房地产公司的盈利模式精选(九篇)

第1篇：房地产公司的盈利模式范文

以往研究文献表明，避免亏损和避免业绩下降是公司进行盈余管理的普遍动机，同时，由于特殊的退市制度规定，避免被退市已成为上市公司进行盈余管理的动机之一。下面将以在上海证券交易所和深圳证券交易所上市的A股公司为例，研究一些上市公司如何利用投资性房地产进行盈余管理，以达到避免亏损、业绩下滑或被退市的目的。

为避免被退市改变后续计量模式。海南航空是一家以航空运输为主营业务的上市公司，该公司2007～2013年间与投资性房地产相关的年报数据如表3所示。公司2008年净利润-1588405000元，处于亏损状态，根据上交所和深交所的规定，如果2009年继续亏损，那么公司股票交易将被实行退市风险警示，这不仅会导致公司股价下跌，而且会引起监管部门的更多关注，对公司未来发展极为不利。因此，2009年海南航空有通过进行盈余管理避免亏损的强烈动机。2009年12月14日，海南航空召开董事会，审议并通过变更投资性房地产后续计量模式的决议，决定投资性房地产后续计量由成本模式改为公允价值模式，同时，将当年在建工程和自用房地产转为投资性房地产，使其持有的投资性房地产比原来增长28倍（4941854÷168701）。后续计量模式改变后，2009年投资性房地产公允价值变动给海南航空带来的收益为597743000元，是公司利润总额的1.23倍，如果公司没有在2009年底改变投资性房地产的后续计量模式，那么即使当年增加持有的投资性房地产，对公司当年净利润的影响也较小，2009年的利润将变为负数，公司将处于亏损状态。可见，海南航空于2009年通过改变投资性房地产后续计量模式，实现了扭亏为盈的目的。

为避免业绩下滑增加投资性房地产。是一家以房地产开发与销售为主营业务的上市公司，该公司2007～2013年间与投资性房地产相关的年报数据如表4所示。从表4可以看出，金融街2007～2013年每年的利润呈稳定增长态势。投资性房地产占公司资产规模总额的比例不大，但是却为公司利润平滑起到了重要作用。2008年3月17日，在金融街董事会审计委员会会议上审议通过了公司对投资性房地产采用公允价值记账的议案，该议案从2008年1月1日开始执行。从公司公布的2009年度年报的数据可知，公司将当年存货转为投资性房地产采用公允价值计量后，投资性房地产增值一倍多，带来的净收益为778431569元，占公司当年利润总额的40.60%，如果公司没有这笔收益，那么公司2009年的利润总额将变为1140697959元（1917461255-776763296），比2008年下降19.50%。从公司2013年的数据来看，公司当年增加了将近50%的投资性房地产，2009年因为投资性房地产公允价值变动带来的收益为1111427127元，占公司当年利润总额的38.63%，而扣除这笔收益后，公司2009年的利润总额将变为1765558966元（2876986093-1111427127），比2008年度下降30.23%。由以上分析可以看出，投资性房地产对金融街净利润的稳定增长起到了非常重要的作用。

为避免亏损减少投资性房地产。车城是一家多元化经营的股份有限公司，其2007年至2013年与投资性房地产相关的数据如表5所示。从表5可知，投资性房地产是金宇车城资产的重要组成部分，尤其自2008年开始，投资性房地产占公司资产总额的25%以上，同时，2008年10月22日监事会会议审议通过变更投资性房地产后续计量模式的议案，由成本模式改为公允价值模式，这一改变使得公司当年由于投资性房地产公允价值变动带来的损失为3335500元，但2008年公司的盈利状况良好，因此当年的净利润为正。2009年，投资性房地产公允价值带来的收益为21175965元，为当年利润总额的两倍，由此可以怀疑，金宇车城存在利用投资性房地产公允价值变动平滑利润的动机，否则，2009年投资性房地产如果按照成本计量，那么当年净利润将为负。进一步分析发现，2013年下半年开始，公司持有投资性房地产价格普遍下跌，为了降低投资性房地产公允价值变动损失对当年净利润的不利影响，公司于2013年将近一半的投资性房地产转入开发成本作为公司存货，同时将收取的资金占用费转为非经常性损益，使得企业的利润由亏损转为盈利。由此，通过增加或减少投资性房地产，公司达到了平滑利润、避免亏损的目的。

政策建议

修订投资性房地产会计准则。投资性房地产与自用房地产之间的转换以及对后续计量模式的选择，尽管并不影响公司拥有房地产的真实价值，但却影响损益确认的时间，从而对公司财务报告盈余的大小产生一定的影响，并影响投资者的决策。因此有必要重新修订投资性房地产会计准则中相关条款，以减少公司调节利润的空间。具体建议如下：首先，限制两次转换的时间间隔，制定更加严格的转换条件。由案例分析可知，投资性房地产与自用房地产之间的转换已成为上市公司调节利润的一个工具，甚至有些公司为了调节利润，不惜频繁地在二者之间进行转换，如金宇车城就是如此做的。因此，为了降低上市公司通过频繁地进行投资性房地产与自用房地产之间的转换调节利润，有必要限制两次转换的时间间隔，同时规定更加严格的转换条件。其次，对公允价值的选择制定更加严格的约束条件。从案例分析可知，通过在房地产景气时期将投资性房地产后续计量从成本模式改为公允价值模式，可以实现公司增加利润的目标。尽管目前会计准则不允许从公允价值模式变更为成本模式，但是，有些公司如海南航空先是将投资性房地产转为自用房地产，然后再转为成本模式进行后续计量的投资性房地产，可见，将投资性房地产从公允价值模式变更为成本模式并非难事。为了降低通过改变后续计量模式进行盈余管理的机会，需对公允价值模式制定更加严格的适用条件。

聘用专业人士评估投资性房地产的公允价值。随着经济的发展，历史成本已经越来越难以反映资产的真实价值，公允价值作为重要的计量属性越来越多地被引入资产负债表项目的计价中，公允价值在增加披露信息相关性的同时，很容易丧失可靠性，给上市公司进行盈余管理提供机会。从本文案例分析部分可以看出，投资性房地产公允价值的确定，对上市公司尤其是持有投资性房地产较多的公司利润有很大影响。因此，如何确定公允价值将成为关键。鉴于房地产的价格受地理位置、房屋朝向、楼层等多种因素的影响，市场上很难找到同类商品的价格，因此，为了避免上市公司人为操纵公允价值以达到盈余管理的目的，有必要聘请资产评估师等专业人士利用专业知识对公司年末的投资性房地产做出评估，作为其期末计价的公允价值。

第2篇：房地产公司的盈利模式范文

【关键词】 盈余管理; 会计准则; 上市公司

一、会计准则与盈余管理间的“博弈”

美国会计学家斯可特(Scott,2000)认为“盈余管理是在公认会计准则(GAAP)许可的范围内,通过会计政策选择使经营者自身利益或公司市场价值达到最大化的行为。”从上述定义可知,盈余管理通常是在不违背会计准则的范围内进行的,是会计政策选择具有经济后果的一种表现。会计准则与盈余管理之间存在“博弈”关系:一方面会计准则能够从源头上对盈余管理进行防范;另一方面由于会计准则、制度的不完善又为盈余管理提供了可乘之机,使得一些企业利用会计准则的漏洞操作会计数据。

二、我国上市公司利用会计准则进行盈余管理的现状

(一)利用债务重组的非正常损益进行盈余管理

《债务重组》准则规定债务人应将重组债务的账面价值与转让资产、资本或重组后债务公允价值之间的差额确认为债务重组利得,计入当期损益。即债务人应将所获得的债务重组收益计入营业外收入,反映在利润表中,不再计入资本公积。这样处理,一方面有利于减轻债务人的财务负担,使具有发展潜力的企业轻松上阵;另一方面会造成一些企业利用债务重组获得营业外收入,使企业亏损减少甚至扭亏为盈,会计报表丧失真实性和可靠性,这对ST企业业绩影响尤为显著。

2007年ST浪莎利润总额比2006年同比增长了2 688.67%,究其原因主要是获得了债务重组收益。据年报附注显示,2007年1月至3月浪莎与中国长城管理公司、宜宾市国有资产管理公司、宜宾中元造纸有限责任公司等进行了债务重组,豁免其2.85亿元债务,根据会计准则规定确认为债务重组收益,计入“营业外收入”反映在利润表中,这部分债务重组收益占浪莎当年利润总额的80.68%。浪莎最大限度地利用会计准则进行盈余管理,迅速改善了企业的财务状况和经营成果,提升了企业业绩。

无独有偶,ST宝硕2007年1月25日进入破产清算程序后,为避免公司破产清算,积极进行债务重组工作。其中保定投资发展有限公司豁免了宝硕债务重组额80%的应付账款,使宝硕获得了5 038.05万元的债务重组利得,占当年利润总额的577.56%。正是这部分债务重组利得使得宝硕在2007年度盈利,避免了暂停上市的风险。另外,ST金化和ST源发2007年的债务重组损益分别占到了利润总额的206.7%和738.68%,扣除债务重组损益后,利润总额由正数变为负数。可见,债务重组损益对上市公司业绩的影响不可小觑。

(二)利用金融工具的分类进行盈余管理

《金融工具的确认和计量》对金融资产进行了定义并将金融资产分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款和应收款项以及可供出售金融资产四类。“可供出售金融资产通常是指企业没有划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有到期投资、贷款和应收款项的金融资产。”从以上定义可以看出准则对可供出售金融资产的界定模糊,看作了“其他类”,这就为盈余管理提供了空间。

当企业购入在活跃市场上有报价的股票和债券时,可以根据管理者的目的将其划分为交易性金融资产或可供出售金融资产,这种划分带有很大的随意性。而持有金融资产较多的企业,倾向于将其划分为可供出售金融资产,这样做一方面可以避免由于公允价值的变动对企业利润的影响(持有期间公允价值的变动计入“资本公积”,不计入当期损益);另一方面当企业利润下滑时,可以通过出售可供出售金融资产达到调节利润的目的(处置时将原计入“资本公积”的金额转出计入“投资收益”)。这样可供出售金融资产持有期间公允价值变动形成的利得就被掩盖起来,形成了利润蓄水池,管理当局可以根据企业的盈利状况,决定是否处置可供出售金融资产,以进行盈余管理。可见,企业将金融资产划分为可供出售金融资产,就为盈余管理埋下了伏笔。

根据雅戈尔年报显示,2008年交易性金融资产和可供出售金融资产金额分别为81.98万元和467 233.84万元,可供出售金融资产是交易性金融资产的5 699.36倍;2009年交易性金融资产和可供出售金融资产分别为89 324.98万元和1 124 702.17万元,可供出售金融资产是交易性金融资产的12.59倍,有主观划分为可供出售金融资产的明显倾向。2009年度雅戈尔总资产较上年同期增长30.12%,所有者权益较上年同期增长52.62%,究其原因主要是报告期末公司持有的可供出售金融资产公允价值上升致使资本公积增加242 747.21万元。另外,2008年和2009年可供出售金融资产处置损益分别为210 934.76万元和185 956.88万元,根据会计准则规定将这部分损益应计入“投资收益”,分别占当年利润总额的88.81%和45.38%,扣除处置损益后利润明显下滑。可见,雅戈尔公司存在利用会计政策的选择权进行盈余管理的嫌疑,以平滑利润。

(三)利用投资性房地产计量模式进行盈余管理

《投资性房地产》规定投资性房地产可按成本模式和公允价值模式进行后续计量。在公允价值模式下,不对投资性房地产计提折旧或摊销,资产负债表日公允价值与账面余额的差额,确认为公允价值变动损益,计入利润表。在实务中,采用公允价值模式对投资性房地产进行计量的企业还很少,大部分企业对公允价值模式的运用持观望态度,但并不能排除企业管理层利用会计计量模式的选择权进行盈余管理,特别是在投资性房地产市场价格持续上涨的情况下,采用公允价值模式,将公允价值的变动额计入当期损益,势必会对企业业绩产生提升作用。

《中航地产:关于对投资性房地产采用公允价值模式计量的公告》中指出公司目前投资性房地产项目位于深圳的核心区域,有活跃的房地产交易市场,可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具有可操作性。因此董事会决定从2009年1月1日对投资性房地产的后续计量由成本模式改为公允价值模式。对于转换日公允价值金额大于账面净值的差额33 654.6万元,期初确认了递延所得税负6 730.92万元,其余26 923.68万元追溯调整留存收益。2009年中航地产利润总额为14 876.02 万元,其中由于投资性房地产公允价值上升计入“公允价值变动损益”的金额为3 169.13万元,占利润总额的21.3%。中航地产对投资性房地产改用公允价值计量模式后,期初所有者权益增加,利润大幅度提高,显著改善了公司业绩。

三、规范上市公司盈余管理的建议

会计准则实施下上市公司盈余管理行为出现了新动向,为保证会计信息质量对盈余管理进行规范具有现实性。

(一)从源头上堵塞盈余管理的漏洞――进一步完善会计准则

1.减少会计准则中模糊性概念,缩小会计政策的选择权。准则对可供出售金融资产的概念界定模糊,出现了因划分为不同类别金融资产而造成会计数据明显差异的现象,为此可将交易性金融资产和可供出售金融资产划分为一类,共用一个科目,并把公允价值变动额计入“公允价值变动损益”科目,避免企业利用金融资产分类进行盈余管理。

2.规范公允价值计量模式。准则在债务重组、金融工具、投资性房地产和企业合并等方面引入了公允价值计量属性,但由于我国目前资本市场尚不完善以及对公允价值缺乏必要的技术监督,使得公允价值的运用存在很大的主观判断性和人为操纵性,出现了公允价值不“公允”的现象。为保障财务信息的相关性和可靠性,可以聘请独立第三方――资产评估师对公允价值进行确认和计量,使评估师成为公允价值的发现者,增加财务报表的可信度。

3.提高信息披露的透明度。准则应要求企业对非正常损益产生的原因、金额、时间以及对财务状况的影响等情况进行详细披露。特别是对债务重组产生的损益,一方面要在利润表中单独披露扣除债务重组收益后的利润总额,另一方面要在现金流量表的补充资料中,单独设置债务重组损益项目,在将净利润调整为经营活动现金流量时,将其从净利润中扣除,以反映企业真实经营活动现金流,便于投资者了解企业财务状况,作出正确投资决策。

(二)加强对企业相关人员职业道德教育

企业除了对财会人员进行业务培训,使其能够在会计准则允许范围内作出正确的职业判断外,还要加强对管理层和财会人员的职业道德教育,使其在对经济业务处理时做到实事求是,避免利用会计政策的选择权进行盈余管理。

(三)改进上市公司考核方式,加强监管力度

管理部门要改进以会计利润为基础的单一财务指标考核制度,从多方面对企业进行综合评价,从根本上消除盈余管理的动机。同时要加强监管力度,尤其要对企业会计政策、会计估计变更的合理性进行审查,违法必究,加大盈余管理成本。

【参考文献】

[1] 财政部.企业会计准则[M].北京:经济科学出版社,2006.

[2] 仲娜.上市公司利用新会计准则进行盈余管理实例研究[J].财会月刊,2008(5).

第3篇：房地产公司的盈利模式范文

关键词：资本结构 因子分析 受限因变量回归模型 优化建议

一、房地产业资本结构的现状

（一）资产负债率较高

根据央行数据，我国土地熟化和房地产开发所需的大约80%资金来自于银行业。根据国资委公布的《企业绩效评价标准值2013》显示，2012年我国房地产行业平均资产负债比率为76.4%，而且最高值达到96.2%。

（二）资产流动性较差

根据《企业绩效评价标准值2013》数据，2012年我国房地产业平均总资产周转率为0.3次，流动资产周转率为0.4次，平均速动比率为69.1%。

（三）股权结构严重失衡

我国房地产业中的大部分上市公司都是国有股占绝对控制地位，使股权结构严重失衡。

二、资本结构对我国房地产行业的适用性分析

资本结构分为负债结构和股权结构，资本结构对企业绩效的影响主要表现在两个方面，一是资本结构决定融资成本的高低，进而影响经营者的融资行为选择；二是资本结构对公司治理结构有很大的影响力，进而影响到公司决策行为的科学性和经营者的积极性。

房地产行业属于资金密集型行业，需要大量资金，我国房地产上市公司通过直接融资方式筹集到的资金只能是房地产项目的一小部分，房地产行业的主要融资方式仍然是信用贷款。我国房地产市场存在着巨额利润，房地产公司都通过采用尽可能高的财务杠杆经营，想尽办法圈地和开发项目等来获得最大化利润，这就决定了当前我国房地产行业资本结构研究的重要性。

三、文献综述

（一）国外相关研究

70年代初，卡格和巴克特等提出资本结构决定因素理论，之后学者对该理论做了进一步的发展，根据该理论，影响企业资本结构的因素大致可以归纳为四类：企业规模、企业权益的市场价值、企业盈利能力和行业因素。80年代，国外对资本结构影响因素研究贡献较大的是Titman和Wes-sels，他们认为影响资本结构的因素主要是：获利能力、规模、资产担保价值、成长性、非负债税盾和变异性。

（二）国内相关研究

陆正飞和辛宇（1996）认为：资产负债率与企业规模、收益率负相关，而且与企业组织形式及所有制结构也存在关系。陈胜权通过对相关指标的计算和对比，从筹资等方面对27家房地产上市公司进行定性分析。他认为我国房地产业流动负债比例偏高；企业往来账款所占比例过高；长期负债比例偏低。严也舟和刘艳收（2013）以沪深两市房地产上市公司2010年-2012年期间的数据为样本，通过多元线性回归方法实证分析了我国房地产上市公司资本结构的影响因素。

综上所述，国内关于房地产上市公司资本结构方面的相关研究有很大一部分停留在定性方面，定量研究的部分在选取影响资本结构的因素方面比较片面，不具有足够说服力。本文在以往研究的基础上，全面总结归纳影响上市房地产公司资本结构影响因素的基础上，提出资本结构优化建议。

四、实证分析

（一）变量及数据选取

因变量选取：Y=资产负债率=总负债/总资产

自变量选取：X1=总资产，X2=总股本，X3=主营业务收入，X4=净利润，X5=总资产报酬率，X6=净资产收益率，X7=资产增长率=（年末资产-年初资产）/年初资产，X8=净资产增长率=（年末净资产-年初净资产）/年初净资产， X9=主营业务收入增长率=（本年主营业务收入-上年主营业务收入）/上年主营业务收入，X10=净利润增长率=（本年净利润-上年净利润）/上年净利润，X11=（存货+固定资产）/总资产，X12=折旧/总资产，X13=主营业务收入变异=三年来主营业务收入标准差/三年来主营业务收入均值，X14=净利润变异=三年来净利润标准差/三年来净利润均值， X15=净资产收益率变异=三年来净资产收益率标准差/三年来净资产收益率均值。

所有指标数据均来源于各上市公司财务报表。

（二）模型建立

由于自变量指标选取比较全面，这里采用因子分析中的主成分分析法进行降维处理。

1、自变量检验及提取主成分

从表1可以看出，KMO检验值为0.836（一般该值大于0.6就视为符合主成分分析条件），Bartlett检验的伴随概率为0（一般该值小于0.05就视为符合主成分分析条件），这说明自变量能够进行主成分分析。

由表2方差累计贡献率可知，这里选取六个公因子，方差累计贡献率已达到90.103%（一般该值到达80%就包含了原自变量的大部分信息，可以进行降维分析）。这说明提取六个主成分可以涵盖原有几个自变量的几乎全部信息。

由表3结果可以看出，影响房地产上市公司资本结构的因素可以概括为企业规模、盈利能力、成长能力、资产担保价值、非负债税盾及盈利波动状况等六个方面。

2、受限因变量回归分析

由于因变量资产负债比率介于0与1之间，这里采用受限因变量回归方法，回归结果见下表：

由表4可以看出，各代表因子在5%的显著性水平下均通过了显著性检验，而且回归整体效果较好，结果具有较强说服力。回归结果表明，企业规模、成长能力、非负债税盾及盈利波动与房地产上市公司资本结构正相关，盈利能力、资产担保价值与房地产上市公司资本结构负相关。

五、资本结构优化建议

企业规模与资本结构正相关，随着公司规模的增大，规模经济显著增强，单位资产的盈利能力随之上升，我国房地产上市公司应通过规模的逐步扩大来优化资本结构。

成长能力与资本结构正相关，表明我国房地产上市公司在高负债财务杠杆经营的情况下，应考虑内生增长，减低留存收益，减少外部负债，优化资本结构，减低经营风险。

非负债税盾、资产担保价值与资本结构的关系均与国外相关研究相背离，一方面因为我国房地产上市公司普遍存在国有股一股独大的情况，另一方面是因为上市公司信用得不到严格控制，公司融资规模过于庞大。因此，我国应允许并逐步鼓励高效率的民间资本参与到房地产中去，并严格监督规范房地产上市公司融资过程，优化资本结构。

盈利能力与资本结构负相关，盈利波动与资本结构正相关，随着获利能力的增强，企业可以更多地留存利润，企业的外部负债逐渐减少，但是盈利波动性增加了留存收益的不确定性。因此，增强上市公司自身的盈利能力，减小盈利波动是减少负债比率，优化资本结构的重要手段。

参考文献：

[1]严也舟.我国房地产上市公司资本结构的影响因素分析[J].海南金融，2013（12）：67-77

第4篇：房地产公司的盈利模式范文

【关键词】 资产减值； 盈余管理； 计提动因； 房地产业

一、引言

房地产与人民的生活息息相关，房地产业是国民经济的重要支柱，对国家的GDP增长具有强劲的拉动作用。近些年来，随着房价的飞涨，房地产业已经成为最受关注的一个行业。房地产业上市公司在此期间普遍获得了巨额利润，而由于房价过高，国家一系列压制政策的出台，使之又受到了一定的影响。2010年是调控政策出台较为密集的年度，诸如加强保障房建设、提高首付款比例等在当年对房价起到了一定的抑制作用，而年底房价又出现了反弹。本文以房地产业上市公司为研究对象，以资产减值为切入点，分析房地产业上市公司在宏观政策压制的条件下资产减值的情况，研究其资产减值的动因有哪些，又会受哪些因素的影响，进而探查房地产业上市公司是否有利用资产减值进行盈余管理的现象存在。

二、研究设计

（一）研究假设

针对资产减值的影响因素，学者们作了大量研究，取得了丰富的成果。这些成果显示，资产减值的影响因素来自各个层面。本文旨在研究房地产业上市公司资产减值的影响因素，因此，这里结合相应的政策环境和房地产业的经营特点，提出房地产业上市公司资产减值的动因假设。

1.基于监管的假设。上市公司的运营都在密切的监管之下，如果公司连续两年亏损，将被戴上ST的帽子，连续3年亏损将被暂停交易，面临退市风险。因此，上市公司具有为避免受到相应惩罚而利用资产减值项目进行盈余管理的动机。

假设1：当年首次亏损的房地产业上市公司，其资产减值比例比未亏损的公司要大，连续两年亏损的公司计提资产减值准备的比例更大。

2.基于财务情况的假设。上市公司的财务报表需要全部公开，而财务报表的内容对公司股价有着巨大的影响，为了提高公司形象，抬高自身的股价，或者出于进一步融资的目的等，上市公司往往也会产生盈余管理的动机，而资产减值就是经常被利用的一项。

假设2：房地产业上市公司的资产规模、负债比例、净资产收益率、净利润增长率与资产减值准备的计提相关。

（二）样本描述

本文根据“金融界”网站对企业所属行业的分类，选取沪深两市全部房地产业上市公司，共123家公司为样本，以这123家公司2010年的年度报告公布的数据为依据进行分析。这123家公司中有98家在2010年度计提了资产减值准备，减值总额为12.69亿元，占年初总资产额的0.13%。整体上看，房地产业上市公司在2010年度计提的减值准备比重较低。

（三）模型构建

根据前文的假设条件设定，构建模型如下：

三、回归分析

根据以上假设模型，对123家房地产业上市公司的相关数据进行计算，录入SPSS软件，进行多元回归分析，得到的结果如表1所示。

根据表1显示的结果，资产负债率和净利润增长率的P值较大，远大于0.05的标准，不能确定与资产减值计提比例相关。因此，为了使分析更具有效性，将原假设模型中的资产负债率和净利润增长率两项去除，重新建立模型如下：

基于以上模型重新利用SPSS软件进行多元回归分析，得到修正后的结果如表2所示。

由表2所示，资产规模、净资产收益率和亏损情况的P值均小于0.05，通过了显著性检验，证明这三项与房地产业上市公司的资产减值计提比例密切相关。由此可以得到回归模型如下：

为保证模型的有效性，接下来对该模型进行假设检验，表3列示了假设检验结果。

根据表3列示的结果，针对这一模型，F=93.199，P

四、结果分析

通过回归分析过程，笔者发现房地产业上市公司2010年度资产减值准备的计提比例，与资产规模、净资产收益率和亏损情况显著相关，而与资产负债率和净利润增长率没有明显相关关系。具体结果及分析如下：

（一）净资产收益率是相关性最强要素

在模型中，净资产收益率的相关性最强、影响最大，对资产减值比率的影响约为70%，并且该指标与资产减值比例呈同向变动，即净资产收益率越低的企业其计提的资产减值准备比例越低。这是因为净资产收益率是衡量上市公司盈利能力的最具综合性的指标，著名的杜邦财务分析体系就是以净资产收益率为核心指标展开分析的。该指标是用归属于股东的净利润与股东享有的权益相对比，可以衡量企业对股东的回报程度，因此该指标是资本市场的投资人最为关心的指标。资产减值准备计提比例与该指标相关性如此之强，很可能是房地产业上市公司为了迎合市场投资人的心理，抬高公司股价而利用资产减值进行盈余管理。特别是微利公司，为了不使报表过于难看、股价大跌而刻意减少资产减值准备的计提；同时，也不排除利润水平较高公司为平滑利润，保证后续年度继续盈利而多计提资产减值准备的可能。

（二）公司亏损情况具有显著影响

亏损情况的影响程度约为18%，这说明房地产业上市公司利用资产减值进行盈余管理的动机强烈。在选取的123家样本中，亏损情况与资产减值比例计提情况如表4所示。

通过表4的简单统计可以看出，连续两年亏损的上市公司减值准备计提比例极高，进行盈余管理的愿望最为强烈，这是因为如果下年继续亏损即会被暂停交易，上市公司期望在亏损的第二年多记损失，对资产进行清洗，从而在下一年度一举实现盈利。而当年首次亏损的公司资产减值比例也明显高于当年盈利公司，这是因为如果下年度继续亏损即会被戴上ST的帽子，但计提的比例明显低于已经连续两年亏损的公司。亏损情况对资产减值比例的影响没有净资产收益率那样显著，究其原因，很可能是因为在2010年度，房地产业上市公司的整体业绩较好，只有五家公司首亏，两家公司ST，而其他116家公司都被合并在了一起，没有体现出之间的差异。

总之，尽管2007年执行的新会计准则对资产减值进行了更为严格的限定，规定很多项目减值后不能冲回，但并没有消除房地产业上市公司利用此项目进行盈余管理的现象，上市公司依然有空间利用迂回的方式实现盈余管理的目标。

（三）资产规模与减值比例呈负相关关系

资产规模对资产减值比例的解释度约为11.4%，也有较强的作用。房地产业的经营特点决定了公司资产规模都较为巨大，但业内相对规模差距仍然非常明显，这使得资产规模巨大的公司只要计提较低比例的减值准备就可以形成高额的资产减值损失，从而对当期利润产生重要影响。因此，经过统计分析，发现资产规模与减值比例呈现负相关关系，即资产规模越大的企业计提的资产减值准备比例越低。

（四）资产负债率和净利润增长率对减值比例没有明显影响

中国的房地产业上市公司资产负债率都比较高，相对差距并不是特别明显，这是由行业特点决定的。而中国的投资人在投资股票时，又较少关注资产负债率的情况，因此资产负债率的高低对公司股价没有明显的影响，上市公司并没有因此产生调节利润的动机。净利润增长率通常能够构成对股价的影响，业绩的增长能够带来股价的上涨，业绩的下降则会造成股价下跌。但是通过本文的统计分析，没有发现净利润增长率与减值比例存在明显关系，这说明资产减值只是调节利润的一种辅助手段，公司利润的增长情况主要是由其主业经营以及投资收益等项目决定的。

五、结论

尽管房地产业多年来过热发展，国家提出了很多限制政策，但是2010年度房地产业上市公司整体业绩依然较好。在这一背景下，经过统计分析，净资产收益率成为房地产业上市公司资产减值比例影响最显著的因素，可见房地产业上市公司极为重视这一指标，同时也反映出较大的“熨平”利润的嫌疑。此外，亏损情况和资产规模与资产减值比例也具有明显的相关性，这说明房地产业上市公司避免由于亏损而带来惩罚的愿望强烈。新准则执行后，利用资产减值进行盈余管理的空间缩小，但经过本文的研究发现，房地产业上市公司依然积极地利用这一手段左右利润。可见促使房地产业上市公司真实、客观地披露财务状况仅靠准则的约束远远不够，还需要更加严格的监管与审计辅助来实现。

【参考文献】

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[4] 孙光国，莫冬燕.资产减值新政：遏制了还是转变了盈余管理方式？——基于2005—2008年上市公司的实证研究[J].财经问题研究，2010（12）：80-85.

第5篇：房地产公司的盈利模式范文

关键词：现行会计准则；公允价值；上市公司；案例

现行会计准则的应用给上市公司估值带来了新的变革与挑战。准则的实施将鼓励上市公司企业并购与对外投资、整体上市和企业科技创新。虽然从长期来讲，公允价值的运用并不改变公司自身的实际价值，而只是会计计量方法的改变，但从短期看会改变公司的估值水平，有时对公司价值的短期评估甚至会带来巨大的影响。

一、债务重组

(一)债务重组公允价值规定

《》准则规定，以非现金资产清偿某项债务的，债务人应将重组债务的账面价值与转让的非现金资产公允价值之间的差额确认为当期损益；债权人应当对接受的非现金资产按其公允价值入账，重组债权的账面余额与接受的非现金资产的公允价值之间的差额确认为当期损失。以债务转为资本的，对债务人而言，股权的公允价值一定小于债务的账面价值，二者的差额为债务重组损益，计入营业外收入；对债权人而言，债权转股权的投资成本包括股权的公允价值与相关税费，股权的公允价值与债权的账面价值的差额为债务重组损失，计入营业外支出。现行债务重组准则意味着，作为债务人的上市公司进行债务重组时，一旦债权人让步，上市公司获得的利润将直接计入当期收益，进入利润表。债务人会计处理的变化主要有：一是资产和股权由以账面价值为基础计价，改为以公允价值为基础计价。二是部分计入资本公积的改为计入当期损益。

(二)债务重组公允价值计量分析

由于现行会计准则允许将债务重组收益计入净利润，ST长控(600137)因债务豁免形成2.71亿元的收益，以每股收益4.726元位居每股收益第一，正是因为预计第一季度业绩暴涨，2005年4月股改停牌长达4月的sT长控，复牌后上演神奇暴涨，复牌当日上涨850％，股价最高曾达85元。暂且不论其超过八倍的股价增长背后是否存在着人为操控，但一季度4元多的每股收益绝对是*ST长控当日“一鸣惊人”的重要动因，而这高额收益来源依据正是现行会计准则。ST长控的暴涨即刻引起证券交易所的关注，当天下午随即被实施紧急停牌处理。从公司季报看，一季度实现的净利润2.87亿元中有2.85亿元是债务重组带来的营业外收入，债务重组收益占净利润比例超过99％，这部分利润既没有确实的现金流入，也不能向股东分配(公司未分配利润仍为负数)，所谓每股4元的收益对每股实际现金流并无太大意义。*ST长控事件已被证监会立案调查，但可以预见，未来其他上市公司实现债务重组后，仍有可能出现类似长控这样一次性的巨额增长，而不明就里的投资者在跟风买入后很有可能会遭遇巨大损失。

再如自2006年4月起停牌的*ST棱光(600629，棱光实业)，2007年10月26日复牌，在停牌近一年半之后，由于该公司已由上海建材集团通过债务重组并重新恢复上市，在首日复牌不设涨跌幅限制情况下，该股以10.89元开盘(前收盘为1.21元)，高开800％，最高上涨至18元，全天最高涨幅高达12倍，截至收盘时，报收在14.49元，涨幅为1097.52％，刷新了此前ST长控1055.99％的A股单日最高涨幅，创A股10年来涨幅最高纪录。由于连年亏损，*ST棱光于2006年5月18日被停止上市交易。当时的第二大股东上海建材集团承担了重组工作。由于大股东违规转嫁巨额债务及相关关联担保，*ST棱光当时的债务高达7.19亿元，而同期公司的总资产仅为3949.2万元。2006年6月上海建材集团与四川嘉信贸易有限责任公司签署股权转让协议，建材集团持有*ST棱光的股份从16.61％增至45.68％，合计持有6914万股，股改的对价为，上海建材集团对S*ST棱光豁免1.5亿元债务和注入1.11亿元资产。从其公布的2006年年报和2007年一季度、二季度季报来看，利润均来自于营业外收入，其净资产收益率竟然分别高达2898.27％、77.6％和88.44％，显然现行会计准则的变革是形成这一惊人收益的唯一原因。

二、持有金融资产

(一)持有金融资产公允价值规定 《》规定，金融工具的计量应采用公允价值。可供出售金融资产应当按取得该金融资产的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。持有期间取得的利息或现金股利，应当计人投资收益。资产负债表日，可供出售金融资产应当以公允价值计量，且公允价值变动计人资本公积。处置可供出售金融资产时，应将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额计入投资损益；同时，将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资收益。而金融工具又具体分为四类，因此如何定义金融资产的类型是非常关键。一般来讲，短期投资，如在二级市场上买入的股票，应该定义为交易性金融资产。但其他种类的金融工具到底应该归属于哪一类，还要取决于公司持有的目的。如果企业出于战略考虑，持有某公司股票，就应将其作为长期股权投资，而不能将其作为金融工具核算。

(二)持有金融资产公允价值计量分析岁宝热电持有民生银行、雅戈尔持有中信证券的股票，具体很难说是交易型金融资产还是可供出售金融资产。从实践来看，绝大多数企业将其确认为可供出售的金融工具。如雅戈尔在年报中表示，公司2006年12月31日账面有已流通的中信证券股份212835116.47元，公司将其归类为可供出售的金融资产。该金融资产的公允价值大于账面价值3184338383.53元。因此应追溯调整增加2007年1月1日的股东权益3184338383.53元。由于持有金融工具的价格上升导致净资产的增加，进而使每股净资产上升。同样情况还有岁宝热电，岁宝热电以每股净资产高达16.05元荣登所有上市公司每股净资产榜首。因为按照现行会计准则，公司将持有1.84亿股民生银行股权投资划分为可供出售的金融资产，民生银行2007年一季度末市价已达12.4元，仅该股权公允价值(市价)比账面价值增值20多亿，加上其他一些资产增值，对股本仅1.37亿的岁宝热电来说，采用现行会计准则后，每股净资产大幅度增加，创下沪深两市之最。而公司股价也从2007年3月末的20元迅速攀升，仅4月一个月时间，涨幅超过150％，到4月30日已跃过50元。因投资金融类资产导致投资收益大增，并进而影响到净利润，这是近两年来随着股权分置改革的完成和股市大幅上涨而出现的一类新现象。“保守估计上市公司股权投资按公允价值计价将促使2007年所有上市公司投资收益增加1000亿以上，占去年上市公司总利润的30％”(邱文光，2007)。

三、资产置换

(一)资产置换公允价值规定

《》准则规定，在以换出资产账面价值进行计量的情况下，不管是否发生补价，都不确认损益；以公允价值进行计量的情况下，不管是否发生补价，都应确认损益。

(二)资产置换公允价值计量分析

成都建投(600109)是沪深股市第一个因采用现行会计准则的公允价值计量而使净资产翻倍的股票。成都建投于2007年4月25日公布一季报，因为资产置换，造成每股收益同比增长0.867元(2006年第一季度每股收益-0.043)，每股收益达0.824元。比五粮液(0008580每股收益0.27元高，甚至比绩优大蓝筹贵州茅台(600519)每股收益0.57还高。而几个月前的2007年1月23日，成都建投公布该公司2006年年报实现净利润-2361.09万元，较2005年的净利润106.18万元减少2467.27万元；股东权益为18082.03万元，较2005年的20443.12万元减少2361.09万元；每股收益为-0.333元，见(表1)。成都建投公司在《关于2007年第一季度报告每股收益说明的公告》中提请投资者注意，公司2007年1月1日总股本为7098.27万股，报告期内新增股份7101.20万股，截止2007年3月31日总股本为14199.47万股，计算出加权平均股份总数为11832.41万股，报告期内归属于公司普通股股东的净利润为9752.32万元，从而计算得出每股收益为0.824元。报告期内归属于公司普通股股东的净利润中包含了置出资产处置利得2254.83万元。该处置利得是本公司重组过程中交易公允价值和置出净资产账面价值的差额，该处置利得为一次性收入，按照现行会计准则计入营业外收入，属于非经常性损益，扣除非经常性损益后每股收益为0.633元。成都建投公布的2007年一季报显示，由于置入国金证券股权，根据公允价值计量，每股收益为0.824元，同比增长了近30倍。公司以全部资产和负债及新增股份与长沙九芝堂渫团)有限公司、湖南涌金投资(控股)有限公司和舒卡股份(000584)持有的国金证券合计51.76％的股权进行置换。公司置出净资产交易价格为20521.05万元，置人国金证券51.76％股权交易价格为66252.8万元，资产置换差价为45731.75万元，置换差价部分由公司以每股6.44元向九芝堂集团、湖南涌金和舒卡股份非公开发行股票支付，共计发行71012041股。

四、公允价值计量的影响分析

(一)影响上市公司的估值结果，投资者更应关注盈利质量

由于现行会计准则显著地改变了上市公司的财务指标，势必会显著影响到上市公司估值结果。对上市公司的估值方法，主要包括未来现金流贴现法和相对估值法等。未来现金流贴现方法不涉及会计利润，因此，现行会计准则对这种估值方法基本没有影响，而且未来现金流贴现法计算比较复杂，一般投资者较少使用。在实务中，使用比较多的是相对估值法，相对估值法通常采用市盈率(市价与每股收益比率)或市净率(市价与每股净资产比率)等指标，市盈率(或市净率)的估值方法操作简单且易于理解，只要确定了每股收益(或每股净资产)，再乘以合理的市盈率(或市净率)倍数就可以得出。因此，采用市盈率或市净率进行估值时，估值结果取决于两个因素，一是估值基数即所选取的财务指标—每股收益(或每股净资产)，二是估值乘数即所采用的市盈率(或市净率)倍数。现行会计准则更多体现了与国际会计准则的接轨，对公司财务指标(如每股收益、每股净资产)带来了许多重大变化，在利润计量方面，原有会计准则对很多交易事项产生的收益都不予确认或计入资本公积，现行会计准则的变化主要体现在债务重组、非货币性交易、股权投资差额、交易性金融工具公允价值变动产生的损益都计入当期利润。ST长控因债务重组所产生的巨额利润就是新旧会计准则差异的一个典型案例。在资产计量方面，现行会计准则变化主要体现在更多地引入公允价值计量模式，如对可供出售金融资产、交易性金融资产、投资性房地产都采用公允价值计量，岁宝热电、南京高科就是因为对部分金融资产采用公允价值计量导致每股净资产大增。由于现行会计准则显著地改变了上市公司的财务指标，即影响到相对估值法的第一个因素——估值基数(每股收益或每股净资产)，在第二个因素——估值乘数不变的情况下，势必会显著影响到上市公司估值结果。

如果对上市公司的估值，既采用现行会计准则计量出来的每股收益，又仍采用“旧思维”下的市盈率乘数，是不科学的。ST长控能暴涨到80多元，便是有人认为既然公司的每股收益能超过4元，那么按市场通行的市盈率定价方法，即便以20倍市盈率定价，则股价就应该超过80元。与此相类似，关于东方集团(600811)的估值分析，提出东方集团的目标价位在100元以上，其理由是东方集团持有大量金融资产、房地产，按照公允价值重新估算，公司每股净资产有望达到20多元，再参照同类公司5倍市净率，公司股价应超过100元，而公司目前股价还不到30元，因此认为未来股价还有很大上升空间。东方集团未来股价能不能达到100元取决于市场，本文仅对其估值方法进行探讨。类似前述的ST长控和东方集团的估值思路，仔细分析不难发现这种方法存在问题，在选用估值基数(每股收益或每股净资产)时，采用的是现行会计准则实行后的指标，但对估值乘数(市盈率或市净率倍数)却并未进行相应调整，仍按照旧会计准则下的思路没有变化这是不科学的。以市净率估值方法为例，过去对资产的计量方式以历史成本模式为主，每股净资产账面价值与每股市价存在差异较大，估值时应选用较高的市净率倍数，而如果资产主要采用公允价值计量时，每股净资产账面价值与每股市价之间差异已大为缩小，这时显然不能继续采用原来的市净率倍数来估值。因此，采用市净率估值，如果净资产的计量方法已发生变化，那么市净率也应当相应进行调整。同样地，采用市盈率估值方法时，如果收益的计量范围已经发生重大变化，却仍采用一成不变的市盈率也是不恰当的。对上市公司来讲，现行会计准则本身并不会直接改变公司的内在价值，但可以为估值提供更多、更有用的信息，报表使用者必须关注和学习现行会计准则给估值带来的变化。

在现行会计准则下，公司损益计量范围已发生很大变化，投资者在使用会计信息时，仅关注盈利的多少是不够的，更应该关注盈利的内在质量，因为不同来源和类型的利润也不相同，有的是实际获得的利润，如收到货款的产品销售利润，有的只是账面的数字，如豁免债务带来的重组收益；有的属于持续性利润，如主营业务产生的利润，在未来仍然可以持续赚取，有的却属于非持续的利润，如如一次性补贴收入。因此，对于公司赚取的利润不能简单地以数字的大小来评价，同样是会计报表上的利润，由于来源和性质不同，其含金量是不一样的，投资者必须学会区分，在对公司的股票进行定价时，不能简单地将所有的每股收益都乘以同样的市盈率倍数。目前我国绝大多数的股市投资者对会计信息使用大多处于初级阶段，看财务报表往往只关注每股收益、净利润等指标，对于净利润往往也是只看数量不看质量，并且无法理解公司的盈利会在“质量”上还存有巨大差异。再加之会计本身的复杂性，盈利质量并没有明确的等级划分标准，盈利质量分析一直以来都是财务报表分析中的重点和难点所在，即使是专业的财务分析师，对于同一家公司的盈利质量分析结论也会经常大相径庭，更何况普通投资者，要分清利润中隐藏的玄机确实存在困难。

(二)隐性资产的显性化

公允价值的采用将对上市公司产生重大影响，过去以历史成本无法反映的收益，在现行会计准则中改按公允价值计量，某些隐性资产，如投资性房地产、金融资产等的真实价值将得到体现。从2007年首次执行新会计准则就给上市公司总体权益带来3000亿元以上的规模增长。如果某家上市公司因为投资股票获得巨大的投资收益，那么过去按成本计量无法反映的收益，在现行会计准则下以公允价值计算这些投资股票，其投资收益将大为增加。特别是投资金融资产的上市公司，如雅戈尔、两面针、东方集团、南京高科、大众交通持有大量的金融上市公司或者即将上市公司的股权，如果按公允价值计算，公司净资产将大幅提高，如果像岁宝热电那样卖出这部分资产，对当期的利润收入有极大正面影响。再有就是过去较低价格拿到的土地，如果按公允价值计算，公司资产升值空间巨大，如大众交通、陆家嘴、世茂股份、浦东金桥都是现行会计准则的受益者。新的会计准则与国际会计制度更加贴近，强调了对资产透明性的要求。我国上市公司报表与国外公司的差距，不仅是在规章制度上，更多的还是法制监管上。现行会计准则还需要配合更加严格的监管，否则像公允价值这样的指标反而容易成为上市公司操纵利润的工具，因此我国上市公司财务报表质量的提高还需要各方面共同的努力。

(三)上市公司对于公允价值的态度

财政部规定自2007年1月1日起在上市公司范围内施行现行会计准则。但在涉及公允价值时，由于进行公允价值计量较为复杂，涉及到许多经济环节，执行难度较大。上市公司及其财会人员需在有限时间内适应和理解现行会计准则的规定，并为会计准则的实施做好充分准备，包括对相关人员的培训，对公允价值模型的建立以及相关历史数据和市场信息的搜集与整理等，其普及过程只能是渐进性的。现行会计准则规定，要以存在活跃市场为前提，才能应用公允价值进行计量，并且公允价值要能够可靠计量。

第6篇：房地产公司的盈利模式范文

一、盈余管理概述

（一）盈余管理概念界定

盈余管理也称利润管理，是近来会计学界研究的热点问题之一，但关于盈余管理的概念，会计学界一直存有诸多不同意见。权威的定义有美国会计学家雪普（katherine schipper, 1989）曾在著名的“盈余管理的评论”文章中提出：盈余管理实际上是旨在有目的地干预对外财务报告的过程，以获取某些私人利益的“披露管理”。该定义突出了盈余管理的出发点是私人利益的满足。美国会计学家斯可特（scott，2000）认为“盈余管理是在gaap许可范围内，通过会计政策选择使经营者自身效用或企业市场价值最大化的行为”。但该定义是狭义的，将盈余管理限定在公认会计原则的约束范围内，采取的方法仅包括会计政策选择。此外，美国前证监会主席莱维特（arthur levitt，1998）对盈余管理现象表示担忧，认为盈余管理已成为美国证券市场参与者之间违背市场原则的游戏，将给美国财务报告系统造成很坏的影响。管理当局滥用“巨额冲销” 的方式来调整费用正在威胁着财务报告的可靠性。将盈余管理与财务舞弊之间不易区分的地带称之为“灰色地带”。该定义是广义的盈余管理概念。本研究将盈余管理界定在狭义的盈余管理。

（二）盈余管理方法概述

纵观国内外学者对盈余管理的方法主要归类为以下几种：

第一，对会计原则的选择与运用。比如:（1）谨慎性原则的运用。即企业在进行会计核算时不得多计资产或收益、少计负债或费用。(2) 重要性原则的运用。重要性原则认为，对微不足道的项目则不值得对其进行精确计量和报告。企业可以运用会计职业判断中的重要性原则通过增加或减少认为不重要的会计数据来进行盈余管理。

第二，会计政策和方法的选用。在选择会计政策时，企业一般要处于盈余管理的角度，站在有利于企业管理当局的角度进行选择，但是会计政策一旦选用不得随意更改。

第三，会计估计的时点和数量以及关联方交易的判断也给盈余管理提供了空间。

实务界在具体操作中，往往结合管理层的意图和公司发展所处的客观环境，从做大盈余、均衡盈余、做小盈余以及除垢之中选择合适的盈余管理方式。

二、盈余管理与会计职业判断

会计职业判断对盈余管理产生着重要的影响，根 据国内外的各种表述，本文将会计职业判断定义为“具有会计专业技能知识和经验的会计人员，基于客观的、谨慎的、正直的态度，本着为会计信息使用者高度负责并为之提供高质量信息的职业精神，在会计职业标准的框架内或是会计职业标准制定机构的意思指引下，通过识别、计算、分析、比较或是咨询等方法，对不确定性的会计事项所做的裁决与断定的思维过程”。虽然盈余管理与会计职业判断都是对不确定性的会计事项所做的判断，但是会计职业判断与盈余管理之间还是存在着显著的差异：

第一，主体不同。盈余管理的主体是企业管理当局，而会计职业判断的主体是从事会计工作的会计人员。

第二，目的不同。盈余管理的目的是为了获取管理当局的私人利益，但受益者和利益表现非常复杂，通常有报酬计划、债务契约、政治成本三大动机，也有我国现阶段公开上市发行股票、配股、避免处罚、炒作股票等动机。而会计职业判断要求会计人员必须尊重客观事实，如实反映经济事项对企业财务状况和经营成果造成的实际影响，在做判断时，要保持客观中立。

第三，客体不同。盈余管理的客体有两类：一是公认会计原则、会计方法和会计估计；二是交易事项的规划和时点的选择。由于会计职业判断一般是在经济事项发生后进行，因此它只包括前类事项在内。即盈余管理研究将总体应计部分拆分为非主观应计部分和主观应计部分。非主观应计部分不需要用到太多的会计职业判断，而涉及到主观应计部分就需要会计人员谨慎合理地运用会计职业判断。

第四，研究目的不同。盈余管理主要采用实证研究方法，研究目的在于揭示盈余管理行为的存在，并对其进行解释，研究涉及一系列的管理和经济问题。会计职业判断研究的重点在于探讨会计人员进行职业判断的规律，目的在于帮助会计人员提高职业判断水平，减少判断偏误，以更好地为合法的盈余管理服务。

财政部在2006年2月实施新准则以来，我国的会计标准体系才真正实现了与国际趋同。施行的新准则给了我国会计实务工作者更大的职业判断空间，同时也对会计人员提出了更大的挑战。如公允价值的合理计价、投资性房地产、生物资产、金融工具等都需要会计人员合理运用职业判断。也就是说，目前的新准则模式完全采用国际会计准则的“原则导向模式”，会计职业判断被提到了一个前所未有的高度，给会计人员对公司的盈余管理提供了更大的平台。

三、新准则下盈余管理空间研究

会计的不确定性是会计本身所固有的，它使得同一个企业的经济业务或经济事项运用不同的计量方法，或由不同的会计师进行计量，会产生不一致的结果，这就给合法的盈余管理提供了机会。在会计标准的框架内，如果企业能够合理地运用会计职业判断进行合法的盈余管理，那么会计监管机构就会鼓励会计人员大胆地进行更多的判断，使会计人员的职业判断水平有所提高。反之，如果大部分企业都是出于不合法的盈余管理目的而滥用会计职业判断，那么会计监管机构势必会通过修订会计标准而缩减会计职业判断的空间，以堵住企业管理当局运用会计职业判断进行盈余管理可钻的漏洞。因此，本文结合新准则中会计人员职业判断对盈余管理的空间进行以下归纳：

（一）关于会计核算原则、核算条件及时间的判断

1.企业会计准则——基本准则

（1）会计核算原则的要求

①相关性。新准则第13条规定，企业提供的会计信息应当与财务会计报告使用者的经济决策相关。对相关性的判断也就是要求企业出于经营决策需要的盈余管理存在。

②实质重于形式。这里要求会计人员进行职业判断的是，实质重于形式原则在具体准则中的运用。新准则中涉及到经济实质判断的有非货币资产交换准则中商业实质的判断、融资租赁的判断、债务重组中债务人做出实质性让步、金融资产控制权转移的判断、纳入合并财务报表范围的子公司的确定、合同的拆分与合并、资产或资产组的划分等等。

③重要性。新准则第17条规定企业的会计信息所有重要交易或者事项。至于“重要性的程度”，新准则没有规定，本文认为可以参照注册会计师审计的重要性的量度来判断。

④谨慎性。新准则第18条要求企业不应高估资产或者收益、低估负债或者费用，这也是对企业盈余管理的客观要求。

（2）资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润各要素的确认

确认为资产或负债要求准确判断三项内容：“企业过去的交易或者事项形成的”、“由企业拥有或者控制的”、“预期会带来企业经济利益流入或者流出的”。确认为收入或费用要求判断以下三项内容：“企业日常活动中发生的”、“会导致所有者权益增加或减少的”、“会导致与向所有者分配利润无关的经济利益的流入或流出”。

2.企业会计准则——具体准则

（1）企业会计准则第3号——投资性房地产

①投资性房地产的初始确认和后续支出的确认。新准则规定，为赚取租金或资本增值的投资性房地产包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物，不包括自用或作为存货的房地产。

②投资性房地产转换的确认条件：投资性房地产开始自用；作为存货的房地产开始出租；自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；自用建筑物停止自用改为出租；这里要求判断的是“时间问题”。 （2）企业会计准则第6号——无形资产

①无形资产的确认。新准则要求判断的是，无形资产是“没有实物形态的”和“可辨认性标准”，其中“可辨认性标准”要求判断“能够从企业中分离或划分出来用于出售等”或“源自合同性权利或其他法定权利”。

②研究费用和开发费用的不同处理的确认。要进行开发阶段的费用资本化，必须判断是否符合“有技术可行性”、“有使用或出售意图”、“有市场或对企业有用”、“有能力支持完成开发或出售”、“支出能可靠计量”。五个条件要同时符合才能进行资本化。

（3）企业会计准则第8号——资产减值

关于资产和资产组的认定，以及总部资产的概念。资产和资产组的划分主要是判断“是否独立产生现金流量”，能独立产生现金流的归为一项资产。与其他资产一起产生现金流的，归为一个资产组。判断总部资产主要看其特征“难以脱离其他资产或资产组产生独立的现金流，而且其账面价值难以归属于某一资产”。

（4）企业会计准则第21号——租赁

租赁分类的判断。租赁分为经营租赁和融资租赁。要求会计人员根据实质重于形式原则来判断“经营租赁”和“融资租赁”，在判断为“融资租赁”时尤其要谨慎，看是否符合准则所规定的条件（满足一条既可）：所有权转移；承租人拥有低价购买选择权（5%以下）；租赁期占使用寿命大部分（75%以上）；承租人最低付款额现值几乎相当于租赁开始日租赁资产的公允价值（90%以上）；性质特殊，只有承租人可以使用。这为盈余管理提供了比较大的空间。

（5）企业会计准则第23号——金融资产转移

金融资产转移的确认。会计人员应当比较金融资产转移前后未来现金流量净现值及时间分布的波动使其所面临的风险，判断是否已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方。需要按照实质重于形式原则的要求，通过计算来判断是否已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方，在计算金融资产未来现金流量净现值时，应当考虑所有合理、可能的现金流量波动，并采用适当的现行市场利率作为折现率。

（二）关于会计计量和核算方法的判断和选择

1.初始计量及核算方法的选择

企业会计准则——基本准则中明确会计计量属性的选择：一般应当采用历史成本；采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值的，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量。

2.后续计量及核算方法的选择

（1）企业会计准则第2号——长期股权投资

母公司对具有控制权的投资由权益法改为成本法，将大大减少母公司尤其是自身没有主营业务的控股型母公司的利润总额。这里要求会计人员判断的是“转换条件”是否满足。

（2）企业会计准则第3号——投资性房地产

投资性房地产后续计量模式选择，采用公允价值模式必须能够对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。就我国目前房地产市场的现状来看，企业的会计人员应当判断为采用公允价值模式。我国房地产市场总体来说有持续稳定的增势潜力，执行新准则将会给企业带来额外的利润增长。

（3）企业会计准则第4号——固定资产

①固定资产后续计量。累计折旧计提的范围和方法要求会计人员作出合理判断；固定资产使用寿命和预计净残值也要求会计人员根据具体情况做出合理判断。②预计弃置费用计入固定资产成本。其中预计“固定资产弃置费用”也是会计人员判断的内容。

（4）企业会计准则第6号——无形资产

无形资产的后续计量中需要区分，使用寿命有限的无形资产，使用寿命不确定的无形资产。企业会计人员应当在判断和复核无形资产的使用寿命时，根据使用寿命是否有限来确定无形资产的后续计量方法和相应的摊销期。

（5）企业会计准则第22号——金融工具的确认和计量

金融资产和金融负债的后续计量分别采用公允价值和摊余成本计量。采用公允价值计量的金融资产和金融负债，公允价值的变动计入当期损益；采用摊余成本计量的金融资产和金融负债，按实际利率法计算摊余成本。

3.公允价值计量

公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。在38项具体准则中涉及到公允价值计量的具体准则有17项之多，为了显示公允价值在新准则体系中的重要性，引起企业会计人员的重视，本文将公允价值从后续计量中分离出来。涉及到的具体会计准则有：存货、长期股权投资、投资性房地产、固定资产、生物资产、无形资产、非货币资产交换、资产减值、股份支付、债务重组、收入、建造合同、政府补助、企业合并、金融工具的确认和计量、金融资产转移、套期保值等17个。下面就从上面这些具体准则中选取几个重要的作分析。

（1）企业会计准则第3号——投资性房地产

在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。

（2）企业会计准则第11号——股份支付

新准则要求企业在行权前的等待期间，以对可行权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本和资本公积；或者以对可行权情况的最佳估计为基础，按照企业承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。这里要求判断的还有“最佳估计数”。在保证职工获得相等的对价的条件下，如果企业在以“权益结算”和以“现金结算”这两种支付方式中选择不同的方式，则可以记录不同的成本和费用。前一种方式下按照授予日的公允价值计量，这就给企业带来了盈余管理的空间。

（3）企业会计准则第12号——债务重组

新准则第5条规定，债务人以非现金资产清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现金资产的公允价值之间的差额，计入当期损益。

新准则第6条规定，债务人将债务转为资本的，债务人应当将债权人放弃债权而享有的股份的面值总额确认为股本或者实收资本，股份的公允价值总额与股本之间的差额确认为资本公积。重组债务账面价值与股份的公允价值总额之间的差额，计入当期损益。

（4）企业会计准则第22号——金融工具的确认和计量

企业初始确认金融资产或金融负债，应当按照公允价值计量，同时应当按照公允价值对金融资产进行后续计量。对按照本准则规定应当以公允价值计量，但以前公允价值不能可靠计量的金融资产或金融负债，企业应当在其公允价值能够可靠计量时改按公允价值计量。金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，除与套期保值有关外，按下列规定处理：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，应当计入当期损益；可供出售金融资产公允价值变动形成的利得或损失，应当直接计入所有者权益，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。

4.资产减值准备

资产减值准备由《企业会计准则第8号——资产减值》进行规范。资产减值，是指资产的可收回金额低于其账面价值。新准则中的资产，除了特别规定之外，包括单项资产和资产组。资产组，是指企业可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入应当基本上独立于其他资产或者资产组产生的现金流入。 企业会计人员要判断“资产和资产组”、“减值迹象”、“减值金额的估计”。

5.会计政策、会计估计的变更

由《企业会计准则第28 号——会计政策、会计估计变更和差错更正》规范。

①应当严格区分会计政策变更和会计估计变更。②原来划分为会计政策的，只有发生的交易或事项与以前相比具有本质性的差别并且重要程度高时，才可以判断为会计政策变更等。

四、新会计准则下盈余管理的具体方法应用研究

（一）新会计准则关于会计确认方面盈余管理的主要方法

1.投资性房地产转换的确认

在成本模式下的会计处理，是将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值，进行盈余管理的空间几乎没有。但在新准则下，投资性房地产一旦选用了公允价值核算模式，进行盈余管理的空间就较大。按新准则规定，采用公允价值模式计量的投资性房地产，是不需要计提折旧或进行摊销的，转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额进入当期损益，并且按账面价值计价后计提折旧或进行摊销，企业的费用就会增加。自用房地产或存货转换为采用公允价值计量模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。需要强调的是，运用投资性房地产转换进行盈余管理的目的不是为了追求公允价值与账面价值之间的转换而调整收益，因为按新准则的要求，房地产转换公允价值与账面价值之间的差额必须详细地在报表附注中披露，而是为了追求在公允价值模式下不需要计提折旧与成本模式状态下要计提折旧的区别来进行盈余管理。

2.关于资产和资产组的认定

研究资产和资产组的划分认定是为了能够合理地通过计提资产减值准备进行适度的盈余管理。新准则规定，有迹象表明一项资产可能发生减值的，企业应当以单项资产为基础估计其可收回金额。企业难以对单项资产的可收回金额进行估计的，应当以该资产所属的资产组为基础的可收回金额。企业资产的可收回金额低于账面价值时，要计提资产减值准备，而按单项计提和按资产组计提的减值准备的数额显然不一样。也就是说，企业在购建或生产企业的资产时，就应当考虑未来几年内企业的盈余管理要朝什么方向努力。以盈余管理所要达到的目标为指导，合理地划分资产和资产组。

3.金融资产转移确认：主要风险和报酬、控制权转移的判断

新准则强调判断金融资产转移要遵循实质重于形式的原则，要看所出售的金融资产是否从实质上发生转移，全部转移的要终止确认该金融资产；部分转移的就已转移的部分终止确认；转移部分金融资产的公允价值变动计入当期损益。而判断金融资产是否发生实质性转移主要是看控制权是否转移，控制权转移的确认在复杂的金融资产转移交易过程中是关键之所在，需要会计人员进行合理的职业判断。企业会计人员在判断是否已放弃对所转移金融资产的控制时，应当注重转入方出售该金融资产的实际能力，从而合理地确定金融资产销售的公允价值以及所确认的利得或损失。需要强调的是，在国外的金融资产转让交易中，交易者通常会设计出复杂的金融合约结构，通过保留部分合约权利与义务来掩盖交易的真实意图或经济实质，从而造成会计确认界限的模糊，以此规避准则所管制的范围，来进行盈余管理。

4.合并财务报表范围的确定

合并财务报表的确定，遵循实质重于形式的原则。新准则在确定合并范围时不再强调重要性原则，无论是小规模的子公司还是经营业务性质特殊的子公司均纳入合并范围。合并财务报表范围的确定留出的盈余管理的空间不仅限于此，更多的是在准则允许的范围内，通过合理的规划和安排，将原本应该纳入合并报表的子公司转换成不纳入合并报表核算的公司，或将本不应纳入合并报表的公司转换成应该纳入合并报表核算的子公司。根据子公司的盈利情况的不同，编制合并报表的总公司可以决定该“子公司”是去还是留。但是值得注意的是，要合理掌握时间，要做到编制合并报表时，这些“子公司”已经在新准则规定的范围内做好了去还是留的问题。

（二）新会计准则关于会计计量方面盈余管理的主要方法

1.投资性房地产的公允价值

目前我国的房地产市场的公允价值基本上已经完善化，大部分企业都可以采用公允价值模式进行投资性房地产的初始计量和后续计量。新准则下，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额即入当期损益，将使费用减少，利润增加。为企业进行盈余提供了新的空间。

2.非货币资产交换中的公允价值

新准则规定，在非货币性资产交换同时一定的条件下，当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换入资产账面价值的差额计入当期损益。产生的结果是，这一交换将产生利润，如果换出资产账面价值与换出资产公允价值差距大，则差额对当期损益的影响也大，对当期资产结构、所得税费用、净利润及净资产会产生很大影响。也就是说要在非货币资产交换中运用公允价值进行适度盈余管理操作，就必须根据会计人员的职业判断确定交换是否具有商业实质。

3.债务重组中的公允价值

新准则对于实物抵债业务，引进公允价值作为计量属性。采用了公允价值以后，将产生的债务重组收益计入当期损益。进行债务重组将增加债务人的利润。一些无力清偿债务的公司，一旦获得债务重组，其重组收益可以直接反映在当期利润表中。

4.非同一控制下的企业合并中的公允价值

新准则规定，非同一控制下的企业合并，购买方在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债应当按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。根据企业会计制度，按账面价值进行计量不产生损益。在新准则下，非同一控制下的企业合并，由于资产按公允价值计量，很可能产生商誉，而商誉按照资产减值准备的规定，期末进行减值测试，不允许摊销，这样的做法可使企业的资产增加。但是，我国目前仍未对商誉的会计处理专门的具体准则，也就是说，在商誉会计处理这个点上还是存在着一定的盈余管理空间的。

（三）新会计准则关于会计政策选择中的盈余管理

1.长期股权投资核算方法的选择

新准则规定①能够控制——成本法；②共同控制、重大影响——权益法；③不具有共同控制、重大影响，且在活跃市场中没有报价，公允价值不能可靠计量——成本法。权益法核算的有关规定——净资产的公允价值。这里要求会计人员作出职业判断的是：控制、共同控制和重大影响的概念。基于盈余管理的角度，这里就要求会计人员在判断对其他企业是否就有控制、共同控制或重大影响时，应该联系每种状态下所要运用的核算方法。一般来说，把其他的关联企业转换成符合权益法核算状态下为宜，因为权益法核算可以按照净资产的公允价值计价，存在较大的盈余管理空间。当然这不能一概而论，需要看企业进行适度盈余管理的方向，是做大还是做小，以此来决定对联营企业采用的核算方法。但是实务操作中，也不能仅仅只从盈余管理的角度来考虑，要决定对联营企业是应该控制、共同控制还是有重大影响，一般还要考虑企业的经营管理的战略等。

2.投资性房地产等后续计量模式的选择

投资性房地产可以采用成本模式和公允价值模式两种。但是，采用公允价值模式必须满足两个条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。要强调的是，凡是涉及到在成本模式与公允价值模式选择、账面价值计价模式和公允价值计价模式选择时，一般来说企业会计人员应会同企业的其他经营管理人员为实施或选择公允价值模式计量创造条件，因为公允价值模式相对于成本模式给会计人员留下了更大的盈余管理空间。

（四）新会计准则关于会计估计方面的盈余管理

1.资产可收回金额的估计

新准则明确可收回金额的确认包括公允价值扣减处置费用后的净值及资产预计未来现金流量现值的两种方法；预计未来现金流量现值分别从现金流量、使用寿命和折现率三个角度对资产预计未来现金流量现值进行规定，强调企业在预算或者预测基础上的预计现金流量，折现率采用能反映当前活跃市场货币时间价值和资产特定风险的税前利率，而且是企业购置或投资资产时所要求的必要报酬率。资产可收回金额的估计采用第一种方法相对来说比较简单，由于涉及到公允价值，可以在公允价值运用的范畴内进行盈余管理操作。而第二种方法中，要预计未来现金流量的现值，对于我国的企业的大部分会计人员来说，要做出准确的预计难度较大，但也是企业可以进行适度盈余管理的空间。

2.按实际利率法摊销的估计数确定

按实际利率法进行摊销是新准则的又一亮点。涉及到的具体准则有：①借款费用中涉及折价或溢价的摊销；②融资租赁下，为确认融资费用、收益才用实际利率法进行分摊；③采用摊余成本计量的金融资产和金融负债，按实际利率法计算摊余成本。在按实际利率法摊销时，决定摊销额的有市场利率和摊销期限两个因素，但是有一点可以肯定的就是，摊销期限越长，前期的摊销金额越少；摊销期限越短，前期的摊销金额越大。我们企业的会计人员可以利用这一点进行适度的盈余管理的操作。但是要注意，由于实务中碰到的问题会千变万化，顾及到盈余管理的问题而去规划摊销期限，有的时候会得不偿失。这就要求企业会计人员权衡各方面利弊，最后选择最有利于企业的做法。

五、研究结论

由于新准则的实施加大了会计职业判断的空间，理所当然也就加大了企业进行适度盈余管理的空间。但是新准则从很多方面来讲也提高了会计信息的质量，改变了企业进行适度盈余管理的模式。在施行新准则以后，要求企业的会计人员和其他经营管理人员一起做好以下几个方面的工作：

1．研究掌握新准则尚未明确指出或者模棱两可的地方，往往新准则最薄弱的地方也是我们企业进行盈余管理最好的地方。企业在这方面要对会计人员加强培训和指导。

第7篇：房地产公司的盈利模式范文

1)政府盈利来源。政府作为非盈利性机构，其利益即社会公众利益，而实践中政府是由庞大工作人员组成的经济利益共同体，并且政府充当着城市基础配套设施建设主要角色，所以政府必须保障其充足的资金以维系机构乃至社会的正常运转。土地作为城市开发的载体，城市建设征地拆迁的土地收入是各级地方政府财政收入的重要来源，可分为城市土地地租(征地费用)和税收(城建税及教育附加税等)两部分。2)一级开发公司盈利来源。一级开发主体作为市场“理性经济人”角色，追求城市土地开发利润最大化，其收益来源于土地一级市场购买与房地产售卖市场的差价，为了尽量扩大利润空间，土地一级开发公司不得不严格控制土地整理过程中各种费用(拆迁、安置、基础配套建设等)的支出，严格限制资金投入，使资金利用效率最高。目前，市场上比较普遍的土地一级开发利益分配方式是利润分成模式，由一级开发公司与政府约定，“国有土地使用权出让价款”减去“土地一级开发成本”，再减去“政府提取的各项费用”即为其盈利来源。其次，一级开发公司为实现更大利润常常在土地一二级市场进行联动收益，其主要原因来源于土地一级开发公司先入为主的优势以及政府的优惠承诺获取的相对低成本的土地。然而，随着房、地运营模式的分离，一、二土地市场将实现独立，土地一级开发公司盈利的主要途径还是在于其开发过程中科学合理的投资与其对成本的严格控制。

2二级开发的盈利模式

在城镇化连续成为市场热炒主题的背景之下，二级开发市场作为一级开发市场的延续，能有效的联动，反映了土地一级市场的需求及房地产市场的供求状况。以房地产为例，房地产二级市场是指已取得土地开发经营权的房地产经营企业，在该地块的土地上建造好的建筑物，如住宅房、办公楼等，将土地使用权和土地上建筑物的所有权一并转让或仅出租给房地产消费者的市场。二级开发的盈利模式，指土地使用权作为商品流入市场，其拥有者对土地进行二次开发，将土地上的建筑房屋出售或出租以获取利润的盈利模式。

2.1房地产二级开发市场前景房地产是一种特殊商品，从房地产市场的供求关系来看，供求机制是房地产市场运作的最基本机制。房地产市场存在着双需求，表现在居住需求和投机需求，相比新能源、股市、黄金等，房地产行业具有门槛低，保值性好等特点，随着城市化的进程的加快，城市土地增值使得地产价格节节攀升，房地产也是极好的保值增值投资品。

2.2房地产二级开发主要盈利来源房地产二级开发成本的高低直接影响其盈利，房地产商要实现最大利润，就必须对房地产二级开发成本影响因素合理操作。本文把影响房地产开发成本的因素归结为五种:税收、滚动开发模式、负债经营、期房销售、土地制度。1)负债经营。房地产行业属于资金密集型行业，一般只要能凑到开发成本的30%就可以向银行申请贷款，通常能贷到40%以上的款，加上施工单位为其垫付的资金，来源于银行借款的资金及购房者的按揭，目前中国的房地产开发企业在运行项目时约70%的资金都是来自银行。房地产企业有偿利用债务资本来进行生产经营和管理，借助财务杠杆的作用，能最大限度地提高资金的使用效率，充分发挥负债的增值功能，提高自由资金利润率以谋取可观利润。2)期房销售。一则开发商可以提前偿还贷款以减少财务利息支出;二则盈余资金又被转入下一个开发项目。作为下一项目自有资金以向银行贷款保证项目得以持续，而不用等本期楼盘售完和全部收回资金，通过利用消费者的预付账款，能有效减少其财务成本，进而扩大房地产二级开发市场利润空间。3)税收。房地产商通过在预售楼盘时故意推迟以延迟税款方式以保证项目运营资金的充足，减少运营期贷款利息费用支出。4)土地制度。由于土地二级市场的不完善、一二级市场分工模糊，大型的房地产开发商往往将一级土地整理与二级开发相结合，提前介入土地市场并与政府共同约定出让土地的限制性条件，在招、拍、挂中确保自己能顺利地以较低成本取得二级开发权，从而减少土地成本实现房地产二级市场的盈利。

3城市资产运营的盈利模式

“城市运营”是在“经营城市”的理念下于2002年萌发的一个新事物。城市运营是市场经济深入发展的产物，在城市竞争时代里，政府必须转变其职能并采取一系列行动提高公共经济效率，从开发城市到管理城市到运营城市，再到如何把城市经营好，让城市更好地发展，更富有竞争力。城市资产运营的盈利模式，是指城市运营商按市场经济规律配合政府，运用市场经济的手段，通过政策运作与资产经营，对城市已积累的资金、有形资产和无形资产进行集聚、重组和营运，计算其投入和产出，力求以最低“成本”获取城市开发的最大化公共绩效，同时获取运营商自身利润的最大化。

3.1城市资产构成“资产”是指具有市场价值或交换价值的实体，这种实体是指所有者的财富或财产的价值综合物，既包括资本形态的价值，也包括非资本形态的价值，城市资产构成系统见图3。城市资产最终以城市资金或城市资产存量形式得以体现，新一轮“造城运动”，城市开发主体通过对人力资源在特定地域空间劳作绩效和创造成就的充分利用，能进一步挖掘新时期城市市场价值潜力。

3.2基于企业经营的城市资产运营价值链企业价值链是在设计、生产、销售、发送和辅助其产品的过程中进行种种活动的关联关系形态。目前成功的城市运营商，大多“发家”于房地产开发公司或市政建设公司，立足于城市资产构成，具有行业竞争力和适应市场的城市运营商，应摒弃以往房地产公司或市政建设公司单纯进行住宅、楼盘开发或市政基础设施建设的做法，充分发挥城市资源整合能力，延伸城市开发价值链。整合、发展、策划土地整理等上游价值链，中期以规划地区建设，并以持有写字楼、商业、廉租房、公租房等物业进行经营，逐步成熟后，以具体城市运营项目为主体，争取参与城市公用工程以及水、电、气等公共设施运营和管理，获得长久稳定收益。

第8篇：房地产公司的盈利模式范文

I66排名18

盈利动能大幅提升是中国建筑新入选I66的主要原因。最新综合目标价为4.89元，12个月涨升空间达到38.53%。近一周内有6家机构调高其2011年最新盈利预测，其中宏源证券由0.31元调高至0.40元；华泰联合证券由0.40调高至0.44元；国信证券由0.39调高至0.45元。

业绩增长势头强劲，高于市场预期

2011年上半年公司实现营业收入2183亿元，同比增长37.9%；实现归属上市公司股东净利润65.3亿元，同比增长40.9%；EPS0.22元。业绩强劲增长的主要原因是房建、基建业务同比决速增长，地产业务销售及盈利情况良好，期间费用率快速下降。上半年毛利率达12.0%，同比基本持平。期间费用率为2.62%，同比降低0.15个百分点。

新签合同额再创历史新高，待施合同已跨万亿大关

公司2011年上半年新签合同金额4861亿元，同比增59.6%。截至2011年上半年末，公司建筑业待施合同金额高达10208亿元，同比增长86%。其中，房建占比达81.2%,基建、房地产、勘察设计占比分别为10.7%、7.3%和0.7%。新签合同额增速最快的依次是房建和房地产，两者同比分别增长72%和66.4%。订单大型化趋势明显，境内平均单项合同额达2.1亿元，同比增长72.0%。

建筑转型初见成效，专业公司快速崛起

公司积极推进建筑业务转型，城市综合开发建设、城乡统筹综合开发建设等商业模式逐渐成熟，已与30多个城市和地区以及20多个大型企业集团建立战略合作关系。房建业务坚持高端营销模式，基建重点拓展路桥市场，勘察设计大单占比提高。专业公司管理效果开始显现，上半年在营业收入及利润总额中的比重均超过20%；盈利能力稳

步提升，毛利率达7.8%，同比提高2.3个百分点。

地产销售大幅增长，保障房快速推进

2011年上半年房地产销售金额达490亿元（中海地产444亿元，中建地产46亿元），同比增长82%。销售面积361万平方米（中海地产307万平方米，中建地产54万平方米）。截至2011年上半年末，公司土地储备约6397万平方米（中海地产4213万平方米，中建地产2184万平方米），同比增加24.6%。公司参与保障房建设的总规模接近2000万平米，金额约500亿元。

风险因素

房地产调控风险；

国际化经营等风险；

工程质量安全风险等。

■中国建筑 ■上证指数

股票价格(09/07) 总股本 总市值 收入(2010) 净利润(2010) 市盈率(TTM)

3.53元 30,000.00M 105,900.00M 370,417.53M 9,237.297M 9.51

跟踪分析师人数 盈利预测(2011) 最高预测 最低预测 综合评级 评级系数

第9篇：房地产公司的盈利模式范文

今日投资个股安全诊断星级：

事件：

6月9日，华侨城A召开第四届董事会第二十六次临时会议，审议通过了《关于发行股份购买资产暨关联交易的具体方案的议案》等非公开发行股份购买资产相关议案。华侨域A拟以每股人民币15.16元的发行价格向其控股股东华侨城集团非公开发行496，389，894亿股，用以购买华侨城集团所持有的12家标的公司股权。

评论：

收购资产溢价合理

从资产评估结果看，注入12项资产评估值为73.68亿元，比调整后帐面值41.21亿元只增加了32.53亿元，增值幅度只有44％左右，比去年的增值幅度有所下降，并且，与此前方案比较，资产标的较小和盈利能力较差的华夏艺术中心选择不注入上市公司。

整体上市提升盈利能力，

本次重大资产重组完成后，本公司的营业总收入大幅增加511，630万元，增长幅度为146.57％，其中主题旅游地产销售收入，酒店业务收入、租赁收入增长幅度分别达到143.29％、521.24％、648.17％同时，由于通过本次收购本公司新增纸盒及制品业务，使得商品销售收入也大幅增长，增长幅度高达2，643.54％。本次重大资产重组完成后，本公司的营业利润增加69，684万元，增长幅度为54.30％利润总额增加69，035万元，增长幅度为53.87％；净利润增加45，354万元，增长幅度38.79％归属于母公司股东的净利润增加50，386万元，增长幅度54.92％。显而易见，公司主营业务规模的增长带来了备考合并的营业利润、净利润的大幅增长。

整体盈利水平再上台阶

经模拟计算，2008年度，本公司的每股收益由0.35元增加到备考合并后的0.46元，增长幅度达76.09％，公司在本次交易中拟购买的标的资产将大幅提升公司未来的盈利能力。以公司2009年度交易前后的盈利预测情况为基准，本次交易完成后，公司的营业总收入将增长182.69％同时，由于在销售、财务及管理等方面的协同效应的发挥，公司在费用方面的增幅小于收入增长幅度，由此使得公司的营业总成本增长幅度小于营业总收入的增长幅度，另一方面，由于公司在交易前后的合并口径变化较大，使得投资收益产生一定的下降。总体而言，公司在本次交易后的2009年归属母公司所有者的净利润水平将较交易前增长69.25％，公司的整体盈利水平得到较大幅度提升。

地产、酒店业务收入囊中

目前，华侨城A的多数房地产项目仅仅是以参股形式参与，酒店业务也在集团旗下。在完成非公开发行收购后，房地产及酒店两大主业将随之置入华侨城A。一方面，房地产业将为上市公司贡献更大的现金流，有助于公司快速收回对旅游景区的高投入；另一方面，酒店资产的注入将进一步完善公司旅游产业链，使公司占有旅游产业各个环节的核心资源，并减少公司内部关联交易。若发行成功，2009年公司主题旅游地产销售收入、酒店业务收入、租赁收入增长幅度分别达到143.29％、521.24％、648.17％。

完善旅游产业链条。掌控核心资产

作为一家通过旅游提升区位价值的公司来说。旅游业仅仅是公司盈利的一部分，旅游带来的酒店收入以及区位价值提升带来的房地产项目额外受益也是盈利的重要部分。公司通过增发完成收购能够将整个产业链置入上市公司，所有者的一致性能够带来行动的一致，从而降低成本增强盈利能力。我们认为，本次增发收购集团资产有助于增强上市公司的综合竞争力。此次重大资产重组一旦获准实施，华侨城A的总资产规模、营业收入、盈利水平等多项指标均较重组前有大幅增长。公司总资产比重组前增长110.49％，营业总收入增长幅度为146.57％。

投资建议

公司秉承“在花园中建城市”的开发理念，先行营造环境，以中低端旅游项目聚集人气，然后进行高端地产开发，旅游项目成为地产的配套，为地产项目的增值。这种“旅游+地产”的发展模式，已在国内形成了垄断优势，并且以深圳珠三角为基地、长三角、环渤海湾以及西南区域为战略布局区域的“1+3”战略格局基本形成。单纯的旅游企业及地产公司均较难复制其模式，这为公司提供了广阔的发展空间。公司整体上市将大幅提升公司盈利水平，可以实现华侨城集团旗下优质资源的有效整合，充分发挥资源的协同效应，改善公司现有资本结构和资产质量，总体而言公司是难得的长期投资品种。民族证券调高公司2009年和2010年的每股受益分别为0.60元和0.75元的盈利预测，给予公司“推荐”的投资评级。

存在风险