房地产开发成本精选(九篇)

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第1篇：房地产开发成本范文

【关键词】房地产；成本；控制

房地产开发是通过对多种资源的组合使用而为人类提供居住空间、并改变人类生存的物质环境的活动。不论房地产开发的目的如何，其最终行为应是一种投资行为。市场化的房地产开发，不论是为满足社会需求还是投资活动，为投资人创造利润是其根本目的之一，这是市场经济和价值规律作用的结果。因而房地产开发成本的控制就是创造投资人利润的基石之一，不同的开发项目有不同的开发成本控制模式，但其一般化的模式是基本一致的，有一定的规律和借鉴意义。

一、房地产开发的主要程序

理清房地产开发的主要程序，将为研究房地产开发成本提供框架和架构支持。

投资人自有投资意向开始至项目建设完成，出售物业、出租物业或自主经营，其全寿命周期的管理，遵循一个基本的开发程序，包括：投资机会寻找―投资机会筛选―可行性研究―获取土地使用权―规划设计报批―施工建设―市场营销与物业管理。这个程序会因具体工作的不同，在实施顺序上会交替进行，如市场营销与施工建设同时或提前进行。无论顺序怎样变化，这些程序基本概括大多数的居住物业、商业物业及工业物业开发项目的主要实施步骤。

二、房地产开发投资的主要组成

房地产开发投资通常属于短期投资，它形成房地产市场上的增量供给，当房地产开发投资人将建成后的房地产长期持有、出租或自营时，短期开发投资将转变为长期置业投资。（房地产置业投资、房地产股票、债弧⑿磐型蹲实缺疚奈从肷婕埃

对于开发销售模式下的房地产项目，房地产开发投资主要包括：土地费用、前期费用、政府规费、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、开发管理费、财务费用、销售广告费、税费和不可预见费等。

三、房地产开发阶段对应的开发成本

表一为根据某具体开发项目总结的开发成本组成分析，虽不能普遍通用，但有一定借鉴参考意义。

通过上表数据分析，建筑安装工程费用约占总开发成本的50%，土地费用和税费约占总开发成本的30%，其他几项费用单个占比2%-5%。开发项目不同，上述比例会有所不同。

投资机会寻找―投资机会筛选―可行性研究阶段，这个阶段主要是寻找投资机会并进行决策分析，主要产生咨询成本。

获取土地使用权阶段，主要参加土地招拍挂活动，取得土地使用权，支付土地出让金、土地交易费和税费等。

规划设计报批阶段主要是前期工程、规划设计、审查、向政府报批以及向政府缴纳城市基础设施配套费等，办理开发前的各种手续，开发成本主要为前期费用和缴纳政府规费。

施工建设阶段，是将批准的设计变为实体工程的过程，是开发成本发生最快、数量最大的阶段。

市场营销与物业管理可能会随施工建设同期展开，销售费用随工程进展逐步产生。

四、房地产开发成本控制

（一）房地产开发的前期阶段（投资机会寻找―投资机会筛选―可行性研究―获取土地使用权―规划设计报批）是影响整个开发成本的主要阶段，虽然这个阶段实际发生的开发成本费用数量不大，占比不高，只占整个开发成本的2%左右，但其影响的开发成本约有70%。这是因为开发产品的定位、规划设计方案的选择以及设计选型，基本确定了开发产品的业态形式，确定了开发产品的初步轮廓，确定了开发产品的设计思路，这些因素综合固定了开发产品的主要架构，而且会影响开发项目建成后的使用成本，因而是形成或确定开发成本的关键阶段。例如：一个在屋顶附带游泳池的建筑因其结构受力影响，通常会比普通建筑工程造价大许多，而竣工后游泳池的使用维护成本也会影响整个建筑的使用管理成本。

因此，开发前期阶段是控制开发成本的主要阶段，而且是关键阶段。对市场进行深入细致的分析，贴合市场进行开发产品的选型，特别需要重视对设计的细化和深入，进行多方案经济比较，择优选择设计方案，是开发成本控制的主要工作。

优化设计方案，对设计指标（如钢材用量，面积使用率等）科学化的限定，最大程度发挥设计者潜力，从设计上控制工程造价指标，也是开发成本控制至关重要的工作。例如：分别由不同设计院设计的两个类似的工程项目，其地下室钢筋用量分别为91KG/m2和110 KG/m2，地下室面积都接近4万平方米，其地下室钢材用量相差760吨，工程造价仅钢材部分就相差约390万元，因用钢量的不同地下室单位建筑面积造价相差96元/m2，对整个工程造价影响比例约为2.6%。可见，设计的指标控制工作是关键。

（二）房地产开发的建筑安装工程阶段，因其资金投入量大，是开发成本控制的第二阶段，这个阶段是优选建筑承包人和控制工程质量、进度、投资的综合阶段。虽然这个阶段投入整个开发成本约50%，但开发成本的控制影响一般仅占总开发成本的10%-15%左右。

房地产开发的建筑安装工程阶段，工程招标选择承包人，通过充分的市场竞争来选择社会平均水平的工程投标价格，是控制开发成本的一个重要手段。

我国的建筑市场已实行招标投标多年，其市场透明度已较高，市场竞争体现优质优价的原则。开发商对建筑承包人有较大的选择范围，工程报价公开竞争，对开发成本的控制较为有利。但也必须看到，投标价格与质量、信誉等的对应关系，避免因低价中标造成后期施工中的扯皮、纠纷等影响，进而影响开发项目的形象、质量等。

施工过程中，开发成本的控制，更多体现为维护施工合同的执行，保证开发项目在合同框架内顺利实施，避免承包人索赔产生额外的成本。保证工程顺利进行，安全如期竣工，按计划销售或运营，取得预期的经济效益，这就是在建筑安装施工阶段开发成本控制的重要工作。

在建筑安装工程阶段，因为投入资金量大，实施精细化管理，避免一些无谓的浪费，对开发成本的控制还是有一定效果的，虽然可能节约的比例不大，但因为工程造价基数大，其节约的绝对数额还是可观的。根据对某具体开发项目的调查，开发商实施施工监督精细化管理， 其节约的工程费用足以支付工程管理人员薪酬，而且还树立了开发项目和管理人员良好的形象。但必须注意的是，开发商实施施工监督精细化管理，不能脱离合同框架，不能一味追求低价，否则将适得其反，降低开发项目的品质。

（三）从表一的数据可以看出，除土地费用（占比16.74%）和建筑安装工程费用（占比48.59%）外，第三个大比例项目为国家收取的税费，约占总开发成本的13.6%。国家对开发项目收取的税费主要有：营业税，城建税，教育费附加，土地使用税，土地增值税，印花税，契税，企业所得税等。税费是必须按国家规定缴纳的，合理的进行账务整理，避免重复交税。

（四）房地产开发中的财务费用是一个不容忽视的数据，虽然在表一中财务费用仅占整个开发成本的2.16%，但不同的开发项目，这个数据可能差别巨大。

财务费用主要包含：融资、贷款资金利息，财务咨询费，银行手续费等。融资、贷款资金利息是财务费用的主要构成，不同的开发项目，开发资金来源和构成千差万别，如果大量利用融资、贷款作为开发资金，必然产生较高的财务费用，从开发成本控制角度看是不利的，而且可能带来金融风险，对整个开发项目也是不利的。

目前，国家对房地产业的调控，对预售商品房的条件很有可能收严格，甚至可能取消预售许可制度，实行现房销售，如果开发项目自有资金偏低，其财务费用将大大增加，成为影响开发成本的重要因素。

五、结语

目前国家在全社会经济结构调整中，房地产行业调控是首当其中的，房地产业开发告别暴利回归社会平均利润水平，是今后必然趋势，也是市场经济作用的必然结果。房地产开发的成本控制将成为开发项目首要的工作之一，和大多数行业一样，市场、研发、营销、成本管理成为企业的必做功课。

第2篇：房地产开发成本范文

【关键词】建筑施工；成本管理；常规误区

项目作为房地产开发过程中组织的主要单元，是企业财力的源泉。这些源泉只有是取之不尽、用之不竭的，企业才能有积累，才可以扩大再生产，才能有更大的发展。近年来，由于建筑市场竞争日趋激烈，国家宏观调控力度加强，企业内部成本管理机制滞后于形势的发展，造成大部分房地产开发过程中项目经济效益不断下滑，影响并限制了企业的发展。因此，房地产开发过程中必须认清形势，建立适应市场的科学管理机制，属时下当务之急。

一、企业成本管理概念

企业成本管理是指企业生产经营过程中各项成本核算、成本分析、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。成本管理一般包括成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等职能。其目的是为了充分动员和组织企业全体人员，在保证产品质量的前提下，对企业生产经营过程的各个环节进行科学合理的管理，力求以最少生产耗费取得最大的生产成果。企业成本管理是企业管理的一个重要组成部分，它要求系统而全面、科学和合理，它对于促进增产节支、加强经济核算，改进企业管理，提高企业整体管理水平具有重大意义。

企业成本管理的组成主要包括产品生产中所耗用的物化劳动的价值（即已耗费的生产资料转移价值）；劳动者为自己劳动所创造的价值（即归个人支配的部分， 主要是以工资形式支付给劳动者的劳动报酬）；劳动者剩余劳动所创造的价值（ 即归社会支配的部分，包括税金和利润）。

二、当管理前房地产开发成本中存在的误区

2.1 成本分析存在误区

成本分析足指在成本发生之后，依据成本核算资料，把实际成本与预算成本差异及其原因汇总并进行分析研究，找出成本差异的原因，为下一项目目标成本的制定提供改进意见，以使成本持续改善、经济效益不断提高，但目前很多国有施工氽业都没有真正认真进行成本分析，往往是一个项目完工后，该项目的财务人员、管理人员可能很快又转入下一项目的工作，而很少对本项目的盈亏进行分析，或者是分析很粗略，更别说通过各种方法对成本差异进行详尽客观的分析。因此，在这种成本管理模式下无法为下一项目成本目标的制定提供改进意见，造成第一手资料的缺失。

2.2 成本管理认识上存在误区

长期以来，房地产开发过程中在成本管理认识上存在误区，认为企业成本管理是财务部门的责任，有些工程项目经理更简单地将项目成本管理的责任归于项目成本管理主管或财务人员。其结果是技术人员只负责技术和工程质量，工程组织人员只负责施工生产和工程进度，材料管理人员只负责材料的采购和点验、发放工作。这样表面上看起来分工明确、职责清晰，各司其职，唯独没有成本管理责任。如果生产组织人员为了赶工期而盲闷增加施工人员和设备，必然会导致窝工现象而浪费人工费；如果技术人员对现场数据不精确，必然会导致材料二次倒运费的增加；如果技术人员为了保证工程质量，采用了可行但不经济的技术措施，必然会使成本增大。这就需要工程项目各环节人员改变原来的认识，既分工又协调，才能搞好工程成本管理。

2.3 投标过程中容易忽视对自身成本的深度分析

在进行投标时，单纯的为了追求中标的结果，而忽视了自身的成本深度。针对现在建筑行业市场竞争的日益激烈，很多企业不顾自身企业实际的劳动水平，一味的追求中标，甚至不惜以低于成本价报价，将未来的盈利希望寄托于后期工程中，在现今业主越来越重视总价管理和反索赔的情况下，低报价中标无疑会导致企业项目亏损；有的企业在进行投标报价时，只是简单的凭自己感觉和经验对工程量清单进行设想，然后进行投标，这同样为以后企业的成本管理带来了严重的隐患。

三、成本管理的体制机制建设

3.1 进行成本分析，寻找项目盈亏的内在因素

工程项日竣工后，要确定各项费用的结算金额，及时确定该工程的总成本，运用科学合理的方法，对该项目的整个过程及其结果进行全面、系统的分析和评价。通过成本分析，找出哪些成本项目节约，哪些成本项目超支，揭示成本差异的原因，掌握单项成本日标的完成情况，寻求进一步降低成本的途径和方法。成本分析的真正目的是研究和掌握施工项目的成本规律，为今后的项目提供借鉴。

3.2 抓好施工阶段的成本控制，努力降低成本

材料费是工程直接费用的主要组成部分，要控制材料费，建立一套严格的管理制度。材料采购方面，可根据工程计划，进行招投标，大宗材料集中批量采购，可大大降低采购保管费。施工领用材料时，要根据预算限额领用，物资保管人根据限额领料单发料，领料必须严格手续，以明确责任，超损耗者从工资中扣除，建立严格的考核制度和目标责任。同时动员施工人员做好余料的回收工作，减少材料浪费和流失。

3.3 成本管理要从投标报价开始进行

在进行投标时，编制投标报价的人员要对项目的施工流程和工艺有充分的了解，要对项目的盈利和风险有较为清楚的认识，要对自身企业的各项费用进行详细的计算和了解，在掌握了自身企业成本的同时，要编制初步的预算成本，在条件允许的情况下，防止出现低于成本的中标情况。

四、结束语

综上所述，房地产开发成本管理是一个系统的工程，想要做好企业成本管理工作，首先要制定明确的成本管理目标，在完善成本管理工作的基础上，落实组织机构和责任人员，建立一套有效的成本管理机制，采取实事求是、因地制宜的操作方法，根据工程和企业自身差异，灵活的改变企业成本管理。只有这样，才能使企业效益得到增长，才能为员工提供福利，使企业在激烈的市场竞争中保持不败。

参考文献：

[1]郝一明.房地产开发过程中成本管理现状分析及对策研究[J].企业技术开发，2008，5（01）：21——23.

[2]吕玲.房地产开发成本管理及控制[J].企业经营管理，2012，7（08）：12——13.

[3]刘新红.浅谈房地产开发成本管理问题[J].实物探讨，2012，6（07）：45——46.

第3篇：房地产开发成本范文

关键词：房地产开发；成本控制；成本管理；施工控制

中图分类号：F293.3 文献标识码： A

一、成本控制的原则 

现代房地产开发成本控制有两个根本性的原则：一是全面控制原则，二是重点控制原则。只有深刻理解这两个根本原则，才能正确处理各项控制原则的关系：

成本最低化原则：房地产开发项目成本控制的根本目的，在于通过成本管理的各种手段，促进不断降低施工项目成本，以达到可能实现最低的目标成本要求。在实行最低化原则时，应注意降低成本的可能性和合理的成本最低化。

全面成本控制原则：项目成本的全过程控制要求成本控制工作随着项目施工进展的各个阶段连续进行使项目成本自始至终置于有效的控制之下。 

动态控制原则：项目是一次性的，成本控制应强调项目的中间控制，即动态控制。

目标管理原则：目标管理内容包括：目标的设定和分解，目标的责任到位和执行，检查目标的执行结果，评价目标和修正目标管理的计划、实施、检查、处理循环。 

责、权、利相结合的原则：在项目施工过程中，项目经理部各部门、各班组在肩负成本控制责任的同时，享有成本控制的权利，同时项目经理要对各部门和各班组在成本控制中的业绩进行定期的检查和考评，实行奖罚分明。

二、坚持技术手段与经济手段相结合：  

2.1 在组织上

明确项目组织结构，使投资控制有专责小组跟踪，如由相关人员组成投资控制委员会来专责项目的投资营运，促进管理职能分工的科学化和规范化。  

2.2 在技术上

重视设计多方案选择，及处理各种问题的多方案选择，严格审查和监督初步设计、施工图设计、施工组织设计，深入技术领域研究节约投资的可能。另外，要认真研究、严格控制建设工程施工合同的签订，探索节约建安造价的可能性。  

2.3 在经济上

动态地比较投资的计划性和实际性，严格审核各项费用的支出，采取对投资节约的有力奖励措施，鼓励公司地产口有关员工及承建商积极提出各种降低成本的建设性方案等，把项目投资控制观念渗透于每位员工头脑中。

三、招投标与合同阶段成本控制

项目招投标与合同的洽商确定是项目成本控制管理工作中的重要环节，很多相关法律文本均在此阶段完成，许多隐患和难点也是在此阶段留下的，这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和结算工作。因此，成本管理人员在此阶段，应根据项目总体进度计划使工程招投标清晰、有条理，使工程合同符合项目要求。 

3.1 做好招投标工作的几个主要措施

根据项目整体施工计划制订详尽的招投标计划，通过市场调查分析，建立和完善区域性的施工单位、建筑材料、政策法规等信息库，为招投标储备信息资源。制订招标计划的同时，应明确招标原则，界定承包方式、范围、支付款办法及甲供材料的范围、方式、分包项目等主要合同洽商条款。 

3.2 招投标工作环节多，有力的监控将避免决策失误、成本失控

一方面，加强对投标单位的资格审查。详细审查其单位的信誉、经济状况、操作能力，避免“鱼目混珠”扰乱投标环境，给招标带来难度，甚至做出错误的判断。另一方面，加强对标底的审核。标底的计算过程具有专业性、复杂性、人为因素较多的特点。企业应建立复核机制，避免标底偏差所产生的成本提高或投标单位盲目低价中标给工程管理及结算工作带来困难。 

3.3 合同管理体系中的成本控制

合同的严密性除正常应明确的合同条款外，还应对设计变更、现场签证的计价方法、特殊工艺的计价方法、违约处理方法及可能遇到的风险处理方法等进行明确，以便避免结算时产生分歧和矛盾。合同的可操作性合同的可操作性主要体现在发、承包方能够实际执行。避免承包方为取得工程盲目承诺不可能实现的条款，从而影响工程进度以及项目的各项计划的实施。

四、施工阶段的成本控制 

施工单位与开发商的管理理念及方法往往存在差异，要想建造出优质的楼盘，公司须在一些关键管理环节上建立严密而切实可行的管理措施，体现在成本管理上主要有以下三个方面应予以加强： 

4.1 加强设计变更、现场签证的监督和管理施工阶段的设计变更

设计变更及签证管理控制体系应明确：操作流程、流程环节中的责任人、责任人的管理权限、流程环节的确认时限、否决及责任追究制度等。同时，让施工单位明晰该操作体系，以便于协作配合，提高工作效率，为结算打好基础。 

4.2 加强设备和材料的品质与价格管理完善的设备、材料管理体系

通常操作方式有： 

自行采购自行采购既能起到成本控制作用，又避免双方结算时产生分歧。如大型机电设备（电梯、空调等）、外立面装饰材料（外墙漆、饰面砖等）等一些对项目品质影响较直接，同时价格较高又易发挥规模采购优势的材料要自行集中采购。园林景观工程所用的部分材料，也可通过竞标自行采购。   

总承包单位采购开发商对一些建筑常用的地材、通用材在限定品质、性能的前提下，可让承包单位采购，这样可发挥承包商比开发商更熟悉市场的优势，从而调动其积极性。 

甲方限价承包单位采购一些没有一次性包死的工程，主要材料价格可通过发、承包方共同议定一个价格确认程序来确认价格，结算时按限定价格结算，限价时应明确价格时限及范围。 

4.3 加强资金计划执行的监控

资金计划是建立在项目的各项合同已确定且总体施工进度计划已确认合理的基础上，这就要求成本控制人员与工程管理人员在前期相互协调，扎实地做好基础工作。 

施工阶段的工程款支付是以资金计划为基础的，它应同施工进度计划相协调，在这样一个总框架下监控项目，可使工程管理更加清晰。当月实际发生额的增减超过资金计划一定比例时，成本控制人员和工程管理人员应及时分析、阐明原因，严重时，提出成本预警和工程进度预警。

参考文献：

[1] 张玉生. 精细化管理在房地产企业成本控制中的应用研究. 同济大学土木工程学院.2009

第4篇：房地产开发成本范文

关键词：房地产；开发成本；核算

一、概述

对于一个企业而言，促使其朝着未来既定的目标发展离不开良好的经营管理。而经营管理中，会计成本核算具有重要的作用。通过企业的会计成本核算，特别是房地产企业在开发过程中的成本核算，企业可以非常清楚地了解在目前的经营管理中，各项费用以及成本的具体支出情况，才可以依据相关的数据对企业进行成本费用的调控，从而达到成本最优化、利润最大化的目标，也可以达到资源的有效整合和分配，从而使得企业的经营发展朝着既定的目标前进，获得更多的经济效益。房地产企业的开发成本是非常巨大的，通过对成本核算的具体数据与预算的差额进行分析，从而达到成本目标的调控，促使房地产企业健康发展。

二、房地产企业开发成本核算存在的问题

（一）成本核算的对象不明确

随着房地产企业的逐步成长和壮大，进行房地产开发的土地都是成片进行开发和建设的，建成后的房地产主要是用以商业用房、公寓以及小区住房等。目前，房地产企业成本核算对象的划分依据主要是项目所在的区域、进行分期的工程项目、按照建成后房地产的用途或者将整个开发项目作为成本核算的对象之一。这些成本核算对象的划分都是依据开发项目的具体情况进行分析的，再加上加大规模房地产开发项目的复杂性，种种因素都造成了开发成本核算的对象划分不明，过细会造成工作量大大增加，过粗会造成数据分析不明，这些都会使得成本核算的整体质量受到不利影响，同时，也非常不利于房地产企业对开发成本的监控以及分析，特别是开发成本在房地产企业中占据着非常重要的地位。

（二）开发过程中发生的成本费用分配方法存在不合理之处

对于房地产开发企业而言，建筑安装的成本等可以直接归属于各个开发的产品当中，这是比较明确的。但是在发生的成本费用中，仍然有些支出是难以准确分配的，例如，常见的拆迁补偿款、配套设施费用以及基础设施费用等间接费用。按照国家相关的规定，应当按照占地面积、建筑面积等相关比例以及预算造价等进行分配，从而计入到成本核算的对象中去，但值得注意的是，每家房地产开发企业都会根据自己的实际情况来进行成本费用分配和划分的标准。从房地产行业整体来看这个问题，成本费用的分配往往具有任意性，在实际的过程中并没有形成科学统一的标准来进行成本核算的管理以及缺乏相关的约束性条款，使得成本核算方法出现较大的差异。

（三）房地产开发项目成本核算的周期判断不明，出现竣工决算拖延的现象

一个房地产项目涉及到的工程量较大、持续的时间是非常长的，也不存在明确的标准来对核算周期进行确定，从而为成本的核算提出了艰巨的挑战。周期不明也使得竣工决算拖延，违背了会计核算的及时性原则，无法使得收入与费用产生配比，从而对房地产企业计算项目的利润、结算相关的税费造成了阻碍，严重的情况下会产生与税务部门长期纠缠的局面，阻碍企业的可持续发展。与此同时，拖延竣工结算也会使得房地产企业不能及时的对项目进行评价，对后期的项目开发无法起到积极的推动和指导作用。现实的工作中，竣工决算的拖延往往是由于企业的资金出现匮乏、人员办事效率低下等原因，有些房地产项目甚至出现基础设施未全部完成建设等情况，这些往往对项目不能产生较大的影响，但是却在一定程度上影响着整个开发项目的决算时间，也对企业的成本管控工作产生不利影响。

三、加强房地产开发成本核算的策略

（一）明确房地产开发成本的核算对象

由于成本核算的对象不明，造成很多的成本核算出现问题，因此，将成本核算对象进行明确，可以从以下几个方面进行：其一，将经过规划部门审核的总平面图作为开发项目成本核算对象。这种成本核算对象的明确主要适用于那些开发规模较大、时期较长、一般采用的分期开发形式的项目；其二，按照产品的开发形态进行成本核算对象的确定。这种确定的方法常常用于拥有多种房地产产品的企业，这样进行成本核算的可行性较大；其三，将单个的房地产项目作为一个核算对象。这种成本核算对象的确定往往适合于一些开发项目大、耗费大、开发出来的产品往往只有一种的项目。以上三种常用的开发成本核算费用对象确定的方法对成本费用的监控非常有利，对于开发项目的价值评估也是非常有利的。

（二）对开发项目的成本费用分配方法要进行合理的选取

通常而言，建筑安装成本的归集对象往往是非常明确的，但是对于其他的间接开发成本费用，则必须按照有效合理且可行性高的方法进行分配和归集，例如常见的配比原则或者受益原则。房地产企业进行间接费用成本的分配可以采取的方法很多，如占地面积法、价值分配法、个别认定法、预算造价法等分配标准。但是，一家房地产企业一旦确定了一种方法，则应当保持它的合理性和一致性，才可以使得不同期间的成本费用具有可比性。往往在条件允许的情况下，采取个别认定法是最好的形式，可以使得成本费用的分配更加精准，但缺点是消耗的人力、物力等都较多。对于那些非自用的房地产开发项目，往往采取的成本费用核算方式是利用面积的比例进行均摊。在现实中最为常用的方法之一是对开发项目的价值进行评估，依照评估的价值进行间接费用的分配。一旦合理的进行间接成本费用分配，就可以使得房地产开发项目进行合理的利润管理和事前的评估，因此，合理确定成本费用分配方法是十分重要的。

（三）对成本核算的周期进行合理确定，及时的进行竣工结算

开发项目的周期确定应当根据项目的实际情况来确定，不应当仅仅按照理论来进行。首先，如果一个项目的规模较小，同时，持续的时间短，那么可以将项目的整个时期作为成本核算的周期，这样的周期确定方式可以使得开发项目的成本核算更加合理。但是，如果项目的开发时间较长、规模较大，如果仍然按照项目的建设周期来进行成本核算周期的确定，往往是不合理的，也违背了成本核算信息时效性这一原则。目前常用的方法是按照经过审批的总平面图确定的开发期数来进行成本核算周期数的确定。其次，及时进行竣工结算的前提条件是已经发生的成本费用受到了准确、合理以及全面的记录，如果需要进行成本费用的估计，那么必须对确定的估计数进行再次核对，也要培养会计人员的成本预估能力。在进行“预提费用”科目的核算时，要将未实施的工程预算计入到成本中去，从而可以使得项目的决算按照预期的计划进行，以后实际发生了该项费用就将其转出。由于其在总成本所占的比例非常小，不会对单位成本以及总成本的产生较大的影响。

参考文献：

[1]薛叶振.对房地产开发成本核算问题的思考[J].中国总会计师，2014（11）.

[2]李国梁.浅析房地产企业成本核算存在的问题及对策[J],经济管理(文摘版).2016（03）.

第5篇：房地产开发成本范文

关键词： 房地产开发；成本控制；方法

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）04-0082-02

0 引言

中国房地产发展有二十余年，市场竞争不断加剧，行业不断完善和规范，房地产的高投资高回报的时代一去不复返。房产开发商最求利润最大化，这就要求从成本控制上作为切入点，提高房产开发的利润空间。细节决定成败，企业开发销售价格的竞争，其优势所在提高企业内部的成本控制，提高企业核心竞争力已经是很多房地产行业迫切需要解决的问题，很多综合实力较强的房地长开发商都把打造企业成本管理与控制作为提升自身竞争力的重要手段之一。为了不被新时期的竞争所淘汰，很多开发商认为只有自身具备成本优势才能提高核心竞争力。

1 房地产开发项目成本的组成及控制方法

一般房地产开发项目成本费用主要包括；土地费用、前期工程费、房屋开发费用、管理费用、销售费用、财务费用、税费以及其他费用。

针对房地产开发项目的组成分析，项目开发成本可以分为七个部分，即项目开发成本可控费用前期工程费、房屋开发费、管理费、销售费用、财务费用，不可控成本费用土地费用、税费。要在可控成本上细化管理、尽可能减少开发成本。下面我在可控费用上探讨一下成本控制的方法与重点：

1.1 房屋开发费用中占的比重比较大是项目的建安成本。建安成本控制主要体现在以下几个阶段：

1.1.1 可行性研究阶段就需要我们控制好投资估算，认真做好可研阶的详细的投资估算，投资估算误差控制在5%-10%之内，在工程建设投资估算资金的时候需要准确估算项目资金，以便能更好的筹措资金，对工程设计招标，需要为工程限额设计提供可靠的依据等。而我们以往有的工程可研阶段，投资估算做的比较粗，造成了以后不可收拾的局面：概算超估算，预算超概算的现象。因此这个阶段要求工作做细，不能以偏概全，多做市场调查，设备多询价。投资估算的误差做的越小越好。

1.1.2 设计阶段是成本控制的重中之重，所以设计费用是开发项目全过程费用中占比相对较小的，所以有开发总成本的1.5-2%，但对工程造价的影响却能达到75%以上。俗话说的好：设计一条线，造价千千万。为了做好工程阶段的成本控制，就需要从以下几个方面进行考虑：招标的时候采用设计招标，选择最优方案；多借鉴已完成工程的经济参数，让设计达到性价比最好的效果；重点我们考虑的是如何优化设计方案，进行限额设计，为了加强设计图纸的会查与审查工作，就需要完善更好的奖罚制度。

1.1.3 招标阶段对开发项目成本控制非常重要，通过招标来选择出各方面能力较强的施工单位，确定合理的合同价格、做到优质价廉，以此达到理想的招标效果。

1.1.4 施工阶段主要是房地产在开发项目的时候需要实施的全过程，也是建设项目中资金投入最大的阶段，自己投入占总开发资金的80-90%，施工阶段需要强化施工成本的动态控制。施工阶段成本控制的重点主要有以下几个方面：严格合同管理；控制好现场变更签证，现场的变更签证必须有咨询单位、监理单位、建设方工程师的签字；加强施工管理；开展技术创新，节约成本支出；采取经济措施，控制管理成本；定期成本动态报告等。控制好建安成本一大控制点就是材料的控制，建设方代表一定要考察好主要材料，进行价格的把关，时时关注国家政策的调整和主要材料的市场价格信息。

1.1.5 竣工结算阶段是建安成本控制的最后核心，主要从以下几方面控制以下成本：严格按照施工合同进行结算及变更条款、工程预算及费用定额、竣工资料、国家或地方有关的法律法规等，都需要对工程计算进行认真审核，竣工结算要逐项审核法。

1.2 房地产开发项目的成本的控制第二方面是财务方面的控制，财务费用占的成本比例不小。搞好销售策划，及时回笼资金，减少财务费用的支出。做好项目的融资，多渠道筹集建设资金，缩短开发周期，这些方式都能减少成本开发、增加利润空间。

1.3 房地产开发项目的成本控制方法

1.3.1 实施全过程成本控制 房地产成本控制贯穿于整个房地产项目开发的全过程，为了防止片面性的发生，就需要严格控制建设成本，避免忽视因为科研阶段的设计成本的控制。因此设计阶段又是房地产开发企业成本控制的重点。

1.3.2 全面采取综合成本控制 成本目标管理一般都是有质量目标、进度目标、投资成本目标、安全目标等与现场协调管理、资源消耗相结合的综合考虑的目标，因此不是孤立的。而在成本控制过程中，我们除了综合考虑到房地产开发企业的整体利益外，就需要平衡各目标的实现。

1.3.3 建立动态成本控制制度 房地产企业的成本管理，只要是通过对投资估算、概算、施工图预算、合同执行的管理计算出动态成本的，并且能够找出偏差，形成较动态成本与目标成本，采取措施纠正偏差后，最终达到成本控制目的。为了控制好整个项目成本，房地产企业需要从每个成本支出的时间段开始，分步骤分阶段实施控制每个项目工程的小工程。

2 小结

房地项目开发成本管理控制，是一个多阶段的、动态的复杂过程，为了做好房地产开发项目的管理与成本控制，我们必须要树立企业的陈本意识，做好开发过程各个环节的管理控制工作，建立一套完善的成本运行体系，这样才能在竞争中立于不败之地，并为企业赢取较大的利润空间。

参考文献：

[1]杨娥，苏卫国.道路建设方案比选中的寿命周期成本分析[J].中外公路，2005（04）.

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[3]马建国，房地产开发项目成本控制分析[J].价值工程，2010（9）.

第6篇：房地产开发成本范文

关键词：成本控制 规划设计 工程管理

一、概述

当前,许多房地产只重视建筑产品的成本控制而不考虑市场需要以及建筑产品的投入产出比。另外,许多房地产企业的事前成本管理薄弱,成本预测、成本决策缺乏规范性、制度性,成本计划缺乏科学性、严肃性,成本管理存在一定的盲目性。同时许多房地产企业的成本管理缺乏现代化的管理手段,成本信息不能反映企业成本的真实情况:由于成本核算不规范造成成本信息严重扭曲,成本信息传递渠道不畅造成成本信息丢失,从而导致成本管理偏离了方向。

二、制定项目成本和期间费用计划

房地产开发的成本管理为项目开发成本和期间费用两部分,成本计划应分为项目成本计划和期间费用计划。

(1)制定项目成本计划。成本计划通常经过确定总成本目标、成本逐层分解、成本估算,再由下而上对成本进行逐层汇集以及成本计划对比分析与处理等过程。①通过项目的可行性研究和分析论证确定项目的总投资目标,项目批准立项后,该项目总投资目标可确定为项目总成本计划目标,这种计划总成本对以后每一步设计与计划起着总控制作用。②逐层分解总成本计划目标。通常按项目结构对项目总成本计划目标进行分解,将总成本拆分到各个成本对象,作为项目单元设计的依据或限制,对项目单元的功能、质量等起着决定性的作用。在项目总成本分解过程中,应注意各成本限额之间的平衡,以保证项目成本在项目内的合理配置。这种合理配置是项目系统协调与均衡的保证,是实现项目总体功能目标、质量目标和工期目标之间均衡的保证。③成本估算。随着项目的深入、技术方案和实施方案的细化,可以按结构图对各个成本对象进行成本估算,并以此估计值和限额值相比,结合具体情况对项目进行优化组合。④调整成本计划。通常按结构图由下而上对成本估算进行逐层汇总,并与原成本计划目标对比,衡量每一层单元计划的符合程度,以此决定对设计与计划的修改与补充,形成由下而上的反馈与调整过程。

(2)项目前期策划的估算。在这一阶段计划成本的估算方法:①历史数据法是采用特定部门(学会、政府机关)公布的有代表性的项目成本资料进行同类项目的成本估算;②定额资料法是按相应设计方案的图纸计算工作量,套用相应定额单价,结合规定的收费标准和规定的计划利润,计算各种费用;③合同价法是开发商在分析许多投标书的基础上,选择报价合理的投标人中标,双方有可能再度商讨(标后谈判),修改双方价格后形成统一的项目成本,作为合同价格在双方签订的合同文件中加以确认,并作为项目结算的依据;④询价法是通过对项目的主要工程进行询价,或由承包商或供应商对项目提出报价,然后在此基础上进行综合调整而估算的项目成本,并以此作为成本计划的依据。

(3)确定项目的目标成本和责任成本。经过不断调整的成本计划,在不同阶段均可作为确定项目目标成本的依据。可在此基础上经过适当调整,确定目标成本。或者将这种成本计划作为目标成本,成为成本控制的依据。

(4)制定期间费用计划。在制定期间费用计划时要注意以下3点:①期间费用计划与可行性研究中估算项目开发总成本有重复的地方,但这并不矛盾。②期间费用计划要与开发企业的规模、项目销售完成的进度相结合。③要按企业经营管理的实际情况,确定恰当的营业费用计划和管理费用计划项目,并将确定的营业费用、管理费用总额在各项目内进行有效的分解,以提供各项管理活动详尽的费用控制目标。

三、对开发的项目实行全过程成本控制

第7篇：房地产开发成本范文

关键词:房地产开发 成本分析 成本控制 成本管理

引言

随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，房地产商获利方式已经从单纯的经营利润发生了改变。现在的房地产商在获得经验利润的同时，要想不被市场淘汰，除了必须提供适合的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。成本控制贯穿于房地产项目开发的全过程，如何做好房地产开发成本的控制，是一个值得研究的问题。房地产开发项目成本按构成内容划分，可分成土地开发成本、建筑安装工程成本、期间费用三大类，笔者主要对这三类房地产开发成本的控制进行了分析。

一、土地成本分析

随着我国经济的发展和城市化进程的加快，我国城市的规模正不断扩张。我国开始推行城镇土地使用制度改革后，土地由无偿使用向有偿使用转变。这一措施的实现大大提升了城乡镇土地利用率，提升了土地的价值，为城市建设提供了基本资本支持。在城市房地产开发成本中土地成本成为一个重要的影响因素。其中，包括向国家交纳的土地出让金，土地上原有的房屋、设施、构筑物、苗木、附作物的拆迁补偿费用。办理土地使用权证需交纳的各种规费以及政府随出让土地使用权向使用者分摊的城建配套费、增容费等，土地开发成本的高低主要体现在投资项目商品面积所占比重上。在投资的项目中，由于种种原因并不是所有的房屋都成为了商品销售房屋，其中有一部分公共服务用房是无偿的提供给社会的，这一部分房屋占有土地但却无法为投资方赢利，所以造成了投资项目商品产出率低的现象。因为此导致了投资方无法赢得效益或者效益低下，所以就有了投资方漫天要价的现象。

二、建安成本分析

建安成本既是建筑安装工程成本，在一般中小城市建设中建安成本一般占总成本的40％―60％左右。它是指直接用在工程建设的总成本费用，从数字可以看出它在总成本中占较大的比例。其主要包括的内容很多，大体可以分为两类：主体建筑工程费和主体安装工程费

与其它房地产开发成本相比，这一成本较其它成本来讲是比较刚性的，因为在开发前开发商往往都有一定的额度范围。但是随着建筑安装水平的增加，一些新型的建筑材料的加入，在材料的选择上，设备的选型上，工程量的增减、对施工队伍的选择上等等，这些因素都直接影响着建安的成本。这就要求开发商在项目的进行过程中既要保证工程质量又要对以上因素做好有效的选择和评定，以求很好的控制建安成本。

三、政府税费分析

税费在我国房地产开发成本中所占比例也比较大，一般占成本的15％―25％左右。其中包括了与房地产开发建设相关的所有税收，如房产税、耕地占有税、土地增值税、外商投资企业和外国企业所得税等。除了这些必交的税收外，开发商还要向地方政府交纳一定的行政费用。这些费用一般由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取，往往项目繁多且规范性差。所包括如征地管理费、商品房交易管理费、大市政配套费、开发管理费等等。

四、降低成本的方法和措施

在基本了解了房地产开发项目的成本构成后，我们要对降低成本的方法和可采取的措施进行一定的探讨。在这里我们主要通过在房地产开发项目成本构成方面浅析房地产开发成本控制的方法

1、土地成本控制措施

想要控制土地成本首先要了解土地成本主要来自哪里？决定土地成本的因素主要有以下几个方面：

第一取决于土地的地理位置

土地的地理位置直接决定这它的价值，处于城市中心的土地，因为处于商业中心，且周围交通条件便利，市政配套基础设施较好所以价值很高。正与其相反，处于城市的边远地段的土地因为其商业贫瘠，交通相对闭塞，市政配套基础设施较差，所以价值当然不及位于市中心的土地，土地价格也比市中心便宜的多。如果按照土地的用途来进行分析的话，商业用地的位置主要要看周边的繁华程度，临街状况如何，这些情况好的话地价自然会有所提高，反之则难免有所降低。而住宅用地的位置则要综合许多的因素，如周围的环境绿化情况、市政设施的配套情况，还有安全程度及与市中心的远近，交通是否便利等等。工业用地的位置要视产业的性质，原料产品的运输，还包括环境因素，即在处理工厂可能产生的污染方面，工业废料的处理方面，综合视之。总体来说其都大致遵循一个原则，凡是位置优越的土地，地价就会较高，反之则会较低。

第二取决于土地的面积

面积因素即是指土地面积的大小，由于土地面积的不同，其价值也随之不同。一般来说，面积较大的土地，其地价一般较高，而面积相对较小的土地，其地价一般较低，但是，这并不是绝对的。土地面积的大小对于地价产生的影响还与其用途，规模，效益有关。面积大的土地对开发商来说它的利用率较高，所以其价格也就相对较高。面积小的土地可以利用的资源较少，所以其价格也就相对较低。另外，还要看土地面积的公用能否完全发挥出来，得到最有效的利用。比如，在繁华的商业区内，土地面积越大其深度也就越大，这样反而不利于商家经营，这在临街的店铺表现的较为明显。这时，土地面积大反而会造成土地利用效益的降低。但是，如果面积过小，会影响土地的使用功能，使其无法完全发挥出来，再加之无法形成规模，所以地价也会下跌。

第三取决于土地的利用度

土地的利用度既是业内人士所谓的“生地”和“熟地”，其中“生地”是指为经过开发的土地，这种土地因为未开发所以大多价格低廉。而“熟地”既是指已经被开发过的土地，其大多基本的三通一平（即水、电、路、场地平整）已经具备，所以，比“生地”价格高出许多。另外，已经开发过的“熟地”可能已经经过了多次的转让、炒作、买卖，价格高也就不难理解了。但是，这种土地因为价格较高，必将带来土地成本的增加。

第四取决于土地使用的附加成本

在我国为了扩大城市规模往往会对旧城区进行改造。在旧城改造的过程中，市中心老城区人口相对稠密很多，所以往往是土地的黄金地段。在这里土地的价格本来就已经很高了，而在旧城区改造上除了基本的拆迁费用外，政府还对拆迁的居民进行补偿，这就造成了一笔很大的费用。补偿费用的大幅增加，成本必然会随之加大，所以，开发商在做初期决策时，必须考虑这个因素。

第五取决于土地的招投标

在土地出让方式上存在协议、招标、拍卖三种方式，其中协议谈判的价格又因谈判对象不同而不同，这也使土地成本增加。

那么如何对土地成本进行控制？主要有以下几个方面的工作：

第一政府调控

鉴于我国地产市场的现状，政府对土地价格进行的调控，应着力建设土地价格的调控体系，建立土地所有权出让的规范，增加土地市场交易的透明度和公平性。对于地价可以通过国家定价或者国家提供指导价来完成调控的目的。如可以建立基准价、标定地价和土地出让价等，对这些政府可以每年在固定的时间由官方权威调查和评价的公示地价。

第二完善相关制度

完善土地的租赁制度：这里要做到租税分流，即政府作为城镇土地和一部分房产的拥有者可以进行一定的租金收取，而作为社会的经济管理者则应该收税。政府可以根据长期租和逐年出租两种不同的租赁方式，分别以土地出让金和年地租两种方式收取地租。其中，凡是具备条件、手续齐全的都应严格按照招标或是拍卖方式进行土地出让。而暂不具备条件，手续还未齐全的，则以协议出让土地，但是必须严格加以规范管理。其中，原行政划拨土地进入市场的，应一律进行出让金的补交。另外，我们还需规范土地的一级市场，严格执行以招标拍卖为主、协议为辅的原则，让土地招投标拍卖成为一个独立的市场行为。最后，我们还需对土地市场进行必要的规范和整顿，以加快土地一级开发市场的规范化和有序的发展。这里，作为政府及主管部门应该做到明确土地的审批环节，尽量简化审批程序，严格清理如水、电、气等各部门制定的非政府的行业规定。针对土地招标、拍卖中可能出现的项目不确定的情况，则需重新对不同土地进行使用权限的认定。在管理办法的制定上则严格按照现行的金融抵押和法律制裁的要求进行制定。在用地情况上，如果涉及到拆迁则要做好存量向赔偿过渡的工作，以期杜绝拆迁中人为的因素。对土地交易中存在的私下转让问题要坚决杜绝，对新增土地则要解决好土地持有者不按照成本要价的问题。

2、工程建设的成本控制

工程建设施工阶段是通过建设最终形成工程实体的阶段。这一阶段对项目总体成本的影响为10％――15％，虽然在成本控制占的比例较小，但不必要的浪费、返工、设计变更形成的可能性却很大，极易造成工程预算的超支。因此，在施工阶段全过程中采用先进的施工组织和科学的施工管理方案很重要。通过科学管理可以防止工程量签证的增加，使施工周期得到缩短，降低人工材料的消耗量。工程建设的成本控制可以从以下几个方面着手进行

①对材料的控制

材料费在建筑工程中占有很大的比重，材料的用量和价格对工程施工阶段造价的影响很大，只有严格遵循合同的材料用量，合理的确定材料的价格，才能达到有效控制工程施工造价的问题。因此在签订合同前，应仔细进行合同审核，确定工程量清单，基本单价，控制主要材料的价格。对于主要的材料我们应由筹建处统一进行采购，这样既可以保证工程的质量和进度，又有利于工程造价的控制。对于工程中主要的材料费用，工程技术人员需要随工程进展经常深入市场了解，力争获取第一手资料，为以后竣工决算提供有力依据。

②严把设计关

在工程设计上我们除了要比对选择好设计方案外，还应注意设计中存在的设计变更的问题。从以往工程的施工情况来看，由于种种原因会对施工图设计进行很多大的变更，包括工程量的变化、材料代用等，这就为工程成本增加了不可预见的费用问题。为有效的控制造价，必须制定设计变更的现场签证管理制度，明确可变更的权限范围。而对非发生不可的变更，应尽量提前实现。因为变更发生的越早，损失越小；反之，损失越大。如果在施工中变更，已施工的工程还需拆除重新施工，势必造成更为严重的损失。

3、税费控制

税款征收是国家税务机关按照行政法规的相关规定针对纳税者进行税款征缴的活动总称。所以，在税费的控制上，政府对房地产行业的税收政策可适当降低，如降低企业营业税和所得税税率，并可减免部分小税种，如契税等。这对降低房地产业成本开支，平抑过高的房价，促进居民住房消费将会起到事半功倍的作用。

五、结语

成本控制是房地产开发管理中的关健，在房地产项目开发成本的控制上我们应从其成本的构成入手，先了解可构成房地产开发项目成本的各个因素，然后，对症下药，逐一分析，最后制定出一个长期的、系统的降低房地产开发项目成本的方案，并监督实行。在整个开发项目的过程中各个方面都要抓好成本控制和管理工作，这对于开发项目投资效益的提高和管理水平的增强都有着十分重要的作用。同时它也是保持企业持续、稳定、健康发展的有效途径。

参考文献：

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[4]何孙秀. 金诚. 房地产开发成本控制与管理思考[J]. 中国新技术新产品，2010.(15)

[5]高志伟. 房地产开发成本管理研究[J]. 现代商贸工业，2010,22,(21)

第8篇：房地产开发成本范文

[关键词]房地产开发，成本控制，前期调研，工程设计

中图分类号：F4 文献标识码：B 文章编号：1009-914X（2014）31-0314-01

一、引言

当前，我国房地产开发企业共同面临着很大的竞争压力，这些压力既来源于国内的政策控制或限制，也来自于境外大量资金的不断涌入等多重因素。可以说，当今房地产开发行业领域的市场竞争日趋白热化，与此同时，房地产开发企业迎来了一个崭新的充满挑战和机遇的发展时期。随着房地产市场微利时代的到来，房地产开发企业市场竞争的形态、内涵、方式也必然将发生深刻的变革房地产的开发成本控制已成为各房地产企业在竞争中取得优势的重要法宝。房地产开发项目经营管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。我们要研究房地产市场面临的成本控制问题，就需要以房地产项目成本构成分析为基本切入点，具体从前期调研阶段、设计阶段、施工阶段以及项目的竣工验收和结算阶段依次进行分析和探讨。

二、由房地产开发的步骤来分析其成本控制的措施

当今社会被誉为房地产的微利时代，该阶段房地产开发企业成本控制的重要性越来越重要。良好的成本控制措施，能够有效地节省成本，进而给利润让出了上升的空间，提高房地产开发企业的市场竞争实力和经济效益。

第一，前期调研阶段的成本控制措施

前期调研阶段属于房地产开发工程项目的前期准备阶段。在这一阶段，房地产开发企业及相关投资者要充分考虑自身所处于的地理条件和市场环境要求，客观、科学地做好房地产开发项目的前期调研工作，有效论证项目的可行性方案。可行性研究是在对消费者的心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上，进而决定该工程是否可以开工实施。在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量地减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目顺利地进行下去。经验告诉我们，对房地产项目进行充分的可行性研究，关系着整个房地产项目的成败。房地产开发企业从事项目开发的根本目的就是为了盈利，进行成本控制的根本目的也是要获取更大的经济效益。因此，在选择立项时，投资商必须对开发项目进行科学合理的财务分析，以充分了解该投资项目的预期收入、成本、利润和风险等。

第二，设计方案阶段的成本控制措施

降低建筑工程的建设成本，首先要做好方案设计阶段的投资控制，把工程项目的全面造价管理工作放在设计阶段。因此，建设单位应以对建安成本影响最大的设计阶段为关键环节，重点从以下三个方面着手去做好成本控制：

其一，实行方案设计、工程设计的招投标制度。建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制，以达到控制成本的目的。最重要的是要通过设计招标来选择设计单位，必要时可以组织进行设计方案的竞选和遴选工作，从多个设计方案中选择能够保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委托，或者将方案进行招标，中标的方案在施工图设计时，可以再组织进行招标或委托。

其二，加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中，要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，而且要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应；要特别注意选用建筑材料或设备的经济性，尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备；要尽量搞标准化和系列化的设计；各专业设计要遵循建筑模数，建筑标准，按设计规范、技术规定等进行设计。

其三，加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计中的不足带到施工阶段。

第三，建设施工阶段的成本控制措施

建设项目的施工阶段是投资成本控制的关键环节，主要可以从以下三个方面进行成本的控制：

其一，合理控制工程变更。工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更，这些变更主要由建设单位引起。控制施工变更的关键在于建设单位自我约束，按洽商变更程序办事。应建立工程洽商签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责，确保洽商签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生。

其二，严格审核承包商的索赔要求。对于承包商索赔要求的处理，则应按合同办事。加强对索赔资料的审查，强调处理索赔的及时性，加强预见性，尽量减少索赔案的发生，以免索赔额过大引起投资失控。

其三，做好材料设备的加工订货。预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作，合理控制价差水平。对施工单位自行采购的材料，属于指定价范围的，只监督质量，不干预订货。属于指导价范围的，应实行“适当参与，推荐厂家，监督质量及合理限价”的原则，设备采购实行招投标，确保质优价廉。

第四，竣工结算阶段的成本控制措施

凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成，必须要有竣工验收单。如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减账的清理。重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。审核时应与原招标文件对照，凡原标底内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定，合理确定技措费、提前奖和优质奖等相关费用，认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。

三、房地产开发成本控制的意义

成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义。研究房地产开发成本控制，对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。

首先，我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房售价下调，则有助于楼市跑量。而开发商长年不能下调售价，其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高不下的缘故。因此，从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。

其次，房地产业经过几年的高速发展，已经走出了暴利的时代。国家加强了金融市场的宏观调控，对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时抑制房地产过度的市场消费需求；使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事，必须踏踏实实地合理利用资金，加强成本控制，练好内功。

第三，随着中国加入WTO后房地产业的日益放开，一些资本实力雄厚或有相当融资能力境外资金的涌入以及国内的一些集团型企业在全国的扩张，房地产市场的竞争将更加日趋激烈，在同等条件下，在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，只有成本控制得较好的企业才有可能在土地市场竞争中有相对的比较优势，才有可能取得土地的使用权及开发权，成本控制不力的企业必将会被市场所淘汰。

四、结束语

随着房地产价格调控力度的不断增强，产业暴利时代已逐步离去，房地产利润正向社会正常利润水平回归，销售收入的增长空间已相当有限。因此，如何从项目开发角度实现降耗增效，推动房地产企业向集约化管理转变，以有效控制工程建设成本，是当前房地产企业实现企业资产保值增值的重要课题。

参考文献

[1]覃晓艳，王玉红，何耀菊，吴立平；目标成本管理在房地产开发企业中的应用[J]；长春大学学报；2005年03期

第9篇：房地产开发成本范文

关键词：房地产；开发；工程；成本控制；问题；对策

中图分类号：U445.5 文献标识码：A

在当前的房地产行业中，商品房的购买率和商品房的开发率相比差距很大，也就是说供大于求，主要由于开发商的开发成本不断提高，为了尽可能的提高利用，开发商不断提高房价，可是大部分消费者不能承担过高的房价，所以出现了商品房控制的情况。为了推动房地产市场的健康发展，房地产商要有效控制成本。

一、房地产开发项目成本控制的概述

房地产开发项目成本控制不是只控制施工成本，也不是节省某一个阶段的费用，而控制全部工作人员和整个过程，充分利用企业资源，规划和控制开发项目全部成本构成，促使企业综合效益的长远目标得以实现。成本控制主要由房地产开发项目全部员工完成，主要对项目立项、审批、设计、施工、销售全部环节进行控制，主要预算、计划、核算、分析和考核房地产开发费用。

二、房地产开发工程成本控制中存在的问题

（一）开发前缺乏成本意识

房地产企业并没有非常重视成本控制，也缺乏完善的成本管理控制体系，降低了成本管理工作的规范性。企业人员也缺乏成本管理意识，也就不会重视项目可行性；企业将大量资金投入到策划报告，忽视了设计阶段的成本控制。另外，有关人员缺乏全面的素质和技术，也不具备良好的预算知识，更没有对预算建材的价格进行充分了解，甚至在科学配筋环节浪费成本等。

（二）忽视控制事中和事前的开发成本

我国当前的房地产行业成本控制倾向于事后控制，而在事前和事中产生大量的浪费。例如，在建设招标投资过程中，因为招标市场不够规范，房地产开发商在很多项目上受到多种因素的影响，在拍板定案时缺乏自主性，例如行政力量过多参与、地方保护主义的影响，这些促使房地产市场无法实现公平。这样一来，招标投资也没有充分发挥成本控制的作用。

（三）传统信息管理方法的限制

企业应用传统的信息管理办法，利用财务软件或者办公软件录入分析数据，在很大程度上受到人为因素的影响，降低了数据预测以及分析的准确性和可靠性。当前，房地产事业不断发展，传统的信息管理已经不能适应其发展，如果继续使用传统管理方法处理企业大量的合同信息核对就会降低成本信息价值，也不能动态控制成本，也就无法有效控制房地产开发成本。

三、房地产开发成本控制的对策

（一）优化各阶段项目设计方案

首先推行技术与经济相结合的限额设计和标准化设计。由于设计费依照建筑安装工程造价的比例取费，也就是建筑安装工程造价越高，设计费也就越高。所以，大部分房地产项目设计都会出现技术和经济脱离的情况。针对此类问题，房地产企业要进行限额设计，也就是不仅促使功能以及技术指标满足建设标准，以批准设计任务书和投资估算对各个专业进行造价分配，再以各专业的造价分配为依据进行相应的设计，结合设计和预算，有效控制设计规模和标准工程数量和投资额等。此外，积极推动标准化设计的发展，设计师在设计时要依据国家、省、市推行的标准技术文件和图纸，不仅提高了设计效率，也节省建筑材料，最终控制成本。

其次，对设计单位进行选择，对设计方案进行综合评定。制定和实施招投标制度，确保设计方案的安全、技术、合理以及使用，选择最切合实际、最经济的方案，进而对成本进行控制。房地产企业为了节能设计费用倾向于选择较小的设计单位，可是这会对设计效果产生影响，所以房地产企业最好公开招标，吸引更具实力和信誉的设计单位进行设计。房地产企业也要有自己的设计思路，不要设计单位说什么，就是什么。房地产企业自身也要进行相应的构思、研究、讨论、咨询以及决策，明确自己的设计思考，并及时和深入与设计单位沟通，促使设计方案具有一定的独特性。最后，房地产企业协调安全、适用、经济、美观之间的关系，选择最合适的设计方案，或者选取各个方案中的一点或者几点，组合到一起重构方案。

（二）将企业的管理费用降低

首先，房地产企业一般涉及广泛的业务，需要用很多车，企业管理费用中有很大一部分用到配备和管理公车方面。而房地产开发企业可以将个人私有车辆公用，也就是员工驾驶自己的车去处理各种事务，而在公务中车辆耗费的油费、停车费、过桥费等由公司报销，这样一来也能节能一大笔开销。

其次，精简机构。房地产企业要缩减人员，并提高人员质量。可是人员缩减是在确保公司正常运作的基础上进行的，并由重点岗位的人员兼职一些不重要岗位。同时，定期培训员工，促使员工不仅掌握本岗位的专业知识，也要了解自己所处项目的有关知识。比如，电气专业人员也对土建、装修等专业精通，这样有利于人力资源合理配合岗位和人数，节省了很多人力成本。

（三）加强管理施工阶段

首先，实施技术经济分析，对施工方案进行优化。房地产企业在制定项目施工方案时要激发项目管理人的主动性，促使他们积极的思考和建议，通过分析比较不同方案的技术指标，选择能够节约工程投资的方案或者措施，确保最终施工方案的经济性。

其次，加强管理设备以及材料的品质和价格。从企业的角度来说，产品质量并不是越高越好，如果超出一定范围，就会浪费质量，这样则会增加成本。房地产企业应该监督施工单位的项目工程招标或者材料采购的全过程，并且积极询问材料或者设备的价格，最终审定总包单位的采购质量和价格是否合理。房地产企业还要积极应用新材料、新工艺等，分析工程功能和材料性能，使用能够代替高价精品材料的低价经济材料。

再次，对工程变更进行控制。工程变更包括设计变更和施工变更。设计变更是由于设计不合理需要变更的，而设计变更尽量控制在最小范围，降低变更对整个工程带来的影响和费用增加。施工变更要遵循方便施工、不增加费用、不影响其他施工、鼓励降低费用变更、禁止方便而增加费用变更的原则。

（四）制定有效的约束和激励机制

房地产企业想要控制工程开发成本也要制定健全的管理制度，其中包括约束和激励机制。房地产企业纪检监察人员要全程监督招投标、签订合同、使用资金等环节，在监督和管理时严格依照已经制定的目标和制度，切实落实各种制度和目标。房地产企业要考核各个部门的每一个员工，将企业内部成本控制的成效和员工利益联系到一起，明确每一个人的责任、权利和利益，真正实施成本控制的奖惩措施，促使每一个员工了解有效控制成本能够增加企业的利润，需要大家一起努力。

四、结语

房地产开发工程成本控制是一项系统性较强的工程，有关领导和负责人要从整体出发，确保各个环境都能有效控制成本，综合人员、技术、制度等方面措施，提高自身的利润，提高市场竞争力。

参考文献

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