房屋预售合同精选(九篇)

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第1篇：房屋预售合同范文

被告：中鸿天房地产公司

徐高先生于去年1月8日与中鸿天房地产公司签订了《SOHO现代城认购书》。双方约定，徐高购买SOHO现代城房屋一套，房价款237万余元。同时，双方在认购条件一款中作出约定：“认购方应在签订《认购书》时向卖方交纳认购定金3万元，认购方在签订《认购书》后，于2000年1月21日至1月30日期间，携《认购书》及其它相关文件到现代城销售中心与卖方签约。如认购方未在认购期限内，与卖方就认购物业一事签订《现代城内销商品房预售合同》及其它相关文件，则卖方有权解除本认购书的履行，并将认购方已购物业另行处置，且认购方已交定金卖方将不予退还。”1月29日徐高前往现代城销售中心与开发商签约，要求开发商出示《预售许可证》，当其得知开发商没有《预售许可证》后又提出待开发商取得《预售许可证》后再签订预售合同并付首期款，此要求被拒绝。这种情况下，徐高将中鸿天房地产公司诉至朝阳法院，要求双倍返还定金6万元。

朝阳法院审理此案时认为本案的争议焦点有3个：认购书是否有效；3万元的性质；原告事先是否知道被告没有《预售许可证》。对此，被告辩称，由于没有《预售许可证》，认购书无效；3万元的性质是预付款，相当于预订金，之所以写成“定金”属于笔误；原告事前已知被告无《预售许可证》。去年底，朝阳法院以商品房预售必须具有预售许可证，而中鸿天房地产公司未取得商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，认定认购书无效。认购书被确认无效后，定金即失去担保的效力，判决中鸿天房地产有限公司返还徐高定金三万元，驳回徐高双倍返还定金的诉讼请求。

第2篇：房屋预售合同范文

在1998年前，恒基伟业只是名人的一家公司。这之后，羽毛渐丰的张征宇决定打造自己的PDA。1998年12月18日，恒基伟业宣布其自行研发的PDA产品“商务通”全面上市。商务通以其出色的策划和市场推广而一举成名：1998销售达50万台，1999年达100万台，占领了中国的60％的市场，而且只用一年多的时间。

这一点，名人多少有点不甘心：自1992年登场以来，就一直在国内市场上是一枝独秀，压根儿没把恒基伟业放在眼里。在残酷的市场竞争面前，名人终于向“徒弟”出手了。

商务通并非等闭之辈，处处显示出一个市场领导者的非凡应变能力和创新精神，来保卫它的市场领地，抗击名人的挑战。 反击防御：商务通A计划迎头痛击

作为市场领导品牌，面对挑战者咄咄逼人的攻势，在最初可能是市场份额急剧下降。这时候最能显示出市场领导者的能力，有人会在进攻面前手忙脚乱而不知所措，聪明者则在对手的张牙舞爪中瞅准它的“死穴”，然后是以四两拔千斤之力，击退敌人的攻击。

市场挑战者往往以“价格”挑起战火。名人在第一轮的进攻中，就挥动“价格的屠刀”。2000年8月27日，名人老板佘德发远赴北京，在京城媒体中投放了一枚“重磅炸弹”：把跟商务通相同档次、功能相似的机型价格降到商务通的1／3。

名人的降价行动，也是PDA领域的首次降价，正好击中了消费者关注价格的心理，显然取得了不错的业绩。名人原以为降价初期就会引发PDA市场的恶战，意想不到的是，竟然没有其它品牌跟进。

事实上，名人的降价策略十分有效，在不到两个月的时间里，其市场占有率飙升一倍。佘德发更是乐不可支：我们要给同行树立起高高的价格壁垒，用相当低的价格清洗一批不具实力的厂商，同时给后来者进入增加难度，确保名人在掌上电脑行业的龙头地位。

明眼人一看就知，名人是冲着商务通而杀出的。也就是在名人降价后的一段时间，商务通的市场份额下降了十多个百分点，然而在这时候商务通还没有动静，足以让名人更加狂妄。

尽管商务通感到了挑战者带来了竞争的压力，但在名人降价后并没有立即作出反应，商务通并不是在打盹，而是在精心筹划。

在许多种情况下，经受一点波浪的打击也是值得的，因为在这过程中，可以看清挑战者的真面目。虽然作壁上观有时很危险，但有充分的理由说明比急急忙忙的反击更可靠。

在沉默50多天后，商务通审时度势，终于打响了反击战。2000年10月19日，恒基伟业二号人物孙陶然在中国大饭店举行的新闻会上宣布其“A计划”：大幅降低商务通主流产品价格，畅销机型降幅超过35％。

同时，张征宇放出话来：“用价格战清理门户！”规模效应使商务通有足够的理由降价以普及掌上电脑，因为商务通已卖出了120万台。巨大的销售基数使单台分摊的销售成本、运营成本、研发成本以及广告成本呈下降趋势；更重要的是大规模的采购使原材料采购成本占有明显的优势。

其实在这场大战前，商务通默默地在郑州、石家庄等少数几个城市进行静态销售试点，不作任何形式的广告，只柜台前以消息的方式告知顾客。结果证明，商务通的新价格使得其它品牌的销售几乎为零。

正是在这样精心策划下，商务通一出手，就使得名人点燃的导火索已经失去导火索的引爆作用。

因为名人在挑起战火后，似乎再没有什么好的招术了。商务通则加强了反击的火力，以其娴熟的市场推广技巧和强劲的宣传广告攻势，一时间让“A计划”盖过了市场挑战者的各种声音，商务通销量开始持续走强。

市场上的反映也证明了商务通的反击效果：不到一个月的时间，仅北京的市场份额就从60％猛升到90％。

为期90天的“A计划”结束后，商务通盘点战果后发现：各地主要商场的商务通的销量占了80％，全国的市场占有率达60％以上。

在这场价格战后，终结了PDA的暴利，而进入了微利时代。许多厂家不堪压力而倒下，其中最有名的算是海信，它已着手清理仓库并不再生产PDA。

“商务通A计划”秋风扫落叶般地席卷了掌上电脑市场。其实商务通的反击防御策略的成功实施，很大程度上是因为商务通自身的品牌形象――知名度和美誉度具有不可抗拒的力量，使它在这场竞争的大浪中“胜似闭庭信步”。虽然名人在价格战中树立起了自己的声望，但商务通依然保持着王者的霸气，在PDA市场的领导地位仍无人能撼动。 先发防御：“个性风暴”席卷全国

军事上有一条原则：进攻是最好的防御。在商战上，这一点也十分适用。想要对手不进攻几乎是不可能的，因为取得更大的市场份额和获得更多的利润是每家企业都要面临的头等大事。

先发制人的防御策略是一种积极的防御形式，在市场挑战者发动进攻之前，主动地对敌人进行攻击。强者发动的进攻往往比弱者的进攻更具有杀伤力和震憾性。

当对手在关注商务通的时候，它更多的是在关注消费者。从用户需求看，掌上电脑市场需求已渐渐地体现在3个方面：一是基础信息需求，中国相当数量的用户主要用此类设备来满足自己电话、记事等常用基础信息的管理；二是专业信息需求，在满足基础信息管理的基础上，某些用户需要产品具有强大计算能力以及多媒体应用、网络等功能；三是移动信息需求，结合寻呼、通信、无线上网等功能的产品正受到人们关注。不愧为是行业老大，商务通对消费者市场是了如指掌。市场的需求已经开始发散，个性化不仅是一个企业的概念，更是消费者关注的热点。

“用户需求”――这才是企业竞争的根本，也是针对竞争对手的致命的攻击。就因为这一点，所以商务通抢在挑战者发动进攻之前，做好了充分的准备。张征宇曾说：“我们的目标就是要让中国人都使用上自己喜欢的掌上电脑”，并宣称要“打造最适合中国人使用的商务通”。

高手过招，往往是又准又狠。在去年4月16日，商务通启动了新一轮的市场营销战略计划，提出了掌上电脑个性化时代已经到来的概念，宣称在个性消费时代，商务通在这三大产品线上都有不同档次的产品推出，从而在业内掀起了一股“个性风暴”。

作为市场领导者，商务通掀起的“个性风暴”并没有指明是针对名人的，因为这样会给人造成以大欺小之嫌。但名人也感到了市场领导者的威力，仍只是沉默在“价格战”中，好象是还没有完全清醒过来。

在商务通推出“个性风暴”时，为使这一概念能迅速地传播并为广大消费者所认同，开展了规模庞大的造势活动。

从2001年5月开始，张征宇亲自挂帅，率领一班人马展开了主题为“个性风暴”的全国性的巡展活动，这次活动引来了商务通的众多国际国内知名的合作伙伴：微软、西门子、英特尔、雅虎中国、网易等的参与。从北京开始，逐步从上海、广州、天津、沈阳、太原、西安、南京、昆明、成都等地轮番轰炸。巡展的规模和气势在当时都是对手无法模拟和复制的，不仅租用了当地最豪华的酒店，还请来国内最著名的模特演出单位——新丝路模特公司为其巡展助阵，同时展开大规模的公关宣传活动。一时间，商务通“个性风暴”的声音频频出现在全国各大媒体上。

这一切都像一场蓄谋已久的战争一样气势汹汹、锐不可挡。此举一方面意在向外界证明：商务通不但能引导消费潮流，而且还能引领行业方向；一方面意在通过媒体对其新战略的传播，塑造市场领导者的形象。

更有意思的是，商务通几乎是将战车开到了名人的家门口――广州。2001年6月8日，“个性风暴”大型巡展活动强劲登陆，此次展示的系列产品包括了商务通MBA系列、商务通连笔王以及备受业界注目的商务通奔扬2168和新近在市场上崭露头角的商务通闪念8822。商务通展现了五彩缤纷的掌上世界，掀起的“个性化”浪潮已是惊涛拍岸，席卷了市场上的残云。

从实际的市场反映来看，自从商务通新产品面世以来，已经开始再次出现大规模的市场热销现象，新产品甚至在一些地区出现脱销的情况。

商务通明显地带有进攻的色彩，至少在名人心理会产生巨大的震慑作用。就在同一天，名人慌忙迎战，也在广州召开了名为 “普及风暴”的新闻会，宣布名人旗下的三款主流机型大幅降价。名人的这次行动，仍只是在产品价格上做文章：降价、降价、再降价。除此这外，就没有什么新鲜的内容了，在竞争策略上已是图穷匕首见。　 侧翼防御：修炼内功，强壮软肋

市场领导品牌也有自己的弱点，这些弱点往往成为挑战者主要攻击的目标，使得他们不得不对自己的弱点进行“侧翼防御”。商务通的先天不足在于技术方面，而名人早在1992年就率先进入PDA领域，并于1994年首创了世界上第一台中文手写PDA，老板佘德发就是个技术狂。

商务通在市场运作上是长袖善舞，而研发力量一直是对手指责的“弱项”。这一点张征宇自己也心知肚明。而技术就象是一个人的内功，是决定能否成为高手的关键因素。

名人就发动了侧面进攻，正好击中了这一点，在商务通的“软肋”上下猛料，以图一枪封喉。去年2月6日，名人推出体积超小、技术先进的新一代掌上电脑“智能王”，点燃了技术战的烽火，并开始推行“技术领跑”战略行动。

敌方已出手，必须进行还击，不是搞两败俱伤的恶意降价，而是在产品的战略和战术上胜过对手。毕竟是市场领导者，商务通在分析自己的弱点后，并积极在“技术”方面进行侧翼防御。

张征宇常挂在嘴边的一句话是：“只有创新，才能发展。

在攻防意图上，商务通则不断调整策略，强化自己的研发队伍，并从微软(中国)有限公司挖出了周力负责技术研发，其用意是利用周力在开发WIN-CE系统方面的技术背景使商务通在高端市场有所作为。

当商务通正在技术方面进行暗暗发力时，另一彪人马杀奔过来，在国内的PDA市场上突然出现了一些巨头身影：Palm、康柏、惠普、索尼、卡西欧、联想、长城等。顿时，PDA市场更加复杂化了。这些打着“高端掌上电脑”大旗的商家，不愿把自己与商务通、名人“相提并论”。因为在他们眼里，那些东西就是纯粹的PDA，简单点儿说就是记事本。这一点，从长城掌上电脑面世时宣称的“掌上电脑要打假”表现得再明显不过。

也就是在业内发出一片“商务通也能做高端”的唏嘘声时，2001年8月商务通一口气推出三款新产品：浩扬8968、先捷8823和聪捷8812。

尤其是先捷8823无论外观、技术还是价格定位都直接面对名人的“智能王”，这款产品不仅外观时尚小巧，还获得电子工业部的工艺设计金奖，而名人“智能王”却只获得优秀奖。在技术上，先捷8823的精显视屏和单手操作，一键到底的方便操作都使这款产品倍受好评。商务通的成功确切地说是“市场导向、自主研发”的胜利。

“师夷长技以制夷”。自去年以来，商务通加强了与与国际一流厂商的合作：与西门子合作开发PDA手机；与Intel合作，让奔扬2168运行在全球最好的芯片上等；获得微软授权，可以在WinCE3.0内核的基础上开发适合其高端掌上电脑的操作系统。

张征宇自信地宣称：“我们的最终目标并不只是开发高端市场，未来的重点策略是实现向无线领域的转移。”

去年年底，商务通推出了一款全新概念的产品“短信王”8836，这款产品结合了通信技术，通过红外技术与手机对接可以发短信息。与手机发短信息相比，通过短信王发短信息具有输入快，可以群发。这一产品在技术上具有革命性的意义，使掌上电脑真正具有了“无线”传输信息的功能，也为商务通赢得了更多的声誉，扭转了人们普遍认为商务通“对技术外行”的看法。

商务通就是通过技术的革命来改变自己的“技不如人”的形象，在这个横跨掌上电脑与无线通讯的热门领域，建立一些侧翼和前哨阵地作为防御的犄角，站在市场竞争的制高点，以进一步将短信息服务——这块巨大的市场和利润“馅饼”——纳入自己的射程范围。

名人不但在战术上只会运用“价格战”，在产品开发上，也是不紧不慢，除了“智能王”外，就是“智能王＋”。去年，商务通共有20款新机型上市，比自称“技术名人”的名人的17款要多。

在今年4月1号起，商务通的最新广告已经在北京各大电视台展开轮番轰炸，为即将推出的一款具备手机功能的商务通产品助阵。张征宇是同行中首先发现手持无线信息终端(手机与掌上电脑合二为一的产品)市场潜力的，并如愿成为惟一拿到了“手持无线信息终端经营牌照”的国内厂商。“面对竞争对手的贴身肉搏战，如果不尽早寻求创新，只有死路一条。”这是张征宇在经历掌上电脑市场肉搏战之后的切身体会，

经过向番比试，名人虽然抢占了部分市场，尽管在某些区域市场或是某个时段，名人甚至抢得先机（这也是名人自我吹嘘超过商务通的“证据”），但在市场占有率、品牌形象等方面还是无法同商务通相比。在PDA市场上，商务通仍占霸主地位，市场占有率为45％，而紧随其后的名人仅占有23％的市场份额。

虽然名人通过价格战占领了不少商务通的市场，但是名人的利润却是近年来最低的一年。最近消息，曾在一线指挥名人千军万马作战的赵强也因为“合同期满”而离开公司。今年的PDA大战又少了一位战将。

评论：

进攻自己――别呆在“老大”的宝座上打盹

市场不是孤立的岛屿，有市场就会有竞争。在竞争中就会产生出谁是市场的领导者，谁是挑战者或是追随者。

很难想象，如果没有百事可乐，可口可乐会有今天的辉煌。就是因为有了象百事这样的对手，经过近一个世纪的近身肉搏，可口可乐才成为软饮料市场上的巨无霸，成为市场的第一品牌。

更让人惊叹的是，在这漫长的竞争中，可口可乐一直就是市场的领导者。这一点，对于汽车行业，就是另一番景象。福特在最初的几十年里，是老大。但后来通用来了，竞争的格局就明显地发生了变化。福特在上个世纪二、三十年代，可谓是创造了一个奇迹。它生产的T型车，风靡一时，把美国安装在四个轮子上。福特自认为T型车可以独霸天下，即使通用汽车开发出品种更多的汽车，也不能和它相比。也就是因为沉醉在既得的利益，固步自封，没有发现时代在悄悄地起了变化，消费者的需求在改变。通用却看得更准，向市场上推出当时的“摩登”汽车。一下就将福特从老大的宝座上掀翻在地，至今还没能翻过身来。

为什么福特输了？可口可乐却能“永葆青春”？

因为福特变得懒了，躺在老大的位子上睡着了。可口可乐不但时刻关注对手的攻击，加强防御，自己还在不断地攻击自己――瞄准消费需求，创新市场。

在软饮料市场上，可口可乐与百事经久一衰的战事，是狼烟四起的商业社会的一个缩影。在百事的炮轰下，1985年的可口可乐，也是它的99周年诞辰，推了新配方可乐。“古典”可乐继续占领原先的市场，新可乐又赢得了新的市场。在“双”可乐的夹攻下，百事可乐攻势被――化解。

不仅如此，可口可乐在对手的强大攻击下，还加强了市场的细分，推出运动饮料佳得乐、保锐得。可口可乐的先发制人的防御措施，使得百事可乐疲于应付。

除此之外，可口可乐为守住自己的领地，并不断地扩大战果，采取了一种独特的销售策略，首次在饮料行业推出特许经营制度，使全世界人都能喝上可口可乐。这就是创新。

在密切地注视敌方的行动时，进攻自己一一不断创新，是市场领导者最好的防御策略。正因为这样，可口可乐当然就有资格拖着百事进行打击了。

作为市场领导者，无论是经验，还是在人力、物力、财力等方面，都有足够的实力和理由进行创新，因为市场一直就是在不断地发展变化，这就会使领导者暴露出自己的弱点：市场变化多端，需求复杂，新技术、新产品不断涌现等等，这些都是影响市场竞争而发生变化的因素。因为企业的资源有限，敌人就有可能乘虚而入，并进攻的火力集中于一点。

不创新，怎么行？

瑞士素来就有“钟表王国”之美称，在世界称雄有200多年的历史。可是到了1979年，日本人称：日本钟表的产量已超过瑞士！后来居上的日本让瑞士丢尽了脸。究竟瑞士钟表在哪里出了什么毛病？ 本来，电子表是瑞士人最早发明的。但是由于自以为有着精湛技艺的瑞士制造商不屑一顾，认为生产这种手表要更新设备，再者这小玩意儿又能成什么气候？他们宁愿继续生产机械表，他们太迷恋自己几百年来沿袭下来的传统，以致无力自拔。

日本人却敏锐地发觉了电子表的市场前景，一枪封喉，只轻轻地一击，瑞士就失去了昔日的威风。

当然，瑞士人并不甘心将老大的宝座拱手让给他人。1980年，瑞士人开始打响反击战。首先是利用其技术优势，将电子表不断地改良，研制出了比日本人更精确更细小的电子表，以阻击日本人的进攻，另一方面，加强了对高档表的开发，这是日本人在当时所不能涉足的领域。从高、中、低档产品线全面出击，经过围攻，终于夺回了老大的宝座。

不创新，勿宁死。

第3篇：房屋预售合同范文

论文关键词　预售合同备案登记　预告登记　商品房预售

一、商品房预售合同备案登记效力与立法意义

（一）商品房预售合同备案登记的效力

自1995年《城市房地产管理法》规定了商品房预售合同登记备案以来，从国家到各个地方，相关的规定层出不穷。1995年施行、2007年进行修正《城市房地产管理法》第四十五条第二款确立了商品房预售合同登记备案制度：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”除此之外，1998年国务院颁布的《城市房地产开发管理条例》、1994年建设部颁布并于2004年修订的《城市商品房预售管理办法》中，都有关于商品房预售合同登记备案的条款，规定了预售方进行合同备案登记的义务、时间及办理登记备案手续的行政机关。但是对于预售合同登记备案制度的效力，上述国家及部门立法并没有具体说明。

仅从商品房预售合同登记相关规定的文字表述上看，法条采用的是“登记备案”一词。但是在我国，不同类型的备案制度有不同的性质和效力，学界对此也有争议。豍因此，这些规定并不能明确该登记备案对合同效力的影响，能否对抗第三人等问题。由此也导致了对其效力及性质的争议。

2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”由此表明，预售合同登记备案不影响买卖合同的效力。对未经登记的商品房预售合同，只要符合法律的生效要件，同样可以认定为有效。但对于经过登记的商品房预售合同，是否能够对抗第三人，仍存在的争议。

直至2011年《全国全国民事审判工作会议纪要》第16条规定：“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间，应综合考虑合同在主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等。”这一会议纪要明确了司法部门对商品房预售合同备案登记效力的态度，即其不具有物权性质，不能够对抗善意第三人。经过登记的合同效力甚至不及对房屋的合法占有。

（二）商品发预售合同备案登记制度设立的意义

从法律规定看，预售合同登记备案制度的立法目的并不明确。但根据法条规定中采用的“备案登记”一词，可以推断进行预售合同登记的是要便于主管部门将预售合同记录在案从而掌握情况。尽管上位立法并未明确该制度的立法目的，但在一些相应的政策法规中有所提及，例如《海口市住房和城乡建设局关于实行商品房买卖合同网上签约和备案确认管理工作的通知》就明确了进行商品房买卖合同备案确认的目的是“为进一步规范商品房销售行为，维护商品房买卖双方的合法权益，提高商品房交易信息的透明度、促进房地产市场平稳健康发展”。

结合相关的法律法规关于预售合同登记备案制度的效力，我们可以看出，对商品房预售合同进行登记备案的制度设立目的主要是出于行政机关对商品房交易的管理监督的需要。通过设立该制度，让政府了解掌握商品房预售的相关情况。

综合分析关于预售合同登记备案的相关法律法规及有些地方的立法、政策，该制度在一定程度上可以阻止预售方一房二卖，保护买受方的合同权益。例如海口市的相关政策要求，“签订商品房买卖合同的房屋，要凭已经备案确认的《海口市商品房买卖合同》办理预告登记、房屋抵押权登记、房屋权属登记等业务”。同时海南省《住房和城乡建设厅关于规范商品房买卖合同备案注销变更工作的通知》也要求，“房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的买受人不一致的，房屋登记机构不得办理房屋权属登记手续。”这在一定程度上就可以保护签约人的利益。根据这些政策，如果预售方将房屋卖给备案合同以外的第三人，第三人将无法办理房屋权属登记，从而无法真正取得房屋的产权。

但事实上，受到这一制度自身效力的限制，预售合同登记备案制度在保护预售合同当事人的权利这一问题上基本发挥不了任何功能。在实务中，就存在预售方与甲签订了商品房预售合同并进行登记备案，之后又与乙签订商品房买卖合同并且让乙入住该房屋。在这种情况下，根据相关规定，特别是最高院的会议纪要，首先应保护乙的权利，则此时甲只能向预售方主张违约责任。对于甲而言，预售合同登记基本上起不到保护其权利的作用；对于开发商而言，只要没有进行预告登记，就可以与第三人签订房屋买卖合同；对于第三人而言，只要证明自己“善意”并占有房屋即可获得优先权，并最终取得房屋所有权。

二、我国商品房买卖预告登记的性质与效力

由于预售商品房的买受人签订合同之后并不能当即实际取得房屋的所有权，其债权生效后到物权的实际获得有一定的期间间隔。因此，也就增加了合同实际履行的风险，尤其是预售方可能出现“一房二卖、多卖”，与多家买受人签订商品房买卖合同。而合同的备案登记，从制度设置上，并不具有对抗第三人的效力。在这种背景下，一种能够使合同债权物权化的制度应运而生，《物权法》第二十条确立了房屋买卖预告登记：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”建设部2008年7月起施行的《房屋登记办法》第六十八条关于预告登记后处分登记房屋的规定实际上就是这一规定的细化延伸。

关于预告登记的性质，学界尚存在一定的争议。有准物权说，认为预告登记的权利是一种具有物权性质的债权；物权债权化说，认为预告登记是使被登记的请求权具有物权的效力，其实质是限制现实登记的权利人处分其权利；兼具物权与债权性质说，认为预告登记介于债权与物权之间豐。笔者认为，事实上预告登记是对债权进行登记，通过赋予请求权对抗第三人的效力来保护债权人的利益，并不能使登记权利人产生对物的支配力。因此，从本质上看，预告登记的权利仍是债权，只是具有一定的物权性质。

而经过预告登记的权利的效力，根据民法理论和各国有关预告登记的立法，有保全权利的效力、保全顺位的效力、破产保护效力（满足效力）。豑根据我国《物权法》第二十条仅规定了预告登记具有保全效力，对其他几种效力未作规定。而且，根据法条的表述，并不是说，进行预告登记后，未经预告登记权利人同意，不能处分改不动产，而是“处分该不动产的，不发生物权效力”。根据物权的区分原则，如果预售方擅自将房屋出卖给第三人，第三人的债权仍是可以受到保护的。

三、预告登记与预售合同登记制度之比较

预告登记制度的设立，在商品房预售买卖合同这种债权与物权实际取得间隔较长的合同形式中，能够有效的保护购房者的期待物权利益。但由于预售合同登记与预告登记都是在商品房买卖合同签订之后物权取得之前的登记，在实务中，存在着一些买受方混淆这二者的情况。

（一）二者的区别

首先，二者的性质不同。商品房预售合同登记备案属于公法调整的范畴，是行政机关对商品房预售的一种行政管理手段，是国家运用公权力对市场进行宏观调控、监督管理的一种举措。而对于预告登记，尽管其性质在学理上仍存有争议，但对于其属于私法范畴的制度这是毫无疑义的。

其次，二者的效力不同。商品房预售合同登记备案是行政机关对商品房预售的一种行政管理手段，只是确认、记录合同的存在，对合同本身的民事效力不产生任何影响，也不具有公示公信力，不产生对抗第三人的效力。而从法律的规定可以看出，预告登记制度非常明确保护登记权利人的债权请求权，使登记权利人的请求权具有物权性质的排他效力，能够对抗第三人。即能够有效的阻却登记权利人以外的其他人对登记房屋进行处分，基本可以保证权利人预期的物权能够得以实现。

再次，是否强制不同。如前所述，商品房预售合同登记属于公法调整范畴，相应的，进行合同登记是预售方的必须要履行的具有行政意义的义务。而商品房预告登记是当事人对自己民事权利的一种保护措施，一般可由当事人选择适用。尽管有些地方为了规范房地产交易秩序，公权力延伸到这一领域，出台了相关政策要求预售方应该进行预告登记，例如《海口市房产管理局关于预购商品房屋预告登记有关问题的通知》（海房字（2007）132号文）有规定预售人除了应该将预售合同进行网上即时备案外，还应在合同签订之日起30日内申请预告登记。但是，上位法规并没有关于预告登记的强制性规定，这些政策也不能从根本上改变当事人进行预告登记的自愿自主性。

（二）商品房预售合同登记制度与预告登记制度的衔接

建设部2008年7月起施行的《房屋登记办法》第70条规定，申请预购商品房预告登记应提交的材料中，包含了已登记备案的商品房预售合同。这实际上就是要求进行预告登记的前提是对预售合同进行备案登记。

四、完善商品房预售合同登记制度与预告登记制度

第4篇：房屋预售合同范文

关键词：商品房；预售合同

中图分类号：D920.4 文献标识码：A 文章编号：1005-5312（2011）03-0255-01

一、商品房预售合同的涵义

商品房屋，是指由房地产开发企业进行综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其它建筑物。也就是说，商品房屋必须是进入流通和交换领域，体现价值规律和“商品―货币”法则的房屋。近年来，我国推行了房屋商品化政策，既承认了房屋是一种劳动产品，又明确了房屋是为进行交换而生产出来的劳动产品，即赋予房屋商品的属性。商品房屋的买卖按其买卖方式、性质，大体上可以分为现房买卖和期房买卖两种形式。现房买卖是指卖方将商品房及其所有权转移给买受人，买受人取得房屋及其所有权并支付购房款的行为。期房买卖，又称商品房预售，我国《商品房预售管理办法》和《商品房销售管理办法》对商品房预售的定义是：商品房预售是指房地产开发企业将正在建设而尚未竣工的房屋预先出售给承购方，承购方交付定金或购房款，房地产开发经营企业在未来确定的日期将预售房屋交付给承购方的一种法律行为。

我国《城市房地产管理法》对商品房预售合同的概念并没有作出明确的规定。有的学者认为，商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。

商品房预售作为一种特殊的买卖形式，由香港立信置业公司于 1954 年首创。当时立信置业公司推出楼宇“分层售卖、分期付款”的销售方式，而投资者在签订合同时，一般先支付房屋总价款的 10%―20%作为首期；待建筑物建成一半时，投资者再支付价款的 30%―50%；到房屋建成时投资者交付剩余的房款，便可以取得房屋的所有权。

二、商品房预售合同的性质及特征

从商品房预售合同的概念中可以看出，商品房预售合同有着自身的特殊性，合同成立时，标的物尚不存在，标的物是在买卖合同约定的将来某个期日交付使用，并在约定或法定的期日内转移所有权。而现房买卖在合同成立时标的物就己经存在，买受人与出卖人钱房交接结清并办理产权转移登记过户手续后，交易即宣告结束。房屋的销售方式不同，表现出的特点也就不相同，和商品房现售相比较，商品房预售（合同）的性质与特征具体表现为：

（一）商品房预售的标的是尚未建成的房屋，具有不确定性。在一般的不动产买卖（商品房现售）合同中，合同订立时，标的物是现实的存在的。与现房交易不同，对于商品房预售，开发商和预购人签约时，标的要么不存在，要么正在建设中。预售合同双方就房屋的楼层、户型、价款、面积等条款进行约定，预购人取得的仅仅是一份与房地产开发企业形成的预售合同，真正的交易标的―房屋尚在建设当中。

（二）从合同成立到标的物交付需要较长的周期，具有较大的市场风险。由于商品房预售合同是以尚未存在或者正在建设而未竣工的房屋为标的物的，从房地产开发企业获得土地使用权开始，经过土地开发、设计、建造、到商品房屋最后竣工，一般需要一、二年，甚至更长的时间，而一项大型的建筑工程更是需要分期分批来完成的，远远超过了一般买卖合同的履行期。这就决定了预售商品房屋的行为，从成立到全部履行完毕呈现出周期长的特点。在如此长的周期里，开发商不仅需要投入巨额的前期资金，而且还要承担履行期内经济政策、土地价格、建材市场价格、规划调整、自然环境等多种因素变化带来的种种市场风险；而预购方处于劣势地位，要承担的风险更大，这些都是商品房预售合同履行周期长所带来的后果。

（三）商品房预售合同是一种附期限的买卖合同。一般房屋买卖合同中房屋的交付及其所有权的转移都是即时的，买卖合同成立时房屋的所有权即由出卖人转移给买受人。在商品房预售合同中，预售双方当事人约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去这个法律效力的根据。

（四）商品房预售具有较强的国家干预性。由于预售商品房的开发周期较长，从合同成立到最后标的物的交付，这之间尚有一段较长的时间，房地产业的行情时刻处于变动状态。预售人购买到的仅仅是房地产开发企业的一纸承诺，预售商品房所涉及的关系错综复杂，对于预购人来说，将冒着商品房能否如期按约交付的风险。在预售行为的具体运行中，从预售方预售资格的申请、房屋的设计、建材的供应，到楼宇的建造、竣工交付，产权的审查与登记及转移等一系列环节中，任何一个环节出现问题，都可能导致预售合同不能履行或不能完全履行，甚至合同无效。因此，应该对商品房预售进行适当的行政干预，对房地产开发企业的预售行为严格规范，否则预购人的利益极有可能会受到侵犯。

第5篇：房屋预售合同范文

近年来，随着我国房地产市场的建立与蓬勃发展，商品房买卖市场日益活跃，一种新型的房屋销售制度--商品房预售应运而生。商品房预售俗称“卖楼花”，是指房地产开发商将正在建设中的商品房预先出售给预购人，由预购人根据预售合同支付房款(既可一次付清，也可分期支付，视合同约定而为)并在房屋竣工验收合格后依法取．得房屋所有权的一种房销售形式。可见，相对于一般的现房交易，该种销售方式有利于房地产开发吸收资金，对于解决房屋在开发建设中资金不足的问题起重要作用。但是，商品房的预售在我国还刚刚起步，现行立法尚不够完善，实践经验也还欠缺，对房屋预售中的一些基本问题还模糊不清。因此，有必要加强对商品房预售制度的法律研究，澄清一些理论与实践问题，使之能在房屋交易市场上发挥最大的经济功能。

一、预售合同的法律性质

我国《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发经营企此应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30曰内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。依据该条，我国的商品房预售以当事人双方签订书面合同为形式要件。站在预防法学的观点来看，就是先以“契约"的方法，将当事人彼此的权义关系加以定位，俾减少因权义不明所生的争执或纠纷。另外，对该种契约的性质也必须予以明确，这是对当事人彼此权利义务具体定位的必然要求，也是保证法律能够具体准确地调整社会关系的客观需求。

（一）预售合同是买卖合同

1、商品房预售合同符合买卖合同性质。《台湾民法典》第98条规定:"解释意思表示应探求当事人之真意，不得拘泥于所用之辞句。"因此应该从当事人真实意志的角度去探求预售合同的法律性质。房屋预售合同签订之时房屋尚未开工或正在施工，合同的标的物并非现实物而是将来物，有一个"成长"过程。但双方的意图都在于房屋竣工后的产权转让。预购人支付价款是为了取得房屋所有权，开发商接受价款也自然负有了交付房屋的义务，这与买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的基本特性是相吻合的。预售合同实为房屋作为商品交换形式在法律上的必然表现，合同当事人的行为在本质上仍是买卖行为。预售合同有关付款、标的物交付、权利担保、瑕疵担保和违约责任等条款内容也多与买卖合同相同，具有明显的买卖合同性质。

2、商品房预售合同是非即时交付合同。商品房预售与成品房的买卖相比又具有自身的特殊性。主要表现在交易标的物的非现实性、合同履行的非即时性。即合同成立时标的物还不具备立即现实交付的条件，合同不能即时完全履行，仍需要一定时间，是一种远期交付合同。但这种远期交付合同又不同于附期限合同，附期限合同是指期限到来时合同才生效，而预售合同成立时即已生效，只是履行期限的延后。

3、房屋预售合同不是承揽合同。在学理上，有人采"承揽契约说",将预售行为视为是房屋的加工承揽。承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，由定作人给付报酬的合同。合同的标的是承揽人依定作人的要求最终完成并交付的工作成果，承揽合同签订时该标的尚不存在，在这一点上与预售合同具有相似性。但预售合同与承揽合同的区别还是显而易见的。

（1）、合同订立的目的不同。预售合同旨在实现房屋产权的转让，由购买方取得房屋所有权，预售方获得房屋价款．而在承揽合同中，工作成果完成后所有权是直接归属于定作人的，承揽人只是依约取得报酬而并非是工作成果的价款。

（2）、确定合同标的具体状况的主体不同。在实践中，预售合同多为标准合同，通常由预售方单方面拟定，对于预售房屋的面积、地段、楼层朝向、房屋的结构、装修状况、设备等基本情况都是由预售方依据房屋开发的总体规划确定的。购买方只是在预购方己确定的范围内选择欲购房屋，对房屋不能提出特殊要求。在承揽合同中，定作人对标的物在种类、规格、质量等方面往往有特殊要求，承揽人必须严格按照定作人的要求进行加工制作。

（3）、违约后的救济措施不同。在预售合同中，房屋竣工交付时，如果购买方未按合同约定付清价款，因为此时房屋的所有权仍属于预售方，预售方完全可以拒绝转移房屋的所有权。在承揽合同中，如果定作人不依约支付报酬，虽然承揽人占有完成的工作成果，但该工作成果的所有权人是定作人，承揽人只能对完成的工作成果行使留置权。

4、预售合同不是分期付款买卖合同

商品房预售的融资功能较为突出，实践中的常规做法是，由预购方根据施工进度分期交付房款，这种做法类似于分期付款买卖。分期付款买卖的特点在于标的物交付给买受方后，价金尚有二期以上仍待支付。在价款的支付方式和付款完毕前标的物所有权的归属上，预售房屋交易与分期付款买卖是相同的。但商品房预售行为在性质上绝不是分期付款买卖。

首先，分期付款买卖的标的物在合同生效时就要交付给买受人，由买受人占有、使用、收益。而在商品房预售中，标的物是在建房屋，合同成立生效时，该标的物还不存在，根本谈不上再转移给购买方占有。

其次，分期付款买卖的标的物在转移占有后，必然还有二期以上的价款未支付。而商品房预售并非必须采取分期支付价款的履行方式，预售方和购买方完全可以在合同中约定由购买方一次付存款。而且实践中，在交付房屋前，预售方通常是要求购买方以贷款缴清价金或以现金付清剩余房款。

最后，分期付款买卖使买受人在经济能力较差，无力一次性付清标的物价款的情况下仍可提前享受生活上所需的新商品，是卖方对买方的融资。而在商品房预售中，购买方先要支付房屋价款或至少支付部分房价，预售方将收到的这些资金投入到房屋建设中去，有利于解决建房过程中的资金周转问题，这实为买方向卖方的融资。

二、预售商品房的抵押问题

根据1997年我国建设部的《城市房地产抵押管理办法》的规定，土地使用权者可以以待建成在建的建筑物或其他附着物作抵押担保，购房者也可以对依法获准建造的预购商品房设定抵押。但从实践看来，预售商品房抵押存在三种形式：开发商设立的抵押；购房者设立的抵押；开发商和购房者设立的重复抵押。

(一)房地产开发企业对预售商品房设立的抵押

商品房预售合同是买卖合同，房屋竣工交付前的所有权人是房地产开发企业，所有权人对自己的财产有完全的自，房地产开发企业当然可以用在建的房屋进行抵押。但这时就存在一个问题，如果预售方已经通过签订预售合同将房屋预售给购买方，购买方依据预售合同享有的权利并非物权，而是针对特定对象的一种请求权和获得将来利益的期待权，在性质上属于债权。而预售方将待售房屋抵押后，抵押人获取的抵押权则是一种物权。如果预售方不能如期与抵押权人结清债务，依据物权优于债权的原理，抵押权人特优先对房屋行使抵押权，这对购买方显然是极为不利的。因此对已经预售的商品房在立法上应禁止再抵押。虽然2003年6月1日的司法解释规定，预售方必须将抵押情况如实地告知购买方，对于预售方隐瞒不告的，购买方有权要求返还已付房款及其利息、赔偿损失并可请求预售人承担赔偿损失。但笔者认为产权有无暇疵是购买者最关心的事，应从立法上禁止开发商以预售房屋设立抵押，一方面是对开发商实力的考验，另一方面，也是保证购房者利益的需要。对于特殊情况，须以预售房屋设立抵押的，应严格规定设立条件和设立抵押贷款占开发房屋价值的比例，避免开发商完全“借鸡下蛋”。并且，对于设立已抵押的合同，在开发商未将贷款还清前，应将购房者的部分房款提存于银行，在交易房屋权利无瑕疵的保证的前提下，开发商才能得到该笔房款。

(二)购买方对顶售商品房设立的抵押

购买方对顶售商品房设立的抵押，实际上多为预售商品房的贷款抵押。这种抵押是以未来将取得的权益作为抵押物。有人认为，以未来取得的房屋产权作抵押与房地产抵押的特定性相矛盾，房地产抵押的标的应该是现存的房地产。其实，由于我国对预售商品房合同实行登记备案制度，这种未来可以得到的房地产，经过登记、备案已经特定了，因此它是可以作为抵押物的，与房地产抵押的特定性并不矛盾。况且，预售商品房抵押也是符合国际通行做法的。英美创设的"浮动担保"制度，已由不动产抵押发展为不受法律禁止的一切财产的抵押，承认企业以将来取得的权利(如债权)作为抵押权的客体。因此，预售商品房的购买方可以对预购的房屋设立抵押。购买方以预售商品房设立抵押，应当同时具备以下条件，抵押行为方可有效:

1、抵押大是预售商品房的购房人。

购房人购买在建的商品房后，对所预购商品房享有"所有权之期待权"，购房人以预售的商品房作为抵押，是对其享有的权利进行的处分。

2、购房人与预售人签订了《商品房预售合同》，按合同约定支付了到期购房款，抵押时要提供付款凭证。

3、商品房预售合同须为有效合同。

预售商品房抵押是以预购的商品房作为抵押标的，要使抵押行为有效，预售人与购买人之间的预售关系合法有效是重要前提。若预售行为违法无效，建立在此基础上的抵押行为必然无效。

4、预售商品房抵押须办理抵押登记

根据我国房地产管理法和担保法的规定，当事人以房地产抵押时，应当向县级以上人民政府规定的部门办理抵押登记，抵押合同自登记之日生效。以房地产设立抵押，必须进行登记，抵押行为自办理登记手续时生效。经过抵押登记后，抵押权人方取得抵押权。

（三）双方重复抵押。实践中，经常出现开发商已设立抵押的预售房屋，购买方在购房时又以该房为标的设立抵押，使抵押权人和预购方的利益风险系数明显增加。对重复抵押行为，应当禁止。

三、预售商品房的转卖问题

所谓预售商品房的再转让，又称“炒楼花”，是指在商品房预售以后，买受人将其预购的未施工交付的预售商品房另行转让的行为。对这种行为，有学者认为，商品房预售后的再转让具有较大的投机性，主张从立法上产加禁止。我国现行《城市房地产管理法》第45条对此既未予以明确允许，但也未明令禁止，而是授权国务院作出具体规定。在1995年建设部的《城市商品房预售管理办法》中也并没有禁止"炒楼花"。在实践中"炒楼花"行为大量存在，因"炒楼花"而发生的纠纷也不断出现，立法上如果一味对"炒楼花"．采取回避态度将不利于房地产市场的稳定和健康发育。笔者读为，从长远利益来看，为了我国房地产市场的完善，应允许预售商品房房再转让。预售商品房再转让在本质上是合同关系的转让，不仅转让合同的权利，义务也要一并转让，实为权利与义务的概括转移。我国合同法对合同的转让是允许的，那么对于"炒楼花"也就不宜一律加以禁止。

预售商品房再转让的原因也是非常复杂的，并非一概是为了炒卖之目的，购房人很可能因为资金周转或风险转移的需要而进行再转让，如果一概禁止，则将限制购买方合法权益的行使。

另外，在国务院对"炒楼花"行为还未作出规定的情况下，各地多制定地方性法规对顶售商品房的再转让加以规范。综观这些地方性法规，对"炒楼花"都是采允许态度的，只是规定了严格的限制条件。

预售商品房再转让过程中的差价对转让人有巨大的诱惑力，刺激着他们的投机心理。在房地产市场不健全的情况下，带有投机性的"炒楼花"行为很可能导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序，严重时还会产生"泡沫经济"，影响整个国民经济的发展。客观上，"炒楼花"行为的风险性的确是存在的，但我们不能因为它具有投机的这种负面效应就因噎废食，而应该努力健全房地产管理体制，在法律上对这种行为加以正确骑引导和严格的规制，以尽量降低其投机性，使其最大化地发挥出活跃房地产市场的作用。笔者认为，预售商品房的再转让应满足一定的条件、履行必要的程序:

1、预购方已经办妥了商品房预售合同的登记备案手续，在转让预售房屋时，该预售合同在有效期内，这是预售商品房再转让的前提条件。

2、预购方已向房地产开发经营企业交付购房价款总额的百分之二十五以上的商品房预售款。

3、预购方与受让方必须签订转让合同，载明转让的预售合同编号、转让原因、金额、面积、双方的权利义务等内容。转让合同需经开发企业认可并签字盖章。

4、转让双方必须持预售契约、转让合同及有关证件到销售登记的交易管理部门申办预售转让登记，履行登记备案手续。

5、预购方和受让方依法向税务部门缴纳土地增值税J印花税等税费。

四、预售商品房纠纷问题

由于商品房预售是一种新鲜事物，有关立法还不完善，一些开发商为了获取暴利，故意作虚假承诺，利用立法的漏洞损害购买方或其它人第三者的利益，预购方又处于明显弱势地位。导致商品房预售市场的纠纷不断暴露。其中比较常见的是标的瑕疵问题和交付不能或不能如期交付问题。我们认为，正确处理商品房预售合同纠纷，必须针对不同性质的纠纷采取不同的原则。

（一）标的瑕疵纠纷及其处理。标的瑕疵在商品房预售纠纷中占有相当比例，常见的标的权利瑕疵问题和质量瑕疵问题。标的权利瑕疵主要是抵押问题和权利证书，已经交付并办理产权登记的房屋如果仍存在抵押，购房者可以要求开发商提供担保或要求退房；已付清房款但没有交付的，购买者可以要求开发商提供担保；既未付清房款也未交付的，购买方在享有知情权的基础上，与开发商协商解决。权利证书的取得，我国法律已有规定，不在赘述。质量瑕疵主要是指面积缩水、质量标准与宣传不一致甚至不符合正常使用或个别地方影响正常使用等，笔者认为应加大质量保障的立法，确保购买者的利益。房屋缩水，司法解释已有明确规定。对于存在质量瑕疵的预售房屋，司法解释也作出了具体规定。如质量严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

但该规定，过于规范，不利于操作，仍须进一步明确严重影响正常居住使用的范围。另外，笔者认为开发商售房过程中所作的承诺与实际不一致的，法律应规定开发商承担支付房款20%以上违约金，因为在购房过程中，购房方一般处于弱势地位，合同中一般对此违约没有约定，同时有时该类违造成的损失难以计算，致使该类违约出现后，无法追究开发商的违约责任。如果由于开发商的虚假宣传影响购房方购房意图的，购房者可以要求解除合同和赔偿损失，如开发商在出售某一栋房屋时，对购房方说，该房前面建一层门面房，某甲因看中该房前面视野好，于是购买二层商品房一套，后来，该开发商为赚取更多利润，将一层门面房改为二层，此时甲有要求退房并要求开发商承担赔偿损失的责任。

（二）交付不能或不能如期交付纠纷及其处理。引起此类纠纷的原因具有多方面因素，有的因建房资金不到位，有的因预售方将已预售房屋转卖而引起等。对于此类纠纷，2003年司法解释规定了购房方催告权和解除合同权。笔者认为，从切实维护购买方的合法利益角度出发，开发商在催告后三个月内履行的，同时要承担违约责任。如果预售方在经催告后三个月内仍不能履行的，购房方有选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任或解除合同并要求赔偿损失（损失可比照房屋价格上涨或实际损失计算）的权利。对于延期履行合同，如果未约定违约金数额，可按照已付房款额比照银行逾期还款罚息计算。

参考资料：

1、李永然《房地产法律谈》(续篇)台湾木然文化出版股份有限公司

2、钱明星、姜晓春《中外法学》1996年第5期

第6篇：房屋预售合同范文

甲 方：上海××房地产开发有限公司

乙 方：×××

甲、乙双方经友好协商，就乙方选定甲方开发的××水岸二期房屋的有关事宜，经协商一致，达成如下条款：

一、乙方已选中并决定购买甲方开发的位于上海市松江区××路××号楼×××室房屋（以下简称“该房屋”），愿意与甲方签订本意向书，并同意按本意向书要求与甲方签订正式的《商品房预售合同》。

二、该房屋建筑面积约为×××平方米，最终以房地产测绘机构测定的为准。

三、该房屋的单价为人民币×万元/平方米（建筑面积），暂定总价款为人民币×××万元（大写：×××万元整），最终以房地产测绘机构测定的建筑面积乘以本意向书约定的单价计算为准，多退少补。

四、本意向书签订的同时，乙方应当向甲方交纳房屋确认金人民币×万元。

五、乙方应于甲方××水岸二期项目开盘销售之日起十五日内，携带本意向书、已交纳确认金的收款凭证及乙方之身份证、印章至甲方售楼处（上海市松江区××路××号）与甲方签订正式的《商品房预售合同》及相关文件，并按《商品房预售合同》支付购房款。乙方依据本意向书支付的确认金转作等额购房款。

甲方项目开盘销售日以在当地报纸即《文汇报》的开盘广告确定的开盘销售日为准，敬请乙方自行注意。

六、若乙方由委托人代为签订《商品房预售合同》及相关文件时，人需出示已公证的授权委托书。

七、如乙方按本意向书约定与甲方签订《商品房预售合同》及相关文件，并选择一次性付款方式支付购房款，且在签订《商品房预售合同》的同时全部付清购房款的，甲方在《商品房预售合同》约定的单价基础上给予乙方每平方米××××元优惠，即优惠后的单价为人民币×万元/平方米（建筑面积）。

如乙方逾期签订《商品房预售合同》及相关文件或逾期付款的，则乙方不再享受甲方给予的任何房价优惠。乙方已交纳的房屋确认金甲方不予退还，作为赔偿金赔偿甲方的损失。

如乙方选择银行按揭贷款或公积金贷款或分期付款方式支付购房款的，则乙方不享受甲方给予的任何房价优惠。

八、如乙方逾期未与甲方签订正式的《商品房预售合同》及相关文件，视为乙方自动放弃该房屋，甲方有权无需通知乙方而将该房屋另行出售，乙方依据本意向书已交纳的确认金不予退还。

九、本意向书签订后，如乙方提出不购买该房屋，乙方已交纳的确认金不予退还。

十、乙方已知××水岸二期的相关开发建设手续，包括《商品房预售许可证》等正在办理之中。如因该项目规划、设计变更，致使该房屋不再建设，本意向书失效；或因规划、设计变更致使该房屋户型、朝向变化而乙方提出不再购买该房屋的，本意向书失效。以上情况甲方应当无息退还乙方已交纳的确认金，不再承担其他责任。

十一、本意向书签订后甲方不得另行出售该房屋，除非本意向书约定的另行出售条件具备或本意向书失效。

十二、本意向书仅限于乙方本人享有，不得转让，《商品房预售合同》中的买受人应当与本意向书中的乙方一致，否则，视为乙方放弃购买该房屋，甲方有权拒绝与其签订《商品房预售合同》及相关文件，并有权将该房屋另行出售。乙方承诺甲方已告知乙方所选定的房屋为商品房，所缴纳契税按办理该房屋产权时政府规定的契税标准执行。

十三、乙方的通讯地址及联系方式以本意向书记载为准，为甲方向乙方发出任何书面通知的唯一地址，乙方保证通讯地址、联系电话准确无误且长期有效，如有变更乙方应当以书面形式自变更之时起24小时内通知甲方。否则，由此引发的一切责任由乙方承担，与甲方无关。

十四、本意向书经甲、乙双方签字、盖章且乙方全额交纳确认金之日起生效，在正式的《商品房预售合同》生效同时失效，乙方同意届时将本意向书原件交还甲方。

十五、本意向书一式叁份，甲方执贰份、乙方执一份，具有同等法律效力。

甲 方：上海××房地产开发有限公司

乙 方：×××

身份证号：×××

电话：×××

通讯地址：×××

第7篇：房屋预售合同范文

    预售商品房的转让,是指商品房预售后,预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为。这种转让只变更预售合同的主体,预售合同的内容不发生变化,由商品房预购人将预售合同的债权或权利义务转让给第三人,使第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。

    预售商品房再转让是否属于房地产转让?根据《城市房地产管理法》第36条之规定,房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。这个概念规定了房地产转让的主体是房地产权利人,包括房地产所有人、经营人和使用人等。商品房预购人是否可以成为这里的房地产所有人呢?有人认为,根据《合同法》第133条关于买卖合同标的物所有权转移的规定和物权变动的公示原则,如果商品房预售人按照《城市商品房预售管理办法》第10条的规定,在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理了登记备案手续,预售商品房的所有权即发生转移,这时,预购人即成为预售商品房的所有人。本文认为,预购人“在签约之后并未得到真正的房屋所有权,其转让的只是将来取得房屋所有权的期待权利”。预售商品房作为一种正在建筑、尚未竣工的不动产,还未到房产管理部门办理房产登记,预购人并没有获得商品房产权,即没有取得商品房所有权,而是在商品房竣工并办理房产登记后,根据预购合同享有要求开发商办理产权转移,将房产过户到预购方的权利。因此,预购时预购方只获得了期待将来取得产权的权利。

    那么,预售商品房转让条件有哪些要求呢?

    我国《城市房地产管理法》第45条规定“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”说明预售合同转让是有条件的。预售合同转让的条件如下:

    1、依照法律、法规等规定,允许预售的商品房转让的可以转让;不允许转让的不得转让,例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》第12条规定:“预售的外销商品住宅,在未领取房地产证前不得转让,否则转让无效。”

    2、转让人必须持有经过登记备案的商品房预售合同和转让合同才能成为转让人,未登记备案的预售商品房不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理。因为预售商品房转让主体与预售主体不同,转让人具有双重身份,它是前一商品房预售合同的预购方,同时又是后一转让合同的转售方,而不是未竣工商品房预售方,故转让人不具备预售方的主体资格,也不必具有商品房预售许可证,但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。

    3、预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房,如果转让的标的物已经竣工验收,预购方已经实际取得预售商品房产权后,将商品房再转让给他人,不是预售商品房转让,应按商品房买卖关系处理,同时预售商品房转让行为必须是行为人真实意思表示,否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定,转让人将预售的商品房提前转让,转移跌价风险;新预购人自愿承担跌价风险,冒着风险提前买受,然后再次转让,这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然,与之相对应也有获得利益的机会。

    4、商品房的预售合同必须合法有效,才允许预售商品房转让,否则预售商品房转让无效。最高人民法院民(1996)2号文件第28条规定:“商品房的预售合同无效的,预售商品房的转让合同,一般也应当认定无效。”从商品房的预售合同内容看,分以下几种情况:第一,如果商品房预售合同对转让有约定,当双方约定的转让条件已经具备时,可以转让。例如分期付款中,商品房预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到2/3后方可转让。第二,商品房预售合同未约定转让条件,合同履行中,预购方提出转让,必须征得预售人同意,否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同,牟取非法利益。又可以保证预售商品房转让及预售合同的顺利履行。第三,预购方已经全部履行商品房预售合同规定的全部义务,对预售商品房的再行转让,不必征得预售人的同意,但事后应及时通知预售人知道,使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人,转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人,并了解原预购人履行合同情况。

第8篇：房屋预售合同范文

 

关键词：商品房认购书；商品房预售合同；商品房买卖合同 

        1  商品房买卖中的合同

        1.1 商品房认购书的基本内容

        1.1.1 商品房认购书的概念  在商品房买卖过程当中，开发商一般先与购房者签订认购书，作为买卖合同签署前双方行使权利承担义务的书面凭证。商品房买卖认购书，是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。[1]签售的目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认，买受方往往以一定数额的定金作为协议的担保。商品房买卖认购书在实践中称谓不一，如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等。

        1.1.2 商品房认购书的特征  商品房买卖认购书的内容一般包括：双方当事人基本情况；房屋基本情况（含位置、面积等）；价款计算；订立正式购房合同的时限约定。认购书是买卖双方就签订商品房预售合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认。商品房认购书的订立相对比较简单，一般是购房者与开发商采用合同书形式订立合同，该合同自双方当事人签字或盖章时合同成立。当事人签约的目的在于为将来订立正式房屋买卖合同作约定。

        1.1.3 商品房认购书的法律规定  最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”[2]该条规定承认了商品房买卖认购书的效力，规定了定金条款的适用，即接受定金一方违约，双倍返还定金；支付定金一方违约无权返还定金。但若是发生不可归责于双方当事人的事由导致合同未能订立，接受定金的一方要返还定金。

        1.2 商品房预售合同

        1.2.1 商品房预售合同含义  商品房预售合同，是商品房买卖合同的一种类型。商品房预售合同是指：房地产开发企业将尚未建成的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。[3]

        1.2.2 商品房预售合同特征  商品房预售合同是远期买卖合同，其标的物为非现实存在的物，而是将来的物，商品房预售中出卖的标的物为在建房屋，很多甚至为未建房屋。如果对预售交易行为放任自流，买受人（预购人）承受的风险将大大高于现房买卖的风险，并极易引发房地产交易中过度投机、欺诈等违法行为。

        1.2.3 商品房预售合同的法律规定  在我国，商品房预售是被许可的，但对商品房预售行为进行了特别规制进行较强的国家干预。规定了专门的《商品房预售管理办法》，还在《城市房地产管理法》规定：商品房预售，应当符合下列条件：“（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”[4]

        1.3 商品房买卖合同

        1.3.1 商品房买卖合同  《商品房买卖合同纠纷解释》规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”[5]商品房买卖合同包括商品房现售合同。商品房现售合同是指：房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

        1.3.2 商品房买卖合同的法律规定  买卖合同属于《合同法》中规定的一类，所以商品房买卖合同适用我国的《合同法》；另外，由于对房屋进行交易是买受人一项特别大的家庭开支，该类合同大量存在且很复杂，在我国该类合同仅适用《合同法》还不足以对买受人做到很完善和充分的保障，所以，除过《合同法》还有其它的法律法规和司法解释进行补充，如《城市房地产管理法》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等。

        2  商品房买卖中的合同之间的关系

        2.1 商品房买卖中合同的相同之处  商品房买卖中的合同都是民事合同，是买卖合同的一种，以不动产为标的物，都是要式法律行为，双方当事人的权利义务是对等的，各方都以履行一定的给付义务而取得利益，都是双务，有偿合同。买受人支付一定的对价取得一定的权利，卖方获得定金或房款，自己的权利受到限制，合同中买受人处于弱势地位；国家对这些合同都进行干预。出售方在签订这些合同必须具备《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》、《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》等证书。

        2.2 商品房买卖中合同的区别

        2.2.1 合同签订的阶段不同  商品房认购书是商品房预售人与买受人签订正式商品房买卖合同之前，为了对交易房屋的有关事宜进行确认而签订的，它先于商品房预售合同成立。这之后签订正式的房屋买卖合同，即签订商品房预售合同或者商品房现售合同。

        2.2.2 出卖方所具有的条件不同  商品房出售方在买受方签定认购书必须具备时前面所提及的各种证书；商品房买卖合同其中的商品房预售合同出卖方还必须提供预售的商品房计算和确定施工进度及竣工交付日期说明；而商品房现售合同出卖方必须具备的条件：“五证”、“二书”、“一表”。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房所有权证》；二书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“一表”是指《竣工验收备案表》。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。 

        2.2.3 合同的内容不同  商品房认购书不同于房屋预售、买卖合同，其本身没有详尽的条款，仅仅是确定买卖双方的意向。一般包括以下内容：①认购物业的名称；②房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等；③付款方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款；④认购条件，包括认购书注意事项、定金、签订正式条约的时间、付款地点、账户、签约地点等。商品房买卖合同分为商品房预售合同和商品房现售合同。而房屋预售和现售买卖合同则必须要具备详尽的条款，国家法律对此有明确的规定。

        2.2.4 合同的法定形式不同  法律规定商品房买卖双方签订认购书时不需要到国家有关机关登记，双方只要签字就可生效；但是，如果双方签订的是商品房预售合同，则可以进行预售登记，以保护买受人的优先购买权；如果双方签订的是现房销售合同，买卖双方必须到房屋所在地房管机关办理产权过户登记手续，即使房屋已实际交付也不行。

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nbsp;    2.2.5 法律后果不同  认购书是买卖双方就签订商品房预售合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以不属于商品房预售合同。如果双方当事人在签订正式的房地产买卖合同前订立《认购书》，确系双方真实意思表示，权利义务内容不违反现行法律、法规的，该《认购书》对双方均有法律约束力。认购书是独立存在的合同，其成立和生效不依赖于正式的商品房预售合同。认购书双方当事人的义务是尽最大诚信进行谈判磋商以缔结正式合同，因此只要当时人如期来洽谈，并将认购书约定的条款作为正式商品房合同的条款，并且没有恶意不签订购房合同，就认为已经诚信履行了认购书的义务。

        当事人签订的商品房预售合同属于商品房买卖合同的一种，但签订了合同并不必然取得房屋所有权，为了保护买受方的权利，我国《物权法》规定了商品房预售合同登记。[6]根据这一规定，购房者签订商品房预售合同后，假如未办理登记备案手续，开发商又将该套房屋预售给第三人，而第三人的预售合同办理了登记备案手续的话，则第三人将依法取得该套房屋的所有权。虽然第一个购房者买卖合同在先，但因未办理登记手续，所以无法取得房屋所有权，要获得救济则只能追究卖方的违约责任。

        3  签订合同时的风险防范

        3.1 签合同时要注意的共同事项

        3.1.1 审查卖方的资质证书  房屋认购方或者买受方在签订合同时一定要审查卖方的资质证书，以确定卖方有出售房屋的资格。

        3.1.2 将卖方宣传的优惠尽量写入合同  卖方为了促销房屋会使出浑身解数进行宣传，如“优惠价格”、“小区配套完善”、“超大楼间距”、“60%绿化率”等口号，但可能最终难以实现。购房者应当为防止口说无凭或者对方无法兑现要求将这些内容都明确写入所签订的合同中，并明确约定一旦这些约定无法实现的后果。

 3.2 不同合同的风险防范

        3.2.1 防止被商品房认购书套牢的防范  ①交钱之前请多考虑。为了最大限度保护自己的利益，建议您在把钱款交出去的时候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房认购书》中的定金条款并不生效，因此如果您在已经签订了《商品房认购书》之后，但是尚未交付钱款之前改变主意，《商品房认购书》又没有约定其他惩罚性条款的情况下，您还可以选择及时抽身，这个时候开发商或销售公司无权要求或起诉您支付钱款。②签订商品房认购书并非必经程序。虽然很多楼盘都要求购房者签订《商品房认购书》，但从法律上讲，签订《商品房认购书》并不是房屋买卖的必经程序，购房者可以争取直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件（包括补充协议）等内容进行协商，双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。③约定《商品房认购书》“退出”条款。由于签订《商品房认购书》时，楼盘的一些细节尚未明确，《商品房买卖合同》的很多条款都没有明确，很多不确定性因素都可能导致难以签订《商品房买卖合同》，例如申请贷款不被批准等，因此必须约定“退出”条款，以保证在自己没有过错的时候能够随时“退出”。具体条款可以这样拟定：如果购房者与开发商因商品房买卖合同或者补充协议的具体条款存在分歧，不能达成一致意见的，或者由于购房者其他合理原因致使购房者不能购买认购房屋的，购房者有权放弃认购房屋，开发商应在收到购房者发出的书面通知之后的几日内将购房者所交认购金或定金全部返还。④尽量不交定金，避免“没收”条款。尤其是如果您还没有下定最后的决心要买这套房子的话，一定不要交“定金”，可以交订金、预付款、预订款、诚意金、担保金、保证金、订约金、押金等。一定要注意房地产开发商在“定金”和“订金”上玩的花样，故意把“定金”写成“订金”。“定金”是指当事人以定金形式担保债务未履行时，对违约方在定金方面的处罚，若收取定金方毁约，应双倍返还定金。“订金”则属于预付款性质，它不起担保作用。为了更容易“抽身退出”，尽量不要交“定金”。尽管没有约定收取定金，如果《商品房认购书》中约定一旦您不签订“所收预付款将不予返还”，这种“没收”条款依然会导致您无法拿回自己所交的钱款。通常，在《认购书

》中有这样的约定，在签署《认购书》后若干时间内签署正式预（出）售合同，逾期则视为购房者违约，房地产开发商有权没收定金。但由于认购书缺少房屋买卖合同的必要条款，从而造成购房者在这段时间发现问题时，面临签约后的风险和终止签约丧失定金的两难局面。因此双方要在协议中明确什么情况下客户有权要求终止协议，索回定金。⑤抓住对方违约要求返还款项。一旦开发商或销售公司出现违约，一定要抓住机会，要求开发商或销售公司解除《商品房认购书》，并全额退还已经收取的款项，如果是定金，还可以要求双倍返还。为了能够顺利抓住开发商或销售公司的违约行为，需要您在《商品房认购书》中详细约定开发商或销售公司收取“定金”或“预付款的目的，并把销售人员的承诺写人，这样一旦出现违反约定的情况，您才能够底气十足地要求对方返还款项。

        3.2.2 签订商品房预售合同的风险防范  ①审查是否具备预售资格，即审查是否具备“五证”。除具备之前论述的“四证”外，还应当具备《商品房预售许可证》。房地产开发商只有具备这“五证”，才可以进行公开销售，签订商品房预售合同。《商品房预售许可证》是在具备了其他四证的基础上予以核发的，是开发商具备预售资格的最后条件。有些开发商就可能会进行违法操作，在未取得《商品房预售许可证》的情况下与购房者签订商品房预售合同，将有可能导致购房合同无效。对该证的审查是预防购房风险的关键环节之一。②对开发商“一房二卖”行为的风险防范。由于在预售商品房合同签订后到房屋交付使用要经过很长一段时间，如果房地产价格暴涨，开发商就可能在利益的驱使下，将已经出售的预售商品房再次售于第三人。为防范此风险，购房者可以在合同中与开发商约定向登记机关申请预告登记。根据《物权法》规定：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。[7]

        3.2.3 现房买卖合同履行中的风险防范  现房买卖合同和预售商品房买卖合同的不同之处是一个是现房一个是期房，所以，买卖现房合同时不仅应注意预售商品房的防范注意事项，还应当注意其他的一些事项：①对《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》进行审查，如果不具备，说明房屋不具备交付条件，购房者有权拒绝开发商的交付行为。如果具备上述三个文件，就要与开发商对房屋进行共同验收。如果发现问题存在应暂时不接收。如果问题不严重，可与开发商进行协商由其维修，但是应当让开发商进行书面确认质量问题的存在，并承诺维修期间及补偿办法。如果问题比较严重，则应根据法律规定或合同约定及时维权。②产权办理过程中的风险防范。购房者获得产权证是其订立合同的主要目的，与之相对应，交付房屋后开发商的义务并没有履行完毕，根据《商品房销售管理办法》的规定，开发商应当在房屋交付使用之日起60日内完成房屋初始登记。初始登记完成之后，由购房者自行完成分户登记，此阶段开发商还应到尽协助义务。[8]由于购房者对办理产权事宜并不熟悉，最好在合同中约定由开发商全程办证，这样可以防止因产权证的原因而影响按揭贷款的办理。

参考文献：

[1]yezhu.info/shangpinfangrengoushu2/.

[2][5]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第一条.

[3][8]《商品房销售管理办法》第三条、第34条.

第9篇：房屋预售合同范文

各盟市物价局，建设局（委）、房地产局（处）：

为进一步规范全区房地产交易市场收费行为，培育房地产交易市场，维护房地产市场秩序，促进住宅建设成为新的经济增长点和有利于房地产行业的健康发展，根据财政部、国家发展计划委员会《关于公布取消第二批行政事业收费项目的通知》（财综字〔1998〕112号）精神和国家、自治区有关规定，现将房地产交易手续费问题通知如下：

一、收费范围

交易手续费是指房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人提供交易场所、信息服务和交易手续等所发生费用的合理补偿。

凡经过房地产交易机构办理房屋买卖（预售）、租赁、抵押、典当、析产、交换（换房）、赠与、继承、兼并房屋等房地产交易手续的房屋权利人应按规定交纳交易手续费。

二、收费项目和标准

1.房屋买卖交易手续费，按评估价格总额的2％收取。其中，职工按房改政策购买公有住房首次上市交易和实行差价换房的，交易手续费按评估价格的1％交纳。买卖双方各负担一半。

2.新建商品房，按房屋预销售价格0.7％交纳，其中，经济适用住房（安居工程）按价格主管部门与房地产主管部门共同核准价格的0.5％交纳。买卖双方各负担一半，其中卖方负担部分，在办理预销售许可手续时交纳。

3.租赁

（1）住宅，按租赁合同期租金总额的1％收取，出租人负担应收费的三分之二，承租人负担应收费的三分之一，在租赁期限内按年收取，租赁期不足一年的，据实一次性征收。

（2）非住宅（包括以出租柜台、住宿铺位等分割出租或联营及其它变相出租的房屋），按租赁合同期租金总额的2％收取，出租、承租双方各负担一半，在租赁期限内按年收取，租赁期不足一年，据实一次性征收。

4.房地产抵押登记，抵押价格在1000万元以下，按1‰收取；抵押价格在1000万元以上部分，按0.3‰收取；收费最低起点额为50元，由抵押人负担。

5.典当，按典当价的0.1％－1％收取，由出、承典方各负担应收费的一半。

6.析产，按房屋评估价格的0.5％－1％收取，由参加析产人按所得面积比例负担。

7.交换（换房），按评估价格的0.1％－1％收取，交换双方各负担一半。

8.赠与、继承，按评估价格的1％交纳，由受赠人、继承人负担。

9.为体现对企业特别是国有企业改革的支持，切实减轻企业负担，凡企业在改革，改组、改造过程中发生的房地产权属转移，只按房地产评估价格的0.5％收取。

10.委托评估，凡取得国家、自治区建设行政主管部门颁发的评估机构资质证书的房地产评估机构，接受委托，对房地产等级、质量、价格进行评估，按内价费字〔1996〕77号文件规定标准执行。

其中，商品房预售条件评估，根据申请预售商品房（包括经济适用房、安居工程房）的评估价格总额按上述标准的一半收取。

经济适用房、安居工程房售价审定评估，根据审定价格总额按上述标准的三分之一收取。

凡按上述标准收取交易手续费的，不准再收服务费。

三、对不进入市场进行的私下非法交易行为，要根据有关规定、办法予以查处和纠正。

四、收费管理

房地产交易手续费属经营收费，收费前应到当地价格主管部门办理收费许可证，亮证收费；收费时严格按规定的收费项目和标准执行，并使用税务部门统一印制或监制的发票，照章纳税，主动接受物价等部门的监督检查。

五、旗、县、市（区）房地产交易管理机构每年从收取的房地产交易手续费总额，额中提取10％交盟市房地产行政主管部门，其中留成60％用于盟市房地产市场管理工作，其余上缴自治区房地产行政主管部门。