房地产经纪管理办法精选(九篇)

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第1篇：房地产经纪管理办法范文

关于贯彻市政府1984年3月23日第13次市长办公会议：调整机关、事业单位用房租金问题和对工商企业等单位用房租金问题的决定的实施办法，业经市人民政府批准，现发给你们，请布置给主管部门，自1984年7月1日起按照执行。

附：（1）《市长办公会议纪要》（略）

（2）《关于改变、对工、商企业等单位用房收租的几个具体问题的请示》

（3）《关于调整机关，事业单位用房租金问题的请示》

北京市房地产管理局关于改变对工商企业等单位用房收租的几个具体问题的请示

（市房管字（84）第214号）

全文

市政管理委员会并报伯平、百发副市长：

为贯彻执行第13次市长办公会议关于“商业、工业和其它企业部门的公房租金维持原标准不变，……只收租金，不管修房，一定3年不变”的决定，有几个具体问题报告如下：

一、执行这一决定的具体范围：凡属北京市的商业、工业和其它企业部门及其所属内部的俱乐部、礼堂、招待所、研究所、职工医院、托儿所、幼儿园；街道办事处所属的生产、营业部门；对外营业收费的礼堂、俱乐部、文化馆等承租房管部门的公有房屋，均按“维持原租金标准不变，房管部门只收租金，不管修房”的决定执行。

二、在执行这一决定时，房管部门对只收租，不修房的房屋，除负责安全检查外，承租单位如需添建、改建和翻建房屋时，应事先与区县房管局联系商定，房管部门应予支持；如需拆除原有房屋不再建造时，须先经房管局审查批准。

三、商业、工业和其他企业部门修缮房屋没有施工力量，可委托当地房管部门施工，房管部门应优先予以安排；各单位自行施工的房屋及其设备大修工程，当地房管部门负责指导、监督。

四、公益福利事业单位承租公房的租金暂不调整，仍由房管部门负责修房。公益福利事业单位包括：为社会服务的托儿所、幼儿园、红医站、文化馆、图书馆，校外活动站、存车处和其它对社会免费开放的公益事业单位。

五、个体工商业户及私人合资经营的集体商业户承租的公房，是否调整租金，待进一步摸清情况后再定。

以上意见如可行，请批转有关单位执行。

1984年5月11日

北京市房地产管理局关于调整机关、事业单位用房租金问题的请示

（市房管字（84）第224号）

全文

市政管理委员会并报伯平、百发副市长：

为贯彻北京市人民政府第13次市长办公会议：“机关和部门事业单位用房的租金比现租金增加3倍”的决定，现将实施办法报告如下：

一、根据“按质分等”收租的决定，将修订的《北京市机关、事业单位用房租金标准》送上，请审定。这个租金标准，经试算基本符合要求。

二、调整租金的范围：按现使用单位的性质确定。即党政机关、人民团体、事业单位及其隶属的内部俱乐部、礼堂、招待所、职工医院、托儿所、幼儿园以及街道居委会作办公使用的房管部门管理的房屋，均按市长办公会议的决定，从1984年7月1日起调整租金。

三、中央级事业单位承租市房管一公司经管的房屋，商得国务院机关事务管理局同意后也按本办法执行。

四、事业单位与企业单位的划分，以主管上级单位正式批准文件为准。但名义上是企业实际上是经济管理机关的单位，也按事业单位对待。

五、凡在调租范围内的单位用房，均按房屋现状（含）单位在院内自行增建、改建的房屋）核定租金。

以上意见如可行，请批转各单位贯彻执行。

附：《北京市机关、事业单位用房租金标准》

1984年5月15日

北京市行政机关、事业单位用房租金标准

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｜

｜

｜月租金基　｜

｜　房　屋　结　构　｜

种

类

内

容

｜数建筑面　｜

｜

｜

｜

2 ｜

｜

｜

｜积元／M　｜

｜－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－｜

｜　｜　钢筋混凝土　｜全部或部分的钢筋混凝土结构。包括框架、大板装配、大模板、滑模等　｜

｜

｜ 1｜

｜

｜　0．98　 ｜

｜　｜　楼

房　｜的房屋。

｜

｜

｜－｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－｜

｜　｜　混合结构

｜

｜

｜

｜ 2｜

｜部分钢筋混凝土结构，主要是砖墙、砖柱承重的房屋。

｜　0．90　 ｜

｜　｜　楼（平）房　｜

｜

｜

｜－｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－｜

｜　｜

｜

｜砖木结构，瓦顶屋面的房屋。包括玻璃瓦、筒瓦、合瓦、洋灰瓦、陶瓦的｜

｜

｜　｜　砖　｜一　等｜

｜　0．84　 ｜

｜　｜

｜

｜房屋。中式楼房（不分屋面），宫殿式房屋。

｜

｜

｜　｜　木　｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－｜

｜ 3｜

｜

｜砖木结构，灰瓦屋面的房屋。包括使用各种类瓦的棋盘心、灰梗棋盘

｜

｜

｜　｜　平　｜二　等｜

｜　0．80　 ｜

｜　｜

｜

｜心、仰瓦灰梗、有油毡望板干挂瓦的房屋。

｜

｜

｜　｜　房　｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－｜

｜　｜

｜三　等｜砖木结构，平顶或起脊的青灰顶、焦渣顶、无油毡望板干挂瓦的房屋。　｜　0．75　 ｜

｜－｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－｜

｜ 4｜　其他房屋

｜简易结构，有墙壁，无装修设备或装修不全的房屋。

｜　0．65　 ｜

｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜

｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜

｜

｜

｜月租金基数　｜

｜　项　目　｜

调

剂

因

素

｜±（元）

｜

｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－｜

｜

 1

｜钢筋混凝土、混合结构楼房（平房）无暖气设备的房屋

｜　－0．12　 ｜

｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－｜

｜

 2

｜砖木平房有暖气设备的房屋

｜　＋0．12　 ｜

｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－｜

｜

 3

｜有热水管道的房屋

｜　＋0．10　 ｜

｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－｜

｜

｜

｜

基数

｜

｜

 4

｜使用单元式住宅楼

｜　＋50％

｜

｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－｜

｜

｜

｜

基数

｜

｜

 5

｜室内净高超过4．5米的房屋

｜　＋100％　 ｜

｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－｜

｜

 6

｜地下室、半地下室

｜　－0．10　 ｜

｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜

｜

计

算

方

法

｜

｜　1．计算公式：月租金＝（租金基数±调剂因素）×建筑面积。

 ｜

｜　2．房屋的长度、宽度及月租金额，保留两位小数面积保留一位小数，以下四舍五入。面积误差不得

 ｜

｜

超过2％。

 ｜

｜　3．楼房建筑面积遇有不易划分时，按使用面积乘1．4计算。

 ｜

｜　4．几个单位合用房屋的租金，按建筑面积分摊。

 ｜

｜　5．房屋的计租条件或使用性质改变时，从次月起调整租金。租用不满一个月的租金，按日计算。

第2篇：房地产经纪管理办法范文

关键词：房地产中介服务合同；居间合同；委托合同；房地产经纪合同

中图分类号：D923.6 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）06-0-02

一、问题的提出

2008年4月1日起实施的 《民事案件案由规定》中取消房地产经纪合同纠纷案由，将此类纠纷统统定为居间合同纠纷，2011年版的《民事案件案由规定》沿袭了2008年版的做法，在合同纠纷中不规定房地产经纪合同纠纷案由，在服务合同纠纷中将房地产咨询合同纠纷、房地产价格评估合同纠纷列为独立的案由，但不规定房地产经纪合同纠纷案由。法院在审理房地产中介服务合同案件时，立案时就先入为主地将此类案件以居间合同纠纷案由立案，并按照居间合同的原理审理此类案件。由于合同纠纷案由的确定涉及到对合同性质的理解，因此，合同纠纷案由的问题实际上是一个关于合同性质的问题。

本文认为，随着市场竞争的加剧，房地产经纪行为已经进化成一种复杂的服务行为，当前中介机构业务已经多元化，远不是以前那种仅提供信息促成房地产合同成立的居间行为了。我们绝不能先入为主地依据居间合同关系对所有房屋买卖中介服务合同纠纷案件进行事实认定及责任分配。鉴于房地产中介服务合同的复杂性，最高法院将所有房地产中介合同案件的案由统统定为居间合同纠纷的做法不妥，应当将房地产中介服务合同纠纷的案由定为房地产经纪合同纠纷，在审理时再根据合同内容确定应当适用的法律。

二、居间合同纠纷之诉因与法律和事实不符

据笔者的实务经验及在广州地区调研所得，房屋买卖过程中，中介服务的整套流程大体如下：1.中介方获得业主拟出售的房屋信息和销售条件。房源信息一般由业主（卖方）提供给居间人。此外，通过各中介机构从业人员私下交流或买方主动提请媒介而获得，然后居间人再借助这些信息与卖方沟通，请求提供中介服务。2.中介方获得卖方的委托后，一般会派工作人员现场查看拟出售房屋的情况，登记造册，录入电脑管理系统。并拍摄拟出售房屋的照片做推介之用。3.购房意向人向中介方表明购房意向，向中介方咨询了解特定条件的房源信息。中介方根据购房意向人的条件，推荐合适房源。在和购房意向人签署看房合同后，派工作人员带领购房意向人现场查看拟出售房屋的实际情况。4.购房意向人看中某套房屋后，委托中介方和卖方协商，以期取得尽可能有利的交易条件（这一点在现有市场状况下作用有限）。5.购房意向人对于中介方介绍的房屋交易条件基本满意后，委托中介方查询拟购房屋的产权状况。查清产权状况后，中介方约购房意向人（买方）和卖方见面，进一步协商交易条件，达成一致意见后签署三方协议。协议内容一般包含中介服务合同条款。6.三方合同签署后，需要根据政府的相关管理规定办理网签手续的，买卖双方一般会委托中介方根据其签署的书面合同内容办理网签手续。7.买方需要通过按揭贷款方式支付购房款的，如果买方需要并且信任中介方，会委托中介方帮其联系按揭公司并洽谈按揭贷款相关事宜。在此过程中，中介方单独或者和按揭公司一道进行房产评估等业务。8.如果买方需要并且信任中介方，会委托中介方指导并协助办理房屋买卖的过户手续，有些中介方甚至代买方缴纳税费、代办产权过户等延伸服务。9.如果买方需要并且信任中介方，会委托中介方参与收楼，以示见证和督促。

上述房屋买卖中介服务流程中，第四至九项乃中介方应当提供的服务内容，也就是中介方的义务。需要特别指出的是，购房意向人（买方）和中介方之间约定的中介服务内容千差万别，不是每个房屋中介服务合同中，中介方的义务都包括上述第三至九项内容的。据此，房屋买卖中介服务合同至少可以分为两类，一类是中介方的义务仅涉及前述第三、四、五项的中介服务合同，本文称之为纯粹促成签约型房屋买卖中介服务合同；另一类是中介方的义务除三、四、五项外，还涉及第六至九项中一项或几项义务内容的中介服务合同，本文称之为促成签约加后续服务型房屋买卖中介服务合同。

我国合同法第424条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据此条及下一条可知，居间合同中，居间方的义务就是报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。居间合同双方当事人根据居间方提供的信息订立了合同后，居间方的义务即全部履行，居间人除负有附随义务如保密义务以外，不再负有任何义务。由此可见，纯粹促成签约型房屋买卖中介服务合同属于居间合同无疑，故此处不赘。但是，促成签约加后续服务型房屋买卖中介服务合同，其性质显然不能简单地确定为居间合同了。并且，随着市场竞争的加剧，房地产中介已经进化成一种复杂的服务行为，以前那种仅提供信息促成房地产合同成立的居间行为已经不占主流了。在这种情况下，再将这个房屋买卖中介服务合同纠纷案件的诉因全部定性为居间合同，要求当事人根据居间合同的法理来承担举证责任，要求当事人按照居间合同的法律来和答辩，于法于理不符，也不利于公平地处理案件。

以笔者曾的一个案件为例，被告（买方）在原告（中介方）的帮助下，和第三人（卖方）签署了一份《存量房买卖合同》。该三方合同中关于中介方的义务散见于各个条款，共有五项：原告提供的服务事项包括原告提供合适的房源信息促成房屋买卖合同成立、协助办理房屋所有权过户手续、协助被告和第三方办理银行按揭手续、被告办理房屋买卖的网签手续和代为根据买卖双方签订的房屋买卖合同编写《存量房买卖合同》并直接录入网签系统、见证房屋交付等。关于中介服务费的给付条款约定按编号为某某号确认书收取。被告和原告另外有签署一份《服务收费确认书》，被告同意向原告支付中介费及咨询费51000元。合同签署后，被告签署存量房买卖合同后现场查看房屋后，对房屋格局、价格不满意。第三人正好也不想出售该房屋了（迄今一年多后仍未出售），于是双方签署了一份《解除协议书》并通知了原告。原告认为其居间义务已经履行，被告应当按照约定支付居间报酬，协商遂向法院，要求被告支付中介费及咨询费51000元并承担诉讼费用。一审法院立案时将本案案由定为居间合同纠纷，一审法院在判决书中也将本案定性为居间合同纠纷。如果将本案中的原告与被告之间的服务买卖中介服务合同定性为居间合同纠纷，那么，根据居间合同的原理，原告应当胜诉。因为原告确实促成了被告和第三人之间的存量房买卖合同之成立，按照居间合同的原理，原告作为居间方，履行了自己的居间义务，有权要求被告支付合同约定的全部报酬。但是，本案中，原告和被告之间的合同属于典型的促成签约加后续服务型房屋买卖中介服务合同，在原告没有完全履行自己的全部义务的时候，不能要求被告支付合同约定的全部报酬。

三、委托合同纠纷之诉因也存在不足

根据合同法第三百九十六条的规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。我国合同法还规定，委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。居间仅限于报告订约机会或为他人订约充当媒介，其服务范围有限；而委托则是为他人处理事务，至于事务的种类则很宽泛，法律未明文限制。因此可以说居间合同实际上是一种特殊类型的委托合同。这种解释，理论和立法上早就存在。如瑞士债务法就明确规定居间契约为委任契约之一种。（瑞债412条2项。）在日本商法，通说为准委任契约。史尚宽先生认为：在双务的居间契约，即居间人负担尽力义务，同时委任人对于契约之成立付支付报酬之义务时，为准委任契约，唯于契约不成立时不得请求支付报酬之点，与委任有异。在台湾民法中，居间契约虽然应解释为独立的无名契约，惟在双务的居间契约，则可认为兼有委任指性质。居间人如负有为委托人报告订约机会或者媒介订约之事实行为之义务时，则兼有委任契约之性质。

但是，根据我国合同法的规定，居间合同和委托合同是两者相互独立的有名合同。在双方的权利义务、合同解除条件、报酬支付条件、人的条件等方面，居间合同和委托合同之间还是存在一定的区别的。史尚宽先生认为：居间之报告订约机会，仅要求提供订约之机会即可；而媒介订约“不但报告订约之机会，更应周旋于他人之间，使双方订立契约，然仅媒介之订约，并不以他人之名义或以自己之名义代为订约，此居间人所以与结约代办商及行纪有异。盖无论直接或为间接，均与媒介主观念不相容，然居间人亦不妨兼为人。”意大利民法典第1754条则规定，居间人是与当事人中的任何一方又没有合作关系、隶属关系或关系的人。但根据其1761条规定：“居间人得受一方委托，其介入履行已缔结契约的活动中。”可见，依其规定，居间任务完成后（当事人双方已订立合同），居间人可以成为一方的人，之前则不可兼为人。

而且，不可否认的是，房屋买卖中介服务合同中，也确实存在着纯粹促成签约型房屋买卖中介服务合同这种典型的居间合同。所以，将房屋买卖中介服务合同纠纷的诉因一概定性为委托合同，也不十分妥当。

四、广义的房地产经纪合同纠纷——房地产中介服务合同纠纷之诉因的最佳选择

房地产中介服务是一种包含居间和等多重服务事项的行为。当事人之间的合同性质不能简单地一概按居间合同处理，而必须根据委托方要求中介方（受托方）处理的事项做个案分析。正如林诚二先生所言：民间惯行之不动产中介业所服务之范围，实际上并不以居间为限，常伴有其他业务，例如代办转移登记或贷款等是，故常是一种混合契约。如何称呼这种混合契约？

我国建设部等三部委颁布的《房地产经纪管理办法》第二条将其称之为房地产经纪。该办法明确规定，房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、等服务并收取佣金的行为。据此，房地产经纪的内涵就包括了居间和这两种行为，本文称之为广义的房地产经纪。但是，建设部颁布的另一个规章《城市房地产中介服务管理规定》第2条第5款又规定，房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。照此，房地产经纪就只包括典型的居间行为了，本文称之为狭义的房地产经纪。

遗憾的是，《房地产经纪管理办法》中关于房地产经纪服务合同的规定没有将广义的房地产经纪概念贯彻到底，前后规定存在着矛盾。《房地产经纪管理办法》第十六条和第十七条的规定，房地产经纪服务合同仅仅指房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务时与委托人签订的书面合同。而房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。根据体系解释，这份合同似乎不能再称之为房地产经纪合同了，因为该办法第十六条对房地产经纪服务合同应当包含的内容做了详细规定，如果将第十七条规定的另行签订的那份合同还称之为房地产经纪合同，第十七条的规定就属于画蛇添足。

本文认为：要求签署两份合同不符合实际情况，也增加成本。立法者在制定关于房地产中介服务的行为规则时，不能将寻求房地产中介机构提供帮助的卖方或买方假定为法律专家，而应当将其假定为普通理性人。根据笔者在广州地区的调查，由于房地产中介业务竞争越来越激烈，房地产中介机构在广告宣传中，都承诺了一条龙服务。一般人在和中介机构签署房地产中介服务合同时，都是根据中介机构提供的格式合同文本，签署一份三方签署的房屋买卖合同，中介服务条款隐含其中。如果再强求卖方或者买方在此之外再签署一份提供代办贷款、代办房地产登记的房地产中介服务合同，其成本也是值得立法者考量的。如果这些条款都包含在了前述中介服务合同条款中，那我们又怎么能够确定这几个条款构成狭义的房地产经纪合同（居间合同），那几个条款构成其他合同？这个其他合同又如何称呼？现实生活中的代办贷款义务中，房地产中介方一般也是协助买方联系按揭公司或者贷款银行，最终的贷款协议当事人是贷款银行和贷款人即买方。在此过程中，房地产中介方的作用又仅仅是一个居间人而已。代办房地产登记过程中，一般情况下，房地产中介机构只不过是和和买卖双方沟通，指导其带齐必要的文件资料，确定去房地产交易登记中心的日期，买方和卖方最终还是要亲自去办理过户手续。根据广州市的做法，卖方不亲自去房地产登记中心办理过户手续的，必须要对其委托行为进行公证，受托人必须向登记机构出具经过公证机关公证的授权委托书。

而且，在没有进入实质审理阶段就确定了内容复杂的合同纠纷之实质争议和应当适用的法律规范，并不合理。因为在关于房地产中介服务合同的纠纷中，在开庭审理之前，无论是中介方还是买方或卖方，对其权利义务并不是十分确定，对其纠纷的性质并不十分明确，其诉讼请求在开庭时还可以变更。在这种情况下，在立案的时候，法院就十分肯定地确定了双方纠纷的性质并照此承担举证责任，甚至据此要求当事人修改其诉讼请求，否则不予立案，其合理性值得怀疑。

因此，本文认为，应当针对房地产中介合同纠纷的特殊情况，确定一个独立的案由。其名称可以称之为房地产中介服务合同纠纷，或者根据《房地产经纪管理办法》第二条的理解，称之为房地产经纪合同纠纷。法律在审理后，再根据案件的实际情况，将纯粹的促成合同成立型的房屋买卖中介服务合同定性为居间合同，适用居间合同的相关法律，将促成合同成立加后续服务型的房屋买卖中介服务合同，定性为委托合同，适用委托合同的相关法律。

注释：

①参见（2012）穗天法民四初字第530号民事判决书。

参考文献：

[1]史尚宽，著.债法各论.中国政法大学出版社，2000.

第3篇：房地产经纪管理办法范文

通过开展房地产经纪市场专项治理活动，有效遏制房地产经纪机构和经纪从业人员的违法违规行为，进一步规范房地产经纪活动，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益，促进房地产中介市场平稳健康发展。同时强化房地产市场调控政策的贯彻落实，营造公平竞争、诚实守信、规范经营的房地产中介市场环境。

二、专项治理职责及工作重点

房管部门、工商行政管理部门按照各自职责，依法查处有关房地产经纪违法违规行为；发现重大或疑难案件，二部门应加强沟通协作，组织开展联合查处。

(一)房管部门依法重点查处下列行为：

1、房地产经纪机构使用未取得房地产经纪资格证、经纪人协理证、经纪人上岗证等人员从事房屋经纪活动的；

2、未经委托人书面同意擅自房源信息、虚假房源信息，或者恶意抢占房源信息的；

3、诱导、教唆、协助购房人通过伪造证明材料等方式骗取购房资格、骗提或骗贷住房公积金、规避限贷的行为；

4、违反《商品房屋租赁管理办法》规定，擅自改变房屋内部结构分割出租，为不符合安全、防灾标准的房屋提供租赁经纪服务以及低价收进高价租出赚取差价的行为；

5、未履行书面告知义务，强制提供代办贷款、担保服务并额外收取费用的行为；

6、泄露、出售或不当使用委托人的个人信息，谋求不正当利益的行为；

7、未在经营场所公示服务内容、服务标准、房地产经纪资格证书复印件的；

8、虚假房源信息，造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的行为；

9、房地产经纪机构从事房屋租赁经纪业务占用、挪用或者拖延支付客户资金的；

10、房地产经纪机构伪造、涂改交易文件和凭证的；

(二)工商行政管理部门依法重点查处下列行为：

11、未取得工商营业执照擅自从事房地产经纪活动的；

12、超越经核准的经营范围从事经纪活动的；

13、房地产经纪机构对经纪的商品或者服务作引人误解的虚假宣传；

14、房地产经纪机构利用合同格式条款侵害消费者合法权益的。

三、工作步骤

（一）制定实施方案阶段（2013年8月中旬）

县房管局联合工商行政管理局根据《住房城乡建设部工商总局关于集中开展房地产中介市场专项治理的通知》和《关于转发住房和城乡建设部工商总局集中开展房地产中介市场专项治理的通知》的要求，结合我县房地产中介市场实际，制定专项治理的具体实施方案，组织动员部署。

（二）组织实施阶段（2013年8月下旬至9月上旬）

1.房地产中介机构自查自纠阶段（2013年8月22至8月26日）

县房管局、工商局密切配合，组织房地产中介机构对照专项治理的主要内容进行自查，对自查中发现的问题进行整改，并向县房管局报告自查及整改结果。同时，县房管局对房地产中介机构及从业人员情况进行调查摸底，建立台账。

2.组织开展全面检查（2013年8月27日至9月10日）

县房管局、工商行政管理局联合组成检查组，通过现场巡查、合同抽查、投诉处理等方式，对我县房地产经纪行为进行全面检查和治理，依法接受举报，查处违法违规行为，并曝光典型案例。

（三）上级主管部门检查督导阶段（2013年9月上旬至10月下旬）

1.省级主管部门组织检查。9月，省住建厅、省工商局对专项治理工作开展情况进行检查。

2.住房城乡建设部、工商总局督导。10月，住房城乡建设部、工商总局组成督导组，对各地专项治理工作进行调研和督导。公开曝光一批违法违规企业，并依法严肃处理。

（四）总结巩固阶段（2013年11月）

认真总结专项治理工作，制定和完善相关政策制度，建立健全长效管理机制。

四、专项治理要求

（一）加强组织领导。开展房地产中介市场专项治理，是深入贯彻落实国家房地产市场政策的具体措施，对整顿和规范房地产市场秩序、加强房地产市场监管、促进房地产市场平稳健康发展具有重要意义。县房管局和县工商行政管理局联合成立房地产中介市场专项治理工作领导小组，进一步落实组织领导工作职责。加强部门协作配合，建立信息共享、联动查处的工作机制，确保专项治理工作的有序推进，务求取得实效。

（二）突出工作重点。采取重点检查和随机抽查的方法，对房地产经纪机构进行检查。对存在违法违规行为，群众举报投诉的中介机构和从业人员要进行重点检查。一要加强房地产经纪机构登记管理，依法严肃查处未经登记从事房地产经纪业务、提供或者代办虚假证明材料、不履行必要告知义务等违法违规行为；二要实行房地产经纪人和房地产经纪人协理职业资格制度。从事辅助工作的人员，由县房管局、县工商行政管理局联合组织培训，建立实名登记制度，挂牌上岗；三要启动实行存量房交易网上签约备案制度。对于违规操作网签，给客户造成损失的，要严肃查处，暂停机构使用网签；四要建立健全房地产经纪机构和经纪人员信用档案，完整、及时将相关信息向社会公布，供房地产交易当事人选择，并将相关情况通报物价、人社等部门。

（三）加强查处力度。对存在违法违规行为的房地产经纪机构和从业人员，要加大查处力度，责令限期改正，记入信用档案，对不改正或情节严重的，可取消机构网上签约资格，处以罚款，并将有关情况通报市房管、工商、物价、税务等部门。对影响恶劣、社会影响强烈的典型案件要予以曝光。

第4篇：房地产经纪管理办法范文

随着现代房产行业的日渐活跃和城市的发展，买房、租房的人们越来越多，房产经纪人的队伍也日渐壮大。

房产经纪人的“今世前生”

直到2006年9月，国家劳动和保障部颁布第七批新职业时，才将房地产经纪人列入其中。这对规范化、制度化房地产经纪人职业体系，制定统一的工作规范，对从业人员素质的提高及整个职业的稳定、健康、持续发展，具有十分重要的意义。

2006年是房地产经纪人意义重大的一年。9月，这个群体被劳动部列入第七批新职业，而在这前后，房地产交易市场一系列的个税、营业税、利率增加，12月1日起将开征二手房交易环节土地增值税。

对于房地产市场而言，政策的倾向或“冷落”成为它最大的风向标。房地产经纪人，就处在房地产市场变化的风口浪尖。一朝 “盆满钵溢”，一朝“门庭冷落”。

“在过去的几年中，房地产经纪人是备受瞩目的职业。‘门槛底、收入高’曾是市场火爆时房地产经纪人最重要的特征。”孙金平对记者说。他已经在房产行业从业8年，现在是西安市某知名房产公司的市场部经理。

“大概在2004年前后，西安的房屋中介公司像雨后春笋般冒出来。在许多大街小巷，一间小屋，一个老板，一个会计，一个业务员，就齐备了！其中大多是‘家庭店’。门面虽然简陋，但收入简直就是‘暴利’。一个月可以做十来笔交易，中介费收入可达数万元，规模大些的公司就更不用说了。”

“大河有水小河满”。房地产的火爆使不少经纪人几乎不需要什么专业知识，就可轻而易举地拿到高薪和多笔交易带来的高额佣金，让他们赚得心花怒放。

但自从2005年3月国家宏观调控以来，对于房地产中介经纪人的“打击”相当大。西安市一大批原来火爆市场培育起来的中介公司，转眼间就消失得荡然无存。冷清的门庭，陈旧的门牌，告诉了人们曾经的火爆，也让人们看到了现在的萧条。国家的宏观调控直接将大量的中介经纪人挤到下岗的危机中。就算在职人员，也基本只能拿到每月1000元左右的底薪，由于没有业务量，佣金也无从谈起。

一时间，经纪人被“炒掉”成为房地产市场上的普遍现象。

房产市场期待“大洗牌”

在西安市的一些街道上，仍然可以看到许多门面式的房屋中介。门口的一块木板上密密麻麻写的都是房产信息。冷落凌乱的房间，百无聊赖的工作人员，一部电话是所有生意的来源。这些中介者们，要么是在冲击中顽强存活的，要么是形同空壳，期待重生。

中介公司数量的缩减，已经体现出根本的问题在于：以前从业人员的非专业素质已经不能适应市场需求。新的市场条件下，要想在房地产中介行业立足，提高个人素质成为必然。

培训已经成为中介公司最重要的生存基石，也是房地产经纪人“浴火重生”的一次生存机会。市场需要更懂房地产专业知识、更有服务意识、能为客户选择楼盘提供合理化建议、能真正为客户着想的中介经纪人。

著名的“点子何”何毅是西安一名资深的房产营销策划专家，他认为：“西安的二手房市场还未打开局面，所以也造成了房产经纪人行业的不成熟、不规范。但是随着城市改造工程的进展，二手房买卖市场的活跃和成熟是必然的。而房产经纪人在未来房产二手交易市场上将发挥越来越重要的作用。但是目前这个群体整体素质良莠不齐。比如从业人员的准入条件过低，真有点‘英雄不问出处’的味道。这样往往在交易过程中造成了欺诈、额外加费，给购房者造成经济损失。另外房产买卖市场的游戏规则还不完善，政府监管难度大，造成房产交易出现了私自买卖，非实名过户，偷税漏税现象比较严重，给国家税收造成巨大损失。房产经纪人队伍的清理整顿势在必行。”

对此，西安市房屋管理局的有关负责人认为：现在西安二手房市场上的房产经纪人，还只是市场的自然产物，相对来说比较混乱。相对于我国发达省市，西安市的二手房市场还不完善。统一的认证机制和加强统计、审验制度是规范房产经纪人队伍的良好途径。

资格认证西安有三套办法

严格意义上的房地产经纪人，是在房地产投资、开发、交易等环节从事中间业务而收取佣金的个体。

取得专业资格证书，成为职业资格准入的门槛。

国家建设部与人事部2001年12月联合制定，于2002年开始实施房地产经纪人资格管理制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划。凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。取得房地产经纪人执业资格，是进入房地产经纪活动和设立房地产经纪机构的必备条件。人事部、建设部共同负责全国房地产经纪人员职业资格的政策制定、组织协调、资格考试、注册登记和监督管理工作。

就全国来看，各个省市除了全国房产经纪人执业资格考试获得资格证书，还有当地政府经过培训考试颁发的资格证书。在使用效力上，前者可以在实施《经纪人管理办法》的所有省市通用，而后者仅仅只在本地可以使用。

陕西省除了以上两种证件外，还有一个介于两者之间的资格证书。该证书是由陕西省房地产经纪人培训认证中心负责的从业培训、考试和证书颁发。

西安市场营销学会的张铁洋解释说：“国家的考试形式近乎于现在的成人自考机制，大家都可以来报名，然后自己在市场上购买教材，参加统一考试。但是由于国家经纪人资格考试比较严格，报考要求高，通过率较低，只是为一些白领一族的镀金。西安市通过全国房产经纪人执业资格考试的人寥寥无几。而西安市当地的《西安市房地产中介服务人员上岗证》是‘土政策’，局限性比较大。不能得到西安市以外省市的认同。”

“现在陕西省既有较强效力、又能得到其他省市认可的资格证书，就是由陕西省经纪人协会颁发、陕西省工商管理局监制的《经纪人资格证书》，是集培训、考试、发证和审验为一体的。”

张铁洋给记者介绍说：“房地产交易的金额巨大，交易过程复杂，存在较大风险隐患。委托专业房地产经纪人是降低交易风险的最好办法。专业的房地产经纪人除掌握房地产信息外，还应了解交易中涉及的建筑、金融、法律等多方面知识。”

“房地产经纪人的服务模式，则要求经纪人负责交易过程中的全部工作，即从委托受理到带客看房、签约和后期服务都是由一位经纪人完成，让客户享受最大程度的方便。在交易过程中，房地产经纪人不断与客户进行沟通，提供专业化的意见和建议，进行感情沟通，最大程度地了解客户的需求和思维变化。”

“现在的房产经纪人缺乏专业知识，很少能够给客户提供专业意见，对于买家，经纪人只能一味地说这房子怎么怎么好，而很难进行客观地分析。房产经纪人对房地产交易的每个环节都应该精心安排，并站在客户的角度，代表客户的利益，为客户提供专业经验、知识和建议，事实上，能够真正做到这样的房产经纪人并不多。”

当旧式的房地产中介经纪人“死去”，必将由符合时展的新式中介经纪人来替代。一些不适应新的市场环境的旧式经纪人，正在逐步淡出市场。

新的经纪人更加专业化，经过宏观调控的房地产市场，再也没有旧式经纪人生存的空间，只有掌握专业知识，拥有高学历的新式经纪人，才会被社会所接受。中介经纪人的角色也从单纯的中介向房地产理财的概念转变。

二手房市场在兴起

就西安市的二手房市场情况，孙金平认为：“房产日益成为社会“稀缺性资源”，西安二手房市场势将兴旺。但是目前并不景气，西安二手房市场还需要一段时间的成熟。西安市房产经纪人认证程序、房产市场秩序等，由于从业人员上岗资格、从业经验、法律责任划分和要求不明确等原因，还不十分成熟和完善。也造成了房产开发的难度大。”

西安市房屋管理局产权交易处的张升志调研员说：“发达国家居民居住二手房的比率占到了70%~80%；就北京、上海的二手房居住率也分别占到了30% 和50%。可见二手房从一个侧面显示出了一个城市的发展程度，越是发达国家，房屋建筑和房产市场越趋于完善和成熟。”

第5篇：房地产经纪管理办法范文

本文试图通过对市场的分析、政策的解读和对市场发展趋势的预判，为有关方面的决策提供一些参考意见与建议。

一、存量房市场及房地产经纪行业发展现状

我国的存量房市场是上世纪末随着房地产市场的兴起逐步培育和发展起来的，在经历房地产市场十余年快速发展过程中，存量房市场从无到有、从小到大，当前已基本与增量房市场平分秋色，从发展趋势来看，市场比重还将进一步提高。与之相适应，房地产经纪行业近年来也是飞速发展，从业机构和人员已具备一定规模。但是，由于历史的原因和制度建设的滞后性，存量房市场和房地产经纪行业存在的问题也是层出不穷，具体可归纳为以下几方面。

1.缺乏统一、规范的信息渠道

长期以来，房地产经纪机构各自为战，通过门店、网络等手段网罗房产信息，并以各种方式刊登和散发房源信息。一方面，信息重复率和混乱程度很高，造成了消费者的无所适从；另一方面，经营过程中广告、营销费用大，有效性存疑，导致经纪机构效益普遍不高。尤为严重的是，有少数不法经纪机构利用信息渠道的混乱和信息不对称，肆意编造不实信息，骗取不当利益，给市场和行业造成了严重不良的影响。

2.从业门槛低，行业整体素质有待提升

房地产经纪行业从业机构和人员一直以来都存在进入门槛低、鱼龙混杂等问题，存量房市场活跃时，经纪机构往往如雨后春笋般急剧增加，而一旦市场转淡时则纷纷关门歇业，造成了市场的极不稳定。加上一些从业人员素质不高，经营诚信度不强，服务常常很难到位，使得整个行业的市场形象和社会地位始终不高，严重制约了行业的健康发展。

3.经纪行业竞争无序，市场秩序急需梳理

为了在有限的空间争得发展机遇，不少经纪机构一方面相互采用低价竞争的“自杀式行为”争抢市场份额，另一方面对消费者采取瞒报、模糊收费甚至赚取差价等方式谋取不当利益。整个行业缺乏统一、规范的操作模式，行业自律严重不足。

4.运作成本居高不下，市场效率尚需提高

由于经纪机构诚信度较低，市场信息不对称，导致经纪机构盲目外延式扩张，信息行业推波助澜，造成空前繁荣的假象。以一个中等城市为例，存量房年交易量11000多户，经纪机构达400多家，注册的从业人员有3000多人，年人均撮合成交房屋3～4户，可以看出这是一个非理性的市场，是一个效率低下的市场。

5.监管不力，交易安全屡受挑战

由于有关部门缺乏对经纪机构的有效监管手段以及交易资金监管实施不到位，使得存量房市场屡屡出现各地经纪机构占用、骗取客户大量资金的情况，使得房产经纪行业的信誉度一直处于被广泛质疑的境地，存量房交易安全问题也成为社会稳定的一个隐患。

二、建立统一、规范的房地产信息服务平台

市场的规范化建设和监管的有效落实需从源头抓起。因此，建立健全房地产信息服务平台，是一项重要的基础工作。

一是，由政府部门牵头建立统一、规范、开放的区域性房地产信息网络系统。一个城市或地区所有待售的房源信息和需求信息都在同一系统登记、，信息分级限向社会开放。经纪机构以会员制方式加入该服务平台。房地产经纪人可通过注册方式在该平台承接和业务信息。

二是，委托人与受托机构签订委托协议，并建立经纪信息官方核验制度，避免重复信息和无效信息。

三是，参照欧美发达国家“公盘制”模式，结合“独家”制度，实行信息的全面共享和经纪机构利益分享机制。

三、建立安全、高效的存量房网上交易平台

按照住建部关于“健全房地产经纪市场监管体系，加快开通房地产经纪合同和买卖合同网上签约系统，构建统一的网上签约、交易过户、产权登记信息平台”及《房地产市场信息系统技术规范》等相关要求，开发建设存量房网上交易系统。该系统包含房地产经纪机构管理、房地产经纪人管理、存量房买卖合同备案、统计分析、诚信档案、信息六个子系统，全面管理经纪行业动态，准确及时公布行业信息，客观公正评价行业信誉，从而为市场交易形势研判提供有效依据。

四、切实加强存量房交易资金监管，实现房地产交易全过程网络监管

2006年12月29日，建设部和人民银行出台了《关于加强房地产经纪管理，规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，已有不少城市出台了存量房交易资金监管的政策和实施方案，基本上有政府直接监管、委托第三方机构监管以及银行监管等方式，从实施效果看，都在流程运转和运行效率方面或多或少存在一定的问题。

一方面，加强存量房资金监管、规避由经纪机构代客户保管资金所可能出现的风险，是政府有关部门刻不容缓的责任；另一方面，交易本身是市场行为，不能简单以行政手段长时间强行制约。如何兼顾两方面情况并适应市场需求，是资金监管机制长效建设的关键。

首先，必须明确政府在存量房资金监管方面的主导作用，由政府有关方面积极制定方案和实施细则；其次，在具体实施过程中既要考虑必须有一定的权威性和执行力度，也要确保市场效率和运行顺畅。因此，比较理想的模式是： 1.政府直接引导但不具体实施监管，即组建或委托第三方机构来进行资金监管。2.加强与银行、公积金中心、贷款担保等金融机构的合作协调。3.资金监管与房地产信息网络化管理以及存量房交易网上管理系统有机结合，形成完整的管控网络。4.资金监管实行市场化选择，由交易双方选择是否进入，一旦进入则实行全面的资金监管，并且第三方监管机构承诺确保交易资金安全。5.积极引导和鼓励通过经纪机构成交的存量房交易进入资金监管系统。通过政府引导组建的资金监管机制为存量房交易市场提供安全、省心的服务平台，采用交易双方选择方式，保障了存量房交易公正、公平的市场环境。

五、多管齐下、配套服务，系统推进存量房交易平台的全面升级

一是，政府重视，整合资源优势，加快推进规范化市场管理。房地产经纪行业是城市现代服务业的重要组成部分。政府要从产业振兴和促进行业可持续发展的角度，充分利用相关资源搭建公共服务平台，完善交易规则，加强监督管理，合理制定税费标准，促进存量房市场又好又快发展。

二是，发挥行业协会作用，促进经纪机构和从业人员的自律、自强。一方面，通过行业协会形成合力，培育骨干经纪机构，制定行业公约，引导和促进经纪机构的规范化发展，提升行业形象和社会影响力；另一方面，积极发挥行业在企业和政府间的桥梁作用，为行业发展争取更有利的政策、市场环境。

三是，深化房地产经纪制度改革，推动经纪机构的转型发展和经营模式提升。其一，是要切实提高房地产经纪从业门槛。我国实行注册房地产经纪人考试已有多年，要进一步开展省级经纪人协理资格认证，在此基础上加快实施新的经纪人制度。对经纪机构必须从注册资本和专业经纪人数两方面提高进入门槛。其二，是要针对目前经纪机构普遍广铺门店摊子、经济效益不佳的问题，改变传统经营模式，积极推行网络经纪人模式和独立经纪人制度，使经纪机构转型成为经纪人服务机构，促进经纪行业的真正转型升级。

第6篇：房地产经纪管理办法范文

【关键词】房地产；信息技术；应用

房地产行业指从事土地和房产的开发、经营、管理和服务的行业，这一行业与民众生活密切相关，是民生基础产业。随着1985到1990年间出生的数量庞大的达到法定结婚年龄的人，对首套自住房的刚性需求以及国家城镇化战略的影响，我国房地产行业在近几年进入了一个高速发展的时期。房地产行业规模的增长、水平的提高离不开信息技术，信息技术在房地产行业中的应用已经遍及房地产行业的各个角落，信息技术的应用保证了房地产行业的健康平稳高速发展。

一、信息技术及其功能

在党的十报告中，信息化作为“四化”（“四化”指工业化、信息化、城镇化、农业现代化）中的关键一环，对推进中国特色社会主义建设具有重要意义。信息化的建设离不开信息技术。信息技术的英文名称为Information Technology，简称IT，是应用现代计算机科学和通信技术来设计、开发、安装和实施信息系统及应用软件，将信息系统和应用软件用于管理信息和处理信息的各种技术的统称。信息技术主要有计算机技术、通信技术和传感技术。

信息技术的功能主要有帮助人们完成问题求解、逻辑推理求解与定理的证明、处理自然语言、智能检索信息、开发专家系统，完成现实中各专家能完成的任务和进行机器翻译。

二、房地产行业中信息技术的应用

信息技术的发展，推动着中国特色社会主义信息化建设不断取得胜利。在十的报告中，信息化对于推动中国社会发展的作用已经被充分肯定，作为我国国民经济发展重要组成部分的房地产行业，信息化建设虽然取得一定的成绩，但还不是很高程度的信息化。为了推进房地产行业的全面信息化，结合房地产行业以前的信息化建设，本文从以下几个方向论述信息技术在房地产行业中的应用。

（一）房地产开发中信息技术的应用

房地产开发作为房地产行业的基础，其信息技术的应用水平直接反映整个房地产行业的发展水平。信息技术的应用促进了房地产开发项目的质量与效益。信息技术在房地产开发中主要有如下两个方面的应用。

1.信息技术在项目管理中的应用

随着房地产行业的壮大，房地产开发商的数量也在与日俱增，由于管理水平的滞后，对房地产开发商的管理不能面面惧到，这给我国房地产开发项目带来了很大的风险。作为房地产开发的重点内容，项目管理工作的好坏直接决定房地产开发项目的质量高低。项目管理是一项工作内容复杂、工作内容多、工作的准确度要求非常高的工作。人们认识到以手工方式为主要手段的管理已经不能满足房地产开发企业在管理方面的需求，而以计算机技术为基础的计算机信息管理系统的出现大大的改变了房地产开发项目的管理水平，促进了房地产项目管理的信息化。计算机信息管理系统的出现，使房地产项目管理实现了一体化的信息管理，让专业化、精细化、集成化的项目管理流程得以较高水平的实现。

2.信息技术在产品标准化中的应用

房地产开发项目的目的就是建造符合民众的房子，哪些产品是比较受到民众喜爱，什么样的产品的建造质量高在业界已有共识，已形成一定标准。产品的标准化是指从产品的设计到施工，原材料的采购以及成本控制等环节制定标准，并进行复制。产品的标准化体现了对不同客户进行价值、居住需求分析的标准化，也体现了技术标准、设计标准的整套标准流程。信息技术在这些方面的应用促进了产品标准的建立以及产品标准的管理，为房地产项目的设计到施工节约了许多时间，大大节约了房地产开发项目的成本。

（二）房地产经营中信息技术的应用

房地产经营有两个重要因素就是广告宣传和客户信息的收集与分析。这两个方面信息技术的应用现在已基本上全面完成了信息化。

1.广告宣传中信息技术的应用

虽说最佳产品本身就是最出色的广告，但在营销中，广告仍是一种重要手段。曾有人称广告是炸开市场大坝的核弹，信息技术的发展大大提高了广告的宣传速度与覆盖面。信息技术的发展，各种专业计算机操作软件的出现，房地产经营过程中所需广告的内容已日益完美，内容日益丰富，宣传效果相较以往的单纯纸质传单大大提高。这就促进了房地产经营行业的快速发展。

2.客户信息收集与分析中信息技术的应用

客户信息收集，并进行分析，能帮助快速筛选出有购房需求以及购房能力的客户，以他们为重点进行营销，既能大大节省营销资源，也能早日达成营销效果。现在通过信息技术，在网络和实地进行问卷调查，与相关机构合作对用户消费信息进行收集并通过专业的数据分析软件，筛选出可能的购房者，并及时进行营销，大大提升了营销的水平与目的。

（三）房地产管理中信息技术的应用

当前，虽然我国房地产行业的快速发展，房地产开发项目日益增多，可是依旧有很多民众居无定所。可是出现了少部分人拥有多套房屋，许多小区亮灯率不足两成，甚至有的地方出现“鬼城”一说，这对我国房地产行业健康发展带来了非常大的隐患。为了维护一个健康有序的市场，现在各地房屋管理部门均开发了自己的房地产信息登记与管理平台，但是由于技术原因，各地信息管理系统所采用的开发方式不一样，数据库格式不统一，全国住房信息查询平台至今未能成功联网，国家对全国房地产管理未能起到有效的作用。住建部正在统一完善相关管理平台及数据库格式的统一，为早日实现全国个人住房信息联网在努力。相信在不久的将来，全国个人住房信息联网成功，能促进相关职能部门对房地产行业的监管，使我国房地产行业向更好更高更适宜民众需求的方向发展。

（四）房地产服务中信息技术的应用

房地产服务主要是指各类房地产经纪公司为促成房地产交易而进行的服务。我国房地产经纪业中引进信息技术要追溯到上世纪90年代，当时，中原、太平洋、信义等港台地区的房地产经纪公司刚开始进入内地，他们也带来了当时在港台房地产经纪业广泛使用的企业内部房地产信息系统技术。上海的上海房屋置换公司马上对他们的技术进行研究，开发出了自己的“上房置换管理系统”，在当时国家建设部的主导下，该技术在全国得到全面的推广与运用，这标志着计算机技术已经在中国房地产经纪业得以全面应用。信息技术的发展，使经纪人能顺利开展工作，提高了业绩。经过20多年的发展，我国房地产经纪业的信息技术发展水平已处在较高水平，现在，他们的信息技术手段十分丰富。在房地产经纪业中信息技术主要有如下几个方面的应用：

1.建立企业网站

企业网站作为外界了解企业的一个平台，一般包含公司的简要介绍、公司相关资讯、客户服务中心和项目中心等几个方面。一个好的企业网站能展示公司的实力和服务能力，是一种扩大影响的重要手段。

2.应用网络开展业务

网络购物的普及，改变了人们的传统的购物方式。房地产经纪公司也改变了单独的门店经营方式，加入了网店经营。现在有许多的网站运营商打造了专门的房地产行业网络店铺，房产经纪公司在网店上相关信息，制作相关服务手册，供客户快速了解房屋相关信息。

3.房产地理信息系统

房地产地理信息系统是在计算机提供良好的软、硬件的条件下，以房地产的地理空间数据库为基础，对房地产空间的相关数据进行采集、分析、管理、显示、模拟，运用地理模型为分析方法，为房屋地理研究、定量分析和综合评价等作用的系统。此系统能为用户提供较为精准的房屋信息，此系统的开发方便了群众，提高了房地产经纪公司的服务满意度。

三、总结

信息技术在房地产行业的各个方面都起着不可缺少的作用。提升了企业的工作效率，节约了房地产建设成本，提高了房地产产品的质量，加速了房地产的营销，促进了房地产管理水平的提升，先进的信息技术也丰富了房地产服务的手段。当前，我国基于web的房地产行业信息检索系统和致力于打造城市房地产行业信息化云服务平台的“房管云”软件已在个别城市开始使用。这些信息技术的应用为我国各地方政府按照本地情况独立进行房地产行业调控提供了依据，促进我国房地产行业的健康发展。能早日使我国房地产行业造福于民。

参考文献

[1]郑新录，端木学光，郝志原，李征宇，韩子扬.基于web的房地产行业信息检索系统[J].硅谷，2011（20）：174-175.

[2]朱玉娜，徐惠.信息技术在中国房地产经纪业的运用[J].现代经济信息，2012（16）：218-219.

[3]郭金彦.浅析计算机技术在房地产开发中的作用[J].中小企业管理与科技（上旬刊），2014（1）：286-287.

第7篇：房地产经纪管理办法范文

1. 以包销的名义,隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易,获取佣金以外的报酬。

2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。

3. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。

4. 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

5. 房地产经纪组织滥用自己的优势地位,利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。

6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

7. 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语,以及未经登记房地产印刷品广告。

这些行为损害了消费者直接的经济利益,并且间接损害了国家利益,扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题,笔者提出了些建议:

在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者,注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件;对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上,凡标明符合合同要约要件的内容,视为要约作为合同的附件,一并写入合同中,以此约束相对方。达成协议后,对办理产权过户手续,购房者应当本人亲自办理,以避免产权无法过户风险等

一、目前房产中介发展现状

随着上海房地产市场的不断发展,上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家,人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。

为了加强房地产中介服务管理,维护房地产市场秩序,保障房地产活动当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,对房地产中介服务进行了定义:房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——

1. 房地产咨询,是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

2. 房地产价格评估,是指对房地产进行测算,评定其经济价值和价格的经营活动。

3. 房地产经纪,是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。

房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50%的新建商品房销售和90%的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行,中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。

尤其在私人之间的房屋买卖中(即二手房转让),由于很多买方与卖方互相不认识、不了解,可以说信用无从谈起:买方担心给了钱,拿不到房;卖方担心买方不是一次性支付全部款项(如要办理银行贷款),分几次支付,会不会拖泥带水拖延付款等等。这时,房产中介机构出现,中介方是以单位的名义出现,并且经过国家行政部门的审批,具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息,调停买卖双方之间的争执;而且买卖双方需要办理产权转让等手续,更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是,由于房产中介行业进入门槛相对不高,因此也就良莠不齐,大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为,侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。

二、房产中介市场现实存在的欺诈行为

1. 以包销的名义,隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易,获取佣金以外的报酬。

委托人一般分两种:房产开发企业和私有房产权人(自然人)房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的,受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同,委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。

同样,自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法 (2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过 自2001年6月 1日起施行)第二十八条规定: 受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

从法理上说,房产中介机构主要是房产经纪人,对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为,而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供:房源信息、销售价格外,表明收取佣金,即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。

而现实上,很多房产经纪向购房者提出“包销”,即所销售的房产统一报价,说价格已经包括佣金,或者误导购房者“免佣金”。实际上购

房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得,也就是所谓的“赚差价”,这明显违反了上述法律规定。 2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。

上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交(1999)0786号规定:“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、和提供咨询等业务;不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”

目前,上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋,也在使用权性质的房屋,这里的使用权房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同,其市场价格及法定的权利义务有较大区别。

区分拟购房屋的权属性质,应以验看凭证为准。有房地产权利证书(或房屋权利证书)的即为产权性质房屋,凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指:上海的房改政策规定,职工(原承租人)可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指"成套独用"的原公有住房。

现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖,可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后,再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的"二步并一步走"的政策。

按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》 (1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号 自1999年5月1日起施行) 第五条 已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售 ,但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售:

(1)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;

(2)住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准,或者违反规定利用公款超标准装修,且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的;

(3)处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;

(4)产权共有的房屋,其他共有人不同意出售的;

(5)已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;

(6)上市出售后形成新的住房困难的;

(7)擅自改变房屋使用性质的;

(8)法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为:

(1) 由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房,可以出售。

(2) 产权已转移地方的原部队的住房,可以出售。

(3) 同幢住房内有独用、有合用的,凡厨房间和卫生间由一户使用的公有住房,可以出售。

(4) 被拆迁安置的独用成套公有住房,该被拆迁户户口迁入后才能予以出售。

(5) 因规划、配套等原因未申请房地产权证的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工龄及超面积等方面的因素,同一房屋,不同的人购买价格差异很大。因此对购买可售公房的购房人须特别注意双方所约定房屋成交价的含义。成交价的含义为产权性质,则无纠纷可言。成交价的含义如为对方"到手价",则差异很大。

3. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。

有些房产中介不申领营业执照就开展业务,所发的名片、所的广告宣传,只有所留的电话可以联络到其人,如同打游击战一般。遇到问题,则无音无讯了。

第8篇：房地产经纪管理办法范文

 

              宁夏宁正律师事务所   姜有育 

 

   [论文摘要]随着房地产行业的骤升，房地产中介服务机构越来越多。房地产中介服务活动的开展，促进了房地产交易专业化、规范化的发展，但由于起步晚、立法不健全，有些中介服务机构由于利益的驱动，存在许多违规操作的行为。本文拟从规范和调整中介服务行为入手，探讨中介服务违规行为的表现形式、形成原因等问题，并对中介服务违规行为的规制及立法提出相关建议，以加强立法和监管机制，严格市场准入，确立责任保险制度，保障房地产中介服务业健康、有序的发展。

  

[关键词]  房地产  中介服务  违规行为  规制

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                    目    录

 

一、 房地产中介违规行为的主要表现形式………………………… 第3页

（一）对不允许上市交易的房地产违规、挂牌出售……………第3页

（二）疏于核查客户、房屋的关键信息………………………………第3页

（三）隐瞒影响交易成功的重要信息…………………………………第3页

（四）为交易双方规避法律出谋划策…………………………………第3页

（五）违规获取额外利益………………………………………………第4页

（六）资金监管存在漏洞………………………………………………第4页

二、 房地产中介违规行为成因分析………………………………… 第4页

（一）立法层级低、缺乏可操作性，致使规制房地产中介难以做到有法可依……………………………………                                 第4页

（二）市场准入门槛太低，人员素质普遍不高。…………………   第4页（三）监督检查执行不到位，也是问题突出、屡禁不止的重要原因 第5页

三、规制房地产中介违规行为的几点建议……………………………第5页（一）严格市场准入并建立等级评定制………………………………第5页（二）设立行业协会……………………………………………………第5页（三）确立过错归责原则和中介机构的免责事由……………………第5页（四）建立中介行业保证金制度和责任保险制度……………………第6页

（五）定期组织培训和考核，提高中介机构和人员素质……………第6页

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

浅论对房地产中介服务违规行为的规制

 

近几年来，随着房地产行业的不断升温，房地产市场空前活跃，房地产中介服务机构如雨后春笋般纷纷涌现。一方面，中介机构为房地产交易的供求双方起到了媒介和桥梁的作用，促进了房地产交易的专业化、规范化运作；另一方面，由于我国房地产中介服务起步较晚，立法也不够健全，房地产中介服务行为混乱无序，侵害当事人权益、欺诈消费者事件时有发生。鉴于此，迅速规范房地产中介行为、平衡当事人之间的利益，已成为我国立法必须面对的迫切问题。本文拟从规范和调整中介行为入手，探讨中介违规行为的表现形式、形成原因等问题，并对中介违规行为的规制及立法提出相关建议。

一、 房地产中介违规行为的主要表现形式

根据《城市房地产管理法》及《城市房地产中介服务管理规定》的有关规定，所谓房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。房地产中介服务违规行为，是指房地产中介服务机构和人员违反相关法律、法规的规定，故意或过失操作房地产咨询、价格评估和经纪等中介服务活动，扰乱房地产交易市场的正常秩序，损害房地产交易各方当事人合法权益的行为。其主要表现形式为：

（一）对不允许上市交易的房地产违规、挂牌出售。

根据我国《城市房地产管理法》第38条的规定，对于未依法登记领取权属证书的或具有法律和行政法规规定禁止转让的房地产不得转让。但在实践中，一些房地产中介为了促成交易，赚取佣金，往往隐瞒标的房屋仍为承租公房或为限制年限内的经济适用住房等不能上市交易的事实，或随意承诺短期内即可解决交易障碍，致使买卖双方在随后交易失败后与房地产中介公司就中介费应否支付产生纷争。

（二）疏于核查客户、房屋的关键信息。

如中介公司未对客户出示的身份证明、房屋权属证明进行合理查验；未仔细审查待售房屋有无抵押、有无出租及私搭乱建，并核查委托的客户是否是真正有权出售房屋的权利人；对于属于夫妻共有财产的房屋，未要求配偶一方出具同意出售和委托办理的证明；对于待出售房屋为遗产的，未要求全体遗产继承人出具同意出售的书面委托文件。

（三）隐瞒影响交易成功的重要信息。

如不向买受人如实说明其已知的可能不利于成交的待售房屋的历史情况或周边环境或必要生活设施情况。

（四）为交易双方规避法律出谋划策。

如承诺为无实力购房人办理“高评低供”还贷款手续，或帮助外地买受人虚构在京纳税或社保缴费一年以上证明，或为迎合买受人少交税款的心理帮助买卖双方签订“阴阳合同”，恶意促成双方达成不平等或不合法交易。

（五）违规获取额外利益。

如中介公司要求买受人全程通过其交纳钱款、委托办理过户，从而千方百计阻挠买受人与出卖人见面，再通过隐瞒房屋真实成交价、一再加价等手段将多收取的售房款据为己有。又如中介公司怂恿当事人采取恶意毁约、一房二卖的方式高价出售房产以为自身获取更高的居间服务费，从而引发房屋买卖连环纠纷。

 （六）资金监管存在漏洞。

大部分交易中，买卖合同约定的定金和首付款由中介公司自行监管，有的交易总价较高，定金和首付款的总和可能高达几十万元，这大大增加了交易风险；一些银行只对在该银行贷款的购房客户实行免费资金监管，而对于不在该银行贷款的购房客户不提供资金监管服务或收取高额的监管服务费用，导致购房客户不愿或无法选择由第三方办理资金监管。

二、 房地产中介违规行为成因分析

（一）立法层级低、缺乏可操作性，致使规制房地产中介难以做到有法可依。

在国家立法层面，目前我国尚无专门的房地产中介管理立法，仅有的几个条文只散见于《城市房地产管理法》第58条(有关房地产中介服务机构的设立条件)及《合同法》第23章(有关居间合同的一般规定)中，并不足以起到规范现实生活中复杂多样的房地产中介行为的作用。而建设部颁布的《城市房地产中介服务管理规定》、国家工商总局颁布的《经纪人管理办法》、国家计委和建设部联合的《关于房地产中介服务收费的通知》及建设部和财政部等七部委联合下发的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》等均属于部委规章和文件，难以被法院直接引用，这就在一定程度上弱化了法律对市场的宣示功能，并助长了房地产中介机构漠视法规、不时突破甚至违法乱纪的行为。

而且，有关房地产中介方面的管理规范多系指引性和框架性的规定，缺乏一些必要的明确指引和具体要求。如在房地产中介机构的设立条件上，无论是《城市房地产管理法》还是《城市房地产中介服务管理规定》均只要求有必要的财产和经费，但何为“必要”却未进一步规定，这就意味着只要符合《公司法》规定的下限即人民币10万元即可登记注册一家房地产经纪公司，无疑这样的条件设计对于经手大量交易、可能会给客户造成巨大经济损失的房地产中介企业而言未免过于宽泛了。

（二）市场准入门槛太低，人员素质普遍不高。

我国房地产从业人员的执业准入也相当宽松，不仅学历要求低，而且考试也简单，造成房地产中介从业人员良莠不齐，缺乏必要的敬业精神和职业道德素养，埋下了诸多隐患。

（三）监督检查执行不到位，也是问题突出、屡禁不止的重要原因。

根据《经纪人管理办法》第18条的规定，对经纪人的违法活动，工商行政管理机关有权按照有关法律法规及行政规章予以处罚。但事实上，每年房地产中介虽然占据经纪类投诉的首位，却鲜见有职能机关监督检查、处罚违规中介的报道。

在美国，由私人推动组建有贯通上下的全美房地产经纪人协会、州协会和市协会这样一套金字塔状、网络化的格局建制，如入会会员有任何违纪行为，协会即有权吊销其相应资格甚至对其提起诉讼。但在我国，目前并未建立起全国性的房地产经纪协会组织，一些地方也尚未组建区域性的房地产经纪协会，已经建立的地区性经纪协会在会员数量、服务培训、管理手段上均表现得相当疲软。

三、规制房地产中介违规行为的几点建议

要解决房地产中介违规行为带来的诸多问题，唯一标本兼治的办法就是加强和完善立法。建议立法应确立以下几方面内容：

（一）严格市场准入并建立等级评定制。

国外对房地产中介机构及其执业人员一般都实行严格的准入制度，如美国的执照制度和我国香港地区的发牌制度，都严格限制入市机构和人员的标准和条件。近几年，我国虽然也实行中介机构资质及执业人员资格管理制度，但由于标准及条件规定偏宽，且监管机构把关不严，导致大量的低素质机构及执业人员进入市场。为此，我国要通过立法对从业机构和人员分别实行严格的准入标准，建立中介公司等级评定制，推动中介市场优胜劣汰，并为购房者提供区分良莠的依据。

（二）设立行业协会

许多发达国家和地区都建立了房地产中介行业协会，并通过行业协会制订了执业道德规范，对中介违规行为加以规范和限制。行业协会可配合政府有关部门对不正当的中介行为进行处罚，如在本行业内部公告严重违规或严重缺乏资信的中介机构或人员名单，禁止其在一定期限内重新执业以及开除出协会等等。

（三）确立过错归责原则和中介机构的免责事由

过错责任是指因行为过错导致他人损害时应承担的责任。根据客观过错说，行为人的行为只要违反了法律所设定的规则、义务，那么即存在过错。在房地产中介服务中，中介机构从事违规行为一般都出于过错和重大过失。鉴于中介违规行为的特殊性，为避免诉讼中受害方对中介机构的主观过错举证困难，应适用过错推定原则，实行举证倒置。只要中介服务给当事人带来损失，当事人就可以起诉中介机构，中介机构必须提供证据证明自己主观无过错或过失，否则就应当推定其有过错，应当对受害方的损害承担责任。

（四）建立中介行业保证金制度和责任保险制度。

为防止中介机构及从业人员挪用客户资金或携款潜逃，相关主管部门应推动建立中介行业保证金制度和责任保险制度，以保障整个房产中介行业的良性发展。保证金指房地产中介机构缴纳，用于保障房地产中介行业中消费者权益的专用款项。也可以借鉴我国旅游业明确规定的旅行社质量保证金制度，建立房地产中介行业的保证金制度。设置房地产中介行业责任险，使作为被保险人的房地产中介机构在承办房屋中介业务过程中因过失给委托人及其利害关系人造成的损失，可由保险公司在赔偿限额内负责赔偿，这有利于保障安全交易和当事人的合法权益。

第9篇：房地产经纪管理办法范文

1. 以包销的名义,隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易,获取佣金以外的报酬。

2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。

3. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。

4. 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

5. 房地产经纪组织滥用自己的优势地位,利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。

6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

7. 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语,以及未经登记房地产印刷品广告。

这些行为损害了消费者直接的经济利益,并且间接损害了国家利益,扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题,笔者提出了些建议: 在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者,注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件;对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上,凡标明符合合同要约要件的内容,视为要约作为合同的附件,一并写入合同中,以此约束相对方。达成协议后,对办理产权过户手续,购房者应当本人亲自办理,以避免产权无法过户风险等

一、目前房产中介发展现状

随着上海房地产市场的不断发展,上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家,人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。

为了加强房地产中介服务管理,维护房地产市场秩序,保障房地产活动当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,对房地产中介服务进行了定义:房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——

1. 房地产咨询,是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

2. 房地产价格评估,是指对房地产进行测算,评定其经济价值和价格的经营活动。

3. 房地产经纪,是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。

房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50%的新建商品房销售和90%的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行,中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。

尤其在私人之间的房屋买卖中(即二手房转让),由于很多买方与卖方互相不认识、不了解,可以说信用无从谈起:买方担心给了钱,拿不到房;卖方担心买方不是一次性支付全部款项(如要办理银行贷款),分几次支付,会不会拖泥带水拖延付款等等。这时,房产中介机构出现,中介方是以单位的名义出现,并且经过国家行政部门的审批,具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息,调停买卖双方之间的争执;而且买卖双方需要办理产权转让等手续,更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是,由于房产中介行业进入门槛相对不高,因此也就良莠不齐,大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为,侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。

二、房产中介市场现实存在的欺诈行为

1. 以包销的名义,隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易,获取佣金以外的报酬。

委托人一般分两种:房产开发企业和私有房产权人(自然人)房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的,受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同,委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。

同样,自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法 (2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过 自2001年6月 1日起施行)第二十八条规定: 受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

从法理上说,房产中介机构主要是房产经纪人,对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为,而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供:房源信息、销售价格外,表明收取佣金,即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。

而现实上,很多房产经纪向购房者提出“包销”,即所销售的房产统一报价,说价格已经包括佣金,或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很

难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得,也就是所谓的“赚差价”,这明显违反了上述法律规定。 2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。

上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交(1999)0786号规定:“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、和提供咨询等业务;不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”

目前,上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋,也在使用权性质的房屋,这里的使用权房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同,其市场价格及法定的权利义务有较大区别。