房地产策划案精选(九篇)
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第1篇：房地产策划案范文
××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。
××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。
经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。
一、项目营销总体策略
营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。
二、项目营销目标方针
根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作 纲领的完善和充实。
1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。
2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。
3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。
4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。
5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。
三、销售目标及目标分解
1. 销售（招商）目标
2. 销售目标分解
四、营销阶段计划
根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。
五、项目销售时机及价格
为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。
（一）项目入市时机及姿态
2、入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。
（二）价格定位及价格策略
1、价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。
2、价格定位：整个商业项目的销售均价为3 580元/平方米，其中起价为3 328元/平方米，最高价为4 000元/平方米。
3、价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整（略升），均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。
六、宣传策略及媒介组合
（一）宣传策略主题
1、个性特色：“××商业城财富地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。
2、区位交通：本项目地处××广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。
3、增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。
（二）宣传媒介组合
1、开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。
第2篇：房地产策划案范文
二十一世纪的网络营销将会继上世纪网络兴起而深远地发展下去，这将会对房地产业的营销行为带来一种怎样的变革?作为开发商，又应如何做好“波澜未动帆先动”的应对方略?
上世纪突如其来的非典疫情，使房地产业所有传统营销渠道受阻，此时房地产网络营销的优势就逐渐显现出来，在非常时期为发展商寻求突围的同时，房地产网络营销其自身的真正价值得到了人们的重新认识，从此上网开展网络营销成为房地产楼盘推广的首选。
一、房地产企业上网宣传需求分析
1、既是消费者的需要也是开发商的义务
互联网正以迅雷不及掩耳之势进入到各行各业。房地产业，这一关系到消费者切身利益——衣、食、住、行的行业，当然也不例外。小区智能化、小区局域网、项目网站、开发商网站、专业门户网等的纷纷出现，充分体现出房地产与互联网或者网络的有机结合已经是大势所趋。房地产项目上网，结合楼盘的特点，配合楼盘的销售策划工作，可以利用网络技术在网上进行互动式营销，突出设计楼盘的卖点，及时介绍工程进展情况，配合现场热卖进行网上互动、预售情况介绍、按揭情况介绍、网上预售、网上咨询等服务，这是对消费者的一项便民服务，能为消费者提供更多的参考信息。
2、既是快速传递需要也是提升企业形象需求
房地产企业上网，可充分发挥现代网络技术优势，突破地理空间和时间局限，及时企业楼盘动态、房产信息、宣传企业形象并可在网上完成动态营销业务。作为房地产企业，在互联网上宣传楼盘，能迅速建立起旗下项目在网上的知名度和美誉度，同时也能利用图文并视形式吸引消费者目光，又可作为开发商的品牌宣传，为公司后续开发项目的宣传推广奠定基础。
二、房地产网络营销的优势分析
房地产网络营销由于其介质自身的特点，随着网络的快速发展，使其拥有了与其他媒体无法比拟的优势。房地产网络营销具有以下七大优势：
1、有较为确定的目标消费群，营销的命中率高
与报纸、广播、电视等传统媒体相比，传统媒体的受众虽然多，但是分布过于广泛，年龄、收入等参数的差距较大，导致房地产营销的实际命中率很低，广告的效能不高。而新的网络营销，却由于上网人员的特征，使得目标消费群较为集中。
中国互联网络信息中心（CNNIC）在京《第21次中国互联网络发展状况统计报告》。截至2007年12月31日，我国网民总人数达到2.1亿人，仅以500万人之差次于美国，居世界第二，预计在2008年初我国将成为全球网民规模最大的国家。上网的主力年龄是28—35岁。而在未来几年内，28—35岁的人群也将是房地产的主力消费群。
铜川房产网作为铜川的地方门户,在目标消费群相对集中的情况下，保证了广告的命中率，广告的投放才能做到“有的放矢”，实现真正的高效营销。
2、低成本投入
下面以某知名报纸为例：其一个整版彩色广告的价格为224000元人民币，其全国发行量为65万份，其是日报，假设其持续影响期限为3天，则广告成本为：0．12元／人／天；某网站首页顶端旗帜广告价格为60000元／月，首页页面下载量为22．5万页／天，则开发商成本为：0．0089元／人/天，该报纸的人均成本为某网站的13倍。再加上报纸的读者群非常宽泛。20个阅读者之中大约只有1个有购房意向，而据调查某网站的浏览者之中83％的人有明确的住宅需求。如果该项目没有特别的突出卖点(如超低价位、特别设计等)，其广告创意为中等水平，则其在三天之内大约会有50个来电来访，则其成本为4480元／个；经过测试，某网站网络广告一个月内大约有270个来电来访，其成本为222元／个，只有报纸的二十分之一。而且，随着房地产项目的不断开发，报纸上房地产广告正日渐增多，人们对每个广告的关注度日益下降。由此可见，网络广告与传统广告相比，不单止高效，而且低价。
3、多媒体展示
传统的媒体表现手法单一，而网络媒体则通过网络，运用视频展示、电子地图、语音解说等技术向购房者展示项目的所有信息，信息量大而翔实，不受地域的限制，有的甚至超越了现场售楼人员讲解的效果24小时不间断，没有时间和天气的局限，让购房者的选购有更大的自主性。
据不完全统计，购房者从决定买到最后签约，平均到售楼处、现场看房的次数在3—5次左右。而网上大信息量的提供，就能让购房者在家也能看到所关心的信息，从而大大提高了看房的现场成交率，也相应降低了售楼现场的运作成本。
4、主动性与互动性强
与传统营销相比，它更强调互动式的信息交流，由强势促销转为软促销。消费者可以通过网络主动查询分散在各处的、感兴趣的房地产的价格、地理位置、品牌、咨询有关信息。通过BBS提问并及时得到解答，房地产企业与消费者保持密集的双向沟通和交流，大大提高了营销过程中消费者的地位。企业也可以通过有效的沟通，充分了解消费者的需求，树立企业及产品在消费者心目中的地位。有的网站或网页还进行了链接，为购房者提供及时的购房、贷款方面的法律咨询。
5、提高附加值
许多人知道，买房子不仅是买钢筋和水泥。买的还有环境、物业管理、社区文化等等。这一切也就是项目的附加值。项目的附加值越高，项目的保值、增值能力就越强，在市场上就越有竞争力，越受消费者欢迎。因此，发展商要赢得市场就要千方百计地提高项目的附加值，例如优美的小区环境、体贴的物业服务、和谐的社区文化等方式。但发展到现阶段，仅仅这些已不能满足市场的要求。为项目建立自己的网站，为消费者提供个性化、互动化、有针对性的24小时网上服务，也正是一个全新体现项目附加值的方向。业主可以利用楼盘内部网连接网站，随时与外界保持紧密的联系，进行商务、生活、娱乐等各方面的活动。随着经济的发展和互联网的不断应用，房地产项目网站将会日益成为优秀房地产项目的必备硬件之一，这方面只要上铜川房产网，项目网站也就立即开通。
6、定向性强
按照购房者的具体IP地址、地理区域、城市等进行精确定向查看，或按照时间、计算机平台或浏览器类型进行定向分析得出：对于房地产地方门户性来讲，来访者十有八九是看房的，所以对铜川地区的房地产项目，选择铜川房产网是较为理想的，精准投放，效果显著，定向性极强。
7、快捷性
由于网络信息传播的快捷性与“所见即所得”的制作特点，从材料的提交到，只需要数小时或更短的时间就能把信息出去。
三、房地产网络营销策划方案
对房地产网络营销的研究要从其运作的机理谈起。房地产网络营销与传统营销相比，最大的特点在于其本质上是一种互动营销，即楼盘的开发商利用互联网，通过对楼盘展示平台,结合视频系统、广告管理系统、专题新闻系统、项目网站、置业顾问栏目、在线交流系统的综合应用，分别对目标消费群、业主等群体发生相互的信息交流。其信息流向是双向而并非单向的。
我们以《铜川房产网》为例来说明房地产企业如何在网上展示楼盘项目，让更多的潜在客户成为您的真正消费者，其基本策划方案如下：
1、楼盘展示平台向客户全方位展示
楼盘展示平台主要为商品楼预售、开盘促销、商业市场招商、商铺租售等的网上促销推广,按客户要求制作上网,并在铜川房产门户首页图片推荐。宣传内容包括：开发商简介、企业专题报道、“全景图”、“样板间”、“户型图”板块可以按要求显示多幅图片，每幅图片配有标题文字说明、销售热线和其他消费者需要的资料。
2、视频看房系统让客户有身临其境的感觉
网络视频广告既具有平面媒体的信息承载量大的特点，又具有电波媒体的视、听觉效果，可谓图文并茂、声像俱全。而且，广告不需印刷，节省纸张，不受时间、版面限制，顾客只要需要点击即可。崭新的视频时代已到来，我们力求帮助您把平面媒体滚动起来，实现立体动态，有线无线领域全方位展示！视频看房系统为贵公司建立网上全景展示房屋和周边环境的平台，降低带客户看房的成本，增加您的客户，并为您的客户提供最好的服务。
3、动感横幅广告其艺术效果让你过目不忘
房地产的开发企业通过自身建立的网站，或者通过其他网站广告等手段，对产品进行广告宣传。这是继报纸、广播、电视后，进行房地产广告投放的第四个媒体。房地产网络广告有其自身的特点和优势，这一点在铜川房产网上全面实现，如此艺术的广告让你不看都觉得可惜。
4、专题新闻让更多的客户认可
利用铜川房产网或专门设计的网页，进行项目相关信息的，例如项目的建设进度、最新的房产快报、楼盘的促销信息，项目某些方案的意见征集等都可以迅速地出去。与传统的信息媒介相比，网络营销的信息平台不但可以信息，而且可以通过评论、在线留言等及时地获得信息反馈，例如购房者与业主既可及时得知开发企业的决策方案，又能及时地对诸如房型设计、装修标准等提出自己的意见，实现真正的互动营销。在信息交换的基础上，建立了业主与业主之间的交流平台，即所谓的网上社区，以促进小区文化的形成。
5、项目网站全程为项目建设宣传服务
铜川房产网具有功能强大的智能项目网站功能，开通企业项目网站的将会为企业内部管理带来一种全新的模式，可自行管理。通过项目网站可以及时自主样板房、楼盘快报、招聘信息等，对提升企业形象具有重大意义，从而使企业上网宣传效果达到最优化。
更重要的是，网络的海量资讯，让您想告诉消费者的品牌理念可以毫无保留地告诉，其中信息平台与交流平台既服务于目标消费群又服务于业主，这说明了小区的信息将会有很大的交互性，购房者不但可以从广告宣传中了解楼盘，而且可以从业主的口碑中了解，因此，对想了解楼盘的客户会有目的地来了解更多信息。
四、整合互补，网络营销的成长之道
第3篇：房地产策划案范文
一、六大产业基地规划策划工作必要性
未来五年我区将通过在城郊西部、西南部区域布局交通装备制造产业基地、高新技术产业基地、现代物流产业基地、总部基地、文化创意和服务外包产业基地等六大产业基地，着力打造布局合理、配套齐全、产城融合的现代化城市新区，形成全区发展新空间、产业聚集新格局和经济增长新引擎。加强六大产业基地建设，规划策划是一项基础性工作，规划是产业基地建设的龙头，决定了基地的发展方向、规模和品质，是指导整个区域产业发展的“路线图”；策划工作，特别是招商策划是落实产业规划的重要抓手，是产业基地产业项目的准入标准，是下一步招商选资工作的依据和准绳。因此制定科学的、切实可行的产业规划和招商策划方案，为领导提供准确的决策依据，才能促使六大产业基地建设走上良性循环和健康发展的轨道。
二、主要工作要求和责任分工
（一）认真研究发展思路，努力推动规划策划顺利进行。根据区委、区政府工作部署，认真学习文件精神，正确理解区委、区政府的总体思路，明确六大产业基地规划策划内容要求，研读国家相关政策法规，了解各类产业基地建设标准，同时对基地内现有企业情况、土地存量、基地运作模式、周边环境、招商方向、政务服务、税费土地优惠政策等情况认真调查分析研究，尽快形成符合国家产业政策及我区产业和空间布局要求的六大基地产业规划和招商策划方案，并就其可行性进行专家论证，与上级部门加强沟通联系，积极争取相关扶持和优惠政策，加快推进六大产业基地的规划建设。
（二）统一规划布局，分步建设实施。在我区总体规划的指导下，各基地由牵头单位负责，根据各自功能定位、产业定位、运作模式和国家产业政策等要求，重点进行详细规划，完善重大基础设施专项规划，根据轻重缓急，合理安排建设时序，做到基础设施优先配套、公共服务设施优先发展、生态环境优先建设，加快基础设施及公共服务平台建设，引导产业基地在资源配置、服务平台、市场网络、产业链条、技术创新、节能减排、循环经济等方面协同发展，有效降低企业交易成本、生产成本，确保各基地功能完善、建设到位，促进六大产业基地健康持续发展。
（三）创新招商选资，强化招大引强。加强专业招商队伍建设，深入研究各产业发展动态，及时捕捉专业产业基地扩展动向，明确六大产业基地招商方向，确定招商引资有效的方式，严格准入标准，提升产业空间的地产强度和空间价值，主动加强沟通联系和服务对接，打造区六大产业基地品牌形象，以品牌优势促进产业集聚发展，通过产业集聚发展形成各大产业基地的竞争优势和比较优势。提升环境招商能力，在做好软、硬环境的基础上，各相关单位要明确招商重点，大力推进主题概念招商、产业链招商、资源招商、引进一批符合国家产业政策、投资规模大、吸纳就业能力强、对财政贡献突出的优质龙头带动项目，促进区域经济快速发展。
（四）明确分工责任，同步推进六大基地产业规划和招商策划工作。六大产业基地规划策划工作由区发改委负责统筹协调，对内制定工作方案，搭建好协调配合、信息传递平台，做好衔接协调与督促落实工作，对外做好业务沟通，积极争取政策扶持及联络专家学者等工作。相关部门要严格按照方案时间要求及责任分工做出六大产业基地产业规划和招商策划方案；方案初步完成后，组织专家论证会，多方借智，以加强规划的实用性和可操作性，区政府督查室负责工作督导。各部门要加强沟通、协调配合，共同深入扎实的推进六大产业基地规划建设工作。
1、交通装备制造产业基地：以重汽集团为龙头，整合周边资源，拓展延伸产业链条，打造规模化、高端化、集群化的交通装备制造产业基地。牵头单位：区经信局，配合单位：区发改委、区科技局、党家街道办事处。
2、高新技术产业基地：以西客站片区智能经济区(腊山)为核心，依托西门子等高科技企业，打造人力资源丰富、科技成果显著、发展潜力巨大的高新技术产业基地。牵头单位：区科技局，配合单位：区发改委、区经信局、区商务局、腊山工业基地管委会、腊山创业服务中心、白马山街道办事处。
3、现代物流产业基地：以新城工业基地为起步区，积极引进大型现代物流项目，在党家和陡沟区域打造组织化程度高、集散能力强、带动作用突出的现代物流产业基地。牵头单位：区经信局、区商务局，配合单位：区发改委、新城工业基地管委会、七贤街道办事处、白马山街道办事处、党家街道办事处、陡沟街道办事处。
4、岳而总部基地：结合城中村改造开发，在岳而片区加快引进聚合总部办公室、研发设计、中试成果转化等高端业态，打造制度环境良好、服务体系完善的总部基地。牵头单位：区投资服务中心，配合单位：区发改委、区经信局、陡沟街道办事处。
5、文化创意基地：着力打造高知识性，强融合性的文化创意基地，加快郑庄产业园的规划建设。牵头单位：区文化局，配合单位：区发改委、陡沟街道办事处。
6、服务外包产业基地：以郑庄产业园为平台，加强与专业化园区运营机构合作，搞好郑庄外包产业园基地的规划策划。牵头单位：区商务局，配合单位：区发改委、陡沟街道办事处。
三、工作步骤和时间安排：
（一）开展调研，掌握情况（2012年2月16日-3月4日）
牵头部门组织相关单位对产业基地进行全面调研，并形成调研报告，附调查表格，表样不做统一，根据各自产业特点自行编制。
（二）对照标准，形成框架意见（2012年2月27日-3月11日）
牵头部门在已形成的调研报告基础上，对照国家、省、市对产业基地的建设标准、招商条件及优惠政策，初步形成规划策划方案框架意见。
（三）集思广益，完成详规（2012年3月12日-4月1日）
根据区委、区政府的发展思路及规划策划初步方案，各牵头部门组织专家学者及企业代表召开论证会，积极听取各方面建议和意见，集思广益，在已有的基础上进行完善，拿出园区详细的规划策划方案。
（四）明确扶持政策，完善招商策划方案（2012年3月26日-4月15日）
在落实国家、省、市已有产业基地招商政策的基础上，明确招商方向，制定准入标准，同时努力探索有利于产业基地内企业发展的扶持政策，积极争取省市相关政策支持。
（五）论证审议，形成正式规划策划文件（2012年4月16日-4月30日）
将已经过专家论证的六大产业基地产业规划和招商策划方案提交区委区政府审议，方案通过后，报请区政府出台正式文件。
四、保障措施
（一）加强组织领导，落实工作责任。各牵头部门要高度重视，把该项工作列入重要工作日程，主要领导负总责，分管领导靠上抓，抽调专职工作人员开展具体工作，相关部门加强协调配合，形成合力，共同推进该项工作的顺利进行。
（二）加强财力保障，确保工作顺利开展。各部门要积极发挥各自优势，扎实做好各项工作，切实做好经费保障和资金调度工作，保证各项经费及时足额到位，确保产业规划和招商策划工作顺利开展。
第4篇：房地产策划案范文
【关键词】房地产项目全程策划课程教学方法 改革
【中图分类号】G 【文献标识码】A
【文章编号】0450-9889（2012）09C-0054-02
随着我国的城市化发展，房地产行业逐渐成为我国国民经济的主导产业，而与之密切相关的房地产策划行业也取得了长足的进展，并且已经形成了一个产业，房地产策划在社会经济生活中的作用越来越大。而社会对房地产策划人才的要求也越来越高，面对越来越高的人才要求，如何提高学生的实际操作能力以提高其就业率及竞争能力尤显重要。
一、房地产项目全程策划课程教学方法改革的必要性
房地产项目全程策划是我校房地产经营与估价专业（房地产策划方向）的重要的专业课程之一，也是培养房地产策划人才综合能力的重要课程。该课程的教学目的就是通过本课程的教学使学生熟悉房地产策划的基本理论，较好把握房地产及房地产市场的特点，掌握房地产项目前期策划、房地产项目可行性分析、房地产项目投资策划、房地产项目营销策划、房地产广告策划、房地产金融策划、物业管理策划等基本技能，是对学生的实践操作能力要求较高的一门课程。传统的教学模式是以教师为中心的单向的课堂讲授方式，教师根据自己对课程理论的认知进行课堂讲授，学生根据教师授课内容的生动程度被动的选择性接受这种方式很不利于培养学生主动学习、独立学习、思考及解决问题的能力，而房地产策划岗位对从业者的要求不但有扎实的理论知识，更要有市场调查的能力、市场细分及市场定位的能力、实施4P营销策略的能力以及具备多方面的基本素质：包括独立思考的素质、团结协作的素质，与人沟通的素质及表达自己见解的素质等等。
经验表明，即便非常精彩的课堂讲授，学生听了大都会在几天后遗忘，直到考试之前才会重新翻开书本，照着教师讲课中划出的重点内容，临时抱佛脚地死记硬背。而一旦应付完考试，便又全部忘掉。而毕业班的学生经常流露出大学什么也没有学到的失落情绪，这种情绪直接影响到了他们找工作和面试时的自信心。为了改变这种现状，对房地产项目全程策划课程的教学改革势在必行。
二、房地产项目全程策划课程教学方法改革做法初探
（一）择本地房地产项目，模拟实战
为了让学生切实提高学习兴趣，主动学习，教师需要创设相应的学习情境，让学生有实战的感觉。在教学准备环节，任课教师先在学生方便到达调查的范围内选好一块处于拟出让或挂牌阶段的地块，并详细了解、记录（如拍照）该地块的情况包括土地面积、规划容积率、限制高度等用地指标，分析项目流程。在本门课程的前两节课，任课教师以该地块为例（把该地块的基本情况通过多媒体的形式直观地展示给学生）通过与学生讨论的方式，把房地产开发流程的各个环节分解成不同的任务目标，以任务为驱动，全面提高学生技能学习。在此过程教师要注重引导、启发学生，提高学生对问题的分析、判断等职业能力。针对具体的项目，一切从实际出发，结合学生较为熟悉的房地产市场环境，展开有针对性的后续内容的教学要比经典案例更能引起学生的兴趣，教学效果自然不会差。
（二）让学生“动”起来，在“动”中学
1 动口。作为房地产策划人员需要进行市场调查、需要与合作团队沟通、需要向客户陈述方案的可行性等等，这些都需要有较好的沟通能力和表达能力，而一路从应试教育的独木桥上走来的学生无疑这几方面的能力是比较欠缺的，所以为了毕业后能尽快适应岗位的要求，必须加强训练。
一是课前锻炼。每节课课前按学号顺序，由两位同学依次上台脱稿讲一条有关房地产行业的现行政策法规、新闻、柳州某在售楼盘开盘的信息（开盘、促销）或某房地产行业的招聘信息等，并加以简短评论，时间一般以1～2分钟为宜。通过重复锻炼，不但提高了学生表达能力，同时增加了学生对房地产市场的认识。房地产项目全程策划是与房地产市场结合非常紧密的一门课程，对当地的房地产市场不熟悉就不可能进行准确的市场定位，开发出满足客户需求的产品。因此，教学过程必须让学生学会密切关注房地产市场现状及国家现行的政策法规。所以这样的课前锻炼，一举两得。
二是课上锻炼。课上尽可能根据教学内容设置问题，增加学生讨论、小组交流的机会；案例讨论是学生相互学习、培养合作精神的有效手段。可以围绕一个具体案例让学生在教师的引导下运用已学的专业策划知识结合自己的思维对一个房地产项目的主题策划、市场策划或其他方面策划展开讨论。请学生上讲台是真正形成讨论的先决条件，这样既能锻炼自身胆量，极大地提高反应敏捷性，也是检验其运用课外阅读、社会观察等来分析问题、解决问题的一个标尺。教师可以从中更多地了解学生的知识面，更深地把握教材，更好地对学生予以引导。另外，市场调研报告以及其他模块的作业、课程实习报告要求均做成PPT上讲台汇报。这看似平常的课堂“动口”却在无形中激活了学生的思维细胞，锻炼了学生的口头表达能力，也加强了学生的团队合作能力。讨论过程中，教师应注意引导，使讨论不脱离主题。所选案例要基本反映当前的房地产市场环境和房地产企业状现状，如果案例时间久远不能反映当前实际情况，案例就失去了意义。
三是课外锻炼。可以小组为单位进行市场调研，包括在人流量比较大的地方进行问卷调查和进售楼处对置业顾问进行深度访谈，能培养学生人际交流与团队协作等能力。同时，可举办相关比赛，以赛促学。如举办房地产广告媒体策划方案比赛、房地产置业顾问比赛，比赛环节的设置除考查学生理论知识的扎实程度外，更重要的是锻炼学生的表达能力，分析判断能力。通过一定的激励措施，调动学生学专业、爱专业的积极性，经过初赛、决赛等环节，使参赛学生的表达、解决问题、应变等能力及团队协作等基本素质得到提升。
2 动脑。对于习惯了被动接受知识的大部分学生来说，分析问题、解决问题的能力是弱项。现代教育应该改变教学方法，教师和学生互换角色，学生只有学会了分析问题、解决问题的能力和具有团结协作、百折不挠等基本素质才能在未来的职场上具有较强的竞争力，受到用人单位的欢迎。所以教师根据教学目的，先让学生在课下通过查资料、小组成员之间讨论等形式准备好在课堂上的对问题的解析发言，然后由老师进行归纳总结。为了得到一个比较理想的答案，学生会自觉地利用各种手段查找资料，并运用所学的概念、原理和知识来解决问题，通过不断接收新的信息，获得新的知识，同时获得分析问题，解决问题的能力和团结协作等职业素质的提高。
3 动手。房地产策划岗位要求具有较强的文案写作能力，而写作能力提高的重要途径就是多动手练。教师应安排学生进行市场调查问卷设计、市场调研报告、广告文案撰写等作业。完成作业过程是对所学知识的应用，在这个过程中不但有利于提高学生的书面表达能力，学生自己可视化的成果也有利于增强学生的成就感，避免到毕业时有什么也没有学到的感觉。让学生勤于动手“做”的同时，教师也要对于学生的报告或文案勤于指导，勤于批改。并根据每次作业情况讲解一些修改要点、修改方法及注意事项等，逐步引领学生学会修改文案，提高撰写文案水平。不断修改，才能不断进步。
三、房地产项目全程策划课程教学方法改革中应注意的事项
（一）注重赏识激励，提高学生“多动”的兴趣
心理学家詹姆斯曾说过：“在人类所有的情绪中，最强烈的莫过于渴望被人重视”。在不被重视、得不到激励的环境中，人往往会受到负面信息的左右，对自己做出较低的评价。而在充满信任和赞赏的环境中，人则容易受到启发和鼓励，行动也会变得积极，最终取得成就。在教学中，特别是在学生“动”起来时，我们不应当吝啬对赞美的使用，哪怕他们只有一点点进步。强化学生的长处，弱化学生的短处，久而久之定然会达到期望的效果。
（二）认真设置讨论问题，重在启发，及时引导
课上的动口、动脑训练的主要途径是采取讨论式教学。在进行讨论式教学时，任课教师一定要认真设置学生讨论的问题。如带学生对在同一区域的楼盘调研后，可以在课堂上让学生分组对调研对象进行SWOT分析，并对他们现有的和今后营销措施提出各自的意见和建议。这样的问题因学生曾身临其境，且具有实战性，故学生有积极性参与讨论。在学生讨论时教师应注意观察每个组的讨论情况，并及时地进行引导。应促使每个学生都积极参与其中，积极思考、主动探索、认真参与案例讨论，大胆发表自己的观点，以充分调动学生的积极性、主动性。
（三）加强实训场地建设，提供实践教学平台
第5篇：房地产策划案范文
2月27日天气晴
前段时间一直都在投简历，奔波了许久，昨天接到了广州三憬广告有限公司的通知，正式上班，由于是实习的缘故，工资比较少，但能学到东西就是好事。
这个公司以前是个不错的广告公司，但不知道什么缘故，以前的工作人员都走了，现在从新开始招人，所以策划部和设计部的这些人都是新人，而且与我年纪相仿，接触起来比较容易，一天之内都基本熟悉。
今天是第一天上班，主要是熟悉公司文化与运作程序，明确各部门的任务及负责人，我们策划部有三个人，另外两个人都是暨南大学毕业的，有几年的工作经验，我和他们的关系不错，挺容易相处的，也许都是年轻人的缘故吧。
3月1日天气晴
作为文案策划这一行，了解当地的市场行情是非常必要的，而且我们公司是从事房地产策划，所以作为一个新人，对广州的房地产发展情况有个清楚的了解和掌握，老总要我在几天内基本熟悉广州地产行业的状况，
在公司里面找到了很多的资料，都是公司以前做过的地产项目，同时还经常上一些地产相关的网站，收集最新的地产消息。要了解广州的地产行情，不是一时半会的事，一个星期内不断的看资料，不断的上网看新闻，查书，一个星期来头都有点大。
不过，通过一个星期的了解，对广州的地产基本情况，还有开发商的资料，基本上有了一个大概的了解，为以后更好的工作奠定了基础。
3月7日天气晴
今天下午都没什么事情，在办公室呆了一个下午，有点无聊，只能找一些出来看看，快下班的时候，突然老总给了我一个网站的推广项目，让我试一试，不过时间比较紧，要明天早上交给他，当时就突然傻了，认为这是不可能的，一个策划案怎么能在一个晚上就能整理出来了呢，第一次面临这种问题，对于广告人来说，这样的事情在以后是经常能碰到的。
只能晚上通宵赶工了，由于住的地方还没安上宽带，不能上网，只能到朋友那去，在网络上收集了一些资料，也看了一些人家网站的推广方案，通过这样，知道了也学到了很多的东西，毕竟是第一次接触网站的推广策划，接触了许多的第一。弄了一个晚上，整理出了一个大概的提纲，哎，终于可以休息了。
3月12日天气阴
前些，一个以前的广告客户要出一些报纸广告，这个客户是滨江绿园，是我们公司的老客户，该项目位于广州番禺，还有一些尾房剩余，所以希望做一期报纸广告，通过宣传把剩余的楼房售出。
带我的那个老师让我了解了一下该项目的基本情况，就叫我写一些报广的主题，主要是用于报纸上，这些工作看起来是非常简单的，但第一次还是觉得有点麻烦，想不出写什么东西，而自己只能无边无际的乱想，最后写了好多，但一个都没被采用，看来还是要多多努力学习啊。
3月20日天气晴
今天要去广州番禺，与客户商谈报广的相关事宜，这次老总只叫我一个人去，这也是我第一次单独出去见客户，出发前老总交代了一些具体的东西，还安慰我叫我不要紧张，其实也没什么，紧张是有一点点，不过与该项目的主要负责人接触过，印象不错，不是很难对付的客户。
从公司到番禺要一个多小时，不是一般的远，坐得人都想，而且我确实是睡着了，到了那边，找到了相关的负责人，她是一个满漂亮的经理助理，年龄也不是很大，比较容易沟通，我们把相关事宜都谈了，主要问题还是一些文字上还有修改一下。
今天，收获不少。
3月22日天气晴
今天和明天的任务参与设计部的制作滨江绿园的宣传品，必须在这两天内完成，所以得抓紧时间，我是一个外行人，只能在一边看，设计部把内容和版式都基本上安排好了，而且也通过了老总的签字批准，所以只需要根据版式来进行制作就可以了，具体的细节设置再进行仔细的修整，然后文字部分排列好，花的时间也不太多，这两天应该按照进度赶紧完成，还是得加加班了。 3月23日天气晴
今天的任务依然是宣传品的制作，通过这一段时间的锻炼，对设计部所用的软件也有所了解，以前在学校的时候就用过photoshop，和cd等制图软件，只是不怎么在行，这次可是真的学到了不少的知识。
设计部的同事对一些要注意的地方也比较了解了，因而制作时的速度也快了不少，今天必须把宣传品全部完成，然后在明天送到印刷厂打印样稿了，再开始印刷，设计部在经过了一天的劳作以后，今天下午很早就将所有的宣传品制作完毕，有的开始出样稿，然后我们开始把源文件输出图片整理分类，把它们都打包传送给印刷单位。
3月27日天气晴
幸好今天天气不错，不然公司的集体活动就要泡汤了，按照公司的计划，今天是公司全体员工一起到白云山爬山，我们公司的一句话就是“会玩的人才懂得学习、才懂得工作、才懂得生活”
非常赞同。
来到广州这边，都一直在为工作的事情奔波忙碌，没有尽情的玩过过一次，不过，到白云山爬山也没什么好玩了，就是爬山而已，还以为有什么烧烤之类的，有点失望，不过能有一次与同事一起游玩的机会，也难得，可以拉近同事之间的关系，增进感情。
3月28日天气晴
昨天刚完回来，高兴劲还没有消去，今天老总就给我布置了一个任务，就是为一个房地产商撰写一个活动策划方案，这是老总特意找东西给我练笔用的，这是我第一次接触活动策划案，不知道怎么下手，从那个地方下手，可以从网上下载一些资料，但是对某些问题还是无法下手。
当我的第一稿出来的时候，老总就只对我说了一句，“你现在学校是干吗的?学习?还是什么”，面对这句话，我不知道该怎么回答，主要的还是没有接触过活动策划，以前在学校只是接触过一些书本上的东西而已，被老总说了以后，我请教了我们部的高手，他给我指点了一些东西，活动策划是要做得非常仔细的，不能有半点马虎，要精确到分来计算的，我也参考了一些其他资料，最后好不容易弄出了一个不怎么像样的策划案，给老总看了，也只说一句“以后还要努力”
3月29日天气晴
依旧是工作。今天早上早起了十分钟，因为昨天晚上洗完头头发没有干就睡了，怕今天头发会太翘。醒来的时候，外面的天还很黑，想起昨天天气预报说有雨夹雪，跑到窗户前边，拉开窗帘一看，外面的地果然是湿的。打开柜子把伞找出来，吃了两片昨天剩下的烤馍，喝了几口水就出发了。外面在下雨，变-态的天气。只记得带伞，结果忘了系围巾，我这个脑子只能记一件事
第6篇：房地产策划案范文
【引子】
接到北京志源豪投资管理有限公司赖副总的电话，是在新世纪第一个元宵节临近的几天，来电邀请我公司务必在近日派人赶往其项目地河南平顶山市，洽谈一个占地210亩的地产营销企划项目。由于刚刚过完春节，我公司正在召开年初的战略调整及年度工作部署特别会议，经过公司上层再三研究，在征得甲方公司的同意后，决定推迟大约一个星期左右的时间会面。我公司在2月16日派出了客户发展部高层人员赶往平顶山市进行实地考察与合作洽谈（其实恰恰是推迟的这几天，是我公司运作此项目的最大遗憾。因为就是在这几天，甲方公司已经把前期大量的准备工作完成了，我们没能辅助甲方更好地完成项目的投资立项策划，也许这就是上天要求不能把一件事做得全部完美的惩罚吧）。
五天后，在公司总部项目立项运作可行性论证会上，从项目地赶回的考察组人员详细汇报了项目的现实情况及合作方的策划要求，因为当时适逢年初，正有三四个项目在接洽之中，所以我们又一次站在选择的路口。
一般而言，每一个房地产项目运作成功与否取决于天时、地利、人和等多方面的因素。在立项、销售策略、广告宣传以及策略执行等环节，三因素所起的作用，人和是至为重要的。也就是说天时、地利的不足可以通过开发商的经营理念及其团队精神弥补，也可以使已有的天时、地利发挥出完全的优势，但天时、地利却无法弥补“人不和”的缺陷――“人和”是我们选取项目的重要标准。
在详细了解了项目的实际情况后，策划总监特别询问了在与合作方沟通接触中，对方工作作风的有关情况。在听到合作方北京志源豪投资管理公司董事长兼总经理袁志标先生秉承的“全赢创新”的经营理念后，策划总监将合作的筹码压向了“人和”，当即决定：马上成立项目专案小组，全力配合平顶山项目的全程运作。合作双方的充分信任与紧密配合，可以说是成功策划的一半筹码，特别是合作方的项目运作理念及工作作风是双方愉快合作的重要保证，因此在我们项目的选择中，“人和”具有绝对的指导意义。
两天后双方达成合作意向。
【策划背景】
北京志源豪投资管理有限公司作为一家专业的投资管理公司，在半年前就已派出调研组对全国众多城市进行排查调研摸底，最终确定平顶山市作为其在河南省投资的第一个房地产项目。
项目确立后，北京志源豪公司的调研人员进行了第二次更为详细的各行业市场排查调研，发现平顶山本地缺乏大型的综合市场，但平顶山离全国的商品批发集中地郑州很近（仅3个小时车程），而郑州的市场辐射力已远远超越了平顶山地区。另外，当地的消费意识、竞争意识、投资意识远不及经济发达的东部沿海城市。在项目地附近，就有一个启动过3次，但仍然失败了的“浙江义乌小商品城”，这不能不说是项目运作的“前车之鉴”。
所以，在这种内外交困的市场环境下，志源豪公司北京总部决策层毅然决定聘用操作理念与公司一致的高水平外脑――专业房地产策划推广机构，以求一战取胜，借此树立公司在河南乃至全国的品牌形象，可以说在这次合作中志源豪总部对我公司成功运作项目寄予了很高的期望。
【策划目标】
整个项目共占地210亩，待预售商铺1200余套，计划分两期完成。一期计划完成768套销售目标：第一个月销售250套，一季度完成预售500套的任务。
由于此项目还处在保密阶段，故此处有很多经济及利润指标只能省略。
【策划精要】
一、一战制胜取决于对战局环境诸多因素的透彻把握
一个成功的项目策划，必须是在了解项目区域市场环境的基础上，整合利用项目的各种条件及资源，发挥最大的资源整合效应，并通过无缺陷的控制执行，完成对项目价值的策划包装，从而实现项目可预见目标最大化的转化。虽然在我们调研过程中，志源豪公司员工极大的工作热情和务实的工作作风给予我们有力地配合，但是由于志源豪公司亦是一家外地公司，对当地的人文心理，还处于一种陌生的认知状态。同时，由于房地产项目区域运作的特殊属性，决定了我们项目小组必须对平顶山市宏观、微观市场环境进行深入细致的市场调研，尤其要对本区域的消费心理、投资结构、人文状况、区域文化进行独特的调研分析，因为我们深知任何精确的分析决策都出自于准确到位而又真实详尽的市场调研。
我们项目调研组一行六人在项目地为期半个月的调研结束后，房地产调研部项目专案小组扛着两大包资料回到总部。资料包括各种报纸、相关文件、调查问卷、统计资料，还有1000余份对社会各阶层人士特别是市区及各县、市富裕的中产阶层人士的访谈记录及分析结果。在对这些资料进行细致地梳理、分析整理后，我们依据大量的一手资料及分析结果，得出了整个市场最突出的个性，即平顶山地区整体的人文状态是特殊的保守型心态。最后我们开始广集相关群体，准备进行项目的头脑风暴会议。
注：我们公司把调研访谈看作前期工作重中之重，也在不断工作中形成了自己的一套独特的区域调研访谈模式。最后经过无数次的成功策划经验证明，如果一项策划没有做到对区域文化、人文状况、目标买家心理的精确分析和把握，那么该策划即使成功充其量也是“瞎猫碰上死耗子”。只有依据大量第一手真实的问卷、记录、调研资料，并对项目区域文化、人文状况、目标买家心理进行深入剖析后，才有可能制订出具有针对性的战略、战术部署。
二、对目标群体精确定位才能真正做到“知己知彼”
区域文化心态剖析为项目运作找到了策划根源，但是作为平顶山贸易广场的目标买家到底是哪部分群体？头脑风暴峰会上，我们特意邀请了近十位公司服务过的客户，作为特邀嘉宾一起参加研讨，自由的言论氛围使大家畅所欲言。有的同事认为平顶山市小煤矿主手里有钱，且数量众多，理应作为核心目标买家；有的认为商业流通领域的私营业主应作为主要目标买家；有人认为平顶山市的富裕阶层也不应忽视……就在这些争论中，其中一个小组峰会成员询问我们邀请到的一位嘉宾：“假如让你买一套商铺，你会怎么想？”“我自己不懂生意经营，如果我买了之后，由别人来经营的话，我会考虑一下划不划算，有没有风险”。思路决定出路，问题解决了！因为不论哪部分目标群体，整体上只分两种：纯投资客户以及经营性的投资客户。
后来的事实证明，这一简单而又经典的目标买家区分，成为该项目成功策划的关键。
显而易见，从目标买家手持资金总额的角度划分，两种目标买家中重点精确打击的应是前一种买家，即纯粹的投资者。
找到目标买家，接下来摆在我们面前的问题便是：针对纯投资性的目标买家，我们如何能够让其对我项目由注意转变为感兴趣，进而自动去了解直至到最后实施购买行为。怎么办？
三、对目标群体战无不胜的法则是集中优势兵力进行精确打击
兵法云：知已知彼，百战不贻。一切从了解目标买家的投资心态入手，找到这一点，一切问题便都将迎刃而解。“知彼”源自于沟通，这时，调研组成员从平顶山带回来的1000余份访谈记录又一次发挥了其功效。经过综合细致地剖析，我们认为在目前平顶山市的商铺销售市场环境下，针对一名目标买家，要说服其购买商铺，必须要具备四个前提：
1．商铺的投资方式被接受；
2．极低的投资风险保证；
3．高额的投资回报保障；
4．火旺的市场经营前景。
不言而喻，反过来，买家判断该项目是否具备投资价值的参考系则是传统的投资方式：如存款、保险、购买股票、购置住宅、投资实业。
这一逆向思维方式，使企划部人员兴奋地发现了目标买家惟一的投资“死穴”，围绕这一“新大陆”，公司企划部人员又陷入了沉思。经过反复探讨，最后我们制定出一套破解“死穴”的“一心五环加值策略”方案。意即以投资心态为核心，在销售政策的控制、销售现场的包装、成交方式的选择、广告诉求的表现及推广活动造势五方面紧紧围绕核心环环相扣，发挥整合营销传播的最大效用，实现对项目策划的加值运作。然而，行成于思。要让企划效力发挥出超越“月光宝盒”的神奇魔力，企划人就必须要具有超越时间的预见能力。这就要求我们必须回过头来重新反思和审视策略运作的每一个环节的前后联系性，才能一战制胜。
四、造势的过程，是一战制胜的最基本保证
面对前期市场调研集中反映出来的若干问题，策划总监改变已往头脑风暴峰会的沟通方式，由先前畅所欲言的会议风格转变为每位企划人员对几个问题和“一心五环加值策略”独立思考之后的各自阐述，然后共同进行探讨。在反复的分析讨论中，项目策略的市场目标也随之浮出水面，被确定下来，即：作为市重点工程之一，一个占地210亩，共1200余套的大型综合市场，我们在项目的整体运作，特别是前期运作过程中必须站在“大盘大手笔”的高度，在提升楼盘和公司形象的同时要有俯视市场建设及运营的大气魄，以此向市场置入一种对项目及公司认知的沟通前提。
项目前期要严格控制相关信息的传播，但在进行大手笔运作以扩大项目的知名度的同时，要利用某些信息的缺失造成悬念，以吸引客户来访咨询。另外，要利用多种方法，整合各种社会优势资源，借势造势，力求在整个平顶山市产生巨大的“轰动效应”。
项目销售开始的一个星期内，必须做到持续递增的成交态势，利用买家的“从众”心理，争取在第一时间完成200套以上的销售数量，实现项目销售的“以快打慢”，否则必须调整媒体组合、广告策略及诉求方式。
假如一期销售成功，在其销售中后期，则必须要改变广告策略，逐渐转向宣传企业理念及提升开发商形象，以此为二期操作打下坚实的市场基础，形成一定的美誉度。
五、直击目标群体的“七寸”
以项目企划策略及市场目标作为行动指南，这主要是针对目标买家理性投资角度而言的，而对项目整体的诉求推广定位，则要求我们必须在对项目前景充满信心的基础上，向买家传输一种有利于销售的第一认知概念。这一策划角色的心理转换，看起来似乎很简单，但其中却包含了很多微妙的不可言传的心理变化。
对项目诉求推广定位，同样是纲举目张。既然项目整体运作是以买家投资为核心，那么我们的诉求定位也必须是以有利于投资认知为核心展开。怎么展开？投资买家会以怎样的心态去理解贸易广场？
“在目前项目期房的前提下，贸易广场什么样的定位能让我们的投资买家认知将来的经营前景将会火旺，自己的投资风险降低，并且能保证自己的投资回报？”此时策划总监一句反问点醒了大家。
按一般人的理解，这么大的市场规模，在将来的市场经营过程中，一定会走批发的路子，而批发就意味着中间商层级缩短，所以我们的定位可以调整为由原来的郑州进货，改为厂家直营，或厂家一级。经营要用这种概念，但反过来“批发市场”这一概念到底适不适合呢？此时道理变得很简单，“批发”仅是一个市场经营性的功能定位，并非是一个投资性的定位。总监继续引导大家的思路，转换一个角度，“批发”是针对投资买家，作为普通市民而言，最直接的受益是什么？
我们一名广告创意人员首先喊出“是销售商品的‘平价’”！此时，一个核心概念“平价”终于初露端倪。大家继续穷追不舍的分析。提出“平价”概念，仅仅只是“货便宜”，而让买家感觉这种平价市场是与自己有关，才是策略的最终目的。于是，最后一个以投资为认知的定位在大家“总攻”之下终于露出水面，即“绝对平价的一级百姓市场”。与此同时，产品自身也存在着问题。“三层连体”的设计必将导致成交额增大，而且投资买家可能会产生第三层闲置的心理定势，从而推迟购买行为。针对该情况，我们将三层连体的设计进行了自上而下的功能定位包装，即“一层经营，二层仓储，三层办公”。经此定位包装项目自身设计的问题便“迎刃而解”。这一定位被志源豪最高决策层得知之后，总部领导便心神领会，理解了我们这一定位的精髓所在，真可谓“一拍即合”。
经过科学缜密的分析论证后，我们向开发商提出分两期开发的策略方案。因为一方面两期运作能够有效规避因盲目加大项目开发量而造成的投资风险，另一方面分两期开发可有效针对一期开发所出现的问题，及时调整二期销售政策及策略，从而避免全军覆没的危险性。再者，如果一期的销售计划极为成功，则可“趁热打铁”，顺势推出二期，从而使全局销售“水涨船高”，始终处于有利的局面。另外，对于报价我们主张采取“整体报价法”，而不采取“每平方米单位报价法”。开发商志源豪总部决策层在仔细研究我方的方案后，很快便同意我们提出的策略建议。
六、其他
在大量的前期策略形成之后，我们的项目小组人员开始针对每一个策略细节进行周密的工作安排。此处涉及大量执行方面的工作，以及一些非常具体的项目运作手法和政策问题，因此，一方面在下面的执行精要里将有一部分论述，另一方面因项目在保密期，具体实施方案只能从略。
【执行精要】
进入项目执行阶段，动态企划的执行与调整，是一个由决策到执行，由执行到反馈，由反馈到调整再到执行的过程。“反馈到再执行”的第一时间越短，对销售控制的转化力就越强，因为时间便是金钱，时间就是现代企业营销战得以取胜的根本。要形成精、准、快的行动力，环环相扣，方能一战制胜。
一、蓄水测“市”，抛砖引玉
项目前期的蓄势，重在以“大手笔”为开盘销售做铺垫，并对市场情况进行测试，同时，要针对市场蓄水测试的情况对设定的促销策略组合进行调整。目标市场的投资者对购买商铺这样一种投资方式在理念上仍处于空白状态，因此，在前期，企划人员必须要让市场投资者意识到贸易广场建设的必然性，并让其认可商铺投资这种家庭新理财方式的合理性。为此，在与当地新闻记者进行了充分积极的沟通后，我们刊出以“众望所归大市场”为主题的系列软文。文章中没有对贸易广场进行只言片语的介绍，但从日后的销售中证实，很多买家正是看了这一系列软文后，分析平顶山市可能要建设一个大型的综合市场，内心自然产生理解与认同，并加强了对这一市场建设的需求企盼心理，为接下来的宣传打下了很好的心理基础。
4月8日，我们的广告设计人员设计了第一期正式对外的广告，其目的是为了通过招聘广告的形式来传达一家外地公司的形象和实力，同时也测试一下平顶山市当地报纸的传播效率和质量，版式选择采用的是半版设计。另外，在仔细翻阅了调研人员从平顶山带回来的报纸及大量城市街道照片后，设计人员敏锐的发现了平顶山市报纸传播的特点，即当地市民在视觉上对大字、红色更容易接受。这一区域传播特点的发现，确定了我们以后全新的广告设计风格。后来的事实证明，这一大发现为我们日后的广告宣传与设计指明了方向，从而使广告宣传有力地促进了商铺的销售。
二、动态调整，应势而行
第一期广告刊登后，我们发现该招聘广告并没有达到预期的效果，因为前来应聘的人寥寥无几，并且为此而专门设立的接待电话也没接多少。这一广告效果，引起了企划人员的高度重视，见微知著，在分析原因之后，我们认为项目的成交方式及销售政策需进行大幅度调整。于是我们随即决定设立两个售楼中心，一个在贸易广场工地现场，一个位于市中心，以此解决项目地理位置略偏对销售带来的不利因素，因为从上期广告所反馈的信息来看，很多应聘者并不完全清楚项目地的所在。另一方面，我们还组织了两支有不同任务的销售队伍，一队负责两个售楼现场的销售，由售楼小姐组成；一队负责针对平顶山市所有行业市场内的经营业户中那一部分自购自营户的销售，由售楼先生组成，且在销售中后期全部转为招商经理。这一策略的调整，一则扩展了项目的销售渠道，为项目销售起到很好地传播，跟进了服务功能；二则通过售楼先生对经营户的精确打击，向市场传达了正确而又详实的有关贸易广场的信息，大大增加了经营户对贸易广场的了解和对经营前景的信心。
从消费心理学角度分析，投资性目标买家虽然自身不懂得经营，但是会咨询有经营经验的亲友，从而找出支持自己投资决策的重要依据。然而对经营业户，必须做到全面而精确的打击，为高成交率打下坚实的基础。另外，经营性投资买家的投资心理较为理性，想增加其投资信心，就必须进行一对一的沟通。
三、环环相扣，初尝战果
4月26日，企划部人员又推出了另一个售前“测试环”，即广告刊登了“八万元买您建议”的活动，预计将产生三个效用：
第一，有效传输项目信息，以此控制前期信息的传播，扩大项目的知名度；
第二，作为一家外地公司和一个大型市场项目，第二次向市场置入一种沟通前提，在提升公司形象的同时，让买家感觉到一种“投资的气息”；
第三，通过项目信息的传递及反馈回来的建议情况，来了解测试市民如何看待平顶山贸易广场。
经过精心的设计，广告后，很快就收到数百封市民来信，信中对贸易广场作为一个大型建设项目，能够在建设之初向市民开诚布公地请教，表示出很高的评价。这一举措开平顶山市场建设之先河，是其他企业从来没有做过的，特别是一部分老市民通过来信对我项目献计献策，热情有加。这一信息反馈的结果，令我们的企划人员感动不已，因为一项利民工程、造福工程，它的成功确实关系着几十万市民的生活。这时，一位同事突然建议，把所有的来信拿给所有的工作人员阅读，让这种责任感与使命感感染每一个成员，从而提高大家的工作积极性。
四、他山之石，可以攻玉
从市民的来信中，我们也发现了另一个问题。由于平顶山市从来没有出现过一个专业的大型综合市场，所以部分市民对心目中的贸易广场的认知都是模棱两可的。由此而推，另外一件一直困扰着我们的问题找到了答案，即为什么我们的售楼人员在培训过程中一直没有实质性突破，那是因为他们对大市场缺少一种感性认识。于是，在让销售人员对平顶山市目前所有销售中心及商贸市场进行实地考察的同时，我们建议开发商派专车带领大家到郑州、洛阳、南阳等地的市场进行实地考察，让销售人员切身感受一下大市场的氛围，增加大家对市场的感性认识。考察的效果在回来召开的心得交流会上充分体现出来，会上大家情绪高涨，争相发言，陈述各市场的利弊优劣，对日后的销售工作更是信心倍增。
与此同时，销售现场的布置也在紧锣密鼓的进行。“卖场”作为项目吸引客户的“三卖之一”（卖场、卖点、卖相）在整个销售过程中具有举足轻重的作用。对于整体的包装，针对调研分析中具体反映出来的若干问题，我们提出了“泛卖场”风格的现场包装思路。而在现场包装中，针对涉及的期房问题，我们建议开发商专程去广州订做两个11平方米的市场规划沙盘，在直觉上给客户造成一种冲击，增加其投资信心，从而提高成交率。此外，在公司的形象问题上，为了打消公众对外地公司的疑虑，必须要体现出公司的大气与实力。
从售房部办公室的布置到花卉摆设，都是在与整体卖场氛围协调的基础上，从有利于销售的角度精心设计布置的。在销售现场布置上，我们真是煞费苦心，力求借助现场展示打消顾客对开发商信誉、实力的疑虑。我们把展示区分为期房展示区和现房展示区，期房展示即正在兴建的贸易广场的效果图片，而现房展示区我们则巧妙的借用了开发商成功开发的另外一个贸易广场:赣南贸易广场。
对赣南贸易广场项目进行全方位立体式的宣传，利用楼书、VCD碟片（包括赣南贸易广场经营业户的访谈），以真实的案例打动投资业户，同时也向这些投资业户宣扬了一种信心，即平顶山贸易广场一定能形成旺市。此外，在销售现场，我们还采用了终端电视广告的形式，将所有有关平顶山贸易广场的电视报道、新闻评说以及省市领导参观考察贸易广场的讲话录相进行编辑处理，制作成盘，轮番在销售现场进行播放，并且来访客户可免费拿取，以此促使部分犹豫的买家迅速跟进，下定购买决心。
在现场的包装方面，根据投资买家到贸易广场的行车路线，我们在沿街设置了灯箱广告、工地500米围墙广告、售楼部楼体广告、竖幅、横幅等，其目的是使买家在未进入销售现场之前就产生好奇、兴奋的心情，主动想去了解销售讯息，这一包装对于促使其尽快成交极为重要。
五、招商先行，欲“擒”故“纵”
尽管在现场的包装方面我们已经做了足够的工作，但是怎样让我们的买家真正感觉到市场的经营前景和发展空间呢？商铺营销毕竟不同于一般的商品住宅销售，它涉及市场招商及经营管理等多方面的问题。从买家角度来考虑，其主要关注点也正是其所担心的市场经营前景问题，“市场到底能不能建起来？市场到底能不能火旺？”。基于以上心态，我们提出了招商先行的策略，即要将商铺售卖出去，先把市场的商户招进来，尤其是一些经营大户、品牌商家的进驻。这样，先做出市场的经营旺势，人们购买的信心自然倍增。对于招商，我们制定了“请进来走出去”的策略。“请进来”是指我们要先栽起梧桐树，才能把金凤凰引来，即完善招商政策并提供优惠和支持以吸引大户进驻（例如国美电器、华丽灯饰等知名品牌的入驻给那些心存观望想法的客户吃了一颗定心丸）。“走出去”则指我们售楼人员到外面的市场去，将商户引到贸易广场来。
五一，转危为安
至此，万事俱备，只欠工程。对于项目的开盘日期，我方初步定于4月下旬，以充分利用“五一”黄金休闲周的时间，通过活动推广及政策诱惑来促进销售。然而，销售日期马上就要临近，可工程场地还未完成拆迁平整。我方项目专案组人员立即找到志源豪工程部负责人，询问工程进展。这才得知，工程滞后是由于市电业局没有及时将项目地内的高压线迁移，虽经多次协调，但毕竟搬迁“电老虎”是一项大工程，还要考虑工程用电问题。由此推算，工程奠基有可能被推迟到“五一”之后。
人算不如天算，企划部人员立即觉察到事态的严重性。如果“五一”之前搬不动“电老虎”，即使能搬动，也临近五一节，那么到时报纸停刊，全市放七天长假，这样我们前期所造之势很可能因此而付之东流，怎么办？
为此，企划部人员连夜火速召开会议，争取未雨绸缪，早作安排。
“五一之前不能开盘，具体时间不能确定，这是事实。与其坐等失败不如积极争取，利用好这个黄金周。”
“具体怎样借力使力？”讨论会上，策划部人员又进入了一轮讨论中……
“搞电影，搞免费电影，搞五一免费电影黄金周”，时针已指向深夜一点，不知哪位仁兄只一句话让我们犹如缇醐灌顶，清凉一片。
“没错，我们还可以适当设计一些礼品，另外在电影票背面设计上项目的烫金档案，免费赠送，这样不仅能引起轰动，而且还能让大众在感受到开发商实力的同时，有效的传播项目信心。”创意设计部姜部长的发言从来都是精彩十分、创意无限！
说干就干，立即制定宣传、执行及包装影院的计划。三天后，车体、条幅、拱门、报纸、电影票多种媒体已遍布平顶山市的大街小巷，这时已是4月26号。
另外，值得一提的是对于电影票的免费发放。为精确打击目标买家，我们要求派发人员统一服装，身披绶带在平顶山市各效益较好的大型企业门口、煤矿总局办公楼、证券市场、沿街店面、机关事业单位门口进行派发，小部分在市区黄金旺地散发。
活动的结果：“五一”期间电影院门前人山人海，许多过路市民纷纷驻足观望，打听事由，取得了巨大的口碑效应，成为鹰城“五一”期间一道独特而又靓丽的城市风景线，而此次活动的花费与产生的效应相比，简直是微不足道。这一活动的成功举办，再一次验证了我们对区域文化心态的准确把握。
蓄势而发，一战制胜
在接下来近10天的时间内，为有目的地对市场心态进行第三次测试，我们将项目的部分信息通过售楼先生与商户的沟通传播出去，而反馈回来的信息，再一次验证我们核心目标定位于纯粹性的投资买家而并非经营性买家这一策略的正确性。同时，这也意味着我们以投资性买家为核心而设定的促销组合，特别是销售政策的制定是完全正确的。
“五一”过后，各项工作都按照事先的计划在一步一步迈进。工程问题也在多方通力合作下，终于得以解决：五月中旬奠基。在接到这一消息后，企划部成员立即召开会议，将奠基的时间定于5月19日（星期天），开盘销售日期定于5月22日（星期三）。
鉴于前期项目策略中市场目标确定的“大盘子大手笔大气魄”的操作思路，企划部人员决定在这一思路的指导下采取系列活动推广的加值策略，即利用工程奠基这一具有转折意义的事件，巧妙的借势造势，作大声势，而达到活动的策略目标。
5月19日，奠基日（具体活动由于笔墨的原因，在这里不再赘述，只想把当时流传的一些话语记录下来就可见一斑。）
“今天上午，你没看见吗？在贸易广场那里人啊有好几万，人山人海的，交通都阻断啦……”
“北京来的，省里市里来的各大班子头头，光主席台上就有一百多人……”
“完了（注：指奠基活动的结束）以后，我估计将近100名省里的市里的，听说还有中央来的记者，好大一帮，在神马大酒店二楼的大会议室搞大型新闻会，品牌说明会，听说国美电器的老总，华丽灯饰的老总，温州商会的副会长，还有全国各大商户都给招来了……看来这次是要动真格的啦！”
“还有今天晚上你没免费票，没去看，整个体育馆那个人呀，多得像炸了锅一样，光警察估计就有上百人，李佳明主持的，光头李进、韩磊、杭天琪、刘锡明、魏金栋、美少女组合……十来位名演员轮番演唱，平顶山以前从来没有搞过这么盛大的晚会！”
……
平顶山市大街小巷，街头巷尾六十余万市民一起在高声谈论着。电视里、广播里、报纸上几百家祝贺单位，跨街横幅、公交车车体广告，都在向人们传递诉说着一个大型商业新中心的兴起，一个旺市的初现……
第二天5月20日，星期一。
《好机会再等三天》一则广告：悬念，悬念！又是悬念！再来，一连三天，《好机会再等两天》、《好机会再等一天》。
5月22日，星期三，开盘日
《恭请财神》，一个竖半版！
喜讯，喜讯，又是喜讯！
财神，财神，恭请财神！
100多平方米的销售现场人声鼎沸。前期蓄势中登记的几百名客户蜂拥而至。11平方米的大型沙盘玻璃被挤碎。销售人员相互之间不得不大声传递着售卖信息，以避免重复售卖，财务部门从办公室挪到销售大厅里，在现场紧张而又忙碌的点钞收钱，恭喜之声不断从众人口中传出。
至此，平贸广场之战告一段落。由于战略的正确指导、细节的准确把握与协调，结果是不言而喻的。当我们项目人员站在销售现场的销控表前看着每日不断上升的飘红战旗，执手相望、击掌欢呼时，其实又一场营销地面推进战已徐徐拉开了序幕。执行与推进，更是十分艰苦的，这也是我公司与众不同之处，我们将永远与客户站在一起，接受市场的洗礼。
在超越了月光宝盒之后，是超越平凡的又一场战役，此案将不再继续书写，待贸易广场以一颗新启的明星大市场屹立在世人眼前时，我们再狂歌一首。因为我们的又一批战友今天又战斗在平贸广场的第一线。
【项目效果】
从文章结构的角度上来说，这一章节是必须的，但我们却往往不愿多费笔墨，因为我们坚信，最后的效果都来源于过程中每一细节的控制，而且作为最后企划人来说，成功是本份，不成功就是耻辱。为达到文章的整体性，我们这里只说平贸广场一战，对于甲方来说获得了超出想象的利益，取得了绝对的市场声望（希望能与甲方共同筹建大市场的单位络绎不绝），锻炼了一支能打敢拼、战无不胜的营销队伍。
【总结】
其实对一个成功项目来说，支持它的要素还有很多很多，那是无法用言语与笔墨能够描述的，例如过程的人性化控制，试水模型的建立等等。我们坚信，理论是空洞的，事实是检验真理的惟一标准。
另一方面，这里我们不得不说一些题外话，项目的运作是有不可复制性的，我们拒绝一切炒冷饭的做法。
最后，节选两条我公司的“最后地产十二条军规”中的两条，与各位同仁共勉：
第一条：策划过程中，永远将自己置于“焦虑”的境界中。对房产策划项目而言，我们和发展商是行走在“刀刃”上的一群人，“生存？还是死亡？”是房地产界永恒的哈姆雷特之迷！
第四条：一个好的方案，是将所有的人和资源全部调动起来，并形成“1＋1＞2”的全程整合策划效果。如果您还认为，一个“好点子”就可以“救苍生于水火之中”，那么，您最好从此混迹江湖，卖狗皮膏药去吧。
其实在项目的整体成功运作过程中，我们只是沧海之一粟，我们深知缺少了各方面的支持，我们将永远也品味不到这种成功的喜悦。
在此，我们以最深的敬意，感谢北京志源豪投资管理有限公司给予我们这样一次机会，感谢北京志源豪投资管理有限公司董事长袁志标及他的所有同仁对我们工作的支持与帮助，应该说他们才是最伟大的英雄。
感谢今天还战斗在平贸广场一线的我们的战友们！
案例点评
