房屋销售精选(九篇)

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第1篇：房屋销售范文

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乙方：（盖章）

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根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：

第一条　项目建设依据

1、出卖人以_________________方式取得座落于_________________地块的国有土地使用权。

2、该地块【国有土地使用证号】【城镇建设用地批准书号】为：_________________，土地使用权面积为：_________________，买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所在土地用途为：_________，土地使用年限自_________年_____月_____日至_________年_____月_____日止。

3、出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房【地名核准名称】【暂定名】为：_________，建设工程规划许可证号为：_________，建筑工程施工许可证号为：_________，建设工程施工合同约定的开工日期为：_________，建设工程施工合同约定的竣工日期为：_________.

第二条　商品房情况

该商品房销售许可证号：____________________________________。

商品房座落：_________区_________县_________路/道/街。

设计用途_________；建筑结构_________；建筑层数为_________层。

建筑面积_________平方米，其中：套内建筑面积_________平方米，公共部位分摊建筑面积_________平方米。

第三条　计价方式与价款

出卖人与买受人约定按下述第_________种方式计算该商品房价款：

1、按建筑面积计算，该商品房单位为（_________币）每平方米_________元，总金额（_________币）_________元。

2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（_________币）每平方米_________元，总金额（_________币）_________元整。

3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（_________币）_________元整。

第四条　付款方式及期限

买受人采取分期付款方式：

（1）第一次付款自签约日起_________日内付全部价款的_________%；_________币_________元。（小写：_________元）

（2）第二次付款自签约日起_________日内付全部价款的_________%；_________币_________元。（小写：_________元）

（3）其余部分在移交房屋前一天付清_________%；_________币_________元。（小写：_________元）

3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的_________%，其余价款可以向_________银行或住房公积金管理机构借款支付。

第五条　房产交付

1、房产实物状况、权利状况，符合有关规定和双方约定的，_________方可交付；不符合有关规定和双方约定的，不得交付。

2、出卖人须于_________前，将该房产及相关证明交付买受人。如遇不可抗力，双方约定处理方式：___________________________。

3、上述相关证明包括：____________________________________。

第六条　产权转移登记及其他相关设施登记

1、协议订立后，买卖双方应在30日内，到房屋所有权登记机关办理房屋所有权转移登记手续。

2、按照有关规定，其他相关设施应办理登记的，应在规定期限内办理。

3、如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记造成损失的，应依法承担违约责任。

第七条　出卖人逾期交付商品房的处理

除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同约定日期交付商品房，逾期在_________日内的，买受人有权向出卖人追究已付款利息，利息自合同约定出卖人应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，买受人有权按照下述的第_________种约定，追究出卖人违约责任：

1、合同继续履行。出卖人应支付买受人已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，出卖人还应每日按商品房价款的_________‰向买受人支付违约金。

2、解除合同。出卖人应退还买受人已付款、支付已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至出卖人退还买受人已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，出卖人还应每日按商品房价款的_________‰向买受人支付违约金。买受人的实际损失超过出卖人支付的违约金时，出卖人还应承担赔偿责任。

第八条　买受人逾期付款的处理

买受人如未按本合同约定的日期付款，逾期在 _________日内的，出卖人有权追究买受人逾期付款及其利息，利息自合同约定买受人应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，出卖人有权按照下述的第_________种约定，追究买受人违约责任：

1、合同继续履行。买受人应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定买受人应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，买受人还应每日按商品房价款的_________‰向出卖人支付违约金。

2、解除合同。买受人应每日按商品房价款的_________‰向出卖人支付违约金。

第九条　面积确认及面积差异处理。

（一）根据当事人选择的计价方式，本条规定以_________（建筑面积/套内建筑面积）（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。

（二）当事人选择按套计价的，不适用本条约定。

（三）合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

（四）商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第_________种方式进行处理：

1、双方自行约定：______________________________________________________。

2、双方同意按以下原则处理：

（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；

（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

（五）买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按_________利率付给利息。

（六）买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

面积误差比=（产权登记面积－合同约定面积）/合同约定面积×100%

（七）因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。

第十条　出卖人关于房屋产权状况的承诺

出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。若出售的商品房设有他项权利的，出卖人应当在出售前征得他项权人的书面同意，并以书面形式公示和明确告知买受人。

第十一条　出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任

出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第_________种方式处理：出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。

第十二条　出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺

本项目物业管理用房为_________㎡，位于_________幢_________单元_________房号_________，轴线范围_________.

出卖人承诺与该商品房直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：

1、于_________年_____月____日前通水；

2、于_________年_____月____日前通电；

3、于_________年_____月____日前通气；

如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：

1、______________________________________________________

2、______________________________________________________

第十三条　风险责任的转移

该商品房的风险责任自交付之日起由出卖人转移给买受人。如买受人未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，出卖人应当发出书面催告书一次。买受人未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由买受人承担。

第十四条　保修责任

自买受人实际接收该商品房之日起，出卖人对该商品房的下列部位和设施承担建筑施工质量保修责任，保修期内的保修费用由出卖人承担：

1、墙面，保修_________月；

2、地面，保修_________月；

3、顶棚，保修_________月；

4、门窗，保修_________月；

5、上水，保修_________月；

6、下水，保修_________月；

7、暖气，保修_________月；

8、煤气，保修_________月；

9、电路，保修_________月；

保修期内，因不可抗力的因素，或其他非出卖人原因造成的损坏，出卖人无须承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。

第十五条　质量争议的处理

买受人对该商品房提出有重大质量问题，买卖双方产生争议时，以_________出具的书面工程质量评定意见作出处理争议的依据。

第十六条　双方可以就下列事项约定

1、该商品房所在楼宇的屋面使用权。

2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权。

第十七条　房屋的用途

1、买受人的房屋仅作_________使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。

2、出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。

第十八条　物业管理

该商品房移交后，买受人承诺遵守小区（楼宇）管理委员会选聘的物业管理公司制定的物业管理规定；在小区（楼宇）管理委员会未选定物业管理机构之前，出卖人指定_________公司负责物业管理，买受人遵守负责物业管理的公司制定的物业管理规定。

第十九条　声明及保证

出卖人声明及保证：

1、出卖人有权签署并有能力履行本合同。

2、出卖人签署和履行本合同所需的一切手续（_________）均已办妥并合法有效。

3、在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对出卖人履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

4、出卖人为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是出卖人法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。

买受人声明及保证：

1、买受人有权签署并有能力履行本合同。

2、买受人签署和履行本合同所需的一切手续（_________）均已办妥并合法有效。

3、在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对买受人履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

4、买受人为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是买受人法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。

第二十条　保密

买卖双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料（包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。

第二十一条　通知

1、根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________（书信、传真、电报、当面送交等）方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。

2、各方通讯地址如下：

甲方：___________________________________；

乙方：___________________________________。

3、一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方；否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。

第二十二条　合同的变更

本合同履行期间，发生特殊情况时，买卖任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内（书面通知发出 _________天内）签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。

第二十三条　合同的转让

除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。

第二十四条　争议的处理

1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。

2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：

（1）提交_________仲裁委员会仲裁；

（2）依法向人民法院起诉。

第二十五条　不可抗力

1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。

2、声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________ 日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。

3、不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

4、本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争（不论曾否宣战）动乱、罢工，政府行为或法律规定等。

第二十六条　合同的解释

本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。

第二十七条　补充与附件

本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，买卖双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

第二十八条　合同的效力

1、本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。

2、本协议一式_________份，出卖人、买受人各_________份，具有同等法律效力。

3、本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

第2篇：房屋销售范文

【关键词】宏观政策调控；商品住宅房；需求分析

随着改革开放的不断深入和市场经济的日趋成熟，城市规模化不断扩大，房地产行业已经成为国民经济的重要组成部分。自1998年停止福利分房以后，通过房地产市场购买商品房成为居民获取住房的主要手段，房地产市场日趋活跃。但是，放任房地产市场完全随市场变动会导致房地产市场混乱，政府必须对房地产市场加以宏观调控。在政府宏观调控下，房地产的消费行为逐渐理性起来。

一、近年房地产宏观调控政策

房地产住宅的市场化建设是我国市场经济的主要组成部分。政府一直在对房地产市场进行宏观调控。房地产市场发展初期（1995-2002年），政府宏观调控的重心是支持房地产行业的可持续健康发展。到2003年，随着中国经济的迅猛发展，房地产市场也越来越活跃，房价快速上升，政府开始将政策矛头转向稳定房价，控制房价过快增长。

随着改革开放的进程，贫富差距越来越大。到了2006年，政府调控措施主要为了解决中低收入居民的住房问题，强调了对住房结构的调控，2006年到2007年期间政府的调控政策旨在进行结构调整。

2008年，美国次贷危机席卷全球，中国正处于国际金融市场对外开放和国际化加快时期，次贷危机难免对我国产生波及，中国经济的“三驾马车”之一出口严重受到打击，政府转而将矛头转向内需，通过对房地产市场的货币财政政策的双宽松政策来扩大内需对GDP的贡献，导致大量贷款涌入房地产市场。宽松的政策导致2009年房价飞速上涨，并且迅速从大中城市向二、三线城市蔓延。房价过高问题成为中国政治经济生活的热门话题。

2008年房地产金融政策经历了两重天，2月份，央行上海总部联手上海房地产有关部门出台政策，打击房地产投机行为。随着次贷危机的波及，到了9月，央行六年来首次降息，并且在后面的100天里五次降息。2008年房地产金融政策从抑制房价到刺激内需保持增长。

2009年到2010年，政策目标主要是抑制房价过快上涨。相关政策有：非改善型二套房贷首付至少四成；无偿赠与房屋征收20%个人所得税；保险资金不得开发地产和炒楼；住房转让营业税征免由2年恢复到5年等。从财政政策和货币政策调控房地产市场。

2010年-至今，政府进一步严格控制房价，推进保障性住房建设。扩大廉租住房政策受益范围，搞好经济适用住房申请供应，积极发挥住房公积金保障作用，严格执行住房限售政策。2011年1月，颁布“新国八条”政策，再次提高“家庭二套房贷”首付款比至60%，从严制定和执行住房限购措施，促使房价合理回归。

二、商品住宅房的需求模型

上海房地产市场经过十多年的发展，房地产增加值占上海国民生产总值的比重不断扩大。上海房价经历快速上升阶段，目前，政府颁布政策严格控制房价。本文运用回归分析方法，探讨2004-2012年上海商品住宅房的需求模型

人们购买住宅考虑的因素很多，轨道交通设施是否便利，社区基础设施配备，环境状况，人均居住面积，可支配收入，银行利率，都会影响居民的购买意愿。需求量是指，消费者在不同的价格下所希望并且能够购买的数量。此处，商品住宅房的需求量用住宅房的销售面积来表示。商品价格是影响同种商品需求量的最主要因素。本文侧重研究商品住宅房平均价对上海商品住宅房的需求量的影响。

把商品住宅房需求量作为被解释变量Y，住宅房平均销售价格作为解释变量X，建立对数线性回归模型：

LnY=+LnX+

其中：（，）（i=1，2，3，…，n）为第i 次观察样本，为回归参数，为随机误差项。

选取2004-2012年的商品住宅房平均销售价格和商品住宅房销售面积数据，如表1所示。

其中，X的单位为元/平方米，Y的单位为万平方米。

用Eview软件对模型进行参数估计，得到下面的回归分析结果：

LnY=14.106—0.6945LnX

（6.298） （-2.844）

=0.536 F=8.87 DW=2.93

从回归估计的结果看，在5%显著水平下，统计检验显示自变量X通过了t检验，自变量商品住宅房平均销售价格X是显著的。对于方程的显著性，F统计量的概率约为2.5%，小于5%，说明模型的线性关系在95%的置信水平下显著成立。=0.536没有很接近1，这表示自变量商品住宅房平均销售价格对商品住宅房销售面积有53.6%的影响程度。住房销售量收许多因素的影响，销售价格能够对销售量有53.6%的解释程度，说明房价仍然是影响住房销售量的关键因素。

上面的回归分析说明，房价是影响住房需求量的主要因素。因此，政府通过宏观货币财政政策来调控房价可以引导房地产市场逐渐健康有序地运行。

三、结论

纵观2004年到今天政府调控房地产市场的宏观政策，政策目标从控制房价过快增长过渡到结构调整时期，再在2008年转向刺激内需保增长，然后从2009年开始抑制房价过快上涨，严格控制房价。政府政策目标最终都是为了调控房价。商品住宅房市场中，从2005年开始，商品住宅房平均销售价格同比上年增长比率见表2：

可以看出，政府不同的宏观调控政策下，房价的变化不同，达到政府宏观调控政策的调控目的。2005年和2006年房价稳步增长，2008年下半年政府为抵制全球金融危机的影响，刺激内需导致2009年房价飞速增长近一半，2009年颁布抑制房价过快增长的政策，房价增长速度有所下降。

实际说明，政府通过宏观政策调控房地产市场是有效的，政府部门将继续对房地产市场进行宏观调控，促使房地产市场的健康发展。

参考文献：

[1]李子奈，潘文卿.计量经济学[M].高等教育出版社，2005.

第3篇：房屋销售范文

    合同签订后,文某将购房总价款127922元一次性全额支付给X开发公司。但X开发公司一直未能将某家园6幢1单元501号房屋交付文某。2006年3月,X开发公司称至今因房屋销售许可证不能办理下来,请求解除合同。双方遂产生纠纷,文某于2006年12月份以X开发公司曾声称“五证”俱全、因而存在欺诈为由诉至人民法院,要求判令X开发公司支付2004年2月29日至2005年3月贷款利息损失6396.10元,赔偿房屋差价损失47795.16元,双倍返还已付房款255844元。

    庭审中,X开发公司向法院提起反诉:签订合同前,我公司已明确告知文某,我公司所售房屋在销售时暂??有销售许可证,文某对此并无异议,仍然与我公司签订了合同。现因所售房屋的销售许可证到现在尚不能办理下来,为防止双方的损失进一步扩大,故请求确认合同无效。并辩称:我公司不存在欺诈,同意返还当时交款的数额并支付活期利息损失,其他的反诉请求我公司不同意;文某依据2003年最高院审理商品房买卖合同纠纷的司法解释要求双倍返还房款,而某镇某村的某家园是房改房项目开发,不适用上述解释。要求房屋差价损失也未有事实和法律依据。

    针对对方的反诉,文某辩称:X开发公司称其已告知我没有商品房预售许可证,与事实不符,X开发公司在我购房时明确告知我“五证”齐全;X开发公司一直声称该项目为某市大产权,不是房改房项目开发,其网站上也一直这样宣称,因此我才一次性全额支付了房款的;我同意解除商品房买卖合同,但请求法院保护买房人的利益。

    法院查明,X开发公司销售的某家园6号??系某市某区Σ改项目,X开发公司与文某签订合同的名称为“商品房买卖合同”;某家园6号楼具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证,但没办理土地使用权出让手续;该6号楼现在尚未竣工。上述事实,有商品房买卖合同复印件、某区发展计划委员会批复复印件、某区住房改造管理办公室批复复印件、建设工程规划许可证复印件、建筑工程施工许可证复印件各一份以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。

    商品房预售许可证解决的是市场准入问题,是一种政府管理行为,未取得商品房预售许可证并不当然导致合同无效。本案中的合同继续有效,只会对双方当事人的利益产生影响,并不会损害国家利益和社会公共利益。因此,X开发公司请求确认合同无效,本院不予支持。鉴于X开发公司请求确认合同无效,文某则要求双倍返还已付购房款、赔偿损失等,由此可见双方均不愿继续履行2004年2月29日所签合同,文某开庭亦明确要求解除合同,据此本院尊重双方的真实意思,对2004年2月29日的合同予以解除。在合同解除后,X开发公司向文某收取的房价款应返还文某并将相应利息返还;文某以X开发公司存在欺诈行为为由主张双倍返还购房款,因X开发公司确实存在欺诈行为,故参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定,酌情予以支持。X开发公司未能按合同规定交付房屋,且无证据表明存在不可抗力因素,因此X开发公司应依据合同第7条承担违约责任,即支付已付购房款3%的违约金。文某以订立合同当时的房价款和开庭前房价款存在差价为由主张损失赔偿,没有事实和法律依据,本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定,

    一、解除双方于二零零四年二月二十九日签订的房屋买卖合同。

    二、某开发公于本判决生效后十日内返还文某购房款十二万七千九百二十二元,并支付利息(利息按中国人民银行同期贷款利率计算,计算期限为自二零零四年二月二十九日起至二零零五年三月三十日止)。

    三、X开发公司于本判决生效后十日内支付文某违约金及赔偿款五万三千八百三十七元。

第4篇：房屋销售范文

一、面积定义：套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和，各功能空间使用面积等于各功能空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和；所谓功能使用空间包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等（不包括阳台部分）。

二、面积种类：本协议中所指的暂测面积是指在房屋未交付前，根据出卖人提供的图纸测量得出的面积。本协议所指的实测面积是指在房屋工程竣工后，由相关测量机构根据有关规定，对实际存在的房屋进行测量后得出的面积数据。

三、面积约定：出卖人和买受人根据双方签订的编号为的《商品房买卖合同》第二十条的规定，买受人所购房屋套内使用面积为平方米，暂测套内使用面积结果以出卖人提供的平面图纸为测量依据。

面积误差率=|暂测套内使用面积-实测套内使用面积|÷暂测套内使用面积×100%

四、误差处理一：买受人所购房屋套内使用面积经过实际测量后，若实测套内使用面积与暂测套内使用面积出现误差时，当实测套内使用面积大于暂测套内使用面积时，买受人无须支付多余价款。

五、误差处理二：如果实测套内使用面积小于暂测套内使用面积，且面积误差率绝对值在3%（含3%）以内的，则出卖人应当在向买受人出具该商品房的实测面积数据后30日内，向买受人退还房屋差价款，

房屋差价款=[（暂测套内使用面积-实测套内使用面积）÷暂测套内使用面积]100%×房屋总价款。

六、误差处理三：如果实测套内使用面积小于暂测套内使用面积，面积误差率绝对值超过3%的，则买受人在出卖人向买受人出具该商品房的实测套内使用面积报告后30日内有权退房。如买受人在该期限内未书面提出退房要求，视为买受人接受该房屋的实测套内使用面积；在向买受人出具该商品房的实测面积报告后30日内，对面积误差率超过3%以上的部分，向买受人双倍退还该部分的房屋差价款；面积误差率绝对值在3%以内的部分仍然根据前条（误差处理二）的规定退还买受人。

七、面积数值：《商品房买卖合同》第三条中所述房屋建筑面积、套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积及本协议中所述套内使用面积均为暂测面积；其中该套房屋的实测建筑面积，仍作为出卖人或其他相关机构（如物业公司、房屋权属登记机构）办理权属登记、缴纳税费和物业管理等费用的结算依据。

八、测量机构：对面积数据进行测量时，聘请的测量机构应当具有政府相关部门许可的商品房测量资质。

九、面积实例：为有利于本协议的理解与适用，现举例说明如下：

1、暂测套内使用面积：有一正方形居室，共计售价100万元人民币。四面墙长度相等，站在室内以两墙交接点为起点和终点，测量任意一起点与终点之间的距离均为10米，则内墙周长4×10=40米，墙厚30厘米，门宽100厘米，因此套内使用面积暂测数据为10×10=100平方米。

2、实测面积增加：若房屋竣工后实测套内使用面积大于100平方米，则买受人仅支付100万元即可，无须另行结算。

3、实测面积减少一：当实测套内使用面积小于100平方米但大于97平方米（包括97平方米），例如实测面积为98平方米，则出卖人向买受人退还该小于部分的房屋差价款，

差价款的具体数额[（100-98）/100]×100%×100万=2万元。

4、实测面积减少二：当实测套内使用面积小于97平方米时，例如是95平方米，则买受人可以选择解除或者不解除《商品房买卖合同》；当不解除《商品房买卖合同》情况下，由出卖人向买受人支付面积差价款，

差价款数额为[（97-95）/100]×100%×100万×2+[（100-97）/100]×100%×100万=4万元+3万元=7万元。

第5篇：房屋销售范文

地址：*市XX路XX号XX大厦A座三楼

（乙方）：

地址：

就甲方委托乙方销售XXXX（以下简称：标的项目）项目事宜，双方友好协商达成一致意见。为明确双方的责任、义务，保障各方利益，特签订本合同，供双方共同遵守执行。

一、委托内容

甲方自签订本合同之日在异地销售“标的项目”。

二、委托期限

合同自签订之日起生效，委托期限自200x年12月20日起至200x年12月20日止。

三、销售价格

该项目的销售价格按甲方制定的价格表执行，但甲方有权根据工程进度或销售情况调整价格，如有价格调整，甲方必须及时通知乙方。

四、双方责任与义务

（一）甲方责任及义务

1、负责保证项目的销售合法性。申办有关售楼之法律批文，并为该项目之成交客户依政府部门认可之程序办理买卖手续。

2、提供该项目的宣传资料、户型平面图、装修标准、各户型销售面积、销控表。

3、按时支付乙方的费。

4、负责代办按揭手续。

5、由甲方指定付款账号。

*、甲方负责支付成交客户的差旅费人民币2000元/套，用于充抵房款。

7、在合同有效期内，若甲方在北京与第三方（或者已经与第三方）签定异地销售合同，其合同条款所及与第三方的条件优惠于乙方，且乙方与第三方异地销售区域发生重合时，则乙方自动享有与第三方同等的优惠条款。

（二）乙方责任及义务

1、履行“标的项目”异地商的职责、开展销售、组团业务。负责购房团的接洽和协调安排。

2、为“标的项目”在异地的推广进行营销策划、广告包装设计。

3、负责组团赴*实地看房，协助甲方在售楼现场收房款，配合甲方收齐客户的银行按揭资料。

4、乙方承担异地的宣传广告推广及营销人员费用。

5、协助收集按揭资料。

五、费的提取及支付方式

1、甲方同意以乙方组织销售房屋款额的x%作为费向乙方支付；乙方客户支付完全部房款（指一次性付清的方式）或交清首付款并提供完整的按揭资料（指按揭贷款方式）后，即视为乙方销售成功，经甲乙双方确认，并在乙方提供相应的税务发票后一周内甲方付清相应的费到乙方指定帐户。

2、若客户交付首期房款后因客户原因导致退房，则由乙方退还费给甲方。

六、违约责任

1、甲乙双方任何一方未履行或不完全履行本合同之条款时，所造成的经济损失应由违约方承担。

2、因不可抗力的因素造成经济损失，由甲乙双方各自承担。

七、其它条款

1、如有未尽事宜，双方应持友好合作的态度协商解决，修改条款由甲方共同签订补充合同。补充合同与本合同享有同等法律效力，如协商不能解决，约定双方均有权向标地所在地人民法院。

2、本合同一式两份，双方各执壹份，具有同等法律效力。

甲方：*某某房地产有限公司乙方：

（盖章）（盖章）

第6篇：房屋销售范文

目前，我国会计信息失真现象非常严重，粉饰企业财务报表，人为操纵利润的案例比比皆是。在市场经济条件下，追求利润最大化已成为企业经营的主要目标之一。销售收入是企业经营业绩最重要表现形式之一，是利润的来源。因此，获取销售收入是企业日常经营活动中最主要的目标之一，通过收入补偿为此而发生的支出，以获得一定的利润。由于企业销售收入确认非常复杂，它直接关系到企业经营业绩和财务状况，企业为了达到隐瞒收入、转移利润或虚增收入以粉饰财务报表等目的，常在销售收入会计处理上采用各种舞弊手段。在财务报表的舞弊中销售收入占有很大的比例，不仅直接影响收入和税金，还影响到资产和利润等项目，其危害很大。

一、销售收入舞弊的动机

（一）中小企业为了达到逃避销售税金、所得税的目的而隐匿收入或少计收入转移利润，谋求局部利益最大化

销售税金的产生是以销售收入的产生为前提的，没有销售就谈不上销售税金，所得税是以利润为基础的，若企业亏损也就没所得税一说。所以企业为了逃税、漏税而不择手段的少计收入转移利润。

（二）现有的考核及薪酬设计制度不完善，利益的驱动使管理层蓄意提高收入

在现行考核机制中，只要是可以和绩效挂钩的，大多片面以销售佣金与收入直接挂钩、经理人薪酬与财务指标直接相关，奖金以股票方式支付等。这样的激励机制促使管理阶层为了物质报酬而高估收入。

（三）企业为了获取银行信用达到贷款的指标标准而虚增收入和利润

金融单位发放贷款必然会从控制风险的角度出发，考核一些主要财务指标，以确保贷款的安全性，而不愿向效益不好，资信状况差的企业提供贷款。企业为了达到银行规定的指标就会粉饰财务报表，为获取金融机构的信贷资金而蓄意提高收入、虚增利润。

（四）为了达到上市、配股、摘掉ST帽子的目的，虚增收入和利润

公司初次上市必须有三年盈利；配股时要求净资产利润率达到6%；若连续亏损就会ST、PT甚至退市。所以企业为了达到上述目的，就会虚增收入和利润。

二、销售收入舞弊的常用手段

销售收入舞弊不外乎两种情况：一种是为了达到偷税、漏税，获取最大收益的目的而减少收入；另一种就是为了粉饰财务报表，达到特定目的，比如向银行贷款、具备上市、配股、增发新股条件及操纵股票价格而尽量虚增收入调高利润。

（一）少计收入达到逃税漏税转移利润目的舞弊手段

1.企业将商品已发出并已收到货款后，按照规定应确认收入。但企业在购货方尚未索取发票的情况下，将发票联单独存放，把收到的货款作为“应付账款”挂在往来账上，从而减少当期税金和利润。

2.当某项商品供不应求时，供货方会要求购货方先预付货款，当供货方发出商品后应及时确认收入，但企业为了偷逃税金、转移利润，就会不确认收入冲减“预收账款”而是按商品成本记入“分期收款发出商品”。

3.企业采取托收承付方式结算货款时，应在商品已发出，托收手续办妥时确认收入，但企业为了调整利税，故意拖延办理托收手续而推迟确认收入。

4.企业为了搞促销活动，采取“以旧换新”销售方式，按照规定回收产品应作购进处理，销售的商品按新货物的同期销售价格确定销售收入，不得扣减收购旧货物的收购价格。但企业为了减少税金及利润，采取以差价入账，调整收入和利润。

5.企业在市场不太景气时，会采取赊销方式销售。为了尽快回笼资金，会采取现金折扣方式即购货方在不同期限内付款可享受不同比例的折扣，折扣部分应记入当期财务费用，销售收入按全额确认。但企业经常为了减少收入而按二者的差额入账。

6.企业在建工程领用自制产品，按规定应视同销售处理，但企业在具体账务处理时直接按其生产成本冲减库存商品，不仅减少了销售收入和税金，还同时降低了在建工程成本。

7.企业将自产的产品用于集体福利或个人消费、分配给股东或投资者、用于捐赠他人都应视同销售。但企业为了少纳税、转移利润不做销售处理，而是直接冲减产品成本。

8.企业利用错误的会计分录转移收入，将正常的销售收入转入营业外收入，不仅偷逃税金还增加了利润。

（二）为了达到粉饰财务报表目的常用的销售收入舞弊手段

1.与关系单位对开增值税专用发票，虚拟购销业务，虚增收入及资产，引起增值税销项税与增值税进项税对等，即不增加税负，又增加了收入。

2.虚开产品销售发票，虚增收入，不惜付出真纳税的代价。因为是虚构收入，所以货款是收不回来的，只能将货款挂在“应收账款”中，通过坏账准备的提取等方法处理。

3.伪造购销合同、出口报关单，虚开增值税发票，伪造免税文件和金融票据，虚增收入。形式上核算齐全，实际上根本没有业务发生，从而虚增收入和利润。

4.企业为了虚构销售收入，将产品从此仓库发运至另一仓库或者公开仓库，凭出库单及运输单据作为销售收入入账，而实际上商品只是从此仓库移入另一仓库，销售根本没有发生，从而虚构收入虚增利润。

5.有些企业为了虚增收入，在风险和报酬尚未全部转移给客户之前确认销售收入。比如：有些大型设备需要安装和检验，在未安装和检验完毕前不应确认收入。但企业为了增加收入就会提前确认收入。

6.有些企业在产品销售后，会签订一些补充协议，协议中规定了由于特定原因买方可以退款的条款。在这种情况下，企业尽管已经售出商品，货款也已收到，但还不能确认是否会退货，所以不能确认销售收入，当退货期期满时才可以确认收入。但企业为了提前确认收入就会按原销售合同条款而不顾及补充协议的规定。

7.企业有时采用代销方式销售货物，当受托单位将货物提走时，货物所有权上的风险和报酬并未转移给受托人，所以在交付货物时不能确认收入，只有当受托方将货物售出后并收到受托方的代销清单时按实际售价确认收入。而企业为了操纵销售收入就会在末收到代销清单时提前确认了收入。

8.企业售出的商品已经确认收入，因质量或品种不符合要求等到原因发生退回时不论销售的是当年的还是以前年度的都应冲减退回当月的销售收入。但企业为了不减少收入，对退回的商品不入账，形成账外商品。

9.企业采用售后回购方式销售商品时，即在销售商品的同时，销售方同意日后重新购回这批商品。企业在销售时若附有回购协议的情况下，不应当确认收入，应将发出商品的实际成本与销售价格及相关税费之间的差额，记入“待转库存商品差价”中。而企业为了多计收入便会不顾协议的规定或将协议单放。

10.企业有时会利用关联企业之间的交易来调整收入，在确定交易价格上显失公允，或在确认收入时手续不全而虚增收入和利润。

三、如何判别销售收入是否舞弊

在企业虚假的销售收入中，分析性复核的应用能显示出非正常的销售变化，从与销售有关的一些比率的异常变动来判断企业是否存在舞弊行为。

（一）销售收入与应收账款增长幅度的比较

一般来说，销售收入的增长能同时带来应收账款增长，并且二者按企业以往的数据测算有一大概比例，如果报表中显示当年销售收入与往年比较，增长幅度明显低于应收账款年初与年末的增长幅度，那么企业就可能存在虚拟销售业务的嫌疑。

（二）销售收入与存货的关系

一般来说，企业经营规模不断扩大，销售收入不断增长，所需的原材料等存货应随之不断增长，若报表中显示收入在持续增长而存货却在下降，则预示着企业有可能虚拟收入。

（三）存货与应付账款余额比较

一般来说，存货增加相应的应付账款会成比例的有所增长，如果存货末见增长，而应付账款的余额畸高，这时就应怀疑是否存在挂账不入减少收入的问题。

（四）销售收入与销售税金之间比例关系

销售税金依附于销售收入，如果销售收入大幅上升，而销售税金的增幅却很小，二者之间的比例明显降低，这时就应怀疑企业是否存在对开增值税发票的嫌疑。

（五）销售收入与经营活动产生的现金流量呈反向变化

按常规，销售收入大量增长，经营活动所产生的现金流量会大幅增长，如果收入在增长，而现金流却在下降，那么企业收入的真实性应值得怀疑。

四、如何防范销售收入舞弊

（一）提高中小企业管理者的素质，建立健全其财务核算

在有些中小企业管理者中有“盈利高于一切”的思想，只要能偷逃税金、隐匿利润就会不择手段。所以须使他们不仅关注利税也要考虑企业的社会责任，纳税不仅是自己的责任和义务，更是一份荣耀。有关管理部门应督促企业建立健全财务核算，配备具有较高业务素质的会计人员，或让具有记账资格的中介单位为其服务，组织审计机构监督检查，尽量减少其舞弊的可能性。

（二）完善企业产权制度使财产所有权分散为多元的所有者的产权结构

我国上市企业中存在一股独大的缺陷，国有股实际上属于缺位现象，使企业内部存在较大的控制权，产权代表不能真正代表国家的利益。所以应该设立一个纯经济又行政性的国有资产管理机构，解决上市公司国有股股东实际缺位的问题。该机构不直接参与经营，而是作用于股东，依靠投资所获得的法律认可的股权对公司享有收益权，通过行使股东权利对财务报告实施监督。

（三）提高投资者的素质

在我国资本市场中个人投资所占资金比例不大，但人数众多，他们大都缺乏成熟的证券分析和财务分析判断能力，对于提供的会计信息很难甄别其真伪而加以认可，致使造假的上市公司的股票被追捧，获得不菲收益，从而鼓励了虚假会计信息的提供者。西方资本市场发达国家的实践经验表明，当机构投资者成为市场主力时，才能形成有效的上市公司财务信息需求主体，机构投资者的人员素质相对较高，对财务报表信息的解读反馈能力都很强，通过一些技术指标的分析等手段能够发现财务报表信息中的一些舞弊行为。

（四）完善管理层业绩评价和薪酬制度设计

很多公司的业绩评估和激励机制仅仅以短期财务指标，如年度销售收入的增长比例和净利润数额为考核指标，并以此为升职和报酬的主要依据。这样就会助长管理层人员的道德风险，使其为了利益驱动去冒险，使用各种手段虚增收入，以此加大利润，提升股票价格。企业应当改善管理层业绩评估和薪酬制度，将长短期指标结合起来，不只考虑财务指标，而更多考虑企业的可持续性发展和社会效益等方面，降低舞弊的诱惑力。

（五）加强外部监管体系

各级财政部门和审计部门作为会计信息监督的主导力量和指导机构，加强对信息运行的制约和监督，树立预防为主的思想，以控制信息系统违规行为的发生；作为中介机构的会计师师务所要进一步完善注册会计师行业的法律规范，以真正保持其审计业务的独立性、客观性和公允性，充分发挥注册会计师的作用，以弥补国家信息监控上人力物力的不足；发挥内审机构充分了解情况、易于取得资料和便于监督的特点。

第7篇：房屋销售范文

关键词：探测器光室解体清洗

中图分类号： TG155.4+1文献标识码： A

Abstract：Along with the large-scale urban construction, business office, accommodation, hotels, shopping malls and other places are equipped with fire alarm detector, to ensure that people's lives and property safety, the state promulgated for this purpose the "Fire Law", also formulated the "automatic fire alarm system construction acceptance specifications fan" (GB50166-92), clear legal responsibility personnel, stressed the need for regular cleaning detector cycle and cleaning. The reason this paper talk detector contaminated and polluted performance. At the same time, the method of cleaning cycle, the detector. Has good practicability and reference.

Keywords: detectorlight roomdisassembly and washing

建筑消防系统日常运行中，在计算机程序控制下，中心控制单元定期对各个探测器进行巡检，一旦某个区域有异常现象，就会启动报警装置进行报警，引起值守人员的注意。如果探测器本身受到污染，造成它有稍微的“不适、疏忽”就会给整个系统和建筑物及其内置物品带来无法想象的恶果。《火灾自动报警系统施工验收规范》(GB50166-92)明确规定了对探测器进行“体检”的周期和“治疗”的标准（具体可参考规范详细内容）。在这里我结合工作实际，提出了针对受不同污染的探测器选择不同的清洗方式。

火灾探测器是传感器的一种，我们平常使用较多的是烟雾探测器，其它还有光电型探测器、离子探测器等。烟雾探测器使用数量约占全部数量的90%以上。

烟雾探测器不管是离子式还是光电型式都是“机电一体化”产品。烟雾检测室在离子型探测器中称被为“电离室”，在光电型型探测器中被称为“光室”。“电离室”或者“光室”是火灾探测器的心脏，这也是我们对探测器进行清洗的关键所在。

在室的最外面设置了一层有效屏障，材料通常选用中等目数的不锈钢金属网。

离子探测器现在基本不生产了，这里主要就光电型型探测器进行介绍：

光室

图1 光电型型探测器

图1所示是光电型探测器“光室“的工作原理。图中A为发光元件，B为受光元件。

在正常状态下，B无法接收到A发射出的光信号，在烟雾进入到光室后，由于烟粒子的“漫射“作用，使受光元件B接受到A的光信号，生产光电型流，驱动开关电路，同样也实现了烟信号至电信号的转变。

火灾探测器要检知烟雾信息，必须使得检测室和检测环境沟通，所以环境中的各种污染性气体（如化工区域）和积尘（气溶胶，如原料区域）进入检测室是无法避免的，其对烟雾检测室造成的工作条件的损坏是客观的存在，这也正是从技术角度提出定期进行清洗、保养的理论依据，污染和积尘对烟雾检测室造成的影响如下：

1、金属网是防护装置，其有污垢附着后，会堵塞网孔，减少通烟面积，最终失去报警功能；

2、光室起检测烟雾浓度的场所，它受污染后形成结构与光电型元件积尘，造成a发射接受功能丧失，失去报警功能，b在气流作用下，引发误报警；

3、绝缘支架是支撑探测器结构的框架，它易受积尘和腐蚀性气体污染，造成绝缘阻抗大幅度下降，生产漏电流，破坏电路工作点，引发失报或误报。

针对以上存在的问题，我们结合《GB4715-2005点型火灾探测器技术要求及试验方法》等标准要求，在实际探索中我们建立了清洗流程，并结合四种行之有效的清洗方式。分述如下：

一、光电型探测器清洗流程：

二、光电型探测器的解体

使用专用工具，由外及里小心对探测器进行解体，拆下的部件应分别归类放置在专用储物箱内，细心保管，避免误碰误撞，并保持环境的清洁；

三、清洗

清洗方法及其特点：

1、用无水酒精擦拭。操作人员应带防静电橡胶手套，用医用镊子、医用棉花沾无水酒精适量，对探测器外表、内部电子线路板等表面污染物可进行彻底清洗，但不应留下棉花纤维。

2、高压气体冲洗。需要空气压缩机、气枪等工具。气枪出口空气压力为0.1MP左右。

3、清洗槽内超声波纯水清洗。需要超声波清洗槽、风干槽各一个。超声波振荡频率为2.54MHZ左右。但清洗设备投资较大，须有专用场地，还要有制造纯水的设备。要考虑投入产出比，否则入不敷出。

4、以上三种方法组合使用。

以上四种方法清洗后，探测器干燥温度应控制在40±5°C之间，烘干时间为24小时；

将烘干后的探测器部件按解体时的逆序进行组装即可以进行标定，按程序标定合格的产品又可以重新“焕发精神，站岗放哨”。

探测器清洗周期

火灾自动报警系统中火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一遍。

清洗后的探测器需要组装、烘干、湿热试验、测试等一系列程序，方可投入系统使用。

结束语：针对不同的探测器，受到的污染物不同，考虑其结构、工作原理、是否可拆卸等因素，都是我们选择清洗方式应该考虑的问题，要按照规范要求，定周期的进行清洗，如果清洗的好，可以继续发挥探测器的良好性能，减少更新所造成的成本费用增加，保护生命财产的安全。反之，则灵敏度会更差，甚至贻误或错失报警的时机，造成不可预估的后果。所以，合理、科学、定期的清洗探测器绝对有必要。

参考文献：

[1]陈南《智能建筑火灾监控系统设计》清华大学出版社 2001

[2] 国家标准GB4715-2005. 点型火灾探测器技术要求及试验方法。国家技术监督局，2005

[3] 国家标准GB4716-2005. 点型感温火灾探测器技术要求及试验方法。国家技术监督局，2005

[4] ASTMD5127-2007电子学和半导体工业用超纯净水标准。国家技术监督局，2003

第8篇：房屋销售范文

保险业由保险公司和保险中介组成，其中保险公司俗称为“险企”，保险中介主要包括保险公司、保险经纪公司和大量与保险公司签订合同的保险营销员。

近年来，各种名目的第三方理财机构浮出水面，自销或委托他人销售理财产品。由于存在监管盲区，缺乏对于第三方理财产品销售资格的审批制度，致使许多第三方理财机构吸收保险营销员为其销售理财产品。

由于保险营销员与保险公司只是关系，并非劳动合同关系，我国保险法只限制寿险公司营销员只能一家寿险公司的产品，并没有对于保险营销员销售非保险产品的限制性规定。同时，保险营销员并不是保险公司的雇员，保险公司在制度上很难对于其非保险行为进行约束，导致部分保险营销员打着保险公司的旗号违规销售第三方理财产品，成为“帕拉迪”理财骗局的助推者。

为什么第三方理财机构愿意吸引保险营销员代销其理财产品呢？首先，保险营销员拥有相对固定的客户群，而且具有发现和挖掘新客户的内在需求。保险营销员拥有或挖掘的客户大多具有购买第三方理财产品的经济能力。

其次，由于保险产品不仅具有保障功能，还具有一定的理财功能。近年来，我国寿险公司主推各类与理财相关的保险产品，而且相当多的中长期保险产品的储蓄（理财）功能大于保险保障功能。因此，对于保险营销员而言，销售第三方理财产品很容易上手。

再次，由于市场竞争压力，保险营销员的平均收入低于社会平均收入，而且缺乏基本保障，卖保险的时候捎带销售其他金融产品增加收入已成为公开的秘密。

第9篇：房屋销售范文

01、将产品内容熟透于心

优良的销售技巧不是花里胡哨的“招数”，而是基于熟透产品内容的快乐表达。

显然，如果一个销售人员对自己的产品一无所知，或者所知甚少，而单纯凭借所谓的“销售技巧”去面对客户，结果关于产品的内容难以回答出来，或者难以满足客户的需求，那么，纯形式化的“销售技巧”就如同废纸一张，用途甚微。

优良的销售技巧首先是对产品内容，尤其是产品特色、产品卖点、产品功能、产品区别等方面熟透于心，并形成简洁明了的销售说辞，方能很好的引导客户购买，或者对客户的问题“见招拆招”，从而满足客户的真实需求。显然，销售人员将产品内容熟透于心，是实现销售成交的基础。

02、完美释放品牌的精华

显然，客户除了产品质量、特色和卖点外，对品牌也是十分考究的。不幸的是，目前为数众多的经销商所销售的产品，其品牌知名度都不高。鉴于这一现实原因，销售人员不要害怕，因为多数客户并非非奢侈品牌或天天在电视上打广告的品牌才买，而是只要是有特色的，能让其满意的品牌，就会购买。

因此，销售人员应该将其品牌形象、品牌定位、品牌特色、品牌优点哪怕是一个小细节，都好好地表现出来，即完美释放品牌的精华，让客户觉得此品牌值得信赖和选择。那么，销售成交就不是难事了。

03、充分把握客户的心理

产品销售过程是一场心理与心理互相较量的过程。显然，销售人员要想实现优良的销售业绩，就必须充分把握客户的心理，通过察言观色，了解客户的想法、需求、爱好、偏好、目的等内容，从而很好地引导客户对产品的了解和关注，并且合理的“满足”广大客户的真实需求。如此，销售成交就水到渠成了。显然，这一点是需要销售人员通过长期的实战，方能运用自如的。

04、恰到好处进行打招呼

通过以上三个方面的努力，销售人员就要面对客户，进行实战销售操作了。显然，与客户打招呼，就是销售成交所要做的第一项工作。那么，销售人员如何恰到好处地打招呼，从而让客户满意，乐于沟通，而不是反感呢?对于这一点，销售人员可以在客户注视特定的商品时、客户手触商品的时、客户表现出寻找商品的状态时、与客户的视线相遇时、客户与同伴交谈等时候，去面对面近距离的与客户打招呼，以及进行愉快地交流，是会受到客户欢迎的。这一点，销售人员一定要牢记。

05、找准客户的真实需求

销售是一门艺术，需要对客户的消费需求进行精细的绘画和雕刻。因此，销售员要练就火眼金睛，懂得察言观色，做到准确的找准客户的真实需求。显然，只有准确抓住了客户的消费需求，才能满足客户的真实需求，最终实现快乐的成交。那么，销售人员如何找准并抓住客户真实需求呢?

主要方法有三：

一是仔细倾听客户的需求或意见，从而得知其真实购物需求;

二是适时询问客户的需求，这一点需要销售人员与客户沟通比较愉快的时候，可以直接提出，效果也会很好;

三是分析客户的购物动机，例如是因为价钱经济、功能优越、被广告吸引、使用方便、经济实用等因素而购买。这一点，需要销售人员在实战销售过程中，不断试验、研究和总结，才能把握到位，越做越好。

06、声情并茂的产品介绍

销售人员在向客户介绍产品时，要声情并茂地对客户进行产品的介绍。尤其要避免一些不恰当的、错误的说话方式，例如：避免用否定式，善用肯定式。

错：“没有白色的袜子”(否定式);

对：“我们这里只有灰色的袜子”(肯定式)。

显然，当客户想买白色袜子时，如果销售人员直接否定回答，那多数客户就会不加思考的放弃购买。相反，如果销售人员回答只有灰色或其它颜色的袜子，并赞美这袜子也不错，很适合客户的话，那么，客户就会思考是否购买这种颜色的袜子。

事实证明：采用肯定式的回答并加以引导和赞美，产品销售的成交几率是非常高的。由此可见，采用肯定的、赞美的、引导的、声情并茂的产品介绍，将会使客户购买更开心，从而实现销售的成交。

07、要鼓励试用

毫无疑问，当销售人员基本确定了客户的兴趣点及目标商品时，就要根据商品的实际情况，适时鼓励客户试用，增加客户的购买欲。显然，让客户多体验，更容易让客户满意，从而大大地提高销售的成交几率。因此，销售人员要多鼓励客户试用，当然是在产品可以触摸、体验或试用的前提下。

08、学会附加推销增业绩

这一点是易于做到的，因为当客户确定购买某产品时，销售人员可以及时为其介绍某些配件产品，多数客户都会乐于购买的。比如在服装店，如果客户买了裤子，则可以介绍上衣和皮带给客户参考购买。

09、及时果断的实现成交

当客户深入了解、研究或试用了某产品后，销售人员就要及时抓住时机，果断的实现成交。其方法很多，例如二择一法：您看您是选XX还是选XX呢?又如激将法：我们的促销活动今天是最后一天了。再如勇敢提出法：这个需要帮您定下来吗?等等。销售人员一定要懂得察言观色，正确把握客户的需求，及时果断地实现销售的成交。

10、真诚微笑的完美告别