房地产泡沫分析论文精选(九篇)

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第1篇：房地产泡沫分析论文范文

论文关键词：上海，房地产泡沫，检验，估量

 

一、 引言

近年来我国房地产市场的急剧升温引起了社会的广泛关注，房价持续飙升的同时，不同利益集团基于自己的立场也发出了截然相反的声音。住宅市场有没有泡沫及泡沫度到底有多大已成为全社会共同的话题。但是，泡沫理论的研究尚未成熟，具有说服力且得到广泛认可的泡沫检验及估量方法还处于探讨层面。然而，随着上海市房价每天突破性的上涨，房地产市场泡沫检验及测量已成为一个无法回避的话题。政府一揽子调控政策到底是釜底抽薪还是扬汤止沸需要相应的理论支撑与实践检验。因此，全面、客观检验、估量上海市房地产泡沫不仅具有一定的理论价值，还具有明显的实践意义和现实针对性。

二、 泡沫检验

（一）理论分析与制度背景

检验理性泡沫的基本方法根据国际经验主要分为直接检验与间接检验。直接检验的基本思路是主要是利用实际经济数据，直接检验特定形式理性泡沫的显著性，并据此判断是否存在该种形式的理性泡沫。间接检验方法的理论是基于用未来各期基础现金流收益的理性预期贴现值所表示的理论价值作为零假设。若检验结果拒绝零假设，则可以认定存在泡沫。间接检验方法一般包括超常易变性检验（excess volatility）即方差边界检验、设定检验等。

1、直接检验

直接检验的基本思路是明确分析一个具体的泡沫过程，并直接检验泡沫解的有效性。泡沫解的有效参数则可以得出这样的结论：设定的泡沫过程比简单的现值模型或许能够更加具体的解释泡沫资产价格的变动幅度，而泡沫解的无效参数意味着不存在这一设定的泡沫过程。到目前为止国内外学者只进行了两种设定性泡沫的直接检验：一种是由奥布斯特菲尔德和弗如特通过对美国股票价格的分析，进行了一种内在性泡沫的检验；另一种是由加勃和弗鲁德通过对德国恶性通货膨胀的分析，首次提出确定性泡沫的检验。

2、间接检验

（1）超常易变性检验

当不存在泡沫时，假设实际利率r唯一，则资产价格为：

式中，表示期的基础现金流收益。如果能够计算出资产正常时的理论价格，并与存在泡沫时的实际价格进行比较，他们之间的实际差额就是价格泡沫的大小。

（2）设定性检验

设定性检验方法是由West（1987）首先提出。他提议利用Hausman检验来比较两组估计参数。第一组参数是从一组方程通过数学模型间接套算获得的；另一组是利用ARIMA方程推算的股票红利过程的一组套利均衡方程。根据这组参数的稳定性，其无论是否存在泡沫都不会发生变化。第二组参数来自于股票价格对合时的一组阻滞后期红利进行的回归。因回归方程模型假定股票价格不含有理性泡沫分量，自然这组参数对于理性泡沫的反映是极度敏感的。在零假设下，股票市场价格符合市场有效性模型，上述所有方程的回归系数应该都将是一致的，因而对两组参数的估计值进行比较时，除了样本误差以外都是相等的。如若出现不等，则意味着存在着泡沫。所以判断两组参数的差别是否显著可利用Hausman检验。

（二）样本变量与描述性统计

房地产的供给及需求，从经济学角度来讲主要由价格及预期决定，也是由房地产供给与需求共同作用的结果。根据古典经济学理论，房地产需求与房价增长呈反比，需求随着房价的增长而降低；而供给与房价成正比，随着房价的上涨而上涨。因此，为探寻房价与需求、供给的真实关系，本文从房地产供需角度入手，结合我国政策因素，在国家政策的限制下，一定时期的房价与供给及需求的关系可用以下公式表示：

其中，为房地产的需求量，为房地产的供给量，为房价。

本文通过选取房价指数的数据为年度数据。由于我国从1998年开始住房改革，故1998年之前的数据不具有参考价值，数据选取从1998年开始。房地产受政府政策影响较大，政府政策会引起房地产市场预期的逆转，从而对需求市场引起极大的波动。在1998-2009年这段期间，由于国家面临次贷危机的冲击，为保证经济的平稳发展，中央在2009年初又对2004年以来房地产调控的政策进行入利率优惠、二套放贷优惠的调整。房地产市场前后进行了大幅度的波动，所以，为不影响参数值的客观性，本文对个别异常数据进行了加权平均调整。如下图：

第2篇：房地产泡沫分析论文范文

[关键词]房地产 价格 原因

短短10年时间,“买房难”已经成为让中国老百姓最头疼的问题之一。到底是什么在推动着中国房地产价格的迅速上涨?笔者认为,有如下几个因素。

一、 宏观因素。决定楼市走向的因素很多,包括人口结构、宏观调控政策和房价泡沫程度等,下面我将逐个展开分析

1.人口结构的变化

这里的人口结构包括25―40岁人口占整个国家人口的比例和城市中城镇人口与农村人口之比。从统计数据看,我国的生育高峰在1965年前后,1962年的出生率是3.71%,1965年是3.78%,1970年是3.3%,一直到1978年之前出生率都在3%以上。但在1978年,由于计划生育政策的实施,这一数据下降到了2%以下。上世纪六七十年代出生的人们,在2000年左右正好是处于买房高峰――这是导致2000年以来我国房地产市场持续升温的重要原因。

此外,98年开始的大学扩招使得近十年来每年都有几百万来自农村的大学生毕业生到城里工作,其中绝大部分人会成为永久城市居民。而且,随着中国城镇化不断加速,农村人口大量涌入城市。这些人虽然大部分不会永久留在城市,但他们在城里一样需要住房,他们产下的第二代也会有相当部分留下。以上两个城市人口构成的变化使得人们对商品房仍有巨大的需求。

2.国家政府的宏观调控政策

在美国房价大跌引发危机后,中国决策层终于清晰地看到楼市泡沫破裂时的巨大危害,从2007年7月开始陆续出台措施,调整银行的信贷政策、收紧房地产资金的源头。银行的信贷政策是影响资金供应直接的重要的因素,而资金供应又决定着房价走势――当流向房地产的资金足够多时,就可能同时在三个方面拉动房价:(1)开发商利用充足的资金囤积土地,导致土地供应紧张,推高地价,从而推高房价;(2)在房价将持续上涨的良好预期鼓舞下,开发商会故意囤积成品房,坐等房价上涨;(3)投机者、自住者和投资者可以更便利地买房,这必然刺激需求,推高房价。因此,资金是影响房价的“生命之源”,限制了资金供应,住房消费必然受到巨大影响。而上述措施的确在08年收到一些成效,但随着次贷危机的加剧,政府再次放松了银根,扶持房地产行业,由此引发了再一轮房价疯长,甚至波及到了二、三线城市。

3.房地产的泡沫程度

2008年以前的10年,中国房地产处于“暴利时代”。何为暴利?根据已故诺贝尔经济学奖获得者詹姆斯•托宾提出的托宾Q比率判断,目前我国商品房的市场价值与重置成本的比率,大约在3―5倍之间,远大于1,表明房地产业仍有200%―400%的暴利,房屋售价中约有67%―80%的泡沫。而且,没有证据显示这一比率在未来有下降的趋势。

二、中观因素。中观因素指房地产行业内部的影响因素

1.房地产的市场完全程度

房地产的固定性决定了其市场是地区性市场,不同国家、不同城市甚至一个城市不同地区之间都没有可比性。同时,房地产市场的交易对象仅是一种权益,即所有权或部分所有权,这就使买卖双方都不能及时了解市场的变化。此外,绝大多数购房者都是以自用为目的,并且很少有买者一生中多次购买,对市场供求信息了解不足;而投资或投机者由于人数较少,对诸如市场上是否存在足够多的买家,区域内房产替代性是否强等信息同样较难获得。但开发商对供给信息却心中有数,彼此容易结成垄断或价格默契(同盟)。因此,房地产市场是标准的不完全市场,市场不完全,垄断高价就很容易产生。

2.信息对称程度

目前,与房地产相关的信息基本掌握在开发商与政府有关部门手中,既得利益集团把这些信息利用得可谓淋漓尽致。无论是地方政府、有关部门还是开发商,公布信息时都是最大限度地让数据“体现”自己的利益,于是不仅开发商提供的数据与政府部门经常冲突,地方政府与有关部门提供的数据也往往有巨大差别。各种数据互相打架,各种信息彼此冲突,在这种信息极度不对称、极度缺失的局面下,民众无法得到真实的信息,谎言因此弥漫中国楼市。其结果就是民众被既得利益集团牵着鼻子走了一程又一程。理论上房地产利润是30%―40%,但开发商利用信息优势,一方面对大众质询的房屋成本避而不谈,另一方面大肆炒作,使利润达100%甚至300%以上!

3.管理机制

中国房地产开发实行资质管理制度,对房地产实行专营。开发商只要拿到资质,通过前期运作,凭借优势投入少量现金就可拿到土地,拿到土地就可在银行进行土地抵押贷款付上地价款,开工建设后又可将在建工程抵押给银行,房子完工时又可以进行按揭销售刺激消费,每个环节都可实现空手套白狼,利用强大的银行体系支持,大肆圈地,循环操作。管理机制的不合理加剧了房地产市场不完全性。高额的利润使每个城市有限的几片新规划建设土地全被几个开发商垄断,高价几乎不可避免。

中国人其实直到今天还是很传统的,骨子里对家的归属感和认同感让他们拼了命也要买下一套房子,这便成为了地产商们坐拥高价房的自信来源。在这场一个愿打、一个愿挨的游戏里,中国房价要降,依然长路漫漫。

参考文献:

[1]学位论文 人口年龄结构对住房需求的影响――以广州市为例 蔡春 中山大学 2008

[2]期刊论文 未来我国房地产价格变动的趋势分析 王世杰 中国市场2009.(35)

第3篇：房地产泡沫分析论文范文

[关键词]房地产虚拟经济重构稳定

在市场经济中，房地产有三个基本功能：一是为消费者提供居住和工作场所；二是为个人和企业提供投资或投机机会；三是为整个信用制度提供最基本的抵押资产（在发达的市场经济中银行抵押资产的90％是房地产）。前者是房地产的自然属性，与是否市场经济无关，后两者则是房地产在市场经济运行中的基本功能，没有市场经济就没有这两个功能。房地产在市场经济运行中的基本功能引发房地产在市场经济中正反两个方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地产可以迅速通过房地产信贷的杠杆撬动大量资金流向房地产发达地区，导致该地区经济进一步发展（在中国这总是为地方政府带来巨大的土地出让和税收收入）；而基本的负面作用就是它可能带来泡沫经济的风险。可见，房地产在现代经济运行中具有很强的虚拟经济的运行特征，把房地产作为虚拟经济的部门之一来进行研究更能体现房地产在市场经济中的特性。

然而，在传统经济理论中，房地产（realestate）一直被认为是一种最重要的实物资产（realassets），属于实体经济的研究范畴，房地产的变动应该与经济基本面相吻合。但是，现实经济中的“房经背离”和“房地产泡沫”等种种“异象”又说明了仅把房地产作为一种实物资产是远远不够的，我们必须从当今经济虚拟化的现实出发，运用虚拟经济理论对之进行合理的解释。

一、房地产虚拟资产特性研究

在现代经济中，资本化定价方式越来越普遍，整个经济系统中虚拟经济部分的影响日益增强，相应地，虚拟经济的研究也越来越重要。国内外学者对虚拟经济的定义和称呼有很多种，但是它与“实体经济”相对独立而存在的看法却是共同的。虚拟经济概念的本质意在概括一种不同于以往的经济运行方式，其基础就是资本化的定价方式。它是观念支撑或心理支撑的价格形成系统，而实体经济是成本支撑的价格形成系统。从这样的认识出发，房地产的价格形成无疑属于虚拟经济系统。

可见，虚拟经济理论重视预期和心理活动、不确定等因素的作用，它把整个经济系统划分为由成本支撑的实体经济系统和由心理支撑的虚拟经济系统。虚拟经济是一种以资本化定价方式为其行为基础的特殊的经济运行关系，一种资产，不论其有形还是无形，也不论其是金融资产还是房地产，一旦以资本化定价方式来定价，它就具有虚拟资产的运行特征，就应该纳入虚拟经济的研究框架。虚拟经济中的所有运行特征、运行规律和所发生的重大事件无不与资产的这种特殊定价方式有关。对房地产虚拟性的研究也是从资本化定价方式入手的。有关的研究如下：

1.关于房地产定价方式的研究。刘骏民（1998）指出：如果从定价方式的角度来看，即使是狭义的虚拟经济的定义也要包括房地产。随后，南开大学虚拟经济与管理研究中心课题组“房地产虚拟资产特性研究报告”指出房地产虚拟性是介于一般商品和金融资产之间的，房地产虚拟性的主要影响因素具体包括：房地产存量与市场、经济发展与经济虚拟化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市场结构等影响房地产虚拟性质的主要制度因素）。

2.关于房地产虚拟资产特性与经济稳定的关系研究。郭金兴（2005）指出：房地产市场的波动并不必然导致宏观经济的不稳定，房地产具有稳定经济的内在机理。房地产价格的长期增长趋势可以使货币供应与经济增长中的货币需求相适应，而房地产价值的相对稳定性对稳定货币发行，从而稳定经济增长具有重要意义。王国忠（2005）通过计量经济模型的检验发现：房地产价格波动对整个经济价值系统的影响是直接而显性的。房地产价格与货币供应在整个区间内存在双向的影响机制，房地产价格对股票价格与实体经济的价格指标都有着单向的传导机制，房地产的价格波动会影响股票市场的价格及实物生产价格的波动。这说明作为虚拟经济的子集，房地产在国民经济运行中占有突出的地位。如果把房地产部门看成是虚拟经济的一部分，然后再来考察与实体经济的关系就会发现，房地产价格的变动对实体经济的影响不但没有减弱，反而出现了增强的趋势。鞠方（2005）基于对现代经济和房地产市场特殊性的分析，提出了一个基于实体经济和虚拟经济的二元结构分析框架，提出了房地产市场货币积聚假说，对房地产泡沫的成因进行新的解释。进而把房地产泡沫放在协调处理好实体经济和虚拟经济关系的角度进行研究，重点剖析房地产泡沫、经济增长和金融发展三者之间的内在联系，从而为三者的互动协调发展提供理论基础。并指出：房地产市场是一个具有鲜明的虚拟经济特征和实体经济特征的特殊市场，正是由于这种“虚实两重性”，决定了房地产“异象”成因的复杂性和多样性。

二、从虚拟经济的角度重构房地产经济理论的基本思路

在认识到房地产的虚拟性的基础上，我们可以按照虚拟经济的理论框架（刘骏民，2003），从虚拟经济角度来重构房地产经济理论。这种重构包括以下几个有机的组成部分：①房地产虚拟资产特性研究。这是从虚拟经济的行为基础——资本化定价方式的角度对房地产虚拟性进行的研究。②对房地产自身的稳定性的研究。首先，从虚拟经济的运行特征——强波动性入手，然后，对房地产这种虚拟经济成分自身的稳定性进行研究。③从价格的角度来研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系。说明房地产价格与宏观经济的互动关系——房地产如何影响宏观经济以及宏观经济对房地产市场产生什么影响。④从资金流的角度阐述房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系，这种资金流包括货币资金流和信贷资金流。分析房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定（波动）之间的关系构成了新的房地产经济理论的核心部分。⑤指出在虚拟经济条件下政府要加强对房地产市场的干预，以促进经济稳定。⑥案例研究。研究美国、英国、日本、中国等国房地产业的发展与宏观经济稳定的关系。

由此，从虚拟经济的角度来重构房地产经济理论的分析框架图大致如下：

三、从虚拟经济角度来重构房地产经济理论的意义

在经济虚拟化背景下，研究房地产虚拟性质与宏观经济稳定有着重要的理论意义和实际意义。大体而言，从虚拟经济的角度重构房地产经济理论有两个基本特点：第一，强调房地产的投资和投机功能，从而将股市、债市、大宗商品期货市场等看作一个整体来考察房地产，考察资金在这些领域中转移流动的规律及其影响；第二，强调房地产作为资产的虚拟性质和可能的房地产引发的泡沫经济的风险。这种从市场经济功能视角的研究将有助于从整体上把握房地产经济的发展。具体表现在：

有利于正确解释房地产市场的发展。房地产在国民经济中具有特殊的重要性。传统经济理论难以有效解释房地产市场运行中的“异象”，只有在对房地产虚拟性进行深入研究的基础上，才会对虚拟经济的定义和研究领域有更深刻的了解；才会对虚拟经济的理论出发点是把整个经济看作一个价值系统而非物质系统有更深刻的理解；这种研究必将极大地丰富虚拟经济的理论。

有利于提高宏观调控政策的有效性。研究房地产虚拟性与宏观经济稳定的关系，指出房地产市场的发展有利于维护整个社会的公平、稳定和协调发展，这在客观上为政府对房地产市场进行宏观调控提供理论依据，并有利于提高政府实施宏观调控政策的有效性。

有利于促进房地产市场和实体经济部门的协调发展。房地产市场和实体经济存在千丝万缕的联系，房地产的健康发展对经济增长至关重要，研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定，有利于促进房地产市场和实体经济部门的协调发展，从而为经济增长服务。

有利于和谐社会的构建。房地产市场的发展事关老百姓的安居乐业和社会稳定，房地产泡沫引发的财富分配效应可能加剧收入分配差距，造成社会利益主体的矛盾激化。目前，世界大多数国家的房地产市场发展迅速，房地产对国民经济的贡献率也呈逐年增加的趋势，房地产业也已经成为国民经济的支柱产业，各国的GDP增长对房地产业的依赖性较强。在此情形下，如果房地产业出现不正常的发展，不仅会导致房地产业衰退，还会对金融体系甚至整个国民经济的稳定发展带来不良影响。因此，认识房地产虚拟性并在此基础上解决房地产市场发展中的问题，关系到整个国民经济的运行、金融安全、投资决策和社会稳定，关系到和谐社会的构建。

［参考文献］

[1]AlanGreenspan.Newchallengesformonetarypolicy．beforeasymposiumsponsoredbytheFederalReserveBankofKansasCityinJacksonHole［R］．Wyoming，August27，1999.

[2]刘骏民.从虚拟资本到虚拟经济[M].济南:山东人民出版社,1998:39～42.

[3]刘骏民.虚拟经济的理论框架及其命题[J].南开学报(哲学社会科学版),2003,(2).

[4]王千.房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定[D].南开大学2006年博士学位论文.

[5]王国忠.虚拟经济稳定性研究［D］.南开大学2005年博士学位论文.

[6]李杰,王千.房地产虚拟资产特性的理论和实证分析[J].当代财经,2006,(2).

第4篇：房地产泡沫分析论文范文

关键词：房地产泡沫，房地产估价，金融风险，估价方法

 

2008年，美国次级贷风波，就是由于房地产泡沫经济等原因导致了严重的金融危机，政府采取了多种解决措施，其中最重要的手段就是治理整顿不动产抵押贷款评估业，做好房地产贷款项目评估工作，对于合理有效地利用信贷资金，防范贷款风险，具有十分重要的意义。

一、房地产估价是防范金融风险的有力工具

（一）房地产估价

房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法，按照估价程序，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象在估价时点的客观合理的价值进行分析、测算和判断的活动。[1]

根据央行提供的数据，2009年前三季度，国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快，前三个季度个人按揭贷款增速达107.7%，去年同期则是下降14.9%，占资金来源比重为13.7%，同比提高了6.6个百分点。鉴于房地产信贷规模较大的情况，央行强调需要关注房地产市场波动带来的宏观经济波动、房地产价格下跌和房地产信贷下降以及银行信贷损失等三大潜在金融风险。房地产估价作为金融机构发放抵押贷款过程的中介环节，在防范金融风险中起着承上启下的重要作用，只有科学合理的把握好估价环节才能维持房地产市场的健康发展。

二、目前商业银行抵押贷款业务中抵押物估价存在的问题

（一）房地产抵押估价中估价方法的选择

房地产估价的三大基本方法为市场比较法、成本法和收益法。1999年建设部颁布的《房地产估价规范》中要求:“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法”。但尤其在房地产市场繁荣甚至过热的阶段，大量运用市场比较法进行估价极易增加金融风险。

市场比较法是将估价对象在估价时点今起交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的修正和调整，以此求取估价对象的价格的方法。

1．可比实例选取注意问题

所谓可比实例是指用作比较参照的交易实例。选取可比实例应符合下列要求:（1）是估价对象的类似房地产；（2）成交日期与估价时点相近，不宜超过一年；（3）成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

2．可比实例价格、因素差异修正应该注意问题

选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致、互相可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上，为进行后续的修正、调整建立共同的基础。建立价格可比基础包括:统一付款方式；统一采用单价；统一币种和货币单位；统一面积内涵；统一面积单位。

为便于对交易案例与待估对象进行比较与修正，通常把影响房地产价格的因素分为如下几类，并依次修正，修正顺序为:①交易情况修正；②交易日期修正；③房地产状况修正；④………。

其估价公式是:p=p0*f1*f2*f3*…*fn

其中:P为估价对象价格；

P0为可比实例价格； f1、f2、f3、…fn为各因素修正系数。进行因素差异修正时，计算修正系数的方法有百分率法和差额法等。百分率法是将交易案例与待估房地产在某一方面的差异折算为价格差异的百分率来修正交易案例价格的方法。而差额法是将交易案例与待估房地产之间的差异所导致的价格差额求出来，对交易案例价格直接进行加减，从而得出价格修正值的方法。[1]

由以上几点可见，市场比较法的本质是以近期的房地产交易价格为导向进行评估。在市场过热、交易价格高出合理价格区间时，依此方法计算出的抵押物价格必然也高出其真正价值，扩大实际贷款额度。之后，当市场回归理性，房地产成交价格下跌至合理区间时，抵押物的实际价格也逐渐显现出来，由此造成借贷方违约成本减小、金融风险增加，带来大量的呆账、坏账。

（二）商业银行在选定房地产估价机构时缺乏制度约束

商业银行应以估价机构的资质、信誉和报告质量、服务水平作为衡量标准，选择估价机构。倘若不能严格按照上述标准而依据社会关系、收费分成及其他主观条件进行选择，势必出现以下常见违规行为：一是要求估价师根据抵贷比例调整评估价值，甚至先贷款，后评估，以完善贷款手续；二是要求估价结果与贷款金额相“匹配”，以应付金融检查；三是干预估价作业时间，使估价师不能完成正常的现场勘查和资料搜集，或来不及确定合理的估价技术路线，影响出具高质量的估价报告，或对报告格式只要求列明评估项目名称、坐落位置和估价结果，并由估价机构和房地产估价师签章后就结束。

三、完善房地产估价措施、建议

（一）重视收益法的应用与不同类型房地产要采取合理的估价方法

1．重视收益法的应用

收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。论文大全。

报酬率资本化公式如下：

V—评估价格；

N—房地产的收益期限，是自估价时点起至未来可以获得收益的时间，通常为收益年限；

A1，A2…—分别为房地产相对于评估时点而言的未来第1期，第2期…第n期末的净收益；

Y1，Y2…—分别为房地产相对与估价时点而言的未来第1期，第2期，…第n期末的报酬率。[1]

由此公式可以看出，收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。收益法不仅仅考虑当前的市场形式，更多的注重未来的市场走势和收益状况。运用收益法评估抵押物，能够很好的避免市场比较法的缺陷和估价的时点性问题，有效评估出抵押物的长期合理价值，预防在较长的贷款偿还期内的金融风险。尤其在市场出现泡沫的情况下，运用收益进行抵押物估价结果会更接近该房地产内在合理的价值，避免泡沫破裂时候，对金融的冲击。

根据收益法的特征，收益额选择的正确与否，直接决定收益法所产生结论的科学性。在资产评估收益法中，对收益额的定义是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。其具有两个比较明显的特点：其一，收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；其二，用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的世界收益。

折现率的确定。从收益法的公式中可以看出，折现率的细微差异，将会导致评估结果的巨大差异，因此折现率是收益法评估中最重要的参数之一。折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。通常确定折现率时，需要遵循四个原则：①不低于无风险报酬率；②行业基准收益率不能作为确定折现率的依据；③折现率要与收益额相匹配；④根据实际情况确定的原则。

综上所述，对于未来收益额的确定，应总结和分析预测科学，研究预测科学应用评估实践的科学体系，建立和完善评估预测科学体系，具有现实意义。对于折现率的选取，应借鉴国外的先进经验，研究我国折现率影响因素及指标体系，提出一套完善的折现率选取的评估指标体系，用于指导、规范应用收益法的评估市场。

2．不同类型的抵押房地产要选择合适的估价方法

不同类型的抵押房地产，具有不同的特征，影响房地产价格的因素就不同，其价格的形成也就各具不同的原理。论文大全。因此不同类型的房地产的估价，就必须选择各自适用的估价方法。

①居住抵押房地产价格主要因素有造价因素、质量因素、成新因素和政策因素，居住房地产房屋和土地资产的成新度因素。居住房地产的折旧是指房地产价值的损失、贬值，它包括物理折旧、功能折旧和经济折旧，房地产的物理折旧包括房屋折旧及土地资产折旧两部分， 房屋的物理折旧主要由主体结构及水、电、煤、卫等功能设施和装修部分的贬值。所以，在确定房屋的成新度时应把主体结构与功能设施及装修部分的成新度分开，把主体结构成新度作为基础，参考房屋功能。

②影响商业抵押房地产价格的因素主要有区位因素（地段、交通、临街）、实务状况（建筑品质及内部构造、楼层、净高、面积、装修、无形价值）。

对于出租型的商业房产一定要了解待估对象是否存在合约的限制。采用市场法时要直接求取商业房地产价格；在求取商业房地产的租金，再用收益法测算商业房地产价格，其关键在于交易实例的选择和修正系数的确定，在交易实例选择时应关注其交易形式、价格内涵。

对于运营中的商也地产主要采取收益法进行评估采用收益法进行评估。在评估时理论上可基于营业收入测算净收益，即净收益=主营业业务收入-主营业务成本和税金-管理费用-财务费用-销售费用-商业利润。

对整幢商业房地产估价，首先，了解不同楼层的业态、经营方式、类型、收入水平差异等；其次，了解同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素；最后，根据不同楼层具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其经营费用测算的难易程度而选择不同估价方法。一般采用收益法、市场法。

③完整的工业房地产通常包括厂房、厂区内仓储用房、办公与生活用房等建筑物，若干构筑物，以及所占有的土地等。一般地说，防范工业房地产抵押估价风险，应重点关注抵押的合法性、抵押价值的合理性和抵押房地产的变现能力等三个问题。

（二）合理选择估价机构，共享估价机构质量保证资源

估价机构质量保证体系是在估价机构内部为减少面临的风险而设置的一系列保证估价质量的组织模式。论文大全。该模式要求从获取估价任务、选择估价业务开始，一直到项目完成，即向用户提供估价产品—估价报告的全过程中，采取一系列的检验、核查、验证等措施或方法，保证估价的真实、可靠、科学、公正。通过建立适宜的组织体系，并根据体系建设进行必要的职责划分，互相约束，互相促进，做到职责分明，利益明确，从而保证估价机构内部风险最低化。由于房地产估价极具地域性，国家对估价机构的执业范围没有在诸如项目规模、评估价值大小及技术复杂程度等方面加以限制，导致在同一地区不论估价项目大小、操作难易，各资质级别的估价机构在职业上没有本质区别。因此，商业银行在房地产贷款过程中，有必要了解和拥有估价机构质量保证体系的完整资料信息，指定资质高、信誉好、服务水平好的估价机构，并与评估行业实现资源共享，为防范风险创造条件。

参考文献：

[1]柴强.房地产估价理论与方法.北京，经济科学出版社，2004.

[2]江其务.中国金融:支持经济与加强监管[M]. 北京，经济科学出版社，2004.

[3]王永华.商业银行房地产信贷概论[M].杭州，浙江人民出版社，1997.

第5篇：房地产泡沫分析论文范文

【关键字】房地产市场；市场调控；对策研究

前言

我国房地产市场近年来呈现建设周期短，市场供求量大，房价逐年上升等趋势，在带动中国经济快速发展过程中，也呈现出诸如：市场饱和，经济因素不稳定，民生需求不匹配等缺陷。因此笔者认为，深入认知我国房地产市场对市场经济体制中的中国经济以及建筑企业的重要性，了解现阶段房地产市场调控现状，才能对市场出现的问题做出合理性，针对性，有效性全面调控。

1、我国房地产调控重要性

房地产调控一直是国家经济调控的重点领域，房地产市场与金融，电气，汽车制造业并称为为我国关键四大经济命脉之一，在影响程度上甚至占据核心地位。自从我国实行住房改革后，我国建筑业市场从“粗放型”逐年向“计划型”方向快速发展，房地产市场带来的巨大经济效益也直接刺激国家经济脉搏，呈现蓬勃发展之势。

据不完全统计，11年国家房地产行业占GDP比重约为8.35%，比财政性教育经费的3.48%高了将近3倍，由此可见房地产行业经济利益对我国整体GDP和经济走向的推动作用有多重要，因此加强房地产行业调控是确保国家可持续发展的重要保证，亦是国家经济呈现良性化，规划性发展的关键因素。

特别是08年金融危机，对当时房地产的泡沫经济产生重要影响后，社会各界深刻意识到，必须由政府介入由市场经济体制作为风向标的房地产行业，因此，因强化国家宏观调控，促进内需，制定行业刺激发展政策等方案，例如：11年国务院颁布的针对房地产市场调控的“国八条”市场政策。

1.1维护国内和谐稳定

在“粗放型”经济建设阶段，房地产行业为我国现代化建设带来重要经济利益增长，但伴随我国经济体制改革，经济增长呈现多元化发展，一路飙升的房价与民众消费水平呈现严重倾斜现象。国内房价的快速增长对社会安定，民众生活以及国家经济平稳发展产生消极影响，造成房地产泡沫经济现象，其背后蕴含金融危机以及民怨，严重者将使社会出现不稳定或动荡因素。

1.2确保城乡一体化建设和城镇化进程

实行城乡一体化，城镇化建设是党和政府近几年重点关注领域，城乡一体化建设中有三大核心因素：招商引资，土地承包，房地产建设，作为我国基本发展策略的城镇化进程以及城乡一体化建设，过高的房价以及土地高竞争价格必然使这一基本发展策略无法快速落实，阻碍城乡一体化建设的推进进程。

城镇化的缓慢推进，不利于招商引资以及城市整体竞争力，对整体经济效益势必造成冲击。

2、房地产市场调控现状

房地产行业调控是综合及系统工作，处于房地产行业对国家经济的推动作用，在进行调控过程中，国家利用经济法律或行政等手段，在宏观上对房地产行业效益及发展趋势进行指导，监督和调节，为进一步促进房地产市场供求平衡以及需求结构整体优化。由于我国房地产调控跨度大，在实际调控过程中出现如下几点问题：

2.1缺乏有效调控机制

我国近几年针对日益高速增长的房地产市场相继进行政策调控，主要调控政策包括国十六条，国八条，新国十条，23号文件以及18号文件等，其对房地产市场调控建立在宏观调控基础上；而在房地产发展过程中以及经济建设蓬勃发展中，并未对以市场经济体制的房地产经济进行微观，有效的市场调控机制；致使各房地产开发商在庞大经济利益驱使下，根据自身需求随意对房地产市场进行涨价以及压制民工工资等现象。

换言之，在宏观调空中，国家通过相关政策以及调控措施占据引导地位，但在市场机制调节过程中，宏观调控并未与市场经济调控有效结合，形成经济产业链脱节现象。在房地产行业长期发展过程中，利益为核心的建设概念深入人心，导致出现建筑结构混杂，工程质量不合格等，特别是在以稳固社会安定，促进城乡一体化建设中的拆迁补助房中更是屡次出现不合格建筑工程。

因此，现阶段房地产市场缺乏连续性，高效性和有序性，应以市场调控为导向，国家宏观调控为辅助机制。

2.2房地产市场存在泡沫经济

泡沫经济最终的危害即会引发金融危机，房地产泡沫经济即是在持续走高的房地产价格变化中容易造成人们拔高对房地产行业未来走势价格的预算，随着价格不断上涨以及投机资本持续增加，民众购买力并未实现实质性增长，市场供需结构严重失衡，房地产价格远高于其成本价格，由此导致房地产泡沫。

而现阶段随着我国国民经济稳步增长，民众追求高质量，高品质的生活理所应当，但据相关部门统计，我国房地产行业利润率远高于其他国家，其他行业均利润率。我国和欧美发达国家房地产利润率为35%和5%，并且我国泡沫经济依然有持续上升趋势。

此外，国家在降低房地产泡沫经济采取的措施包括：提高首付金额和贷款利率，以高投资，低回报来阻止房价过快增长。从某些方面来说，此举可对有关人群起到抑制作用，但从长远考虑，此举仅会延长贷款周期和还款金额，并未对房地产价格以及市场需求起到抑制作用；从另一面来说，民众在购置房产时不仅要为泡沫经济买单，更要多付近一半利息于银行，更不利于国民经济发展。

例如：在05年出台的新国八条中指出，应严格税收制度和征收政策，调整住房转让环节营业税，并于同年十月针对二手房要征收个税，但诸如此类提高购房门槛并未对我国房地产行业产生实质性调节作用。

3、强化房地产市场调控的相关对策

针对上述过程中出现的房地产市场治标不治本现象，在深入落实国家宏观调控颁布的各项准则同时，为起到房地产行业标本兼治目的，笔者认为，应在如下方面做好相关措施：

3.1实行财权与事权匹配原则

房地产市场调控未做到标本兼治原因较复杂，除上述泡沫经济和缺乏有效调控外，对地方财政的过于依赖是重要原因。因此在进行房地产宏观调控过程中，防治房地产价格上涨，应从财政分权角度出发，针对地方财政完善分税分收制度，落实财权事权匹配等原则。

在具体实行方式上，对各级地方政府行为职责进行有效划分，具体划分以各相关政府职能权力以及行政隶属关系为准则，避免出现传统地方政府中事权统一局面。

此外，应建立与事权相匹配的财权，07年8月份，我国政府提出完善保障房住房制度，提高经济房，廉租房普及力度，在实践方式中：地方政府应完善地方财政税务体系，对企业或房地产开发商加大财产税，房产税以及土地使用税征收力度，针对个体工商户加收营业税，丰富地方财政税务体系。国家通过宏观调控将地方税务整合用作廉价房过经济保障房建设，实现中央对地方财政体系转移，让工薪阶层或低收入人群能购置经济保障房，有利于我国民众安定以及房地产市场健康稳固发展。

3.2强化与金融政策的融合

房地产市场调控的根本目的是让房地产价格以合理，稳定的方向发展。土地和资金是房地产市场供应量的关键两大要素，因此，与金融政策的配合是对房地产价格进行有效控制的重要因素。

首先，国家联合地方财政部门强制性制定5年或10年内房地产均价值；针对房地产泡沫经济，风险投资者是造成泡沫经济的有一关键因素，利用逐年提升的房地产泡沫从中获利，在制定5年或10年房地产均价同时，大幅度提升国内购房首付款，并保持现有银行利率，配合限购令，完善房地产交易秩序，加强二手房市场管理，房产投资性质的购买需求会得以抑制。

其次坚持差异化信贷政策；针对国内收入差距较大情形，应融合金融政策，理性消费，严厉打击投资性需求，缩小贫富差距。

3.3强化房地产法律法规完善机制

现阶段出现政府由于在土地调控过程中的职能范围较广，角色定位不明确造成的对房地产经济活动过于干预，因此应通过法律授权手段进行合理调控。

（1）法律权限职能责任制定

通过市场经济法以及市场调控机制，强化各地方政府职能权限责任，并将房地产有关责任过度于相关机关单位，政府重点把控监督管理关口，提高房地产市场的灵活性和时效性，通过市场机制完成调控和监督管理工作。

（2）价格衡量

众所周知，房地产价格将会为周边生活，交通，商业，教育等环节带来联动效应，因此，地方政府各部门应做好对楼盘市场指导价工作，综合考虑地段，交通，科研等方面后制定指导价并在审计通过后颁布执行，价格衡量制度是确保房地产行业价格稳定，遏制房价的最有效手段措施。

4、结束语

在意识到我国房地产因过快发展带来的不良影响后应完善房地产行业市场调控和宏观调控，确保我国房地产行业健康稳定发展。

参考文献：

[1]陈淑云，付振奇.城市化房地产投资与经济增长的关系分析[J].经济体制改革，2012（2）.

[2]左文盼.四方博弈———我国房地产市场系统风险分析和宏观调控政策选择[J].陇东学院学报，2011，22（6）：68-73.

[3]朱燕.我国房地产市场需求预测模型研究[J].哈尔滨商业大学学报：社会科学版，2011，（3）：17-24.

第6篇：房地产泡沫分析论文范文

【关键词】 房地产 经济周期 综述

一、引言

20世纪30年代以来，房地产市场在世界市场中经历了几次大型的波动。房地产经济周期与各国经济周期及全球经济周期有着高度的相关性。迄今为止，经济学界对房地产经济周期进行了持续系统的研究，取得了很多成果。国外对房地产经济周期的研究以实证分析方法为主，分析了房地产周期波动的影响因素，建立了指标体系，探讨了房地产泡沫的形成和破灭及其在国际间的传导。国内对房地产经济周期的研究起步较晚，前期的研究以定性分析为主，主要包括对房地产周期概念和阶段的界定，房地产周期波动与宏观经济波动的关系分析。进入21世纪后，国内开始尝试用实证分析工具对房地产周期波动机制及其影响因素进行分析，并初步建立了反映房地产经济周期的指标体系。

二、国外房地产经济周期研究综述

1、国外房地产经济周期研究阶段划分及其主要内容

国外房地产经济周期的研究，大致可分为四个阶段：起源阶段；沉寂阶段；专业化发展阶段；多样化发展阶段。

（1）起源阶段。20世纪30年代，世界经济的大萧条引发了人们对经济周期的关注，房地产周期作为经济周期的一个重要组成部分，自然也就成为了经济学界的研究对象。如霍伊特确立了房地产周期波动的概念，这一阶段被称为这一研究的起源阶段。

（2）沉寂阶段。二战后的20世纪50―70年代，西方各国经济复苏，在凯恩斯主义扩张政策的推动下，经济进入了较长时期的高速增长阶段。对未来经济的乐观预期，使这个时期经济学界对经济周期的研究几乎不重视，因而房地产周期研究就进入了沉寂阶段。

（3）专业化发展阶段。20世纪80年代，“滞涨“再度引发对经济周期波动的研究，经济学家们开始认识到房地产经济周期对国民经济的重要作用。一些经济学家开始致力于西方房地产市场的周期研究，对房地产周期进行识别和解释，区分研究各种类型的房地产周期波动规律。在此基础上，许多新的理论工具被应用在房地产经济周期的研究上，将房地产经济周期的研究带入了一个专业化发展的时代。如布朗考察了1968―1983年间美国单栋住宅的销售周期波动情况，发现国民经济的周期波动与房地产周期波动之间存在很高的相关性。赫克曼分析了1979―1983年间美国14个城市写字楼市场的综合数字，发现写字楼的减少和租金之间有着非常强的相关性，而租金又和当时的空置率有很大的关联。

（4）多样化发展阶段。进入20世纪90年代，三个经济事实改变了国外房地产周期研究的传统方式，使房地产周期研究开始进入了多样化深入发展的新时期。首先，日本房地产泡沫破裂引发了人们对房地产周期波动机理研究的重视。其次，发达国家资本市场的新发展引发了“投资导向”型房地产周期研究的出现。最后，发达国家房地产周期波动的普遍存在，以及1997年爆发的东南亚金融危机，使得对国际房地产周期的研究得到重视。

一是对房地产周期波动机理的研究。如唐斯在研究美国房地产周期和宏观经济周期的关系后指出，房地产周期受到3种经济周期波动的影响，即社会体制变革周期、技术革命周期和经济革命周期。埃德尔斯坦和保罗利用土地价格预期模型解释了日本在20世纪90年代初期出现的房地产泡沫破裂。保罗对OECD17个国家的国民经济增长率、利率、宏观经济周期等因素进行分析，作出了这些国家商品房价格可能在2007年到达顶峰的预测。

二是对“投资导向”型房地产周期的研究。如鲁拉克指出，房地产投资决策应考虑影响市场周期的5种相互作用力，即经济结构调整、物业供给、物业需求、资本流动和投资特征。凯泽通过比较房地产总收益率与机构房地产投资回报率，发现了波长30年、50―60年和上百年的房地产长周期。彼特在对美国房地产周期和经济周期研究的基础上，探讨了不动产投资对策。

三是对国际房地产周期的研究。如伯特兰分析了形成周期的国际因素和国内因素，认为国际资本流动、各国资本市场自由化、金融管制的放松、扭曲的财政政策和土地使用制度是全球房地产周期波动的主要因素。

2、对国外房地产经济周期研究的主要评价

纵观国外房地产经济周期研究，可以发现国外比较偏重实证研究，旨在通过对房地产行业运行的归纳性总结，试图规避行业运行风险。通过过去几十年的研究，建立了许多确定房地产经济周期的指标体系，但没有建立一个统一的标准和指标体系，一些专业研究方面缺乏连续性。对经济周期的判定和预测方面的研究工作也相对较少。另外，国外学者对理论的研究具有现实意义，但在一定程度上缺乏广泛性和普遍性。

三、国内房地产经济周期研究综述

1、国内房地产经济周期研究的历程及其主要内容

（1）起步。我国房地产业起步较晚，国内经济学界对房地产周期波动的关注，始于20世纪80年代末90年代初。80年代以前，由于房地产经济发展时间过短且资料不全，我国房地产周期研究基本空白。唯一可以追溯到的研究是薛敬效1987年在《南开学报》上发表的的《试论建筑周期》一文。相对与西方国家对于这一领域的研究，我国是起步晚、差距大。

（2）初期发展。20世纪90年代中期以后，我国住房制度的改革和房地产业的发展为房地产周期研究提供了现实的经济环境。但刚开始有关房地产周期波动的研究大多停留在对房地产周期概念的探讨以及现象的描述上。如谭刚对房地产概念进行界定，指出房地产周期包括扩张和收缩两个阶段。梁桂用年商品房销售面积来刻画中国不动产供给与需求相互产生的波动情况，认为年销售量波动率和增长率曲线清楚地反映了我国房地产经济的内在波动。刘洪玉从房地产市场总供求相互作用的原理出发，对房地产周期进行定义。他认为，房地产市场自然周期可分为四个阶段，第一阶段始于市场周期的谷底；第二阶段超过平衡点，需求继续增长；第三阶段是供求平衡之后供给增长速度高于需求增长速度；第四阶段供给大于需求。同时，他还根据对应的资本流动给出了房地产市场投资周期的概念。

（3）新发展。进入21世纪，中国房地产进入了一个前所未有的快速发展时期，学者和业界人士对房地产周期的研究越来越多。从近几年发表的文献上看，国内学者对于房地产周期波动的研究主要集中在以下几个方面。一是关于房地产波动的周期研究。如汪晓宇、华伟的文章提出了房地产市场周期的理论，并对我国1987―1998年间房地产市场周期进行了实证研究。曲波、谢经荣、王玮以商品房销售面积增长率为指标，得出中国房地产周期的基准周期。

二是关于关于房地产周期波动机制及其影响因素的研究。如谭刚提出房地产周期波动的冲击―传导模型。任栋梁提出了房地产业周期波动的外部冲击机制和内部传导机制，分析了影响中国房地产周期的宏观政策因素、经济因素、产业因素和心理因素。倪鹏飞通过对房地产周期的成因分析，发现我国历次房地产周期波动均有国家重大经济政策或房地产制度改革背景，得出结论：我国房地产周期是典型的“政策性周期”，它与成熟的市场经济国家的房地产周期具有显著差异。张瑜从房地产经济周期的角度出发,分析了我国房地产经济周期的特征,进而从宏观经济、投资、消费、政策等方面分析了不同因素对房地产周期波动的影响。

三是关于房地产经济周期与宏观经济周期关系研究。如王勉、唐啸峰根据我国的有关数据，从定量和定性两方面对我国房地产投资波动与经济周期存在一定的相关性进行实证分析。尹惠媛采用GDP增长率作为反映经济周期的指标，选取国房景气指数作为反映房地产周期的指示指标，实证分析了我国房地产周期与宏观经济周期的关系。才元实证研究了房地产业与国民经济各个层面之间的联动关系，包括房地产投资和经济增长之间的关系,房地产价格和居民消费的关系以及房地产价格和经济体系其他资产价格的关系。

四是关于具体城市房地产周期波动的研究。谭刚通过选择相应指标，具体分析了改革开放以来深圳房地产周期波动现象，并与宏观经济周期和全国房地产周期进行比较，最后探讨了影响深圳房地产周期波动的主要因素。沈公律、鞠成晓、李倩、余健、顾建发则分别对杭州、大连、北京、南京、上海等主要城市的房地产周期波动问题进行了实证研究。

2、对国内房地产经济周期研究的主要评价

综上所述，近年来，国内学者对房地产经济周期研究主要贡献是对国内房地产周期波动的存在性取得了共识，初步探讨了国内房地产经济周期的传导机制和影响因素，并建立了国房景气指数。但与国外的研究相比，国内对于房地产周期的研究还存在许多不足。一是确定中国房地产经济周期的指标不完全，同时由于统计数字的完整性、真实性有限，使得关于这个方面的研究也受到很大的限制。二是中国计算周期的标准并不统一，许多专家计算出的周期数不一致。三是中国房地产市场跟发达国家房地产市场有很大的不同，在考虑和研究房地产经济周期时，以往关于中外房地产市场差异对中国房地产经济影响的研究非常薄弱，应进行深入的对比研究。四是应把对房地产经济周期的研究建立在基于市场供需的研究之上，从市场角度出发看问题。五是应从宏观经济利益角度出发，进一步建立和完善反映房地产市场周期波动的指标体系，充分发挥指标对国民经济的监测和预警作用。

【参考文献】

[1] Helbling，Thomas，and Marco Terrones.ChapterII：When Bubbles Burst.World Economic Outlook.IMF，2003.

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[6] 鞠方、周建军：房地产泡沫的影响及其扩散传导机制分析[J].云南社会科学，2008（4）.

第7篇：房地产泡沫分析论文范文

论文关键词:房地产市场监管垄断

论文摘要:我国的房地产市场是伴随着改革开放而发展起来的,20世纪90年代以来,随着社会主义市场经济体制的确立,城镇住房制度的改革进一步深化,房地产行业迅猛发展。但是2008年在国内国外经济环境的双重影响下,迎来了房地产整体行业的“寒冬”,使“中国房地产泡沫”成为社会关注的热点问题。因此,加强房地产市场监管成为当前房地产市场的重要问题之一。

一、房地产市场现状分析

2008年10月,国房景气指数连续10个月回落,达到99.68点,两年来首次处于“不景气”线以下。1-10月全国商品房销售面积4.5亿平方米,同比下降16.5%,商品房空置面积同比增长了13.1%(截至10月末)。北京、上海成交量严重萎缩,分别达到了49.6%和40.4%。全国70个城市中,有35个城市新建住宅销售价格下降,深圳和广州的新建住宅销售价格降幅较大,同比下跌15%和7.4%。一连串的灰色数字,让整个市场信心全面受挫。地产全行业陷入了数年来最为艰难的萧条局面。6万多家地产公司,数以万计的员工的就业,众多白领和农民工的收入,都系于一条产业链的兴衰。作为“重要支柱产业”,房地产业有着最广泛的关联影响,其低迷状态必将传导到下游的建材、建筑施工、家居等行业,上溯至上游的钢铁、水泥、土地等行业,乃至金融安全。地产行业在信贷政策重负下的萧条,远比想象的后果更为严重。

为应对危机,国务院连续三次降息,并推出扩大内需的“4万亿元”计划。也加大了保障性住房的建设力度,且出台了一系列放松首次房贷的政策。同时,在不断出台各种“救市”措施过程中,国家相关部门也在加强对整个房地产市场的监管力度,避免出现更大的“危机”。

二、房地产市场政府监管的必要性分

(一)房地产市场存在垄断性

房地产的垄断性是由房地产特性决定的,房地产的主要特性是位置的不可移动性,一幢房屋一旦确定位置,其它建筑就不可替代,而且因存在楼层、朝向不同等因素,决定了一幢住宅中的每套住宅都具有独立性,因此物业在出租和出售时,带有地域性和垄断性,从而形成垄断价格。由于房地产投入大,回收期长,因而能进入房地产市场的只能是少数企业。再加上土地供应的有限性和房地产开发经营的规模要求等,很容易形成部分的或地域性的垄断,土地一级市场由政府垄断,经济适用住房和廉租住房由政府提供。为了稳定住房价格,保护消费者利益,房地产市场必须要政府进行监管。

(二)房地产交易存在信息不对称

由于房地产市场交易的高价值性,与土地附着物相联系的房产等方面的信息拥有差异造成了信息严重不对称。对开发商来说,其对商品质量(内在和外在的)了解的更清楚,从而信息的相对拥有量较多。而对一般的需求者来说,既没有能力也没有精力去寻求这些信息。信息不对称一方面提高了房地产市场的交易成本,另一方面降低了市场的流动性。

第8篇：房地产泡沫分析论文范文

[论文摘要]近来美国次贷危机时全球金融市场产生的冲击，越来越受到各国人士的关注。欧美央行纷纷注资救市，其严重后果不仅要求我们积极应对此次危机，更要求我们反思并从中得到启示。

今年4月，美国第二大次级抵押贷款公司新世纪金融破产拉开了本次次贷危机的序幕。本次次贷危机引起了相关国的高度重视，波及面之广令人担忧，一些国家纷纷向金融系统注资：自8月9日以来至21日，欧美等国家和地区更是频频注资，其中欧洲央行总计注资2889.4亿美元，美国共注资1012.5亿美元。而澳大利亚、日本等国也纷纷注资金融系统。波及面如此之广泛，此次次贷危机的浮现所产生的负面冲击是巨大的：先是美国股市的下挫，引起周边股市的暴跌，中国上证指数也在8月16号和17号出现连续下挫。虽然全球股市有所回暖，但此次危机并不会就此成为过去。我们不能不对此次次贷危机所产生的影响给与足够的重视，从中吸取教训。

次贷危机及其产生的影响

此次次贷危机给美国经济带来了巨大了的损失，要使我们不重蹈美国的复辙，我们必须了解次贷危机及其产生的后果。这掸我们才能有的放矢，为我国经济金融的稳定做好充分的准备。

首先，我们应该了解何谓次贷危机。所谓次贷危机即次级贷款抵押市场危机是由于美国给那些信用低的客户以住房贷款，由于住房贷款有住房作为抵押，所以一直以来没有被金融机构重视到其隐含的风险。

其次，此次次贷危机缘于美国楼市的高增长及后来美国房地产市场的回暖。在房地产市场高速发展时期，各方资金纷纷流入楼市，而信贷机构并没有充分考虑到其中的风险，为低信用的购房者放出大量的次级抵押贷款。以至今日房地产市场回暖，所抵押的房产其价值根本无法抵债，便产生大量的呆坏账，此时这些风险仅仅集中于本国的银行业。而一些国际投资基金或金融机构对其次级抵押贷款的投资或买断，将使风险扩散到全球整个金融市场。这也许就是本次危机对全球股市所产生的冲击的一个原因。

再次，此次次贷危机为美国金融机构带来大量的呆坏账，这将直接导致其流动性的严重缺失。流动性的缺失又将对本国整个国民经济的发展产生巨大的冲击。

第四，由于次贷危机给金融机构带来的巨大损失，欧美各国相关金融机构纷纷裁员以降低成本，这将导致失业人口的增加，虽然数字不时很大，但足以说明此次危机带来的影响之巨大、牵扯面之广。

第五，本次次贷危机对我国经济的影响。据美国金融统计中国银行，中国工商银行、交通银行、建设银行、招商银行和中信银行等六家银行在此次危机中的直接损失大约49亿元人民币。由于中美两国经济往来密切，经花旗银行测算，美国经济放缓1％，中国经济将放缓1.3％。虽然此次危机给中国带来的直接损失并不大，但当美国经济受挫，也将使得中国经济面临较大损失。

次贷危机对我们的启示

此次次贷危机所产生的影响与潜在的影响使得我们必须给予足够的重视，我们要做的不是危机爆发后才对银行进行救助，而应该事前做好准备以防止危机的产生。

第一，美国次贷危机直接起源于美国房地产市场的降温。美国成熟房地产市场都会引发次贷危机，何况我国的新兴市场。目前我国房地产投机行为尤为严重，使得楼市不断飙升，房地产市场面临着越来越大的泡沫。泡沫的产生缘至于投机者没有得到有效的规制，现有的规制对他们投机带来的成本远远小于其将获得的利益。长此以往，也许数年后等到泡沫破灭的时候，受害的讲是广大有房贷的市民。由于我国抗危机的经济实力远不如美国，因此危机的爆发不论在我国经济上还是在社会稳定上所产生的影响程度都将是无法预测的。因此我们不论是出于房地产市场的健康发展还是出于防止类似危机在我国爆发的目的，我们都应该防止房地产市场巨大泡沫的产生。

第二，由于我国贷款主要来自商业银行，我们应加强商业银行对住房贷款申请者信用和还贷能力的审核。建立信用评审机制并非一朝一夕的问题，在我国个人消费信用评价系统还处于初级阶段、个人信用的数据储备还不完善的情况下，信贷机构应在此基础上更加注重贷款者的还贷能力的审核。而在现阶段，房地产市场在中国经济增长中占有很大比例，银行业也必然想从中分享利益。这就需要尽量避免商业银行或信贷机构因为利益的驱使而放松借款者的资格标准，或对其有可能虚假的信息不进行必要的审核。甚至有职员为了业绩的提高，帮助那些条件不合格的申请者伪造信息或想办法规避银行现行的规制。这就要求金融机构加强对职员职业操守的培养，从前台开始培养风险的防范意识。与此同时，我国应该建立个人信用评级制度，给商业银行评价消费者信用提供一个合理的依据。

第二，增强银行的抗风险能力。银行的本质是风险经营，要减少危机对银行本身的冲击就必然要求银行有抵御风险的能力。而有效的金融创新已被证明不仅能为银行带来直接的收益，也能为银行化解风险提供更多、更有效的工具。目前我国商业银行资产证券化还不成熟，放贷风险基本集中于银行本身，银行应该积极开拓新的金融产品以到达转嫁风险的目的。

第四，完善监管体系。银行经营应保持其安全性、流动性，之后才是盈利性。由于银行本身资产结构的高负债比例，容易使股东或管理者从事高风险业务。为了，保障广大债权所有者的利益，必须对银行进行有效的监管，使其从事业务体现了利益相关者的利益。外部监管应该与银行内部监管部门同心协力，对商业银行进行有效监管。外部监管体系的完善，包括相关法律法规的健全和监管机构的建立，相关法律法规应该对银行的高风险业务经营进行有效的约束，而监管机构应该依照相关法律法规对银行的违法违规行为给予应有的惩罚。外部监管应该引导银行业的稳健运行，从而维护金融市场的稳定。内部监管部门应对本行的资产和业务进行客观的风险评估，从根本上对风险进行有效的控制。

第五，培养住房贷款居民的风险意识。不可避免的是有些居民对自己以后的还贷能力没有进行有效的估计，为以后的无力偿债埋下了隐患。在这方面就要求银行职员应该让消费者充分了解其中的风险，帮助其分析各种风险产生的可能性。

第9篇：房地产泡沫分析论文范文

论文摘要：1985年9月至1995年的日元升值，导致了日本的金融资产泡沫，日本产业大量向海外转移、本土制造业走向衰退。1995年日本对美元一度升至1美元兑80日元的历史最高水平，当时日本国内掀起了日本“产业空心化”和产业衰退的恐慌情绪。笔者将日元升值和日本产业结构调整结合起来，以探讨日本在产业结构调整和日元升值方面的经验，从而为中国的产业调整和人民币升值问题提供参考。

一、日元升值对日本经济的影响

（一）日元升值引致产业空心化

1985年9月，美国为了解决持续快速增长的贸易逆差问题，与日、德、法、英等国签订了“广场协议”，要求5国政府联合干预外汇市场，使美元对主要货币有秩序地下调，以逐步缓解美国贸易逆差问题。“广场会议”后日元大幅升值，引发了日本的海外投资浪潮。1985年至1995年长达10年的日元升值给日本国内制造业沉重打击，对此，日本采取了扩大海外直接投资的策略，大规模增加在美国和欧洲等发达国家和地区的投资，并采取当地生产和当地销售的策略，以避免日元升值带来的产品价格的提高。

日元的大幅升值，使得日本与欧美的劳动生产力成本优势逐渐消失，打破了原有日本以国内生产为主，然后采取出口贸易的方式。同时，日元的升值使得以美元计价的资产相对于日本企业而言越来越便宜，这极大地降低了日本在欧美的生产成本。在这一时期，日本政府出台了一系列鼓励日本企业加速海外投资的产业政策和金融政策，迫使日本企业走上了海外投资之路。1985年到1995年间，大量日本企业投资于海外，实施国际化战略。结果导致日本本土制造业雇用规模缩小，中小企业群体出现大量的转业、弃业情况，日本国内投资比率大幅下降，导致日本国内产业空心化。

（二）日元升值引发日本经济泡沫

1.日本经济泡沫的形成机理

日元持续大幅升值吸引了大量国际资本涌入日本，它们大量投资股票市场和房地产市场，推动了股票价格和房地产价格的上涨。同时，在美国的国际协调政策的影响下，为了缓解汇率升值造成的经济紧缩，日本在日元大幅升值的期间实施了低利率的扩张性货币政策。超低的利率水平导致了日本货币供应量持续快速增长，央行贷款也高速增长。这些贷款大部分流入了房地产市场和股票市场。此外，日本政府为了抑制日元的升值，经常干预外汇市场，日本银行大量买进美元和卖出日元，造成日元供应量快速膨胀，国内基础货币供给增加，1987年，日元的货币供应量增长率达到10%以上。到90年代初已经接近于零利率，由此导致国内流动性过剩。

2.日元升值对股票和房地产市场的影响

日本的股票市场从1986年1月开始正式进入大牛市，当时日经指数达到了13000点，到1989年12月29日升到38915点，4年上涨3倍。日本股票市场和货币供应量一起到达高点，足以说明扩张性货币政策对资产价格泡沫形成的作用。

在股市上涨的同时，日本房地产市场也进入了非理性繁荣期。从1985年开始，日本土地价格进入大牛市，1985年至1990年的房地产泡沫期间，东京的商业用地价格上涨了3.4倍，住宅用地上涨了2.5倍，大阪的上涨幅度更大，商业用地上涨了3.9倍，住宅用地上涨了3倍。此外，20世纪80年代末，日本的土地财富已经占到了国家财富总额的70%，而同期美国仅占25%，土地资产泡沫严重。

在日本国内宽松的货币政策的影响下，在外汇干预政策和大量国际投资资本共同推动下，日本的股票价格和房地产价格等资产价格飞速上涨，而与此同时，日本的消费物价指数和批发物价指数却保持相对稳定。这就充分说明了日本股价和房地产价格的持续大幅度上涨的同时，没有合理的经济增长基础作为支撑，进而产生经济泡沫是必然的。

二、人民币升值与日元升值的比较分析

日元汇率升值与资产价格泡沫的出现，为我国在当前汇率升值阶段预防资产价格泡沫的出现提供了有益的借鉴，同时也为探讨人民币升值问题提供了一个分析框架，笔者试图通过这一路径对人民币升值背景下，资产价格泡沫问题进行具体分析。

（一）中日货币政策在升值过程中的差异

人民币汇率升值同日元升值最大的差别来自于货币政策的不同，日本针对汇率升值所采用的是扩张性货币政策。相比之下，我国正面临经常性账户和资本性账户的“双顺差”，虽然面对较大的汇率升值压力，但是我国依然选择了从紧的货币政策。央行虽然向市场注入了流动性，但是通过发行央行票据进行了相应的对冲，汇率干预的净效应并没有导致国内基础货币供给的快速增加，我国流动性仍然处于相对过剩状态。

（二）人民币升值对股市和房市的分析

在流动性过剩和汇率长期升值的背景下，我国资产价格也在某种程度上对预期汇率升值和汇率实际升值做出了反应。现以股票市场和房地产市场的表现来进行简单的分析。

1.人民币升值对股票市场的分析

从作用机理上看，货币升值影响股票市场以增加基础货币为媒介。本币升值通过增加基础货币的供给量来为股市融资，也就是通过增加货币的流动性使大量资金进入股市。其作用机制为：（1）人民币升值对国内经济和对外贸易产生负面影响为了抑制这种不利影响，货币当局在外汇市场买入外币、抛出本币增加了基础货币的投放，使本币的流动性增加增加的流动性进入股市追逐高额利润推动股市非理性上涨。（2）人民币升值外资进入国内以获取升值所带来的好处大量外资的涌入必然导致基础货币增加本币的流动性增加增加的流动性进入股市追逐高额利润推动股市非理性上涨。

从短期看，主要是汇率变动预期导致投机性热钱流动，影响股市资金供给和市场利率水平，从而对包括股票在内的资产价格产生同向作用。汇率预期对股市产生短期效应，其持续时间长短还取决于汇率变动的方式。如果不存在政府干预，市场汇率调整通常会在较短时间内达到相对稳定水平(甚至超调)，此时有关汇率变动的预期趋向稳定，股市也随即平稳运行。在实行外汇管制的国家，政府可能出于稳定宏观经济的考虑，并不愿意采用一步到位的方式重估币值，反而会刺激市场不断产生进一步的重估预期，导致股市在较长时间内大幅震荡。

2005年7月21日汇率制度改革后，股票市场走向也呈现上升的趋势，由于我国实行外汇管制，汇率的波动也使得股市波动。

尽管汇率变动不是影响股价变动的惟一因素，且汇率变动的不同阶段对股价变动的影响程度存在差别。但是，人民币升值的预期使大量国际投机资本涌入我国，这在很大程度上与我国股市的非理性上涨有关。

2.人民币升值对房地产市场的分析

房地产市场自2002年以来逐步升温，伴随着房地产价格的上涨，房地产泡沫论开始产生。在人民币汇率升值的长期背景下，国际热钱持续、大量地涌入，足以引发资产泡沫。中国房地产泡沫与汇率问题有着密切的联系。在汇率失调的情况下，市场力量就力图把汇率调整到均衡值。如果汇率不调，就有通货膨胀，两者都是回归购买力平价的渠道。通货膨胀首先表现为地产过热，然后反映为房地产上游产品价格的上涨。因而，中国的房产价格问题，己经远远超出房地产问题范畴本身，而直接与我国的货币政策和汇率政策包括汇率目标、货币发行量、外汇储备以及国际汇率走向相关。即使我国政府已经开始对房地产市场严加调控，仍然有大量的国际热钱源源不断地进入中国。从目前国内资产价格的走势看，资产价格并没有达到过度膨胀的程度，但是国内房地产价格和土地价格的上涨速度，以及股票市场的上涨和波动在某种程度上已经具有了泡沫的成分。因而，在汇率长期升值的背景下，央行在货币政策框架内应关注资产价格的波动，预防资产价格泡沫的出现。

三、日元升值对中国的启示

（一）本币升值要符合本国经济基本面

为了让日本经济快速复苏、尽快摆脱萧条，日本进行了产业政策的调整，其本质上就是想通过产业升级，带动日本经济复苏，保持日本经济良好的基本面，以振兴和恢复日本经济。通过前文论述，笔者认为，我国人民币面临升值压力，与贸易顺差持续调整增长、美元进入贬值周期有关，其深层原因则是全球产业结构调整与转移快于国内产业结构调整与转移。因此，在经济运行过程中，保持经济结构的动态合理化，是经济发展的一项重要内容。日本在1991年经济形势大幅下滑，其重要原因就是日元的升值与日本经济的发展状况严重偏离，最终的结果使得日本经济进入萧条。

总体上讲，我国目前的产业结构按一般的经济发展规律，相对于一个未充分就业、低收入和工业化中期的发展中大国的经济基本面而言，如果政策、体制、结构和外向型经济发展比较协调，其币值不应存在严重低估。正是由于政策、体制和战略调整滞后所造成的贸易粗放增长和外资偏好以及外汇供求矛盾，直接导致了人民币目前强烈的升值预期，而决非正常的市场经济发展规律使然。当然，对人民币汇率长期走势的非理性判断也起了推波助澜的作用。这说明人民币升值压力具有很高的“虚拟性”。从长远趋势看，人民币是升还是贬取决于未来的经济基本面。

（二）人民币升值压力大于日元

中国当前面临的状况与日本当时的处境不同，人民币比日元所面临升值压力更大。首先，在全球经济贸易和资本流动的宏观环境下，与当时日本面临日元升值相比，中国面临更多的外国直接投资及国际货币流通。其次，日元面临升值压力时，大部分国家采取固定汇率制，还没有实现资本账户的可兑换。但目前中国面临的情况是，具有重要影响的国家，都基本实现了浮动汇率政策下的经常账户及资本账户交易自由化，并清除了不同的外部障碍。再次，与日本存在大量资本账户逆差不同，中国的资本账户仍显示大量顺差。此外，大量热钱回流至中国促使中国累积可观的外汇储备。

（三）警惕汇率升值万能论

人民币汇率升值一度肩负了减少贸易顺差、调整贸易结构、降低外汇损失和调控经济失衡等多重经济责任和改善中美贸易关系的重大使命。从日本的经验来看，汇率升值不是万能的，也不可能仅仅通过汇率调整可以达到预期的效果。通常预料货币升值会提高美元出口价格，因而削减价格的竞争力并减少出口量。然而，根据日本20世纪80年代中期的经验，日元升值对出口总额来说并没有太大的影响，反而，还造成了日本扩大海外投资的数量。从目前来看，现今的不均衡主要反映了国内储蓄与投资不均衡。在国际资本自由流动的条件下，汇率受资本流动与国家间利差的影响，使得汇率作为调整经济失衡的角色和作用有所下降。因此，不能企图通过单一的汇率方式来解决国内储蓄投资结构的不均衡等多重因素引发的问题。

（四）重视推进产业升级

日本政府在泡沫经济以后重视创新型产业的发展，调整产业结构，保持本国产业向更高的层次发展。我国的出口产品增值率低、附加值低，这与我国的产业结构有着密切的关系。改善贸易顺差，不只是通过汇率的调整和出口政策的控制，同时也应根据国情，扶持高新技术产业的发展，改变我国的产业结构。我国在高新产业中虽然起步较晚、比较成本高，在国际上不具有比较优势，但其发展对整个国民经济、对国计民生都有重要的战略意义。因此，要重视发挥“后发优势”，促进高新产业发展壮大。这样才能迅速扭转我们的劣势地位，才能保证我国在国际上的自主地位，保证国民经济的稳定、健康、持续发展。

参考文献：

[1]金森俊树，赵志君.人民币汇率评估：日本经验谈.宏观经济研究，2006，(4):48-63页.

[2]王伟旭，曾秋根.人民币汇率挑战与变革选择.光明日报出版社，2004年版，第118页.