不动产档案管理制度精选(九篇)

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第1篇：不动产档案管理制度范文

不动产主要包含的是依自然性质或法律规定不可移动的财产，如土地、房屋、探矿权、采矿权等土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。对个人的不动产进行实时登记，并对登记的档案进行有效的管理，有助于人们及时发现不动产管理中存在的问题，从而可以不断完善相关的管理制度，进一步保障人们的切身利益。

一、不动产登记档案管理的主要作用分析

1.是不动产物权状况的有效证明文件

现在的社会是一个法律社会，任何事情都需要遵守法律规范。人们的法律意识也逐步增强。近些年来，人们对不动产登记的了解越来越多。而不动产的物权具有比较强的排他效力，因而只要是涉及到物权相关的法律，都必须遵循“在同一特定不动产上不能有相互排斥的多个物权同时存在”的原则，这也是不动产登记中需要注意的一点。首先，我们需要肯定的一点是，不动产档案登记是通过国家行为表现出来的结果和最高的证据效力，这也为后续不动产权人查询相关的不动产信息奠定了条件。现实生活中经常存在很多的与不动产有关的纠纷，这些纠纷问题的最大根源就是不动产权的归属。而这些可以通过之前的档案登记进行有效地核查，从而便于纠纷为的解决。不动产登记相较于现阶段的不动产证书，人们往往更加倾向于不动产登记。当二者的信息显示不一致时，人们会通过不动产登记来验证信息。由此可以看出，不动产登记档案逐渐成为了人们默认的重要的证明文件。

2.不动产档案是全部档案的主要构成部分之一

在我国的档案管理部门，涉及到的档案种类各种各样。但是不同类别的档案由于各方面的要求不同、功能不同，在管理的时候也会不同。建筑行业的发展，人们对房屋不动产的认识越来越深入。二十一世纪以来，房价的快速上涨，使得很多的人加入到炒房大军中。而这就涉及到了物权的一个问题。市场上的房产交易过于频繁，与此相关的安全问题也逐渐凸显出来，引起了人们的广泛关注。在开展不动产登记时，不仅可以丰富档案的内容、改善档案的馆藏结构，还可以提高社会的档案意识，从而扩大档案工作的影响力。不动产档案登记成为了档案登记管理中的重要组成部分，同时也为其他的档案管理奠定基础。

二、加强不动产登记的难点和相对应的措施分析

在开展不动产登记时，需要严格按照相关的法律程序，按照既定的流程，登记必要的信息，从而实现档案信息的有效管理。但是在实际进行不动产登记时，通常因为不动产自身的原因，加之上一些人为因素的干扰，导致不动产登记工作的开展遭受阻碍。

1.不动产登记档案管理的交接问题和对应措施分析

在进行不动产登记档案管理时，需要全面记录与不动产相关的信息。我国的不动产登记通常都是由专门的工作人员负责。但是由于一些制度的问题，如果出现岗位工作人员调离岗位或者因为其他的问题，会导致不动产登记管理档案在移交、备案和承接档案过程或者环节出现档案遗漏、混乱无序的状态。在后续的查阅过程中必然会出现很多问题，甚至引?l一系列的不动产物权纠纷。因此，相关部门针对这一问题，也陆续制定了相关的措施。首先，为了进一步完善档案登记管理体系，要结合管理的实际需求制定完善的档案移交、查阅和备案制度，从多方面考虑不动产查询过程中可能出现的问题。杜绝因为档案工作人员的工作移交而带来不必要的麻烦。其次，针对不同类别的不动产档案进行整合，区别对待，有序地进行区分，并设定相应的管理位置。在档案登记管理系统中进行有效的划分，帮助人们对不同类别的不动登记进行区分。最后，有效的利用现代互联网信息平台，充分实现各类信息的整合，以现代化的管理手段来登记不动产，逐步提高日常的工作效率。

2.不动产登记的范围广、存储空间小等问题及对应措施分析

由于不动产涉及到的问题比较多，在登记档案时也有很多需要注意的地方。事无巨细，每个小细节都需要登记到位。这也对档案工作人员的工作提出了更高的要求。早期没有实现互联网下的不动产登记，档案的存储空间极小，不利于保障不动产所有者的相关权益。信息时代在发展，因而不动产的相关登记制度也要不断地更新。首先，建立专门性的不动产登记电子档案系统，电子档案系统涵盖的内容涉及不动产的各个方面信息。相关工作人员可以根据电子系统的信息对不动产登记档案进行有效地管理，提高整体的管理水平，也强化了档案管理的功能。此外，加强对相关档案工作人员的技能化培训，包括基本的技能操作，逐步提升其整体的综合素质，从而更好地为广大民众服务。

第2篇：不动产档案管理制度范文

【关键词】广西 不动产登记信息化 总体框架 平台

在国务院要求不动产进行统一登记情况下，建立统一的信息化登记系统已是大势所趋。但目前广西的不动产信息化建设还没有形成科学的系统和体系，相关的技术及框架问题还有待解决。

1 不动产信息化建设的必要性

不动产登记风险日显。因为在属地管理中存在各种各样的问题，再由于土地、房产融资的影响，全国各地经常出现违规办理土地、房产登记的现象，不动产登记呈现出一定的风险。迫切要求建设不动产登记信息动态监管查询系统，不动产登记实行“主要依靠属地管理，间接实行垂直监管”，认真做好监督不动产登记工作。

不动产登记信息割据。广西开展土地登记和房产登记时主要以部门为单位进行，出现了信息不对称现象，不利于信息共享（分析土地、房产管理的整个周期可以发现，当前土地管理存在较大难度的是供地以后如果应用土地，房产管理存在的难度是管理不够规范，而做好不动产登记工作有利于掌握土地供地，房产销售以后的使用情况，再有，也有利于其他经济社会管理）。迫切需要建设不动产登记信息动态监管查询系统，保证不动产登记信息实现共享，使不动产登记信息发挥更大的作用。

2 不动产登记平台的总体框架

根据《国土资源部关于进一步加强信息化工作统筹的若干意见》（国土资发〔2015〕16号）和《国土资源部信息化工作办公室关于印发的通知》（国土资信办发〔2015〕3号），2015年广西将以“国土资源云”建设为主，全面带动信息化建设，在实现不动产登记试点任务后，不断深化“一张图”建设和应用，构建完善的不动产登记平台的总体框架建设，具体如下：

2.1 基础设施层方面

基础设施服务层的构成：计算资源、存储资源、网络资源共同组成数据存储服务与程序运行服务、网络安全传输服务，以上资源全部利用“云”管理平台集中在一起，实行动态管理。

在创建基础设施服务过程中，要充分发挥当前软硬件资源的作用，利用“池”化应用各种资源，同时结合“云”管理平台的应用将虚拟化资源展现在各级部门面前，主要资源类型有虚拟机、存储、负载均衡、虚拟网络等。

2.2 数据资源服务层方面

利用数据资源服务层可以实现各类不动产的数据化管理，由此产生信息资源目录检索工具，实现信息共享、查询、交换等各种功能，在数据资源方面有力支持各种不动产登记业务的顺利开展。

2.3 支撑平台服务层方面

支撑平台服务层主要是发挥中间件、基础构件、GIS平台、开发工具等的作用，结合数据资源服务层的应用，有力支持业务应用服务层的正常运行。主要内容涉及登记支撑服务、大数据挖据与分析服务、云GIS支撑服务。

2.4 业务应用服务层方面

业务应用服务层就是利用支撑平台服务层中的各种服务，达到业务应用服务的目的，发挥各级门户网站的作用，统一登记不动产信息，也可以实现查询各类不动产登记信息的目的，登记信息可以在此实现共享。

3 不动产登记平台系统构成

3.1 “云”资源及安全管理平台及登记数据库管理系统

在整个基础平台中处于管理地位的“云”管理平台，主要职能就是合理配置、协调、管理、控制各种资源。主要内容有负责管理不同硬件的基础资源管理中心、负责协调各种业务应用服务的监控管理中心、对平台数据资源负责组织、分布、存储、备份的管理监控中心、权限一致的安全管理中心。

不动产登记数据库管理系统，负责不动产登记数据的数据库，以《不动产登记暂行条例》、不动产数据库标准、数据库整合规范等文件作为统一依据，在数据方面实现收集、录入、转换、编制代码、编辑数据、处理数据、检查数据等各种职能，保证不动产基础数据实现一致性，统一建立数据库，统一对数据进行管理与维护等，在数据方面有力支持不动产统一登记的顺利进行。为此，广西不断号召各市县积极推动市县乡“一张图”综合监管平台建设，健全数据整合，完善数据库，创新工作机制，重点做好土地变更调查工作，及时更新建设用地审批数据、供地数据、地籍数据、不动产登记数据（土地、房屋数据）等。

3.2 不动产权籍管理系统及登记信息管理系统

不动产权籍管理系统主要负责平时测量与绘制不动产登记单元、收集各种不动产登记单元调查成果，处理业务不动产单元调查图形，处理不动产单元属性，制订不动产单元代码，制订住户分布表与楼盘信息表，同时检查完成转换后的不动产登记单元调查数据，制作各种统计报表，制作各种成果图件，在数据方面有力支持不动产登记的开展，同时与不动产登记信息管理系统和查询统计系统共同组合在一起。

不动产登记信息管理系统，不动产登记信息业务系统是应用统一的标准登记土地、房屋、林地、草原等内容，有利于国土、住建、农业、林业等都能利用相同的登记业务平台及时掌握不动产登记信息资源，有利于做好行政管理工作与做出正确决策。

在广西不动产登记信息业务系统建设中，主要内容有GIS业务和档案管理业务。系统主要负责管理不动产单元，共同管理不动产产权、权利人、不动产单元，依据空间地理位置实现统一管理不动产单元的目标，应用相同的工作流程和WEBGIS技术，分别管理工作库、历史库与现状库，由此完成了全面管理不动产登记流程业务。

3.3 不动产数据接入与上报系统

在广西不动产登记信息业务系统建设中，随时提供不动产登记数据，在平台中随时引入不动产登记部门的本地登记信息。在开展数据质量检查、数据加密、数据压缩、数据传输、日志记录等工作的顺利开展下，才能使进入不动产登记信息管理基础平台的登记信息与不动产登记部门的登记信息相同。

3.4 不动产登记监管及分析系统和信息查询共享系统

在广西不动产登记信息业务系统建设中，要保证登记部门依据一定的规则开展业务办理工作，依据种类的不同设置不同的业务检查标准，全面研究不同部门上交的登记申请、审核、登记、颁证等各种数据，进一步完善事后管理、改正错误等工作，节约行政纠正资金，做到安全交易，保证权利人的合法权益不受损失。

不动产登记信息查询共享系统，为有利于不动产管理部门与权利人随时查询各种不动产信息，要创建查询速度快、安全程度高、扩展性强的查询平台，提供各种各样的、24小时的、全面的、多层次的业务信息查询服务，为内部门户查询与统计打好基础。

3.5 制定不动产登记标准及规范

在广西不动产登记信息业务系统建设中，在制订标准规范方面主要内容有关于不动产登记信息汇交方面的、涉及不动产登记信息管理系统互联技术方面的、制订不动产登记数据管理制度、制订平台安全运维管理制度等。

总之，在全国范围内实行一致的不动产登记信息管理平台的做法是符合人们需求的，在技术层面有利于据此实现不动产登记制度，有利于实现交易安全与信息共享，有利于进一步规范不动产登记业务，有利于实现职责部门的合理整合，有利于提高管理能力与治理标准，有利于保护人们的合法产权达到惠民的目标。

参考文献

[1]张敬波.我国不动产登记管理信息化建设若干问题思考――以瑞典为借鉴[J].国土资源信息化，2015（05）.

[2]况海涛，赵岱虹.统一的不动产登记数据库建设思路研究[J].国土资源信息化，2016（02）.

[3]郑少楠，杜震洪，曾志，张丰，刘仁义.面向不动产登记的异构信息资源整合策略[J].浙江大学学报（理学版），2015（01）.

作者单位

1.百色市国土资源信息测绘中心 广西壮族自治区百色市 533000

第3篇：不动产档案管理制度范文

一、房产档案工作的特点

（一）法律性

房产档案是指房地产管理机构在管理活动中直接形成的对国家和社会有保存价值的各种文字、图表、声像等不同形式的历史记录，是房地产行政管理法定职责的体现，是证明权利人与房屋之间权利的原始凭证，具有法律凭证价值。近年来，随着我国房地产行业的蓬勃发展，伴随而来的房产交易、抵押、评估、保全、查封等活动日益增多，房地产纠纷呈上升趋势，房产档案的利用率迅速增长。房产档案是人民法院确认房屋权利归属、处理房地产纠纷的重要依据，为权利人的产权保护提供了可靠的法律保障，促进了社会的和谐稳定。

（二）社会性

随着住房消费市场的全面启动和城市二、三级市场的全面放开，拥有房屋所有权的权利人越来越多，权利人在行使占有、使用、收益、处分等权利时，房产档案的利用就成为确认交易行为是否合法的必不可少的环节。由此房产交易双方才会有安全感，房地产市场的运行才能安全有序。

同时，随着城市化进程的加速，城市规划、旧城改造、拆迁安置等如果采用传统的调查测算方法，投入大、周期长且可靠性差。而利用数字化房产档案信息和馆藏实物档案可以较全面便捷地汇总、统计房屋权属状况，既节省资金又能较快地计算出成本，加快工程进度。

（三）价值性

房地产属于不动产，价值高，在单位和个人的财产构成中占有重要地位，随着房产价值的上升，人们对房地产给予了前所未有的关注。房产档案的有无，保管的好坏，记载得是否准确、全面，直接关系到权利人的经济利益，房产档案管理人员必须真实地记录相关信息，客观反映房产经济的运行过程。因此，房产档案属于财产档案，含金量高，具有价值性。

（四）网络性

在当前信息化时代下，借助计算机网络技术就可以将产权管理、图表管理、档案管理等结合在一起，极大地改变了过去人工收集、整理、归档、利用等传统的档案工作方式，有效地提高了档案管理的效率，促进了档案信息的充分利用。

二、房产档案管理的当前形势

（一）法制观念淡薄，没有完全依法管理档案

房产档案管理如果没有健全的法制做后盾，档案管理制度得不到落实和实施，就不能形成科学的管理方法，档案的安全性和完整性、真实性等就不能得到有效保障，容易出现工作偏差或失误，出现档案丢失或者缺损等情况。

（二）房产档案信息化建设进程缓慢

信息化、数字化、网络化是当前房产档案的管理趋势，构建信息数据库和档案数字化管理系统，已经成为现代化房产档案管理过程中不可或缺的部分，传统手工的档案管理方式已经不能有效地保障档案管理水平。但目前房产档案信息化建设进程缓慢，多地普遍存在着现代化管理模式和传统手工管理模式并存的形式，没有建成完整的信息数据库，增加了档案信息的安全隐患。

（三）档案工作人员素质较低

房产档案管理需要一支既有一定档案专业知识又有一定测绘、法律等相关知识的管理队伍，而当前的档案管理工作中，工作人员大都没有进行过专业化的培训，非专业人员的管理导致了档案管理方式的不科学。部分地区由于档案管理人员待遇较低，有的人员不能安于工作，不认真钻研业务，甚至存在想转行或调动的想法，从而严重影响了档案资料的管理、利用和发掘，影响了档案的质量，降低了档案的利用效果。

三、加强房产档案规范化管理的措施

（一）加强制度建设，制定科学、统一、切实可行的档案管理制度

科学有效的管理制度是房产档案管理工作顺利开展的先决条件，是加强档案管理水平的有效途径。从目前档案管理部门工作状态和运行方式来看，档案工作效率低下，很大程度上是因为缺乏有效的制度监督，从事管理工作的人员积极性低，缺乏工作热情和创造性。因此，房产档案管理部门应当首抓制度建设，建立有效的竞争机制，提升工作人员的危机意识和竞争意识，将工作绩效同奖惩制度结合，激发工作人员的热情和创造力，从而提升房产档案管理水平。

连云港市房屋产权管理中心档案室成立于1989年，在20多年的档案管理工作中，档案室严格按照《档案法》的规定，结合实际情况制定了《档案立卷归档制度》《档案库房保管制度》《档案查询利用制度》以及《档案管理人员职责》《建档人员职责》《接待人员责职》等岗位责任制。2008年《房屋登记办法》实施后，针对档案管理中出现的新规定、新要求，又制订了《连云港市城市房屋权属档案管理实施细则》《连云港市房屋权属登记信息查询暂行规定》等技术规范。同时在工作中根据业务需要，对新出现的带有普遍性的问题及时制定业务标准，确保各项工作的规范性和严密性，于2009年顺利通过档案工作目标管理江苏省五星级认定。

（二）切实做好房产档案的收集工作

收集工作是房产档案规范化管理的首要环节，也是整个工作流程中最为基础的工作，只有确保房产档案资料的完整性和真实性，才能为后续工作的开展奠定坚实的基础。档案收集要做到登记材料内容完整、准确，能全面、真实地反映房地产的本来面貌，反映物权的归属、沿革、变动等情况。收集的各类登记材料要系列化，能完整地反映房地产权利状况，使之成为有应用价值和长久保存价值的档案。

为了提高房产档案收集工作水平，应该严格按照《城市房地产权属档案管理办法》的要求，建立完善的管理制度，明确各个岗位的职责以及工作流程，对收集档案的范围、分类等做出细致的划分。要加强与各个业务部门的联系，做好档案资料的移交工作，确保档案资料收集工作的顺利开展。

连云港市房屋产权管理中心档案室在收集档案的过程中，严格按照《连云港市城市房屋权属档案管理实施细则》的要求，从受理、审核、登簿、发证等各个环节按归档范围和归档要求收集、制作登记资料，力求文件材料的形式、规格、技术指标等达到高度一致，保证凡属归档范围内的各种形式的文件材料都要收集齐全。同时，对每卷档案在整理前先检查验收，缺件、错件档案以及内容不完整、字迹不清晰等文件予以退回，杜绝不符合标准的档案入库。

（三）认真做好房产档案的整理工作

房产档案资料收集之后，应按照《房屋登记办法》《城市房地产权属档案管理办法》等相关法规的规定，将应当归档的登记材料按内容和形式进行排列编号，编制目录、封面并移交进行集中统一保管，形成系统的资料库。

在档案整理过程中，要严格按照档案资料管理的规则操作，对登记材料要按照“一宗一卷”即“每办理一件登记所形成的材料立一个卷”的规定立卷，卷内材料要按《房地产登记技术规程》的规定进行排序、编写页码、编写卷内目录和备考表等。纸质档案装订时应将材料上的金属物全部剔除干净，对破损或者幅面过小的材料应采用A4白衬纸托裱，幅面大于A4的材料，应按A4大小折叠整齐，并预留出装订边际。卷内文件材料装订应整齐美观，不得压字、掉页，不得妨碍翻阅。

（四）加强房产档案的动态管理

房产档案的动态性是房产档案最显著的特点。房产档案形成后，房地产的权利和房地情况并不是固定不变的。为了保证房产档案信息的准确性和及时性，需要采用动态管理方式，根据产权人的变化、房屋现状的变更来补充新材料，更改房产档案中的簿、档、图等，以确保房产档案信息的真实性和系统性，使房产档案成为“活”档案。

（五）加强房产档案的信息化建设

1.提升档案信息化的认识

科学技术高速发展的今天，传统的管理方法和手段已经无法适应房产档案管理工作的需求，需要依靠计算机软件进行档案管理，依靠网络、计算机、扫描仪等现代化设备进行档案的检索与存储。因此，房产档案管理工作人员要充分认识到档案信息化建设的重要性，认识到档案管理信息化是房产档案管理的有效途径。

2.打造房产档案信息系统

打造房产档案管理的信息化，首先要完善房产档案管理信息系统，把房产交易系统与房产档案信息系统进行对接，交易信息同步于档案系统中，同时利用扫描仪等设备把相关图像信息导入交易信息系统中，运用技术软件进行整合和调阅，形成准确、完善的房产档案数据库。

连云港市房屋产权管理中心非常重视档案管理信息化建设，按照住建部“房地产交易与权属登记规范化管理考核标准及考核办法”的要求，建立了一个集录入、扫描各种类别和密级的房产档案系统，使纸质档案图像化，实现了电子化的集中存储、索引、管理、查询等。在充分考虑房产交易业务的前提下，结合档案电子化的发展趋势，在产权产籍管理系统中专设档案管理模块，档案工作的各环节都运用计算机进行管理，达到收集、整理、扫描、编目、备份、统计、查阅等全由信息系统操作，极大地提高了工作质量和效率。

3.建立档案数据分析系统

通过信息化，建立一整套房产档案数据分析系统，管理人员能够从不同角度对数据进行分析、整理，对房地产市场的发展做出合理预测，便于相关职能部门科学决策，及时调控，减小风险，有效地维护房地产市场的健康发展。

（六）提高档案管理人员综合素质水平

首先，要对管理人员进行有针对性的培训，加强档案学知识、法律知识和房地产相关业务知识的学习，掌握行业动态、新规，提高专业素养和知识水平。

其次，要注重复合型人才的培养。档案信息化的建设和实施，需要既懂计算机网络技术又精通档案业务的复合型人才，无论是系统软件的选购、研发还是信息化的具体实施、维护，都需要人才的支撑。档案部门除引进计算机专业技术人员外，还要加强在职档案管理人员的计算机知识培训，做到能够熟练操作计算机和档案管理软件，掌握房产信息资料的录入、分类、检索等程序，提高档案的存储和处理能力。

最后，房产档案管理是一项细致繁琐的工作，需要档案管理人员具有强烈的责任心和使命感，认真对待工作，确保房产档案信息化建设的顺利开展。

参考文献：

1.齐剑茹.加强房产交易中心档案管理工作的措施.东方企业文化.2015.23

2.王欢.对做好房地产交易管理中心档案工作的思考.东方企业文化.2015.24

第4篇：不动产档案管理制度范文

【关键词】应收账款管理 前期管理 催收管理

应收账款是企业营运资金管理的重要环节，在竞争激烈的市场经济中，正确运用赊销，加强应收账款的管理非常重要。应收账款管理应从应收账款防范机制的建立和逾期债权的处理两方面入手。企业应设立专门的信用管理部门，并与销售、财务部门对应收账款进行发生监控、跟踪服务和反馈分析，并由内部审计部门进行监督管理。对于逾期应收账款，企业应成立专门机构进行催讨，并积极寻找债务重组、出售债权的可能，争取及时收回债权。目前，加工企业普遍存在着应收账款数量大、周期长、变现能力差的现象，潜伏着坏账损失的风险。这样极易形成不良资产，继而导致企业的资金链断裂，不能正常生产经营，不得不向外借款，使得企业的资产负债率很高，有的甚至超过80%。我国企业应收账款占流动资金的比重为50%以上，远远高于发达国家20%的水平。企业之间尤其是国有企业之间相互拖欠货款，造成逾期应收账款居高不下，已成为我国经济运行中的一大顽症。据专业机构统计分析，在发达市场经济中，企业逾期应收账款总额一般不高于10%，而我国的这一比率高达60%以上，因此加强应收账款管理具有十分重要的意义。本文认为企业的应收账款管理制度应包括以下几个方面。

一、制定应收账款前期管理制度

1、建立客户档案

了解客户的信用等级状况，是进行应收账款管理的重要条件。企业的生产、销售、财务部门要通过采访、询问、考察来获取债务人的经营地址、通讯电话、联系人和信用程度等信息，并进行登记；在确定客户信用等级和对客户进行信用评价的基础上，为每个客户建立信用档案，详细记录其有关资料。企业通常应事先确定档案的有关项目，以保证资料搜集的完整性。客户档案的主要内容一般包括：客户与企业有关的往来情况以及付款记录；客户的基本情况，如所有银行往来账户、所有不动产资料以及不动产抵押状况、所有动产资料及其它投资、转投资等资料；客户的资信情况，如反映客户偿债能力、获利能力及营运能力的主要财务指标，反映客户即期及延期付款情况，实际经营情况及发展趋势信息等。

2、签订委托加工合同

对所有委托加工的产品都要签定合同，明确双方的权利和义务，注明产品的加工期限、加工周期、加工数量、加工价格、产品质量标准、收回账款的期限及违约责任等。对生产企业来说，还应制定统一的加工工艺单，并有连续编号。生产部门按照所签定的委托加工合同的要求，正确填制工艺单，保证加工产品的质量和周期，发挥对货款收回和委托加工合同的辅助作用。

3、专人管理应收账款

企业应设专人负责应收账款的对账清理和档案管理工作，所有应收账款每年至少核对一次，对账结束时应制作应收账款余额调节表，一式两份，由双方经办人员签字，并加盖企业财务专用章加以确定，双方各留存一份。对有调整的相关业务，必要时应提供给对方复印件，作为调账的依据。对账人员对完账后，应及时将对账情况、欠款企业的经营状况等及时反馈给企业主管领导和销售部门，为评估、调整赊销客户的信用等级提供可靠的依据。对超过期限的客户，在发出对账单的同时，应发出催缴欠款通知书及时催收欠款，企业的业务部门及相关经办人员应积极配合财会部门做好此项工作。

4、在年度计划中确定应收账款年末余额

根据行业特点和公司应收账款的实际情况，企业应设定一个比较合理的平均收账期，允许每年的平均收账期在这个指标值的上下几天浮动，并可以在年度计划中明确当年的平均收账期。可以根据企业销售货物的市场需求等对每种产品分别制定合理的收账期。如对于市场需求量大、价格低、易损耗的产品，可以采用收款付货或收账期短的收账政策；对于市场需求量小、价格高、市场竞争激烈的产品，在客户信用较高的情况下，收账政策可以放宽一些。

二、加强应收账款日常职能制度的建立

1、合理分工，职责明确

企业只有建立分工明确、配合协调的应收账款内部管理机制，才能有效地降低不必要的应收账款占用，避免坏账损失的发生，也可以有效地防止业务处理过程中的舞弊和差错，避免或及时发现不法分子截留、贪污企业货款的行为，减少应收账款风险。企业的应收账款涉及营销、财务、劳资等部门，企业必须将与应收账款相关的职责落实到各个部门和人员。营销部门主要负责产品销售和应收账款催收回笼工作；财务部门每月根据应收账款发生额进行清理、分类，月末提供应收账款回笼明细表，按顺序对接受委托加工的营销员进行归集并反馈到营销部门和劳资部门；劳资部门根据营销部门的业绩以及财务部门提供的应收账款尚未收回的信息，每月对营销部门进行考核，制定合理的报酬奖惩制度。一方面，营销部和财务部相互配合，正确开具销售发票，做好发票交接手续，特别要强调由营销员交给委托方联系人在发票上和交接单上签字确认，经签字的交接单反馈给财务部门。另一方面，劳资部门应及时对应收账款回笼状况进行奖惩考核，计算有关责任人的经济奖惩数据，在每月的劳动报酬中体现出来。

2、检查用户信用额度

对用户提供的每一笔赊销业务，都要检查是否有超过信用期限的记录，并注意检验用户所欠债务总额是否突破了信用额度。应掌握用户已过信用期限的债务，密切监控用户已到期债务的增减动态，以便及时联系用户提醒其尽快付款。企业还要分析应收账款周转率和平均收账期，看流动资金是否处于正常水平，通过该项指标与去年同期、今年计划及同行业进行比较，借以评价应收账款管理中的成绩与不足，并修正信用条件。

3、落实责任制

对销售部门考核要根据资金时间价值、赔偿能力等实行谁经手、谁负责、谁回笼、谁得益制度，将回收责任、期限落实到人，辅以考核挂钩、奖惩兑现的手段，充分调动营销人员收款的积极性；同时加强营销队伍建设，明确发货审批权限，责任到人，防止盲目发货或发人情货。总的来说，就是要明晰责、权、利关系，财务人员、财务主管、业务人员、业务主管都承担相应的应收账款管理责任。

4、发挥内部审计的监督作用

定期统计客户应收账款的金额、账龄及增减变动情况，通过相关部门和责任人了解其负责客户的欠款和信用情况，并重点关注接近信用限度客户的动态和经营状况，及时反映给主管领导和销售部门，为评估、调整赊销客户的信用等级提供可靠的依据，同时也能了解应收账款的总体情况。内部审计在应收账款管理中的监督作用主要体现在两个方面：一是不断完善监控体系，改善内控制度；二是检查内控制度的执行情况，检查有无异常应收账款现象，有无重大差错、、内部舞弊、故意不收回款等情况，确保应收账款的回收。

三、加强应收账款催收管理

1、实行全面监督

通过账龄分析、平均收账期分析、收现率分析等判断客户是否存在账款拖欠问题，从而估计潜在的风险损失，正确估量应收账款价格，以便及时发现问题，提前采取措施。

2、制定合理的催账程序

企业对各种不同过期账款的催收方式即收账政策是不同的。对尚未到期的顾客，可措辞婉转地写信催讨；对过期较短的顾客，不过多地打扰，以电话或信函通知即可，以免将来失去这一客户；对过期较长的顾客，频繁地信件催款并电话催询；对过期很长的顾客，可在催款时措辞严厉，必要时提请有关部门仲裁或提请诉讼等等。

3、提高营销人员追款技巧

营销人员在成功追收账款的过程中扮演着很重要的角色，在日常工作中要加强营销人员在这方面的培训。一是运用常识；二是追讨函件；三是丰富、完善客户资料档案；四是让对方写下支付欠款的承诺函件并加盖公章；五是与负责人直接接触；六是录音；七是向警方求助；八是谨慎从事；九是丰富自己财务方面的知识，如支票、电汇、汇票等。

四、已被拖欠款项的处理方法

应收账款的事后控制包括如下工作：首先检查被拖欠款项的销售文件是否齐备；要求客户提供拖欠款项原因，并收集资料以证明其正确性；建立账款催收制度。根据情况的不同，可建立三种不同程度的追讨文件：预告、警告、律师函，按情况及时发出；让客户了解最后期限的含义及后果；将欠款交予较高级的管理人员处理，将压力提升；成立公司内部的法律部，以法律部的名义发出追讨函件；使用分期付款、罚息、停止数期等手段分期收回欠款；使用法律维护自己的利益。

此外，债务重组是处置企业应收账款的一种有效方法，主要包括贴现方式收回债权、债转股和以非现金资产偿债三种方式。贴现方式是指在企业资金严重缺乏而购货者又无力偿还的情况下，可以考虑给予债务人一定的折扣而收回逾期债权。债转股是指应收账款持有人与债务人通过协商，将应收账款作为对债务人的股权投资，从而解决双方债权债务问题的一种方法。以非现金资产收回债权是指债务人转让非现金资产给债权人以清偿债务。利用债务重组方式收回应收账款，企业要根据自身与债务人的情况选择合适的方法。出售债权是指应收账款持有人将应收账款所有权转售给商或信贷机构，由他们直接向客户收账的交易行为。随着外资金额机构不断涌入我国，应收账款出售将成为我国企业处理逾期应收账款的主要手段之一。

总之，只要企业采取有效措施，应收账款的信用风险是可以防范的；进行了科学的防范，才可以使企业在市场竞争中既扩大销售、增加盈利，又使应收账款风险尽可能地降到最低。

【参考文献】

[1] 李晓龙：企业管理事前控制问题探讨[J].财务与会计，2005（3）.

[2] 郝爱文：应收账款管理探讨[J].科技信息（学术研究），2007（29）.

[3] 赵秀梅：关于应收账款全程管理策略的探讨[J].现代农业，2007（10）.

第5篇：不动产档案管理制度范文

关键词：全员全额扣缴申报制度 个人所得税 对策建议

【正文】

现代制度经济学认为，制度在经济发展中起着重要的作用，尤其在转轨时期，甚至起着关健作用。在个人所得税全员全额扣缴申报制度的完善过程中，即要注重制度的重构，也要重视征管体系的完善，更要理顺各项配套措施的作用，促进现实制度逐步向理想化转化。

一、进一步完善制度设计

个人所得税全员全额扣缴申报制度的体制性设计的完善既要符合效率良好、社会公平的目标，又要便于税务部门的具体实施，应满足两个方面的均衡：一是经济效率与管理效率的均衡，这是实现有效税制的基础；二是综合效率和公平的均衡。

在综合所得税制模式下，个人所得税仍将实行扣缴为主的征收方法，但扣税凭证的开具，工薪所得、红利、股息、利息所得应按年进行，劳务报酬所得应按次进行，而绝不是纳税人有需要才开具。与此同时，还需要健全费用扣除制度，调整费用扣除标准，合理设计税率，减并税率级次，规范税收优惠政策，拓宽税收征收范围，从而为该制度的顺利推行提供完善的环境。

二、加强税务机关的执行程度

1、提高税务人员的素质

对全员全额扣缴申报的监管最终落角点在于人，要提高个人所得税扣缴全员全额的质量，必须要提高税务人员的素质。首先要提高税务人员的职业道德，可以增加税收执法的规范性，减少社会失范现象的存在，从而为扣缴义务人和纳税人依法申报提供公共的心理基础。其次，要提高税务人员的业务技能，更多地体现在对现代经济运作情况的适应程度和对税收法规掌握的熟练程度，只有增强业务知识，掌握现代化的征管手段，才能发现扣缴申报中所存在的问题。

2、实施纳税人编码制度

全员全额扣缴申报制度其中一个重要的方面就是“全员”，“全员”信息收集的一个可行制度就是纳税人编码制度。其是指对所有有收入的个人实行纳税号码固定终身的制度。税务机关应对纳税人实行编码化管理，赋予纳税人与居民身份证相统一的终身有效的个人税务登记号，全面进行个人信息的统一登记，这是全面掌握个人收入及纳税情况的前提条件。纳税人的一切经济活动都应由交易双方通过电脑自动输入其税号。这将有利于扣缴义务人有关人员信息的采集与动态维护，并建立个人收入档案管理制度，逐步扩大档案管理的范围，直到实现全员全额管理。

3、建立第三方信息报告制度

信息报告对确保扣缴义务人和纳税人申报的真实性起到高效监控的作用。

鉴于我国当前税务信息化建设已初具规模的现实条件，将我国第三方信息报告制度做如下构建。

4、实行双向申报制度

税务机关应逐步建立起以“双向申报”纳税为基础，以计算机网络技术为支持，纳税人和扣缴义务人双重档案体系为依托的集中征管、重点稽核的征管模式。同时，个人所得税纳税人取得的所得无论扣缴义务人是否代扣代缴税款，本人应自行向税务机关进行纳税申报。税务机关以扣缴义务人申报的资料档案、纳税人档案和纳税申报表三者为依据，通过对双方申报资料的相互比较，如提供的收入、纳税信息进行交叉比对和评估分析，审核其申报资料的真实性，纠正并处罚不真实的纳税申报，倒逼扣缴义务人如实按全员全额的要求申报扣缴数据。

5、实现信息化建设

个人所得税全员全额扣缴申报制度的核心在于信息的掌握与传递，加之个税征收范围广、信息量大，因此，以现代化的征管手段为依托是必然之举。

按照一体化建设的要求，个人所得税与其他税种具有共性的部分，应由核心业务系统统一开发软件，个人所得税个性的部分应单独开发软件。在软件应用的各个环节中，做到严格管理，大力协调，密切配合，充分发挥现代信息网络的作用，让纳税人编码制度真正产生实效，也让扣缴义务人在税务机关的监督下真正按全员全额的要求申报纳税。

三、提高扣缴义务人的申报遵从程度

1、完善社会信誉约束机制

税务机关应充分利用人们投资、消费等行为信号与各自纳税行为的对比，在严格执法、严惩涉税违法、失信行为的基础上，建立起一套完善的个人所得税纳税信用评估体系，对纳税人和扣缴义务人履行申报义务的情况进行恰如其分的评估，并给予相应的级次评定。同时定期将税收信用评定的相关信息资料充实个人社会信誉约束体系，实现税收信用信息资料查询的信息化、社会化、公开化。

2、建立个人财产登记制度和个人资产实名制

首先，应当建立纳税人的财产登记制度，要求纳税人的所有财产均需到相关部门登记备案，明确纳税人财产来源的合法性及合理性。与此同时，应加强对个人实物收入的管理，对纳税人获得的工薪之外的实物按市场价值计入应税所得，将纳税的财产显性化，进一步拓展税源。

其次，对个人的金融资产和不动产应逐步实行实名制度。

如此一来，纳税人财产信息可以较低的交易成本被税务机关所知晓，从而对扣缴义务人的扣缴信息产生外在的约束力，使其不得不实现全员全额扣缴申报。

3、推行非货币化个人收入结算制度

政府应采取有效措施，逐步推行非货币化个人收入结算制度，减少现金流量，广泛使用信用卡和个人支票，从根本上解决多开户、化名存款、收入来源不清等问题，堵住税源流失的漏洞。同时，实行银行电脑信用制与税务电脑申报制管理联网一体化，使税务征收机关能够掌握个人收入的真实情况，使个人隐性收入、多元化收入均纳入征税范围，防止扣缴义务人的调整申报数额的自由空间。

参考文献：

[1] 陈春：《当前个人所得税征管的难点及对策》，《经济论坛》，2006年第11期。

[2]庞凤喜：《增强涉税信息的对称性应成为强化税收征管的聚焦点――兼论个人所得税全员全额申报》，《涉外税务》，2009年第10期。

第6篇：不动产档案管理制度范文

一、当前房屋登记工作面临的问题

（一）房屋登记系统问题

《房屋登记办法》的颁布实施，坚持“登记为民”原则，注重可操作性，方便人民群众办理登记，如登记依申请而启动，明确登记时限，对登记申请人必须进行告知等；确立和细化了登记簿制度，明确了登记簿的内容和形式；合理界定了登记机关权限，有利于提高登记效率；细化了《物权法》规定的登记类型，对《物权法》确定的预告登记、在建工程抵押权登记和最高额抵押权登记、更正登记等登记类型做了具体化规定，更具有可操作性。

以上各种规定，都需要我们切实落到实处，才能真正发挥应有的效用，这不仅是贯彻落实国家法律法规的要求，更是提高自身素质、保障登记安全、维护社会稳定的迫切需要。其中，针对建立房屋登记簿这一核心要求，各地都在原来登记系统的基础上开始了房屋登记簿的建立工作，烟台市也为此开发了全新的登记系统。我市目前在这方面面临着极为严峻的形式，原有的登记系统不完善，无法满足建立房屋登记簿的要求，只能自己摸索手动建立登记簿，工作效率低，无法形成完善的房屋登记系统，也无法完成原来大量登记数据的建立工作，造成房屋登记簿的数据不齐全，不规范，严重影响了房屋登记工作的质量和安全。

同时，由于没有统一的房屋登记系统，房屋的预售备案、房屋抵押等工作都难以统一起来，案件的受理和审批工作也相互分离，不仅增加了大量的重复工作，降低工作效率，更重要的是不能建立统一的房屋登记信息，造成房屋登记的误判，产生不稳定因素。

（二）房产档案管理问题

房产档案目前由市城建档案馆管理，在房产档案管理上主要面临以下问题：

1、部分档案没有做到一户一档

一户一档是房产档案管理的基本要求，如果不能做到一户一档，房产档案就无法体现房屋的产权现状，往往造成产权归属的误判。目前房产档案的管理普遍存在这一问题，一处房产具备几套档案，甚至抵押档案也是单独立档，互不联系，根本无法确定哪一套档案记录的是该房屋的当前所有权人。《办法》实施以后，需要逐步建立房屋登记簿，而房产档案是建立登记簿的重要数据来源。目前房产档案的现状显然不符合数据准确的要求，使房屋登记簿的建立困难重重。一旦因为房产档案的混乱造成登记簿的错误，导致经济损失，我局必将依法承担赔偿责任。

2、没有建立分丘分幅的管理模式

分丘分幅、以图管档的档案管理模式是房产档案管理最科学、最有效的管理模式。目前房产档案只是简单地放入档案柜，办理一批存放一批，全市各个区域的房产档案混在一起，同一栋楼的各户档案分散在整个库房中，难以实现档案的统计分析及利用。比如，因城市规划需要调阅我市某一区域的所有房产档案，目前只能先到现场逐户调查产权人姓名，根据姓名到档案馆逐户调阅，往往几天时间也不能完全调出。而如果采用分丘分幅的存档模式，同一区域的房产档案都集中在同一个档案柜，只需在规划图上划定范围，立刻可以找到该区域内所有房产档案的存放位置，可以极大提高工作效率，更不会出现错误或遗漏。

（三）商品房预售管理问题

为切实规范商品房预售行为，保护交易双方的合法权益，各地都采取各项措施，以加强对预售资金的监管为根本，实现市场的平衡与稳定。烟台市房管局自2003年起开始了该项工作，目前已取得很好效果。我市2008年起，房管处开展了商品房预售备案工作，仅为整套工作程序的一个环节，严格来讲管理工作尚未真正运作，可能产生的后果是：一些企业无证售房、更改设计、面积不足；一些小区配套设施不完善、工期延误；一些企业收取预收资金后，不积极为业主办理产权证书，引起不稳定因素；一些小区物业管理跟不上，体现在收费标准、服务项目和质量不达标的方面；同时，预收资金监管不到位，将可能发生抽逃资金等现象，对市场秩序危害极大。

（四）房屋登记历史遗留问题

2008年下半年，我们集中力量对规划区范围内房屋登记的历史遗留问题进行较为全面的调查摸底。调查中发现存在两大类问题，一类是由于历史原因，房产证未办到个人名下，另一类是已办理了个人房产证，但由于不同因素，无法上市交易。涉及问题总户数为8650户，其中，开发商开发建设的小区产生问题4454户，机关、企（事）业单位自建或购买民房产生问题1240户，驻城村房屋产生问题2956户。

房屋登记中产生历史遗留问题原因是多方面的，甚至相互交叉。主要有以下五种：

一是土地原因。有的在开发建设前没有取得土地使用权，或土地手续不齐全；有的机关、企（事）业单位购买民房，分配给本单位职工，由于户籍与土地政策冲突，无法办理房产证；有的驻城村利用宅基地搞开发，对外出售，导致房产证无法办理，或已办理房产证后无法上市交易。

二是规划问题。有的项目没有办理规划手续便开发建设；有的规划审批手续与土地审批手续不一致；有的实际建设超出规划审批手续许可的范围，等等。

三是建设手续不齐全。主要涉及工程开工、建筑质量、人防工程等。

四是政策因素。我市的房地产业管理是随着法律、法规、政策的不断完善而逐步走上正规的。具体讲，直到1998年《城市房屋权属登记管理办法》实施以后，房屋登记管理工作才逐步步入正常轨道。1998年10月市政府召开会议，要求房屋登记中出具土地手续，我市才逐步完善房屋登记中的土地管理。同时，还存在一种情况，相关职能部门对解决历史遗留问题曾出台过政策，集中清理过部分违章行为，但由于政策传达或政策理解等因素，违章建设单位没有及时申请办理，使问题积压下来。而在统计的8650户问题中，土地问题占48%。

五是少数的人为因素。极少数项目，在办理房屋登记过程中，采取欺瞒等手段办理了相关手续，随着工作的深入开展，问题显现出来，最直接的后果是已办理房产证的住户不能上市交易。

房屋登记历史遗留问题，是引发房产相关社会不安定因素的根源，也严重制约了房屋登记工作的完善与发展，是群众反映最直接、最迫切的问题。

（五）房屋登记体制建设问题

目前我局从事房屋登记相关工作的单位科室有局业务科、房地产管理处、城建档案馆，开发办还涉及商品房预售许可的审批工作。随着《物权法》、《房屋登记办法》（突出房屋登记簿法定效力的作用，以及中间环节“无缝对接”

、办事效率的最大化提高等要求的提出，现行房屋登记体制面临着以下问题：

1、登记簿的法定效力难以实现

《物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力，即登记簿是房屋权利归属的法定依据，房产证只是权利人享有房屋权利的证明；不动产登记簿由登记机构管理。同时，房屋登记类型包括国有、集体两大项登记，五大类型，30多个小项，每一小项登记均有不同要求，登记工作繁琐而复杂。但均需作到针对登记的事项、内容等询问申请人，并做笔录归档保留；均需作到将登记事项、内容记载于登记簿。

在现有的房屋登记体制下，受理案件的工作人员见不到登记簿，无法作到依据登记簿询问申请人有关登记事项、内容等，也无法做询问笔录，无法根据登记簿登记事项、内容等要求申请人提供相关资料，无法确定申请人申请登记的房屋是否已进行了查封登记、预告登记、异议登记、抵押登记、预告抵押登记及在建工程抵押登记等，难以做到准确受理。

2、房屋登记效率受到很大制约

目前我市房产登记案件由业务科受理，由房管处现场勘查、审核、审批。而业务科与房管处没有实现集中办公，业务科受理案件后只能等半天或一天后集中送往房管处，这样在客观上就造成案件办理的滞后，不能做到受理即开始办理。目前，我们的办证承诺时限为5个工作日，而传件与转件就要占去20%—40%，不利于效率的进一步提高。《办法》中规定的异议登记办理时限是1个工作日，而目前的工作机制仅接送案件就至少需要1—2天，根本无法达到规定要求。其他登记类型也会因为案件的传接占用了较多的时间，造成实际工作时间的紧张。尤其对异议登记、查封登记、房产证遗失登记等需要即时办理的登记，势必因工作机制问题导致登记不及时，极有可能产生法律纠纷，我局也会承担相应的法律责任。

3、房屋登记簿建立及信息系统建库工作难以开展

目前房产档案由市城建档案馆管理，在房屋登记系统的建设过程中，对房产档案进行标准化整理，建立规范的文本档案库及电子档案库，是登记系统建设中最基础、最核心的工作，需要大量的人力、物力和时间，对成果的质量也有严格的要求，需要确保100%的准确无误。这些工作都需要由房地产管理处组织专业技术人员进行，因此协调房产档案的管理体制也是目前亟需解决的问题。

（六）村镇房屋登记问题

1、体制不理顺。目前，建成区的三个街道区域内所有房屋登记（包括该区域内集体土地房屋登记），均由市建设局直接受理当事人申请，直接派工作人员现场勘查，调查笔录，完成内审外查后给予登记发证；而另8处镇街的集体土地房屋登记工作自2005年8月后，市房地产管理处只增加了业务量，人员编制並没有随之增加，现该处负责房屋登记工作的工作人员共11人，尚不足烟台市其它县市区房屋登记机构工作人员平均人数的半数，在这种情况下，2005年8月起的村镇集体土地房屋登记工作只能沿用以往模式，即由各乡镇村镇建设办公室受理案件，申报资料初审，然后现场勘查，再将资料报至市房地产管理处，该处只能做到形式审查，一方面无法确认资料真伪，另一方面对现场的实际状况並未真正掌握，只能以各村镇建设办公室的审查结果作为依据进行登记並发证。村镇建设办公室隶属于各乡镇政府，受诸多因素制约，审查结果时有纰漏，影响了登记工作的正常开展。

2、办公经费和办公设施匮乏。目前，我市各镇街财政对于村镇房屋登记都不拨付办公经费，村镇建设助理员都是自己负担给老百姓办理房产证所需要的交通费、燃油费、通讯费等相关费用。同时，缺乏工作必需的办公设备，如电脑、数码照相机、交通工具，有的乡镇甚至不为村镇建设办公室配备办公电话，长期以来，不但给村镇建设助理员造成很大的经济负担，而且打击了村镇建设助理员的工作积极性。

3、工作人员严重不足。由于市房地产管理处只增业务不增人员编制，只能继续依靠村镇建设办公室办理各镇街的房屋登记业务。而各镇街一般只设置一名村镇建设助理员，多的有大辛店镇、潮水镇、南王街道也只有2人，还要负责村镇规划、新农村建设、村镇公用事业等业务，而且多数村镇建设助理员还担任其他职务；由于我市乡镇合并，乡镇规模大幅扩大，少则五十个自然村，多则过近二百个自然村，而村镇建设办公室人员並未增加，原来小乡镇的村镇建设助理员要负责已增至两倍、三倍的大镇的实地勘察房屋、测量绘图、填写表格等大量的工作，加上还要负责到市建设局业务科交件、拿证等工作。工作量相当大，人手明显不足，尤其是距离偏远的乡镇。

4、历史遗留的管理漏洞。以前房屋登记程序不严谨，管理不完善，造成一些房屋登记问题。大的方面有：（1）1993年全市乡镇房屋普查换证时，没有及时收回1985年颁发的房产证，造成“一房两证”问题。根据市政府《转发市建委关于更换农村房产所有正意见的通知》，1993年在我市所有的乡镇进行农民住宅普查换证，但是当时只是颁发了新的房产证，并没有收回1985年颁发的房产证，造成了许多房屋出现了“一栋房屋拥有两个房产证”的现象，这给房屋登记管理工作带来了许多问题，如法院查封了1993年的房产证，但是房屋权利人利用1985年的房产证进行转移登记。（2）1993年房产证转移登记、变更登记、遗失补证登记后，原来房产证的存根没有及时注销，造成“一房两档”问题。“一房两档”的问题给房屋登记和档案管理造成了许多弊端，如对房屋抵押、房屋查封的档案管理造成许多漏洞；房屋过户后，原房屋权利人利用原房屋档案补办房产证等问题。若因此类问题造成工作上的错误，我们单位将要面临经济赔偿等法律责任。

5、村镇建设助理员业务培训工作不到位。各镇街的村镇建设助理员分散不均，而且身兼数职，很难集中培训。由于缺少必要的培训，村镇建设助理员在日常工作中常常出现绘图、填写表格错误和漏报资料的现象，从而造成退件。这不但成倍增加了村镇建设助理员的工作量，而且也打击了村镇建设助理员的工作热情。

6、责任不明确。由于村镇建设办公室隶属于各镇（街）政府，其人员编制也属于当地政府，而国家规定，登记机构即建设局所属的市房地产管理处要为最终的登记结果负责任，所以一旦登记失误、错误，登记机构就要为此买单。而目前在我市各镇街村镇建设办公室，客观上存在人员缺乏、经费设备不助等因素，更重要的是主观上落实责任不理顺，工作人员在具体的工作中责任心不强，审查资料不彻底，现场勘查不认真，表现在：有的受理业务案件不见当事人，随意性大；有的现场勘查不严肃，根本不到现场；有的办人情案件，违规操作。部分业务案件房管处在复审时能够及时发现处理，而大部分案件如有漏洞市房管处仅凭形式审查並发现不了。如某镇街村建设办公室没有按照要求见到房屋卖双方当事人，仅凭买方提供的双方当事人的身份证就给审核盖章，结果买方提供的是假身份证，造成极恶劣的影响。此类问题不发生则已，一旦发生就很难收拾，群众反映很强烈。

二、规范房屋登记工作的对策

针对以上六方面问题，现提出如下意见及对策：

（一）对于房屋登记系统问题，应加强房屋登记软硬件基础设施建设，提高技术水平。

一是配合《房屋登记办法》的深入实施，及时更新引进房屋登记软件系统，解决原有软件功能落后、效率低下的状况，尽快组织人力物力投入到系统建设中去，提高登记质量，提高服务水平。二是加大投入，报请建设局党委，购置一批先进的仪器设备，完善登记基础条件，提高房屋登记效率。当前我市房屋登记基础设施薄弱，面对房地产市场的迅猛发展，以及日新月异的先进科技手段，房屋登记工作在更新基础设备、改进工作手段方面已经严重滞后。对此，应在科学论证的基础上，尽快着手基础仪器设施的更新工作，配置用于房屋登记系统的服务器、计算机、扫描仪、内网设施等硬件，用于房屋面积测绘的gps定位系统、测距仪、绘图计算机、绘图仪等设备，从基础上提高房屋登记技术水平。

（二）对于房产档案管理问题，应采取以下措施：

1、实现档案分区分丘管理

（1）房产档案管理的分区分丘及编号，均参照土地宗地图进行。房产档案的分区分丘管理按照“房产区—房产分区—丘—幢—房”五级进行。

（2）房产区：将××市划分为几个房产区，按照城区、各村镇区域进行划分，在房产档案库房中划定相应的区域，用于存放相应房产区的房产档案。各房产区进行统一编号，作为房产区号。

（3）房产分区：每一个房产区划分多个房产分区，城区按照土地街坊图进行划分，村镇按照行政村进行划分。在房产档案库房的各房产区中划分房产分区，用于存放相应房产分区的房产档案。同一房产区的各房产分区进行统一编号，作为房产分区号。

（4）丘：每一个房产分区划分多个丘，按照宗地进行划分。属于同一住宅小区的几块宗地，或同属一村农居房的小块宗地，可根据实际情况划分为一个丘。在房产档案库房的各房产分区中划分丘，用于存放相应丘的房产档案。同一房产分区的各丘进行统一编号，作为房产丘号。

（5）幢：每一丘中的每一幢房屋划分为一幢，在档案库房中相应丘中进行划分，编排幢号。

（6）房：每一幢房屋分为若干户房，在档案库房中的相应幢中划分每一户房的档案存放位置，用于存放该户房产的所有档案资料。

通过对全市房屋进行五级划分，确保了每一户房有一个系统的、唯一的编号。同时，通过对档案库房进行相应的五级划分，使全市每一户房屋在档案库房中都有一个唯一、固定的对应位置，层次分明，条理清晰，管理科学，且能确保档案的唯一性、准确性，同时最大程度地增强了档案的利用效率。

2、实现档案一户一档

通过上述做法对档案库房进行了五级划分，建立了档案管理的整体框架，为实现一户一档奠定了基础。下一步工作是将现有的房产档案进行整理，逐步将每一户房产档案“充实”到划分好的框架之中。

（1）新登记的房产档案

新登记产生的房产档案，按照上述五级编号进行整理，归入档案库房中的相应位置。

属于初始登记的，直接进行归档。

属于转移、变更登记的，提出上一份房产档案，与新档案合并后进行归档。上一份档案仍为转移或变更登记的，逐一提出上一档案，直至初始登记档案，一起合并为一份档案后归档。

属于抵押、查封、遗失、预告等各类登记的，提出房产档案，按上述要求进行整理、合并，与抵押、查封等相应的登记档案资料合并后归档。

（2）原有房产档案

新登记产生的房产档案按照上述要求整理归档后，原来存放的房产档案不会再增加，原有档案的整理工作应同时进行。

原有档案是按照登记时间的先后顺序进行存放的，因此应该从最后办理的档案开始，从后向前逐步推进，从最大程度上确保整理的档案为最后登记的产权人，保障房产档案的准确性。

档案整理的基本步骤：从最新的档案开始，对每一份档案按照要求逐一提出上一份档案，直至找到初始登记档案，合并为一份完整的档案；然后，按照要求进行五级编号，做好记录后进行归档。

（三）对于商品房预售管理问题，要在三个方面加强管理。

一要抓好商品房预售许可。商品房预售许可是允许开发公司预售商品房的行政许可，是介入商品房预售管理的第一步，也是最关键的一步。做好商品房预售许可工作，一方面要严格审查预售项目的各项手续，审慎发放预售许可；另一方面更要严密监控违规售房，无证售房，使预售许可真正成为规范市场的有力手段。

二要抓好预售资金监管。预售资金监管是商品房预售管理的核心步骤。房地产开发公司进行商品房预售的根本目的在于资金的周转利用，同时，缴纳的购房款也是广大购房户的核心利益，一旦这部分资金出现问题，后果不堪设想。而我市长期对商品房预售进行粗放管理，资金监管工作更是没有实质性的实施，这是今后亟待解决的重要问题。房管处对该项工作进行了严密的论证讨论，制定了预售资金监管的有效方法与步骤，争取能够尽快使该项工作进入实质的实施阶段。

三要抓好商品房预售合同监管。商品房预售合同备案管理是商品房预售管理的重要手段。商品房预售合同备案和预售资金监管相辅相成，一面约束开发公司不能挪用资金、一房多卖，一面约束购房者不能私卖炒房、哄抬房价，共同构成了完善的商品房预售管理体系。商品房预售合同备案管理制度自2008年7月实施以来，已经初步显现出成效，为建立完善的商品房预售管理体系奠定了坚实的基础。

（四）对房屋登记历史遗留问题的对策

解决房屋登记历史遗留问题，要遵循以下基本原则：

尊重历史、实事求是的原则。对时间跨度较大的项目，建议不能以现行的政策来衡量，而应用历史的眼光看待，政策把握应当立足当时。有的项目在调查过程中，当事人谈了很多当时的道理，且有可信的证据，建议尊重客观理由和客观存在，予以办理。

认真甄别、宽紧适度的原则。所有项目不能一概而论，要仔细勘察，对发生时间较近，明显违反政策的项目，要在相应尺度内予以惩处。

从速解决、一次办结的原则。鉴于解决历史遗留问题的根本目的，建议限期办理解决，政策许可范围内的尽量尽快解决，以防一拖再拖，继续积压。立足客观实际，针对不同问题，制定切实可行的政策办法，一次性解决问题，不能“留尾巴”，又产生新的问题隐患。

（五）对于房屋登记体制问题，应探讨建立规范的集中办公体制。

集中办公体制，即统一登记程序、统一办公场所、统一记载于登记簿，实现案件的受理、审批、登记、收费、发证、归档等各项业务集中办理，真正实现“一条龙”工作标准。集中办公在硬件上应具备相应的案件受理窗口、案件审批办公场所、房产档案库房、登记收费窗口、缮证发证窗口等五大部分，在软件上应具备流畅的传接程序，完善的管理机制。

集中办公体制的建立，一是可以规范房屋登记簿管理制度，实现登记业务的统一管理，避免登记错误的赔偿，符合《物权法》、《房屋登记办法》等法律法规的实施要求；可以对房产档案直接进行规范化管理，杜绝工作漏洞，尽最大限度的规避登记风险。二是可以解决案件传接的滞后问题，做到受理即开始办理，即避免案件的“抢办”现象，又可以缩短20%—40%的登记时间，提高工作效率。三是可以做到即时询问申请人相关问题，更好的为申请人办理房屋登记提供方便，符合《办法》要求，提高收件质量。

（六）关于加强农村集体土地房屋登记的对策

要将集体土地房屋登记发证工作切实管理起来，并不断加以规范，必须解决人员问题。首先是人员的责任心，形成错案追究的长效机制。其次是人员的业务素质，提高工作人员的办案水平。第三是解决人员短缺的问题，配备足够的人手。第四是解决办公条件差的问题，不断提高办事效率。

第7篇：不动产档案管理制度范文

一、坚持依法征收，加强税政基础管理，确保完成税收收入任务

（一）按照“抓大、管中、不放小”的要求，认真做好组织收入工作，确保全年税收收入实现“开门红”。

（二）贯彻落实营业税纳税人纳税申报办法。推行不动产、建筑业项目管理办法。

（三）组织贯彻新企业所得税法及其实施条例，确保新法不折不扣落实。

（四）做好*年企业所得税汇算清缴工作。

（五）做好个人所得税完税证明开具和年所得12万元以上个人自行纳税申报工作。

（六）加强个人所得税信息化管理，提升征管质量和效率。

（七）继续贯彻落实新的车船税条例，采取有效措施做好*年度车船税征收工作。积极研究制定我市保险机构代收代缴个人机动车车船税管理办法，做好相关各项准备工作。

（八）贯彻落实新颁布的耕地占用税条例，协助市政府开展地方立法工作，研究制定具体政策和征管办法。

（九）完成*年残保金统计分析工作。开展*年残保金征缴先进集体、先进个人的评比表彰工作。

（十）确定*年全市税收收入目标。应用SPSS综合分析软件及相关方法，科学准确预测税收完成进度，实时监控各区县局、分局的收入完成情况。

（十一）进一步加强总局回放的增值税和消费税数据利用工作。

二、加强税源基础管理，不断提高税收征管质量

（一）进一步加强与国税、银行的联系与协作，完善统一的税务登记管理制度，探索帐户查询办法。

（二）做好集贸市场个体登记总结工作。探索研究个体工商户计算机定额系统业务需求。

（三）继续完善分类申报辅导手册，完成有关印制发放工作。

（四）修改完善《欠税管理办法》、《滞纳金管理办法》。

（五）进一步推广应用国标税控收款机工作，完善推广应用工作的制度和流程建设。

（六）做好*年版《*印花税票之四--*坛庙》和《*印花税票大全册》的设计、印制工作。

（七）加强税务档案管理，制定对税务档案实行分级分类管理的办法。

三、加强纳税服务管理，进一步提高纳税服务水平

（一）全方位做好政府信息公开各项准备工作。

（二）根据总局要求，进一步深化办税公开工作。

（三）修订纳税服务工作规范，进一步明确纳税服务的具体工作内容，细化标准和操作规范。

（四）针对奥运税收服务特点，充实纳税服务承诺内容。

（五）做好非紧急救助服务中心与12366热线的衔接工作。

（六）落实*年度纳税人满意度调查整改措施。

（七）加大税收宣传力度。举办答谢纳税人活动。开展新企业所得税法实施和年收入12万元以上个人所得税申报的宣传工作。做好税收宣传月的各项准备。

（八）制定*年奥运税收服务工作计划，研究并建立奥运应急服务工作机制。加强奥运场馆门票管理。

（九）加强*税收博物馆建设，开展征集税收文物活动。完成东城区的未成年人爱国主义教育基地的申办工作。

（十）继续做好《*地方税务公告》的编辑工作和免费赠阅工作。

四、加大税务评估检查力度，提高纳税人税法遵从度

（一）继续优化税务稽查管理和稽查办案手段，加强稽查工作信息化应用。

（二）根据总局*年税收专项检查工作部署，积极开展税收专项检查工作。

（三）加大重大涉税案件查办力度，保证重大案件的查办质量。

（四）继续完善各项纳税评估工作制度建设和信息化应用。

五、加强信息化建设，不断提高信息化管理水平

（一）继续推进内网办公系统二期开发建设。

（二）完成重点税源户上报系统、营业税明细申报系统的年度调整和企业所得税系统修改。

（三）做好个人出租房屋、二手房交易系统和个人销售房屋个人所得税纳税保证金模块需求分析及开发工作。开展私人机动车车船税保险代征系统建设。

（四）进一步完善残保金代征信息系统，将残保金代征纳入财税库行联网系统。

（五）协助市水务局完成水资源费代收系统的需求分析。

（六）开展纳税凭证的电子原件应用与管理项目的可行性分析。

（七）组织实施*市信息安全管理体系标准应用试点工作，加强信息系统完善性建设，建立信息安全管理体系。

六、加强税收执法检查，提高税收法制化水平

（一）部署开展市局专项执法检查工作。

（二）组织开展一季度日常执法检查工作。

（三）组织落实市政府印发的执法责任制六项配套制度。

（四）贯彻落实总局税收协定执行手册。

七、加强行政后勤管理，为各项工作的顺利开展提供坚实保障

（一）认真筹备召开*年系统工作会。

（二）加强调查研究工作，完成*年系统调研工作评比。继续举办*地税论坛。

（三）按照市财政局的要求，组织完成系统决算的汇总和编制工作。

（四）按照*年度部门预算，做好系统预算的编制和批复工作，科学、合理安排资金，保证全局工作的顺利开展。

（五）做好系统经费垂直管理的前期摸底调查、数据分析工作，基本确定经费垂直管理下新的财务管理模式。

（六）加强后勤管理，改善干部职工生活，开展元旦、春节前卫生检查。

（七）切实做好元旦、春节期间安全保卫工作。

八、深入开展学习活动，全面加强干部队伍和基层组织建设

（一）继续深入学习宣传党的*精神。

（二）认真完成*年度公务员考核、奖励工作。

（三）探索在系统部分单位推行职位说明书工作。制定*年大学生招收计划。

（四）继续加紧拟新设机构的报审工作。做好市局和区县局机构设置的调研工作。

（五）加强干部培训工作。组织境外培训，举办注册税务师辅导班。

（六）筹备召开系统党风廉政建设工作会。

（七）完成相关单位的离任审计和特约监察员的换届工作。

（八）评比认定*、*年度系统国家级、市级“青年文明号”。

第8篇：不动产档案管理制度范文

一、房地产税收流失原因分析

(一)房地产企业利用行业特殊性偷逃税款是房地产税收流失的直接原因

房地产企业开发环节多,时间过长,流动性大,成本核算方法复杂,监督难,房地产产品销售方式又多种多样,取得收入方式灵活。纳税人利用行业的以上特点,想方设法虚增成本、隐匿收入,达到偷逃税款的目的。主要表现为:

1、利用特殊的开发方式偷逃税款

房地产的开发形式多种多样,针对不同的开发形式,政策规定及执行方式和力度上存在差异,给房地产企业偷逃税留下了可乘之机。主要表现在:一是以经济适用房为名,利用减免税政策偷税;二是采取虚假立项,造成“委托开发”的假象,逃避销售不动产有关税金;三是自建房产销售后,不申报缴纳建安环节的税金;四是回迁房部分不按销售不动产缴纳相关税费。

2、开发环节成本核算混乱,房地产企业趁乱“混水摸鱼”

一是利用虚假购货发票,虚列建筑开发成本;二是借支付拆迁安置费之名,大肆以白条虚列拆迁安置费。房地产企业的拆迁安置费大部分是支付给了个人,无法提供合法的发票或收据给房地产企业。这也为房地产企业虚列开发成本提供了便利。三是不分项目设立成本明细,造成项目成本计算混乱,使成本无法在完工项目和在建项目中合理分摊;四是不按期结算项目成本。有的企业滚动开发,虽然房屋已全部售完,但迟迟不进行工程结算,不结转收入,成本也不及时结转,不能真实反映企业盈亏情况,影响企业所得税正确、及时、足额缴纳。

3、房地产销售环节,利用一些特殊的经营方式隐匿收入

如房地产企业采用预收房款方式经营房地产,企业在收到预收房款时不入账,而是通过借款方式计入“应付账款”科目核算,以假拆借资金来隐瞒真实销售收入。又如:采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。某些房地产公司利用金融按揭贷款售房方式的特殊性,将银行按揭款项记入其他应付款,不作预售收入处理, 从而隐瞒收入、偷逃税款。

(二)房地产税收征管、监控不到位是税收流失的间接原因

1、税收源头管理困难、税收有效管理滞后

通常开发一个房地产项目,必须经过规划、国土、房管、财政、建设等多个行政部门的审批、许可与监督。由于没有建立有效的信息交换制度,这些行政部门掌握的房地产开发信息难以共享。房地产开发项目的土地购置、项目立项和施工许可等信息,都是在税务管理和纳税申报事项之前发生的,由于目前对房地产业的社会化综合协调管理水平尚处于较低层次,这些重要的涉税信息不能有效实现部门共享和信息互换,客观上导致了税收源头管理困难的实际问题。

房地产开发过程中,其他部门对房地产开发的管理基本上都是事前管理,审批手续不办理,前期费用不交齐,房地产就不能开发,企业追求利润的目标就无法实现,而税务部门的管理是一种事后管理,现行税收政策是在房地产开发企业发生了销售收入时,才对确定收入时间、成本扣除及成本分摊作了相应的规定的,税务机关征管是一种事后介入。税务部门的管理所处的阶段和时限决定了其虽然是依法管理但力度却弱化于其他部门的管理。一些许可的办理及成本费用的支付都是在税务管理和纳税申报事项前发生的,税务机关不能有效监控、不能准确掌握房地产开发企业在房地产开发过程中形成的成本费用信息。

2、房地产税税种多,税源的可变性和流动性较大,税收征收难

首先,在房地产业的链条中,从土地使用权的出让到房地产的开发、转让、保有等诸环节涉及的营业税、企业所得税、土地增值税等10多种税种,由于房地产税税种多,各税种的征收环节和计税依据各不相同,征收机关不同,征收难度大。其次,房地产企业开发多为跨年度、跨地域滚动开发,税源的可变性和流动性较大,税源控管难。第三,税务工作人员对房地产企业经营特点、会计核算不熟悉,再加上纳税人会计核算复杂,加大了税收机关征收稽查的难度。

(三)对偷漏税处罚力度弱,打击力度不够是难以遏制房地产企业偷漏税另一重要原因

稽查人员在查处各类涉税案件过程中受到各种因素的干扰,常常是以补代罚、以罚代刑,导致行政处罚力度弱,客观上助长了偷逃税行为的蔓延。企业偷逃税如果不被发现,必定大赚一笔,即使被发现了,查处了,也只是补足税款,缴纳少量的罚款和滞纳金而已。收益与成本的巨大反差,助长了部分房地产企业偷逃税的主观故意。偷逃税成本不高,是房地产企业偷逃税款屡查屡犯、屡教不改的重要原因。

二、房地产税收流失治理对策

(一)加强对纳税人的服务引导

对房地产开发企业的进行个性化宣传和服务,开展有针对性的办税辅导,帮助企业健全财务核算,综合分析评估开发商纳税情况,对有涉税疑点的税户,要及时开展约谈,详细宣传税收政策、办税知识和法律责任,促进开发商知法、懂法、从而自觉守法;进行专项的税收情况检查,督促房地产开发企业按照规定进行财务核算,加强财务管理,为税收征管营造一个良好的财务基础。

(二)规范部门协作

提请政府制定各环节相互衔接的房地产税收一体化管理制度,明确各部门需承担的职责,以制度规范和加强国土、规划建设、房管、招投标中心、银行、税务等各相关部门的协作,及时传递项目立项、规划设计、土地使用、房产证办理及资金走向等信息,通过资源共享完善税源监控。

(三)建立健全项目档案管理,完善日常监管

一是在开发初期,要求房地产开发企业上报项目立项书、项目规划图、建房方式、主要材料供应方情况、与建筑公司的承包合同、项目总投资额等,总体掌握工程的开况,及时登记掌握房地产企业税源状况,为后期的监管打下基础。二是项目竣工后,要求企业及时上报成本费用分摊办法,了解并掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用情况,防止企业私自转移利润,逃避纳税。同时,要求企业按月上报销售合同和发票清单、《存量房产盘点表》等涉税资料,监控商品房的存量变化等措施,跟踪监控商品房的销售进度,对其销售情况实施过程监督。建立房地产企业监控管理动态台账,逐户分季度反映与有关部门的联系情况、预售收入纳税情况、账面收入、成本、利润情况及税务机关调整情况。对存在问题的企业进行检查调整,对应缴未缴的税款进行补征。

(四)加强涉税资料审核,提高征管质量

一是加强发票的审查。检查发票的领购、开具和取得是否符合规定;成本列支中的大额发票是否属实;有无使用假发票、白条入账等情况。此外,房地产业的税收主要体现在销售环节,税务机关在销售环节上应加强票据的领、用、存管理,最大限度地掌握房地产开发企业的收入情况,据此审核企业纳税申报的真实性。

二是加强合同的审查。对购销合同内容、真实性、合法性进行审查。通过审查开发项目合同,核实房地产开发方式 ,防止房地产企业“张冠李戴” 偷逃税款;通过审查购货(原材料等)合同,核实成本的实际开支情况,防止利用假合同、假信息虚增成本;通过审查房地产销售合同,掌握销售收入、付款方式等情况,防止纳税人取得收入不及时或不入账的行为。

三是是加强收入、成本核算的审查。加强对待摊费用、预提费用、管理费用、销售费用、材料费用等账目的审查,审查成本费用的真实、合理、准确、合法,以杜绝企业多列费用,虚增成本,偷逃企业所得税;加强对预收帐款、应收帐款、其他应付款、应付帐款等往来帐目的审查。规定所有房地产企业每月必须将预收帐款等往来帐目的全部数据形成情况报告、及增减变化原因上报主管税务机关,以杜绝企业利用往来帐目调节税收的不法行为。此外,在书面资料审核的基础上,还要经常通过实地走访获取有关信息,避免征管上的盲点。

(五)加大处罚力度,打击偷逃税行为

首先对经查实的偷税行为,税务机关应严格按照法律规定,该处罚的处罚,该曝光的曝光,该移送司法机关的移送司法机关,杜绝以罚代刑,从而消除纳税人在偷税时的侥幸心理,充分发挥税务稽查的威慑作用。其次实行偷逃税企业定期公告制度,房地产企业担心被公告后影响其诚信度和企业形象从而不敢肆意偷逃税款。最后出台相关配套规定,对凡是偷逃税款达到一定数额的企业不得办理银行贷款,已办理的取消其贷款资格。

(六)提高征管人员业务水平,培养高素质的征管人才

第9篇：不动产档案管理制度范文

从理论上讲，金融企业所谓不良资产或“有毒资产”，俗称“呆坏账”，例如银行发放贷款不能按预先约定的期限、利率收回本金和利息，包括逾期贷款（贷款到期限未还贷款）、 呆滞贷款（逾期两年以上贷款）、呆账贷款（需要核销的收不回贷款）以及由担保方式衍生的房地产等不动产组合等抵押资产。而实业企业所谓不良资产是指不能参与企业正常资金周转的资产，如债务单位长期拖欠的应收款项、企业购进或生产的呆滞积压物资以及不良投资等。面对如此庞大的不良资产，如何利用市场机制点石成金，让不良资产重新创造出最大效益？如何建立一套科学、完整的不良资产评估、处置、管理体系，以化解经营风险？一直是商业银行和地方政府关心、关注的问题。笔者认为，不良资产也和其他市场化资源一样，不仅在形成机制方面有规律可循，而且在处置和管理过程中同样有规律可循，同样适用于事前、事中、事后管理。

构建公司治理结构，为不良资产管理提供体制机制保障

多年来，没有建立起完善的法人治理结构，没有形成权力机构、决策机构、监督机构和经营管理者之间的制衡机制，是一些金融或是实业类企业决策失误造成重大资产损失的一个重要原因，因此，需从以下几方面构建公司治理结构和机制：

1是改善内部控制环境。首先应建立治理结构。公司治理结构内部约束机制是由董事会、监事会和管理层各自的组织结构设计、权责利益之间相互制衡关系而构成的。在建立治理结构过程中，公司应当严格根据企业章程规定，建立起完善的经理、经理办公会等决策和治理机构。其次要完善治理机制。也就是将关系人等直接利益相关者的行为纳入统一治理框架体系中，在完善治理结构体系基础上，进一步确保和强化决策、执行与监督三者的协调运转和有效制衡。最后需减少管理层级。目的是缩短管理链条，将经营层次控制在母子公司两级, 至多不超过三级的架构内。

2是建立内部控制制度。在公司治理结构框架下，形成由董事会、监事会、财务总监、审计部门等组成的内部约束体系。通过一系列控制活动，防范经营风险，而且这一控制活动，应由各级董事会（下称董事会）、管理层和全体员工共同实施。

3是推行全面风险管理。建立风险识别与评估、内部控制措施、信息交流与反馈、监督评价与纠正风险管理系统。首先应明确可量化和可衡量控制目标；其次遇到风险，有可能对企业的现实目标或潜在目标造成影响的，需及时定位风险，找出根源，研究其是由内部因素，还是由外部因素引起的；再次，根据自身条件、风险偏好和风险承受度，选择承担、规避、转移、转换、对冲、补偿、控制等适合的风险管理总体策略；最后通过系统的管理程序或活动，确保风险应对策略的有效实施。

4是建立信息披露机制。信息应以完整、及时、准确的方式，向投资者及各利益相关者进行公开、公平、公正地披露。让所有相关利益者通过透明、真实、公允的信息了解金融或企业类企业的真实财务状况和发展情况，给各相关利益者提供一个相互了解或对话的渠道和桥梁，使其能够对公司的价值和经营业绩进行客观的评估，以便做出合理的投资决策，尽量减少投资风险。

5是发挥内部监督机构作用。首先建立监事会约束机制。监事会要履行其权力、责任和义务，定期或不定期对董事会、管理层的经营管理活动进行监督，将董事和管理层的经济行为“暴露在阳光下”，形成对董事会、管理层的监督和约束机制；其次应由审计委员会进行独立审计。审计委员会主要由独立董事组成，在董事会授权下，利用其职权的独立性，对公司和董事会、管理层的经济行为进行全面审计，并负责聘任、考核、监督社会专业注册会计师、审计师、资产评估师和律师等开展工作，而且需要对审计报告等签署意见，然后直接将审计报告等上报董事会；再次，由财务总监进行审计。财务总监接受董事会委托，对公司和管理层日常经营活动进行监督审计，需要利用其财经专业知识、业务经验优势及对公司日常经营活动的全面了解，更有效地对公司经营活动进行实时监督，并准确把握公司财务运作中出现的问题，及时纠正偏差，降低财务风险；最后由专职审计部门进行内部审计。审计部门是受管理层委托，对公司各业务部门和职能部门日常工作进行的监督审计，即对财务收支及各项经营活动的真实性、合法性和效益性进行监督。需要将监督审计事后工作落实到事前、事中日常经营管理过程中，以防微杜渐、及时纠错。

6是建立起激励机制。可以选择建立经营者激励机制将有利于激励经营者努力工作，减少成本，并吸引社会优秀人才投身到企业经营管理中去，营造和培育经理人市场竞争机制，调动全体员工积极性。抑或选择董事激励机制，由于外部独立董事的权威性、专业职能性、社会地位等，愈来愈被企业相关利益者、资本市场、监管机构认可或推崇。因而，建立董事激励机制将成为提高治理组织运行效率的有效手段。此外，还可建立监事激励机制。由于监事会功能的重要性，特别是其代表中小股东行使监督权，对大股东和内部人控制的行为均有一定约束作用，因而需要进一步强化其功能。但在实际中，监事会职能没有充分发挥出来。为了更好地提高和加强监事会功能作用，一方面必须在组织结构、职能定位方面保证监事会功能充分发挥，另一方面对监事会成员也要制定相应激励措施，在制度上保证监事会成员行使监督权的积极性。

构建专门管理体系，建立起不良资产

约束的长效机制

不良资产的形成，既有外部体制原因，也有内部管理原因。多年实践表明，对容易多发和产生重大资产损失的管理薄弱环节，如资金管理、投资管理、高风险投资业务管理、境外不良资产管理等，必须采取有效措施，完善制度，改善管理，堵塞漏洞，具体措施是：

1是建立资产损失责任追究机制

国务院国资委已出台了《中央企业资产损失责任追究制度》，对已经造成的资产损失应当严格按照制度规定执行。而建立不良资产管理约束机制,需要通过制定严格的资产损失责任认定工作程序、资产经营责任制度等加以实现，从而明确资产损失责任认定分工，明确职责权限。这一系列机制就是要在查清资产损失责任，分析企业不良资产产生原因的基础上，客观公正地分清经营管理责任、违纪违规责任和违法经营责任。同时，还要建立资产质量监测预警机制。

2是建立健全不良资产管理机制

形成不良资产后，需要加强过程管理。就是要建立和完善企业不良资产档案管理、不良资产日常监管和资产损失日常处理等制度。用制度将不良资产管理责任层层落实，从而构建不良资产管理的长效机制。财务核销不良资产，并不等于不再管理这部分资产，仍需采取有效措施加大对不良资产催收追缴和清理回收的工作力度。同时，积极探索不良资产集中处理的模式和清理追索的有效方法，建立必要的清理追索激励机制。遏制或减少不良资产的产生，仍需从基础管理抓起，一方面要加大财务信息化建设力度，建立和健全财务预算管理制度，投融资重大决策制度等制度体系，另一方面需要强化重大资金管理和使用控制，明确企业会计信息系统的责任，严格会计信息的质量标准，实施全程动态监控，发挥企业会计信息系统在加强不良资产管理过程中的重要作用。

3是多管齐下开展效能监察

紧紧围绕建立不良资产管理制度、落实不良资产处理责任，开展不良资产管理效能监察工作。通过对责任人不良资产处理的合法性、合规性、合理性和时效性的监督检查，督促对不良资产的规范管理，维护资产损失责任追究的客观公正，保证实现不良资产管理的预期目标，促进提高不良资产管理的效益。

通过重组整合，让不良资产创造

最大经济效益

处置不良资产的方式多种多样，主要方式是债务追偿、资产租赁、债务重组、资产拍卖和破产等。实际工作中，处理不良资产的方法也很灵活。有竞价拍卖、捆绑出售、整体出售、全额承包、租赁经营和依法处置等，但不良资产处置模式，归根到底却主要有两种：

一是创造现实现金流模式

通过让渡手中的不良债权和抵押实物，获取现实现金流的模式。即首先，把需要处置的资产通过评估后，委托给拍卖机构，由拍卖机构刊登公告，在适当的场合进行公开拍卖。其次进行债务重组，即把对方企业的债务根据双方确定的债务重组方案，进行一定的减免或者折扣，让债务人归还一定比例的现金或一部分可变现的实物、股权等。对于专业处置不良资产的公司而言，也可以把一个地区，或者一些企业的资产进行打包出售，包里的资产也是经过评估，经过投资者调查，或者谈妥一个价格，按照商定的价格在充分竞价的基础上进行出售，以获取现金等。还可以可通过资产置换，把债权变成物权，也可以把债权变成股权。置换后，再对置换以后的资产进行处置。处置的具体方式有资产租赁、融资租赁、经营性租赁、破产、清偿、诉讼等等。

二是创造预期现金流模式