房地产行业调研报告精选(九篇)

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第1篇：房地产行业调研报告范文

【关键词】房地产项目全程策划课程教学方法　改革

【中图分类号】G　【文献标识码】A

【文章编号】0450-9889（2012）09C-0054-02

随着我国的城市化发展，房地产行业逐渐成为我国国民经济的主导产业，而与之密切相关的房地产策划行业也取得了长足的进展，并且已经形成了一个产业，房地产策划在社会经济生活中的作用越来越大。而社会对房地产策划人才的要求也越来越高，面对越来越高的人才要求，如何提高学生的实际操作能力以提高其就业率及竞争能力尤显重要。

一、房地产项目全程策划课程教学方法改革的必要性

房地产项目全程策划是我校房地产经营与估价专业（房地产策划方向）的重要的专业课程之一，也是培养房地产策划人才综合能力的重要课程。该课程的教学目的就是通过本课程的教学使学生熟悉房地产策划的基本理论，较好把握房地产及房地产市场的特点，掌握房地产项目前期策划、房地产项目可行性分析、房地产项目投资策划、房地产项目营销策划、房地产广告策划、房地产金融策划、物业管理策划等基本技能，是对学生的实践操作能力要求较高的一门课程。传统的教学模式是以教师为中心的单向的课堂讲授方式，教师根据自己对课程理论的认知进行课堂讲授，学生根据教师授课内容的生动程度被动的选择性接受这种方式很不利于培养学生主动学习、独立学习、思考及解决问题的能力，而房地产策划岗位对从业者的要求不但有扎实的理论知识，更要有市场调查的能力、市场细分及市场定位的能力、实施4P营销策略的能力以及具备多方面的基本素质：包括独立思考的素质、团结协作的素质，与人沟通的素质及表达自己见解的素质等等。

经验表明，即便非常精彩的课堂讲授，学生听了大都会在几天后遗忘，直到考试之前才会重新翻开书本，照着教师讲课中划出的重点内容，临时抱佛脚地死记硬背。而一旦应付完考试，便又全部忘掉。而毕业班的学生经常流露出大学什么也没有学到的失落情绪，这种情绪直接影响到了他们找工作和面试时的自信心。为了改变这种现状，对房地产项目全程策划课程的教学改革势在必行。

二、房地产项目全程策划课程教学方法改革做法初探

（一）择本地房地产项目，模拟实战

为了让学生切实提高学习兴趣，主动学习，教师需要创设相应的学习情境，让学生有实战的感觉。在教学准备环节，任课教师先在学生方便到达调查的范围内选好一块处于拟出让或挂牌阶段的地块，并详细了解、记录（如拍照）该地块的情况包括土地面积、规划容积率、限制高度等用地指标，分析项目流程。在本门课程的前两节课，任课教师以该地块为例（把该地块的基本情况通过多媒体的形式直观地展示给学生）通过与学生讨论的方式，把房地产开发流程的各个环节分解成不同的任务目标，以任务为驱动，全面提高学生技能学习。在此过程教师要注重引导、启发学生，提高学生对问题的分析、判断等职业能力。针对具体的项目，一切从实际出发，结合学生较为熟悉的房地产市场环境，展开有针对性的后续内容的教学要比经典案例更能引起学生的兴趣，教学效果自然不会差。

（二）让学生“动”起来，在“动”中学

1　动口。作为房地产策划人员需要进行市场调查、需要与合作团队沟通、需要向客户陈述方案的可行性等等，这些都需要有较好的沟通能力和表达能力，而一路从应试教育的独木桥上走来的学生无疑这几方面的能力是比较欠缺的，所以为了毕业后能尽快适应岗位的要求，必须加强训练。

一是课前锻炼。每节课课前按学号顺序，由两位同学依次上台脱稿讲一条有关房地产行业的现行政策法规、新闻、柳州某在售楼盘开盘的信息（开盘、促销）或某房地产行业的招聘信息等，并加以简短评论，时间一般以1～2分钟为宜。通过重复锻炼，不但提高了学生表达能力，同时增加了学生对房地产市场的认识。房地产项目全程策划是与房地产市场结合非常紧密的一门课程，对当地的房地产市场不熟悉就不可能进行准确的市场定位，开发出满足客户需求的产品。因此，教学过程必须让学生学会密切关注房地产市场现状及国家现行的政策法规。所以这样的课前锻炼，一举两得。

二是课上锻炼。课上尽可能根据教学内容设置问题，增加学生讨论、小组交流的机会；案例讨论是学生相互学习、培养合作精神的有效手段。可以围绕一个具体案例让学生在教师的引导下运用已学的专业策划知识结合自己的思维对一个房地产项目的主题策划、市场策划或其他方面策划展开讨论。请学生上讲台是真正形成讨论的先决条件，这样既能锻炼自身胆量，极大地提高反应敏捷性，也是检验其运用课外阅读、社会观察等来分析问题、解决问题的一个标尺。教师可以从中更多地了解学生的知识面，更深地把握教材，更好地对学生予以引导。另外，市场调研报告以及其他模块的作业、课程实习报告要求均做成PPT上讲台汇报。这看似平常的课堂“动口”却在无形中激活了学生的思维细胞，锻炼了学生的口头表达能力，也加强了学生的团队合作能力。讨论过程中，教师应注意引导，使讨论不脱离主题。所选案例要基本反映当前的房地产市场环境和房地产企业状现状，如果案例时间久远不能反映当前实际情况，案例就失去了意义。

三是课外锻炼。可以小组为单位进行市场调研，包括在人流量比较大的地方进行问卷调查和进售楼处对置业顾问进行深度访谈，能培养学生人际交流与团队协作等能力。同时，可举办相关比赛，以赛促学。如举办房地产广告媒体策划方案比赛、房地产置业顾问比赛，比赛环节的设置除考查学生理论知识的扎实程度外，更重要的是锻炼学生的表达能力，分析判断能力。通过一定的激励措施，调动学生学专业、爱专业的积极性，经过初赛、决赛等环节，使参赛学生的表达、解决问题、应变等能力及团队协作等基本素质得到提升。

2　动脑。对于习惯了被动接受知识的大部分学生来说，分析问题、解决问题的能力是弱项。现代教育应该改变教学方法，教师和学生互换角色，学生只有学会了分析问题、解决问题的能力和具有团结协作、百折不挠等基本素质才能在未来的职场上具有较强的竞争力，受到用人单位的欢迎。所以教师根据教学目的，先让学生在课下通过查资料、小组成员之间讨论等形式准备好在课堂上的对问题的解析发言，然后由老师进行归纳总结。为了得到一个比较理想的答案，学生会自觉地利用各种手段查找资料，并运用所学的概念、原理和知识来解决问题，通过不断接收新的信息，获得新的知识，同时获得分析问题，解决问题的能力和团结协作等职业素质的提高。

3　动手。房地产策划岗位要求具有较强的文案写作能力，而写作能力提高的重要途径就是多动手练。教师应安排学生进行市场调查问卷设计、市场调研报告、广告文案撰写等作业。完成作业过程是对所学知识的应用，在这个过程中不但有利于提高学生的书面表达能力，学生自己可视化的成果也有利于增强学生的成就感，避免到毕业时有什么也没有学到的感觉。让学生勤于动手“做”的同时，教师也要对于学生的报告或文案勤于指导，勤于批改。并根据每次作业情况讲解一些修改要点、修改方法及注意事项等，逐步引领学生学会修改文案，提高撰写文案水平。不断修改，才能不断进步。

三、房地产项目全程策划课程教学方法改革中应注意的事项

（一）注重赏识激励，提高学生“多动”的兴趣

心理学家詹姆斯曾说过：“在人类所有的情绪中，最强烈的莫过于渴望被人重视”。在不被重视、得不到激励的环境中，人往往会受到负面信息的左右，对自己做出较低的评价。而在充满信任和赞赏的环境中，人则容易受到启发和鼓励，行动也会变得积极，最终取得成就。在教学中，特别是在学生“动”起来时，我们不应当吝啬对赞美的使用，哪怕他们只有一点点进步。强化学生的长处，弱化学生的短处，久而久之定然会达到期望的效果。

（二）认真设置讨论问题，重在启发，及时引导

课上的动口、动脑训练的主要途径是采取讨论式教学。在进行讨论式教学时，任课教师一定要认真设置学生讨论的问题。如带学生对在同一区域的楼盘调研后，可以在课堂上让学生分组对调研对象进行SWOT分析，并对他们现有的和今后营销措施提出各自的意见和建议。这样的问题因学生曾身临其境，且具有实战性，故学生有积极性参与讨论。在学生讨论时教师应注意观察每个组的讨论情况，并及时地进行引导。应促使每个学生都积极参与其中，积极思考、主动探索、认真参与案例讨论，大胆发表自己的观点，以充分调动学生的积极性、主动性。

（三）加强实训场地建设，提供实践教学平台

第2篇：房地产行业调研报告范文

但真实情况可能并没有大家预想的那么糟糕。韬睿惠悦最近的《2016韬睿惠悦毕业生起薪及政策调研》显示，在被调研的8个主要行业中，没有一个行业降低2016年对毕业生的招聘规模，招聘增长率同比增长均超过10%。

共有402家企业参与了这次调研，其中40%的被调研企业规模在500人以下，28%的被调研企业规模在501人至2000人，因此从企业规模来看，这份报告主要反映的是中大型规模的企业对毕业生的需求。而从行业来看，这些公司主要集中在高技术、互联网、半导体（制造业）、银行、保险、证券、基金、房地产这8个相对热门的行业，因此报告结果主要也是反映毕业生在这几个行业未来一年的就业前景。该报告认为，“毕业生招聘还将持续火热。”

这可能有两个原因，一方面，互联网发展及工业革新带动了很多产业，使得相关企业需要更多新鲜血液帮助自己实现转型。另一方面，房地产、银行等人才培育模式较为完善的传统企业也开始将人才培养的重心转到投资回报率更高的毕业生身上，因此毕业生在人才招聘市场中仍然有很大的机会。

“企业通常都是根据自身及行业前景来判断需要多少人，跟当下的经济大势不一定有必然的关系。”韬睿惠悦数据与调研业务咨询中国区总经理许文宗告诉《第一财经周刊》，尽管此次调研的数据收集时间在2015年的7月至8月，但通常来说，企业制订的招聘计划不会因为短期波动产生很大改变，因此，这份报告的数据还是很值得参考的。

未来一年应届生的就业前景如何？会出现哪些新趋势？我们通过采访帮大家解析明年的校招规模，毕业生们也应早做准备。

A

2016年毕业生就业前景整体不错

毕业生招聘数量总体上看是增长的

韬睿惠悦的报告显示，8个被调研的主要行业中，没有一个行业降低了2016年对应届毕业生的招聘规模，并且招聘增长率均超过10%。其中互联网、保险、证券、基金等行业，应届生招聘增长率甚至达到了30%以上，对新鲜血液的需求可以说是相当旺盛。“大部分的行业在2016年对于应届毕业生的招聘是重视的，并没有因为整体经济的不乐观而变得保守。”许文宗告诉《第一财经周刊》。

目前的经济形势对2016年校招的影响不大

虽然从2015年8月底开始，股市出现大幅下跌，人们对中国经济放缓的担忧加剧，但现在的经济形势波动对企业在2016年招聘应届生的计划暂时不构成影响。原因在于，一个成熟的有规模的企业对未来在业务及人才需求上的规划是比较严谨的，往往会根据对自身前景的判断提前制订招聘计划，以便在最佳时机“抢”到优秀的人才，因此除非遇到2008年这样的金融风暴，出现无法预期的迅速跌至谷底的状况，一般情况下，2015年下半年制订的人才招聘规划在2016年年初有很大变动的几率是比较低的。

薪酬福利预算并没有减少

韬睿惠悦的这份调研报告中涉及到的招聘岗位，有70%以上集中在一线城市，因此我们可以从中了解到一线城市应届生的平均薪资水平。

从结果来看，被访企业对于2016年毕业生的薪酬福利预算并没有减少。从基本工资来看，本科生在4000元至6000元之间，硕士大概是7000元至8000元。学历自然是影响收入的一部分因素，让我们来了解下有哪些因素可能会影响毕业生的薪酬：

1 学历

从统计数据来看，本科、硕士、博士3种学历每递进一级，平均月薪都会有1000元至2000元的差距。

2 专业

软件开发、硬件开发这类技术型专业或其他专业门槛较高的职位，以及对综合管理能力要求较高的管培生的收入会更高。

3 大公司未必有高薪水

大公司就意味着高收入的时代已经过去了，对于大公司来说，它们给你提供了好的平台、成熟的培训、更清晰的职业发展渠道，这些都是作为公司对你回馈的一部分；相反，小公司由于往往没有很完善的升职渠道、培训机制及发展资源，反而会给出更好的薪酬来吸引人才。

4 是否接近公司的核心竞争力

任何一家公司，与其核心竞争力相关的职能和部门往往能获得更好的收入，因此在选择公司时，一个重要的考量是你的岗位是否接近公司核心竞争力。

5 有没有提早为自己的职业发展做准备

不论毕业生的就业环境前景如何，提早实习、了解企业的运作并累积经验，提前思考自己的未来发展方向，这些提前量最终都能转化成毕业生求职时的一种资本。

B

企业反而越来越爱招毕业生

总体招聘需求下降，但对应届生的招聘比重增大

对比一下被调研的各行业的总体招聘计划和应届生招聘计划，可以发现一个有趣的现象，几乎每个行业对应届生招聘的数量增幅都超过行业整体招聘增幅。

以互联网行业为例，2016年该行业预计要招聘的人数增幅为17.53%，应届生的招聘增幅则是45.98%。更强烈的对比来自房地产行业，2016年该行业受经济压力下行的影响，降低了企业总招聘数量，同比2015年减少了10.39%，但房地产行业对应届生招聘的人数与2015年相比，依然有23.91%的增长。

这对于毕业生来说应该是个好消息。以前应届生在求职时，往往会因为缺乏经验而不受重视，一些企业对于吸收应届生的口子开得很小，导致竞争激烈，但如今，越来越多的企业在搭建人才队伍时开始着重对应届毕业生和基层人员的招聘，它们越来越喜欢自己去培养人才，因此年轻人的机会也就变多了。这可能与企业开始精细化管理，更看重人才的长久发展有关。

为什么各行各业越来越爱招应届生？

1 房地产行业

对于已经经历过长期发展，人才储备和培育机制趋于成熟的房地产行业雇主来说，招聘应届毕业生有两个好处。其一是可以从头开始培养，让这些年轻的公司人更易接受并认同公司的价值观。其二是应届毕业生供给充足，可以从中挑选到不错的人才。这样迅速培养年轻人的人才投资回报率更高。

2 IT、互联网行业

互联网行业本身就是一个充满创新力的、属于年轻人的行业。因此在招聘时也会倾向于多吸纳更具创造力、思维更活跃，掌握新技术的年轻人。

3 半导体（制造业）

许多传统制造型企业都在转型，所以在人才需求上，它们会倾向于更精简或吸纳更关键的人才，对应届生也有一定的需求，但相较于其他行业，增幅较小。

4 金融行业

金融行业正处于转型期，对人才的需求会比较多。行业内各家公司管理体系较为系统，人员发展的机制也比较成熟，所以它们有能力也更愿意去培养应届毕业生这样的基层人才，为自己的转型做人才储备。

C

培养投入增加，但管理更精细化

这几年一个明显的趋势是，一些发展规模较大的成熟行业纷纷转入比较务实的精细化管理模式。

这带来的一大好处是，企业在设计毕业生待遇时除了考虑工资，还会注重规划―提供给毕业生哪些资源来帮助他们成长。“在整体工作内容的规划方面和学习发展的体系方面肯定会比以前好。”许文宗说。在韬睿惠悦所调研的这几大行业中，半导体行业对毕业生的培训时间最长，达到30天；而银行业是对毕业生培训投入最大的行业，人均培训费用接近1.4万元。

精细化管理模式还体现在许多企业为了吸引年轻员工，开始实行灵活的弹利制度；同时，整体薪酬福利涵盖的内容更全面，除了工资和津贴，公司也越来越注意员工健康、办公环境等隐形福利。

D

未来几年企业对校招或将趋于谨慎

尽管整个经济环境的变动越来越快，但就大趋势来看，中国的GDP增长已经多年维持在7%上下的水平，发展趋势趋于平稳，今后几年大部分企业在人力资源方面的投入应该会采取比较谨慎的态度。

第3篇：房地产行业调研报告范文

关键词：宏观经济；传统地产；新型地产；区域发展

一、 引言

近几年，我国传统住宅地产市场面临一二线城市调控受限，三四线城市需求疲软库存过剩的矛盾现状，传统商业地产市场则受电商销售影响发展乏力、持续遇冷。在此背景下，传统房地产企业利润下滑、融资困难，发展经营压力巨大。借鉴国外房地产行业的发展经验，打破以往纯粹地产开发思维定式，以传统地产为依托平台，整合养老、医疗、生态农业、旅游业、体育产业等，开发新兴的复合型产业形态，或是传统房地产行业的发展趋势。

新型地产通过整合当地自然、经济、社会等相关资源，将房地产业和其他产业进行结合，并对房地产的规划设计、开发运营和后期服务的全流程进行创新，新型地产的发展对改善区域环境、提升区域竞争力，促进区域经济发展具有重要意义。当下流行的新型地产形式主要有以居家养老为主题的养老地产（如上海亲和源老年公寓），以旅游休闲、度假养生等为多个主题的旅游地产（如深圳华侨城创意文化园、杭州西溪国家湿地公园），囊括多种体育休闲设施的体育地产（如广东中体奥林匹克花园）等。

二、 国内外房地产业态的发展路径

1. 国外房地产业态的发展更替过程及逻辑。在发达国家房地产业态的发展与更替历程中，基本遵循着住宅物业地产―传统商业地产―复合型地产的规律。在房地产业发展初期，由于城市化过程中人口不断增加，城镇居住住房供给不足矛盾相对突出，从而促进住宅地产的快速发展。因此房地产业发展早期主要集中于住宅物业，商业地产发展相对滞后。随着时间迁移，住宅总量不足的矛盾逐渐得到缓和。随着城市经济的快速发展以及人口的不断集聚，商品经济需求日益旺盛。以写字楼、会议中心、酒店、超市、购物中心等为代表的商业地产在此背景下开始快速发展。

在经济周期进入下行区间，或者出现金融危机时，房地产行业往往受波及程度最大，造成房地产市场衰退甚至泡沫破裂。即使在经济状况较好的时期，由于传统房地产行业同质化竞争严重，无论住宅地产市场，还是单一功能的商业地产市场，造成需求饱和、利润下降和效益降低。与此同时，随着发达国家经济发展、居民生活水平不断提高，消费需求不断得到释放，为新型地产的发展提供了良好机遇。根据马斯洛人类需求层次理论，随着自主性、改善型的房地产需求得到满足后，人们更希望追求享受休闲或养生功能的地产，这促使越来越多的房地产企业将相关资源从传统地产行业转移到复合型地产行业，如旅游地产、养老地产等等。随着发达国家纷纷步入老龄化社会，传统家庭养老方式难以满足养老需求，越来越多的老年人选择社区养老方式，诸多商业养老地产项目应运而生。新型地产的出现，不仅仅是业态形式的改变，更多是经营理念、开发模式的创新。随着经济、社会的进步，融合更多产业或功能的地产形态将得到进一步的发展。

2. 我国房地产业态的发展历程。与国外类似，我国房地产市场业态也经历了住宅地产――商业地产――新型地产的发展路径，但是又有着不同的阶段背景与演变逻辑。国内学者对我国房地产市场的发展历程研究较多，通常以经济社会的重大变革、重要政策文件的出台等为节点划为多个阶段，不同阶段时期相关地产形式发展情况有所不同，具体来看：

（1）1978年～1998年：住宅地产为主，商业地产开始起步。改革开放初期，由于我国房地产市场发展滞后，土地法、规划法等相关法律法规不够完善，这一阶段是国内房地产业的起步阶段。由于我国城市人口快速增加，城镇居民处于住房绝对短缺阶段，因此该阶段我国房地产市场主要是住宅地产项目，商业地产项目较少，形式单一，以百货大楼、商厦商铺等为主。

（2）1998年～2008年：住宅地产快速发展，部分地区出现过热现象。以1998年住房制度改革为标志，我国房地产业尤其是住宅地产开始了持续快速发展。整体来看，这一阶段我国房地产业整体表现稳健，住宅地产发展最热，其次是商业地产。由于部分地区住宅价格持续过快上涨，国家及地方政府密集出台相关调控政策，主要针对住宅地产市场进行限制。

（3）2008年～2013年：商业地产成为新增长点。次贷危机对我国房地产企业造成了较大冲击，同时，受国家宏观调控政策的影响，一直在房地产市场占据领导地位的住宅物业市场降温明显，而以写字楼、购物中心、主题商场、专业市场为代表的商业地产成为房地产行业新的经济增长点。不同于受到国家全面宏观调控的住宅地产，商业地产享有一系列政策优势、资金支撑。国家进一步鼓励商铺投资，提供多项优惠税费政策，极大的促进了商业房地产的发展。

（4）2013年至今：传统业态发展放缓，产业面临转型升级。自2013年以来，我国宏观经济进入增速换挡回落、产业转型升级的新常态发展阶段。与此同时，人口、资源、政策红利等多方面优势不再明显，房地产行业告别过去十年的高速发展，进入拐点阶段。2013年～2015年，房地产开发投资增速、销售额、国房景气指数等均进入下行区间，无论住宅地产，还是传统的商业地产，均面临较大的经营压力。

随着老龄化程度不断加剧、新型城镇化进程加速发展以及城镇居民收入水平的持续提高，针对新型的产业形态市场需求开始不断释放。例如，针对工业地产进行升级换代的科技地产；以旅游度假、休闲养生为主题的旅游地产；以居家养老和社区服务为主题的养老地产等等。

3. 新型地产的发展动力机制。新型地产是一种泛地产概念，包含不同的地产业态，开发、经营模式也不尽相同，但是其产生背景和发展动力机制存在较多共性之处。

首先，我国宏观经济发展增速回落、传统房地产行业发展变缓是新型地产逐渐兴起的背景。随着10多年房地产市场的高速增长，住房总量不足的问题在多数城市已经得到了解决，绝对短缺已不存在，传统单一功能的商业地产在较多城市也处于饱和状态。对新常态、新特征，房地产企业为优化增长结构，丰富增长动力，不得不制定新的发展规划，加快产业结构的转型升级，致力于其他新兴产业形态，如养老地产、旅游地产、产业地产等。

其次，市场需求转变是新型地产快速发展的源动力。以旅游地产为例，2013年以来，城镇居民人均可支配收入实际增速保持在7%左右，增速趋稳，推动消费增速保持稳健增长。收入水平的持续提高，同时带来居民的消费结构调整和升级，从追求数量型向讲求质量型迅速转变，越来越多的消费人群由旅游观光型客户向休闲度假型客户转变，旅游已经成为国内中高收入人群的生活必需品，从而促进了以休闲养生等为主题的旅游地产发展。再以养老地产为例，随着老龄化程度进程加剧，我国的人口结构发生了巨大的变化。过去房地产以住宅为主，主要面向年轻家庭。如今年轻一代的赡养抚养压力不断增加，且由于政策原因导致少子化、无子化家庭日益增多，传统的家庭养老模式问题重重。随着经济、社会发展，老年人逐渐成为富有人群，个人消费观念及结构转变，更多希望晚年在精神、物质等多方面都能享受较好的服务。年龄结构的变化、家庭养老压力增大以及消费观念的转变等因素，都导致以养老地产为代表的新型房地产业态市场需求日益增加，且随时间发展呈上升趋势。

第三，政府引导是新型地产发展的助推力。新型地产的发展深受国家及地方政策影响。产业地产受地方政府、经济、产业发展、政策等影响很大。此外，由于与其他产业紧密联系，必须满足当地相关产业的发展潜力、市场需求及功能要求。近年来我国进入经济发展增速下行区间，为响应政府对大众创业的鼓励扶持，开发商纷纷针对工业地产进行升级，大力发展产业地产，从而促进来产业地产的发展。

三、 我国新型地产发展面临的机会

1. 宏观层面：经济转型和产业结构调整。2013年以来，由于国际金融危机的深度延伸影响，总体世界经济仍然比较低迷。2016年上半年国内经济总体平稳，GDP同比增长6.7%。但是，6月PMI为50.0，较5月下降0.1，表明制造业信心仍略显不足，经济仍存较大下行压力。

在产业结构方面，钢铁、煤炭、机械等传统行业严重产能过剩，第三产业产值持续上升，其占比已超过第二产业。增长动力方面，随着劳动力、资本等要素价格上涨，经济发展无法再依赖传统要素驱动、投资驱动方式，科技创新驱动逐渐取代成为新的增长点。

2. 产业层面：传统行业亟需转型升级。从住宅地产来看，2014年以来，我国住宅房地产业无论是开发投资、销售额还是价格水平，增速都已经明显放慢。与此同时，房地产行业盈利空间不断缩小。虽然2015年以来，全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖，但是行业整体销售情况不容乐观，去库存和资金压力巨大。土地价格、人员工资、材料调动以及融资等成本支出都在加大，进一步导致房地产企业的利润不断收缩。

从传统商业地产来看，零售业增速放缓影响短期商业营业用房需求。2014年，批发和零售业增加值同比增速下降至9.5%，2015年前三季度进一步降至6.1%；2015年住宿和餐饮业增加值同比增长6.1%，持续低于GDP增速。批发和零售业、住宿和餐饮业增速放缓负面影响市场对商业营业用房的需求，电子商务冲击持续存在及整体经济增长承压的背景下这一趋势仍将持续。随着电子科技发展，电商快速扩张，网购量持续提高。快递业务增长也直接印证了这一点，2010年以来快递业务量保持年均50%左右的增长，2015年快递业务量达到206亿件，为2010年全年的8.8倍，网上零售正逐步侵蚀实体商业销售市场。

3. 企业层面：新的发展空间与经营方式。随着国内外经济形势的变化、房企之间竞争的加剧，房地产行业也面临着前所未有的困难。10多年房地产市场的高速增长，住房总量不足的问题在多数城市已经得到了解决，绝对短缺已不存在，传统单一功能的商业地产在较多城市也处于饱和状态。在传统住宅行业面临拐点的前提下，房地产企业为优化增长结构，丰富增长动力，不得不制定新的发展规划，加快产业结构的转型升级，房地产企业多元化经营趋势明显加快。一方面探索开发新型的产业形态，包括养老、文化、旅游地产等，另一方面，通过以参股或控股的方式进入其他行业，实现主业的多元化或彻底转型，以恒大集团为例，2010年以来，恒大集团在原有优势地产业务基础上，相继涉足人寿保险、粮油销售、矿泉水生产等行业，大大拓展了企业的产业发展空间。

4. 政策层面：加大内需，促进消费。当前我国经济发展正在努力从投资驱动向扩大内需转变。我国十三五规划纲要提出，要发挥消费对增长的基础作用，着力扩大居民消费。未来居民在房地产方面的消费需求将进一步释放。与此同时，第三产业增加值占比不断增加，有利于新型地产市场整体发展。2015年前三季度第三产业增加值同比增长8.4%，高于GDP增速，在GDP中占比达到51.4%，超过第一、第二产业的总和，经济结构持续优化。第三产业是新型商业地产的主要产业支撑，其增幅高于GDP、在GDP中占比提高，为新型地产发展带来利好。

5. 市场层面：人口结构变化、供需关系变化。从住宅市场来看，城镇化对于住房需求的贡献正在逐步减弱。从行业潜在需求层面，人口结构是决定房地产市场长周期趋势的关键因素。当前我国人口数量已进入拐点阶段，短期内住房需求将保持平稳。从供给来看，随着10多年房地产市场的高速增长，住房总量不足的问题在多数城市已经得到了解决，绝对短缺已不存在，部分二三线城市由于前几年房地产行业发展过快，供过于求，出现库存过剩。

从传统商业地产来看，全国商业地产开发投资额增速放缓，新开工规模也明显缩减。具体来看，2015年全国商业营业用房开发投资累计同比增速为1.8%，降幅达18.3%；新开工面积降幅较2014年扩大6.8%至10.1%。办公楼开发投资累计同比增速下降11.2个百分点至10.1%。

住宅地产与传统商业地产行业发展速度放缓，给新型地产带来了机会。从供给端来看，房地产企业多元化经营趋势明显加快。一方面，更多房企围绕新型房地产业态进行布局，另一方面，更多的资金也将从传统房地产行业转移至新型地产行业。

从需求端来看，2013年以来，城镇居民人均可支配收入实际增速保持在7%左右，增速趋稳，推动消费增速保持稳健增长。当前消费正逐步成为拉动我国经济增长的核心动力。当年我国储蓄率相比其他国家仍然较高，意味着中国消费需求仍有巨大的潜在发展空间。在住房总量短缺矛盾解决、商业地产遇冷的背景下，消费需求释放将刺激休闲养生、旅游养老等方面需求的增加，从而促进未来市场对相关营业用房的需求。

四、 我国新型地产发展面临的问题与挑战

尽管新型地产在我国尤其是城市地区有着很大的发展空间和市场需求，但是与传统地产业态相比，又有其特殊性和困难性：

一方面，新型地产缺乏国内有关政策的支持以及健全的法律法规引导。以养老地产为例，作为具有社会公益属性的项目，养老地产项目投资巨大、盈利空间较小，在土地取得、信贷资金以及相关税费等方面均需要中央及地方政府支持，但目前相关配套优惠政策的仍然较少。在税收政策、财政补贴等方面，不同地区对项目的扶持力度不同，取得的效果差异也较大。此外由于我国土地法律法规关于划拨产权的相关规定，也为项目的后期运作埋下了障碍。

另一方面，国内新型地产在开发、运营模式方面不够完善，缺乏服务和金融保险等各项成熟的软件配套措施，在顶层机制设计方面缺乏相关经验，导致诸多项目面临土地成本高、回收周期长、盈利困难等问题。

五、 结论与建议

总之，在住宅地产企稳下调，传统单一功能商业地产不断遇冷的形势下，未来产业融合将成为我国新型地产的发展趋势。但是在我国特殊的经济社会背景与发展状况下，相关项目仍需要进一步在开发前期进行深入咨询论证，以保证后期项目的顺利运营与发展。

首先，根据当地区域环境和市场定位，选择合适的商业模式。新型地产的开发经营不能盲目复制其他企业的成功模式，而是要明确房地产企业自身的发展定位，根据市场的潜在需求为消费者量身打造产品，充分发挥企业的核心竞争力。

其次，合理配置资源，积极与其他产业有机融合。随着经济的发展，人们对居住环境的要求已不仅仅限于单纯的住宅消费。房地产企业应在项目的规划设计和开发运营之中，更多需要融入人文关怀的理念和当地优质的资源，为消费者打造一种新的生活方式。

第三，提高企业创新能力，建立高素质的人才梯队。随着房地产行业进入发展瓶颈期，以往拿地即盈利的粗放模式不再可行，经营理念和经营方式的创新至为关键，房地产经济与管理方面专业人才的重要性日益凸显。当前新型地产发展面临较多的挑战性和不确定性，在前期论证、方案设计和盈利模式上均需要专业化人才队伍的支撑。

第四，政府需要合理的引导和配套政策扶持。为促进新型地产项目，地方政府可以在土地取得、信贷资金以及相关税费给以一定的优惠政策。此外，对于公益性的地产项目，如养老地产，可以参考美国开发养老地产的政府协助方式，采用PPP等模式进行政府-企业之间的合作融资等等。

参考文献：

[1] 孙红.我国商业地产经济现状及发展趋势[J].商场现代化，2015，（19）：256-258.

[2] 董青马，胡正.中国高储蓄率是超额货币供给的原因吗？――基于1992～2007年国家资金流量表的分析[J].经济体制改革，2011，（3）：127-131.

[3] 朱菲.北京养老地产现状调研报告[J].住宅产业， 2013，（12）：22-29.

第4篇：房地产行业调研报告范文

【关键词】地产融资 私募股权投资案例分析

作为典型的资本密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖，然而与房地产业的重要地位和发展速度极不相称的是，我国房地产融资市场的发展却步履蹒跚，对房地产业的持续健康发展带来了不利影响。近年来，国家先后出台一系列宏观调控政策，日趋严格的土地和金融信贷政策使房地产业遭遇了前所未有的资金困境。为了应对融资困局，房地产企业开始探求多元化的融资渠道，除传统的自筹资金和银行贷款外，信托、基金、上市以及私募融资等形式开始频繁地出现在公众视线当中。私募股权投资（Private Equity Investment）是投资方对非上市公司进行股权投资并通过将被投资企业上市、并购或管理层回购等方式，出售所持股份获利的一种投资方式，是除银行贷款和公开上市（包括买壳上市后的再融资）之外的另外一种主要的新兴融资方式，近年来在国内取得了一定的发展。

一、近年来中国私募股权投资的发展情况

国际私募股权基金蓬勃发展，呈现出资金规模庞大、投资方式灵活等趋势，在并购活动中发挥着越来越重要的作用。亚洲私募股权市场作为全球市场的重要组成部分也在快速发展当中，投资规模由1998年的50亿美元增加到2005年的250亿美元。据清科研究中心调研报告显示，中国已成为亚洲最活跃的私募股权投资市场。

2006年上半年，私募股权基金在中国大陆投资了31家企业，投资总额达到55.6亿美元，其中超过25亿美元的资金流向服务行业；2007年1-11月，中国大陆地区私募股权投资案例达170个，投资总额上升至124.9亿美元。

资料来源：清科研究中心

二、私募股权投资者的分类

根据私募股权投资者的战略规划和投资目标，可以将其分为战略投资者和财务投资者。战略投资者一般指与引资企业相同或相关行业的企业，战略投资者入股引资企业，通常是为了配合其自身的战略规划，因此能够发挥更强的协同效应；财务投资者一般指不专门针对某个行业、投资目的主要是为了获取财务收益的基金。

目前，活跃在中国房地产行业的外资私募股权基金有摩根士丹利房地产基金、美国雷曼兄弟房地产投资基金、美林投资银行房地产投资基金、高盛房地产投资基金、德意志银行房地产投资基金、瑞士银行房地产投资基金、新加坡政府产业投资公司GIC、荷兰ING地产集团等。

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三、如何使用私募股权形式融资

通常而言，房地产企业引进私募股权投资基金的基本流程如下：

在引进私募股权的过程中，企业需要注重项目选择和可行性核查，投资方案设计，法律文件签署，以及积极有效的监管等方面的问题，这些问题通常是私募股权投资者比较关注的要点。

四、成功案例分析

1.近年来主要房地产企业私募股权融资案例

近年来，中国房地产市场得到海外投资者的广泛关注，美林、雷曼兄弟、德国房地产投资银行、英国Grosvenor、美国凯雷、摩根斯坦利、淡马锡等国际金融机构纷纷投资中国市场。近年来，中国房地产企业通过项目融资、Pre-IPO等方式引进私募股权融资的案例不断出现，为企业带来的丰富的资金，下表为近年来部分房地产企业私募股权融资情况：

2．典型案例分析——鑫苑中国

（1）公司简介

鑫苑置业成立于1997年，是一家专注于中国二线城市的住宅房地产开发商，专注大型复合社区开发，包括多层公寓建筑、中高层住宅和附属设施，同时开发小型住宅项目。现已发展成为拥有11家全资子公司和2家非控股子公司的大型企业集团。2007年12月13日，鑫苑（中国）置业有限公司(NYSE：XIN)，在美国纽约证券交易所成功上市，成为第一家在纽约证券交易所上市的中国房地产开发企业。在上市前的私募股权融资和债权融资，对鑫苑置业优化资本结构、扩充土地储备、完善其“零库存”商业模式起到不可或缺的作用，是企业能够顺利登陆纽交所的重要原因。

（2）私募前发展状况

鑫苑置业于2006年8月引入私募投资者，是其开始于2006年3月筹备在美国上市计划的重要一步。2006年前，鑫苑置业主要集中于河南省内发展，土地储备也不大。2004年和2005年，鑫苑置业的土地储备面积分别为226万平方米和305万平方米，2006年由于开工面积急剧增加，土地储备面积迅速减少，更加大了企业计划上市的难度。为了尽快扩大土地储备、加快跨区域发展步伐，鑫苑置业急需要资金，而2006年正是政府为抑制房地产市场过热，出台各项调控政策的一年，融资渠道非常有限。在此条件下，私募股权融资为鑫苑置业提供了新的选择。不但为达到美国资本市场的上市门槛提供了支持，也解决了当前资金压力，为企业进一步发展奠定了基础。2004年和2005年，鑫苑置业的总资产分别为58192万元和86411万元。资产负债率分别为89.47%和79.75%，私募股权融资以前，资产负债率处于较高水平，企业的财务风险较高，不利于企业上市融资。

（3）私募融资后发展

2006年8月和12月，鑫苑置业顺利完成私募，累计融资达7500万美元，当年末总资产达到196236万元，增长超过1倍，资产负债率下降至56.02%，降幅超过20个百分点。鑫苑置业完成私募以后，积极筹备上市事宜，将募集资金用作扩张资金和增加注册资本金。2006年6月，山东鑫苑置业有限公司成立，注册资本金2000万元人民币；2006年11月24日，苏州鑫苑置业发展有限公司成立，注册资本2亿元人民币；2006年12月7日，安徽鑫苑置业有限公司成立，注册资本2000万元人民币。2007年6月12日，鑫苑置业（成都）有限公司成立，注册资本5000万元人民币，成为鑫苑置业又一家全资子公司，企业跨区域扩张速度明显加快。至2007年9月30日，鑫苑置业拥有14个在建和拟建项目，规划总建筑面积2，053，279平方米，土地储备（拟建项目规划建筑面积）上升至1，282，498平方米（2006年末为65万平方米）。

在临近上市前，2007年5月，鑫苑置业又从蓝山中国获得1亿美元的私募债权融资，使其资本规模进一步扩大，财务结构更加完善，增强了资本市场对企业未来发展前景的信心。在美国上市并成功筹资约2.995亿美元，为企业未来发展带来资金的同时，更为企业有效利用国际资本市场各种融资工具提供了可能，为企业未来发展打下了坚实的基础。

参考文献

[1]张红，殷红.房地产金融学.北京：清华大学出版社，2007.

[2]王化成.财务管理学(第四版).中国人民大学出版社，2006.

[3]周春生.融资、并购与公司控制(第二版).北京大学出版社，2007.

第5篇：房地产行业调研报告范文

关键词：上市公司； 高管； 薪酬激励

1、引言

高管掌握着企业的经营权并且直接负责公司的经营效益，同时他们也是企业委托关系当中的高级人员。由于所有者和管理者所处地位不同，所以两者间所代表利益也不同。所有者追求自身企业利润最高，而管理者寻求通过自身努力从而得到相应合理的报酬。在我国，作为新发展起来的民营经济存在公司的治理结构不健全和高管的薪酬激励机制不合理的问题等。因而，准确描述国内企业薪酬的激励现状，进而找出合适关于高管薪酬的激励方面的建议和对策，这样既为了日后的高管的政策改变提供依据，同时，也为企业在制定高管薪酬的激励方案提供可实现方法。

2、国内外文献综述

Taussings 和 Baker在1925年最早开始研究高管薪酬激励的问题，随后对高管的薪酬管理方面的研究开始变为重要的学术研究的部分，研究的主要内容有：相对的绩效评价方法，企业绩效与员工薪酬的关系，高管的薪酬效应，高管薪酬决定的因素等。

由于理论基础的不断发展和完善，人们对高管的薪酬激励的机制研究从规范研究逐渐发展到实证研究。其国内外对高管的薪酬的影响因素的研究主要有：Walker 和 Bechuk（2005）通过实证研究发现，高管能够利用自身所拥有的权利影响自己薪酬的结构组成和数量，从而有利自己建立期权的激励条款。Bechuk 和 Grinstein（2008）通过对1993年到2003年高管薪酬实证研究得出，影响高管薪酬增加的重要的影响因素是高管的权力。张劲松、张璐（2014）对高管薪酬的激励机制，进行了研究，分析了上市的公司的高管的薪酬的激励机制中存在问题，提出通过提升高管的薪酬激励的机制、建立起科学的绩效的考评机制措施，使上市公司高管的薪酬激励的机制更有效，这些对于中国经济的发展有重要的意义。

3、我国的上市公司的高管的薪酬激励的现状

3.1 我国的上市公司的高管的薪酬呈现出逐渐增长趋势

德勤管理咨询公司《2013-2014中国A股上市公司高管薪酬调研报告》的分析结果：2013年的中国A股中上市的公司的高管人员的最高的平均薪酬为810000元，与2012年的770000元相比微增了54%。高管人员最高的薪酬的平均值已成为不同行业的薪酬的水平重要的标志，而在2013年间，A股中公司的高管人员的最高的平均薪酬为810500元，与此同时，2012年的最高的平均薪酬768700元，2011年最高的平均薪酬722000元。

3.2 我国的上市公司的高管的薪酬不同地区的差距较大

从分析中可以看出：华南整个地区最高的薪酬一直较高，且超过百万，与上海北京比较，广东的领先的形势有继续增大的趋势。广东、北京、上海的高管人员最高的平均薪酬一直保持着领先的状态。广东已经持续三年都保持最高，在2013年更是达到了1076000元，同时超出全国的均值的03439；北京高管人员平均薪酬相比2012年相比下降了0014，达到了976000万元，跟广东相比差距很大；2013年，上海高管人员的平均薪酬呈现小幅度的增长，达到了893000元。

3.3我国的上市公司的高管的薪酬在不同的行业差距较大

德勤管理公司研究发现：保险金融业、房地产行业、批发和零售贸易行业已经持续4年保持高层管理人员的最高的平均薪酬领先。2013年三个行业的高层管理人员最高平均薪酬分为别为3193000元、1385300元和1068200元；从高层管理人员个人的薪酬的排行榜的发现，一直位于前十位的高层管理人员有一半来源于保险金融业和房地产行业。其他行业数据表明：农、林、牧、渔业的高层管理人员最高的薪平均薪酬最低，高层管理人员薪酬的行业格局比较平稳；保险金融业是农、林、牧、渔行业的675倍，相比2012年间的657倍呈现小幅度上长趋势。

3.4我国的上市公司的高层管理者的薪酬的上长率未表现与净利润较强的关联性

根据怡安翰威特公司公布《2013年度中国A股上市公司高管薪酬与公司治理研究报告》表明：2012年，中国A股的公司的净利润有下降态势。市场整体的净利润的上长率的中位值是负的009，而差不多50%的行业净利润的降到01以上。但是高层管理者薪酬上长率却没有出现跟净利润较高关联性，却与收入的增长率变动保持一致，呈现出有一些行业的净利润下降，而高层管理人员的薪酬反而增长状况。

4.我国上市公司高管薪酬激励对策建议

4.1完善高管

目前我国的薪酬结构较单一，只有固定工资、各种福利、补贴，而没有衡量人员表现的薪资结构支撑绩效的管理体系。薪酬结构应当充分地发挥其各个方面作用，包括，调节的功能、增值的功能、激励的功能、补偿的功能等。

4.2完善业绩评价指标

一个完善的业绩的评价体系既包括：短期的指标与长期的指标结合、非量化的指标与量化的指标结合、非财务的指标与财务的指标结合。我们应该从经济的单一指标改善为综合的“社会绩效的指标”来作为衡量经营的优劣标准。

4.3完善市场的竞争机制

在的有效市场经济下，市场本身对高层管理者的约束与监督有重要用途。市场竞争不仅能显现出我国上市的公司经营状况的多种信息，为高管薪酬体制充分发挥打下充足的信息的基础，而且优胜而劣汰的竞争机制也威胁着高管控制权的形成。（作者单位：河南财经政法大学）

参考文献：

[1]Bechuk，Walker，George pensation.Strategic[J].Management.Journal.2005，（13）：202-213

[2]Bechuk.，Grinstein.M.Corporate Governance and Firm Performance in Russia ：An Empirical Study〔J〕.JoumalofworldBusiness.2007，（18）：182-197

[3]张劲松、张璐.上市公司高管薪酬激励机制存在的问题及对策[J].Commercial Accounting，2014，06（11）：19-21

第6篇：房地产行业调研报告范文

关键词：房地产企业；投资管理；影响因素；控制管理；人员管理

前 言

在现代企业，投资管理工作已经具有相当重要的意义。而对于房地产企业来说，房地产投资具有投资数量大、投资回收期长、流动性差、受政策影响较大、投资风险相对较高的特点，其特殊性决定了房地产企业的投资管理对于房地产企业投资成败更有着举足轻重的作用。

1 房地产开发项目投资的特点

1.1 房地产开发项目投资额度巨大

房地产开发项目需要耗费大量的人力、物力和财力，开发项目投资数额巨大，动辄上千万，数十亿。房地产开发项目投资额度巨大的特点使它关系到国家、行业和地区的重大经济利益，对国计民生也会产生重大的影响。从这一点也说明了房地产开发项目投资管理的重要意义。

1.2 房地产开发项目投资差异明显

每个房地产开发项目都有其自身的特点，有着其特有的用途、功能、规模、环境，世界上找不到完全一样的两个项目。而每个房地产开发项目的机构、空间分割、设备配置和内外装饰都有不同的要求，工程内容和实物形态都有其差异性。同样的工程处于不同的地区在人工、材料、机械消耗上也有差异。所以，房地产开发项目投资的差异十分明显。

1.3 房地产开发项目投资需单独计算

每个房地产开发项目都有专门的用途，所以其结构、面积、造型和装饰也不尽相同。即使是用途相同的房地产建设项目，其技术水平、建筑等级、建筑标准、市场环境等也有所差别。而且，房地产开发项目还必须在结构、造型等方面适应工程所在地的气候、地质、水文等自然条件，这就使房地产开发项目的实物形态千差万别，再加上不同地区构成投资费用的各种要素的差异，最终导致房地产建设项目投资的千差万别。因此，房地产开发项目只能通过编制投资估算、概算、预算、合同价、结算价、竣工结算、决算等，单独计算其投资额度。

1.4 房地产开发项目投资确定依据复杂

房地产开发项目具有单一性的特征，而房地产开发项目的复杂性、长期性、巨额性又决定了房地产开发项目投资确定依据的复杂性。在不同的建设阶段，其投资控制额度的确定依据各不相同，但有互为基础和指导、互相影响。如估算指标是编制投资估算的依据，适用于可行性研究阶段；概算用于设计阶段，用来计算房地产建设项目的概算，控制和指导设计，同时概算又是编制估算指标的基础和依据；预算用于施工图阶段，是编制概算的基础。间接费以直接费为基础，二者共同构成了房地产建设项目投资的内容等等，这都说明了房地产开发项目投资确定依据的复杂性。

2 房地产企业投资影响因素分析

2.1 外部因素

（1）经济因素。主要指一城市或区域的宏观经济状况，主要包括经济发展状况、经济结构、居民收入、消费者结构等方面的情况。房地产企业投资项目的所在城市或区域必须满足一定的经济条件才能支撑项目的有效运转。

（2）政策因素。房地产企业投资是与政策因素息息相关的，这是房地产企业投资区别于其他企业投资的最大特点。政策因素主要包括政府对房地产行业的调控政策、政府对房地产企业投资的认可程度，以及政府的各种财政税收等优惠性政策等。房地产企业投资能否成功很大程度上取决于项目所在区域的政策环境。

（3）社会因素。主要指当地人的风土人情，居住习惯、价值观念、居民消费意愿等方面的情况。房地产企业的最终客户是消费者，投资项目能否盈利的关键在于去化率的高低，这与当地人的生活和消费习惯密切相关。

2.2 内部因素

（1）项目产品特点。包括项目的类型、规模、性质及产品定位等要素。不同房地产企业的主导项目产品特点不同，同一房地产企业在不同区域的项目产品也会有所不同。房地产企业要将产品线的特点与投资意向区域特征有机结合，做到两者的相互匹配，已达到有效投资的效果。

（2）企业所处地域集中或分散。即指本地项目或异地项目的离散性，包括形成区域性的项目开发，如项目集中在长三角地区或华北地区等。对于房地产企业来讲，在已有项目比较集中的区域的投资需求较小，在空白区域且战略意义重大的区域的投资需求较大。

3 优化设计对房地产建设投资的影响

3.1 设计方案直接影响投资

在项目作出投资决策后，其关键就在于设计。其建筑和结构方案的选择及建筑材料的选用对投资又有较大影响，如建筑方案中的平面布置为内廊式还是外廊式、进深与开间的确定、立面形式的选择、层高与层数的确定、基础类型选用、结构形式选择等都存在着技术经济分析问题。据统计，在满足同样功能的条件下，技术经济合理的设计，可降低工程造价。

3.2 设计方案影响经常性费用

优化设计不仅影响房地产项目建设的一次性投资，而且谈房地产工程建设投资的控制还影响使用阶段的经常性费用，如暖通、照明的能源消耗、清洁、保养、维修费等，一次性投资与经常性费用有一定的反比关系，但通过优化设计可努力寻求这两者的最佳结合，使房地产项目建设的全寿命费用最低。

4 房地产企业投资管理控制的对策

4.1 工程设计阶段的投资控制

设计是有效控制工程投资的关键，它对工程造价的影响起决定作用。投资管理部门负责组织对所选择投资项目相类似项目的各种功能、设备和建筑材料的选用、各项技术经济指标进行调查分析，编写调研报告，提出设计标准，编制工程投资估算上报总经理办公会决策。投资管理部门参与组织设计招标和方案竞选，选择技术先进可行、使用安全可靠、造价经济合理的方案，将评选结果上报总经理审批。投资管理部门负责审核设计单位提供的设计概算，根据设计概算编制工程成本计划。

4.2 施工准备阶段的投资控制

根据施工图预算确定的工程造价进行招标工作，将工程造价控制在标底内。选择质量好、信誉高、价格合理、工期适当、施工方案先进可行的施工队伍与之签定合同。根据施工合同修正工程成本计划。

4.3 施工阶段的投资控制

严格控制设计变更经济签证。无论任何一方提出的工程变更，投资管理部门首先要分析提出的工程变更对项目的合理性及成本的影响。分析有关的合同条款、文件记录，初步确定处理变更所需要的费用、时间范围和质量要求，提出变更评估报告。

加强对索赔事件处理的管理工作。以合同为依据对承包商提出的索赔进行评审、反驳和修正。对承包商延误工期、施工缺陷及不履行合同义务等给公司造成的损失进行核实提出反索赔报告。

控制结算程序，依据合同文件从以下几方面入手：核对合同条款，对竣工工程内容是否符合合同条件要求，工程是否竣工验收合格，只有按合同要求完成全部工程并验收合格才能进入竣工结算。检查隐蔽验收记录，所有隐蔽工程均需要进行验收并由监理工程师签证确认。落实设计变更签证，设计修改变更应由原设计单位出具设计变更通知单和修改图，设计、审核人员签字并加盖公章，经工程管理部门和监理工程师审查同意、签证，重大设计变更经原审批部门审批否则不应列入结算。按合同规定的结算方法、计价定额、取费标准、材料价格和优惠条款对工程竣工结算进行审核。

4.4 加强组织构建及人员管理

建立完善的项目投资管理组织机构是保证房地产企业投资成功的必要措施。因为，管理组织机构不仅确定相关工作的责任人，也确定了管理沟通的渠道。一方面，需要加强投资管理的专门部门的组织构建及人员管理，将项目责任到人，并制定严格的奖惩制度，责任与激励并举，加强项目负责人的责任意识，同时以一定的激励政策激发人员的积极性；另一方面，房地产企业的投资管理需要其他部门的协作，因此，还需建立跨部门的协作机制，举企业之全力保障投资项目的顺利进展。

5 结束语

工程建设是一个社会的经济活动，工程建设活动按照各种工程建设程序来运作。并且通过工程项目决策，规划设计、施工，项目终结四个过程来实现。项目投资最终效益，要通过行之有效管理的现代化手段获得。防止投资突破限额，更积极的意义是促进建设、设计、施工单位等参与工程建设的各方加强管理，使得有限的人力、物力、财力等资源得到充分利用，取的最佳的经济效益和社会效益。因此做好投资控制和管理工作对加速企业发展，经济收效有一定意义。

参考文献

[1]信忠宝.大中型房地产企业投资管理有效性研究[J].山西建筑，2011，（01）43～44.

[2]戴绍军.论新形势下的房地产投资管理[J].法制与经济，2010，（07）：20～21.

第7篇：房地产行业调研报告范文

中国房产网站月度覆盖人数

Q2房产网站用户规模同比微幅增长，但用户黏性减弱

根据《iResearch-2011Q2房产网络营销季度数据报告》，艾瑞IUT监测数据显示，在"国八条"以及随后密集的房地产市场调控政策相继出台、银根紧缩及信息敏感期已过的影响下，各地房产市场观望气氛渐成，楼市低迷。Q2的房产网站受此影响，用户覆盖人数环比下降，但同比仍维持小幅增长。

艾瑞IUT监测数据显示，2011年Q2，房产网站用户季度总访问次数为125076万次，同比去年下降2.1%，环比上季度下降8.8%。此外，由IUT监测数据，除季度总访问次数外，季度总访问页面数及有效浏览时长等用户深度访问指标，均出现小幅度的环比同比下降，总体看来，2011年Q2，房产网站的用户黏性有所下降。

房产网络营销需多元化发展增强用户黏性、提高营销价值

以上数据显示，2011年Q2房产网站用户规模虽然同比仍略有上升，但环比降幅明显，用户的访问黏性也有降低。受房产限购政策、保障房政策及银根紧缩等多重政策影响，房产市场正由卖方转向买方市场，消费者观望情绪浓厚，购买决策过程逐渐变得复杂和漫长，对房产信息的需求也正向全面化和深度化方向转变。以前以门户房产频道、垂直房产网站上简单的品牌广告和楼盘信息披露为主的房产网络营销策略已经不能满足消费者对房产信息的需求，房产网络营销需多元化发展增强用户黏性，提升营销价值。

电商、搜索引擎、微博和即时通讯助力房产网络营销

2011年以来，房产网络营销开始尝试多元化立体式营销网络的建设，从搜索引擎入口开始，房产网站信息平台、电子商务交易平台、微博互动、即时通讯服务及沟通等多种网络应用结合，为房产网站用户提供全方位立体式的信息覆盖，以符合用户对房产类信息的深度要求，增强用户黏性。

房产电商增加了购房渠道，将解决房产交易信息流与部分资金流问题

2011年5月6日，新浪乐居正式开通国内首个专业房产电子商务频道，尝试将价格高端、交易过程复杂的房产交易电商化发展。随后其他房产媒体也陆续开通了房产电商。

目前在房产电商频道上进行销售的房产类型和销售方式多样，为买卖双方开拓了新的销售渠道和方式；电子商务交易涉及信息流、资金流和物流，目前，房产电商解决了信息流和部分资金流问题。房产电商化，让房源信息公开透明详尽的展示在交易平台上，将能促进房产交易健康有序发展；房产交易涉及资金大额房产电商频道通过引入第三方支付方式或者以房产电商企业作为第三方担保的形式实现交易定金的支付，用户较易接受。

房产电商处于发展早期，还需要房产企业与互联网企业不断地尝试与探索，通过各种市场推广方式吸引买卖双方的关注和使用；加强行业律己，逐步建立起房产电商的口碑和信任度，以增强行业发展的持续动力，相信房产电商平台会给波动的房产市场带来新的力量。

搜索引擎参与房产营销，一站式服务提升用户体验，提高营销价值

Web2.0时代，大众获取信息行为模式正逐渐转向具有鲜明网络特质的AISAS(Attention注意、Interest兴趣、Search搜索、Action行动、Share分享)，根据艾瑞调研数据，搜索信息已经成为工作日网络使用第一需求；艾瑞IUT监测数据显示，2011年6月，百度日均覆盖人数达到1.2亿人。

新浪乐居与百度在去年合作基础上，2011年6月创新合作房产品牌专区，在百度搜索首页实现房产搜索的"框计算"，当用户在搜索框内搜索品牌专区合作品牌时，百度将在首页顶端2/3屏的位置，显示包括楼盘具体信息、咨询电话、官网地址、品牌宣传图等全方面信息，帮助用户一站式获取所有相关信息，方便快捷的满足用户需求同时，显著提高品牌营销价值。借助百度巨大的流量入口资源，品牌专区合作的详细信息将极大的提高品牌企业的曝光率和营销效果；方便用户的同时提升营销效果，房产搜索品牌专区或将成为房产营销常用方式。

微博平台搭建房地产企业与用户沟通桥梁，助力企业建立品牌影响力，提升营销价值

随着房地产市场的发展和完善，新一轮的竞争是品牌竞争，开发商应以实实在在的物业在楼市中构筑其品牌基础，堆积其无形资产。企业品牌的构建需要通过向用户不断传递企业信息和品牌价值观，在主动、自觉和精心的品牌形象创造和维护中逐步形成。到目前为止，房地产产业几乎从开发商、承销商、商、研究咨询机构到广告商，均在微博平台上开通了企业和高层的官方微博，为传播企业文化、企业品牌做积累。利用微博平台，帮助企业和个人以更低的成本快速信息，通过与用户共享和互动的方式更快获得用户的认可，建立起企业的口碑和品牌，已经是房产行业公认的网络营销方式。

自2010年新浪、腾讯、搜狐等几大门户相继发力微博，微博用户规模获得迅速发展，使用习惯得以快速形成，微博已经成为当今最有影响力的信息和共享平台。根据艾瑞研究数据，截止2011年7月，微博用户规模达到2.6亿。而新浪微博作为最有价值的微博平台之一，已经帮助众多房产企业迅速发展起官方微博，利用"自媒体"平台，与用户直接沟通和互动。可以预见，未来将有更多房产企业使用微博营销。

以即时通讯工具为基础，提供整合营销服务

即时通讯工具(IM)是目前应用最广的互联网产品之一，根据艾瑞IUT数据，2011年7月，即时通讯工具月度覆盖用户规模为3.7亿，人均单日有效使用时间达到38分钟。目前，IM可同时提供交流、信息、娱乐、搜索、电子商务、办公协作和企业客服等多种服务，随着即时通讯工具技术和用户规模进步以及营销竞争的加剧，IM提供整合营销服务的能力也逐渐受到更多广告主的关注。

6月腾讯房产频道正式上线，依托腾讯产品矩阵，腾讯房产频道与各产品线的无缝对接，将能通过实现跨平台一站式的房产信息服务，为房产产业链的各个环节提供增值功能，对房产企业有较大吸引力。在房产营销领域，对IM的利用才刚起步，随着腾讯房产频道的上线，除了网站平台外，微博、论坛、QQ群等社交元素都将成为房产营销的组成部分，房地产行业也将迎来跨平台的整合营销时代。艾瑞即将《iResearch-2011Q2房产网络营销季度数据报告》，将对房产网络营销市场发展趋势及营销热点进行深入研究，敬请关注。（来源：艾瑞网）

《关于2010-2011年度：中国电子商务系列研究报告定制的通知》

依托拥有的100余位国内知名专业分析师、特约研究员，以及院校专家教授、知名企业CEO、顶尖实战专家，每年度编制近百份电商主题研究报告，并接受企业定制各项报告，承接政府部门、行业协会与企业委托的课题研究、项目申报等专业研究工作，并拥有领先的电子商务行业数据监测系统来实现对行业运行的数据监测、分析。

作为国内专业电子商务研究机构，包括B2B领域的阿里巴巴、网盛生意宝、中国制造网、慧聪网、环球资源、金银岛、一达通、敦煌网等企业；B2C领域的京东商城、当当网、卓越亚马逊、新蛋中国、红孩子、凡客诚品(VANCL)、麦考林(麦网)、库巴购物网、苏宁易购、淘宝网、拍拍网、eBay易趣网、乐酷天、百度有啊、乐淘网、银泰网、珂兰钻石网等；支付领域的支付宝、财付通、环迅支付、百付宝、银联电子支付、快钱、易宝支付等；还有移动电子商务领域的中科聚盟、新网互联、汇海科技、亿美软通、天下互联、新网互联、用友伟库等，以及团购领域的拉手网、美团网、F团、窝窝团、阿丫团、24券、爱帮网、糯米网、腾讯“QQ”团、酷团网、大众点评网、淘宝“聚划算”等电子商务各领域典型企业，均为中心的重点研究与监测对象。

第8篇：房地产行业调研报告范文

水泥市场调研报告实习的时间：20**年10月11-18日

实习的地点：高桥建材市场、郁金香建材市场

实习的目的：拓展自己的视野，提升自己的实践能力，增强我们的团队意识和协作能力。此外，通过了解硅酸盐系列水泥的发展趋势，我们能更好地把握建筑工程的行情。

实习的方法：首先，通过上网和查阅相关书籍，熟悉调查的内容。然后，去建材市场，走访不同硅酸盐水泥的销售商。接着，打电话向水泥生产厂家询问。最后，自己整理所获得的资料，形成调查报告。

实习所取得的成果：第一，熟悉了硅酸盐系列水泥的市场价格，第二，了解不同硅酸盐水泥的用途。第三，通过分析不同水泥销售商的产品市场策略，使我们对销售技巧有了一定的了解，丰富了自己的社会经验。

一、硅酸盐系列水泥的生产厂家和市场价格

在长沙市内，主要的水泥销售厂家有长沙新星水泥厂、湖南省湘乡水泥厂长沙经营部、长沙县印山实业总公司水泥厂、长沙县水泥厂。主要经营普通硅酸盐水泥和复合型硅酸盐水泥。

二、不同定位针对的客户群

水泥的客户们是在了解了不同的硅酸盐水泥之间的主要性能、用途以及一些区别后，从而根据他们的不同需求来选择硅酸盐水泥种类。

硅酸盐系列水泥可分为：硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥、矿渣硅酸盐水泥、火灰硅酸盐水泥、粉煤灰硅酸盐水泥、复合硅酸盐水泥。

普通硅酸盐水泥：适用制造地上、地下及水中的混凝土，钢筋混凝土及预应力混凝土结构，受循环冻融的结构及早期强度要求较高的工程，还可以配制建筑砂浆。()建筑客户需求量大，直接从水泥厂家购买。

复合硅酸盐水泥：32.5强度的适应于小型住户的业主，进行室内装修用。还有建筑单位少量的用于进行屋内粉刷；42.5强度的用于一些普通的房屋建筑的工程队，以及一些乡村道路的水泥路小桥梁等；52.5的适用于一些高层楼房建筑、大跨度的桥梁，还有一些小型堤坝等；62.5高强度的适用于比较大型堤坝像三峡等，还有一些核电站等。对于强度较低的复合硅酸盐水泥，业主等客户需求量不是很大， 可以直接到建材市场购买。而需要较高强度的客户一般是建筑施工方，需求量大，直接从厂家购买。

火山灰水泥：适用于地下、水中及潮湿环境的混凝土工程，不宜用于干燥环境、受冻融循环和干湿交替以及需要早期强度高的工程中。粉煤灰硅酸盐水泥：适用于大体积水工建筑，也可用于一般工业和民用建筑。

矿渣水泥：用于地面、地下、水中各种混凝土工程，也可用于高温车间的建筑，但不宜用于需要早期强度高和受冻融循环、干湿交替的工程。不同的客户有不同的需求，根据他们的需求来选择不同的硅酸盐水泥，有时会同时购买两种或两种以上不同的水泥。

三、对水泥生产厂家的产品市场策略的分析

每一个厂家在生产和销售水泥之前，都会做一个市场需求分析，形成一个总体规划，其基本步骤如下：

第一步、必须了解建设地址的政治、经济、文化、资源、基础设施等方面的情况，包括对建设地点的投资环境分析（税收、土地等优惠政策）。如将来会建设什么的工程，对哪种水泥的需求量比较大。

第二步、对产品的生产规模，原料资源，生产设备，技术特点及生产工艺等情况进行分析，并对产品的市场服务做出规划。

第三步、分析行业现状与市场容量，对项目产品进行准确的市场定位，掌握项目的竞争情况、各竞争对手的优势，然后再做出竞争策略分析。

第四步、做出产品营销计划，包括市场机构和营销渠道的选择，营销队伍和管理，产品或服务的定价和分销，促销计划和广告策略，价格决策。

第五步、资金筹措、运用与退出、公司目前资金筹集、使用的情况，融资方式，推出策略，投资的方式和条款。

第六步、对未来的财务做出预测与分析，包括财务内部收益率、财务净现值、投资回收期、敏感性分析、盈利能力预测和现金流量。

第七步、对公司运营过程中遇到的管理风险、市场风险、财务风险、政策风险等做出预测，并给出规避方法。

以上的市场策略的比较全面、客观的。首先，厂家对投资的环境做了一个整体的分析。在长沙市内，土木工程的修建仍处在阶段，由于市民的住房需求和房地产行业高温不减，目前仍在大力修建住宅区，因此会用到大量的普通硅酸盐水泥。而桥梁已基本上达到了饱和状态，但是为了满通需求，缓解地面的交通压力，改变拥挤的局面，长沙市内正在修建地下隧道。厂商为了满足这些需求和把握机遇，因此会生产比较多得普通硅酸盐水泥和

其次，厂家对自己做了一个客观的、准确地定位。了解职员的受教育程度、工作经验和实际能力，再根据公司的资金筹集、使用的情况以及日后的投资风险，使得利益最大化确定公司的生产规模。然后制定营销计划，选择合理的营销渠道、强劲的营销队伍和科学的管理方式。通过对自己有一个准确的了解，清楚自己的优势和劣势，取长补短，从而提升自己的市场竞争力，为自己获得长远的发展打下基础。

最后，熟悉竞争对手的情况。随着经济的发展，市场竞争变得越来越激烈，很多的经营商因缺乏对竞争对手的了解而采取错误的市场战略，使自己失去了在市场上的立足之地。因此，不要过低地看轻对手，也不要过高地看重自己。为了树立良好的市场形象和知名度，应该具备自己的特色。找到自己的闪光点，击败强劲的对手。

第9篇：房地产行业调研报告范文

【关键词】产业结构 第三产业 制造业升级

一、上海产业结构的历史演变及现状

2011年上海的GDP是19195.69亿元，人均GDP为82560元，为境内各城市之首。在未来的20多年里，上海将要发展建设成为世界级的超级特大城市，需要形成与特大城市相匹配的产业结构体系，以其深化的集聚效应形成高端人才的聚拢，促进高科技产业的开发，优化传统制造业的盈利模式，增加高附加值的第二产业，发展具有上海特色的特大城市产业。

改革开放三十年以来，上海也先后经历了三个阶段的产业结构战略性调整。第一次调整是20世纪80年代，上海基于由传统工业基地向经济中心城市的转型，加快了传统工业的改造，大力培育以宝钢、一汽大众为代表的重工业，推动了产业结构从日化化工、纺织等轻工业向重工业的转变。第二次调整是从20世纪90年代初开始，上海紧紧抓住了浦东开发的重大战略机遇，提出了优先发展第三产业、积极调整第二产业以及稳步提高第三产业的方针，重点发展金融保险、对外贸易、交通通讯、房地产等现代新兴服务业，实现了经济的稳步发展，实现了连续从1992年至2007年16年的两位数经济增长率。第三次调整是21世纪以来，上海开始大力发展附加值高、关联性大的产业，如信息、金融、商贸、房地产等，努力发展第二、三产业互相促进、互为补充的新型产业体系。2006年上海全市生产总值首次迈上万亿元台阶。全球金融危机后，上海仍创造了生产总值14069.87亿元，以占全国仅0.06%的土地面积创造了当时全国生产总值的4.5%。其间，上海的产业结构转型明显加快，随着第二产业比重持续下降，第三产业比重持续上升，第一产业保持相对较低的比重。

至今上海本质上还是一座以制造业为主体的工业城市，而服务型第三产业的发达程度已成为现代化国际大都市的重要标志，显然上海还有很大的差距和发展潜力。2011年，上海的第三产业仅占全市GDP比重58%，而以传统工业为主导的第二产业所占全市GDP中仍占据高达41.3%之多。此外上海更远远落后于国际的特大城市，如香港、东京以及纽约的第三产业占比均早已达到80%以上。然而在高耗能、高污染、资源性三大产业特征的行业迅速扩张的以支撑GDP的高增长率的前景下，以上海为代表的特大城市的发展出现了“瓶颈”。最近几年上海生产总值的增速大幅下滑。具有“两高一资”特征的行业存在着产能过剩与重复建设的现象，严重制约了经济的发展。因此，上海应该充当中国经济转型和产业升级的“排头兵”，注重节能、减排、降耗、环保、低碳经济的发展，大力发展第三产业，包括高科技研发、金融服务、国际物流、信息通信、文化教育、房地产业、社会公共服务等，并将“两高一资”的“工业制造”行业逐渐迁出特大城市，加大服务行业的所占GDP的比重，压缩工业所占GDP的比例。

二、上海的产业结构转变面临的问题

（一）第三产业的发展问题

上海的第三产业的发展均衡性和稳定性不足，增长率波动幅度较大。一些服务行业诸如金融、房地产行业迅速发展，而另一些诸如教育卫生、文化娱乐、综合技术等行业发展缓慢。2011年金融业生产总值为1804亿元，比2010年增长28%，占全部第三产业的20%，房地产生产总值为1237.56亿元，比2010年增长32%，占全部第三产业的14%。而2011年教育行业的生产总值仅比2010年增长8%。与此同时，金融业、信息传输、软件业的就业人数却很少，这些新兴高端服务业的人才匮乏成为制约其发展的一大因素，而批发零售业的就业人口很多，但其相对生产率较低，对GDP的贡献较小。

（二）第二产业的发展停滞问题

受上海“两个中心”战略的影响，许多人认为只有金融、航运等现代服务业才能“救”上海。因此，上海很多开发区都开始转型做服务业。但现代服务业的发展需要基于一个以现代化制造业为主导的城市，制造业不能一下子得不到发展的重视逐渐“被抛弃”。长期以往，钢铁、石化、机械、电子、汽车等重化工业产业成为支撑上海工业经济的主导力量，而全球金融危机中受冲击影响最大的也恰是这些行业。随着商务成本高企、土地资源有限、能源消耗紧张等多方面因素制约的不断加剧，上海在重化工业等产业发展上的竞争优势日益弱化，重化工业受危机影响的下行趋势日益显著，第二产业的内部转型势在必行。

由于上海早期就开始发展工业、制造业，因此其产业规模和提及结构上都具有相当高的水平，继续高速发展遭遇困境，对GDP的增长贡献度也在逐年递减。此外，上海作为具有辐射效应的特大城市，与长三角地区的经济腹地如江苏、浙江都存在着产业结构同质化的问题，其制造业上的附加值率也远低于长三角地区的平均水平。

（三）产业结构转型所存在的人才问题

上海作为典型的特大城市，具备其特有的集聚效应，可以借助原有产业优势聚集大量劳动力。过去上海大力发展第二产业，提供了很多就业岗位，使很多人口集中在这些地区。当产业结构发生调整，并向服务业转型时，除了需要解决淘汰落后产能和产品的问题外，同时也必然要求过去的劳动力转型为能够为第三产业提供高素质的服务的人才。结构性失业会显现出来，许多劳动者随着第二产业从低端的制造业向高新技术产业调整的同时被迫失业，然而又不能够符合新兴第三产业的要求，造成大量劳动力失业。

毫无疑问，上海要发展高新科技和高新产业，最需要的就是掌握高新技术的人才。但是中国现阶段只有不到30%的劳动力接受过中学以上的教育，科技创新激励体制相对落后，专利技术的法律保护尚不健全。上海本身具有较为优越的条件吸引更多的人才，但是人口的素质提升是个全民性问题，需要一定的时间。上海在努力吸引人才的同时，也要自主地培育一批金融、地产、软件开发以及其他服务型行业的人才为产业结构转型提供支持。据相关调研报告分析，上海金融人才在2008年之后增长进一步放缓，2006年上海金融人才为20万，2008年上海金融人才总数就已达23.2万人，到了2010年年底，才为23万人左右。相当于之后的两年内几乎没有增长。

三、加快上海产业结构转型的建议

（一）劳动密集型向技术密集型转型，避免制造业空心化

上海应通过科技的开发创新，促使产业结构从劳动密集型向技术密集型转型，尤其是将低技术含量高劳力的产业向城市周边的经济腹地转移，不仅可以促进经济的可持续增长，而且也是作为特大城市发挥其辐射效应以提升经济腹地基础的途径。而那些高端制造业为保持自己的核心竞争力也应将利润较低的部分产业链外移，与周边的经济腹地形成产业链分工态势。由于制造业的生产及销售是创造利润的关键环节，上海只须将设计、研发、销售等关键环节掌控住，倚靠上海在充足的专业人才储备和良好的市场体系上的双重优势，开发创新出具有国际领先水平的核心技术和产品，拥有自主的品牌才是关键。

（二）围绕经济辐射力促进第三产业，发展现代服务业

上海要建成“四个中心”和现代化国际大都市，很大程度上取决于上海的经济辐射力和带动力。增强第三产业的服务能力，要通过上海的集聚效应，形成服务业的大量需求，促使上海不断拓展服务业领域的新市场，为不同的客户研发和提供灵活多样的服务。同时，要通过辐射效应将服务范围从本地域发展到覆盖到全国的服务一体网络，综合各地区的第三产业特征，快速提升第三产业的经济贡献。

（三）产业结构升级与人才结构优化的互动调节

上海产业结构调整的高度化导向已经明确，即未来产业发展将朝高新技术产业、高端服务产业和复合型产业等方向调整。但上海的人才结构现状还存在不少问题，尚不能给产业结构的转型以充分的支持。所以，上海目前的人才结构必须进行优化调整。人才结构的调整不仅要适应产业结构升级的要求，而且也要求产业结构对人才结构作相应的协调，此外人才结构在不断优化的过程中还可以推动产业结构的升级调整。具体而言，要建立起合理的信息平台人才规模及结构、人才就业状况等静态信息。然后优化人才结构，形成大量的专业技术人员，为开发在基本性能、功能有上发生本质变化的新产品奠定基础。

参考文献

[1]曲建，彭坚.从与香港的比较中看上海产业结构发展[J].特区发展研究，2011（01）.