房地产经营与管理精选(九篇)

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第1篇：房地产经营与管理范文

关键词：房地产 企业 开发 经营

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2011）12-285-01

我国房地产业从20世纪80年代末开始兴起，经过近20年的高速发展，已经成为国民经济的重要支柱产业之一，涌现出了年销售千亿的房地产企业。2010年房地产销售大有井喷之势，到了2011年由于各种限购政策，使得本该是销售旺季的房地产，成交量低迷，这对于房地产企业如何保证自己公司的健康运营和融资都是处于一个关键的时刻。

一、提升人力资源管理

房地产开发是一项资源整合行业，只有有效地整合了社会资源，才能成功地完成一个项目。这些资源主要包括市场策划、规划设计、建筑施工、工程管理、物业管理、销售等。有效地整合资源，从投资决策开始，到市场调研、规划设计、施工建设，再到综合服务管理的各个阶段，都需要大量的专业人才。在这其中，很多岗位都具有很强的专业性，需要专业人土承担。如高级管理人员、高级工程设计人员、项目策划和营销策划方面的中高级人才、成本控制方面的中高级人才、具有资本运作方面经验的人才、商业地产开发方面的中高级人才、专业房产经纪人和置业顾问等，都是房地产企业的重要人才。

这些人才的重要性在不同的企业里，以及针对不同的项目，又有所差异。比如对于致力于长久发展的企业来说，为了保证企业形象和产品线风格，对于规划设计工作十分重视，因此在这样的企业里，对于高级规划设计人才的需求就比较大。比如，中国房产业的领军企业万科，尽管在各地有众多的项目，但是对于规划设计始终是总部直接管理，不仅是为了保证项目品质，而且更重要的是要确保每个产品都符合万科产品战略中针对产品线的要求。再比如，对于产品综合品质比较一般的企业来说，产品的销售环节对企业的经营就十分重要。因此在这样的企业里，对营销和销售人员就十分看重。

二、深化财务管理控制

房地产开发企业如果需要取得土地的使用权就必须有大量的资金投入。最近几年来房地产行业出现泡沫性的发展，无论是居住房还是商用房等的价位一直是居高不下，金融危机之所以对中国实体经济进而对房地产企业产生影响，同房地产开发商缺乏财务风险控制意识是相关的。有些房地产开发商认为，只要能够取得土地的使用权再投入相应的资金、工程项目能够按期竣工就会产生经济效益，而没有从财务预算方面去考虑分析，开发的房地产项目没有从征地、资金的运作、经济效益的回报率上作细致的财务预算，那么企业就无法将各项成本指标进行合理的测算并且层层落实，进而造成在资金管理上盲目进行运作，疏忽成本控制，从而加大了项目成本的投资，影响了经济效益。应该说，缺乏财务风险控制意识既影响企业销售收入的实现，又影响了企业的整体偿债能力，成本负担会不断加重，随着资金的循环使用，一旦资金链条发生断裂就会对企业产生损失性的影响。

为了提高房地产企业的市场竞争能力，必须赋予其按照企业预算管理目标及企业内部各级职能部门性质和实际为基础的绩效基准。例如，为了建立符合低成本战略的绩效评价体系，企业就应该把绩效评价指标主要放在成本费用的核算上。把运营、学习与成长也引入绩效考核体系，从而保证企业财务管理良性发展。

三、今后的发展思路

面对当前越来越严格的房地产宏观调控政策，扑朔迷离的国内外宏观经济形势，对房地产企业来说既是挑战更是机遇。在严峻的宏观背景下，必将迫使房地产企业加快进入战略调整期，在优胜劣汰法则的指引下，房地产开发企业必须及时调整发展战略，实现战略转型。谁最早能找到企业正确的战略目标，完成战略转型，谁就将成为行业的幸存者与胜利者。

企业的经营理念是企业战略的重要内容之一，它与企业的经营环境有着紧密的联系，对企业的经营管理内容、核心能力、赢利模式等方面的转变有着重要的影响。随着房地产市场发展的规范化，房地产企业经营环境的变化，以及企业间竞争的加剧，以往的房地产企业经营理念已显得较为单一；随着政府对土地供给、资金借贷、房地产商品销售等方面的调控，购房者由积极购买向观望态度的转变，导致企业资金难以及时回收，企业资金链运营压力加大等。因此在新的经营环境下，房地产开发企业需要对其经营理念进行重新调整。

在新形势下，由于房地产市场整体环境的变化，传统的以获取土地为中心的赢利模式越来越难以支撑房地产企业的持续发展。这就要求房地产开发企业根据企业所控制或拥有的资金与核心竞争能力等对传统的赢利模式进行创新与转型，促进企业的持续发展。要实现房地产企业的战略转型，还必须在产品方面做文章、下工夫，要有别于其它房地产企业的产品服务以及项目开发，必须做到“人无我有，人有我新”，才能立于不败之地。

参考文献:

1.尹报峰.新形势下的房地产企业的战略转型.当代经济管理，2009（1）

2.陈侃如.房地产经营管理的实践与探索.经管空间，2010（7）

3.刘超.新形势下房地产企业财务管理控制的探析.现代商业

第2篇：房地产经营与管理范文

房地产经营管理战略的主要目的就是为了能够保证企业在发展过程中对市场进行适应，对企业拥有的资源进行配置，对企业核心竞争能力进行提高，实现企业预期的经营目标。对于任何企业而言，在经营管理过程中都要先对企业所在行业的发展进行精确的预测，同时，对行业的发展阶段、发展周期以及发展空间进行分析，对产品市场进行预测，分析产品市场的走向、发展趋势以及市场竞争程度，同时，对客户满意程度、客户的需求都要进行分析。对行业未来的发展以及市场的发展进行准确的预测，能够对未来市场以及产品的发展趋势进行把握，对企业未来发展能够指明方向，企业在经营战略方面才能有更加坚实的基础。因此，文章对房地产经营管理的原则，存在的风险以及面临的问题进行了分析，希望通过文章的分析，能够更好的促进房地产企业发展。

2利率变动对房地产企业发展带来的影响

房地产产业在发展过程中出现了很多的不同时期，而现在起正在处于重要的变革时期，我国房地产产业在发展过程中出现的变革时期，出现了很多的问题，针对出现的问题采取必要的解决措施，是房地产产业发展首要解决问题。市场经济发展过程中，利率的变动会给房地产业带来很大的影响，主要体现在以下方面。

2.1对开发商的影响

利率变动对经济发展的各个方面都会产生很大的影响，主要影响的就是资金成本问题，利率的变动会导致开发商在银行贷款方面出现按揭利率的增加，承受的资金成本也会逐渐的加大。在利率不断增加的情况下，开发商面临的资金成本也会出现不断增加的情况，开发商在经营管理过程中面临的市场风险会出现加大的情况。利率上调对于市场中存在的买方也会产生一定的影响，很多的买方会出现持币待购的情况，对开放商而言资金周转周期会受到影响。

2.2对房地产投资方的影响

房地产市场价格出现不断下降的问题，会导致投资方的投资收益受到很大的影响，利率的变化对投资收益率有直接的影响。消费者在购买以后会出现每月的还款压力不断增大的问题，在这个时期市场预期的利率会出现进一步上调的情况，消费者对下个预期的市场价格会出现下跌期望，这样会使得很多的购房者出现持币观望的现象。房地产消费者在消费方面会受到很多结构性因素的影响，我国的土地市场变化也会导致房地产成本增加的情况，因此，在利率不断上调的情况下，土地的价格也会出现逐渐上升的情况。房地产行业在发展过程中出现了房地产泡沫，主要是从金融的角度来进行分析，房地产业在发展过程中，银行的参与程度非常高，银行在资金方面出现了放贷审批过于松散，导致整个行业在发展过程中受到了很大的影响。我国宽松的金融环境导致了低利率的问题出现，同时，房地产泡沫的出现也是由这个因素导致。政府在控制力方面也非常的薄弱，导致很多的政策无法实施。经济在发展过程中，国际资本流动也会对我国经济发展产生很大的影响，因此，为了能够对房地产行业进行影响，对国际资本流动情况进行影响也存在很大的影响，在情况比较大的时候会导致世界性的房地产泡沫，对多种管理措施进行应用非常必要。

3结束语

第3篇：房地产经营与管理范文

资本经营，必然要引入财务预算管理机制。

关键字：财务；预算；房地产

Abstract: The implementation of financial budget management is a necessity for real estate development enterprise capital management mechanism. Real estate development enterprises to capital management, is bound to introduce a financial budget management mechanism.Key words: Finance; budget; real estate

中图分类号：F812.3 文献标识码： A 文章编号：

在市场经济条件下，企业存在的目的是追求利润，而企业财务管理的目标是资本利润最大化。要使资本真正能够实现利润最大化的功能，就必须建立和完善资本经营机制，促使企业按照资本经营机制的内在要求进行运作，广泛有效地进行资本经营。

房地产开发企业的特点是投入资金多，建设周期长，投资风险大，所以在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策，这就是房地产开发企业中财务预算管理。实行财务预算管理是房地产开发企业资本经营机制运行的必然需要。房地产开发企业要进行资本经营，必然要引入财务预算管理机制。

一、房地产开发经营中财务预算管理的必要性

预算与预测密切相关。预算建立在科学的经营预测与决策基础上，利用实物与价值等不同形态来反映相关企业在未来特定时期内的财务的成果及生产经营的一系列规划和计划。而预测是对未来不可知因素、变量以及结果的不确定性建立在科学基础上的主观判断。预测为基础，而预算则是针对预测结果而相应提出的对策性方案。所以，可以说预算是根据预测结果采用的一系列预先的补救措施及防御。市场竞争越激烈，市场经济越发达，市场的风险度越高，就越发不能忽视预算以及预算管理。

房地产行业属于典型的资金密集型行业，而其最大的风险来自于自身的资金管理。目前有相当多的房地产企业都十分重视打造自身资金管理能力，以使企业的资金链安全。房地产开发企业的显著特点是建设周期特别长，投入资金特别多，投资风险非常大，因此就必须在项目的初步规划阶段，对具体每一个开发项目进行投资与成本费用准确的估算，做出投资决策、经济效益评价，这就是财务预算管理在房地产开发企业中的应用。

二、我国房地产开发企业在实施财务预算管理中存在的问题

（一）对全面预算管理的认识不足

很多房地产开发企业在进行预算管理时，重点考虑怎样降低成本费用，预算的考核也直接与费用的节约或超支挂钩，注重预算管理对成本费用的节约，缺乏价值管理和系统管理观念。企业负责人往往在财务管理时，忽视了对其他部门的管理，将预算和计划相混淆，使其成为财务报表。其他部门很少直接参与预算编制工作，往往只是对财务部门提交的具体结果进行确认，这样的预算往往缺乏可操作性。

（二）预算管理机制不健全

有的房地产开发企业虽然编制了预算，但没有建立相应组织机构，没有具体和权威的机构对预算管理进行协调和监督。把全面预算管理交给财务部门，而没有健全企业的预算管理机制。法人治理机构的不完善，对财务预算管理的认识不足，导致房地产开发企业的预算管理机制不健全。

（三）预算管理与企业的经营活动相脱节

房地产开发企业的预算管理往往缺少客观性，很多企业通过对以往的经营情况和上一年度指标值来决定下一年度预算指标值，没有认真地对企业下一年度的生产经营状况进行分析，如果房地产开发企业外部环境、发展速度、业务范围等因素变化比较大时，这种预算指标就会缺乏客观性。

（四）缺乏预算的执行和监控

有些房地产开发企业的预算管理往往只停留在预算指标的下达、预算的编制和汇总上，而不注重对预算的执行和监控。房地产开发企业对预算的执行和监督重视不够，企业的管理制度跟不上企业的经营活动。没有建立有效的预算反馈机制，企业的预算管理和会计核算系统没有密切配合。

（五）预算管理执行中缺乏有效的考核和激励机制

很多房地产开发企业存在考核和激励机制落实不到位的问题，成为影响企业预算管理目标无法实现的主要问题。在预算执行中，没有签订预算指标经济责任合同，也没有建立预算奖惩制度，考核方常常在一定程度上带着个人感情去评价被考核方，使考核过程不能按原则进行，或考核结果缺乏激励机制，没有建立配套的预算考核制度，各级管理者重视不够，使考核工作流于形式

三、房地产开发经营中财务预算管理的内容及举措

1、编制资金预算

企业资金预算管理中的关键点于一个企业现金流和开发进度与开发项目数量的精确衔接和匹配。企业应通过形式各异的资金预算形式，平衡统筹开发项目不同阶段的资金流与企业非项目资金流，以能够更好地合理调配、使用资金。

在项目拓展阶段的可行性论证分析环节中，项目拓展部门应积极组织研发、财务、策划、工程等部门，测算开发项目的投资总额、定位、分期投入资金的时间、投资金额等，并在此基础上编制《项目启动资金预算》及《项目投资匡算》，从而根据项目需要投入的启动资金，以及企业可动用的资金存量来决定投资该项目是否合理、是否有利润。

企业制定项目开发计划后，应立即组织测算开发周期内的现金流量，随之根据该测算编制《项目资金流量预算》。一个项目开发计划以及项目投资匡算是该项目资金流量预算编制的基础性资料。项目资金流量预算能够完整地反映项目在周期内各关键节点的现金流情况，从而帮助企业对现金流能否实现平衡统筹进行提前预判。与此同时，通过编制该预算，可以调整企业项目开发计划和项目投资匡算，为其提供决策依据。《项目资金流量预算》应该按季度反映，也可按月反映。如果按照月度来反映，对企业基础资料的要求程度很细，也考验一个企业的计划管理水平，否则预算的准确度会大大降低。

对于同时进行多项目运作的企业来说，在短期内公司的资金能否在各公司和开发项目之间进行统筹，需借助于编制具体的资金执行预算来达到平衡。所以，对公司整体的资金执行编制短期预算，既可以解决项目资金流量预算和长期预算准确度不高的问题，又可以帮助公司短期资金收付，它在房地产开发企业的预算中，应该受到高度重视。

2、执行与控制资金预算

编制完成资金预算特别是执行预算后，各部门在进行具体的资金收付时，应以预算作为实施的依据。财务部门在进行资金的审核支付时，除了对凭据是否规范、是否符合合同约定付款条件进行审核外，还应该依据资金预算，审核该笔款项支付是否在资金预算范围内。如是，应该及时安排支付；如不是，或者实际支付款项大于预算的金额款项，都应先和承办部门沟通，确定是否能延期支付、部分支付或者不予以支付。但若确需支付，那么应该作为预算外支出，将履行特殊审批程序后予以支付。

3、分析调整预算

房地产开发企业要建立健全资金预算执行情况动态反映体系，定期（一般为每季或每半年）对预算执行情况进行分析与调整，及时发现资金预算与执行过程中出现的差异，分析原因并调整后续资金预算，为下一步预算控制提供准确的基础性的信息。

四、关于全面落实并完善财务预算管理的几点建议

1、细致分解各项指标，科学确定财务预算管理的责任

通过预算管理，强化房地产开发企业内部管理，将企业所有的经济活动都纳入到预算管理的环节中，通过自上而下、自下而上的指标细致分解、层层落实，确定各部门管理人员的职责范围、管理权限以及相应的奖惩制度，使各个部门方向明确、责权利清晰。同时通过建立严密的预算管理组织机构，强化对各部门预算执行过程和结果的监督、控制、管理和考评。避免由于内部管理不善、控制薄弱而造成的经济损失。

2、强化资金集中管理 ，通过预算加强房地产开发企业的财务管理，有效地防范财务风险

企业财务管理的核心是资金，资金是企业的血液。在进行财务预算时，应处理好资产结构中的盈利性与流动性的关系、成本与风险的关系，合理地规划与控制企业的现金流量，回避由于丧失偿债能力而导致经营失败。

第4篇：房地产经营与管理范文

关键词:胜任力模型;房地产经营管理;培养模式

为适应房地产行业迅猛发展对中、高层人才的需求,目前已有100多所高校开设了房地产专业的高等教育。但由于我国房地产高等教育起步晚,办学经验不足,缺乏相应的人才培养机制,学术理论研究滞后等原因,使房地产专业人才的能力和素质要求存在认识上的问题。要让房地产专业学生的素质结构符合房地产行业的发展要求,有必要对房地产人才培养模式问题进行深入的研究。

一、目前房地产经营管理专业培养目标存在的困惑

1989年我国高等学校开始设置房地产经营管理专业,1998年国家进行学科专业调整,将房地产经营管理专业归属在管理科学与工程一级学科下,改称工程管理专业。各高校按照教育部的要求,于1999年开始对房地产经营管理专业的归属进行了调整,部分高校将该专业并入工程管理专业,也有部分院校将其并入工商管理专业。目前根据教育部新的专业设置目录,房地产经营管理专业作为经教育部批准设置的目录,重新开始招生。

房地产经营管理是一个综合性非常强,兼具工程、管理、经济和法律等多学科知识的复杂性专业,不少院校对该专业人才的培养模式问题感到不好把握。在不同院校,由于各自的学科基础、师资情况不同,所制定的办学目标呈两种不同倾向:一种倾向偏重技术的培养,在培养过程中,加大对工程制图、结构力学等土木工程技术知识的讲授,此类院校多为土木工程办学实力雄厚的院校;另一种倾向则偏重经济管理知识的讲授,此类院校多为财经管理类院校。如此一来,房地产经营管理专业培养目标是满足市场需要为主,还是以自身资源优势为主,存在着困惑。

二、如何确定房地产经营管理专业的培养目标

要解决培养目标的困惑,必须厘清几个重要问题:对于房地产专业而言,什么是“从事房地产经营管理工作的基本素质”,什么是“从事房地产经营管理工作的核心能力”,设定培养目标必须从满足从事房地产经营管理工作基本素质和核心能力入手。

如何确定一个行业的工作基本素质和核心能力呢?胜任力模型经过多年的研究和完善,定义出在某一工作岗位上做出优异表现所必需的行为和个人特质,已经得到普遍的认同。

胜任力概念一般是针对特定的工作情景而言的,因此,也可以称为是职业胜任力。通常,职业胜任力被定义为工作绩优者所具备的知识、技能、能力和特质等,胜任力是指在特定工作环境中员工的价值观、动机、个性、技能和知识等关键特征。把职业胜任力定义为“个体的潜在特征,可能是动机、特质、技能、自我形象或社会角色的方面,或者个体所运用的知识体”。他认为,这些潜在特征可能是无意识的,个体不能清晰地描述它们。因而,发现胜任力的方法是让个体描述什么在工作中使他们获得了成功。把胜任力作为人的潜在特征,也就是说要考察员工是什么样的人,而不仅仅是他们做了什么。另外,并不是对任何一种潜在特性都加以关注,而是只关注那些与绩优(被定义为结果/产出)具有因果联系的潜在特性。

房地产专业的职业特征综合、交叉性十分明显,面对各院校培养“学科单一倾向”的模式与现实房地产行业用人需求的“错位”现实,必须转变和更新观念,即,培养的人才应以适合房地产企业需要为目标,从直接适应房地产产业的需求进行胜任型教育。

三、胜任型房地产经营管理专业教学模式

1.教学模式发展思路

胜任力有多种定义,但是人们普遍认为,胜任能力是影响人们大部分工作的相关知识、技能、态度和性格特点的总和。它与工作绩效紧密相连,并可用一些被广泛接受的标准进行测量,其中,除性格特点外,大都可以通过培训与发展得以改善和提高。胜任力模型则是描述在组织中一个优秀员工所需的知识、技能、态度和性格特点的特殊组合。这些组合中的要素可以被归结为四个层级。如下图所示。

图形最上端的为“绩效行为”,是个体在具体职位上的工作绩效表现。“绩效行为”下面的三个层级共同决定了个体在工作中的绩效行为。下面的三个层级是递进关系,层级越低的因素在决定个体行为表现上起着更稳定的作用。在具体适用中,还需要考虑胜任力模型的几个特征向量。首先,具有行业特色。它反映的是某类行业内对人员的整体素质要求,包括知识和技能的范围,对所服务客户的认识程度等。其次,具有企业特色。它反映的是单个企业对特定人员的要求,并且细化到行为方式的程度,即使是处于同一行业的两个企业,由于企业文化、经营目标、经营策略的差异,纵然企业在人员要求的能力条目上完全相同,也很少有两个企业的能力素质的行为方式要求是完全一致的。最后,具有阶段性。胜任力模型的行为模式由于与企业经营相联系,因而具有阶段性。在企业的特定时期内,某项胜任能力甚至是某一组能力是至关重要的,而在另一个阶段,由于企业的经营目标或经营策略发生变化,能力模型素质就会定期随之更新和改变。

根据上述模型特征,胜任型房地产经营管理专业教学模式发展思路可以概括为,以管理―工程型模式对经济管理类知识和土木工程类知识的教育并重,在课程设置上并不偏重某一类课程,其人才体现为具有一定的经济管理知识和土木工程知识,具备较强的实际动手能力和组织协调能力。以模块化构建课程体系层次,具体可以构建职业技能、职能绩效行为、心智培养三大模块。

2.胜任型教育模式的构建

(1)房地产行业技能模块

此模块以准职业岗位为基础,以房地产开发过程为主线,具体内容包括:①房地产开发前期准备内容学习。在该流程中,对房地产开发有一个轮廓性的了解,同时,应储备房地产开发前期所要求的知识技能,例如,如何进行房地产开发可行性分析,房地产项目报建等知识。②房地产开发过程学习,是承上启下的关键环节。在该流程中,知识储备和实践能力培养具有同等重要的地位,即,工学都不可偏废。核心课程为建筑基础知识、工程建设监理、房地产策划等。③房地产销售过程,主要进行房地产售卖和物业管理方面的课程和实践。比如,学习房地产营销、物业管理、房地产经纪等核心课程。

(2)房地产行业职能绩效行为

此模块包括一般工商管理教学内容,即,一般企业都涉及到的生产系统、市场营销系统、质量管理系统、人力资源系统、计划财务系统、工程总务系统等,主要可以分为对生产过程的管理和各职能部门管理流程的管理。“胜任型”教学体系的这种划分不是过去的分部门运作流程的描述,也不是按管理的五职能来分类叙述。实际上,在每一个服务环节、业务部门和管理层级上,都存在相似的管理流程并执行所有的管理职能。

(3)房地产经营管理人员的心智培养

此模块也称为软课程,主要是培养学生基本的人文素质与沟通能力,培养一个房地产经营管理人员应有的心智模式。此类课程包括中国传统文化精要、公务写作、演讲与口才、管理沟通、领导力开发、职业规划、组织行为、商业伦理和法律等课程。

参考文献:

[1] 蒋根谋,金峻炎.工程管理专业人才培养模式及培养方案改革的探讨[J].华东交通大学学报,2004,21(12):115-117.

[2] 肖艳,母小曼.工程管理专业中房地产类课程的设置与实践[J].重庆工商大学学报(社会科学版),2003,20(2):144-146.

第5篇：房地产经营与管理范文

（宿迁学院，江苏 宿迁 223800）

【摘要】房地产开发与经营活动是房地产开发建设过程、经营管理过程和产业服务过程等经济活动的有机统一，它不仅包括房地产领域的商品买卖、租赁和管理，还包括房地产的开发、建设、交换、分配以及引导和组织消费等活动。本文就房地产开发与经营的特点谈一些看法。

关键词 房地产；开发与经营；特点

作者简介：马静（1979.05—），女，工程硕士，宿迁学院，副教授。

0前言

随着社会经济的发展和社会的进步，房地产企业的经营方式越来越多样化，大部分企业不再局限于单纯的开发活动，而开始重视房地产开发和经营并举，以提高企业经济效益，增强风险抵抗能力，这不仅房地产企业具有项目策划、建设方面的知识，而且要具备资本投资和资产管理的能力。

房地产开发经营是房地产产品从开发建设到竣工投入使用，并在经营管理和市场流通过程中实现房地产商品价值的经济活动。它不仅为人类社会的生产、生活提供入住空间和物质载体，满足社会对房地产的物质需要，而且通过投资、项目开发和资产管理，创造投资效益和社会效益，成为房地产企业经济活动的重要组成部分。

1房地产开发与经营的含义

1.1房地产开发

房地产开发是具备房地产开发资质的企业，在依法取得土地使用权的土地上，进行基础设施建设、房屋建筑安装，以及为此而进行规划、设计和管理活动的整个过程。房地产开发通过土地、建筑材料、城市基础设施、城市配套设施、劳动力、资金多种资源的组合使用为人类社会提供生产和生活空间，促进城市空间开发和利用效率，改变城市景观，并起着人类社会城镇化的先行作用。

1.2房地产经营

房地产经营是以房地产为经营对象，通过研究房地产市场需求、进行市场预测、选择项目类别，而进行的投资、建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、管理以及相关产权转让等经济活动，其目标是实现经济效益的最优化。

1.3房地产开发与经营

房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内，通过对土地、建材、基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、管理等一系列经济活动。

2房地产开发与房地产经营的关系

2.1相互独立、侧重点不同

房地产开发是对土地及建筑物进行投资、建设、管理的过程，是投资、建设行为，强调的是房地产产品的生产；而房地产经营是通过开发建设和管理获取经济利益的过程，强调的是投资的盈利。

2.2房地产开发是房地产经营的基础

一切房地产经营活动都要体现在房地产产品的实体上。房地产开发就是形成房地产产品实体的过程，没有这个过程，就没有房地产经的对象，经营活动也就无从谈起。如果房地产开发阶段对市场分析不够准确，开发完成的房地产不能出售或出租，或者出售出租达不到预期水平，应付影响房地产经营效益；如果产品建设质量不高，不能达到预定的经营寿命，也会影响房地产的经营效果。因此，适应市场需求，开发出高质量的房地产产品，是保证房地产经营成功的基本前提。

2.3房地产经营是房地产开发的核心

房地产开发的目的在于获取投资利益，开发完成以后的产品是通过经营来体现其价值，从而实现投资效益。从这个意义上说，现代房地产开发已经突破了过去以使用为目的建筑生产含义，而围绕着房地产经营进行开发。为了尽可能提高开发完成后产品经营价值，从市场调研、选择房地产开发项目，到前期的可行性分析，以及建设招标和建设过程中的质量管理、成本控制，每一个阶段工作要从经营这个核心目标出发，使开发与经营真正融为一体。

3房地产开发与经营的特点

3.1房地产开发与经营难度较大

这主要是由房地产商品本身的特点所决定的。房地产商品不同于一般商品，其价值量巨大，形成周期长，需通过多次投入形成，且具有延续性和增值性。同理，由于房地产价值量大，不可能一次性实现全部价值，而必要采取预售、出租或抵押信托等形式分期实现其价值。房地产价值的巨大性、延续性和增值性，以及价值实现的先期性、多样性和逐步性，大大增加了房地产开发与经营的复杂性和难度。

同样，由于房地产商品本身的空间不可移动性，加之影响房地产价格的因素复杂多样，因此同类商品的可比性较差，个案性强，这无疑也增加了房地产开发与经营的复杂性和难度。

3.2房地产开发与经营风险大

这也是由房地产商品的特殊性所决定的。房地产开发经营活动的运行周期长，少则两三年，多则四五年。较长的运行周期使房地产业资金垫付时间长，与生产周期短的行业相比，无疑要承担更大的时间价值风险。而房地产资金投放量亦大，一个开发项目，动辄要几百万元，甚至几千万元、上亿元，因此要承担的风险也大。同时，房地产经济运行和资金流程环节较多，每一个环节都影响着整个开发经营活动的正常运转，无形中也增加了房地产经营的风险。除此之外，房地产开发经营还受到社会政治、经济、消费心理、市政建设等各种外在因素的影响，从而比一般商品经营具有更大的风险性。

3.3房地产开发与经营政策性强

房地产业的特点、地位和作用决定了房地产开发与经营的政策性强，或者说受政策的影响比较大。房地产业是国民经济的龙头产业，房地产资源的分配使用，房地产商品的生产、流通与分配，直接关系到国计民生。为了使房地产业纳入社会主义市场经济轨道，除了强调运用市场机制指导房地产运作以外，更要强调政府宏观作用，并通过立法、制定政策等措施，使房地产企业坚持正确的经营方向，力求在经营活动的各个环节、各个方面都自觉遵守国家现有的政策法令、规章制度。

4结语

房地产的开发与经营与其他商品的开发与经营相比，具有涉及范围广、经手环节多、形式多等特点，因而在开发与经营过程中会表现出难度大、风险大，以及受政策等因素影响大等特点。认识和研究这些特点，对于取得良好的房地产开发与经营效果具有重要意义。

此外，房地产开发与经营要求的专业性也很强，只有培育大量高素质的专门人才，塑造一流的开发与经营企业，才能适应房地产市场的需求，实现房地产经济运行的良性循环。

参考文献

［1］浅谈房地产开发经营中存在的风险[J].商情,2013（6）.

［2］浅谈当今房地产开发与经营思路[J].中国房地产业:理论版,2012（10）.

第6篇：房地产经营与管理范文

关键词：高职；房地产经营与估价；实践教学体系

中图分类号：G712 文献标志码：A 文章编号：1674-9324（2014）15-0234-02

高职人才培养质量很大程度上取决于专业实践教学成效，高职人才培养的目标是培养符合生产、建设、管理和服务第一线需要的高等技术应用型专门人才。目前，房地产行业作为我国国民经济的战略性支柱产业，近十年来一直保持着快速发展和增长的势头，房地产行业企业对从事房地产开发、房地产经营与估价和房地产管理等专业技能型人才的需求也在不断加大，如何培养一大批快速适应房地产行业发展需求的应用型专业技能人才，如何构建房地产经营与估价专业实践性教学体系，成为该专业迫切需要解决的课题。

一、目前房地产经营与估价专业实践教学中存在的问题

房地产经营与估价专业是培养适应房地产经营与估价行业第一线需要的，德、智、体、美等方面全面发展的，从事房地产经营管理、房地产估价工作的高技能专门人才。学生在学习中除了要学习相关专业的基础知识和概念之外，还需要在实际的工作环境中或实训环节中深入进行实战演练，也就是说实践教学应该成为该专业重要的组成部分，它是提高学生专业技能的关键因素。目前房地产经营与估价专业在实践教学上存在以下问题：

1.实践课堂教授的技能与行业企业实际工作需要存在着一定的差距。在房地产经营与估价专业实践教学中缺乏行之有效的实践教学手段和良好的实训设施设备和仿真的实训职业氛围，使得学生对行业企业的认识不够全面，所掌握的实践技能与行业企业需求存在着一定差距。在实践教学中往往只注重学生对专业技能的学习，而忽略了行业企业对学生在口才、礼仪、职业道德等素质教育方面的需求。

2.实训实习条件不佳。房地产经营与估价专业实训实习条件不佳通常表现在由于投资的不足和学校重视程度的不够，造成校内实训设施比较匮乏的局面，同时由于应有的各项实训硬件设施建设也比较落后，使得学生在学习中无法接触到模拟真实的实训实习环境；另一方面，学校对校外实训实习基地开发力度不大，造成实训实习基地数量不足，在实践教学中没有体现出工学结合的教学特点，发挥院校与行业企业合作交流的教学平台优势。

3.“双师型”教师比例低。教师自身是否具有较强实践实战能力将决定着他们在实践教学中的质量，因此在实践教学中教师是否具有“双师”素质是非常关键的因素。由于大部分青年教师缺乏行业实战经验和扎实的专业操作技能，所以不能很好地胜任实践教学任务。此外，在房地产经营与估价专业建设中对兼职教师队伍建设的力度也不够。

二、构建房地产经营与估价专业实践教学体系

1.构建以岗位职业能力为本，以就业为导向的实践教学课程体系。根据房地产经营与估价专业职业岗位技能要求，在原有教学计划的基础上，增加实践教学课时，使理论性教学与实践性教学课时比例更加合理；以就业为导向，开展房地产经营与估价专业职业岗位相关的房地产咨询师、房地产策划师、房地产经纪人等多种职业资格证书培训，培养适应于房地产行业企业需要的各类专门人才。

2.建立校内校外实训实习基地，加强校企合作。首先加强校内硬件设施建设，根据实践教学需要，建立校内功能齐全的各类实训场所，健全实践教学管理制度；其次积极开拓校外实习实训基地，加大校企间的合作与交流。校企合作是一种培养学生全面素质、综合能力和就业竞争力为重点，利用学校、企业等不同的教育环境和教育资源，采用课堂教学与学生参加实际工作相结合的方式，培养适合用人单位需用的应用型人才的培养模式。校企合作过程中，学校和企业双方皆可获益，只有做到“双赢”，工学结合才会有可持续发展的动力。学校将从企业最需要、最感兴趣的方面入手，根据企业的实际需要，为企业定向培养人才、培养在职职工，与企业共同搞技术开发、方案设计，共同研讨现代房地产企业管理模式，为房地产企业服务。

3.加强实践教学师资队伍建设。努力打造一支双师队伍关系到实践教学的成效。通过“走出去、请进来”方式，即一方面让教师进入企业进行挂职锻炼，提高实践教学水平，另一方面邀请行业企业技术专家能手走进课堂，传授他们丰富的实践工作经验，从而建立起一种双向培养双师教学队伍的模式，进一步提高师资队伍的双师结构。

4.改进实践教学方法，提高实践教学质量。实践教学方法是否先进关系到实践教学效果。在实践教学中，为了使学生的实训效果达到“教、学、练”一体化、常态化、生活化和职业化，教师在实践教学中应该充分运用诸如案例分析法、房地产市场调研法、房地产项目方案设计法、情景模拟仿真法等各种教学方法和教学手段。

三、小结

目前，虽然高职房地产经营与估价专业实践教学还存在着诸多问题，但是只要我们坚持探索道路，发现适合高职教育的发展道路：构建以岗位职业能力为本，以就业为导向的实践教学课程体系，建立校内校外实训实习基地，加强校企合作，加强实践教学师资队伍建设，改进实践教学方法，提高实践教学质量等等措施的实施，必然会让我们的房地产经营与估价专业实践教学越办越好。

参考文献：

[1]梅新林.实践与思考[M].重庆：重庆大学出版社，2008.

[2][美]霍伊.理论、研究与实践[M].西安：陕西师范大学出版社，2005.

[3]章鸿雁.紧扣职业能力培养，提升高职学生核心竞争力――高职房地产经营与估价专业实践教学内容体系研究[J].现代企业教育，2008，（12）.

[4]袁媛.创新教学模式？摇发展高职教育――以“工作过程”为导向的房地产经营与估价专业综合性职业技能训练探讨[J].晋城职业技术学院学报，2008，（01）.

[5]张泽颖.高职房地产经营与估价专业人才培养模式研究[A]//Proceedings of the 2011 International Conference on Education Science and Management Engineering（part3）[C].2011.

[6]张合振，陈宜华，骆昌平.高职房地产经营与估价专业实践教学体系的构建刍议[J].中国市场，2013，（17）.

[7]张泽颖.高职房地产经营与估价专业实践教学思考[J].重庆电子工程职业学院学报，2011，（1）.

第7篇：房地产经营与管理范文

关键字:商业房地产;投资风险;防范策略

一、商业房地产概述

(一)商业房地产概念

房地产按其用途可划分为住宅房地产、工业房地产和商业房地产等,顾名思义,商业房地产主要用于商业经营,包括各种零售、批发、休闲、餐饮、娱乐等经营用途。商业地产的形式多样,主要包括批发市场、购物中心、专业市场、品牌店、酒店旅馆、娱乐性商业地产和住宅的底层商铺等。工业园区一般不划为商业房地产。

(二)商业房地产在我国的发展

我国的商业房地产是伴随着整个房地产行业的迅速发展而逐渐发展起来的,1998年以前由于国家政策、市场环境等因素,商业房地产发展较为缓慢,较为有代表性的商业房地产建设项目有广州天河城、北京新世纪中心、东方广场。在1990年以后,特别是进入21世纪以来,随着改革开放的深入发展和市场经济体制的不断完善,商业房地产进入迅速发展的时期,突出表现在商业房地产竣工面积的持续的快速增长。

但在商业房地产迅速发展的同时,其投资风险不断显现并成为房地产企业生存和发展的主要威胁。我国商业房地产的经营管理尚处于发展的初级阶段,开发模式以“分割出售、售后包租”为主,建设完成就将分割后的铺面产权全部出售或部分出售,但有关统计数据显示,商业房地产的销售面积仅占到竣工面积的50―60%,待销售房产大量空置,造成了商业房地产空置率的居高不下,这就导致了房地产开发企业利润无法实现甚至成本也难以弥补,形成巨大的投资风险。

二、商业房地产投资风险类别

(一)政治风险

1.政策风险

政策风险是由于国家政策的为预期的变化给商业房地产的开发造成经济利益的损失。房地产业作为一国最主要的固定资产投资,与国家的宏观经济政策联系紧密,国家会通过与房地产有关的政策的调整以调节宏观经济的运行,这些政策包括产业政策、土地政策以及税收政策等。例如,在产业政策方面,近年来国家陆续出台政策鼓励和支持经济适用房和廉租房的建设,这势必会改变房地产业内部结构的变化,大量的资金会投向国家政策扶持的经济适用房和廉租房的建设,在一定程度上影响商业房地产的发展。

2.城市规划风险

由于我国城市规划尚不完善以及某些地方政府为追求政绩、打造形象工程等原因,近年来国内一些城市出现商业房地产规划布局不合理、局部过热的现象。据统计,截止到目前,全国县级以上城市商业街存量已超过3000条,地、县级城市的部分新建商业街显性空置率达到15%,隐性空置率超过20%。另一方面,商业房地产的建设和运营周期长,在这期间的城市规划的变动会导致项目的彻底破产,大部分的建设成本收不回来,很多项目只能前功尽弃。

(二)经济风险

1.市场供求风险

商业房地产的市场供求风险是由市场供给与需求的失衡所带来的风险。主要表现为以下两个方面,一是商业房地产的供给过多,供过于求导致房地产的大量空置。其主要原因是随着近几年我国房地产业的迅速发展,利益的驱动使得社会上大量的资金投向房地产业,商业房地产的建设规模迅速增加,并且超过了社会经济发展水平以及居民的消费水平。另一方面,已建成的商业房地产项目不能满足市场的要求,市场的结构性矛盾突出。表现为已建成的商业房地产项目在区位、规模、结构等方面与商家的需求不一致,不能满足商家的经营的要求,造成这一风险的原因在于开发商没有实现进行完善的商业规划,不是根据市场的需求进行项目的开发,而是非理性的先开发后招商,这必然会造成市场的结构性矛盾突出,严重的市场供求风险直接导致房地产企业的经济损失。

2.融资风险

商业房地产的融资风险主要是利率风险,即由于银行贷款利率的变化给房地产企业带来的风险。由于我国目前资本市场发展尚不完善以及受传统的投资观念的影响,房地产企业运用股票、债券等直接融资方式受到限制,只能大量的向银行贷款。据统计,在我国的房地产企业中,大多数企业对银行信贷的依赖在70%-80%左右,对于商业房地产项目,其项目资金的回收期比住宅房地产要长,因此受利率变化的影响更大。利率作为国家调节宏观经济的重要指标,2001年至2008年国家对五年以上贷款利率调整过18次之多(如图一),仅2007年就上调利率6次,上调总幅度在10%以上,这对于贷款数量巨大的产企业来说,会大大增加其融资成本。

(三)开发商自身经营能力风险

商业房地产业跨越房地产业和商业经营两个领域,不仅在后期的经营管理中要进行有效的商业经营管理,在前期的建设开发阶段也要做好充分的商业规划并进行有效的招商活动。而我国大多数商业房地产企业都是以经营住宅房地产为其主要业务,缺乏商业运营管理的人才及经验,套用住宅房地产的开发模式,没有进行有效的商业规划及招商活动,待项目建成后直接出售产权或者进行招租。产权的出售固然可以迅速的回笼资金,但现金流就此中断,不符合商业房地产建设的初衷及实现企业受益的最大化;由于商业运营的经验不足,商业房地产的出租中管理混乱,容易激发与商户之间的矛盾,严重影响企业的利益。

三、商业房地产投资风险防范策略

(一)按照国家政策及城市总体规划,规避政治风险

房地产企业应当时刻关注国家的宏观政策的变化,包括产业政策、土地政策以及税收政策等,并且要依据政策规定合理的调整经营业务的内容、经营方式、区位选择。例如利用在城市高新区建设商业房地产税收优惠的政策调整企业建设项目的区位,以获得税收优惠。

如上所述,城市规划风险对企业的影响巨大,因此房地产企业在新项目开工前既要符合城市发展规划,要依据城市发展规划确定商业地产项目的选址、定位、规模、档次,又要做好充分的市场调查,对项目所处地域的人流、竞争状况、周边商业环境、交通状况等进行综合的调查研究,如果调研结果显示此次城市规划并不合理,企业开发商业房地产项目无利可图,就不要盲目的遵循城市的规划,应转向其他城市或地区以合理的规避城市规划风险。

(二)加强市场供求风险及融资风险的控制

1.根据市场需求量,规避市场供求风险

针对产生商业房地产市场供求风险的两个原因,要做好以下两个方面。第一,根据市场的需求量,合理安排建设规模以及种类,因为商业房地产的建设和运营时间长,所以以上的安排要在充分调查和合理预测的基础上具有前瞻性。例如,由于国家政策的调整,未来几年经济适用房和廉租房会大量建设,必然形成对商业房地产的冲击,因此就要适当的减少商业房地产的建设,以规避供过于求的风险。另一方面,一个商业房地产项目成功与否的关键在于后期的商业管理运营的效果,而后期的商业管理运营的效果如何又取决于项目开发前是否有一个完善的商业策划。只有对项目选址、业态定位、项目设计进行精心的商业策划,根据商户的业态、区位的需求进行建设,后期的管理运营才能顺畅的进行,商户才能实现其预期的经济利益,既避免与商户之间发生矛盾,又从房产的升值中获得更大的利润。

2.开拓融资渠道,防范融资风险

要防范融资风险中利率变化给企业带来的成本的增加,一方面可以通过固定利率贷款锁定项目成本,但解决问题的根本在于大力开拓融资渠道,提高自有资金比例,增强企业抗风险能力。要完善企业的治理结构,争取上市融资或者通过发行企业债券进行融资,也可以引进外资,扩大外资在企业总资本中的比例,通过以上措施减少对银行贷款的依赖程度,既能有效的防范贷款利率风险,又能通过上市或引进外资等改善企业的管理水平,学习国外房地产企业的先进经验,促进企业的长远发展

(三)加强商业房地产的管理运营,防范开发商自身经营能力风险

商业房地产的开发与其他类别房地产的最大不同在于项目完工后的管理运营阶段,因为项目成本的弥补、利润的获得都是在这一阶段实现,所以管理运营阶段就成为商业房地产开发中至关重要的阶段,对国内众多商业房地产项目进行研究可以发现,大多数开发项目的失败源于商业管理运营的缺失或不成熟。商业地产开发中,要防范开发商自身经营能力风险可考虑如下策略。

1.树立房地产商业管理运营的观念

商业房地产建筑工程的完工是进行商业运营管理的基础而不是整个项目的结束,商业房地产的增值靠的是后期商业管理运营而不是仅仅的产权出售获利,因此,国内的房地产企业应当改变套用住宅房地产的经营模式,树立房地产商业管理运营的观念,在项目完工后通过有效地商业管理运营存进房地产项目的不断升值。

2.增加人才储备,完善管理运营

商业房地产的管理运营涉及房地产开发和商业运营两个领域,因此需要具备这两个领域专业知识及实践经验的人才进行项目的合理商业规划和招商活动。房地产企业可以与高校联合,按照企业对管理人员的素质要求设计培养计划,培养企业所需要的人才。

3.统一经营主题,建立商业品牌

一个商业房地产项目中会有各种不同的业态,现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的业态统一为一种经营主题,最终建立一个被消费者认同的商业品牌。根据各地区消费水平、消费结构、消费环境和项目经营规模,通过对项目中商户进行统一招商和物业管理,实现项目经营的精准定位,发挥整合优势,以避免商铺之间的定位参差不齐、难以统一形象的弊端。在经营主题统一的情况下,通过引进主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影响和带动效应下,逐步树立项目的商业品牌。

参考文献:

[1] 王珍莲.新时期我国商业地产开发模式走向研究[J].建筑经济, 2007,(07) .

[2] 李翔.商业房地产项目投资风险分析与研究[D].重庆大学, 2008

[3] 杨福涛.商业房地产投资风险评价及规避研究[D].西北农林科技大学,2008

[4] 高嵩.商业房地产企业如何打造核心竞争力[J].辽宁经济,2009,(05).

第8篇：房地产经营与管理范文

关键词：全面预算 房地产企业 对策

近年来，虽然房地产企业在经济发展的过程中获得了较大的成就，但是随着市场经济发展的形式更加复杂多样。为了促使房地产企业能够安全、平稳发展，加强其对发展过程中的风险的控制，提高经济效益，实现企业的经营发展目标，就要建立起适合房地产企业经营发展的全面预算管理体系，从而完善和优化企业的管理制度与管理流程，加强企业的控制管理工作。

一、房地产企业全面预算的重要性

为了促进房地产企业的发展，促使企业获得更大的经济效益，就要对企业进行有效的企业管理。全面预算管理是房地产企业管理的重要手段，因为其在促进企业可持续发展的基础上，将获得更大的经济利润作为向导，构建企业运行的预算、控制、评价等一系列的数据处理系统，从而对企业内部的员工、经营业务和经营活动地进行预算控制管理，并能进行阶段性的绩效考核与评价。随着近年来我国房地产企业的迅速发展，加强房地产企业的全面预算就具有更加重要的意义。

（一）推行全面预算管理，有效实现短期规划与长期规划的有机结合

通过在房地产企业中应用全面预算管理，用一种更加宏观与全面的视角来对企业的生产经营战略进行检视，能够指导房地产企业将短期规划和长期规划结合起来，将企业的整体经营规划战略同阶段性的发展战略联系起来。通过在房地产企业推行全面预算管理，还可以对其内部的员工进行科学化、规范化的绩效考核，通过对员工的考核成果评价，对其中发挥作用的职能部门和员工工作绩效水平较高的部门与个人进行奖励，可以充分体现绩效考核评价的客观性、公正性与合理性。在各个阶段预算结束后，及时的进行评价与奖惩工作，可以促进员工参与全面预算工作的积极性，将每次房地产企业的预算管理从编制到执行再到评价进行记录与分析，可以为企业发展的经济决策，提供良好的数据基础。

（二）推行全面预算管理，加强企业的控制水平，规避经营风险

同其他的经营项目与产业相比，房地产企业的房地产开发项目需要经历漫长的周期，为了能够获得更大的经济效益，就要对其开发过程中的成本、销售等进行有效的控制。在当今的市场经济发展中，市场中的房地产企业之间竞争比较激烈，存在着很多潜在的风险与危机，通过加强企业的全面预算控制，可以制定良好的企业经营活动的风险预警机制，对市场中潜在的风险进行分析与评估，并在开展经营活动的时候能积极制定措施规避，做好风险防范措施，提高房地产企业应对经营风险的能力。

（三）推行全面预算管理，提高企业的总体管理质量，促进绩效不断提升

因为房地产的全面预算管理是要应用在房地产企业的整个经营活动中的，对生产、经营与管理中的各个环节与因素都进行管理与控制，是促进房地产企业不断提升整体管理质量和管理水平、促进企业经济效益不断提升的有效手段。通过在房地产的经营活动中推行全面预算管理，可以实现企业的股东对经营者经营行为的有效制约，并能对企业中的各类活动进行积极的干预，这就可以有效的避免在房地产企业在经营管理的过程中，盲目投资、建设的现象，控制房地产企业在经营管理中的潜在风险，从而促进企业的科学健康发展。

二、加强房地产企业全面预算管理的完善对策

（一）加强企业的全面与预算管理和发展战略结合

在房地产企业的管理中，将全面预算管理和企业的发展战略紧密结合起来，将全面预算作为促进企业战略发展的基石与策略，促进企业管理水平不断提升，从而获得更大的经济效益和可持续发展。通过预算管理可以将企业的计划、策略与管理，用更加数字化的形式呈现出来，对落实企业的发展战略有着积极的意义。企业在进行管理的过程中，将企业的财务信息和非财务信息结合起来，并利用现代管理中先进的全面预算编制方法，对企业的战略方针进行设计与实践，从而构建科学、合理的全面预算管理体系。为了保证预算编制的合理性，在进行编制前，相关的工作人员要到市场中进行调查与调研，对企业的未来发展方向与发展目标进行明确，并能结合企业的实际发展情况，对全面预算的具体内容进行编制，一方面可以和企业的发展紧密结合起来，另一方面也能避免全面预算中的盲目性和不合理性，确保该全面预算计划可以在企业的生产经营中践行。

（二）加强企业全面预算执行的刚性

房地产企业只有在其管理中切实实现全面预算，才能对房地产企业经营发展中的各个环节与因素进行有效的监督与控制，从而促进经济效益的不断提高，实现企业发展的目标。因此，就需要企业加强企业全面预算执行的刚性。首先，企业要不断完善全面预算的执行环境。房地产企业要结合当今市场中的发展机遇和先进的全面预算管理经验，建立起符合企业发展的管理制度，使全面预算在该环境中执行下去。同时，还要建立良好的企业内部监督、控制管理体系，要保证企业的全面预算编制的相关工作人员能够科学、合理、公正的设计全面预算编制的具体内容=。其次，要保证预算执行的刚性，可以制定一些保证措施。房地产企业的全面预算在通过审批后就要在其工作中体现出来，要成为某一阶段企业经营与发展的具有指导性的“规章制度”，要求企业的员工能够严格遵守全面预算的内容并将其执行。最后，为了保证预算的和理性与科学性，还要使企业的全面预算保持动态化，针对市场中房地产行业的发展情况的变化，及时进行调整。但是需要将企业的预算调整权集中在企业的领导层和本部。房地产企业的各个部门可以根据预算的执行情况和市场变化情况，提出改进的建议，但是不能擅自对全面预算的内容进行调整。通过恰当的调整，可以使企业的全面预算适应企业的外部变化条件。但是，进行调整是建立在坚定执行企业的全面预算过程中市场出现变化的情况下，在通常情况中要始终坚持执行企业的全面预算内容不得改变。

（三）加强企业的预算的监管考核力度

因为房地产企业的全面预算管理中涉及到的管理层次多，且项目比较分散，在全面预算编制和执行的过程中就存在一定的困难。为了加强企业全面预算的约束力与执行力，就要加强企业全面预算的监督考核力度，并建立完善的奖惩制度，及时对员工的绩效评价进行奖惩，从而促进全面预算工作的有序展开。

首先，要求企业能够根据行业规定与企业的实际发展情况，确定企业的考核指标，保证指标的合理性。例如，对于房地产企业的销售部门员工就要对其销售收入及回款率完成情况进行考核；对工程部门的考核就是看其是否能够对成本预算进行合理的控制，工程项目的建设工作是否能够按照全面预算的编制进行。房地产企业在制定绩效考核标准的时候，还要根据各个部门责任归属的不同，来核定不同的考核标准，避免出现考核次优化的现象，削弱绩效考核的作用。其次，在对考核评价标准践行到实践的过程中，要注意将静态的考核指标和实际经营活动中的非财务业绩考评指标结合起来。例如，将员工的工作行为的规范性，是否能够进行创新等内容综合考虑进去。最后，在进行绩效考核评价时，如果出现预算超支和预算结余的现象，不能只根据超支和结余情况进行评价，还要结合市场实际情况来进行分析，然后再进行考核与评价。这一过程中，要充分调动房地产企业各个部门的工作和落实全面预算的积极性，从而使绩效考核结果与预算目标保持一致，进而实现企业经济效益的最大化。

三、结束语

总而言之，在房地产企业中应用全面预算这一管理方法，是推进企业现代化发展和科学化管理的有效途径。在房地产企业实现全面预算管理具有重大意义，不仅可以使企业的短期规划和长期规划有机结合，还能加强企业的控制管理，规避企业在发展中的潜在风险，从而提高企业的整体管理质量，有效的提高企业的经济效益。但是，在实践的过程中，还存在全面绩效考核不能完全符合房地产企业等问题，这就需要房地产企业能够根据企业的实际情况、市场情况、行业发展情况制定积极的对策，从而为企业经营管理提供更加全面和准确的财务数据，促使企业更好的实现其经营管理和发展的目标。

参考文献：

[1]毛宇.全面预算管理在房地产企业的现状分析及对策研究[J].中国外资，2012

[2]赵荻.房地产企业预算管理存在问题及对策思考[J].中国市场，2011

第9篇：房地产经营与管理范文

摘要：本文介绍了房地产开发、房地产经营与管理计算的概念，并且对其进行延伸分析这些概念的内涵。然后，对房地产开发经营与管理计算的基本程序进行阐述，主要分为投资决策阶段、前期准备阶段、建设阶段、租售阶段和物业管理阶段，通过对房地产开发经营与管理计算的分析，得出如何更好的维护房地产企业的权益。

关键词：房地产 开发 经营 管理计算

一、 房地产开发经营与管理计算的内涵

1、房地产开发

开发一词是外国的舶来品，意思是借助人力对荒地、矿产、森林、水流等自然资源进行改善利用，以方便人类生活、生产、娱乐等多方面的需要。由此可见开发具有生产活动的性质。房地产开发的目地是为了给人类提供生产和生活的空间，而利用已有的各种资源改善人类物质环境的一种活动，在开发过程中主要利用的资源包括土地、建材、劳动力和资金，因此房地产开发跨越了两个领域：生产领域和流通领域。房地产开发的顺序如下：规划设计现行，选定土地征地拆迁，接着进行土地开发，开发好后的土地上建造各类规划好的房屋，建好的房屋要接受工程验收。如果从房地产的词义上细分的话，房地产开发有可以分为土地开发和房屋开发，这些开发活动都是房地产企业的生产与再生产过程，土地开发，就是把原先的非建筑用地，通过投资等活动将其变成可以用于进行建设的土地。

房地产开发实际上是开发企业将自己的规划变为具体的房产产品的过程，房地产的开发活动可以细分为六个环节：第一、提出设想阶段，没有设想的提出，没有开发企业的创意，就没有房产开发的存在。第二、对设想的可行性分析，开发企业通常都将这一任务交给专业的咨询公司来完成。第三、细节设计，开发企业一般不承担设计的任务，而将这一任务外包给专业的设计公司，将可行性分析报告提交给设计公司，由设计公司将报告变成蓝图。第四、紧接着开发企业要与专业的建筑公司签订合同，由建筑公司进行建筑施工。第五、市场销售，这一阶段既可以由开发公司自行销售，也可外包给专业的销售公司。第六、将建筑物交由专业的物业公司进行管理。

我们通常都将房地产企业定位为虚拟企业，这是有原因的，因为在房地产开发的整个流程中，房地产企业除了在“提出设想、发现商机”这一环节上自力更生之外，几乎将其他的五大环节外包给专业公司，在这一过程中，各个专业公司都被虚拟的纳入了房地产企业，共同完成开发。

2、房地产经营

房地产经营内容多、范围广，普遍将房地产经营分为广义和狭义两方面，本文主张从狭义的角度进行定义，狭义的房地产经营主要是指房地产产品的销售方式，具体有出售和出租两种。

第一、房地产出售，作为一种商品，房地产只有经过销售才能实现它的价值，通常有以下方法：其一现货出售与期货出售，现货销售就是现场选择，卖者得到款项，而卖者得到部分或者全部房产产权。期货交易是指市场供给不足时，购买者所购的的只是期待的房地产权，只有待竣工后才转移给买者的交易方式。其二订购、现购和拍卖等方式。其三一次性付款或者分期付款。其四评价出售或优惠出售。其五批量出售或单宗出售。

第二、房地产出租，出租是房产产品交换的特殊形式，主要体现为它的四大特性：其一出让的是一定期限的使用权而非所有权。其二只有经过多次交换，房产价值才能得到完全显现。其三承租者虽然未获得房产产权，但他却只付出了房产价值极小的一部分便能获得房产全部的使用权。其四出租的消费与流通二重性。房地产出租分为土地和房屋出租，由于我国土地公有，土地的经营只有出租这一形式，国家规定可以转让的只能是国有土地的使用权。而房产出租，祖师通过合同确立租赁关系，出租人与承租人明确双方的权利义务，房屋出租在当下我国是房产经营的重大市场，不容忽视，而房产出租的价格则取决于房屋的价值及同期银行的利息。

3、房地产的管理计算

房地产管理计算是房地产企业对企业内部的资源和方案进行科学化和经济化的优化控制与整合。其实房地产开发已经包含了房地产经营与管理计算，或者说房地产的管理计算贯穿了整个房地产开发与经营的过程之中，通过合理的管理计算促使房地产企业利益的最大化、资源整合最优化和风险最小化。在房地产的开发与经营过程中，巨大的利润与风险是结伴而来的，在开发与经营过程中，主要有以下风险：投标风险，即企业在投标过程中向业主做出的让利风险和资金运作风险；市场风险，主要是指承包项目后，外部市场发生的不可预期的较大变化，如钢材或其他主材的价格上涨幅度太大；意外风险，即项目在实施过程中发生不可抗力的意外风险；坏帐损失风险，即项目交工决算后，项目的应收帐款由于特殊原因（如业主破产等）而形成的坏帐损失。

以上风险都需要房产企业进行管理计算，管理计算水平的高低将决定企业经济效益的高低，只有具有高水平的管理计算能力才能不断的提高企业的核心竞争能力。

二、 房地产开发经营与管理计算的基本程序

1、投资决策阶段

这一阶段由投资机会选择和投资计算两个程序组成，具体工作包括市场调研、可行性研究、成本管理计算和方案设计等内容，投资机会选择是寻找投资机会后，经过一定量的成本收益计算与分析，筛选出最优的机会。

2、前期工作阶段

这一阶段是为了房产建筑而做准备，主要的工作包括获得土地使用权、提出建设规划、计算所需要的资金并进行融资、签署施工合同等内容。房地产开发的前期阶段对管理计算有着较高的要求，因为资金是房产建设的生命线，只有资金到位，才能集聚到更多劳力、资源进行整体的开发经营。在这一阶段还要对房地产投资现金流量及其构成、资金的时间价值及计算公式和房地产投资经济效果进行计算。

3、建设阶段

这一阶段是房产建筑的形成阶段，从开工到竣工验收。开发企业一般不承担设计的任务，而将这一任务外包给专业的设计公司，将可行性分析报告提交给设计公司，由设计公司将报告变成蓝图。开发企业接下来要与专业的建筑公司签订合同，将设计公司的蓝图交由建筑公司进行建筑施工

4、租售阶段

也就是狭义的房地产经营，房地产租售主要有三个阶段，首先是宣传自身的物业及与潜在的消费者进行沟通，以便消费者可以了解物业状况。其次是通过计算成本、利润而制定出售价和租价，并与代销公司或消费者商定合同条件，就售价或租价达成协议。最后是签约阶段。房地产企业是自销房地产或者是由委托的公司代销，这取决于房产企业的管理计算，计算的内容主要是自销和代销两者之间利润较高的是哪一种。

5、物业管理阶段

物业管理的内容主要包括经营、管理和服务三方面，物业经营主要是为了使物业保值甚至是增值，通过管理计算进行策划，制定出租方案或销售方案的活动。物业管理是指对房屋进行及时修缮，维持房屋的使用，并且要完备的计算房屋的数量、产权、完好程度等情况进行记录。物业服务是指能够及时准确的满足用户的需求如保洁、绿化、安保等服务。

结语：房地产开发经营与管理计算具有很强的综合性，并且具有长期性和很强的地域性等特点，更重要的是在开发经营过程中具有资金密集型和较高的风险性，虽然具有较高的投资回报率，但是在开发经营过程中还是要注意管理计算，准确把握市场风险、政策风险及资金风险，为房地产企业赢得更多的利益。

参考文献：

[1] 杨雨霞.浅谈房地产市场与房地产开发[J].商情，2012年42期。