房产投资论文精选(九篇)
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第1篇：房产投资论文范文
比如民用机场，除了机场及配套建筑设施本身的压覆区域需要进行调查外，机场周围的电磁环境保护区域也需要进行调查，因为在这个区域内，是不能从事掘土、采砂、采石等活动的，而电磁环境保护区的范围，不同地域的机场，其大小是不同的，必须由建设方予以确定。又例如地下储气(油)库，由于这类工程目前在中国刚刚兴起，尚无相关的保护法规规定，故储气(油)库周界之外的安全保护范围的宽度，要根据工程周围赋存的矿产资源种类、含矿岩系的物理力学特性等来综合考虑确定，并以保障建设项目的安全为原则。目前，根据国家标准———《爆破安全规程》(GB6722—1986)，对于地表工程，一般在建设项目征地周界外采用400～500m的安全保护范围作为参考值较为适宜。根据岩层的移动角确定压覆范围除了工程周界之外的安全保护范围，还应考虑工程保护范围外侧与工程相邻的矿床被开采时对工程保护带的影响状况，从而进一步确定建设项目的压覆宽度(拟用地周界之外工程压覆的总宽度)。当矿床被开采时，由于采区边界不断向四周扩展(即形成移动角)，使原来设立的工程安全保护带因移动角的移动而破坏保护带的完整性，最终影响工程的安全性。例如麻城—阳新高速公路建设项目?，按照《公路安全保护条例》规定，其工程保护带的宽度为公路中心线两侧各100m。该工程压覆了武穴市松阳钾磷矿床(图略)，其中钾矿体最大埋深390m(BC线段长)，以55°移动角(D、F处角度)，换算其压覆的宽度(由公路中心线向外侧的CD、CF线段长)为398m，大大超过了规定的安全保护范围与拟用地范围宽度(AB、BE线段长)，用这种方法取值，可大大提高建设项目在建成后的安全性。调查评估报告按这个经过换算的压覆宽度(CD或CF长度)计算被压覆的资源/储量，并作为办理压覆矿产资源储量登记的依据。对于面状工程(变电站、风力发电场?、火力发电站、住宅群、厂房等)，当工程周围分布有已知矿床时。亦应按矿体的最大埋深、岩层的移动角(根据含矿岩系的物理力学特性综合确定，基岩区一般取50°～60°，松散沉积物覆盖区一般取45°)换算其压覆宽度，才能合理增大工程的安全保护范围，确保建设工程在日后周边的矿山开采活动中，不遭受不安全因素的影响与破坏。
压覆矿产资源调查的内容
野外调查的主要内容，包括矿产地、采矿权、探矿权的分布现状等信息。(1)矿产地信息调查搜集压覆区域内已编入当年《湖北省矿产资源储量表》的各类矿产的矿区名称、勘查程度、勘查时间、勘查单位、矿区坐标、勘查报告、矿区地质图、资源/储量计算图等。压覆未编入《湖北省矿产资源储量表》内的矿产资源，亦应按以上内容进行调查了解。(2)探矿权信息包括项目名称、探矿权人、勘查许可证号、勘查范围坐标、勘查阶段、勘查有效期、勘查的主要矿种等。当已经圈定了矿体时，还须搜集现阶段矿体的平面分布图。(3)采矿权信息包括采矿权人、矿山名称、采矿许可证号、开采范围坐标、开采规模、有效期、开采矿种、开采方式、勘查报告、矿区地质图、资源/储量计算图等。对于探矿权、采矿权信息，调查过程中，还要同时向国土资源管理部门索取矿业权设置的证明文件。(4)调查图件以1∶1万～1∶5万地形图为基础图件，或者以工程设计方提供的附地形的工程平面分布图为工作用图，在图中标明已勘查矿区、正在勘查矿区、开采矿区的范围与矿体地表出露范围、井口、硐口、露天采场等，确定矿区内探矿工程、开采作业面(井、硐)、矿体等与建设项目拟用地范围、安全保护范围的具置。
建设项目须避让的重要矿产资源
湖北省国土资源行政主管部门确定的优势矿产、紧缺矿产(湖北省优势矿产为:磷、岩盐、石膏、水泥用灰岩等;高磷赤铁矿、累托石粘土、芒硝、钛、钒等为潜在优势矿产;紧缺矿产是铂族金属、钾盐、铬铁矿等)。一处矿产地的发现很不容易，往往需要地质工作者们几年、十几年、甚至数十年的艰苦努力，耗费大量的人力、物力、财力。所以，在调查中发现工程建设项目压覆了重要矿产资源，或与在重要矿产地设置的矿业权范围重叠的，应向工程建设方(或者工程设计方)提出建设项目避让的建议及方案，以切实保证国家的重要矿产资源不受到建设项目的压覆。另外，对一些国家急需的、稀少的矿种、矿床规模在中型以上的矿产地，原则上不允许建设项目压覆(按国家产业政策批准的重大建设项目除外)，比如炼焦用煤、富铁矿、铬铁矿、富铜矿、钨、锡、锑、稀土、钼、铌钽、钾盐、金刚石等。对于必须压覆的矿产地，应对工程项目的选址方案、设计方案，作对比分析?，并对现选址方案和设计方案，进行最优化论证，对工程项目建成后所能发挥的社会经济效益，进行说明，以充分阐述工程的最优方案压覆矿产资源的不可避免性。?张士虎等，江坪河水电站500千伏送出工程压覆矿产资源调查评估报告，湖北省地质调查院，2012。?张士虎等，宜昌至恩施段高速公路压覆矿产资源调查评估报告，湖北省地质调查院，2008。
压覆矿产资源储量的估算与评估
建设项目的拟用地范围及安全保护范围与已知矿区、开采矿区重叠(或者部分重叠)并压覆了矿产资源的，需对压覆的资源/储量进行估算，这也是压覆矿产资源调查评估的核心内容。被压覆的资源/储量的估算原则，是根据固体矿产资源/储量的分类标准［3］，采用被压覆矿区矿床勘查报告中使用的储量计算参数，并以原划分的储量计算块段为基础进行估算，编制建设项目拟用地及周边矿产资源分布图(1∶1万～1∶10万)、压覆资源/储量剖面、平面估算图，同时论述建设项目压覆区在资源/储量估算范围内的具置、压覆的块段编号、矿石质量及品级、压覆的资源/储量分类与数量、被压覆资源占整个矿区资源储量的比例等。对被工程压覆的资源/储量，应进行可否压覆的评估。评估的核心，是以被压覆资源当前市场价格水平上的经济价值，与工程建成后对社会经济的发展和环境保护所起的作用进行对比，评价资源被压覆的利与弊，同时做出工程建设项目能否压覆的建议?，为国土资源管理部门做出准予压覆或者不准压覆的决定提供参考。
第2篇：房产投资论文范文
国内对投资性房地产准则、理论及实务的研究起步较晚，但近几年的研究也取得了可喜的成果。我国于2006年颁布的《企业会计准则第3号———投资性房地产》明确规定了投资性房地产的定义、确认、计量、转换和处置，使投资性房地产成为一个独立的会计要素存在于资产负债表中，可以说是新准则的一个重大突破。该准则对投资性房地产后续计量采用公允价值模式提出了严格的限制条件:第一，投资性房地产所在地有活跃的交易市场;第二，企业可以从房地产交易市场中取得相同或类似房地产的市场价格及其他相关信息，以保证对投资性房地产的公允价值进行合理的估计。随着投资性房地产准则的颁布，我国学术界掀起了投资性房地产研究的热潮。下面就我国学者的研究成果进行系统梳理。
(一)投资性房地产选择公允价值模式的影响因素分析熊军和叶建平(2010)认为决策有用观、融资及盈余管理的需要是深圳中航地产变更投资性房地产计量模式的主要影响因素［11］。陈放(2010)指出薪酬和债务契约、管理层的风险偏好是除成本和利润驱动因素以外影响投资性房地产后续计量模式选择的重要因素［12］。刘广瑞和刘依含(2010)通过对津滨发展投资性房地产公允价值计量的分析指出，市场环境的规范化及信息体系的健全度、法律制度、企业自身的估值技术及盈余管理的需要是企业选择公允价值计量模式的主要因素［13］。张奇峰、张鸣、戴佳君(2011)指出准则之间的差异、监管机构对公允价值的态度、资本市场的成熟程度和投资者的理性程度是北辰实业对投资性房地产采用不同计量模式的考虑因素。刘文婧(2013)认为采用公允价值使成本模式下的折旧或摊销的税盾效应丧失及计量模式的不可逆转性导致企业排斥采用公允价值计量，且采用公允价值计量会加大会计与税法之间确认损益的差异，使企业纳税调整工作加重(王萍，唐红艳，2011)［16］。另外，股权结构也会影响计量模式的选择，一般国有控股企业和股权制衡度较高的企业更偏爱于使用历史成本模式(朱智敏，2013)。从我国上市公司投资性房地产公允价值计量应用的现状可以看出，大部分公司对投资性房地产是否使用公允价值模式计量仍持观望的态度。由于企业可以自主选择投资性房地产后续计量模式，企业一般都会选择对自身有利的计量模式。
(二)关于投资性房地产公允价值核算过程的研究针对投资性房地产公允价值核算的不同问题，我国学者有不同的观点。罗军(2010)认为以融资租赁方式租入后又以经营租赁方式出租的建筑物(无产权)应纳入投资性房地产的核算领域［18］。张庆考(2011)建议新建和改扩建的投资性房地产统一通过“投资性房地产———在建”科目进行相关会计处理，同时指出采用公允价值模式计量的投资性房地产终止确认时，应将原计入所有者权益的金额转入当期损益［19］。何志勇(2011)指出当其他资产转换为投资性房地产之后再转回为其他资产时，应将原计入其他资本公积的金额转入“公允价值变动损益”科目;当出售、转让投资性房地产时将不再对“公允价值变动损益”科目进行调整，如需调整，应调整“其他业务成本”科目。吴艳芳(2011)认为应在“其他业务成本”科目下增设两个二级科目“其他业务成本———公允价值变动损益”和“投资收益一其它”，从而解决投资性房地产处置时对损益产生的不利影响。
(三)关于投资性房地产公允价值计量相关性的研究与历史成本相比，投资性房地产采用公允价值计量能提高会计信息总体的价值相关性，也能提高每股净资产的价值相关性(樊丽丽，2012)［22］，且对股价具有增量解释力，但这种解释力随着企业的发展和时间的推移会有所降低;而投资性房地产公允价值变动与企业净利润变动的相关性较弱，与净资产变动未呈现出明显的相关性(刘佳琪，2013)，投资性房地产采用公允价值计量提高了资产负债表的信息含量，从而使投资者更多地从资产负债观角度关注企业的会计信息(张志红、田粟源，2013)。可见投资性房地产以公允价值计量能更准确的反映企业当前的资产价值，充分反映投资性房地产的真实价值和获利能力(侯魁，2013)，但在提高信息相关性的同时公允价值评估费用会加大企业的信息成本，增加企业的财务风险和经营风险(房志红，2010)。投资性房地产的价值在公允价值计量模式下会随市场环境的变化做相应的调整，公允价值模式具有动态性，能提供更相关的会计信息。
(四)关于投资性房地产公允价值计量模式的应用对财务信息影响的研究应华羚和张维宾(2008)系统的分析了投资性房地产采用公允价值计量模式对企业会计信息、财务指标、融资、经营决策及盈余管理等各方面的影响。采用公允价值计量的投资性房地产所提供的会计信息更具有相关性和可比性，能满足企业对利润的需求，并且有利于改善企业的资产负债结构，提高企业的融资能力(欧阳爱平、潘天笑，2009)。若行业处于经济周期的迅速上升期，那么采用公允价值计量能对企业财务报表产生积极的影响(吴丹，2012)，但如果未来较长时间内房地产市场的价格走势不明朗，将会为公允价值的广泛应用带来隐患(侯魁，2013)。此外，公允价值计量可能降低利润与现金流的相关关系，致使企业盈亏不定，扩大其经营风险、财务风险和筹资风险，给企业利润分配政策的制定制造障碍(王萍、唐红艳)。因此，选择投资性房地产后续计量模式时既要结合本企业的实际经营状况，也要考虑行业发展趋势。
二、启示
第3篇：房产投资论文范文
关键词：产业投资基金房地产投资基金REITs公司型
我国在经历了一系列土地、贷款政策变动后，传统金融渠道紧缩，房地产开发商资金普遍吃紧，前期资金运作面临着极大的考验，寻求新的融资渠道成为房地产业亟待解决的问题。而房地产投资基金作为一项有效的间接金融工具对目前的房地产金融市场的完善是条好出路。
房地产投资基金概述
基金是由基金发起人以发行受益债券或股票形式汇集相当数量且有共同投资目的的投资者的资金，委托由投资专家组成的专门投资机构进行分散的投资组合，投资者按出资比例分享投资收益并承担相应的风险。
房地产投资基金是以房地产业为投资对象，通过发行受益凭证或基金份额将投资者的资金汇集，交由房地产业投资专家进行专业投资的一种集合投资制度。房地产投资基金属于产业投资基金的一种。
由于房地产开发投资规模大、周期长等原因，使房地产开发、投资所需资金巨大，普通投资者难以承付。因此需要建立房地产基金，由专业的房地产运作机构发起，将社会上一些闲散资金集中起来，利用这种专业的运作模式，不但可以给投资者带来较高的回报，还可以有效的回避风险。
国内外房地产投资基金的比较分析
美国的房地产投资信托。美国的房地产投资信托，是指由房地产投资信托（REITs）机构负责对外发行受益凭证，向投资者募集资金，并将所募集资金委托一家房地产开发公司负责投资标的开发、管理及未来的出售，所获利润由受益凭证持有人分享。其中，信托机构、房地产公司、投资者是美国房地产投资信托的三大主体。
在美国，房地产投资基金一般采用的组织形式是公司型和合伙型。在资金的募集方面，一般采用的是私募的方式，对象是少数特定的投资者。在形式上，由于基金投资的资产流动性有限，应采用封闭式，即规定在基金成立后一段时间内不允许赎回。
日本信托式房地产的发展。日本的信托制度是从美国引进的。1902年，日本兴业银行成立后首次开办了信托业务。1923年，日本颁布了《信托法》、《信托业发》，这两个法律使日本信托业步入了新时期。日本以金钱信托为主，不动产信托虽然比重不大，但发展最快。日本的房地产信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出卖土地、房屋为目的的信托。日本信托式房地产证券化的一个最为显著的特点是，作为委托人的业主可以不放弃土地所有权，而且不必直接准备工程费用就能达到有效利用土地的目的，并以信托分红的形式得到长期而稳定的收益。
我国的房地产投资基金。目前我国房地产投资基金主要表现为两种形态：一是以精瑞基金、伟业资产、欧尚信托等为主，参照国外房地产投资基金中的权益型融资模式，采用投资公司形式设立并对其资产进行房地产股权组合投资。由于缺少产业基金法律规范和保障，多采用承受风险能力较强的私幕形式，最终以股权溢价回购方式实现投资者资金的增值。另一种是北国投、重庆国投、中煤信托广泛采用的房地产信托基金，其运作上有“一法两规”（信托法，信托资金管理办法，信托投资管理办法）约束，资金主要投向房地产开发中的“过桥”贷款和制定房地产项目的开发建设。由于投资中趋于对抗风险能力的考虑，对资金起点要求较高，期限多在1-3年，不是严格意义上的房地产投资基金，更多的表现为一种集合资金信托计划。
我国发展房地产投资基金的意义
完善房地产金融市场，解决房地产资金供给问题。房地产开发具有投资大、周期长的特点，加之目前政策限制了部分银行信贷，国内金融体制造成了融资困难。房地产企业可通过获得房地产投资基金的投资，拓宽融资渠道，减少对银行贷款的依赖，降低银行金融风险并预防和化解经营风险。
整合提升房地产行业，促进优胜劣汰，实现资源的优化配置。房地产投资基金的投资机制能促成房地产投资的理性化发展，只有那些运作规范、市场前景好的房地产项目才能得到房地产投资基金的资金支持，因此，发展房地产投资基金在客观上促进了房地产行业内部的结构调整，实现了资源的优化配置。
为投资者提供多元化的投资渠道，满足大众资本的投资需求。我国金融市场中，社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用，而房地产开发投资规模大，周期长和专业性等特点，使大众投资者难以直接进入。房地产投资基金这类新型投资工具的出现为社会大众资本的介入房地产业提供了有利条件。
我国房地产投资基金的障碍
现行政策法规的障碍。自从《投资基金法》将非证券化的投资基金内容从中剔除后，变成了《证券投资基金法》，此外私募基金合法化的问题，给房地产投资基金的规范和系统发起带来了不确定性。同时还要面对资金的进入和退出通道、投入和产出的方式、时间标准等问题，这些都需要法律和法规的配套支持。
专业人才匮乏。由于房地产业发展中涉及规划、投融资、建设、经营、管理、评估、经纪等众多的专业性和对区域性知识领域，而我国在这些专业复合型人才缺乏。市场上的人才欠缺增加了房地产业投资中的风险，限制了房地产资金链的扩展和投资基金发展模式的多样化创新。
投资者的自身缺陷。尽管资本市场和货币市场外囤积了大量场外资金，但投资者却不敢贸然进入房地产市场。我国房地产行业会计制度的严重不透明和信息披露的严重不对称，还有短期收益模式以及严重依赖银行贷款的单一融资方式和高负债率，都使房地产业在与基金尤其是海外基金这一高度化和专业化的创新金融方式接轨方面缺乏系统性的准备和接口。
我国发展房地产投资基金的对策
健全与完善有关房地产投资基金的有关法规体系。目前，国内房地产投资基金具有系统性、复杂性、综合性的特点，涉及国民经济多个领域，需要制定和完善相应的房地产投资基金法规或产业投资基金法规，对房地产业投资基金的公司设立、融资规模、财务审核、资产运作、税收机制、监管法则等方面做出细化法律规定，使房地产投资基金的建立和发展有法可依。
改革基金管理制度方面的问题。我国为了降低投资基金风险，保护中小投资者利益，在1997年颁布的《证券投资基金管理条例》中规定“投资于股票、债券的比例，不低于该基金资产总值的80%，投资国家债券的比例，不低于该基金资产净值的20%”，还特别规定“禁止将基金资产进行房产投资”。但从长远看，这些规定限制较多，必然会束缚基金的发展，也制约了房地产业的发展。
开放房地产投资基金的资金源泉。从目前房地产投资基金的参与主体来看，我国居民现在高达14万亿的储蓄存款应该是最好的资金源泉。除此之外，借鉴国外经验吸收各类社会闲散游资，吸引大的投资机构参与进来，如保险公司、社保基金、养老基金、民营投资机构、个体私营业主等等，充实房地产业的资金基底，共同形成房地产业发展资金的蓄水池，使各类房地产投资基金与银行类金融机构共担房地产投资市场风险，共享投资收益，防止房地产业的泡沫与金融风险。
拓展房地产投资基金的市场空间。在房地产投资基金的资金投向上，除了现有的私募基金中广泛采用的权益型投资方式外，也可将我国房地产二级抵押市场和三级市场中有问题的房地产纳入资产运作体系，通过房地产业专业人士多元化经营和基金公司坚强的资金后盾盘活这些不良资产，消化由于我国房地产业资金不足或市场化程度不够而出现的产业发展中的阶段性问题。
参考文献：
第4篇：房产投资论文范文
这样，城市中心地带就一般被商业企业所占用，并形成以商品交换和商品流通为主要经济功能的商业中心。而商业中心又可依照其功能层次和辐射范围，分成高、中、低不同的几个级别。而工业往往聚集在距车站、码头等运输集散地较近的地方向外辐射。
当然影响区位选择的因素有很多，如土壤、地形、气候、矿产资源等自然因素；又如市场、交通、政策、技术等，以及社会经济因素，都会影响区位选择。
房地产投资区位的选择对不少开发商进行房地产投资时都是一个很难抉择的问题，一方面他们面临土地价格的上涨过快和投资成本的增加；另一方面有面临消费者收入增加缓慢的难题，这就意味着消费者对房地产区位和价格存在更多挑剔。
在西方经济学中我们会得到很多理论如：杜能原理、同心圆理论由伯吉斯（E.W.Burgess于1925年总结出来的）、扇形理论（SectorTheory）霍伊特（HomerHoyt）于1939年创立的、多核心理论最先是由麦肯齐（R.D.Mckenzie）于1933年提出的，然后被哈里斯（C.D.Harris）和乌尔曼（E.L.Ullman）于1954年加以发展等。
下面我们我们通过这些理论来看一看房地产住宅投资区位的选择。
我们知道消费者在购房中主要考虑的是方便程度；当然这是人所共知的，由此我们想到了西方经济学的的一些理论如：杜能原理，在杜能原理中我们得到了公式
I=（P-C-SK）Q；I定义销售收入、P农产品市价、C农产品成本、K为农产品交通时间耗费、S为运费
我们将公式重新定义为
R=P-C-K我们将其R定义为购房后的时间效用、P购房人每天可消耗的时间、C为购房后生活必需品的交通时间耗费、K为购房后的交通时间耗费（K实际上是两个变量我们在下面讨论）。如果市场价格P一定（一年内）在公式中有两个变量C、K，那么消费者在讨论购房时主要考虑的是C、K的问题了，这样我们大家就一目了然了。
我们先来讨论C（C为购房后生活必需品交通时间耗费）。在一般家庭消费中生活必需品支出占有重要地位，而生活必需品交通费用支出却是不可忽略的。生活必需品在其他的文章中已交代的很清楚了，我要请调的是随着人民生活水平的提高一些酒吧、餐厅和歌厅也走向百姓生活。当然在一些住宅一层的铺面出租也能满足一些消费者的需求，但对一些中层收入家庭来说这是不够的，因为对大不分中层收入家庭来说他们愿意到较有档次的地方消费，这合乎马斯洛需求层次论。对大多数开发商来说占有较多的中层收入家庭的市场就意味着占有较高的市场占有率。我们也了解到生活必需品交通费用支出也在购房中起到一定的影响。
对于C（C为购房后生活必需品交通时间耗费）的理解我认为可以使用追求效率型模型，（寻找需求点与区位点间的总移动费用最大化——中值问题：总移动距离最小化的地点成为中值）目标函数minZ=∑∑aidijxij
约束条件：∑xij=1
yj—xij≥0
∑yj=P
xij=0，1；yj=0，1
式中，ai为地点i的需求；dij为地点i和地点j间的最短距离；
xij：地点i的居民如利用地点j的设施，则为1；否则为0；
yj：地点j布局设施时为1；否则为0
P为设施数
目的：使每个居民都能得到一个设施，其费用最小；最终居民与设施均达到效率最大化。
下面我们来谈谈K（K为购房后的交通时间耗费）。这里我们把SK定义为消费者关心的一些项目如：子女上学问题、到工作单位的交通便捷程度、到医院、到父母居住地的距离等。我们先以子女上学问题为例来谈谈，假设子女上学问题在家庭中占主要地位，而需要照顾的子女一般为小学和中学。家长对子女在选择就读的学校一般为教学质量较好的学校，我们设它为B点、设居住地为A点、家长的工作地为C点。家长对上下班与接送子女所耗用的时间之和即为AB+CD。
AB+CD这一距离如何来确定呢，我们知道人保持某种状态的时间是有限的，时间过长必然产生疲劳，从而就会放弃某种活动。根据测算，一般情况下儿童疲劳时间的极限为40分钟～60分钟，成人为90分钟～150分钟。普通人休闲步速为30米／分～40米／分（我们还可以以公交时间、出租车时间来计算。当然要看投资人的目标市场的选择），那么我们得到150分钟×40米／分钟=6000米
一般这个时间为10分钟～15分钟（12点下班到两点半上班减去吃饭午睡时间）。这样我们就得到了以B、C点的一个椭圆。在这个范围以内的任何一点都是较理想的。当然AB+CD所耗用的时间可以是代步工具所达到的。有人会提到寄宿学校，但我们都知道在这一时间无法达到的情况下是人们的被迫选择。
对于K（K为购房后的交通时间耗费）的理解我认为可以将投资方即将选择的区位看成是公共设施可利用追求效率型模型的目标函数minZ=∑∑aidijxij和最大覆盖原理（指在距设施一定的范围内，尽可能向更多的居民提供服务为目的，即距离各设施一定范围内包含的需求地域最大化）。
目标函数maxZ=∑aizi——被覆盖的人口最大化
约束条件：∑yj—zi≥0——能够覆盖地点i的至少有一个以上
∑yj=P
zi=0，1；yj=0，1
式中，zi：地点i被设施覆盖，则为1；否则为0；
yj：地点j布局设施时为1；否则为0
P为设施数
说明：被覆盖的最大化人口，可以从该区位所在的常住人口加上新建小区可入住人口减去空值。这样我们就的到了一个以K为半径的圆通过其他西方经济需理论如：
我们在这里只说到两个因素加上其他的因素如到繁华得商业区、到医院、到父母居住地和消费者的其他偏好我们就可以构建出以下的区位，在这一区域的则不属于居住繁华区，即这一区域内为住宅的黄金区域，超过这一界限的对于消费者来讲效益递减。
第5篇：房产投资论文范文
关键词：现代农业新型工业化安徽
安徽工业化发展现状
对于安徽省工业化发展状况，目前已有部分专家和学者进行了相关研究，如：王秉建（2008）对安徽工业化水平进行了评价；胡亭亭（2007）对安徽工业化的发展现状和存在的问题进行了分析；余华银（2006）对安徽工业化的进程进行了评价等。通过对研究的梳理可知，安徽工业化的发展状况为：安徽省工业化进程慢于全国，安徽省工业化已处于工业化的实现和经济高速增长期的初期，但与全国相比还有一定的差距；工业高度化水平低于全国，高度化进程也相对较弱，安徽省工业处于由重工业化阶段向高加工度化阶段转变时期，工业高度化水平不断提高，但工业高度化水平明显偏低：轻工业中以非农产品为原料的加工业比重低；重工业中加工工业比重低；重加工工业内部高技术含量、高附加值的加工业的比重低。
现阶段安徽工业化发展的外部环境和内部条件分析
（一）外部环境
1.有利条件。新型工业化道路为安徽农业发展带来新的机遇。在新型工业化道路和新区域工业化模式下，人们开始重视农业地区和农业的发展。一方面，工业化的目标从单纯的经济增长转向人的全面发展，这就要求大力发展农业和农业地区经济；另一方面，技术进步成为经济增长的最主要驱动力，使得农业的价值得到了重新认识。在新型工业化道路中，工业化的内容不再是狭义的，而是通过包括农业在内的各个产业的技术进步和效率提高实现全面发展。因此，农业不仅是加速工业化的一种工具，而且本身也是工业化的目的；发达地区产业转移和人们消费结构升级促生新机遇。虽然面临这一系列约束条件，但是，仍然存在有利于安徽省工业化的机遇：发达地区产业结构调整，一部分劳动力密集型产业逐步向内陆地区转移。安徽省可以选择适合本地比较优势的产业，通过承接发达地区的产业转移，积累工业化的资金；随着人们生活水平的提高，对消费品的需求日益多样化，特别是对绿色生态产品的需求越来越大，这就为安徽省发挥其优势，发展绿色生态产业提供了机遇。
2.不利外部条件。国际金融危机的持续蔓延。最近一个时期以来，国际金融危机持续蔓延，对我国经济的负面影响日益加深，对于安徽省来说尤其明显，主要表现为：一是农产品价格全面下行。二是农村就业和增长局面趋于严峻。三是质量安全事件对农民、农业产业的冲击不可低估。民以食为天，我国有13亿人口，占世界人口的22%，而耕地面积只占世界的10%，粮食安全现状面临严峻考验。安徽省作为粮食主产区，在粮食安全体系中承担了重要责任，2008年安徽省平均粮食产量为6047万吨，占全国总产量的5.78%。因此，安徽省在选择新型工业化道路时绝不能以损害农业、减少粮食产量为代价。
（二）内部条件
丰富的资源条件。安徽省处于我国腹地，蕴藏了丰富的矿产资源。如煤炭、有色金属等。同时拥有大量的水资源。以中部五省为例，不仅拥有长江、淮河等水系，还拥有鄱阳湖、洞庭湖和巢湖等三大淡水湖。丰富的农业资源，有利于农、林、牧、渔的全面发展和形成较高的农业生产率，为充分发挥农业资源优势，建设现代农业，提供了广阔的资源配置空间和环境。
优越的地理区位。从地域优势看，安徽位于长三角腹地，东临江苏、浙江等发达省份，西连广大中西部地区，承东启西，地跨江淮，交通发达，发展农业生产条件优越，区位优势明显。安徽可充分利用东部沿海发达地区的信息、资金，接受辐射，又可面向全国，推广自己的优势产品。特别是随着东部地区产业的升级换代，将逐步淘汰一部分落后的劳动密集型产业，安徽作为重要的劳务输出人口大省，积累了相当的技术和资金要素，安徽已完全有能力承接长三角产业特别是农产品加工业的产业转移，这些都为安徽农业的发展创造了难得的机遇。
较强的科研优势。从科研优势看，安徽的高校、科研单位众多，合肥是全国四所科技城之一。截至2007年底，全省共有各类研究与开发机构1057家，其中国有独立科研机构116家（包括20家中央在皖科研院所、96家省属及省以下科研机构）、高等学校科研机构154家。这些科研机构特别是一批中央在皖科研院所，是安徽省科技资源优势的集中体现，强大的科研优势为安徽省工业化的发展提供了坚实的科研条件。
良好的生态环境。安徽省由于长期以农业为主，工业化进程相对缓慢，因此高污染、高能耗的传统工业较少，这使得安徽省的自然生态环境得到较好的保护。安徽省可以充分利用生态优势，跨越重化工业阶段，直接进入高起点发展对环境要求高的生态产业。
不利的因素。“三农”问题依然比较突出。安徽省面临严重的“三农”问题，主要表现在：农村基础设施相对落后，生产、生活条件较为恶劣。农业比较效益低，市场化发育程度低，小农生产的特点导致农业省在农业中的比较优势和竞争力无法发挥出来。农民收入水平不高，且商品意识、创新精神和经营能力不足，无法满足农业省工业化发展的需要。“三农”问题对安徽省工业化发展来说，依然是一个重要的制约因素；安徽省城市化发展水平相对滞后。
现代农业驱动型工业是安徽工业化的现实选择
综上，结合安徽省实际，笔者认为安徽省应选择现代农业驱动型的新型工业化道路，即依托区域比较优势，以市场为导向，以生物技术、信息技术改造传统农业，围绕现代农业这个核心，把农业资源深度开发产业确立为区域主导产业，并形成有竞争力的产业集群，以劳动力密集型和技术密集型产品进入市场的工业化道路。这一选择具有重要意义，具体来说，主要体现在以下方面：
现代农业驱动型工业化模式符合安徽省新型工业化的特点。由于符合本阶段安徽省的资源禀赋结构，可以充分发挥其比较优势，在此战略下建立的产业体系能够适应激烈的市场竞争，不断发展壮大。通过产业的发展，利益的积累可以逐步改变安徽省的资源享赋结构，实现由农业省向工业省的转变。在资源禀赋结构变化后，现代农业有可能不再占主导地位，而是由更符合区域资源禀赋结构的产业取代，从而实现产业结构的升级，促进安徽经济的发展。
有利于形成现代农业区域聚集优势，获取重要资源。现代农业与传统农业不同，具有要素投入集约化、资源配置市场化、生产手段科技化、产业经营一体化的特征，产品附加值高，有很高的投资回报率，这样就可以吸引区域外资金、人才等要素的流入。通过产业聚集主动吸收资源的作法，改变了安徽省以往被动等待资金、技术支持（即简单的工业反哺农业）的引资方式；改变了安徽省因传统农业效益低下而出现资源净流出的局面。通过市场化竞争吸引要素的方式，可以实现安徽经济的可持续增长。
有利于发挥比较优势，找准定位，确立主导产业。首先，安徽省的比较优势在农业，安徽省新型工业化的重点应放在农产品加工业。其次，如果不发挥安徽省在农业生产方面的比较优势，提供更为丰富的农产品和深加工品，发达省份就会将需求转向国外寻求替代供应者，这样，安徽省就会失去发展的外部市场。区域工业化理论认为，有竞争力主导产业是区域经济增长的关键。而现代农业正是安徽省具有竞争优势的产业，因仅使用传统生产要素的农业是无法对经常经济增长作出重大贡献的，但现代化的农业能够实现。
可以有效克服资金瓶颈的约束。一方面，农产品加工业所需资金少、投入门槛低，是一种适合安徽省的劳动力密集型工业。另一方面，农产品加工业与农业形成良性联动关系，可以通过加工增值农副产品，进而增加农民收入，提高农户积累能力，为加工业的进一步发展积累资金。
能够实现农村剩余劳动力的有效转移。由于现代农业驱动型工业化模式强调工业与农业的联动关系，必然促进农业生产向深度和广度发展，在农业内部吸收大量劳动力，缓解农村剩余劳动力流动带来的负面影响。传统工业限制了农村剩余劳动力的转移，而新型工业化是农村剩余劳动力转移的根本保证。
参考文献：
1.胡亭亭.欠发达地区走新型工业化道路的路径选择与创新—以安徽省为例[J].华东经济管理，2007(5)
第6篇：房产投资论文范文
[关键词]实物期权房地产投资
相对于金融期权而言，实物期权(realoption)是以期权概念定义的现实选择权，是金融期权理论在实物资产上的拓展和应用。在资本市场上，期权赋予持有者权力但不是义务按约定价格买卖一种金融资产。同样，企业在面对一个未来项目时有权利而非义务去选择是否进行投资。实物期权理论和应用研究主要基于传统方法评价实物投资。
一、实物期权的概念
实物期权的概念是Mvers教授在1977年提出的，他指出一个投资方案产生的现金流量所创造的利润，来自于目前所拥有资产的使用，再加上一个对未来投资机会的选择。也就是说企业可以取得一个权利，在未来以一定价格取得或出售一项实物资产或投资计划，所以实物资产的投资可以应用类似评估一般期权的方式来进行评估。同时又因为其标的物为实物资产，故将此性质的期权称为实物期权。由于期权具有执行某项投资行为的权利而没有必须执行的义务，所以基于期权理论的项目投资决策可以最大限度地控制项目投资中可能的损失，同时获得项目投资带来的巨大收益。
从广义来看，实物期权是在不确定性条件下，与金融期权类似的实物资产投资的选择权，是一种把金融市场的规则引入企业内部战略投资决策中来的思维方式;狭义地说，它是项目投资赋予投资者在进行项目投资决策时所拥有的在未来采取某些投资决策的权利，这些决策包括延迟、扩张、放弃项目投资等。
二、房地产投资的实物期权特点
第一，投资决策者对未来具有选择权。由于房地产开发项目的阶段性特点，房地产决策者对投资项目不仅在当前具有决策权，而且投资项目建设后，投资决策者仍有权根据投资项目的实际情况做出决策，也就是说投资决策者对投资项目具有一种未来决策权，主要有以下几种情况:决策者不仅有权决定是否投资一个新的房地产项目，而且有权决定是否进行延期投资;投资决策者不仅有权在项目开展前决定投资规模的大小，而且有权在项目实施过程中改变项目投资规模的大小;投资决策者不仅有权在投资项目开展前决定投资哪一种类型的投资项目，而且有权在投资项目实施过程中改变投资项目;投资决策者不仅有权决定投资项目的开始，而且也有权决定投资项目的终止。
第二，房地产项目价值具有波动性。对房地产投资项目标的资产来说，其所涉及的风险因素众多，如技术风险:主要指投资项目所采用技术的先进性、适用性、可靠性，同类项目之间科技竞争强度及区位优势;金融风险:主要指市场利率、汇率的波动、通货膨胀的水平以及资金的募集成本等;市场风险:主要指产品需求量的变动、市场竞争的激烈程度、建设生产资料的供应状况以及市场的转型(买方市场卖方市场);自然风险:主要指工程地质情况、自然资源情况以及气候状况等;社会风险:主要指投资项目所处的社会软环境，具体包括社会信用风险、政治风险、以及政府是否廉洁高效等。正是由于房地产投资项目具有这么多的风险因素，并且每种风险因素又都有自己特定的波动过程、扩散过程、跳跃过程、均值自回归过程，这决定了投资项目价值的波动性，进而决定了投资项目价值的波动性同其他金融资产一样具有价值，也就是说投资项目所蕴涵的风险因素导致投资项目的期权价值。上述风险的综合影响将体现在房地产价值的波动上。房地产开发一般要经过可行性研究、规划设计、建设施工、销售等几个阶段，每个阶段都存在巨大的灵活性和不确定性。因此，房地产开发过程可看作是一个序列投资的动态决策过程。决策者根据对来自技术、市场、管理、资金等方面风险的评价以及竞争中投资项目收益流的变化，灵活抉择投资时机。房地产开发商在获取土地后，在市场条件成熟且经可行性研究初步确认投资可行后，将进行后续投资，建设阶段的后续投资相当于执行期权合约。如果市场前景不被看好，则暂时不追加后续投资，而是等待投资机会的到来。拥有土地就拥了由此带来的一系列选择权，可把获取土地前的费用及土地获取费解释为期权费用，相当于买入一项期权。由于土地的保值特性，如后续期权得不到执行，损失的往往仅是为获取土地而进行的前期分析费用，这部分费用与期权标的资产价格相比微不足道。
第三，房地产投资具有不确定性。由于房地产开发投资周期长、风险大，因此在整个开发过程中包含着很多的不确定性因素。从宏观角度来讲，主要有政策因素(货币政策、财政政策、固定资产管理政策等)、市场因素(房地产价格、市场信息、短期供求变化等)、突发因素等;从微观角度来讲，主要有知识因素(开发商个人的知识结构、对房地产开发投资的理论认识和实践经验等)、能力因素(房地产开发商的分析能力、决策能力、应变能力和创新能力等)、管理因素(房地产开发商在企业的制度管理、人才管理和经营管理等各方面的管理水平)、项目自身的条件等。所有这些因素都使房地产开发项目充满了不确定性，使房地产开发商在进行房地产项目投资时面临极大的风险。
第四，房地产投资具有实物期权特性。通过上述分析，可见房地产开发项目具有期权特性。
(1)房地产开发前期是可以缓冲的时间段，如前期市场调查、可行性研究等，但为取得土地而进行的分析往往受到时间的限制，取得土地后发生的费用，可行性分析、设计方案费等类似于期权费用。
(2)房地产开发、设计、建造的投资类似于买入期权的执行价格。
(3)房地产开发所产生的收益现值，类似于期权标的资产的市场价格。
(4)房地产在其开发过程的前期任何时间内可追加或减少投资，在其开发时则可以选择投入。对于开发过程中可能存在的期权类型可以理解为有期限，但可随时执行的美式期权，也可以作为有固定期限、只有到期日才能执行的欧式期权，此处的欧式期权可根据需要分段进行分析。
第7篇：房产投资论文范文
关键词：房地产投资信托；道德问题；税收问题；流动性问题
中图分类号：F832，43
文献标识码：A
文章编号：1672-3309(2009)04-0069-03
近年来，央行逐步提高了房地产业的融资门槛，房地产企业开始积极寻求创新的融资方式，于是房地产投资信托以其融资的优势和灵活性获得了投资者的认可，并逐步在我国房地产市场发展起来。
一、我国房地产投资信托的现状
(一)房地产投资信托的概念
房地产投资信托是指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司以公司或信托基金的组织形式经营。对外发行受益凭证，向投资大众募集资金。并以委托人的名义，由具有专门知识经验的人，按照委托者的要求进行管理、处分和收益。并将所获得房地产管理的收益，分配给股东或投资者。所获利润扣除一般房地产管理费用及买卖佣金后，由受益凭证持有人分享的一种融资方式。
(二)我国房地产投资信托的发展现状
从本质上来说，房地产投资信托是一种资产证券化的形式。从已有的经营模式来看，都是收购已有的商业地产并出租，靠租金回报投资者。
2003年6月，央行出台的“121文件”促使商业银行加强了对房地产信贷的控制。于是开发商纷纷利用信托填补资金缺口，当年9月，房地产信托发展到30亿元，12月达到60亿元。从2003～2008年，5年间房地产信托一直保持良好的发展势头。2004年，银监会启动REITs基础制度的研究。全年资金规模达到将近120亿；2005年，商务部提出打通内地REITs融资渠道的建议，当年信托资金达到约160亿：2006-2007年略有回落，截至2008年8月。共有51只房地产融资类信托成立，产品规模17.35亿元，占集合信托资金比例为47.74％。比2007年略有增长。
2008年12月21日，国家要开展房地产投资信托基金试点，并且可以在上交所和深交所上市。中国大陆地区的房地产投资信托设立的前期筹备工作已经到了最后阶段。虽然在我国推出房地产信托投资基金目前还面临较多创新和突破，REITs的发行时机已经臻于成熟。
二、我国房地产投资信托存在的问题
从1992年信托融资引进至今，房地产信托发展速度很快，发展规模不断壮大。有效解决了房地产企业的融资困难。信托融资为房地产业提供了新的融资渠道，对我国房地产业的发展起到了积极的促进作用。但是，我国现阶段还处在市场经济初期，信托融资的过程中还存在一些问题。
(一)房地产投资信托产品规模小且模式单一
按照《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》规定，每个信托计划要求普通投资者的资金一般在20-40万元，但因为房地产融资额大，有的需要一两个亿的资金，单笔金额便很大，给融资造成困难。信托计划认购起点不低于5万元，对于个人投资者而言。并不容易接受。目前，国内信托公司在房地产开发过程中普遍扮演了一个贷款发放机构的角色，而且通过信托计划募集得到的资金基本上都运用在一个房地产项目上，而且房地产商的开发和投资没有完全分离。信托计划应有的组合投资、分散风险的作用也并未发挥。
(二)信托公司在房地产业务中的道德问题
由于我国缺乏完善成熟的监督机制，信托公司仍有可能会降低委托人的投资要求而投资于和自己相关联的房地产企业，违背投资收益最大化的原则。
1，职责“转委托”现象
信托公司在行使投资决策的职责时存在“转委托”的现象。目前市场发售的以房地产投资为主体的基础设施建设信托产品中，信托计划中列明由政府发文确认债务，并由人大通过决议，列入财政预算，这实际上属于变相的政府担保，与《担保法》的有关规定不符。而且，信托公司无法控制当地政府的或有负债、后续财政收入、支出情况，甚至无法及时获取准确信息，一旦出现流动性不足，就会引发这类信托产品的延期兑付。或是出现发新还旧的市场道德问题。
2，信息不对称引发的道德风险
信息不对称也会导致道德风险。在信托公司寻找项目的过程中，由于其与项目提供方之间存在的信息不对称，劣质的项目可能会比优质项目提供更高的预期收益率，劣质的信托公司利用投资者的信息不对称，以提供比优质信托公司更高预期收益率水平的信托计划吸引投资者，从而把优质信托公司驱逐出这个市场，导致信托公司与项目提供者之间以及委托人与受托人之间的“逆向选择”问题。
(三)税收问题
目前，我国法律尚未对信托收益的纳税做出明确规定，缺少对房地产投资信托的税收激励政策，这不利于鼓励房地产投资信托的发展。在美国，房地产投资信托只要满足了《国内税收法》第856-858条的法定要求就可以免缴公司所得税，1960年。艾圣豪威尔总统签署了将RElTs作为利润传递的特殊税收条例，一直持续至今。
而在我国，由于《信托法》规定委托人将不动产委托给信托公司进行投资、管理、应用和处分时，双方发生信托关系，伴随着产权的转移。需交纳一定税金。当信托合同终结时，作为委托人的信托公司要将资产还给委托人或信托合同规定的其他人时，再次发生产权转移，又交纳了一次个人所得税。所以，对于信托财产的课税既有对收益的课税。又有对流转的课税。多重征税提高了信托公司的经营成本，影响了投资者的收益率水平。
(四)流动性问题
信托产品的流动性问题是一项难以解决的系统工程。信托产品作为一种全新的金融产品，其相对高收益、低风险的特征吸引了广大投资者。但在流动性方面，却成为制约我国房地产信托融资发展的另一个瓶颈。
1，信托产品认知度低
根据我国的《信托法》规定，信托产品不能通过公共媒体进行营销宣传，因此，信托产品的知名度、认可度比银行储蓄、国债、证券投资基金都要差很多。而信托产品的销售，不能公开宣传，不能异地销售，其整体销售计划难免受影响。现行法律规定：信托公司发行资金信托产品不得采取委托投资凭证、投资凭证、受益凭证等形式，目前，信托公司发行信托产品通常采取与投资者分别签订信托合同的形式，其本身流动性较差。
2，信托产品缺乏转让平台
房地产信托产品的二级市场尚未建立，没有有形的集中竞价交易场所。缺少转让平台，绝大多数的投资者只能在认购后一直持有信托产品到产品的到期日，信托产品流动性不足直接影响投资者的购买意
愿，进而制约信托产品的资金募集。由于没有集中竞价交易场所，投资者欲转让所持信托产品，只能通过协议转让方式进行变现，持有者寻找合适的转让对象和确定转让价格比较困难。
按照现有的转让模式，流通市场发展的滞后已制约了信托产品的进一步发展。信托产品不像有价证券可以随时转让。因此不能进入流通领域，这样就限制了信托产品的活跃程度。尤其是在没有兑现前，其产品的价值无法实现。使得一部分购买者在急需资金时，无法进行等值兑现，会带来投资者的资金到期不能及时兑现的风险。这直接导致信托产品的认知程度低、交易成本高，限制了信托流通市场的形成。
三、完善我国房地产投资信托的对策
(一)完善法律制度
我国已经初步建立了信托业的基本法律框架，包括《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》等一系列法规，虽然出台了这些法律法规，但是针对性并不强，尤其是关于投资信托的立法仅仅处于初级阶段。虽然有《中华人民共和国信托法》作为我国REITs经营事业的法律基础，但是关于房地产信托的各项实施细则，尤其是投资信托的具体运作、税收制度等细节并没有很清楚的操作法则。最新的规定，信托产品200份上限已经被突破，而且在房地产投资信托运营中的双重征税问题也有待于补充和修改。
(二)培养机构投资者
在美国，无论是权益型REITs,还是抵押型REITs，房地产经纪机构、房地产咨询机构、房地产评估机构等各种专业的房地产中介都发挥着重要的作用。而我国目前的房地产中介市场的发育很不完善，房地产中介机构数量较少，管理也很不规范，在执业过程中时有违法违规情况发生，有时还会发生诈骗等刑事案件。
因此，房地产投资信托必须具备严密的组织机构，包括管理委员会、监督机构以及具体运行操作机构。我国应建立由房地产信贷部、住宅银行、抵押银行、信托银行、房地产信托投资公司等组成的多元化投资机构体系。由房地产信托投资公司等金融机构具体负责操作运行，由保险公司对开发项目开立担保信用证，还要组建大批房地产评估机构和房地产证券等级评估机构，并由证监会进行监管。
(三)完善信托投资公司法人治理和内控制度
可以考虑引进独立董事制度。独立董事制度有利于强化上市公司内部制衡机制，规范大公司的行为，监督公司经营者：有利于保持董事会的独立性，维护全体股东的利益：有利于公司法人治理结构的完善和上市公司质量的提高，从源头上遏制企业的“内部人控制”现象，提高投资者信心。
我国房地产投资信托公司的信誉、管理水平、经验等将关系到房地产投资信托的成败及发展前途。我国目前还有不少信托投资公司仍然存在法人治理不健全、内控制度薄弱的问题。很多公司股东关联交易严重，个别公司甚至存在挪用信托资金的行为。因此，应加强信托投资公司法人治理和内控制度建设，规范信托投资公司受托行为，为房地产信托创造合格的受托人。这是我国房地产信托健康发展的前提和保证。
(四)改变双重征税制度
从税源上看，信托投资公司创造的收益和投资者获得的收益都来源于信托财产。而信托财产是由委托人所有，房地产信托机构本来就是一个代人理财的机构，该机构应对按一定比例收取手续费或佣金的那部分业务收入缴纳营业税，其对所经营的信托财产并没有真正意义上的所有权。应考虑通过明确界定纳税主体。确认纳税主体是信托受托人还是信托收益人，改变长期以来双重征税带来的弊端。如果信托所得被分配，受益人应为纳税主体；如果信托所得仍在信托财产内，则信托财产本身纳税。当信托公司只是作为资产受托管理者代客理财时，则不应对信托机构征税，应由受益人缴纳信托收益所得税即可。
第8篇：房产投资论文范文
首先，房地产投资的政策风险，作为我国国民经济发展的支柱型产业，在当前我国市场经济还需要进一步完善的形势下，我国政府对于房地产行业作出了非常严格的控制，出台了多项控制政策，这些政策的出台和宏观调控措施都在很大程度上提升了房地产投资风险。
其次，房地产投资具有利率风险，现阶段很多投资者的资金大部分都来自于银行贷款，因此随着银行贷款利率的波动，投资者的风险也将产生一定的波动。通常而言，贷款利率越低，房地产项目的投资成本也就越低，投资者会获得更大的收益；而贷款利率越高，成本也随之升高，投资者收益就会降低[1]。
最后，房地产投资的通货膨胀风险，从2007年开始，我国物价呈现出了持续上涨的趋势，小幅度的通货膨胀现象逐渐体现了出来。而通货膨胀率升高之后，资金的购买力降低，这就导致很多房地产投资者在项目完成后获得的收益和之前的投入资金有较大的差距，导致了实际收益率下降。
二、房地产投资风险管理策略
（一）风险衡量
所谓风险衡量，主要说的是对房地产投资所产生的风险因素的种类、风险大小和造成影响程度的衡量。风险衡量应该对那些比较明显的会对房地产投资产生较大影响的风险进行关注，其次才是研究风险损失产生的几率。[2]。我们可以把风险视为一种变量，它可以运用期望值、风险度等来进行描述，例如两种风险损失具有相同的期望值，那么标准差较大的风险损失就更加严重，标准差较小的风险损失较轻；如果风险损失所具备的标准差是一致的，那么期望值较大的风险反而越小，而期望值越小的风险越大。在风险衡量的过程中应该全面的分析和考虑风险因素。
（二）投资分散策略
所谓分散策略指的是通过分散开发结构而规避和降低投资风险，投资分散测量通常有区域分散、时间分散以及共同投资等手段。投资区域分散指的是把房地产投资向各个不同的地域分散，这样就可以避免因为某些地区经济条件较差而产生的风险；投资时间分散则说的是首先划分一个科学的投资时间差，进而降低由于市场发生变化而形成的风险，比如说房地产先导指标产生较大的波动时（如经济增长率的回升、贷款利率的下降），这些现象都很有可能让房地产周期开始进入大扩张发展阶段，这一时间段便是投资的合适时机，投资者在此时投资所产生的风险应该是最小的[3]。
（三）投资组合策略
房地产投资组合策略指的是房地产项目投资者按照投资风险因素的大小以及投资实际收益大小，根据某些原则来对房地产项目投资进行不同类型的搭配，从而来减少投资风险的一种策略。比如房地产项目投资者可以将部分资金投入于普通住宅，将一部分资金投资于商用写字楼等。这种分散投资由于房地产项目的类型不同，其风险的大小也有所差异，投资收益也各不相同，组合投资策略将资金分散投资于不同的房地产项目，这样就能够有效的减少整体投资所带来的风险，最终获得平衡的投资收益[4]。
（四）保险策略
对于房地产项目的投资人而言，购买相关的保险是非常重要的，保险是降低房地产项目投资风险的关键手段之一。它对于降低或者弥补投资者的风险损失，促进资金的循环流动，确保房地产投资收益等方面都有着非常重要的作用。通常而言，房地产保险有房屋保险、产权保险、房地产委托保险等，房地产项目投资者在购置相关保险时必须要从自身投资项目的实际情况出发，购置自己需要的险种，合理确定险额，科学的确定风险单位以及厘定费率[5]。
第9篇：房产投资论文范文
1.有利于房地产投资风险的降低
结合完全性、简洁性、非兼容性和客观性等原则，可以将房地产风险划分为系统风险和非系统风险两种类型。其中在系统风险中，又包括经济风险、政策风险、自然风险和社会风险，而非系统性风险则又分为技术风险和经营风险。投资者确定某城市房产进行投资，通常应先判断该城市的房地产市场。投资环境决定了房地产投资的成败。投资区位选择是投资效果决定的关键，在不同地区投资会有完全不同的投资效益产生，对投资环境的研究进行加强，是投资空间趣味避免决策失误的重要方法和途径。评价和研究房地产投资环境，为投资者投资地区投资环境的判断、投资地区的发展水平以及房地产市场供需状况的了解提供参考性依据，从而有利于投资者实施正确的投资判断，使投资风险得到有效规避。
2.为政府投资环境的优化产生有利作用
发展房地产业，对居住条件的改善、拉动经济增长、扩大就业以及城市建设的加快、城市投资环境的改善以及城市环境的提升发挥着极为重要的作用。投资环境的良好能够对国外资金进行吸引，使本地经济结构的改善、贫困问题的消除以及区域经济的发展得到良性的循环。对评价和研究房地产投资环境产生极为重要的作用，从中将对房地产投资造成影响的利弊因素进行发现，为政府投资环境的优化明确指导性方向。调查分析不同区域的房地产投资环境，能够对国内不同地区的房地产市场发展状况进行了解，为地区政府对房地产产业发展政策的制定，投资环境的优化、房地产所需投资环境的评价和改善以及城市利用空间结构的优化存在显著的促进作用。
3.有利于节约型社会的建设
近年来，我国房地产业由于发展不平衡，出现局部的房屋空置现象，实际上是社会资源的浪费，该情况的出现，在一定程度上体现为房地产业企业对投资环境的选择认识不足。房地产建设资源有较大消耗，特别是钢筋和混凝土的消耗。在投资之前应有效评价投资环境，尽可能将投资项目进行完善，使房地产售出率得以提升，降低房屋空置率，减少资源浪费问题产生，为我国长期的发展产生有利作用。
二、房地产投资环境生态系统形成机制的特点
1.较多的不确定风险
房地产投资有较大额度且周期较长，随着时间的推移及环境的改变，各类风险的出现几率和影响问题也逐渐提升，房地产投资除了有个别风险存在以外，还会有系统风险产生。房地产投资者应对投资低的经济环境、社会需求、财政法规以及市场容量进行深入分析，作为风险得到有效规避的前提因素。
2.较大的区位条件影响
作为房地产资产的重要特征之一，位置固定的作用极为显著，且对房地产投资产生较大影响。应将任何房地产项目落实在具体的区域内，区位价值使开发商、租客以及置业投资者的吸引力得到充分体现。区位条件的良好能够使开发商通过开发投资获取最大化的高额开发利润，使置业投资者对稳定的经济性收益进行获取，便于租客对其他经营活动实施展开。
3.密切关系到经济环境
我国存在极为不平衡的区域经济发展，该经济格局在房地产投资上反映出来，主要表现在：东部发达城市存在着超前的房地产投资，而西部房地产投资处于严重滞后状态。其次，个人经济实力也是对房地产投资环境造成影响的主要因素，作为制约房地产商品购买力量的关键因素得到应用。
4.城市规划对其产生的制约
房地产价值关系到周边物业、市政公用设施、城市基础设施以及环境变化等方面，其影响主要包括两方面内容：一方面是受到城市规划的影响，例如：转让和利用城市土地，必须与城市土地利用规划相符合，并非完全的市场调节。而另一方面，随着开展城市发展战略，政府通过加大周边道路、公园及博物馆等公共设施的投资力度，使附近房地产的生态系统价值得到有效提升。
三、房地产投资环境生态系统形成机制的评价分析
1.分析房地产市场参与者的个人素质
在房地产市场的参与者中，主要包括土地所有者、土地使用者、建筑承包商、开发商、金融机构、专业顾问以及消费者等。开发商成功的根本主要包括知识、智慧、经验和决策能力。通过一个著名的建筑师进行设计，通过一个著名的建筑承包商对房地产进行建造，往往是将本身价值得以提升的关键。我国政府部门通过资质管理的方式对房地产市场参与者进行评价，房地产投资者会通过这些评价便捷的对合适的房地产开发合作对象进行寻找。
2.分析房地产建设的场地条件
（1）对房地产项目拟建地段的自然地理特征进行分析，避免在断裂、岩溶层、流砂层以及黄土湿陷性等显著不利的地基基础上对房地产进行建造，并尽可能使建筑物获取良好的通风和光照条件，使房地产项目建设施工的工作量得到尽可能减少。
（2）研究房地产项目拟建地段土地利用和城市规划条件，使其在规划要求相满足的同时，使土地利用的集约化水平得到最大限度地提升。
（3）将当前土地使用者对拟建项目的态度实施有效了解。
（4）对房地产项目泥浆地段的地价形态实施充分了解。
3.分析房地产项目实施建设的原材料、燃料供应条件以及辅助材料
（1）对房地产投资项目建设需要的原材料品名、质量及数量要求进行分析，使原材料供应能否满足房地产项目建设的需要得到掌握。
（2）根据工程施工进度对原材料的供应进行提供。
（3）合理性分析房地产项目建设所需的原材料价格。
（4）分析原材料供应的采购组织状况。
4.分析房地产投资项目拟建地段的基础设施和公共服务设施的配套条件
（1）对房地产投资项目拟建地段的基础设施和公共服务设施的配套状况进行调查，将房地产项目建设和区域城市功能所产生的作用及影响实施了解，对水、电、交通、煤气、排污等基础设施的网络是否合理进行重点分析，教育、文化、科技、商业及其他服务业等公共服务设施的布局和规模能否与区域城市经济发展和居民生活需要相满足等。
（2）对房地产投资项目拟建地段的基础设施和公共服务设施的配套建设的规划标准进行了解。房地产开发企业应按基础设施配套建设费、公共设施配套建设费的收费标准进行缴纳，区域有关公共管理机构收费之后，应为房地产项目提供公共服务设施和基础设施的配套条件。（3）对新增基础设施和公共服务设施的配套建设进度进行认清。通常情况下，基础设施和公共服务设施的配套建设会有一定的超前性存在，但也要对配套设施的长期不用以及土地闲置等问题进行避免。
四、房地产投资环境生态系统的优化措施
1.对城市建设进行加快，使区域的协调发展得到有效促进。随着经济的发展，城市投资、生产活动会达到活跃状态，随之增加了对住房、各种公共基础设施以及服务业设施的建设。作为区内资源配置的优化、房地产市场竞争力提升的基础，地区经济协调发展的作用极为显著。
2.基础设施建设的加强，城市综合功能的完善、基础设施的好坏都对城市经济发展水平以及房地产投资环境的优劣得到直接反映。对于基础设施环境落后的城市而言，应对道路建设投资进行加大，使公共交通得到大力发展，改善公共交通环境，并将高速公路和铁路等建设的规模实现进一步增强。
3.城市居住环境的改善，使城市整体形象得到提升。经验丰富的房地产投资人员通常会对良好居住环境的城市进行选择，开展房地产项目开发工作。
五、结语
