保障房建设精选(九篇)

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第1篇：保障房建设范文

【关键词】社会保障房；融资平台；直接融资；银行贷款

一、搭建融资平台

地方政府，特别是经济不发达地区，并没有多少资金进行保障房的建设。在这种情况下，社会保障房的建设资金就会出现很大缺口。当前我国法律不允许地方政府向银行借贷，也不允许发行地方债券，这就意味着地方政府不存在市场化融资的体制通道。这种情况下，地方可以由省人民政府批准搭建社会保障房建设融资平台。关于政府融资平台的定义国内尚无定论，一般来说所谓政府融资平台是指由地方政府出资设立，授权进行公共基础设施类项目的建设开发、经营管理和对外融资活动，主要以经营收入、公共设施收费和财政资金等作为还款来源的企（事）业法人机构。2009年人民银行和银监会联合下发了《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》，提出设立合规的政府投融资平台等多种方式，吸引和激励银行业金融机构加大对中央投资项目的信贷支持力度。“由此，融资平台得到了政府的支持与肯定，国内融资平台发展步入。社会保障建设融资平台的的先期资金可以由以下渠道筹集：（1）中央政府的财政拨款，（2）按规定计提的土地出让净收益的10%和公积金增值收益，（3）省财政增收的部分收入，各地方政府可以相应的增加资本金的注入，融资平台建立之后，可以充分利用其独立法人的地位，采用直接融资和间接融资等多元融资方式为社会保障房的建设筹集资金。

二、利用融资平台进行融资

1．利用融资平台进行间接融资。在当前的社会条件下，银行贷款仍然是保障房建设最主要的资金来源。根据银监会的一项数据统计，在2010年度的保障房建设中，银行业金融机构发放保障性住房建设贷款便达到了2220亿元，在当年总计约7500亿的保障房建设资金中占到了近30%的比例。社会保障房中的经济适用房建设可以采取商业银行贷款的方式，经济适用房销售之后很快可以归还贷款银行的本金和利息。但是公租房和廉租房建设周期和资金回笼期很长。相比较银行存款等资金来源的短期化趋势，信贷结构长期化让商业银行面对很大的流动性风险。政策性银行如国家开发银行，其贷款具有利率低、周期长、额度大等特点，可以作为项目的资本金使用。政府可以以财政收入来贴现贴息向政策性银行进行贷款。

2．通过融资平台进行直接融资。允许融资平台通过市场化程度较高的债券等来扩大融资的渠道，鼓励融资平台进入货币市场和资本市场融资，提高直接融资所占的比例。可以尝试使用公司债券、产权交易融资、股权融资等多渠道融资。这样一方面可以减少融资平台对银行贷款的依赖程度，调整融资平台的融资结构，降低整个平台的风险。其次，融资平台进入资本市场后，市场中的投资者，尤其是一些机构投资者，会对公司的运行形成约束和监督，促进融资平台的规范运营。要提高直接融资的比例，首先降低上市的门槛，使得更多的融资平台可以上市融资。其次，完善场外交易市场，使得不能在主板上市的企业债券、票据也可以在全国范围进行流转和交易，提高资产配置的效率。改革产权交易市场，实现全国范围的统一标准和信息共享，方便融资平台通过产权交易等方式融资，使得融资平台可以通过多层次资本市场开展直接融资，形成多元化融资。

三、当前融资平台存在问题

地方政府融资平台对我国的经济建设做出很大贡献，但是现在很多融资平台也存在诸多问题。笔者认为，在构建社会保障房融资平台时，要做到防患于未然，正视现有融资平台存在的问题，制定相应的措施，防止在社会保障房建设融资平台中出现类似问题。（1）融资平台设立过多且运作不规范。首先，融资平台设置层级过低且过多。其次，融资平台自身负债率过高，资本金不足。（2）融资平台的融资结构过于单一，银行贷款比例过高。2003年银行贷款占全国城建投资资金的31.1%，2005年为30.8%。这种不恰当的结构把过多的财政风险转移给了银行。（3）融资平台缺乏公开透明的信息披露和风险披露机制，在政府背景遮盖下，银行和投资者往往不能了解融资平台的财力和基本的风险情况。

四、监管措施，确保融资平台顺利运行

1．市场化运作，确保融资平台负债率。严格授信制度，首先是对地方政府的融资要有授权制度，对全国城市实行名单管理，不搞遍地开，防止社会保障房建设融资平台过多设置层次过低。平台成立之初，落实资本金，防止出现虚假注资的现象，为融资平台的良好运行打下基础。在社会保障房的建设中，进行市场化运作，严格控制成本。在融资平台的运行中做到三条：一公司的资产负债率要控制在50%左右，实现净资产与负债的平衡；二公司必须保证现金需求和供给的基本平衡，实现现金流的良性周转；三是公司在接受政府部门下达的具体投资建设任务时，要坚持经济规律和市场原则。如果平台入不敷出，以借债为生，负债率会越来越高，形成恶性循环，既不利于平台运作也不利于监管。（下转第80页）

（上接第43页）对于平台建设项目出现暂时亏损的，政府可通过如下方式解决：其一，在相应时间内调整收费标准，适当提高公租房租金，“以时间换空间”弥补损失；其二，对于廉租房建设经营，租金收入不足以弥补建设成本，政府要每年根据亏损数目给予相应的补贴；其三，以经营性收入弥补公益性亏损。

2．多种方式引进社会资本。社会保障房建设周期长，收益稳定，对于一些追求稳定、长期、安全的资金有很大吸引力。政府可以通过灵活运用多种手段将这些资本引导到社会保障房的建设中来。融资平台可以采取合资、合作、BOT等方式积极利用社会资本建设租赁房项目，弥补政府资金投入的不足，实现建设投入产出的良性循环。BOT模式，是政府利用非政府资金来进行基础非经营性设施建设项目的一种融资模式。项目工程由投资人负责进行投融资，具体落实项目投资、建设、管理。工程项目建成后，经政府组织竣工验收合格后，资产交付政府；政府根据回购协议向投资人分期支付资金。通过BOT方式实施公共租赁住房建设，可以使得短期内融入更多的资金进行保障房的建设，使得更多家庭尽快得到住房。

3．赋予地方政府相应财权、发债券。地方政府负债过度，很大一部分原因是地方政府财权与事权不匹配。1994年实施分税制改革之后，提高了中央财政的收入比重。但是各级政府之间事权并没有明确的分工，1995～2008年，地方财政收入占国家财政总收入的比重平均为46.9%，但却承担了国家财政总支出的73.6%。我国一直不赋予地方政府举债权，其直接原因是出于地方债务风险的考虑。2009在金融危机后，中央代地方发债2000亿，并纳入地方预算，取得良好的效果。这种方式在建设社会保障房中完全可以应用，由各省、市级政府量力而行地制定地方政府发债计划，由中央政府统筹审批，将所筹集的资金完全用于社会保障房中的建设中，可以做到专款专用。

社会保障房的建设是一项关系民生的伟大工程，资金不足是其中一大难题。构建融资平台是有效途径，但是现在地方融资平台也曝露出不少的问题，这就需要我们，采取相应的措施，去伪存精，使融资平台技能发挥作用，又少出问题，尽早完成社会保障房的建设，使更多人早日获得自己的住房。

参考文献

[1]住建部．负责人谈保障性住房建设和房地产市场调控[N]．光明日报．2011（3）

[2]詹向阳．辩证看待地方政府融资平台发展[J]．中国金融．2010（7）

第2篇：保障房建设范文

第二条天山城区廉租住房配套建设适用本办法。

第三条廉租住房配建，是指在商品房开发项目用地招拍挂时，将配建廉租住房作为土地出让条件之一，由土地竞得人根据廉租住房的建设标准和要求，按规定比例配套建设廉租住房，所建房屋由政府按约定价格收购。

第四条旗国土资源、建设、财政等部门按各自职责共同负责本办法的实施工作。旗房管所负责配建项目的签约、履约和房屋销售分配的具体管理工作。

第五条旗建设局在制订项目用地规划时，应根据项目用地的建筑密度、容积率、总的规划建筑面积，提出配建廉租住房的用地、房屋面积指标，原则上不少于总建筑面积的6%比例配建，用地面积按相应建筑占地进行确定。根据相关规定及当地建设总量，配建比例可适当进行调整。配建廉租住房所用土地由旗政府实行行政划拨。

第六条旗国土资源部门在公开招标、挂牌或拍卖商品房建设用地时，应在出让公告中约定以下配建要求：

（一）配套建设廉租住房的土地、房屋面积；

（二）配套建设时限；

（三）收购价格（按天山城区上年度同类型结构房屋单位造价加3%的利润）。

第七条旗国土资源部门应及时将含廉租住房项目的土地出让资料及项目用地竞得企业资料送旗建设部门备案。

第八条配套建设项目实行总承包。由旗房管所依据土地出让公告，代表旗政府与项目用地竞得开发企业签订配建合同。

第九条配套建设企业应依据土地出让资料及配套建设合同，编制项目可行性研究报告报旗发展改革部门。旗发展改革部门应根据有关规定，对廉租住房建设项目进行立项审批。

第十条旗建设部门在审查廉租住房设计方案时，要同时审查其是否符合土地出让及配套建设合同的要求，不符合有关要求的要及时予以纠正，否则不予审批。

第十一条配套建设的廉租住房，执行赤政字〔2008〕72号文件的收费和税收政策。廉租住房建设用地实行行政划拨的方式供应，免收土地出让金。

第十二条新建住宅小区配套建设的廉租住房应满足以下条件：

（一）单套建筑面积不低于40平方米，不高于50平方米。

（二）每套房屋独门独户，设有卧室、厨房、卫生间、上下水、供电、供暖、有线电视等设施的成套建筑。

（三）入住后不需要进行二次装修就能够正常使用。

第十三条配套建设的廉租住房项目竣工验收合格后，由旗房管所按合同要求进行验收，验收合格后办理交接手续。

第十四条旗财政部门根据旗房管所提供的交接手续按配套建设合同约定向配套建设方支付配建房屋收购费用。廉租住房资金筹集渠道主要包括：

（一）住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额;

（二）从土地出让净收益中按规定提取的廉租住房保障资金;

（三）财政预算安排的廉租住房保障资金;

（四）国家、省、市财政专项补助资金;

（五）政府的廉租住房租金收入；

（六）社会捐赠及其他方式筹集的资金。

第十五条旗房管所凭相关资料办理配建廉租住房的国有土地使用证和房屋产权证。

第3篇：保障房建设范文

关键词：保障房建设 资金来源 措施

中图分类号：F293.3

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2012）11-289-02

近些年来，政府对保障房金融支持政策力度越来越大，资金筹措呈现多渠道特点，民间资本、保险资金、信托资金允许进入保障房建设领域。这些融资方式的提出，将会在一定程度上缓解保障房建设资金的缺口。虽然有国家很多政策上的支持，融资渠道的多样性，但是，仍不能解决保障房建设的全部资金缺口。本文通过借鉴国外在保障性建设以及在资金缺口解决方法上比较成熟的经验，提出相应的对策措施。

一、国内保障房建设资金来源现状及分析

1.资金来源现状。我国“十二五规划纲要”提出，未来五年，我国将新建保障性住房3600万套。2011年将建设1000万套保障性住房和棚户区改造住房。目标背后，建设资金的来源及运作模式成为社会关注的焦点。据有关专家分析，建设保障房所需的1.3万亿元～1.4万亿元的资金，按照初步规划，5000多亿元的资金将由中央政府、省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集，剩余的8000多亿元通过社会机构投入以及保障对象和所在企业筹集。而目前，政策基本明确的保障性住房资金来源主要有：地方政府土地出让净收益的10%和住房公积金增值收益的10%。这部分资金与保障房建设的庞大需求来说，只能是杯水车薪。

我国保障性住房的资金主要来自这几个渠道：财政、住房公积金、银行贷款、土地出让净收益。这里面，社会投资资金的影子是比较少的。由于公租房（保障房一种）的定位为“只租不售”，且租金水平比市场价格要低三分之一乃至二分之一，通常需要20到30年时间才能收回成本。因此，开发商较少涉及该领域，银行放贷亦十分谨慎。除去银行贷款，其他市场化融资渠道，还有保险资金、信托、企业债等方式可供选择，但都存在融资规模较小的问题。

2.限制原因分析。（1）现金流覆盖风险能力较弱。保障房建设的出发点是针对社会低收入群体提供住房保障，它的性质和定位决定了保障房的现金流较小，现金流覆盖风险的能力较弱。首先，保障房的销售价格或租金受到严格控制。普通商品房的销售价格一般是根据比价效应来确定，开发商会根据所开发楼盘周边已开盘楼宇的售价确定自己开发楼盘的价格，而不会严格按照成本法进行定价。保障房的售价则通常被要求严格按照在成本的基础上增加微利的方式来确定销售价格，这就造成保障房开发利润水平偏低。其次，保障房的购买或承租主体还款能力偏低。低收入群体的恩格尔系数很高，收入主要用于日常生活支出，甚至部分家庭的主要收入为当地最低生活保障。尽管保障房的售价或租金不高，但对于有资格购买保障房的群体来说还是占其家庭收入的很大比重。在满足基本的生理需求前提下，其还款能力受到较大制约。（2）抵押担保困难。首先，保障房的公益属性和低价安排决定了保障房的建设用地多为政府划拨用地。而划拨土地的使用权多为地方政府所有，导致保障房开发商无法利用土地进行抵押获得建设资金。其次，部分如经济适用房、两限房（限面积、限价格）等项目开发，虽然开发商可以获得土地使用权，但由于地方政府多考虑土地财政等问题较多将保障房项目安排在偏远、环境较差的地方，使得这类土地的价值不高。同时，不少地方还对保障房土地设定了诸如存续时间、交易对手等交易限制，增加了金融机构接受此类担保的顾虑。再次，地方政府出面担保或出具财政承诺已被明确禁止。保障房建设作为地方政府的一项民生工程，其主导作用是明确的，但《担保法》第八条明确规定，国家机关不得作为保证人进行担保。财政部也发文，禁止地方政府或人大出具《担保函》，且明确此类《担保函》无效。（3）信贷资产收益率偏低。一是地方政府开发保障性住房项目一般采取设立地方融资平台公司，由平台公司统一向商业银行申请建设贷款的模式。地方政府对平台公司的融资成本通常要求不得高于人民银行规定的基准利率，商业银行很难通过利率上浮提高信贷资产收益率。二是地方政府融资平台公司对商业银行的经济资本占用较高，降低了商业银行资本收益率。为控制平台公司可能带来的风险，监管部门对商业银行的平台贷款规定了较高的风险权重，按照项目现金流的覆盖情况，将平台贷款划分为全覆盖、基本覆盖、部分覆盖和未覆盖四类，分别赋予100%、140%、250%和300%的权重，这将大大增加单位贷款的经济资本占用，从而降低了资本的收益水平。（4）融资渠道单一。随着金融业的不断深化发展，金融机构不断丰富，金融产品大量涌现。但调查显示，在保障房建设的融资方面，地方政府还主要停留在向银行体系获取间接融资的方式，债券、保险、银行间市场等多元融资渠道尚未充分发挥作用。

二、保障房融资的国际经验

鉴于保障房项目自身的公共产品性质，发达国家在保障房的建设、配租和配售上基本都采用政府主导的方式，私人机构的参与大多有限。由于政府主导，大多数国家保障房建设的资金主要依靠财政拨款。

美国对保障房建设实行的是“多管齐下”的政策。20世纪60年代以前，美国政府一手包办廉租房建设，资金由联邦政府拨付。此后，政府开始鼓励私营机构即“开发商”进入廉租房建设领域，对其给出多项补偿计划，具体是：第一，对联邦住房局（FHA）对私营机构参与保障房建设的贷款进行担保。第二，私营机构将所建住房按市场价格水平租给低收入家庭，低收入家庭只支付30%（80年代后调整为25%），差额由政府补齐。第三，实行税收优惠。通过这些措施，美国私营机构建设并持有的公共租屋占比不断提高，约为保障房总量的1/3。

作为世界上租住率最高的国家，德国有近60%的人口租房居住。对低收入家庭的保障房建设和消费，德国采取“政府+合作”的模式。二战后，东德和西德均将住房定性为“福利”、“公益”。政府作用比较明显，此外，互助合作性质的“住房合作社”和住房储蓄银行在参与低收入家庭保障房建设中也发挥了重要作用，约有30%的资金来源于住房储蓄银行。两德统一后，德国住房政策逐步沿着私有化路径发展，同时“合作”色彩也更为明显。体现在以下三方面：第一，政府和社会投资人（开发商、建筑企业或个人）合作。政府划出特定区域用于建设低收入人群住房，参与建设的社会投资人须与政府签订合作协议，在一定期限内按成本价将房屋出租给低收入群体，租金与市价的差额由政府补贴给投资人。联邦政府和各州按照一定比例通过住房政策性银行向投资者提供无息住房建设贷款，偿还期可达30～35年。偿还期结束后，合作协议约束解除，房屋所有人可以按市场价格出租、出售房屋；第二，继续鼓励低收入者加入合作社。合作社成员享受很多优惠政策，比如获得合理价格的土地，少缴纳税款，以及享受补贴租金等；第三，继续激励低收入家庭参加住房储蓄，比如，对低收入者的住房储蓄给予相当于储蓄额10%的奖励，或者设立“雇员资金积累款”，这笔资金每年最多可达936马克。

相比于西方国家保障房政策的多样性，新加坡政府采取的却是富有个性的“一招鲜”。新加坡保障房的覆盖率居世界首位，高达85%，但新加坡破解保障房融资难题的方法只有一个，即公积金制度。中央公积金局将约80%的公积金通过购买政府债券的方式转移给中央政府，中央政府再以拨款和贷款的形式转移给专门负责保障房建设、配租、配售的政府机构—建屋发展局。拨款资金用于租房津贴，贷款则分为建房和购房两大用途。可以看出，建屋发展局既是“开发商”、又像一家“金融机构”，向符合购买保障房条件的住户发放住房抵押贷款。

从以上几个富有代表性国家的保障房融资经验来看，我们可以得知，一是发达国家和地区的保障房建设资金很大程度上依赖政府的财政拨款和公共资产管理收入，二是低收入群体的住房消费补贴主要来自政府财政。三是由于保障房使用主体的信用存在一定缺陷，政府需要对开发商参与的保障房建设贷款以及发放给低收入群体的购房贷款提供信用支持等。最后，互助合作方式是保障房建设和消费的重要载体。

三、保障房建设融资途径的建议

1.政策优惠，引导商业银行主动增加融资支持。人民银行、银监会和地方政府应从各自职责出发，对保障性住房建设融资给予政策优惠。一是人民银行在指导商业银行按照宏观审慎要求编制信贷规划时，明确要求保障性住房贷款应占房地产贷款一定比例。二是人民银行在执行差别准备金动态调整政策时，给予支持保障房建设融资支持的商业银行一定的容忍度。三是银监会将商业银行支持保障性住房贷款的情况纳入监管评级，并与商业银行创新业务审批和机构增设挂钩。四是地方政府对在保障房建设中融资支持较好的商业银行，按照新增融资规模的一定比例进行奖励。

2.风险控制，打消商业银行的风险顾虑。风险控制是商业银行信贷投放需要考虑的重要因素，要尽量降低保障房建设融资过程中可能产生风险的概率，需要多措并举。一是地方政府建立风险基金。地方政府应高度重视财政撬动的杠杆效应，相应建立保障房建设风险补偿基金，当保障房建设企业出现还款风险时对商业银行的损失补偿。二是对保障性住房购买人群进行贴息，一方面可以降低困难群体的还贷压力，另一方面也保障了商业银行按揭贷款有相对稳定的现金流。三是制定专项核销政策。当保障性住房开发贷款或个人按揭贷款出现不良时，只要商业银行追偿一年未果的，即允许商业银行予以核销，而不是必须取得破产等法院裁决。四是推动商业银行与保险公司合作。地方政府应引入保险公司对保障房建设的融资事项进行商业保险，保险费用由地方财政承担。五是完善征信系统。人民银行应不断完善征信系统建设，继续丰富非银行信用信息，提高信用信息数据的时效性、完整性和全面性，为商业银行及时掌握和判断客户信用风险提供便捷的途径。

3.政企合作，发挥民间资本的积极作用。地方政府可采取开放的姿态，以特定的保障房项目为标的，进行商业招标。对建成后可出售的保障性住房，通过BT（Build Transfer）方式或PP（Public Private Partnership）等方式，由民间资本单独投资建设或由地方政府和民间资本共同出资建设可出售的保障性住房，建成之后按照约定的价格（以建设成本+适度利润确定）转移给地方政府，地方政府销售保障房后归还民间资本的先期投资。对建成后不可出售的公共租赁房和廉租房，通过BOT（Build Operate Transfer）方式或PPP方式进行投资建设。对不可出售的租赁房实现政企合建的关键是地方政府要保证民间资本在经营期间或约定的投资回报期内能够获得事先约定的稳定现金流。

4.拓展渠道，借助融资创新工具。随着金融市场的深化，创新性金融工具不断涌现，其中不乏可用于保障房建设中的融资支持。主要有，一是通过发行房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，REITs）筹集资金。二是通过发行企业债劵筹集资金。三是通过发行中期票据筹集资金。四是通过保险资金投资计划获得资金支持。

参考文献：

1.纪崴.保障房建设：资金破解之道[J].中国金融，2011（6）

2.李杰.解决保障房资金任重而道远[J].城市开发，2011（7）

3.唐志新.保障性住房建设融资困境与实现途径[J].金融纵横，2011（6）

4.高广春，侯菊萍.保障房融资的国际经验[J].银行家，2011（2）

5.钱瑛瑛.中国住房保障政策研究[J].中国房地产，2003（8）

第4篇：保障房建设范文

一、严肃纪律，把实事办实

保障性住房建设是各级政府义不容辞的责任，是惠及民生的实事，是促进发展、拉动内需的重要举措。我们把保障性住房建设作为一项政治任务，每年都列入市政府“十件实事”，并成立了以市主要领导为总指挥，市直各相关部门主要负责人参加的保障房建设和棚户区改造领导小组，全力推动这两项工作的开展。

一是任务早布置。按照尽力而为、量力而行的原则，我们在严格遵从城市规划和土地利用总体规划的基础上，编制了《天门市2013-2017年保障房建设和棚户区改造规划和年度计划》，根据规划，每年年初将保障房和棚户区改造项目任务进行分解，明确责任单位、挂靠领导和进度要求，实行日汇总和周通报制度，促进工作进展。同时与各责任单位签订目标责任状，进一步明确任务。

二是土地早落实。在保障性住房用地地段选择上，市政府舍得拿出好地段、好地块。廉租房建在中心城区的“黄金地段”，方便群众就业、就学、就医和出行，如园丁保障房、公园安置小区就选择在天门新城附近。棚户区改造安置实行原地建设（主要是林区、垦区棚户区改造）和异地安置（主要是城市棚户区改造）相结合，优先考虑就近安置。如官侨保障房建在天门经济开发区，便于职工上下班；侯口安置小区、接官安置小区就近选择在原村范围内，靠近城区、学校周边，既方便了群众，又便于集中管理，同时促进了村庄环境的改善。对选择购买商品房安置的，把原址附近成熟小区作为首选，为群众提供方便。在经济发展用地指标非常紧张的情况下，每年专门安排指标解决保障性住房建设用地需求。例如，在2015年，我们拿出500多亩土地用于保障房建设，其中市房管局保障房用地60亩、天门高新园安置小区用地约70亩、蒋湖农场垦区棚户区改造用地约70亩、城司棚户区改造用地300.18亩。

三是资金早安排。建设资金不足是保障性住房建设的一大困难。在地方财力十分紧张的情况下，我们坚持优先建设保障性住房，采取多种形式积极筹措建设资金。每年初，我们都把保障性住房建设资金纳入地方财政预算，并从土地出让收益、住房公积金增值收益和地方债券中列支资金作为地方配套资金。市政府还出台了“以房养房”政策，划出优质地块，委托房管局开发建设限价房，所产生的利润全部投入保障性住房建设，较好地化解了建设资金不足的难题。同时，我们在市城司建立了投融资平台，专门负责棚户区改造项目投融资。近几年，我市累计投入资金18.3亿元用于保障房建设。

四是前期工作早准备。我们每年在省政府下达计划前就开始谋划下一年度的工作，提前做好规划、设计、地勘、预算、招投标等工作。不仅为保障性住房建设开辟绿色通道，坚持快审快批，提高办事效率，确保任务下达后能迅速开工，而且按政策减免保障性住房建设及营运中所涉及的行政性收费和政府性基金，最大限度降低建设成本。

二、严格标准，把好事办好

为了让群众住的踏实，住的舒心，我们带着感情，带着良心做工作，把保障性住房建好，切实做到“四个一流”。

一是一流的规划设计。我们专门聘请专业公司对保障性住房进行专业设计，力求美观实用。

二是一流的施工质量。保障性住房工程质量的好坏，直接关系党和政府的形象。我们严格落实“项目法人制、招投标制、建设监理制、合同管理制”，实行项目设计人、建设人、施工人、监理人、质检人责任终身制。通过招投标选择资质高、信誉好的施工单位进行建设，并落实原则强、口碑好的工程监理单位实施全程监理。市政府还定期对保障性住房进行“体检”，发现问题，及时解决，保证了保障性住房的高质量。

三是一流的建设速度。为了加快保障性住房建设进度，市政府成立了领导小组，负责协调保障性住房建设工作。市政府主要领导多次到现场督导，现场协调解决项目建设中出现的各类问题，确保工程顺利按期竣工。

四是一流的配套环境。我们坚持“保障房和棚户区改造住房的配套环境不低于普通商品房小区”的原则，高度重视配套设施建设。确保每个小区道路四通八达，公交可达中心城区；小区内绿化面积、体育设施一应俱全，供水、供电、供气、社区服务等配套设施完善。在西龙保障房周边，我们修建了植物园、配套建设了江家河公园。

三、严格把关，把公事办公

一是做到进口公平。分配公平是住房保障的生命线，为了规范对保障性住房的管理，我们从建立和完善制度入手，相继出台了《天门市公共租赁住房管理暂行办法》《天门市城市棚户区改造货币化安置方案》《天门市棚户区改造安置房屋购买管理暂行办法》（天政发〔2015〕19号）等规范性文件，分别对保障范围、对象、保障方式、办理程序、退出条件等进行规范，对住房保障工作中的申请、受理、初审、复审、审批、轮候、年度复核等环节作出规定。在确定保障对象的过程中，我们严格实行社区、民政部门、住房保障部门三方把关，并将入选对象在社区进行初公示，再到新闻媒体进行第二轮、第三轮公示。在配租过程中，坚持纪委、社区代表、保障对象代表、公证机关全程参与监督，把用于配租的房屋地段、楼层、朝向与保障户一同纳入摇号，现场公布和公证结果，增强透明度，把住房保障打造成阳光工程。由于程序合法、监督有力，保障户参与高，没有发生一起上访事件，社会反响良好。

二是做到出口公正。通过导入税收、房产、车辆等信息，采取定期比对，密切关注异动情况，形成动态化管理，对失去保障条件的，严格按规定清退。

三是做到服务公开。对保障性住房的租金标准进行公开，对物业管理公司服务项目进行公开，接受群众监督。同时，我市建立了住房保障信息系统，与省住房保障信息系统联网，包括项目、建设、分配程序、配租结果等信息全部在网上进行公示。

虽然，我市在保障性住房的建设管理上进行了有益的尝试，但在工作中，还是暴露了一些问题，需要从政策层面上予以解决。

一是小区社会管理难度大。由于保障性住房，特别是廉租房入住的都是一些城市低收入家庭，他们来自城市的不同地方，且年龄偏大，他们的社会保障、户籍管理等公共服务还得回到原居住地办理，给管理带来一定的难度。

二是物业管理难度大。保障性住房不同于商业小区，租金标准低，廉租住房租金为0.9元/平方米/月，且不收物业费；公共租赁住房租金也只有4元/平方米/月，物业服务仅为0.4元/平方米/月，但管理标准不能低，需要配备环卫保洁员、保安、维修人员以及绿化养护人员。收取的物业费聘请专业公司管理是不可能的，所有的廉租房小区物业管理任务都由政府包揽，不但增加了行政管理成本，而且形成了住户对政府的依赖性。

第5篇：保障房建设范文

[关键词]沈阳市；保障房建设；融资策略

[中图分类号]F275 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2013）36-0048-02

1 引 言

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由两限商品住房、经济适用住房、廉租住房、公租房、危旧房及棚户区改造房构成。两限商品住房、经济适用住房统称为出售型保障房、廉租住房、公租房统称为租赁型保障房，而商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。

“十二五”期间，我国将建设3600万套保障性住房，2011年1000万套，2012年1000万套，2013—2015年1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。“十二五”期间，沈阳市保障房建设总体目标为19.04万套，2011年5.04万套，2012年3.5万套，2013—2015年10.5万套，使保障性住房的覆盖率达到25%。

面对如此大规模的保障房建设需求，建设资金的筹措已成为能否保障任务落实、建设质量的重点。“十二五”期间，沈阳市保障房建设将面临着近344.2亿元的资金缺口，保障房建设融资将成为全市政府面临的严峻挑战。根据沈阳市保障房建设的总体规划和要求，按照“创新机制、多措并举、科学发展”的原则，制定以下融资策略。

2 廉租房融资策略

自2010年以来，我国政府投入大量资金用于廉租房的建设，短期内迅速解决了一大批急需住房的最低收入者的需求，为今后的廉租房建设打下基础。新的融资创新模式应从以在充分利用住房公积金等社会资金参与建设的基础上，从以下几个方面来讨论：

2.1 建立激励机制，加强资金管理

政府相关部门成立廉租基金，实现资金的集中管理，改变粗放型的资金管理模式；对于各项国家资金的投入要透明化和公示化，要让全社会民众参与到监督中来，资金的使用也要公开化，让每一分钱都用到实处；建立完善的考核与奖励机制，把廉租房资金到位情况作为政绩来考评，鼓励各级工作人员全心全意投入廉租房建设。

金融机构着力研究如何把已建成的廉租房资产盘活的研究，要全面深入地介入到廉租房建设的整个资金运作过程中。对社会捐赠和其他资金来源建议政府加强宣传引导，通过定期举办各种活动募集各种社会捐赠或其他资金。

土地出让金收益和公积金增值余额的问题，建议设立浮动额度，根据实际情况予以确定。鼓励制定配套奖励的政策来调动积极性，同时设立土地出让金专用账户，改革出让金分配机制，监督资金及时到位。

2.2 发挥利用民间资本

经过多年的发展和积累，社会民间资本总量有了显著提高，这些“热钱”也在寻找市场有利时机，发挥作用。我市也有大量的剩余劳动力闲置，这两个闲置主要是社会信用制度不完善造成的。廉租房建设能有效解决这两个闲置问题达到双方共赢。一是政府可利用自身信用将民间借贷出来用于廉租房建设；二是政府将建好的廉租房出租可将租金用于归还贷款本息，此举可谓一举两得，且可操作性很强。

2.3 积极筹措公益基金

运用彩票、公债等方式募集资金，我国福利彩票事业一直发展平稳，沈阳市福利彩票发行量逐年递增，将全市本级留成部分用于廉租房建设既合理又合法，还能拓宽廉租房建设的资金渠道。

2.4 房地产企业配建廉租房

房地产企业在行使其经营权利的同时，也肩负着社会责任，对房地产管理相关规定设立细则，在新建小区内配建适当比例的廉租住房，用于所在项目地块回迁安置，并依据房地产企业每年的执行情况对其信用度进行考核。

2.5 部分廉租房产权出售而私有化

发展到一定程度可将部分廉租房产权出售而私有化。随着社会的发展和人均收入的增长，一些旧廉租房逐渐形成，政府可出台相应政策，使符合条件的人群借助银行贷款购买廉租房，激活廉租房资金循环使用，促进廉租房建设走可持续发展道路。

3 公租房的融资策略

按照公共租赁房以“政府主导，市场化运作”的模式。公共租赁住房建设市场化运作的融资方案如下：

3.1 公司化操作

建议组建公共租赁住房投资集团，赋予该公司资金运作、公共租赁住房投资及公共租赁住房运营、管理等职能，并辖公共租赁住房管理公司。把公共租赁住房建设的政府主导改为市场化运营、公司化操作。租金收入实行收入两条线，暂不上缴财政；租金收入在扣除维修费用、管理等运营费用后作为公共租赁住房的滚动资金发展公共租赁住房。即半市场化运作形式，以政府为主体进行投资，在政府财力不足时，采用市场筹集资金，政府给予适当的投资利润或投资补助。

3.2 创新融资模式

鼓励市场资金参与公共租赁住房投资，也可以采取BOT运作模式，或BOO、BOOT模式。项目所在地政府授予一家或是几家公司或是私人企业所组成的项目公司以特许权利——就某项特定基础设施项目进行筹资建设（少量投资，大量融资），在约定的期限内经营管理，并且通过项目本身的经营收益偿还债务和获取投资回报，在特许期届满后将项目实施无偿转让给所在地政府。

具体而言，成立以社会资金为主的股份公司，进行市场融资，按照股份进行投入，市政府可以以土地入股的方式参股，并且给予贴息或投资补助。租金收入在扣除维修及运营费用后，按照股份分摊。

3.3 发行企业债券

利用国家鼓励优先发行支持保障性住房融资债券的政策，结合“十二五”保障房规划目标，每年发行不少于投资总额60%的企业债券。

3.4 利用银行贷款

从现在解决资金渠道来看，银行贷款成为地方保障性住房建设非常重要的资金来源支撑。利用银行贷款建设保障房可分为两部分，一是利用政策性银行贷款，二是利用商业性银行贷款。银行短期的贷款和回收公租房租金低、时间长是一个矛盾，银行对地方的贷款和信托融资只能是应急性解决短期资金需求。现在最需要银行支持的就是政策性的长期的低息贷款支持。无论采取哪种模式，由于公共租赁住房的公益性和保障性，因此财政给予贷款全额或部分贴息补助以及和建设用地的行政划拨还是必需的，也是保障偿还银行贷款的一种有效途径。

4 结论与建议

沈阳市“十二五”期间保障房建设时间紧、任务重，关系到城市的总体发展和民生，需筹措资金缺口较大，但通过借鉴已形成的保障房融资经验、创新融资模式，可以逐步完成资金筹措，保障建设顺利实施。融资是保障房建设的基础环节，综合沈阳市自身特点，建议从以下几个方面开展工作：

政府统筹规划，根据实际需求合理划分保障房布局。尽量选择方便百姓生活，配套完善的地块建设保障房，对未来保障房产权流转提供有利条件。

政府划拨建设用地，降低投资成本。项目的建设用地应由政府无偿提供，可有效地减少项目实施过程中的阻力。

搭建融资平台，成立专门的保障房平台公司做投资主体。平台公司通过住房出租、商业租售、住房流转等手段解决信贷偿还的难题。强化保障房经营管理公司概念，使项目的建设、经营、管理规范化。

加大项目资本金筹措力度。资本金是保障项目融资和实施的前提，政府可以土地、固定资产、财政专项资金的方式筹集项目资本金，按比例逐年安排项目使用。

开拓贷款偿还渠道，将有良好经济效益的项目注入平台公司。仅仅依靠保障房项目自身收益偿还贷款力量不足，可通过开发经营其他项目所得效益弥补贷款偿还的不足。

参考文献：

[1].大规模实施保障性安居工程逐步完善住房政策和供应体系[J].求是，2011（8）：3-8.

[2]袁庆春.保障房多元融资的陕西模式[J].中国金融，2013（7）：77-78.

[3]王保安.大力推进保障性安居工程建设[J].求是，2011（22）：43-45.

第6篇：保障房建设范文

关键词：保障房建设；房价；房价的行为经济学；抑制效应

一、引言

为了缓解低收入家庭的安居问题，国家采取了根据相应建造标准建设廉租房、经济适用房及公租房为主的保障性住房政策。官方数据显示，2013年中国计划新开工城镇保障性安居工程630万套，基本建成470万套。2014年的保障房建设计划目标为新开工600万套以上，基本建成480万套以上。我国住建部计划“十二五”期间（包括之前）共建设3600万套，约能解决1亿人左右的城市人口住房问题。房产在人们的财产中占有非常重大的比例，房屋的消费量占我国居民总消费量的10%以上，如此庞大数量的保障房涌入市场必定对房价产生重大影响。由于人们的认知、信息以及预期的不同，个人在购买房产中常伴有理性与非理性的因素，观望、跟风等行为屡屡出现，有较大程度受心理因素的干扰。因而除了从传统经济学角度分析之外还需要以行为经济学原理进行探索，结合供求理论，从消费心理角度分析保障房建设对房价的影响。我国近期的房地产价格剧烈变动不能完全归因于经济的表现，而是国际经济大环境和国内房地产政策力量的综合影响，更多的是房地产市场环境给大家造成的心理判断，所以从行为经济学的角度入手很可能是一种有效的方法。

二、行为经济学的基本理论

行为经济学的理论基础――前景理论（Daniel Khaneman&Amos Tversky，1979）指出在人们面临条件相当的损失前景时更加倾向于冒险赌博（风险偏好），而面临条件相当的盈利前景时更倾向于实现确定性盈利（风险规避），同样的参照点人们对损失的敏感度大于对利得的敏感度。在此基础上不少经济学家对个人选择行为做了进一步延伸。Khaneman&Tversky（1982）证实了代表性经验推断理论，提出当人们进行量化决策时其决策往往受建议的影响，而在进行判断时则常常过于看重那些显著的、难忘的证据，甚至从中得出歪曲认识，行为学家将人们在判断中存在的受建议影响的现象称为“锚定心理”。Meir Statman&Hersh Shefrin（1985）通过对股票市场上投资者的行为的观察指出在处置资产时，当投资者处于盈利状态时是风险回避者，而处于亏损状态时是风险偏好者，这就是所谓的处置效应。同时他们指出人们通常对于在投资判断和决策上由于个人局限、信息不全等原因导致判断失误致使自身利益损失感到非常害怕和痛苦，并采取各种可能的行为避免失误，这会导致一些非理的发生。这种损失厌恶同时印证了前景理论中人们对待得失的敏感差异理论。Grifin&Tversky（1992）发现人们面对较难问题时倾向于过度自信，Daniel et.al（1998）指出成功者容易把成功归因于自我知识的完整性和个人能力的突出性，这种自我归因偏差会使成功者过度自信，以自己的意愿代替实际客观事物发展的规律。羊群效应则是指人们经常受到多数人影响而跟从大众的思想或行为，也被称为“从众效应”，羊群效应是诉诸群众谬误的基础。

三、保障房与商品房房价关系的历年数据统计分析

从供给角度来看，保障性住房的建设挤占了部分商品房建设用地，保障房大量出现在市场上降低了开发商建设商品性住房的预期收益和预期购买数量，所以同期开发商相比商品房更加倾向于开发较多的保障性住房，这一投资倾向作用力降低了商品房的建设数量。从需求角度来看，保障性住房使得一部分满足保障性住房条件的购房者不再考虑购买商品住房，而选择购买价格较为便宜的保障性住房，从而导致商品房需求量下降。商品性住房的供给和需求同时下降导致供需曲线同时向左移动，这样只能确定均衡数量的减少却不能确定对价格的影响，到底价格是上升还是下降取决于供给和需求对于保障性住房的敏感性。保障房建设与商品房房价是否存在相关关系需要对历年实际数据进行相关分析，我们搜集到1998～2010年的经济适用房（由于廉租房等其他保障房数据不完整难以统计，所以以经济适用房的数据为主）和商品房房价的几组相关数据，并对数据的运算得出经济适用房年竣工套数占房屋年竣工总套数的比例以及商品房销售价格的年增长率，如表1所示。

基于以上信息对经济适用房竣工套数所占比例和商品房销售价格年增长率进行回归分析，结果得知R值（Pearson Correlation）为-0.543

四、从消费者行为角度探析保障性住房对房价的影响

（一）代表性经验推断与锚定效应

保障房供给增加后，国家的本意是将保障性住房和商品住房市场分开，商品性住房是一种同时具有实用价值和投资价值的特殊实物商品，而保障性住房则将投资价值剥离出来，仅仅提供居住的功能。此外国家强制每个省市大面积建设保障性住房还给了整个房地产的购买者一个价格上的比对标准。国人不可能将两种住房市场完全划分，至少在心理上没法将两种住房划分，所以在人们购买一般商品性住房的时候，就给自己定下了一个对比的框架，在考虑商品住房价格是否合理这一问题的时候，给自己设置了一个参照物，这一参照物即是保障性住房价格。保障性住房的价格是基本的建设价格，同时还享受了土地和税收等各方面的优惠，所以价格必然比较低。其价格虽然也将随着市场经济情况的变化而变化，但变化幅度在国家可控范围内，小于商品性住房。人们在代表性推断和框架效应的影响下，使用自己了解的保障性住房价格对比商品性住房价格，超出部分过大的时候，就会认为价格不合理。在保障性住房的数量更多的情况下，这种框架心理就会愈发明显。在经济比较好的时候，这种心理导致商品性住房的价格将一定的熨平商品房周期波动，而且无论何时，都能起到向下稳定的效果。当然当商品性住房的价格下降到一定程度的时候，保障性住房的价格也会起到一定的支撑效应，因为商品性住房毕竟有流动性好、住房面积大等便利特征。

（二）后悔厌恶与处置效应

每个人都不喜欢自己做出的错误决定，非常厌恶损失，这种厌恶的效应往往超过了得到同样收益的情况。对于一项资产，承认自己的失误和损失是一件非常痛苦的事情。这种效应也是中国房地产市场投资者期望只能上涨不能下跌的重要原因。例如我国房地产市场近期有一定的下跌，很多新建楼盘的业主都强烈反对开发商降价销售。房地产市场价格有上下的波动其实是很正常的，为什么业主反映如此之大，就是因为人们的损失厌恶、后悔厌恶的心理非常严重，不能接受自己投资失败、损失严重的事实，反而认为是无良开发商欺骗自己的结果。保障性住房的增加，加重了处置效应，保障性住房减少了商品性住房的总供给和需求，使得市场从理论上来说对于各种冲击更加敏感了。当房地产价格可能下降的时候，相对于保障性住房（价格基本不波动）的购买者，虽然商品性住房的产权拥有者也不一定会在市场上进行交易，但是商品性住房的购买者的损失更明显了，损失的房屋产权拥有者不愿意卖掉自己的房屋，认为肯定会上涨，这种心理减少了房价的波动。同样在盈利的时候，商品性住房的性质因为保障性住房的提供而更加明显，投机性更加突出，市场冲击可能影响更大。商品性住房的产权拥有者的盈利也因为有比对而更加明显，在市场上涨的时候售卖房子的人将更多。市场的供给增加，有一定的降低价格、稳定价格的效果。

（三）过度自信与羊群效应

在房地产交易这样一个影响比较重大的交易过程中，人们对于自己的的决策往往更有自信，而不是按照实际情况判断。人们对于价格的合理程度、未来价格的趋势都会形成自己的判断，在这种判断形成之后，就会坚持这种看法，即使这种看法其实是一种跟风的做法，人们也会觉得这是合理的行为，不会承认自己在跟风。由于购买保障性住房的市场主体和商品性住房的市场主体不同，保障性住房的供给增加对于房地产市场的影响实际是不确定的，但是人们往往不会相信这一个经济学的推断。直观上来看因为保障性住房的价格更低，人们会认为房地产价格的未来趋势很可能会在一个较长的时间内有下降的趋势。所以开始观望不买，而房地产价格在实际上很大程度上是和一个国家的发展情况紧密相联的。这种对于房价下降的集体推测导致我国近期内房价不会有较高的上涨。

五、总结

由于过度自信、羊群效应，人们大多坚信房价下跌，将使得房价在一段时间内因为需求降低，价格不能稳定。虽然考虑了人们的预期效应，但是未能把政府对房地产调控作为一个因素进行考虑，显然不能很好反应现实情况。政府对房地产行业的态度是影响消费者与房地产供给者预期与相应行为的重要因素之一。从长期来看，房价会随着经济发展呈维持缓慢上涨趋势，虽然上涨幅度不会很大。保障房的价格是由政府决定的，而从长期来与社会总体经济发展水平相适应，所以能作为商品房价格的评价标杆。保障性住房价格能给未来的房价一个相对稳定的比对标准，从而引导人们对房价的正确认识。

参考文献：

[1]何大安.理性选择向非理性选择转化的行为分析[J].经济研究，2010（06）.

[2]彭晓莲.国内外房地产经济周期研究综述[J]，当代经济，2009（09）.

[3]贺京同，战昱宁，万志华，房地产市场中的羊群行为及其对商品房交易量的影响[J]，浙江大学学报（人文社会科学版），2009（02）.

[4]肖经建.消费者金融行为、消费者金融教育和消费者福利[J].经济研究，2011（01）.

第7篇：保障房建设范文

关键词：住房公积金；保障房建设；风险；应对

中图分类号：F279 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-00-01

保障性住房其实是和商品住房相对的概念，它主要是由政府部门为低收入家庭或者住房困难的家庭提供的限定价格或者租金以及限定标准的住房，保障性住房有经济适用房、廉租房以及政策性租赁房。在改善低收入家庭的住房条件、控制房价、落实房价调控政策、完善我国住房保障制度促进经济发展，保障性住房都具有非常重要的作用。在保障性住房的建设过程中虽然经过努力已经取得了一定的效果，但是在实际的建设中依然还存在一定的问题，其中资金问题就是一个主要问题。为了有效解决保障性住房建设的资金问题，国家采用住房公积金来支持保障性住房的建设，但是在实施过程中可能会面临很多不确定因素会导致风险的产生，所以有必要对住房公积金支持保障性住房建设的风险和应对措施进行研究。

一、住房公积金支持保障性住房建设存在的风险

（一）政策方面存在的风险。在上个世纪90年代初的时候我国开始借鉴国外的先进经验引入的住房公积金制度，通过向房地产开发商提供对公贷款来进行保障性住房的建设，但是因为在实际的操作过程中缺乏工作经验，运作不规范监督管理不到位，比如说出现挪用、假账的情况。在这样的情况下就可以向个人消费者提供贷款，也就是现在的对私贷款。在试点进行的住房公积金支持保障性住房建设，贷款的对象并不是公积金的缴纳者，而建设好的保障性住房也并不全部是住房公积金的缴纳者在享受，所以它的用途其实是违反相关规定的，这样如果在实际的实施过程中出现问题，缴纳者肯定会受到很大的利益损失。

（二）抵押物方面存在的风险。虽然在《住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务规范》中明确的规定了保障性住房建设项目可以利用房产、土地使用权以及在建项目进行抵押，但是因为存在很多不确定因素，所以抵押物依然存在一定的风险。如果房地产开发商用在建项目进行抵押，就可能会存在抵押登记风险以及抵押不实或者不足的估价风险；而如果采用空地作为抵押，房地产开发商没有按时开发，就会被征收土地闲置税甚至被国家收回，这样也就加大了抵押的风险。

（三）贷款违约的风险。在房地产开发商选定了项目以及项目正式实施之后，很多开发商可能会为了自身的利益考虑而出现一些欺骗的行为，这样也就可能会对项目贷款的资金安全带来一定的风险，主要就是自有资金不足的风险以及资金被挪用的风险。

二、住房公积金支持保障性住房建设存在风险的应对办法

（一）对相关的法律法规进行完善。现在我国住房公积金缴纳的金额比较大，而且涉及到的面也比较广，如果在实际的使用过程中出现问题就可能会引起比较严重的后果。虽然公积金支持保障性住房建设已经开始了试点实施，但是相关的法律法规却不是很完善，这样资金安全就会存在比较大的政策风险。我国现在很多住房保障制度都是规范化的文件，虽然能够发挥一定的作用，但是却没有能够上升到法律的层面，这样约束力就比较欠缺。所以就需要在完善的法律法规下来进行保障性住房的建设，政策风险就能够得到降低。

（二）对贷款的程序进行严格的执行，选择有实力的房地产开发商来进行项目建设。住房公积金管理部门在介入到房地产开发贷款过程中时应该严格按照相关的规定和要求来执行贷款程序，选择信誉良好、资金实力雄厚、抗风险能力强的房地产开发商，同时在申请贷款时相关的资料要准备完善，要严格和仔细的进行贷前审查。

（三）对贷款资金的回收应该要加快速度，让资金流动性风险得到有效降低。首先在建设项目实施前相关部门应该对建设单位和建立单位的资质进行审查，同时在实际的建设过程中要进行严格的监督和管理，让施工建设的质量得到保证。其次在选择项目地址时要考虑到住房选址的问题，避免出现因为环境不好而影响住房销售和出租，从而降低项目贷款的回收风险。最后在签订项目贷款协议的时候可以对不同情况下偿还贷款的比率做出相应的要求，让贷款资金的回收速度得到加快。

（四）对担保机制进行不断的完善。保障性住房的盈利有限、受到政策的影响比较大，投资的回收期也很长，所以就需要建立起有效的风险控制制度和风险转移制度。在住房公积金支持保障性住房建设的项目贷款中可以采用第三方贷款的担保机制，这样能够让项目贷款的风险管理水平得到有效的提高，对于住房公积金管理中心存在的一些不足就能够得到有效的弥补；另外在采用了第三方贷款的担保机制后，能够对住房公积金贷款的风险进行更加有效的控制，同时还能够有效的进行风险转移，因为在贷款的过程中出现问题，担保机构就会承担违约的责任，并由担保机构来对违约人进行追缴的工作。这样不仅能够让违约的风险得到有效降低，同时还能够让贷款资金的清偿时间缩短，让资金的回流速度得到有效提高。

三、结束语

在保障性住房的建设过程中，采用住房公积金贷款能够有效的缓解建设资金短缺的问题，但是因为一些不确定因素的存在也导致了很多风险的存在，对这些存在的风险进行认真分析和研究，从而找出应对的办法，这样住房公积金支持保障性住房建设的工作才能够顺利和正常的开展。

参考文献：

[1]张秋芳.住房公积金贷款支持保障性住房建设存在的问题及对策研究[D].重庆大学，2013.

[2]栾世红，马妍，王正勇.我国住房公积金支持保障房建设问题研究[J].辽宁经济，2012，12：33-35.

[3]王书.住房公积金投资保障性住房建设的风险及其防范[D].辽宁大学，2012.

第8篇：保障房建设范文

近年来，我国保障性住房建设事业得到了很大发展。总理曾在上海考察正在建设的保障性住房工程建设时指出，“要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让城市广大中低收入者安居乐业。同时，要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。”目前我国住房保障体系主要包括四个部分——经济适用房、廉租房、限价房和公共租赁房，是政府为中低收入家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。

但从住房结构来看，商品房上升幅度更大。例如，经济适用住房虽然绝对数量有所增加，但是增长速度相对较慢，这导致了经济适用住房在住房总供给中的比重从2000年开始逐步下降，虽然在2008年略有提高，但整体来说仅占住房销售面积的6%左右。如何使保障房建设真正成为我国当下的科学住房政策理念，是我们目前需要突出关注的攸关民生的重大问题。

一、住房保障制度的发展历程

住房保障制度作为我国城镇住房制度改革和住房建设进程中一项重要的住房保障政策，经历了四个发展阶段：

（一）第一阶段（1994年8月-1998年7月）——“两个供应体系”阶段

《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》提出“要建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系”，立足于解决中低收入家庭的住房问题，其保障性质、土地供应方式、税费扶持政策等基本一致。

（二）第二阶段（1998年7月-2003年8月）——“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”阶段

1998年，国家将1995年开始的安居工程的配套政策推广到经济适用住房，试图通过加大经济适用住房的投入，以增加住宅市场的有效供给，满足城市中低收入家庭的住房消费需求。《国务院关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》提出，“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政策或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”时任副总理的同志也指出：建立新的城镇住房供应体系，重点是大力发展经济适用住房。

（三）第三阶段（2003年8月-2007年7月）——“进一步完善经济适用住房政策”阶段

《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，对前阶段经济适用住房有关政策作了较大调整，一是将住房供应体系中的主体地位由经济适用住房调整为普通商品住房，提出“完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”，并要求增加普通商品住房供应；二是把经济适用住房定性为具有保障性质的政策性商品住房；三是对供应对象作了限制，明确限定在低收入家庭；四是就经济适用住房严格控制在中小套型。

（四）第四阶段（2007年8月至今）——“加快建立健全以廉租住房制度为重点”阶段

《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出“加快建立健全以廉租住房制度为重点，多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”，“改进和规范经济适用住房制度，规范经济适用住房供应对象，经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接”。现行住房供应体系已经调整为：高收入家庭购买市场价商品房，中等收入家庭购买或承租普通商品房，低收入住房困难家庭购买或承租有限产权的经济适用住房，最低收入家庭由政府提供廉租住房，廉租住房的保障范围要逐步扩大到低收入家庭，实现经济适用住房和廉租住房在保障对象上的衔接。

二、住房保障体系的发展困境

2011年，全国各地开始大建保障性住房。根据国家“十二五”规划纲要，我国将重点发展公共租赁住房，使其成为保障性住房的主体。2011年要建1000万套保障性住房，其中，包括400万套棚户区改造、200万套经济适用住房和两限房，以及400万套廉租房和公共租赁房。未来5年，全国计划建设保障性住房3600万套，使保障性住房覆盖面达到20%，土地供应量的50%-70%做保障性住房，已在“十二五”规划中将其列为“必须完成的”约束性质指标。

但是，土地需求与潜在的土地供给存在着矛盾，像深圳，目前基本面临无地可供的状况，全市未利用土地仅4360公顷，占全市总面积的2.23%。为此，国土资源部已特地制定了一张供地执行日程明细表，以便完成1000万套保障房土地供应计划。在新增建设用地年度计划中单列保障性住房用地、各地房地产用地供应计划将确保“三类住房”（保障性住房、棚户区改造和自住中小套型商品房）用地不低于住房建设用地供应总量的70%、1000万套保障性住房用地定能做到应保尽保的目标。根据某资深公司的研究报告，政府保障性住房直接投资资金规模不大，但土地出让收益和税费的损失较大，若将经济适用住房和城市区棚改房的土地整理交由开发商，隐含每年土地出让金减少2500亿元，房地产相关税费也将下降，幅度占地方财政收入的比重约4-6%。因此，土地供应问题一直被认为是建设保障性住房的“忐忑”之一，其重要症结就在于土地财政对地方政府的重要性。

国务院发展研究中心金融研究所巴曙松副所长指出，1000万套各类保障性住房用地需求约为3.1亿平方米，合计约3万公顷左右。2011年的土地供给问题基本可以化解，原因在于：（1）保障性住房用地指标单列，可以避免地方政府为获得土地出让金而将土地用于商品房，从而对保障性住房用地形成挤压；（2）2010年获批但未形成实际供给的约计3.3万公顷土地将成为2011年的土地来源；（3）2011年实际需要的新增用地主要集中在廉租房和公共租赁房用地上，合计约6300多公顷，预计将成为土地供给的重点；（4）国土资源部规定2011年“招拍挂”每一宗土地的10%必须配建保障性住房；（5）虽然2011年土地供给总量缺口不大，但从各省市的不同情况来看，北京、上海、天津、海南与浙江等省份的供地压力相对较大，而中西部省份的供地压力则相对较小。

三、保障房建设的六大问题

（一）盈利模式问题

尽管部分房企积极参与保障性住房建设，但不意味着所有的保障性住房建设都有利可图，从目前的市场情况来看，参与保障性住房建设的大部分房企面临着盈利模式的困惑和挑战。如万科表示，万科目前并没有找到靠保障性住房赚钱的很好的办法，万科参与保障性住房建设主要是尽到行业领跑者的责任。保利地产日前也表示，保障性住房的盈利模式我们始终没有找到，保利的基本原则是积极参加和政府一块探讨保障性住房资金的保障模式，但同时也要对股东负责。远洋地产表示，在目前国内保障性住房建设利益激励和风险分担机制尚不完善的状况下，远洋会在寻求赢利性项目和公益性项目“适当均衡”。北辰实业近期也表示，保障性住房对开发商来讲，最痛苦的是回报率太低。大部分做保障性住房的开发商都是微利，弄得不好还要亏钱。所以，做保障性住房更多的是尽一些企业、特别是国有控股的上市公司的一些社会责任。

（二）建筑质量问题

对于一些资金实力不足的企业，在保障性住房建设上，只能采取拼命杀价的方式，压迫材料供应商和建筑商以控制成本，最后损害了质量。部分房企为了利润空间而偷工减料，危及房屋质量，而房屋质量出问题会危及房企的品牌。如果想更好地促进保障性住房建设，进一步地探索保障性住房企业化的运作模式是必须的，唯有如此才能提高政府投资效率，又能保证质量。

（三）房屋分配问题

虽然保障性住房建设不容易，但是建成后其分配也面临着困难。日前媒体曾报道开着奔驰、宝马入住经济适用住房的现象，这无疑暴露了保障性住房建设后续管理中存在的“漏洞”。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，保障性住房建成后，首先面临的便是分配问题，要根据经济适用住房、公共租赁房、限价房等不同形态的保障性住房，设置合适的门槛条件，建立完善的分配制度。与此同时，实施过程中的管理问题也是一大难关。不仅仅是公共租赁房需要这样的运营机构，经济适用住房和限价房同样需要，力求做到公开、公平、公正。

（四）资金来源问题

住房和城乡建设部副部长齐骥在今年“两会”期间表示，完成今年1000万套的任务，资金需求超过1.3万亿元，其中有8000多亿元通过社会机构的投入和被保障对象以及所在企业筹集，剩余的5000多亿元将由中央、省级和市县政府通过各种渠道筹集。这1.3万亿元包含中央政府补贴约1000亿元，国开行贷款1000亿元，保障对象及所在企业约3400亿元；如果国开行贷款作为“社会机构的投入”，1.3万亿元还有至少3600亿元尚无定论。

（五）违规处罚问题

基于利益等诱惑因素的，一些人不惜将保障性住房纳入“权力寻租”的瞄准半径。而保障性住房准入的监管漏洞也一览无余。前段时间，经济适用住房分配出现的问题最多，现在的第二代经济适用住房要比第一代申请严格很多，申请作假很难，要三审两公示。但是更重要的问题是：对于骗购者的惩罚力度太轻。由于一、二级市场的差价太大，套利的诱惑足以让一些人去骗购而不承担风险。专业人士认为，在一些法律的约束方面，以及申请者甄别方面，政策还有待细化。而且，对于违法者的惩处力度也因没有法律规定而难以严厉，一些保障房的基础工作尚不到位，收入核定机制、诚信机制等极为不健全。整个基础不完善，核定真正的家庭收入就较为困难。

（六）退出机制问题

目前正在建设的多层次保障性住房体系还面临“只进不出”的远景尴尬。总理在回答记者提问时说过：“对于保障性住房建设以后，管理和退出机制现在就要着手制定规则，这样我们就实行了一个从建设到管理，到退出这样一个完整机制。这使保障性住房质量和效益得到保证，使将来它的管理也得到保证。”住房和城乡建设部部长姜伟新曾要求说，2011年保障性安居工程工作的一个新任务，是研究、制定、规范保障房退出机制。不过，这个“扭曲”的瓶颈一直无法打破。因收入增加或家境变化而退出保障房的人几乎不存在，政府由此所形成的负担越来越重。而由于无法退出，一些本该享受保障性住房政策的群众便失去保障权利，致使不合理的居住者持续占用社会资源。再不加紧研究退出机制，未来5年建设3600万套保障性住房必定会加剧“只进不出”的难题。由于退出机制的不确立，造成了原本拥有积极性的房地产开发企业等机构亦对参与建设保持“谨慎”。

四、保障房建设的基本路径

（一）填补保障房的融资缺口

保障性住房的建设涉及到资金、土地、建材、建设能力和制度建设等一系列复杂问题，其中，资金不足是制约保障性住房建设的一个主要因素。虽然可以从商品住宅的土地出让金、住房公积金、财政资金等方面筹措资金，但缺口依然巨大。

巴曙松分析认为，1000万套保障性住房约计1.37万亿元的资金需求，与2011年实际需要的投入资金并不相等。2011年实际投入的资金来自于三个方面：一是2010年各类保障性住房实际开工590万套，竣工370万套，尚有220万套将在2010年后逐步竣工，并形成2011年的实际投资完成额，后续投入资金约计2800亿元左右；二是2011年新开工1000万套，其中约占竣工各类保障性住房总量比重60%，约计600万套，实际完成投资约计8000亿元；三是2011年其余40%的在建项目将在2012年逐步竣工，这部分保障性住房仅需在2011年投入约30%的前期资本金，约1700亿元。综合而言，2011年政府、开发商、社会资金等多元渠道共需要为保障房提供融资1.25万亿元。

（二）“政府＋开发商”模式

要改变保障性住房的资金困局，必须改变保障性住房建设的资金来源思路，实现财政投入为主向社会投入为主的转变，因此“政府＋开发商”模式是帮助地方政府完成保障性住房任务的主要方式。在传统的地方政府负责保障性住房土地整理的模式下，政府很难承担每年6000亿-7000亿元的资金压力，因此需要寻求开发商和金融机构的帮助，而“政府＋开发商”的模式将成为公共租赁房、经济适用住房、棚户区改造和限价房的最主要建设方式。政府需要开发商介入保障性住房扶持，具有资金和品牌实力的开发商也借此可以获得更多的土地资本以及金融支持，加速资金周转。

自上世纪90年代中期以后，经济适用住房成为保障性住房的主要供给方式，而且还作为保障性住房的主体，使买房成为居民的基本选择。对一个国家来说，住房市场总是由买房和租房构成的。在发达国家，居民的租房比重大致在35%左右。但中国在2007年存量房中居民拥有私人所有权的住房(下简称“私房”)就已达85%以上。一方面，在此条件下，继续鼓励居民购房，只能使私房比重进一步上升。私房比重过高将使居民在地理位置上固化，严重制约劳动力的流动和各种资源的合理配置。另一方面，经济适用住房虽有利于解决一些低收入家庭的住房需求，但也引致了一系列负面效应的发生。

（三）福利公租房的保障空洞

按照市场规则的要求，建立以公共租赁房为主体的保障性住房体系，其供给对象是那些一时缺乏财力购买商品住宅的家庭，而公共租赁房建设主要由财政资金投入贯彻着“福利性”建房和供房的思路。这一出发点是好的，但其结果可能违背初衷，甚至可能引发严重的经济社会后果。如，福利性公共租赁房很容易从一开始就给承租家庭打下“政府资助”的心理印记，这将为后期的管理留下隐患。又如，在缺乏土地出让金的条件下，市镇建设和相关配套设施建设将因资金短缺而严重滞后于公共租赁房建设，这将给社会生活秩序稳定留下严重隐患。土地出让金是各地方政府用于市镇建设和各住宅小区配套建设的基本资金，如果建设公共租赁房的用地是无偿（或优惠）划拨的，则地方政府失去（或损失）从这些土地上获得出让金的收入。再如，租房者的需求在房型结构、地理位置和租金价格等方面都是多层次的，但由政府部门牵头建设的公共租赁房很容易发生单一化现象，由此，可能导致“城东公共租赁房紧张而城西公共租赁房过剩”。

（四）鼓励公租房的六大策略

如何避免保障性住房建设过程中出现的负面效应、鼓励公共租赁房的建设呢？那就是选择运用制度和机制、界定政府和市场相关行为边界以及鼓励企业和金融机构投资于公共租赁房建设等相关措施。主要内容大致有六个方面：一是改变仅由财政资金(或仅由政府部门筹措资金)进行公共租赁房建设的状况，放开对公共租赁房建设的资金性质限制，准许企业和金融机构投资建设公共租赁房。二是改变公共租赁房建设用地的无偿划拨状况，实行限制用途(即只能用于建设公共租赁房)的拍卖方式，同时，规定由此获得的土地出让金只能用于公共租赁房的配套设施建设。三是规定建成的公共租赁房在若干年内只能用于出租，在规定期满后，这些住房的所有权归投资建设方，他们可将这些住房出售也可继续以出租方式经营。四是公共租赁房的承租方在租期内不能在本地购买住宅，一旦购买了住宅，应在规定期限内退出公共租赁房。五是公共租赁房的租金按照市场机制界定，随行就市；经济特别困难的家庭可申请财政补贴，但财政补贴实行1年一议，改变不计时间的一次性补贴方式。六是在公共租赁房的租金现金流稳定的条件下，准许出租方进行资产证券化。

五、发展保障房的政策建议

（一）建立法律法规体系

以法律法规形式严格规定保障性住房的保障对象、收入划分标准、保障水平、保障资金来源、保障对象准入和退出资格的审查及运行程序，管理机构和监督机构的职能，以及对违法违纪行为的惩处等具体条款，使保障性住房制度有法可依。应加快推进住房的法律法规建设进程，尤其应尽快出台保障低收入家庭住房的相关法规，制定保障性住房的发展规划，明确规定保障性住房发展目标，土地划拨、建设规模、结构布局、面积标准、政策机制等，使目前日益增多的住房保障问题有章可循。

（二）完善政策保障体系

一是对保障性住房建设用地采取优先安排并保证供应；二是对保障性住房年度用地指标，应科学合理地做好配套规划；三是将住房保障资金提前纳入年度财政预算；四是对保障性住房投资者提供政策优惠。如对廉租房、小户型住房投资者在土地供应、贷款、利率、税收等方面给予优惠，以鼓励投资者积极参与保障性住房建设；五是对住房保障对象提供政府补贴救助、住房贷款担保及低息抵押贷款；六是对社会、企业和个人捐赠房屋用于廉租房等保障性住房出租的，应给予企业所得税、个人所得税优惠。

（三）组建职能管理机构

一是负责与各相关部门加强沟通与协调，打通保障性住房建设发展规划、年度计划报批、建设项目用地选址与开发、住房建设、住房销售与经营管理等各个环节，以实现各有关部门对保障性住房工作的分工协作、分类指导和监督管理；二是负责对有关部门在资金筹措、开工准备、施工招标、质量监管等方面的责任落实；三是负责保障性住房的登记申请、资格审核、住房分配、使用管理等方面相关政策措施的实施；四是指导和推动保障性住房工作的加快推进。

（四）建立投融资建设机制

一是可通过引入房地产投资信托基金进行融资。对参与保障性住房建设和经营的房地产投资信托基金给予适当的财政补贴或对其投资者的收益减免所得税，以提高其基金和投资者的收益水平，从而引导房地产投资信托基金投资建造或购买保障性住房。二是可通过实行住房证券化运作方式进行融资。我国目前的廉租房等保障性住房，一般是只租不售或售后不再允许转售，因而具有稳定的产权，这一点更加符合证券化资产的特点。在实际操作中，可以采取直接将保障性住房项目证券化或以保障性住房作为抵押物向银行申请贷款、由银行将该债权证券化等方式进行融资。三是可通过发行保障性住房建设债券、廉租房修票和社会福利彩票方式进行融资。从中提取适当比例，用于当前的保障性住房建设。四是可通过组建非营利性的保障性住房建设投资公司，专项投资危陋房屋拆迁和保障性住房建设。投资公司可采取政府主导、专项投资、封闭运作的模式，与银行共同签订保障性住房建设合同，以改变以往只能依赖银行贷款进行融资的方式。五是可通过开征住房保障税进行融资。对购买别墅和高档商品房的高收入群体征收特别住房保障税，专门用于保障性住房建设、修缮和廉租房租金补贴，以实现高收入家庭住房消费通过纳税向最低收入家庭住房消费的转移支付。六是通过政府土地出让转换进行融资。政府出让某块土地时，可规定中标的开发商必须提供一定比例的保障性住房作为冲抵土地出让金，以扩大保障性住房建设规模。

（五）建立准入及退出机制

一是明确住房保障对象的准入标准。严格规定不同收入标准应享受不同的住房保障待遇。同时，应根据各地住房保障对象的收入水平变化，定期调整最低收入家庭住房标准。二是建立针对住房保障对象的复审制度。随时掌握住房保障家庭的住房、收入变化情况，一旦住房保障对象的家庭收入发生变化，应及时调整住房保障待遇。对不符合住房保障标准的家庭应及时启动退出程序，以有效解决目前各地普遍存在的保障性住房供给与实际保障对象错位的问题。三是建立保障性住房准入与退出的转换接续程序。制定由廉租房向经济适用住房再向商品房过渡的正反双向的具体操作措施，以使保障对象在家庭收入变化后能适时调整到所对应标准的保障性住房。

第9篇：保障房建设范文

摘 要 新型建筑工业化是以构件预制化生产、装配式施工为生产模式，以设计标准化、构件部品化、施工机械化为特征，能够整合设计、生产、施工等整个产业链，实现建筑产品节能、环保、全生命周期价值最大化的可持续发展的新型建筑生产方式。推进保障房新型建筑工业化是实现建筑业转型发展的根本途径，对降低资源消耗和环境污染具有十分重要的意义。

关键词 推进 保障房 建筑工业化 建设

建筑业是一个大产业，是一个支柱产业。加快推进保障房项目新型建筑工业化，促进建筑业的转型升级，具有重要意义。特别是随着经济社会的快速发展，建筑工业化各个环节也得到了不同程度的发展，一些先进的建造技术和建筑体系日益成熟，不少地方和企业对推进保障房建筑工业化的积极性和主动性也越来越强，因此，作为保障房项目建设管理者我们一定要审时度势，把握机遇，切实增强加快推进新型建筑工业化的责任感和紧迫感。

一、推进保障房建筑工业化的意义

新型建筑工业化是以构件预制化生产、装配式施工为生产模式，推进现代建筑业发展就是要转变建筑业发展方式，而转变建筑业发展方式的核心是走新型建筑工业化道路。新型建筑工业化是通过现代化的制造、运输、安装和科学管理的生产方式，使建筑设计标准化、构配件生产基地化、施工机械化、组织管理科学化，从而在根本上改变传统粗放型的建筑施工方式，实现建筑业生产发展方式的根本转变，并在节能减排、降低环境压力、提高资源循环利用等方面发展重要作用。可以说，推进新型建筑工业化，是深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕加快转变经济发展方式，走建筑业新型工业化道路，着力提高建筑业集成创新能力，整体提升建筑业现代化水平，形成以技术为主导，产业结构合理，专业化、机械化施工水平高，具有自主知识产权和核心竞争优势的高效、节能、环保型产业集群，促进经济社会与资源环境协调发展。

二、理清思路，加快推进保障房新型建筑工业化建设

加快推进保障房项目新型建筑工业化建设，是当前摆在我们面前的一项长期的任务。那么如何推进呢？本人结合项目建设管理实际，认为应该从以下几个方面着手。

1.y筹规划与分步实施相结合。在科学研究的基础上，制定保障项目新型建筑工业化发展规划。先在局部进行预制装配式建筑生产方式试点，时机成熟后在一定区域内推广。分阶段、分步骤解决设计模数化和材料部品化，逐步形成适应本省特点的预制装配式住宅体系，并结合实际，稳步提高单体建筑预制装配化率。

2.面上推动与分类指导相结合。在推动保障房建筑工业化发展的同时，要结合商品住房和保障性住房等不同类型住房的具体要求，针对不同结构形式，分类推进建筑工业化。政府推动的大型居住社区和保障性住房要率先采用装配式住宅，切实发挥好示范、带动作用。同时要注重深化改革，创新机制，充分发挥市场配置资源的基础性作用和企业的市场主体作用，把各种要素引导到新型建筑工业化发展中来，形成全社会关心、重视和支持新型建筑工业化发展的良好局面。

3.加强推进成套技术集成应用。推进新型建筑工业化涉及到建筑构配件的模数化设计、工厂化制造、规范化运输和建筑现场的标准化装配等各个环节，是一个系统工程，因而也是一个产业链的整合过程，缺了任何一环都行不通。一是加快围护结构、厨卫、装修等部品体系的建立。注重防水构造、抗震性能及材料的研究，加快形成相关的设计、验收标准以及图集、工法，加快开发应用相关设计分析软件。二是对公共租赁住房和廉租住房项目，应实施住宅一次性装修到位，鼓励其他保障性住房实施住宅全装修。三是大力推进建筑节能，以适合预制装配整体式住宅的外遮阳和可再生能源利用技术，积极推广绿色建筑。

4.坚持质量第一和集约高效的原则。百年大计，质量第一。我们不仅要坚定不移地探索和实践新型工业化路子，更要牢记质量第一这个根本前提，始终把确保人民群众生命财产安全放在首位，在保证建筑质量安全的前提下，积极探索推进建筑工业化路子，不断提升建筑业可持续发展能力。