商业地产项目研究精选(九篇)

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第1篇：商业地产项目研究范文

【商业地产项目可行性研究报告内容】

第一部分 项目总论

第二部分 项目建设背景、必要性、可行性

第三部分 项目产品市场分析

第四部分 项目产品规划方案

第五部分 项目建设地与土建总规

第六部分 项目环保、节能与劳动安全方案

第七部分 项目组织和劳动定员

第八部分 项目实施进度安排

第九部分 项目财务评价分析

第十部分 项目财务效益、经济和社会效益评价

第十一部分 项目风险分析及风险防控

第十二部分 项目可行性研究结论与建议

第一部分 商业地产项目总论

总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

一、商业地产项目背景

(一)项目名称

(二)项目的承办单位

(三)承担可行性研究工作的单位情况

(四)项目的主管部门

(五)项目建设内容、规模、目标

(六)项目建设地点

二、项目可行性研究主要结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的

财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：

(一)项目产品市场前景

(二)项目原料供应问题

(三)项目政策保障问题

(四)项目资金保障问题

(五)项目组织保障问题

(六)项目技术保障问题

(七)项目人力保障问题

(八)项目风险控制问题

(九)项目财务效益结论

(十)项目社会效益结论

(十一)项目可行性综合评价

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使

审批和决策者对项目作全貌了解。

四、存在问题及建议

对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

第二部分 商业地产项目建设背景、必要性、可行性

这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。

一、商业地产项目建设背景

(一)国家或行业发展规划

(二)项目发起人以及发起缘由

(三)……

二、商业地产项目建设必要性

(一)……

(二)……

(三)……

(四)……

三、商业地产项目建设可行性

(一)经济可行性

(二)政策可行性

(三)技术可行性

(四)模式可行性

(五)组织和人力资源可行性

第三部分 商业地产项目产品市场分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

一、商业地产项目产品市场调查

(一)商业地产项目产品国际市场调查

(二)商业地产项目产品国内市场调查

(三)商业地产项目产品价格调查

(四)商业地产项目产品上游原料市场调查

(五)商业地产项目产品下游消费市场调查

(六)商业地产项目产品市场竞争调查

二、商业地产项目产品市场预测

市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，利用市场调查所得到的信息资料，对本项目产品

未来市场需求量及相关因素进行定量与定性的判断与分析，从而得出市场预测。在可行性研究工作报

告中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模参考的重要根据。

(一)商业地产项目产品国际市场预测

(二)商业地产项目产品国内市场预测

(三)商业地产项目产品价格预测

(四)商业地产项目产品上游原料市场预测

(五)商业地产项目产品下游消费市场预测

(六)商业地产项目发展前景综述

第四部分 商业地产项目产品规划方案

一、商业地产项目产品产能规划方案

二、商业地产项目产品工艺规划方案

(一)工艺设备选型

(二)工艺说明

(三)工艺流程

三、商业地产项目产品营销规划方案

(一)营销战略规划

(二)营销模式

在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定

销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究报告中，要对市场营销模式进行详细研究。

1、投资者分成

2、企业自销

3、国家部分收购

4、经销人代销及代销人情况分析

(三)促销策略

……

第五部分　商业地产项目建设地与土建总规

一、商业地产项目建设地

(一)商业地产项目建设地地理位置

(二)商业地产项目建设地自然情况

(三)商业地产项目建设地资源情况

(四)商业地产项目建设地经济情况

(五)商业地产项目建设地人口情况

二、商业地产项目土建总规

(一)项目厂址及厂房建设

1、厂址

2、厂房建设内容

3、厂房建设造价

(二)土建总图布置

1、平面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序

和布置方案。

2、竖向布置

(1)场址地形条件

(2)竖向布置方案

(3)场地标高及土石方工程量

3、技术改造项目原有建、构筑物利用情况

4、总平面布置图(技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置)

5、总平面布置主要指标表

(三)场内外运输

1、场外运输量及运输方式

2、场内运输量及运输方式

3、场内运输设施及设备

(四)项目土建及配套工程

1、项目占地

2、项目土建及配套工程内容

(五)项目土建及配套工程造价

(六)项目其他辅助工程

1、供水工程

2、供电工程

3、供暖工程

4、通信工程

5、其他

第六部分 商业地产项目环保、节能与劳动安全方案

在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

一、商业地产项目环境保护

(一)项目环境保护设计依据

(二)项目环境保护措施

(三)项目环境保护评价

二、商业地产项目资源利用及能耗分析

(一)项目资源利用及能耗标准

(二)项目资源利用及能耗分析

三、商业地产项目节能方案

(一)项目节能设计依据

(二)项目节能分析

四、商业地产项目消防方案

(一)项目消防设计依据

(二)项目消防措施

(三)火灾报警系统

(四)灭火系统

(五)消防知识教育

五、商业地产项目劳动安全卫生方案

(一)项目劳动安全设计依据

(二)项目劳动安全保护措施

第七部分 商业地产项目组织和劳动定员

在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

一、商业地产项目组织

(一)组织形式

(二)工作制度

二、商业地产项目劳动定员和人员培训

(一)劳动定员

(二)年总工资和职工年平均工资估算

(三)人员培训及费用估算

第八部分 商业地产项目实施进度安排

项目实施时期的进度安排是可行性研究报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。

一、商业地产项目实施的各阶段

(一)建立项目实施管理机构

(二)资金筹集安排

(三)技术获得与转让

(四)勘察设计和设备订货

(五)施工准备

(六)施工和生产准备

(七)竣工验收

二、商业地产项目实施进度表

三、商业地产剂项目实施费用

(一)建设单位管理费

(二)生产筹备费

(三)生产职工培训费

(四)办公和生活家具购置费

(五)其他应支出的费用

第九部分 商业地产项目财务评价分析

一、商业地产项目总投资估算

图：项目总投资估算体系

二、商业地产项目资金筹措

一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：

(一)资金来源

(二)项目筹资方案

三、商业地产项目投资使用计划

(一)投资使用计划

(二)借款偿还计划

四、项目财务评价说明&财务测算假定

(一)计算依据及相关说明

(二)项目测算基本设定

五、商业地产项目总成本费用估算

(一)直接成本

(二)工资及福利费用

(三)折旧及摊销

(四)工资及福利费用

(五)修理费

(六)财务费用

(七)其他费用

(八)财务费用

(九)总成本费用

六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算

(一)销售收入

(二)销售税金及附加

(三)增值税

(四)销售收入、销售税金及附加和增值税估算

七、损益及利润分配估算

八、现金流估算

(一)项目投资现金流估算

(二)项目资本金现金流估算

九、不确定性分析

在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来

的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不

确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。

根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可

行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。

(一)盈亏平衡分析

(二)敏感性分析

第十部分 商业地产项目财务效益、经济和社会效益评价

在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明

一、财务评价

财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设

项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财

务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投

资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。

(一)财务净现值

财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率(基准

收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计

算期内盈利能力的主要动态评价指标。

如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，

项目财务上可行。

(二)财务内部收益率(FIRR)

财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现

率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。

财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。

一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。

(三)投资回收期Pt

投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态

回收期为例：

(l)计算公式

动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：

Pt=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现

正值年份净现金流量的现值

(2)评价准则

1)Pt≤Pc(基准投资回收期)时，说明项目(或方案)能在要求的时间内收回投资，是可

行的;

2)Pt>Pc时，则项目(或方案)不可行，应予拒绝。

(四)项目投资收益率ROI

项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前

利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总

投资收益率表示的盈利能力满足要求。

ROI≥部门(行业)平均投资利润率(或基准投资利润率)时，项目在财务上可考虑接受。

(五)项目投资利税率

项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利

润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：

投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%

投资利税率≥部门(行业)平均投资利税率(或基准投资利税率)时，项目在财务上可考虑

接受。

(六)项目资本金净利润率(ROE)

项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润

(NP)与项目资本金(EC)的比率。

项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利

能力满足要求。

(七)项目测算核心指标汇总表

二、国民经济评价

国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民

经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计

算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析

和外汇效果分析，以经济内部收益率(EIRR)作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要

也可计算经济净现值(ENPV)指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现

值(ENPV)，经济换汇成本或经济节汇成本。

三、社会效益和社会影响分析

在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进

行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。

第十一部分 商业地产项目风险分析及风险防控

一、建设风险分析及防控措施

二、法律政策风险及防控措施

三、市场风险及防控措施

四、筹资风险及防控措施

五、其他相关粉线及防控措施

第十二部分 商业地产项目可行性研究结论与建议

一、结论与建议

根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：

1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见

2、对主要的对比方案进行说明

3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议

4、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见

5、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见

6、可行性研究中主要争议问题的结论

二、附件

凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性研究报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。

1、项目建议书(初步可行性报告)

2、项目立项批文

3、 厂址选择报告书

4、 资源勘探报告

5、 贷款意向书

6、环境影响报告

7、 需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告

8、需要的市场预测报告

9、引进技术项目的考察报告

10、 引进外资的名类协议文件

11、其他主要对比方案说明

12、其他

三、附图

1、 厂址地形或位置图(设有等高线)

2、 总平面布置方案图(设有标高)

3、 工艺流程图

第2篇：商业地产项目研究范文

一、商业地产概述

1.商业地产简介商业地产就是用于商业用途的地产，它区别于住宅地产和工业地产，具有其独特的特性。它包括百货、餐饮、娱乐、健身服务、休闲、商用公寓、写字楼、酒店、会议等形式。商业地产是所有房地产类型里比较复杂的一种，因为它关系到地产、商业和投资三个方面，同时又设计到开发商、投资商和消费者，只有这几种元素同时起作用，商业地产项目才有可能成功。商业地产项目的概念具有广义和狭义之分；从广义上来说，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，主要包括购物中心、沿街商铺、写字楼、公寓、酒店、会议中心以及各类商业服务业经一个场所。而新侠义的商业地产则专指用于流通服务业经营用途的物业形式，包括批发、零售、物流、餐饮、居民服务、健身休闲娱乐服务等商业物业设置，而本文中所研究的商业地产主要是研究狭隘概念下的商业地产项目。

2.商业地产的特点商业地产的特点主要表现在投资大、收益期长、开发运营复杂、规划设计难度大、风险高、收益性强等方面。商业地产投资大，这主要是因为商业地产一般都建设在城市的中心位置、人流量大的地方，只有这样商业地产后期才可能盈利。但是现在随着房地产开发行业的日益繁荣，土地的购置成本开始增加，而土地作为商业地产开发中最重要的成本，随着土地价格的日益增长，商业地产的总投资也开始大幅提升。另外，商业地产项目的体量都比较大，尤其是购物中心，其体量至少要求在5万方以上，因此大体量的商业地产项目也直接导致投资成本的增加。商业地产项目还具有收益期长的特点，对于商业地产而言，一般都采取出租的方式来收回成本，但是商业地产收益期长、见效慢，我们所熟知的一般商业地产项目回收期在10年左右，运营和策划好的商业地产项目回收资金在6年-8年左右，根据这些数据我们可以知晓，商业地产项目可谓是所有地产形式中最慢收回成本的项目，因此市场上我们能够看到的有名的商业地产项目大多都是房地产大亨所建，有着专业的行业经历和雄厚的资金基础。

商业地产项目开发运营复杂，因为商业地产在规划之初就有狠多工作要做，要对项目周边的竞品项目进行调研，同时要当地人们的消费能力、消费偏好等进行调查，只有这样在商业地产项目定位的过程中才不至于过高或者过低，满足不了消费者的需求。另外，商业地产在开发过程中还要特别注意交通流线的布置、人们步行消费的动线、周边交通的管控、是否有公交车直达、停车是否方便等，这些都是商业地产项目在规划时要考虑的因素；最后，商业地产还需把控的是在后期运营的过程中，商家要入驻哪些？入驻的品牌有哪些？如何配比？入驻商家的档次是高是低等等，这些都需要商业地产运营者提前做好规划和筹谋。商业地产规划设计难度大，这是因为现在商业地产项目竞争越来越大，商业地产开发者为了后期争取更多的消费者，因此在规划设计的过程中开始标新立异；另外，现在很多商业地产通常都会成为一个地方的地标，比如万达百货广场、国贸360广场等，这些都成为一个地区的标志，万达广场的设计和建造，在任何一次城市都是人流量聚集的地方，这是因为它独特的设计、完善的基础设施、舒适的购物环境等，但是这样的设计构建在无形中却也增加了商业地产规划设计的难度，同时导致开发成本的提高。商业地产项目风险高，上述我们已经说过商业地产投资回收慢，需要经过大约10年的时候才能够收回成本，但是在这个过程中，要保证消费者的到访率、要策划新奇新颖的活动来吸引消费者，同时要保证入驻的商家能够有利可赚，这些都需要开发者在规划的时候设想好；另外在这个过程中，还要考虑到我国政策的变化、宏观经济的变化等带来的变化和变故，只有将这些因素都充分考虑，才有可能运营好商业地产项目。商业地产项目收益性强，虽然上述我们已经列举了商业地产项目的种种风险，但是还是有那么多的开发者选择投入商业地产项目，就是因为商业地产项目收益性强，不但能够提升品牌的形象，同时随着商业经营的开展还会带来一些其他的附加值，而收益性强也成为众多开发者投身商业地产开发的最主要原因。比如上海东方明珠，现在已经作为上海的地标性建筑，也成为上海的名片和标志；虽然很多人在电视剧里能够经常的看到东方明珠的身影，也对它一直很熟悉，但是有机会到上海的时候，还是希望能够到现场去观看去体验。

二、商业地产与中小城市投资环境的关系

1.商业地产提升中小城市投资环境商业地产发展是和中小城市投资环境息息相关的，商业地产前期的发展和投入离不开中小城市的投资环境，但是当商业地产发展到一定阶段后，又会对中小城市的发展起到一定的反哺作用，提升城市的区域竞争发展力。首先，商业地产作为城市空间构成要素之一，上述我们已经说过，开发商通常会在设计上标新立异，会有独特的造型和舒适的内部环境，而在后期的发展中，这些商业地产项目会成为城市和区域的名片，成为该城市或者该区域的独特标志，对其他消费者产生一定的吸引力。比如上海的东方明珠、成都的万象城城等，凡是到这些地方的人，都会抽时间去观看游览一番以不枉此行，因此商业地产项目对于吸引周边城市的消费，提升城市的辐射能力具有相当重要的作用。第二，商业地产有利于吸引中高端品牌的投资，提升城市消费能力。改革开放后我国居民的收入越来越高，消费水平和审美能力也日益提高，人们开始追求美的东西，追求品牌效应。而良好环境的商业地产项目对于吸引中高端品牌入驻具有强烈的吸引力，与传统商场不同的是，商业地产项目在开发之初便大致定位为高端品牌，旨在为高消费人群提供舒适的购物环境和购物体验。作为中高端品牌而言，他们对购物环境、消费者能力、环境舒适度等都有较高的要求，而商业地产的消费环境，对消费和人气较高的聚集能力，刚好可以满足中高端品牌的入驻条件，而这点对于提升中小城市的投资环境也较有助益。第三，商业地产有利于提升城市居民生活水平，吸引高端人才。商业地产对于中高端品牌具有强烈的吸引力，而这点对于提升城市的消费能力和消费档次具有促进作用；另外，商业地产舒适的购物环境和购物体验，使得越来越多的人选择去购物和体验；加之人们消费水平的提高，商业地产项目成为高端人才消费的必选之地，两者相互结合相互促进，提升中小城市的投资环境。

2.中小城市投资环境促进商业地产发展城市投资环境包括自然环境、经济环境、市场环境、社会环境和基础设施条件等，而这些环境共同构成了一个有机的“生态系统”———城市投资环境。首先，经济环境的发展，为商业地产的形成奠定了物质基础。“没有经济基础就没有上层建筑”，同样没有经济基础就没有商业地产的发展。我国的商业地产发展始于改革开放后人们生活水平的提高，国家经济的飞速发展，在这个基础上我国商业地产项目开始萌芽并快速发展，可见经济对于商业地产项目的重要性。第二，市场环境的提升，加快了我国商业地产发展的速度。改革开放后，我国经济快速发展，GDP快速增加，人们生活水平也得到显著提高，在这个基础上，人们消费水平和消费意识的提升使得商业地产项目有了发展的土壤并快速成长发展起来。另外，在商业地产规划和建设的过程中，越来越多的商业地产项目开始竞争，使得其不得不更加的用心和别出心裁，只有最具诚意的商业地产项目才能最终赢得消费者的青睐。第三，社会环境的变化，提升了商业地产品质。随着我国城镇化进程的加快，我国的人口开始不断的向城市转移，促进了城市各项交易的发展。而城市居民在这个过程中，也不断的从繁忙的日常生活中解脱出来，开始寻求更高水平的生活质量，而商业地产项目作为满足人们这种需求的综合体项目，则应运而生。最后，基础设施的改善，促进了商业地产的合理布局。商业地产项目对于基础设施的要求较一般商业项目高，它不仅要求水、电、气的稳定供应，同时对于其他基础设施的完善配备也有较高的要求，否则将直接影响到人们的购物消费体验，影响人们对于商业地产项目的印象，进而影响商业地产项目在区域内的发展。但是随着我国目前基础设备的日益完善，商业地产项目已经具备了在中小城市发展的条件和基础，而商业地产项目的发展又将促进中小地区城市建设更加完备的基础设施建设。

三、中小城市商业地产投资环境评价方法

1.投资环境评价方法投资环境是一个综合性、包含范围很广的概念，前人曾经从不同时间、空间、立场和角度探索出有效的评价方法，但是归结起来，目前国内外的投资环境主要有定性评价方法和定量评价方法两种方式。其中定性评价方法包括冷热过比较法、等级尺度法、多因素和关键因素评价法、道氏评估法、抽样评价法等；定量评价法包括层析分析法、模糊综合评判法、因子分析法和主成分分析法、灰色关联分析法等；而其他比较具有代表性的主观评价方法包括数据包络分析、回归分析模型、综合指标评分法、投资华景熟化度类型分析法等，这些都是中小城市商业地产投资环境中会用到的分析方法，方法各有不同操作方式各有利弊，但是却都是为了在调研的过程中能够做到客观公正，以便于后期中小城市的投资环境和商业地产项目能够形成互惠互利的关系。

2.商业地产投资环境评价方法上述我们提到的是投资环境的评价方法，而商业地产的投资环境评价方法主要是用于区域性投资环境的研究，目前国内外关于这方面的研究文献还都比较少，主要的方法有清华大学王松涛、陈伟等使用的聚类分析法；中北大学聂振华等采用的主成分分析法；张伟采用的层析分析法等等，而如上所述，不管采用哪种分析方法，其最终的目的就是为了探讨出商业地产与中小城市投资环境之间的关系。

四、结语

第3篇：商业地产项目研究范文

关键词:商业地产项目开发开发周期成本控制

随着我国经济的不断发展，地产经济成为中国经济增长的新亮点。近几年来，商业地产投资也逐渐成为房地产投资者关注的新方向，并将成为未来几年内我国房地产开发的新趋势。在商业地产的开发过程中进行有效的成本控制是提高商业地产投资回报的关键。

一、商业地产的投资特点、运作模式及其开发程序

商业地产指的是专门用于商业发展的非住宅性房地产，比如写字楼、饭店、酒店、旅馆、商铺商店、购物中心、大卖场、商业街、ShoppingMALL等专属于特定商业用途的房地产。

从根本上来讲，商业地产是一个国家第三产业发展状况的重要反映，是社会经济发展状况的重要体现，它是城市住宅结构发展变化的结果，也是一个城市从分散、单一向集中化、现代化转变的重要体现。

(一)商业地产的投资特点及其运作模式

区别于一般房地产的开发，商业地产有其特定的投资特点和投资环境，也有着特定的高收益、高风险的特点。商业地产的开发过程十分复杂，投入极为巨大，投资回收期很长，从而决定了商业地产的开发具有很大的挑战性。

商业地产开发一般有三种运作模式：一是只租不售，其优点是：开发商始终掌握招商的主导权，能提升物业的价值，能很好的进行融资；其缺点是：完全靠租赁收入来盈利，投资回收期长，面临的资金压力大。二是只售不租，其优点是：投资回收较快，风险较小；其缺点是：开发商失去招商主导权，招商难度加大，不利于物业升值。三是又售又租，即部分销售部分出租，它综合了前两种模式的优点，克服了前两种模式的缺点，是现在比较流行的商业地产运作模式。

(二)商业地产项目的开发程序

1、项目开发前的综合分析和整体规划

根据商业地产的投资特点，在进行商业地产开发前，进行全面、细致的前期市场调研和综合分析，并作出专业、成熟的项目开发策划是非常必要的。任何投资都需要一个详尽的投资策划，作为商业地产投资，更需要进行专业的投资策划和成熟的项目策划，并做好开发后期的营销策划。在进行项目策划中，要进行投资环境、投资风险以及投资效益的综合分析，并做出准确的项目目标市场定位、项目主题概念定位、项目总体形象定位、项目开发过程综合安排以及目标客户的精准定位和价格定位等。

2、商业地产项目的营销策划

房地产投资从根本上来说是一项大型营销活动，商业地产的投资更需要进行专业的营销策划方能达到良好的投资回报。根据商业地产的投资特点，商业地产的营销策划主要包括商业地产产品的策略、广告宣传策略、产品销售策略、地产招商策略等，商业地产的营销策划是进行地产投资做进一步项目策划的基础，是制定有效地商业地产销售目标和项目开发过程安排的重要依据，也是保障商业地产投资项目成功的重要前提。

众所周知：市场=人口+购买力+购买欲望，其中具有决定意义的是购买力，但只有三者结合才能构成现实的市场，故无论是选址，还是定目标客户、规模大小、运营模式，都须同时考虑这三个因素，缺一不可。

3、商业地产项目的市场定位

商业地产开发的最终目的是盈利，因此，精准确定商业地产所面对的目标客户，并作出准确的市场定位是进行商业地产开发的重中之重。一般来讲，商业地产所面对的客户分两个层次：销售阶段的商业投资经营者；物业经营阶段的最终购买者（消费者）。

针对商业地产面临客户的具体状况，在进行项目投资策划时，就要周全考虑商业投资经营者的需求特点和最终购买者的需求特性，并分析其不同的消费心理和消费行为，为所投资的商业地产项目做出准确的市场定位。

4、项目开发要进行有效的资源整合

在商业地产项目的开发过程中，要特别注重对客观资源的有效整合，把松散的、分离的资源经过有效整合，使其为整个项目开发服务。通常来讲，这些客观资源都是隐性的、需要深入挖掘才能发现的，项目投资者要善于发现挖掘，并积极提炼，使之整合在一起的，最大程度的为项目开发服务。

5、项目开发要以人为本，努力挖掘人文亮点

在商业地产的项目开发中，项目投资者的目的都是投资回报，然而，在进行项目操作过程中，要以人为本，注重挖掘传统文化、区域特点、民族特色等文化因素，使项目投资更富有人文性，把传统的空间及现代的文明元素相结合，建设舒适宜人、极具特色、富有人文性的现代商业空间，以满足现代人对经济生活的需要。

6、商业地产项目的规划设计

经过上述几个方面的可行性研究分析，接下来就是进行项目的规划设计。工程规划设计十分重要，有研究表明，规划设计对工程造价的影响达75%以上。一个商业地产项目，经过前期的可行性分析，就确定了业态，确定了主力店，也就明确了客户的需求，决定了商业经营的模式，从而最大限度地避免了规划设计的盲目性，降低了设计图纸翻来覆去更改的频度，也有效地控制了项目成本和工程造价。工程规划设计完成后，建造成本就已基本确定，要更改是很难的了。

此外，在商业地产的规划设计中，尤其还要关注：交通体系布局要合理，人车要分流，上下要方便，卸货区域的安排；高度、荷载要根据业态需求确定；此外，在规划设计时还要尽可能留有余地，以供变化之需。

工程招投标、工程施工、工程监理、竣工验收、交付使用、物业管理、开业经营等等，在此不再赘述。

二、商业地产开发过程中的成本控制

商业地产的开发成本包括：土地征用费用、拆迁补偿费用、前期策划费用、基础设施费用、工程施工费用、建筑安装费用、公共配套设施费用、销售费用、财务费用等等。在商业地产开发过程中，进行有效的成本控制是降低开发成本，提高开发效益的重中之重。本文从项目开发的不同阶段及开发商内部管理机制的完善两个角度，阐述商业地产开发过程中的成本控制措施。

(一)项目开发不同阶段成本控制的措施

1、项目开发前期的成本控制

在项目开发前期，当投资决策已然确定项目开发的地点以后，首先要做好项目的市场分析以及项目的财务评估，如项目的征地、拆迁、补偿、安置；开发项目的规划设计以及建设方案的设计制定；项目投资的机会成本以及资金的筹措等。

工程规划设计阶段是商业地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好坏直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。

同时，在项目开发前期，要积极做好市场调研工作，并对项目的可行性进行系统的研究分析，如开发项目的经济效益测算、完整的项目投资估算等。在可行性研究报告中，应该明确整个项目开发过程中的各项初步技术所涉及到的经济指标，这将直接决定着整个开发项目的投资成败。

此外，商业地产开发企业还应该做好开发项目的报建工作。要积极整合资源，争取有利的规划条件，以有效进行成本费用的控制。项目开发前期成本的控制，关键在于前期费用、投资成本及投资利润的有效估算，以做出准确的项目决策，从源头上避免决策失误所带来的损失，同时也要考虑到资源的充分利用，尽可能的利用有限的资源创造出更多的价值，以提高投资回报。

2、项目设计阶段的成本控制

商业地产开发项目是高风险、高挑战性的投资，地产项目的设计阶段对有效进行成本控制也显得格外重要。在商业地产项目的设计过程中，要全盘考虑项目开发的综合因素，既不片面强调节约，也不能只重视采用新技术而忽视成本的控制。这就要求在设计商业地产项目时，要通过项目设计招标、项目施工预算、设计概算等方式，把项目的方案设计进行优化选择，从各个环节降低建筑安装费用、工程施工费用、投资企业的支出成本等，以达到有效的降低项目开发成本的目的，最终实现预期的经济效益。

3、项目开发实施阶段的成本控制

在商业地产的项目开发过程中，项目实施阶段的成本控制是最具体、最繁杂的，也是影响项目开发成本的关键时期。

(二)严格进行项目施工的招标

在商业地产的开发实施阶段，要严格按照工程量的清单报价进行招标，不要不切实际的增加工程量或减少工程量，更不能脱离严格设计的工程量报价去乱招标。

(三)加强施工现场的控制和管理

在地产项目的施工过程中，要严格执行施工现场的规章制度，加强管理和控制，要确保尽可能地减少设计变更，切切实实的保障施工设备和建筑材料的质量，把好价格关。这个阶段的控制和管理是直接影响到项目工程质量以及使用价值的关键时期，对商业地产开发项目的投资成本控制起着举足轻重的作用。

(四)做好开发项目市场营销环节的成本控制

商业地产投资的最终目的是创造盈利，使投资回报最大化。因此，市场营销环节的成本控制是商业地产项目开发过程的后期阶段。该阶段的成本控制主要包括营销管理的费用、销售操作费用、销售税金、财务费用等方面。

对于商业地产的销售，为有效控制销售成本，投资企业就要针对具体的销售情况，做出最优的决策以有效降低销售阶段的成本费用。一般来讲，投资企业在销售阶段初期，都会制定出科学合理的投资成本目标体系，这样就比较明确的划分了经济责任，做到各个销售环节的权责明确，易于计算经济效果。

对于商业地产的租赁，应该做好营销推广工作，充分利用企业内外部资源，挖掘企业内外部潜力，制定一套切实可行的租赁方案，尽力采用性价比高的营销方式，提高营销推广费用的使用效果，从而，达到合理有效降低营销环节成本的目的。

(五)商业地产投资企业自身的完善对成本控制的影响

1、强化企业内部管理，构建完善的内部控制体系

商业地产投资企业的内部管理是做好成本控制的基本因素，通过强化企业内部管理，以完善的内部控制体系来有效推动项目成本的控制是降低项目成本的有效途径。同时，投资企业要加强和完善监督机制，加强企业内部各部分之间的监督的同时，也要加大企业外部专业机构的监督，加大施工管理力度，加强施工监理和投资监理等。

2、树立成本的系统管理理念

商业地产投资企业应该积极树立正确的成本系统管理理念，把企业的成本管理看做是一项需要彻底执行的系统性工程。投资企业要树立整体和全局观念，切切实实的系统研究关于成本管理的内容、对象、方法等各项因素。从整体来看，投资企业的成本管理涉及到企业的管理层以及企业的每一个部门、每一个员工，因此，企业所有人员都是成本控制的参与者和执行者，每个人都应该明确自身所负的责任，都要有成本控制的观念，实时对整个项目的成本进行控制。

3、注重对项目成本资料和信息的管理。

在商业地产的开发过程中，所涉及的商业项目复杂多变，而且关系到许多利益主体，因此，及时将项目过程中的施工图纸、招标图、招标文件、合同文件、来往信函、指令单、报价表、水电费用、奖惩通知单等资料进行归档整理，可以为整个项目的操作打下良好的资料基础，为成本的控制提供有利依据。

同时，也要注重建立并完善商业地产投资过程中所涉及到的成本资料的电子信息管理，通过电子信息资料的管理，可以减少重复工作，提高工作效率。

三、结束语

商业地产开发投资的特点决定了对其成本控制的特殊性。投资企业要根据自身的经营状况和项目的实际情况，采取适合企业自身的措施，对项目开发成本进行控制，实现良好的企业效益和社会效益。

参考文献：

[1]尹贻岳.建设工程项目价值管理[M].天津：天津人民出版社,2005

[2]刘华.城市综合体―商业地产项目开发中的成本控制[J].宁波工程学院学报,2009；21(3)

[3]叶仁俊.对商业地产项目的成本控制分析[J].现代商业,2010；17

第4篇：商业地产项目研究范文

关键词：商业地产 项目策划

1.1房地产项目策划的定义

房地产项目策划是指以房地产项目的特定目标为导向，根据全面的市场调查分析结果进行准确的市场定位，并运用各种策划方法，按照一定的程序对拟开发的房地产项目进行创造性规划的活动[1]。

1.2 商业地产项目策划的特征及作用

1.2.1 商业地产项目策划的特征

商业地产作为我国房地产行业中的一个特殊行业，是将房地产、商业与投资三者结合起来的产业，它既不同于单纯的商业与投资，也不是属于传统的房地产行业[2]。商业地产的特殊性决定了商业地产项目策划的特征也与众不同，主要体现在以下几个方面：

（1）市场导向性

商业地产项目策划要以市场需求为导向，从市场需要入手，善于捕捉市场空白，致力于满足消费者需要，根据消费者的偏好开发建造合适的商业物业。

（2）地域性

地域性是商业地产项目策划的主要内容之一。在商业地产项目策划过程中，我们要对开发项目的区域环境进行调查分析，包括项目所在地的地理位置、自然环境、经济发展状况等。同时也要对项目所在地的市场状况进行调查分析以及项目区位我们也要全面考虑，拟开发项目在该区位是否有发展前景。

（3）系统性

商业地产项目策划是由多个策划子系统组成，对于商业地产来说，各个策划子系统主要包括市场调研、项目定位策划、项目方案策划、可行性研究、营销推广策划以及物业服务策划等。各个策划子系统各自具有一定的功能，他们相互联系，共同构成了商业地产项目总体策划。

（4）创新性

商业地产项目策划要以创新为核心，要敢于追求新意，主动创新。要想在激烈的商业地产市场中立于不败之地，商业地产开发商必须要追求创新，在项目策划中要进行概念创新，主题创新，能够突出商业物业的个性化，使商业产品具有与众不同的形式和内容，能够牢牢地吸引目标客户。

（5）切实可行性

商业地产策划要立足于实际，能够在实际的市场环境中进行操作，实施方法简单易行，不能脱离客观的市场条件，或实施方法难以操作，超出了开发商的实施能力，使得策划方案变成纸上谈兵。

1.2.2商业地产项目策划的作用

（1）商业地产项目策划能为商业地产开发商的决策提供依据

（2）商业地产项目策划避免商业地产开发商的盲目投资

（3）商业地产项目策划有利于商业地产企业认清市场形势，锁定目标市场

（4）商业地产项目策划有助于企业创新、增强企业的竞争力

1.3商业地产项目策划的主要内容

1.3.1 商业地产项目策划的内容

项目策划是一项系统工程，是由项目多个方面的策划共同组成的[5]。对于商业地产来说，项目策划的主要内容包括以下几个方面：

（1）项目定位策划

根据市场调研的结果，对项目进行准确的定位，包括项目的战略、业态、主题、形象、功能、经营以及目标客户等方面，突出项目的个性化，使项目能以与众不同的形象进驻市场，并被消费者接受。项目定位是否正确直接关系到项目未来的经营状况。

（2）项目选址策划

项目选址策划主要是对拟建项目的建设地点进行选择。商业地产项目选址重点考察项目是否在核心商圈内，交通是否便利，是否在人流量多的地段，是否有充足的客源，能否为消费者提供便利的购物条件等等。

（3）项目规划策划

项目规划策划主要包括项目的整体规划布局，项目的建筑设计以及相关的配套设施等。

（4）项目实施策划

项目实施策划主要是围绕项目的既定目标对项目实施过程中的相关工作进行策划，从而确保项目的顺利进行。

（5）项目融资策划

由于融资策划是一项技巧性很强的策划工作，因此在进行项目融资时，需要对项目进行全面的分析，结合项目实际情况，综合考虑各种融资方式的特点和风险，选址最优融资方式。

1.4当前我国商业地产项目策划存在的不足以及改进的措施

1.4.1 我国商业地产项目策划存在的不足

虽然我国商业地产目前处于蓬勃发展时期，国家政府也采取了相关的宏观调控措施确保我国商业地产稳步健康的发展，但是在实际投资建设策划过程中依然曝露出许多不足。

1、市场调研与分析不充分

一些商业地产开发商出于节约成本的目的，不愿花钱和时间在市场调研与分析上，只凭主观想法随意做决定，直接构思项目建设方案[3]。

2、项目定位不准确

由于我国商业市场还不成熟，项目定位通常只是流于形式，通常是由个人或少数水平不高的咨询企业来完成。

3、项目选址不正确

目前一些商业地产开发商忽视商业地产周边环境状况、缺乏对商铺地理位置的考察，未能考虑城市规划、商业网点布局、交通条件、客流规律和竞争对手等因素，盲目进行投资建设。

4、项目规划不合理

商业地产开发商由于追逐商业地产的高额利润，盲目进行投资建设，往往忽视了商业地产项目的整体规划布局以及项目内部空间布局。

1.4.2 商业地产项目策划改进措施

针对目前我国商业地产项目策划过程中出现的一些问题，我们需要采取相应措施进行改进，保证我国商业地产投资建设的科学性和合理性。

1、重视市场调查分析

市场调查分析是否全面关系到商业项目的定位正确与否。因此在商业地产策划过程中一定要重视市场调查分析[4]。

2、抓住市场缺口，准确定位

我们要善于发现市场隐形资源，能够找到得到消费认可的市场缺口，进行准确的项目定位，突出项目的个性化。

3、合理选择项目地址

一个好的项目地址不仅能够给企业带来丰厚的利润而且还能促进企业的长远发展。在选址过程中，始终贯穿5A法则（交通便利、确认便利、趋近便利、进出便利、选购便利），以购物便利为主线，设身处地的找出消费者便利性需求所达到的条件和标准，进行项目的正确选址，满足消费者的便利购物需求。

4、策划方案要切实可行

商业地产开发商要立足市场需求，科学合理的编写策划方案，使得策划方案能够体现项目开发的必要性和可行性，同时也能体现项目规划的合理性和多样性。

参考文献

[1] 贾世军.房地产项目策划[M].高等教育出版社，2004

[2] 赵阳. 我国商业地产发展的问题与对策[J].建筑经济，2004（4）：78-80

第5篇：商业地产项目研究范文

在过去的一年，《保障性住房目标责任书》《商品房销售明码标价规定》、宏观“货币从紧”、“限价令”、“限购令”、“保障房建设”、“十二五”规划、中央经济工作会议、“老房贷套上新利率”、“房产税”等等一系列政策措施席卷而来，在此调控大潮中，房地产业内外争论不休，褒贬不一，中国房地产市场经历了最严厉、最饱受争议的2011调控年。

在经过系列调控之后，房地产住宅市场成交量一路下行，许多房地产投资商开始看好商业地产，纷纷转移阵地。“转战商业地产”似乎成为2011年国内众多一线住宅开发商的集体舞，连一贯以标准化住宅开发而著称的地产龙头万科，也未能免俗。

2011年下半年，商业地产的投资优势从众多投资产品中凸显出来，也为不断降温的房地产市场带来了一丝暖意。那么，商业地产既然再次成为开发商眼中的香饽饽，是否可以表明，在当前形势下，商业地产就是房地产行业的避风港呢？龙年之际，南昌的商业地产将呈现一个什么样的态势？2012年，南昌商业地产又能否出现“龙抬头”？让我们一起回顾和展望一下2011年和2012年的商业地产市场。

回顾2011年 商业地产的时代

《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20名的开发商都进入商业地产，整个行业处于大发展和的时代。

2011年7月，万科旗下深圳公司推出“万科广场”购物中心品牌、“万科大厦”写字楼品牌和“万科红”社区商业品牌三大商业地产产品线，正式宣告万科进军商业地产由虚转实。万科集团总裁郁亮去年还数次公开表示，未来5年，万科在商业地产领域的投资比例将提高到整体业务的20%。而在万科之前，保利地产(600048，股吧)、中海地产等昔日传统住宅开发商，也纷纷瞩目商业地产，高调增持商业地产投资比重。

作为商业地产龙头企业万达集团的拳头投资产品“红谷滩万达广场SOHO公寓”，在去年限购令后，便以不限购、不限贷等优势，成为众多投资者的投资首选。并以开盘当天全面售罄的销售盛况在南昌盛极一时。江西本土第一品牌开发商恒茂地产去年推出的城市综合体恒茂梦时代广场精装SOHO，同样一经推出便成为了投资者的香饽饽。事实上，除了排名前20名的开发企业，其他有实力开发商也开始关注商业地产。目前商业领域的各种业态，如百货、购物、超市、家居、家电、餐饮等经营者，都有直接涉足商业地产开发的。

展望2012年 商业地产迎来投资浪潮

对于2012年房地产，有业内人士认为，2012年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献，为国家调控GDP走势的杠杆之一。房地产行业2012“崩盘”之说的确有点过了，毕竟往年一个地方政府的财政收入有60%来自于房地产行业，政策也不会容许房地产行业崩盘。降，从目前市场态势看来，可能性较大。专家预测，2012第一季度房地产市场将出现深度调整，明年上半年是价格的实质回归，下半年是心理的合理回归。

对于2012年商业地产能否延续2011年的火爆，大部分业内人士还是很看好商业地产。中国指数研究院常务院长黄瑜乐观地指出，“未来一年，商业地产无论企业还是个人投资，都是很好的机会。”

在住宅开发商集体转“商”的冲动下，2012年伊始，商业地产逐步迎来新一轮“大干快上”的投资浪潮。国家统计局公布的数据显示，2010年商业营业用房销售额同比增长46.3%，2011年上半年，商业营业用房销售额同比增长18.6%，保持着快速高昂的发展势头。从数据上来看，当前形成的这股商业潮流，是有根据的。

有业内人士分析认为，全球前15名的房地产商大部分都拥有较多商业地产。多家地产公司持有商业物业的比例占总资产的60%～100%不等；香港一些房地产公司投资性物业的比例也达60%～85%。而我国房地产开发商的物业主要都是住宅开发。因此，从全球趋势来看，商业地产将会被逐渐重视，更多的资金会投入到商业地产中。也有人预言，2012年资本流向很可能向商业地产继续集中。

按照目前城市化的进程，每年大约有1500万~2500万人进入城市，成为新的城市人口。这些至少每年要增加商业地产需求1500万到2000万平方米，而且在不断地推进不断地增加，这给商业地产带来巨大前景。“十二五”规划也把扩大内需放在首位，就是要提高消费能力。有专家预测，中国可能在“十二五”规划末期超越美国，成为世界第一大消费市场。

而目前国内商业地产的整体持有率还不足5%，离20%的期望值很远。因此，商业地产还有一个较大的发展空间。前文也已提到，全球前15名的房地产商大部分都拥有较多商业地产。而我国房地产开发商的物业主要都是住宅开发。那么，更多的资金会投入到商业地产显然已是大势所趋。

但投资者也应该了解的一点是，虽然房地产市场调整对商业地产影响较小是一种共识，但存在的风险不容忽视。

目前形式下，商业地产并不是房地产行业的避风港，因此也不可能成为开发商的救命稻草。当然，对于个人投资者而言，考虑地段好或有发展潜力的写字楼或低价商铺胜算更大。

受楼市调控影响，目前商业地产市场的过热现象，使融资环境持续恶化，这对新近转型做商业地产的开发商将面临考验，这也意味着，众多中国小开发企业转型商业地产必须谨慎，而对一些运作管理经验成熟的企业，将会迎来整合机会。（据《江南都市报》）

布局商业地产 房企强势推进

2011年出台的限购令将很多投资者隔在了房地产市场之外。大家本以为只有一年期限的“限购”在2012年就能够解禁，但没想到政策延续，让更多的投资者不得不将目光再次集中到了商业地产上。

商业地产占大型房企业绩半壁江山，今年房企继续推进商业地产项目意图明显，专家警示泡沫风险。有迹象表明，2012年开发商布局商业地产以求助推其业绩的意图明显。

商业地产为业绩兜底

在住宅市场受到限购影响之际，商业地产为房企去年的销售业绩提供较大支撑。

目前，合景泰富宣布其投资兴建的广州首家国际高端品牌度假酒店花都合景喜来登度假酒店正式营运，这是继该公司在广州开发东圃合景福朋喜来登酒店以及珠江新城W酒店之后的第三家酒店业务，显示其不断加速推进酒店业务，支撑业绩。

与合景泰富一样，调控政策作用下，鉴于住宅市场疲软，不少开发商通过投资和出售商用物业，加速资金的回笼。

越秀地产日前公布的2011年业绩显示，在其90亿元的销售业绩中，商业地产超一半。而广州保利今年销售100亿，五成贡献来自商业地产部分。

而一直专注于住宅地产的万科，去年也走起“商住二八分”的产品策略，即20％的开发项目是商业物业。涉足商业地产，成为万科产品新战略的重要变化。通过直接拿地、收购项目等途径，万科投入大约260亿元开发商业地产。

再以合景泰富为例，2011年上半年，收入51.42亿元，其中酒店营运收入为约人民币3400万元，较上年同期增长53.8%。而2011年底，珠江新城公寓项目“天銮”坐收21.08亿元，及时为合景全年业绩“兜了底”。

而保利、富力、合生、合景、珠江去年也都在商业地产投入相当多的精力。

调控逼商业地产提速

大房企转向商业地产，并非完全是受到了政策的影响，其实早两年已出现。但无可否认的是，楼市调控使这一转变步伐瞬间提速。

在地产市场疲软的寒冬里，商业地产像一枝梅花“凌寒独自开”。2011年，广州写字楼价格终于摆脱长年“商住倒挂”的阴影，甲级写字楼最高报价达4万元/。

据戴德梁行统计，过去一年广州写字楼总的吸纳量达到30.4万平米，几近历史最高值。而2011年广州甲级写字楼租金在中心区域已经涨至133元/，已接近2008年最高水平时的135元/。

据国家统计局的数据，2011年1-11月商业及办公楼销售面积和均价都呈10%以上增长。办公楼销售额整体增长20%，商业用房销售额增长30%。

谨防滞销风险

“未来一年，商业地产无论企业还是个人投资，都是很好的机会。”中国指数研究院院长黄瑜表示。而世联地产董事长陈劲松日前也认为，2012年市场的亮点依旧在商业地产。

去年销售业绩得益于商业物业销售的大幅增长，越秀地产副总经理朱晨日前透露，2012年，越秀仍将采用住宅和商用物业的组合拳来应对调控，在商业地产上会着重打造航母型、高品质的商业项目，今年销售目标还会有所增长。

而保利计划更将商业地产的投资比例逐步增大到总投资的30%。按保利地产的“十二五”规划，到2015年将持有的商业地产规模提升至总资产的10%，一年的营业收入计划达到20亿元－25亿元。

有专家提醒，虽然2012年商业地产整体将继续上涨，但期望短时间内追逐超额利润显然不现实，因为商业地产的投资线和回报期都比较长。如果供应量超过市场的消化能力，最直接的后果就是商业地产项目的滞销和堆积，最终仍然考验开发商的资金承受能力。

商业地产是不是下一个泡沫？

房企纷纷转向商业地产，是否酝酿着新一轮的泡沫？事实上，这并非杞人忧天。在中国银监会去年八月召开的2011年年中工作会议上，银监会主席刘明康公开表示，要对商业地产和二三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。这是银监会首次在内部全体会议上对商业地产贷款提出风险警示。

大连万达集团董事长王健林此前也曾表示，商业地产转型已经错过最好时期。他认为，现在转型商业地产的开发商存在的问题是，以前主动转型的好时机并没有抓住，现在因为住宅受限而一哄而上被动转型，胜算机会并不大。

住宅地产下滑 商业地产将迎来销售春天

统计数据显示，截至2011年12月25日，我国20个一、二线城市成交量合计为137.5万套，相比2010年全年少了23万套。从2011年部分地产的销售数据上看，商业地产都占据了半壁江山。有业内人士预测，在全国范围内，2012年商业地产将抢占住宅地产的投资地位，成为很多家庭投资的首选。

从地产企业角度来看，很多公司在早些年就开始进入商业地产项目，但是都没有太好的收益。而今天，很多公司已经开始庆幸，当年提前进入商业地产项目，为今天打下了良好的基础。他们用"恰好牢牢把握住了机会"来描绘现阶段的商业地产。

收益大风险也大 投资要慎之又慎

商业地产到手后，如果其项目运作方能够如期运作成功，投资者仅靠租金一项，就可以得到丰厚的收益。按照头三年"6%、7%、8%"的回报率，真可以说得上是"一个商铺管三代人吃喝"。不过，同样也有业内人士指出，商业地产投资必须谨慎又谨慎。它与住宅不一样，如果一旦眼光不准，或者项目运作失败，投资者将有可能损失惨重。

就有这样一个例子可以给想盲目冲进商业领域的投资者敲一个警钟。位于东莞万江的商业地产项目华南MALL城，即是失败的例子。

资料显示，华南城MALL是由北大资源集团成员机构东莞三元盈晖投资发展有限公司投资的全球超大型商业地产项目，也是中国首个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化、运动七大特色主题区的超大型主题式购物公园，主要面向珠三角地区市场。

据悉，华南城MALL其商业面积40多万平方米，总投资超过了25亿元。华南城MALL试图将家具、餐饮、大型游乐、电器等众多业态糅合在一起。

那个位置不错，但不适合这么大的体量。所以现在都还没有做起来，主要是因为规划不合理。所以进军商业地产还需要小心谨慎才可以。（据搜房网）

收购兼并来临

随着消费力提升，商业地产空间拥有不可限量的增长，表面看来这并没有错，但市场巨大不等于没有陷阱。

当各方在热烈议论2012年春节期间住宅市场的惨淡行情时，很少有人注意到，商办市场的行情更加惨淡。而至少从去年12月开始，京沪穗深四大城市写字楼市场销售价格出现了全面下跌。

“国内许多地区的商办市场还处于发展的初期，必将经历市场分化的阶段。二三线城市虽然拥有更具想象的空间，但踩到地雷的概率也更高。”阳光新业地产股份有限公司副总裁吴尧向本报记者直言，近几年兴起的这波商业地产投资，2012年或许会是一个“分水岭”――这波商业地产的争夺战将胜负渐分，存在问题的项目会加速暴露，随之收购兼并也将快速升温。

不过，包括吴尧在内的大部分受访业内人士均认为“商办市场目前依然值得继续投入”。

商业地产颓势初现？

上海搜房网数据监控中心统计显示，上周上海全市写字楼成交5套、2505平米，环比前一周分别下跌90.9%和53.2%。春节期间上海商铺、写字楼的成交量也是深度下跌。

春节假期的特殊性和相对较短周期内的市场成交特点，也许并不直接说明相应市场的真正走势。不过，结合2011年底期间更长时间段内商办市场的走势却不难发现，多个城市春节期间商办成交的惨淡并非突然出现，而是前段行情的延续。

中原集团研究中心监测数据显示，2011年12月，一线城市写字楼市场供求回升，供应量和销售量均达到年内的第二高位，但受价格持续高位及年底投资放缓等因素的影响，写字楼销售价格在当年最后一个月全面下跌。同时，京穗深租金下调，二线城市租金则依然稳中有升。

中原集团研究中心经理季峰认为，12月价格出现调整主要有两方面因素，2011年六大城市写字楼价格全年平均涨幅超过15%，短期面临调整压力；临近年关，国内外经济形势并不明朗，投资者开始放缓投资节奏，写字楼价格相应高位盘整。

同时，火热全年的商办土地市场，降温迹象尽显。统计显示，刚刚过去的 1月，上海成交经营性地块数仅6幅，其中4幅商办用地全部以底价成交，其中3幅位于闵行莘庄、七宝商务区的楼板价均在6500元/平米左右。而2011年2月莘庄商务区内1幅地块成交楼板价达11129元/平米。同策咨询研究中心分析师许之静认为，房地产信贷紧缩政策，令开发商很难投入大资金购入商办土地。

商办开发企业的销售策略也在悄然调整。2012年1月份上海174个在售写字楼报价统计数据显示，截至2012年1月31日，上海2012年1月共有27个写字楼项目报价发生变动，报价下调的在售写字楼项目明显多于上涨项目。

不少业内人士担忧，商办市场近几年的火爆，是否已悄然面临高峰回落的态势？

吴尧坦言，一些商业地产商日益出现发展的瓶颈。“特别是2008年前后才开始大举进军商业地产领域的企业，至少面临着两个瓶颈。首先是资本，紧缩信贷政策同样影响到商业地产商；其次是人才，商业物业的迅速增加和竞争的加剧，落后的管理团队开始疲于应付。”

不过吴尧认为，市场整体依然会继续向上，尤其是优势大企业，还会对商业地产追加投资，同时被淘汰者将加速出现，这是一个必然过程。

商业地产大战2012 收购兼并来临

高力国际华东及西南区暨中国物业投资服务董事总经理翁琳向本报表示，整个住宅市场可能会在今年出现15%-20%的回落，而商业地产，尤其是商铺，投资回报率较高，未来将会有越来越多的投资者加大对零售物业的兴趣。

高力国际最新《2011年第四季度上海零售物业市场研究报告》显示，2011年第四季度上海投资市场表现十分活跃，写字楼大宗交易频现。

“大宗交易背后是商办市场的易手，2012年开始，国内主要市场的商办物业换手率将明显增加。”吴尧预测。

吴尧的这一判断与多家国际知名房地产服务商的认识一致。高纬环球中国区投资部董事叶成宇表示，在商业地产领域，位于核心位置的成熟有租金收入的物业是大多数投资客户的首选，二三线城市购物中心等零售物业也将是机构客户密切关注的收购对象。预计2012年将是房地产开发商的整合年和并购年，是许多房地产项目公司的“2012”。

吴尧还表示，在2012年兴起的这波商办物业换手热潮中，至少有两个节点会出现接盘的主力。首先是港资及各类外资将趁机收购，加大投资；其次则是国内各类资本通过资本创新进军商业地产领域，例如中小资本通过基金等模式参与到商业地产的收购中。

换手率增加的背后，是市场风险的增加。

第6篇：商业地产项目研究范文

内容摘要：在激烈的市场竞争中，如何提高商业地产项目的核心竞争力是一个重要问题。本文基于价值链理论的基本原理，结合商业地产的实际情况，提出应以开发企业为主导，从招商能力、项目研发能力、运营能力、资本运作能力和资源整合能力几个方面打造商业地产的核心竞争力。

关键词：商业地产 价值链 核心竞争力

商业地产是“商业房地产”的简称，是指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括餐饮、零售、健身、娱乐、休闲等用途的房地产，从经营模式、用途和功能等方面区别于普通住宅、公寓、工业厂房等房地产形式。由于商业地产价值的成长性和收益的稳定性，我国商业地产开发热度一直不减，更多企业将会加入商业地产开发的行列，市场竞争将更加激烈和残酷。因此，研究在激烈的市场竞争中如何提高商业地产项目的核心竞争力，为价值链上的开发商、投资商、运营商、经营者及消费者创造共同的价值，以实现商业地产的保值增值及利益各方的共赢极具理论意义和现实意义。

商业地产价值链

（一）价值链内涵

价值链是战略学家迈克尔•波特在《竞争优势》一书中提出的概念，他把企业内、外价值增加的活动分为基本活动和支持性活动，基本活动涉及企业生产、销售、进料后勤、发货后勤和售后服务，支持性活动涉及人事、财务、计划、研究与开发、采购等。这些互不相同但又相互关联的生产经营活动，构成了一个创造价值的动态过程，即价值链。

在经济活动中价值链无处不在，上下游企业与企业之间存在着外部价值链，企业内部各组织单元之间也构成了企业内部的价值链。价值链上每一项创造价值的活动都会对企业最终能够实现多大的价值造成影响，企业需要把各项价值活动有机地整合起来，使每个环节的价值都能得以实现，企业的总价值才能最终得以实现。

商业地产开发与运营过程中相关的价值主体比较多，本文将开发商、投资者、运营商等五个主体界定为商业地产的核心利益相关者，只探讨外部价值链环节，并着力分析外部价值主体的诉求与价值关注点，内部价值链不属于本文研究的内容。

（二）商业地产价值链

价值创造的过程是一系列利益相关主体的增值活动过程，商业地产价值增值活动的主体主要有开发商―投资商―运营商―经营者―消费者等，通过协同投入资源，承担着项目开发、资金融通、商业营运与经营、消费等不同职能，在开发和营运过程中逐环节实现知识、资本和服务的增值，进而形成了商业地产的价值链。在这几个主体中，开发商可能兼为投资商和运营商，经营者可能为多个或一个，如此则简约优化了主体和商业地产价值链。

具体而言，从开发商到投资者，再到经营者与最终消费者，实现了资产和房屋物权的一步步转移，反方向来看，在消费者得到实惠的同时，为经营者创造了价值，经营者有了营业收入则为投资者带来了租金回报，为运营商带来了管理酬金，有价值的商业地产才值得开发投资，投资者又为开发商实现了开发利润，这样在物权转移的过程中，也实现了价值的转移，从而构成了一条完整的商业地产价值链。因此，为实现项目的总体价值，商业地产开发商须从总体上考虑地产与商业，开发与运营各环节的价值活动，任何一个环节出了问题都会影响价值的流转，进而影响各方利益的实现。

商业地产包含了商业与地产两大要素，商业运营需以消费者价值为中心来进行设计，而地产开发则以开发商为主导来得以实施，因此商业地产价值链应从消费者价值角度出发，在分析辨别各价值环节利益诉求异同的基础上，在开发商主导下构建能够让参与各方获益的价值创造和分配链。

1.开发商价值。商业地产开发涉及商业项目的规划、设计、招商、销售、建设、运营管理等诸多价值活动，对于开发商而言，会特别关注的是开发初项目地块的价值与项目开发后实现的价值，这主要受项目所在地的自然环境、建筑规划、交通条件与人流基础所影响。为了更好的实现开发价值，开发商会重点关注项目的售价与租金水平、租售成交比例，以及宏观经济的发展状况及区域的市场容量等要素。

2.投资者价值。投资者在作出投资决策时希望取得的价值包括租金收益、规避风险收益、保值增值收益与降低成本收益等，希望投资能具有低风险、高收益、高增值预期的特点。为了更好的实现投资价值，投资者会重点关注投资地区的商业地产发展情况、项目的市场定位、商业运营模式、商铺的增值潜力等要素，选择有价值的投资目标进行投资。

3.运营商价值。为了更好地对商业物业进行经营管理，开发商通常会委托专业运营管理公司进行专业化运作，专业公司具备运营经验、品牌资本、人才、供应商网络、招商能力等优势。管理公司可通过运营和管理获取租金收入，还可获取市场管理费或广告费，其会重点关注开发商、投资商的经验与实力，项目的商业规划、市场经营环境等要素。

4.经营者价值。经营者会参考同类地段的租金水平，并结合自己的盈利预期选择物业所有者或与其委托的运营商签订租赁合同，然后开展经营，经营内容不同决策也会不同。经营者价值取决于自身项目的盈利能力与所在商圈的发展空间，经营者会重点关注开发商的实力、商业模式、营销环境、商铺位置与租金等。

5.消费者价值。消费者位于价值链的末端，是最终的被服务者，他们对商业地产项目的支持与否决定了项目的升值空间。消费者的价值来源于可支配收入的提高和消费成本的降低两方面。在可支配收入不变的情况下消费者的价值就取决于消费成本，消费成本主要体现在消费的便利性和低成本性上。此外，消费者还会关注品牌、消费的休闲性、个等因素。

综上所述，整合上述开发商、投资者、运营商、经营者及消费者的价值追求，才能成功开发商业项目，并最终形成项目良性运营，各方互为依存、共同受益和谐共赢的良好局面。

核心竞争力与价值链

核心竞争力概念由美国经济学家哈默和普拉哈拉德首先提出：“就短期而言，公司产品的质量和性能决定了公司的竞争力，但长期而言起决定作用的是公司的核心竞争力”。麦肯锡公司认为，核心竞争力是指某一组织内部一系列互补的知识和技能的结合，它具有使一项或多项业务达到竞争领域一流水平并具有明显优势的能力。事实上，在竞争环境中从根本上制约并决定企业自身生存、持续发展和拥有持久竞争优势的能力就是核心竞争力。

价值链与核心竞争力是两个密切联系的概念，价值链是企业从研发、设计、生产、销售及售后服务活动一系列参与价值分配与创造的全过程，而核心竞争力存在于价值活动的某一个或几个核心环节中，是企业在这些环节优于竞争对手的能力，它可以表现为研发设计能力、资本运作能力、管理能力或营销能力等，还可以表现为适应外部环境的能力。企业可以在价值活动的各环节发挥核心竞争力，为企业赢得竞争优势并带来超额利润。价值链管理的本质就是降低企业组织的经营成本，优化核心业务流程，提升企业的市场竞争力。

基于价值链理论打造商业地产的核心竞争力

结合核心竞争力的概念，本文商业地产项目的核心竞争力是指项目开发及运营过程中多方面知识与技能的有机融合，是商业地产企业对各种资源的整合能力，是在特定经营环境中的竞争优势和能力的合力。根据对商业地产价值创造各个环节的分析，笔者认为应以开发企业为主导，以招商能力、项目研发能力、运营能力、资本运作能力和资源整合能力几个方面为重点打造商业地产的核心竞争力。

（一）招商能力

如何将有竞争力的商家和商品引入开发项目，是商业地产开发需要思考的一个重要问题，目前，我国商业地产开发和投资速度远远大于商家(主力店和品牌）的开店计划，很多开发商和投资者都面临招商瓶颈和同质化竞争的困境，如何招商就显得特别重要。招商需要系统策划，统筹运作，一般在项目运作之前，开发商应就需要什么样的合作伙伴、给予对方什么利益、如何才能实现价值最大化等问题系统筹划，形成一整套方案。“主力搭架构，专卖成特色，常规获利润”是招商的基本原理，招商的第一序列是主力商家，第二序列是有特色的商家，在上述序列完成之后，其他常规店的招商问题就会迎刃而解。解决了招商问题，就为项目运营打下了基础，也为实现开发商、投资者和经营者的价值奠定了共同的基础。

（二）项目研发设计能力

这项能力主要体现在开发商进行市场调研、项目策划、建筑与商业设计这几个价值环节上，这几个环节决定了项目的发展方向与运营的成败。商业地产开发商在项目开发前就应开展与项目有关的各类商业调研，科学选址、合理定位，然后根据空间和业态组合需要进行建筑设计，打造差异化的地产项目。前瞻性的做好项目研发设计，能使项目既能满足当前的市场需求，又符合未来市场的变化趋势。对于消费者而言，商业环境舒适便利，项目具有良好的可接近性，消费者因此而节省的部分费用将会转化为商品的价格和购买量，进而间接的转化成投资者和开发商的利润。

（三）运营能力

商业运营是商业地产的核心内容，也是资本产生回报的源泉，离开了运营，项目的盈利就无从谈起。商业运营需要融合开发商及开发商委托的专业运营管理者、投资者及经营者各方的力量与智慧，在项目规划、设计及招商的全过程中，应以消费者价值为导向，考虑项目后期运营的需要，以持续经营的基本规律为标准，在全过程中对企业内外资源进行有效的整合。具体而言，项目运营包括树立项目品牌，适时调整租户和运营项目以适应市场需求，现场和物业管理、设施设备维护等内容。正是通过商业运营这个载体，经营者和消费者的价值才得以实现，也会形成开发商、投资者、运营商、经营者和消费者这一共生互动价值链体系。

（四）资本运作能力

从价值环节上看，不论是开发商，还是投资者与经营者，足够的资金实力对其都是至关重要的。由于商业项目投资巨大，投资回收期长，只有当开发商拥有的充足资金实力与资本运作能力时，建设与运营才能保持较高的水准，因而资本运作能力对于商业地产开发商而言具有特别意义。发行股票与债券是资金融通的一种重要方式，但是对于大多数开发商而言，银行融资才是最主要的方式。针对商业地产投资的特点，银行等金融机构应对优质商业地产采取倾斜性政策，设计和推出相应的中长期贷款品种满足商业项目的需要。只有解决了资金的问题，才能从根本上解决商业地产在整体招商和运营管理等方面的一系列问题，从而保证商业地产资产价值的最大化。

（五）资源整合能力

从商业地产价值链构成要素来看，开发企业只是一个各类资源的整合者，消费者最终面对的其实是一个资源整合的结果。开发商作为价值链的主导者，其核心竞争力综合表现在对价值链各环节相关资源的整合能力上，一个商业地产开发商如果缺乏对有关社会关系、资源与活动的重视和整合，即使由于某些因素而获得了暂时的成功，也不能保证其项目能得以可持续发展。

结论

综上所述，高速发展的大背景下，商业地产有着巨大的发展空间，但是其中必然有很多项目要经历种种考验，而这些考验将伴随着商业地产的发展而长期存在，因而提高商业地产的核心竞争力就显得十分重要与急迫。本文从五个方面提出了提高商业地产核心竞争力的途径，以期通过这几方面的努力，实现房地产价值与商业价值的均衡分配，促进商业地产的持续健康发展。

参考文献：

1.董金社.商业地产策划与投资运营[M].商务印书馆，2004

2.迈克尔•波特.竞争优势[M].华夏出版社，1997

3.朱明强.价值链在提高建筑业核心竞争力中的作用[J].建筑技术，2007（3）

第7篇：商业地产项目研究范文

内容摘要:商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等。商业地产是以“商业”为核心的地产开发价值链,受商业市场影响较大。本文分析了商业地产运营的影响因素,构建了商业地产价值活动模型,并探讨了商业地产价值链的相互作用关系,以期对商业地产的运作与发展有所启示。

关键词:商业地产 价值链 相互作用关系

商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等。2009年下半年以来,全国许多城市住宅价格屡创新高,但商业地产市场却背道而驰,在空置率居高不下的情况下,售价和租金都出现了较大幅度的下跌,部分城市甚至出现了“住商倒挂”现象。商业地产究竟是“商业”还是“地产”?商业地产的核心价值是什么?为什么商业地产如此脆弱?本文认为,商业地产就是以“商业”为核心的地产开发价值链,商业地产受商业市场影响较大。

商业地产运营的影响因素

2009年5月以来,住宅市场受中国经济的复苏与一定的刚性需求影响,销售量与价格逐步上升,但商业地产大部分却惨淡运营。商业地产运营的影响因素包括以下方面:

(一)商业市场萎缩导致商业地产运营受困

我国商业市场具有消费人群多而消费能力不强的特点,做大市场份额、拓展市场空间是商业市场发展的必然选择。所以导致商业地产的开发量过大―“物业规模大,坪效不高”。

受2008年下半年爆发的金融危机影响,商业市场出现萎缩,同时庞大非优质的商业建筑体招商困难。在此形势下,主力店几乎成了所有商业开发商的救命草。而主力店又往往由一些国内外零售业知名企业担当,它们在金融危机中也被波及。经济泡沫破灭导致企业为繁荣时期的过度扩张付出惨痛代价。近期中国连锁经营协会的《中国连锁零售企业经营状况分析报告》显示,从2008年初到2009年第一季度,中国连锁零售行业出现连续5个季度的增幅下滑。其他相关数据也证实,从2008年开始受金融危机影响,国际零售巨头经营状况不佳,资本扩张能力下降,导致发展动力不足,商业门店拓展计划放慢。此后,国内外一些知名零售企业也开始调整开店计划并进行裁员。另外,2009年以来国内外一些大的零售企业没有披露新的开店动向,也开始悄悄地缩小开发规模要求,连锁商业回归理性,尤其在商业选址上表现出审慎姿态。

商业连锁巨头纷纷改变开店计划影响到了商业地产领域。从微观角度来看,商业零售企业的一切经营活动都离不开市场,与其他产业的区位相比,其最大的特点是区位的消费指向。商业区位论的理论基础是德国地理学家克里斯特勒(Christaller)“中心地理论”中适用于零售商业的部分。因此,商业地产的开发必须站在商业运营的角度出发,尤其在选址方面要有分析数据支持。

(二)开发商的职业素养影响商业地产价值链

商业地产究竟是一个怎样的价值链呢?美国的主流商业(零售)地产和商业管理行业,兼有零售渠道和地产的双重特质,其核心就是一个把地产与商业有机整合的产业。也就是说商业地产=商业+地产。“地产”是指各种零售、餐饮、娱乐、休闲等经营用途的房地产的持有形式,而“商业”就是这些地产所承载的各种商业零售业态。商业地产价值链如图1所示。

如果商业地产开发商缺乏对商业流通市场的驾驭能力及行业水平,缺乏企业家的责任感与道德素养,那么商业地产将会走向危险的境地,从而影响整个行业的经济链。现在很多商业开发商不是去考虑商业项目给后续投资经营者带来的价值与持久经营能力,而是能卖则卖,能租则租,两者不行就逃跑。商业地产的形成是以商业为核心的价值链,在这个价值链中每一个价值相关者都必须引起开发商的关注,如果用开发住宅的思路去开发商业地产除非在疯狂不理性的市场背景下才能暂时得逞,但灾难始终难以避免,因为这个代价很有可能让商业物业投资者来承受。商业物业的投资失败将会导致商业市场的恐慌,侥幸的商业地产开发商也就只有收割型利润了,因为价值链的相关者不会轻易第二次上当。

(三)商业地产承担的价值体系过高给项目运营增压

在市场不规范与经济不稳定的状况下,商业地产承担的价值体系过高容易导致商业地产的失败。商业地产与传统住宅地产的区别较大。一个商铺承担很多赚取利润的要求和环节:开发商要有开发利润;投资商要有投资利润;经营者也要赚取营业利润,如此层层加码,商品的销售成本扶摇直上,从而使商品失去了市场竞争力,导致人气低落,最终拖垮整个市场,使商业地产项目失去长期经营价值。由于商业的经营环境、消费市场及其商业地产市场自身原因,金融危机不良因素开始层层传导,最直接的打击是商业物业的产租水平下降;而由于门店扩张速度减缓,导致商业物业的市场饱和程度进一步提高,需求量减少,商业物业供求关系更加失衡,租金定价主动权倾向承租方,所以租金水平总体呈下降趋势。这就是目前很多城市商业地产呈现低迷状态的原因之一。

商业地产价值活动模型构建

(一)商业地产价值活动阶段

商业地产的价值活动模型一般分为四个阶段,即项目调研阶段、项目开发阶段、招商同步运营阶段、策划推进阶段。

1.项目调研阶段。商业地产的前期调研是非常关键的程序,所考虑的因素决定后期经营的成败,调研所解决的问题必须考虑项目资源优势及资本、商业环境、人力资源条件等是否匹配。在调研中尤其要关注商业环境。商业物业的房地产开发中,商圈的饱和意味这个商圈内竞争白热化,顾客被严重分流,资源的利用效能相对下降,经营环境欠佳,商业物业的收益减少,商业物业的价格也相应下降。测量商圈饱和度,使用比较广泛的是饱和度指数,其公式为:

IRS=(C*RE)÷RF

其中:IRS为饱和度指数;C为顾客总数;RE为每一位顾客的平均购买额;RF为商圈内商场的营业面积。

2.项目开发阶段。项目开发阶段从项目的合理设计开始到建筑细节质量及商业合理功能区域的细节化布置等。项目的竞争优势在于项目的特色优势、成本优势、环境及机会优势。这些因素是商业物业租售价格高低的先决条件。

3.招商同步运营阶段。商业项目招商的难易除了前面两个阶段以外,更决定于商业品牌与商业规模。一般而言,品牌知名度越高,商业魅力就越大。另外,商业规模也决定商业发展的空间与潜力,所以规模化商业体更能受到青睐。

4.策划推进阶段。商业地产的策划是在商业地产投资初始阶段必须考虑的因素,否则后续的商业运营将面临瘫痪。笔者曾负责江苏镇江一个商业地产项目的总策划,在调研中发现其中一个位于镇江市主商业区的商业项目经营惨淡,经分析,该项目除了先天设计存在缺陷以外,更为关键的是没有商业推手来包装运营,以至于最后出现“前热后冷”的局面。

(二)商业地产的价值活动过程

商业地产的价值活动过程一般分为三个过程,即项目构成过程、项目产生价值过程、价值分配过程。

1.项目构成过程。这个过程要求开发商错位思考,也就是说开发商必须站在商业经营者角度来制造商业载体。同时该过程中银行与投资方对项目认可与否直接影响项目能否成立。

2.项目产生价值过程。项目产生价值过程是一个专业的运营过程,对开发企业内部的人力资源要求较高,团队的业务水平直接影响项目质量及其价值高低。这个过程能决定项目投资者的回报价值。

3.价值分配过程。价值分配过程其实是一个风险与价值的平衡过程。项目投资者除去项目成本获取回报;银行规避风险获取利息回报;物业投资者及商业经营者靠租金及高营业额获取报酬。支持性合作伙伴利益分配体现在项目经营后产生的价值利润上面。只有商业项目经营成功,商业市场繁荣,各方才有回报价值。商业项目支持性合作伙伴利益分配如图2所示。

商业地产价值链的相互作用关系

迈克尔•波特对生产性企业提出的“价值链分析法”,把企业内外价值增加的活动分为基本活动和支持性活动。商业地产的整个运作过程也一样:基本活动包括商业地块信息收集、商业市场调研、产品规划设计、招商运营及后续策划跟进等;支持性活动涉及人力、财务、计划、研究与开发、价值关系等。上述基本活动和支持性活动构成了商业地产的价值链,这些真正创造价值的经营活动,就是价值链上的战略环节。商业地产项目要保持的竞争优势,实际上就是企业在价值链某些特定战略环节上的优势。运用价值链的分析方法确定核心竞争力,就是要求商业地产开发企业密切关注组织的资源状态,要求开发企业决策者在价值链的关键环节上培养核心竞争力,以形成和巩固企业在行业内的竞争优势。商业地产项目的优势既可以来源于价值活动所涉及市场范围的调整,也可来源于合作伙伴之间的协调或合用价值链所带来的最优化效益。

如果说纯粹的商业关系追求的是同等价值,那么商业伙伴追求的是差异化价值,而同盟追求的才是共同价值。开发商、银行或投资方、物业投资者、业态经营者之间的关系是微妙的,他们在合作之前虽然有着不同行业的特性,但共同的利益让他们成为价值体系中的共同体,他们的方向是一致的,任何一个环节出现问题就意味着价值链面临断裂的危险,从而导致整个项目失败。所以商业地产除了涉及的四个基本阶段性活动以外,支持性合作伙伴也非常关键,他们之间具有价值链的相互作用关系。

结论

本文分析了商业地产的开发价值链及其价值模型,指出商业有商业的运营法则,地产有地产的操作模式,两方面相互配合才能发挥最大效应。商业地产是商业与地产的结合,只有两者配合,项目才能繁荣升值,价值链中的利益相关者才有长期的投资收益。但是目前商业地产开发商大多是传统的住宅开发商,他们的着眼点在于商铺的销售,后续经营往往流于促进销售的概念宣传。而事实上,一个商业地产项目的成功与否,或者说一个投资行为的成功与否,关键在于项目的长期经营价值。而目前存在的最大问题是商业地产项目的开发和经营没有形成一个系统性的因果关系。商业地产是一系列业态的集合,只有渡过艰难的市场培育期,才能实现可持续发展。

参考文献:

1.陈建明.商业房地产投融资指南.机械工业出版社,2003

2.辜朝明.大衰退―如何在金融危机中幸存和发展(中译本).东方出版社,2008

3.曹嵘,白光润.城市交通的零售商业区位效应探析[J].上海师范大学学报(自然科学版),2002,31(3)

4.W.Robert,Buckner.Site Selection:New Advancement in Methods and Technology[M].Beijing:China store publishing Corporation,1998

第8篇：商业地产项目研究范文

关键词：商业地产；经营模式；对策

中图分类号：F2

文献标识码：A

文章编号：1672-3198（2012）04-0003-02

1 商业地产的定义

商业地产全称是“商业房地产”。关于商业地产的定义，中国商业地产联盟指出商业地产的概念有广义、侠义之分。广义的商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。侠义的商业地产概念是指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等。

崔胜和认为：“商业地产同时具有商业和地产的双重属性”。而吕书斌认为:“商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产、商业和金融三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。”应该说，地产和商业是两个基础属性，分别表示了硬件基础和其所承载的功能，而投资则是一种衍生属性，是由于商业地产所具有的一些特点使其成为了一种主流的投资标的。

近几年来，商业地产成为房地产行业投资的热点，但是商业地产是一个高利润、高风险的行业，一方面是商业地产本身带来的巨额利润，另一方面是商业地产的巨大风险开始显现，一大批商业地产项目成为死铺，给投资者带来巨大的损失。主要原因是由于商业地产在我国还是一个新生事物，行业开发运营的理论还未形成，项目运作不规范，许多开发商只看重短期利益，缺乏商业地产开发成熟的经营理念和模式。因此，急待探索和研究适合我国国情的商业地产开发经营模式，促进我国商业地产健康、稳定的发展。

2 我国商业地产主要经营模式的特点

随着开发商对商业地产经营模式的重视，目前推向市场的许多商业地产项目也有很多模式，国内常见的模式基本有三种经营模式：纯销售模式、租售结合模式、只租不售模式。

2.1 纯销售模式

纯销售模式主要指在项目建成后，开发商通过直接全部出售给投资者及经营者，来回笼资金，开发商一般不涉及到后期的经营与开发管理。这种模式，一般对开发商的能力素质要求比较低，准入门槛也低，这样开发商的资金财务压力大大减轻，又可以快速回笼资金，并无需承担后期开发运营的风险。这对资金不是很雄厚的开发商来说是个很好的选择。

但是，这种模式有其致命的缺点。第一，对于投资者及经营者，产权出售，使一个完整的商业设施的所有权及经营权被分割，其整体的投资价值受到影响，不利于后期的开发。第二，投资者各自为政，自身调节能力不足，经营混乱，后期经营出现困境，最后导致投资者及经营者投资都受损。第三，这种快建快售的模式，对于整个项目难以有大的价值升值空间，不利于开发商持续发展。

因为，受到自由资金和融资渠道的限制，以及开发商自身经营模式的因素影响，此类模式在现阶段仍是我国中小开发商的重要选择。这类模式一般开发一些专业性较强的商业街或者专业批发市场。

2.2 租售结合模式

租售结合模式一般分为两种：订单模式和售后返租模式。

2.2.1 订单模式

订单模式就是指开发商在开发商业地产之前，与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后，规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并和与其想适应的一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些企业参与相关的规划工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。

在国内，万达集团首创“订单模式”一直为业内所称道，万达集团与众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利与义务。

订单模式相比较其他模式有其自有的优势；第一，强强联合，通过各种品牌组合，整合开发商家与商家的资源，产生经营优势，降低了市场研判失误的风险，增加了投资者的投资信心。这种组合可以减少资源的浪费，使房地产企业资源效用最大化。第二，开发前已经确定了商场入住商户，避免了因为项目竣工后，后期规划的原因出现改造现象。第三，发更具有科学性、全局性，使资金使用更近充分合理。

但是，订单模式也存在其劣势。

首先，商圈所在区域经济发展的变化，业态的变化及设施的改变都会导致原先地产商与商业企业的规划出现调整，相应的原设计的业态组合将会出现变化。

再者，联盟伙伴之间的不可预测性的变化，由于其经营状况的不可预测性，在其合作过程中，联盟伙伴很可能会退出合作或无法履约，导致关系改变。

第三，未来主力店与非主力店之间的矛盾，主力店和非主力店与开发商之间的矛盾，例如租金，规划的要求，商场的布局等矛盾都有可能使整体利益受到影响。

2.2.2 售后返租模式

售后返租，是指房地产开发商为了促进销售，销售产权式商铺时，与买家约定，在出售后一定年限内，由买家把经营权交出由房地产商行使，开发商承诺每年给与一定的固定租金给买家。通常将大的商铺物业分割成小块，单价较低，回报往往比较诱人。这种经营模式在上世纪六七十年代出现于美国，后流行于日本、香港等国家和地区。该模式在上述一些国家和地区的成功经验表明，如果房地产市场发育比较成熟、开发商的社会信誉度高，也会实现开发商与业主双赢的局面。

这种模式的优势在于：第一，能够快速回笼资金，企业可在这种模式下，迅速回笼资金，获得利润。开发商将商铺分割出售，利用返租来吸引中小商户，从而能够快速套现，缓解自己的资金压力。第二，投资回报预期比较高，这种返租模式能够使投资者在包租期内获得稳定的投资回报，而且风险非常小。另外，由于这种商铺已被产权分割的较小，每个单元的商铺价格不是很高，投资门槛低，吸引了更多的投资者投资。第三，由于经营者自负盈亏，无论经营者是谁，都要负担租金回报的责任。因此经营者必须细心经营，才能够发展下去，或者更大的利润。

这种模式也有其风险：一是承租经营风险。商场如战场，如果承租经营商在承租期未满之前，因经营不善或其它原因，难以为继或者提前撤租，便难以向发展商如期支付租金，发展商是不可能长期倒贴租金给投资者的。二是发展商的信誉风险。发展商在采用售后返租方式销售完成某项目后，必将继续进行另外项目的开发，如若因投资失败或者经营不善，导致发展商出现严重危机，将直接危及发展商与投资者原来所签合约的履行，特别是返租期满后能否原价回购变数多多。

2.3 只租不售模式

只租不售模式，即在物业建成后形成独立产权，通过招商合作，以租金作为主要收入来源的运营模式，有利于统一的经营与管理。只租不售经营模式就是指商业地产开发商在项目建成之后，通过出租经营，增加商业的物业附加值，通过租金及地价的提高，来获得利润。这种只租不售模式是商业地产发展到较为成熟阶段的必然产物，在欧美国家采用较多，是国际商业地产的主流经营模式。

这种模式主要优点在于:首先，其产权关系明确，简单，合作容易，有利于吸引政府及大众的关注，获得极大的顾客群；再者，推广品牌的费用比较低，而国内外大型商业公司的进驻，带来其先进的商业地产经验，从而能投快速提升自身的价值，而其稳定的租金收入也为开发商提供了足够的资金回流，增强其融资能力；第三，专业的管理团队能够熟练制定商业的总体规划、资源的整合利用，进行统一的招商管理，大大提高了商业地产成功的可能性。

而这种模式的运营有其必要的条件：第一，必须有雄厚的资金做支撑。因为，商业地产的成熟需要几年的培育期，在此期间，开发商没有大量的自有资金是难以采用只租不售的方式进行开发的。通过短期的银行贷款资金进行长期的商业地产开发，将会带来巨大的财务风险。第二，开发商要具有专业的商业运营管理经验和专业的商业人才队伍。这种模式从前期的规划到后期的经营管理，这都需要专业的经营运营公司来运营。

3 我国商业地产运营过程中的问题

3.1 商业地产前期开发定位模糊，运营模式不足。

一个成功的商业地产项目，首先要在定位有个明确的目标。而广大开发商还是单纯的按照住宅项目进行开发，导致在商业运营模式选择上不能符合所开发的项目。

商业地产包含的产品类型种类繁多。从大型的购物中心到百货店、便利店以及各种临街商铺等。其商业业态和产品型式的差异，决定了开发理念和开发模式的差异。

3.2 商业地产融资渠道不足

我国商业地产融资渠道比较单一，主要就是依靠银行贷款。而住宅的开发周期一般在3-5年，而完整的商业地产项目则需要5-8年，投资回收期在7-10年。而且，我国商业地产对银行信贷依赖水平在70%-80%左右，商业地产自筹资金只占到位资金的30%-50%左右。这样开发商的资金链比较长，需要的贷款也比较高，对开发商的融资能力是个严峻的考验。

3.3 商业地产运营的专业人才和团队不足

商业地产的高额回报率，吸引开发商从住宅开发商或其他行业转变而来，没有专业的商业地产知识和专业人才团队，对于项目的开发一般是根据以往住宅开发的经验和国外、国内典型成功运作项目的经验来运作。商业房地产的复杂性事实上要求了其开发、建设、经营、管理应当是由各类专业性的组织共同协作来完成。专业人才和团队的缺失致使在商业地产开发的过程中出现了短线操作模式和许多浪费、不合理情况的发生。

4 我国商业地产未来发展的对策

4.1 开发商加快提高其商业地产开发运营的能力

商业地产不同于一般的住宅房地产，住宅地产主要是消费品，而商业地产主要是投资品。商业地产的类型非常多，这就要求开发商具有综合利用各种运营模式的能力，不再单一的按照开发住宅房地产的思路进行运营。所以开发商应该拓宽思路，学习国外的商业地产先进理念，加快提高商业地产开发运营能力，确保商业地产项目能够成功。

4.2 拓宽融资渠道，建立完善的资金链

商业地产投资资金需求大，开发周期长，成为了开发商发展障碍的重要因素。目前，许多国内开发商均选择了自筹资金（银行贷款）和销售回款来解决资金不足的问题。但也因此导致商业地产开发过程中的许多问题。随着我国金融市场体系的不断完善，而外资的引入，可极大的改善地产公司资金短缺的问题。同时，自身的融资，例如股市融资也可以作为备选的方案。当然，我国的资本市场还不完善，需要推动政府在此的立法，完善相关的法律法规。

4.3 专业人才的培养和专业团队的建立

一个具有复合专业经验及资源的开发、经营、管理团队，是保证商业地产开发成功的最重要工具。特别是在一个不够成熟的商业地产领域，虽然我国发展商业地产已经有许多年，但是，成功的商业地产项目的数量是令人惋惜，最主要的原因是缺少专业的人才队伍和管理团队。为此，应该大力发挥行业协会和高等教育的作用，培训相关人才，借鉴国外经验，同时建立我国相关人才的培训机制，源源不断的为本行业提供人才，才能保证商业地产的可持续发展，促进我国商业地产健康、稳定的发展。

参考文献

［1］吕波．商业地产赢家的探秘［M］.北京：机械工业出版社，2008.

［2］王伟毅，李乾文．创业视角下的商业模式研究［J］.外国经济与管理，2005，（11）.

［3］段宏斌．商业地产改变中国［M］.哈尔滨：黑龙江美术出版社，2007.

第9篇：商业地产项目研究范文

8月中，台湾远东集团旗下的太平洋中国控股有限公司宣布，调整大陆市场的布局策略，将于今年年底之前关闭北京太平洋两家店面，以调整财务结构。按计划，太平洋百货盈科店将于今年10月25日正式闭店谢客；太平洋百货五棵松店也将于年底前关闭。

与之相反的是，进入九月，位于北京常营地区的龙湖．长楹天街底层商铺开盘销售，均价6万元／平米，竟引来抢购潮，使得低迷许久的北京楼市上演了一场难得的“日光”景象。在住宅限购、股市不景气的环境下，商业地产渐渐成为民间资本新的“泄洪”渠道。

眼下正是商业地产投资的最佳时机。商铺热销、写字楼整端，商业地产的热度达到十几年来的最高点。来自世邦魏理仕的监测数据也显示，在今年第二季度，北京写字楼的租金价格继续上涨，尤其是超甲级写字楼，租金价格同比一季度上涨了35％，创下了迄今商业地产市场的新纪录。

“住宅市场受限之后，很多市场投资都涌向了商业地产，银行也开始调整结构，侧重涉及商业地产的经营性、消费性贷款业务，这些过热的苗头引发了银监会的关注。”一家银行信贷主管人士分析。

继银监会在经济金融分析会、年中工作会上先后通报风险预警之后，商业地产相关信贷的风险管理要求再次出现在各家银行近日接收的例行监管通知中。银监系统的风声立即引来市场的纷纷揣测。而太平洋百货退出事件无疑给这个尚处于盲动状态的市场泼了一盆冷水。

暗藏泡沫

2008年，40岁的地产“金手指”司徒文聪辞去上海正大广场基本年薪600万总裁一职，投身美国最大的私募基金黑石基金，并建立了盈石资产管理有限公司。司徒文聪的理想是成为中国商业地产的“可口可乐”。

短短几年，盈石参与经营管理的地标性商业地产项目近10个，悦达889、芳汇广场、Channel One广场等“盈石制造”，已经为基金创造了上百亿价值。司徒文聪主持的这些项目，即便是如正大广场这样的烂尾楼，最后总能做得风生水起，这使得很多手持“商业荒”项目的企业羡慕不已。

无可否认的是，这一轮房地产市场的调控确实给商业地产带来更多的机遇。2011年，由于住宅投资受政策严控影响，部分投资资金流入商业地产领域。尤其是在被住宅限购的一二线城市更加明显。记者采访的某地产商表示，随着政府对住宅调控的政策进一步落实，会加快国内外投资者布局商业地产的步伐。最显著的当属4000亿的保险资金被允许投资商业地产，在一定程度上也推动了商业地产的进一步升温。

无论是主动还是被动，不少房企乃至资金确实开始纷纷参与商业地产的建设当中，持有的比例也不少，基本涉及金额在300亿到600亿之间。第一太平戴维斯的报告也认为，对于买方而言，投资市场逐渐进入活跃期，国内政策对住宅地产的调控日益加剧，越来越多的投资者瞄准了商业地产。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，从部分重点城市2011年一季度的土地出让种类以及商业地产项目开发数量来看，商业地产已经呈现超越住宅地产的趋势，结合部分城市的经济发展状况，部分地区商业地产泡沫已成定局。

上述地产商在北京南城即将建一个大型城市综合体，毗邻宜家的城南项目。该项目进行了准确的定位，主要针对南城缺少大型中高端大型综合性商业设施而建。该地产商认为，目前商业地产投资火爆，只是数量上的增加而已，真正品质好、地段好的商业物业仍然缺乏，有很多项目最终难逃烂尾或空置的厄运。

据记者了解，一些开发商此前没有商业地产经验，或者资金实力不强、招商不力、物业管理效率低下，除了恒隆、万达等开发商之外，很多开发商缺少成熟业态，将住宅市场的运作延续到商业项目上，多以出售商铺为主回笼资金，而真正购房从事商业者很难收回成本。

商业地产泥沙俱下，再加上地方政府推波助澜，难免掀起层层泡沫。以北京西部的石景山商圈为例，该区域将在未来10年内新增建设用地近1600公顷，其中大部分为商业、写字楼用地。上述地产商就提到，其实北京商业地产面临的最大问题是：目前很多商业项目都是住宅开发商大量介入，而他们又缺乏商业地产的开发经验。

记者调查发现，目前北京的一些大型商业项目，均以商业项目配住宅地产的形式，上述开发商开发的南城商业地产，最初也是住宅项目的配套。对于该项目的运作，他提到，公司准备自持物业，但会引进有经验的经营团队来负责商业项目的运营。而目前北京的很多购物中心项目，周边多配住宅项目，住宅项目可以很快回笼资金；而商业地产部分，能出售则为最佳，这种模式实际仍然是住宅地产模式的延续。

在这种模式下，北京有相当部分商业地产项目空置率居高不下。最典型的如朝青商圈。朝青商圈周边聚集了国美第一城、青年工社、珠江罗马嘉园等众多社区，因为商业配套的原因，一直处于“商业荒”的状态。即便是2010年朝阳大悦城的拔地，使得区域内商业气氛得到很好的提升，配套商业空置率过高仍然是该区域最大的伤痛。

而据《中国经营报》报道，位于大兴黄村镇的某5万平米的购物中心，其三楼数千平米的营业面积至今有一半都是空置的。该购物中心成立于2005年，至今招商仍是问题。这座购物中心5公里商圈范围内，超过5万平方米的商业综合体达8个之多。黄村镇核心商圈之内的西红门、高米店等地还有十万平方米的商业物业正在施工，之后便有宜家家居和沃尔玛进入。

这种现象已不是个案，有专家捐出，在北京城区，万霖购物中心、丰联广场、华腾新天地、亚奥观点、六佰本等项目的经营风险已经显现。而据记者了解，城市商业综合体过于饱和导致零售商利润日渐微薄甚至出现亏损，长期下去势必影响到地产商的收益。“如果零售商长期亏损，它将会关闭门店，甚至拖欠租金。而受到招租压力的地产商则可能会下调商铺租金，这将进一步影响到市场对此地产项目的估值，形成恶性循环。近年来，上海、广州因为商圈内商铺过于密集导致零售商无钱可赚，最终“拖累”地产商案例频频发生。

“商业地产之所以有泡沫，实际是因为运作方式不同，使用住宅炒作方式运营商业地产，这才是商业地产真正的泡沫。”该地产商提到，实际上他认为，真正的商业地产是不易形成泡沫的。“商业地产持有成本高，看商业环境形势，尤其是在早期炒作期过后，如果当地商业环境不佳，商户无法获得合理回报，租金价格就会下降。

北京的商业地产这几年发展比较快，进入者众，但真正做好的也就30％、40％，大部分都应该是亏或者略平。而一个好的物业冒出头，实际上它的代价是别人要死掉。可见，商业

地产成功的关键还在于需求和消费力，而对于开发商来说，只有开发并持有处于市场金字塔顶端的物业，才是保持竞争力，从商业地产洗牌中脱颖而出的关键。

以北京、香港的商业地产为例。目前香港甲级写字楼租金平均为每月每平方尺65．1港元。而北京CBD甲级写字楼的租金已经达到了500元／月／平方米以上，折合每月每平方尺45．6港元，租金仍然相差较大。若以香港为目标，如北京、上海这样一线城市的写字楼、商铺，租金必然会在强劲需求的推动下处于上升通道。从趋势看，其租金上涨还将维持相当长的一段时间。

而在很多投资商眼里，商业地产是个异常残酷的行业。他们认为，商业地产不像住宅，住宅市场可以存在很多赢家，而在商业地产领域，强者恒强，最有价值的客户想进入的都是一线城市的黄金位置。

很多人不知道的是，在商业地产中，第一名吃肉，三四名连口汤都喝不到，当然，商业地产若一旦做成“第一名”，其利润潜力也是巨大的。中国目前的商业地产市场，还有很大的发展潜力，此时考验的就是投资者的眼光。

恒隆地产董事长陈启宗有感而发：不想当老大，就不要做商业地产。

风险几何

有志于做“老大”的司徒文聪有商业地产“金手指”之称，主要在于即使是将死的商业项目，经过他的指点，也能起死回生。通过分析盈石收购管理的商业地产项目，不难发现，盈石团队在商业地产领域之所以所向披靡，主要原因有三：

第一，为每个商业地产项目找到自己的灵魂，这个灵魂就是所谓的市场定位。

比如同为他们做的芳汇广场和悦达广场，两者隔街相望，距离很近。再三调研之后，他们给出的解决方案――芳汇广场走“女性主题休闲”路线，而把悦达广场打造成一个时尚购物基地。区别于其他商场的是，悦达的营业时间从早10点到晚上11点，比绝大多数商场要晚1个小时。正是这一个小时，让习惯晚归，但苦于大多数商场都打烊后无处可去的都市高端白领趋之若鹜。

其次，出色的运营管理能力。做商业地产的门槛要远远高于住宅地产，包括后期公关、客户服务等多层面的问题，没有好的团队跟进是不行的。在实际运营中，司徒文聪认为项目除了硬件管理外，其软件管理也必须过硬才行，尤其是人才资本。

早在正大广场项目时，司徒文聪就讲过正大广场是一个人才培养的阵地。对于大体量的项目，他将每个岗位放进需求水平以外25％的人手进去，虽然显得多余，但这是让人才最直接有效接触市场的办法，几年之后，这些人才在实战中获得了向更高层次的发展；此外，司徒文聪还常带团队考察学习先进的项目运作办法，派人去国外学习培训。在他看来，如果一个企业要做商业地产，如果专业人才储备不足，就不要与项目租户签订合同，因为每个项目都需要足够人去跟进。

第三，有充裕的、长期的低成本投资资金。现在商业地产的发展最大的瓶颈实际上是长期资本，能够埋在项目里5―8年的资本在国内是非常稀有的。而这个钱埋在里面很长一段时间还可能没有什么回报。

最典型的如上海的恒隆广场。这个项目从开始到开花结果花了十年时间，这十年的投资回报率是40％多，可能很少有公司能媲美。可是恒隆前5年的盈利现金流付不起利息。恒隆这种状况在很多商业地产很常见，尤其是要采用贷款的话，很多年都要贴息，真正能够见到利润流的时间就更长了。

由此可见，商业地产并不是一个简单的开发，它需要运营的能力，也需要争夺商家资源。其中最重要的一点是：商业地产对资金的特殊需求。

很多商业地产企业言必称日本众多城市综合体的成功运作，可是很少有人知道，是因为当年日本的利息只有1．7％，而且贷款期限很长。在如此低息下，众多商业地产公司才可以长期持有物业。但是现在中国的银行利息要高出很多，且多为短期贷款，在这种情况下，那些动辄投资数百亿的项目，不得不令人担心。

易城中国副总裁柳费国表示，虽然投资商业已经成为行业的共识，但在本身没有任何金融产品来支撑，同时面临国家对房地产行业银根的不断紧缩政策背景下，商业地产非常危险。一旦有了泡沫，这个泡沫是无法消灭的。

而记者采访的某银行信贷主管表示，从银行风控的角度来看，商业地产的风险更甚于住宅地产。由于商铺贷款首付比例和贷款利率远高于住宅，因此，很多投资者将住宅抵押贷款用于购买商业用房，客观上增加了银行的信贷风险；同时，由于中国的特殊传统，一旦出现资金紧张，同样的房产，投资者会优先抛售商铺而留住宅，商业地产贷款坏账率高于住宅。

从开发商的角度来看，商业地产对于开发商的整体运作能力、资金实力的要求更高，因此在银根收紧的背景之下，商业地产贷款风险也更大。万科总裁郁亮就曾表示，未来5年内，万科80％的开发比重依然会是住宅，因为“我们对商业有恐惧感，商业要是出现泡沫，比住宅厉害。”

阳光新业总裁助理、北京瑞景阳光商业管理有限公司总经理李睿认为，目前商业地产的环境不是非常成熟，要做商业地产首先最重要的一点是需要一个长期低回报的资金链条，目前国内不管退出机制还是投资渠道都不是很利于商业地产的发展，反而银行贷款成为低息来源，这肯定是不行的，应该有新的金融模式用于支持商业地产的发展，如房地产信托、房地产PE等。

当众多住宅开发商将目光转向商业地产的同时，商业地产老大万达早在3年前就开始悄悄转型文化和旅游地产。万达董事长王健林称，万达早在10年前就已经转型商业地产，而如今转型商业地产的开发商早已错过了最好的时期。由于商业地产后期运营招商的难度很大，他十分担心目前被动转型的商业地产商未来的命运。

5年前，商业地产市场不温不火时，阳光新业大踏步转型商业地产。商业地产火爆的今天，它的步伐却迈得格外谨慎。今年开业的分钟寺新业广场，虽然目前已经实现100％的入住率，但李睿仍感到不是很满意：由于这一轮商业地产狂潮，该商场的租金指导价比原计划降低了15％-20％，在他看来这就是商业地产恶性竞争带来的影响。

与此同时，一些新开业的商业项目持有方也表示，今年以来，招商成本越来越高，有的商场引进知名品牌甚至采用了正大当初吸引ZARA的方式：零租金，或者赠送装修补偿等，但见效依然不大。最主要的是，这些在往年都是极少见的。

“这都是因为我们的商业地产没有特质，大家逛哪个商场都差不多，商场之间离得不太远，哪打折去哪，哪便宜去哪，谈不上顾客忠诚度。”李睿谈到一些国家的商业地产发展得很好，很普通的一个糖果店，也可以做到四五百平米的面积，盈利能力很好。他们认为付租金是天经地义的事情，但是在中国，则需要采用低租金甚至免租金吸引一些品牌进来，这也是恶性竞争的结果。