签订购房合同精选(九篇)

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第1篇：签订购房合同范文

    签订购房合同并不是一件简单的事,要讲究一些技巧,否则可能留下各方各面的风险,为以后解决纠纷带来了困难。在签订此类合同时,一般会有以下流程及内容,应当注意逐条认真研究审查:

    1.仔细审查开发商的销售(预售)许可证,看其内容是否有所购房屋的栋号,预防开发商资质不全买到烂尾楼。

    2.查看所签合同是否由房屋管理部门统—制定、印制的。以防欺诈受骗。

    3.针对付款方式、核算方式与开发商达成协议,并把双方允诺的内容写人正式合同。要注意公平合理,慎防开发商设置过重义务,日后无法履行。

    4.所购房屋的确切地理位置、所购房屋的土地使用权限及土地宗地号等。避免货不对板。

    5.商品房的建筑面积、使用面积(其中建筑面积、分摊面积应分别标出),房屋的层高等。避免房屋面积缩水等。

    6.商品房的产权性质,产权登记约定的期限和有关方的责任。要注意写明办理产权证时间,免得买到无证房。

    7.关于商品房屋装修、设备标准、房屋质量的承诺和责任。此类约定应当尽量明确、详尽,免得给对方有机可乘。

    8.房屋的用途或使用性质。

    9.房屋交付使用的时间。要明确一个合理的时间。

    10.违约责任:

    ①面积差异。应对实际面积与合同标明的面积的误差作出详细的规定,以免交付使用时,对于误差面积的核算方式与开发商产生纠纷。千万不可仅以“多退少补、按实际面积为准”一笔代之。

    ②付款延期。付款延期的违约责任,应与开发商延期交付房屋的违约责任对等,由双方协商决定。

    ③延期交房。开发商往往规定由于不可抗力造成的延期,不承担相应的违约责任,但是却没有规定所谓不可抗力包括哪些内容,这些内容必须在合同中详细列出,以免双方就是否由于不可抗力造成延期交房发生纠纷。

    ④质量。与开发商协定房屋的质量标准,应主要包括:房型、使用功能、用料、施工、配套等。对于房屋交付使用时,其达不到质量标准的处罚方式由双方协商作出明确规定。对违约责任这些内容,尤其要注意,如果您自己确实拿不准,可向律师事务所或房屋土地管理部门咨询。

    11.市政设施的情况。

    12.双方约定的其他事项:

    ①针对广告中的承诺、尚未兑现的承诺以及实现承诺的日期等,经双方协商后,要在合同中列出。

    ②附加的优惠条件。

第2篇：签订购房合同范文

在房地产买卖交易中，个别房地产公司使用不规范购房合同，其中对客户不排除有“挖坑、埋雷”之嫌，消费者应给予足够的重视，否则极容易吃哑巴亏。一般说来，购房者应该从以下几方面加以防范。

个别不规范的购房合同，对购买者的制约条款十分到位，对开发商的制约则显得含糊，一旦产生问题买卖双方对簿公堂，消费者将立于不利之地。例如有的合同约定：“购房者不按合同约定时间付款，则应按中国人民银行固定资产贷款利率计算利息及缴纳滞纳金……”以上条款虽然十分合理，但如果在合同中没有对房地产发展商的相应制约条款就显失公平。例如购房合同中应该有对房地产发展商延迟交房，全国公务员共同天地，不具备条件、降低条件和标准交房的相应制约或惩罚性条款。同理，购房者在与房地产发展商签订购房合同的时候，都可以用以上的反向思维去推理对方应承担的义务以及违约责任，并毫不客气的将其签署在补充协议里，这样日后发生纠纷时往往能使自己立于不败之地。

如果说以上反映出某些房地产发展商对人严、对己宽的行为方式，那么以下做法，房地产发展商则给自己留下了一个巧妙掩护自己的“尾巴”。例如有的购房合同中约定：“房地产发展商在交房后三个月内负责办理产权证”。以上虽然是一项响当当的承诺，但由于后面没有相应的违约条款，全国公务员共同天地，就显得华而不实了。三个月办不下来怎么办？合同中应该有相应的违约条款，购房者应予重视，以免届时陷入漫长的等待之中。

有的购房合同中把房屋的配套设备开列在合同附件里，但往往不注明以上房屋配套设施何时到位。例如某小区住户已办理了入驻手续但享受不到购房合同中许诺的门户可视对讲系统，甚至连单元门都没有装。去问发展商，答复说，门户对讲系统终归会有的，但得等到小区住户达到百分之九十五以上才给装。这种随意性的解释显然得不到客户的理解和配合，为此一些客户联名，但却没有结果，只因为在购房合同中并没有对交房时设备的状态加以说明和承诺。同样，消费者要认真审视购房合同中关于“预留电话线、有线电视插座、管道煤气入户、24小时热水”等等，交房时都应该具备使用条件。这些不妨叫个“真章”，避免消费者的新生活从工地中开始。

第3篇：签订购房合同范文

    刘先生与某房产商签定了一份购房合同,房屋面积为120平方米,但入住时,刘先生实测房屋面积只有111平方米,相差9个平方米,以每平方米2500元计算,刘先生多付了22500元,这可不是一个小数目。因此,签订合同时应对每一个房间、阳台等实际面积进行确定,另外对按比例分摊费用的公用面积如电梯间、走廊、楼梯等应有明确界定,以免日后麻烦。

    二、合同里要有建筑及装修质量标准细则。

    如墙面材料、颜色、窗格材料、地面的辅设用料、卫浴设备、电线的铺设等。因为有些开发商为了吸引消费者购房,会有很多口头承诺,只有这些口头承诺以文字的形式在合同中出现,才具有法律效用,否则没在合同里出现的承诺,在消费者接收入住时发现没有兑现也会因无凭据而不能再加追究。

    三、合同应有对附属配套设施建设的有效制约。

    现在,一般房产开发商都会对住宅区配套设施建设有种种承诺,如花园绿地、学校、超市、泳池、球场等,这些都应在合同中体现出来,以免今后房产商的许诺兑现起来遥遥无期。

    四、合同中应有物业管理的服务条款及相关收费。

    有些房产商故意不在合同中体现物业管理这一项,往往等购房者入住后,才发现物业管理的不完善及收费的不合理,但是面对已经入住的既成事实,许多购房者也只好交纳高额的管理费。为了避免这一情况的发生,最好在入住之前的购房合同中应有所约定。

    五、合同应有详细的付款方式。

    一般房产商都会要求购房者先预付部分预付款,其余款项将分期支付或等交房时一次付清,从预付款交付之日起购房者都有权知其所购房屋的建设进程,以督促房产商按期交房,因此,购房者可在合同中以分期付款及退款的方式来约束、督促房产商。

    六、合同中必须有具体交房日期及房产商若延期交房应有的罚则。

第4篇：签订购房合同范文

主题词;商品房认购书,预约款,定金

引言

随着我国房地产市场的迅猛发展,商品房纠纷也逐年增多。由于法律的完善滞后于经济发展,导致了司法适用中的困难。例如,很多开发商在和准买受人签订购房合同前,与其(以下称为准买受人)签订一份商品房认购书(实践中使用的名称不一,例如称为预订书、确认书等),要求准买受人交纳定金,准买受人将在将来某个时间和开发商签订购房合同。这种商品房认购书在法律上没有明确的规定,但在实践中却广泛存在。最高人民法院最近出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称商品房解释)中对商品房认购书做出了一些规定,但由于其中仅有两个条文涉及这个问题,内容简略,故仍有进一步探讨的必要。

一、商品房认购书的意义及性质

(一)商品房认购书的意义

商品房认购书,是开发商与准买受人之间确认准买受人在将来可确定时间与开发商洽谈购房合同的约定。通过商品房认购书,确定买卖双方有洽谈购房合同的义务。

商品房认购书的通常内容是,准买受人向开发商交纳一定金额的预约款,享有在将来某个时间购买开发商某处房屋的权利。准买受人如果不在约定时间与开发商洽谈购房合同,开发商有权解除商品房认购书,将预订的房屋转售他人。有的商品房认购书还约定,开发商有权扣留准买受人所交纳的预约款作为违约金。很多商品房认购书内容比较简单,但一般都会写明认购的房号,约定的购房单价等。>文秘站:

(二)商品房认购书的法律性质

商品房认购书的内容,是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同,这种意思表示是明确的,具备合同法规定的合同成立的要件,因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析,商品房认购书是一种预约合同。根据民法理论,预约是约定将来订立一定内容合同的合同。将来应订立的合同称为本约。史尚宽先生认为,预约生效后,发生将来订立一定合同的债务,原则上应当适用关于债权合同的一般原则。根据预约产生的债权,与普通债权有同等的法律效力。即预约义务人如不订立本约,预约权利人可以请求其履行。史先生的观点是针对一般意义上的预约合同而言的,这些性质是否能完全适用于商品房认购书呢?下文会逐一加以分析。

在实践中,很多商品房认购书约定的是准买受人应当在约定的将来时间与开发商签订购房合同,但是,商品房认购书是一种双务合同而不是单务合同。商品房认购书签订后,只要准买受人按时支付了预约款,开发商就有义务保留目标房,并按照商品房认购书约定的义务与准买受人洽谈。但是必须看到,购房合同的内容是很复杂的,商品房认购书通常并不具备购房合同的全部主要内容。虽然双方在商品房认购书中约定的是将来订约而不是将来洽谈,但是,双方仍然保留着就商品房认购书未约定的内容进一步商谈的权利。因此,无论是开发商还是准买受人,均不能根据商品房认购书强制要求对方与自己签订购房合同。也就是说,商品房认购书约定的是双方在约定的将来时间洽谈的义务,只要双方到期前来洽谈,并对认购书约定的条款都同意作为购房合同的条款,并且没有恶意不签订购房合同的行为,就已经正确地履行了商品房认购书约定的义务。在一般预约,预约义务人如不订立本约,预约权利人可以请求其履行。而一般情况下,商品房认购书却不具备这样的效力。这就是商品房认购书与普通预约合同的区别。

二、商品房认购书与购房合同

  (一)商品房认购书是不是购房合同的从合同

商品房认购书约定的是一种行为义务,并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同,也不会导致商品房认购书的无效,不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在,所以它是一种独立的合同,而不是购房合同的从合同。

有种观点认为,商品房认购书约定了定金条款,也就是一种定金合同,是一种设立担保的行为。商品房认购书应当视为担保购房合同履行的从合同。笔者认为,首先,定金条款并不是商品房认购书的必要条款。虽然实践中商品房认购书大都约定了准买受人应当交付预约款,但预约款的性质仍需进一步研究,并不一定就是定金。其次,即使商品房认购书约定的确实是定金条款,但没有定金条款也不会影响商品房认购书的成立和生效。应当明确的是,定金是为了担保债务的履行而成立,但是这种债务并不是购房合同的债务,而是双方去洽谈购房合同这样一种债务。因此, 定金并非购房合同之担保,而是商品房认购书约定的洽谈义务的担保。商品房认购书不是订立购房合同的定金担保。

(二)具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书是不是购房合同

如果商品房认购书的内容具备了商品房买卖的主要内容,商品房认购书具有什么样的法律效力呢?有种观点认为,在商品房认购书具备购房合同主要内容的前提下,如果开发商收受了购房款的,应当把商品房认购书认定为购房协议。这种观点得到了司法解释的支持。商品房解释第5条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为购房合同。”司法解释的观点表明,虽然《商品房销售管理办法》规定商品房销售应当订立书面购房合同,但书面购房合同并非买卖关系的生效条件。如果具备了主要内容,并且买房人收受了购房款,就应当将商品房认购书视为购房合同。

笔者认为,这种观点有值得商榷之处。商品房认购书的目的在于确定双方去洽谈购房合同的义务,购房合同则是对购房行为的直接确认。其意思表示根本不同。意思表示不同的合同当然不是一种合同。商品房认购书所约定的内容是双方应当去洽谈购房合同,并不是对双方签订购房合同的直接确认,因此它不是购房合同本身。不能因商品房认购书中对将来洽谈的本合同主要条款包括价款、付款方式、房屋面积、结构等都有明确约定而视为将来签订购房合同是对其的细化、补充或变更。商品房解释第5条的正确含义是,因为购房合同的主要内容可以通过商品房认购书的内容来确定,开发商又接受了

准买受人付款的实际履行行为,因此不必拘泥于应当签订书面购房合同的规定,就可以认定买卖关系有效。商品房认购书的主要内容可以确定为应当发生而未发生的购房合同的主要内容。本条解释实际上包含了一个意思,商品房认购书的约定是一种有效的合同义务,合同双方完全可以以商品房认购书为依据要求对方履行商品房认购书约定的义务。当商品房认购书具备了购房合同的主要内容时,它也就构成了史尚宽先生阐述的普通的预约,具备了强制执行的效力。 (三)具备哪些条款的商品房认购书可以视为普通预约

商品房认购书具备了哪些条款可以视为普通预约,从而具有强制执行的效力?

从商品房解释第五条规定来看,显然认为应当以《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容为准。笔者以为这个标准不妥。因为商品房销售管理办法第十六条规定的购房合同主要内容多达十三项,如果按照这一标准,几乎没有一份商品房认购书能够具备申请强制执行的条件,这样做显然不利于保护认购书守约方的利益。

笔者认为,商品房解释第五条规定商品房认购书应当具备购房合同的主要内容,是对认购预约成立的条件认识不清所致,也忽略了合同法规定的合同成立要件。依合同法原理,无论什么种类的合同,只要其能够依法成立,就是有效的,并不一定具备这种合同所有的主要内容。诚然,商品房买卖合同特别是预售合同,的确在确认双方买卖意向之外,还有许多内容需要明确,这是商品房买卖合同不同于一般买卖合同的特殊之处。但是,鉴于商品房认购书的目的在于通过洽谈进行房屋买卖交易,只要商品房认购书的内同具备了购房合同成立的标准,就应该可以强制出售。至于商品房认购书没有约定的购房合同的内容可以通过合同漏洞补充的方法确定。根据这一标准,我们来考察第十六条规定的购房合同的主要内容中哪些是购房合同成立所必要的。

第5篇：签订购房合同范文

【关键词】商品房；定金；风险；应对措施

在购买房屋中，合同的签订是保障双方合法权益的重要保障，一旦签订了合同就具有了法律效力，如果一旦在此后出现矛盾，就需要从法律的角度进行解决。最常见的问题就是在购买房屋前，购房者会交付定金，如果在交付定金后又失去了购买的意愿，此时想要开发商顺利的退回定金可以说是难上加难，究竟在商品房买卖中，定金存在何种风险，应该采取何种方式进行解决，相信人们对此并不了解，因此本文对此进行了详细的论述，希望在今后的实际情况中，可以令更多的人们对这一问题具有系统的认识。

1、案例分析

2011年，王女士打算购买一套商品房，在经过对市场的详细考察后，她看中了一套商品房，并随即与开发商签订了合同，决定购买此房。在签订《商品房认购书》后，王女士还在签订的当日缴纳了合同中所述的定金，共计四万元人民币，同时还规定即自签订认购书的当日算起，十五日内必须要进一步签订具体的购房合同。王女士依照认购书中的要求缴纳了定金，也在规定的日期内前往开发商处打算进一步签订购房合同。但是在签订具体购房合同的过程中，王女士经过认真的审核，对于其中的一些条款表示出异议，并没有草率进行签字，在与开发商针对存在异议的条款进行协商的过程中，双方并没有达成一致的意见，同时开发商也明确的表示合同中的条款并不能进行修改，必须要按照以上的内容签订合同，所以最后合同并没能如愿的签订。事后王女士不想购房并要求开发商将定金退还，但是开发商拒绝了王女士的要求，拒绝的理由是没有在规定时间内对相关事宜进行谈判，购房合同也已经签订了正式的版本，所以不予退还定金。此时，就产生了本文所提到的定金风险，王女士的定金是否能够通过法律途径予以要回，答案是肯定的，开发商应该退还王女士的定金共计四万元。下面笔者对此案件进行详细讨论。

2、购房买卖中的定金风险

首先，要对《商品房认购书》的性质具有一定的认识，这是在购买商品房前签订的一份合同，但并不是买卖合同，只是达成了购买的意向，所以如果开发商将其作为买卖合同不予退还消费者的定金，明显是不合情理的，并且也不具有法律的约束力。相关规定对担保法做出过如下的解释，就是说定金是双方进行交易的约定，如果将定金作为担保，对合同起到约束性的作用，并且购买者也就是交付定金的一方并没有订立主合同的意愿，那么购房者并不具有要求返还定金的能力，但是如果开发商，即接受定金的一方主观上拒绝对主合同进行签订，那么就需要以双倍的价格返还定金。相关适用法律对购房认购作出了如下规定，一是在没有签订商品房买卖合同的前提下，可以依照相关法律的规定进行处理。二是未签订合同的主要原因并不在于购房者，那么开发商有权将定金返还给购房者。购房定金在法律中的性质表示为立约定金，而并不是履约定金，所以在没有签订合同时，定金的主要作用是作为对守约一方的保护以及救济，必须要建立在诚信的前提下，这样才能在最短的时间内完成购房正式合同的签订。但是由于购房者自身的问题，并不能履行购房意愿时，则不能要求返还定金。由此可知，定金对于买卖双方来说均具有一定的风险，但是只要满足诚实守信的原则，就能够将风险降到最低，以达到双方顺利合作的目的。对于买方来说，由自身原因造成无法购买房屋，对卖方造成了一定的损失，所以定金就不能返回。对于卖方来说，不能购房的原因是卖方引起的，那么就应该将定金双倍返还给买方。所以，在认购书中规定的时间内对具体的购房协议进行商讨并且签订购房合同，但是却因为购房合同中的部分条款存在异议，买方并不认同，并且拒绝签订合同的做法是正确的，并不具有责任，卖方的回应也就不成立了。因此必须要退还给买方事先交付的购房定金。如果卖方拒不接受，买方也可以向人民法院提讼，要求返还定金。由上述的案例可知，王女士是在规定的时间内前往开发商处进行合同洽谈的，所以满足购买房屋的条件，并且其做法也符合合同的义务范围，正式购房合同的签订并不能以认购书定金作为认定，在现实生活中，类似的事件十分普遍，可以说是购房买卖中最常出现的问题之一。开发商为了获得更多的经济利益故意拒绝返还定金，实际上具有一种半强制性的意味。一些购房者也就因此购买了房屋，而忽视了对自身权益的保护。如果发生诉讼，购房者负有举证责任，具体来说，只有举证证实自己没有违约才能要回定金；购房者在诉讼审理中要举证来证明自己在认购书约定的时间，曾经去和开发商商谈过签订购房合同的事实成立，就成为是否能够胜诉要回定金的关键所在。

3、应对措施

针对这个问题，平时注意收集证据尤为重要，下面准备了几种方案来帮助购房者作出决策：（1）注重落实当事人洽谈协商购房合同的整个过程录音、摄像，证明双方洽谈协商购房合同的时间、地点及对合同条款不能协商一致而导致不能签约的事实；（2）双方洽谈协商一次如果不能奏效的话，可以多次进行商讨。每次洽谈协商未果后，以书面形式约定下次面谈协商时间，对方当然要签名，签名写在空白处就可以了。如果再有些双方的异议要点的内容就更好了；（3）在认购书约定时间内以有证据证明的书面方式向开发商提出合同的某些条款或者修改意见；（4）洽谈协商购房合同时最好请公证人员一起去，假若不能谈成，就请公证人员就谈判的确切事实作出公证，虽然此种方法比较好，但需要费用。

4、结语

综上所述，在购买商品房时，一定要对合同的相关细节进行详细的研究，如果发现存在异议，可以进行协商，并且在有公证人员的前提下对事实作出公正，这样才能维护购房者的合法权益，并且达到返还定金目的，希望通过本文的论述能够对人们提供一定帮助。

参考文献

[1]杨峥嵘.商品房预售适用预告登记制度之管见[J].法学评论，2008（01）

第6篇：签订购房合同范文

1、网签和购房合同不一样。

2、网签是在签订购房合同之后，再到当地相关部门进行备案，然后公布到网上，接着会提供一个网签号，购房者可以通过网签号在网上查询所购房屋的状态，而购房合同是单纯与开发商签订的房屋买卖合同。

3、此外网签是为了使房地产交易更加的透明化，避免开发商出现“一房多卖”的情况发生。

在进行网签之前要查看房屋买卖合同的文本是否和房地产管理部门的统一，各项条款是否一致，其次在做网签时要按照合同文本中的逐项填写，一定不能马虎，就算出现一点小问题，那么就会给日后留下隐患。

（来源：文章屋网 ）

第7篇：签订购房合同范文

日前，上海市房管局公告称，将实施新版购房合同示范文本。与旧版相比，新版合同最大的不同之处就是增设了限售规定，并明确买房人隐瞒住房情况致无法交易的，需按合同规定承担相应的违约责任。

据了解，新版购房合同示范文本涵盖了所有一、二手房的购房合同，并增加了补充条款，明确买卖双方当事人在签订购房合同前，应当知晓国家和本市住房限售规定，买卖双方当事人转让房屋应当符合限售规定。

新版购房合同示范文本规定，买房人在签订购房合同之前，应该了解新增的责任义务条款，因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等，属于买房人责任，造成卖房者经济损失的，买房人应该按照合同上约定的赔偿金额予以赔偿。

上海市房管局同时强调了限售范围。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。

此外，新版合同对于处理纠纷的方式也做出了相应调整。新规定给出了协商解决、申请调解、申请仲裁以及等多种选择，买卖双方可事先约定。

三点注意不可或缺

上海联业律师事务所主任律师王展表示，近期有不少购房纠纷是在买房人不如实告知的情况下而产生的，但买房者往往以政策变化来推脱自己的责任，这其实对于卖房者来说是不公平的。因此新版合同的推出，除了限购令在合同环节具体化作用外，还能起到完善合约、减少纠纷发生的作用。

新版购房合同对买房者的影响较大。根据新的规定，一旦买房人违约，所要承担的违约责任就不仅仅只是损失几万元的定金，很有可能是相当于总房价10%赔偿金。那么，买房人应该如何来适应这种变化呢？王展建议应该做到以下三个方面：

首先是要如实履行告知义务。之前有买房人抱着侥幸心理希望能够避开限购政策，而一旦无法成功便以政策变化为由推脱自己的责任。这在之前可能会奏效，但在新规实施之后依然如此，其后果则会完全不一样。因此王展建议买房人一定要如实履行告知义务，同时主动向相关部门咨询，努力将政策了解清楚。

第8篇：签订购房合同范文

2011年8月，开发商拿到了该楼盘预售许可证，售楼处要求郭签订正式的商品房买卖合同。郭签约时，发现正式合同中，交房时间被推迟到了2012年1月1日。对此，售楼处工作人员解释，这只是为了办理购房手续，之前签订的合同仍然有效，于是郭签了合同。

后来该楼盘在开发过程中，郭发现开发商存在擅自更改小区规划等问题，于是决定不再购买该房屋。2011年10月，郭向开发商提出，该房已经逾期交付一个月，按原合同规定，自己有权退房并要求双倍返还定金。而开发商认为，既然已经签订了正式的购房合同，就应接受新合同的约束，公司可以按原合同规定，自9月1日起承担违约责任，但不能退房和双倍返还定金。双方就此问题无法协商解决。

2011年11月，郭某将开发商诉至法院。经法院判定，郭某和开发商签订的旧合同和新合同均无效，开发商退还郭10万元首付款和2万元定金，购房无效。

案例点评：建设部《商品房销售管理办法》明确规定，开发商在未取得商品房销售（预售）许可证之前，不能以各种名义、方法销售或变相进行商品房销售。当然，也就不允许开发商向购房者收取任何具有预付款性质的费用。案例中开发商的做法违反了《商品房销售管理办法》的规定。依据《中华人民共和国合同法》的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，本案中郭与开发商签订的旧合同是无效的。

第9篇：签订购房合同范文

No.1违法乱建

张先生在北京有一套老房子，他私自搭出一个小房间储存东西。去年，他通过中介出售这套房子，经纪人表示这套房子存在违法乱建的情况，无法完成过户。

分析：

房产知识专家指出：“有一些老房子，被卖房人改建或扩建，导致房屋实际面积与房产证上登记面积并不相符。这种情况属于违法乱建，房子将无法过户。只有卖房人将改建或扩建的房屋恢复原状，才能过户。”

“在实际交易中，购房人可以将房产证上房屋的面积与实际面积进行对比，看看该房屋是否属于违法乱建。在签订购房合同时，购房人可以要求明确违约责任，如果卖房人隐瞒违建导致无法过户，应当赔偿相应损失。”专家说。

No.2房产有抵押

多年前，李女士在北京朝阳区买房，贷款150万元。去年，李女士通过中介卖房，经纪人表示由于这套房子有银行贷款未还清，所以无法完成过户。

分析：

专家表示：“房屋有银行贷款，房产证上会有抵押记录。此类房屋上市交易，卖房人需要到银行办理解抵押手续后，才可以过户。”

“在实际交易中，有些卖房人需要借用买房人的首付款去办理解抵押手续。这个时候，买房人要注意防范资金风险。一旦买房人将首付款私下给了卖房人，卖房人没有把钱用于解抵押，将会给买房人造成资金损失。买房人可以通过资金监管保证自己的资金安全。”专家说。

No.3政策变动失去购房的资格

外地人王小姐在北京工作多年，已具有北京购房资格。2015年，王小姐决定在北京买房，结束租房生活。她看中通州区一套住宅，向卖房人支付定金30万元。正当双方办理签约手续时，通州区出台限购政策。王小姐失去了购买通州区住宅的资格，无法继续完成过户。

分析：

专家认为，如果买房人与卖房人签订定金协议，但尚未办理网签程序，因为楼市政策变化的原因，导致买房人失去购房资格，买房人可以根据《合同法》上的情势变更原则，要求无责解约，并不需要承担违约责任。

No.4共有产权人不知情

孙女士与陈先生结婚后，共同在上海买房。2016年，陈先生瞒着孙女士通过中介卖房。苏先生购买这套房子，被孙女士知晓。她表示自己不同意卖房，使得交易无法完成过户。

分析：

专家说：“房屋有多个共有人，如果部分共有人擅自处分房屋，与买房人签订的买卖合同未得到其他共有人同意的情况下是无效的。过户时没有所有共有产权人到场签字，是无法完成过户的。”

No.5房子被查封

谢女士与卖房人签订购房合同，支付首付款250万元。但她与卖房人却无法办理过户。原来卖房人欠债未还，法院将房子查封。

分析：

“如果卖房人因其他债务纠纷、所有权有争议涉及民事诉讼或刑事案件等原因，导致房屋被法院查封，房屋是无法过户的。”汤正魏说。