购房贷款合同精选(九篇)

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第1篇：购房贷款合同范文

1、签订购房合同：

购房者在天津当地的楼盘中选择合适的楼房，然后与房产开发商签订购房合同，及时支付首付款。

2、提交贷款申请：

购房者携带购房合同、身份证、收入证明等资料前往天津当地的银行，向工作人员说明要办理购房贷款，提交贷款申请资料，接受工作人员提问。

3、银行进行审核：

银行工作人员收到申请资料后，会认真核实各项申请信息，并对申请人资质进行评估。

4、签订购房贷款合同：

审核通过后，银行与申请人签订购房贷款合同，并约定贷款金额、还款期限、利率等。

5、办理房屋产权抵押登记：

申请人携带购房合同、购房贷款合同前往天津当地的房屋管理局，办理房屋产权抵押登记手续。

6、银行放款：

第2篇：购房贷款合同范文

申请购房贷款需要满足以下条件：

1、提供借款人户口簿(不限本市)、身份证或营业执照，法人代表证明或合法居留证、护照，在本市购买银行指定发展商的商品房;

2、在申请住房贷款的银行开立存款专户，存款余额不少于拟购住房款的30%;

3、提供有效的购房合同并且同意以购房合同项下的房屋物业作抵押;

4、借款人愿意以房产作为贷款抵押、愿意履行贷款合同的全部条款;

第3篇：购房贷款合同范文

原审法院查明：2004年1月24日，张大城与宏辉公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定张大城向宏辉公司购买位于中原区1号高层住宅楼房产一套。2004年3月9日，张大城与A银行望大路支行签订《A银行顺城分行楼宇按揭人民币贷款合同》一份，主要约定张大城向A银行望大路支行借款41万元用以购买宏辉公司建造的上述房产一套；张大城委托A银行望大路支行将所借款项划入宏辉公司账户，并由张大城向A银行望大路支行履行还款义务等。同日，张大城、A银行望大路支行还签订《房地产抵押合同》一份，主要约定张大城用其购买的上述房产对其向A银行望大路支行所借的41万元款项提供抵押担保等；后双方在房地产管理部门办理了抵押登记。合同签订后，A银行望大路支行履行了借款义务。

2004年4月15日，张大城与宏辉公司签订《退房协议》一份，主要约定双方解除1月24日双方签订的《商品房买卖合同》，宏辉公司代张大城偿还张大城所欠银行剩余的按揭贷款，并在偿还贷款后到房管局办理抵押注销登记事项等。

2009年8月12日，张大城给A银行望大路支行发出《解除合同通知书》一份，主要载明因《商品房买卖合同》已经解除，《A银行顺城分行楼宇按揭人民币贷款合同》及《房地产抵押合同》也无履行的必要，通知A银行望大路支行解除《A银行顺城分行楼宇按揭人民币贷款合同》及《房地产抵押合同》，并要求A银行望大路支行于收到该通知书之日起7日内到顺城市房地产管理局办理注销抵押登记。该通知书于2009年8月13日送达A银行。A银行望大路支行并未办理注销抵押登记手续，酿成张大城对A银行望大路支行的诉讼。

争议的焦点问题

本案的焦点问题在于购房合同解除后是否必然导致借款合同和抵押合同的解除。

一审法院经审理后认为：A银行望大路支行已履行《A银行顺城分行楼宇按揭人民币贷款合同》中约定的发放贷款义务，张大城亦已用该笔款项购买房产，该合同的目的已经实现；张大城用其所购房产为A银行望大路支行该笔债权提供抵押担保，A银行望大路支行对张大城所购买上述房产享有抵押权，《房地产抵押合同》目的亦均已实现。当事人协商一致，可解除合同。双方《商品房买卖合同》已于张大城与宏辉公司签订《退房协议》时解除；张大城将其对A银行望大路支行所负的债务转让于宏辉公司，但该债务转让并未经过A银行望大路支行的同意，该债务转让应属无效。张大城已将《解除合同通知书》送达A银行望大路支行，双方签订的《A银行顺城分行楼宇按揭人民币贷款合同》及《房地产抵押合同》自通知书到达A银行望大路支行时解除；《A银行顺城分行楼宇按揭人民币贷款合同》及《房地产抵押合同》虽被解除，但因二份合同目的均已实现，且A银行望大路支行因履行合同而享有的债权并未得到实现，主债权未消灭，抵押权亦不应消灭，A银行望大路支行对本案所涉房产仍享有抵押权，故张大城的诉讼请求本院不予支持。故法院判决驳回张大城的诉讼请求。

上诉人针对一审法院抗辩如下：（1）A银行望大路支行债权已经消灭，按照合同约定A银行望大路支行应当办理房地产抵押注销登记手续。张大城购房目的无法实现。一审法院认定债权未消灭属于认定事实不清。（2）A银行望大路支行是债权人，张大城是债务人。一审法院查明上述合同已经解除。根据有关规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也将解除，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，既宏辉公司应将其收受的购房贷款返还A银行望大路支行。（3）根据合同约定，房地产抵押合同解除，A银行望大路支行应当协助张大城办理房地产抵押注销登记手续。合同约定甲乙双方应当自抵押合同解除或终止之日起一个月内持有关证件到原登记机关办理抵押注销登记。一审判决认定张大城与A银行望大路支行签订的合同已经解除，那么A银行望大路支行就应当积极履行合同义务，协助张大城办理抵押注销登记手续。一审法院未查明上述合同约定。（4）一审判决适用法律错误。本案不存在债务转让问题，更不存在债务转让无效问题。请求二审法院撤销原判，查明事实依法改判，支持张大城的诉讼请求。

被上诉人答辩称：张大城与宏辉公司解除合同的行为是恶意的，企图以退房手段逃避偿还银行借款，根据法律规定，该解除合同的行为是无效的。张大城对司法解释的理解是错误的，该解释并未免除张大城的还款责任。即使解除，也不意味着张大城与A银行望大路支行间的债权债务关系的消灭，A银行望大路支行对抵押房产还继续享有抵押权。

二审法院经审理认为：依法成立的合同，双方应依约履行。A银行望大路支行已按约定向张大城发放了贷款，张大城亦已用该笔款项购买房产，该合同的目的已经实现。张大城与宏辉公司于2004年1月24日签订《商品房买卖合同》，又于2004年4月15日签订《退房协议》，该《退房协议》没有解除的事由及原因，不能证明张大城所述的“购房目的无法实现”。张大城与宏辉公司的行为，使A银行望大路支行实现债权的目的无法实现。张大城将其对A银行望大路支行所负的债务转让于宏辉公司，但该债务转让并未经过A银行望大路支行的同意，该债务转让应属无效。《A银行顺城分行楼宇按揭人民币贷款合同》及《房地产抵押合同》二份合同目的均已实现，而A银行望大路支行因履行合同而享有的债权并未得到实现，主债权未消灭，抵押权亦不应消灭，A银行望大路支行对本案所涉房产仍享有抵押权。

从上述争议来看，各方对于退房协议是否导致借款和担保合同解除存在不同看法。笔者认为，退房协议虽然可以由买卖房屋双方协商签署，但是这并不必然导致借款和担保合同的解除。根据2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“司法解释”）第二十四条规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。虽然前述规定肯定了当事人解除合同买卖合同会发生“担保贷款合同目的无法实现”，但是本案当事人已经履行了买卖合同，并导致借款合同和抵押合同的目标实现，因此不能简单认可买卖双方可以随意随时解除已经履行的房屋买卖合同，况且房屋买卖合同的解除涉及第三人——银行的权利义务的实现。正因如此，二审法院在裁判中指出 “《退房协议》没有解除的事由及原因”。这是合理、合法的分析。只有如此，才能真正准确把握前述司法解释本意，否则该条司法解释将会成为开发商和购房人损害银行利益的工具。实际上，该司法解释第二十五条还进一步强调了买卖合同的撤销和解除与银行利益的关联性，并且在程序上给予了必要的保障。该条规定“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。这里对买卖合同纠纷的裁判设置了有独立请求权的银行参与的机制。

对银行的启示

商品房买卖纠纷引发银行贷款风险是甚为普遍的现象，尤其是《司法解释》实施以来更是如此。银行借款和担保合同项下权益的维护应注意以下几点：

银行对于买卖合同当事人主张买卖合同无效、撤销或解除，应积极进行抗辩。房屋买卖合同并不是可以由买卖双方当事人随意解除或宣告无效、可撤销的，《司法解释》第十二条、第十三条、第十四条、第十五条等规范了法院支持解除、可撤销或无效买卖合同的情形。例如第十二条规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。即使在这些明确规定下，对于确实有相反证据的，银行应积极进行抗辩。

银行在审查按揭贷款时必须严格审查房屋质量是否存在重大瑕疵，否则银行将会承受买卖合同无效、撤销或解除引发的信贷风险。由于《司法解释》明显倾向于保护房屋买受人的权益，即使银行已经签署借款合同和抵押合同并办理有关抵押登记手续，也可能面临买受人提出解除买卖房屋合同的请求，并进而危及银行借款合同利益。可见，银行做好放贷前抵押物的审查甚为必要，否则银行很难追究借款人的责任，而只好转向借助抵押物来保障债权。

银行应关注房屋买卖合同中有关合同解除的约定事项。因为法律一般支持当事人事前约定解除条件实现而解除合同。实际上，《司法解释》在建筑面积引发买卖合同争议上，也支持约定处理原则，该文件第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理”甚至在延迟交付房屋问题上也有类似的规定，该文件第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。当事人约定解除事项，关系到银行能否对借款人行使追偿权，银行应对房屋买卖合同的解除条款进行关注，在格式化合同之外，对另行设置的解除条款更有必要重点关注。

第4篇：购房贷款合同范文

1999年7月30日,王永辉与王都实业有限公司(以下简称王都公司)签订《商品房购销合同》,王永辉购买王都公司开发的位于B市小庄区新村河边街1号五福世家C幢8楼1号房屋一套,总房款为793336元。合同签订后,王永辉向王都公司首付房款243335.60元,余款为银行按揭。1999年8月11日,王永辉与A银行B市城郊支行(以下简称城郊支行)签订《个人住房借款合同》和《个人住房借款抵押合同》,王永辉从城郊支行贷款550000元,期限10年,自1999年8月13日至2009年8月12日止。同日,城郊支行与王都公司签订了《个人住房借款保证合同》,王都公司对王永辉的借款合同承担保证责任。截至2005年10月20日,王永辉共偿还城郊支行贷款本息共计191270.62元。但由于王永辉未严格按《个人住房借款合同》的约定向城郊支行归还借款,只是部分还款,2003年4月14日,城郊支行向大庄区人民法院申请执行。2003年7月7日,该省高级人民法院将涉及王都公司“王府大厦”的执行案件指定B市中级人民法院执行。2005年11月26日,B市中级人民法院作出裁定中止该案执行。2007年8月29日,B市小庄区人民法院就王永辉诉王都公司商品房预售合同纠纷一案作出判决书,判决解除王永辉与王都公司1999年7月30日签订的《商品房购销合同》及变更证明,由王都公司返还王永辉已付房款243335.60元及其利息83506.37元,并赔偿王永辉装修损失263600元。

争议的焦点问题

借款合同和住房抵押合同是否应该解除

本案争议焦点在于借款合同和借款抵押合同是否应解除,解除合同是否影响城郊支行债权的行使。上诉人城郊支行就借款合同和抵押合同不能解除问题,提出了两个抗辩理由:其一,城郊支行与王永辉所签借款合同已于2003年终止。按照双方签订并经公证的《个人住房借款合同》约定,如果借款人未按时还款,借款合同权利义务终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条有关合同权利义务终止情形的规定,合同解除仅是使合同权利义务终止的一种情形,而不是唯一情形。本案借款合同终止,双方的权利义务也已经终止,债务通过司法途径解决。因此已经履行完毕的合同根本无法再解除,本案中的《个人住房借款合同》也无法解除。其二,解除合同将导致B市中级人民法院的裁定无法执行。因王永辉未按合同约定按期还款,城郊支行已向B市大庄区人民法院申请强制执行王永辉和王都公司,并由四川省高级人民法院指定B市中级人民法院执行。由于王永辉和王都公司无财产可供执行,B市中级人民法院裁定中止执行,待有条件执行时再恢复执行。判决解除合同,将导致执行依据丧失,且两级人民法院的法律文书产生不同的执行后果。按照裁定执行,城郊支行可对王永辉和王都公司的财产进行强制执行并享有优先受偿权,按照一审判决执行,城郊支行只享有向王都公司要求返还购房款的权利,两者是相互矛盾的,由于执行裁定作出在前,应尊重在前判决裁定的权威性。

原审法院则认为,王永辉与城郊支行签订的《个人住房借款合同》和《个人住房借款抵押合同》应予解除。其依据是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。”本案中由于王都公司违约,导致王永辉与王都公司签订的《商品房买卖合同》被解除,从而造成王永辉与城郊支行签订的《个人住房借款合同》和《个人住房借款抵押合同》的合同目的无法实现,故该两份合同应当予以解除。王永辉要求解除与城郊支行签订的该两份合同的诉讼请求予以支持。二审法院在该问题上,与一审法院有相同的观点。

值得注意的是,《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条仅解决了商品房买卖合同与担保贷款合同的关系,而没有直接规定商品房买卖合同的解除必然导致贷款抵押合同的解除。那么这里的法官直接判决抵押合同解除是否合理合法?笔者认为这一问题不宜简单判断。《担保法》第五条规定:“担保合同是主合同的从合同,主合同无效,担保合同无效。担保合同另有约定的,按照约定。担保合同被确认无效后,债务人、担保人、债权人有过错的,应当根据其过错各自承担相应的民事责任。”从这里无法得出本案法院的判断。但是《物权法》第一百七十二条的规定则从一定层面支持了本案法官的裁判,该条规定:“设立担保物权,应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效,担保合同无效,但法律另有规定的除外。”这意味着除非法律另有规定,且当事人无法通过约定来改变因主合同无效而导致的担保物权合同的无效。不过这里的法律规定均侧重了“无效”而不是本案的“解除”,两者显然在含义上是有明显区别的,不宜简单套用,而只能是法理上的类推适用而已。也正因为立法尚有不明晰的局限,一些法院在该问题上的态度有别:有的法院基于买卖合同的解除,而判决抵押合同解除,银行没有抵押权;也有法院判决抵押合同终止,在其他当事人无力还款时,银行有权就抵押房产优先受偿。

另外,关于城郊支行提出因王永辉未按期履行借款合同,其已向原审法院申请强制执行,原审法院受理该案在程序上与市中院裁定相冲突的意见并不能成立。因为城郊支行申请强制执行是由于王永辉未按《个人住房借款合同》的约定向城郊支行归还借款,城郊支行按照合同约定宣布合同提前到期,并依据公证债权文书向法院申请强制执行。而王永辉提起本案诉讼是由于其与王都公司之间签订的购房合同被法院判决解除。前者执行程序与后者的诉讼程序的起动依据不同,两者并不冲突。法院对该主张也未支持。

银行贷款本息如何清偿

购房合同、借款合同以及抵押合同的解除,仍然面临着已部分履行的借款合同有关当事人的权利义务如何处理的问题。对于借款合同的解除与银行债权的保护问题,两审法院均肯定了有关合同的解除不影响城郊支行因发放贷款而形成的债权及其债权的行使。 法院没有简单地将解除合同涉及到的当事人权利义务问题按照回复原状的机制来解决。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”一审法院认为:城郊支行向王永辉提供的购房贷款550000元,已作为王永辉的购房款实际支付给王都公司;王永辉按照《个人住房借款合同》约定,向城郊支行偿还的本金及利息共计191270.62元,应当由王都公司返还给王永辉。且王都公司还应当承担因违约,导致王永辉与城郊支行所签住房借款合同以及住房借款抵押合同解除,给王永辉造成的经济损失,即王都公司还应当赔偿王永辉已偿还城郊支行借款191270.62元的利息损失。一审法院拒绝支持王永辉要求城郊支行偿还购房贷款及利息的诉讼请求。

这里法院的裁判符合司法解释的精神,对于各方当事人来说也是公平合理的。从法理上来看,借款人的贷款是基于购房合同而发生,购房合同交易对方的选择是借款人的真实意愿,购房交易带来的贷款被开发商挪用,借款人应该承受相应的风险;借款人不能将其交易风险完全转嫁给银行。实际上,司法解释的规定与《中华人民共和国合同法》第九十七条对合同解除后当事人可以根据合同履行情况和合同性质请求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失的规定是相符的。

对银行的几点启示

银行在发放住房贷款前后以及面对住房借款合同纠纷时,应该注意以下几点:

第一,银行应该充分关注商品房买卖合同解除引发借款合同及相应的抵押合同解除的风险。本案例是直接适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定的典型案例,其结果是商品房买卖合同无效引发了借款合同和抵押合同均解除,出卖人负责向银行返还贷款,但对借款时买受人与银行签订的抵押合同之效力未作规定,相应的,银行的抵押权问题也就凸现出来。由出卖人向银行还贷款,若无力偿付的情况出现,那么银行对当时作为抵押标的物的房产有无优先受偿权?若无,银行债权怎么保护?本案法院的观点表明,一旦商品房买卖合同解除,则导致借款合同和抵押合同的解除。这种裁判意味着,银行必须在发放贷款的过程中,严格审查开发商的诚信,并应该高度关注商品房买卖合同的实现情况,尤其是开发商收到购房贷款后的使用情况,防止开发商挪用资金并引发烂尾楼最终导致购房人主张借款合同无效或解除的情形。

第二,银行应该加强内控管理,以杜绝假开发商按揭、挪用贷款等问题,从源头上控制解除购房合同、借款合同和抵押合同的风险。银行应从合作商(房产开发商、中介公司)的准入管理――接受客户贷款申请――贷款审核、审批――办理相关资产抵押担保――发放贷款、档案管理归档――还款处理――贷后风险管理和控制等各环节按照规定程序和要求操作,将防范虚假按揭,尤其应关注合作商资质是否合格、借款人信用是否良好、各类证件是否真实、申报价格是否合理等。另外,银行应高度重视开发商收到按揭贷款资金后的资金流向,防范开发商滥用来自购房人或银行的贷款导致已售楼房无法有效交付。

第5篇：购房贷款合同范文

    《抚顺市职工个人购买住房政策性担保贷款管理暂行办法》业经市政府65次常务会议通过，现印发给你们，望遵照执行。

    抚顺市职工个人购买住房政策性担保贷款管理暂行办法

    第一章  总则

    第一条  为深化住房制度改革，推进住房商品化，支持和鼓励职工个人购建住房，根据《国务院深化城镇住房制度改革实施方案》、《中华人民共和国担保法》和《辽宁省城镇职工个人购买住房政策性抵押贷款办法》的有关规定，制定本办法。

    第二条  职工个人购买住房政策性担保贷款，是用于职工个人购买自住住房，自建住房和私房翻修而发放的专项贷款。

    第三条  本项贷款实行存贷结合、先存后贷、整借零还的原则，原则上每户只能享受一次贷款。

    第四条  本项货款业务由抚顺市住房资金管理中心及委托的银行办理。

    第二章  贷款的对象和条件

    第五条  职工个人购买住房政策性担保贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人，且同时具备以下条件：

    （一）必须足额缴存住房公积金和认购住房债券；

    （二）具有本市常住城市户口的在职职工及离退休职工；

    （三）持有职工所在单位出具的本人或家庭成员固定经济收入的证明；

    （四）借款人购、建、修的是自住住房，并有相当于购、建、修住房费用50％以上的自筹资金；

    （五）所购、建、修的自住房符合房改政策规定，有合法的购房合同，修、建房批文等有关证明；

    （六）愿用自住房屋或住房资金管理中心指定或认可的有价证券作为担保；

    （七）有代为偿还贷款本息能力的单位或个人提供保证；

    （八）住房资金管理中心规定的其他条件。

    第三章  贷款的程序

    第六条  借款人须向住房资金管理中心提交以下资料：

    （一）借款人的户口簿、身份证、工作证和借款人所在单位出具的借款人家庭是否有稳定经济收入的证明；

    （二）公积金缴交和购买住房债券证明；

    （三）购买住房的，应提供购房合同及由售房方填制的《申办贷款通知书》；

    （四）自建住房，应提供城市规划部门批准的文件和土地管理部门发给的有关证明材料，以及评估单位提供的建房估价方面的材料；

    （五）翻建、大修住房的，应提供城市规划部门批准的文件和原房屋的所有权证，以及评估单位提供的翻修估价方面的材料；

    （六）自筹资金的落实情况证明；

    （七）保证人的资质证明；

    （八）抵押财产的证明；

    （九）住房资金管理中心要求提供的其他文件和资料。

    第七条  职工个人在办理购房贷款时，须持售房单位的《申办贷款通知书》（一式四份）、购房协议及其他有关资料。

    职工个人在申办修、建房贷款时，将申请贷款的材料交住房资金管理中心审查。

    第八条  住房资金管理中心对申请贷款材料进行核实审查后，应在三个月的时间内向申请人做出正式答复。同意贷款后，借款人须办理以下手续：

    （一）填写《职工个人住房担保贷款申请书》和《职工个人住房委托贷款合同书》；

    （二）借款人要将自筹资金存入住房资金管理中心指定银行开立的住房储蓄存款户；

    （三）借款人要到住房资金管理中心指定的保险公司办理抵押财产保险；

    （四）借款人要到市公证处办理公证；

    （五）将质押的有价证券、存款及抵押物权利凭证交住房资金管理中心统一保管。

    第九条  住房资金管理中心根据约定的合同期限通知指定银行办理贷款的划转手续。

    用于购买自住房的，银行采取转账方式将个人存款和住房贷款一并划到售房单位的售房存款账户。

    用于修、建自住房的，将住房贷款划入借款人开立的住房储蓄存款户。借款人用款时（包括自筹资金），必须提出书面申请或用款证明，经住房资金管理中心审核同意后方可支取。

    第十条  售房单位待借款人购房款全部交齐后，由其统一办理住房个人产权证书一并转交住房资金管理中心保管作为抵押凭证。

    第四章  贷款的额度、期限、利率及还款方式

    第十一条  贷款额度由住房资金管理中心根据实际情况，按下述两种计算方法选择确定：

    （一）贷款额度（元）＝（借款人及家庭成员工资总额之和）×25％×12个月×贷款年限；

    （二）最高贷款额为购、建、修住房费用总额的50％。

    以上两种计算办法取最低数额为贷款额。

    第十二条  本项贷款期限为1年期到20年期。购买新房不得超过20年，购买旧房不得超过10年。

    第十三条  贷款利率按照贷款年限实行确定利率：

    1-5年  贷款年利率5.13％5？10年  贷款年利率5.67％10？15年  贷款年利率6.21％15？20年  贷款年利率6.75％第十四条  职工住房贷款本息偿还方法，采取按季均还的办法，借款人按借款合同规定，按季到住房资金管理中心偿还贷款本息；借款人也可以委托所在工作单位每月从其工资中代扣，按季转交住房资金管理中心（应签订住房担保贷款代扣协议）。

    借款人还清全部贷款本息后，要在30天内到住房资金管理中心办理注销贷款的一切手续，并领回抵押凭证。

    第十五条  借款人提前归还贷款本息的，按提前的期限调整贷款利率，计算利息，已经归还贷款本息部分，不再重新调整计算。借款人未按合同规定偿还贷款本息的，住房资金管理中心按逾期天数每天加收逾期贷款额3‰的滞纳金。

    第五章  贷款的抵押、质押

    第十六条  借款人可用购、建、修的住房和存款单、债券作为贷款抵押或质押，以房产作抵押的必须是借款人自有产权或共有产权。

    第十七条  以购买的房产作抵押的，在未取得住房产权证明之前，可用签订的购买自住房合同的全部权益抵押，抵押期间，住房资金管理中心为第一受益人，同时借款人必须到市产权处办理房屋抵押登记。

    第十八条  以房产作抵押的，不得再重复抵押，在抵押期间，只允许借款人自己使用，并负有维修、保养和保证完好无损的责任，并随时接受住房资金管理中心的监督检查，不得转借、转租、转让、出卖或馈赠。

    第十九条  有下列情况之一者，住房资金管理中心有权依法对抵押物进行处理：

    （一）借款人在3个月以上不按计划期偿还贷款本息，或借款合同期满，借款人未依约偿还贷款本息的；

    （二）借款人在贷款合同终止之前死亡、失踪或移居国外的，借款人的合法继承人或受赠人拒绝履行代借款人偿还贷款本息义务的；

    （三）发生其他不能偿还贷款情况的。

    第二十条  处理抵押物所收取的款项，可依下列顺序分配：

    （一）支付拍卖或处理抵押物所发生的费用；

    （二）支付与处理抵押有关的税款；

    （三）补交土地出让金或转让费；

    （四）归还借款人所欠的贷款本息及罚息；

    （五）如有剩余，退还借款人，不足部分由借款人补偿。

    第二十一条  借款人以第三人存款单出质的，应由第三人出具同意书，并办理存款单冻结手续。出质的财产权利金额应当高于借款金额。

    以存款单、债券出质的，应当在规定期限内将权利凭证交付住房资金管理中心委托的银行。

    以载明兑现的存款单、债券出质的，其兑现日期先于借款履行期的，住房资金管理中心有权在借款履行期届前兑现，并将兑现的价款转存。借款到期，借款人未偿还贷款本息，住房资金管理中心有权依法处理质押物，清偿贷款本息及相关费用，剩余部分退还借款人，不足部分由借款人补偿。

    第六章  贷款的保证

    第二十二条  本贷款须进行如下保证：

    （一）用房产作抵押的，借款人必须有担保单位或三名以上有代偿还能力人作为保证人，保证人为自然人的，必须有固定经济来源，具有足够的代偿能力，并且在指定银行存有一定数额的保证金。保证人必须得到单位同意，如借款人不能按期偿还贷款本息，由保证人所在单位扣收保证人的固定收入。

    （二）保证人的保证金额以贷款合同贷款本息及合同引起的诉讼费为限，保证期限自借款合同签订之日起到借款本息清偿时止。

    （三）用足额的有价证券作为质押的，借款人也可不提供保证。

    第二十三条  借款人的保证人系法人的，在保证人发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人，并重新办理担保手续。

    第七章  抵押保险与公证

    第二十四条  借款人以房产作为抵押的，须在合同签订前办理房屋保险或委托货款人代办有关保险手续，保险金额按照有关部门对房地产评估金额全额保险。

    第二十五条  住房保险期要与货款期限一致。在住房抵押期间，保险单要交由住资金管理中心保管，保险单享有的权益无条件地让渡给住房资金管理中心。

    第二十六条  抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险；在保险期内，如发生保险责任范围以外毁损，由借款人负全部责任。

    第二十七条  贷款合同应到公证机关办理公证手续。

    第二十八条  抵押物的评估费、登记费、保管费、保险费、公证费由借款人自己负担。

    第八章  贷款监督

    第二十九条  住房贷款要专款专用，严禁挪用。发生下列情况之一时，住房资金管理中心与银行有权要求借款人提前偿还部分或全部贷款：

    （一）借款人违反借款合同规定的条款；

    （二）借款挪作他用；

    （三）借款人发生不能按期归还贷款本息的其他情况。

    借款挪作他用时，对挪用部分在原贷款利率基础上加收50％的罚息。

    第三十条  借款人在贷款期内，要主动配合住房资金管理中心和银行对贷款使用情况进行监督检查。

    第九章  借款合同变更与纠纷处理

    第三十一条  借、贷双方任何一方要求解除或变更贷款合同时，必须以书面形式提前一个月通知对方，在双方未达成协议前，原贷款合同继续有效，变更贷款合同须经保证人同意。

    第三十二条  借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。

    第三十三条  借款双方之间发生纠纷时，应协商解决，协商不成，当事人可向当地人民法院提起诉讼。

    第十章  附则

第6篇：购房贷款合同范文

城市购房，

不让孩子输在起跑线上

1980年出生的田海霞，大学毕业后，孑然一身到广州打拼。然而，四年的拼搏努力并没有让她融入这繁华的大都市。26岁那年，她回到了生养自己的家乡――河北邢台南和县，和初中同学王利辉结婚，并生下儿子滔滔。农忙时，小两口伺候三亩麦田；农闲时，经营一家服装小店，收入颇丰。

时光飞逝，岁月匆匆。一晃七年过去，滔滔到了上学的年龄。“市区教育质量要比县里高好几倍，咱叔的孩子市重点高中毕业后，轻松考取北大……现在月薪好几万，让咱孩子也到市里读书吧！”田海霞对老公的建议十分认同。

绝不让孩子输在起跑线上。2011年8月，田海霞和老公举家搬到市区一所重点小学的附近居住，又托熟人把儿子送进这所小学就读。随后，两人在离家不远的地方租到一间10平方米左右的门市，干起服装生意。每天，田海霞夫妇起早贪黑，笑脸迎送顾客，累得腰酸背痛，但想到儿子将来辉煌的未来，心里总是暖暖的，苦亦是甜。

半年后，一家三口生活安稳下来，积蓄增多，田海霞产生在城市购房的念头。可是，这两年房价回暖就像插上了翅膀，自己存钱的节奏哪赶的上房价的涨速？

“许多广州人都选择便宜、户型较小的公寓房住……不如咱也买公寓房，等住上十几年，滔滔考取重点大学，再脱手小赚一笔。”王利辉对妻子投资公寓房的想法点头赞许。两人逛遍邢台房产网后，来到一家位于市中心的售楼部。那天下午，田海霞刚推门进入，热情的工作人员便递来两杯咖啡，身穿黑制服、白衬衣的美女售楼员面带微笑，详细介绍市区楼房的走势。

田海霞夫妇听得心花怒放。让两人最心动的是，交上首付后，这家开发商还会出面到银行担保帮他们办理房贷手续。苦恼多日的买房“差钱”难题迎刃而解，田海霞夫妇在精心挑选各种户型后，决定购买一套32平方米左右、阳面户型的公寓房。

售楼员罗列出一堆优惠，又拿计算器认真加减乘除后，再电话报请“老板”特惠，双方最终成交于“4700元/平方米”的价格。

三天后，田海霞夫妇将9万元首付和装修款打在售楼部的账户上，与开发商和建筑商分别签下《订购合同》和《商品房预售协议》、《房屋装修合同》。在开发商的担保下，田海霞夫妇又顺利从银行贷出7.8万元，按照《个人购房贷款＼担保合同》规定10年内还清。

延迟交房，

购房者解除合同

一年后就能住进属于自己的房子！田海霞夫妇着实激动了一阵子，脸上整日洋溢着幸福的笑容。两人赚钱动力十足，每日风里来雨里去，虽苦但快乐着。田海霞还时常利用进货、办事路过的时间到工地查看新房进展。尽管她听说工地所用水泥和钢筋都和当初的承诺有些差距，但她要求不高：只要房子如期交工，自己一家搬进去住就行！

夫妻俩盼星星盼月亮终于盼到了合同约定交房的日子。2013年7月这天，田海霞来到售楼部询问何时能取房钥匙，但工作人员告诉她：建筑商正在跑水、电、暖手续……我们会加快进度尽早交房钥匙。

涉及几百户取暖、用电等问题不是由建筑商一家能定的事，手续不畅也在所难免。然而，田海霞夫妇苦等了六个月再次到工地看房时，眼前的情景让他们愤愤不已：“地砖仍没铺设、墙面也没粉刷……照这样速度，再过半年也交不了钥匙。”

后来田海霞夫妇又了解到，这座大楼征地用去10年时间，公寓房用地期限仅40年，已减少1/3寿命的新房，交房后再住几年哪还有什么升值可言，更别说翻倍了！

更让两人意想不到的是，许多楼市进入冬眠，房价徘徊不前。田海霞夫妇一合计：当初投资这个公寓房失误了，明天就去要回房款，这个房子不买了。小两口翻出《订购协议》反复研读，这时才意识到，如果不经对方同意擅自解除合同，应支付装修费总额的30%违约金，也就是说要支付6000多元的违约金。

伤心、失望接踵而至。田海霞买来许多法律书籍恶补后，又到几家律师事务所咨询，终于找到了解决办法。2013年12月20日这天，田海霞通过快递将《交房催告书》送往康丰房地产公司，要求90日内履行交房义务，否则解除合同。

《交房催告书》如泥牛入海，三个月杳无音信。

冷静后，田海霞一纸诉状将开发商上法庭。

庭审激辩，不交房是开发商“软肋”

邢台市桥东区人民法院受理此案后，依法组成合议庭。田海霞诉称：康丰公司不能如期交房，经催告后不回复我方，也不能于90日内履行合同，请求判令解除购房和装修合同，返还首付、装修费10万元及利息。

法院公开审理那天，银行作为第三人现身法庭。可是对于何时交付房子，被告康丰开发公司吞吞吐吐不能确定时间。这样一来，双方当事人不得不围绕是否解除购房合同等焦点展开辩论。

坐在被告席上的康丰和建筑公司都不同意解除合同。其人辩称，这几份合同是当事人各方自愿签订，是有效合同。如果未按期交房，双方应按补充协议第5条规定，由出卖人每天向原告交纳房款的万分之一的违约金。如果原告执意解除合同，也应按照该协议支付装修款30%的违约金。

原告律师向法庭出示《交房催告书》指出：被告不能如期交房存在过失，《订购协议》等合同未约定撤销合同的情形，违反了公平原则。《合同法》94条规定了催告解除合同的方式，原告田海霞以邮寄方式向被告送达了《交房催告书》，但至今开发商未履行交房义务，符合解除合同的法律规定。

对此，开发商抗辩称，我们始终没收到原告寄送的《交房催告书》。但庭下，法官到邮局调查发现，记录显示康丰公司的员工已在催告书回执单上签名。

法庭上，原告所指控，这几份合同属于格式合同是霸王条款，违反公平原则，请求撤销。开发商人辩称：我方购房合同是按照建设部颁发的示范文本制作，符合法律规定，不是格式合同。订购协议规定有约定按约定，无约定应按最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第18条执行，原告无权解除合同。另外，即便撤销《商品房预售协议》也没必要解除贷款合同，两合同不是主、从合同关系，请驳回原告诉求。

旁听审理的银行人反驳称：贷款合同与购房合同密不可分，如果原告和被告解除了购房合同，7.8万元贷款及利息应由最终的受益人承担！

当事人各方辩论异常激烈，谁也不服气，都在最后陈述时强烈请求法院驳回对方诉求。鉴于案件的特殊性，法官决定择日宣判。

合议庭评议认为：截至庭审日，开发商仍不能明确交房时间，导致原告无法实现买房目的，原告要求解除合同符合法律规定，应予支持。开发商不能如期交房的过错是导致解除购房合同和贷款合同的主因，应承担相应责任。

邢台市桥东区法院判决：解除《商品房预售协议》、《房屋装修合同》和贷款合同，开发商和建筑公司在判决生效后返还原告田海霞首付款及装修费10万元及利息；由被告开发商返还银行7.8万元贷款及利息。

宣判后，康丰公司以一审超出诉讼请求为由提起上诉。邢台市中级人民法院开庭审理后认为：贷款合同是建立在购房合同基础之上，解除购房主合同后，开发商掌控银行贷款显然不合理，有悖公平原则，因此解除贷款合同并无不妥。银行作为第三人参加诉讼，虽没提出独立诉求，但为减少诉累，一审判决康丰公司返还银行贷款7.8万及利息对当事人是公平、公正的。随后，邢台市中院终审判决：驳回上诉，维持原判。

（本文当事人系化名）

法博士点评

按说合同生效后，双方当事人必须信守约定，不得擅自变更或解除合同。那么，具备怎样的条件，当事人才能解除合同而不属于违约呢？通俗的说：发生意外后，出现合同履行成为不必要或不能的情况，才允许当事人解除合同。解除合同分为协议解除、单方解除、法定解除、约定解除。我国《合同法》94条规定了法定解除合同的情形，其中第三款规定，债务人在履行期限届满时，债权人发出履行催告后，债务人仍在合理期限内不能履行的，债权人有解除合同权利。具体到本案，交房合同到期，田女士采取催告方式要求开发商在90天内履行交房义务，但开发商始终不能交房，这时田女士就有了解除购房合同的权利。所以，法院依法支持了田女士的诉求。

第7篇：购房贷款合同范文

笔者的两位朋友近来都进行了一笔二手房交易。一个朋友手续办得非常顺利，一个半月就办妥了全部的手续；而另一个却花费了半年多的时间还没有拿到产权证，而他原来在外租赁的房子已经到期，东家已转租他人，生活和工作因此都受到了影响。

于是他向笔者询问进行二手房交易究竟需要多长时间?笔者在向有关的专家仔细请教之后了解到：其实，在二手房交易过程中，从签订房屋买卖合同之后，各个环节所要耗费的时间都是固定的，如果买卖双方对这些时间节点有所了解，并且严格地把握好，不仅能做到明明白白交易，而且不会因为不明就里而虚耗时间。

需要说明的是，京沪穗三地以及三地内具体的区县对交易环节所需规定的时间稍有所不同，不过，总体而言大同小异，买卖者只要抓紧其中的重要环节，一般就不会发生时间延误的情形。为了表述的方便，本文当中所举的例子仅以上海中心城区的交易时间规定为准。另外，由于目前二手房交易主要是在房产经纪人的帮助下完成的，因此本文中所有交易环节也都建立在有房产经纪人参与的基础上的。

共需花费34个工作日

在上海买一套二手房要花多长时间，在一切都顺利的情况下，最少需要34个工作日，这相当于7个星期，共49天。当然，这种二手房必须是没有抵押的物业。

那么，这49天是如何分配的呢?在解析这个问题之前，我们先要了解一下二手房交易流程。二手房主要交易环节包括看房、签订房屋买卖合同、卖方还清贷款（如果有按揭贷款）、办理公积金或商业贷款、产权过户、买家领取新房产证以及他项权利证、申请放贷、物业交接并支付尾款。如果卖方无按揭贷款，而且买家也不需贷款，那么交易流程将会变得简单一些，主要是签订买卖合同、过户、交房等简单的几个步骤了。

我们对上海的具体操作程序进行解析。假定购房者张先生购买一套位于田林新村的小两房，这套房产没有抵押，而张先生需要贷款。一般情况下，购房者在房产中介的斡旋下，与卖家就房屋买卖事项达成一致意见之后，便会签订房屋买卖合同，买家支付首付款。此时，中介公司往往会约见律师，一并办理贷款合同事宜。因此，签订房屋买卖合同可与办理贷款合同合并起来。这需要花费1个工作日。

在此过程中，买家向银行送交的购房贷款合同，以及相关材料已送往银行进行审批，一般只需5个工作日便能完成。此外，银行还要对物业进行评估，以便确定贷款年限，这需要1个工作日。

办妥上述手续之后，便可进入交易中心办理过户手续。办理过户手续需要1个工作日。在这过程中，买家要缴契税，同时房产交易中心还要审验买卖合同、贷款申请等文件。在交易中心办理完过户手续之后，需要等待20个工作日的时间才能取得房产证以及他项权利证。

在此需要说明的是，北京和广州领取房产证和他项权利证的做法有所不同，这两种证书并不是同时领取，而是先领取房产证，后领取他项权利证，两者时间间隔一般有6～30个工作日。

领取房产证以及他项权利证之后，房产中介便会将他项权利证送至银行，以便申请放款，银行收到申请之后，一般会在3～5个工作日放款。卖家在得到银行发放的购房款之后，买卖双方便可约定时间办理交房，这也需要1个工作日。

“意外”发生将拖延交易

但在实际操作中，往往会碰到这样或那样的问题，使得交易延长。那么主要有哪几个方面的问题会导致交易时间延长呢?

首先是尚未解除抵押的物业。在实际交易过程中，有不少卖家在购房时，也曾向银行申请过按揭贷款，在转让时还未还清，或者曾向银行申请贷款而被抵押，转让时并未解除抵押。业内人士表示，此类尚未解除抵押的二手房会使得交易时间延长30天的时间。

这是因为卖家必须向银行申请提前还贷。上海德佑地产市场交易部杨先生告诉记者：“一般情况下，卖家需要提前一个月向银行提出申请。”由此可见，如果需要提前还贷，那么在签订房屋买卖合同并支付首付款之后，卖家向银行提出提前还贷申请，下一个交易环节，也就是产权过户环节，需要等到一个月后才能继续进行。

其次是注销抵押手续。这与前一种情形具有关联性。卖家剩余贷款还清，便可进入房产交易中心办理抵押贷款注销手续。该环节需要7个工作日。也就是说，当卖家把银行出具的贷款还清材料送交给交易中心之后，需要再等待10天时间，才能办理过户手续。

此外就是相关资料的缺失，也会导致交易时间的延长。如湖南来上海的章先生在闵行区购买了一套二手房，由于爱人的身份证尚在办理过程中，因此在申请放贷时不能提供爱人身份证而卡了壳。专家表示，一般情况下，在婚后购买房产，在办理贷款手续时，即使不把另外一方作为“共同贷款人”，不管是以谁的名义申请按揭贷款，银行一般要求必须出具另外一方的有效证件以便查验。如果不能提供，则会导致审批时间延长。于此有些类似的还有夫妻共同财产，必须有另外一方的委托书，否则在办理过户手续时也无法通过，而需要耗时补办手续。

对此，专家建议，在二手房交易过程中，一定要了解物业状况，如是否被抵押，如果被抵押，则需要做好延长交易时间的心理准备。当然，有些情形是可以避免的，如在婚后购买房产，一定要把配偶的相关证件也准备好，这样就不会被无故受阻了。

运用技巧可压缩时间

当然，在二手房交易过程中，有些环节的时间也能缩短，那么在哪些环节可以提前呢?

德佑地产有关人士表示，主要有两个地方可以采用加急的方式来得以提前，其一是卖家提前还贷。卖家可以申请“加急”处理，有可能在半个月之内办理完所有提前还贷手续。不过要做到这一点实在不易，据了解，在一般情况下，能否提前还贷需要根据购房者与银行之间的协议来操作，如有些银行规定，在第一年内不允许提前还贷。

第8篇：购房贷款合同范文

2007年1月1日，个人住房按揭贷款开始执行新的贷款利率，五年以上商业贷款的基准利率为6.84％，个人住房公积金贷款利率为4.59％。利率的上升提高了贷款的成本，加重了借款人的利息负担，使得人们在选择房贷的具体方式上变得更为慎重。

在过去的一年里，各家银行的个人住房按揭业务也进行了大量的创新，房贷正变得更加灵活多样，为借款人提供了更多的选择。如果能对各家银行的业务有个整体的了解，从中选择最适合自己的贷款方式，你就会发现，贷款也可以很精彩。

决定房贷成本的三个因素

贷款买房的人对利率都很敏感，因为借款人最关心的就是利息负担。在整个贷款期内的利息支出就是贷款的成本，显然，这取决于占用银行的资金额、占用的时间以及利率水平三个因素。占用银行的资金额越大、占用的时间越长、利率越高，总的利息负担就越重。所以，减少利息负担的办法就可以是提前还贷减少贷款本金、加快本金归还速度减少占用资金的时间或是寻求更低的利率水平。

其中，利率的选择空间最小。贷款人可以充分利用公积金贷款，获得低于商贷的利率。商贷方面，应该注意到商业银行可以对信用良好的客户给予基准利率下浮15％的优惠，因此，贷款人要格外注意自己的信用记录。换个角度看，利率也是借款人的融资成本，所以利率上调后，如果投资回报率高于贷款利率，则应该将富余资金用于投资，反之，则应考虑提前还贷。当然，借款人还应考虑资产的流动性、投资的风险等因素。

各家银行的创新之举基本上是通过提前还款或加快本金归还速度来实现利息支出的减少的，比如一度被广泛关注的“双周供”，借款人可一年还款26次，相当于原来的13个月，因而可以加快本金归还速度，缩短还款期限。

当然，并非利息支出最少的贷款方式就是最好的，贷款是出于实际的需要，借款人应在此前提下尽可能地降低成本，选择最适合自己的贷款方式。

固定利率贷款VS浮动利率贷款

按照利率是否变化，可将房贷分为固定利率贷款和浮动利率贷款两大类。现有的大部分借款人采用的都是浮动利率贷款，利率水平随央行基准利率的变化而变化。固定利率房贷是去年才出现的新事物，是指在签订购房贷款合同时，选择固定利率贷款，在整个贷款期限内，借款人都将按照合同签定的固定利率支付利息，不会因为利率变化而改变还款数额。

在去年央行连续的加息行为下，部分有着升息预期的人就适合采用固定利率贷款，可以有效规定升息的风险。但同时，如果利率下凋，选择固定利率贷款的人则会多付出一部分利息。

选择适合的还款方式

除了利率外，借款人最需要考虑的就是整个贷款周期内还款金额的分布问题。住房按揭贷款往往长达10年、20年，甚N30年，因此，结合家庭的生命周期和不同阶段的财务状况，合理安排整个周期的还款金额和还款频率是非常重要的。借款人可从如下个人住房按揭服务中选择适合自己的还款方式：

等额本息把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，借款人每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增，利息比重逐月递减。等额本息操作简便，适合家庭收入稳定的人群，但因初期贷款本金所占的比例较低，不适合有提前还贷打算的人。

等额本金将本金平均分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利启、，前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。等额本金比等额本息负担的总利息要少，但前期还款负担较重，比较适合经济能力较强的年轻人。

等额递增/等额递减是等额本息的一种派生形式。把确定的还款期限划分为若干时间段，每个时间段内月还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递增或递减。这两种方式使得借款人可以根据自己的预期收入情况灵活设定还贷方案，适合刚参加工作的年轻人。

双周供将还款方式从原来每月还款一次，变为每两周还款一次，每次还款额基本为原来月供的一半。与按月还款相比，可加速还款，缩短还款期限，减少利息支出。

接力贷指以某人的子女作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与其子女作为共同借款人，接力还款。适合于年龄较大的购房者，或子女收入暂时不高的家庭。

移动组合房贷允许客户针对不同时期的家庭收入情况和个人投资理财习惯，订制个性化的还款方案。还款期内，借款人还可以随时调整还款方式。

入住还款客户在银行办理一手楼住房贷款业务时，可以申请从贷款第一个月开始，与银行约定一个时间段仅偿还贷款利息，约定期满后再开始采用等额本息或等额本金的还款方式归还贷款的本金和利息。这种方式比较适合购房初期经济比较紧张的人。

随借随还在贷款购买住房后，银行会为借款人提供一个相应的授信额度。当借款人在偿还了部分贷款后突然急着要用钱时，只需通过网上银行或电话银行就能马上提取现金。同时，如果借款人想提前偿还贷款，随时都可以，从而减少不必要的利息支出。

循环贷针对房产变现难的特点，“循环贷”可将自有住房到银行做抵押，获得该住房等价值80％或70％的授信额度，在房产抵押期内可分次提款，循环使用，方便借款人资金周转。

存抵贷把借款人的活期存款与住房贷款结合起来管理，只要活期存款超过5万元，银行就会把超出部分按一定比例视作提前还贷，节省的贷款利息作为理财收益返还到借款人账户上，但借款人存折上的资金并没有真正动用，需要周转时可随时支取。

第9篇：购房贷款合同范文

关键词：按揭；等额本息法；局限性；探析

中图分类号：F830.589　文献标识码：A doi：10.3969／j.issn.1672-3309(x)，2011.03.18　文章编号：1672-3309(2011)03--40-02

一、等额本息法的经济分析

等额本息法是最为普遍的一种还款方式，它是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个还款期中。这种还款方式最大的特点：在利率一定的前提下。每期还款额相等。且前期归还的利息多、本金少；随着时间的推移，归还的利息越来越少，而本金越来越多。据此，本文认为该法中的“等额”二字在这里有两层含义：一是每期还款额必须相等，且每期还款额必须由本金和利息两部分构成；二是按揭贷款的还款期间必须相等，如：可以把一个月、一个季度、半年或一个会计年度作为一个还款期间。也就是说，等额本息法在具体应用中必须同时具备上述两层含义。才能真正体现其经济实质；同时充分理解等额本息法的内涵也将成为正确使用该法的充分必要条件。

如果使用中不能同时体现上述两层含义。则将导致各期还款额不等，同时还会增加贷款人的利息支出负担。经调研测算，多家银行(如建设银行、工商银行、中国银行、光大银行等)十几年的住房按揭贷款实践已经充分证明了这一点。

二、等额本息法应用中存在的主要问题

按照银行的基本原则，占用银行资金量的多少以及占用时间的长短，与银行收取利息的多少是相关的。现在银行都很注重资金运营能力，绝大多数人选择了占用资金时问过长的“等额本息还款法”。然而在还贷实际操作中，银行对此法的运用存在理解及使用上的误区。

(一)按揭后首次还款额的确定

目前对于还款方法，大多数购房人采用的都是等额本息法(因为银行力推此法)。银行在首期还款额的确定上有两种力’法：

1.按贷款实际占用天数只计算、扣收贷款利息。

办妥按揭后，银行把取得贷款的当月做为还款的首期，且在归还贷款的首期，只扣收利息。不扣收本金；然后从第二个月起，再将贷款本金和利息之和在贷款期内平均扣下。银行的这种还贷实际操作。从根术上违背等额本息法的经济实质――还款各期等额还款、本息和均摊于各还款期间。这种做法是对等额本息法的典型误用，应予以摒弃。

依照银行设计的还贷系统软件执行结果是：最后一个还款期间的还款额与其前一期(即倒数第二个还款期间)的还款额是不相等的。就这么一点点看似没什么的小变通，结果银行就多赚了贷款购房人的钱。如建设银行、工商银行、中国银行、光大银行等就是这样做的。通过这样的变通。意味着银行加大了各期贷款计息的基础(因为首期的本金，始终都参与整个贷款期的利息计算)；同时还可认定。银行首期扣收的利息。额外增加了贷款人的利息负担，严重侵害了贷款人的合法权益。通过测算。若取得10年期、10万元贷款。待按揭款到期时，被银行多收的利息约为购房人首期所还利息的55％左右：且按揭购房人被银行多收(或扣下)的利息。会随着其贷款额度、贷款期限、贷款利率的变化。呈正比变化。

2.按贷款当月实际占用天数计算、扣收贷款本金和利息。

此法下，银行按贷款人贷款当月实际占用贷款本金的时间计算、扣收首期还款额(即本金和利息)。即：按贷款人占用银行贷款的实际天数来扣收贷款人应还的r小金和利息。此法从表面上看似乎合理。首期还款额包含贷款本金和利息。但是，由于贷款当月贷款人实际占用银行资金的天数未必是一个完整的还款期间，如一个月(30天)。这样就会造成按揭还款期内各还款期间不等，进而进一步导致各期还款额不等。同时还会出现贷款到期、还款期结束时，还有一定量的贷款余款尚未还清(即尚未还清的余款实际是首期还款时不足支付的部分及整个贷款期限内银行多收贷款人的利息)。依照银行按揭贷款的实际操作，可以得出：贷款人的实际还款期限大于事先计划的还款期(即：实际还款期=计划还款期+1)。也就是说，只要不是按完整的还款期来计算扣收贷款本金和利息，就会出现银行误用等额本息法的情况。

(二)按揭后还贷具体时间的确定

经调查，银行对公众的告知一般是通过宣传朋子和客户电话咨询等方式。而在真正办理贷款时，仍有一些商业银行有意隐瞒还款方式的有关信息，全力推荐等额本息法。在售楼现场，很少有银行工作人员现场办公，其按揭贷款事宜绝大多数是由售楼人员进行。售楼人员为能降低其工作强度，多数是向客户推荐比较通俗易懂的“等额还款法”。对于“吃利息饭”的银行来说，当然希望购房人全都选择利息高的还贷方法。就像普通商品买卖一样，一般的商家都会推荐顾客购买价格高、利润高的商品。怎么会推荐价格低、利润低的商品呢?

但是，对于只知道贷款必须付利息的一般购房人来说，若银行不明确告之，他们哪里知道采用不同的还贷方法，利息会有天壤之别呢。即便是采用同一还贷方法，在贷款额、利率、还款期限一定的条件下，由于确定了不同的具体还款日。还贷总额也会有所不同。暂且不说该方法与其他方法孰优孰劣，单就选定了等额本息法，在确定具体还贷时间上也客观存在一些现实问题亟待解决。如：各楼盘每天都有购房人的身影，他们不可能都是每月的1号去买房办按揭，而通常银行又把办理按揭贷款的当月做为按揭人还贷的首期，且按贷款人实际占用资金天数计算应支付的利息。这样问题就出来了，按揭当月绝大多数不可能是个完整的整月(如果是完整月应属个例)。也就是说，银行把何时确定为还贷的首期尤为重要。

三、进一步完善等额本息法应用的对策和建议

(一)合理确定按揭贷款的还款期间

为准确运用等额本息法，针对按揭贷款启动日期不可能为每月初的现状，合理确定按揭贷款的还款期间就显得尤为重要。结合按揭贷款人贷款启动日期的不同，本文认为以下两种方法可供选择：一是建议银行在每月集中选择固定的贷款启动日，如每月1日、15日或每月1日、11日、21日。这样就可以把一年分为24个或36个还贷期间。二是建议银行采取按月定日法。也就是说。每个还款期中与启动日相同的那一天即为每期的还款日。这是一种打破了月份界限的还款做法。不论采用哪种方法确定还贷期间，都必须对贷款年利率进行相应的换算，如将年利率除以12或24或36。才能加以运用。通过合理确定还款期间。可以实现准确计算各期还款额的目的。

(二)提高银行队伍专业素质。增强全员服务意识

提高银行服务质量。强化专业队伍更为重要。提高银行队伍专业素质。应从以下三方面着手：一是定期进行专业培训和考核。准确理解和掌握专业业务知识，不断提高员工业务水平：二是逐步减少非专业人员，特别是减少职工家属中的非专业人员从事银行信贷业务，充分调动和发挥专业人员的积极作用：三是加强银行队伍相应知识的学习，不断提高综合业务素质和能力；四是坚持从懂业务的人员中提拔任用业务领导干部，使其具有的金融理论水平与银行信贷业务实践能力双过硬，能带好一班人。

增强全员服务意识，本文认为应采取以下措施：一是银行应采取多种方式加强告知，比如银行将借助媒体进行宣传。让购房人充分了解购房贷款的相关知识；明确告知各种还款方式的还款状况及其差异，不误导客户的选择；二是银行应印刷专门的宣传材料、详细列表，比如同样是1万元贷款、同样贷20年，两者每月还款额的差别，放在银行大厅供客户比较。三是有义务向房贷消费者提供拟定的按揭贷款还款计划方案，明确告知提前还款应承担的违约责任等。