住房贷款论文精选(九篇)

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第1篇：住房贷款论文范文

(S&L)储蓄信贷协会是专门从事储蓄业务和住房抵押贷款的非银行金融机构，从1831年诞生于宾夕法尼亚州的第一家储蓄信贷协会，到1970年代末，全美共有4700家储蓄信贷协会，成为资产总额突破6000亿美元重要的金融巨人之一，是美国政府调控房地产业的重要部门，具有浓厚的“国营色彩”；储蓄信贷协会(S&L)的业务单一，仅为购房者提供低息住房抵押贷款，贷款融资渠道大都来自利率更低的政府借款和中息揽存，拥有制度性存贷息差收益，美国政府对其经营方式和范围有很强的管制。

在20世纪70年代开始的通货膨胀之下，资金大量向短期金融资产投资信托基金(MMF)集中，银行和储蓄机构的资金外流难以制止。如果银行和S&L不大幅度提高普通存款利率，就会失去储户，营业面临困难。假如实行利率自由化，提高存款利率，则S&L面临存贷款利差倒挂，在经营上出现赤字。美政府当局决定在1982年实行利率自由化。结果，存款利率上涨，S&L的经营急速恶化，400多家S&L濒临倒闭危机。S&L出现危机的原因在于政府的政策失败。美联邦存款保险公司保护濒临倒闭的S&L的所有存款，需要巨额资金，而联邦存款保险公司没有这么多资金，绝大部分需要政府负担。，政府为了逃避负担，采取放宽限制的措施，为S&L创造了增加利润的机会。银行本身所面临的非系统风险绝大部分是通过贷款多样化和分散化来规避的，允许其参与多行业的高风险商业贷款等业务经营，但是没有经验的S&L参与此类的经营，近乎进行赌博。1988年，储蓄信贷协会出现更大的危机，总亏损额如天文数字，大约在五千亿美元左右。储蓄信贷协会(S&L)危机是先过度管制，后放松管制的结果。

二、2007年的次级抵押贷款危机

1.1990年以前美住房抵押融资机制的改变

S&L危机以后美国政府放松管制，促进金融市场创新，把原来高度集中在银行系统的房地产按揭贷款资产通过金融市场分散给不同的投资者主体，美国的住房按揭抵押贷款金融市场逐渐发展成为二级市场的结构。其一级市场机构经营模式由传统经营模式“贷款并持有”(originate-to-hold)让位于新的“贷款并证券化”(originate-to-distribute)的商业模式，一级市场机构也基本为私人机构。住房抵押贷款融资渠道不再完全依靠吸收存款，而是依靠出售贷款合同，获得直接融资。

在1990年以前，住房贷款二级金融市场的主体还是只有政府背景的金融机构(GSEs)。美国政府主要是通过房利美(FannieMae联邦国民抵押贷款协会)和房地美(FreddieMac美国抵押贷款服务公司)这两个机构来支持、调控美国住房融资体系的，这两个机构是美国整个住房融资体系的基础。其赢利来源于MBS的发行费用。

2.次级抵押贷款繁荣时期美住房抵押贷款融资市场的变化

其一，由于“贷款并证券化”的经营模式，使得一级市场上贷款公司可以快速回收资金并获得手续费收入，为扩大信贷市场份额，降低信贷标准，给低收入者种种优惠条件，于是次级贷款市场开始迅速扩张。到2006年，美国住宅抵押贷款规模已超过国债市场和公司债券市场，贷款余额高达13万亿美元。次级贷款分额约为7%到8%。

其二，美国政府背景的机构“房地美”、“房利美”不再是住房抵押贷款金融二级市场的主要力量，高额的证券发行费吸引私人中介机构和大型投资银行进入，私人房贷公司如ImpacMortgageHoldings、“新世纪”(NewCentury)、Countrywide、Ameriques和多次等利用高财务杠杆向银行借贷购买次级抵押贷款合同后通过打捆、证券化为MBS后出售大型投资银行，后者将其再次证券化，目的已非分散抵押贷款风险，提高贷款机构的资金流动性，而是更注重获取暴利。房地产抵押贷款金融市场的运行机制变成(一级市场贷款，出售贷款合同——二级市场证券化MBS—再次证券化——出售给投资者)的循环。

其三，美银行业普遍认为“银行债权证券化会有效化解银行信贷风险”，再者发行并交易衍生品可获高额利润，美各大银行都设立了附属机构开发金融衍生品，近十年来该项业务的利润往往占银行总收入的50%以上。美政府在次贷危机出现之前一直是鼓励银行进行金融衍生品开发的。因此以次级按揭贷款债MBS为基础资产的再次证券化的各种证券产品，如债务抵押凭证(CDO)、合成CDO、夹层CDO…投资银行还利用分档技术对不同还款概率的CDO不同处置方式。过于复杂的金融衍生环节，使评级机构和投资者很难真正了解所评级或购买的投资产品的风险。欺诈性的产品设计或有发生。

其四，商业银行出现信用循环式担保；一是商业银行纷纷设立SPV，发行CDO，因出售证券化资产时通常附有协议，在一定期间出现违约风险，最终投资者有权向发行者要求赔偿；二是银行出资设立SIVs，便于其发行ABCP。虽然在法律上有所谓的“破产隔离”(BankruptcyRemote)安排，两者的资产负债表虽然没有直接联系，但是为了提高SIVs的信用评级，银行通常对SIVs有融资承诺，这是一种或有负债，为了发行更多的ABCP，SIVs的财务杠杆很高，且资产负债期限不匹配，一旦资产贬值，自有资本很快就会被冲销，会形成银行的实际损失。三是因以次贷为基础资产的证券化产品的高收益，银行亦购买别家或干脆持有自家发行的这类高收益产品。因此，美银行隐藏的巨大的重复性的资本损失风险。

3.美次贷危机的根本原因

自2004年中开始，美联储先后17次加息，基准利率从1%上调至最高时：2007年9月的5.25%。不断升高的利率导致还贷成本激增，超出众多借款人的实际还贷能力，构成了借款人后续违约的直接原因。随着金融机构执行抵押，将回收住房重新推向市场，更进一步加剧了房价下跌。以次级抵押贷款MBS为基础资产的各种CDO证券化产品评级大幅下降，从而造成全球股市的下跌，引发了金融动荡。

次级贷款的根本原因：一是放松贷款发放标准，美一级市场各放贷机构未能遵守“谨慎性原则”。二是美住房金融的二级市场机构以“获利性”为目的的过度证券衍生引发信用过度扩张，潜在风险还无法计算清楚。

三、我国发展住房融资市场应思考的几点问题

思考一：是否应加快发展我国住房抵押贷款金融二级市场的建设。

储贷危机爆发时，由于大量风险集中于银行系统，因此必须由存款保险公司或国家出资清理，危机处理成本完全由政府(并最终由全体老百姓)承担。而此次次级贷款危机爆发以来，由于美具有发达健全的房地产金融市场，尤其是证券化等直接融资渠道的快速发展，和高度分散的持有者结构，使危机的影响由金融市场各子市场共同分担，虽然涉及面更广但却减少了危机的冲击深度，尤其是大幅度减小了政府承担的责任和义务，增加了危机处理的灵活度。目前中国的银行体系按揭贷款的金融二级市场并未形成，没有信贷风险横向分散的机制，一旦出现住房抵押信贷风险，只能由中国的银行系统承担。这一点应该引起关注。

思考二：住房抵押金融一、二级市场的风险控制是否应双管齐下。

美国的房地产市场既是市场机制发育完善、市场配置资源的作用充分发挥的市场，又是政府高度干预和调控的市场。政府行政手段都曾出现在美国储蓄协会(S&L)的经营和美国住房金融二级市场机构经营的早期。但2007年次级债危机和1980年代的(S&L)危机都显示出对于信贷风险控制的失效。因此，住房抵押贷款金融一、二级市场的风险控制不能完全交由市场行为。单靠市场力量或单靠行政手段都不及两者双管齐下来得有效。

思考三：贷款风险防范始终放在拓展信贷资产工作的第一位。

我国商业银行以及贷款公司必须从美国次级抵押贷款危机中吸取深刻教训，始终把好贷款的发放关口，严格执行贷款准入条件，认真评估贷款对象的还款能力以及抵押质押的保证能力，把贷款风险防范始终放在拓展信贷资产工作的第一位。

参考文献：

[1]傅勇.2007年听格林斯潘自揭美国次级债危机的根源.

[2]马宇.金融体系风险分担机制研究——基于全球经济化的视角.经济出版社，2006，1.

[3]WILLEMH.BUITER“Lessonsfromthe2007FinancialCrisis”CEPRPOLICYINSIGHT2007，12(18).

第2篇：住房贷款论文范文

关键词：住房抵押贷款；交易费用；供给与需求量

在我国，向银行申请贷款购房的居民并不多。住房抵押贷款占居民金融资产的比例由2004年的12.6%下降到2007年的10.5%。另外，据央行报告表明，我国个人住房抵押贷款市场的规模与西方发达国家相比仍偏小。2007年底我国个人住房按揭贷款占GDP比例为11.7%，而欧盟国家占GDP比率平均达到39%。其中英国为60%，德国为47%，荷兰为74%。由此可见，我国个人住房抵押贷款的增长潜力巨大，但交易费用的高昂成为其增长的阻碍因素之一。

1从债权人角度分析银行提高交易费用的原因

1.1对抵押物的审查

（1）由于住房具有流动性和增值性，金融机构需要进入现场对抵押物实地勘察和估价，从而直接增加了银行的成本。

（2）产权关系的鉴别。审查该住房是否可作为抵押物，如存在产权纠纷的占有者不是房地产产权所有者等。银行需要对产权证书，其他财产证明文件，产权转移契约等住房产权及其他相关证明文件的审查。

（3）对抵押住房的处分。由于银行价格评估行为不规范，贷前评估高估了价值，再加上产权制度不健全导致重复或无效抵押，极易在处置抵押物上引起纠纷。另外，缺少一套完善的保证银行抵押权机制，如债务人安置制度。目前的做法是由银行或者担保人负责向借款人提供抵挡次的住房租住，寻找合适的房源显然是要花费一定时间和金钱的，即使拍卖成功或诉讼成功，银行需承担诉讼费、执行费等。

1.2鉴别对象的费用

中国缺少个人信用制度，关于个人信用的信息零碎，不充分。为了获取信用状况需花费大量资源，如对借款人提供的各种证明其能力的文件真实性审查等。为了减少费用，银行不得不提高市场准入。如借款人资格限定，必须具有当地正式城镇户口，必须具有贷款行认可的单位作为归还贷款本息的担保人，必须杂贷款行存足相当于房价30%以上的存款。虽然可以将潜在的违约者排除，但导致了信贷配给。再者，银行缩短贷款期限。我国一般最长为15年，个别为20年。而英国可达15-25年，美国可达20-30年，最长可为35年。降低贷款额度或贷款比率也是措施之一。最高贷款额度为70%，但有30%存入款项，因而实际最高贷款额不超过40%，对解决购房的作用很小。

2从债务人的角度分析需求量小的原因

（1）磨鞋底费用。借款人为证明自己是低风险的人，需按要求提供文件和材料，如抵押物评估报告、提供收入证明材料等。为此，不得不花费大量的时间和金钱。

（2）审批环节复杂，不习惯正规的借款交易。环节如下：①借款人贷款申请。②银行对申请审查。③对抵押住房的实地勘验和估价。④住房抵押的审批。⑤签订合同和协议。⑥办理产权登记手续。

（3）有形费用支出过高。过高的保险费、评估费和其他中介费用使许多有贷款购房意愿的居民望“贷”兴叹。如据1998年出台实施的《个人住房贷款管理办法》明确规定，住房贷款以房产为抵押，必须办理住房保险，且要求保险期不得短于贷款期限，投保金额不得低于借款的全部本息额，保险费由借款人承担。又如房产评估部门要求借款人每年必须对其贷款抵押的房产按市场现价评估一次，且每评估一次都按房地产价值的3%支付评估费。

3减少交易费用的措施

3.1建立个人信用制度

第一，建立由政府主导以股份有限公司为实体的全国性个人征信系统。如上海资信公司采集上海68万户银行消费信贷用户和118万张可透支信用卡用户的个人贷款以及透支信息，以此来判断其信用状况。第二，建立科学统一的个人信用评估指标体系。比如建立价值体系和信誉体系等，根据个人的有形无形资产，受教育程度和收入水平等来评估。第三，创建个人信用制度所需的法制环境。如通过立法明确对个人信用资料的搜集、整理、披露和使用，以及明确个人信用主体权利义务和行为规范。3.2发展住房二级市场，降低住房处置成本

第一，降低住房交易税费。今后应该重点降低营业税、契税和个人所得税。它们在交易费用中占80%以上，降低这几种税才能切实减轻住房交易环节中的税费负担。第二，简化交易手续，从而加快住房交易速度。第三，规范中介机构，提高其服务质量。第四，健全产权保障制度。房地产行政主管部门要严格规范并认真执行抵押登记制度，消除重复抵押和无效抵押，明确各方权利人产权边界。第五，健全抵押物处置制度。如健全抵押房地产实现制度，保证抵押权人能够从相关收入中优先受偿；健全对借款人的安置制度，建议由政府有关部门安置解决住房问题。

3.3政府的支持

首先，政府应制定和实施完整的住房金融法规和住房法规。其次，以政策优惠刺激金融机构向中低收入居民发放额度大，期限长和利率低的贷款。比如在住房贷款利息补贴额应该能弥补贷款人在利息上的损失或交易成本的增支；政府向住房贷款提供担保或保险保证，减轻违约风险，提高资产流动性和质量，以便在二级市场上出售。另外，政府应大力支持住房贷款二级市场的发展。贷款人可以通过在二级市场上将贷款债权转让给其他投资者的办法提前收回贷款，从而避免或减轻信用风险以及其他各种风险。

3.4中介机构的建立

建立对居民个人的资信状况进行调查和评估以及确认抵押物权属关系和产权转移的机构。规模效益和专业化可以带来省时和信息真实等一系列好处。更重要的是还可以避免因为不熟悉法律而可能出现的违法行为；另外，建立住房贷款发放的机构，银行寻找客户并办理具体的贷款手续，方便借贷双方。

3.5加快制度建设

要使居民住房抵押贷款市场得到迅速稳定的发展，需要完善的正式制度，如住房产权制度、住房抵押制度和住房价值评估制度等。另外，管理规定的颁行应通过立法渠道和法律形式来保证各项管理规定的权威性和协调性。

参考文献

［1］曾国安.住房金融：理论、实务与政策［M］.北京：中国金融出版社,2004.

第3篇：住房贷款论文范文

一、保险基金投资于住房抵押贷款证券的可行性分析

（一）MBS的理论基础以及保险基金投资MBS的运行模式

住房抵押贷款证券（mortgage-backedsecurities，简称MBS）是指商业银行或其他金融机构为加速资金的融通，将缺乏流动性但具有未来现金收入流的住房信贷资产集中起来，进行结构性重组，并通过信用增强，将其变成可在资本市场上出售和流动的证券。

对单个抵押贷款而言，由于借款人存在提前偿付、延迟拖欠甚至欺诈等风险，导致抵押贷款现金流不稳定。对一组贷款而言，尽管整个组合在很大程度上依赖于每一贷款的现金流特征，但如果这组贷款满足一定条件，则根据大数定理，整个组合的现金流将呈现一定的规律性，因此可以对该现金流进行可靠地预测和控制。这就是MBS的理论基础。

作为一种结构性融资方式，住房抵押贷款证券化实质上是将商业银行等金融机构所承担的抵押贷款的现金流及相关风险进行分割与重组，通过信用增强，发行证券和设计转递流程，将收益与风险同时转移给证券市场上的投资者（保险公司就是其中主要的机构投资者）。尽管保险公司有人寿保险和财产保险之分，二者的基金特征也大相径庭（寿险基金多投资于长期项目，而产险基金则主要进行短期投资），但他们投资MBS的基本模式是相同的。

（二）MBS对于满足保险投资的“三性平衡”原则具有明显优势

保险投资的目标应当与公司的总体目标一致，即在可接受的风险水平上获得最大的利润。这就要求保险投资必须遵循“安全性”、“流动性”和“收益性”三个原则。

根据投资原理，“三性”之间既对立又统一，存在此消彼长的关系。例如，安全性与流动性往往呈正相关，而与收益性呈负相关；高流动性往往以牺牲安全性或收益性为代价。如果片面强调某一原则就必然损害其他指标，导致结果偏离企业的总体目标（即一定风险水平下收益最大化）。基于保险风险的特征，保险资金运用的基本原则应当是在突出安全性基础上兼顾“三性平衡”。

由于对抵押资产实现了现金流重组和信用增级，因此相对其他常见的投资种类MBS具有现金流较稳定，风险低，收益率较高等优点。这对于追求低风险、高流动性和收益稳定的保险公司而言，显然极富吸引力。尤其在当前股市风险太大，银行存款利率很低的条件下，投资MBS无疑是保险人的优先选择。同时，投资MBS也使保险人获得拓展投资空间的机会，从而实现投资组合的风险分散。通过下面的比较我们不难发现，MBS对于满足保险公司资金运用原则具有明显优势。

（三）丰厚的收益驱使MBS发行人积极参与MBS市场

以利润最大化为终极目标的金融机构如商业银行，绝不会放弃MBS为他们创造的多种益处[2]：（1）使发行人获得较低的筹资成本。通过把资产分离并将其作为证券发行的担保品，发行人获得了较低的筹资成本；（2）使发行人更高效地运用资本。对必须满足风险资本指标要求的金融机构来说，出售资产能使资本更自由；（3）使发行人管理迅速增长的资产组合。通过证券化出售抵押贷款，能为金融机构迅速筹集资本，同时使资产或者负债表外化，从而避免了对资本的高要求；（4）发行人可以更好地实施资产负债管理。证券化能将提前偿付风险转移给了投资者，这就为金融机构提供了一种与偿还期匹配的资产筹资方式；（5）提高发行人的财务绩效。当贷款被证券化并以低于贷款利率的收益率出售时，发行人获得利差。该利差一部分来自服务费，另一部分则由于信用提高而获得的溢额收益；（6）使发行人资金来源多样化。对于平时不能发放贷款和为应收帐款融资的投资者而言，MBS证券使他们增加了投资选择，这也为金融机构提供了更多的资本来源。

（四）当前保险基金投资MBS存在良好的外部环境

首先，住宅产业的发展需要强大的金融支持。据国家建设部有关资料，近10年全国城镇将兴建51.56亿平方米，成为国民经济一个重要增长点，为此需投入资金7-8万亿元，而现有住房资金远不能满足需求。同时由于住宅产业的自身特点如固定性、投资回收期长、投资规模大、流动性差，使得风险较为集中，容易形成投资瓶颈，制约整个国民经济的发展。通过住房抵押贷款证券化，一方面可以开辟新的融资渠道，缓解资金压力，促进产业和国民经济的发展；另一方面通过证券化，将抵押贷款的集中风险进行分割，分散给众多投资者承担，达到分散风险的目的。

其次，国内要求拓宽保险投资渠道的呼声日益高涨。由于种种原因我国一直严格限制保险投资，仅限于银行存款、政府债券、金融债券等，投资效益低下。而目前金融市场尚不完善，从20多年的实践经验来看，通货膨胀和通货紧缩时常发生，利率水平不太稳定，7次降息曾给保险公司（尤其寿险公司）的经营带来很大困难，迄今仍留下了巨额利差损尚未消化。保险公司急需通过一系列低风险、高收益的金融工具和手段，转嫁利率风险，弥补既有亏损。MBS的推出将适时地满足这种需求。

最后，MBS证券将在借款者和投资者之间开辟直接融资的渠道，提高融资效率。首先，通过将住房抵押贷款重新组合，并辅以信用增强手段，将原有风险降低到了投资者更能接受的水平。其次，通过重构现金流量，创造出不同的债券类别，满足广大投资者的不同需求。第三，MBS将丰富资本市场，成为稳定证券市场的重要力量。此外，我国大部分商业银行和保险公司已建立了较完整的信息管理系统、会计处理系统及相关的规章制度，这也为MBS的推行提供了必要的技术支持。

综上所述，不难发现，无论从MBS市场的需求方（保险基金管理者）、供给方（发行者），还是市场投资环境，保险基金投资MBS是完全可行的。

二、MBS在保险基金管理中的应用

作为一种极富吸引力的金融创新，MBS包含多种性质各异的金融衍生证券。对保险公司而言，了解各种MBS的本质特征，合理选择、使用MBS以满足公司安全性、流动性和收益性“三性平衡”的要求，具有重要的实践意义。

（一）MBS的种类和性质

在美国，一共有三类抵押担保证券[2]：（1）抵押转手证券（mortgage-passthroughsecurities）；（2）担保抵押债务（collateralizedmortgageobligations，简称CMO）；（3）剥离式抵押担保证券（strippedmortgage-backedsecurities）。三类证券在现金流量、内在风险等方面都呈现出不同特征。

1.抵押转手证券。它是指由联邦全国抵押协会（FNMA，俗称范尼梅）和政府全国抵押协会（GinnieMae，俗称珍妮梅）购买抵押品，并将这些抵押品组合起来，然后为其提供担保并发行的证券。转手证券基本上不对现金流进行处理，而是将基础资产产生的现金流传递给证券持有人。在相同条件下，转手证券产生的现金流比非分期偿付型债务的现金流要大得多。尽管抵押转手证券大大增强了抵押贷款市场的流动性，但它却因其单一性而不能满足所有投资者不同的需求。

2.担保抵押债务。为解决再投资风险问题，金融工程师们开发了担保抵押债务（CMO）。它是指投资银行购买转手证券（或整个抵押贷款），再发行以它们为担保的特种债券。这些债券被分成一系列不同的组，称之为“档”（tranches），使得不同档的现金流特征（包括息票利率，偿还期限等）不同。这样，一种长期的金融工具，如抵押贷款或转手证券被重构为一系列性质各异的档，这些档分为短期、中期和长期。于是投资者从中可从中选择最符合需要的档。同时在一定程度上消除了提前偿付风险。

3.剥离式抵押担保证券。目前该证券有两类，一种是“只获得利息类（interest-onlyclass，或称IOclass）”，即将所有抵押贷款偿还的利息分配此类证券；另一种是“只获得本金类（principal-onlyclass，或称POclass”），即将所有抵押贷款偿还的本金分配此类。由于本息分离，IO与PO证券对利率的敏感性不同，因此现金流量也呈现不同的特点。由于证券的价格是未来各期利息的现值之和，因此其价格变化是两种效应的综合结果：贴现效应和提前偿还效应。因此市场利率的变动会引起基础资产提前偿还率的小幅变动，进而造成剥离证券价格和投资收益率的大幅变动，并且IO和PO债券的变化方向正好相反。

（二）运用MBS实施保险资产负债管理（Asset-LiabilityManagement，简称ALM）

从保险经营的特殊性看，资产负债管理（ALM）日益成为保险企业管理的核心内容。所谓ALM就是将资产和负债统一成一个整体，并考虑如何协调组合以实现公司的总体目标。在保险公司偿付能力和盈利能力管理中利率风险管理是ALM的核心内容。利用MBS，结合多种ALM方法能在一定程度上消减利率对资产、负债的冲击。目前常用的方法有如下几种：

1.业务分离和配对法。该方法将具有特定性质的资产或负债分割为独立单位以获得某种特征，如利率敏感性、市场价值波动性、到期期限和信用质量等，然后根据特定的负债单位寻找与之匹配的资产单位。例如，针对一组担保投资合约（GIC），由于其现金流不受到利率影响可以准确预测，所以保险人可以将CMO顺序偿还档债券与其他证券组合，使该投资资产的现金流量特征与GIC组合的完全吻合。

2.缺口管理。缺口管理主要包括融资缺口和持续期缺口模型两种。融资缺口模型主要计算融资缺口的状态。当该缺口为零时，资产负债处于“免疫”状态。因此适当调整投资产品的种类和数量，使之达到“免疫”状态就可以有效避免利率风险。而持续期缺口模型则是通过调整保险公司资产和负债的持续期缺口来控制因利率波动造成资产负债配置不当的风险。以一组万能寿险保单为例，通过选择CMO中浮动利率档债券与其他证券组合与负债构成“免疫”状态，可以消除因利率波动造成投资收益率的负偏差，并在一定程度上锁定利率下限。

3.最优化分析法。该方法采用管理科学的一些工具，诸如线性规划，在一组给定的约束和对一系列不同的收益曲线的预测基础上，确定MBS与其他投资资产的最优组合。此外其他方法如：模拟分析法、风险受控套利法等也经常使用。

利用金融工程原理，将性质各异的MBS引入ALM必然极大地增加解决方案的灵活性和多样性。例如，在没有MBS以前，根据《保险法》保险人只能依赖有限的固定收入证券如国债、金融债券、银行存款实施ALM，那么可供选择的最优方案极其有限，甚至无解。引入MBS后，即使对于日益更新的保险产品，尤其利率敏感性产品，资产负债管理人员也可以方便地选择所需的证券种类进行组合，解决以前无法解决的问题。此外，方案的多样性也为管理人员进行成本效益分析，减少管理成本提高收益创造了条件。

（三）用MBS进行套期保值

所谓套期保值是指构筑一项头寸来临时性地替代未来的另一项资产（负债）的头寸，或者它构筑一项头寸来保护现有的某项资产（负债）头寸的价值直到其可以变现而采取的行动。保险投资中的套期保值主要是解决公司资产价值减少以及负债增加的风险。在当前市场价格动荡不定的环境中，套期保值对于保险公司的重要性是不言而喻的。然而大部分套期保值都涉及到衍生工具头寸，而目前我国期货、期权、期权和互惠掉期市场很不成熟，作为金融衍生证券的MBS就显得弥足珍贵了。

前面提到，担保抵押债务（CMO）分为若干类别的债券，其中四个关键的创新工具是：顺序偿还档、应计档、浮动利率／逆浮动利率档以及计划摊销类别档债券。而剥离式抵押担保证券包括两种性质截然不同的IO和PO类证券。这些产品在防范和化解利率风险和信用风险方面具有不同的特性，将它们与其他证券，如股票、债券等进行组合就可以达到套期保值的效果。例如，将IO证券与常规债券或抵押贷款组合，就可以抵御利率下降的风险。

（四）运用MBS进行投机和套利

资产的错误定价、价格联系失常以及市场缺乏效率等因素的存在，使得投机和套利有机会进行。对有效的市场而言，高风险意味着高收益，无风险则无收益。承担一定的风险进行投机或套利是保险投资的“收益性”所决定的。所谓投机，就是确切地预测未来，进而构筑头寸来获利。作为市场上可流通的固定收入证券，MBS的价值完全可能被高估或低估，这就为投机创造了条件，保险公司可以利用掌握的经验和技术从中获利。套利则是同时在两个或更多的市场上构筑头寸来利用不同市场定价的差异获利。由于在空间、时间、到期期限以及资产类别上存在价格差异（扣除转换费用），MBS市场就存在套利机会。这种套利机会使保险人只需承受少量风险（纯粹套到甚至无风险）就可获得高额回报。最典型的例子就是，通过大规模集资创造的担保抵押债务（CMOs）而获得套利机会。

三、关于我国保险基金投资于住房抵押贷款证券的建议

住房抵押贷款证券（MBS）是国际上住宅市场融资中发展成熟的金融工具，但在我国却是新生事物。保险基金投资于MBS对保险公司而言既是机遇，也是挑战。对此笔者提出几点建议：

1.必须更新保险投资理念。长期以来，一些监管者或经营者过于强调安全性，将其与流动性、收益性对立起来。事实上，三者之间既有此消彼涨的关系，又相辅相成。如果一味追求安全投资，势必损害收益性。在当前市场竞争日趋激烈的情况下，低收益公司的生存能力必然受到威胁，反过来造成经营的不安全。因此管理者必须更新保险投资理念，保险基金的运用应当是在突出安全性的同时兼顾“三性平衡”。只有这样，才会敢于将保险资金投资于MBS.

2.必须调整保险投资结构。由于原《保险法》及相关规定的约束，我国保险投资结构主要以银行存款和政府债券为主，投资效益低下。近年来政府允许保险资金间接入市，许多公司又纷纷投资证券基金，然而基金收益的大幅波动却使不少公司不盈反亏。这种非理性投机对保险公司所造成的巨大伤害使人们意识到，调整投资结构，合理分散投资势在必行。出于“三性平衡”的考虑，结合中国国情，笔者认为，我国保险基金的投资结构应以固定收入证券为主，辅以少量的证券基金、股票。因此，有“银边证券”之称的MBS应作为一种主要投资对象。

3.必须完善保险投资技术。保险公司的经营性质和总体目标决定了保险投资技术的特殊性和复杂性。保险投资不再是单纯的资产管理，资产负债联合管理应成为保险投资乃至保险经营的核心内容。此外，套期保值、投机和套利也应成为投资人员熟练掌握的技术。随着我国资本市场的逐步成熟和完善，MBS和其他衍生工具将广泛使用。只有精通现代金融理论和金融工程技术，才能最大限度地发挥MBS及其他金融工具的作用。

4.必须建立投资MBS的风险控制体系。MBS是金融创新的成功范例，极大地丰富和发展了资本市场。然而与其他金融产品一样，它与生俱来就伴随着特有的风险，主要分为两类：一是资产质量风险，二是证券化风险。这些风险直接影响着投资的效益和稳定，进而影响整个公司乃至全行业的发展。因此，建立相应的风险控制体系是完全必要的。笔者认为，该体系主要分为两个层面：一是公司内部控制体系，二是政府监管体系。

5.应建设一支高素质的专业人才队伍。抵押贷款证券是一项技术性、专业性和综合性均很强的新型融资方式，它涉及金融、证券、法律房地产、评估等多方面的专业领域，需要一大批既有理论基础知识，又有实践操作经验的复合型人才。同时，保险基金投资MBS涉及到资产负债管理、套期保值、投机和套利等一系列复杂的金融手段，需要掌握了精算、保险、投资、财务等多学科的复合型人才，而国内这方面的人才极其匮乏。因此，目前应加强对保险公司现有从业人员及在校大学生的培养和锻炼，加大这方面专业人才和管理技术的引进和借鉴，以适应市场的需要。

「参考文献

[1]沈沛。资产证券化研究[M].深圳：海天出版社，1999.

[2]弗兰克·J·法博齐等，唐旭等译。资本市场：机构与工具[M].北京：经济科学出版社，1998.

[3]约翰。马歇尔等，宋逢明等译。金融工程[M].北京：清华大学出版社，1998.

第4篇：住房贷款论文范文

(S&L)储蓄信贷协会是专门从事储蓄业务和住房抵押贷款的非银行金融机构，从1831年诞生于宾夕法尼亚州的第一家储蓄信贷协会，到1970年代末，全美共有4700家储蓄信贷协会，成为资产总额突破6000亿美元重要的金融巨人之一，是美国政府调控房地产业的重要部门，具有浓厚的“国营色彩”；储蓄信贷协会(S&L)的业务单一，仅为购房者提供低息住房抵押贷款，贷款融资渠道大都来自利率更低的政府借款和中息揽存，拥有制度性存贷息差收益，美国政府对其经营方式和范围有很强的管制。

在20世纪70年代开始的通货膨胀之下，资金大量向短期金融资产投资信托基金(MMF)集中，银行和储蓄机构的资金外流难以制止。如果银行和S&L不大幅度提高普通存款利率，就会失去储户，营业面临困难。假如实行利率自由化，提高存款利率，则S&L面临存贷款利差倒挂，在经营上出现赤字。美政府当局决定在1982年实行利率自由化。结果，存款利率上涨，S&L的经营急速恶化，400多家S&L濒临倒闭危机。S&L出现危机的原因在于政府的政策失败。美联邦存款保险公司保护濒临倒闭的S&L的所有存款，需要巨额资金，而联邦存款保险公司没有这么多资金，绝大部分需要政府负担。，政府为了逃避负担，采取放宽限制的措施，为S&L创造了增加利润的机会。银行本身所面临的非系统风险绝大部分是通过贷款多样化和分散化来规避的，允许其参与多行业的高风险商业贷款等业务经营，但是没有经验的S&L参与此类的经营，近乎进行赌博。1988年，储蓄信贷协会出现更大的危机，总亏损额如天文数字，大约在五千亿美元左右。储蓄信贷协会(S&L)危机是先过度管制，后放松管制的结果。

二、2007年的次级抵押贷款危机

1.1990年以前美住房抵押融资机制的改变

S&L危机以后美国政府放松管制，促进金融市场创新，把原来高度集中在银行系统的房地产按揭贷款资产通过金融市场分散给不同的投资者主体，美国的住房按揭抵押贷款金融市场逐渐发展成为二级市场的结构。其一级市场机构经营模式由传统经营模式“贷款并持有”(originate-to-hold)让位于新的“贷款并证券化”(originate-to-distribute)的商业模式，一级市场机构也基本为私人机构。住房抵押贷款融资渠道不再完全依靠吸收存款，而是依靠出售贷款合同，获得直接融资。

在1990年以前，住房贷款二级金融市场的主体还是只有政府背景的金融机构(GSEs)。美国政府主要是通过房利美(FannieMae联邦国民抵押贷款协会)和房地美(FreddieMac美国抵押贷款服务公司)这两个机构来支持、调控美国住房融资体系的，这两个机构是美国整个住房融资体系的基础。其赢利来源于MBS的发行费用。

2.次级抵押贷款繁荣时期美住房抵押贷款融资市场的变化

其一，由于“贷款并证券化”的经营模式，使得一级市场上贷款公司可以快速回收资金并获得手续费收入，为扩大信贷市场份额，降低信贷标准，给低收入者种种优惠条件，于是次级贷款市场开始迅速扩张。到2006年，美国住宅抵押贷款规模已超过国债市场和公司债券市场，贷款余额高达13万亿美元。次级贷款分额约为7%到8%。

其二，美国政府背景的机构“房地美”、“房利美”不再是住房抵押贷款金融二级市场的主要力量，高额的证券发行费吸引私人中介机构和大型投资银行进入，私人房贷公司如ImpacMortgageHoldings、“新世纪”(NewCentury)、Countrywide、Ameriques和多次等利用高财务杠杆向银行借贷购买次级抵押贷款合同后通过打捆、证券化为MBS后出售大型投资银行，后者将其再次证券化，目的已非分散抵押贷款风险，提高贷款机构的资金流动性，而是更注重获取暴利。房地产抵押贷款金融市场的运行机制变成(一级市场贷款，出售贷款合同——二级市场证券化MBS—再次证券化——出售给投资者)的循环。

其三，美银行业普遍认为“银行债权证券化会有效化解银行信贷风险”，再者发行并交易衍生品可获高额利润，美各大银行都设立了附属机构开发金融衍生品，近十年来该项业务的利润往往占银行总收入的50%以上。美政府在次贷危机出现之前一直是鼓励银行进行金融衍生品开发的。因此以次级按揭贷款债MBS为基础资产的再次证券化的各种证券产品，如债务抵押凭证(CDO)、合成CDO、夹层CDO…投资银行还利用分档技术对不同还款概率的CDO不同处置方式。过于复杂的金融衍生环节，使评级机构和投资者很难真正了解所评级或购买的投资产品的风险。欺诈性的产品设计或有发生。

其四，商业银行出现信用循环式担保；一是商业银行纷纷设立SPV，发行CDO，因出售证券化资产时通常附有协议，在一定期间出现违约风险，最终投资者有权向发行者要求赔偿；二是银行出资设立SIVs，便于其发行ABCP。虽然在法律上有所谓的“破产隔离”(BankruptcyRemote)安排，两者的资产负债表虽然没有直接联系，但是为了提高SIVs的信用评级，银行通常对SIVs有融资承诺，这是一种或有负债，为了发行更多的ABCP，SIVs的财务杠杆很高，且资产负债期限不匹配，一旦资产贬值，自有资本很快就会被冲销，会形成银行的实际损失。三是因以次贷为基础资产的证券化产品的高收益，银行亦购买别家或干脆持有自家发行的这类高收益产品。因此，美银行隐藏的巨大的重复性的资本损失风险。

3.美次贷危机的根本原因

自2004年中开始，美联储先后17次加息，基准利率从1%上调至最高时：2007年9月的5.25%。不断升高的利率导致还贷成本激增，超出众多借款人的实际还贷能力，构成了借款人后续违约的直接原因。随着金融机构执行抵押，将回收住房重新推向市场，更进一步加剧了房价下跌。以次级抵押贷款MBS为基础资产的各种CDO证券化产品评级大幅下降，从而造成全球股市的下跌，引发了金融动荡。

次级贷款的根本原因：一是放松贷款发放标准，美一级市场各放贷机构未能遵守“谨慎性原则”。二是美住房金融的二级市场机构以“获利性”为目的的过度证券衍生引发信用过度扩张，潜在风险还无法计算清楚。

三、我国发展住房融资市场应思考的几点问题

思考一：是否应加快发展我国住房抵押贷款金融二级市场的建设。

储贷危机爆发时，由于大量风险集中于银行系统，因此必须由存款保险公司或国家出资清理，危机处理成本完全由政府(并最终由全体老百姓)承担。而此次次级贷款危机爆发以来，由于美具有发达健全的房地产金融市场，尤其是证券化等直接融资渠道的快速发展，和高度分散的持有者结构，使危机的影响由金融市场各子市场共同分担，虽然涉及面更广但却减少了危机的冲击深度，尤其是大幅度减小了政府承担的责任和义务，增加了危机处理的灵活度。目前中国的银行体系按揭贷款的金融二级市场并未形成，没有信贷风险横向分散的机制，一旦出现住房抵押信贷风险，只能由中国的银行系统承担。这一点应该引起关注。

思考二：住房抵押金融一、二级市场的风险控制是否应双管齐下。

美国的房地产市场既是市场机制发育完善、市场配置资源的作用充分发挥的市场，又是政府高度干预和调控的市场。政府行政手段都曾出现在美国储蓄协会(S&L)的经营和美国住房金融二级市场机构经营的早期。但2007年次级债危机和1980年代的(S&L)危机都显示出对于信贷风险控制的失效。因此，住房抵押贷款金融一、二级市场的风险控制不能完全交由市场行为。单靠市场力量或单靠行政手段都不及两者双管齐下来得有效。

思考三：贷款风险防范始终放在拓展信贷资产工作的第一位。

我国商业银行以及贷款公司必须从美国次级抵押贷款危机中吸取深刻教训，始终把好贷款的发放关口，严格执行贷款准入条件，认真评估贷款对象的还款能力以及抵押质押的保证能力，把贷款风险防范始终放在拓展信贷资产工作的第一位。

参考文献：

[1]傅勇.2007年听格林斯潘自揭美国次级债危机的根源.

[2]马宇.金融体系风险分担机制研究——基于全球经济化的视角.经济出版社，2006，1.

[3]WILLEMH.BUITER“Lessonsfromthe2007FinancialCrisis”CEPRPOLICYINSIGHT2007，12(18).

第5篇：住房贷款论文范文

一、名义利率和实际利率

在实务中，货币的时间价值一般用相对数字来表示，一种常见的具体表现形式就是利率。利率有名义利率（r）和实际利率（i）之分。所谓名义利率，是指在一年内要复利几次时给出的年利率，而实际利率则是根据名义利率和计息频率计算得出的年利率。实际利率和名义利率的关系是：i=（1+r÷M）M-1；其中，M是指每年复利次数。

由于复利次数的不同，名义利率必须转化成实际利率才有比较的意义。例如，一项本金1 000元的投资项目，年利率10%，一年计息一次和一季度计息一次显然是不一样的。因为一年计息一次的实际利率就等于名义利率10%，一个季度计息一次的实际利率是10.38%，高于一年计息一次的实际利率。那么在可以选择的情况下，当然应当投资于实际利率高的项目。储蓄存款和住房贷款也是一样，必须通过实际利率的比较，才能得出是否应当提前还贷的结论，而名义利率是否倒挂是没有任何意义的。

二、储蓄存款实际利率的计算

我国储蓄存款利率计息的基本原则是除活期储蓄在年度结息时并入本金计算外，定期存款一律不计复利，也就是按照单利计算。以1万元人民币定期存款5年为例，到期兑付本息合计为10 000×（1+4.75%×1.1×5）=12 612.50元。该笔存款中，名义利率为目前的5年期基准利率4.75%上浮10%，也就是5.225%。那么这笔存款的实际利率是多少呢？在实际利率和名义利率的关系公式中，M=1÷5（一年复利0.2次！），r=5.225%，可以得到i=（1+5×5.225%）0.2-1。经过计算得出实际利率为4.751 5%，明显低于名义利率5.225%。很显然，由于单利的计息方式损失了年度利息所能产生的收益，该储蓄存款的实际利率必然低于名义利率。

三、住房贷款实际利率的计算

相对而言，住房贷款实际利率的计算更为复杂。本文介绍一种用积数计息法计算住房贷款实际利率的具体方法。

（一）积数计息法的基本原理和两项结论

在我国，银行主要采用积数计息法和逐笔计息法计算利息。其中逐笔计息法主要针对定期存款。而所谓积数计息法，就是把动态的计息本金折算成静态的计息本金，然后按照日利率计算利息。计算公式为：利息=累计计息积数×日利率，其中，累计计息积数=账户每日余额合计数；日利率=年利率÷360。由此可见，积数计息法便于对计息期间账户余额可能会发生频繁变动的储蓄存款计算利息。因此银行主要对活期性质的储蓄账户采取该方法计算利息。但是，这并不妨碍积数计息法同样可以应用在定期存款中。仍然以1万元人民币定期存款5年为例，累计计息积数=10 000×360×5=18 000 000元，日利率=5.225%÷360，两者相乘同样可以计算出利息是2 612.50元。

（二）住房贷款的还款方式

在我国，超过1年期的商业住房贷款的偿还方式只有两种：等额本息法和等额本金法。在这两种方法中，月利率均为（贷款合同年利率÷12），未偿本金指当月月初尚未偿还的本金部分。所谓等额本息法，是一种在还款期内月还款额不变的逐月偿还贷款的方法。在月还款额中，偿还本金所占比例逐月递增，偿还利息所占比例逐月递减。计算公式如下：月还款额=[本金×月利率×（1+月利率）还款月数]÷[（1+月利率）还款月数-1]，每月支付利息=（本金-累计偿还本金）×月利率=未偿本金×月利率，每月偿还本金=月还款额-每月支付利息。而等额本金法下，在还款期内把贷款本金按还款月数等分，每月偿还同等数额的本金以及未偿本金在该月所产生的利息。计算公式是：每月偿还本金=本金÷还款月数，每月支付利息=（本金-累计偿还本金）×月利率=未偿本金×月利率，每月还本付息金额=（本金÷还款月数）+未偿本金×月利率。

（三）用积数计息法计算房贷实际利率的理论分析

无论是存款利息还是贷款利息，都可以用积数计息法计算。存款和贷款本就是基于不同角度对同一金融活动的两种称谓。求解住房贷款的利率，相当于求解银行在贷款人处的“存款利率”。

如果我们把储蓄存款看作是银行向存款人“贷款”，银行支付“贷款利息”给存款人；那么住房贷款就是银行向贷款人“存款”，贷款人向银行支付“存款利息”。由于住房贷款的月还款额中都包含了支付利息和偿还本金两部分。那么，扣除累计偿还本金的未偿本金，可以看作是银行向贷款人的“存款”余额，这个“存款账户”的日积数每个月（30天）发生一次变化。而贷款人每个月向银行支付的利息部分，是银行在贷款人处“存款”所获得的利息。既然有了积数和利息，根据积数计息法的计算公式，可以变换得到：日利率=利息÷累计计息积数。可见，用积数计息法来计算日利率进而得到住房贷款的实际利率是完全可行的，关键在于确定支付利息的总金额。根据结论1和结论2，积数计息法得到的利息，是在计息期间末一次性给付的单利利息。而住房贷款每月都会支付利息，那么显然应当考虑提前支付利息所产生的机会成本，应当将其按照一定的投资报酬率计算成贷款期末（计息期末）的利息终值，进而合并计算利息终值总额。

（四）计算住房贷款实际利率的实例

1.等额本息法下的实际利率。假设在2013年1月1日有一笔享受基准利率（6.55%）7折优惠的20年期（240个月）100万元住房贷款，按照等额本息法在每个月月末还款。不考虑提前还贷及利率调整的影响，该如何计算该笔贷款的实际利率呢？

第一步，计算累计计息积数。第n期未偿本金=本金-（第1期偿还本金+第2期偿还本金+……+第n-1期偿还本金）。由于每次都是按月（按30日计）还款，累计计息积数=（第1期未偿本金+第2期未偿本金+……第240期未偿本金）×30。

第二步，选取投资报酬率。为了验证存贷款利率是否倒挂，我们不妨选择5年期定期存款的实际利率4.751 5%为投资报酬率。

第三步，计算利息终值总额。第n期支付利息=第n期未偿本金×月利率；第n期支付利息终值=第n期支付利息×（1+投资报酬率）（还款月数-n）/12；那么，利息终值总额=第1期支付利息×（1+4.751 5%）（240-1）/12+第2期支付利息×（1+4.751 5%）（240-2）/12+……+第240期支付利息。通过计算，可以得出累计计息积数为4 156 624 851元，到期支付利息终值为982 734.091 8元，计算出的名义年利率为8.511 335 175 8%。那么，实际利率=（1+8.511 335 175 8%）1/20-1≈5.10%，高于5年期存款的实际利率4.751 5%。

2.等额本金法下的实际利率。如果同样采用等额本金法偿还的话，结果是什么呢？等额本金法下，由于每期偿还本金额相同，第n期未偿本金是一组以（本金÷还款月数）为公差的等差数列。那么，根据等差数列求和公式，累计计息积数=（本金+本金÷还款月数）×还款月数×1/2×30；第n期支付利息终值=（第n期未偿本金×月利率）×（1+投资报酬率）（还款月数-n）/12。那么，利息终值总额=第1期支付利息×（1+4.751 5%）（240-1）/12+第2期支付利息×（1+4.751 5%）（240-2）/12+……+第240期支付利息。经过计算，累计计息积数为3 615 000 000元，到期支付利息终值为872 604.286 4元，计算出的名义年利率8.689 835 217 0%，实际利率=（1 +8.689 835 217 0%）1/20-1≈5.17%，高于等额本息法下的实际利率，也高于5年期存款的实际利率。

四、结论

通过上述分析和实际数据检验，可以得出以下初步结论。

第一，等额本息法的实际利率低于等额本金法。如不考虑提前还贷等其他因素，在实际选择过程中，等额本息法应当是贷款人的优先选择。

第二，投资报酬率越高，支付利息的机会成本越大，利息终值总额也就越高，住房贷款的实际利率也就会越高。为利于比较，本文中选取的5年期定期存款实际利率4.751 5%属于无风险报酬率，并未考虑风险报酬率，所计算得出的实际利率偏低。即便如此，实际利率仍然高达5.10%和5.17%，可见存贷利率并未倒挂。

第三，是否应当选择提前还贷呢？如果贷款人有能力获得相比于房贷实际利率更高的投资报酬率，那毫无疑问不应该提前还贷。但是应当注意的是，随着投资报酬率的提高，房贷实际利率也会更高。假设其他条件不变，贷款者有能力取得5.30%的投资报酬率，在等额本息法下的住房贷款实际利率将上升为5.34%，住房贷款实际利率还是高于投资报酬率的，此时仍然应该提前还贷；如果贷款者有能力取得5.40%的投资报酬率，那么此时在等额本息法下的住房贷款实际利率为5.38%，在这个时候，投资报酬率才能真正超过住房贷款的实际利率，才无需提前还贷而进行其他渠道的投资。

（作者为会计师、律师、CPA）

参考文献

[1] 陈文浩.公司财务[M].上海财经大学出版社，2003.

第6篇：住房贷款论文范文

1 问题的提出

住房公积金为城镇职工提供了大量的购房资金，提高了城镇职工的购房能力，改善了城镇职工的住房条件，为建立我国住房保障体系奠定了基础。但是，在住房公积金贷款力度加大的同时，其潜在的风险也随之加剧。虽然当前我国并没有典型的次级住房抵押贷款市场，但我国住房按揭贷款同样有风险，并正逐步步入违约高风险期。

2 国内外相关研究

由于公积金的非普遍性，国外研究很少涉及政策性住房融资，个人住房贷款主要是从商业贷款角度研究。国外研究者应用期权理论研究住房贷款违约风险，得出结论是住宅的资产净值若低于抵押贷款价值，那么违约就发生，但不一定立即违约。还应考虑如下因素：①与违约相关的交易成本；②借款人偿还能力；③贷款人通过决定是否取消抵押物赎回权的作用影响借款人违约。此外，重大突发事件如失业、离婚等因素影响着提前还款和违约行为。

外国学者把造成逾期的决定性因素分为三大类：结构性因素（法律、收入贷款比、利率水平、政府补贴的资格或程度、其他社会保障的支持等）、家庭收入和支出因素（家庭类型、失业、工作时数、疾病、意外的修缮和其他家庭支出）、个人因素（个人理财能力、家庭关系的破裂、个人主观认为应该优先考虑的事件等）。证实了逾期的几个关键因素是借款人年龄、家庭类型和贷款价值比等。

国内学者可以直接针对公积金研究。于晶（2013）从借款人对还款方式的不了解以及借款人有意赖账，恶意不还款角度阐述了贷款逾期的原因，此外，她认为住房公积金贷款时间长，额度大，借款人、抵押人、担保人及担保物在还款有效期内可能发生变化，也是造成贷款逾期的重要因素。于伟（2012）从三个方面阐述了我国住房公积金贷款中可能导致逾期的原因：贷款条件过于粗糙，贷款对象资格审核简单流于形式：贷款额度、期限和利率过于单一；贷款利息的贴息申请条件过于模糊，申请贴息人员条件和贴息比例规定不合理。肖文（2010）从六个方面分析了住房公积金贷款风险的表现形式，分别是国家相关政策给公积金贷款带来的风险；交易合同得不到法律保护而导致的法律风险；通货膨胀对投资的固定收益波及使投资者所获固定收入的实际购买力下降的风险；由于我国房地产市场的不规范使房地产行业的风险通过贷款转移到公积金管理中心的房地产市场风险；公积金管理中心在处理个人住房贷款业务时操作失误或决策不当而造成贷款损失的风险；借款人例如收入减少失业等原因造成的贷款人信用风险。

国外对商贷住房贷款的违约和逾期研究视角是贷款人角度，并用实证的方式分析。国内对公积金贷款违约和逾期倾向于定性研究，实证比较少见。他们同时缺乏对非贷款人的逾期因素的考虑并实证，比如，个贷类型、房屋类型、划扣方式、还款方式、委托银行这五个单一因素对逾期期数的影响。

3 研究内容和方法

从影响公积金贷款的非个人因素出发，借助非参数检验的方法，分析每个单一因素对贷款逾期期数的影响以及影响的程度，然后实证分析。数据来源武汉市某银行2012.1.1-2012.12.31的90条贷款逾期记录。

3.1 非参数检验 非参数检验是在总体不服从正态分布且分布情况不明时，用来检验数据资料是否来自同一个总体假设的一类检验方法，由于这类方法一般不涉及总体参数，因此称为非参数检验。非参数检验的前提比参数检验少的多，也容易满足，适用于计量信息较弱的资料。论文主要涉及两独立样本的Mann-Whitney U检验和多独立样本的Kruskal-Wallis检验。检验的显著性水平为5%。

3.2 贷款逾期因素的检验

3.2.1 个贷类型 公积金贷款的个贷类型包括纯公积金贷款和组合贷款两大类。个人住房公积金贷款是住房公积金管理中心用住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻修、大修自住住房、集资合作建房的住房公积金存款人发放的优惠贷款。个人住房公积金组合贷款是指，当住房公积金贷款额度不足以支付房款时，借款人在申请住房公积金贷款同时又向受托银行申请商业性个人住房贷款，两部分贷款一起构成组合贷款。组合贷款中住房公积金贷款由管理中心审批，商业性贷款由受托银行审批。在随机抽取的90条逾期记录中纯公积金贷款共有65条记录，组合贷款共25条记录，65条纯公积金贷款记录的平均逾期为1.48，组合贷款的平均逾期期数为1.8，判断这两种贷款类型对逾期期数是否有显著影响进行非参数的检验，用SPSS非参数检验两独立样本的Mann-Whitney U检验结果如表1。

表1中可以看出，纯公积金贷款的秩均值为46.66，组合贷款秩均值为42.28。表中渐近显著性值为0.374，大于显著性水平0.05，不拒绝原假设，纯公积金贷款和组合贷款这两种贷款方式来自的两个总体分布无显著差异，两种贷款方式对逾期期数没有构成显著的影响。

纯公积金贷款和组合贷款这两种贷款方式都包含了公积金贷款的部分，但组合贷款资金只有公积金部分来源于住房公积金管理中心，其余部分资金来自委托的商业银行。商业银行在处理住房公积金贷款时只是简单的资金操作，并不涉及业务的操作和管理。因此由公积金管理中心贷款的资金，由公积金管理中心负责，其逾期和违约只对住房公积金管理中心产生影响，与委托的商业银行无关，银行不负有任何责任。住房公积金管理中心获得的逾期数据只是针对组合贷款中从公积金管理中心贷出的那部分资金的逾期，而商业银行贷出的那部分资金的逾期则作为商业银行的内部数据。因此从住房公积金管理中心的角度，纯公积金贷款和组合贷款这两种贷款方式与逾期期数之间并没有显著的联系。

3.2.2 房屋类型 住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，其提取主要包括离职退休、丧失劳动能力、到国外和港澳台定居、被纳入城镇居民最低生活保障并支付房租、偿还住房贷款本息等几大类。在偿还公积金贷款本息方面，公积金管理中心主要针对的是二手房、经济适用房、商品房三类住房。在90条逾期样本中，商品房是最主要的房屋类型，占总体的65.56%。这三种房屋类型对逾期期数影响用SPSS非参数检验多独立样本K-W检验结果如表2。

表2中三种房屋类型的秩均值分别为41.18、43.83、46.87，卡方为0.933，渐近显著性为0.672。由于其渐近显著性远大于显著性水平0.05，因此不拒绝原假设，即认为这三个独立样本来自的三个总体分布没有显著性差异，房屋类型对于逾期期数没有显著性影响。

住房公积金管理中心主要根据借款人的申请要求和条件决定发放何种类型的住房贷款，而借款人在申请贷款时已经确定了所购买的房屋类型。一般来说，借款人在选择房屋类型时除了考虑房屋本身的实际状况外，还会涉及自身和家庭的生活和经济状况。资金相对充足的购买人在选择房屋时优先考虑的是商品房，因为商品房的购买不像经济适用房需要排队等候和一系列严格的审核，而购买二手房或经济适用房的购房者往往在短时间内资金来源有限，尤其是购买经济适用房的购房者，他们往往由于资金条件的限制需要国家的政策支持。因此，排除房屋本身的地理位置和房型等因素，仅针对三种房屋贷款类型，其借款人在经济状况上是存在差别的。然而这种差别并没有对逾期期数构成显著影响，经济状况虽然在一定程度上影响着借款人的购房类型，但并没有影响借款人的按期还款和违约。不过需要注意的是，经济状况只是影响购房类型的一部分因素，并不完全决定购房者的选择，且这种影响往往只发生在购房过程，而在后期还款过程中，借款人的经济因素会发生一系列的变化，因此经济因素对贷款逾期期数的影响不显著只在某一程度上。

3.2.3 划扣方式 住房公积金贷款还款的划扣方式有两种，逐月划扣和逐年划扣，划扣方式由借款人根据自身的情况选择，公积金管理中心不做规定。逐月扣划还贷就是在每月20日自动扣划借款人的住房公积金存款，归还当月应还公积金贷款本息额。逐年扣划还贷每年1次按指定时间自动扣划借款人的住房公积金存款，用于提前部分归还或提前结清公积金贷款。选择逐年扣划还贷的借款人必须选择降低月还款额或缩短贷款期限，每月仍需用自有资金归还公积金贷款应还本息额。在90条逾期记录中只有58条划扣方式的有效记录，其中包括48条逐月划扣记录和10条逐年划扣记录。这两种划扣方式对逾期期数的影响用SPSS非参数检验Mann-Whitney U分析结果表3。

由表3，两种划扣方式的秩均值均为29.50，渐近显著性为1，大于显著性水平0.05，不拒绝原假设，逐月划扣和逐年划扣这两个独立的样本来自的两个总体的分布不存在显著性的差别。

住房公积金管理中心最初确定以逐月划扣和逐年划扣综合了多方面的因素，一方面便于委托银行办理资金业务，另一方面能够方便借款人还贷，同时降低借款人违约的风险，使住房公积金管理中心的资金得到有效利用。选择逐年扣划还贷方式，可使用公积金存款账户中的资金提前归还部分贷款本金，希望提前还贷减少贷款利息负担的借款人多选择逐年划扣。选择逐月扣划还贷方式，借款人自贷款发放后的第2个还款月即可减少现金还款，在还款期间能充分使用每月缴存的住房公积金，为减轻每月还款压力的借款人大多选择此类还款方式。

3.2.4 还款方式 公积金贷款的还款方式主要有两种，等额本金和等额本息。等额本息还款方式指借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，该还款方式每月还款金额相同，月还款额中的本金比重逐月增加，利息比重逐月减少，便于借款人安排家庭收入的支出。等额本金还款方式指借款人每月等额偿还本金，贷款利息逐月递减，该还款方式每月归还本金相同，利息随贷款本金余额的逐月减少而相应减少，每月还款金额逐月递减，但贷款前期的还款压力较大。在90条随机抽样样本中只有10条记录还款方式为等额本金，80条记录为等额本息，约占全部的记录的90%，两种还款方式的平均逾期都在1-2之间。研究还款方式的选择对逾期期数的影响，SPSS非参数检验两独立样本的Mann-Whitney U检验结果如表4。

表4中渐近显著性为0.731，大于显著性水平0.05，不拒绝原假设，两个独立样本来自的总体分布无显著的差异性，等额本金和等额本息两种还款方式对逾期期数没有构成显著性的影响。

等额本金和等额本息这两种还款方式都有各自的优点，等额本息方式偿还初期利息支出最大，本金还得较少，适用于收入稳定，还款前期资金紧张的人群。等额本金方式利息随本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减，较适用于还款资金充裕，未来收入上升空间有限的群体。借款人选择公积金贷款还款方式是多种因素共同作用的结果，除了考虑目前的经济状况外还与今后的期望收入有关。

3.2.5 委托银行 住房公积金采用的是一种委托运作模式，《住房公积金管理条例》规定住房公积金管理中心不能办理金融业务，不能从事资金有关的业务操作，应当委托住房公积金管理委员会指定的银行办理住房公积金的金融业务。住房公积金管理中心只负责相应的审核和考察，所有的资金业务均由指定的银行办理，不同委托银行的借款人在逾期的期数上是否存在显著差别需要进一步的分析。抽取到的武汉市某银行住房公积金贷款逾期数据中包含武汉市的9家某银行，由于有几家银行的数据较少，论文只用其余5家贷款逾期较多的记录进行分析，这5家银行分别为桥口支行、武昌支行、青山支行、黄陂支行、营业部，SPSS非参数检验多独立样本K-W检验结果如表5。

表5中，检验的渐近显著性为0.228，大于显著性水平0.05，不拒绝原假设，5个独立样本来自的总体分布无显著差异，委托银行与逾期期数没有显著性的联系。

在住房公积金贷款过程中，银行只负责对相关的资金业务进行处理，而所有的审批程序都是由住房公积金管理中心完成的，在这个过程中银行没有权利和义务进行相关资料的审批和核准，因此委托银行对逾期期数的影响不显著。银行作为和借款人直接接触的第一方，可以很方便地获知借款人相关的信息以及这些信息的变动，可以获得关于借款人各方面状况的第一手资料，因此可以迅速针对这些变化制定相应的措施，应对借款人的变化产生的贷款拖欠和逾期。然而，公积金贷款中所有的风险都归于住房公积金管理中心，银行不负有任何责任，所以银行在处理公积金贷款业务中，只是简单的操作者，而没有从管理主体的角度出发来完善住房公积金的贷款，这使得借款人的逾期变得不可控，违约情况和逾期期数也相应增加。

4 结论

论文通过随机抽取武汉市某银行2010年的90条公积金贷款逾期记录，利用SPSS软件的非参数检验，分析了个贷类型、房屋类型、划扣方式、还款方式、委托银行五类因素对贷款逾期期数的影响。分析结果证明这五类因素与借款人的逾期期数之间都没有显著性的联系，不是影响贷款逾期期数的主要因素。当然，这个结论的得出可能因为，仅从某银行的抽取数据做研究，样本数据太少。另外，若上述结论可靠，那么主要的逾期因素应该回归到个人因素上来考虑，这就需要在更多的数据支持下做统计研究，以进一步完善。

参考文献：

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第7篇：住房贷款论文范文

【关键词】新增住房价格；商业银行贷款利率；信贷现实博弈；实证回归模型

一、引言

1998年的住房商品化改革，在加快经济发展和城市化建设、推动产业变革、增加就业等方面做出了突出贡献，但也加剧了购买力和市场价格的矛盾、社会贫富差距。为此国家配套推出了一系列金融措施，特别是以信贷市场的引导和跨期作用提高居民当前购买力，凸显了惠民政策落地的及时有效性。以资金来源不同，主要分为以下三类：

1.政策性个人住房抵押贷款，主要包括个人住房公积金贷款和其他政策性个人住房贷款。是运用住房公积金、住房售房款和住房补贴存款，为房改单位职工购买、建造、翻建和修葺自住住房而发放的贷款。

2.自营性个人住房抵押贷款，是商业银行运用自身的本外币存款，自主发放的住房抵押贷款，即住房按揭贷款。主要包括：个人住房贷款、个人住房装修贷款、个人商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房抵押消费贷款和个人自建房贷款等。

3.个人住房组合贷款。是指银行在为房改单位的职工发放政策性个人住房贷款时，如果仍不足以支付购房款，又向借款人同时发放的部分自营性贷款。

银行商业按揭贷款的对住房刚性需求有以下三方面的强力支持：

1.融资支持。按揭购房的贷款数在我国一般可以为房价的70%～80%，购房者分月偿付给银行，可以缓解其经济压力；

2.投资支持。按揭使购房者可以将资金做多样化投资。例如：用贷款买房然后出租，以出租所得还贷，余款再做其他投资，使资金灵活运用；

3.信贷支持。银行作为按揭权人，是商品房按揭法律关系的主体，将着重审查购房者、开发商的资信，保险性较高。

按揭贷款购房适合大部分中低层收入的居民，或需要资金周转，不愿一次性支付房款的购房者，现已成为我国居民购房的首选方式。

与银行商业信贷比较，住房公积金贷款的特点为：

1.低存低贷。存款、贷款利率都低于商业银行对应利率，但其利差呈现逐渐缩小的趋势。

2.覆盖面不足。合作楼盘有限，纳入住房公积金体系且形成足够购买力的居民占比刚性需求者不多。

3.专业性管理、市场化运作不足，透明度较低。公积金长期贬值，在部分地区申请周期较长，结果不确定，制度、机制、人才尚在建设和完善中。

由此可见，住房公积金贷款能够支持住房需求，却难以成为我国居民购房的首选方式。

因此，本文从金融专业性和市场化运行的角度出发，主要研究商业银行信贷资金对住房价格的影响和作用。

二、建立新增住房价格影响因素回归模型

（一）学者研究及本文假设

许多学者研究认为，商业银行住房贷款对新增住房价格有影响，但影响是否显著，影响方向如何，却因立论侧重点不同而不同。部分学者认为利率不能显著影响房价（K·W·Chau，2003，理查德·M·贝兹、塞拉斯·J·埃利，2008，郭娜、翟光宇，2011，），部分学者认为利率是影响房价的显著因素（崔新明，2003，尚梅，2004，皮舜、武康平，2006，罗国兵，2007，彭建林，2009，孔行、刘国志，2010，张涛、龚六堂、卜永祥，2011），但影响方式为正相关、负相关或相互作用，影响周期为长期或短期，众说不一。

笔者认为，前人研究有众多可取之处，但多数研究偏重理论，没有考虑银行信贷博弈的核心要素：如议价能力、约束条款、操作时效等等，进而无法显现对现实的指导作用。因此本文将从信贷博弈的现实要素出发，研究商业银行住房贷款对新增房价的影响作用。

假设为完全市场环境，则住房价格能够代表市场的供给与需求平衡点。银行信贷既能够支持新增住房市场的供给者，即借款主体为新楼盘开发商，又能够支持新增住房市场的需求者，即借款主体为新增住房购买者（主要为刚性需求者，即首套房购买者）。则对于购买者主要为新增住房购买者的新楼盘开发商，供给者和需求者都是符合一般商业银行住房信贷准入条件的合规借款人，在此假设下研究住房贷款利率对新增住房价格的影响，既有普遍操作指导作用，又有重大民生惠及意义。

因此，根据经济环境、供给、需求三类影响因素，建立回归模型，分析商业银行贷款利率对新增住房价格的影响。

（二）数据选择及处理

1.数据选择

选取1999年至2011年的全国月度、季度、年度数据。

被解释变量为新增住房价格p，以住宅销售收入除以住宅销售面积得到。

解释变量中，环境因素为银行商业信贷利率i和GDP（环境因素既影响供给又影响需求），供给因素为住宅投资总额iv，需求因素为人均可支配收入y。

数据的选取即考虑到了主要影响住房价格的核心因素，又规避了供给、需求互为内生变量的遗留变量偏差等问题。数据来源为中宏数据库，中国人民银行货币政策司等。

2.数据处理

选用季度数据，对非季度数据进行加权平均、平滑平均等季度化处理。

（1）利率选择

银行信贷即可以支持住房的供给者开发商（以房地产开发贷款为主），也可以支持住房的需求者购房者（以个人住房商业贷款（含按揭）为主）。现实行业惯例中，这两种贷款授信期限一般都在5年以上，利率都在基准或小范围上浮，特别是按揭贷款利率以根据政策导向下浮为主。因此本文选取市场竞争平衡后，行业广泛应用的长期商业银行贷款利率，并按季度实际执行天数进行加权平均。

（2）消涨处理

首先，以1998年为基期，将1999年至2011年的月度CPI季度化。

其次，对所有以价格表示的因素做消涨处理，得出各价格类要素的实际值（实际新增住房价格、实际人均可支配收入、实际GDP，实际利率等）。

（3）季节调整。经过消涨处理的实际数据中，具有明显的季节趋势，通过Census-X12法进行了季度调整。

（4）变量平稳化。对季度调整后的各项数据进行单位根检验，对各项数据进行差分，分别得到p1、iv1、y1、gdp1、i1。

其中实际新增住宅价格p_sa、实际住宅投资总额iv_sa需二次差分后方平稳，实际人均可支配收入y_sa、实际gdp_sa、实际利率i_sa需一次差分后方平稳。

经过上述处理的数据，可建立结果值得信任的回归模型。

（三）模型建立及分析

2.回归结果分析

当置信系数为0.05时，显著影响本季度房价的因素为：

（2）上一季度和上一年度（前第四季度）的实际利率I1（-1）、I1（-4）。上一季度的利率影响为正，上一年度的利率影响为负，决定性因素为借款主体不同。

首先，当借款主体为房地产开发商时，商业银行贷款利率对房价的影响表现在供给上，作用显著，方向为正，影响周期来自上一季度。原因是基准利率调整后，首当其冲影响正处在申请贷款核心环节、难以抽身而退的房地产开发公司，影响其资金成本，其为保持利润，将成本转嫁，从而影响房价。

详细来讲，银行是高风险行业，为保证信贷资金安全，按照国家法律法规规定，必须经历申请、调查、审查、审批、放款等核心环节，方能取得借款资金。一般房地产开发贷款金额巨大，情况复杂，授信全流程平均耗时约3个月，如中途遇基准利率调高，则会增加资金价格成本。因房地产行业资金来源3：3：3的惯例，普遍资金链紧张，且前期申贷的沉默成本逐渐累积，因此即使利率调高，成本增加，房地产开发商也不会因此而结束申贷，但极有可能通过增高房价，来转嫁成本，保持利润。因此在一个季度的影响期内，贷款利率对房价作用显著，而且方向为正。

同一市场上，当借款主体为购房者时，商业银行贷款利率对房价的影响表现在需求上，作用显著，方向为负，影响周期来自上一年度（前第四季度）。原因来自两个方面：

第一，基准利率调整后，按行业惯例和合同约定，购房者已有的按揭贷款利率会自动调整，但一般在次年执行，因此对购房者成本的影响会滞后一年。如利率上调，增加购房者未来资金成本，有能力的理性消费者会选择提前还本，银行对住房需求的支持长期作用有部分会突然缩短甚至消失。因此在一个年度的影响期内，贷款利率对房价作用部分显著，而且方向为负。

第二，基准利率调整后，会影响有购买计划和部分购买能力的潜在购房者的心理预期及行动时点。他们通过对金融市场的判断，决定是否要提前或推后履行计划。如基准利率上调，一方面可能的信贷资金成本会增加，另一方面房价可能会上涨，不仅影响是否立即借贷的决定，更会影响是否立即买房的决定，因此可能会暂停购买计划、延迟消费，如基准利率下调，则可能加速潜在购房者买房的决心和行动。本文模型是针对新增住房价格、首套房贷款利率，则潜在刚性需求能否形成有效购买力，贷款利率是极其关键的敏感性因素。因此在一个年度的影响期内，贷款利率对房价作用部分显著，而且方向为负。

3.该模型的不足

由于模型设置、数据选取、研究能力等原因，该模型使用范围有限，最大的不足在于假设比较封闭。

（1）假设资金来源单一，不符合现实。对于开发商和购房者同时作为银行借款人的情形下，本模型更为有效，但目前的金融市场蓬勃发展，银行信贷已不再是单一的资金来源。本模型未考虑其他市场资金对新增住房价格的影响，从而可能夸大银行贷款利率的影响作用。

（2）假设新增住房即为刚需或首套房，不符合现实。未考虑投资对房价的影响。在某些时期，投资动机对房地产市场的影响可能更大。

另外，因我国房地产市场化改革仅仅14年，经历了萌芽到探索，这一段时期的数据可能并未常态化、平稳化，即使经过处理，但这46期的数据本身能否形成规律以供研究，尚需更多时日检验。而中国市场的复杂性，很多重要的因素无法量化，也会对研究结果准确性造成影响。

三、研究结论及民生建议

（一）商业银行贷款利率对新增住房价格影响的显著，且根据影响周期不同而呈现不同方向，决定性因素为借款人不同

在0.05的置信系数下，当借款主体为房地产开发商时，商业银行贷款利率对房价的影响表现在供给上，作用显著，方向为正，影响周期来自上一季度；当借款主体为购房者时，商业银行贷款利率对房价的影响表现在需求上，作用显著，方向为负，影响周期来自上一年度（前第四季度）。

（二）建议提高政策性结构供给

2010年以来，国务院出台了一系列惠及民生、抑制房价过快上涨的政策，如“新国十条”、“房产税试点”、“央企推出楼市”、“囤地收回”、“保障房项目”等，效果在震荡中逐步体现。长期来看，中国的房价泡沫会被全国性市场消化，呈现与经济环境适应的平稳增长，不会出现类似日本、美国的房地产资金链断裂、金融体系崩溃，进而实体经济衰退的极端情况。

因此建议，可继续参考成功经验，如香港的增加廉租房、经济适用房的面积控制、控制房屋空置率、提高住宅使用率、打击炒房等，以实现“住有所居”的目标。

四、结语

中国的金融体系真正建立仅20余年。住宅市场化运行也不足15年，许多路径尚在探索当中，即使步履蹒跚，道路曲折，我们也应充满希望。促进社会发展，惠及民生落地，是金融存在的本质，亦是金融从业者的光荣职责。

在此特别感谢成都农商银行关心和支持我的各级领导，是你们教我关注社会进步、企业发展的同时，肩负起金融人的社会责任；感谢我的母校对外经济贸易大学，感谢我的老师们；感谢我的家人、朋友和对手，感谢自己的努力和坚持。

注释：

①实际执行天数：无政策优惠时，计算以基准利率执行天数，有政策优惠时，计算下浮后基准利率执行天数.

参考文献：

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第8篇：住房贷款论文范文

论文摘要：近1o年来，我国个人购房热情高涨，住房贷款需求也飞速增长，个人住房贷款规模年均增长率近 30％。由于期限长、流动性差，个人住房贷款的大量出现必将增大商业 银行 资产 负债 管理 的风险，住房抵押贷款证券化已势在必行。虽然

一、 我国发展个人住房抵押贷款证券化的意义

20世纪 70年代兴起的资产证券化(asset securitization)被称为是近 30年来世界 金融 领域最重大、发展最迅速的 金融创新 和金融工具。资产证券化所证券化的不是资产本身，而是资产所产生的可预见的现金流。简单说，资产证券化就是将一种预见的现金流为支持而发行证券，在资本市场进行 融资 的一个过程。对发放抵押贷款的银行来说，资产的收益源于抵押贷款的本息。这种收益要在较长时间内才能实现，而用于发放贷款的资金大多来自期限相对较短的存款，于是产生矛盾 ，使银行面临资产流动性风险、利率变动风险等系统风险。解决这些风险的有效方法是通过证券化将这些期限较长，流动性较低的抵押贷款进行证券化，尽快地收回贷款资金，提高资产流动性，把风险转让给其他人，但同时也必须把一部分收益权让渡给参与证券化的其他机构与个人。现阶段在我国开展抵押贷款证券化，有以下重要意义。

(一)有利于改善商业银行的经营管理

1．利用证券化技术，商业银行能增强竞争力，增加 投资 收益。由于资产证券化是一种表外融资方式， 金融机构 将非流动性资产证券化等于增加了一条重要的资金来源，商业银行扩展资产业务的能力大大增强、在同业竞争中会处于有利的地位。同时，住房抵押贷款变现后银行可以扩大贷款规模，增加投资收益。

2．利用证券化技术，有利于商业银行资产负债的合理搭配。证券化过程中在安排抵押支持证券的期限、利率、发行时间等方面都相当灵活，金融机构可以在适当的时机选择将抵押贷款证券化，使自身的资产业务与负债业务完美地匹配起来。

3．商业银行能降低和分散风险。住房抵押贷款经过证券化处理后，发行的证券可以在证券二级市场上流通转让，使得住房抵押贷款所面临的各种风险可以通过证券市场分散给众多的投资者。

(二)有利于促进资本市场健康发展

1．发展证券化融资，有利于融资工具的多样化。资产证券化靠信用增级吸引投资者，与传统融资方式大不相同，它会增加我国资本市场上融资工具的可选择性。

2．有利于 投资 渠道多样化，提高全 社会 的资金使用效率。据 统计 ，2006年，我国国内 保险 费收人为5 641．4亿元①，社会保障基金(养老、医疗、失业、工伤和生育保险基金)收入8 517亿元⑦。2006年末，全国住房公积金缴存总额已达 12687．37亿元③，这些资金和基金的共同特征是来源稳定，来源与支出的间隔期长，但目前主要集中于 银行 存款和购买 国债 ，投资渠道缺乏，资金运用效率很低。据国家统计局统计，至 2007年末，我国城乡居民人民币储蓄存款余额达到17．2534万亿元④。由于缺乏个人合适的投资工具，居民存款利率弹性低。发行住房抵押贷款 证券 有利于拓宽它们的投资渠道。抵押支持证券相对于银行存款来说，投资收益高，相对于股票来说，投资风险小，十分适合中国的投资者，抵押支持证券还能减轻商业银行所承受的压力，促使资本 市场 上的投机行为向投资行转化，提高全社会的资金使用效率。

3．发展证券化 融资 ，能促进资本市场的现代化和与国际资本市场接轨。资产证券化要求有一个完备、规范的制度 环境 ，包括税务制度、财会制度、信用评级制度、 金融 担保制度等，资产证券化还要求有一批高素质的金融专业人才。所以推行证券化，有利于促进资本市场的现代化。我国是一个资金短缺的国家，努力提高抵押支持证券的信用级别，在国外资本市场上吸引投资是发展证券化融资的主要目的之一。而且在证券化过程中，与国外的评级公司、担保公司都会开展合作，所有这些都将把我国的资本市场与国际市场紧密地联系起来。

(三)有利于我国住房产业的发展

1．银行贷款积极性提高，购房首付率降低 ，刺激对住宅的有效需求。据国家统计局统计，2003年末，全国人均居住面积在 10平方米以下的家庭还有 257．5836万户①，说明我国住宅市场潜力巨大。但由于我国城镇居民收入较低，房价收入比大大高于国际合理的房价收入比，在目前购房首付率较高的情况下，很难形成有效需求。据国家统计局公布的资料表明截至 2006年 6月末 ，我国商品房空置面积 1．2l亿平方米，同比增长 17．2％。其中，空置商品住宅6 715万平方米，增长14．1％⑦，远超过空置率警戒线。本文前面已经分析，商业银行通过发行住房抵押贷款证券，可以有效地降低和分散各种系统性风险，这样商业银行贷款积极性提高，购房首付率降低，促进房地产业的发展。

2．为住房建设项 目利用外资开辟新途径。随着证券化业务的发展，将逐步由国内资本市场走向国际资本市场 ，通过在国际市场发行住房抵押贷款证券 ，我国住房建设项 目可以进入国际市场直接融资，使住房建设项目拥有更多的资金来源，在更大的范围内选择最为有利的融资条件。

二、我国开展个人住房抵押贷款证券化的可行性分析

虽然中国建设银行的“建元 2005—1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”公开发行，没达到市场乐观人士所预期的“火爆”状态，但随着人们对抵押贷款证券化认识的加深和客观条件的成熟，相信在中国也将日益显示出其价值所在，并将具备广泛的应用前景。

(一)个人住房抵押贷款符合证券化资产的要求。并非所有的资产都适宜证券化，其中最基本的要求便是证券化的资产能在未来产生可预测的稳定的现金流，即证券化的资产对投资者要有吸引力。投资者在决定是否购买抵押支持证券时，主要依据的是这些资产的质量、未来现金收入流的可靠性和稳定性。居民住宅贷款的风险相对较小、收入相对稳定并且可预测性较高。所以。以个人住房抵押贷款证券化为突破口是十分合适的。

(二)居民个人收入水平的提高和金融意识的增强为住房抵押贷款证券化创造了物质条件。一方面居民储蓄业务总量相当可观，庞大的居民储蓄资金为个人住房抵押贷款证券化的推行提供了充足的资金来源。另外，抵押支持证券的信用级别高(一般为aaa或aa级)，风险较小，收益率略高于国债，因此，居民乐意购买。另一方面 ，居民的金融意识在不断增强 ，消费 心理 日趋健康，对这一新的投资工具能很快予以接受。

(三)我国 证券 市场 已初具规模。形成了以众多 证券公司 参与支持的证券发行市场，以及上海、深圳两地证券交易所，staq系统和 net系统等为代表的场外交易。在沪、深两证券交易所上市的交易品种包括股票、 国债 、基金券、可转换债券等。抵押支持证券发行以后完全可以在这两个证券市场上市流通。

(四)我国已有相当数量的机构 投资 者。随着养老、医疗等 社会 保障基金制度的深入展开，将会有越来越多的社会保障基金。这些社会保障基金积聚了大量的资金，必然要到证券市场上寻求出路 ，社会保障基金的本质特征决定它不可能追求短期高风险的投资机会 ，只能把资金投入到风险低 、收益稳定 、期限长的投资品种上。抵押支持证券都是长达数十年的证券，又有政府信用的担保，风险较小，收益比较稳定，恰能满足这些机构投资者的投资需求。同时，也为支持证券的发行提供了稳定和长期的资金来源。

(五)我国个人住房抵押贷款状况达到资产证券化的规模要求。根据分析，抵押支持证券的发起、包装和承销必须达到一定的规模才能实现其 经济 利益，抵押支持证券的初始发行必须在 2—3亿元范围内。1992年，中国建设 银行 发放了我国第一笔个人住房抵押贷款。从此，个人住房抵押贷款逐渐成为人们购房 融资 的主要方式，其规模快速扩大。据人民银行 统计 ，至 2007年 6月末，全国商业性个人住房贷款达到25720亿元③。这显然达到了资产证券化对个人住房抵押贷款规模的要求。

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[4]崔贤光．住房抵押贷款证券化探讨[j]价值工程，2007，(2)．

① 数据来源：国际金融报，2004年 9月9日。

第9篇：住房贷款论文范文

    国际公认只有居民家庭的年收入与房价之比为1：6左右时，住房的有效需求才能形成。但在我国，两者之比大约为1：20甚至1：30，普通工薪阶层仅依靠储蓄，只能望楼兴叹。抵押贷款这一被誉为十九世纪房地产金融中的蒸汽机，在当今世界上也越来越成为发展中国家推动本国房地产金融发展所备受关注和欢迎的工具。目前，我国的不少城市都开办了住房按揭业务随着业务量和影响面的扩大，"按揭" 在实践中亦暴露出不少法律问题，且与西方发达国家相比，我国按揭仍存在不足之处。本文将着重论述保险业介入我国按揭及抵押债权证券化的可能性。

    一、按揭

    （一）按揭的起源及定义

    所谓"按揭"，译为英文即mortgage.在现代英美等国，mortgage通常在两种意义上使用：第一，泛指各种类型的物的担保，从这一意义上来看，质押、留置、财产负担以及按揭担保皆属mortgage的范围。第二，作为物的担保的一种类型，而与质押、留置、财产负担等物的担保形式相并列，它是指通过设定人对与特定财产有关的权利的移转，而担保特定债权的担保形式。本文讨论的mortgage是指后一种意义上的Mortgage.亦有学者认为，"按揭 "一词是从我国香港传至大陆的，它是英语中"mortgage"的广东话谐音。笔者较倾向于第二种观点。

    对按揭的定义，多见学理解释。近代意义上的按揭，在英美法中主要是指房地产等的不动产抵押。美国传统词典解释为“抵押给予债权人临时的、有条件的财产抵押，以此作为履行责任或偿还债务的保证”。

    香港李宗锷法官在《香港房地产法》（注一）中指出，"按揭（mortgage）是属主、业主或归属主将其物业转让予按揭受益人作为还款保证的法律行为效果，经过这样的转让，按揭受益人成为属主、业主或归属主。还款后，按揭受益人将属主权、业主权或归属主权转让予原按揭人".李曙峰亦在《抵押与担保》（三联书店（香港）有限公司出版）一书中指出，"根据1899年Santley. V. Wilde一案，简单说，按揭 （mortgage） 就是转让物业权益保证偿还债务。房地产按揭就是房地产按揭人把其对房地产的业权转让（convey）给债权人，以作为偿还债务或履行责任的保证，一旦所保证的债务或责任得到偿还或解除后，债权人应把房地产的一切权益再转让给按揭人。"

    中国大陆的按揭，指不能或不愿一次性支付房款的购房人将其与房产商之房地产买卖合同项下的所有权益抵押于按揭银行，或将其因与房产商之买卖合同而取得的房地产抵押于按揭银行，按揭银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人名义将款项交由房产商所有的行为之总称。中国大陆的按揭，必须有银行介入，并且按揭银行介入的目的是为了促进房地产交易的完成。（注二）

    （二）中国大陆按揭的法律特征及涉及法律关系

    现阶段，中国大陆的按揭所涉及的法律关系一般有四个，即：

    1、按揭人（购房人）因购房和房产商产生的房屋买卖关系；

    2、按揭人因支付购房款向银行贷款而产生的借贷关系；

    3、按揭人（抵押人）将所购房屋作为按约向银行（抵押权人）偿还贷款本息的担保所产生的抵押关系；

    4、房产商为保证按揭人清偿贷款与银行产生的保证关系。

    在一些做法中，按揭法律关系并包括按揭人按银行指定的险种向保险公司办理保险而产生的保险关系，及当按揭人不能按约定向银行偿付本息，则由房产商按原房价的一定比例回购按揭房屋所产生的房屋回购关系。

    可以看出，按揭包括购房人、房产商及按揭银行三方主体。按揭银行既是借贷关系中的贷款人，又是保证关系中的被保证人。房产商既是按揭人的保证人，又是房屋回购关系中的回购人。

    二、住房按揭与保险

    （一）住房按揭风险分析

    按揭风险可能源于房产商的欺诈行为，或房产商经营不善，无法按期交楼，及交楼质量不符合《商品房买卖合同约定》导致的购买人要求解除合同，甚至购房人因失业、残疾或主观原因无法按期偿还借款等因素。且贷款银行多为专业银行的房地产信贷部门，其资金来源主要是储蓄存款，基本上属于短期资金来源，而住房按揭贷款期限一般较长，五至三十年不等，金融机构因此存在着银行以短期资金负担长期贷款的风险，即流动性风险。由于我国房地产按揭起步较晚，楼市缺乏稳定性且抵押物评估及楼宇拍卖等方面存在不足。

    以上原因致使银行在减少付款首期和延长贷款期限方面裹足不前，严重影响了购房人的积极性，不利于推动房地产业甚至整个国民经济的发展。

    （二）西方保险业介入住房按揭的经验

    在西方发达国家，保险公司（机构）是房地产金融市场的一个重要主体，它包括官方的保险机构和私人的保险公司，前者实际上经营政策性保险业务，后者则经营商业性保险业务，它们在房地产保险市场上，主要开展三个方面的业务：一是为房地产业办理财产保险；二是为抵押的房地产办理抵押保险；三是为房地产金融机构发放抵押贷款办理贷款保险。

    美国既有官方的保险机构，也有私人保险公司，共同构成按揭保险，房地产保险业高度发达。作为官方的保险机构有联邦住宅管理局和退伍军人管理局，前者承包经其认可的任何私人金融机构向居民发放的住宅抵押贷款，借款人出现违约时，由联邦住宅管理局承担保险责任；后者专门为退伍军人从金融机构获得住宅抵押贷款提供保证或保险。除此以外的其他抵押贷款，一般由私人保险公司（如美国抵押贷款公司）提供保险。

    加拿大1945年颁布了《国家住宅法案》，据此成立了加拿大抵押贷款和建房公司。该公司为官方保险机构，制定了金融机构发放住宅抵押贷款的一些具体规定，并对符合规定的住宅抵押贷款提供保险。在借款人最终无力偿还的情况下，该公司负责赔偿损失。

    澳大利亚根据国会通过的《住房贷款保险法》，1965年成立了住房贷款保险公司，作为购房居民在存款不足的情况下引导放款商发放住宅贷款的手段。由于有了贷款保险公司的保险，放款商就可以在没有任何风险的情况下按照惯例的借款价值比率发放贷款。日本"人寿保险金融系统"作为住宅贷款担保系统为住宅抵押贷款提供担保。英国住宅抵押贷款主要由保险公司作保，通过保险公司保险的住宅抵押贷款要占所有住宅抵押贷款的80%以上。（注三）

    由于保险公司的参与介入，推进了这些国家住宅金融市场的发展，为居民住宅消费提供了政策上的便利，并鼓励和刺激了住宅消费，促进了房地产住宅市场的发展。

    （三）我国房地产保险现状及解决方案

    目前，我国房地产保险品种几乎仅限于抵押住房保险，这是购房者按照贷款银行的要求向保险公司投保的一种保险，抵押的住房在火灾等自然灾害或意外事故中所遭受的保险责任内的损失由保险公司赔付，这实际是购房者花钱保障银行的利益，公众对这种单一品种的房地产保险反映冷淡，不少消费者认为住房作为一种不动产不可能丢失，所以，其风险很小，且银行是受益者，要投保也该由银行来支付保费，个人没有投保的必要。这种由险种单一而引致对房地产保险的片面认识严重地制约了对房地产保险的需求。（注五）

    近期商品房按揭保证保险已逐步替代抵押住房保险，并为越来越多的银行所接受。商品房按揭保证保险是指由保险人承担商业信用中的信用风险的一类新型财产保险业务。权利人要求保险人担保债务人或买方信用的保险属于信用保险；被保证人根据权利人的要求，由保险人担保被保证人信用的保险属于保证保险。日常通称信用保证保险。购房者只需交纳少量的保费购买商品房按揭保证保险，在购房者由于自然灾害、意外事故或市场风险等原因造成伤残、疾病、失业等后果，收入流中断不再具有偿还贷款能力期间，保险公司便可代替购房者向银行归还这段时期的贷款本息，化解了购房者的房屋被低价拍卖的风险。一些论著因保险合同出现“第一受益人”字眼，将该保险归为财产保险，引入《保险法》有关受益人仅限于人身保险的规定，得出《抵押住房保险合同》不符合《保险法》规定、保险公司越俎代庖的结论，此观点有待商榷（注六）。实际上，银行因为有了保险公司的还款保证而较大幅度地提高贷款与房价的比率，例如在美国、日本，得益于房地产信用保证保险，贷款与房价比率可以高达95%，这使首期付款额下降到普通居民的承受能力之内。

    笔者认为，需要运用商业银行法律规避型创新的相关理论，开发新的险种以降低银行贷款风险，进而减少购房人首期付款及供款负担，促进房地产业发展。借鉴国外经验，可以考虑以下险种：

    1、住房抵押贷款寿险

    住房抵押贷款寿险是购房抵押贷款与人寿保险相结合的一个险种，其与住房信用保证保险密不可分、彼此互补，是ING（荷兰国际集团）模式（个人住房融资与寿险联合运营机制）的核心。ING模式要求购房者购买相应年期和金额的人寿保险作为贷款的抵押，在这种机制下，一方面购房者每月仅需支付贷款的利息，人寿保险期满后其保险金恰足以清偿贷款本金，经济负担大为减轻；另一方面，又保障购房者因疾病或意外事故导致身故或伤残时，其家庭其他成员可使用保险公司提供的保险金继续按期归还贷款，直至本息归还完毕，确保贷款提供者的债权，不会因借款人中途遭遇不幸以至丧失还款能力而出现贷款无法收回构成风险。且由于保险公司介入，ING模式不要求第三方（即房地产开发商）作为保证人，购房者在购买失业保险及房屋损失险、医疗保险后，寿险公司的风险亦大为降低，可以看出， ING模式对于购房者、保险公司、商业银行和房产商均有重要意义。

    2、房地产产权保险

    产权保险的标的是房地产产权，产权保险的保证人向购房者保证其所购房屋是完全合法的，保证其房屋无其他债务的牵连，即没有任何别人再拥有此房屋的任何部分，对此房屋的任何部分有任何诉讼或纠纷时，房地产保险公司承担一切风险。

    产权保险增加了房地产交易的可信度，具有广阔的市场前景，在目前我国房地产市场发育初期，产权保险弥补了管理、信息与法律上的不足，可起到激浊扬清、规范市场的作用。

    3、房地产质量保险

    由房地产开发商向保险公司投保质量险，当商品房发生承包责任内的质量问题，可直接由保险公司向购房者承担赔偿责任，这样既确保了购房者的利益又可提高房产商的信誉，保险公司对建筑工程质量的有力监督也可促进住宅工程质量的改进，保险公司本身也可借此开拓一揽子保险业务。

    4、建筑工程险

    对于楼花按揭贷款，为防止来源于房屋质量严重不合格等风险，银行可要求房产商投保建筑工程险。

    三、住房按揭证券化

    （一）证券及住房按揭证券化的可行性

    所谓证券，是一种记载财产所有权的有价的书面凭证，故而又称为有价证券。证券发行人是债务人，在依法发行证券后必须履行其一定的义务，如定期发放股息及红利、定期支付利息和到期偿还本金等。证券持有人是债权人，持有证券这种有价的书面凭证就意味着享有处理财产的权利。综合来看，证券可以看作是经济学意义上既具有法律属性，又具有在市场上进行转让并要求获得相关的权益回报等特性，它反映了一定的经济关系中人们对债务和财产的权属关系。（注四）

    一种资产是否能够证券化，主要取决于证券化的成本与收益之间的关系，只有收益大于成本，才适宜证券化。而决定这种资产证券化成本高低的关键因素在于资产的信用、还款条件和期限的长短。住房按揭贷款以住房为抵押品，配合保险公司相应保险，其安全性较强，符合证券化资产必须是优质资产的内在要求。在美国，住房借贷抵押公司证券享有"美国政府赞助机构"所发行证券的待遇，被人们视为"美国政府机构证券"而走势坚挺，被评为AAA级证券。兼之住房按揭贷款债权这种资产具备了信用特征简单、还款条件明确、期限长、评估费用低等特点，因而其易于证券化。

    我国证券市场经过近几年的迅速发展，市场规模日益扩大，现已形成了以深圳交易所、上海交易所为核心，A股、B股、债券等的交易体系，并且培育了一批具备从事证券承销、发行的大型证券公司和信托投资公司，这也为住房按揭贷款证券化创造了良好的主体条件。

    随着市场经济改革的深化，我国有关证券法律体系日趋完善，《中华人民共和国人民银行法》、《中华人民共和国商业银行法》、《个人住房贷款管理办法》、《公司法》、《证券法》、《企业债券管理条例》等法规为按揭证券化提供法律保障。另一方面，自1999年起，日本国际协力事业团（网址： jica.org.cn ）就住宅金融改革支援调查向我国提供技术援助，由人行及建设部协办，该调查历时两年，日前的《中国住宅金融制度改革支援调查》终期报告认为，我国住宅金融制度改革应从建立住房市场阶段开始，逐步进入引导住房市场阶段。它建议：通过对住房公积金阶段性的根本改革，形成政策性住房金融，同时，扩大商业性住宅金融与确立风险管理体制，并建立抵押与担保制度。据此，在第六次中国住宅金融制度改革课题研讨会上，中国人民银行研究局局长谢平透露，我国住房贷款证券化的有关政策将于今年出台，商业银行有望在年内发行第一批住房金融债券。（注七）

    （二）日本信托型房地产抵押债券证券化的操作程序

    1、 银行和其他金融机构以及住宅贷款专业公司（以下二者统称"住宅贷款债权人"）将其持有的适合于信托的住宅贷款债权汇集成一定数额后，信托给信托银行，并同时缔结信托契约。在积累债权时，对贷出时间、利率和担保等条件类似的住宅贷款债权进行分类选择。

    2、信托银行根据住宅贷款债权信托契约，从住宅贷款债权人手中取得债权证书及其他有关文件，同时发给住宅贷款债权人受益权证书，以证明其拥有信托契约上的受益权。从这时起，受益权就为住宅贷款债权人所有。

    3、住宅贷款的债权人将受益权分为两类，在信托期内归还本息的受益权（第一受益权），由本人作为受益人保存受益权证书；在过了信托期以后归还本金的受益权（第二受益权），则通过将受益权证书卖给第三人的办法流通债权以便于受益人筹措资金。把受益权一分为二是为了防止第二受益权受让人的资金运用效率下降，避免业务复杂化，并以此提高住宅贷款债权信托的商品性。

    4、根据前述委托事项，住宅贷款债权人把债务人按约定日期支付的本息，寄给信托银行。在一般情况下，债务人每个月都支付同等金额的利息，并偿还少量本金（特别在贷款初期，在应偿还的本息中利息比重较大）。受益人如通过他人接受偿还的信托债权本金，则不利于资金的运用和简化业务手续。

    5、信托银行在托收贷款中扣除手续费、信托报酬之后，对第一受益人（住房贷款债权人）支付债务人所偿还的本金和红利后，再对第二受益人支付红利。

    6、信托期结束后，信托银行对第一受益人交付信托所剩的本金，并以此换取收益权证书，对第二受益人交付按时价变现的本金，并以此换取收益权证书。以上两种类型的房地产抵押债权证券化过程，从设计发行的方式看基本上是一致的，只是信用加强的方式和交易方式有所不同，但其实质都在使房地产抵押债权经证券化后能够流动起来，从而有力地推动了房地产金融市场的发展。

    结束语

    相信保险业介入住房按揭及按揭证券化的实现对于缓解我国目前住房供求矛盾、解决开发商业住宅销售、促进房地产及金融（包括银行、保险）的繁荣将起到积极的推动作用。由于保险业介入住房按揭及按揭证券化要求银行、保险及证券行业的密切合作，可以预期，不久的将来，综合经营信贷、保险、证券等金融业务的金融集团亦可能应运而生，金融行业将面临新的挑战和机遇（注八）。

    注释：

    一、《香港房地产法》商务印书馆香港分馆，1997年5月第7版

    二、《住房按揭法律问题研究》第三章第一节《中国大陆的按揭之涵义、法律特征及所涉法律关系》

    三、《银行法律实务》法律出版社1999年6月版第26-27页

    四《住房按揭法律问题研究》第六章第一节《证券及证券化》

    五、尹晨：“保险业能为启动房地产业做些什么？”载《住宅与房地产》，1999年第2期

    六、贝政明《保险公司不能越俎代庖——再谈抵押住房贷款保险合同》

    七、房产之窗新闻《谢平：住房贷款证券化政策有望年内出台》