养老地产项目精选(九篇)
前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的养老地产项目主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。
第1篇：养老地产项目范文
Abstract： Aiming at the problems of the large amount of capital demand， long payback period and general lack of development experience in the process of China's endowment real estate investment， the application of support vector machine （SVM） in the evaluation of the investment risk of the pension real estate project is put forward. Combined with the current situation of China's pension real estate development， the evaluation model of investment risk of pension real estate projects based on SVM is established. The results show that the model has high prediction accuracy and fast calculation speed. It can help the pension real estate enterprises predict risks in making investment decision to reduce blindness in the investment and make suitable decisions.
Key words： pension estate；risk evaluation；SVM
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）11-0040-03
0 引言
随着人口老龄化程度的不断加剧，社会化养老日趋主流，而目前我国传统的养老机构供给不足、类型单一、设施简陋且服务水平低下，难以满足大多数老年人的养老需求。如何积极应对人口老龄化，解决有限的养老资源与急剧增长的养老需求之间的矛盾，成为社会密切关注的问题。作为社会养老的一种形式――养老地产，在此背景下应运而生。
养老地产是我国实现居家养老、社区养老与机构养老相结合等社会化养老的有效载体和实现形式[1]，大力推行养老地产可以有效地缓解政府的社会保障压力，解决我国目前所面临的社会化养老问题。养老地产作为特殊的新兴房地产行业，尽管其发展潜力巨大，但由于在我国尚处于探索和初步发展阶段，开发资金需求量大、回收周期长、市场定位不清晰且普遍缺乏开发全过程的经验，致使面临的风险因素复杂多样，给投资者带来巨大的风险损失。要想使养老地产在我国健康有序的发展，如何规避其投资风险，实现养老地产投资项目盈利成为目前亟待解决的问题。传统的风险评价方法有层次分析法[2]、灰色关联分析[3]、BP神经网络[4]等，但上述方法在实际运用中均存在一些不足，已不能满足养老地产项目投资风险管理的需要。支持向量机（Support Vector Machine，SVM）建立在结构风险最小化原理基础上，根据有限的样本信息在模型的复杂性和学习能力之间寻求最佳折衷[5]，以期实现经验风险和置信范围的最小化，从而获得良好的统计规律和更好的泛化能力。与传统方法相比，其具有很好的棒性和预测能力，有效地解决了小样本、非线性的问题。故从养老地产实际出发，采用SVM方法对养老地产项目的投资风险进行评估度量，为养老地产项目的投资决策提供一定的支持。
1 养老地产项目投资风险因素分析
1.1 养老地产项目投资风险因素
1.1.1 项目建设风险
养老地产项目在整体规划建设方面要求很强的专业性，从项目选址、规划设计、配套设施等各方面必须符合老龄消费群体的身体特质与心理需求[6，7]，比一般住宅功能更加具体化、细节化。养老地产项目建设风险主要包括：选址风险、适老设计风险、配套设施风险和区域规划风险等。
1.1.2 养老地产市场风险
养老地产作为一个新兴的市场，由于老年人传统的养老观念并未改变，且对该产业知识的了解欠缺，尚未被社会真正接受和认可，这将直接影响项目的售出量和租赁量，容易给投资者造成损失。养老地产项目市场风险主要包括：市场供求风险、市场定价风险、养老市场认可风险和市场竞争风险等。
1.1.3 政策风险
我国支持和鼓励养老地产的建设，近一两年国家已陆续出台不少政策，但土地、税收、金融等支持政策不够细化，并没有形成一个完整的具有法律效力的鼓励性实施环境，最终导致政策不能落实到位，这成为阻碍养老地产发展的主要因素。养老地产政策风险主要包括产业政策风险、金融政策风险、税收政策风险、养老用地政策风险等多个方面。
1.1.4 经济风险
经济风险主要指一系列与经济发展相关会对养老地产投资项目的市场产生影响的风险。造成养老地产项目经济风险的来源较多，主要有融资风险、费用控制风险、通货膨胀风险等。
1.1.5 管理风险
相对于传统房地产项目，养老地产的管理服务内容更多，工作更繁琐，管理者经验水平和养老服务水平的高低，则对运营效果具有重大影响。养老地产项目管理风险包括养老地产项目管理者经验风险、养老服务风险等方面。
1.2 养老地产项目投资风险评价指标体系的构建
养老地产项目投资风险评价指标体系要求科学、客观、全面，能够确切反映影响项目风险评价状况的因素。故基于上述对养老地产项目投资风险因素的分析，对其所涵盖的影响因素进行进一步的归纳与分类，建立养老地产项目投资风险评价指标体系如图1所示。
2 支持向量机基本原理
3 基于SVM的养老地产项目投资风险评价
选取已建成的12个典型养老地产项目作为实例分析对象，采用已构建的风险评价指标体系对养老地产项目的投资风险进行评价。
3.1 收集数据
由于影响养老地产项目投资风险的各评价指标多为定性因素，故采用专家打分的方法，听取20位养老地产项目方面的专家意见，并依据多年的研究经验对各个项目进行打分，打分的分值为：0.1，0.3，0.5，0.7，0.9五个等级，依次对应风险：低，较低，一般，较高，高五个评价等级。打分时由专家充分审核，分析各个项目规划、实际运行和经营状况，给出各风险指标的评分值以及项目的风险值，汇总整理后，得到养老地产项目投资风险专家评估数据集。如表1所示，表1中第1列为12个学习样本，U1-U17列表示专家对各风险评价指标的平均值，最后1列为专家综合评价值。以体现养老地产项目投资风险的各项风险因素指标值作为支持向量机的输入向量，项目投资风险值作为输出变量，两者构成模型训练集。选取前9个项目的样本数据作为SVM训练样本集，后三个项目的样本数据作为测试样本集，用来验证基于SVM的养老地产项目投资风险评价模型的准确性。
3.2 确定模型参数
3.3 结果分析
将后三个作为测试样本代入建立的模型进行验证，实际输出结果分别为0.4418、0.3918和0.6482，其相对误差如表2所示。
从训练模型对测试样本评估的结果可知，SVM的评价值与专家评价结果基本一致，相对误差均在可接受范围内，基本上已能符合实际评估工作的要求，说明利用支持向量机建立的养老地产项目投资风险评价模型具有良好的适用性且拟合效果较好，可以用来评价养老地产项目投资风险，并且大大缩短了运算时间。至此，基于SVM的养老地产项目投资风险评价模型已经建立起来。对于待投资的养老地产项目，只需将项目的风险指标值输入训练好的模型中，即可得到该项目的风险评价值，同时确定相应的风险等级，而且可以快速批量的进行。
4 结论
以养老地产项目投资风险为研究对象，在对风险因素进行合理分析的基础上，结合我国养老地产的发展现状，建立了基于SVM的养老地产项目投资风险评价模型。并通过实例表明，该模型能够较好的对养老地产项目投资风险进行评价，结果精确且运行速度快，能够提高投资者决策的可靠性，有效的规避风险。支持向量机与常用的风险评价方法相比，减少了风险评价过程中的主观性问题，使评价结果更为客观，并且对样本数量的依赖性较弱，通过有限样本的W习而构建的评价模型具有较强的泛化能力和推广能力。因此，将支持向量机用于养老地产项目投资风险评价具有一定的实践意义。
参考文献：
[1]姜睿，苏舟.中国养老地产发展模式与策略研究[J].现代经济探讨，2012（10）：38-42.
[2]刘群红，钟普平，陈琛.基于AHP方法的老年地产项目投资风险评价研究[J].城市发展研究，2014（11）：29-32.
[3]刘涛，孟晓谕.基于改进灰关联分析的多层次综合风险评价模型研究[J].科学与管理，2009（6）：62-65.
[4]李欣泽，樊相宇.基于BP神经网络的房地产风险研究――以西安地区为例[J].现代商业，2013（30）：45-47.
[5]马义德，邱秀清.支持向量机若干优化算法的比较研究[J]. 计算机科学技术，2006.
[6]Gilroy R. Places that Support Human Flourishing： Lessons from Later Life[J]. Planning Theory & Practice， 2008， 9（2）：145-163.
[7]Smets A J H. Housing the elderly： segregated in senior cities or integrated in urban society？[J]. Journal of Housing and the Built Environment，2012，27（2）： 225-239.
[8]Kim J， Kim S， Tan L. Case Study on the Determination of Building Materials Using aSupport Vector Machine[J]. Journal of Computing in Civil Engineering， 2014， 28（2）：315-326.
[9]丁世飞，齐丙娟，谭红艳.支持向量机理论与算法研究综述[J].电子科技大学学报，2011（01）：2-10.
[10]Cherkassky V， Ma Y. Practical selection of SVM parameters and noise estimation for SVM regression[J]. Neural Networks， 2004， 17（1）：113-126.
第2篇：养老地产项目范文
【关键词】：养老地产、盈利模式、房地产企业
一、养老地产的盈利模式
养老地产指的是终端客户为老年人和准老年人（退休准备期的老年人）的地产产品，是养老产业链中重要和基础的环节之一，是地产产品市场中深具潜力的一个板块[1]。
1、国外养老机构盈利模式
国外发达国家的养老市场较为成熟，其针对养老的预防性需求、支持性需求、长期看护需求和精细看护需求等不同细分市场，提供活力居住社区、独立居住社区、协助居住社区、护理居住社区及持续看护社区等五种类型的养老社区业态。其盈利模式包括开发收入、租金收入、服务收入、管理收入及增值收入。
2、国内养老机构盈利模式[2]
国内养老产品主要有三种：一是保险资金推出的升级版养老机构，即把养老地产视作商业地产项目长期经营；二是开发商推出的养老地产项目，采取在项目开发过程中配建针对老人的住宅；三是政府部门推出的有福利性质的养老设施。盈利模式主要包括出售型盈利模式，如北京太阳城老年社区，及运营型盈利模式，如上海亲和源老年社区。
3、未来国内养老社区的主要盈利模式[3]
通过对以上国内外养老社区盈利模式的分析，我们认为养老社区项目未来的盈利模式应以土地开发收入、房地产开发收入、物业增值收入、物业租金收入、配套服务收入及管理输出收入这六块收入为核心点。
二、房地产企业介入方式比较
针对目前国内房地产市场现状，结合养老项目的具体运作，房地产开发企业有几种介入方案可以选择，包括：纯土地一级开发、纯养生项目开发、养老项目为主配建一定规模商品住宅、以及一二级联动，出让养老项目以外建设用地等，下面以实例对几种方案作以分析：
* 项目概况
某养老养生生态城项目，位于京津唐环渤海区域，项目规划面积15.2平方公里，项目区位辐射力强、交通便利、自然环境好、发展成本低、市场支撑有力，适合建设规模较大、示范性较强的大型综合性养老养生基地。
* 项目发展方案
方案1：纯土地一级开发
对生态城启动区的土地资源进行统一整理和开发，并按市场价全部上市交易，据此获取开发利润，判断在常规市场条件下（养老项目不介入），项目的土地价值及投资收益水平。
开发规模：15.2平方公里（其中可出让8.26平方公里）。
开发进度：分四期开发，每期开发周期为3年，总共持续约12年，每年开发量约为70公顷，土地在开发完成后延后一年出让。
土地出让价格：2009年土地基准出让价格按90万/亩考虑，价格年增长率假定为5%。
方案2：纯养老项目开发
根据目标客群的人口数量，合理规划养老项目的建设规模，对所占用土地及养老项目自身的开发成本和市场收益进行综合测算，判断纯粹的养老项目开发（不含额外的商品房开发和土地出让）的经济可行性。
开发规模：1.21平方公里（约占生态城启动区可建设用地的15%）。
开发进度：分四期开发，各期开发规模为15%、15%、20%、50%。项目从2010年开始，到2021年建设完工，持续12年。
会员销售进度：在前期策划和建设阶段即进行项目营销推广，项目建成后开始入住，每期社区第一年入住率为20%，此后每年递增10%，最高入住率为80%（国际上成熟养老社区稳定阶段入住率可达90%以上）。
方案3：养老项目为主，配建同等土地规模商品房
考虑配建一定规模的商品房，以提高收益水平，评价商品房开发对养老项目收益的贡献。
开发规模：1.21平方公里为养老基地，1.21平方公里建设商品房。
养老基地开发进度及会员销售进度：同方案2。
商品房产品及开发进度：商品房规划为低密度产品，容积率为0.6，规模为72.7万平米。与养老基地进度相对应，也分为四期，每期开发量为25%，持续12年。
商品房销售价格：本项目低密度产品基准价格（2009年）按6000元/平米考虑。
方案4：一、二级联动，出让养老项目以外建设用地
进行全部15.2平方公里的土地一级开发，除养老项目之外的可建设用地全部出让，以获取利益，并享受养老项目对周边土地所带来的溢价和增值空间，评判综合开发方案的经济可行性和合理性。
开发规模：1.21平方公里为养老基地，其他土地全部出让。
养老基地开发进度及会员销售进度：同方案2。
土地开发及出让进度：分四期开发，持续12年，各期土地开发后延后一年出让。
土地出让价格：根据前文测算，2009年土地基准出让价格为90万/亩，考虑到养老城项目对区域的重大推动作用，未来土地价值将显著提升，其价格年增长率假定为10%（前5年），之后为5%。
* 不同方案的财务测算
表1：不同方案财务测算结果
编号
总开发成本
自有资金投入
税后IRR
税后NPV
税后投资回收期（年）
（万元）
（万元）
（万元）
方案1
890114
56000
31.1%
251579
4.5
方案2
480087
142350
14.5%
171495
19.4
方案3
777098
129800
17.9%
278685
14.8
方案4
1167001
75400
22.4%
346186
9.3
图1：不同方案财务现金流结果
* 发展方案比选
通过对可行的4套开发方案进行了比较，认为除方案1以外，在后3个方案中，从自有资金的投入规模、项目整体的收益率、财务净现值及投资回收期等指标综合判断，方案4的财务表现最好（IRR和NPV）；且方案4的税后净现金流显示，土地出让能有效平衡养老项目的资金支出，显著提高项目整体的收益率，缩短投资回收期，项目整体的现金流表现也较为理想，故初步评判方案4为最佳可选方案。
再通过对方案4的土地成本、建安成本、会员费等几项重要假设条件的敏感性分析，发现当条件变动幅度在±20%内变化时，IRR指标在18.1%～29.3%之间变动，NPV指标在26.7～42.6亿元之间变动。通过敏感性分析，我们认为在可预测的波动范围内，方案4的财务表现在可比方案中仍为最佳方案，符合养老养生项目的投资回报预期。
三、结论
目前我国养老养生产品供给主要集中于低端市场，而针对中高收入人群的养老产品供给严重不足，是养老市场供需矛盾表现最为突出的领域，针对这部分中高端人群的养老产业，孕育着巨大的商机和财富空间[4]。在国家对商品房住宅领域调控不断加强的宏观形势下，房地产开发企业可以针对养老社区项目盈利模式中的土地开发、房地产开发、物业增值及租金收入几块区域，提前规划、准确定位，扮演好自己在养老产业链中的角色，不失为一条可持续发展的健康道路。
参考文献：
[1]袁缉辉. 养老的理论和实践[J]. 老龄问题研究， 1996，（7）.
[2] 杨宗传. 居家养老与中国养老模式[J]. 经济评论，2000，（3）.
第3篇：养老地产项目范文
在刘明看来，目前国内的开发商、保险公司一哄而上地涌入养老地产领域，导致这个行业已经出现泡沫，但大部分企业都没有想好该如何赚钱。“养老是一个复杂的产业链，必须有好的思路、资源、团队，如果还是用开发房地产的思维去做养老产业，做烂掉是迟早的事情。”刘明说。
据不完全统计，目前包括招保万金在内的几乎所有大牌房企都已经涉足养老地产。7月21日，中国太平保险集团宣布其国内首个养老社区将于今年10月在上海周浦开建，主打高端养老市场；7月22日，光明集团旗下的农工商房产宣布，将联合长江总公司在上海崇明岛开发养老地产，并以本地化、大众化为定位。
“目前正值政策红利窗口期，毕竟属于房地产行业可以参与分享的国家鼓励性政策机会并不多，养老地产如果不能把握近5年的机会，等到市场供给泡沫形成，便基本没有机会了。”上海领易投资顾问有限公司董事长邹毅表示，“通过养老概念拿地可能容易，但盈利并没有想象的那样丰厚。”
资本疯狂涌入
在国内的主题地产大潮中，当前最热的一个领域非养老地产莫属。
刘明说：“养老地产行业正在经历‘全国热’，首先，地方政府可以将此作为政绩，自然鼓励各种主体的投资；其次，传统住宅开发遇到瓶颈，地产公司正在积极转型进入养老领域，此外，保险资金不能进入住宅开发领域，但可以进入养老地产。”
4月17日，国土资源部办公厅颁布了《养老服务设施用地指导意见》（下称“指导意见”），在养老服务设施的土地规模、用地性质、建筑面积等方面都提出了细化意见，这是对此前出台的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》的贯彻和实施。
世邦魏理仕中国区策略顾问部执行董事王广强认为，指导意见的表明政府看到了养老地产发展背后存在的问题，希望发动私营机构和社会资本更多地参与解决养老问题，鼓励营利性机构投身养老产业。
目前，无论是中央还是地方政府，均对养老问题高度重视。中国社科院的《2014年中国社会形势分析与预测》显示，截至2013年末，我国60周岁及以上人口达2亿人，占总人口的14.9%，预计未来这一数字还将不断地攀升。
光明集团副总裁庄国蔚表示，2013年底，上海60周岁及以上的老人已经突破300万，老龄化比例远远高于全国水平，“老有所养”已成为当地重要的民生课题。
“有需求就有市场。正是因为这样不健全的环境和巨大的市场需求，为各路资本带来了新的机会。”邹毅称。
据庄国蔚介绍，光明集团旗下的农工商房产、长江总公司将共同出资形成项目公司，利用长江总公司旗下的土地资源推进崇明养生庄园项目，第一期投资约20亿元，其中700亩用于地产建设开发，1300亩用于休闲、旅游和生态建设。
中国太平保险集团的手笔更大。该集团预计在3～5年间完成6～10个养老社区项目。以每个项目20亿～30亿元的规模来测算，中国太平保险集团未来5年内在养老社区的投入约为120亿～30047，元。
去年12月，保利地产在北京正式对外公布公司长期养老战略规划，保利计划用3～5年的时间使养老产业的运营率进入稳健经营阶段，基本实现盈亏平衡，同时规划用8～10年的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道，通过REITs上市。
盈利模式待解
有人正埋头涌入，有人还在门口徘徊，而有人已经铩羽而归。
今年4月，北京城建集团将其持有的北京长青国际老年公寓有限公司80%股权及6.2亿元债权在北京产权交易所挂牌转让。公开资料显示，这个项目已经连续多年亏损，其中，2012年的净利润亏损5042万元，2013年亏损4926万元。
显然，北京城建集团已经等不到项目盈利的时候。事实上，一个运营良好的养老地产项目要实现盈利，一般要10年以上，如果想要在短期内就赚钱，那就只是打着“养老”的旗号圈地卖房而已。
据中国太平保险集团相关负责人透露，公司预计上海周浦项目总投资回报率大概在5%～6%之间，只有入住率达到较高的比例，项目才有盈利空间。按照目前测算，上述养老社区约在15年后才能达到盈亏平衡点。
位于上海浦东康桥地区的亲和源老年公寓是国内极具代表性的高档会员制养老社区，也是内地第一批起步的高档养老企业，经过9年实践，已形成一套较成熟的商业模式，2013年以来，亲和源首次实.现盈利。
据悉，亲和源以会员卡方式入住、消费。卡种分A、B两种。A卡为永久卡，可继承可转让，购买会员卡的费用是98万元，以后再根据实际入住的房型大小缴纳2 98万元至7_38万元不等的年费。B卡为终身卡，购买者终身使用，但不能转让继承，15年内可退，根据实际入住的房型大小不同，会员卡的费用自45万元至88万元不等，入住之后每年另缴纳年费数为3.8万元。
与上述两家企业主打的高端养老不同，光明集团希望打造的是大众化的养老项目。按照庄国蔚的说法，光明集团将利用内部资源整合的优势，去打造一个可以持续盈利的项目。
对于养老地产来说，最为关键的因素之一是如何获得土地，特别是在寸土寸金的上海。刘明说，他们曾经通过拍卖的方式，获得了上海市中心的一块医疗用地，公司打算在此打造一个高端养老社区。“其实，土地的获得现在还存在瓶颈，我们不可能在医疗用地上盖房子然后销售，将来可能采取出租的方式，现在只能走一步看一步。”刘明说。
光明集团在土地获得方面可谓占尽优势。光明集团旗下的长江总公司在上海崇明岛拥有约230平方公里土地，在与兄弟公司农工商房产的合作中，长江总公司很自然成为了土地的提供方。
光明集团方面透露，公司的养老地产项目得到了上海市政府的大力支持，有关土地调整等方面的问题，政府有关部门正在积极帮助协调处理。
根据同策咨询的研究，目前传统地产商投资养老地产的资金退出策略主要有散售、整体出售、使用权变现三种方式；保险资金为代表的大型沉淀资本主要通过将保险养老板块业务与养老产品相结合，出售大额保单回收现金流进行退出。
“到目前为止，我们还没有看到可持续、可复制的成功运营模式。”王广强表示，“针对高收入老年人的养老项目因其盈利水平高而受到投资者的青睐，我们相信，这类高端养老项目的成功模式在不久的将来将会呈现。但该类项目只能满足3%～5%的比较富裕的老年人群的需求，而剩余的95%～97%的大众消费市场才是挑战所在。”
一哄而上之后
“不出5年，在国内养老地产领域，一定会出来很多烂尾项目。”刘明称，“一方面是因为这些一哄而上的投资主体不具备专业的运营能力，另一方面是这些产品卖的人群不对。很多人现在买一些养老地产项目是为了投资，但养老地产的核心是入住率，如果一个产品推出3年，入住率可以达到75%～80%，那么说明这个项目很成功，但是国内真正能做到的寥寥无几。”
邹毅认为，相比前两年的商业地产大潮，养老地产作为当前最热的一股风潮，泡沫起来的速度会更快，能够享受趋势性市场红利的时间更为短暂。“商业地产是针对全年龄阶层的产品供给，而养老地产只锁定在60岁以上人群。其次，中国居家和社区养老的观念是新型养老项目最大的冲击。社会观念不转换，养老地产整体机会不大。”
同策咨询研究总监张宏伟也认为，目前中国的养老地产还处于粗放式增长阶段。他表示，在短期内政策刺激之下，大量房地产开发商对养老地产跃跃欲试，并以养老地产为名进行圈地。这样导致短期内养老床位呈现出快速增长的态势，但实际上这些养老床位基本上没有办法投入运营，仍然处于房地产开发范畴之内，而不是养老地产运营及服务。
第4篇：养老地产项目范文
在巨大的供需矛盾下，催生了包括“养老地产”在内的养老产业的发展。但在政策和市场的限制下，北京“养老地产”的发展一直处于“炒得热做得冷”的状态。
转机也许会出现在2013年。从2012年起，养老设施用地将纳入北京市年度国有建设用地供应计划。北京市国土局表示：“将通过财政、土地供应等政策支持的手段，吸引社会资本投资养老机构建设，并根据养老机构的性质，实施不同的土地供应方式，明确产权持有方式。”对此，有业内人士分析，2013年，北京将迎来“养老地产”元年。
“失望大于期望”
2012年12月15日。周六。北京。大雪。位于昌平区的北京太阳城国际老年公寓（下称“太阳城”）内一片冷清。
“生活在这里的都是老年人，雪天路滑，很少有人出门。”居住在这里的王阿姨告诉记者。王阿姨今年68岁，有三个子女，大女儿生活在国外，小女儿和儿子都有了各自家庭，为了不给儿女添麻烦，也为了更自在地过晚年生活，她和老伴决定不和儿女同住，在考察了北京市很多养老院后，最终选择了太阳城。
但居住在养老公寓里的王阿姨并不满意，“失望大于期望”。入住后，服务远没有开发商承诺的那样完备和及时。
王阿姨介绍：“刚住进来时，每个楼门口都有保安，现在整个小区也见不到几个保安。以前出门，一扬手就有电瓶车开过来，现在是定点定时开。行动不方便的老人，要早早地到地儿等候。如果什么东西坏了，物业也总是拖着不解决。”
事实上，北京太阳城已经是“养老地产”中较成功的样本。尽管很多开发商将目光投向了“养老地产”，但目前建成并交付入住的“养老地产”项目屈指可数。而“养老地产”的运作模式，还处于“初级探索阶段”。“养老地产”的盈利也基本上靠地产的销售赚钱，纯养老运营部分尚难能够单独“活得好”。
“当前，‘养老地产’及相关产业鼓励性政策的缺失或政策壁垒，一定程度上给这个市场装上了一个无形的‘玻璃门’，这个‘玻璃门’阻碍了企业和资本进入市场的热情。”同策房产咨询研究中心总监张宏伟说。
缺乏统一规范
“中国社会老龄化问题将会日益突出，尤其是5年以后这个问题将会更加明显，原因很简单，上世纪80年代出生的独生子女，他们的父母在5年后年龄会达到65岁。这意味着‘养老地产’市场具有比较大的发展空间。”张宏伟说。
张宏伟认为，尽管当前90%以上的人以居家养老、社区养老为主，并不会进入“养老地产”项目之中；但是，目前仍有众多品牌房企提前布局“养老地产”市场，因为他们面临的服务对象是这不到10%人群当中的中高端老年收入者，这些人群的养老需求足以支撑这些开发商在“养老地产”市场上拿地抢地盘。
尽管有较早进入“养老地产”的一些企业，并且在运营模式上相对较成功；但是，这些企业的运营管理基本是各执一词，整个“养老地产”市场并没有统一的行业服务规范和标准。
“要明确‘养老地产’的属性。首先，它的价值和属性应该有地产属性，有住宅、普通商业地产和医疗保健等；其次，有非常强的金融属性，比如说证券、基金、保险、储蓄性的产品，会在这个链条中得到发挥和承载，还包括客户理财、老年理财的内容；再次，有服务属性，服务于核心的需求和老年增值的需求；此外，还应当有非常强的人文属性，只有这样才能让老人觉得是家。所以，养老住区的项目绝不同于传统的房地产开发，也不是房地产的华丽转型。”聂梅生介绍说。
现在，“养老地产”正逐步成为房地产企业获得盈利的新渠道。然而，由于目前城市规划中尚无养老产业用地这一土地用途，目前多数养老项目的土地都是居住、商业、医疗用地，土地成本高昂，这也使不少地产企业却步不前；同时，由于缺乏产业标准与制度支持，也使地产企业陷入困惑之中。
2010年12月，万科宣布进入老龄化住宅开发运营领域，在北京房山窦店“万科幸福汇”项目，拿出一栋楼试点“养老地产”。远洋地产也成立了专门的“养老地产”事业部。保利地产在北京即将推出“养老地产”项目，其首个试点“养老地产”项目选择在北京上风上水的西山区域。
“房地产业发挥养老产业载体作用将是趋势。中国已步入老龄化时代，老年服务产业将成为推动经济发展的重要的内需型产业，而且独生子女的国情，也使中国老年服务产业发展更为紧迫。但是应注意，养老产业并非就是‘养老地产’，在养老产业中，地产只占到20%的比例，只是在这个产业中起到的是承载作用，开发商不可能全部承担起包括医疗、保险在内的多个职能。”聂梅生说。
政策破冰
虽然“养老地产”前景可观，但在目前政策条件下，涉足的房地产商步履维艰。“养老地产”占地面积往往很大，但在土地获取过程中，由于“养老地产”并非保障性住房，因此无法获得划拨土地，只能采取招拍挂方式拿地，这样的高成本往往令企业难以承受。
张宏伟也认为，“‘养老地产’及相关产业要顺利发展，应尽快消除当前的无形的政策壁垒”。
房地产商的困局有望在2013年有所突破。从2013年起，养老设施用地将纳入北京市年度国有建设用地供应计划。
据了解，目前，在北京的土地供应计划中，养老机构用地属于划拨用地，主要按北京市规划部门的公共设施“千人指标”及市民政部门的申请建设，并没有在供地计划中明确供地面积和位置。
第5篇：养老地产项目范文
在江苏宜兴，九如城投资38亿占地300余亩的养老地产项目建设如火如荼。目前，养老地产已经成为地产行业全新的资本角逐之地，九如城的探索是“大势所趋”，还是谨慎筹谋？
源于梦想的养老
九如城的养老之路始于其掌舵人谈义良的公益梦想。2009年，谈义良成立专门基金，致力于帮助贫困的学生和长者，在一些缺乏养老活动设施的社区建设老年人活动中心。这本完全是公益性质的举措，却让谈义良切实触摸到中国社会老龄化的脉搏，并在脑中生根发芽。
谈义良用三年的时间走遍国内外知名养老项目后，开始让自己来自公益活动的“梦想”落地宜兴――这就是以养老综合体概念著称的九如城的由来。以做“工业地产”起家的谈义良也由此全面“进军”养老产业。
随着老龄化速度的加快，使得“夕阳”群体成为名符其实的“朝阳”产业，但随着各路资金的进入，养老行业良莠不齐，利用养老的噱头跑马圈地的企业亦不在少数。但真正成功并在业内享有盛誉的项目并不多见。
九如城副总经理王学东接受《中国地产总裁》杂志采访时表示，“作为新生事物，从事养老地产这个行业是存在风险的。首先，当前的政策并不明朗，政府层面可以实际操作的扶持及优惠政策并没有落地。其次，养老地产只是养老产业链条中的一环，而养老产业在中国也并非成熟的产业。养老地产在整合资源时，面临的是并不完善的上下游体系。”
虽然前路艰险，九如城在宜兴的项目还是如期动工。或许这正是源自理想的力量。
养老地产的核心是养老
社会老龄化的加快以及房地产调控政策的持续，导致部分房企离开住宅市场，转战养老地产。而以此为噱头利用政府优惠政策拿地的企业也为数不少。王学东认为，房企进入养老产业确实具有“得天独厚”的优势。
“对中国来说，地产商是民间力量率先进入养老产业的一股重要力量。”王学东解释说，住宅地产商的资本优势，对硬件设施开发的成熟经验以及其较强的资源整合能力都是其他行业难以比拟的。养老地产在各地的“火热”也正源于此。但是，以快速销售实现投资回笼的住宅开发模式，在养老地产市场难以为继。“做养老地产，不仅要面对较长的资金回笼周期，而且要面对与整个养老产业的全面融合，这绝非易事。”
“养老地产的本质和核心是养老，养老的本质和核心是服务。养老地产是先有‘养老’后有‘地产’。”王学东这样解释养老地产中“养老”和“地产”的关系，这同时成为九如城的建设理念。
地产是载体，养老才是核心，对于将做养老地产作为调控政策“避风港”的企业恐怕要大失所望，“在没有想明白之前，在没有通过长期经营和服务来创造价值之前，在没有完善的盈利模式之前，不要贸然进入养老地产。”王学东建议说。
磨刀不误砍柴工
随着老龄化进程的不断加快，资本市场蠢蠢欲动。虽然专家不断提醒要“慎入”养老地产，但商人逐利的本性使其对这块蛋糕难以无动于衷。
“做好‘硬件准备’，发挥‘软件’优势，‘软硬兼施’，在养老地产市场中分一杯羹也并非不可能。”王学东介绍说，做养老地产，开发商首先要摆正自己的心态。养老地产与传统的住宅地产差异很大，要避免将住宅地产的规划思想带入到养老地产中，不能只看到养老地产背后的巨大利益，更要以一颗养老、侍老的心来做地产，要围绕对老年人的服务来做地产。其次，选择做养老地产，就要做好打持久战的准备，要在中国产业配套设施并不健全、养老观念并未转型的情况下，建立长期运营意识。第三，养老地产对开发商的资金链要求很高，长期的运营必然需要大量的资金投入，同时整合优秀的养老服务设施团队资源，将管理和服务的理念融入其中，才可能提供好的产品。
而除去心态方面的准备，“技术层面”的准备也很重要。对于养老地产中很重要的一个环节――医疗环节，王学东有自己的看法。他认为，真正适合中国养老市场需求的并不是普通的综合性医院，而是“小全科，大康复”的医疗机构，“这样的医院才更符合老年人的需求，特别是更能满足老年疾病的治疗和日常护理，实现真正的医护结合。”
软件和硬件同时具备，仍然需要一套科学合理的模式将软件和硬件融入其中，进而形成可以满足老年人生活需求的养老地产模式。九如城的模式是：打造养老综合体。
打造养老综合体
“养老产业是一个很大的课题，养老地产只解决了其中‘老有所居’的部分。”很明显，仅仅解决了居住的问题并不能满足老年人的正常生活需求，九如城养老综合体的魅力正在于此。
按照谈义良的规划，九如城要打造的是一个包括养老院、医院、购物中心、绿色食品基地、酒店、学校、公园、公寓等形态，同时高度集合养老养生需求，覆盖独立生活区、协助生活区、专业护理区、老年痴呆照顾区和临终关怀区等功能区，满足养老全生命周期的综合体。
“在我们看来，养老并非被动的养老，而应该是主动的。所以，养老就应该和养生结合起来。”在老年人“老”而未“老”的阶段开始“养老”的进程，不失为上策。而为了照顾中国传统长者希望子女承欢膝下的念想，“我们鼓励多名家庭成员的混居，但前提是，所有的配套设施都要按照老年人的诉求来完成。”在王学东看来，养老不仅仅是经济供养，更是一种更高层次的养，是包含敬仰之情的体贴与感情的双重付出，且精神方面比生理层面对老年人来说更为重要。
正因如此，九如城养老综合体包含了深刻的内涵。建筑的养老功能设计，如全区无障碍设计，产品功能老年化，老年活动空间多元化等等，针对不同身体状况的长者，提供不同的养老服务，以强大硬件设施如医疗设计、服务设计以及科学的管理设计来完善建筑“适老性”的需求，同时，打造CSA农场，以满足老年人的营养需求。而在技术层面，利用物联网和云中心技术将所有体系联接，最终实现长者生活数据化以及管理的一体化。
盈利模式的创新与坚持
无论是九如城还是其他养老项目，前期大量的资金投入都是开发商不得不考虑的“难题”之一。
王学东指出，在我国，养老地产最大的问题来自于国家产业配套政策的不完善，养老服务并没有进入医保体系和社保体系。“这使养老地产难以形成完整的赢利模式，也使当前的养老地产只能将目标客户对准有支付能力和品味追求的中高端人群，所谓的赢利也只能依靠这一人群。”
第6篇：养老地产项目范文
【关键词】养老地产 全龄段养生养老亲情社区
一、国内养老地产的模式
养老地产项目开发因其地域、定位、目标客户群体等不同而呈现不同特点。养老地产在我国是新兴事物，虽然各方都已意识到养老地产的广阔前景，但毕竟我国养老地产目前仍处于快速发展的起步阶段，可供借鉴的成功项目不多，在具体操作层面也出现了诸多实际问题，如土地的获取方式、产品类型划分及建筑规范的适用性等。本文通过对养老地产的开发模式的研究与探索，阐述目前国内具有一定适应性的养老地产的开发模式，通过梳理归纳为8种模式形式。
1） 全龄化养老社区模式
其服务对象包括刚出生的婴儿到老年人的全方位社区。社区内居住类型主要包含养老住宅、养老设施、养老公寓等，同时也包括一定比例的普通住宅及公共建筑。公共建筑内各类配套设施齐全，如老年大学，图书馆、生态农庄、医院、学校、商业等多种功能业态，整个社区的规划强调功能混合的大社区概念。
2）大型社区开发时设置养老组团模式
在开发大型居住区楼盘时，考虑在专门的区域设置养老组团。这种开发模式有利于将新的客户群带给企业，采用产品差异化策略。同时减少有关配套设施的建设，养老设施与居住区设施共享，并且增加养老住区的开放性。
3）普通社区中配建各类养老产品模式
此养老产品主要有老少户组合住宅、老人专用住宅、养老公寓三种等。老少户型住宅往往设置同楼层中或者上下层的两房间以分别供老人、子女家庭居住。专门为老年人使用的住宅套型是指将一般楼栋中部分套型进行精细化与适老化设计。
4）成熟社区配建养老产品模式
因用地资源有限性，可在几个社区之间插建养老设施，便于传统观念陈旧的老年人与子女同住。此产品利用零散地块新建、或邻近地块拆迁建设、原有建筑改建等提供此类服务。
5）同医疗组织建立合作关系模式
设置养老设施或养老社区与医院相毗邻以共同建设。形成“医养结合”模式，引入优质医疗资源，形成项目的核心竞争力。并且医院可设置部分闲置床位，用于医院内部的养老院，一方面提升医疗资源利用率，另一方面服务需特殊护理的重病老人，实现资源优质配置。
6）旅游风景区中开发养老住宅产品模式
此模式将养老地产与其他产业相结合，是较好拓展养老产业链的实践模式。目前市场上已经开始注重在进行旅游地产开发的同时，强调整合养老、养生、康复、护理等资源的理念。
7）与养老保险结合的新型养老院模式
此种模式往往与保险公司的养老保险产品结合，服务于中高端人群。在城市的郊区拿商业用地，建设各类养老公寓，服务于介护型、半介护型、健康型老人，同时配套设施齐全，环境优越，此种模式为升级版的养老院模式。
8）引入外资建设连锁设施政府模式
2013年9月份的政策表示进一步将举办养老机构的门槛降低，以鼓励养老服务业吸收境外资本。此模式既可以引进外资，提升就业，刺激消费，又可学习管理经验与先进的护理知识。
二、国内养老地产在新形势下所面临的问题
2.1国内养老地产项目建设缺乏统一的规划
目前，养老地产刚刚开始起步发展，在人口老龄化速度加速面前，大部分地方未做好充分认识及建设准备，需要加大养老设施的建设。在政策的顶层设计层面缺少养老地产的长远规划；在社会养老体系层面缺少明确的安排统筹；在规划设计方面缺乏相应的质量等级验证。
2.2国内养老地产项目建设投入不足
政府的养老资金主要用于基本养老保障和福利型养老机构建设。专门养老地产的配套和设施的精细化与适老化设计要求较高，成本较大。对于盈利方式是租赁制的养老地产具备投资回报期长的特点，缺乏相应的土地及税收等支持。
2.3国内养老地产项目产品体系不够完善
对老年群体的人群分类不够细化，开发类型较单一。尽管现有的标准对老年人建筑做了相应的规定，但各地的执行力度上相对较弱。例如在卫生间、厨房等室内设计及室外环境设计存在大量不符合老年人生理特点的设计；同时大量社区缺乏老年服务设施。此外医疗、护理、娱乐等老年人等软件服务方面不能很好满足老年人精神需求。
2.4国内养老地产产业的深化拓展
具体到养老地产层面的建设上存在缺少金融工具支持，融资渠道狭小等问题。例如，银行不支持55岁以上的老人贷款。此外，我们配套的养老服务以及专业化服务队伍缺失；社会上养老服务机构的数量及质量都不高；养老服务体系不完善；老年人消费意识有待进一步转变。
2.5国内养老地产发展的资源整合
现阶段，相当数量的企业开始试水养老地产，但运营成功例子却极为鲜有。现阶段养老地产领域虽包含了地产商、保险公司及养老服务专业机构等。但是在养老地产的发展过程中没有具体的定位及合作分工体系，缺乏形成清晰定位、专业运营，缺乏养老产业上下游资源整合平台及养老地产产业化发展模式的建立，尤其是运营模式的建立。
三、分析平安桐乡全龄化养老社区模式
3.1以平安桐乡“合悦江南”--全龄化养老社区为例
1）项目总占地面积1852亩，总建筑面积135万平方米，是由全球500强企业――中国平安旗下公司，平安不动产开发的全龄段养生养老亲情社区。规划围绕“一轴、一环、两心”展开；一轴：香榭丽舍大道主轴，一环：中央水景环，两心：中心示范核心、高铁站前养生核心，规划处处考虑养老养生环境的营造，以打造最佳的居住养生体验。
2）其中项目一期共有三大组团，三个组团南临府前路；北临天然河道水系，景色宜人，为社区内最核心的景观轴；东面为农保地，以后将建成926亩的生态农庄；西面为项目后期开发用地，城市主干道世纪大道贯穿南北，未来将直抵桐乡市区、乌镇及桐乡高铁站。一、二组团以“类独栋、双拼别墅、联排别墅、电梯公寓”为主的养老住宅社区。三组团为社区的中央核心配套区。
桐乡合悦江南项目图
3.2桐乡合悦江南项目规划分析
1）大规划处处考虑养老所需环境的打造，交通便捷，宜人宜居。
2）规划内融入了诸如养老社区、养老医疗、养老文化、养老服务、休闲娱乐等养老产业，落实到各个组团，给老人提供全面的养老支持。
3）在社区内突出考虑了老年群体需求，同时也延生到了其他年龄群体的需求，以中央核心区为例，除了配置了老年大学、医院、养老公寓之外，也配置了餐饮店、超市、图书馆、学校、室内泳池等多种功能业态。以混合的功能布局来激发整个社区的活力。
3.3全方位服务方案
1）健康管理
引入国际先进的个人健康档案管理系统，可随时掌控业主最新身体状况，并依此为业主制定适合的营养膳食、运动休闲、养生SPA、康复理疗、用药计划等。
2）膳食管理
建立社区食堂，并有专业营养师、中医师，结合会员身体状况和个人口味，量身定制个性化食谱，并提供宴会定制服务、厨师上门服务等。
3）生活管家
社区24小时管家式服务，为业主提供日常的卫生清洁、宠物代管、日间托管、短期照顾、康复料理等一系列服务。同时提供短期托管护理、立体式出行协助、专业投资理财等增值服务。
4）养老服务
养老公寓的社区生活照护中心，根据会员需要，提供养老日托，上门看护、照看、心理慰藉、护理、助浴、修剪，家政清洁等服务。同时配备专业的老年大学、各式兴趣社团，实现老有所养，老有所乐。
5）心灵成长
定期举办的各式心灵讲座、宗师课堂、禅修国学等，与社会各界精英一起分享人生。同时规划有社区互助积分服务，用服务赚取积分，花积分购买服务，体验互帮互助。
6）分时度假
第7篇：养老地产项目范文
回顾我国旅游业的发展，由于旅游出现从传统走马观花式向休闲度假式的转变，旅游业发展开始由资源利用欠缺、盲目开发建设、粗放性经营逐步转变为对旅游资源深层次全方位的开发。
天津中怡建筑规划设计有限公司总建筑师宋静在接受《中国地产总裁》杂志的采访时表示，随着在改革开放时期富裕起来具有一定消费能力的50-60 年代人群迈入老年时代，“银发经济”的崛起成为必然趋势。养老开始由原生态的自然生存模式转为以追求积极健康高品质生活为目标的模式，与之相适应，养老服务由过去“家庭养老 + 养老院”向综合型“养老社区”发展。
她认为，旅游度假与养老地产在选址、资源需求等方面具有共同点。二者都以相对发达的区域经济为必要发展条件，都需要良好的区位、交通条件，要靠近优美的自然景观和人文景观，要宜人的环境和完善的设施。尽管在服务对象和公共设施方面有所不同，但二者的有机结合可以在满足各个年龄段不同发展需求的同时，实现多元化发展。“我国房地产目前在转型升级的关口，发展旅游休闲养老地产将是一种必然趋势。”
宋静表示，发展旅游休闲养老地产不是旅游度假和养老地产的简单相加，需要全方位综合考虑，避免出现各种复杂问题。
“发展旅游休闲养老地产应因地制宜，统筹规划，协调统一发展。”宋静表示，国家应完善相关的法规政策，及时做好相关信息的统计和。地方政府应根据资源禀赋条件等因素，对
旅游休闲养老产业用地等方面进行统筹布局，为发展旅游休闲养老地产创造条件。“这样才能避免盲目投资和重复建设带来的资源浪费，使这个产业有序健康发展。”
“发展旅游休闲养老地产应该先环境后建设，先配套后地产。”她认为，旅游休闲养老地产要获得最大化经济效益，必须要有充足的人气。“优美的景观、完善的基础设施和公共服务设
施，是聚集人气的前提条件。”宋静认为，发展旅游休闲养老地产应从自然环境出发，从完善道路、市政等基础设施建设起步，优化原有外部自然景观，建设有文化底蕴的内部人文景观，使度假养老人群不仅能够享受到“真山真水“，同时也有舒适方便的生活。
“发展旅游休闲养老地产应建立政府引导，地方政府、建设商和服务商构成的良好的运营体系。”宋静认为，地方政府应做好基础设施建设，鼓励社会资金的投入，以合作共赢的心态，使旅游休闲养老地产更好更快地体现其经济价值和社会效益。对于投资建设方，应该放弃过去房地产开发固有的短、平、快建设理念，对项目进行深入研究，在充分的市场调查和科学合理的市场预测基础上，合理地规划与开发建设，为旅游休闲养老地产创造良好的硬件条件。考虑到旅游休闲养老地产投资与回报的特点，建设方做精做细的同时，更要有长远的眼光和长期投入的心理准备。而对服务商，应综合考虑各个年龄段的需求，以优质的软服务创造利于“乐游、乐活、养老”的环境。“由于该产业正处在起步期，且是一个长远的事业，要想结出丰硕的果实，还有待多方的共同努力。”
衍生阅读
天津“光合谷”养老养生旅游地产案例分析
天津市团泊湖“光合谷”片区是旅游休闲养老地产方面较为经典的项目之一。“光合谷”片区地处天津市静海县团泊新城，团泊新城以运动、健康、休闲度假为发展主题，与之相契合“，光合谷”以“旅游、休闲、养老、宜居一体发展”为定位，发展文化旅游、温泉度假、会议培训、有机体验等功能。
“光合谷”片区占地 5300 亩，由天津市天房集团作为主要投资方。在项目前期规划上，天房集团以详尽的现状调研和市场分析为基础，引进国外先进的理念，在充分考虑各个年龄段需求的情况下，进行合理的功能布局。在建设开发上，在完善道路、市政基础条件后，天房集团分期建设了湿地公园、温泉酒店、农业蔬菜标准实践基地、熊猫馆等，目前已初具规模，聚集了一定的人气。
第8篇：养老地产项目范文
去年上映的香港电影《桃姐》以生活中再平实不过的故事赚取了千万人的眼泪。抛开诸多深层次的探究，简单地说，电影讲述的是一个无子女、无财富的草根人物晚年的境遇，发聩出一场关于“养老”的大共鸣。
演员秦海璐在北大百年讲堂的首映式上说，“每个人身边都有一个桃姐。”的确如此。近年来，随着中国人口老龄化程度加深，养老问题已然成为当今普遍关注的社会问题，但同时也催生一系列围绕“银发人群”需求的新兴产业和投资机遇，尤其是作为“排头兵”的养老地产进入公众视野，吸引不少资本大佬蜂拥而至。
“夕阳红”蕴藏朝阳产业
据中国老龄工作委员会办公室公布的信息显示，到2013年底，总数将超过2亿，到2015年，老年人口总数将达到2.21亿，占总人口的16%，人口老龄化形势严峻。
民政部社会福利和慈善事业促进司原司长王振耀在第三届中国养老产业与养老地产高端论坛上表示，中国老龄人口中预计大约有6～8%的人要依靠养老机构，也就是说需要1200～1800万张床位，而目前国内养老机构的床位总共不超过300万张，机构养老服务的总体供求之间呈现出严重失衡的状态。未来去哪里养老，这个市场的缺口是极其巨大的。
有媒体针对一线城市的养老院进行调查发现，不论是公立的还是民办的，在北京、上海、广州等地，有一定规模的养老院，即便是地处郊区，住十年的消费动辄数十万元，但尽管如此，相对于逐年递增的独居老人数量来说，养老院仍然“一床难求”。
居住在福州的陈女士刚从事业单位退休，不愿意和子女生活，一直想找一家合适的养老院长住。她先后咨询了十几家养老机构，都因为价格普遍偏高而没有打定主意。“人住养老院一般都要求先一次纳入院费，靠近市区、条件较好的养老院人院费平均在6万左右，如果是一问15平方米的单人房，之后每月的租金加其它杂项也需支付2000元以上，还不包括生病住院等开销。”她告诉记者，福州的气候环境适合养老，老年人口增多凸显出福州养老机构的稀缺，养老成本自然居高不下。
与选择租赁方式的陈女士不同，厦门85岁高龄的孙先生和老伴两年前了解到产权式老年公寓这一新鲜事物。和传统养老院不同，它能拥有房屋产权。孙先生认为，这是两全其美的办法，既不会给孩子造成负担，又可以住在自己的房子里享受专业养老服务。“老年公寓的单个房间面积在30～40平方米，我们怕一间太小，就用卖掉原有房子的钱买了相连的两间，合起来足够住，当初买的时候每平方米均价是15000元，现在差不多涨到18000元了。”孙先生说。
摸着石头过河
目前，在养老地产最活跃的先行者主要还是大型房企、保险公司和投资机构，然而国内的养老地产刚刚起步，可提供参考借鉴的成功项目几乎为零，虽然欧美一些发达国家的养老地产已进入稳定发展阶段，但其开发模式无法适用于中国具体情况，因此，这些企业对养老地产的试水皆在摸索中进行。
“大型房企或投资机构与国外投资集团合作是国内养老地产的开发模式之一，能够确保项目资金稳定。”上海星堡首席市场官王雨珂表示，上海星堡是复星集团与美国峰堡投资集团在中国合资运营的首个综合养老社区，经过3个月试运营之后，目前已有近60位老人支付了定金，20多位老人已人住。
有业内人士介绍，星堡项目门槛比较高，要求除了缴纳一次性人住费外，每月自理费用基本在万元以上，仅有一部分收入高的老年人才负担得起。
另外，大型险企的介入为养老地产开发了一种创新的商业模式。泰康人寿董事长陈东升表示，将保险业和养老地产结合改变了中国人传统的养老理念。保险公司有大量的长期资金，需要寻找有稳定回报的投资出路，养老社区属于商业地产，但与写字楼、零售等商业地产相比，不会随着经济周期而波动，因此投资养老社区非常符合保险资金投资对安全、有稳定的现金流，但不追求高回报的要求。
万科集团副总裁在接受媒体采访时表示，养老地产首先是保障老年人老有所居，这必然成为以住宅开发为主的地产商未来转型的方向，但养老地产只是一个载体，其中很多内容还需要社会去填充，养老地产不等于养老解决方案。“万科集团这几年也一直在研究各种国际养老模式，发现养老地产相当复杂，开发的首个养老地产项目只是一个探索，还有配套服务、盈利模式等诸多问题亟待解决。”他说。
如何盈利？
根据中研普华研究机构的调查结果显示，高端的机构养老还属于培育阶段，养老地产持有经营的收益不足10%，尚不足以偿还贷款利息。养老地产的盈利问题成为投资者主要的关注点。
“险资企业做养老地产很容易被误解成挂羊头卖狗肉。”泰康之家投资有限公司首席执行官刘挺军说，“保险公司的养老地产项目并没有外界想象的那么高歌猛进，泰康坚持养老地产首先是服务业，其次才是房地产业。”
有业内人士分析，国外社保、保险和养老护理等模块都是独立运行，专业化程度很高，而国内这些方面都不成熟，泰康亲自操刀投资、开发和运营，虽然运营效率低，投入成本高，但把前端保险提供的资金链和后端真正提供养老服务的实体结合起来，也正是为了盈利的考虑。
刘挺军认为，如果扎扎实实地做下去，养老地产绝对能够赚钱，整个市场最需要的是时间。如果用房地产的操作手法来套养老地产的盈利模式，永远都不会想清楚养老地产真正的盈利来自服务附加值。
养老地产的资金投入大且回报慢，缺少追求稳定长期回报的基金支持，地产商很难独立推动项目。与有外资背景的投资机构合作，投资养老地产更像是一件“照葫芦画瓢”的事情，但大多数的发达国家都拥有相对完善的社会医疗体系，而成熟的养老地产行业正是依托于这些完善的体系。因此，要想在中国养老地产行业中实现爆发式增长，对于外资机构来说仍然是一个不小的挑战。
北京太阳城集团董事长朱凤泊表示，国内养老行业的发展离不开政府政策上的支持，但养老政策的支持模式尚处于摸石头过河的阶段，动作幅度还比较小。
国外养老地产经典项目
美国太阳城
美国太阳城是世界知名的养老地产项目，该中心始建于1961年，坐落在佛罗里达西海岸，现有来自全美以及世界各地的1.6万户，并一直处于持续增长的态势。
整个社区由独立家庭别墅、连体别墅、庭院和出租的独立居住公寓以及“自由广潮”六大居住社区组成，并共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。无论哪种年龄段的老人，选择哪种住宅，每人每年缴纳一定费用，都会享受到积极活跃的老年生活方式。这里有个规定：居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住时间不能超过30天。
日本港北新城
基于传统东方家庭观念的延续，港北新城致力于开发家庭养老的功能，把老少户住宅、老人专用住宅、养老公寓等镶嵌在普通住宅中。
老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅，或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭，包括24小时的入住照顾服务、白天的日托服务和居家上门服务，类似于养老地产的“7-11”。
美国大学村
第9篇：养老地产项目范文
保险企业跨界到养老服务中，所选取的养老服务模式也各有不同。有的以居家养老服务为入口，投资建立居家养老服务专业公司，打造互联网+时代一体化养老;有的从社区养老着手，在一二线城市中，通过竞标地产的方式建立属于自己的养老社区，采用高端护理模式，打造全护理概念。在建立养老社区的同时，保险企业还建立了健康养老体验中心，注重线下养老体验式服务，形成休闲养生、健康管理、医养结合、社区养老等多种业态相结合的养老模式。例如，由泰康人寿投资建设的国际标准大型综合养老社区泰康之家燕园已在北京市昌平区投入试运营。社区总建筑面积约31 万平方米，全部建成后可容纳3000 户约4500 位老人入住。泰康之家燕园的社区服务体系由生活服务体系、医养康复体系、活力文化体系三大部分构成，包括日常生活服务、餐饮服务、健康管理、专业护理、医疗问诊、康体娱乐、活力课程和社工服务等，全方位满足入住长者的综合需求。
养老业务拓展需要大量人才，2016 年3 月，泰康人寿与北京、上海等地20 余所开设护理专业的高校签订订单式人才培养协议，形成以需求为导向、以行业为依托的校企合作、工学结合人才培养模式，以破解养老人才短缺问题。
保险企业切入养老，一般都是大手笔，并迅速铺开，要取得规模效应，对资金是一个巨大的考验，但对于善于资本腾挪的保险企业来说，似乎并非难事。大型保险企业选择以投资商、运营商一体化的全资运营模式，通过自建+ 控股+ 合作的方式培养体系化的养老服务能力。还有一些保险企业采用股权合作模式，与开发商联合成立股份公司，该模式有望成为国内保险公司进军养老地产的主要模式。
而在美国，保险公司投资养老产业的渠道以间接投资为主，保险公司大都不直接参与养老社区开发建设。保险公司通过投资房地产信托投资基金成为养老住宅的持有者，获取长期稳定的投资回报。
养老产业的发展前景是毋庸置疑的。2013 年出台的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出，我国养老服务业的发展目标是到2020 年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。2014 年8 月出台的《国务院关于加快发展现代保险服务业的若干意见》提出，支持符合条件的保险机构投资养老服务产业，促进保险服务业与养老服务业融合发展。
但对保险公司自身来讲，在进军养老项目前必须选准市场定位和盈利模式，找到适合自己的盈利点及盈利模式。
目前，大部分保险公司的养老项目多集中在地产领域，以养老社区的形式切入，其中并不排除圈地嫌疑。而持续的低入住率，让险资们看到了理想和现实的差距，也让其对养老行业有了更加清晰的认识。
中国平安集团子公司平安不动产的养老地产项目合悦，在2015 年春节后进行封盘。该项目以全龄化全方位社区服务为特色，提供颐养身心的全方位服务。据悉，合悦项目并未叫停，仅是暂时封盘。但外界对于平安不动产关注不是这一项目的暂时停滞，更多的是质疑其以养老名义圈地，但平安不动产方并未做出回复。
剥离房地产属性，养老社区并非暴利、高盈利的投资项目，其投资周期也许要长达8 至10 年。在项目投入前期，能维持收支平衡已较为不易。目前从各养老社区运行的情况来看，其短期收益大概仅为5% 至6%，若收益要达到8% 至10% 之间，则需要10至20 年的投资周期。
