房地产市场价格趋势精选(九篇)
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第1篇：房地产市场价格趋势范文
【关键词】物业税 房地产价格 香港地区
一、香港地区物业税概述
香港与物业税（广义）有关的税收，包括差饷和物业税（狭义）两项。和我们平时所说的物业税的概念有所不同，香港所称的“物业税”，其课税范围仅限于用于出租经营并获得租金收益的物业。而差饷的内涵倒是更符合通用物业税的含义，是对纳税人拥有的所有房屋，包括自用和非自用的房屋都征税。所以也有人把香港的差饷直接称为物业税，把“物业税”称为不动产税。实际上，两者都是对物业在保有环节的课税，都是本文讨论的物业税范畴。
（一）差饷
香港的差饷1845年开始实施，意为官差的饷银。当时政府为了支付警察的粮饷而开始向辖区内的物业征税，名为差饷。1856、1860、1862年政府又分别对公共照明、市政供水、公共消防项目的支出加征物业税。到1931年，政府开始统一征收差饷用以支付政府的一些公共服务开支。1988年，各个名目的物业税收被加总合并，统称为差饷。这一名称一直沿用至今。1995年香港政府统一了评估和征收的责权，至此差饷的征收系统趋于完善。现在，差饷已作为政府、市政局及区域市政局所提供各项公共服务的经费使用。
差饷的计税依据为应课差饷租值。物业的应课差饷租值是假设物业在一个指定估价日期空置出租时估计全年可得的合理市面租金。1998年11月，政府宣布编制新的估价册并于1999年4月1日起生效，同时规定，此后物业的应课差饷租值由每3年重估一次，改为每年重估一次。评估应课差饷租值时，需考虑区内同类物业于指定估价日期或接近该日在公开市场由业主与租客双方议定的租金，再根据物业面积、位置、设施、完工素质及管理水平分别加以调算。差饷缴纳人可对应收差饷租值的评估值提出反对，但提出反对时，仍须如期缴交本期差饷。反对获得批准时，所作修改会追溯至生效日期。
差饷的征收率由立法局决定。1999年4月1日起，差饷的征收率为5%。
根据差饷的计税依据和征收率，即可计算出应课差饷。差饷的计算公式为：
差饷=应课差饷租值×差饷征收率
差饷物业估价署负责差饷的征收。差饷每季预缴，业主与物业使用人应依双方租约条款确定缴付人。租约未订明由业主缴交的，由使用人缴交。逾期未缴付的，加征5%的附加费。在原先的最后缴款日期后6个月内，仍未清缴包括5%附加费在内欠款的，要二次加征附加费。
（二）物业税
香港自从1940年战时税法通过以后，就开始征收物业税。《税务条例》规定了4种收益税：物业税、薪俸税、利得税和利息税。物业税规定于《税务条例》第二部分，1947、1961、1965、1983和1991年做过修改。香港以物业税的名义同时对土地和楼宇收益征税，是土地税和房产税的合一。所以有人认为，香港物业税实为不动产财产税。
香港物业税的纳税人是拥有应税物业的业主，包括直接由政府批租的房产持有人、权益拥有人、终身租用人、抵押人、已占有房地的承押人、向注册合作社购买楼宇者等，但香港的物业税只向有租金收入的业主征收，没有租金收入的业主不是物业税的纳税人。
物业税的计税依据是每一课税年度按照土地或楼宇的应评税净值。这里，应评税净值是指应评税值扣减业主缴纳的差饷及20%的标准扣减率(用以弥补修理费和开支费用)后的余额。而所说的楼宇，包括楼宇的任何部分，也包括墩(桥墩)、码头以及一般理解为不构成一幢楼宇的任何建筑物。物业税的应评税值是依据实际收入申报表计算的。包括在该课税年度内为取得土地或楼宇的使用权而付出的费用，如资本性支出、获取提供服务或便利而支付的费用，以及根据《差饷条例》征收的差饷等，可作为扣减项目扣除。
物业税的计算公式为：
应缴物业税＝｛[应评税值（租金收入）－差饷]×（1－20%）｝×税率
立法局可以通过决议案修订标准扣减率。物业税的税率在2004年之前为15%，2004年为16%。
二、香港地区物业税(广义)对房地产市场的影响分析
（一）香港差饷征收对房地产市场的影响分析
香港的差饷1845年开始征收。差饷的开征，增加了业主的持有成本，因此，香港绝大多数物业的业主会尽量避免房屋空置。甚至在特殊时期，在约定由租户缴纳各项税费的情况下，以零租金出租，减轻持有负担。因此，差饷的开征会减少房屋空置，加大供给量，提高社会物质财富利用率的作用，对房地产行业的管理具有重要意义。
同时，差饷也是香港政府调节房地产市场和整体经济的一个常用手段。香港是典型的城市型经济特征，地域狭小，人口较多，密度约是上海的3倍。香港的房地产市场发展速度很快，波动也比较剧烈，几十年来经历过多次起落（见表1和图1），香港政府也经常利用差饷进行调节。
但是，与我国内地目前情况不同的是，香港近年来运用差饷对房地产市场所做的重要调整，多是在房地产衰退时期，目的不是为了抑制房价，而是刺激房地产市场的复苏。从这样的实践中，也同样可以考察差饷对房地产市场的影响作用。
从图1中可以看到，从1985年香港房地产市场复苏算起，到1997年，香港的房价已上涨了近10倍。1997年，香港的房地产市场泡沫破灭，楼价一路下跌，与1997年度的峰值相比，2004年第四季度香港的楼宇价格平均下跌了62%，私人住宅租金平均减少了48%。
在1998年～2003年香港房地产市场的低迷时期，为了减轻差饷缴纳人的负担，香港政府根据法律对差饷进行了多次减免或延缓缴纳的灵活调整：1998年退还当年第二季度的差饷；1999年免除所有缴纳人第三季度的差饷；2002年免收5 000港元以下低额差饷（此项政策使得230万左右的约85%的缴纳人在该年内不需要缴纳差饷）；2003年在SARS期间免除了约90%的缴纳人的差饷，并延长了3个月的缴纳期限。这些政策对经济低迷时期房地产市场的企稳和复苏，起到了积极作用。
在2007年下半年爆发的全球经济危机背景下，香港政府也利用差饷工具对房地产市场以及经济发展进行了调节，实施了多项减免，稳定房地产市场，鼓励经济复苏。2007年～2009年香港地区的差饷减免摘要，见表2。
我们可以看到， 差饷对房地产市场的调节作用是非常有限的。以上述1998年～2003年的房地产下降周期为例，尽管香港政府进行了多次差饷减免，但是房地产市场的价格仍然在直线下降。事实上，香港地区无论是1997年前的楼价疯狂攀升，还是此后至2003年的大跌，或者近两年的房地产波动，都是多个因素造成的，包括经济发展状况、收入水平、心理预期、金融危机影响等，而差饷对房地产市场的影响，相比之下，并不十分明显。
（二）香港物业税(狭义)对房地产市场的影响分析
香港的物业税，主要是对业主来自物业的租金收入征税。自住物业、空置物业、虽用于经营但无租金收入的物业等，都不需要缴纳物业税。这实际上是对自住房屋和出租投资房屋作了区分，居民自住房地产市场的供求不受物业税的影响。
香港的物业税税率，基本上每一课税年度都会根据当时的经济情况作出相应的调整。在2004年～2007年间，香港房地产市场投资过快过热的情况下，政府曾一度上调物业税税率，增加业主对房地产的持有成本，间接调控房地产市场的过度繁荣。2008 年全球金融危机爆发，香港经济也备受打击，香港政府立即下调了物业税率。具体来看，2002年度香港物业税的标准税率是15%，2003年度标准税率上调至15.5%，2004年～2007年又上调至16%，2008年度下调至15%。这种适应不同时期的经济发展趋势，采用税率变动来提高或抑制民众对本地房地产业投资兴趣的措施，不仅及时体现了税收对经济及社会分配的调节功能，而且有效组织了财政收入，这与香港保持稳定的投资环境的税收政策取向有关。2002年～2008年间香港物业税的调整和房价走势对比见图2。
从图2中可以看出，从2002年～2004年物业税每年连续调整0.5个百分点，但是，房价依然在上行中；2004年～2007年物业税的税率水平保持在16%，房价继续上涨。2008年物业税降低了1个百分点，房价较2007年上涨速度减弱，但是仍然有所上升。因此，从香港的实践来看，物业税对房价的影响并非主要因素，物业税的调整只能促进或者减缓房地产市场原来的发展趋势，而没有使房价走势做方向上的改变。
三、结论
（一）物业税的征收有利于规范和引导房地产市场健康发展
香港的物业税根据物业评估值在保有环节按年征收，也就意味着政府直接进入了收益环节获取购房者的部分红利，这会抑制房地产投机，规范房地产市场的运行。而目前从总体来看，我国内地房地产市场的需求还比较旺盛，某种程度上可以说需求的释放程度主导着房价的走势。物业税的开征，会增加房地产的保有成本，压缩房地产市场的投资需求，甚至一部分改善型需求也会受到影响，这将有利于防止房价的泡沫化；同时，开征物业税，也可以改变目前房地产税种繁杂、计税依据不合理的现状，有利于降低房地产开发成本，减少金融风险，引导和规范房地产市场的健康运行。
（二）物业税的征收对房价的影响有限
虽然物业税的开征会带来房地产保有成本的提高，但是，和房地产的总价值相比，物业税的征收金额很小。从业主占有房地产的实际收益和成本角度看，物业税因素基本不可能成为决定房价走势的关键因素。观察香港物业税征收及调整情况，对比房地产市场价格的走势，可以发现，香港物业税对房地产市场价格趋势的影响，作用有限。对我国内地房地产市场价格而言，如果物业税税费增加（比如百分之零点几的税率）远远赶不上投资房地产的利润收入，并且如果这种税费还可以通过买卖交易得以转嫁，那么就很难期待物业税改革会给房地产市场价格有效降温。房地产价格的走势，本质上仍取决于房地产市场的供求。而影响房地产市场供求的因素繁多，税收制度只是其中一个，一般来看也不会是决定性因素，因此其对房地产市场价格的影响是有限的。
主要参考文献：
[1]谢伏瞻.中国不动产税制设计［M］.北京：中国发展出版社，2006.
[2]赵瑾璐，卜婧怡. 国际物业税征收的制度概况和经验借鉴［J］.经济研究，2009（6）.
第2篇：房地产市场价格趋势范文
[关键词] 外资 国外热资 房价 房地产市场
一、引言
从2003年以来，我国的房价上涨迅速，在我国经济持续发展的宏观背景和人民币升值预期的刺激下，外资持续进入我国的房地产市场，成为推动房价上涨的重要因素。2004年全国平均房价上涨19.08％，房地产开发利用外资228.1亿元，其中外商直接投资142.6亿元。2005年，全国平均房价继续快速上涨15.2.%， 房地产开发利用外资252亿元，其中外商直接投资167.9亿元。中国人民银行上海分行课题组在对外资的流入对房地产市场的影响力研究中，认为在“房地产市场中30％左右的境外资金额影响力达到84％”。平新乔认为房地产投资对外资注入的膨胀系数为1.5左右。易宪容认为“国外资金对房地产的炒作，已成为目前中国经济的一种严重祸害”。本文通过研究外资的行为，解释其如何带动我国整体的房地产价格上涨。
二、模型
产业组织理论（谢勒尔，1970）提出了“市场结构－市场行为－市场绩效”的范式，即市场结构决定市场行为，进而决定市场绩效的基本分析思路。房地产具有位置固定性的特点，产品具有的区位差异性，企业之间竞争是产品差异化竞争，对手是区域临近的企业，竞争结果是企业索取高于边际成本的价格。房地产企业拥有垄断力量，房地产市场是一种垄断市场。
模型假设：
1.假设在一定的区域内有两个房地产开发商。企业A为外资开发商和企业B为国内开发商，两个厂商分别有一块开发用地。
2.外资企业先进的设计理念和管理经验对该区域内的内资企业会产生示范效应，国内企业会考虑外资企业的定价策略从而确定自己的定价行为，假设外资企业A是市场领导者。
3.商品房的成本中主要包括土地费用、相关手续费用、建安费用、配套费用这四大项，在土地出让实行招、拍、挂制度下，土地费用是透明的，其他几项费用政府有明确的收费标准。可以假设外资企业了解国内厂商的成本，即企业A了解企业B的成本。
4.外资进入中国房地产市场具有国内企业所没有的风险，开发成本中要计算风险成本。可以把风险分为体制风险、政策风险。我国金融市场没有完全开放，人民币没有实行自由兑换，外资不能自由地进入和退出国内市场，对炒作人民币汇率的热资来说是体制风险;我国政府还制定各种政策利用行政手段来干预金融市场，外资进出面临着无法预期的政策风险。外资进入会对这两种风险有所准备，并体现在成本中。因此国内企业难以得到国外企业准确的成本估计。我们假定企业B不了解企业A的成本，对企业A有不完全信息。
5.房价影响需求。如果房价提高，需求减少。需求函数为线性的。
Di（pi,pJ)=a-bpi+dpJ(b>d>0)5
推导过程：
1.A企业的边际成本C1只有企业自己知道，企业B的边际成本C2是共同知识，企业B对企业A的成本拥有不完全信息。
2.对B企业，A企业的成本C1可以取两个值:C1L(概率为X），C1H(概率为1-X)，C1L
C1eXC1L+(1-X)C1H
每个企业的利润为:Πi（Pi，Pj）＝(Pi-Ci)(a-bPi+dPj)
3.在p2=p*的企业B定价下，第一个企业的价格依赖于其成本，将p2=p*代入得
企业A的利润为:Π1=(P1-C1)(a-bP1+dP2*)
4.此时，Π1两边对P1求导，可以得出企业A的利润最大化行为，
a-2bP1+dP2*+bc1＝0 或
P1=(a+dP2*+bc1)/2b
无论从企业B的角度如何定价,P1都是本企业的成本的增函数。
5.令P1L和P1H分别为第一个企业的成本为C1L和C1H时它所选择的价格。从不知道c1的B企业角度来看，则第一个企业的预期价格P1e为
P1eXP1L+(1-X)P1H
=X[(a+dP2*+bc1L)/2b]+(1-X)[(a+dP2*+bc1H)/2b]
=(a+dP2*+bc1e)/2b
6.B企业是风险中性的，它通过选择P2来最大化其利润
Π2=(P2-C2)(a-bP2+dP1e)
两边求导可以得出
P2=(a+dP1e+bc2)/2b
7.将上面的P1e代入，可以解出均衡解：
P2*=（2ab+2b2c2+ad+bdc1e)/4b2-d2
模型对我们研究题目的启示：
1.外资有公布自己高成本的倾向，缓和对手的定价行为，使对手采取高定价策略。只要市场存在需求，那么两家都会以高定价获得利润。
2.开发商如果高价获得一块土地，或者以高价接手某一物业，本身就是在向其他的开发商公布自己的高成本。促使其竞争对手也采取相同的策略，共同提高房价。
3、如果开发商A高价报价，那么开发商B也将高价报价。两个开发商在定价上形成默契合谋。
可以得出结论:外资的定价行为容易产生外资与内资之间的默契合谋。外资通过以较高的价格投资于商业中心、CBD中心圈等高档写字楼，可以形成辐射作用，其高溢价投资可以影响市场上的其他房地产厂商的定价策略，使其他厂商采取高定价策略，带动整个房地产市场价格上涨。
三、对策
1.外资进入最重要的是因为有人民币升值预期。外资进入加大我国人民币升值压力，但如果人民币完全随市场调节那么就会引起外资的集体外逃，使我国经济出现剧烈震动。我国现在必须坚持实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，把握好国际与国内经济形势的平衡。要改变外资大量进入中国市场、炒高房地产价格的现状，就要解决金融体制改革特别是汇率体制改革的问题，必须要有超越房地产市场的宏观视野。
2.加强对外资进入和流出的监管力度，减少外资进入我国房地产市场的数量，控制外资的大规模进入，才能保持我国汇率制度的稳定减轻人民币升值的压力。对已进入中国的外资要严格控制其流出渠道，防止外资的大规模外逃，才能避免房地产市场剧烈波动。
3.完善国内金融市场，拓展国内地产公司的融资渠道，为国内房地产商营造良好的融资平台，使公司融资渠道多元化。通过完善证券市场，以及风险投资市场，使国内民间资本与开发商之间进行充分的流动，使开发商可以充分利用国内资金，可以遏制国外资金通过与国内厂商合作共同炒高国内房价的行为。
4.政府应制定相关的法律法规，加大房地产市场信息公开、披露的力度，使房地产开发商的成本透明化。严惩虚报成本、故意抬高价格的房地产开发商，保证市场上信息的透明性和价格的合理性，打破房地产开发商之间的默契合谋。
参考文献:
[1]泰勒尔:产业组织理论[M].中国人民大学出版社，1997年
[2]平新乔陈敏彦:融资、地价与楼盘价格趋势[J].世界经济，2004年第7期
[3]中国人民银行上海分行课题组.上海市房地产行业融资外资化程度及其影响[R].上海金融，2004年第11期
[4]易宪容:外资炒房已成经济发展祸害 应严厉遏制[N].第一财经日报，2006年05月10日
[5]刘铁军屠梅增:房地产、游资冲击与人民币汇率稳定[J].经济理论与经济管理，2005年7月
[6]任纪军：破解乱局－重整中国房地产经济[M].经济管理出版社，2005年
[7]张红:房地产经济学[M].清华大学出版社，2005年
第3篇：房地产市场价格趋势范文
【关键词】 投资性房地产； 计量模式； 公允价值
一、引言
投资性房地产是公司拥有的重要资产，与流动资产收益低、固定资产流动性差的特点不同，投资性房地产既具有保值增值的收益能力，同时兼具较强的流动性，是较为理想的投资项目。截至2011年12月31日，沪深两地有投资性房地产业务的公司有899家，涉及的金额达2 289.72亿元，每家公司平均金额为2.55亿元。投资性房地产涉及的金额大，其计量模式的选择直接关系到企业资产总额、负债结构、每股收益等财务指标，对企业的融资、配股等具有重要影响。当前，97%的公司采用成本模式对投资性房地产计量，仅有3%的公司采用公允价值进行计量。基于投资性房地产计量的选择，需要研究的是，管理层基于何种考虑选择投资性房地产计量模式，管理层对投资性房地产进行会计政策选择背后的影响因素是什么？是出于会计信息质量考虑还是私有收益的需要，是信息披露成本的考虑还是融资配股的需求？对这些问题的回答有助于监管层、股东、债权人以及潜在的投资人正确运用投资性房地产披露的信息。可见，对投资性房地产计量模式的研究有重要的理论和实践价值。
二、公允价值计量模式的文献综述
国内外大量的学者对公允价值计量模式进行了广泛的研究。从资本市场、盈余管理、信息质量等各方面对公允价值计量进行了探讨。
Bemerd et al（1995）发现，比起历史成本计量，采用市值会计后，收益的波动性会增加。Dietrich et al（2000）研究了英国强制执行房地产公允价值模式后估值的可靠性问题。发现公允价值的估值低于销售价格；相对于历史成本而言，对销售价格的估计更为精确。但是，在估计公允价值时，管理层会在许可的会计方法中选择以报告更高的盈余；择时进行销售以平滑业绩和净资产的变化；在筹集新的债务资金前推高公允价值。另外，在有外部评估师以及六大审计师监管的情况下，估值可靠性会提高。Cotter（2002）认为，公允价值的计量需要管理层进行大量的估计和判断，由此产生的逆向选择和道德风险削弱了公允价值信息的有用性。Muller（2002）认为不同来源的资产价值信息是不同的，通过分析英国投资性房地产的样本，比起内部评估师，使用外部评估师对房地产进行估值，资本市场上交易者之间的信息不对称程度较低，从而影响公司的资金成本和企业价值。根据财务理论，信息不对称程度越高，交易者要求的利率会越高，公司的资本成本会增加。Landsman（2007）认为公允价值的确认和披露对投资者具有信息含量，但是信息含量的水平受计量误差的影响，同时也受评估独立性（管理当局评估还是外部评估师评估）的影响。
谢诗芬（2004）认为，公允价值计量更加符合财务报表有用性的目标，会计提供的信息与信息使用者的决策更加相关。陈美华（2006）认为，以公允价值取代历史成本作为会计的计量基础，不仅可以满足多元产权主体的决策需要和利益需要，而且与会计目标的内在要求逻辑一致。公允价值计量基础是一个比历史成本计量基础更为合理、包容性更强的计量基础。王建刚、刘庆艳（2009）研究了会计准则实施前后的盈余管理程度，结论是整体无差异，但不同行业程度有所变化。刘永泽（2011）认为，新会计准则对公允价值的引入在一定程度上提升了财务报告的信息含量。
总体来看，以公允价值计量投资性房地产有助于市场交易的信息透明度，降低信息不对称程度，公允价值具有较好的相关性；但是其可靠性受各种条件约束以及管理者动机的影响，当企业监督较弱时，其可靠性会受到较大的影响。
三、投资性房地产计量的现状
（一）企业数量
新企业会计准则自2007年1月1日在上市公司实施以来，上市公司已经披露了2007—2011年五年的年度报告，根据已披露的年报统计，将近97%的公司采用成本模式计量，大约只有3%的公司采用公允价值模式计量①，具体见表1，2008年和2009年分别有5家上市公司对投资性房地产从成本模式调整为公允价值计量模式，2010年有1家公司调整了投资性房地产后续计量的会计政策，2011年新增了2家公司从成本模式改为公允价值模式。
（二）行业分布
分析2010年27家投资性房地产采用公允价值计量模式的上市公司，其行业分布主要集中于房地产开发与经营业、银行业、零售业、饮料制造业，其中房地产开发与经营业、银行业比重最大，占比均为18.52%，具体见表2，行业分类按照证监会行业分类确定，前三位代码相同则为一个行业。
（三）确认依据
投资性房地产的公允价值由谁决定，其确认的依据和原则是什么？确定投资性房地产公允价值时，首先，参照活跃市场上同类或类似的现行市场价格；其次，如果无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，则参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；最后，也可以基于预计未来获得的租金收益和相关现金流量的现值计量②。但是对于公允价值由谁确定，没有作出强制性的规定。实务中，公允价值可以由管理层确认，也可以聘请外部专业机构确认。通过对上市公司年度报告整理统计，以2010年为例，投资性房地产公允价值确认依据如表3所示。
从表3可以看出，大多数公司选择专业机构评估来确定投资性房地产的公允价值。这意味着公司要为房地产公允价值的计量支付额外的评估费用。
通过对我国上市公司投资性房地产计量模式的现状分析，我们发现，大多数上市公司对公允价值计量持谨慎态度。这点与我们对公允价值的认识有很大差异。与成本模式相比，公允计量因其能提高会计信息质量而备受推崇，并且在房地产价格总体趋势上涨的情况下，公允价值计量将大幅提高其账面价值，增加当期利润。公允价值计量理应受到实务界和理论界的重用。因此，我们不禁要问，公司管理层在决定投资性房地产计量模式时，其主导因素是什么，行为背后的原因是什么，是哪些因素影响投资性房地产计量模式的选择？
四、成本计量模式的原因分析
（一）信息披露成本低
公司管理层确定投资性房地产公允价值一般有几种途径：一是聘请专业机构进行评估；二是公司参照同类房地产交易价格确定；三是公司根据政府机构的房地产调查报告确定；四是其他一些途径或者有些公司在年报中未作披露。总体而言，大多数上市公司要么聘请专业机构的专业人士进行评估（投资者较为信赖这种信息），要么根据收集到的信息合理判断或者董事会根据调查报告而定，因此，公允价值的确定需要上市公司支付不小的评估费用以及信息收集费用。成本计量模式，因其无需披露公允价值信息，几乎没有额外的披露成本。
（二）公允价值计量的顺周期效应导致利润波动大
公允价值计量反映了资产的价值情况，当市场行情较好时，资产、利润同时增加，当市场萧条疲软时，通过公允价值变动损益减少资产的账面价值，结果资产和利润进一步下降，此时容易引起投资者恐慌性抛售，导致价格进一步下降。当市场的交易价格波动较大时，容易产生利润的波动，这就是所谓顺周期效应。简单地说，就是市场情况越好，资产越容易被高估；市场情况越不好，资产就越被低估。虽然我国房地产的总体价格趋势是上涨的，但是我国政府一直推行一系列的房地产调控政策，以控制房地产价格的持续上涨，一旦房价大幅下跌，企业利润必然会产生很大的波动，进而影响到公司的业绩、高管的薪酬奖励以及股票的市场表现。管理层出于私有利益考虑，往往不愿意利润有较大的波动，利润的较大波动会给投资者造成公司经营不稳定的判断，从而质疑管理层的经营能力，因此，公司管理层对公允价值计量模式持保留态度，谨慎地以成本模式计量投资性房地产。
（三）监管层谨慎使用的导向
由于我国资本市场发展特有的制度背景，我国上市公司中绝大多数是国有企业，国有企业除了具有一般企业特性外，有时还需要承担部分政府职能，比如保持较低失业率、增加税收等，因此政府有较强的动机保障对企业的控制权。体现之一为监管层的权力大，监管层的态度能直接影响到上市公司政策的选择。当前，上市公司会计与信息披露的监管机构主要有证监会、财政部与证券交易所，在中小投资者保护较弱的情况下，相比决策有用性的目标，监管机构更注重财务报告的受托责任。因此，监管层更注重的是会计信息可靠性的质量特征。历史成本因其有据可依，可靠性较强，而公允价值的确定需要依靠主观判断，存在人为操纵空间，可靠性较弱。另外，我国市场发育程度各地区之间高度不均衡，持续可靠地计量公允价值在不少地区与不少领域难以实现③。财政部、证监会对采用公允价值计量都作出了严格规定，要求谨慎适度选用公允价值计量模式。
五、公允价值计量模式的原因分析
（一）理想的计量模式
根据《企业会计准则——基本准则》规定，财务会计报告的目标是向财务会计报告使用者提供与企业财务状况、经营成果和现金流量等有关的会计信息，反映企业管理层受托责任履行情况，有助于财务会计报告使用者作出经济决策④。会计目标是提供有用的资讯，如果提供的会计资讯没有市场信息含量，那么财务报告就失去了其编制的意义。因此，政府、股东、债权人、潜在的投资者都非常重视会计信息质量。投资性房地产持有的目的不是为了生产经营，而是在于投资增值，以牟取更多的现金流入。当有利可图时，管理层会变现该项投资。按公允价值计量投资性房地产，投资者可以获得该项资产的真实价值，更有利于投资决策，并且因其反映了市场价格变化，有助于评估企业过去、现在和未来现金流量的信息，反映企业的经营能力、偿债能力及所承担的财务风险，能较准确地体现企业的现实情况。因此，从理论上而言，投资性房地产公允价值计量模式既能如实反映，又最具相关性，其信息含量更高，是一种理想的计量模式。
（二）融资需求
在我国土地资源有限、人多地少、房地产市场持续繁荣的背景下，采用公允价值计量投资性房地产，期末按照公允价值调整报表资产，公允价值变化的部分计入损益，将会使企业账面资产、利润大幅上升，从而美化企业的财务状况与经营情况，传递出更加乐观的信息，投资者、债权人对企业的盈利能力与偿债能力信心更足，有利于企业融资。通过对2007—2010年四年间变更了投资性房地产计量方式企业的报表分析，发现在变更当年以及下年短期借款或者长期借款均有较大的变化，这也佐证了部分企业出于融资需求变更投资性房地产的计量模式。具体情况为，2007年有16家公司采用公允价值计量，5家公司当年短期借款和长期借款有较大增加；2008年新增5家公司从成本模式改为公允价值模式，其中2家公司融资规模发生较大变动；2009年新增5家公司投资性房地产计量模式更改，其中3家公司当年借款发生大的变动；2010年金隅股份（601992）更改了投资性房地产计量模式，当年短期借款对资产总额的占比从3.54%升至11.54%。为简化篇幅，仅列出2007年情况，具体见表4。
第4篇：房地产市场价格趋势范文
关键词:短期国际资本流动;流入;流出;趋势
中图分类号:F831.7文献标识码:B文章编号:1007-4392(2009)09-0005-05
随着金融危机的持续蔓延和国际金融机构去杠杆化的逐渐深入,国际资本流动的趋势出现了一些新的变化,一些新兴市场国家在危机之前的国际资本净流入状态受危机影响已逆转为净流出状态。国际资本流动的逆转会对一国的金融稳定和宏观经济产生不利影响,此次危机中发生资本流动逆转的东欧就是一个鲜明的例子。我国作为全球经济增长速度最快的新兴市场国家之一,此前一直是短期国际资本流动的主要目标国。在危机后我国短期国际资本流动是否也发生了类似的问题及影响的程度有多大呢?这是一个值得关注的问题,对于该问题的研究也是对我国经济和金融安全的一种负责任的、防患于未然的思考。
一、我国短期国际资本流动的趋势
要对我国短期国际资本的流动现状有一个基本的了解,首先就必须对我国短期国际资本流动的规模有一个总体的把握。在金融全球化的今天,短期国际资本流动的形式和途径日益多样化和复杂化,这也使得对流入流出一国的短期国际资本的规模的计算十分困难。虽然目前学界计算短期国际资本流动的方法有多种,但这些方法也都只能对短期国际资本流动的规模进行一个大致的估算。鉴于这种现状,在本研究中我们也是根据国际收支平衡表中一些项目的基本关系,分两种方法来对2007年1月―2009年3月间我国短期国际资本流动的规模进行估算,并以此为基础对我国短期国际资本流动的方向进行趋势性判断。
(一)不考虑非美元资产价值波动因素估算的短期国际资本流动规模
从理论上讲,如果不考虑其他的影响因素,每月的国际贸易的顺差、外商直接投资(FDI)和流入的短期国际资本三者之和就对应于每月新增的外汇储备额。按照这一思路,就可以对我国的短期国际资本流动的规模进行大致的估算,其计算方法为:
流入的短期国际资本=每月新增外汇储备―贸易顺差―FDI……(1)
利用公式(1)对2007年1月到2009年3月我国短期资本流入规模进行估算,具体估算结果如图1。从图1中可以看出,危机前后我国短期国际资本流动数易其向,根据资本流动方向的不同我们可以把这段时间内我国短期国际资本的流动大致划分为图中所示的“流入―流出―流入―流出”四个阶段,其中灰色区间代表资本流入阶段,绿色区间资本流出阶段。
(二)考虑非美元资产价值波动因素估算的短期国际资本流动规模
上一种估算方法是一种相对简单的方法,未考虑我国外汇储备的其他影响因素,而事实上影响我国外汇储备的因素有很多,如外汇储备中非美元资产的价值波动、外汇储备的投资损益、我国的对外投资等等。而在这些影响我国外汇储备的因素中,外汇储备的投资损益方面,一是数据不可得,二是我国外汇储备主要投资于美国的国债市场,单月损益变化也较小;对外投资方面,自1998年中央实施“走出去”战略以来到2007年底,我国企业(非金融类)对外投资的累计规模约为920亿美元,按单月计算每月对外投资规模的变化非常小;因此这两者的影响相对较小。在危机前后欧元、英镑和日元对美元的汇率波动幅度较大(如图2),对我国外汇储备中以欧元、英镑和日元计价的资产价值的影响较大。在目前金融危机的背景下,在影响我国外汇储备的诸因素中,非美元资产的价值波动因素是影响我国单月新增外汇储备的主要因素。因此,在第2种估算我国短期国际资本流入规模的方法中,我们着重考虑了非美元资产价值波动的因素。其计算方法如下:
短期国际资本流入=单月新增外汇储备―FDI―贸易顺差―非美元资产估值损益(2)
由于官方未公布我国外汇储备的币种结构,对我国外汇储备的币种结构只能通过国际机构及其它国家公布的相关数据来推算。学者李振勤(2004)推算出的截止2004年6月我国外汇储备中美元、欧元、日元和英镑等币种的近似组合大体为美元70%、欧元15%、日元10%、英镑5%的结论得到了学界的较多认同,具有借鉴意义。相关部门的资料显示,2004年9月底,我国外汇储备中美元的比例降低到了60%,根据李振勤推测出的权重,估计欧元、日元、英镑的比例分别上升为20%、13%和7%。在这之后没有证据表明我国外汇储备币种结构发生过大的变动,所以我们在此假定我国外汇储备的币种构成目前维持了美元60%、欧元20%、日元13%和英镑7%的比例。
基于以上外汇储备币种结构的假设,可以计算出2007年1月至2009年3月我国外汇储备中以欧元、日元、英镑等计价的非美元资产的估值损益。利用计算出的给美元资产估值损益对根据公式(1)计算出的结果进行调整,就可以得到考虑非美元资产价值变动因素的我国短期国际资本流入规模。下图3是方法2估算出的2007年1月―2009年3月的我国短期国际资本流入规模情况。从图中可以看出在考察的时间窗口内的我国短期资本流动也大致呈现出了“流入―流出―流入―再流出”四个阶段。
(三)基于两种计算结果的我国短期国际资本流动趋势判断
图4是未考虑非美元资产估值损益和考虑非美元资产估值损益两种方法估算出的短期国际资本流动规模的对照图。从图中可以看出,在我们考察的时间窗口内,代表未作估值调整的短期资本流动的红线与代表估值调整后的短期资本流动的蓝线的走势大致相符,短期国际资本流动方向发生改变的时点也几乎都相同。两种方法的计算结果具有较好的一致性。
图4反映出2007年1月―2009年3月我国短期国际资本流动的变化大致经历了四个阶段:一是2007年1月―2007年7月的流入阶段;二是2007年8月―2007年12月的流出阶段;三是2008年1月―2008年6月的再流入阶段;四是2008年7月―2009年3月的加速流出阶段。据此我们可以对危机前后我国短期国际资本流动的趋势有一个大致的判断:2007年7月次贷危机发生前我国处于短期国际资本持续流入状态,从2007年8月到次贷危机演变成全球系统性的金融危机前我国短期国际资本流动处于有进有出的状态,而在2008年7月随着次贷危机的不断深化并向全球性的金融危机演变之后,我国短期国际资本的流动方向则出现了一边倒的情况,短期国际资本一直处于流出状态。从资本流出的规模来看,目前我国短期国际资本流出的规模相对较小,并且有进一步收窄的趋势。一季度流出的短期国际资本规模大约只占我国外汇储备约3%左右的比重。总体来看,金融危机显著改变了我国短期国际资本流动的格局,使我国短期国际资本的持续流入逆转为了流出,但流出规模不大。
二、近年我国短期国际资本流动变化的原因
短期国际资本流动的主要目的是为了追求资金的安全性和收益性,只有当其安全性和收益性的要求受到威胁时,其流向才会发生改变。危机前后我国短期国际资本流动发生了三次方向性的变化,根据流动方向的不同我们也将这一时期内的我国短期国际资本流动划分成了四个不同的阶段。那么,造成我国短期国际资本流动的方向发生变化的原因何在呢?
首先来看,2007年1月至7月的短期国际资本流入阶段。这一时段世界经济金融形势相对稳定,中国经济正处在防止由增长过快转变为过热和防止结构性通胀转变为全面通胀的“双防”的快速增长阶段,中国的资产价格的持续走高、中美利差的持续收窄以及人民币升值预期的增加等因素给境外资本创造了套利空间,吸引了大量的短期国际投机资本源源不断的流入。
其次来看,2007年8月到12月短期国际资本的流出阶段。2007年7月美国次贷危机爆发、英国北岩银行挤兑风波等事件对欧美金融市场带来了较大的冲击,欧美金融市场流动性不足的问题日益突出,造成了国际资本市场的资金相对短缺。国际金融形势的这种变化对我国的短期国际资本流动带来了直接的影响,我国的短期国际资本也因此由此前的持续流入逆转为了流出。
再次来看,2008年1月到2008年6月短期国际资本的流入阶段。与次贷危机对欧美金融机构造成的重大损失相比,由于中国银行业开展国际金融业务相对较晚,金融开放实行了积极稳妥的推进战略,金融创新的步伐较慢,美国次贷危机对中国的影响相对较小。因此,在次贷危机中中国市场又重新成为了短期国际资本相对安全而又有稳定收益预期的投资热点,国际短期资本又开始加速流入中国。2008年4月单月流入的短期国际资本规模甚至一度高达505亿美元。
最后来看,2008年7月到2009年3月短期国际资本的加速流出阶段。2008年下半年美国次贷危机加速深化和扩散,并在9月份最终引发了全球系统性的金融危机,导致了世界主要经济体的经济集体陷入衰退。一方面,金融危机造成的欧美金融市场流动性近乎枯竭和问题金融机构去杠杆化对资金的需求增加加速了流入我国的短期国际资本发生逆转。另一方面,随着金融危机愈演愈烈,危机的影响也不断向我国的实体经济蔓延,由此造成的出口下滑、内需不足等也导致了我国经济增长速度持续放缓,资产价格低迷和人民币短期贬值预期增加。国内经济的不景气也加速了短期国际资本“出逃”的步伐。
三、当前我国短期国际资本流出的影响分析
当前短期国际资本的流出可能会对国内的股市、房地产市场、国际收支情况以及人民币汇率等产生一定程度的影响;但由于短期资本流出的绝对规模和相对规模都不大而且有减少的趋势,影响的程度是有限的。事实上,我们真正需要担心的是未来可能出现的更大规模的国际资本再次流入;从某个角度来看,当前短期国际资本流入规模减少的趋势可能正意味着这种风险已经不远。
(一)当前短期国际资本流出的影响不大
1.对国内股市的影响。短期国际资本的流出会对一国的证券市场造成下行的压力,严重时会造成价格水平的大幅下降。国内股市从2007年10份升至高点后就开始不断下调,至2008年10月末和11月初跌至底点后开始反弹,从目前来看,国内股市仍处于小幅反弹的趋势之中(见图5)。有研究表明,国际资本在中国股票市场的投资规模远远超过了QFII的额度,而且不可否认的是,2007年10月份之前的股市价格上涨与国际资本的大规模流入有很大的关系。但是,我国股市下跌和反弹的时期不同于短期国际资本流动逆转或流入规模明显变化的时期,由此可以判断,国内股市更多的是受到国内外其他经济因素的影响,国际资本的流动并非关键的因素(见图5)。因此可以认为,2008年下半年以来的短期国际资本流出只是加剧了国内股市价格的调整。
2.对国内房市的影响。同证券市场的股票价格一样,境外资本的流入或流出会影响到房地产市场的价格,尤其是对那些开放程度比较高的地区。在2008年上半年之前,国内大部分地区的房价出现了加速上涨,在沿海地区的一些大城市还出现了比较严重的泡沫。但是,从国际资本流动与房地产价格的走势来看,国际资本的流动只是起到了推波助澜的作用,其并不是主导国内房地产价格趋势转变的因素。以上海市为例,2007年到2008年上半年中房上海综合指数就一直呈上升趋势,但期间的国际资本却不是一直呈流入状态的。因此,2008年下半年的短期资本流出也只是加剧了后来的房地产价格调整。
3.对国际收支的影响。一般而言,大规模的短期资本流出会影响到流出国国际收支的稳定。2008年下半年以来短期国际资本流出的规模并不大,且从当前的情况来看,流出的规模呈逐渐减少的趋势。可以判断,我国目前并没有发生大规模资本流出的现象,只是从短期资本的角度来看,有一定规模的流出。但从2008年下半年以来的外储增长情况来看,除了2008年10月、2009年的1月和2月外储由于汇率估值损失而出现下降以外,在其他的月份,我国的外汇储备在增长,而且大部分月份增长的规模都在200亿美元以上,2009年3月份外储的增长规模更是达到2008年下半年以来的峰值。从整体上来看,正如人民银行胡晓炼副行长所言,我国仍是世界经济中表现最好的国家之一、仍是全球投资者最看好的市场之一,国际收支保持稳定是没有问题的。
4.对本币汇率的影响。2005年7月份汇率改革到2008年上半年,人民币对美元一直保持升值的趋势,但在2008年下半年后,人民币的升值步伐停滞,兑美元保持相对稳定的状态。由于2008年下半年以来美元对其他货币保持升值趋势,因此人民币的实际有效汇率是上升的。但从人民币兑美元的汇率与国际资本短期资本流动的情况来看,它们之间并没有明显的相关关系。2008年下半年以来的人民币汇率的稳定主要与美元的升值、国内出口前景的恶化以及汇率政策的调整有关,国际短期资本的流出不是引起人民币当前汇率变化的原因。由于我国国际收支的稳定有保障,而且资本流出的规模又在缩小,人民币贬值的风险也就不存在了。
(二)国际资本再次大规模流入的风险更值得关注
虽然近期的短期国际资本流出由于规模较少以及呈衰减趋势,但是,从短期国际资本流出规模的衰减趋势来看,我们可能在未来面临着国际资本大规模流入的风险,这也许更值得我们关注。
1.发达国家危机中投入的天量流动性增大了资本重新流入我国的风险。在次贷危机中,由于金融机构出现了系统性的流动性问题,美国和欧洲等发达国家的央行向金融体系注入了大量的流动性。以美联储为例,美联储向市场投入大量的流动性可以从其资产负债表的急剧扩张来反映,美联储的总负债从雷曼兄弟破产前的不到1万亿美元迅速增长到2万亿美元以上。而且,在利率降低到接近于零的情况下,美联储采取了定量宽松的货币政策,通过购买国债等方法直接向市场注入流动性。在欧洲,欧洲中央银行和英格兰银行也都采取了类似的做法来拯救危机中的金融体系。巨额的流动性注入缓解了发达国家金融体系的压力,但如此巨大规模的资金意味着一旦西方的金融市场恢复正常,这些流动性将会被释放出来,重新投向成长前景更好、收益率更高的发展中国家尤其是我国,而且此次资本流出规模的数量级别会比以前更高,这也意味着风险的程度更大。
2.发达国家去杠杠化的完成及我国经济增速的触底将使资本重新流入。国际资本重新大规模流入我国取决于两个方面,一是发达国家的金融市场去杠杠化的完成;二是我国经济增速出现明显的触底回升,前者是主要因素。当前,美国等西方发达国家的中央银行虽然投放了大量的流动性,但由于未来金融经济形势的不确定性还很大、不少金融机构的去杠杠化进程尚未完成,金融体系里的流动性主要表现在金融机构超额储备及其持有的国债规模的增长上。流动性被暂时地储存了起来。另外,在此次金融危机中我国的实体经济也受到了比较严重的影响,经济增速下滑、股市和房地产市场价格下跌,货币升值预期减弱,经济增长的前景不明朗。但随着美国政府购买有毒金融资产计划的实施以及我国财政刺激政策效果的显现,这两个因素变为现实的可能性正在不断增加。一旦变为现实,西方金融机构在危机中积累的巨额高流动性、低收益的资产就会寻找高收益率的投资机会,这时我国又将成为国际游资竞相流入的目的地。
四、对当前国际短期资本流动监管的建议
(一)密切监测国际资本流动的规模和趋势变化
对国际资本尤其是短期资本流动的监测可以使监管部门对国际资本流动的趋势进行比较准确的把握,从而可以使监管部门在资本流动发生逆转或较大规模变化之时及早地采取行动和应对措施,降低短期资本流动所产生的风险。在当前国际短期资本呈流出状态、但可能再次发生逆转的背景下,需要监管部门密切监测的不只是流出的规模是否会发生明显变化、是否对经济产生了比较显著的破坏,还需监测的是资本流出的趋势是否会以及何时会发生变化。
(二)防止流出的同时更要防止国际资本再次大规模流入
当前我们国际资本流动的监管方向应该是双向的。短期内,在国际短期资本流出的情况下,我们要防止短期资本的大规模流出,对那些可能的流出渠道进行有效的监管,减少国际资本的非法、违规流出;从长期来看,当前短期资本流出的规模有减少趋势,国际短期资本大规模流入的可能性正在不断增强,这又需要前瞻性的布防资本的大规模流入。因此,监管当局目前除了要防止资本的流出以外,更为重要的是制定前瞻性的措施来防止资本流出逆转为大规模流入。
(三)重视当前出现的资本流动的一些新情况
继续对非法、违规的国际资本流动实施严厉的打击,但在全球金融危机的背景下,应重视一些新出现的问题。比如,在危机中,外商撤资外逃现象开始蔓延,对于这一情况监管部门要引起重视。另外,随着我国人民币区域化的不断推进,应重视其中可能隐藏的非正常资本流动风险。目前试点地区贸易的人民币结算正在大力推进,我们除了看到其中的好处之外,也要看到这又为热钱打开了一个窗口,以后热钱的流动会更加剧烈和频繁,必须进一步关注这些问题。
参考文献:
[1]张明:短期国际资本仍在流出,社科院研究报告,2009年1月14日。
[2]曾玲玲、周华峰:当前国际资本流动的现状及发展趋势,特区经济,2006年第6期。
[3]尹祖辉:国际资本流动的近期特点与发展趋势,金融与经济,2006年第12期。
