宅基地合同精选(九篇)

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第1篇：宅基地合同范文

宅基地合资建房合同范文一

发包方为甲方： (以下简称甲方) 承包方为乙方： (以下简称乙方)

甲方现将宅基地内建房工程交由乙方实施，经甲乙双方协商沟通后，并就有关事项达成一致，现签订如下协议条款：

一、工程内容：

在甲方宅基地内修建一院二层楼房，全部为现浇。

二、工程承包基本形式：

楼房主体全包(不含粉刷、装修)。

三、工程时限：

工期 天，如遇阴雨、秋收，可适当顺延，但总工期不超过 天。

四、工程费用：

按建成房屋的建筑面积计算(南北按外皮计，东西按墙中计起)，按照 元/平方米计算总造价。

五、付款方式：

1、签订合同之日，预付 元定金;

2、施工人员进场，付款 元整，作为启动资金;

3、所有建筑物主体完工，付款至总造价的 ;

4、所有工程完工，甲方验收合格后，甲方付清所有剩余款项。

六、双方权利及责任：

(一)甲方权利及责任：

1、甲方负责工地所需灶房、工人住宿、堆放材料场地的一切外来干扰。

(二)乙方权利及责任：

1、乙方负责进工地，拆除所有建筑物，清运所有建筑垃圾;

2、乙方一切按照图纸施工，工地所用料由监理指挥施工。

3、所有建筑物全部为现浇。

4、所需的一切用材按图纸施工。

六、安全事项：

1、乙方做好工地的安全保障措施，保证工地的施工安全。

2、工地内的一切安全事故均由乙方负责，与甲方无关。

七、未尽事宜与纠纷解决方式：

未尽事宜由甲、乙双方另行商定，补充协议与本协议具有同等法律效力。

若在协议履行中发生纠纷，双方应本着友好合作的精神进行协商。

八、本协议壹式肆份，甲、乙双方各执贰份，具有同等法律效力。

甲方签字(盖章) 乙方签字(盖章)

年 月 日 年 月 日

宅基地合资建房合同范文二

甲方： ______________________

地址：_______________________

电话：_______________________

传真：_______________________

授权代表：___________________

职务：_______________________

乙方：_______________________

地址：_______________________

电话：_______________________

传真：_______________________

授权代表：___________________

职务：_______________________

第一条 前言

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，基于：

1.甲方已于_________年_________月_________日依法以招标(或拍卖、行政划拨)方式取得位于_________、编号为_________的地块的土地使用权，该地块的规划用途为______、容积率为_________、计划建筑面积为_________平方米、土地使用权年限自_______年_________月_________日至_________年_________月_________日止、土地使用权证(或用地红线图)编号为____________;

2.乙方是经主管部门批准获得房地产开发企业资质的具有独立法人资格的房地产开发企业;

甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，签订本合作建房合同。

第二条 合作建房

甲方同意提供依现状上述第一条所指的地块的土地使用权，乙方同意按本合同

第三条的约定提供建房资金，双方合作开发建成____栋_____层的办公(或商住、住宅)楼，并按本合同第六条的约定进行产权分成。

第三条 建房资金

建房资金预计为人民币__________元，全部由乙方提供，实际建筑成本高于或低于该预计数额的部分由乙方承担和享有。

建房资金指本合同生效后至房屋经验收合格且甲方取得房地产证时止所需的

一切成本、费用。该建房资金不包括甲方因招标、拍卖方式取得土地使用权而应缴的土地使用费或因划拨方式取得土地使用权而应补缴的地价款。

第四条 报批手续

除按规定应由双方共同办理的报批手续外，包括本合同在内的所有报批手续均由乙方负责办理，但甲方有义务协助乙方办理报批手续，包括毫不迟延地提供甲方持有的所需材料。

第五条 设计、建筑

工程设计和建筑的招标、施工监督由甲方负责，但按本合同第条约定产权应分给甲方部分的设计图纸须经甲方书面认可后方可报批并实施。

工程设计的招标工作应在本合同生效后第____天内完成，整个建筑工程应在本合同生效后第 天内开工，并在第____个月内完成竣工验收工作。

第六条 产权分成

全部建筑的产权由甲、乙双方按下列方式或比例分成：甲方拥有____栋____层房屋的产权，乙方拥有____栋____房屋的产权。

乙方应在工程竣工验收合格后_____日内办理完甲方应分得产权部分房屋的房地产证。

第七条 违约责任

1.如乙方未能按本合同第五条第二款的约定时间完成工程设计的招标工作、或在本合同生效后第____天内开工、或在第____个月内完成竣工验收工作，甲方有权解除合同，并有权要求乙方赔偿损失。

2.除因甲方的原因造成延误外，如乙方未能按第六条第二款约定的时间办好房地产证，乙方应按主管部门的指导租金价格向甲方支付违约金。

3.如因甲方的原因造成报批手续或工程的延误，当拖延时间在____个月以内时，乙方有权要求甲方应按主管部门的指导租金价格向乙方支付违约金;当拖延时间超过三个月以上时，乙方有权解除合同，并有权要求甲方赔偿损失。

第八条 争议解决

凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，双方应友好协商，协商不成，应提交中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会，按照申请仲裁时该会实施的仲裁规则进行仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。

第九条 合同生效

本合同自政府主管部门批准后生效。

甲方：_______________________

授权代表(签字)：___________

乙方：_______________________

授权代表(签字)：___________

日期：_______________________

地点：_______________________

宅基地合资建房合同范文三

转让方： (以下简称甲方) 身份证号：

受让方： (以下简称乙方) 身份证号：

甲乙双方就宅基地所有权转让事宜，经自愿、平等、友好协商，达成如下协议：

一、宅基地、面积

甲方将乡镇规划所得的坐落于 的建房宅基地，转让给乙方，具置位于东边界 ，西边界， 北边界于 ，南边界于 ，面积为 平方米。 上述宅基地自合同签订之日起的所有权、使用权归乙方所有。

二、甲方所卖宅基地必须是甲方的户头，同时涉及该宅基地所有权人必须在协议书签字，否则视为违约。

三、甲方必须保证所卖宅基地无所有权纠纷，如签字后发现无法保证，要在三天内归还乙方本金，并同时支付同期银行利息。

四、甲方必须保证乙方在修建房屋时不能发生各种原因的干扰，如出现由甲方负责协调解决。

五、 转让金额

该房基地的转让价格为人民币 万元。(大写： )

六、 付款方式及期限

甲乙双方签订合同后，第一次付款为定金叁拾万元整。

甲方定金到位后，负责报批建房的手续，待全部手续交付乙方可以建房时，乙方第二次向甲方支付全部款项的70%。

甲方必须保证乙方在建房时无纠纷和任何干扰，使乙方建房顺利完工，建房完工或八个月后乙方向甲方支付剩余的全部款项。

七、 违约责任

1.本协议签订后，任何一方不得反悔。

2.如甲方反悔，应向乙方退还全部购买宅基地款 万元，并赔偿违约金 万元和乙方的建房、装修工程款(损失情况由第三方鉴定)。

八、 未尽事宜

未尽事宜双方另行协商签订补充协议，补充协议经双方签字后具有同等效力。

九、 协议生效条件

本合同经双方签字盖章盖收银后生效。

十、 本协议一式两份，上方各执一份。

甲方签字： 乙方签字： 姓名： 姓名：

身份证号码： 身份证号码： 证明人签字

姓名

第2篇：宅基地合同范文

城镇宅基地转让合同范文一甲方：___

身份证号码___

乙方：___

身份证号码___

乙方购买甲方房屋，双方经友好协商达成如下协议以资共同遵守：

一、甲方转让的宅基地位置为_____________ ，该宅基地登记面积共___平方米;

二、该宅基地的附属设施同时转让，附属设施包括：___。

三、甲方对该房屋状态陈述和承诺如下：

1、保证对该宅基地有处分权;如有共有权人，甲方已经取得了共有权人对转让该房屋的一致同意;

2、该房屋的抵押状况为：___。

3、该房屋的使用状况为：___。

四、转让的价格为人民币¥___元(大写___元)。

该价格不包括转让产生的契税、和该宅基地过户等费用，所有费用由乙方自行承担。

五、乙方付款方式和期限：______________。

六、宅基地交付时间：________________。

七、乙方已经对所购买的宅基地的具体情况包括但不限于宅基地产权、使用等作了详细了解并已知悉。

八、甲方违反本协议导致宅基地不能过户或无故进行交付，甲方应支付给乙方违约金___万元;乙方未按本协议付款，乙方应支付给甲方违约金___万元。

九、本协议一式二份，各方各执一份。自甲、乙双方签字后生效，未尽事宜双方协商解决。

十、双方往来通讯方式如下：

甲方：___

身份证号码

年 月 日

乙方：___

身份证号码

年 月 日

城镇宅基地转让合同范文二甲方：***身份证号码*** 乙方：***身份证号码***

乙方购买甲方房屋，双方经友好协商达成如下协议以资共同遵守：

一、甲方转让的宅基地位置为************* ，该宅基地登记面积共***平方米;

二、该宅基地的附属设施同时转让，附属设施包括：***。

三、甲方对该房屋状态陈述和承诺如下：

1、保证对该宅基地有处分权;如有共有权人，甲方已经取得了共有权人对转让该房屋的一致同意;

2、该房屋的抵押状况为：***。

3、该房屋的使用状况为：***。

四、转让的价格为人民币¥***元(大写***元)。该价格不包括转让产生的契税、和该宅基地过户等费用，所有费用由乙方自行承担。

五、乙方付款方式和期限：**************。

六、宅基地交付时间：****************。

七、乙方已经对所购买的宅基地的具体情况包括但不限于宅基地产权、使用等作了详细了解并已知悉。

八、甲方违反本协议导致宅基地不能过户或无故进行交付，甲方应支付给乙方违约金***万元;乙方未按本协议付款，乙方应支付给甲方违约金***万元。 九、本协议一式二份，各方各执一份。自甲、乙双方签字后生效，未尽事宜双方协商解决。

十、双方往来通讯方式如下：

甲方：***

身份证号码

年 月 日

乙方：***

身份证号码

年 月 日

城镇宅基地转让合同范文三甲方：__ 乙方：__

身份证号码__ 身份证号码__

乙方购买甲方房屋，双方经友好协商达成如下协议以资共同遵守：

一、甲方转让的宅基地位置为 平方米;

二、该宅基地的附属设施同时转让，附属设施包括：

三、甲方对该房屋状态陈述和承诺如下： 1、保证对该宅基地有处分权;如有共有权人，甲方已经取得了共有权人对转让该房屋 的一致同意; 2、该房屋的抵押状况为：__ 3、该房屋的使用状况为：__

四、转让的价格为人民币￥__ _。 _。 _元(大写__ _元)。 ___ 。 __ _ ，该宅基地登记面积共 __该价格不包括转让产生的契税、和该宅基地过户等费用，所有费用由乙方自行承担。

五、乙方付款方式和期限：_________

六、宅基地交付时间：___________ _ ________。 _______。

七、乙方已经对所购买的宅基地的具体情况包括但不限于宅基地产权、使用等作了详 细了解并已知悉。

八、甲方违反本协议导致宅基地不能过户或无故进行交付，甲方应支付给乙方违约金 __ 万元。

第3篇：宅基地合同范文

关键词:建筑电气设计合理性

住宅建筑电气设计的合理性是指在满足住宅内部的电气设备布局、电气设备选型、导线开关的选择、电视、电话、门卫对讲系统的设置要求前提下,最大限度地满足人们的需要,满足将来住户自己的改造,而且使用起来安全,可靠,电气设备的初期投资与运行费用还要经济合理。本文仅从建筑电气强电与弱电设计两个方面,探讨如何经济合理地进行住宅建筑电气的设计。

1.强电系统的合理设计

住宅建筑电气强电系统的设计主要包括高压配电系统、低压配电系统、动力照明干线系统、配电箱系统和导线电缆的敷设等,这一部分设计的基本要求是可靠性、灵活性和安全性。

1.1减少低压柜的出线回路

当进行一项工程的电气设计时,首先应确定负荷的种类和位置.将同一区域内相同性质的负荷由低压母线馈出的一个回路供电。这里所指的同一区域,既可以是同一层内的,也可以是不同楼层但轴线位置相同的区域,这样做可以减少低压柜的出线回路,减少低压柜的台数,降低设备成本,其缺点是当出线端出现故障或馈电回路检修时会造成较大范围的断电.但这种情况在现实中发生的可能性非常低。例如实际生活中住宅楼一年或者更长时间基本上不停电,而这种住宅楼的电源进线大部分是采用大容量的单回路供电,而且现在电气设备的性能越来越好,通常在不出现电气故障的情况下是免维护、不用检修的。因此,对非重要负荷集中采用大容量单回路出线是可行的。也是降低电气设备成本的有效方法。

1.2正确选择需要系数.同时系数以及功率因数

功率因数和需要系数的选用是否准确直接影响到计算电流,从而影响电缆(导线)、保护开关的大小,同时系数的取值还直接影响到变压器容量大小的选择,若因取值偏大而选择大容量变压器时,会增大变压器运行时的损耗。因此,在实际的设计中。一定要调查研究在实际中同类设备运行时的情况,合理选用计算系数。例如某住宅工程设计选用4台l 250 kVA干式变压器,而实际建成后由于各种原因,即使在夏季用电高峰期,甲方只用2台l 250kVA的变压器就可以带所有的负荷,这本身就反映出设计时计算系数取值偏大。在这些年的发展过程中,随着建筑智能化水平的提高,电量并未大幅度上升,因为楼字自控的调节、节能产品的选用,电能浪费的减少以及智能化水平的提高,使建筑物对用电量的需要提高不大,因此,我们在实际的设计中,既要考虑将来发展留有余鼍,又要在满足需要的前提下,合理地选取较低的使用系数。

2.弱电系统的合理设计

随着建筑智能化水平的提高,弱电系统增加很多,弱电设备所占基建投资的比率也越来越高,因而设计好弱电的各个子系统,对节约投资、提高智能化水平具有重要的意义。在弱电的各个系统中,楼宇自控系统是由设计院按甲方及规范要求,提出进入BAS监控或监视的点,并且在设计中预留BAS控制器之间的管线。控制器至各种传感器、变送器、阀门等的控制线、控制器的电源,均由承包商进行深化设计。其他的各弱电子系统如有线电视及卫星电视系统、保安监视系统、门禁系统.停车场管理系统均与BAs系统类似。

2.1火灾自动报警及消防联动系统

火灾自动报警及消防联动系统的成本主要与探测器和模块的数量有关,因而在设计中设法减少探测器和模块的数量,就可以降低火灾自动报警设备的投资。1.合理的选用消防报警系统的结构:住宅建筑中需要布置火灾探测器的位置一般集中在住宅建筑的裙楼及地下室车库和设备房之中。在一些商业用裙房面积不大、地下室之中只有设备房的住宅建筑里,可以只采用区域报警主机,而不必要采用集中式报警主机。2.在一些有大面积商业用裙房及地下室车库的住宅建筑中,裙房及地下室之中都有很多需要消防联动的设备。按照区域设置模块箱,把这些设备使用的模块集中放置在模块箱内,可以大幅减少消防线路的长度,从而减少投资。3.在实际设计中,我们常遇见这样的地下车库,柱网间距为8.Im,柱网间为十字梁,梁高500 mm。若按规范每一柱网内应布设4个感温探测器,如果地下车库面积在10000 m3。以上,仅车库就要设置上千个感温探测器。而如果采用烟感探测器,就会使探测器的数量减少3/4。随着当前环保要求的提高,对汽车尾气的排放要求越来越严,冒黑烟的汽车已不多见了,加上合理设计车库的通风排烟系统,在地下车库采用烟感是有一定的可行性的,这样可以节省很多投资。

2.2有线电视及电话系统

一般来说,住宅建筑的有线电视及电话系统的系统结构都是由当地有线电视公司及邮电完成的,建筑设计院需要完成的主要是住宅室内的预埋管线工作。在住宅室内入口处的位置设置一个弱电箱,所有进入此住宅的弱电线缆需到此处接入,此弱电箱还可以放置一些户内弱电系统的设备。此弱电箱在将来住户进入此住宅后需要重新装修时,各弱电系统不必到原弱电插座处接线,这个弱电箱可以提供一个方便的接线位置。除非甲方提出明确要求,只在主卧和客厅设置有线电视插座和电话插座。如果住宅是带书房的大套间,在书房内也应该设置有线电视插座和电话插座。对于其他房间.如卫生间、儿童房、次卧等等,可以让住户根据自己的需求自行增加弱电插座。目前普通住宅可采用多种方式上网,一般情况下不使用综合布线系统,以减少投资。

第4篇：宅基地合同范文

关键字：集约、经济、得房率、居住体验、南北通风、消防、流线

引言

随着中国经济的发展，地价及房价的一路攀升，人们对于住宅的要求也越来越高。同时，如何尽可能满足居民的居住需求，回避不利因素，解决客观矛盾，带给居民更好的居住感受，则是住宅建筑的终极使命。在对于住宅单体来说，无论是日照、通风、视野、空间尺度等会明显影响居民居住适宜感的因素，还是公摊面积、套内走廊面积、阳台面积、溢价部分等和直接和金钱挂钩的要素，都在不停的朝着更加完善，更经济，更能满足居民各方面需求的目标前进着。而其中，核心筒的变化，无意是对改善户型最直接，也是重要的要素之一。扬长避短，切实提高居民的居住水平，是住宅设计恒古不变的目标。

交通核，顾名思义，就是建造于建筑中央部分，由电梯井道、楼梯等垂直交通系统围合而成的竖向输送设施。交通的好坏，不仅决定着住宅的经济性及疏散的效率，更会对住宅户型的好坏有着重大的影响。

70年代以后，我国经济得到了长足的进步，居民的生活水平日新月异，对于改善居住条件的呼声也是越来越高。政府为了大力改善居民的居住环境，开始了对房地产业的扶持，从此房地产业开始有了成为我国支柱产业的势头。从老公房到商品房，多高层住宅户型的多元化，宜居化，私人化和特色化越发明显。而其中，则以交通核的变化为甚。

1. “老公房”的交通核分析

“老公房”――即公有住宅，是上个世纪的产物。由于“公有”这一特性，“老公房”所承载的主要职责也仅仅是稍微增加人均居住面积而已。以长江三角洲地区为例，“老公房”基本都是多层住宅，其交通核基本是由敞开楼梯和走廊组成。 一般来说，“老公房”当时大致分为1梯5户、1梯6户以及之后的1梯3户、1梯4户。

A）1梯5户基本使用的是一根横向布置的狭长走廊配上单跑楼梯，造成的结果是作为单跑踏步数多达16步，在不浪费过多公摊面积的情况下，基本该类户型每户最多只有1个居室朝南，而由于中间户基本都是2房南北垂直布置的标准配置，因此中间的客厅就是暗厅。可以这么说，单跑交通核的横向布置方式，在很大程度上制约了该类房型单户超南面的数量，一跑式楼梯过多的连续踏步，也对居民产生了很大的不利影响。

B）1梯6户户型的特点是每3户共用一个厨房（如图1），每层共用一个卫生间。由于公共厨房需要通风的缘故，北侧基本都为外廊，两跑楼梯则位于南侧中间部位，与共用的卫生间相对。1梯6户的户型，虽然交通核对于单户的朝南面宽的限制非常小，但是其极度集合式的居住模式意味着该类住宅的户型不可能很大。实际上，大部分1梯6户的住宅较之1梯4户的户型其单户面积更小，除了端户基本为1户1室。住宅基本配套设施（独立厨房，独立卫生间等）的缺失，使得住户在使用上有诸多不便，而部分公房卫生系统由于“共用”这一特性则显得更为杂乱无章。

C）随着经济进一步发展，“老公房”户型也有了长足的进步。大量1梯3户的出现，使得该类住宅的舒适度得到了大大的提升。1梯3户虽然在单体户型上和之前的1梯6户差别并不是很大（单户仍然是1个开间朝南），但是单层2端户1中间户的户型配比较之之前单层2端户4中间户的1梯6户，无疑大大增加了户型较为有利的端户数量（端户南北皆可采光），同时减少了户型最不利的中间户户数（中间户产生暗房间或暗厅）。同时，该类住宅的楼梯基本都为双跑楼梯，每层2个休息平台无疑是大大缓解了居民上下楼的疲劳度，对于中老年人来说更是一大福音。

图1 曹杨某新村6层公有住宅平面示意图

2. 商品房的集中式核心筒分析

改革开放以后，中国的经济发展突飞猛进，人民的生活水平有了显著的提高。市场经济的高速发展，房产市场的开放性，竞争性，市场性等特点开始凸显。而住宅也开始由之前单一的“有房住”转向了向多元化、宜居性和时尚性发展。伴随着电梯在住宅建筑中的出现，建筑高度不再是住宅交通核的阻碍，大量的高层住宅如雨后春笋般的出现。

多层住宅平面图

A）多层商品房的交通核基本基本沿用了之前公有住宅的模式，大多是以1梯2户配居中布置的双跑楼梯的模式，这种模式的公摊经济，1T2户的配置也基本避开了较为不利中间户型，类似全端户的做法使户型的朝南面和南北采光面大大增加，而随着长江三角洲经济的飞速发展，居民对于南向居住空间的需求也骤然增加。而摆脱了交通核的束缚，多层的平面相对自由，两开间朝南甚至两个半开间朝南的户型都应时而生，而其中一房+一厅朝南的模式也使人们开始注重起客厅的重要性。另一种两房朝南+北厅的模式虽然加强了卧室的舒适度，但是客厅不够敞亮的天生缺陷使起慢慢的被主卧+南厅的模式取代。

图2 无锡西水东6#～9#――18层住宅

B）18层及18层以下的商品房的交通核基本就是核心筒模式了。核心筒的样式决定了得房率的高低以及结构体系的合理性。由于按照《高层民用建筑设计防火规范》（以下简称《高规》）的规定，6.1.1.2 的规定，18层以下的住宅只要设置了通向楼顶的疏散楼梯，且单元间屋顶联通，就可以只设一个安全出口。例如在做无锡盛高西水东项目中（图2），核心筒能做到极其经济，其中8#9#楼中得房率最高甚至能高达86%左右。而且这种核心筒，对面宽的要求极小，也意味着基本不会占用北向的面宽，更不用说南向面宽了。它的位置占用的也是住宅中最难处理的“肚子”部分。这种集中式的核心筒一经出现便成为了经典，只要注意处理电梯噪音不要影响”有安静要求的用房“（《民用建筑设计通则》6.8.1.5条）即可。

图4 武汉福星惠誉K4-2#――33层住宅

图3 无锡西水东3#――24层住宅

C）18层以上33层以下的住宅相对来说最为复杂，虽然全国都统一使用《高规》最为防火规范，但是各个地区城的消防局都会根据地区各自的特殊情况而对消防疏散有自己特殊的理解和要求。从这一点来说，长江三角洲地区相对来还不算是最严格的地区。例如无锡西水东的3#楼（图3），在设计交通时，就以“三室合一”的方式布置（即1个消防电梯前室和两个防烟楼梯前室可以共用一个前室），使得住宅核心筒的面积相对只允许“两室合一”的地区（例如图4的武汉的福星惠誉K4住宅地块项目）大大的减小，得房率从而也能提高3%～6%不等。对于寸土寸金的长三角地区地区，这对住宅的经济性是一个很大的提升。同时，这类核心筒功能紧凑，走廊长度短，入户便易，便于布置管道井，且能很好地满足消防疏散要求，再有特殊要求的情况下，也有一定的改造余地。因此该类核心筒就逐渐成为了一种经典的核心筒模式，沿用至今。 A） 还有一些住宅可能超过了100m，由于其特殊性，这里就不作讨论。

当然这种核心筒也有一些问题和缺陷。

A）由于核心筒及走廊占据了北侧大部分的面宽，因此所有1梯4户户型的中间户都无法南北通风。这点对于中间户是最致命的。无法南北通风，意味着一旦遇到室内有异味，空气污浊等情况，中间户无法立即做出行之有效的解决方法，时间一长，中间户的空气含菌量必然会超过端户，对人体的健康产生一定的负面影响。

B）由于住宅设计规范规定，所有的主要功能区域，例如起居室，卧室厨房，卫生间等，都需要有直接采光。而《民用建筑设计通则》也对每个功能区的采光有着细致而明确的等级要求。既然北侧被核心筒和走廊占据，那么，中间户只能靠南侧采光。在一条宽度2m～3m而进深可能达到5.5m甚至更多的槽内，解决2户多达6个功能块（这还是不计算餐厅采光的情况）的采光问题。如此窄且深的凹槽，采光质量之低下，也可见一斑了。

C）由于中间户对于大进深的要求，因此会造成中间户大大凸出端户南侧外沿的情况。视线遮挡还算小事，但是严重的日照自遮挡无论对于规划排布还是端户的居住体验都是一种负面的影响。而很多中间户的侧开窗次卧离端户的阳台过近（紧卡《高规》中5.2.2防火单元间距2m），也在极大程度上影响了住户的私密性。

因此以上四点，特别是在2006年提出的7090指标的前提下，当面积段无法与端户拉开差距的情况下（例如都为90O），中间户的卖点，舒适度，售后评价，都远远不及端户。 3. 商品房的分置式核心筒

图6 上海中信泰富201地块――32层分置式核心筒住宅平面图

图5 苏州横塘回迁房项目――24层分置式核心筒住宅平面图

中信泰富嘉定201地块――32层分置式核心筒住宅平面图

长江三角地区的气候条件，决定了该地区的住宅对北的朝向异常苛刻。例如深圳的“八爪鱼形态”通风良好的住宅形式在长三角地区则会造成严重的日照问题。因此要解决中间户采光和通风为目的，还得从南北向着手。于是， 慢慢出现了一种新的核心筒形式――分置式核心筒（例如图5苏州横塘回迁房项目和图6中信泰富201地块项目）。

分置式核心筒起码解决了以下问题。

A）最具有创新意义的，也是最重要的一点，它大大改善了中间户的通风问题。可以说，南北通风的问题一经解决，中间户和端户之间的分水岭已然模糊。虽然户型从平面上来说和之前出现的一些内天井户型相似，但是外廊一旦使用了普通栏杆，那其通风率和内天井不可同日而语。

B）一定程度上采光问题。由于北侧的核心筒分置，因此中间户的厨房，卫生间，书房等非主要居住空间的采光可以通过北侧来解决，这样把所有的南向面宽都留给了主要的居住空间（如起居室，双人卧室等），无论是户型流线还是居住适宜度都有了较大的提升，赋予了良好的卖点。

C）由于电梯分置，因此实际上类似于由4户用2个电梯演变为2户用1个电梯。虽然电梯的使用率下降了，但是从另一方面来说，入户的尊贵感、住户的私密性都有所增强。2个电梯厅犹如2户的公用玄关，给住户入户前提供了一定的由外及内的缓冲空间，也算是变相提升了居住品质。

D）至于中间户对端户的日照自遮挡，倒不是说100%解决，但是的确是有不少核心筒分置的户型做到了端户和中间户南侧齐平的效果。这一改进，无疑为原本日照紧张的规划提供了一丝灵动的空间。

分置式核心筒也远非尽善尽美。

A）虽然分置式核心筒创造了一定的入户体验，但不可否认的是，电梯的利用率因此而下降了。以1梯4户33层为例，等候梯时间几乎增加了60秒左右，除了时间上的浪费外，上下班高峰时段住户的焦虑感也会增加。结构稳定性也是分置式核心筒的一大软肋。由于按照惯例，楼板有效宽度不小于盖层楼板典型宽度的50%，而北侧类似于大凹口的存在无疑给住宅楼的整体刚度带来了不利的影响，

B）体形系数是分置式核心筒的另一软肋。从节能方面讲，北侧过于曲折的线给保温层的设置造成了一定的麻烦。而且即使保温层完全覆盖，其节能效果比起传统核心筒来也要打一定的折扣。

虽然有这些那些的缺点，但不得不说，分置式核心筒是在集中式核心筒的基础上作出的极大创新，以用户特别是中间户的基本利益、需求为出发点，以不影套型的使用，不增加公摊面积为准则，进而研发的有鲜明特色的核心筒。虽然其缺点还无法被完全弥补，但是在长三角地区，分置式核心筒在住宅交通核的布置中已经占有了一席之地。

“做建筑，就是在做流线”。这句话虽不尽然，但是也从某个角度上反映了流线对于建筑的重要性，住宅建筑也是一样。因此相信对于住宅交通核的研究和改进不会停止，只要住户有需求，只要现有的交通核还有缺点，那么这种研究就会一直持续下去。设计，就是一个不断改进，不断完善的过程，住宅建筑的探索创新之路，会永无止境。

参考文献：

1.《居住建筑设计原理》 胡仁禄，周燕珉;中国建筑工业出版社 2007

2.《中国城市住宅设计》 曹善琪 中国计划出版社 2003

3.《时代楼盘》 唐艺设计资讯集团出版社

第5篇：宅基地合同范文

目前此类纠纷主要有以下情况:从诉讼请求来看,主要为房屋出卖人诉买受人,要求确认合同无效并收回房屋;从买卖双方身份来看,出卖人为农村村民,买受人主要是城市居民或外村村民,也有出卖给同村村民的情况;从交易发生的时间看,多发生在前两年以上,有的甚至在10年以上;从合同履行来看,大多依约履行了合同义务,出卖人交付了房屋,买受人入住并给付了房款,但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续;从诉讼的起因来看,多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素,房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格,出卖人受利益驱动而;从标的物状态来看,有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。

审判实践中,审理农村私有房屋买卖纠纷案件的难点在于如何认定合同的效力。一种观点认为,应以无效为原则,以有效为例外。即,农村村民与城镇居民或外村村民之间的房屋买卖合同应认定无效;本集体经济组织内部成员间的房屋买卖合同应认定为有效。主要理由:一是,房屋买卖必然涉及宅基地买卖,而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定,宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定:原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋,给出资者使用,并从中牟利或获取房屋产权,是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一;二是,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份相关联,不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房,实际上是买地,因为在房地一体的格局下,处分房屋的同时也处分了宅基地,这无疑损害了集体经济组织的权益,是法律法规明确禁止的;三是,农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记,故买卖行为虽完成,但买受人却无法获得“所有权人”的法律保护;四是,认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益,在许多案件中,出卖人生活条件上往往处于弱者的地位,其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。

另一种观念认为,如果买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批程序的,无合同无效的其他情形的,可以认定合同有效。认为,一概认定宅基地使用权不能流转而致房屋买卖行为无效值得商榷,主要理由:一是《土地管理法》第六十二条第四款规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”由此可见,该法并未禁止农村房屋的买卖和出租,而房屋是固定于土地的地上物,房屋的流转势必带来土地使用权的流转。即使根据“一户一宅”的原则,如果受让人为农村村民,只要出让人和受让人除买卖房屋占有的宅基地之外,没有其他宅基地,房屋买卖就不违反“一户一宅”原则,应当认定有效。如果受让人为城镇居民,其虽然不能享有集体土地使用权,但是宅基地可以被征用为国有土地,只要受让人支付国有土地使用权出让金,即可享有国有土地使用权,在此前提下也不能认定房屋买卖无效。二是《土地管理法》规定“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业用地建设”,该条款虽未明确规定适用于农村农业用地,但不难看出,该条旨在加强土地用途管制,限制农用地转为建设用地,以保持农用地的数量。而宅基地本身即属建设用地,其使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质,因此该条款显然不能调整宅基地使用权流转问题。三是禁止宅基地使用权流转的不合理性。买卖与赠与、继承等行为一样,均是所有权人行使所有权的方式之一,均是导致房屋所有权流转的基础原因,我国法律明确规定保护私有财产所有权和继承等权利,若对买卖与赠与、继承等作出不同对待,则不合法理。禁止农村房屋买卖实质上侵犯了房屋所有人的所有权,影响了财产价值的充分发挥。

在农房买卖纠纷的法律适用上,之所以产生分歧,根本原因在于现行立法和政策对宅基地使用权流转的限制。笔者认为,从城乡一体化进程、市场经济进一步发展、切实维护农民利益的现实出发,宅基地使用权流转制度,有进一步完善的必要。

二、我国宅基地使用权制度现状的分析

(一)农村宅基地的概念及其基本法律特征。宅基地是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地,包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物,以及准备建房用的规划地三种类型。

宅基地使用权是指自然人依法取得的在国家或集体的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的权利,宅基地包括建筑物的基地以及附属于建筑物的空白基地,一般是指自然辅助用房、庭院和历年来不用于耕种的生活用地以及生活用房中的生产场地。宅基地的使用权也应及于地下。其基本法律特征为:一是集体所有。我国1982年《宪法》规定:“城市的土地属于国家所有,农村和郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有,宅基地和自留地,也属于集体所有”。二是使用主体特定。即特定的宅基地仅限本集体经济组织特定的成员享有使用权。

农村村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出,特定村民申请取得宅基地后只可自己建房不可将其出卖、转让。三是法定取得方式的单一性和实际取得方式多样性的冲突。

四是一户一宅。根据我国《土地管理法》第62条第1款的规定,“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”从这一规定看,如果一户农民拥有了两处以上宅基地当然就构成违法。五是不可流转性。特定村民申请取得宅基地后只可自己建房,不可将其出卖、转让,也不可以抵押。

(二)宅基地使用权限制出让的根源。

《民法通则》第五章第一节规定了国家、集体和个人所有权三种形式,集体遂成为所有权主体之一。实际上,“集体”不是法律上的“组织”,而是一定范围、一定地域内全体农民的集合,是一个抽象的、没有法律人格意义的集合群体。而集体所有则是传统公有制理论在政治经济上的一种表述,集体成员基于身份而成为集体土地的共有人之一,但集体成员无单独处分集体财产的权利,除非取得集体的同意。为了实现对集体土地的利用,农民集体组织为其成员设立了土地承包经营权和宅基地使用权。以上二种用益物权的取得之基础在于权利人的集体成员身份,具有与生俱来的特性,只有在出嫁、升学、参军等特殊情形下才丧失。同时权利人取得以上权利虽为无偿,但是必须符合下列条件:必须按照规定用途使用土地;必须履行农民集体分配各项义务,否则,农民集体即有权收回土地使用权。具体到宅基地使用权,其特定的用途即为建设房屋以供居住,如果集体成员(宅基地使用权人)将宅基地使用权转让给非集体成员,一来后者不具备取得权利的基础———成员身份,转让行为破坏了集体所有权的结构,使得不具备成员身份,未履行过集体劳动义务的主体坐享集体所有权带来的财富,间接损害了其他集体成员的合法利益;二来违背了宅基地使用权的用途,若集体成员均将使用权出让,则土地集体所有权制度即失去法律意义,国家土地制度将陷于混乱。从这两个角度来讲,农民集体作为所有权人有权以单方意思表示消灭宅基地使用权,收回宅基地。

(三)农村宅基地使用权流转的现实需要。

1、流转是现代物权发展的必然体现。

所有的法律规范、法律制度和法律活动,归根结底都是以有效地利用资源,最大限度地增加财富为目的,也就是通过法律手段促进资源的优化配置。因此,现代物权法更强调对物的经济效益的价值追求,由过去单纯的强调归属转向对利用价值的追求。判断财产权制度是否有效的标准之一,便是财产权具有可转让性,排他性的所有只是为资源有效率地使用创造了必要条件,但并非是充分条件,这种权利还必须是可以转让的。宅基地使用权作为一种用益物权,如果仅仅是确定其归属,则其财产的价值未能充分发挥。只有允许宅基地使用权流转,才能将资源流向更加有效的利用主体,实现资源的最优配置。因此,要实现对宅基地使用权的充分利用,除有明确的归属外,流转是实现价值的有效途径。

2、流转是我国经济体制变革的必然要求。自20世纪80年代,我国开始了由计划经济转向市场经济的变革。经济体制的变革要求由市场配置资源,要求资源主体自主支配其财产,形成可流转的物权或财产权体系。农村村民的财产除承包地(农地使用权)外,唯有对宅基地的使用权。财产的匮乏使农民创造财富的机会减少,如果再对唯一的可资利用的财产作出禁止或限定,就使农民丧失了融通资金的基本手段。国家对耕地由承包到户到承包期限30年不变,再到明确规定为物权的趋势,无不体现对农民财产的尊重以及对其经济价值的彰显。同样,宅基地使用权也不例外。现在农民以“市场经济人”的理念对宅基地使用权进行管理、使用,符合市场经济要求的资源利用形式。

因此,过去宅基地使用权作为安身立命之必需,而现在却作为财产,在农民手中充分实现其市场价值。

3、流转是协调大量潜在宅基地供需的要求。20世纪80年代,由于农村经济发展产生的大量农村剩余劳动力纷纷由西部地区流向东部地区,由农村流向城市,使流出地的宅基地长期闲置,在这些地区大量出现“空心村”。另外,随着我国城市化措施的出台,尤其是城市户籍制度的改革加快和增强,农村空闲宅基地将变为潜在的市场供给。农村人口的流动、城市化快速推进形成的空闲宅基地,为宅基地流转市场的形成提供资源储备。从某种意义上说,流转的标的物已经形成,只是市场尚未建立。

4、价格的低廉性促进了宅基地使用权的流转。宅基地使用权的原始取得(使用)均是无偿的,则其流转的成本必然与昂贵的国有土地使用权形成巨大反差。城市土地市场经过几年的运作与完善,已经形成较为合理的配置,留给投资者的利润空间已经很小。况且,现在的城市土地市场已经形成较为饱和的局面。因此,投资者正逐步由城市转向城市郊区,进而是广大的农村低廉的土地。

三、宅基地使用权制度的法律完善

(一)建立农村宅基地有偿使用制度。

宅基地有偿使用制度有利于农村土地产权制度的确立,使集体所有权在经济上得到实现,促进农村土地资源的市场化配置,推进农村隐性市场导向公开化和规范化,加快农村土地使用制度改革。宅基地有偿使用制度可以打破传统的宅基地使用的行政区域界限,推动农村村民住宅建设逐步向小城镇和中心村集中。考虑到全国农村经济发展和农民承受能力的差异性,农村宅基地有偿使用制度宜循序渐进地推进,可先在直辖市及沿海城市等发达地区推行,待条件成熟时,再在全国实行。

(二)建立农民宅基地使用权流转制度。

建立农民宅基地使用权流转制度,可参照土地承包权的改革方向,调整农村宅基地的产权设置,确定每一块现状宅基地的长期使用者。建立规范有序的农民宅基地流转市场,允许农村宅基地在城乡居民之间自由流转,城镇居民应向国家和相应的集体经济组织交纳土地出让金和土地补偿费,彻底打破城乡二元分割的土地利用机制。在总结长三角、珠三角等经济发达地区的农村宅基地流转试验经验的基础上,探索建立与农村宅基地合法流转相配套的财税体制和集体土地产权制度等。明确农村宅基地流转的形式包括买卖、租赁、抵押等。鉴于宅基地承载的社会功能和土地资源的稀缺性,为防止滥用宅基地使用权的流转牟取不法利益,对其进行适当的限制是必要的。这种限制应主要体现为,在坚持“一户只能申请一处宅基地”的原则下,农民转让了宅基地使用权的,不得再申请新的宅基地;坚持用途管制原则,明确禁止买受人擅自将宅基地改变为商业用地,谨防利用宅基地进行房地产开发等商业投机活动;允许城镇居民在农村购买住宅,但应规定城镇居民在农村购买住宅面积的最高限额,以防止农村土地资源的分配不公,减少土地资源的浪费,提高土地资源的利用效率。在流转利益驱动下,宅基地流转势必加大对耕地保护的压力,为切实保护耕地,农村宅基地流转必须在土地利用总体规划和村镇建设规划的约束下,强调并依法严格控制农用地转为建设用地;加大对流转环节的税收监管,促进宅基地在保护耕地的前提下,按规划、有计划合理流转。

(三)建立合理的宅基地流转收益分配机制。合理的土地流转收益分配机制是权利主体流转的内在动力,是土地流转制度建设的关键环节。农村宅基地流转收益分配涉及政府、集体土地所有者、使用者三者的利益关系,必须正确处理。要完善农村宅基地流转收益的收取、分配、管理及支出等各个环节的管理,确保其取之于地、用之于民。建立地、房分别独立核算体系,宅基地流转中地的流转收益应归集体土地所有者;因国家投资的各类公共基础设施等产生的土地增值归政府;因对地上房屋投资而产生的土地增值应归宅基地使用权人,用于对宅基地使用权人投资的补偿。

(四)建立规范、有序的农村宅基地市场体系。农村宅基地流转是市场主体的微观交易行为,应主要靠市场来调节,实现土地资源优化配置。随着社会主义市场经济体制的建立,土地要素市场从无到有逐步建立起来,初步形成了土地市场体系的框架,但农村宅基地市场依旧是一片空白。为完善社会主义市场体系,协调大量潜在宅基地供需,必须建立农村宅基地市场。建立规范、有序的农村宅基地市场,要在充分体现宅基地区位及环境质量差异性的基础上,形成合理的价格体系,从而使价格在农村宅基地的有效配置中发挥基础性作用。

第6篇：宅基地合同范文

关键词：新乡村建立；宅基地运用权流转；流转障碍

一、现行法律规则及其缺陷

我国《物权法》第153条规则：“宅基地运用权的获得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国度有关规则。”《土地管理法》第62条第1款规则：“乡村村民一户只能具有一处宅基地，其宅基地的面积不得超越省、自治区、直辖市规则的规范。”第4款规则：“乡村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第63条规则：“乡村集体一切的土地运用权不得出让、转让或者出租用于非农业建立；但是，契合土天时用总体规划并依法获得建立用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地运用权依法发作转移的除外。”1999年国务院办公厅《关于增强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规则，农民的住宅不得向城市居民出卖，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购置的住宅发放土地运用证和房产证。2004年疆土资源部公布的《关于增强乡村宅基地管理的意见》第13条规则：“严禁城镇居民在乡村置办宅基地，严禁为城镇居民在乡村购置和违法建造的住宅发放土地运用证。”《物权法》第184条和《担保法》第37条都规则，宅基地运用权不得用于抵押。2009年3月疆土资源部《关于促进农业稳定开展农民持续增收推进城乡统筹开展的若干意见》中，关于运营性质的集体建立用地流转曾经解除了限制，但乡村宅基地仍被扫除在外。

从现行法律规则上剖析，我国对宅基地运用权采取的是限制流转的政策，并且严厉制止乡村居民的住宅和宅基地在城乡居民之间流转，只允许宅基地运用权在本集体经济组织成员内部流转。

实践上，我国宅基地运用权制度创建之初是为了补偿方案经济时期遗留下来的城乡分治的二元社会严阵以待以及经济开展程度缺乏的缺陷，以保证农民根本的生存权益为目的，在变革开放初期的确起到了积极的作用。而在当前形势下，政府提出了统筹城乡开展的方针，要尽快消弭城乡割据，减少城乡差异，农民对宅基地的经济开展功用的需求逐渐超越了其生存保证功用，乡村宅基地制度的变革曾经到了一个临界点。

与农业用地、其他非农建立用地相比，现行法律与法规在乡村住房及宅基地流转方面愈加单薄，以至言行一致，主要表现在以下三个方面：

第一，乡村住房一切权可转让性与宅基地运用权不可转让性的矛盾。依据“房随地走、地随房走”、“房地一体”的准绳，房屋买卖必然触及宅基地买卖。理想中乡村私房买卖的买房人名义上是买房，但实践上是买地，当呈现买卖纠葛时，如何认定买卖合同效能，是司法理论的一大难题。

第二，允许宅基地在本集体内部流转与一户一宅准绳的矛盾。假如允许农户将住房和宅基地转让给本集体内的农户，势必违犯了一户只能具有一处宅基地且面积不得超标的规则。契合宅基地运用权分配条件的其他农户完整能够申请分配到一块宅基地建房，而没有必要购置别人的住房及宅基地。

第三，宅基地审批制与宅基地物权性质的矛盾。《物权法》正式将宅基地运用权定性为用益物权。但是，从宅基地运用权的实践运转来看，其并不具备物权性质。首先，宅基地运用权以特定行为人为主体，其权益只能对立集体组织内部其他成员，而不具备物权的对世权特征。其次，注销制是物权的根本准绳，宅基地作为物权应以注销作为其公示要件，而理论中宅基地运用权行使却遭到来自集体组织和政府部门的限制，农民不具有物权的直接应用、控制的特征。在行政机关审批之前，农户对集体一切的宅基地并无任何权益。

二、宅基地流转障碍的本源

上述剖析揭显露我国宅基地运用权制度设计存在着实质的缺陷，就宅基地流转而言，障碍其流转的本源在于集体一切制及其权益主体缺位。由于假如乡村宅基地运用权向城镇居民流转，将招致非乡村集体成员能够实践享有土地运用权，而真正的集体成员则分开集体，不再享用集体成员权益和实行相应义务，从而使原乡村集体一切演化为非集体一切以至是非集体成员个人私有。当这种买卖现象在某个乡村集体较为普遍地呈现时，乡村现行的集体一切制以及与之配套的系列制度将土崩瓦解、难以为继。因而，现行宅基地集体一切制及其主体缺位成为了宅基地运用权流转的最大制度障碍，二者的矛盾是不可调和的。

而乡村一切权法律主体虚位问题曾经成为了乡村变革的突出问题。我国法律关于乡村集体一切权的主体称谓并不分歧。乡村集体一切权的主体有“农民集体”和“农民集体经济组织”两个称号，这就形成了主体规则的含糊性，在详细操作时难以认定。从实践状况来看，多数状况下，村委会实践上代行了集体一切权主体的权益，有的中央以至成了个别村干部的一切权。

针对这一矛盾，当前学术界有乡村土地私有化、集体土地按份共有制及集体土地国有化三种观念，终究未来应该采取何种做法更有利于新乡村建立及社会开展，有待于学者们进一步研讨讨论。

三、宅基地运用权流转法律制度构建

就目前现有集体一切权制度来看，为理解决宅基地运用权流转问题，可暂时先在已有制度框架内构建合适宅基地运用权流转的法律制度，待机遇成熟时再从本源上加以处理。

（一）确权注销

乡村宅基地运用权流转的前提是其权属必需合法，只要依法办理了土地注销，有合法的土地权属证书，才干保证买卖的平安。因而，变革的第一步就是要增强宅基地的注销工作，明晰宅基地运用权主体。详细应由疆土资源管理部门担任对本地宅基地停止逐户逐宗核对注销，并发给相应的宅基地运用权证书，明白农民合法的宅基地可上市流转和具有收益权。宅基地超出规则面积的，分别在注销薄和证书上注明。宅基地运用权以买卖、赠与和继承方式流转的，双方当事人应当及时办理宅基地运用权变卦注销，并收取注销费用，宅基地流转未经变卦注销不生效，以进步乡村土地买卖的平安系数，防备一房二卖或者其他纠葛的发作，确保在纠葛发作时有据可证，以促使纠葛顺利处理。

同时树立宅基地退出补偿机制。凡已在城镇置办商品房定居或愿意进城镇规划区定居的农民，只需自愿退宅还耕且以后不再申请新宅基地，政府可按退出的宅基空中积给予一定的经济奖励；在契合规划的前提下，允许将原宅基地和房屋有偿调剂给契合申请宅基地条件的本村村民。宅基地退出补偿资金来源为耕地开垦费、土地出让金、新增建立用地有偿运用费，奖励方式为一次性货币或养老生活补助。

（二）有偿运用与无偿运用相分离

《物权法》将宅基地定性为用益物权，依用益物权获得的根本法理，应以有偿为准绳，无偿为例外。那么宅基地运用权的获得是有归还是无偿，就应由其当事人（农民集体与运用人）去协商，而不应由国度统一规则。

宅基地运用的制度设计应包含以下几点：一是出于保证其根本寓居的需求，本集体成员曾经获得的法定面积规范内的宅基地，无须支付运用费；二是本集体成员超占、多占的宅基地，须支付惩罚性的运用费，费用规范应足以使其无法超占、多占宅基地；三是非本集体成员经过流转方式获得宅基地（包括继承）须支付运用费，费用规范应参照国有土地出让金肯定。

（三）流转范围

就宅基地运用权与建立用地运用权的区别而言，两者均以建造并保有房屋及其隶属设备为目的，主要的区别在于建立用地运用权是在“国度一切的土地”之上设定，而宅基地运用权是在“集体一切的土地”之上设定。依物权法的根本原理，只需契合法定的条件，任何人均可在别人之物上设立他物权，不应对他物权人的身份作限制性规则，否则有违主体对等的民法根本准绳。

宅基地运用权的成员性限制了宅基地运用权相关制度的开展。成员性并不是宅基地运用权的当然属性。《物权法》第152条规则：“宅基地运用权人依法对集体一切的土地享有占有和运用的权益，有权依法应用该土地建造住宅及其隶属设备。”这里，宅基地运用权的主体是“宅基地运用权人”，并不是“集体经济组织的农民”。宅基地运用权并不当然具有成员权性。非本集体成员可否获得宅基地运用权应属“农民集体”的内部事务，能够经民主设定程序决议。因而，《土地管理法》在修正之时，可将流转的对象和范围扩展到非集体成员，但需对用处加以限制，必需用于寓居。这样，“小产权房”能够遭到法律的维护，减少了纠葛，维护了社会的稳定。

（四）流转程序

在现行《土地管理法》之下，乡村村民申请住宅用地，须经乡（镇）人民政府审核，县级人民政府批准后，再由乡村集体经济组织向宅基地申请者无偿提供宅基地运用权。其中触及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。这一规则不契合一切权的法理。宅基地运用权是在宅基地一切权上所设定的权益担负，因而，其设定人应为宅基地一切权人。而现行规则标明，宅基地运用权的获得只需县级人民政府审批即可，作为宅基地一切权人的“农民集体”，在这里毫无意义。这一规则不只不合一切权的根本原理，而且忽视一切权人的权益，有违宪之嫌。

我国物权法关于不动产物权的设立采取了“合同+注销”的形式。就宅基地运用权的设立而言，当事人之间设立宅基地运用权合同自是至关重要的一环。只需当事人契合乡（镇）土天时用总体规划和土天时用规划或特地制定的乡村宅基地规划等宅基地运用权获得的条件并双方协商分歧，自愿订立合同即可，而基本没有必要逐一地审批、控制。为了完成对土地资源停止管理的目的，能够树立土地备案制来监管宅基地的运用状况。

宅基地运用权一经设立，就成为农民的私权，理应可由其权益人自在处分。现阶段宅基地运用权的流转宜先由当事人签署协议，再由一切权人“农民集体”同意，同时，流转应有一定的期间限制，不宜定为长期和永世不变。宅基地运用权流转后，原运用人不得再次申请获得宅基地运用权。至于乡村住宅流转可能产生的投机问题，待乡村住宅流转市场开展起来后，完整能够经过政府的宏观调控措施加以处理。

本集体成员转让宅基地运用权的，应由有资质的评价机构，依据所转让宅基地的自然情况、区位条件等要素来肯定流转宅基地的价钱转让价钱，普通不应低于同地域建立用地运用权的土地出让金规范。在流转收益分配的比例问题上，应倾向于维护农民的利益，剩余局部以不动产税和土地流转税等税收方式交村民集体一切并依法运用，特地设立社保基金，并制定严厉的财务管理制度，做到专款专用，无须上交国库。

参考文献：

第7篇：宅基地合同范文

关键词：激活；农村房屋；抵押权；法律问题

中图分类号：F293.3

文献标志码：A

文章编号：1673-291X（2012）17-0024-02

河南省叶县农民李红伟2010年流转了近1 000亩土地种植高效有机蔬菜，由于扩大规模建大型温室，没有抵押物而贷不到款。不得已，只好向郑州工作的二叔求助，二叔用住房做抵押贷款，才解了他的燃眉之急。当前，农民房屋不能够办理抵押，造成农民“贷款难”和金融机构“难贷款”，农民很难获得有效的资金支持，制约了农村经济的发展。因此，如何解决“两难”问题，值得我们深思和探讨。

一、农村房屋的法律问题

（一）农村房屋所有权

农村房屋是指在农村集体经济组织所有的土地上建造的属于农民个人所有的房屋，不包括农村集体经济组织和乡镇企业等所有的房屋。《宪法》第十三条规定，“公民的合法的私有财产不受侵犯。”《民法通则》第七十五条规定，“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。”据此，农村房屋是农民合法的私有财产，受国家法律保护；农民对自己的房屋享有财产所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

（二）农村房屋所有权与宅基地使用权的关系

《物权法》第一百五十二条、第一百五十三条的规定，宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。宅基地属于集体所有，农民有权取得符合法律规定的宅基地，并建造住宅及其附属设施，其所有权受法律保护。我国担保法和物权法明确规定，不得在宅基地上设定抵押权，否则无效。法律禁止对宅基地进行买卖和抵押。这意味着农村房屋所有权和宅基地使用权不能分开单独设立抵押权。

二、抵押权相关规定

抵押权是债权人对于债务人或第三人提供的作为债务履行担保的财产，在债务人不履行义务时有权就其抵押财产折价或者以拍卖、变卖所得的价金享有优先受偿的权利。

市场经济条件下，市场主体筹集资金的基本渠道是向金融机构融资。金融机构为了防范风险，要求融资人提供担保，保护自己的金融安全。市场主体通过融资，投入市场进行生产经营，推动社会经济的发展；同时，金融机构也获得了利益，实现双赢[1]。另一方面，由于抵押担保不转移占有，对债权人来说可以减少保管担保物的风险，对债务人来说可以充分利用担保物实现增值，符合社会经济的发展要求。有学者说，现代经济生活中的抵押权在抵押物权中得到严重化[2]。

三、农村房屋抵押的现实意义

第一，农村房屋抵押能够激活农村沉睡的房产资本，充分发挥农村房屋的经济效益。目前我国农村，农民面临的主要问题是农业产业升级所急需的投资如种植有机蔬菜、购买新型种子、农用机械、新型灌溉技术等，均需要通过贷款来解决。金融机构贷款都要求提供担保物，对农民来说，房屋是农民手里最值钱的财产了。如果允许以农村房屋抵押贷款，将大大缓解农民“贷款难”和金融机构“难贷款”的难题。农民通过房屋抵押融资来发展经济，对发展农村经济十分有利。

第二，农村房屋抵押，对金融机构来说风险易于控制。我国《土地管理法》第五十九条、第六十二条规定，农民建房应当使用宅基地，一户农民只能拥有一处宅基地的使用权，宅基地面积上限不能超过省、自治区和直辖市的规定。我国农民每户仅有一处宅基地，房屋用于抵押取得贷款后，抵押人非常清楚不能偿还贷款所面临的法律后果，使其更加珍惜和合理使用来之不易的贷款，同时，能调动农民发展经济的积极性和主动性。此外，金融机构通过完善管理机制，加大对贷款用途和使用情况的监管力度，将信贷风险控制在最小限度内。

第三，允许农村房屋抵押对搞活农村经济，培育社会主义农村市场具有深远重大的意义。我国目前至少有70%左右的人口住在农村，这些人口是我国发展社会主义市场经济不可或缺的参与主体。中国要真正摆脱贫穷落后，就必须充分调动广大农民群众的积极性，缩小城乡差别，让更多的农民走上富裕之路。随着农村剩余劳动力不断增加，广大农民也正在积极寻找致富的门路，可是又缺乏必要的资金。如果不允许他们将自己的私有房屋抵押来获得发展经济所必须的资金，让他们眼睁睁看着失去一个又一个的致富机会，很可能让部分农民产生畸形心理，从而影响到社会的稳定。

四、我国目前农村宅基地使用权转让的有关规定

我国对农村宅基地使用权的转让有着严格的限制。根据“地随房走、房地一体”的原则，在实现农村房屋抵押权时必须依法处理宅基地使用权的转让问题。

宅基地使用权是农民基于集体经济组织成员身分而享有的社会福利和社会保障，是农民的安身之本。在我国社会保障体系尚无法覆盖广大农村的现实下，土地承包经营权解决了农民的基本衣食来源，宅基地使用权解决了农民的基本居住问题。这两项制度的福利色彩成为维护农业、农村、农民利益的重要制度。保障功能是宅基地使用权制度的首要功能，关于宅基地使用权的取得、行使和转让问题，必须尊重这一现实，以利于保护农民利益，构建和谐社会[3]。

关于农村宅基地使用权的转让，我国法律或行政法规没有直接的允许或禁止性规定，但是国务院及其所属职能部门对该问题了一些明确的政策性规定。（1）1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”（2）2004年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”（3）2007年国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”（4）2008年建设部《房屋登记办法》第八十七条规定，“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。” 2）2004年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”（3）2007年国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”（4）2008年建设部《房屋登记办法》第八十七条规定，“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”

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虽然我国现行立法未就农村宅基地转让直接作出允许或禁止的规定，但有关法律及国家的政策性规定所体现的立法精神及其价值取向是明确的。国家对农村宅基地转让进行严格限制，宅基地使用权只能在本集体经济组织成员之间转让，而且其使用宅基地的面积不得超过法律法规规定的面积，除此之外的转让行为，应确认为无效。

五、农村房屋抵押的现状

为了解决农民贷款难的问题，我国已经有不少的地方进行积极的尝试：安徽省宣城市某区2003—2009年共办理农村房屋抵押登记9 506户，贷款总额7.2亿元；2009年吉林省先后下发《关于当前金融促进经济发展若干意见》、《关于扩大农村有效担保物范围发展多种形式担保信贷产品试点的指导意见》，积极推动开展农村房屋抵押贷款试点；2010年底，重庆市人民政府出台《重庆市农村土地承包经营权、农村居民房屋及林权抵押融资管理办法》（施行），截至目前，重庆市依据该办法已发放贷款共计99.5亿元；2011年8月河南省郑州市人民政府《郑州市集体土地上房屋登记暂行办法》，于10月1日起开始实施，农民以房屋抵押的方式获得贷款，首先要办理房屋所有权登记，取得房产证，然后到房管部门申请办理抵押登记，就能申请农业专项贷款，解决目前资金短缺的困难。

从试点的情况看，农民房屋设立抵押的一般程序是：（1）产权登记，农民先办理宅基地使用权证和房屋所有权证；（2）房产评估，对农民的房屋进行评估；（3）签订合同，农民和金融机构签订贷款合同和抵押合同；（4）抵押登记，合同双方到房屋登记机构办理抵押登记。

六、农村房屋抵押权实现的方式

农村房屋具备实现抵押权的条件时，可以通过以下方式实现：

1.实现抵押权时具备拍卖或者竞价的条件，应当优先适用拍卖或者竞价的方式，抵押权人以拍卖或者竞价所得的价款优先受偿。这主要是基于实现抵押房屋的价值最大化考虑，也是充分保护抵押人权益的体现。拍卖或者竞价的条件主要有三个：一是竞买人在两人以上；二是全部竞买人均是本集体经济组织的成员；三是全部竞买人都符合向本集体经济组织申请宅基地的条件。

2.实现抵押权时不具备拍卖或者竞价的条件，则分别处理：

（1）抵押权人是本集体经济组织成员，且符合申请宅基地的条件，则可将抵押房屋以折价或变卖的方式转让给抵押权人，使其优先受偿；如果抵押权人已拥有一处宅基地的，则应当由本集体经济组织将抵押房屋及宅基地一并收回，统一安排使用，对抵押房屋则作价补偿，抵押权人以补偿款优先受偿。

（2）抵押权人不是本集体经济组织成员，则由本集体经济组织将抵押房屋及宅基地一并收回，统一安排使用，而对抵押房屋作价补偿，抵押权人以补偿款优先受偿。

3.抵押权人或者本集体经济组织其他成员取得抵押房屋和宅基地，或者抵押房屋及宅基地由本集体经济组织收回后，应当依法到土地管理部门办理集体土地使用权主体变更登记手续，到房屋登记机构办理房屋所有权转移登记，完成房屋所有权及宅基地使用权的转移。

农村房屋设定抵押，根据“地随房走、房地一体”的原则来实现抵押权，既不违反法律，也有利于社会经济的发展。但在实现抵押权时只能在本集体经济组织成员内转让，并且要及时办理集体土地使用权证户主变更手续，完成农村房屋抵押实现的全部过程。因此，没有必要禁止农村私有房屋的抵押[4] 。但是目前相关的法律法规还不健全，特别是宅基地使用权的转让受到严格限制，因此，农村房屋抵押在实践操作中应当注意相关手续的办理及完善，不得违反我国土地管理的法律法规。建议国家要尽早立法，明确农村住房登记办证及抵押贷款相关制度，建立健全农村社会保障体系，保障农村房屋抵押权得以实现，激活农村沉睡的房产资本，促进农村现代化建设；制定相应的金融政策，引导金融机构参与和支持农业经济发展，把更多的信贷资金投向农村、农业，为现代农业的发展增添强大动力。

参考文献：

[1] 谢在全.民法物权论（下）[M].北京：中国政法大学出版社，1998：532.

[2] 许明月.抵押权制度研究[M].北京：法律出版社，1998：110.

[3] 王胜明.中华人民共和国物权法解读[M]. 北京：中国法制出版社，2007：328.

[4] 程啸.中国抵押权制度的理论与实践[M].北京：法律出版社，2001，107.[责任编辑　柯　黎]

收稿日期：2012-04-11

作者简介：王向阳（1967-），男，讲师，从事法学研究。

虽然我国现行立法未就农村宅基地转让直接作出允许或禁止的规定，但有关法律及国家的政策性规定所体现的立法精神及其价值取向是明确的。国家对农村宅基地转让进行严格限制，宅基地使用权只能在本集体经济组织成员之间转让，而且其使用宅基地的面积不得超过法律法规规定的面积，除此之外的转让行为，应确认为无效。

五、农村房屋抵押的现状

为了解决农民贷款难的问题，我国已经有不少的地方进行积极的尝试：安徽省宣城市某区2003—2009年共办理农村房屋抵押登记9 506户，贷款总额7.2亿元；2009年吉林省先后下发《关于当前金融促进经济发展若干意见》、《关于扩大农村有效担保物范围发展多种形式担保信贷产品试点的指导意见》，积极推动开展农村房屋抵押贷款试点；2010年底，重庆市人民政府出台《重庆市农村土地承包经营权、农村居民房屋及林权抵押融资管理办法》（施行），截至目前，重庆市依据该办法已发放贷款共计99.5亿元；2011年8月河南省郑州市人民政府《郑州市集体土地上房屋登记暂行办法》，于10月1日起开始实施，农民以房屋抵押的方式获得贷款，首先要办理房屋所有权登记，取得房产证，然后到房管部门申请办理抵押登记，就能申请农业专项贷款，解决目前资金短缺的困难。

从试点的情况看，农民房屋设立抵押的一般程序是：（1）产权登记，农民先办理宅基地使用权证和房屋所有权证；（2）房产评估，对农民的房屋进行评估；（3）签订合同，农民和金融机构签订贷款合同和抵押合同；（4）抵押登记，合同双方到房屋登记机构办理抵押登记。

六、农村房屋抵押权实现的方式

农村房屋具备实现抵押权的条件时，可以通过以下方式实现：

1.实现抵押权时具备拍卖或者竞价的条件，应当优先适用拍卖或者竞价的方式，抵押权人以拍卖或者竞价所得的价款优先受偿。这主要是基于实现抵押房屋的价值最大化考虑，也是充分保护抵押人权益的体现。拍卖或者竞价的条件主要有三个：一是竞买人在两人以上；二是全部竞买人均是本集体经济组织的成员；三是全部竞买人都符合向本集体经济组织申请宅基地的条件。

2.实现抵押权时不具备拍卖或者竞价的条件，则分别处理：

（1）抵押权人是本集体经济组织成员，且符合申请宅基地的条件，则可将抵押房屋以折价或变卖的方式转让给抵押权人，使其优先受偿；如果抵押权人已拥有一处宅基地的，则应当由本集体经济组织将抵押房屋及宅基地一并收回，统一安排使用，对抵押房屋则作价补偿，抵押权人以补偿款优先受偿。

（2）抵押权人不是本集体经济组织成员，则由本集体经济组织将抵押房屋及宅基地一并收回，统一安排使用，而对抵押房屋作价补偿，抵押权人以补偿款优先受偿。

3.抵押权人或者本集体经济组织其他成员取得抵押房屋和宅基地，或者抵押房屋及宅基地由本集体经济组织收回后，应当依法到土地管理部门办理集体土地使用权主体变更登记手续，到房屋登记机构办理房屋所有权转移登记，完成房屋所有权及宅基地使用权的转移。

农村房屋设定抵押，根据“地随房走、房地一体”的原则来实现抵押权，既不违反法律，也有利于社会经济的发展。但在实现抵押权时只能在本集体经济组织成员内转让，并且要及时办理集体土地使用权证户主变更手续，完成农村房屋抵押实现的全部过程。因此，没有必要禁止农村私有房屋的抵押[4] 。但是目前相关的法律法规还不健全，特别是宅基地使用权的转让受到严格限制，因此，农村房屋抵押在实践操作中应当注意相关手续的办理及完善，不得违反我国土地管理的法律法规。建议国家要尽早立法，明确农村住房登记办证及抵押贷款相关制度，建立健全农村社会保障体系，保障农村房屋抵押权得以实现，激活农村沉睡的房产资本，促进农村现代化建设；制定相应的金融政策，引导金融机构参与和支持农业经济发展，把更多的信贷资金投向农村、农业，为现代农业的发展增添强大动力。

参考文献：

[1] 谢在全.民法物权论（下）[M].北京：中国政法大学出版社，1998：532.

[2] 许明月.抵押权制度研究[M].北京：法律出版社，1998：110.

[3] 王胜明.中华人民共和国物权法解读[M]. 北京：中国法制出版社，2007：328.

[4] 程啸.中国抵押权制度的理论与实践[M].北京：法律出版社，2001，107.[责任编辑　柯　黎]

收稿日期：2012-04-11

作者简介：王向阳（1967-），男，讲师，从事法学研究。

存入我的阅览室

虽然我国现行立法未就农村宅基地转让直接作出允许或禁止的规定，但有关法律及国家的政策性规定所体现的立法精神及其价值取向是明确的。国家对农村宅基地转让进行严格限制，宅基地使用权只能在本集体经济组织成员之间转让，而且其使用宅基地的面积不得超过法律法规规定的面积，除此之外的转让行为，应确认为无效。

五、农村房屋抵押的现状

为了解决农民贷款难的问题，我国已经有不少的地方进行积极的尝试：安徽省宣城市某区2003—2009年共办理农村房屋抵押登记9 506户，贷款总额7.2亿元；2009年吉林省先后下发《关于当前金融促进经济发展若干意见》、《关于扩大农村有效担保物范围发展多种形式担保信贷产品试点的指导意见》，积极推动开展农村房屋抵押贷款试点；2010年底，重庆市人民政府出台《重庆市农村土地承包经营权、农村居民房屋及林权抵押融资管理办法》（施行），截至目前，重庆市依据该办法已发放贷款共计99.5亿元；2011年8月河南省郑州市人民政府《郑州市集体土地上房屋登记暂行办法》，于10月1日起开始实施，农民以房屋抵押的方式获得贷款，首先要办理房屋所有权登记，取得房产证，然后到房管部门申请办理抵押登记，就能申请农业专项贷款，解决目前资金短缺的困难。

从试点的情况看，农民房屋设立抵押的一般程序是：（1）产权登记，农民先办理宅基地使用权证和房屋所有权证；（2）房产评估，对农民的房屋进行评估；（3）签订合同，农民和金融机构签订贷款合同和抵押合同；（4）抵押登记，合同双方到房屋登记机构办理抵押登记。

六、农村房屋抵押权实现的方式

农村房屋具备实现抵押权的条件时，可以通过以下方式实现：

1.实现抵押权时具备拍卖或者竞价的条件，应当优先适用拍卖或者竞价的方式，抵押权人以拍卖或者竞价所得的价款优先受偿。这主要是基于实现抵押房屋的价值最大化考虑，也是充分保护抵押人权益的体现。拍卖或者竞价的条件主要有三个：一是竞买人在两人以上；二是全部竞买人均是本集体经济组织的成员；三是全部竞买人都符合向本集体经济组织申请宅基地的条件。

2.实现抵押权时不具备拍卖或者竞价的条件，则分别处理：

（1）抵押权人是本集体经济组织成员，且符合申请宅基地的条件，则可将抵押房屋以折价或变卖的方式转让给抵押权人，使其优先受偿；如果抵押权人已拥有一处宅基地的，则应当由本集体经济组织将抵押房屋及宅基地一并收回，统一安排使用，对抵押房屋则作价补偿，抵押权人以补偿款优先受偿。

（2）抵押权人不是本集体经济组织成员，则由本集体经济组织将抵押房屋及宅基地一并收回，统一安排使用，而对抵押房屋作价补偿，抵押权人以补偿款优先受偿。

3.抵押权人或者本集体经济组织其他成员取得抵押房屋和宅基地，或者抵押房屋及宅基地由本集体经济组织收回后，应当依法到土地管理部门办理集体土地使用权主体变更登记手续，到房屋登记机构办理房屋所有权转移登记，完成房屋所有权及宅基地使用权的转移。

农村房屋设定抵押，根据“地随房走、房地一体”的原则来实现抵押权，既不违反法律，也有利于社会经济的发展。但在实现抵押权时只能在本集体经济组织成员内转让，并且要及时办理集体土地使用权证户主变更手续，完成农村房屋抵押实现的全部过程。因此，没有必要禁止农村私有房屋的抵押[4] 。但是目前相关的法律法规还不健全，特别是宅基地使用权的转让受到严格限制，因此，农村房屋抵押在实践操作中应当注意相关手续的办理及完善，不得违反我国土地管理的法律法规。建议国家要尽早立法，明确农村住房登记办证及抵押贷款相关制度，建立健全农村社会保障体系，保障农村房屋抵押权得以实现，激活农村沉睡的房产资本，促进农村现代化建设；制定相应的金融政策，引导金融机构参与和支持农业经济发展，把更多的信贷资金投向农村、农业，为现代农业的发展增添强大动力。

参考文献：

[1] 谢在全.民法物权论（下）[M].北京：中国政法大学出版社，1998：532.

[2] 许明月.抵押权制度研究[M].北京：法律出版社，1998：110.

[3] 王胜明.中华人民共和国物权法解读[M]. 北京：中国法制出版社，2007：328.

[4] 程啸.中国抵押权制度的理论与实践[M].北京：法律出版社，2001，107.[责任编辑　柯　黎]

收稿日期：2012-04-11

作者简介：王向阳（1967-），男，讲师，从事法学研究。 展农村房屋抵押贷款试点；2010年底，重庆市人民政府出台《重庆市农村土地承包经营权、农村居民房屋及林权抵押融资管理办法》（施行），截至目前，重庆市依据该办法已发放贷款共计99.5亿元；2011年8月河南省郑州市人民政府《郑州市集体土地上房屋登记暂行办法》，于10月1日起开始实施，农民以房屋抵押的方式获得贷款，首先要办理房屋所有权登记，取得房产证，然后到房管部门申请办理抵押登记，就能申请农业专项贷款，解决目前资金短缺的困难。

从试点的情况看，农民房屋设立抵押的一般程序是：（1）产权登记，农民先办理宅基地使用权证和房屋所有权证；（2）房产评估，对农民的房屋进行评估；（3）签订合同，农民和金融机构签订贷款合同和抵押合同；（4）抵押登记，合同双方到房屋登记机构办理抵押登记。

六、农村房屋抵押权实现的方式

农村房屋具备实现抵押权的条件时，可以通过以下方式实现：

1.实现抵押权时具备拍卖或者竞价的条件，应当优先适用拍卖或者竞价的方式，抵押权人以拍卖或者竞价所得的价款优先受偿。这主要是基于实现抵押房屋的价值最大化考虑，也是充分保护抵押人权益的体现。拍卖或者竞价的条件主要有三个：一是竞买人在两人以上；二是全部竞买人均是本集体经济组织的成员；三是全部竞买人都符合向本集体经济组织申请宅基地的条件。

2.实现抵押权时不具备拍卖或者竞价的条件，则分别处理：

（1）抵押权人是本集体经济组织成员，且符合申请宅基地的条件，则可将抵押房屋以折价或变卖的方式转让给抵押权人，使其优先受偿；如果抵押权人已拥有一处宅基地的，则应当由本集体经济组织将抵押房屋及宅基地一并收回，统一安排使用，对抵押房屋则作价补偿，抵押权人以补偿款优先受偿。

（2）抵押权人不是本集体经济组织成员，则由本集体经济组织将抵押房屋及宅基地一并收回，统一安排使用，而对抵押房屋作价补偿，抵押权人以补偿款优先受偿。

3.抵押权人或者本集体经济组织其他成员取得抵押房屋和宅基地，或者抵押房屋及宅基地由本集体经济组织收回后，应当依法到土地管理部门办理集体土地使用权主体变更登记手续，到房屋登记机构办理房屋所有权转移登记，完成房屋所有权及宅基地使用权的转移。

农村房屋设定抵押，根据“地随房走、房地一体”的原则来实现抵押权，既不违反法律，也有利于社会经济的发展。但在实现抵押权时只能在本集体经济组织成员内转让，并且要及时办理集体土地使用权证户主变更手续，完成农村房屋抵押实现的全部过程。因此，没有必要禁止农村私有房屋的抵押[4] 。但是目前相关的法律法规还不健全，特别是宅基地使用权的转让受到严格限制，因此，农村房屋抵押在实践操作中应当注意相关手续的办理及完善，不得违反我国土地管理的法律法规。建议国家要尽早立法，明确农村住房登记办证及抵押贷款相关制度，建立健全农村社会保障体系，保障农村房屋抵押权得以实现，激活农村沉睡的房产资本，促进农村现代化建设；制定相应的金融政策，引导金融机构参与和支持农业经济发展，把更多的信贷资金投向农村、农业，为现代农业的发展增添强大动力。

参考文献：

[1] 谢在全.民法物权论（下）[M].北京：中国政法大学出版社，1998：532.

[2] 许明月.抵押权制度研究[M].北京：法律出版社，1998：110.

[3] 王胜明.中华人民共和国物权法解读[M]. 北京：中国法制出版社，2007：328.

[4] 程啸.中国抵押权制度的理论与实践[M].北京：法律出版社，2001，107.[责任编辑　柯　黎]

收稿日期：2012-04-11

第8篇：宅基地合同范文

某镇某村农民孙家立一家15人曾于1993年翻盖瓦房9间，1994年全家分家析产以后，孙家立与其二个弟弟孙家谋、孙家虎各分得三间瓦房。1995年4月18日，孙家立因其子在本村另外申请到一块宅基地，准备盖一栋二层每层三间的楼房，因资金不够，遂决定将其三间瓦房作价2万元卖给本村的李洪国。双方正式订立了书面合同。合同规定：“一旦新房盖成，就交旧房（三间瓦房）。”李洪国并预付了1000元定金。同年6月2日，孙家立之子突然患病住院，花费2万余元医药费。孙家立感到已无力再盖新房，遂找到李洪国提出解除合同，并退回定金。李洪国认为双方已订立了正式的书面合同，如孙家立不愿交房，则应将其已申请到的一块宅基地转让给他。双方因不能达成协议，李洪国遂到法院起诉，要求孙家立交付房屋，双倍返还定金，如不能交付房屋，应将宅基地估价转让给他。而被告孙家立的弟弟孙家谋则提出孙家立转让房屋时没有通知他，侵害了他的优先购买权。

（二）对本案的不同观点

关于被告孙家立是否应有义务向原告交付房屋，在法院内部存在三种不同观点。

第一种观点认为：被告在订立合同以后，以其儿子犯病住院、资金紧张为由，不再履行合同规定，是没有道理的，被告已构成违约，应有义务向原告交付房屋并承担违约责任。

第二种观点认为：被告之子犯病住院属于不可抗力事件，被告据此应被免除责任。

第三种观点认为：被告在转让房屋时，确实没有通知其两个弟弟，根据有关规定，其行为已侵害了其两个弟弟的优先购买房屋的权利，因此，被告与原告订立的买卖房屋合同应宣告无效。

（三）作者的观点

首先需要讨论被告是否构成违约，并应承担违约责任的问题。被告在合同订立以后，突然遇到其子犯病住院，花费2万余元医药费，被告感到资金非常紧张，已无力再盖新房，遂向原告提出解除合同，退回定金。那么其子犯病这一事件，是否构成不可抗力？《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”不可抗力必须导致合同完全不能履行，才能使债务人被免除合同不履行的责任。从本案来看，尽管被告对其子犯病住院这一事件是不可预见的，但犯病住院并不是不能避免和克服的客观情况。尤其应当看到犯病住院这一事件只是使被告因支付2万余元医药费，发生经济困难，难以翻盖新房同时交付旧房，而并不能导致被告完全不能交付旧房。换言之，被告之子犯病住院，只是使被告履约发生困难，而并非使合同根本不能履行，所以犯病住院这一事件不能构成不可抗力。

我认为，被告之子犯病住院这一事件，虽不构成不可抗力，但构成情势变更。所谓“情势变更”，就是指在合同有效成立以后，非因当事人双方的过错而发生情势变更，致使合同不能履行或如果履行会显失公平，因此根据诚实信用原则，当事人可以请求变更或解除合同。在本案中，被告之子犯病住院这一事件是在原告、被告订立合同之后发生的，而不是在订立合同之前就已存在的。该事件的发生确实是被告所不能预见的。如果被告在订约前就已知道其儿子将要犯病花去大量费用，可能因此无资金翻盖新房，他也就不可能卖掉旧房。尤其应当看到，由于这一事件的发生，使被告无力再建造新房，如果强令被告继续履行合同义务，即交付旧房，这样就有可能使被告无处居住。因此，继续履行合同对被告是极不公平的。然而我国合同法并没有采纳情更的原则，即不允许法官根据情更的原则来变更或解除合同，这主要是考虑到情更原则过于弹性化，将给予法官较大的自由裁量权。如果法官能准确地适用其自由裁量权，则能维护诚信、公平原则。如果法官不能准确地适用其自由裁量权，随意扩大情更的适用范围，将会混淆正常的商业风险与异常情势的界限，使许多交易当事人不再承担交易的风险，只要其交易失败或无利可图，就会以情更为由解除合同。这对正常的竞争是有害的，也不利于经济的发展。尤其是因为随意地变更和解除合同，将使合同得不到严守，从而不利于经济的有序化。鉴于目前我国法官整体素质不是很高，所以暂时不采纳情更原则是必要的。所以被告不能以其孩子患病住院，资金紧张为由要求解除合同。

当然，即使被告不能以情更为由解除合同，根据合同约定，被告也没有义务立即交付旧房。因合同规定，孙家立“一旦新房盖成，就交旧房（三间瓦房）。”该条规定是合同生效的延缓条件。所谓延缓条件，又称为停止条件，是指限制合同发生效力的条件。在附延缓条件的合同中，合同虽已成立，但暂时停止发生效力。此时，权利人不能行使权利，义务人也不必履行其义务。条件一旦成就，法律行为产生效力，权利人可以请求义务人履行义务，义务人也必须履行义务。根据上述合同条款规定，被告只是在新房盖成以后才交付旧房，由于被告之子住院，其已无力翻盖新房，这样，因条件未成就，合同并没有实际生效，被告也不负实际交房义务。

在上述两种情况下，都可表明被告没有过错。但上述两种情况是不同的。因为如果被告依据情势变更而要求解除合同，一旦该请求得到法院许可，合同将要被解除；如果被告根据合同关于延缓条件的规定提出抗辩，那么只是暂时阻碍原告请求实现，并使自己暂时停止履行义务，由于合同并没有解除，因此原告仍然负有在将来一旦条件成就仍然要交房的义务。所以在第一种情况下，被告应当行使请求权，提出请求，而在第二种情况下，被告行使的是抗辩权，而不是请求权。

原告是否有权请求双倍返还定金？根据《民法通则》第89条，“给付定金一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。”可见定金罚则适用的前提条件是一方违约，且此种违约已构成根本违约，在此情况下，一方才有权请求另一方承担定金责任。但在本案中，被告却没有违约。如果被告根据情势变更，以其子患病要求解除合同，如果该请求得到法院允许，则被告行为不构成违约。即使其关于情势变更请求未能得到法院准许，被告也可根据延缓条件的规定而拒绝履行义务。在此情况下，被告只是依据合同，合法地行使抗辩权，而不构成违约。既然被告行为没有构成违约，因此原告不能要求双倍返还定金。当然，考虑到被告占有定金达2月之久，根据诚实信用原则，判令被告支付一定利息也是合理的。

原告能否请求被告转让被告之子已申请到的宅基地？原告的理由是其之所以买房是因没有申请到宅基地，而被告之所以卖房，是因其子已申请到一块宅基地盖建新房，因此如果被告不能交付旧房，应当将这块宅基地转让给他，以补偿其没有获得旧房的损失。我认为原告这一请求是不能成立的。一方面，我国现行法律历来规定禁止宅基地的买卖。如1982年的《村镇建房用地管理条例》第4条规定：“社员对宅基地、自留地、自留山、饲料地和承包的土地，只有按照规定用途使用的使用权，没有所有权。”“严禁买卖、出租和违法转让建房用地。”1984年，最高人民法院印发《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》的通知中规定：“人民法院处理公民之间宅基地使用权的案件，应根据土地归国家或集体所有，一律不准出租、转让和买卖的原则，参照解放以来宅基地的演变和现实使用情况，照顾群众生活的实际需要，依法保护国家、集体和个人的权益。”因此，在本案中，原告要求被告转让被告之子申请的宅基地，实际上是买卖宅基地，这当然是违法的。另一方面，即使宅基地转让是合法的，被告的请求也不能成立。因为该块宅基地是被告之子申请到的，在法律上，该块宅基地使用权人是被告之子，而不是被告，被告无权处分该块宅基地。尤其应当看到，即使被告构成违约，原告也不能要求被告转让宅基地作为其损失的补偿。在被告违约情况下，原告可采取各种补救措施，要求被告承担违约责任，但不能要求被告转让宅基地。

最后需要讨论的是，被告在转让其房屋时，没有通知其弟孙家谋等，是否构成对孙家谋等的优先购买权的侵害，这确实是值得探讨的一个问题。根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第92条：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”在本案中，被告孙家立与其弟在未分家析产以前是其全家家庭财产的共有人。在分家析产以后，其三兄弟各分得瓦房三间，应该说原九间瓦房已不再是三兄弟共有财产而是其个人财产，三兄弟中的任何一人转卖其房产，其他人不得以共有人身份主张优先购买。然而根据最高人民法院上述规定，尽管共有财产因分割而不复存在，但考虑到某个共有人出卖的财产与其他共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人有权主张优先购买。从本案来看，尽管9间房屋已经分割，为三兄弟分别所有，但是房屋在结构上仍然为一整体，各个共有墙也没有严格地确定为哪一家所有，这样，根据最高人民法院的上述规定，当被告处分其三间房屋时，其弟弟确实可主张优先购买。如果被告在出卖前没有通知其两个弟弟征求其是否优先购买的意见，那么在合同订立以后，被告之弟有权根据优先购买权受到侵害而主张确认合同无效。

第9篇：宅基地合同范文

【关键词】

集体土地房屋拆迁补偿标准解决途径

【背景与问题】

2005年9月谋加工企业租赁了位于北京市昌平区某块土地，涉及土地系租赁的农村集体土地，与村集体签订了30年的土地租赁合同，该村所在地所属镇政府在租赁合同鉴证栏中盖章，涉及土地包括一处宅基地（未建设）和山坡荒地（非耕地），企业租赁使用后，村、镇领导协助办理的规划手续，该企业在租赁土地上加盖了厂房、车间，但厂房、车间未办理房产登记手续。

2008年11月，该企业所在地因政府项目征用面临拆迁，应如何处理涉及征地、房屋、厂房补偿、安置问题？

【法律分析】

一、集体土地宅基地上的房屋拆迁补偿问题

依据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》的规定，宅基地上的房屋拆迁，可以实行货币补偿或者房屋安置，有条件的地区也可以另行审批宅基地。

拆除宅基地上房屋以国有土地上房屋安置的，拆迁人与被拆迁按规定确定拆迁补偿款，并与安置房屋的市场评估价款结算差价。不符合规定，擅自为获得补偿，在宅基地上新建、改建、扩建的房屋，未取得房屋所有权证或者规划行政主管部门批准建房文件的，拆迁房屋时不予认定。

本案中涉及宅基地上建造的房屋，具有合法手续，可以参照《办法》规定执行，但实践中对于非集体组织企业，一般只限于货币补偿。

二、集体土地非宅基地上的房屋拆迁补偿问题

根据我国现行有关法律规定和《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》的规定，占地拆迁宅基地以外房屋的补偿，参照征地拆迁的有关规定执行。

本案中，该企业在集体土地（非宅基地）上建造的房屋、厂房，只有规划手续，没有房产登记手续，需要有关部门进行认定，在认定后，可以按照《办法》规定执行。同时，该企业系正常经营的企业，从事生产经营活动并持有工商营业执照，有权要求适当补偿停产、停业的经济损失。涉及企业搬迁，有权要求支付搬迁补助费。

拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按照重置成新价结合剩余期限给予适当补偿。

三、集体土地上房屋拆迁的补偿标准问题

依据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》的规定，集体土地房屋拆迁补偿款应按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布。

关于补偿标准涉及的相关安置问题，可以按照被拆除房屋建筑面积安置，也可以结合被拆迁人家庭人口情况安置。拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，以房屋所有权证标明的面积为准；未取得房屋所有权证但具有规划行政主管部门批准建房文件的，按照批准的建筑面积认定。每户宅基地面积的控制标准，按照区、县人民政府根据《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》执行。其中，征地拆迁房屋的经济损失补偿标准，由区、县人民政府规定；占地拆迁房屋的经济损失补偿标准，由乡（民族乡）、镇人民政府规定并报区、县人民政府备案。