房地产企业财税筹划精选(九篇)

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第1篇：房地产企业财税筹划范文

[关键词]新会计准则 房地产企业 税收筹划

一、引言

房地产行业是国家经济发展的重要支柱，也是纳税大户，房地产开发从立项、建设到销售涉及到十多种税，占我国实体税税种的半数以上。2007年以来，国家为规范房地产行业发展，相继出台了房地产企业土地增值税全面清算、房地产企业所得税预缴比例等相关文件规定，《企业会计准则第3号——投资性房地产》也第一次出现在我国会计准则体系当中，就企业投资性房地产的确认、计量、披露提出了明确要求。面临国家宏观调控政策和市场竞争对手的双重压力，如何在新会计准则及税收法律政策框架下，有效降低税负以节约成本，已成为房地产企业纳税筹划工作的重要课题。

二、房地产企业税收筹划的必要性

1.房地产企业多元化业务与复杂的成本结构对税收筹划的迫切需求。与其他行业比较而言，房地产企业涉及的税种多，税负重，采取有效地税收筹划方案，减轻资金压力，降低成本，是房地产企业的迫切需要。首先，房地产企业的多元化业务需要精细的财税管理。房地产行业的开发经营活动涉及到规划设计、征地拆迁、房产建造、经营销售等诸多范畴，经营内容广泛，经营业务多元，管理流程复杂，必须采取与之适应的财税管理模式才能有效控制税负成本。其次，房地产企业成本、费用结构复杂。比如：开发成本内容包括：征地拆迁费、基础设施建设费等；经营成本则主要涉及到土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本等。这些都要求房地产企业进一步完善税收筹划方案，节约经营成本。

2. 新会计准则背景下房地产企业税收筹划调整的必要性。随着新的会计准则体系的确立，《企业会计准则第3号——投资性房地产》、《企业会计准则第15号——建造合同》等法规的出台都为房地产企业财税方案的调整提出了新的要求。比如：会计准则所提供的会计政策如投资性房地产计量基础、存货计价方法的选择，在一定范围内赋予了企业选择税收的权利，使房地产企业可立足于节税角度进行税收筹划；此外，新会计准则要求采用资产负债法对所得税进行会计处理，新会计概念、会计工具在会计核算中的应用，也要求企业在面临税收筹划时考虑到更多的问题，重新规划和考量企业税收筹划方案。

三、房地产企业税收筹划的具体思考

1.对企业所得税的税收筹划。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）的相关规定，开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案，或已开始投入使用，或已取得了初始产权证明，均视为开发产品完工。在此情况下，已完工的开发产品须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税，而非按照计税毛利率的方式来计算。针对于此，房地产企业在经营过程中应注意文件规定的完工条件，充分利用税法规定的税前扣除项目包括财产保险、失业保险、工伤保险、营业税及附加等，推迟完工时间，合法应用迟延纳税的筹划，延迟纳税时间，使货币的时间价值得到有效发挥，进而达到缓解企业资金压力的效果。

2.对土地增值税的纳税筹划。土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%至60%不等，是房地产企业税负的主要部分。把握土地增值税的税率特点及有关优惠政策，应用税收筹划手段，适用低税率或享受免税待遇，对降低房地产企业经营成本极为重要。首先，要合理利用土地增值税的征税范围界定进行税收筹划。具体来说，判定属于土地增值税征税范围的标准有三条：对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税；不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。由此，房地产企业可以采取房地产代建房形式，在开发项目之初确定最终用户，定向开发，合作建房，开发完成后收取劳务收入性质的代建资金或建成后按比例分房自用，期间就不会出现房地产权属的转移，避开土地增值税的征税范围，达到减轻税负的目的。此外，房地产企业还可以分离装修费用、折扣价销售商品房等方式来加快资金回笼，降低增值额达到减税的目的；或是适当追加项目投资，如增加园林绿化投入，提高住宅配套设施标准等，在提升品牌美誉度、促进销售的同时，也可以增加可扣除项目的金额，减少应付税额。

3.对房地产企业销售收入的税收筹划。不动产销售是房地产企业的主要收入来源。新企业会计准则中的收入准则严格规定了企业销售收入的确认条件，但也为房地产企业的延迟收入确认时间带来了税收筹划空间。准则规定，不动产的销售以不动产的法定所有权转让后确认收入。但从房地产销售情况来看，由于房价趋势走高，单次付款较为困难，分期收款销售房产是目前房地产业销售的主要营销策略。对此，为体现会计的谨慎性原则，企业也应按合同约定的收款时间分次确认收入，结转成本，达到延迟收入确认时间和缴纳各种税款的目的，对于预售房款的会计处理也是如此。这样，一方面解决了房地产企业开发资金不足问题，同时还获取了税款资金的时间价值，侧面达到了节税的目的。

四、结语

新会计准则的和实施是中国会计业界与国际接轨的重要举措，也是中国会计改革的历史中的飞跃式进步。房地产企业作为资金密集型企业，财会人员尤其要重视新会计准则所带来的诸多变化，深入了解企业实际状况，熟练掌握国家税收法律规定，做好税收筹划工作，合法运用节税措施，解决企业纳税实务中的一些问题。

参考文献：

[1]盖地.企业税务筹划理论与实务[M].哈尔滨：东北财经大学出版社，2005

[2]毛庆.新会计准则对投资性房地产会计政策的影响[J].经济研究导刊，2011，15（4）

第2篇：房地产企业财税筹划范文

【关键词】房地产企业；纳税筹款；新会计准则

一、纳税筹划的基本原则

纳税筹划指的是在我国税收法律的允许范围之内，纳税人为了达到减税、节税的目的，通过各种经营安排进行的一系列财务活动。对于企业纳税筹划来说，这种财务活动必须遵循以下三项原则：

（一）合法性

一切纳税筹划都需要基于符合国家法律的基础之上进行，不能突破国家税收法律的框架和界限，否则就会转变成为偷税漏税行为。

（二）预见性

企业必须在履行责任义务之前已经安排好的纳税筹划活动，而不能够在企业经营活动结束之后，才通过各种方法和手段来达到减税、节税的目的，例如制造假账等等。

（三）成本性

企业进行纳税筹划的根本目的是通过减少赋税达到降低资金成本的目的，但是在筹划的过程中很有可能会带来资金成本的支出，当支出大于减少赋税的收益时，纳税筹划方案不予成立。

二、基于新会计准则的房地产企业纳税筹划

（一）房地产企业借贷利息的纳税筹划

目前，我国大多数房地产企业的项目资金都是通过借贷而来，这种借贷方式有着借款周期长、借款数额大、借款利息高等特点。此时，房地产企业就可以采取合理的利息扣除方式来完成借款利息的纳税筹划工作。第一，房地产企业可以在项目开发成本中计入房地产项目完工之前的借款利息费用。尤其是对于房地产开发经营的企业，还可以将土地使用权支出金额和房地产项目开发成本的总额加计20%扣除，从而达到增加扣除条目、降低增值金额的目的，通过税率和税基两个方面共同减轻企业缴税负担。第二，当房地产项目开发完成之后，其利息费用能够提供相关金融机构证明，按照转让房地产项目来计算的，可以通过金融机构提供的收据凭证扣除，但是不能超过按照同期银行贷款利率计算得出的金额数目；如果不能提供相关金融机构的证明，或者不能按照转让房地产项目来计算利息费用的，在房地产项目开发费用计算方面，要按照土地使用权支出金额和房地产项目开发成本总额加计10%一下扣除。

（二）房地产企业所得税的纳税筹划

延迟纳税筹划指的是房地产企业可以利用拖延房地产项目完工时间的方法，达到延缓企业缴税时间、减小企业资金压力的目的，这种方法实际上也能够体现了企业合理进行纳税筹划的良好效果。由于企业已经完成项目开发之后，就不能够按照计税毛利率的方式来纳税，但是，国税发[2009]31号政策文件规定的计税毛利率费用较低，基本没有任何所得可以进行所得税的缴纳，因此，房地产企业可以按照政策文件内规定的房地产项目完工条件，尽量延迟项目的完工时间，这样既利用了我国税收法律规定的税前扣除项目，又可以达到合法延迟纳税的目的。企业还应该足额购买税收法律内规定的能够税前扣除的费用，包括住房公积金、养老保险、生育保险等等，这样使得企业在遵守了国家法律法规的同时，又降低了企业所得税的缴纳。

（三）土地增值税征收范围的纳税筹划

我国税法对于确定是否属于土地增值税的征税范围有着明确规定，房地产企业可以根据我国税法的判定标准进行合理的纳税筹划，关于房地产项目的代建行为是否进行征税这个问题，我国税法中有着明确规定，房地产项目的代建行为指的是由客户指定的房地产开发经营公司代替其进行项目开发，当项目开发完成之后，房地产开发经营公司向客户收取一定的代建资金。对于房地产开发经营公司来说，由于其代建资金收入没有发生实际的房地产权转移，所以其代建资金收入属于劳务性质的收入，因此不在于土地增值税的征税范围之内。我国税法中指出：当一方付出资金，一方付出土地，由双方共同合作完成房地产建设，待房地产建设完成之后按照既定比例分房自用的，可以暂免土地增值税的征收；待房地产建设完成之后进行实际转让，需要对其征收土地增值税。由此，房地产开发经营公司可以通过税法相关规定进行合理的纳税筹划，从而达到有效降低缴税金额的目的。

三、基于新会计准则的房地产企业纳税筹划应注意的问题

（一）纳税筹划需要多部门配合完成

企业实际纳税筹划工作中，计财部门只能够正确的反映出企业整个生产经营的过程，而纳税筹划、生产经营、投资集资等一系列具体业务也需要其他部门相互配合完成。房地产企业的房地产企业税负是在其生产经营的过程中产生的，企业的缴税与生产经营的具体业务密不可分，因此，纳税筹划要以房地产企业的生产经营业务作为起始，这也是在计财部门完成财务核算过程前的具体业务。由此，房地产企业的纳税筹划工作需要企业相关部门的大力配合和有力支持，在进行纳税筹划工作之前，首先对企业业务流程进行严格规范，加强税务管理，促进企业各个部门之间的沟通合作。结合房地产企业实际纳税筹划经验来看，只有对企业业务流程的所有环节进行合理的纳税筹划，才能够最终达到减少税负的目的。

（二）纳税筹划应该防范风险出现

房地产纳税筹划风险包括企业在完成纳税筹划的过程中由于受到诸多因素的影响，最终导致企业纳税筹划的终止或失败的可能。因此，房地产企业应该不断加强我国税收政策的学习，提高纳税筹划风险责任意识；对企业纳税筹划负责人员进行专业课程的培训；企业领导层应该重视税企关系，加强沟通和联系。其中，企业纳税筹划负责人要有较高的知识水平，要熟知税务、财务、会计等多方面的技能知识，这样才能通过自身良好的职业素养为房地产企业进行合理的纳税筹划。

总结

综上所述，本文在基于新会计准则下，从三个方面介绍了房地产企业的纳税筹划，探讨了房地产企业在纳税筹划过程中应注意的部门配合和风险防范问题。随着我国税法的改革完善和市场经济制度的健全，相信房地产企业纳税筹划工作越来越有章可循、有理可依。

参考文献：

[1] 李建英. 谈房地产开发企业营业税的纳税筹划[J]. 商场现代化. 2010（29） .

[2] 杨娜. 新财税制度下房地产企业纳税筹划的主要方式[J]. 经济视角（中旬）. 2011（08） .

[3] 石红红. 房地产企业土地增值税筹划分析[J]. 辽宁工程技术大学学报（社会科学版）. 2011（02） .

第3篇：房地产企业财税筹划范文

关键词：营改增 房地产企业 发展 对策

营改增是指原来企业应该缴纳营业税的税目，现在改成缴纳增值税。增值税是针对企业产品和服务增值部分缴纳的一种税费，其目的是为了减少企业重复征税。我国营改增的税负改革，从根本上和制度上处理了营业税体制下“全额征税、道道征收”的重复纳税问题，从而实现了增值税制度下“层层抵扣、环环征收”的合理纳税，无论从哪个方面看，增值税都是更合理的、更科学的、更符合国际的发展惯例。

一、房地产行业实行营改增的必要性

目前，对房地产行业而言，营改增是对房地产行业、建筑业、施工企业以及租赁、销售和使用不动产等产业的多项环节，不断流转的税制改革。房地产企业在征管体制、征管主体及征管程序上都具有多样性和复杂性，因此，营改增既有一定的改革困难，又有必然的改革必要性。

（一）营改增是避免房地产行业重复征税的重要手段

以前房地产行业使用营业税，我国的不动产企业在生产、流转和使用等环节普遍存在严重的重复性征税问题，在对房屋的销售中，转让的次数越多，重复性征税问题越严重。营业税是属于价内税，企业根据营业额或销售额全额计税，而增值税是属于价外税，企业主要依据经营生产活动所产生的增值额计税，事后用销项扣减进项的抵扣方法缴纳税费。二者相互比较，增值税的抵扣制度能更好地避免重复性征税。可见，就房地产企业而言，营改增是更好解决其项目开发过程中重复性征税问题的重要手段。

（二）营改增是规范房地产企业税款抵扣的有效途径

建筑施工企业是房地产最重要的上游企业，根据税负在流转税嫁接的原理，建筑施工企业的税负可直接关系到房地产行业的建筑成本和税费。根据以前税法规定，建筑施工企业在销售自产产品时，应缴纳增值税，在提供劳务时，应缴纳营业税，在建筑物竣工后均不得抵扣税费。由此可见，这不仅仅增加建筑房屋的成本，提高了房屋价格，抑制了购房者的生活需求和投资需求。而且营业税与增值税的同行，阻碍了增值税的抵扣链条，严重影响增值税在税负中的作用。

国家实施营改增之后，上述情况就已经不复存在了，与此同时无论是销售自产产品还是提供劳务都缴纳增值税，并且在实现销售的同时还可以进行抵扣税款。增值税制度的核心价值在于税款抵扣制，这样有利于合理规范我国的税收体制，加强企业上下游的监督力度，从而推进我国房地产行业的健康发展。

二、“营改增”改革对房地产新旧项目的影响

（一）房地产新旧项目开发成本的不同

1、房地产行业旧项目的成本核算

营改增对房地产行业的影响首先在于企业成本结构。房地产行业的成本结构中，占比最大的就是土地成本、财务成本和建安成本。其中，土地成本现在仍然无法进行抵扣。因此，对于一二线城市中的土地价格越来越高，实行营改增后，房地产行业的税负没有降低反而更高了。对于三四线城市中的房地产市场来说，实行营改增后，土地成本与总成本的比重降低了，而建安成本占有率高了，如果企业的建安成本可以抵扣税额，那么实行营改增对房地产行业最终可以实现降低税负的现象。

2、房地产行业新项目的成本核算

房地产行业涉及的建筑环节较多、建筑链较长，从目前来看，营改增对房地产行业的成本核算产生消极的影响。从建筑材料供应商来说，它包括有钢筋、水泥、石沙和五金等材料，其税率有11%和6%，当房地产行业的增值税税率为11%时，为了运用增值税抵扣原则，会导致房地产企业增加5%的建筑成本。从房地产行业的劳动力使用情况来看，房地产行业属于劳动相对密集型企业，需要很多人工，其中农民工占有很大比例，然而对其工资无法开具增值税的专用发票，使得支付工人工资这项重要的费用无法实行进项抵扣，因此，房地产企业的建筑成本再次增加。

（二）房地产新旧项目计税方法的确定

增值税的计税方法分为简易计税和一般计税。

1、房地产行业新项目的计税方法

至2016年5月房地产行业营改增后，一般纳税人在销售企业自建或自产的不动产，如果使用一般计税方法，都以其取得的所有价款与价外费用之和，作为应纳税的销售额，按照税法规定的11%计算增值税。

房地产行业的企业是一般纳税人，无论新旧项目都在不动产的归属地预缴税款，同时又向企业归属地的税务机关审核进行纳税申报。

2、房地产行业旧项目的计税方法

房地产行业的旧项目可以参考简易计税和一般计税，二者选其一，一经选择使用，在36个月内不得任意变更。针对房地产旧项目的一般纳税企业，如何选择对企业有利的计税方法，企业一般视情况而定。具体可分为以下几个方面：

第一、假如房地产企业现在已经竣工完毕，但仍在房屋销售过程中，企业营改增之后，尚未销售的继续销售，可按照征收率为5%简易计税。

第二、假如房地产企业尚在开发楼盘，并且已经开发的项目总体占比比例很小，项目的成本发票还没有接收，这时房地产可以选择对企业有利的计税方法，按照征收率为11%一般计税，因此，房地产企业大批量的成本发票就可以进行抵扣税额，降低项目的成本费用。

第三、假如房地产企业尚在开发楼盘，并且存在已经开发的项目整体占比比例较大，其项目的成本发票大部分已经入账，这就说明房地产企业未来收到的增值税发票金额很小，没有多少可以进行抵扣。因此，房地产企业可以选择按照征收率为5%简易计税。

三、“营改增”改革对房地产新旧项目的对策

（一）合理实施税收筹划

无论是对新项目还是旧项目，房地产行业实行营改增以后，在财务管理方面要积极展开合理的税收筹划，加权平均各个开发环节的成本费用，最大程度的降低增值额，实行节流成本的原则。首先，在实行合理的税收筹划时，主要从房地产行业的建筑施工方面来着手，适当选择能够提供增值税的专用发票企业为材料供应商和劳务公司。其次，房地产行业的增值税税收政策比较多，企业在实行合理的税收筹划过程中，可以积极运用各项税收优惠政策，降低房地产企业的税负，减少其开发建筑成本。

（二）加强增值税发票的管理，提高增值税专用发票抵扣意识

房地产行业营改增之后财务处理上，主要关注新旧项目互相交替期间，在共同经营和共同生产的前提下，必须采用分开采购、分开决算以及分开核算。即也就是说房地产行业营改增之后，旧项目增值税的销项税和进项税，不可以用新项目的税费进行抵扣。对于房地产行业来说，增值税征收环节最重要的就是销项税扣减进项税，此次房地产税收改革是一次合理完善税收制度的具体措施，减少企业的重复性征税。同时，也能够促进房地产行业在新旧项目中，规范使用发票制度，提高增值税专用发票抵扣意识。

（三）熟悉税改政策，加强税改制度的辅导

政府应该建立房地产行业的过渡性暂时条款，例如在实施营改增税制改革后，对于一些税负不减反而增加的房地产企业，在新旧项目建设中给予一定的财税补贴，尽可能实实在在地帮助企业渡过困难时期。国家可以适当出台一些降低增值税税率的文件，暂时把一些新旧项目为11%税率，因企业的压力和困难视情况而定，暂时使用6%的增值税税率。政府还应与财政部门就房地产行业营改增的各项细节和新旧项目进行商讨，实现材料供货商的小规模纳税企业和农民工的人工费，如何合理进行税款抵扣，减少房地产企业的建筑成本。同时，财税部门要定期对相关人员进行政策辅导和培训，帮助工作人员掌握营改增税改的宗旨、要点及内容等方面。

四、结束语

综上所述，房地产行业实施营改增以后，对企业未来长远的发展是把双刃剑，其影响利弊的大小主要取决于房地产行业自身的财务管理方式和方法。营改增既是房地产行业未来一段时期里经营面对的重要机遇，也是实现其良好发展的重大挑战。总体来说，2016年是营改增税负改革的收尾之年，在其带动下加快促进国内外的财税体制接轨步伐，减少重复性征税，增加房地产企业的综合竞争力，推进企业长远发展。

参考文献：

[1]张泽洋.浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国乡镇企业会计，2014， （12）

[2]陈玉娇.试论“营改增”对房地产企业财务管理的影响[J].现代经济信息，2015， （03）

第4篇：房地产企业财税筹划范文

（西安市房地产经营二公司，陕西 西安 710003）

[摘要]随着经济的发展，我国房地产行业也得到了很大了发展，近年来，房价突涨，致使一些工薪阶层住房困难，房地产企业税负过重是一个重要的原因，而土地增值税又是其中重要因素。本文主要阐述房地产企业土地增值税纳税筹划的相关要点。

[

关键词 ]房地产；企业纳税；企业税；税率

随着经济的发展，人们住房需求的提高，我国房地产行业得到了很大了发展，近年来，房价突涨，致使一些工薪阶层住房困难，除了土地成本快速增长以外等因素，房地产企业税负过重也是一个重要的原因，而土地增值税又是其中重要因素。

1房地产企业土地增值税概念

土地增值税（land appreciation tax ），是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。

2房地产企业土地增值税筹划现状

我国土地增值税自从开始征收到现在，虽然总额不是很大，但是增长的速度却是非常之快。据有关资料调查表明， 从1994 年到2006 年这十二年间，我国土地增值税的平均增长速度为每年百分之九十一。仅2006年～2008 年两年时间里，我国土地增值税收入就从原来的231 亿增长到537 亿元。从以上数据可以看出，土地增值税的缴纳存在很大的弹性。在当前大环境下，土地增值税清算工作障碍重重，不少地方政府出于一些小的个人的利益而忽略了大局，他们只想着自己的政绩和效益考虑，所以在清算意愿和执行力度方面存在着很大的问题。另外一方面，土地增值税存在征管难度大、税收成本高的问题，对过往楼盘土地增值税历史追缴的问题尚不明确，导致土地增值税征管效果不甚理想，也给房地产企业带来了很大的税收隐患。为了解决这些问题，近年来国家税务总局相继出台了一些相关的税收政策，使得与房地产企业相互配套的税收法律法规日趋完善。特别是近些年政府不断出台新的法律法规规范房地产行业的纳税行为，许多原来合法的筹划方案成为违法行为，使纳税筹划的空间进一步缩小。

（1） 众所周知，过去我国大多数房地产企业都是采用设立项目公司方式进行经营，为了达到躲避税收目的，往往采用土地进行投资或联营。但是自我国于2006 年3 月颁布了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21 号）法规，其中就有明确规定，房地产开发企业以房地产进行投资或联营也要缴纳相应的土地增值税。

（2） 第二个普遍运用的筹划方式就是一些房地产单位利用借款费用资本化进行加计扣除的方式减少土地增值额。我国于2009年了《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号），根据规定，公司不能将借款费用作为计算土地增值税时加计扣除的基数，应将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用，作为房地产开发费用扣除。

（3） 第三类房地产企业普遍采用的躲避土地增值税方式是将开发的一部分房地产转为自用或用于商业型地产之后，把该部分房产的产权通过关系办到自己名下，从而达到免交土地增值税目的。但是随着我国法律不断完善，我国于2006年又频法了相应的法规，根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31 号）的规定，对转作自用部分的商品房应作为视同销售处理，计算缴纳土地增值税和企业所得税。

3我国房地产企业税收筹划的发展

在我国，企业的税收筹划活动还刚起步，一些理论还不够成熟，一些人士对税收筹划存在着一些不正确的看法和认识，总以为税收筹划等同于偷税。对一些概念的理解也有不同的看法和观点。同时，我国企业层次不均，企业财务管理水平也不一样，这些因素都使我国企业税收的筹划发展受到严重制约。所以，在一定程度上影响了企业竞争能力的提高。随着我国经济的高速发展，社会主义市场经济的进一步发展和完善，国家税后体系的日趋完善，企业税收筹划有了越来越重要的地位。我国房地产企业涉及的税种多、税负重，税收的现金流及税收成本很大程度上影响到企业的利润，税收筹划也成为房地产企业财务管理的重要内容之一。另外随着跨国房地产企业不断涌入中国市场，这给国内房地产企业带来很大的冲击力，90 年代后期到本世纪初更是发展迅速。

在现代社会经济生活中，房地产业已经成为国民经济的支柱产业之一。随着国民经济的持续增长和居民消费水平的不断提升，这为房地产企业的发展提供了一个很好的一个机会。另一方面，在我国大环境的影响下，国家对房地产企业进行的宏观调控也使我国房地产企业面临更加激烈的竞争，房地产企业暴利的年代已经一去不返了，所以运用税收筹划科学合法的降低税收负担，，通过科学的税收筹划避免企业财务风险和实现利润最大化，已经成为我国房地产企业在市场经济中加强自身竞争力的重要手段之一。

4进一步加强房地产企业土地增值税纳税筹划的对策

4.1房地产企业应树立正确的纳税筹划观

将税收筹划认识贯彻到整个公司管理层，并上升到公司的决策层。房地产企业纳税应是企业领导层的一项决定，在纳税筹划过程更重要的是公司管理层的决策过程。房地产企业领导在做决策时要注重规范性、战略性的筹划，千万不可为单纯追求节税收益的增加而导致开发或经营成本的上涨。因此，房地产企业在纳税筹划时，企业管理层和财务部门不仅要关注财务、税务方面的事项，而且还要关注企业经营和战略管理的各个方面。

4.2加强税务学习、做好培训

企业在发展过程中，我们知道在大多数企业经营管理中都存在各种各样的问题，并且都与税收有一定关系。在现代企业中，有一大部分员工对税法是有些了解的。可绝大多数企业职员并不了解税法。所以，这就要求我们企业要定期的对员工进行税法宣传和税务培训。根据经验，通常我们对职工进行培训要经过这三个方面：（1）针对全体财务人员要进行定期的税法培训，一般每季度进行一次，不断更新税法知识（2）针对企业管理层的税法培训，一般每年进行两到三次，强化管理层的税务理念；（3）针对企业全体员工的不定期的税法知识普及培训。综上所述，遵守税法，有法可依，依法办事，不仅仅是税务管理人员或者财务人员的事，而需要企业全体员工共同遵守，同时需要公司管理层的大力支持，才能有效的贯彻税务筹划。

4.3树立依法纳税理念

以法律为准绳。现代房地产企业应该在国家法律条文的允许下结合相关税收法规政策根据自身的情况进行合理筹划。房地产企业必须具有风险意识，注重税收筹划风险管理，同时要依法树立税收筹划理念，我们一般在不违反法律法规的前提条件下，要通过对自身经营方式和投资方式等涉税事项作出事先安排，一般在企业纳税行为发生之前进行财务预算，正确计算税额以及合理规划完税期间，以达到少缴税或递延缴纳以实现企业税后利益最大化企业，强化税收筹划不是进行偷税，而是尽可能做到不多交税、不重复缴税，进而达到合理避税的程度。

5房地产企业的经营特征及土地增值税筹划的重要意义

因为土地增值税税额较大，如果不能合理规划成本，尽可能增加成本扣除比例，或者合理确定销售价格尽量减少增值额，从而降低税率，合理规划缴税期间，企业将会负担很承重的土地增值税及资金成本。近几年来，国家为控制地价过高、投资过热、房价疯涨等问题，相继出现了一些宏观调控的政策，在这样的大环境影响下，房地产开发企业经营环境差、投资成本大，融资难，许多小型的房地产企业因为资金链断裂已经破产，产生了许多新的烂尾楼项目，形成了许多呆坏账，给社会带来了一些新的不安定因素。那么如何规避纳税风险，如何在有限的空间内尽可能降低企业的纳税成本，通过合理的税收筹划，增加房地产企业的经营热情，使得房地产企业即能增加利润，实现利润最大化，又能依法纳税，承担社会责任，使得企业良性发展，对房地产开发企业而言具有更重要的现实意义，因此房地产企业通过合理合法的方式进行土地增值税纳税筹划变得非常重要。

参考文献：

第5篇：房地产企业财税筹划范文

【关键词】房地产企业；会计核算；对策

基于“营改增”体系的发展下，国内房地产企业的发展方向趋向于规范化发展，但是，快速发展推动房地产企业逐步迈入了调整阶段，当前会计核算方面依然会存在诸多不足之处，这样会在一定程度上制约着会计业务的发展，这是值得相关人员值得思考的问题。当房地产企业在运作的过程中，会计业务扮演着重要的角色，在处理中倘若出现问题，那么就会产生严重的影响，致使对企业造成该损失的后果。

一、“营改增”概述

“营改增”财税改革避免了营业税重复征税严重的弊端，尤其是对具有环节复杂、产业链条较长的房地产产业而言，税负的减小可以缓解房价上升，降低房产市场准入，促进小型企业进入房地产市场自由竞争。增值税的发票抵扣也在一定程度上益于房地产企业选择供应商和合作商、优化产业链，减少行业偷税漏税行为。因此，“营改增”对于房地产企业的发展具有重要影响。

二、“营改增”对房地产企业会计核算和纳税的影响

随着“营改增”的有效落实，可以避免出现重复征税的情况，而增值税大多数依据不同的流程来实施征税的，而营业税大多数是依据销售额开展征税的，房地产成本主要包含诸多因素，如材料成本、土地成本等。而材料成本以及相应的建安成本在以往基础上承担着税负，然而，当房产正在销售的过程中仍然需要缴纳相应的营业税，这样就出现了二次缴税的现象。当营业税转变成增值税以后，仅仅在增值的环节缴纳相应的税费，并且材料成本以及有关成本的花费可以使用增值税发票进行抵扣，从而缓解企业的税负现象。

基于“营改增”体系下的发展情况来看，对相关人员的整体素质提出了愈来愈多的要求，与此同时也为财务核算工作增加了困难，以往营业税的核算仅仅依据一个账目就可以进行计算，但是随着“营改增”的落实要数十个以上的科目进行核算，并且增值税进行认证的过程中通常都是利用抵扣以及网上申报的方式，不但对相关人员的整体素质带来了挑战，而且也在某种程度上加剧了财务存在的安全隐患。

三、应对“营改增”对房地产企业影响的策略

1.强化票据管理，完善税务筹划

由于增值税能够避免出现重复征税的情况，将增值额当作计税的基础，而增值额计税是利用进项税发票以及相应的销项税发票所产生的抵扣而形成的。因此，票据管理在增值税中起到了重要的作用。第一，最大程度和不能开据发票的厂家进行合作，倘若不是专业部门以及纳税人，所涵盖劳务的时候应当和外包企业进行沟通，并且选择农产品的时候要尽可能考虑到和农户之间进行合作，由于增值税会在某种程度上对农产品带来益处；第二，对于增值税发票的获得应当和有关商家进行沟通，切记出现延期申报的情况，对流动资金进行占用；第三，要对票据管理实现规范化的目的，严格进行控制，并对相关人员开展培训工作，避免出现暗箱操作不良行为的出现。将“营改增”的具体内容加以明确，认识到“营改增”对会计核算以及纳税所产生的影响，其主要用途就是做好纳税筹划，特别是对成本税务筹划的落实。因为房地产存在较大的金额、周期时间不短等特征，这样相关企业就需要加大和当地相关部门沟通的力度，掌握当地税务优惠的有关政策。与此同时，可以使用整个项目所具有的开发成本做好期间分摊的工作，这样做会比辞去一次性核算所缴纳的税要少很多，与此同时也可以采取落实成本筹划的工作；第三，因为房地产流转税大多数是诸多产业流转以后呈现出来的，所以企业对相应的税务结构进行研究也是较为主要的。

2.强化全员培训，优化账务处理

首先，相关人员属于会计核算以及纳税的主体表现，其业务品德对税务筹划达到有效性带来直接的影响。而票据管理的工作是将税务的主要内容逐渐转换到业务部门以及相应的财务部门身上，对二者的协调性引起高度重视。因此，相关人员的纳税意识以及培训工作的开展等方面都会在某种程度上对“营改增”的落实带来影响；其次，“营改增”的落实对会计报表带来一定的影响，增值税要求账务尽可能“细化”，不管哪个账目都要有详细的记载，并对增值税出现抵扣的环节都需要进行申报。不仅仅是这样，相关企业还需要对“老”员工进行培养，一是使用现代化设备进行做帐以及对税务的申报；第二，使老员工带领新员工的培养策略，交接过程中可以实现完整的目的；第三，要依据互联网的环境情况，对财务信息化以及共享方面做好严格的控制，减少出现不必要的税务问题。

四、结语

总而言之，正是由于房地产企业具有一定的特别性，才能够真正的抓住该行业的特征，应用科学的方法对会计核算以及纳税制度加以完善，并对销售收入核算带来正确的方向，从而给出恰当的销售要求。即使和买家已经制订了预售的合同，也不能对销售要求进行确定，因此相关人员需要对房地产企业的收入情况做好严格的控制。就工期时间花费较长、规模较大的项目而言，就可以采取分期开发的形式进行成本核算，进而依据项目的整体特征利用科学的手段改善成本核算以及纳税。

参考文献：

[1]陈立新.“营改增”对建筑企业会计核算的影响及应对措施[J].山西财税.2016（09）.

[2]曾芳.探讨“营改增”对小企业会计核算的影响及应对策略[J].新经济.2016（29）.

第6篇：房地产企业财税筹划范文

关键词：税收筹划；房地产开发；保障房安置

一、 房地产开发企业税收筹划概述

1.房地产开发企业税收筹划概念

房地产开发企业的税收筹划是指房地产开发企业为了减少外部成本，利用税法漏洞或者缺陷减轻自身税负的非违法行为。目前，我国大量税收优惠政策的实施以及特定税制要素的存在，为房地产开发企业进行税收筹划提供了空间。

2.房地产开发企业税收筹划的必要性

房地产开发企业在经营过程中通常具有投入资金多、销售周期长、经营风险高等特点，因此合理的税收筹划对于房地产开发企业来说是非常有必要的，具体可以表现为：

（1）税收筹划有助于房地产企业利益实现最大化，提高竞争力。在房地产交易环节涉及的税种较为复杂，例如营业税、土地增值税、城市增值税等等，这就加重了房地产开发企业的税负，而进行合法的税收筹划可以说是实现经济效益最大化的有效途径。

（2）税收筹划有助于房地产开发企业提高会计核算水平，规范财务管理水平。进行税收筹划是一种财务手段，它可以减少企业的税收支出，提高资金利用率，使资金流得以改善。

（3）税收筹划为房地产开发企业树立良好的社会形象提供保证。在日常纳税申报时，及时准确的申报税额，可以降低企业的涉税风险，提高企业自身形象。特别是对于房地产开发这样高风险的企业来说，涉税无风险是提高社会信誉、打造自身品牌的有效保证。

二、房地产开发企业税收筹划策略

（一）对营业税进行筹划

在竞争日益激烈的房地产开发行业，开发企业在销售过程中通过赠送产品、直接以折扣销售房屋等营销手段，达到吸引购房者的目的。例如：房地产开发商在开盘日购买者赠与一台价值3000元的冰箱，亦或者对购买者进行总房价的10%折扣销售。我们假设销售该房收入为5000万元，赠送冰箱总价值50万元，对于方案一开发企业需缴纳5000*5%=250万元的营业税，同时还需缴纳50*3%=1.5万元，共计251万元；而对于第二方案来说需缴纳5000*0.9*5%=225万元。

对于房地产开发企业中的营业税负担较重的现象，许多地区对其实施了相关的税收优惠政策，例如根据《于贯彻苏政发[2008]44号文件精神的通知 》（苏地税函[2008]380号）文件规定：对政府或经批准的房地产开发企业销售经济适用住房暂免征收营业税。经济适用住房，是指同时符合以下条件的具有保障性质的政策性住房：（1）纳入全省经济适用住房建设投资计划；（2）土地采取划拨的方式供应；（3）销售价格经价格主管部门按相关规定确定；（4）向符合市、县人民政府认定标准的城市低收入住房困难家庭供应；对不能同时符合上述条件，被加以经济适用住房名称的其他性质住房，不得享受该项政策。由此可见房地产开发企业可以根据当地的营业税优惠政策进行税收筹划，降低营业税成本。

（二）对契税进行筹划

契税是指房地产开发企业通过购买、受让、获赠等取得房屋所有权和土地使用权所缴纳的费用。房地产开发企业可以通过法律规定如“企业按照法律规定分设两个或者两个以上投资主体的相同企业，对新设方承受的房屋、土地的所有权，免征契税。

根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）文件规定，对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。但是目前对房地产开发企业购置的保障房用地无免征契税优惠政策。

（三）土地增值税的筹划

根据《土地增值税暂行条例》规定：房地产开发企业建造普通住房用于出售，如果增值额未超过各项规定扣除项目金额的20%，可以免征土地增值税；如果超过20%，可以按累进税率进行交税。房地产开发企业可以通过增加扣除项目的金额来降低增值率，从而达到减少增值税的目的。

房地产开发企业可以通过国家政策对土地增值税进行税收筹划，例如北京市财政局、地税局和住建委日前联合通知，对土地增值税征收进行了明确，保障性住房暂不预征土地增值税。

（四）企业所得税的筹划

企业所得税是根据企业生产经营所得和其他所得征收的一种税，像房地产开发这样资金密集型的企业，通常采取不同的筹资方式、利用税前扣除项目、延迟纳税等方法进行所得税筹划。例如，企业可以足额购买企业所得税规定的可以税前扣除的保险和公积金等，这样既降低了公司的所得税费用，而且还为员工带来了福利，实现了双赢。

三、 房地产开发企业税收筹划应遵循的原则

1.税收筹划活动必须合法合理性原则。目前，我国对于房地产行业的税收制度还不完善，税收政策也在不断更新，这就要求开发企业的税收筹划以合法性为前提，进行合法的进行税收筹划。

2.税收筹划活动应遵循全程性、系统性原则。房地产开发的建设过程涉及到土地购买阶段、建设阶段、售房阶段和物业管理阶段等，因此就要求开发企业的税收筹划活动应贯穿于各个阶段，做到全面监控。

四、 总结

综上所述，房地产开发企业采取合理的税收筹划不仅可以降低成本，还关系到企业的生死存亡。面对现在国家对房地产行业的调控能力不断加强、利润空间不断减少的现状，房地产企业采取合理的税收筹划势在必行。因此，房地产开发企业应结合自身经营特点合法、合理的运用税收筹划降低企业成本，实现企业利润空间最大化。（作者单位：上海中冶成工置业有限公司）

参考文献：

[1] 詹效兰；欧阳云；房地产开发企业的经营模式与税收[J]；财会通讯（理财版）；2006年03期.

第7篇：房地产企业财税筹划范文

【关键词】房地产 营改增 影响 对策

房地产开发行业自2016年5月1日起正式纳入到增值税税制下，由于房地产行业在国民经济中的重要地位，本次税制改革对于国家宏观经济及房地产开发相关领域内的各个行业都具有深远的影响。

房地产行业在改革前处于营业税税制下，适用5%的营业税率。营改增后，房地产行业实行11%的增值税税率及5%的征收率，对于销售不动产的预售收入实行3%的预征率。由于增值税的计税原理和征收机制与营业税相比有很大的不同，所以对于房地产行业传统核算体系的影响不容忽视。本轮营改增税制改革充分考虑到房地产项目开发周期长的特点，在改革实行初期对房地产开发项目做出了新旧划分、区别处理的规定，为房地产行业营改增的顺利过渡提供了保障。

一、房地产新旧项目的界定标准

由于房地产企业的小规模纳税人均按统一的5%征收率计算增值税，所以房地产开发项目的新旧主要是对于具有一般纳税人资格的房地产企业而言。根据国家税务总局公告2016年第18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》中规定，对于房地产老项目的划分依据主要有两个方面：一个是“《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目”；另一个是“《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目”。

简言之，划分房地产开发项目新旧的时间节点是2016年4月30日，而时间节点的取证依据是《建筑工程施工许可证》或相关工程合同有注明的项目开工日期。

二、营改增对房地产新旧项目的影响

（一）对于新项目的影响

1.首先是销售额的确认方面。对于新项目的一般纳税人房地产企业，其只能采用一般计税方法计算销售额。即按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地总价款

2.小规模纳税人的房地产企业适用简易计税方法。按照5%的征收率计算，但土地价款不允许在取得的全部价款和价外费用中扣除。即：

销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）

3.一般情况下，由于房地产企业的销售额及成本规模相对较大，小规模纳税人的房地产企业数量有限，所以划分为新项目的房地产企业多为一般纳税人，均采用一般计税方法核算。虽然营改增后新项目的房地产企业适用税率由原本的5%上升到11%，但营业税的销售额确认是以取得的全部价款为计税依据，而增值税下可以扣除相对应的土地价款且实行价税分离，所以其两者在同等条件下的可确认收入规模差别不会很大，在销售额确认上对企业税负的影响也相对有限。

4.其次是计税方法。根据财税[2016]36号文件规定，新项目的房地产企业适用一般纳税人的11%增值税税率以及小规模纳税人简易征收的5%征收率。即：

销项税额或应纳税额=销售额×适用税率或征收率

对于还不具备确认收入条件，使用预收账款核算所收取房款的项目，应按照3%的预征率计算应预缴的税款。即：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

5.房地产企业在营改增后，除了税款计算方法的变化外，最值得关注的就是关于预缴税款的规定。在营业税时期，房地产企业收取房款时即为营业税纳税义务的发生时间，与具备确认收入条件时的纳税处理基本没有区别。而增值税税制下，预收款阶段不确认为增值税纳税义务发生时间且明确规定了预缴税款的计税方法，同时房地产企业预缴的增值税可以抵减当期应纳增值税，未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

6.与营业税相比，增值税在预售款阶段的发票开具处理也有很大不同。营业税时期，预收款阶段企业以预收款发票的形式将发票开具给购房者，有办理按揭贷款需求的购房者可将此发票提供给贷款机构。由于增值税纳税义务发生时间与营业税规定的不同，预收款阶段不允许开具正式的增值税发票。但考虑到购房者按揭贷款办理的需要，国家税务机关明确规定了过渡时期的处理方法，允许房地产企业对购房者开具零税率的增值税普通发票以用于办理按揭手续，但纳税义务时间不发生改变。

（二）对于老项目的影响

1.房地产开发企业老项目的销售额确认原则及计税方法上与新项目基本上一致。但对于老项目的一般纳税人企业而言，其可以根据自身现有的具体情况选择采用简易征收（5%征收率）或是一般计税方方法（11%增值税率）计税。采用了简易征收方式计税的老项目一般纳税人企业不允许进项税额抵扣，也不允许在计算销售额时扣除对应的土地成本。同时，老项目的一般纳税人企业一经选择了简易征收方法计税，则其在未来36个月内不能变更为一般计税方法计税。

2.对于老项目的一般纳税人企业而言。实行11%税率的一般计税方法并不一定能降低企业的实际税负，在项目开况、税收筹划及市场环境的综合影响下，甚至会出现税负上升的情况。因此，许多持有老项目的房地产开发企业都趋向于选择简易征收的方式。选择简易征收计税，可以基本维持原有的财税核算体系，企业无需对现有的核算模式做出过多的改动，这样可以有效的帮助此类房地产开发企业顺利度过营改增的过度期。

三、营改增对房地产新老项目影响的对策

首先，持有老项目的房地产一般纳税人应该根据自身的具体情况选择合适的计税方法。如果，房地产企业持有的项目已经开发结束，但仍未销售完毕，企业基本上已无开发成本类支出，难以享受到增值税进项税抵扣所带来的实惠，那么这种情况下就应该选择简易征收方式。如果，房地产企业的开发项目没有开发结束，且目前的开发进度占整个项目规划的比重较小，各类成本发票还没有取得，这样后续就会有大量的成本发票可以用于进项税抵扣。这种情况下，房地产企业就可以选择一般计税方法。反之，则应该采用简易征收的计税方法才会对企业更有利。

其次，对于新项目的房地产开发企业而言，由于营改增实现降低企业税负的主要途径就是进项税的抵扣。因此，房地产企业应该在工程建设期间尽可能的获取增值税专用发票以用于抵扣，从而达到降低企业税负的效果。从某种程度上来说，房地产企业的税收情况对其经济效益有直接影响。一旦企业承担的税负过重，很可能会影响到房地产企业的盈利能力，为企业增加不必要的涉税成本。所以，在房地产新项目的开发过程中必须加强成本控制以及合同管理工作，同时做好相关的税收筹划，以保障项目开发过程中进项税抵扣的最大化。

四、结束语

总之，营改增对房地产企业的影响是多方面的、广泛的。同时，政府对于房地产企业在过渡时期的扶持政策也是比较全面的。相信随着营改增税制改革相关制度的不断完事，以及房地产开发行业市场环境的不断优化，产业链结构的不断调整，房地产企业一定会在本次营改增税制改革中获益良多。

参考文献

[1]毕雪超.“营改增”对房地产开发企业财务管理影响分析[J].当代经济，2015，（11）.

第8篇：房地产企业财税筹划范文

关键词：房地产；企业税收风险；内控管理

随着国家房地产行业规模的不断扩大，其在我国的GPD中所占比重已经非常大，这在带动国家企业发展方面起到的作用是非常大的。当时房地产企业因项目投入资金较大，且经营过程较为复杂，其本身就具有一定的风险性。特别是在税收方面，如果房地产企业无法根据自身的企业运营发展进行有效的税收风险内部管控，将会给企业发展带来比较严重的障碍，所以。房地产企业应该加强自身内外部税收风险的综合因素分析，以努力探寻房地产企业税收内部管控方式为手段，通过有效的税收控制来提升企业的经济效益，同时不断地实现税收风险的化解。

1房地产当前的税收风险分析

从当前房地产企业税收出现的风险因素分析来看，其很大一部分原因都是由于房地产企业没有对内部的税收风险管控加以重视。房地产企业的税控管理重点往往在税务申报工作和单个环节的税费避让，普遍缺乏对国家当前税控政策的彻底分析和了解，没有形成与之对应的税务管控方案。同时很多房地产企业的税务专岗都是兼职，在专业知识和行业经验方面都比较欠缺。从房地产所面临的税收风险来看，其主要有政策、财务、企业经营及法律等方面的风险。房地产企业对这些税收风险缺乏连续性的总体方案规划，特别是当前变化较快的税收政策也提升了税控风险。基于这些情况，房地产企业要想实现自身经济利益的合法提升，就应该结合税收政策进行税收筹划和内控体系的完善。

2房地产企业当前的税收风险内控现状

2.1企业普遍缺乏税收筹划管理理念

房地产企业的税后筹划基本定位在如何有效地降低纳税方面。实际上，企业的税收筹划是税收工作的重要指导依据，对于房地产企业来说，税后风险的内部管控除了关系到纳税金额之外，还涉及企业营销，发展及财务，法律等多个环节。为此，在房地产企业的税收风险管理方面，如何能够将其有效地贯穿到整个企业发展运营管理各个环节中就成为比较关键的问题。在这方面，很多房地产企业还处于比较被动的状态，缺乏针对性的管理规划，这就导致了企业成本管控不合理，税负得不到有效降低等问题的出现。

2.2房地产企业针对税收风险的内部管控机制不健全

要想实现房地产企业的税收风险合理管控，就必须有完善的税收风险管控机制来加以约束。随着国家税收政策的不断升级和发展，多数房地产企业都已经能够形成针对自身税收风险管控的相关约束机制。但从机制的管控来看，普遍存在税控与经营脱节，税收让步于服务的现象。而且很多税收风险管控机制在日常公司运营中，因为缺乏执行监管，也很难得到有效的落实。同时加上缺乏针对税收风险管控的考核和评价，使得很多已经沉稳的税收风险管控制度很难得到真正地实施。

2.3普遍缺乏对税务政策的研究而出现税控不到位的情况

(1)国家的税收政策也是变化比较快的，在房地产企业还没对一个政策进行完全吃透的基础上，新的政策一出台，使得企业财务对新旧政策难以进行很好的理解和贯彻。(2)企业管理层对税收风险管控思路有问题，他们普遍认为延迟缴税、偷税漏税是好事，其实这其中可能会导致很多会计角度的核算问题出现。再加上房地产的增值税和企业所得税清算比较困难，施工过程较长且立项手续复杂，使得财务税收经常出现跨年的问题，这对企业保税及内部管控来说就困难重重。(3)企业普遍认为税控问题是财务专业角度问题。在实际的企业税收风险内控管理方面，其他部门很难主动地去配合财务部门进行税控考虑。这就使得土地增值税和所得税清算工作难度较大。

3优化房地产企业内部税后风险管控的相关策略

3.1成立专门的风险识别体系

针对房地产行业涉及税种较多，缴算繁杂的情况，应该以公司角度来形成风险识别体系，对事前及事中进行风险警示。提升管理层及税收专业的税控管理意识，清楚企业内部的业务流程及制度建设，在不违背税收政策的基础上实现税收风险因素的合理识别和管控。

3.2进行有效的税收风险评估

企业要根据不同的税收风险进行等级分类。这样就可以结合等级评估来进行税收事件的具体分析，然后可以指定合理的解决方案。同时有利于税收风险的纵向比较和税控风险经验积累。

3.3不断完善风险应对体系

面对房地产税收方面的各种风险，虽然无法通过单一的方式来进行处理，但是我们可以在总结风险等级及结果分析的基础上，进行对应方案的规划。常用的风险应对主要遵循：结合以往风险规避经验进行针对性措施制定；以降低诱发风险的不确定因素来降低税收风险带来的损失；进行高风险的有效业务转嫁，比如，可以以外购商品房的形式来处理安置房的复杂税务问题。

3.4完善关于税收风险的内控管理机制

很多房地产企业的内部管控机制存在漏洞，同时缺乏执行监督。针对这种情况，建议房地产企业实行税收风险内部管控机制的执行监督常态化，让税收的合理规划和依法纳税成为一种内控正确观念。并构建与之对应的考核监督机制，实现税收风险内控管理机制的全面落实监督。

3.5形成税收规划与风控两相呼应的局势

税收规划主要是进行事前的税务安排，而税收风控则是一种预警，两者之间存在交叉，所以，企业税务管理部门应该实现对两者的呼应统筹。以实现对房地产税收政策的合理了解为原则，及时进行与税法相对应的税收筹划。同时监理会计核算制度，确保税收筹划能够统筹大局。

3.6针对土地增值税的风险控制

房地产企业日常运营中涉及的主要税种之一就是土地增值税。在土地增值税的风险控制方面，首先应该结合当前的税收减免政策进行灵活的纳税规划。对于房地产行业来说，主要目的是及时盈利，而缴纳的土地增值税金额又与企业的盈利额成正比。所以项目初期的增值税纳税筹划就显得非常重要。这时还应该考虑如何通过将一些费用转移到房地产开发成本费用里，来适度实现行业内部产业链的延伸，增强跨行业的利润转化，来实现对房地产缴纳土地增值税的有效降低。

3.7针对企业所得税的有效管控

房地产企业所得税的控制，首先应该避免违法税控导致的税务风险，在纳税之前先进行内部申报信息的稽核。另外还应该通过税后的总体筹划，以利润转移法的综合利用和收入调节，来最大可能地降低企业所得税缴纳压力。

4结语

总而言之，企业的内部税收风险控制是一个非常关键的效益把控方式，它可以帮助企业有效地进行风险规避，提升企业经济效益。如果内部税控得不到有效的控制，房地产企业将会给自身带来比较高额的税收压力。所以，房地产企业必须能够紧紧抓住当前的国家的各项税后政策，并进行深入的分析解读，以正确税收观念的树立，来优化企业资金结构管理和成本运营机制，并加强差异化风险策略的应用，有效提升企业税收内部管理水平，促进房地产企业能够获得更好的发展前景。

参考文献

[1]王勇.浅论房地产企业税收风险内控管理方法[J].新经济,2014(29).

[2]赵玲.浅议我国房地产企业税收风险的管理[J].科技促进发展,2011(02).

[3]刘蓉.企业税务风险及其管理理论的研究兴起与理论框架构建[J].光华财税年刊,2013(00).

第9篇：房地产企业财税筹划范文

关键词：房地产企业；纳税筹划策略；土地增值税；企业所得税；营业税

一、房地产企业纳税筹划的意义

纳税筹划能压缩不必要税收，从而达到降低成本的目的。纳税筹划可以推进房地产企业更加合理有效地履行国家财务政策与税收法规；纳税筹划为房地产企业经营活动中不可或少的关键性要素。纳税筹划皆源于利益的驱动，以追求最大化的经济利益为出发点。而全方位的了解房地产经营活动中所涉及各类税种，熟知其征缴税率，掌握其税收优惠政策，能极大地科学合理地控制税收成本，进而降低经营成本，提升利润，增进企业竞争力。房地产企业若想做好纳税筹划工作，务必积极认真地履行新《企业会计准则》，依法规对企业成本进行分摊，准确、合理、合法地核算纳税金额。

二、房地产行业主要税种的纳税筹划措施

（一）土地增值税的纳税筹划措施

1.增大扣除项目的金额措施。依土地增值税的实施细则与暂行条例及，计算其扣除的项目包括：获得土地应用权而支付的资金；土地的开发所花费的成本；新建房与配套设施的成本，以及旧房评估价位；和转让房地产相关的如印花税、附加税、营业税等销售税金；财政部所颁布的扣除项目。若房地产企业想要加大扣除项目额度，可提升开发成本，加大“公共配套与基础”设施的建设上的费用投入，如此即可提升税前扣除项目的成本费用，还可以让项目环境更加优美，益于提升销售且推动品牌创设。此外，亦可合理提升“销售、管理、财务”三方面的期间费用，且把其作为开发费用录入当期损益，其允许税前扣除。如此能提升宣传力度，推动经营管理效能，变能实现提升扣除额目的。

2.合理定价措施。我要土地增值税其税率偏高，故此于项目销售过程中，企业需依市场整理体状况，对增值额比例进行适当计算，科学拟定房产价位。房产价位的调整需以把增值率控制于临界点之下，进而享有免税优惠政策，让所得利润为依行业市场利润率常规下出售交纳土地增值税以后利润。

3.创设独立核算企业的销售公司且将销售与装修独立核算。房地产企业可把销售部由公司内分离出去，创设分开单独核算的子公司，把房产先要销售给子公司，然后子公司再把房产对外销售。于母公司向其销售房产之时，尽可能的把增值率控制于临界点下，如此仅需对子公司销售额进行土地增值税的征收。同时，把“维护、装修、设备安装”当作独立业务展开核算，尤其适合当下普遍推出的“精装房”企业，即于出售以前对商品房展开简单装修以及维护，且安装了一些如“马桶、厨灶”等生活必要的设备。独立核算一可合法降低销售额，减少增值率，二可合理压缩业税额。

（二）企业所得税措施

1.对销售收入进行适当调节。我国税法规定，预收款在房地产企业不管是否结转销售收入，皆需依适用税率计算交纳附加税与营业税，且土地增值税进行预征。依此规定，各企业需努力提升免税收入，及时剔除所不应收取税率的项目。企业针对销货退回与折让问题，务必及时获取有关凭证且施行冲减销售收入费用的账务处理，进而规避收入虚增。此外，若存有闲置流动资金，能够选取买进国债，因国债可为企业带来利息收入同时，国债利息收入亦可免缴所得税。可把暂时闲置资金投资其他企业，获取的投资收益亦能不用上交所得税。

2.巧妙转化业务招待费措施。我国的实施的企业所得税法条例中规定，企业和生产经营相关的业务招待费，依所支出的60%额度进行扣除，可是最高不可超出当年销售额度的5‰，需要留意的是，依二者的标准较低者进行计算。若是依以上条例规定，企业于申报纳税以前，需要提前对业务招待费进行自行计算。若是所要申报的业务招待费已经超出限额，企业务必提前展开调整，可把业务招待费采取巧妙转换成别的项目的手段，达到税前扣除目的。比如，房地产企业对客户所赠送的“礼券、礼金”等，能够采取佣金费用列支的措施，因为此部分能于税前进行扣除。此外，企业还能够将招待费用转换成会议费，由于会议费可以不受比例的限制，只要可以给予合法凭证，皆能够进行全额度的扣除。

3.职工的工资薪金和三项费用的科学安排。我国企业所得税法中规定：①企业所发生的合理的实际职工的工资薪金，准予于税前进行扣除；②企业依国务院相关主管机构及省级政府所规定的范畴与标准给职工交纳的基本“养老保险费与医疗保险费”、生育保险费、工伤保险费、失业保险费等等的基本社会保险费以及住房公积金，准予进行税前扣除；③企业为职工以及投资者所支付的补充“医疗保险费与养老保险费”，于国务院财政与税务主管机构所规定的范畴以及标准内，准予进行扣除；④企业依国家相关规定给特殊工种职工所支付的“法定人身安全”保险费，准予进行扣除；⑤企业为雇员个人以及投资者向商业保险部门所投保的财产保险、人寿保险等商业保险，不得扣除。以上规定我们可以看出，房地产企业务必规避给员工买入“商业保险”，能够适宜地提升员工年终奖金、工资、住房公积金、社会基本保险费以及人身安全保险等等，由根本上尽量提升员工的待遇，即能够降低交纳企业所得税率，亦能够给企业吸引进更多的优秀人才。

企业已然发生的福利费支出，只要不超出工资薪金总额度的14%，准予进行扣除。企业所拨缴的工会经费，只要不超出工资薪金总额度的2%，准予进行扣除。除去国务院财政与税务主管机构另外进行规定除外，企业所发生的职工教育经费，只要不超出工资薪金总额度的2.5%，准予进行扣除；超出部分，准予于日后纳税年度进行结转扣除。依上述相关规定，房地产企业需提升对职工的“教育、培训”投入力度，提升职工素养，此外，能够和行业整体工资水平对比，得以合理提升职工工资，把超支福利以工资模式进行发放，进而规避额外须交纳的所得额。

（三）营业税措施

营业税意指对给予应税劳务、销售不动产、转让无形资产的企业与个人，就其所获取的营业收入额度所进行征收的流转税的一种。营业税其征税范畴包含给予应税劳务、销售不动产及转让无形资产。销售不动产的具体内容包含销售“建筑物及构建物与销售别的土地附着物”，房地产业所交纳的营业税，即是凭此项规定进行实施。营业税其起征点的幅度规定如下：①依期纳税的，为月营业额度的5000-20000元人民币；②依次纳税的，为每日营业额度的300-500元人民币。

房地产开发企业在计征营业税上，其计征依据的主要内容包含：其一，出售房屋后所收取的款项；其二，出售土地应用权后所收取的款项；其三，代收房屋的“电表、水表、装修”等款项；其四，出售房屋与土地预收所获得的款项。尤其务必留意的是，纳税人在转让土地应用权以及销售不动产时，采取预收款模式的，则纳税义务所发生时间是所收收预收款当日；其五，视同销售营业额。

对营业税展开纳税筹划过程中，务必对以下三个有关政策进行充分考虑：其一，对依政府所规定价位而出租的廉租房、公有住房，包含房产企业向居民所出租其公有住房，企业与自收自支的事业单位针对职工所出租的自有住房，能够暂免征收其营业税；其二，房地产企业其自建自用的建筑物能够免征收其营业税；其三，以不动产进行投资入股的，参与接受投资方的利润分配者，一同承担风险行为者，免征其营业税。故此，企业可依上述进行如下措施：

1.不动产销售适用的营业税税率为5%，可是房屋装修归属建筑安装业所适用的3%税率。故此，尽管售楼过程中主要出售毛坯房，可是于出售前文所提到的精装修房之时需分别签订装修合同与出售毛坯房合同。装修即能应用3%税率，亦能把装修收入用劳务收入模式实现，进而压缩土地增值税所需计征的基础；尽管不动产销售适用于相对较高5%税率，能够采秀投资模式进行不动产的销售，接下来再展开转让，如此不只是能够免交营业税，还能够推迟交纳土地的增值税。

2.于房地产企业之中，若是企业于开发的以前或初期即可以确定最终用户，则能够采取代建房模式展开开发，而非采取常规下的先开发、再销售模式。此筹划模式能依建筑行业所适用的3%的低税率进行营业税的交纳，可当下土地增值税不用交纳。

3.于房地产企业销售活动中，务必需要留意下列几点内容：①税务机关不认可企业内部的售房优惠价位，需依常规的卖价计税，此称为让利不让税；②需要规避视同销售营业额所生成的营业税，比如，出典的房屋、办公用的房屋；③收取代垫的“水表、电表”的初装费，作为房屋的销售收入而计税，务必规避。

参考文献：