宅基地条例精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的宅基地条例主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：宅基地条例范文

第一条　根据国务院的《村镇建房用地管理条例》，结合我省实际情况，制定本实施办法。

第二条　安微省村镇建房用地必须按照《村镇建房用地管理条例》和本实施办法办理。

第三条　村镇建房必须按照《村镇建房用地管理条例》规定的要求，做好统一规划，使村镇建房布局合理，节约用地。

第四条　社员建房每户宅基地面积的最高限额：

一、城郊、农村集镇、公社所在地和圩区，宅基地面积不得超过二分五厘。

二、淮北平原地区宅基地面积不得超过三分五厘；其他地区的小块平原地区宅基地面积不得超过三分。

三、山区、丘陵地区应尽量利用荒山、荒地建房，宅基地面积不得超过四分五厘。如占用耕地建房，宅基地面积不得超过二分五厘。

第五条　领取独生子女光荣证的建房户，可享受所在地区的每户宅基地面积最高限额。超计划生育的建房户，其宅基地面积按所在地区最低标准划给。

第六条　乡镇社员和居民已使用的宅基地面积，如超出本办法所规定的限额，可在统一规划村镇建房时逐步划出，或在房屋更新时加以调整。

第七条　社员、居民迁出村镇，或五保户、与子女分居的老人去世以及因统一规划建房而腾出的宅基地归集体所有，由生产队安排使用。

第八条　农村社队企业、事业单位申请建设用地必须按照《安徽省国家建设征用土地实施办法》第五条规定的审批权限办理报批手续。

第九条　社队企业、事业单位建设用地，应按该地前三年统计年报的实际年产量和国家收购价格计算的平均年产值的三倍补偿。

第十条　社队企业、事业单位建设用地，使社员生产和生活受到影响的，由用地单位和社队给予妥善安置。其粮油征购任务，由公社内部调剂解决。

第十一条　农村专业户和集镇非农业个体经营户的生产和商业性房屋建设用地，比照《村镇建房用地管理条例》第十四条规定，办理申请批准手续。

第十二条　农村专业户和集镇非农业个体经营户使用土地应比照本实施办法第九条规定的标准交纳费用。其使用的土地仍归集体所有，一旦停业，即由集体收回。

第2篇：宅基地条例范文

依据我国目前的法律规定，宅基地的所有权和使用权是分离的，宅基地的所有权属于集体经济组织，使用权属于宅基地上的房屋所有人，宅基地不属于个人遗产，不能被继承。

《中华人民共和国宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”这一规定充分说明，我国实行土地公有制，即全民所有和集体所有。任何组织或个人只能依法取得土地使用权，不可能取得所有权，所以也就不存在所有权的继承问题。

宅基地使用权是一种受限制的用益物权，是权利人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，法律赋予权利人有权依法利用该土地建造住宅，但没有赋予权利人对其土地的经营权和处置权，所以，土地使用权的继承将受到一定的限制。

《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“……任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”这一规定是在社会主义市场经济的基本制度条件下，强调土地必须依法转让和必须有偿使用。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十八条规定：“依照本条例的规定取得的土地使用权的个人，其土地使用权可以继承。”所以，其继承的前提必须是：“依照本条例的规定取得的土地使用权的个人。”本条例的规定和主旨就是要依法有偿使用土地。如果原宅基地使用权人依法以出让方式取得土地使用权，并且向土地所有者缴纳了未来若干年土地所有权价款的，在土地出让合同规定的有效年期内有相对的处置权，其土地使用权是完全可以继承。土地管理部门应根据继承人申请，将其土地使用权直接变更给房屋继承人。那么，在未按照本条例的规定，没有以出让等有偿使用方式取得的土地使用权的情况下，不能直接办理土地使用权变更登记手续。要使继承人的土地使用权合法化，就应该以出让等有偿方式取得土地使用权后，再申请办理土地使用权变更登记手续，依法取得土地使用权证。《中华人民共和国城市房地产管理法》关于房地产交易一章，对土地取得方式、转让条件等作了明确规定：房屋所占用的土地必须以出让方式取得；以划拨方式取得土地使用权，转让房地产报批时，对符合国务院划拨用地规定的，可以不办理土地出让手续，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家；转让房地产时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移等等。这一规定，创立了“房随地走”的思维理念。但是，它的法律和理论基础是建立在：房地产用地的前提必须是依法以出让方式取得。在此前提下才能是“地随房走”。即使是符合划拨用地条件，转让其房产时，也要将其土地收益部分上缴国家。由此可见，除出让取得土地可以“房随地走”之外，其他房屋转让涉及土地使用权变更，都必须补办完善土地有偿使用手续，补缴土地出让金或土地收益后，方能办理土地变更登记手续。切不可直接采取“房随地走”的办法办理土地变更登记手续，使违法违规用地合法化。

第3篇：宅基地条例范文

一、维护农民合法权益，基本完成宅基地登记发证工作

加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证是维护农民合法权益，促进农村社会秩序和谐稳定的重要措施；宅基地和集体建设用地使用权是农民及农民集体重要的财产权利，直接关系到每个农户的切身利益。自2013年10月，我市开展农村集体土地使用权确权登记发证工作以来，市政府广泛宣传，强化督导，2015年底已全面完成了我市392.50平方公里1808个行政村、656556宗地（其中宅基地652710宗地，农村集体建设用地3846宗地）地籍调查工作；并对符合登记发证条件的1766个行政村531634宗地颁发了土地证，占符合登记发证条件宗地数100%，占总宗地数81%，登记发证工作基本完成。

二、严格审核用地条件，依法开展宅基地用地审批工作

自1986年6月颁布《中华人民共和国土地管理法》以来，农村宅基地的审批一直严格按照相关法律法规规定的条件和审批程序进行,审批渠道一直是畅通的。其中农村村民申请宅基地的条件根据《河南省实施<土地管理法>办法》第五十二条的规定执行，具备下列条件的，可以申请宅基地： (一)农村村民户无宅基地的；(二)农村村民户，除父母身边留一子女外，其他成年子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的；(三)回乡落户的离休、退休、退职的干部职工、复退军人和回乡定居的华侨和港、澳、台同胞，需要建房而无宅基地的(符合第(二)项的除外)；(四)原宅基地影响村镇建设规划，需要收回而又无宅基地的。对宅基地审批的前置条件、所使用土地的类别和宅基地面积标准根据《河南省实施<土地管理法>办法》第五十一条的规定执行，农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划和村镇建设规划，先使用原有的宅基地和村内空闲地。村内有空闲地的不得批准使用村外土地。农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积按下列标准执行：(一)城镇郊区和人均耕地六百六十七平方米以下的平原地区，每户用地不得超过一百三十四平方米；(二)人均耕地六百六十七平方米以上的平原地区，每户用地不得超过一百六十七平方米；(三)山区、丘陵区每户用地不得超过二百平方米，占用耕地的适用本款(一)、(二)项的规定。对宅基地的审批程序根据《河南省实施<土地管理法>办法》第五十三条的规定执行，符合申请宅基地条件的农村村民，应向本集体提出申请，经村民代表会议或村民会议讨论通过，由村民委员会报乡(镇)人民政府或街道办事处审核后，报县(市、区)人民政府批准。同时为依法依规严格管理农村宅基地，对申请宅基地的农村村民，各县（市）区国土资源管理部门受理宅基地申请后，一是要到实地审查申请人是否符合条件，拟用地是否符合规划，并将批划宅基地报件的相关要求告知申请人。二是宅基地经依法批准后，要到实地按批准范围、面积丈量宅基地。三是村民住宅建成后，要到实地核查是否按照批准的面积和要求使用土地。通过这些措施，有力地保障了符合条件的农村村民对宅基地的用地需求，维护了他们的合法权益。

第4篇：宅基地条例范文

在我看来，如今2.3亿人口不在户籍所在地，是改革开放30年最重要的成果。这一流动带来许多问题。比如，我最近在上海访问了一些进入上海的农民，他们中间有三年没回家，五年不回家，七年不回家，一家老小全呆在上海。那么，老家房屋的宅基地能不能盘活它？

从常识看，这个问题很好解决。你在外地不踏实就留着；如果站住脚，就可以盘掉。但在我们国家，这么简单的事情需要算两个关键账。第一，1998年《土地管理法》修订要求农村集体土地不得转让、出让、出租用于非农建设，这个条件让好多转让不能成功。第二，1999年，国务院办公厅文件指出，农村村民的宅基地和上边的房屋不得转给本村以外；到2008年住建部发了城乡房屋登记条例，里头规定，如果农民的房屋转给他人，非组织成员不予以办理，不可以登记，不可以过户。

这两条就把很多资源再组织再利用的机会卡住了。但中国实际的农村生活一直有房屋流转的习俗，而过去的法律也没有禁止。再往前追，又涉及社会主义改造的问题。因为宅基地是生活资料，它不是生产资料，不需要公有化，所以初级社会主义的示范章程和高级社会主义示范章程，都没有说宅基地是集体财产的组成部分。按照习俗上，是可以买卖的。但是，后来一纸文件规定了生产队所有的土地包括耕地、森林、自留地、宅基地都是集体财产，不得买卖、租赁、转让。在阶段，农民的房屋又是可以买卖的。当时一条规定显示，农民的房屋是农民的私有财产，可以买卖、租赁、转让、赠送和继承。还有一句写：如果买卖，要请中间人议价，签合同，成交。

这样，我们就形成了房和地分开的政策：房子可以买卖，地是集体的不能买卖。所以，到各地去看房屋买卖，只能签房屋使用权，而没有土地证。实际上，今天所谓的小产权房，也是这回事。而这么一套习俗到了改革当中才有明确性、否定性、禁止性的法令出台。这件事情提醒我们，改革可要进行斟酌，到底什么叫改革，不能把任何变动都叫改革。

我们国家很有意思。一般来说，改前必须进行谨慎的实验，但当年否定性条例加进去的时候，却没有经验支持。这些问题促使我们要好好思考改革本身当中的一些学问。

比如，国务院制定了一个条例，允许土地依照法律转让。但是，只有城镇的土地转让条例出台，农村的没有出台。隔了十年后，出台《土地管理法》修订版，指出农民集体土地不得转让、出租、买卖用于非农建设。这个事情现在倒过来看，我就不断反省，98年我们干嘛了，修订的时候为什么不发表意见。这条法一写，农村土地没法转让。有人说，允许农民土地买卖将导致流离失所，但至今从没有发生这种情况。

我们都知道，市场在资源配置当中起决定性作用。但是，如果你要市场起作用，权利就要划分清楚，这也是下一个30年关键部位的改革。

有一次，我碰到一个农民，他到新疆落地，但老家还有169平方米的宅基地一直闲着。后来，重庆搞地票制度，拿到地票就可以在市场上交易，其中50%归农民，15%归集体生产队，让生产队帮助做服务工作。可是，这个体制在讨论的时候就碰到《土地管理法》，要求农民宅基地不能用于非农建设。在这种情况下，到底违不违法？到底是在先行先试去做，还是它有普遍意义？所有大城市周围的农民，都可以享受这个政策，都可以盘活老家物业，当然是以自愿为前提。

第5篇：宅基地条例范文

关键词：农村宅基地；宅基地流转；流转模式.

中图分类号：V55文献标识码： A

Abstract: through the horizontal comparative analysis, concluded: China's rural land circulation management system defects, backward village planning, basic regulation lack and so on. After the empirical research to the rural land circulation in China, sums up the mode of rural land circulation in our country mainly include the village collective economic organizations internal transfer, external free transfer, farmers, local governments, leading a transfer several types, such as on the basis of this puts forward countermeasures and Suggestions to promote rural land circulation.

Key words: rural homestead; Land circulation; Flow pattern.

中图分类号：F301.1 文献标识码：A

近年来中国城市化和工业化进程不断加快，农村人口不断减少，引起了一系列重大的社会经济变迁，其中最重要的变迁之一是农村人口与土地关系的变化以及农村正在进行根本性的结构变革。寻找建立新型农村宅基地制度的创新性办法和途径，对于合理开发利用土地资源，切实保护耕地，建设社会主义新农村具有十分重要的意义。农村宅基地是本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地，是农民从村集体经济组织分配取得的财产。不同地区、不同地段的宅基地价值具有很大的不同，在广大农村地区，农村宅基地主要用于满足农户的居住需要；而在经济发达地区或城市郊区，宅基地除了满足农户其自身居住需要外，绝大多数农户将其用于商业用途或房屋租赁，具有极高的经济价值，已经成为农户家庭收入来源的一个重要组成部分。城市郊区、城中村是城市化推进与改造的主要地区，也是农民房屋拆迁的主要发生地。在实践中往往存在农户宅基地权利受损或个别农户抵制拆迁、漫天要价的情况。因此，如何在城市化进程中提升城市功能和改善城市整体福利的同时，引导农户有序流转农村宅基地，保障其合法权益，使其分享城市发展和土地增值带来的收益，平衡地方政府利益、公共利益、村集体利益与农民宅基地权益就显得极为重要。

一、我国农村宅基地管理中存在的问题

农村宅基地管理面广量大，情况复杂，涉及广大农民的切身利益，长期以来一直是农村基层工作的热点、难点问题之一，也是建设社会主义新农村的一个重要环节。近年来，中央及地方政府都在积极探索加强农村宅基地管理的政策措施，农村宅基地管理逐步走向规范，秩序得到明显好转。2004年修正的《土地管理法》及此前公布的《土地管理法实施条例》体现了各地的农村宅基地管理探索实践，与此相对应，全国绝大多数省份如河北、山东、浙江等都制订了加强农村宅基地管理的实施办法与细则。但是，目前我国在农村宅基地用地与管理上，仍然存在非法占地、非法转让、超面积占地、一户多宅、擅自改变宅基地用途、管理粗放等现象。

二、农村宅基地流转的模式

（一）、村集体经济组织内部转让模式

村集体经济组织内部转让模式是存续时间最长，发生地域最广的一种宅基地流转方式，是发生在村集体经济组织内部的宅基地使用权流转，一般是邻居或者亲戚进行见证，签订书面合同或者仅凭口头协议。按照“地随房走”的原则，转让或者出售房屋后，房屋随附的土地使用权也一同流转。

（二）、村集体经济组织外部转让模式

村集体经济组织外部转让模式在农村也较常见，农民将自己多余的房屋或者自己不需要使用的房屋卖给村集体经济组织外部的农户或者城镇居民，其动力在于其可以获得比卖给本村村民更多的收益。但是此种宅基地流转模式得不到法律的保护，现行法律明确规定农村房屋买卖，发生宅基地流转只能在村集体经济组织内部进行，否则认定为无效交易，不受法律保护。

（三）、农户主导自由租赁模式

农户主导自由租赁模式是指农户将自己的余房自由租赁给求租者而不加以任何限制，出租房屋的农户直接与求租者就租期、租金达成书面或者口头协议。这种模式在各地普遍存在，但是租赁比例各地存在很大差别。经济活跃地区或者城市郊区、城中村，自由租赁比较频繁，农户出租房屋的比例普遍较高，不发达地区或者偏远地区农户出租房屋的比例较低。这种模式的求租者主要是城市中低收

入群体，居住对象主要为城市农民工。在经济利益驱使下，此种模式容易导致多占、抢占宅基地，搭建违章建筑获取更多的租金收入，进而造成布局无序、建筑混乱、治安条件差、居住环境差、居住安全难以得到充分保障等。

（四）、地方政府主导转让模式

为了缓解建设用地的矛盾，提高农村宅基地的使用效益，增加地方政府收入，同时为了提升区域形象，一些地方政府对宅基地流转进行了有益探索，采取旧村改造、宅基地换住房、两分两换等方式，有地方政策出台规定，引导宅基地有序流转，形成一些颇具地域特色的流转模式。

三、促进农村宅基地流转的政策建议

农村宅基地管理体制改革的方向是在坚持农村宅基地所有权与使用权分离，农村集体建设用地所有权不变的情况下，充分发挥市场作用，实行农村宅基地的有偿和有限流转，统筹城乡发展，推动城市化进程，保障农户权益，提高土地资源利用效率，推动农村可持续发展。

（一）、健全农村宅基地法律保障体系建设

健全完善《土地管理法》和《物权法》关于农村宅基地管理及权益的规定，进一步提高该法的地位和作用，使其成为我国土地法律体系的核心和基础。进一步制订与完善同《土地管理法》相配套的各种单行法律、法规、实施细则等。如关于土地管理部门权责的规定，关于土地利用规划，土地登记、使用、估计、保护等方面的规定等，制订《农村宅基地管理办法》及《土地登记条例》等，减少土地管理、开发利用过程的人为干扰因素，有法可依，有效遏制土地开发违法案件高发的态势。

（二）、建立农村宅基地有限流转制度

在不违背《土地管理法》、《继承法》、《物权法》等现有法律法规的制度框架内，

探索建立农村宅基地有限流转制度，调整农村宅基地的产权设置，建立健康有序的农村宅基地流转市场。据2010年《中国统计年鉴》城乡新建住宅面积和居民住房情况表显示，城市和农村人均住房面积都呈逐年增长态势，且随着经济的发展，生活条件的改善，增长幅度提高的趋势非常明显，2009年城镇和农村新建住宅面积分别为8.21亿平方米和10.21亿平方米，随着城市化进程的加快，城市土地供需矛盾日益突出。与此同时，大量农民进城成为市民将导致农村空置住宅不断增加。因此，推动农村宅基地的有限流转，有利于增加农民的财产性收入，

促进城市化进程，允许农村宅基地采取买卖、租赁、抵押等方式进行流转。

（三）、实行无偿与有偿并存的农村宅基地使用制度

实行无偿与有偿并存的农村宅基地使用制度，就是要根据国家法律法规及地方政府的颁布的农村宅基地管理办法对农户宅基地的使用标准执行两种制度：一是无偿的农村宅基地使用制度，对于初次取得农村宅基地或是在法律法规限定范围内

的农村宅基地实行无偿使用制度；鼓励满足农户的合理需求，提高宅基地的利用效率，减少土地资源浪费；二是实行有偿使用的农村宅基地制度，对于一户多宅及超标占用宅基地农户，对其超出法律法规规定标准的宅基地部分实行有偿使用。农村宅基地无偿取得，农民取得宅基地使用权的成本为零，对多占、滥占缺乏经济约束，农民在申请宅基地和建房时存在少批多占、人为分户的现象随处可见，导致农村宅基地浪费现象严重。实行农村宅基地收费有利于农村土地产权的建立，加快农村土地资源的市场化进程，推动农村土地使用制度改革，引导农户建房逐步向小城镇和中心村集中。

参考文献：

[1]李文谦，董祚继.质疑限制宅基地流转的正当性[J].农村工作通讯，2009(12)：16-17.

[2]周宏霞.宅基地使用权流转问题研究[D].北京：中国政法大学，2009.

第6篇：宅基地条例范文

现行的宅基地制度强调宅基地的福利功能，忽视了其资本功能。毫无疑问，在“居者有其屋”目标的实现方面，宅基地制度产生了巨大作用，中国农村的住房自有率保持在99%以上，是一项伟大的成就。但宅基地利用效率低下、缺乏市场机制一直被人诟病。

中国现行的宅基地制度建构于1962年颁布的《工作条例修正草案》，将原先属于农户私有的宅基地宣布为集体所有，由集体按照农户生活的需要进行福利分配，并对宅基地交易进行了限制。现行宅基地制度强调的是对农户的住房保障职能，“无偿分配、无偿无限期使用、严格限制流转、缺乏退出机制”是宅基地制度的主要特征。1978年以前，虽然宅基地已无偿分配，但农民收入很低，难以筹资改善农村住房条件，农村人均居住面积仅为8.1平方米。

随着改革开放和农村经济条件的好转，农民有了更多剩余，在无偿、无限期的宅基地分配和使用制度的配合下，农村兴起了一波波的建房。不过，在农村人口大量城市化的背景下，农村劳动力一年在农村家中居住的时间可能仅仅只有春节的一个多月。大部分时间，他们都蜗居在城市狭仄的空间里。对于这些农村到城市的新移民而言，凭借劳动所得难以支撑其在城市的购房梦想。缺乏资本功能的农村宅基地和住房无法为他们提供更多的收入来源。

30多年的改革开放，使得市场机制在中国越来越广泛的领域发挥了重要的作用，在城市土地出让、耕地流转、林地流转、四荒地拍卖中，市场机制也被引入不同类型的土地配置，1998年城市福利分房制度的终结也导致了城市商品房市场的兴起。但在农村的住房和宅基地的配置中，市场机制在合法的制度层面上仍然受到了严格的限制。即便在现实层面，已经有相当部分的宅基地和农村住房开始通过市场进行交易，但总体上，分量较小。而且缺乏市场机制的宅基地制度，还导致了宅基地利用效率低下、无序扩张等一系列问题。福利分配的宅基地制度已经难以为继。

现行制度难以为继

通过对浙江、陕西和湖北三地54个村庄1183个农户的宅基地分配与利用等情况进行调查，我们发现宅基地的福利功能已经逐渐消解。

首先，相当多的村庄已无宅基地可以分配。部分原因是村庄本身的自然条件限制。更重要的是，在城乡建设用地增减挂钩的制度背景下，地方政府严格控制宅基地指标和农村居民点的扩张。在被调查的54个村庄中，有19个村庄在2008年到2010年没有宅基地可分配，占样本村的35%。湖北无宅基地可分的村庄有9个，达到湖北样本村的50%。

其次，由于宅基地指标相对于需求紧缺，越来越多的村庄采用了价格机制来进行宅基地分配。1980年-1989年，宅基地有偿取得比例为26.38%，均价为0.69万元；到了20世纪90年代，有偿取得比例为46.90%，均价为0.96万元；2000年以后，有偿取得比例上升到58.55%，而宅基地均价达到了2.32万元。在浙江省的部分样本村中，宅基地价格达到l0万元到15万元。

与此同时，虽然政策上明文限制了宅基地面积上限和一户多宅，但实际宅基地面积超标和一户多宅情况非常普遍。三省一户多宅的比例达到了13.8%，其中浙江省一户多宅的比例甚至达到了20.0%，一户多宅比例最低的湖北省也有7.7%。不算一户多宅的情况，陕西省的户均宅基地面积达到了272.5平方米，而陕西省规定的宅基地面积上限为200平方米；浙江省的户均宅基地面积为169.62平方米，也远远超过了浙江省140平方米的限制。很显然，现行宅基地制度虽然曾经取得了巨大的成就，但效率低下，难以持续。

未来亟待制度创新

哪里有潜在的获利机会，哪里就有创新。

首先，现实中，市场机制在宅基地配置中扮演了越来越重要的角色，宅基地的资本功能已经初步显露雏形。在人多地少的宅基地分配中，价格机制已经被一些村庄引入。

其次，部分农户从其他农户购买宅基地，三省被调查样本中的10.7%是通过市场机制从其他农户处购买得到宅基地的，浙江省比例最高，达到了12.9%，最低的陕西省也有9.2%。对于出售宅基地的农户而言，宅基地具有了变现的渠道，而不是像之前那样是“僵死的资产”。

第三，在城乡结合部和城中村、景中村，农民可以通过农村住房出租、经营的方式获得持续的收入来源，同时也为城市新移民提供了廉价的住房和经营用房。

第四，在一些地区，宅基地和农村住房的交易早已成为事实。并且受到非正式制度的保护，交易受到民间默认，合同被交易双方尊重。我们在浙江平阳调研的时候，农户都认为宅基地和住房一样是个人所有，交易当然是“合法”的。一般通过民间公证人签订一个交易合同即可，虽然这个合同并不受法律保障。但就调查而言，在这些地区还没有类似北京画家村的宅基地交易纠纷。简而言之，交易是有保障的。

第五，在另外一些地区，宅基地交易甚至受到法律的保护，例如浙江温州。整体市场经济发达，宅基地交易也找到了突破口，并且发达的商业造就了生意人依赖正式规则的意识。

第六，房地产企业、集体和农户通过农村住房联建的方式开发房地产，如联众模式，农民可以保留相同面积的住房，公司通过宅基地利用集约效率的提高增加新的住房面积用于经营以获得回报，村庄的相应基础设施也得到了相应的改善。此外，还有各种各样的宅基地资本化和市场化的创新模式，只是一些游走在合法与非法的边缘，一些没有得到国家法律的正式承认和保障。

第7篇：宅基地条例范文

一、农村宅基地管理工作中存在的问题

（一）农村住宅修建比较混乱

根据我国的土地政策的有关规定，任何土地的建设和使用必须符合相关的法律法规， 格按照国家的规划进行土地审批。事实上，农村宅基地的土地属于当地居民集体所有，农村的建设住房用地相对来说有很大的自由性。目前我国农村宅基地存在未批先占、少批多占等问题，土地资源浪费、占用耕地等现象突出。

（二）农村住宅面积超出规定

由于农村村民的法律意识比较淡薄，出现了很多住宅面积超出规定的现象。根据我国《农村宅基地管理办法》的有关规定，农村村民修建住宅的土地有规定的标准，不能随意进行“霸占”，但是农村仍然有很多村民霸占住宅用地进行违规建设。再加上相关部门的管理不规范，从而使农村宅基地的取得具有无偿性，因此诱发了一部分村民牟取暴利的心理，造成普遍的一户多宅的现象出现。

（三）农村宅基地监管不力

国土部门和住建部门是农村宅基地的主要管理部门。在日常的监管工作中，住宅部门很少对农村的宅基地进行监督和管理。在村民心中，只有国土资源管理部门才是他们修建住宅的管理部门，而其对农村宅基地管理却远远不到位。由于我国的农村人口占总人口的很大比重。因此，农村的住宅面积也占我国土地资源的很大比例。国土资源的工作人员严重缺乏，管理经费又不能落实，加上土地管理部门的工作人员责任心不强，造成了农村抢占土地现象的监管不力。

（四）农村宅基地审批不严格

根据我国的土地管理法律法规的相关规定，农村村民每户只能拥有一处建筑住宅，而且宅基地的用地面积也要符合规定的标准。但是根据调查得出的情况，一般村民向村委会申请住宅用地，村干部不管村民现在拥有几处住宅，都会非常容易的通过审批。国土部门的监管工作也只注重形式，只要是乡镇政府的领导签字，都会对其给予宅基地手续的办理。

二、农村宅基地管理工作中问题出现的原因

（一）农村规划不合理

目前我国的农村土地规划不合理有以下几个方面的原因：一是当前许多村干部缺乏规划理念，村里不会搞长期规划，即使墙上挂着一些规划方案也只是为了应付上层领导的检查和监督，根本不会按照规划去实施。随着农民的生活水平的提高，不少村民在老村子外面又建立了新的住宅，造成了老宅基地荒废的现象越来越多。二是有些村庄虽然进行了规划但是科学性不高，有很多经济条件好的村民在城里购置了新房，但是仍然拥有农村的宅基地，并不把村里的宅基地补换给集体，并且村领导也不主动的收回他们的宅基地，而是任由他们“霸占”，加之这些村民又不会重新修葺这些老房子，造成很多村里的宅基地废旧、杂乱无章。

（二）农村干部不重视

农村的村干部是农村宅基地的直接管理人，部分村干部的法制观念不强，以个人的感情影响宅基地的使用权，不按照国家的土地管理要求进行宅基地的审批；部分村干部的工作原则不坚定、怕得罪人的思想比较严重，影响农村宅基地的审批程序；部分村庄对宅基地管理没有制定具体的条例，没有形成书面形式的审批规定，许多都是口头协议，遇到不配合新农村建设的“钉子户”，不能根据法律规定对其进行处理，而是搁置不管，使问题越来越严重。

（三）农民法制观念淡薄

当前农村村民的法制观念仍然很淡薄，对一些土地使用权的法律法规不清楚，认为“只要我在这个地方建房，这块土地就是我的”，缺乏集体意识。也有很多村民存有传统的观念，认为老的住宅不能进行拆迁，怕影响风水。农民法制观念淡薄也经常造成邻里之间的住房矛盾，影响村民之间人际关系的和谐，不利于社会主义新农村建设。

三、农村宅基地管理工作中问题的解决措施

（一）加强宣传教育

各地的国土资源管理局应在每年的地球日和土地日等节日，在其管辖的范围内围绕“土地资源合理利用”这一主题开展宣传活动，使农村居民详细地了解和掌握国家土地法律法规和相关政策，使老百姓真正做到知法、用法和守法，坚决杜绝违法用地、占地等事件的发生。同时，各地政府应加大对土地管理人员的培训力度，提升工作人员的综合素质，使其做到真正为老百姓服务。

（二）合理规划布局

地方政府应根据当地的特点和实际情况，合理规划农村布局，对农村的土地资源使用情况进行科学规划，严格地控制农村土地的使用规模，确保土地资源的高效利用。同时，政府应聘请专业人员对农村居民的房屋建造情况进行详细规划，有效避免农村住宅建设过程中土地资源的盲目使用和大量浪费。

（三）加大执法力度

政府应考虑地方的实际情况，完善土地执法体系，通过多部门的共同努力，有效杜绝农村的违规建设问题。土地管理部门应严格执法，一旦发现农村存在违规建设、改变土地用途的行为，应立即进行查处，使违规用地问题消灭在萌芽之中，使老百姓的合法利益得到保障。此外，政府要特别加强对基层土地使用情况的巡查力度，严格查处各种违法乱建现象，如果发现较为严重土地违规使用的问题，应严厉追究相关责任人的责任。

（四）严格规范程序

在农村宅基地管理过程中，农村宅基地管理部门应严格规范审批程序，对宅基地的申请成员进行严格审核，保证宅基地批准人的地位，确保只有符合“一户一宅”规定的申请人才能得到宅基地的审批。县、乡人民政府应根据相应的审批层级进行逐层审批，对符合批准要求的宅基地应及时进行相关信息的，接受广大人民群众的监督。

四、结语

第8篇：宅基地条例范文

当前，我国的法院在对农村房屋买卖合同案件进行处理的过程中，对效力的认定主要有三个观点。[1]首先合同必须是具有法律效力的，我国的《合同法》规定，但凡合同中有违反法律法规的强制性规定，其合同一律视为无效。而且确认合同是否有效的时候，不能将地方的规定作为依据，要将我国制定的法律、法规作为依据。但对于农村的房屋买卖，我国至今还未制定相应的法律法规。[2]合同无效，但是不返还。其原因是贩卖房屋的一方的行为可以看做是对房屋使用权的放弃，法律允许这种放弃的行为。此外，我国的《合同法》中有这样的规定：“如果不能返还或者没有必须返还，那么需要折价补偿。”这里所说的不能返还，指的是原则上和事实上的不能返还，而“没有必要返还”则指的是根据实际情况，但使用扩张解释来理解所谓的没有必要返还。这样可以更好地传播诚信的原则，使房屋买卖更加放心。[3]合同无效，买房和卖方相互返还，但是，反悔的一方必须要对另外一方进行补偿，这样才符合要求。

二、关于农村房屋买卖的法律法规演变

（一）20世纪80年代

早在20世纪80年代初期，我国就制定了《村镇建房用地管理条例》，在这部法律当中，严格的规定了不能对建房用地进行买卖、出租以及转让。此外，其还规定了农村社员和回乡落户的离退休人员，如果需要宅基地来建房，必须向生产队进行申报，批准后才能建房。如果实在需要耕地，那么需要由县级政府批准，然后才能够使用宅基地。不仅如此，这部法律还规定了出卖、出租房屋的，不能够再申请宅基地。社员如果迁出当地，所拆除的房屋所腾出来的宅基地，必须由生产队收回，进行合理的安排。从上面的规定来看，在20世纪80年代，我国禁止建房用地的直接买卖，但是没有禁止房屋的买卖。而且还规定房屋的买卖必须经过相关部门的审核、批准。但是在20世纪80年代末期，这条法律被废除掉了。

在20世纪80年代末期，我国所制定的土地管理法是这样规定的，农村居民建住宅，必须使用过去的宅基地和空闲的地。如果使用耕地，那么就需要通过乡级民政府审核，再上报人民政府批准，使用原来的宅基地，以及村内空闲的土地，必须由村级人民政府批准。但如果是对住房进行了出租和贩卖，那么就不能够再申请宅基地了。

（二）20世纪90年代以后

到了20世纪90年代，我国对土地管理法进行了第二次修正，规定农村的居民们只能拥有一处宅基地。农村村民在贩卖和出租住房之后，不能够再申请宅基地。此外，还规定了农民集体所有的土地使用权不能够出租、转让，更不能用于非农业的建设。

有关的规范性文件是这样解释的，关于社员的宅基地，以及有建筑物和没有建筑物的空白宅基地必须归生产队所有，不能进行出租和买卖，但是可以归各户长期使用。在宅基地当中的一些附着物，比如树木、厕所、猪圈等等，则归社员使用，社员可以对其进行买卖和租赁。如果卖掉了房屋，那么宅基地的使用权便可以转移给新的房主，但是宅基地的所有权则必须归生产队拥有。1991年，我国人大法工委认为，不能够按照《土地管理法》中的规定，对农村房屋的买卖行为和转让行为进行处罚。

到了1999年，我国又了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，这其中有这样的规定：城市中的居民不能购买农村的住宅。

2004年，国务院制定了《关于深化改革严格土地管理的决定》，这其中有这样的规定：加强农村宅基地的管理，避免城市居民在农村购置宅基地。

但是一些法律人士认为，买卖农村的房屋属于自愿的行为，买卖双方自愿进行交易，并且立有契约。这不算违法，最多只能算手续不完整，因此需要确定买卖关系有效，并且补办相关的手续。

综上所述，我国的法律仅仅只是禁止了农村土地使用权的转卖或者出租，但是却没有明确禁止农村房屋的买卖和租赁。此外，农村居民卖掉房屋所导致的结果是不能够再获得宅基地，一直到20世纪90年代的时候，才有相应的规章制度来废除此项法规。但是上面所说的这些法规并不是《合同法》当中规定的法律和法规。

三、农村房屋买卖合同的效力以及处理

根据上面的观点，如果要合理的认定农村房屋买卖的合同，应该将有效认定作为原则，无效认定则作为例外。在1999年之前，我国农村房屋买卖合同都是作为有效的认定。

（一）从法律原理的方面来实施探讨

在我国的《合同法》当中，有这样的规定，如果存在这几种情况，那么合同便是无效的。第一，合同的一方用欺骗或者威胁的方式来使另外一方签订合同，损失对方的利益。第二，恶意串通，损坏国家、集体或者其他人的利益。第三，采用合同来掩盖合法的目的。第四，损坏社会的利益。第五，合同中存在违反法律法规的条例。

合同符合以上任何一个情况，都可以视为无效。此外，应该将国家制定的法律法规作为依据，不能将地方的规章制度作为依据，否则合同也是无效的。同时也不能对国家、社会以及个人造成利益损坏，如果违背了这一点，将对交易秩序造成破坏，因此这样的合同也是无效的。

另外，我国的《物权法》中，将宅基地的使用权纳入了益物权当中，益物权的完整性是“占有”、“使用”等等。但是在这里，仅仅只规定了对宅基地的“使用”以及“占用”，却并没有规定“收益”，然而也没有实施禁令，没有认定“收益”并不是禁止其“收益”。而要取得收益，就需要产生流转。所以，在《物权法》里面，对宅基地的使用留了非常大的空间，因此也非常的灵活。

不仅如此，我国的《宪法》也对集体土地所有权进行了规定，这条规定和我国的户籍制度进行了紧密的连接。在我国，土地所有制被分为两种不同的情况，土地属于国家或者生产队，用来修建房屋。由于所有权的不同可以将其分为宅基地和建设用地，建设用地一般属于国家，而宅基地则属于个人或者生产队。需要注意的是，集体土地使用权的流转不能够改变集体土地所有权属于集体经济组织这一事实。

最后，再对相关的法条进行解读，可以得知《土地管理法》当中没有限制宅基地拥有者处分放弃宅基地，关于拥有者的弃权，法律没有禁止。在《物权法》里面，规定了宅基地的获得、转让等，必须和土地管理法相适应。但是对宅基地使用权进行规范，只有法律，部门的规章制度还不够。在我国的众多法律法规当中，没有要求集体土地使用权和房屋所有权的主体一致。而且在笔者看来，农村房屋如果能够和城市房屋的“地随房走”相适应，那么就更加合理了。

（二）科学的分析立法的本意

在我国的《土地管理法》当中，对土地用途进行了严格的要求，避免农村土地变成建设用地，因为这样可以在一定程度上保护农村用地。但是宅基地实际上就是建设用地，它的使用权主体如果产生了变化，不会对农村用地产生负面影响，同时也不可能对宅基地的性质产生改变。所以，不能够对宅基地使用权流转问题进行调整。为了保障农民的基本权益，避免农民卖掉房子以后没有居住地，《土地管理法》中禁止人们在农业土地上实施非农业非项目，并且限制了农村房屋的买卖。但是，如今很多的农村劳动力都已经涌向城市，所以农村的房屋买卖也不会对农民生活造成太大的负面影响。

（三）科学分析立法的趋势

发生农村房屋买卖合同纠纷，一般都是因为在城市化进程当中，农村的房屋面临拆迁，随着房价的高涨以及高利润的拆迁利益，原来的出卖方开始反悔。如果立法模糊，那么就没有明确的立场来进行干预和调整，使得合同纠纷加深，甚至影响到农村的安定生活。

可以对我国将来的立法取向进行分析。在《民法典草案》当中，规定了农民可以通过集体经济组织来获得宅基地，每一户只能有一座宅基地。而且还规定了宅基地不能够随便进行转让，如果该宅基地上的住房需要转让，那么宅基地的使用权也会被转让。如果宅基地拥有者放弃了宅基地的使用权，那么也就再也得不到宅基地。法学家王利明起草的《物权法草案》中有这样的规定，宅基地使用权不能转让，如果房屋所有权进行了转让，那么宅基地的使用权也必须转让。因此，这也说明了我国未来的立法方向并没有故意偏向“非集体组织成员不能购买农户房屋”这一规定。

从宏观的角度来看，农村必然会往城市化的方向发展，而且城市化的进程会不断的加快。农村土地使用权的物权化，比如承包经营权已经被法律所认可。那么宅基地作为私有的财产在市场上进行交易，则对所有权拥有者非常有益。如果不能够在市场上进行交易，则可能会对农村的经济发展造成一定的限制，甚至影响城市化的进程。

将农村的房屋和城市的房屋进行比较，发现土地权属有所不同，这是它们最大的区别。城市的房屋可以随意出租、转卖、抵押等等，但是对土地性质进行分析，宅基地和国有土地使用权有非常大的差别，宅基地是集体经济组织分配给农村居民的，所以是无偿的。综上所述，农村房屋和城市房屋的本质区别很小，如果买卖合同没有其他无效事由，那么则可以认定为有效。

通过上面的分析，可以得出下面的处理原则，将有效认定为原则，无效则认定为例外。在1999年之前，我国农村的房屋买卖合同一般都是作为有效的认定。这样的原则非常符合我国法律的规定，而且遵循了立法本意，顺应了将来的立法趋势。此外，还综合考虑了相关政策的特殊性以及合同矛盾发生的原因。

（四）认定合同有效的条件

第一，在买卖房屋的时候，买房的家庭当中有一名以上属于农村集体经济组织的成员。第二，在1999年我国的《土地法》进行修订之前所发生的农村房屋买卖。第三，贩卖方目前已经不再和农村集体经济有关系。第四，买房的一方在购买的时候，符合国家规定的农村宅基地使用的条件，或者已经获得审批，可以对宅基地进行使用。第五，转让行为的审批已经被通过，也或者该地方的农村集体经济组织对其非常认可。第六，宅基地的性质已经国有化。第七，一座房屋通过了多次买卖，也或者相关的房屋已经开始进行合法的扩建、改建，不能够和原有房屋进行区分。第八，相关的房屋已经被纳入拆迁的范围内，或者已经被拆迁。

在笔者看来，只需要符合以上任何一条，而且没有损坏国家或者他人的利益，合同就是有效的。如果不是，那么只会纵容不守信用的恶意，并且对已经形成的市场交易秩序产生破坏，严重的甚至影响农村现有的安定环境。

此外，如果交易宅基地的目的不是为了居住，在这样的情况下所发生的农村房屋买卖也是无效的。

第9篇：宅基地条例范文

【关键词】宅基地退出；补偿机制；现状与对策

1.研究区概况与样本特征

高陵区隶属于陕西省西安市，位于关中盆地中部，地处泾河、渭河两岸，属暖温带季风气候，适合农业耕作。截至2017年高陵区土地承包经营权流转总面积10.8万亩，辖86个行政村。2016年地区生产总值（GDP）完成300.24亿元。高陵区作为农村“三块地”改革试点区的原因有：经济发展较快、交通条件较好、非农业人口占比较重等。在作为试点的两年时间里，高陵区探索了可复制、能推广、利修法的政策理论和实践成果，为全国的宅基地入市政策的推行提供了宝贵的实践经验。本文通过问卷调查、走访、个别交谈等形式，对高陵区曹家村、灰堆坡村和大夫雷村农民进行了调查，对宅基地使用权流转的基层切实状况有了更深层次的了解与认知。发放调查问卷90份，收回有效问卷84份，有效率为93.3%。

2.研究区宅基地使用权入市制度现状分析

据调查数据显示，在样本中有23.81%的农户拥有两宗及以上的宅基地，16.74%的农户宅基地面积达到200m2以上，远远超过陕西省平原地区133m2的标准。另外，在样本调查的3个村庄中，每个村庄都有至少7宗的宅基地处于多年闲置状态。总的来说，现阶段我国农村宅基地集约潜力较大，通过宅基地使用权入市，可将闲置宅基地转变为耕地或用于满足新增建设用地经济供给。2.1宅基地使用权入市的经济和社会基础状况目前，高陵地区已将宅基地入市的农户仅占试点样本的8.31%，占比较小。在问卷中询问关于“不愿意将宅基地入市的主要原因”时，选择“没有其他居住地”的占87.56%；在“城市相对于农村最大的优势”一问中，选择“社会保障更加完善”的占68.23%，选择“教育条件更好”的占79.81%。可见，农民对住房、社会保障、教育设施的关注程度较高，即使现阶段农村宅基地大量闲置，但依然不具备大规模入市的社会经济条件，要想提高农户对宅基地使用权入市的意愿，实现土地资源的优化配置，就必须建立完善的宅基地流转市场和具有针对性的退出补偿机制[1]。2.2农户对宅基地使用权入市的意愿状况宅基地作为农村社会保障机制的重要组成部分，也被农民视为“重要财产”。在调查中，农民面对是否愿意将自家宅基地入市的问题时显得相当谨慎。分析过程如下：（1）变量选取及方向假设本文的因变量是农户的宅基地入市意愿。在收集的份问卷中，选择愿意与不愿意参与宅基地使用权入市的农户分别有49、35户，占有效问卷总数的58.42%、41.57%。依据受访地区选取了表1所示变量。（2）模型构建由于被调查者的流转意愿分为愿意和不愿意两类，分别用1和0表示，然后用多个因素对0和1表示的现象进行分析。模型的因变量是二分变量，所以在模型选取上，本文采用二元logistic回归模型[2]。Logistic的概率函数形式为：P=exp（Z）/1+exp（Z），Z是变量X1，X2，……，Xj的线性组合：Z=α+β1X1+β2X2+……+βnXn，本文设定愿意=1，不愿意=0，因此本文logistic回归模型的具体形式为：logit（Pi）=ln[Pi/1-Pi]=α+β1X1+β2X2+……+βnXn，方程中，Pi为农户愿意宅基地入市的概率，1-Pi为农户不愿意宅基地入市的概率，i为农户的编号，Xi为自变量，βi表示第i个影响因素的回归系数,市的宅基地仍悉数处于闲置的状态，只是宅基地使用权发生了转移。宅基地使用权人对于闲置宅基地相关行为并不积极，已收回的宅基地也并未得到最有效的利用。

3.对策建议

根据对样本进行的分层调查发现，距离城镇越近的农民对宅基地入市意愿越强烈，其宅基地经济价值也越高，越容易产生规模效应。因此，在政策制定时要因地制宜地。本文α为常数项。（3）研究结果本文在SPSS22.0中对样本得到的统计数据进行计量分析，对农户宅基地入市意愿的影响因素的横截面进行二元Logistic回归处理。根据HosmerandLemeshow检验模型值为0.807，说明自变量较好地解释了因变量。通过模型分析得出模型检验和参数估计结果如表1所示，研究结果如下：①户主年龄大小与子女数量对入市意愿具有显著的负向作用。可能原因在于年龄大的人认为宅基地是相传的“祖业”，对改变目前状态有抵触心理；另外，一个家庭中孩子越多，所面临的负担越大，进入城市生活的可行性减小，宅基地一般不会被转让；农民受教育程度对入市意愿有正向作用。原因是，受教育年限的增加能够提高个人的认知水平和工作能力，对城市生活的渴望越强。②家庭总收入对入市意愿具有显著的正向作用。可能原因是，农民的家庭收入逐年增加，负担城市生活消费水平的能力随之增加，在城市买房意愿更加强烈。农业收入占比并没有通过显著性检验,可能原因是，目前绝大多数农民经济收入都来自打工，而农业收入对生活或决策的影响微不足道。③所设宅基地特征变量都成为入市意愿重要影响因素。拥有的宅基地面积越大越利于入市；宅基地距最近城镇距离作为我们主要考虑因素其显著性是明显的，离城镇近的宅基地更具有经济价值，而远郊区的农民受限于各种因素更趋向于不愿意入市；在城镇拥有住宅的农户，家庭成员多从事非农职业，家庭收入也较高，愿意宅基地入市以获得经济利益[3]。④对政策的了解程度对宅基地入市影响与预期相反。原因可能有：a.前文涉及到的户主年龄、子女数量对其产生影响较大或者受这两个变量控制，所以偏回归系数为负。b.现阶段的政策补偿以及社会保障的设置并不适应当前农民现实状况。2.4研究结论（1）虽然宅基地入市势在必行，但当前高陵地区经济和社会条件未完全成熟。（2）农民对宅基地入市的意愿受到经济结构、文化水平、家庭状况、宅基地情况等的影响。其中家庭情况和宅基地情况对入市意愿影响显著。（3）目前，少数进行宅基地入市的农户对补偿标准以及入市后的生活条件较为满意，但多数农户对于宅基地入市依然持观望态度。退以距离城镇较近的相对发达的农村来说，提出如下几点建议：3.1建立多元化的补偿形式与标准目前高陵地区对于宅基地入市的补偿方式较为单一，主要是给予一次性的经济补偿或置换房产。从调查问卷的统计结果来看，58.5%的农民希望用宅基地置换房产，19.2%的农民希望将入市的宅基地作为入股，16.5%的农民希望采取一次性现金补偿形式。由此可见，高陵区现有的补偿形式没有很好的切合农民的需求，未来应该制定多样化的补偿形式，保障农民的利益，从而提高农民宅基地退出意愿。同时，要建立科学合理的补偿标准，从农户实际出发，对宅基地的生产要素功能、未来收益、建设成本等方面进行考量。例如，将农户分为愿意进城落户但无稳定工作的农户、宅基地多置和超标占地的农户和已经进城落户的农户三种，分别制定补偿标准[4]。3.2完善法律体系和进城农民的社会保障制度将要出台的《土地管理法》将为宅基地入市制度奠定法律基础，如何明确土地流转的原则、形式、程序、监管和责任,使宅基地入市纳入法制轨道是其应考虑的主要任务。另外，没有健全的社会保障制度，就不可能从根本上增强农民离开土地的安全感和适应市场风险的能力[5]。因此，必须着力完善进城农民工基本生活保障、失业保障等政策；对选择宅基地入市的农户制定合理的补偿政策，使农户社会保险、福利制度等逐步与城镇居民待遇同等。3.3完善宅基地的价值体系，适当发挥企业或个人投资者的作用随着城镇化进程进一步加快，空置宅基地大量涌入市场，建立起完善的“政府-投资者-农民集体”的宅基地流转市场体系是高效利用回收宅基地的关键。具体来说，政府要做好宅基地价值潜力的宣传工作，运用互联网等技术建立起投资者与农民集体沟通的桥梁。进一步完善宅基地流转中介机构的部门及职能设置，中介机构应做好土地整理、收集农村土地流转信息、提供政策、法律咨询、负责协商解决转让中的各种具体问题等工作，促进农村土地的科学流转。3.4加快农村基础设施与美丽乡村建设对于前期宅基地入市数量较少、分布零散的情况，应着重突出政府的引导功能。区政府应着力进行基础设施的完善，改善投资环境，拉动试点地区经济增长，吸引更多投资者，为宅基地入市制度的进一步推行奠定基础。另一方面，应深入开展美丽乡村建设，加快修订村庄和集镇规划建设管理条例，大力推进县域乡村建设规划编制工作，与高校或职业院校合作，培养一批专门从事乡村规划的人才。推动农地流转，为农业的产业化与规模化打好基础，从而实现农村居民点的集中化，进一步解放农村宅基地流转市场。

4.发展方向预测

虽然现阶段宅基地大规模入市的条件尚不具备，但根据样本数据显示，当前农村居民后代已经全部进城定居或准备进城读书、务工，这就预示着未来土地交易市场重心将由城镇建设用地转向农村建设用地，尤其是宅基地。随着现阶段政府的引导，经济、社会条件的进一步成熟和社会保障制度的进一步完善，如何建立“政府-市场-农民”协调发展的宅基地流转市场将成为研究重点。本文认为，在推动新农村建设进程中，企业和个人投资者的作用不容忽视。如何建立农村土地市场机制，既不使外部资本侵占农村土地，又能发挥市场调控作用，进而使农民的权益得到保障，将是农村土地市场研究的新方向。另一方面，农业规模化与农村居民点集中化也将成为新时期农村建设重点任务。大量闲置耕地由谁来种、谁来管、谁收益的相关政策和法律的制定，农村居民住宅由谁来建、谁管理的相关研究也将成为重点。

作者:高雅 殷聪 李脉 吴凡 韩青 晁阳 单位:长安大学

参考文献

[1]于丽卫.天津市农户宅基地换房意愿影响因素研究[D].陕西：西北农林科技大学，2012：34-35.

[2]周小平,王情,谷晓坤,钱辉.基于Logistic回归模型的农户宅基地置换效果影响因素研究——以上海市嘉定区外冈镇宅基地置换为例[J].资源科学.2015,37(2):259-263.

[3]杨子,刘新平,马东,潘文汇.麻少鹏农村宅基地使用权入市的农户意愿调查分析[J].江苏农业科学,2014,42(11):477-478.