物业管理方案精选(九篇)

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第1篇：物业管理方案范文

为了节省制作前期物业管理方案的时间，依照原有的样板做出相应的方面是比较有效的方法。

一、前期物业管理方案之高层负责人职责。

1、在业主接房中要进取宣传礼貌和谐小区建设要求和建设部《室内装饰装修管理办法》，告知业主禁止高空抛物及防火常识。

2、直接负责高层物业管理的各项工作。

3、负责防盗门、防火门、管道井、梯间玻璃等公共设施设备的同常巡视和维护工作。

4、负责公共防火及钥匙管理，保证特殊情景的快速使用，领导装修管理员做好业主前期的装修管理工作。

5、领导电梯管理员对电梯使用管理，负责电梯、消防设施等特种设备的检查和维护工作。对屋面进行管理，除正常设备检查维护维修需要，严禁上人。负责高层治安秩序维护工作以及治安秩序维护人员的管理。

6、做好高层外环境（卫生）及各类装饰装修材料出售的管理，广告张贴、悬挂要有序，出售商品摆放整齐、统一。

7、负责接待业主的各类投诉，并与开发公司等相关单位进取协调联系解决。

8、做好突发事件预案，发生突发事件时要及时启动预案，防止重大事故发生，协助处理各类突发事件。

二、前期物业管理方案之具体工作程序和标准：

1、每一天定时检查电梯的运行情景，并做好记录。装修期间每小时记录一次（正常使用后，每2小时记录一次），发现问题，及时告知管理员。

2、公共钥匙要有借有还，借出要签字，做好业主和外部人员钥匙的借用记录。

3、发现违章使用电梯、乱倒垃圾、损坏公共设施的行为，经过对讲系统及时记录并制止，并进行劝说。

4、如遇突发紧急事件，及时告知领导，并采取力所能及的措施。（如电梯进水故障、业主家中跑水等）

5、如遇业主搬运物品，告知业主注意事项，监督业主对楼道单元门、电梯的使用情景，直到搬运结束，如有损坏及时告知管理员。

第2篇：物业管理方案范文

为提升我市老旧小区全面整治后的物业管理水平，巩固各类改善工程成果，改善人民群众的居住生活品质，决定在市区范围内实施老旧住宅小区物业管理改善工程.现制定如下实施方案：

一、指导思想

以科学发展观为统领，围绕共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”的目标，坚持解放思想、敢为人先，按照政府主导、企业和市民共同参与的要求，推进老旧住宅小区物业管理“扩面提质”，构建与__经济社会发展水平相适应的住宅小区物业管理服务模式，着力提升人民群众居住生活品质.

二、主要目标

总体目标：力争到20__年年末，__市区（包括__区，以下简称__区）实施庭院改善和危旧房改善后的住宅小区（共约__幢房屋，建筑面积约__万平方米，涉及住户约__万户）基本实现物业管理全覆盖，未列入庭院改善和危旧房改善的住宅小区根据实际条件开展物业管理改善，逐步建立老旧住宅小区“低收费、广覆盖、有补贴”的物业管理长效机制，提升物业管理服务水平.

具体目标：在整治完善老旧住宅小区硬件配套设施的基础上，建立物业管理机制，争取实现“八个有”，即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理.

三、实施范围

__市区__区范围内同时符合下列条件的老旧住宅小区和零星住宅：

1.20__年以前建成；

2.房屋标准成套；

3.尚未开展专业化物业管理.

四、基本原则

1.坚持属地管理.要按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，充分发挥属地街道办事处（乡镇政府）和社区居委会的组织指导作用，因地制宜建立长效管理机制.

2.坚持突出重点.主要针对已完成庭院改善和危旧房改善，且目前尚未推行专业化物业管理的住宅小区，重点是在已完成庭院改善和危旧房改善工程的老旧住宅小区建立日常物业管理长效机制.

3.坚持“软”“硬”共建.在开展住宅小区基础设施改造完善的同时，建立健全日常物业管理工作机制，实现建管并举.

4.坚持项目结合.物业管理改善工程应与危旧房改善工程和庭院改善工程紧密结合.实施危旧房改善工程和庭院改善工程的老旧住宅小区，要结合物业管理改善工程的要求，对住宅小区的硬件设施进行改善，做到危旧房改善和庭院改善完成一个、物业管理改善推进一个，避免重复施工影响居民生活.

5.坚持业主参与.要重点突出业主、居民共同参与，在工程中切实落实“四问四权”，确保业主、居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”，明确业主、居民共同管理小区的义务与职责.

五、实施步骤

1.调查计划阶段.20__年__月底前，完成机构组建、__区住宅小区物业管理现状调查、相关政策标准制订及计划安排等工作.

2.全面推进阶段.20__年__月-__年年底，全面推进__区物业管理改善工程，主要针对已开展庭院改善和危旧房改善的住宅小区，按照庭院改善和危旧房改善完成一个、物业管理改善工程推进一个的原则组织实施，其中20__年完成__万平方米，20__年完成__万平方米，__年完成__万平方米，累计完成__万平方米.

对未列入庭院改善或危旧房改善计划的其他老旧住宅小区或零星住宅，每年根据财政预算安排和住宅小区实际情况因地制宜地实施住宅小区整治和物业管理改善工程.

六、改善措施

（一）完善硬件配置.

1.已列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区，除完成原定改善任务外，还要按照物业管理改善工程的要求同步完成住宅小区物业管理所需硬件设施的配置完善.本方案出台前已完成庭院改善和危旧房改善工程的住宅小区，市庭改办或危改办要通过“回头看”进行查漏补缺，按照物业管理改善工程的要求进一步完善硬件配置.具体新增硬件配置任务如下：

（1）划定物管区域.在住宅小区设置围墙，形成相对封闭独立的物业区域；零星住宅和小规模住宅区，可因地制宜归并为一个物业管理区域实行管理.

（2）建设特种设施.包括小区房屋单元防盗门和小区内电子监控器安装，小区消防等设施设备检查和修缮.

（3）配备物管用房.补充配置小区物业管理用房，有条件的要争取按总建筑面积5‰的标准配置，暂时不能配置物业管理用房的可临时采取租赁、借用等办法过渡.

2.未列入庭院改善或危旧房改善计划的住宅小区和零星住宅，由财政每年安排一定的资金实施物业管理改善工程，具体由市物改办根据住宅小区实际，因地制宜、有选择性地组织实施.小区整治和硬件配置主要内容如下：

（1）新增配置.同列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区新增配置内容.

（2）环境整治.包括小区道路平整、汽车停车位划定、自行车棚（库）整饬、绿化整理、公共照明配置完善等.

（3）房屋整治.包括屋顶等共用部位维修整理、立面整治、楼道刷白、管线序化、危房修缮等.

（4）公用事业管网整治.包括小区内自来水、电力和燃气等公用事业管线和设施的基础改造.

（二）建立物管机制.

在对住宅小区开展硬件设施整治改善的基础上，根据居民意愿引入物业服务企业实施专业化物业管理或由当地街道办事处（乡镇政府）委托社区公共服务工作站组织实施社区化准物业管理，建立住宅小区物业管理长效机制.

1.确定管理模式.

街道办事处（乡镇政府）应在硬件设施整治改善项目竣工并接收后一个月内完成居民意见的征求工作，确定小区管理模式.部分老旧小区（或零星住宅）因特殊原因未开展整治或硬件配置改善未全部完成的，经当地街道办事处（乡镇政府）确认同意后予以接收.

征求居民意见以户为单位（一个独立产权单位为一户），采取书面形式进行，公示告知居民专业化物业管理和社区化准物业管理的组织形式、服务内容和相应收费标准.小区内1/2以上户数居民选择采取专业化物业管理的，由街道办事处（乡镇政府）委托社区居委会在两个月内组织小区居民召开业主大会并成立业主委员会，指导业主委员会通过业主大会选聘物业服务企业；选择专业化物业管理的居民户数达不到总户数1/2以上的小区统一采用社区化准物业管理模式，由街道办事处（乡镇政府）委托社区公共服务工作站在两个月内组织建立日常物业管理机制.

2.实施物业管理.

（1）社区化准物业管理.社区化准物业管理由社区公共服务工作站组织开展.可以分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理，或统一委托一家物业服务企业负责管理，或组织居民自治管理，为小区居民提供基本服务，包括公共区域保洁、小区内安全秩序维护、停车秩序维护、共用设施维保、公共绿化养护、小区内道路保养、房屋共用部位维修管理等服务，并由社区公共服务工作站按照__市社区化准物业管理服务收费管理办法向住户收取一定的服务成本费.小区内公共路面停车、物业管理用房等的经营性收入由社区公共服务工作站统一收取和使用，作为小区物业管理资金，以弥补小区管理经费不足.

（2）专业化物业管理.专业化物业管理由专业物业服务企业组织实施.业主委员会通过业主大会选聘专业物业服务企业进驻小区开展专业化物业管理，双方签订物业服务合同.受聘的物业企业应根据《物业管理条例》等的规定和《物业服务合同》的约定，提供专业化物业管理服务并按合同约定向住户收取物业服务费.

七、资金政策

1.硬件配置工程列入庭改和危改工程实施的，其硬件配置项目费用列入庭院改善和危旧房改善工程专项经费.

2.硬件配置工程列入物业管理改善工程实施的，其硬件配置项目费用列入物业改善工程专项经费.经费承担方式如下：

（1）环境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口设置、照明及休闲设施设置、环卫设施改造、绿化改造等纳入工程招标范围内的内容以及电力“上改下”工程的土建费用，由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决.

（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和楼道等房屋公共部位的整治费用，按照“谁家孩子谁家抱”的原则，由产权单位承担；承担确有困难的，由产权单位向区政府提出申请，经区政府审核并报市物改办同意后，由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决.

直管公房、房改房和无产权单位的房屋整治费用由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决.

（3）弱电杆线“上改下”和合杆序化梳理所需费用按照“谁家孩子谁家抱”的原则，由各产权单位承担；电力杆线“上改下”的电气配套费及一户一表改造经费由市电力局承担；管道煤气的建设（改造）费用由市燃气集团承担；自来水一户一表改造费用，除居民按规定需缴纳的相关费用外，其余由市水业集团承担.

（4）物业管理改善工程原则上免缴工程涉及的绿化补偿、占道挖掘以及因市政工程需要迁移综合管线等费用.工程实施单位必须根据相关部门的要求，按照有关标准做好绿化恢复和路面修复工作.

3.住宅小区日常管理长效机制建立后，困难群众物业服务费用减免补贴和社区公共服务工作站物业管理人员岗位补贴所需经费由市、区财政按1：1配套解决.

八、保障措施

1.建立工作机制.成立市物业管理改善工程领导小组，负责改善工程的组织和领导.领导小组下设办公室（设在市房管局），具体负责物业管理改善工程的组织、监督和政策制订等工作.各区政府及所属各街道办事处（乡镇政府）应建立相应的组织机构，负责实施本辖区内物业管理改善工程的各项具体工作，协调有关问题.各级建设、规划、房管、民政、公安、城管、城管执法、交通、绿化、环保、价格、工商、质监、消防等部门按照各自职责依法开展住宅小区物业管理的有关工作.

2.落实资金保障.物业管理改善专项经费列入财政年度预算，具体使用规定另行制订.各级财政应确保资金的配套落实，并实行全程跟踪审计.要加强对资金使用的管理，审计结果作为最终决算依据.

3.加大扶持力度.住宅小区实行“准物业管理”的，原绿化、市政等各项资金补贴和优惠政策不变，并根据社区准物业管理小区规模设置服务人员岗位补贴；建立物业管理改善考核评优机制，对考核优秀的单位（个人）进行奖励；住宅小区内的困难群众确实无力支付物业服务费的，经所在社区公示无异议后予以减免；水、电、环卫等各公用事业专业单位委托管理单位统一收费的，应严格执行物价部门核定的收费标准，并支付管理单位专项委托费用.社区公共服务工作站统一委托物业服务企业提供社区化准物业管理的，补贴和优惠政策不变.

第3篇：物业管理方案范文

一、总体要求

针对当前物业管理中存在物业服务不到位等问题，坚持标本兼治、综合治理的方针，按照以人为本、共享和谐、立足当前、着眼长远、综合治理、务求实效的总体要求，依法查处物业服务中不规范和违法违规行为，集中整治服务水平低、社会形象差的物业服务企业，使社会和群众反映强烈的问题得到有效整改，让老旧小区的基本物业服务更有保障，让高中档住宅小区物业服务质量得到显著提升，全面提升全县物业服务水平，树立小区的良好新形象，促进全县物业服务行业持续健康发展。

二、整改内容

（一）物业企业市场行为不规范问题。重点查处物业企业无资质或超资质范围承接物业服务业务；擅自将物业管理项目的全部业务转让、委托给他人管理；擅自撤离物业管理区域或停止物业服务；聘用未取得物业管理职业资格证书人员从事物业管理活动；以出租、出借、挂靠等形式变相转让资质证书；在物业管理招标投标中与招标人或其他投标人相互串通，以不正当手段谋取中标等行为。

（二）物业企业服务不到位问题。重点查处物业企业未按要求签订物业服务合同或未按规定办理合同备案手续；未按照物业服务合同和服务标准提供物业服务，只收费不服务或服务不到位；物业收费未备案或擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费等；未按规定在物业管理区域显著位置公示服务内容、收费项目、收费标准；对小区内乱搭乱建等违规行为未制止，制止不了又未及时向有关部门报告等。

（三）物业企业侵犯业主合法权益问题。重点查处物业企业擅自改变公共建筑、共用设施及物业服务用房用途，非法占有公共部位的经营收益；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；未按照装饰装修服务协议规定及时向业主退还装修保证金；物业服务合同终止时不按规定移交物业服务用房和有关资料等。

（四）物业企业自身管理不规范问题。重点纠正物业企业工作人员服务意识差和态度不端正；不按规定报送信用档案信息、统计报表等资料；未建立健全内部各项规章制度，办事制度和办事流程未公开；未按要求配齐物业管理项目经理和专业管理技术人员；未建立投诉、回访处理机制，未公开投诉受理电话，处理记录不详细等。

（五）前期物业管理不规范问题。重点查处建设单位未按规定划分物业管理区域；未依法通过招投标的方式选聘前期物业服务企业；未按规定要求与物业服务企业签订书面前期物业服务合同；未按照规定办理前期物业服务合同、临时管理规约、小区配套建筑和设施设备清单及权属资料备案手续；未按规定对共用部位、共用设施设备进行承接查验；未按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和有关资料等。

（六）业主委员会履职不到位问题。重点纠正小区已具备成立条件，未按规定成立业主委员会；业主委员会未办理备案手续；未依照规定，与选聘的物业企业签订物业服务合同；未及时了解业主的意见和建议，督促业主按时缴纳物业费；未监督和协助物业企业履行物业服务合同；未对不履行职责或违章搭建建筑物、构筑物，拒付物业费以及侵害业主合法权益的委员作出终止资格的决定；违反法律、法规作出决定等。

三、实施步骤

本次专项整治分三个阶段进行。

1、安排部署阶段（10月15日—10月20日）。印发专项整治实施方案，召开活动动员会议，做好宣传发动工作，营造良好实施氛围。

2、集中整治阶段（10月21日—11月20日）。组织物业服务市场各主体单位开展自查自纠，自觉整改存在的各类问题，进一步规范自身行为。县住建局组成联合检查组，对城区物业服务市场组织开展专项整治，对存在的各类问题进行全面查处，按照“主动自查整改从轻处理，不自查不整改从重处理”的原则提出处理意见，全面规范物业市场秩序。

3、检查验收阶段（11月21日—11月30日）。对问题整改情况进行全面验收，形成检查处理情况报告，并在全县范围通报。

四、保障措施

（一）加强领导，搞好配合。县住建局抽调人员专门成立县物业管理市场专项整治工作领导小组，负责整个活动的组织和领导。各物业服务企业要按照上级要求主动自查，不断规范市场行为，对存在的问题不折不扣地进行整改。

第4篇：物业管理方案范文

xxxxxxxxxxx：

经中心会议研究决定，家属院成立物业办公室，进行全面托管服务，前期我们已对家属院具体服务工作以及各项收费进行整理，结合目前家属院物业办运营情况，现拟做出如下调整：

一、管理目标

坚持“以人为本”的服务管理念，对厅机关家属院小区物业实施科学管理、优质的服务，导入先进的物业管理理念。家属院物业办将按照陕西省及《西安市物业管理条例》和《西安市物业服务收费管理办法》严格执行，确保高效服务年度测评全体业主综合满意度达到95%以上，各项收费率达到90%以上。

二、岗位职责

1、物业经理负责协调管理物业办全面服务工作，由后勤服务中心指导工作意见，房改办督促工作落实，物业经理结合一周一月向房改办汇报工作内容、工作实施进展及家属院工作面临的矛盾问题；

2、实施全程物业管理，从业主及专业物业管理的角度提出合理化提议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境；

3、成立家属院物业办公室，配备专业管理人员，实施专业化管理；

4、在现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，进取培养高素质的管理人才，组建一支高素质的物业管理队伍；

5、制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理；

6、严格遵守有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案，与业主签订各项协议，依法约束双方行为；

7、依照市场化、企业化的运作方式，供给全方位服务，开展多元化经营。

8、人员构成及岗位设立，经理兼收费1人，保安组4人，清洁组2人，水电组1人，共计8人。

三、物业管理服务项目

1、公共服务项目（全体业主能够享受的服务，费用纳入物业管理费）：

①房屋公共部位的日常维修维护；

②公共设施设备的维修维护；

③小区内清洁管理，垃圾分类收集与清运；

④公共绿化的养护；

⑤公共秩序维护；

⑥消防管理；

2、有偿专项服务项目

①有偿维修类；

②代办；

③中介类服务；

四、档案资料管理

加强档案资料建立，便于房屋及公共设备的检查维护、与业主的沟通、联系。

1、管理资料：

①工程档案：建立从接管家属院小区开始的所有工程技术、维修、改造资料、水、电、暖管道线路图及各类设施设备资料等；

②业主档案：全体业主房产证（复印件）、行驶证（复印件）及使用人的租房合同（复印件），建立业主及使用人的基本信息表；

③文件档案：有关物业管理法规政策、物业办文件等；

④管理资料：绿化资料、日常巡查（清洁、维修、保安）记录、值班记录，车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。

2、管理措施：

①制定档案制度，并严格执行；

②专人管理（由物业经理担任），专室专柜，编目造册，存放有序并且尊重业主及使用人的保密，保守秘密；

③确保档案资料完整、齐全；

④建立健全资料的电子管理，掌握基本信息，提高管理水平。

五、房屋及公共设施设备管理

公共设施设备的管理，直接影响到物业的使用年限及使用安全，以及业主、使用人的安全。

1、管理资料：

①加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理；

②业主装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全可靠。

2、设备设施维护：

①公共设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修；

②水泵、变电箱等设备定期巡查维护；

③智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案；

3、管理措施：

①加强装修户管理，督促业主及使用人做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；

②对维修人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具置确保设备系统的操作及维护；

③对设备设施中所有的器件、配件建立技术档案，以便查询设备的各项参数，确保系统的稳定运行；

④对所有设备及配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并跟踪产品的更新换代；

⑤建立维修人员值班制度，确保维修及时，且有回访制度和记录；

⑥采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好。

六、绿化保洁管理

1、管理资料：

①绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。

②根据气候，给花木适量浇水；

③根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；

④制定预防措施，防治病虫害；

⑤及时清除杂草、枯枝，定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补种适宜的苗木、花草；

2、清洁卫生：经过日常保洁工作，使小区公共环境和公共部位整洁，公共设施干净卫生、无异味、无破损。

①楼层公共区域每三天清扫一次；

②小区道路、小品、绿化带等公共部位一天打扫一次。

③每天检查垃圾分类，严格按照《西安市生活垃圾分类管理条例》实行，定期对垃圾桶清洁、消毒；

④对违反生活垃圾分类管理规定的行为进行制止劝阻，并积极做好垃圾分类的宣传工作。

3、管理措施：

①建立绿化保洁制度，制订养护计划，按操作规程规范操作；

②加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护；

③落实“三查”（绿化清洁工自查、管理人员巡查、物业经理抽查），加强日常监督检查；

七、治安管理

运用现有的科技术手段与管理手段，维护物业和业主及使用人的安全，采取人防与技防24小时保护家属院小区内的安全防范。

1、管理资料：

①人防：由门卫与巡逻执勤及时查看外来人员证件，协助公安机关维护小区内公共秩序，防止和制止影响物业、业主及使用人安全的行为。

②门卫责任：

1）维护出入口的交通秩序，严格落实车辆管理制度，加强机动车、非机动车管理，做到停放有序；

2）对外来车辆和人员进行登记；

3）严禁携带危险物品进入小区；

4）落实防疫要求，扫码、登记、测温；

5）会使用防爆器材，确保自身安全的同时处置突发事件。

③巡逻岗的任务：

1）按规定路线巡视检查，不留死角；

2）巡查车辆停放秩序，维护道路畅通、车辆安全；

3）巡查可疑人员，及时制止违法行为；

4）巡查楼内安全、做好防火、防盗排查；

5）对正在装修的房屋安全检查；

6）配合公安部门处理治安案件；

④技术防范：

利用监控系统、对小区内实施24小时巡查。

1）对可疑和不安全行为采取跟踪监视和定点录象，并及时通知值班秩序维护员现场排查，有违法行为及时制止或报警；

2）配合公安机关抽取监控录像。

2、管理措施：

①实行半军事化管理，制定管理和奖惩制度，严格实施，增强秩序维护人员的工作职责心；

②强化内务管理，提高秩序维护人员的思想素质和业务技能；

③加强秩序维护人员的行为规范教育，服装统一，持证上岗，语言礼貌，举止得当；

④严格执行巡逻制度，确保巡逻质量；

⑤监控系统定期检修、保养，确保监控设备完好；

⑥保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。

八、消防管理

消防管理是物业安全管理的重点，根据消防法规的要求，结合实际，做好消防安全工作，确保小区所有人员的生命财产安全。

1、管理资料：

①建立消防工作站，健全消防管理制度；

②经常性维护消防设施、器材；

③严格监管消防通道的畅通；

④严禁违章燃放烟花爆竹；

⑤严禁携带、储藏易燃易爆物品；

⑥经常性检查电路，排除隐患。

2、管理措施：

①制订并落实消防管理制度和消防安全职责制，做到职责落实，器材落实，检查落实；

②制订消防事故处理预案，防患于未然；

③定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；

④做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；

⑤制止任何违反消防安全的行为；

⑥经常性的开展防火安全宣传教育，定期向业主讲解消防知识；

⑦发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

九、物业办运营费用

1、人员工资

物业经理月薪4800元,

保安4人月薪3000元，共计12000元；

卫生工2人月薪3000元，共计6000元；

水电工1人月薪4000元；

2、全年其它费用支出

清洁工具日常费用、人员服装标识及给各类指示标牌、水电工具日常支出、监控及停车系统设备维护、家属院公示栏设置等预计支出费用10000元。

综上，家属院月支出费用共计26800元，其它杂费年开支约10000元，全年总计列支人员工资加其他杂费支出共计331600元，经各方面走访调研，为提高家属院物业管理服务质量，拟计划厅机关家属院为确保物业办服务工作独立运行，各项支出独立核算，施行社会化物业服务有效开展落实。

第5篇：物业管理方案范文

一、指导思想

积极贯彻落实上级下达的各项工作任务和工作要求，以科学发展观为指导，以“定员、定时、定岗、定责、定标准、定奖惩”“六定”为具体实施方法，努力推进物业管理网格化制度，努力提高物业管理服务水平。

二、工作目标

以管理思路的改革、增强服务的理念、机构效能的突破为目标，努力形成覆盖整个城区的物业小区管理模式。

（一）管理密度最大化。从时间、地点、空间上实行全方位、全天候、全过程的管理。

（二）管理责任目标化。目标明确、职责清晰，最大程度发挥每个网格人员的主动性、积极性、创造性。

三、工作任务及区域划分

（一）工作任务

严格履行相关法律法规赋予的各项职能，努力做到小区日常管理标准化，监督管理经常化，完成上级交办的工作任务。

（二）区域划分

根据我县小区的实际情况，将物业小区分为六大责任区：

(三)具体实施办法

1、队伍设置网格化。

（1）各物业公司负责人为直接责任人；

（2）各物业小区建立网格人员分配，确定每个网格人员和职责；

（3）网格直接责任人对所服务小区工作人员要做到：着装统一、持证上岗、挂牌服务、文明礼貌；对保安、保洁、绿化负总责；对网格责任区内的信息作好记录；对违规行为进行制止、劝阻、批评教育，制止不了的及时向有关部门报告；建立高效投诉、回访处理机制。

2、网格管理标准化。

（1）物业小区内环境卫生清洁，及时消毒，对水井要化验水质，并投放消毒药品，无垃圾死角；

（2）绿化及时补种修剪整齐，无白色垃圾，要有温馨明示牌，环境优美。

（3）“牛皮癣”清理干净，并覆盖式恢复。

（4）物业小区内要有安全生产宣传栏，保持消防通道畅通。

四、工作要求

（一）加强组织领导

我局成立网格管理领导小组，切实有效的保障网格化管理制度的实施。

（二）加强督查

网格化管理领导小组，牵头组织考评工作，考评发现问题要及时准确，处置问题高效规范，对各小区施行常规检查和专项检查相结合进行考核。

(三)严格奖惩

1、网格化管理领导小组在检查时，如发现各小区落实不到位的，对物业小区责任人限期整改，整改不到位的给予企业信用档案扣分处理。

第6篇：物业管理方案范文

集中核算和控制方案带来的价值在于：能够较好地解决会计信息失真和会计监控不利的问题。

财务集中核算与控制的解决方案是企业集团财务管理的基础，其目的是依托网络环境，合理地规划企业集团财务集中核算的框架、内容、策略、流程，做到企业集团的财务信息实时传递、共享和集中管理，保障信息真实、准确、完整、有效，实现对下属各单位财务核算的集中监控的目的。

财务集中核算与控制方案设计主要考虑个性化特征的设置问题。不同企业集团其组织结构、业务流程、控制点和控制指标等都不尽相同。因此，需要将体现本企业个性化特征的信息嵌入到财务会计平台并保存在数据库中。这些个性化特征包括：组织结构的个性化配置、业务流程的个性化配置、控制点和控制准则的个性化设置、集权与分权“控制”权度的配置、内部协同的单据配置、支持财务业务一体化凭证模板的配置等。当企业经营环境、管理模式、业务流程、控制方法发生变化时，在不需要修改软件的情况下，重新设置个性化特征，实现动态资源再配置，为实时控制提供支持。

集中核算和控制方案带来的价值在于：能够较好地解决会计信息失真和会计监控不利的问题。由于数据集中、信息集中、管理集中，各级成员的财务数据和经济信息都从经济业务发生的源头直接采集，而不是层层报表汇总和报送。一方面会计信息失真问题得到了解决；另一方面，各级管理者在权限允许的范围内利用自己设计的控制准则对经济业务进行实时的控制。

全面预算管理

将预算数与实际数进行对比，找出差异，分析问题，然后通过信息反馈，对经济业务进行控制。

全面预算管理的解决方案是指企业集团根据自身的资源状况和发展潜力，依托网络环境制定科学合理的全面预算规划，保障在企业经营管理的各个环节进行实时、动态、全面的控制，充分发挥会计的监控职能。

全面预算管理解决方案的设计主要考虑以下问题：

制定全面预算体系。全面预算体系的制定是指由预算编制委员会来制定企业应该编制哪些预算，这些预算的内容是什么，这些预算之间的关系，以及预算的起点等等。在企业集团，往往首先由集团来确定全面预算体系并将其嵌入到管理会计平台，然后通过网络下发给各下属单位；对于二级单位来说，通过网络接受集团下发的体系并在其基础上增加本单位的内容，然后再下发给下属的基层单位。

编制预算。编制预算是指根据预算体系编制各个预算表。在手工条件下，各种预算表中的数据都是手工填入的，如果目标利润变化了，那么所有表中数据几乎都需要修改。因此，手工条件下预算编制常常要花费大量的人力、物力和时间。在网络环节下，财务人员主要是制定各种编制规则（如2季度销售量＝1季度销售量＊5％），并通过定义规则和存储规则将其嵌入到系统中。只要将一些关键数据填入表中，各种计划表中的大部分数据则自动生成。使得编制预算的效率和准确性大大提高。

实时控制。预算控制就是将预算数与实际数进行对比，找出差异，分析问题，然后通过信息反馈，对经济业务进行控制。实际上，很多企业已经意识到全面预算的重要性，也编制了全面预算，但是，由于没有实现IT环境下集中管理模式，无法得到实时动态的实际数据，结果预算控制都是事后进行。在很多情况下，事后层层汇总的实际数据已经失去了与预算数对比的意义，所以，很多企业只是把预算当成“摆设”，没有真正起到控制作用。在IT环境下，利用预算子系统设计了预算体系、编制了各种预算数据，并存放在数据库中；当经济业务（某一事件）发生时，该事件实时驱动相应的子系统获取信息，同时驱动预算子系统的控制器接受数据；预算控制器将预算数与实际数进行比较，根据控制方法进行有效、实时的控制。

预算分析。在网络环境下预算分析是指计算机自动从数据库提取数据，按照分析要求自动生成预算分析结果，如异常分析、预算数与执行数比较分析、多个版本之间的比较分析等等。版权所有

资金动态管理

资金统一结算后，可调剂出一部分资金作为信贷资金，减少银行贷款，节省财务费用。同时，增加集团公司资金优势，加速资金周转，提高资金效益。

企业的资金管理从编制资金计划开始，到对经营活动、筹资活动和投资活动的资金运作进行实时控制，以达到加速资金运转，降低资金风险的目的。

资金动态管理的解决方案设计主要考虑以下问题：

资金动态管理的基本框架。在网络环境下资金动态管理的基本框架包括：计划层，即制定资金的长期预算，通过预算管理者可以了解未来现金流入流出情况；日常经营层，即通过日常现金收支管理实时动态反映现金流入、流出情况，让管理者实时了解企业日常经营的现金流入流出情况；短期预测层，即从中央数据库中动态获取销售定单、应收款、存款到期等信息得到短期现金流入量，通过在数据库中获取采购定单、应付款、贷款到期等信息得到短期现金流出量等，自动生成短期预测表。管理者可以通过预测表动态了解近期的现金流情况，合理安排资金，有效进行经营活动。

资金管理的组织机构确立。随着经济改革向更深层次发展，财务公司审批越来越难，许多大型集团逐步将结算中心与内部银行合二为一，开始建立财务结算中心。财务结算中心作为集团公司的一个管理部门，它负责整个集团公司日常资金结算，代表集团筹措、协调、规划、调控资金。通过财务结算中心，真正做到有效调节资金流向，宏观控制资金的合理使用，盘活集团沉淀资金，挖掘资金使用潜力，加强资金周转，防止资金流失和体外循环，提高资金的使用效率。因此，要建立网络环境下集团公司资金动态管理模式，应在集团设立财务结算中心，其具备结算中心和内部银行双重职责。一般来讲，集团企业的每个成员无论在银行是否开设账户，都需要在财务结算中心开设内部账户，保证资金的有效管理。

第7篇：物业管理方案范文

【关键词】企业 财务管理 经济效益

随着我国经济体制改革的不断深入，以财务管理为企业管理核心已经成为了企业家和经济界人士的一个共识，但是目前我国财务管理尚处于较低水平，管理方法还相对落后，因此正确认识和提升财务管理能力仍然还是当前增进企业发展后劲所面临的新课题。

一、加强财务管理的重要意义

首先，可以有效的降低企业生产成本。在现今竞争日益激烈的市场条件下，怎样使企业在保持自身竞争力的同时还能提高经济效益已经成为了当前企业发展的关键问题。因此通过加强企业自身的财务管理，采取科学的技术和管理手段降低生产成本，不仅可以保证产品的质量、减低生产成本，还能保持企业在市场面前的强大竞争力;其次，可以强化企业对资金的管理。资金管理是财务管理的核心，企业又以财务管理为核心，因此，加强对财务的管理，制定严格用款计划，合理利用企业可流通资金，不仅能够解决企业中存在的问题，还可以保证企业的正常运作真正能做到把财务管理变为资产保值、升值的过程;最后，可提高经济效益，财务预算作为财务管理的前提，科学准确的财务预测能够发现企业在经营活动中存在的问题并能及时有效的降低企业在经营过程中遇到的决策风险，保证经济效益的提高。

二、构成财务管理能力的基本要素

财务管理能力作为企业核心能力的组成单元，本身又由学习能力、金融关系能力、财务控制能力以及信息处理能力四个方面的因素构成。

（一）学习分析能力

这是财务管理能力的基础，也是企业长期积累和学习的结果。由于企业经营环境的变化，财务管理者不能局限于分析财务报表等单个能力的培养，还必须要充分了解企业各个部门的有关情况，因此要求财务管理者必须具备基本分析、组织机构整合以及策划等能力，而这些能力的获得必须以学习能力为基础。

（二）信息处理能力

作为知识经济时代，信息处理能力是一个将数据转化为决策智慧的过程，因此信息处理能力的优劣直接影响了财务管理作用的效果。

（三）财务控制能力

财务控制能力作为财务管理能力的重要内容，具有基础性、全面性的特征。它也是企业经营战略得以实施的有力工具，财务控制涉及企业所有组织结构的各个层次，覆盖企业所有的部门与岗位。因此，只有从全局角度对企业财务进行有效的管理和控制，才能真正促进企业的不断发展。

（四）金融关系能力

金融关系是企业在筹集和调度资金的过程中同相关金融机构形成的一种合作关系，因此金融关系能力属于财务管理在资本市场的外在表现。长期金融关系的建立，是企业和金融机构双方相互深入了解的结果，同时也是财务管理人员长期在资本市场中努力的结果，良好的金融关系不仅能帮助企业摆脱资金周转的困难，同时还可以帮助企业在资金充裕时寻找到最佳的投资渠道。

三、企业提升自身财务管理能力的有效途径

财务管理能力的释放和提升应该是在围绕为实现企业根本任务服务的基础上，及时根据市场经济的发展而做出相应的调整。

（一）更新财务管理理念

要想真正提高财务管理对企业效益的作用，就必须强化企业管理人员的财务管理意识，更新财务管理理念，使管理人员真正做到以全新的理财观念和现代化的财务管理观念进行理财，例如遵循知识资本观念，以人为本的观念，竞争与合作相统一的观念等等。在市场经济飞速发展的今天，企业只有不局限于传统的财务观念，真正做到在传统财务观念上坚持与时俱进，使传统财务管理同现代财务管理融会贯通，达到提高财务管理水平的作用。

（二）规范财务管理制度

健全企业财务管理制度是加强企业财务管理的必要条件。首先要对企业财务的核算制度进行规范，将具体职责分到具体员工身上，使每个员工都能重视财务管理工作。

（三）加强企业资金管理水平

企业管理人员应该根据企业自身的发展情况，制定一个长远的发展计划，并对企业现有的资金进行合理的预算和分配，为企业争取最大的利润。从两方面入手，一是财务关系的处理和财务活动的组织，例如资金运营、收购、兼并、投资、筹集资金等;二是建立完善的财务决策制度，真正将财务管理的职责进行细分，明确每个财务人员的责任和义务。

（四）大力培养财务管理团队

企业要想提升自身的财务管理能力就必须要培养出一支兼具职业道德和业务素质的财务管理团队。财务人员只有具备良好的职业道德，才能够保证财务信息的真实性，因此企业可以通过成立道德监督制度来对财务人员进行监督和约束。随着科学技术的不断进步，越来越多的现代财务管理技术被运用到企业的财务管理中，为了适应时代的发展和需求，必须要求财务人员不断提高自身的专业水平和业务素质。企业可以定期组织财务人员进行培训和考核，并实行凭证上岗的标准，激发财务人员学习积极性，同时也要适当引进优秀的管理人员，保持财务管理团队的活力;建立一套完善奖惩制度，并坚持执行，赏罚分明。

（五）财务管理要更加重视躲避风险

企业规避财务风险的关键在于：首先要依靠生产经营、投资等多方面的综合战略来提高企业的财务实力;其次要培养具有经营风险意识的高素质管理人才;最后就是要就建立一个行之有效的财务预测和风险监控机制，在三者的相互作用下，真正把风险降到最低。

总之，财务管理和企业的经济效益有着密切的联系，加强财务管理是提高企业效益的重要方式，企业要想在激烈的市场竞争中保持恒久的竞争力，就必须充分重视自身的财务管理能力。

参考文献

[1]顾建平.加强财务管理提高企业效益[J].建筑设计管理.2000（04）：46-47.

第8篇：物业管理方案范文

一、物业消防安全管理存在问题及原因探析

目前，尤其是社会化服务程度欠发达地区的物业消防安全管理情况不容乐观，物业服务企业在日常消防检查、巡查、消防设施维护保养以及消防培训演练方面均存在着诸多问题，究其原因，主要表现在以下几个方面。

第一，物业与开发商交接不规范。

《物业管理条例》中明确规定实行“房地产开发与物业管理相分离”的原则，物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行全面而细致的查验，理清关系，分清职责。但现实中，大多物业企业是由房地产开发公司衍生出来的，物业企业的现场查验工作成为“走过场”，形同虚设，可能在存在建筑消防设施不能正常使用、室外消火栓管网没有建设到位等等先天火灾隐患的情况就接手物业，对开发商应移交的有关消防手续也把关不严，埋下先天隐患，极易同开发商推诿扯皮，损坏业主合法权益。

第二，物业消防安全职责不明晰。

物业服务企业既承担民事责任，又担负行政职责，具体到消防安全职责，一是以行政法律法规形式明确的行政职责，二是以民事合同形式明确的民事责任。 可以看出，物业消防安全职责的界定存在两个问题：一是消防法律法规对物业担负消防安全责任的重要性认识不到位不全面，《消防法》中仅对居民住宅区的物业企业消防安全职责进行了规定，关于商住楼、综合楼的物业企业并未提及；二是行政职责同民事职责往往是不相对应的，一些物业企业仅将职责局限于合同中写明的民事职责，从而导致行政职责不明晰，落实不到位，不能及时发现和消除火灾隐患。

第三，物业过于重服务轻管理。

2007年修订的《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，强调更多的是业主自治管理和物业服务，但有的物业企业过分强调对业主的服务，疏于日常管理。从物业管理条例第四十六条规定可见，物业服务企业对业主的消防违法行为可以采取“劝阻”、“制止”的方式责令其改正，但事实上效果欠佳，物业对消防违法行为管理的“无力”致使其负责区域内的消防违法行为屡禁不止。

第四，物业从业人员素质较低。

国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，从事物业管理的人员还要取得职业资格证书，但是在物业服务企业中，从事消防安全管理的人员主要涉及消防控制室值班人员、保安以及水电维修人员，其中只有消防控制室值班人员按照国家规定必须经消防专门培训后才能持证上岗，其余人员均不需要经消防专门培训，这就造成了从事消防安全管理的人员整体素质较低，大多不懂得消防安全基本常识，不学习消防法律法规，更不懂得建筑消防设施的基本原理及日常维护，不会发现消除火灾隐患，使得防火管理盲区较多，基本处于失控漏管的状态。

第五，消防机构监管存在盲区。

从消防机构监管角度来讲，主要存在以下问题：一是消防机构将日常监管的重点放在火灾危险性较大的消防安全重点单位、公众聚集场所以及人员密集场所，侧重于对一个个社会单位的监督检查，而对于居民住宅区、商住楼、综合楼这样的综合体的监管相对而言要少得多，并且对肩负这类场所安全重任的物业企业也管理较少；二是消防机构对物业未履职行为没有有效的惩罚手段，不能督促物业发挥其作用；三是直接管理业主力不从心。若物业怠于履职，将责任、困难和矛盾交由消防机构予以解决，事实上消防机构警力有限，根本管不过来。

二、解决物业消防安全管理问题的对策

第一，确立物业服务企业消防主体责任。

要改变物业服务企业的情况，第一要在相关法律法规的前提下，借助公安部门及其他相关部门制定一系列物业服务企业的规章制度，明确物业的责任。其次，物业服务企业要将消防安全管理作为重要内容纳入其日常管理中去，按照行政法律法规的规定，制定符合管理实际的消防安全管理制度，落实消防安全责任。第三，物业服务企业应主动同县镇、街道办事处、居（村）委会及公安等有关职能部门建立联动，当发现难以解决的火灾隐患时，应及时报告有关职能部门，尽量将火灾隐患消除在萌芽状态。

第二，形成对物业服务企业监督的合力。

住建（房管）部门作为物业服务企业的行业主管部门，应当严格履行对物业服务企业的审批、管理职责，将物业服务企业消防安全管理能力纳入企业资质审查的内容，形成物业企业消防安全监管的长效机制；建立物业管理人员消防资质培训体系，在“物业管理人员职业资格统一考试”的培训内容中加强对从业人员的消防安全业务培训。其次，房管部门应当建立联合执法和信息通报等工作机制，会同消防部门以及乡镇、街道办事处、居（村）委会等有关部门对物业服务企业开展全方位的监督指导，使其充分确立责任意识。此外，要由政府出面，指导加强业主自治组织建设，充分发挥业主委员会监督、维权和协调的作用，保证业主自觉维护公共消防安全秩序，可以更好地对物业服务企业的消防安全管理工作进行监督。

第三，转变对物业服务企业消防监管思路。

消防机构对物业服务企业承担的消防安全重任应引起足够重视，转变监管思路，加强对物业服务企业消防管理情况的监督检查，派出所要负责对多层住宅、无自动消防设施的物业服务企业开展检查，积极主动介入，引导物业管理人员及时发现存在问题，提出整改意见，结合实际情况，督促其尽快加以改善、解决；同时，还应积极地指导物业管理层制定相应的工作制度、安全管理措施。此外，消防机构要对物业服务企业消防违法行为从严查处，特别是对其擅自关停消防设施、擅自改变或同意改变建筑物和场所使用性质的，要责令改正并依法严格处罚。同时，对于物业服务企业在维护公共消防安全秩序中遇到的业主无理阻挠、拒不配合行为，消防机构及派出所要对相关责任人进行消防宣传教育，对于情节严重的违法行为要依法进行处罚，支持物业服务企业的服务与管理。

第四，加强对业主的消防安全宣传教育。

第9篇：物业管理方案范文

强化分析功能

商业应用软件供应商Infor近日宣布推出的Infor新一代财务管理解决方案Infor FMS SunSystems企业版就是这样一款产品。

Infor亚太区财务方案部副总裁林谦益指出，尽管现在很多企业已实施的ERP都带有财务软件，但是面对新市场、新收购、新产品的层出不穷，ERP上自带的分析功能简单的财务软件已经不能满足财务部门的管理需求。比如说，企业在购买一个煤矿前，要快速了解企业是否拥有足够的资金，购买煤矿会如何影响企业的利润等信息。如果按照传统的方式，财务人员要借助IT人员的帮助，从各个系统上收集信息再进行统计，需要耗费很长时间，因而可能错失购买时机。

因此，Infor通过将财务软件和BI结合起来，强化管理软件的分析功能，同时简化财务人员的操作。据了解，新版的Infor FMS能让财务人员不用借助IT部门的帮助就能创建或修改定期或一次性的分析报告。

林谦益还指出，财务管理软件易用性一定要好，因为现在专业的财务人员比较缺乏，如果财务软件不好用，还可能造成财务人员的流失。

首钢集团就在上线了SAP ERP系统的基础上，实施了Infor FMS，并将ERP中的财务数据导入Infor FMS，从而实现更加高效的财务管理。

和一般的财务软件不同的是，财务管理解决方案涉及不同行业的不同分析需求。“尽管各个行业（的财务分析需求）差别不会很大，但是行业不同，分析的角度不同，KPI也各不相同。”林谦益介绍说，Infor在新版Infor FMS中整合了46个行业的财务管理需求，用户在实施时只需把不需要的行业功能关掉即可。

林谦益指出，有些用户采用Infor FMS，是因为其中蕴含了一些行业龙头企业的财务管理精髓，它们希望能够借鉴这些成功经验。比如说，呷哺呷哺上Infor FMS就是希望借鉴星巴克的财务管理经验。

除此以外，林谦益介绍，不仅财务人员，就是那些不懂财务知识却需要某些财务信息的人，如业务部门主管，也可以轻松通过Infor FMS获取他们所需的财务信息。

新会计准则影响了市场

在过去很长一段时间内，在我国财务管理市场，国内软件厂商占有很大的优势。当时主要是因为我国的会计体系与国际会计体系存在较大差异，像SAP、Oracle等这样的跨国巨头的财务软件对我国本土企业来说具有一定的不适应性。这也使得用友、金蝶等早年专注于会计电算化的软件企业有机会快速成长起来。

但是，随着改革开放的不断推进，以及WTO的加入，我国越来越多地与国际接轨，2006年我国的新会计准则更多地借鉴了国际会计准则。随着2007年1月1日起我国新会计准则在上市公司中执行，并鼓励其他企业执行，尽管国内财务软件厂商快速推出了适应新会计准则的财务软件产品，但是它们原有的优势已经慢慢减弱。

尽管如此，林谦益告诉记者，鉴于Infor的优势主要在于拥有丰富的适应国际会计准则的经验，Infor FMS的目标客户群主要是国外进入中国的公司，以及要到海外发展的中国公司。

同时林谦益指出，现在财务软件产品功能已经非常类似，不同供应商竞争力的差别主要体现在它们所提供的附加值上。