调研研究报告精选(九篇)

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第1篇：调研研究报告范文

XX区XX乡，属于XX市十五计划确定的三大住宅新区之一。本文通过对XX区XX乡石桥村125.59亩的一国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据XX区XX乡当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积11.72万平方米，项目总投资15594.85万元。经测算项目财务净现值3620.11万元，项目财务内部收益率27.1%，因此项目在经济上具有较强的可行性。

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目 录

第一章 前言

一、报告编制目的

二、报告编制依据

三、项目概况

第二章 项目开发经营环境分析

一、2000年国内经济及房地产市场回眸

二、XX市房地产市场分析

三、有利投资经济形势成因分析

第三章 项目周边物业市场调查分析

一、投资地块的地理环境

二、XX地区区域分析

三、项目周边主要物业分析

四、XX乡消费者调查分析

第四章 项目开发经营优势点与机会点分析

一、房地产投资项目开发经营机会形成模式

二、项目开发经营优势点

三、项目开发经营机会点

第五章 项目定位

一、目标市场定位

二、产品定位

第六章 项目规划、建筑设计建议

一、项目总体规划建议

二、住宅建筑设计建议

三、小区配套设施建议

四、环境艺术设计建议

第七章 项目开发经营策略及投资估算

一、项目开发经营策略

二、项目投资估算

三、项目实施进度安排

四、项目投资与筹资计划

第八章 项目开发经营状况分析

一、项目销售计划

二、项目销售收入估算

三、项目经营成本估算

四、项目利润估算

五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率

第九章 项目开发经营风险分析

一、项目盈亏平衡分析

二、项目敏感性分析

三、项目开发经营主要风险及对策分析

第十章 结论与建议

第十一章 结束语

第十二章 附录及主要参考文献

第一章 前 言

一、报告编制目的

1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。

2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。

3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

4、对项目进行投资分析和风险分析。

5、对项目决策及其实施的优化提出建议。

二、报告编制依据

1、XX市规划局规划方案;

2、亿房网

3、国家建设部及XX市颁布的与房地产相关法律与政策;

4、XX市2000房地产年鉴;

5、现场勘察和实地调研所得资料。

6、XX市新洪泰中介公司提供的资料

三、项目概况

该地块位于XX区XX乡石桥村，总面积约125.59亩，属于XX市十五计划确定的三大住宅新区之一XX乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要意义。根据XX市规划局的要求，该地块已经基本平整通水通电，经市人民政府武政土字[2001]2号文批准同意，且可以免收城市基础配套费。并确定该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过1.4，建筑密度22.5%，绿化率不低于40%。主要建筑形式为多层，建筑限高一般在24米以下，，也允许建高层(40米以下)，但比例不得超过20%。

根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式：多层60%，小高层40%,并初步确定项目主要技术指标如下：

①总用地面积：8.37公顷，合125.59亩。

②容积率：1.4

③总建筑面积：11.72万M2

其中：多层住宅：6.72万M2

小高层住宅及别墅：4.48万M2

公建面积：0.5万M2

④建筑密度：22.5%

⑤绿化率：40%

(以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化)

第二章 项目开发经营环境分析

一、2017年国内经济及房地产市场回眸

投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。

2017年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。(《新华文摘》20015)

同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示，2000年国房景气指数值达到104.06点，比上年增加2.6点，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长;商品房销售面积与销售收入增势强劲;商品房平均销售价格稳中趋升;商品房施工总量不断扩大;新开工项目快速增加(如下表)，各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房地产的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲的增长势头，(《中国统计》China Statistics 20015)，房地产市场也呈现出以下主要特征：

全国房地产开发及销售情况表

2017年实际 比上年同期+%

住宅投资(亿元) 3318.7 25.8

商品房新开工面积(万平方米) 28295 30.6

商品房竣工面积(万平方米) 23027.9 16.4

商品房销售建筑面积(万平方米) 16984.1 26.9

商品房销售额(亿元) 3571.0 30.1

其中：销售给个人(亿元) 2840.3 51.9

占总销售额的比重(%) 79.5 --

1. 开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。2000年全国房地产开发完成投资4901.73亿元，与上年同比增长19.5%，占固定资产投资的20.2%。其中：商品住宅开发完成投资3318.74亿元，与上年同比增长25.8%。

2. 消费主题发生变化，销售总量逐年上升。2000年，个人购买商品住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的87.51% ，比上年提高7.9个百分点。

3. 销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。2000年商品房每平方米平均售价2105元，较上年上涨5.98%，商品住宅平均售价1951.6元，上涨8.14%，办公写字用房平均售价4437元，下跌7.95%，商业营业用房平均售价3221.18元，上涨3.47%。个人住房贷款逐年翻番。四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长17.4倍。其中建设银行2000年末个人住房贷款余额达1390亿元，占该行全部贷款余额的10.6%，当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额的40%。

4. 二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。

5. 需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房(90平方米左右)总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。(《中国房地产信息》20015 Real Estate Information of China 谢家瑾)

以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。

二、XX市房地产市场分析

1. 2017年房地产市场

2000年XX市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。一是全市房地产开发总投资达101.29亿元，较1999年增长11.07%;全市总开工面积1343万平方米，比1999年增长3.68%;总竣工面积为454.11万平方米，比1999年增长2%;其中住宅竣工面积达377.31万平方米，占全市总竣工面积的83.09%，比1999年增长8.6%;全市商品房销售总面积为303.76万平方米，其中住宅为244万平方米，占总面积的80.33%，销售额达60.2亿元;空置商品房从1999年的150万平方米下降为115万平方米。二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为19481户，比1999年增长11%，租赁总面积为80.15万平方米，比1999年增长17%，年租金总额为3.36亿元，比1999年增长52%。三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为21647户，比1999年增长122.8%，说明个人购房贷款正迅速地增长。以上情况表明：XX市2000年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。

(1)个人购买率进一步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，2000年第四季度商品房销售额为8亿元，其中个人购买为6.91亿元，个人购买率为86.43%。从图中可以看出：2000年XX市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到86.43%的水平，个人购买率的不断上升，也从一个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。

(2)房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。2000年第四季度房地产投资总额为35.79亿元，在上季度的基础上进一步增长， 从左图看出：2000年各季度XX市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新的增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。

价格 指数

一季度 1941.8 1000

二季度 1963 1010.9

三季度 2003.93 1031.9

四季度 2021.66 1041.03

(3)截止2000年11月份，全市完成住宅投资20.87亿元，占房地产总投资的58.33%，2000年XX市住宅累计总投资75.82亿元，占房地产总投资的85.58%。其中住宅类物业价格指数具体见下表：

各季度XX市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示:

通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度的住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高的基础上难以继续保持较大的增幅，但总的趋势是住宅价格保持攀升。

2.市场特点分析

2.1宏观市场特点：

1.住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了动力。2017年，XX市正式步入住宅的商品时代。自1998年12月31日延续了近50多年的福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还原出来。经过1999年的过度转换，从2017年开始，实物分房已完全停止，居民等、靠、要的福利性住房观念已经开始向商品化转变。2000年6月30日以前，凡购买公房一次性付款的，可享受20%的折扣优惠;2000年岁末，购买现住公房一次性付款享受10%优惠也全部结束，从今年元旦开始则实行零折扣。住宅这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在2000年完全纳入了市场经济轨道。

2.空置商品房消化能力加强。2000年XX房地产市场的销售情况趋暖，市场容量扩大，除可吸纳上市的商品房外，还消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房为150万平方米，2000年新增9万平方米，到2000年底还剩115万平方米，因此在2000年共消化了44万平方米。

3. 经济适用房建设取得较好成效。2000年XX市不断推进和完善经济适用住房建设。全年经济适用房施工面积为195万平方米，竣工面积为65万平方米，占全市住宅总竣工面积的17.23%，全年销(预)售115.14万平方米，其中预售38.96万平方米，销售率超过100%，解决了1万余户居民的住房问题，先后开发了百步亭花园，华锦城花园等几个规模大、环境好的重点经济适用房小区。

4. 房地产二、三级市场联动效应初步显现。2000年XX市房地产市场结构趋于合理，存量房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。根据房地产发达地区的经验，二手房市场的活跃会直接刺激住宅一级市场的发展，存量房买卖的增加并不意味着增量房市场的萎缩，而是带动增量房市场的增长。广州、深圳存量房交易大大超过了增量房的交易，而XX市现在存量房的交易确小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉动住宅一级市场的操作空间很大。2000年XX市增量房市场交易30010起，交易的建筑面积达244万平方米，而存量房市场交易达到27130起，建筑面积为478.62万平方米。存量房交易的兴起和已售公房的上市交易，大大推动了XX房地产市场的梯级消费需求。

住房一级市场(增量房) 住房二级市场(存量房) 住宅总量

起数 30010起 27130起 57140起

建筑面积 244平方米 478.62万平方米 722.62万平方米

5. 金融系统成为房地产业的坚实后盾。银行方面：已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体，部分银行将个人贷款的上限提至8成30年的期限。2000年全市各银行发放个人住房贷款共计29.17亿元，比投资到建设环节的贷款总额11.79亿元多出一倍多。公积金方面：公积金贷款购房面积占全年总销(预)售面积的1/4强。2000年新增归集住房公积金5.38亿元，比1999年增长33.94%。共批准发放个人住房贷款9019户，共计5.41亿元，同比增长97.8%;支持个人购房建筑面积达91.76万平方米，房屋总价值达12.56亿元。(上图)

6.住房抵押对房地产市场起到举足轻重的作用。2000年房地产抵押总户数为21647起，比1999年增长122.8%，说明抵押的户数增多，个人购房选择银行贷款按揭的增多，公积金小额度贷款的增多。同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房担保公司，2000年全年办理担保业务300起，发放贷款4000万元，其中50%为购买新建商品房的贷款，50%为住房抵押融资。

7. 房地产中介服务为房地产二、三级市场的启动发挥了积极作用。2017年XX市围绕加快启动住房二级市场开展的各项住房消费服务十分活跃，住房消费的中介服务领域有了很大拓展，为房地产市场的繁荣起到了重要推动作用。截止2017年，共有218家中介企业遍布全市，形成了中介服务的有形网络。与此同时2017年8月底举办了百家房地产中介机构承诺提供放心中介联合宣言活动，年底又开展了打击非法中介的整治工作，不仅规范了XX市中介市场的服务行为，而且带动了整个行业的规范和自律，为活跃XX市二、三级市场起到了十分重要的作用。

8、 房交会为活跃房地产市场提供了重要的舞台。2017年XX市各区联动举办房交会，进一步了活跃住房市场。6月和11月举办了两次全市规模的大型房交会，同时各城区不失时机地举办了区级房交会，既促进了增量房市场的发展，而且也活跃了存量房的交易。据统计，2017年全市的房交会，共销售商品房5662套，成交面积86.31万平方米，成交金额13亿元;二手房成交1681起，成交面积15万平方米，成交金额1.3亿元;办理权证1876起;办理抵押、按揭245起。

2. 2微观市场特点

1.从地理位置来看，城市周边地区由于前几年政府的基础配套设施完善，环境、道路情况都得到了较大的改善，使周边地区的投资和销售量均高于中心地区。从销售情况看最旺的是徐东和洪山光谷，2000年在徐东路上纵横不下10个楼盘发售，十分旺销，形成了扎堆效应。徐东作为武昌的新区，在桥梁经济的影响下已成为武昌最具生气的区域，成为武昌居民购房的首选。同样光谷也是2000年的亮点，不仅汇集了大量楼盘，人文环境一流，而且2000年华工科技的成功上市，光谷地区经济捷报频传，其购买力的强劲推动都是光谷房地产迅速发展的原因。随着我市大力发展光谷的战略决策的落实，这一带的房价还在不断地攀升。

2.从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘已逐步退出历史的舞台，目前市场上的结构主要是框架结构。户型设计方面，随着市民生活质量的提高，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，受市场的青睐。而面积大都在90-120平方米之间。

3.从楼盘的层高看，小高层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位的格局。这主要是由于小高层的楼盘带电梯，避免了多层要上楼的麻烦，同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势，因此成为2000年销售的一个新变化。

4.从楼层的销售情况看，顶层销售情况好于往年，主要是技术方面的突破带来的结果，不少楼盘的顶楼销售都采取了送阁楼的促销手段，因此顶楼在空间利用上更合理了，价格也略低一些，对客户有一定的吸引力，销售也比较顺利。例如：统建千禧园，从2000年11月开始销售，顶楼已经全部销售完毕。

5.从价格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理的价位，而经济适用房100%的被市场接受，现在我市经济适用房的平均价位在1300-1400元/平方米之间。

6.从楼盘设计上看，2017年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬的个性化需求，2000年整个市场中有欧式风格，古典风格、中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。不仅体现了我市发展商市场意识的进步，而且也说明了建筑设计单位水平的提高。

7.从楼盘环境来看，由于消费者的需求层次提高，有追求环境优美的需求，2017年我市发展商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。发展商在增加小区的绿化面积，在小区内营造环境艺术等方面都做了较大的投入。例如常青花园四号小区，小区内绿化点、线、面结合，人均公共绿地3.19平方米，绿地率40%，通过实物造园造景，利用色彩及空间处理，形成多层次文化品位。带动了四号小区的销售，2000年已销售了18万平方米，占总销售的50%以上。

8.从楼盘配套设施来看， 2000年不少发展商的楼盘都配有远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。例如百步亭花园，不仅远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等基本配套一一健全，引进了XX名校育才小学附属一分校，把教育嫁接到小区内部，利用育才雄厚的师资力量，帮助业主解决了子女的就学和受教育问题。

9.从楼盘的卖点来看，2017年房地产销售突出的是智能化概念。其实这个概念进入XX的时间不算短，但一直都未广泛推广。2017年随着丽岛花园、常青花园四号小区、学府佳园打出智能牌，逐渐将这一概念置根于市场中。2017年11月24日举办的智能化楼宇博览会也使智能化概念形成了一种趋势。智能化将成为每个楼盘不可缺少的功能。

10.从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用。例如蓝湾俊园项目，运用了多种宣传手段，在江城刮起了一阵蓝湾旋风，使得一大批有购房意向的消费者最终都成为了蓝湾的业主。

11、 从品牌上看，城开、统建、富强、康居、百步亭等企业的楼盘以购买安心、质量放心、居住舒心的特点，成为市民购房的首选。

2017年XX房地产市场总体情况是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些区域中存在着住宅商品性价比不合理等一些问题，部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润的短期行为，如选材不精、建筑质量不合格，乱收物业管理费等。

3.3分类物业特点

据《武房指数》统计，2017年四个季度，XX市房地产价格持续增长，住宅、写字楼价格指数情况如下：

从以上数据可以看出，2000年住宅增长较快，写字楼的增长较为平缓。总的来说，我市商品住宅的开发、销售都取得了较大的发展，销售价格、销售量一年中均有较大增长，写字楼市场也逐渐走出低迷的阴影，步伐虽慢但形势喜人。通过上图进行简单的回归分析可知，在2001年的一季度，住宅、写字楼及综合物业指数的趋势仍将上升。

住宅

住宅类物业一直都是房地产市场的中坚，无论投资开发还是销售，一直都是市场的热点，我市住宅房屋销售面积已占总销售面积的94.5%, 个人购买住宅类房屋的销售占总销售面积的94.7%。2017年四个季度我市住宅价格分别为1945.49元/平方米、1963元/平方米、2003.93元/平方米、2021.66元/平方米，呈现出逐步攀升的态势，(见右图)全年平均价格为1983.52元/平方米。

1.普通商品房销售情况稳中有升，少数项目售价略有下调，但仍然是市场内聚集人气的热点;

2.经济适用房，走势良好，产销两旺，是市场的抢手品种，价格比1999年上涨3.1%;我市经济适用房均价在1300元-1400元/平方米之间;

3.别墅、高档公寓市场有回暖趋势，在都市花园、丽岛花园的带动下都有反弹的迹象，价格较1999年上涨5.6%，成为新的市场亮点。

写字楼

由于宏观经济环境的转好2000年我市写字楼价格较往年都有提高。2000年四个季度写字楼价格分别为4003.95、4048、4058.33、4070.77元/平方米，平均售价为4032元/平方米，租价为25元/平方米，较1999年上涨6%。2000年写字楼市场的特点是写字楼的地域分布对其价格的影响程度加大。2000年由于写字楼的密集区域转向了建设大道金融一条街，因此2000年写字楼最高均价地区是金融一条街。写字楼地段-价格分布图如下：

1.建设大道上自青年路，下至香港路一带是XX市高档写字楼最密集的地方。汇集了招银大厦、建银大厦、新世界国贸大厦、信合大厦、瑞通广场等众多的高档写字楼。该地段真正是我市寸土寸金的黄金地段，平均售价在7580元/平方米 ，平均月租价为60元/平方米，平均入住率为60%左右。

2.解放大道至武胜路这一地段也是我市中高挡写字楼较密集的地段，XX广场、泰合广场、中原大厦、化工大厦、良友大厦。平均售价为5036元/平方米，平均月租金为33.8元/平方米，入住率为55%，退居次席。

3.胜利街至江汉路一带、沿江大道。聚集了武信大厦、金涛大厦、长航大厦、金冠大厦等写字楼，平均售价为4160元/平方米，平均月租价为32..8元/平方米，入住率为50%左右。

4.中南路至武珞路沿线。中商广场、发展大厦、中南大厦、江天大厦、汇通大厦、亚贸广场，该地段平均售价为4091元/平方米，平均月租价为35.9元/平方米，入住率达70%。

5.宝丰路、汉阳地区。平均售价为3810元/平方米，平均月租价为30元/平方米，平均入住率为80%左右。

加入WTO后随着外商外资企业的进入，会消化一部分的空置写字楼，因此我市的写字楼市场会有一定的改观，但写字楼市场的整体走强还要靠我市宏观国民经济的拉动。

商业服务用房

2000年已经遏制了下滑趋势，开始反弹走强。主要得益于2000年市政府所进行的一系列改造建设工程如：江汉路改造为步行街，洪山广场、鲁巷广场、首义广场的设立等等，这些都为百货销售服务业带来了巨大的商机，也为商业服务用房的发展提供了机会。我市2000年新开大型商场2家庄胜崇光和鲁巷购物广场，百年老店中心百货重新市场定位，重新改变形象，武商三家店连为一体形成商业城，这些都刺激了商家对商业服务用房的需求，促使商业服务用房价格回涨。2000年汉正街也提出了二次创业，大夹街商城500个商铺全部发售完毕。但由于还有部分地区的商业用房没有配套支持，没有形成规模，空置现象还是比较严重，经济效益不好，价格很低，比如徐东路上的商铺。

从以上资料可以看出，XX市房地产市场环境是良好的，各类物业正朝着有利的方向发展，尤其是住宅投资，将得到进一步发展。

3.2001年及未来XX市房地产市场展望

2000年湖北省房地产价格从低迷状态中走出，呈现出逐季上扬的态势。因此2001年也是XX市房地产发展的重要一年。

1.2001年XX市的十大工程计划之一就是房地产开发方面的投资达到100亿，住宅竣工面积达500万平方米，这预示着将掀起一轮新的房地产经济热潮。2001年开发主要集中在XX、常青、南湖、四新及长丰地区，人流分布将向城市外围分散，武昌、汉口、汉阳人口居住和用地将相对平衡。

2.2001年，XX市房改的总体目标是全面推行住房分配货币化，提高住房社会化、商品化程度，建立适应社会主义市场经济的城镇住房新制度，落实住房补贴分配，释放购买力。

3.继续加强经济适用住房的建设，并在2001年XX市将建立起经济适用房的审核机制。经济适用房的总量在与商品房协调发展的基础上实现三个控制：一是销售对象的审核控制;二是完善价格审核控制，三是面积标准的控制。

4.2001年，XX市市级和各区级房地产有形市场即将全面建成并实现互相连通。将提供规范交易场所，提供大量市场信息，提供快速的交易服务，对促进市场流通将有重要的推动作用。

5.建立高效的房地产行政管理体系，积极推进房地产交易与权属管理一体化，落实《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》，切实解决目前房地产交易与权属登记中审批环节多、提供要件繁杂、办件时间过长等问题。推行一个窗口收件，一个窗口发证，简化程序，降低收费，为促进房地产交易起积极的推动作用。

6.规范物业管理，明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，规范物业管理收费并加强监管。同时修订和完善原有的政策法规，对物业管理发展和市场行为进行有效规范，力争形成一个系统完整的物业管理政策法规体系。

7.积极推进XX市国民经济和社会信息化进程，启动房地产信息化、网络化的建设，扶持一批像亿房网一样的高科技企业，建立、完善和规范房地产信息咨询服务体系，大力发展房地产业的电子商务。

另据专家预测，2001年房地产价格的大趋势是上升，但上升幅度不强，呈软升状态。

支持软升的主要有以下因素，首先是多项房地产扶持政策联动将拉动房价上扬，2001年这些能影响房市的政策主要有：住房分配体制改革，住房供应体制的重大调整，二手房交易市场的进一步开放，住房金融培育和加快发展，加强住宅产业化，提高住宅建设整体质量等，这些政策极有可能将住房的巨大潜在需求转化为有效需求。

另外银行的多次降息也有利于居民增加对住房的投资，住宅消费的可能性和市场将会扩大，加上有关金融政策措施的实施，也会对房地产起推动作用，如2000年国家加大住房公积金的归集力度，重点发展住宅组合贷款业务，延长按揭期限，完善住房贷款保障等，都对促进市场消化，提高市场价格起到积极作用。(《长江日报》20009)

(三)有利投资经济形势成因分析

(一) 国家宏观经济的影响

截止11月份，我国经济保持8.2%的高速增长。是亚洲金融危机以来表现最好的一年。主要表现如下： 11月份，全国完成工业增加值2171亿元，比上年同月增长10.6%，继续保持比较快的增长势头。1-11月累计完成工业增加值21327亿元，比上年同期增长11.5%。国有和股份制企业生产增长速度超过集体、外商及港澳台投资企业生产增长，表明我国经济已经走上健康发展轨道。 工业产品销售率稳定提高。11月份工业产品销售率为97.42%,比上年同月提高0.12个百分点，与上月产销率基本持平。1-11月累计，工业产品销售率为97.27%,比上年同期提高0.66个百分点。前11个月累计出货值比上年同期增长26.1%，仍保持了快速增长的势头。 11月份全国居民消费价格总水平比上月上涨0.7%，比去年同月上涨1.3%，1-11月累计平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨0.2%。其中居住商品和服务项目价格分别比上月上涨1.0%和0.3%。

(二) XX市经济发展势头良好

今年以来，XX市GDP 一直保持10%以上的增长率，因GDP增长带来的财政收入增长额约为13亿元左右。10月份，全市国有工业及年销售收入500万元以上的非国有工业企业完成工业增加值24.85亿元，按可比价格计算，比上年同期增长16.35%。各种经济类型工业竞相增长，外商及港澳台经济增幅最高。国有经济、集体经济、股份制经济、外商及港澳台经济分别完成工业增加值12.62亿元、1.48亿元、5.66亿元和4.59亿元，比上年同期增长10.6%、11.0%、16.9%和30.3%; 1-10月份，全市完成固定资产投资193.43亿元， 比上年同期增长6.7%。其中基本建设完成投资71.28亿元，增长3.6%;更新改造完成46.91亿元，增长2.9%;房地产完成70.26亿元，增长4.9%。消费品市场繁荣兴旺，外贸出口大幅增长。对外贸易10月份实现外贸出口3451万美元，比上年同期增长31.3%，保持较高的增长幅度。截止11月底，全市国有工业企业总产值同比增长14.4%，产品销售收入增长22.8，实现利税增长70.9%，实现利润总额由去年同期的负2亿元到今年盈利6.7亿元，亏损企业的亏损额由去年同期的7.9亿减少到5.4亿元。

(三)全国整体房地产市场发育发展情况良好 11月，空置面积分类指数值为98.18点，明显低于去年同期104.82点的水平。 今年前11个月，商品房空置面积的增长速度为11.8%，当月净增空置面积169万平方米。 在销售持续升温的推动下，商品房销售价格稳中趋升。截至11月，全国商品房平均销售价格为每平方米2091元，同比增长2.2%，是下半年以来的最高增幅。其中，商品住宅销售价格为每平方米1962元，比前10个月增加47元。 今年，房地产开发投资明显快于同期基本建设和更新改造投资增长速度。今年前11个月，全国完成房地产开发投资3744.3亿元，同比增长24.11%，增幅比去年同期提高3.7个百分点，房地产开发投资占固定资产投资比重达20.6%。 受房地产开发与销售快速增长的影响，土地开发面积明显高于去年同期。前11个月，全国累计土地开发面积5337万平方米，同比增长36.9%。

(三) 积金归集、商业银行住房贷款的有力支持

据统计，今年全市公积金归集额为5亿元，超过政府4.5亿的目标，公积金使用4.86亿元，截止今年，公积金历年累计归集额为22亿元。另外，商业银行住房贷款的程序简化、贷款额度的加大及贷款年限的延长都为启动房地产市场个人消费创造了条件。

在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说XX花园项目在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。

第三章 项目周边物业市场调查分析

项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，XX地区区域房地产市场，地区既有的生活消费条件，XX地区住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。

该项目位于XX区XX乡，现在先对XX区房地产市场作简要的概述。下图表是XX区2000年的房地产价格和指数：

XX区价格 XX区指数

一季度 2218.78 1000

二季度 2227.38 1003.876

三季度 2223.24 1002.86

四季度 2226.24 1003.2

2000年第四季度XX区的价格指数走势由上季度的下跌转变为小幅上扬，但指数仍没有达到二季度高度，因为XX区的房地产价格水平在XX市是属于较高的，而今年房地产开发大多集中在江南地区，使得该区的住宅价格徘徊不前，XX区由于自然条件的限制使得住宅开发投资大部分都分布在中北部地区，建设大道南北，台北路、香港路一带，是房地产开发投资较集中的地带，主要原因是该地区的建筑密度较小，交通便利，距离中央商业区较近，这一代拥有台北花园、台南花园、德富花园、澎湖高级公寓、台北花苑，碧波公寓、国信城园林小区等众多的住宅小区。位于高雄路的国信城园林小区，1998年5月开盘，目前已属尾房，但第四季度以2350元/平方米的现房价格出售了4500平方米，销售业绩较好。

XX、竹叶山一带也是该区房地产投资的热点地区之一，这一地带是相对较偏的地段，根据城市空心化的理论，离市中心区有一定的距离，自然环境较好，并且有开发大片住宅小区的条件，是未来最适合居住的地区之一。这一带已经有佳海华苑别墅、竹叶山花园、XX生态花园等住宅小区。这一地区在未来升值的可能性较大。位于该地区的东方恒星园，本季度期房销售价格为1886元/平方米，低于XX区的均价，本季度销售了1.65万方。

一、 投资地块的地理环境

土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。土地所处的地理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，决定了此地块大部分的市场家者，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。

1.土地性质及地理位置综述

地块面积：净用地面积8.37公顷，近似平行四边形，周边主要有水塘，菜地和村镇建设用地构成，较平整。

该地块位于XX区XX乡石桥村，远为农田，整个地块较平整，无丘陵，小山包，且地块的延伸四周也大致是一望平原，地块周围有叫多的村庄，主要有石桥村，塔子湖村(由渔家墩，福园村，芦家墩三个自然村构成)，新春村(有2000人左右);还有成片的采地和零星的湖面分布在地块周围。

2.地块自然景观及环境质量

2.1自然环境

该地块总体来看属于平原地区，空气较好，无大型污染，植被水系丰富。

以下为地块四个方向的环境情况：

1.南向

远望是一条长条沿路而建的现代化建筑，能隐约感受到大都市生活，京广铁路从旁边横贯而过，由远及近是大片开阔地带，无障碍物，临近的XX大道平行延展，该方向上因有一高压输电线路沿XX大道方向铺设，使得该方向上无论近看或远望的视线都扰，另外区域环境因建设公路略有空气和噪音污染。

2.北向

北面遥望张公堤，成片的草地，带状的防护林区沿堤分布，大片的湖泊，莲池密布，自然村落散布其间，湖水清澈，空气清新，宁静而美丽，但近处有零星的小村落削弱了景色。

3.东向

远方较开阔，中部为建设中的东方恒星园，近处的竹叶山路边为商铺，工棚映入眼帘，黄孝河平行流过，隐约有河水淤积下来的异味。

4.西向

西对姑嫂树路，进处无高层建筑，视野开阔，远眺现代都市居民区，隐约可见正在施工的新华家园，自然村落和耕田水塘由远及近步入视野，也是因大道的施工沿路有灰尘。

2.2项目周边情况

我们选择以本地块为中心，南至五干道(发展大道)，北至张公堤附近，东西以姑嫂树路和岱黄公路两侧为界，集中调查。

1. 地形地貌状况(详见附图地形地貌图)

2. 物业形态划分图(详见附图物业形态划分图)

3. 局部放大图(详见附图局部放大图)

附图说明

1.岱黄公路一带区域调查

自然环境：该带为平原地段，靠近黄孝河，两旁不远处有若干小湖，附近的村落有石桥村，塔字湖村，新春村，都属于XX乡。XX乡乡政府靠近竹叶山路，距石桥村不到500米。附近设有成片的自然林或人工林，惟有路两旁不多的树林，大车过后，尘土飞扬，该地段绿化较差，但也没有什么大型的污染源。

社会环境：道路路面状况较差，经常有载货的大卡车经过，到市内的交通不便利，沿线只有716一路公交。地段入口处有大东门客运站，有许多通向周围县市的长途客车。水电气的基础建设均以到位，电话线已铺设，但没有网络线和有线电视线(新建小区除外)。路边附近有2-3个门诊部，有中国信合，农行等金融机构的分点。石桥村对面有华中高级中学，但距石桥村较远。没有大型的娱乐场所，只有几家小型的台球厅。

人文环境：沿路两旁的居民来自不同的地方，主要是石桥村，塔字湖村等附近的村落。另外还有武昌，汉口，汉阳的居民到此打工。同时有黄陂等附近区县的居民。他们大多是出外打工来到这里，租用当地居民的住房，沿路地带和石桥村大概有2-3千人。居民的房屋大体为2-3层，比较简陋。

经济环境：有一大型钢材市场，路两旁一直到石桥村居民的收入水平不等，属石桥村的居民每年固定有1000-1500元的收入，来源于村办企业，承包队，出租房。另外村民可选择在路两旁租商铺，发展第三产业，或在一些私人办的公司打工，如XX新基业混凝土有限公司等，他们的收入较高，每月有1000元左右的收入，另外有些较大的公司都有集体宿舍，员工来在各处，有的住在二七路。

此处本地块东北方向的村落属于石桥村六队，该队共有60户，约250人，村民主要以种田，打工，出租房为生。对村大队而言，收入主要以卖地为主(该村的集体地约400亩)，收入该居民发放补助，基本上每户居民为4000-5000元/年。该村交通不发达，小学，中学都比较远。居民主要以石桥村人为主，有一些来自黄陂等地区的打工者。工厂很少，只有几个村民自办的个体小企业。雇员多为本村居民，村民自建房多为二层楼房，建筑面积约400平方米左右，很多房子由外来者租住，该村的水电，通讯等都不完善，绿化状况较差，周围有很多废墟空地，基础设施和公共设施都不完善。

2.塔字湖村至张公堤路段调查

自然环境：沿线区域自然风景较好，多湖泊村庄钓鱼台，无污染，空气清新，景色怡人。沿张公堤路段以绿地，防护林区和湖面次第构成，地势平坦;塔子湖路段属平原地区，沿路自西向东依次分布新春村，塔字湖村(由渔家墩，福园村，芦家墩三个自然村构成)。周边以菜地，耕地为主，零星分布水面，石桥村路段基本同上。

社会环境：该区域位于XX区边缘。纵有张公堤，横有竹叶山路，内为塔子湖路段，交通便利，有726，69路公交车。给排水设施齐备，供电设施相对不足，但具备发展条件，有待进一步建设，通讯便捷，暖气设施有待进一步开发建设，有液化汽供应站。

经济环境：该区域人口经济实力不强，居民收入水平普遍不高，工矿企业大都以民营，私人企业为主，现达到大都处于半停产状态，但私营企业仍具相当活力。商业，金融业，服务业仍处于落后的萌芽状态，有银行，合作社零星分布其间。当地居民收入差距较大，新春村，塔字湖村平均月收入在1500元左右，主要以房屋出租，村办工厂承包，打工，养殖为主。

3.姑嫂树路段调查

第2篇：调研研究报告范文

一、酒类市场发展近况

经由30年改革，特别是商品流通体制改革开放以来，我县以完善市场功能，知足消费需求为重点，增强市场系统建设，拓宽消费条理领域，完善城乡服务收集，搞活商品流通，使酒类与其他商品市场一样，产销两旺，购置便利，城乡一片繁荣景象。

（一）酒类流通市场基础构成并具有必然的规划。据不完全计算，全县现有的酒类生产企业1家，主要生产“楚园春”等品牌系列酒。个体酿造散装酒经营户约18家，从事酒类批发经营者26家、零售和酒类餐饮的酒类经营者约483户，年销售白酒2800余吨，啤酒达1.5万吨。经营的酒类种类有白酒、红酒、啤酒、果酒等酒类产品，酒类种类分高、中、低三个层次，种类繁复，层次完全，价钱灵敏。酒类市场以民营、个体为经营主体，网点遍及城乡，经营方法灵敏多样，消费者购置便利。

（二）酒类流通监管法律初见成效。依据国家商务部第25呼吁《酒类流通管理方法》和市县政府第135呼吁《市酒类流通管理施行方法》的施行，依据文件精神要求，县酒类流通管理局对全县酒类经营户履行了“立案注销和酒类溯源”两个行政法律管理制度，从流通领域对酒类商品施行监管。据计算全县从事酒类经营者约620户，已处理立案注销酒类经营户509户，占处理立案注销户的82%，其中：批发26户，零售、餐饮业483户。对获得酒类批发资历的经营者核发了《酒类流通随附单》94本，酒类流通市场开端走上立案注销和溯源制度轨道。

（三）酒类流通市场总体运转态势优越。市场监管的职能部分增强协调，密切配合，结合行动，齐抓共管。年3月份，县质监、工商、经济商务、卫生等部分及各乡镇县政府共成立了49个检查专班，出动监督法律人员210余人次，于3月26日至27日完成了我县白酒市场的具体检查。共检查白酒生产加工和经营销售单位、餐饮食堂651户次，实践检查553家白酒生产经营单位，其中生产加工单位19家，销售单位194家，餐饮单位和集体食堂484家，白酒市场监督覆盖率到达了100%。共检查散装白酒21161公斤，当场封存20761公斤，现场销毁400公斤。经由清算整理，酒类商品零售经营户开端讨取和出示《酒类流通随附单》，当前全县酒类生产和流通当前处于优越形态。

二、存在的主要问题

我县酒类流通总体运转态势虽然优越，但也存在一些不容无视的问题，潜在着酒质量量安全隐患，主要显示在以下三个方面：

（一）白酒生产行业存在“小、散、差”的情况。一是除了楚园春厂等1家较大生产企业外，其他酒类生产经营者都是个体手工作坊克己的蒸馏酒，都规划小，产值低。二是生产经营户涣散。分别设在乡镇、城乡结合部或集贸市场，难以集中节制和管理，生产的白酒存在不自觉送检或漏检现象。三是多数酒类生产克己经营者因为受资金、设备、人员、技能等要素的制约，处于小作坊、家庭式生产，前提和设备粗陋，与白酒生产企业规则到达的规范有差距，难以获得有关生产证件，存在证照不全，或无证生产经营状况。

（二）酒类流通监管覆盖面力度不大。我县酒类流通市场虽然履行“立案注销和溯源制度”，但因为触及面广，工作量和难度较大，还存在监管空白点，手续不全的酒类仍有必然的流通方法、流通渠道和消费市场。

（三）酒类流通经营行为不够规范。我县酒类市场以民营、个体户经营为主体。民营、个体户经营追求利润化特点，招致酒类市场存在一些不规范的经营行为，如：不自动讨取，不自觉供应，不自动出示《酒类流通随附单》，冒充伪劣、以次充好、仿冒名酒和热销酒，虚伪宣传、误导消费、无证经营等，使酒类商质量量得不到保证，损害消费者利益行为时有发生。

三、推进酒类流通监管的主要路子

商务部《酒类流通管理方法》是我国第一部统一的酒类流通监管行政法律。根据《酒类流通管理方法》，增强酒类流通监管，对于坚持全国统一的酒类流通监管系统，严把酒类流通准入关隘，打假保真，促进生产和经济发展，维护消费者身体健康和正当权益，构建和谐社会有着主要的意义和效果。因而，推进酒类流通监管是酒类流通管理局和每个工作人员的紧迫责任和历史工作。结合全县酒类流通市场发展近况和存在的主要问题，我以为，应从以下五个方面推进酒类流通监督工作健康发展：

（一）坚持和落实科学发展观，破解进一步提高推进酒类流通监督工作认识中的问题。

科学发展观，就是要以人本，具体协调可继续发展。酒类流通监督工作既触及到促进生产的发展，又触及到维护消费者身体健康和正当权益。因而，推进酒类流通监督工作的内在，与科学发展观的内容和要求密切相联。在当前组织开展深化学习实践科学发展观活动中，要把推进酒类流通监管作为深化实践科学发展观的主要内容之一，站在践行科学发展观的高度，从“保发展，保民生，保不变”动身，统一思想，提高认识，精心组织，增强办法，借深化实践科学发展观的微弱春风，推进酒类流通监督工作更上新台阶，而且使酒类流通监督工作与促进生产发展相结合，与坚持市场繁荣生动相协调，与保证酒品安全，维护消费者权益相促进。

（二）围绕坚持“两个制度”，破解拓宽酒类流通监管的深度、广度和力度中的问题。

《酒类流通管理方法》的主要特征是坚持“两个制度”。一个是酒类流通立案注销制度。凡从事酒类批发、零售的单位和个人，在规则的时间内，持业务执照、卫生答应证比及酒类流通监管部分处理立案注销，领取立案注销证，坚持酒类经营者档案；另一个是酒类流通溯源制度。酒类流通监管部分负责对到达《酒类商品批发经营管理规范》规范的，酒质量量及格，手续完全的酒类批发企业，印制和发放具有防伪功能、可上网查询的《酒类流通随附单》，坚持酒类流通准入“身份证”。对进入流通领域的酒类商品，批发企业负责填写，零售企业负责讨取《随附单》。《随附单》与酒品一路相随，同业流通；酒类流通监管履行“两个制度”后，消费者购酒时，对于能出示“酒类流通随附单”，而且种类、规格、批号与《随附单》相符的酒品，可安心购置，这为消费者供应了一个简洁易行的真假酒分别手段和办法。围绕坚持《两个制度》，履行酒类流通监管，办法详细，操作性强，应着力推进。一是进一步增强城区酒类流通监督工作。要对照国家规范，把住批发企业《酒类流通随附单》发放关，严把酒类商品流通“准入关”，堵住冒充伪劣酒的流通渠道和销售市场；要增强酒类流通立案注销，把凡从事酒类经营单位和个人全部纳入监管范围，不留空白，不留死角。二是启动乡镇和乡村市场酒类流通监督工作。要采取上门服务，巡回检查，委托监管等方法，力争在一年时间内，把乡镇和乡村市场的酒类经营单位和个人，纳入监管范围，拓宽酒类活动监管的深度、广度和力度，努力坚持统一、开放、有序、保质的酒类流通监管系统。

（三）以“查证、验单，打假”，长效性法律检查为支持，破解规范经营行为，保证酒质量量中的问题。

增强酒类流通监管，长期性和艰难的任务是法律检查。因而，要以“查证、验单、打假”为中心，使市场法律检查制度化、规范化、法制化。一是对安全安心的酒，特别是当地品牌酒，要开发绿色流通渠道，供应营销前提，促进地产品牌酒上规划，上层次，上水平，施行“走出去”战略，扩展市场据有率，提高品牌知名度，加速发展措施。二是要严格打击制假、售假等违法行为。对检查出的不能出示《酒类流通随附单》，货源不清、渠道不明、手续不全的酒品，要依照《酒类流通管理方法》有关规则，采取实时向社会公示和曝光，依法中止销售、查扣商品，集中销毁，涉嫌犯罪的移送公安机关追查刑事责任等处置方法，下大决计，下大力量，防备质量不及格酒品在市场上流通。三是坚持诚信档案制度，对虚伪宣传，误导消费，制假、售假的酒类经营单位和个人，将其列入“黑名单”，向社会公示或撤消运用《酒类流通随附单》的权益，约束和规范经营行为。四是实时把工作中构成的卓有成效的做法转化为日常工作的长效机制，积极探究治本之策，努力使进入流通环节的酒品手续完全，酒“单”相符，酒质安全，依法经营。

（四）增强宣传共同，构建联动监管收集，齐抓共管。

增强酒类流通监管，是一项坚持安心食品的系统工程之一，需求社会各方面的了解、支持、监督和共同，构成合力，齐抓共管。一是酒类流通管理局、工商、质检、卫生等部分，要增强共同，各司其职，全体联动，坚持长效性的节日检查、专项检查、突出检查、结合检查机制，严格打击制假、售假行为，净化酒类市场。二是要进一步加大宣传力度，充分应用电视、收集、报纸、印发材料，登门等宣传方式，普遍深化地宣传酒类流通监管司法法律，宣传增强酒类流通监管的主要性、需要性，宣传酒类消费常识和健康的消费理念，宣传验“单”辨认真假酒的分别办法等，促使经营者知法、懂法、守法，指导消费者识假、拒假，告发违法经营，发动社会力量，逐渐构成全民监督和打假机制。三是进一步增强对酒类生产企业、批发经营者的常识培训，促使不断改善和提高酒类经营软、硬件基础设备建设，准确填写、发放、保管和运用《酒类流通随附单》，自觉依照《酒类流通管理方法》制订的经营规矩运转。

第3篇：调研研究报告范文

一、理性思维

酒店设计是理性设计与感性设计的高度统一，它的第一个切入点就是为经济效益这一目标服务。这是个充满理性思维的过程。这一过程重点要考虑以下几个方面。

1、市场定位

通过与业主深入交流，了解投资方的意向，对酒店所在城市、地区以及相邻建筑、所处的自然生态环境进行考察与分析，给酒店一个准确的定位，是至关重要的。因为不同档次、不同市场定位的酒店，在设计上是不同的。如度假酒店、商务酒店、会议酒店、旅游酒店等，它们都有各自不同的专业化设计。

2、功能划分

酒店的功能划分也需要较理性的思考。在设计之先，最好根据不同的市场定位、各种空间在整个酒店所占位置及面积、比例的不同，绘出一份流程示意图。功能划分既要满足客人食宿娱购行的各种行为，还要保证酒店管理方（包括各个工种作业）的各种行为的顺利进行（避免交叉作业）。这需要设计师对酒店设备与各个空间功能及所占比例了如指掌。而后，设计师需要与业主（包括酒店管理方）进行研究与探讨，才能确定″酒店功能流程图″。之后就需要设计师对每个空间进行具体划分。国内的酒店设计（从建筑构造上开始）惯用一套固定模式，尤其是标准客房，设计含量极低。因此，在这个阶段，怎样在满足功能需求之外，进行创新设计，是我们所追求的目标。

3、空间感

空间感是建筑体面的虚实围合给人的心理感受。

最理想的状态应该是把酒店设计的建筑规划与室内空间融合为一体。这是理性与感性的完美结合。而目前我们所做的大部分设计都是在已有建筑构架之上进行的，因此我们提倡的所谓空间的互融性（室内与室外空间的融合、室内空间的融合），也只能是在有前提的情况下进行的。

酒店一般都会出现大的共享空间。如何将室外的光、水、绿化引入室内，如何使建筑与室内空间的融合达到完美，如何打破原有的陈旧的空间利用模式，需要吸收以往的经验，但更需要创新。

笔者认为，在空间互融性上，北京建国饭店的做法颇值一提。它错落的建筑本身就给人一种视觉上的美，而由大堂吧和后面的客房区所围合成的露天园林处理得更为成功。客人无论是在大堂吧还是在客房阳台上，都可以欣赏到变幻的四季景色，而客房区的客人还可以在半敞开的阳台上听到淙淙的流水声，呼吸带露水的空气。

另外一个比较好的例子是北京嘉里中心酒店一层。它的室外正对入口处有一处带灯光的水墙，从室内大堂望去，与室内环境连成一体。酒店的办公室亦是如此。由大堂进入，整面的落地玻璃迎面而来，玻璃前方是一个水流缓慢的静水池，而落地玻璃外面，是一处高大的带有储水池及植物的水墙（动静处理相映成趣），既成室外一景，从室内看去，又与室内空间浑然天成。

4、风格

酒店设计的风格离不开它的市场定位，它受文化背景制约。

二、风 格

各种类型的酒店会有不同的设计风格。比如，度假酒店的整体风格必然是轻松、跳跃、亮丽、休闲的，而商务酒店的功能性是第一位的，其风格一定是简约、明快、色彩醒目的……，笔者想针对下面几点谈一下自己的感受。

一个建筑、一个室内空间给人最直接的印象就是尺度感，北京紫禁城也好，罗马圆形广场也好，它们整体的尺度给人以宏伟之感。每个空间的每根椽子、每座雕塑、每个柱头的尺度都恰到好处，美到极致。

北方佳苑饭店的一层大堂高4m，整体的木作与石材、收口与做法都很利落。我们曾反复对比整个空间中各种材料、固定家具、可移动家具（包括大堂副理台、圈椅、休息区的沙发、茶几等）、盆栽绿色植物、饰品，甚至壁龛中的装饰物的尺度，以及各种尺度在整体空间中给人视觉上、心理上带来的各种感受。这是一个极有意义的过程，也是一个需要设计师经常去感知的、不断积累的过程。

2、灯光

灯光设计是一个很大的专业范畴。

重点照明、间接照明、主光源、次光源、可调性光源、冷暖光等在酒店不同的空间设计中各有其不同的应用。

3、色彩

色彩的运用在酒店设计中越来越被重视，它有着极强的视觉冲击力，易形成鲜明的印象，我们在北方佳苑饭店的会议走廊上，大胆使用了玫红色与冷灰的间隔对比；在客房区走廊的地面上使用了以蓝色纯色块为间隔的地毯，并且在每个房间门口做了一个涡形的充满热带风情的抽象图案，既有导向性，又有极强的视觉冲击力，使人耳目一新。

4、配饰

配饰涵盖的范围较广，各种装饰面、雕塑、植物、插花、陶瓷等装饰物都在配饰的范畴之中。配饰的设计也应包括在酒店设计中，由设计师整体设计或选定，它是一种软性设计，许多配饰的选用体现的是一种人文主义。例如，改造后的北京君悦酒店，客房中的装饰画是以苏州园林为主题的黑白照片，以文化主题作为贯穿整个设计的要素，大大提高了酒店的文化档次，给客人以深刻印象。

设计是一种来源于生活，但又高于生活的创作活动，它会对人们的各种社会行为起到一定的规范引导作用，酒店设计亦是如此。我们一直在提倡″绿色设计″″环保设计″″节能设计″″人性化设计″，作为专业化的酒店设计师，要做的就是如何把它们渗透到酒店设计中。设计师必须对生活有深刻的理解，对一些细节有细致入微的观察，并把这些感受都融于酒店各个空间的细节设计中去。

酒店评定标准对设计的要求：

1.前厅

a.有与接待能力相适应的前厅。内装修美观别致。

b.总服务台有中英文标志，分区段设置接待、问讯、结账。

c.有饭店和客人同时开启的贵重物品保险箱。保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私；

d.在非经营区设客人休息场所；

e.门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，配备轮椅。有残疾人专用卫生间或厕位，能为残疾人提供特殊服务。

2.客房

a.至少有40间（套）可供出租的客房；有单人间，套房；有残疾人客房，该房间内设备能满足残疾人生活起居的一般要求；有遮光窗帘；具备有效的防噪音及隔音措施；

b.装修良好、美观，有软垫床、梳妆台或写字台、衣橱及衣架、座椅或简易沙发、床头柜、床头灯及行李架等配套家具。室内满铺地毯，或为木地板。室内采用区域照明且目的物照明度良好；

c.有卫生间，装有抽水马桶、梳妆台（配备面盆、梳妆镜）、浴缸并带淋浴喷头（有单独淋浴间的可不带淋浴喷头），配有浴帘、晾衣绳。采取有效的防滑措施。卫生间采用较高级建筑材料装修地面、墙面，色调柔和，目的物照明度良好。有良好的排风系统或排风器、110/220V电源插座。

d.有彩色电视机、音响设备，并有闭路电视演播系统。

e.客房内一般要有微型酒吧（包括小冰箱），提供适量饮料，并在适当位置放置烈性酒，备有饮酒器具和酒单；

3.餐厅及酒吧

a.有中餐厅； 有独立封闭的酒吧；有咖啡厅（简单西餐厅）。

b.有适量的宴会单间或小宴会厅。能提供中西式宴会服务；

4.公共区域

a.提供回车线或停车场；

b.3层（含）以上的楼房有足够的客用电梯；

d.有男女分设的公共卫生间；

第4篇：调研研究报告范文

(一)近年来____区医患纠纷数量

近年来全国各地的医患纠纷时有发生，许多甚至以悲剧收场，13年10月25日，浙江温岭市就发生一起患者持刀刺杀医生造成1死2伤的悲剧。诸多因素导致了医患关系日益紧张,医疗纠纷大量增多，患者就诊心存疑虑,医生行医如履薄冰，医患双方诚信的缺失，使医患矛盾更加尖锐。经统计，我区近三年来，共发生医患纠纷184起，2011年83起，其中两家区级医院78起，乡镇卫生院5起；2012年59起，两家区级医院56起，乡镇卫生院3起；截止2013年11月，两家区级医院38起，乡镇卫生院4起，整体呈下降趋势。

(二)我区医患纠纷特点。

1、事发突然。医患纠纷发生后，特别是发生死亡的纠纷，患者死亡后家属在短短几分钟内或者数小时内就与医院引发矛盾冲突。2、参与人员多。我区大部门为农村地区，宗族观念重，亲朋好友众多，参与人员普遍认为，人数多、规模大，就能造成大的社会影响，对医院形成压力，不利于问题的解决。3、矛盾易激化。医患纠纷发生后，矛盾激化，暴力倾向日益凸显，经常有一些家属认为病人死亡是医生治疗措施不当造成的，进而在医院办公区域打砸办公设施，对医生进行谩骂甚至殴打。4、索赔要求高。一旦病人在医院治疗期间死亡，死者家属往往向医院提出不切合实际的巨额赔偿要求。死者家属提出的赔偿款少则8万、10万，多则100万、200万，医院根本无力承担，使事件发生之初双方就形成僵局。5、持续时间长。一旦院方不能满足患方要求，患方就采取总总手段在医院频繁闹事，甚至打持久战，例如：今年8月9日，孕妇产后死亡，其家属在医院闹事长达2周。6、社会影响差。医患纠纷发生后，一些患者家属不能控制情绪，在医院甚至到区政府堵大门、拉横幅、摆花圈、烧纸钱等，容易被媒体、网络舆论炒作为新闻，给我区整体环境造成负面影响。

二、引发医患纠纷的因素

(一)社会因素

1、基本医疗保障系统不健全。改革开放后，国家对医疗福利保障投入不足使公立医院改变经营方式，公益性被弱化而逐利性增加，出现了价格上升、诱导消费等一系列问题，个人医疗负担加重，公众不满情绪增加，,当患方对医疗结果期望过高，认为花费了相当的医疗费用却得不到想要的结果时，医患矛盾一触即发。

2、医疗资源分布不均。以我区为例，我区现有十余家乡镇卫生院，但是主要的医疗资源和优秀的医生都集中在两家区级医院。乡镇患者不信任卫生院以及卫生院本身实力有限，患者大量集中到区医院，造成两家区医院不堪重负，患者多、时间紧、劳动量大是普遍存在的问题。医生工作压力过大容易出现焦躁情绪，除了完成业务外无暇为患者考虑太多，从而出现服务态度差、不注重患者知情同意权等问题。乡镇卫生院则由于医疗资源不足，技术力量低下，出现漏诊、误诊率高等问题。

3、救济途径不完备。医患纠纷发生后，患者申诉和维护权益渠道不畅通，医疗事故鉴定时间长达三个月、费用高达数千元、死因鉴定有悖人伦等等因素都直接导致患者及其家属在医疗纠纷发生后，不愿意通过正常渠道维护自身权益，而更愿意采取一些过激、甚至违法的手段来维护自己的权益，进而导致各种医疗纠纷极端事件的发生。

4、媒体、舆论的误导性宣传。近年来，大量的负面医患纠纷报道不断见诸网络、报纸。许多记者在做医疗纠纷的新闻报道之前，就主观地认为主要责任肯定在医方，而患者作为弱势群体是需要社会的同情和帮助的，这种心理在很大程度上影响了新闻报道的客观公正，所以目前大量的报道都是站在患者一方，谴责医院和医务人员;还有一些报道，则是由于新闻记者本身缺乏严谨的工作态度，在还没有全面了解医疗纠纷的前因后果，就匆匆下结论，在相当程度上误导公众，使得普通群众加深对医院和医务人员的不信任甚至是敌视的态度。

(二)医疗系统方面的因素。

1、医德方面。受市场经济的影响，医务人员或多或少地受利益驱动，在救死扶伤的同时很大程度地考虑着医疗活动的效益问题，导致了塞红包、走后门等社会不良风气的形成，直接影响着社会对医护人员的信任度。而有的医务人员为了片面追求经济利益,置职业道德不顾，以药养医,开大方,开花方，开贵方。药物购销中的回扣现象普遍盛行，使各医院都愿意采购高价药。医药采购和处方上的不正之风，加大了患者的经济负担。另外，大撒网式的辅助检查，不仅使患者增添了经济负担，还使他们的心理、身体受到了不必要的损伤。

2、医务人员服务意识淡薄

据我区卫生部门统计，自2011年至2013年以来，共发生医患纠纷184起，在可追溯的161起纠纷中，有35.9%的医疗纠纷是由于医务人员服务态度不好，服务不到位，而又缺乏有效和及时的沟通所致。如医院方面存在的医疗服务缺陷，服务态度冷硬顶，疏忽大意，医疗费用不明等情况,极易诱发医疗纠纷。另外在医务人员中，有少数业务不过硬，技术不精通，经验缺乏，工作马马虎虎，在具体操作过程中固执己见，工作缺乏责任心，认真分析病情，导致误诊、误治、误伤，以酿成医疗事故而引发医患纠纷；服务态度恶劣，是医疗纠纷产生的最主要的主观原因。

3、医患双方缺乏沟通

在现有的医疗纠纷中，有相当部分并非是由于医疗事故或医疗差错引起的，而是由于医患双方缺乏沟通造成的。沟通是一种双方互动行为。医方在医患沟通关系中的问题，首先是部分医务人员缺乏应有的人文关怀。患者因病到医院治疗,所以在身心两方面都希望能得到医务人员的关心、帮助。但目前一些医务人员有着一种作为医生的优越感,忽视病人的权利和情感,服务态度冷漠、生硬,对病人缺乏应有的尊重,工作责任心不强。其次,医务人员缺乏良好的沟通技巧也容易阻碍医患沟通的顺畅。一个优秀的医务工作者,不仅应该医术精湛,而且还具有很强的沟通能力。医务人员的沟通交流能力,直接影响到医疗服务的成功率和服务水平的满意率。

(三)患者方面的因素。

1、缺乏医学知识，对就医期望值过高

医学是一项高科技性、高风险性的技术，医疗中的每一个环节都存在复杂性和多变性。虽然，现代医学取得了很大成就，但是仍有相当一部分疾病诊断困难，治愈无望，不少疾病仍存在较高误诊率。所以如果不分青红皂白，仅凭一知半解的医学知识，认为所有的意外或并发症都存在医疗上的过错，无疑是片面的、不正确的，然而据统计，我区有21.6%的纠纷时由于患者缺乏医学知识而引发。

2、素质低下，无理取闹

有的患方仅凭对医学的一知半解或道听途说，主观臆断评判医疗行为，甚至提出无理要求让医务人员给予满足,干涉医疗行为；有的则对医务人员有偏见,认为医生治病就是为了赚钱，缺乏信任感，隐瞒病史、不遵从医嘱等，当出现不良后果时就将责任推向医务人员，一旦要求得不到满足就采取过激、违法手段，这部分原因导致的医患纠纷占统计数据的6.8%。

医患纠纷原因统计表

三、我区医患纠纷的处置情况 近几年来，通过我区卫生、司法、公安、稳定等多部门合力处置，医闹现象得到有效遏制，医患纠纷也从2011年的83起，锐减至2013年的42起。从我区医患纠纷处置情况看，最终形成以下几种处置结果：1、沟通解释；2、赔礼道歉；3、协议赔偿；4、医疗鉴定并进入司法途径。经统计，近三年来，通过调解协议赔偿化解医患纠纷85起，共赔偿400余万元；申请医疗鉴定10起；其余89起均通过卫生部门的沟通解释及院方赔礼道歉化解。大量的重大医患纠纷最终都通过区司法局大调解中心调处了结，这已成为目前我区医患纠纷处理的大趋势。据统计，在2011年发生的83起医患纠纷中，有23起由区大调解中心调处，占到全部纠纷的27.7%；在2012年的59起医患纠纷中，有25起由区大调解中心调处，占到全部纠纷的42.4%；截止2013年11月，发生的42起医患纠纷中，有32起通过区大调解中心调处完结，这已占到全部医患纠纷的76.2%。

四、医患纠纷的防范与对策

(一)、加强医院调解组织建设。

在医院设立人民调解室、警务室，一旦发生医患矛盾，人民调解员第一时间内介入调处，同时与警务室形成联动，争取将纠纷解决在院内，解决在萌芽状态。人民调解具有第三方主持、调解中立、程序简单、受理快捷、成本低等便民特点，是非诉讼解决医疗纠纷的有效方式，也符合我国民间长期形成的“无诉为贵、和为贵”的和谐社会心理和民族传统。

(二)、强化专业医疗纠纷调解组织。

在医患关系集中、患者来去方便的地方，设立独立的“第三方”医疗纠纷调解机构，构筑由主要责任部门牵头、多部门介入、专业性调解的医患纠纷处置新格局。目前我区已成立医患纠纷调解委员会，但没有真正发挥作用，要真正发挥医调委的作用，须聘请具有医学、法律专业知识的人员担任调解员，调解中引入法律援助、公证处公证和人民评议，推行免费调解。工作人员必须作风正派、经验丰富、具备法学、医学专业知识，以第三方中立身份在医疗机构和患者之间架起沟通的桥梁，坚持平等自愿、公平公正、依法重理、互相理解的原则，在调解中要为事实说话、为法律说话、为公正说话，调解成功的将达成人民调解协议书，协议具有法律效力。调解程序上调解中心在调解地点和时间选择、接待、发言、场面控制、调解书审读等方面贯彻“患者优先”原则等措施，推行医患纠纷人民调解，彰显和发挥人民调解委员会的作用，避免调解中心被患者认为有司法局和卫生局偏向医院的嫌疑。

(三)、加强医护工作者的自身修养

“医者仁心”，古往今来，医务人员承担着救死扶伤的重大使命，享有悬壶济世的盛誉。医护工作人员要认真学习专业技术，努力提高技术水平，总结业务经验，提高确诊率和各种急诊抢救的成功率，同时也要加强自身思想道德水平修养。医护工作者应端正态度，时刻做到以人为本，从患者的利益角度出发，设身处地为患者着想，注意与患者及家属进行良好沟通，取得他们的支持、配合和谅解；认真对待患者及其家属的投诉，及时妥善的处理好已经出现的医疗纠纷。

(四)、建立和完善医患沟通制度

近三年统计数据表明：因沟通、告知不到位引起的纠纷达到26.9%，占据医患纠纷发生原因的首位。医疗机构要严格按照规定，对医患沟通进行规范管理。医务人员要充分尊重和维护患者的知情权、选择权，体恤患者的痛苦，同情患者的困难；多听病人的询问，多向病人介绍病情、治疗效果、用药和检查目的，关心病人在就医过程中的生活或不便，使医患双方相互理解、相互信任。医院要建立和完善医患沟通制度，及时受理和处理患者投诉；定期听取和收集患者及家属的意见、建议，并及时进行整理、分析和归纳。通过畅通医患沟通，来构建和谐的医患关系。

(五)、重视社会的舆论导向作用

第5篇：调研研究报告范文

一、社会矛盾纠纷的特点

（一）多元性。目前社会矛盾纠纷呈现多发态势。很多纠纷也如雨后春笋般冒了出来。如医患纠纷、劳动纠纷、婚姻财产纠纷等开展大范围的出现，这就给社会矛盾纠纷增加了很多新种类。

（二）对抗性。在社会矛盾纠纷中，相当一部分纠纷极易转化成群体性纠纷，因“人多势众”的观念根深蒂固，在有关部门处理矛盾纠纷过程中，经常会有大批群众围追堵截情况发生，此类纠纷当事人多数情绪激动，言语过激，极度不配合调解工作，对工作人员的人身安全造成极大隐患。

（三）反复性。一些矛盾纠纷，看起来具有偶然性，其实追其根本，是由于内在的一系列原因导致，因此处理起来很难一蹴而就。此类纠纷当事人往往劝了和，和了又吵。反反复复，很难真正将纠纷遏制住，也就给社会的安定性带来了不小的隐患。

（四）突发性。随着社会经济的发展，矛盾纠纷的多元性。一些意料不到的情况也时常发生。入医患纠纷、劳动纠纷，此类纠纷由于发生前不具有任何征兆，突发性较强。加之此类事件中，极易有人轻信挑唆，受到“造势”心理的影响，极易转化为大规模的。

（五）严重性。随着互联网的迅猛发展，信息交流越来越顺畅，这也加剧了社会矛盾纠纷的影响。现代社会，如果不能很好地处理矛盾纠纷，一旦被别有用心的人炒作，所带来的负面影响极易迅速放大，影响的不仅仅是公信力，更会影响社会的安定和谐。

二、法制宣传在矛盾纠纷排查与化解中发挥的作用

（一）助推群体性纠纷化解

从处理的角度看，法制宣传教育手段是一种思想政治工作的方法，它不仅可以有效地缓解群众对党和政府的对立情绪，而且对于问题的彻底解决，减少后遗症的反复出现十分有利。思想政治工作，从建党以来，就是我党的支柱。是动员群众、组织群众、教育群众的重要法宝，也是顺利完成各项任务，令国家立于不败之地的强大支撑。运用法制宣传教育手段来预防和处理，正是我党在新时期思想政治工作实践的又一具体性创新。

在处理中，思想政治工作虽然形式上“软”，但与动用警力相比，效果却不可同日而语。法律作为一种社会规范，不仅规范着每个成员的社会行为，也调节着各方面的利益关系，均衡各方需求。而且与其他规范相比，法律规范明显更具权威性、公正性和强制性。在处理过程中，加强法制宣传教育，便可针对每个参与者的行为认准其合法性和违法性，通过发现各参与者的不同要求，区分其合法性和合理性。并根据实际情形予以解决。合法合理和违法不合理的要求通过法律规范映射的一目了然，使群众口服心服。另一方面，运用法制宣传教育手段解决，也增强了广大干群的法制观念，对于纠正不依法行政、避免矛盾激化有着很强的现实意义。这样一来，矛盾更容易逐步化解，有利于事态的尽快平息。

（二）助推征地拆迁工作顺利开展

近年来，各区县以城乡经济一体化发展为目标，全力打造“现代新区”，各种矛盾纠纷随之凸显，特别是涉及征地补偿、拆迁安置等新型矛盾纠纷日趋增多。这就要求法制宣传工作中始终坚持把维护群众的切身利益作为出发点和落脚点，把与群众生产生活息息相关的法律法规作为主要内容。

在实际工作中，各区县通过大力开展依法维权、依法等方面的法制宣传教育，以“12.4”法制宣传日、平安建设宣传月等活动为契机，紧紧围绕重点工程建设项目，针对征地、拆迁、安置补偿等问题开展法制宣传教育，通过张贴标语、悬挂条幅、入户走访等形式大力宣传《土地承包法》、《征地拆迁条例》、《条例》等与群众息息相关的法律法规，引导群众依法维护权益,依靠正当渠道解决问题、化解纠纷。为征地拆迁工作的顺利推进提供法律保障，切实有效地维护社会和谐稳定。法制宣传教育不是单个的个体，在助力征地拆迁工作中，可以有效地与基层民主法治建设相结合、与稳定相结合，与平安法治建设相结合，通过相关工作的互为促进，全面展开。创设出一个良好的干群沟通平台，通过面对面的法制宣传教育，合理解决群众诉求，实现以矛盾调解带动普法工作，以普法工作促进矛盾调解。从而形成良性循环和有效互动，及时消除民间积怨，为区县的更好建设奠定一个良性的环境。

（三）助推矛盾纠纷工作预防

从预防的角度看，法制宣传教育是依法治国的具体化，不断增强广大干部群众的法律知识和法律意识，提高党政干部依法办事能力和人民群众依法维护合法权利能力，是一种治本方法。从引发的原因看，大多源于一些党政机关和职能部门个别工作人员处理问题不当或不能依法办事，许多群众法律知识不强，一但发生矛盾，极易引发群体冲突。所以，法制宣传教育是治本之策。通过法制宣传教育，增强了广大群众遵纪守法的自觉性，提高了广大群众依法保护自身合法权益的认识，使广大群众明白依法解决问题的方法和途径，从根本上防止的发生。

三、如何发挥好法制宣传作用

（一）深入实际、调查研究

深入实际，调查研究，了解民情、民意、民忧，大多数的发生，也具有其一定的合理性。群众的合理诉求无处解决，便激化了的发生。为切实解决好群众的合理性诉求，防止冲突进一步激化，党政机关工作人员必须要具备高度的责任心和满腔的热情，切实地去关心群众，帮助群众，通过按时的走访排查，及时掌握群众的需求，掌握群众的心理 动向、态度，希望与要求等。这样才能尽快地找到矛盾激化的结症，对症下药，切实帮助群众解决实际问题，避免拖拉推诿情况的发生。

（二）与其他手段相结合

虽然法制宣传教育手段能在处理中发挥重要作用，但是，它并不是包治一切社会矛盾的灵丹妙药，还需要同其他社会管理手段结合起来，灵活运用，才能真正达到所期望的结果。在矛盾没有达到激化状态时的法制宣传，就具有很强的预防教育作用，能够使广大群众懂得怎样遵守国家法律、怎样处理好国家、集体和个人的利益关系，便于劝解他们尽量将事态消灭在萌芽状态；而当矛盾已经激发、已经发生时，就必须充分发挥借助各方力量去合理解决。在实际情况中，许多人民内部矛盾，如果想仅靠行政命令和强制力是行不通的，这是只能依靠深入细致的法制宣传教育去化解群众内心的怨恨，让他们真正了解到合理诉求应该合理解决的道理。另一方面，对一些严重违法者，如果只想通过温和的法制宣传教育就想达到显著的效果，也是不可能的。这是就必须依靠法律的强制手段，坚决打击违法乱罪份子的嚣张气焰。几种手段有效结合，才能真正达到平息好的效果。

第6篇：调研研究报告范文

____年度，____区各级人民调解委员会共受理各类矛盾纠纷3849件，其中婚姻家庭纠纷282件，占总数的7.32%；在调解的282件婚姻家庭纠纷中，调解和好的256件，占受理的90.8%。调解离婚26件，占区婚姻登记机关离婚登记1109件的2.34%。2013年1—5月份，____区各级人民调解委员会共受理各类矛盾纠纷1366件，其中婚姻家庭纠纷233件，占总数的17%；在调解的233件婚姻家庭纠纷中，调解和好221件，占94.8%。调解离婚12件，占区婚姻登记机关离婚登记658件的1.82%。(说明：两组数据反映的是不同的角度，这里列出主要是反映人民调解工作在化解大量矛盾纠纷中涉及婚姻家庭矛盾纠纷的比率。)

按受理的婚姻家庭纠纷当事人年龄段划分，“80后”、“70后”、“60后”和其他年龄段的比例分别为38.2%、29.6%、25.9%和6.3%。由此看出，“80后”的家庭矛盾纠纷比例高于“70后”，而“70后”的家庭矛盾纠纷高于“60后”和他年龄段。虽说“清官难断家务事”，人民调解员以促进当事人家庭和谐，维护社会和谐稳定为基本原则，动用当事人的用亲朋好友、基层组织等一切可借用的社会力量，使尽法律诠释、情绪调理、多方斡旋等各种调处招数，化解了一个又一个家庭矛盾纠纷。但在有些情形下，仍然难以凑效。维护婚姻家庭关系的稳定是司法的基本价值取向，但解除名存实亡的婚姻、无爱无缘的婚姻同样是维护当事人合法权益，体现司法人文关怀的基本要求。

社会生活的多样性决定了家庭婚姻生活纠纷的多样性。其成因主要体现在以下几种类型：

1、经济收入困难型。俗话说“贫贱夫妻百事哀”，家庭经济收入过低势必会影响家庭生活，就会激发各种矛盾纠纷。一些夫妻建立家庭后，因为家庭收入有限，财富积累少，尤其是夫妻一方或双方失业或没有稳定的职业，造成家庭经济十分拮据。双方往往会因一点点家务琐事而引发矛盾，感情面临一些伤害和考验，同甘共苦十分困难。在这种情况下，互相责备和埋怨。如梅山有一对小夫妻，女方是外地人，工作不稳定，全年收入不足万元。而丈夫工作虽然稳定，但收入也只能维持家庭基本开支。于是夫妻俩经常为钱的事而吵架，丈夫因不堪家庭重重矛盾压力选择了躲在外面不回家，6个多月不见女方和孩子。这样的夫妻关系已经是名存实亡，难以维系。调委会历时3个多月做思想工作和调处，最终离了婚，维护了女性的合法权益。

2、即兴组合家庭型。夫妻间婚前交往时间较短，了解不深，匆忙组合家庭，即感情基础不够牢固。在这类纠纷中，多数是曾经离异后再组成家庭的，成为“柴米夫妻”，凑合着过日子。双方往往偶因家务琐事一触即发闹矛盾，说狠话时不考虑对方感受，于是，相互较劲，一时冲动，夫妻关系就亮起了红灯，导致再婚后的感情又破裂了，不再眷恋于对方，把再婚当成了儿戏一搬。

3、性格差异多疑型。夫妻双方性格差异较大，如外向型与内向型的差异，节俭型与奢侈型的差异等等。他们在处理家庭事务的方式方法上往往有很大分歧，经常为家务琐事发生冲突，矛盾日积月累，形成积怨，难以调和，最终走向离婚。有一对小夫妻，妻子是体育老师，比较活泼，也注重仪表，而丈夫比较内向，是一家公司的职员。他看到妻子平时穿着时尚，心里总是不踏实，于是疑心重重，长期疑心妻子有作风问题。经过三次调解做工作，打消了丈夫的疑虑，化解了家庭纠纷。

4、红杏出墙寻刺激型。经济拮据会导致家庭解体，家庭特别富裕同样导致夫妻矛盾上升。俗话说：“保暖思欲”。有些人，尤其是男同志，在家庭富有后，不念夫妻恩爱和已有的家庭幸福，在外寻求与异性精神刺激，一旦败露，夫妻之间闹离婚、分财产就在所难免了。家住雨花街道有一对年过7七旬老夫妻，牵手过了一辈子，老汉退休在家无事就到广场上去跳舞休闲，遇到一位50来岁女舞友，两人从此就好上了将近4个月，搞得两家人大打出手。老太对调解员说“老头突然开窍了”，所以要和不想回头的老头子离婚。经过调处，老汉最终顾及家庭和自己的声誉，表示悔改，维系了家庭。

5、长辈过分干涉型。因为婆媳关系、翁婿关系处理不好，矛盾多发，严重影响小夫妻感情及生活，发展到一定程度，家庭矛盾难以调和。有一对小夫妻分别来自华为和中兴公司，按理说二人属于郎才女貌，非常般配。可是自从丈母娘搬来和他们住在一起后，丈母娘在家庭生活中处处替他俩着想，经常教女婿说话和做事要这样或那样的，说女儿变得傻了，以及俩人睡懒觉不勤快，家庭生活没条理等，时间久了，小夫妻俩的自由生活被扰乱了，情感也被掀起了不和谐的波浪，于是出现了三角矛盾，并持续升级。经过调解员先后四次做心里疏导工作，让他们明白了家庭矛盾症结所在。如今，经回访，这个家庭包容和相互理解的成份更多了一些。

6、赡养不作为型。为人都有双层父母，尽孝是做儿女的法定义务。自从男女双方组成家庭后，不仅仅是接纳了你所爱的人，还要学会接纳和爱对方的家人。也就是说你和你所爱的人同时是两个大家庭的成员了，对待爱人家庭的每一位成员都要像对待自己的亲人一样，从此同舟共济，福难共当。然而，在人民调解委员会接待和调解的家庭纠纷中，有相当一些是夫妻一方因赡养老人发生的纠纷。如兄弟赡养出份子不均；老人自己有钱，做媳妇的不愿再出钱；对双方父母尽孝不能一视同仁等。我们不仅要做好小夫妻思想工作，同时也要做好父母的思想工作，既讲法理，也说情义，更注重美德宣传。只有互敬才有互爱，最终相互理解和体谅。总的来说，因赡养而引发的家庭矛盾占半数之多。

第7篇：调研研究报告范文

安置房小区的物业纠纷是城市化推进以来各级部门普遍关注的一个重大民生问题。雨花台区人民调解委员会通过对辖区内安置房小区出现的主要矛盾纠纷进行了认真调研分析，力求减少矛盾纠纷、理顺各种管理关系、提高对安置房小区物业纠纷的认识，为解决好安置房小区的物业纠纷提供有益的思考。

一、安置房物业纠纷现状

目前在雨花台区的铁心桥地区、西善桥地区和板桥地区有大量的安置房小区。西善桥地区有52个居民小区，其中安置房小区26个，铁心桥地区7个社区，其中两个社区为全市两个大型安置房小区景明家园和春江新城，另外5个社区都有安置房小区。物业矛盾纠纷的出现有三个方面的因素。

1.业主因素。大多数村民身份转变后，并没有像真正的市民一样去了解、接受、参与物业管理，导致有的安置小区物业与业主之间存在多种矛盾，最突出的共性问题有：(1)部份居民思想观念旧。一些新市民受传统散居村落影响，缺乏整体意识，个别业主只顾自己利益，在公共部位私搭滥建，致使部分公共设施不能正常使用；缺少对房屋结构安全的相关知识，少数业主认为房子是自己的，属私有财产，便无所顾忌地在自己的小天地里，私拆乱改；对集中居住的新建小区不适应，一些业主私占绿地停车位不仅破坏了小区的整体规划，更侵害了其他业主的合法权益；(2)部分居民生活习惯难以更改。老的生活习惯一时难以改变，垃圾乱堆乱放，到楼下绿化带的树木之间拉扯绳索晾晒衣物，墙壁上乱贴乱画，私养大型宠物或家禽，在小区宠物粪便随处可见，物业公司在管理中容易与业主发生纠纷；(3)业主服务消费意识淡薄。大部分安置小区业主从原来的村落搬迁到新建小区，作为村民从来都无需交纳物业管理费和垃圾费之类的费用，而且拆迁安置都是政府行为，这些业主认为这些费用应该由政府买单。他们对物业管理的概念比较陌生，不知道物业服务本身就是一种商品。消费享受服务的意识不强，没有缴纳物业服务费的概念，直接后果就是导致物业运转困难，服务质量下降，形成恶性循环。

2.物业公司因素。(1)安置房质量缺陷。安置房质量上的缺陷造成的后果往往会由后期物业来处理。小区通过综合验收，向业主交房时还存在一些遗留问题。如区域内的环境、道路、相关配套等设施未完工，影响业主入住；房屋外墙、飘窗、阳台渗漏等，引发业主不满；电梯、电子对讲门、监控设备存在故障，招来业主指责。工程质量遗留问题很难及时得到根本解决，这些问题带到业主入住阶段，多数业主理解为房屋质量以及安置前的有关承诺没有兑现，责任应由物业公司承担，从而很容易造成业主与物业公司之间的对立情绪，给物业管理带来相当大的压力；(2)服务质量上的诟病。保洁不满意、修理不及时、巡逻不勤快、绿化不到位、车位不足和车位分配的不透明等问题都容易引发业主的不满；(3)物业管理公司不够职业化。在安置房小区居民入住后，为了快速地给居民提供物业服务，保障居民的基本生活需求，各街道的社区组织成立了物业公司为居民提供服务，从业人员的职业化程度不够，往往以管理者身份而不是服务者身份自居，必然影响到物业与业主之间的和谐关系。

3.相关管理小区物业的行政主管部门因素。相关管理小区物业的行政主管部门未能及时指导安置房小区成立业主委员会。很多安置房小区在入住几年后仍没有组建业主委员会，这样个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决，为小区正常的物业管理埋下隐患。很多重大事/，！/项没有业主委员会同意，物业公司也无能为力，比如维修基金的使用，导致居民认为物业公司不作为，引发矛盾纠纷。

二、减少安置房小区物业纠纷几点建议

1.成立业主委员会。相关部门应及时指导保障房小区成立业主委员会，保障房小区中居民大多数是由附近村民搬迁过来，通过业主委员会的形式重新构建“熟人社会”；(1)方便个体业主与物业公司之间进行沟通；(2)通过业主委员会，方便物业公司对房屋出现的较大质量或故障问题及时处理，方便群众生活；(3)通过业主委员会宣传小区居民责任与义务，配合物业公司逐步将物业费用收取工作正常化。

2.培养能够适应市场变化的优势物业公司。要逐渐走出社区“托底”式的物业公司模式。物业企业要推行公务公开、财务公开，物业服务企业与业主间要形成相互制约、相互支持的管理机制。同时，要全力做好公共部位维修资金的收缴工作，为小区的长远发展提供资金保障。

第8篇：调研研究报告范文

（一）宣传到位、深化认识。

加大再就业税收优惠政策的宣传力度，各级税务部门以各种形式，特别是要以群众喜闻乐见的形式宣传、解释政策，主动深入到相关场所，向企业和下岗失业人员送政策、想办法。引导广大下岗失业人员了解税收优惠政策的内容和办理优惠的程序，将再就业优惠政策落到实处；深化广大税务干部对再就业税收优惠政策的认识，正确理解“落实再就业优惠政策”与扶持税源的辨证关系，将促进下岗失业人员再就业视为己任，增强责任感，提高政策的执行度。

（二）管理到位、审核把关。

遵循总局“应收尽收”的要求，提高防范意识，坚决防止部分纳税人钻政策的空子，在再就业优惠政策的落实中把好审批、审核关，营造公平和谐的再就业优惠政策环境。比如：在办理税务登记证中，涉及再就业优惠政策办证事宜的，要求再就业优惠证件、经营者身份证件、办证人身份证件必须实现信息一致，切实防止真证假办、假证真办等现象的发生；再如，企业所新增岗位中吸纳下岗人员占职工总数的30%的，三年内减征30%企业所得税，管理员对企业检查时务必要对其真实性进行反复调查，把好下岗失业人员证件检查关和职工身份检查关。再就业企业税收征管是一项难度较大的工作，在工作中合理的设置“篱笆”，让真正符合条件的企业享受到切切实实的优惠。

第9篇：调研研究报告范文

由此，一系列研究生质量问题摆在研究者的面前。硕士研究生培养质量，是硕士研究生教育的重要组成部分，同时也是促进硕士研究生教育改革与发展、实现硕士研究生教育任务、提高硕士研究生培养质量的重要手段。只有切实加强和改进硕士研究生培养质量，才能推进硕士研究生教育创新，才能真正发挥硕士研究生教育在经济和社会发展中的地位和作用。

l硕士研究生教育质量中所凸现的主要问题

我国硕士研究生教育规模的扩大，使原本存在的质量问题更加突出。目前，硕士研究生教育的发展，基本上是数量方面的增加，这种数量的增加，对于一个国家的硕士研究生教育的发展来说，无疑是十分必要的，而且也为我国硕士研究生教育事业产生质的进步准备了量的基础。但硕士研究生教育如果只顾规模的扩大，而不能保证质量，只能导致硕士研究生教育的贬值。随着在校研究生和毕业研究生数的迅速增长，研究生质量呈现出许多问题，这些问题主要表现在以下几个方面。

1.1学生考研动机复杂生源质量差

随着越来越多的人加入考研大军，硕士生的生源呈现多样化趋势。生源质量的好坏，在一定程度上决定了培养质量。

1.1.1越来越多的应届大学毕业生考研近年来，普通高等教育连年扩招，大学教育从精英教育逐渐向大众教育转变，毕业生就业率呈下降趋势，很多应届大学毕业生本着逃避就业的心态，加入了考研大军。有些应届毕业生选择考研是因为本科上了一个冷门专业，就业前景不好，希望考研可以有一次重新选择的机会，同时延缓了就业压力。

1.1.2越来越多的在职人员选择在职或脱产攻读硕士研究生随着社会对高学历、高素质人才的青睐，以及知识更新速度的加快，众多在职人员因为现有工作不如意，希望通过考研来改变自己的工作环境及待遇。

1.1.3还有一些人盲目攀比学历考研动机具有过多功利性，硕士学位对他们来说已不再是学术有造诣的标志。

1.2研究生缺乏实践能力和科研创新能力

人们习惯上认为，经过层层选拔的研究生已经是“精英”了，在思想、道德、文化、心理和身体等各方面都已经具有较高的水准，并且具有一定的科研创新能力，但事实上，一些研究生价值观念扭曲，功利心重，人文素养差，社会责任感低，缺乏科研实践能力，其含金量已经大打折扣。由于研究生教育是以科学研究为主要特征，以培养研究生的科研能力为主要目的，因此，在研究生教育过程中科研活动的开展情况，研究生科研能力的训练状况，研究生科研所达到的水平、程度等，就成为衡量研究生教育质量的主要标准。而在目前的教育中，主要体现于对专业文化教育的重视，而忽视了研究生教育中培养科研创新能力的重要性。由于种种主观和客观的原因，有的高校没有提供足够的科研基金和科研实验的场所，以及所需的实验设备，科研工作只能处于理论研究的初步阶段，没有进行深入的研究。因此，培养出的研究生科研实践能力、创新能力十分缺乏。

1.3社会不良风气严重影响研究生学习态度和整体素质

近十年来，我国研究生教育发展规模经历了一个高峰期，在校硕士生数和毕业硕士生数都随之迅速增长，硕士生的就业压力随之而来。市场经济的冲击，就业的压力，外部社会形形的诱惑，严重影响了学生的学习态度。读研究生只是为了一纸文凭，找个好工作，所以对课程学习和毕业论文敷衍了事。学校或专业不理想，就业形势不乐观等因素，使许多硕士生产生了消极心理，无心向学。随着市场经济对个人价值的尊重，一些人被社会上一些不良风气所沾染，滋长了急于求成、追名逐利的思想。有的研究生学习不刻苦，做论文没深度，就易避难，不愿到现场调查研究，怕苦怕累，这样必然导致硕士毕业生的质量下降。不好就业，或者就业不理想，都使得学生对研究生教育产生消极的看法。硕士生大部分时间忙于找工作，无心学习，导致课程学习和论文写作无法保质保量完成。学生对学位论文急于求成，拼凑应付，研究生教育质量势必受到影响。

1.4研究生的社会认可度逐渐降低

进入市场经济后，用人单位的人才的消费观念增强，使得人才市场的供需状况正在悄悄发生变化。用人单位不愿意招收高学历的学生，部分单位认为，硕士研究生可塑性不如本科生，在科研学术方面不如博士生。目前国内许多企业经济效益下滑，严重制约了市场对毕业生的需求量，市场的吸纳能力已大不如从前。研究生的社会认可度正呈下降趋势。

2提高硕士研究生教育质量的建议

面对众多问题，提高硕士研究生教育质量已经成为一个紧迫的问题。结合我国研究生培养特点，笔者提出“精选拔”、“重管理”、“严出口”的三步提高硕士研究生教育质量的建议。

2.1精选拔

精选拔，指的是在高等教育逐步走向规模化的同时，严格把关研究生入学考核及条件，从根本上提高研究生生源质量。硕士研究生招生质量是硕士研究生教育的入口，其生源对硕士研究生教育质量具有很大的影响。但鉴于当前我国研究生科研创新能力的普遍不足及应试教育的弊端，研究生选拔考试已越来越为专家学者所诟病。作为研究生教育的“门槛”，我国研究生入学考试设置的主要目的是选拔具有学术研究潜质和研究志趣的人才。有学者提出，研究生入学考试改革的总体指导思想，“应是由偏重知识、技能型向偏重能力、创新潜能等综合素质转轨。应当建立一套以考察科研所必需的基础知识与技能为前提，以考察科研所必需的人格、合作精神及有关非智力因素等综合素质为参考，以突出能力和创新潜能为核心的考评系统”。考试的改革是个循序渐进的过程，但只有从研究生教育的入口抓起，彻底提高研究生生源质量，才能为提高我国研究生含金量提供基本保障。

2.2重管理

重管理，指的是加强研究生培养过程的管理，研究生综合素质的培养和提高，是贯穿研究生教育全过程的，应本着“厚基础，宽知识”的原则提高研究生综合素质。在硕士研究生教育过程中，科学研究与课程学习各占硕士研究生教育的一半时问，在这个阶段，需要加强基础理论知识、专业知识、相关领域知识与实验技术的学习，扩大知识面、构建合理的知识结构，为进人论文阶段做准备，并为以后的科学研究打基础。因此，提高研究生教育的质量，首先要合理构建研究生教育课程体系，重视课程设置在体系上的相对完整性;突出课程设置的前沿性;明确课程设置体系的层次性;强调课程设置体系的个性化。其次，在教学过程中要突出和强化研究取向。谢安邦教授指出，研究生教学，其目标指向不仅在于对系统的基础理论和专业知识的学习和掌握，而且要凸显专业领域的研究，或为专业领域的研究提供知识背景和方法论。在教学和研究的关系处理上，则是以研究来组织教学。这就决定了研究生教学活动不是一种教案式的规范化过程组织，而是以学术性的研究为取向，灵活地、弹性化地组织教学活动。

2.3严出口