房屋抵押贷款精选(九篇)
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第1篇：房屋抵押贷款范文
第二、委托方要向估价单位提供估价房屋土地的相关资料，比如土地的使用证及附图、地上建筑物产权证明及附图、房地产他项权利登记文件等，如果是以有偿方式取得土地使用权的，则须提供土地使用权出让或转让合同。
第三、当资料准备齐全并交给房屋抵押评估机构之后，委托方便可与房屋抵押评估的机构约定实地勘察的时间，并明确勘察时的具体要求。房屋抵押评估机构在约定时间对委托方的房屋进行实地勘察并评估，委托方支付房屋抵押评估服务费，约一个月的时间，委托方便可领取房屋抵押评估报告书了。
法律依据：
第2篇：房屋抵押贷款范文
抵押人____________________愿将其在建工程作抵押物，以担保债务按期清偿，担保的范围为抵押贷款的本息及罚息，经与抵押权人_________协商，于_________年_____月_____日在______________签订本抵押贷款合同。
一、抵押在建工程状况：_________。
1.坐落位置：_________区_________街路_________胡同______号。开工许可证_____号。工程设计总面积：_________平方米。
2.建筑结构：___________________。设计层数：_________。用途：________________________。
3.资金来源：________________________。计划批准文号：_________。工程总造价：_________元整。
4.已完成部分：层数_________。建筑面积_________平方米。评估现值：_________元整。
5.土地使用权取得方式：___________________。使用年限：______________。
6.土地面积：___________________。地区类别：___________________。
7.土地使用性质：______________土地证号：______________。
8.土地评估现值：_________元整。
9.在建工程及土地总值：_________元整。
二、抵押人将上述在建工程全部/部分，抵押给抵押权人，并将在建工程有关要件：计划批件、规划许可证、用地许可证，开工许可证、_________交_________保管。
三、抵押权人同意在建工程评估现值_________%以内提供贷款。贷熬总额为：(币种：_________)_________元整。
抵押贷款期限_________个月，从_________年_____月_____日起至_________年_____月_____日止。
付款方式：___________________
四、抵押人保证将该款项用于___________________。抵押人同意按本合同所定之贷款利率(年/月利率)______%支付利息。如遇国家调整利率或计息办法，自调整之日起按调整后的规定计息。
五、还款方式：________________________。
六、双方商定，抵押在建工程的保险事宜按以下第_____款办理。
1.由抵押人向保险公司投保。保险费用由抵押人负担，保险凭证交抵押权人保管。在本合同有效期内，当抵押工程因保险事由毁损灭失时，抵押权人为该保险赔偿金及支配人。保险赔偿金如不足清付贷款本息和罚息，抵押权人有权另行追索。(已投保的，填写下列(1)(2)款)
(1)投保价值：_______元整。
(2)保险期限：_______个月，从_________年_____月_____日起至_________年_____月_____日止。
2.双方再另行约定。
(1)依照法律追回欠款，在欠款尚未追回的情况下，抵押权人有权依法对抵押工程及土地使用权提出诉讼保全。
(2)向房地产市场管理部门提出申请，对抵押工程及土地使用权进行拍卖，拍卖所得价款，按有关规定依次偿还、若不足清偿贷款本息及罚息。抵押权人有权另行追索。若超出所欠贷款本息及罚息，所余部分返还给抵押人。
七、抵押期内，抵押人必须保证该工程的安全、完整，正常施工。其贷款的使用应接受抵押权人的监督、检查。
八、抵押期内，未取得抵押权人书面同意，抵押人不得将该工程转让或以其他交易方式处置。
九、抵押期内，抵押人必须交纳有关部门对该工程所征收的任何税费，并保障该工程免受扣押或涉及其他法律诉讼。
十、抵押权人未按本合同约定的期限、金额给付贷款的，抵押人有权要求支付违约金或赔偿实际损失。
十一、抵押人不依约履行本合同任何条款，或逾期不能偿还贷款本息的，抵押权人有权采取以下处置方式：
十二、企业法人分立、合并或更名，本合同的权利义务随之转移、变更。
十三、抵押人还清贷款本息及罚息，并同时已全部履行本合同各项条款，抵押关系即告终止。抵押权人应会同抵押人在十日内到房地产市场管理部门办理合同注销手续。
十四、本合同的附件：_________等，构成本合同的整体。完整的合同整体方具有法律效力。本合同一式_________份，抵押双方各执_________份，房地产市场管理部门存档一份。
十五、本合同经房地产市场管理部门登记鉴证方可有效。
十六、特约：_______________________________________。
抵押人(盖章)：__________________
地址：____________________________
法定代表人(签名)：______________
经办人(签名)：__________________
_________年_________月__________日
抵押权人(盖章)：________________
地址：____________________________
法定代表人(签名)：______________
经办人(签名)：__________________
_________年_________月__________日
鉴(公)证意见：__________________
经办人： ________________________
鉴(公)证机关(章)______________
第3篇：房屋抵押贷款范文
委托人(甲方)
受托人(乙方)
根据《中华人民共和国合同法》及相关规定，经双方协商，就甲方委托乙方代办房屋抵押按揭贷款事宜达成如下协议，并承诺严格遵守：
一、委托代办事项
甲方因购买位于xxxxxxx房屋的需要，现委托乙方办理以上房屋低押按揭贷款事宜的相关手续。
二、完成委托事项所需费用
1、本协议签订之日起三日内，甲方应按照金融机构的规定，向乙方提供办理上述房屋贷款事宜必需的所有材料.
2、甲方向乙方预付办理抵押贷款办证费用人民币（大写） 元整（￥ 元）
3、委托拥金的收费标准和期限
甲乙方签订本协议同时，甲方须向乙方支付委托拥金人民币（大写） 元
（￥ 元 ）。
三、违约责任
1、本协议书签订以后，如果甲方中途悔约，则乙方不退回拥金。
2、甲方对乙方的各项工作给予配合，如因甲方不及时履行协助义务或不是乙方的原因而发生延误的，乙方工作期顺延。因甲方自身原因而导致上述委托事宜不能完成则乙方不退拥金。
3、乙方如自身原因没有完成上述委托事宜则应退还全部拥金给甲方。
四、其它约定（此约定需双方另签字盖章确认后生效）
五、 本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份，自双方签字盖章之日起生效。
委托方(甲方)： 受托方(乙方）：
地址： 电话：
第4篇：房屋抵押贷款范文
一、委托贷款的基本内容
（一） 含义
贷款种类可分为自营贷款、委托贷款和特定贷款。其中委托贷款系指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。从而可以看出，委托人的义务为提供贷款资金，确定贷款对象、用途、金额、期限、利率，承担贷款风险等。委托人的权利为收回贷款，并取得相应的孳息；受托人的义务为代为发放贷款、监督使用并协助收回贷款，受托人的权利为收取手续费。
（二） 背景
委托贷款系典型的民间借贷，是资本市场的重要组成部分。我国向来对资本市场进行严格监管，企业间资金拆借更是被法律所禁止。为了调剂企业间资金的余缺，发挥资本的最大效应，也为了引导委托贷款的良性发展，将其纳入金融监管，促进社会主义市场经济的健康发展，《贷款通则》对委托贷款事项及时做出了明确规定。委托贷款一方面拓宽了资金盈余企业的投资渠道，另一方面拓宽了资金短缺企业的融资渠道，也增加了银行的中间业务，又使得职能部门能及时进行监管。正是因为具备四方共赢的特征，所以近年来委托贷款发展迅猛。
（三）性质
1.业务方面
中国人民银行印发的《商业银行中间业务统计制度》（银发〔2003〕 25号）及银监会《商业银行委托贷款管理办法（征求意见稿）》明确规定，委托贷款业务是商业银行的委托业务。由此可以看出，委托贷款业务属于表外业务，商业银行与委托贷款业务相关主体通过合同约定各方权利义务，履行相应职责，收取手续费，不承担信用风险。
2.法律方面
可分为直接与间接。直接指人在权限内，以被人的名义实施民事法律行为，被人对人的行为承担民事责任。间接指人在权限内，以自己的名义实施民事法律行为，被人对人的行为间接承担民事责任。两者区别如下：
第一，直接中人是以被人的名义实施民事法律行为；间接中人则是以自己的名义实施民事法律行为。
第二，直接中法律后果直接由被人承担；间接中法律后果直接作用于人，间接转给被人。
第三，直接的内容约束人与第三人；间接的内容则约束人、被人与第三人。
第四，直接的法律依据是《民法通则》；间接的法律依据是《合同法》。
根据第三人在与受托人签约时是否知道受托人与委托人之间存在关系，间接又可分为显名的间接与隐名的间接。显名的间接其法律依据是《合同法》第四百零二条，该条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
在委托贷款中，不管是委托合同与借款合同分别签署的模式，还是委托人、受托人和借款人三方共同签订委托贷款合同的模式，其实质都是显名的间接，适用《合同法》第四百零二条的规定。
二、委托贷款的法律关系
实务中，委托贷款有双方协议模式，即委托人与受托人（贷款人）签订委托合同，贷款人与借款人签订的借款合同；也有三方协议模式，即委托人、贷款人和借款人共同签订的委托贷款合同。无论是何种模式，委托贷款中都存在三种法律关系，即委托人与受托人（贷款人）之间的委托关系，贷款人（受托人）与借款人之间的借款关系，还有委托人、贷款人（受托人）、借款人三方的委托贷款合同关系。
三、委托贷款中债权人认定
（一）关于委托贷款中债权人认定的几种观点
关于委托贷款债权人认定，主要有两种观点。一种观点认为受托人是债权人。其主要理由为：其一，根据诉讼地位认定债权人。根据最高人民法院《关于如何确定委托贷款协议纠纷诉讼主体资格的批复》（法复〔1996〕6号，以下简称《批复》）的相关规定，委托贷款协议履行过程中，若产生纠纷，委托人不能直接借款人，而贷款人（受托人）则可以直接借款人，由此认为委托人不是债权人，贷款人（受托人）才是债权人。其二，根据《贷款通则》的精神认定债权人。根据《贷款通则》的相关规定，企业之间不得违反国家规定办理借贷或者变相借贷融资业务，因此，非金融机构不能成为借贷业务的债权人。
（二）评议
1.基于《批复》规定认定债权人并不科学
2014年，最高人民法院在《山东鑫海投资有限公司、齐鲁银行股份有限公司、济南城西支行与山东启德置业有限公司的其他委托合同纠纷申请再审民事裁定书》中明确，委托贷款中的诉讼主体适用《合同法》第四百零二条规定，而并未提《批复》的相关规定。这表明，在《合同法》出台后，根据新法优于旧法的原则，委托贷款诉讼主体的认定应适用《合同法》。
2.贷款人不等同于债权人
根据《贷款通则》的相关规定，贷款人系指在中国境内依法设立的经营贷款业务的中资金融机构。它所体现的是对贷款人的行业要求，更多体现着行政监管，并不是法律意义的概念。债权人系债务人的对称，债的主体之一，在债的关系中，有要求他的债务人实施一定行为或者不实施一定行为的权利的人。由此可见，债权人是一个典型的法律概念。因此，贷款人不等同于债权人。
（三）委托贷款中债权人应为委托人
1.从权性质来看
委托贷款中受托人的实质就是显名的间接，应适用《合同法》关于间接的相关规定，委托人为债权人，这在最高人民法院的相关判例中已经明确。
2.从权利义务一致原则来看
贷款债权中，债权人最基本的义务是提供贷款资金，最基本的权利是收回本息。委托贷款中，贷款资金由委托人提供，本息由委托人收回，贷款人（受托人）只有协助收回贷款的义务及收取手续费用的权利。
3.从委托贷款初衷来看
委托贷款制度设立的初衷主要是为了引导民间资金纳入金融监管体系，有利于国家货币政策的顺利贯彻和执行，促进社会主义市场经济的健康发展。认定委托人为债权人并不影响金融监管部门调取相关数据信息，不影响宏观调控。
4.从财产归属来看
用于发放贷款的资金属于委托人，在委托人的资产负债表中反映，不在贷款人（受托人）的资产负债表中反映，属于金融机构的表外业务。
5.从委托贷款良性发展来看
委托贷款一方面拓宽了资金盈余企业的投资渠道，另一方面拓宽了资金短缺企业的融资渠道，使得资金短缺企业有机会获得企业发展所需资金，促进经济发展。认定委托人为债权人，确保了其法律地位，可充分发挥其积极性，有利于委托贷款的良性发展。
四、委托贷款中房屋抵押权登记
（一）目前的几种做法
各地房屋登记机构对委托贷款抵押登记有以下做法：
第一，以委托人为抵押权人进行登记。
第二，以受托人（贷款人）为抵押权人进行登记，这也是目前较为普遍的做法。
第三，既以委托人为抵押权人，又以受托人（贷款人）为抵押权人进行登记。委托贷款大致可分为住房公积金委托贷款和商业委托贷款。许多房屋登记机构在办理该两类委托业务时进行区别对待，即住房公积金委托贷款的抵押权人登记为委托人公积金中心，商业委托贷款的抵押权人登记为受托人金融机构。
第5篇：房屋抵押贷款范文
【正文】
银行在住房抵押贷款保险中的法律地位如何[1]，一直有较大争议。有人主张贷款银行在住房抵押贷款保险中是受益人，有人主张其是被保险人，有人主张其是投保人。正是由于人们对银行在住房抵押贷款保险中的身份定位模糊不清，甚至是混乱的，导致了人们对住房抵押贷款保险的一系列误解和盲目批评。
笔者认为银行在住房抵押贷款保险中的身份，应当区分住房抵押贷款房屋险、住房抵押贷款寿险、住房抵押贷款保证保险、住房抵押贷款信用保险等具体险种，从具体的保险利益出发来进行分析和界定。
一、住房抵押贷款房屋保险中银行的法律地位
投保人，又称要保人，是指对保险标的具有保险利益，向保险人申请订立保险合同，并负有交付保险费义务的人。[1]我国《保险法》第10条第2款将投保人定义为：“投保人是指与保险人订立保险合同，并按照合同约定负有支付保险费义务的人”。因此，银行可否是住房抵押贷款房屋保险的投保人，取决于其是否对该房屋具有保险利益。保险利益，又称可保利益，是指投保人对保险标的具有法律上承认的利益，即在保险事故发生时，可能遭受的损失或失去的利益。[2]
银行是住房抵押贷款的债权人，同时对房屋具有抵押权。如果抵押房屋因地震、火灾等原因而发生毁损、灭失，则银行的抵押权难以实现，银行的债权也就很难保障。逻辑上，当抵押房屋因保险事故发生而毁损灭失时，保险人依保险合同给付借款人保险金；而银行作为抵押权人可就抵押房屋的保险金优先受偿。但现实中未必如此。借款人作为被保险人，既是保险利益的享有者，又是保险事故发生后保险金请求权的行使者；而银行不是保险合同的当事人，在保险合同中没有任何权利。银行作为抵押权人就抵押房屋保险金优先受偿的权利，只能由银行向借款人行使，而不能由银行直接向保险人请求支付。所以，有必要明确银行作为抵押权人对该房屋具有保险利益。[3]抵押物灭失，虽将使抵押权消灭，但抵押权人并得依抵押权之次序，分配其赔偿金，故抵押权人对抵押物具有保险利益，得基此而订立财产保险契约。[4]因此，银行对于该抵押的房屋具有保险利益，可以作为投保人，以该抵押房屋向保险人投保住房抵押贷款房屋险。
被保险人，是指其财产利益或人身利益受保险合同保障，于保险事故发生（或约定期限届满）时，受有损失，从而可以享有保险金请求权的人。在财产保险中，被保险人系指保险事故发生时，享有保险金请求权，并有权受领保险金给付之人。[5]银行投保住房抵押贷款房屋险，当保险事故发生时，银行的抵押权不能实现，遭受经济损失，其自然享有保险金请求权，有权受领保险金，所以这时银行是被保险人。
需要注意的是，借款人作为房屋的所有人，其对该抵押房产当然具有保险利益，因此借款人可作为投保人为自己的房屋投保住房抵押贷款房屋险。实践中，借款人往往应银行要求，通过特别约定条款在住房抵押贷款房屋险中将银行设定为第一受益人。有人主张在这种情况下，借款人投保的住房抵押贷款房屋险属于“为本人也为他人利益的保险”，被保险人有两个，即作为抵押权人的银行和作为抵押人的借款人。而对银行的抵押权利益的保险目的，作为投保人的借款人必须在保险合同中与保险人事先明确约定，否则，其被保险人只是作为投保人的借款人。故银行的身份应该是被保险人，或者确切地说应是第一被保险人。[6]笔者认为该种观点有待商榷。首先，如若承认银行第一被保险人的地位，则银行可以直接取得该保险金的所有权，问题是发生保险事故时借款人不一定会发生拖欠银行贷款本息的情形，借款人按期偿还贷款本息而银行又从保险人处获得保险金，导致了两次清偿。其次，如果将银行认定为第一被保险人，则必然要求借款人作为投保人应事先与保险人有明确约定，方可确认银行的被保险人身份，否则其被保险人就只能是借款人。而实践中，这样的特别约定是很少见的，绝对大多数的住房抵押贷款房屋险合同中都只是将投保人也就是借款人作为被保险人。即便经过特别约定，在被保险人栏中按顺序填明银行和借款人，保险事故发生时，银行和借款人作为顺序先后的被保险人，依据保险法规定，被保险人享有保险金请求权，那么银行与借款人两者的保险金请求权应该如何行使？银行从保险公司受领的保险金数额应该是多少呢？如果保险事故虽然发生，但是借款人另有其他资金可以并事实上按期偿还了贷款本息，那么还有必要赋予银行第一被保险人的地位吗（因为作为第一被保险人的银行依法享有保险金请求权，而在借款人按期偿还贷款本息的情形下，银行有何理由再去享有该保险金请求权）？第三，根据我国保险法的相关规定[2]，被保险人保险事故发生时被保险人通知保险人的义务。如果将银行界定为被保险人，实际上银行是很难履行这些义务的，因为银行毕竟不是该房屋的占有使用人，对于该房屋的实际使用情况并不十分清楚。
笔者认为，当借款人作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行是对该保险金债权享有质押权的质权人。借款人投保住房抵押贷款房屋险，通过特别约定的方式，将银行设定为该保险的“第一受益人”，并将保单交由银行持有和保管。这一特约的真实意图，并不是将保险金所有权让与给抵押权人，而只是为了在保险金给付之时，让作为抵押权人的银行先行受领和占有保险金，使保险金上成立担保物权。这种以特别约定的方式通过交付和占有担保物而成立的担保是一种质押：债务人（购房人）以其对第三人（保险公司）的债权利益，向债权人（银行）提供担保，保险金债权上成立了银行的一项意定债权质权。[7]当保险事故发生后，银行作为质权人，先行受领和占有该保险金作为借款人偿还贷款本息的担保，而不是直接取得该保险金所有权，唯在借款人未能按期偿还的情形下，银行方可以该保险金来清偿借款人所欠的贷款本息。
可见，当银行作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行既是投保人也是被保险人[3]；当借款人作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行是对保险金债权享有质押权的质权人。
二、住房抵押贷款寿险中银行的法律地位
借款人对自己的人身具有保险利益，可以投保住房抵押贷款寿险，当借款人因意外事故导致伤残、死亡或者因疾病等情形而丧失还贷能力的时候，由保险公司代为偿还贷款本息。借款人此时既是投保人，也是被保险人。
住房抵押贷款寿险，属于人寿险。人寿险保险的受益人，系指要保人或被保险人指定享有人寿保险契约利益或保险金给付请求权之人。[8]我国《保险法》第39条规定：“人身保险的受益人由被保险人或者投保人指定”。住房抵押贷款寿险中，借款人既是投保人也是被保险人，当然有权指定该保险的受益人。因此，在住房抵押贷款寿险中，银行可以经由借款人的指定，而成为该保险的受益人。银行作为该保险的受益人，只能于债权限额内受领保险金给付，因为借款人指定债权人银行为该人身保险的受益人，旨在确保其债权的实现，也仅仅系确保其债权实现，至于其高于债权额的保险金额，实质上是为自己投保，理应归借款人所有。[9]
债权人对于债务人，具有债权上之经济利益。因此债务人之生存、死亡，对于债权人有金钱上之利害关系，故债权人对于债务人有保险利益存在，得以债务人之生命或身体为保险标的，而与保险人订立保险契约。[10]故银行作为债权人，得以借款人（债务人）的人身或生命为保险标的，投保住房抵押贷款寿险，以保障其债权的顺利实现。实践中银行投保住房抵押贷款寿险的情形极少。
三、住房抵押贷款保证保险中银行的法律地位
借款人向保险人投保住房抵押贷款保证保险，以担保自己的债务能够顺利清偿，当借款人未能按期偿还贷款本息时，由保险人代为偿还其所欠贷款本息。此种保证保险，类似于有偿的保证担保，保险人作为保证人，向银行担保借款人能够按期偿还贷款本息。一旦发生保险事故，借款人未能按期偿还贷款，银行于此情形可以请求保险公司代为偿还借款人所欠的贷款本息。所以在住房抵押贷款保证保险中，银行是被保险人。
需要注意的是，保证保险因保险事故造成的损失并非总是由保险人完全承担，国外有些保险公司即只按被保险人（债权人）放贷总额的75%承担保证保险责任，而另外25%的风险则由被保险人自己承担。之所以如此，是为了防止被保险人滥放贷款，促使其谨慎从事。[11]
四、住房抵押贷款信用保险中银行的法律地位
银行为了防范借款人因为意外事故导致伤残、死亡或因疾病、丧失劳动能力等原因而发生无法按期偿还贷款的信用风险，可以借款人的信用向保险公司投保住房抵押贷款信用保险。当发生借款人信用风险时，银行有权请求保险公司向其支付保险金，以保障银行的债权顺利实现。因此，在住房抵押贷款信用保险中，银行既是投保人也是被保险人。
【注释】
[1]所谓住房抵押贷款保险是指借款人在申请住房抵押贷款时，贷款人(即抵押权人)或借款人（即抵押人）向保险人投保，由保险人对于因约定事故发生所造成的财产损失承担赔偿责任，或者当借款人因失业、死亡、伤残、疾病等原因不能按期偿还贷款本息时由保险人负责代借款人偿还本息的保险。住房抵押贷款保险期限一般自房屋交付之日或抵押借款合同生效之日起，至还清贷款本息之日止；保险金额不低于贷款的本息总额。
[2] 《中华人民共和国保险法》第21条规定：“投保人、被保险人或者受益人知道保险事故发生后，应当及时通知保险人。故意或者因重大过失未及时通知，致使保险事故的性质、原因、损失程度等难以确定的，保险人对无法确定的部分，不承担赔偿或者给付保险金的责任，但保险人通过其他途径已经及时知道或者应当及时知道保险事故发生的除外”。
[3] 当然在此情形下，也会出现银行作为被保险人，难以很好的履行保险法所规定的被保险人义务的问题，实践中也很少出现银行愿意自己出钱来投保该种保险的。
参考文献
[1] 李玉泉：《保险法》(第二版)，法律出版社2007版，第122页。
[2] 朱铭来（主编）《保险法学》，南开大学出版社2006年版，第78页。
[3] 杨光：“论改进我国的住房抵押贷款保险条款”，载《北华大学学报》（社会科学版），2007年第3期，第29页。
[4] 梁宇贤：《保险法新论》，中国人民大学出版社2004版，第63页。
[5] 温世扬（主编）：《保险法》，法律出版社2007版，第64页。
[6] 陶丽琴、申进忠：“对住房按揭贷款两个保险问题的法律质疑”，《国家检察官学院学报》，2002年第2期，第27页。
[7] 陶丽琴：“抵押物保险合同上的担保物权的竞合——以按揭住房保险为视角”，《现代法学》，2007年第1期，第61页。
[8] 梁宇贤：《保险法新论》，中国人民大学出版社2004年版，第234页。
[9] 尹田：《中国保险市场的法律调控》，社会科学文献出版社2000年版，第186页。
第6篇：房屋抵押贷款范文
关键词：提前还贷；抵押贷款；预测模型
由于商业银行对房屋抵押贷款一般采取浮动利率，因此随着抵押贷款利率的提高，导致一波提前还贷。商业银行对于提前还贷行为，大多采取收取违约金的办法，但是住房抵押贷款本身具有某种不稳定性，商业银行在经营过程中，无法单纯以收取违约金的方法解决问题。因此商业银行需要分析提前还贷的原因、对银行经营的影响、以及预测借款人的行为，以减少对银行经营稳定性的影响。
标准的抵押贷款通常是固定利率、等额偿付的抵押贷款，通常计划按周期进行等额偿付：
当然，现在还有浮动利率抵押贷款（Variable—RateMortgages，VRMs）。浮动利率抵押贷款是一种合同利率随着市场利率变化的抵押贷款，由贷款合同规定特定的市场指数或者参考利率，抵押贷款利率和参考利率相联系，并规定贷款利率的变动频率（如按月、季、半年、年等），任何个别或累积利率变动的最大额、允许按期支付变化的最大额等。浮动利率抵押贷款的市场价格取决于合同利率的变化，如果利率变化和时间数量均一致，那么贷款的市场价格在重新定价日将处于平价，否则可能高于或者低于平价。
抵押贷款通常含有期权特征，通常买权被称为提前偿付条款（PrepaymentProvision），卖权被称为出售即到期条款（Due—on—saleClause），许多抵押贷款合同包括这两种期权。不论是由于房屋已被出售还是由于房屋能以更低的利率重新融资，提前偿付条款允许借款者在规定的到期前偿还部分或者全部贷款；而出售即到期条款允许银行在借款人者出售用于抵押的财产时要求借款人偿还贷款，这等于取消原贷款，要求新的购买者重新申请贷款。
由于抵押贷款的种种特征，因此在利率水平和借款者自身情况发生变化时，提前还贷是经常的，这导致商业银行原本的长期抵押贷款可能在几年之内被偿付，从而影响商业银行的预期利息收益和资产种类安排。
一、提前还贷的原因
根据经济中可能影响抵押贷款借款人的因素，提前还贷的原因通常有三个，即再融资、再投资与房屋周转。
1．再融资（Refinancing）。再融资的成本效应是指当市场利率发生变化，改变抵押借款人的贷款成本，从而使得抵押借款人重新选择贷款。通常，这种提前偿还行为的发生是以贷款的固定利率为前提的，如果是浮动利率，那么贷款成本本身与市场利率保持同步变化。
当贷款实施固定利率时，由于新的抵押贷款利率下降，抵押借款人可能偿还其原有高成本的抵押贷款，并以较低的成本进行再融资，当然，再融资涉及交易成本和重新签订贷款协议的成本。许多银行对抵押贷款余额的提前偿付收取违约金，存在一些与发放抵押贷款有关的评估和资信审核费用，所以抵押贷款利率的下降幅度必须达到一定程度，抵押借款人才会考虑是否进行再融资。这种关系我们可以用下面的提前还贷概率图（图1）表示。
该图描述提前还贷概率、现行和原来抵押贷款利差之间的关系，其中Y是现行抵押贷款利率，r是已有抵押贷款的利率，假定为12%。
当Y＞r时，抵押贷款提前还贷的概率很小，原因是此时抵押借款人不仅不存在利率损失，而且由于市场利率高于原来贷款时利率，具有节约利率的优势。
当Y＜r时，抵押借款人也不一定提前还贷，而是需要具体衡量再融资的成本。如果再融资的预付费、合约签订费和提前支付的违约费高于现行利率的利息成本节约，提前还贷一般也不会发生。但是，当现行利率下降幅度大，提前还贷的概率可能迅速上升，原因是这时抵押借款人提前还贷节约的利息成本的现值已经超过提前还贷的全部费用成本。
2．再投资（Reinvestment）。影响提前还贷的另一个因素是投资收益率与贷款利率的比较，即所谓的再投资效应。再投资效应通常以浮动利率为前提，当市场利率水平上升，抵押贷款人的其他投资产品收益率低于抵押贷款利率时，那么借款人通常会选择提前还贷。
3．住房周转。影响提前还贷的再一个因素是抵押贷款借款人在到期前周转房屋的概率。周转房屋的决定可能由多种复杂因素促成，如房屋价格水平、工作流动倾向、抵押贷款规模、一般经济状况，甚至一些偶然因素。如果这种抵押贷款可以转让，那么这种房屋周转对提前还贷的影响不大；如果这种抵押贷款不可以转让，那么房屋周转必然导致提前还贷。
综上所述，如果不考虑个人原因或者偏好等非一般经济原因，那么提前还贷属于抵押贷款借款人的成本——收益权衡，大多因利率变动引起，由于利率变动，每月的偿付也会发生变化，到期日也会变化。银行无法直接改变抵押贷款人的提前偿还行为，收取提前还贷的违约金等费用，只能改变抵押贷款人的成本和收益，从而影响抵押贷款人的选择。2005年3月，中国人民银行提高房屋抵押贷款利率，我国房地产市场出现规模较大的房屋抵押贷款的提前偿还，对于此次提前还贷行为的原因，显然与前面分析的提前还贷原因不同。由于目前我国商业银行对房屋抵押贷款主要采取浮动利率，即根据市场利率每年调整一次，因此，此次大规模的提前还贷是由于预期变化所导致提的。表现在：（1）市场利率进入上升周期，使得抵押贷款人的借贷利率高于预期借贷利率。由于现行个人住房贷款是一种中长期贷款，其利率将随经济形势而变化，随着未来的房价、物价走势发生变化，房贷利率将趋于上升，使得消费者改变对未来资金价格的预期。（2）抵押贷款人的资金成本比较。目前国内居民的投资渠道狭窄，近年来股市低迷，基金、信托等投资产品不够成熟，如果这些投资产品的收益不超过房贷利率，具有还款能力、又没有合适投资渠道的投资者，提前还贷必然成为理性的选择。
二、提前还贷对商业银行经营的影响
提前还贷对银行经营存在正、负两方面的影响。
1．从正面影响分析。首先，较低的市场收益率降低了任何抵押贷款现金流量的折现率，并增加任何给定现金流的现值，对于银行持有的其他固定债券资产的收益具有正面影响；其次，较低的收益率导致抵押贷款本金的提前偿付，而不用等到抵押贷款期限结束就能全部收回本金，使本金收回比抵押贷款期限早。
2．从负面影响分析。负面影响主要是对抵押贷款利息的影响，首先，因为提前还贷最终支付的利息较少，所以无法在原有贷款期限中收到稳定的利息支付，当本金余额提前偿还后，抵押贷款借款人对已经偿还的抵押贷款余额不再继续支付利息；其次，由于利率下降引致的提前还贷导致的较快现金流量，商业银行收到提前偿还的贷款后只能以较低利率进行再投资，导致商业银行利息收入的减少。
三、提前还贷的预测方法
1．经验模型。银行通常根据经验建立每月的提前偿付模型。在建立经验模型时，银行首先观察或者评价特定时期内相似抵押贷款人的提前偿付经验，估计一个提前偿付函数。每月的有条件的提前偿付概率通常是如下经济变量的函数：其中Pi是提前偿付的概率，r是抵押贷款的利差，T抵押贷款已过时间，M是附属担保，Z是地理因素，?兹是耗尽系数（观察月份之前抵押贷款提前偿付占整个抵押贷款的比例）。
这个模型考虑抵押贷款已过时间和耗尽系数等特异因素，也考虑抵押贷款的利差等总体上影响提前偿付的市场因素。如果能够估计Pi的概率分布，银行就能够计算抵押贷款的预期现金流量，并估测提前偿付条件下抵押贷款的客观收益。图2是提前偿付的概率分布。
在众多的经验模型中，比较成熟的是美国公众证券协会提前偿付模型（publicsecuritiesassociation，PSA）。该模型假设一系列的CPR，第一个月为0.2%，以后每月增加0.2%，直到原始发行期的第30个月，从第31个月开始,CPR就固定为6%不变，即：
PSA提前偿付模型如图3所示。
如果各银行在应用该模型时，确定本银行抵押贷款提前偿付与PSA假设的提前偿付率存在偏离，那么可以根据偏离的程度进行相应调整，如图4示。
第7篇：房屋抵押贷款范文
关键词：住房反向抵押贷款；以房养老；障碍
中图分类号：F830.572文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）03-0056-02
随着中国人口老龄化问题的不断显现，养老问题越来越受到社会各界的高度关注。在现有养老保障制度和体系背景下，迫切需要寻求新的方法来应对社会老龄化现象。住房反向抵押贷款作为发达国家解决老年人以房养老的重要金融工具，逐渐受到学界的高度关注，对此从理论和实践角度进行探讨，无疑具有重大的现实意义。
一、住房反向抵押贷款及其社会效应
住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的一定年龄的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，并从金融机构获得借款，金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋现值、未来增值、折损情况及借款人去世时或彻底搬出抵押房屋时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预期利息，并按老人的预期寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付给借款人，一直延续到借款人去世。反向抵押贷款使借款人终生可以提前支用房屋的销售款，在获得现金的同时继续享有房屋的居住权并负责维护。当借款人去世，相应的金融机构就获得抵押房的产权并将其销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款本息，并享有房产升值的部分。
住房反向抵押贷款最早起源于荷兰，发展最成熟最具代表性的当属美国。作为一种成熟的融资途径，其在增加养老途径、弥补社会保障资金不足、改善老年人经济状况和提高老年人生活质量和消费水平、促进社会整体效用提高等方面起到了积极作用，其社会效用主要体现在两点：
首先，老年人通过参与住房反向抵押贷款得到的年金，可以提高其生活水平。对老年人的资产组成理论研究表明，大部分老年人以养老金为生，住房是老年人重要的可用来增加消费的资产，通过采用年金式住房反向抵押贷款，可增加老年人收入。同时，通过住房资产的释放，可帮助老年人筹措长期护理费用。对低收入家庭来说，通过住房反向抵押贷款可使每月收入提高一定幅度，在降低社会贫困率发生等方面有不可小视的社会功能。
其次，住房反向抵押贷款在增加金融机构业务收入的同时，还可增加二手房上市量，对调节房价起积极作用。对贷款机构而言，虽然可能面临逆向选择和道德风险，但与其他贷款业务平均利润率相比，住房反向抵押贷款业务具有较高的利润率。作为一种新兴金融产品，住房反向抵押贷款是金融机构中间业务扩大的表现，可成为新的经济增长点。这种类似于买房即积蓄的养老方式，除了拉动内需，还会使房地产市场的买卖趋于投资化而非投机需求。
中国工业化进程的加快伴随人口老龄化已成不争的事实，未富先老开始成为经济社会快速发展的重大障碍，加之社会保障体系不健全，养老问题的严峻性日益凸显。从中国大多数老年人的生活现状来看，仅依靠现行养老保障制度和传统的家庭养老模式难以应对老龄化趋势，解决老年人“房产富人，现金穷人”现象及其养老问题，住房反向抵押贷款无疑是一种理性的选择。
二、中国实施住房反向抵押贷款面临的障碍
近几年，理论界对中国实施住房反向抵押贷款的探讨较多，但基本停留在理论研究和借鉴上。需要关注的则是实际操作中所面临种种障碍。
1.土地制度不明确，缺少国家政策支持。从反向抵押贷款的特征来看，具备房屋抵押贷款资格的老人必须具有房屋的完整产权（包括土地的所有权）。中国现行法律制度使所有住宅所有者从本质上讲都无法拥有绝对产权，即在拥有房屋所有权的同时无法拥有土地所有权，只拥有有限期限的土地使用权，即居住用地使用权限最高期限为七十年。据《城市房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附属物，都将被政府无偿收回。这意味着反向抵押贷款的基础资产不复存在，住房反向抵押贷款难以有效实施。
2.市场风险复杂且缺少规避工具。作为全新的混合性金融产品，住房反向抵押贷款的运作风险相当复杂。包括：（1）房地产价格风险，即住房在最后出售时，其总价格低于贷款本息总额，贷款机构就可能面临损失。（2）利率风险，由于住房反向抵押贷款期限较长，信用关系存续期间，利率发生变化会加大贷款的机会成本，使抵押机构的信贷资金遭受损失。（3）流动性和变现性风险，房地产变现能力差，占用资金多，容易使抵押贷款机构资金陷入困境，甚至引起破产。
中国现行的金融环境缺少风险分散机制，住房反向抵押贷款的风险完全高度集中于提供商，不利于调动金融机构经营该业务的主动性。反向抵押贷款发展最为成功的美国，也是在规避市场风险的法律法规及金融工具出现后，才获得长足发展的。
3.传统观念根深蒂固。“孝”为百善之先，赡养父母是子女应尽的义务，国家将其明确列入法律条例。相应的是国人“但存方寸地留与子孙耕”的意识观念，导致老人一辈子辛苦积攒，一心想为子女留下房产。这种传统的代际财富观念使得老人尽管需要养老资金却不愿意将房产进行反向抵押，导致对新兴金融产品的潜在需求无法发展为现实的有效需求。
4.经营主体复杂难定。银行因其资金雄厚，成为反向抵押贷款经营主体的可能性最大。但中国银行并未大范围推出此业务，原因在于：（1）该业务要求银行主动经营房产，以往国内银行处置房产都是被动的，都是处理的抵债房等不良资产，主动买卖房产动力不大且不是其长项。（2）传统房贷风险会随时间的推移而变小，反按揭贷款则相反，回报周期过长且市场波动大，银行涉足此领域没有内在动力和外部条件。保险公司、特别是寿险公司在寿险产品的开发和推行上有丰富的经验，但在中国禁止金融混业经营的管理体制下，保险公司不能直接投资房地产业务，也不可能具备金融信贷功能。社会保障机构无论从业务到经验，虽具有相当的资金实力，仍不具有贷款发放、房屋评估与销售等业务职能。
三、中国现存住房反向抵押贷款模式及其发展
中国住房反向抵押贷款的变异形式及实施模式有：
1.南京模式（养老院养老）。凡拥有南京市产权房60平方米以上，年满60岁以上孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，房屋产权将在被养老人逝世之后归养老院所有。属于“到按揭”的雏形，历时两年实践已经夭折。
2.上海模式（以房自助养老）。实施机构是公积金管理中心，65岁以上老人将自己的房产卖给公积金中心，再进行反租，租期双方约定，租金与市场价等同。老人可按租期将租金一次性付给公积金中心，其他费用归公积金中心交付。此模式利用房价与租金的差价将老人资产盘活，但要求以产权先过户为前提，且房屋升值部分完全归公积金中心所有，使老人心存疑虑。
3.北京模式（养老房屋银行）。这是由北京市某养老机构和中大恒基房地产经纪合作建立。60岁以上的老人将自己的房子交给“房屋银行”，用租金供自己住养老院。此属商业运作多方得利，但存在诸多问题，如能否保证养老院服务质量、老人房屋被租赁是否放心、租赁纠纷如何解决等。
上述模式可看做中国实施反向抵押贷款在实践中的雏形及发展中的探索。由于实践中面临种种不确定因素的困扰，各种模式存在较大的制度和机制缺陷。同时，理论探讨多于实际操作，在缺乏相应政策法规和观念引导以及社会大环境的影响下，反向住房抵押贷款应有的社会效应还难以发挥、或发挥的作用微乎其微。
四、结论和对策建议
尽管住房反向抵押贷款对于健全中国社会保障体系，多渠道筹集养老资金，盘活二手房市场以及拉动内需等有着积极的意义，但目前的市场供给和需求都很有限，短期内开展和实施以现有制度和政策环境来看，可行性值得怀疑。但从长远来看，其市场潜力巨大，前景广阔。为此，应积极创造有利于住房反向抵押贷款发展的制度和政策环境。
首先，发挥政府的主导力量，通过建立和完善相应的法律法规为住房反向抵押贷款的实施创造条件。比如，调整相关法律法规，吸引保险资金和保险机构进入；通过开征遗产税改变中国老年人养老的传统观念，增强住房反向抵押贷款的吸引力；通过税收减免、财政贴息、费用税前列支等各种政策支持，增加经济收入较低老年人参与的积极性等。纵观发达国家的经验不难看出，在一国开展住房反向抵押贷款的萌芽时期，政府的主导力量不容忽视。
其次，加强对住房反向抵押贷款业务的宣传力度，引导人们改变现有的个人消费方式和理财方式。相信随着时代的进步和老龄化危机的到来，传统的伦理观念会逐渐发生改变，反向抵押贷款市场将逐步成熟。这当然需要在一些比较开放的大城市开办此项业务，通过示范效应吸引更多的老年人前来参加。
最后，着眼长远，从战略高度认识住房反向抵押贷款的必要性，将其纳入中国社会养老保障体系，通过健全对借款人的利益保障机制、明确界定经营主体以及寿险业务的示范作用逐步过渡，同时，为使金融机构的资产可以实现有效流动，减弱其流动性风险，可对住房反向抵押贷款进行资产债券化运作，使金融机构获得资金支持。
总之，住房反向抵押贷款在中国的开展前景广阔，目前需要的是政策环境的创造和对人们观念的引导。
参考文献：
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第8篇：房屋抵押贷款范文
关键词：住房反向抵押贷款；风险；防范
中图分类号：F062.5 文献标识码：A
收录日期：2012年7月20日
目前，中国已经步入人口老龄化社会，而国内尚未建立完善的老年福利保障制度，绝大部分老年人依靠传统的家庭养老或社会保障养老，养老途径单一。鉴于中国人口老龄化的严峻形势和不甚完善的养老保障体系，国内众多学者提出推行住房反向抵押贷款，以完善我国的养老保障体系，缓解养老压力。虽然住房反向抵押贷款可为老年人提供部分经济来源，能在一定程度上缓解社会养老压力，具有重要的现实意义，但反向抵押贷款的开展不仅牵涉到我国目前的经济发展水平、金融体制和法律法规等宏观层面，还涉及到相关主体的信用意识、道德水平等微观层面。住房反向抵押贷款各参与方可能会面临着技术、市场、制度、社会等风险，因此，研究我国开展住房反向抵押贷款的风险及其防范，对于有效解决我国人口老龄化问题具有重要的意义。
一、住房反向抵押贷款概述
住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的老年人（抵押人）将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构（债权人）对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折损情况以及抵押人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月、按年或者一次性支付现金给借款人，借款人在获得现金的同时，继续获得房屋的居住权并负责维护，一直延续到借款人去世。
住房反向抵押贷款最早起源于荷兰，发展最成熟、最具代表性的当属美国。目前，国际上比较有代表性的模式是：美国模式、新加坡模式和加拿大模式。其主要特征为：
1、贷款对象是拥有房屋产权的老年人，并对年龄有一定的规定。
2、抵押人保留住房所有权，并且一般会居住其中，抵押人有支付房产税、保险费和保养房屋的责任。
3、贷款预付额取决于抵押人年龄、寿命预测、房屋现值和贷款成本等因素，贷款预付款可以按月、按年或者一次性发放给抵押人。
4、债权人无追索权，即贷方无权要求抵押人以其他财产抵偿贷款。
从国外尤其是美国开展的住房反向抵押贷款情况来看，住房反向抵押贷款是一种有效的养老方式，对于拓宽养老途径，弥补社会保障和家庭养老的不足、活跃金融市场，改善老年人经济状况，减轻子女压力、提高老年人生活质量，促进消费和国民经济发展，推动我国房地产市场健康发展都具有积极的意义。
曾祥瑞和胡江涛于1995年在中国房地产上，首次在我国提出住房反向抵押贷款的概念。最早提出在我国开展住房反向抵押贷款的是中国房地产开发集团总裁孟晓苏，他认为提出住房反向抵押贷款很适合我国的国情，应当积极引入实施。此后，我国关于住房反向抵押贷款的研究逐渐增多，但主要集中在住房反向抵押贷款在我国开展的可行性及必要性上，而对住房反向抵押贷款风险问题的研究却不多。
二、我国开展住房反向抵押贷款风险分析
住房反向抵押贷款的运营周期一般比较长，有的甚至长达几十年，在此期间社会政治经济制度、金融与资本市场、房地产市场以及社会养老保障制度等与住房反向抵押贷款密切相关的因素，都可能会发生大的变动，风险因素较多。
1、寿命预测风险。从住房反向抵押贷款的特征，我们可以看到贷款预付额在一定程度上取决于抵押人的寿命预测值，同时房屋的折旧年限等因素也取决于寿命预测值。然而，一个人的寿命由于受到社会经济条件、卫生医疗水平以及自身体质、遗传因素、生活条件等众多因素的影响，而会产生很大差异。因此，寿命预测风险是影响住房反向抵押贷款的重要因素之一。由于寿命预测的不确定性，从而引起住房反向抵押贷款合同期限的不确定性，可能给借贷双方带来重大的损失：寿命预测过长，会使抵押人由于过早的逝世而造成财富的丢失；而寿命预测过短，反向抵押贷款机构将面临“长寿风险”。
当然，由于老年人的寿命与其养老金有一定的正相关性，对于抵押人因为获得了这笔额外的养老金后，更好地改善生活条件，提高医疗费用，而取得的长寿，也是反向抵押贷款机构需要考虑的因素。
2、抵押物估价和处置风险。反向抵押贷款业务开展过程中，还会面临抵押物的估价风险和处置风险。首先，目前我国估价机构和人员的法制观念不强、技术水平不高、素质偏低。在实际评估过程中，由于具体情况不同而采用不同的评估原则、程序和方法，会对评估结果造成很大的影响。另外，如果评估工作者业务素质低，就可能出现工作过失、报告误导，如果评估工作者道德素质不过关，出现欺诈、违约、泄密、滥用评估资格的现象；加之，房屋的价值还会因地理位置、区位发展、市场变化等众多因素的不同而不同。因此，这些都会造成估价结果与房地产真实价值偏离，给经济活动主体以及未来的社会经济稳定造成影响；其次，虽然随着我国商品房价格不断增长与居民购买力有限这一矛盾的尖锐化，以及居民对住房需求的迫切性，目前房地产二三级市场日渐繁荣，二手房买卖、房屋租赁等房产交易也越来越频繁，但是由于我国二手房市场发展尚处于起步阶段，各种相关的法律法规尚不完备，二手房在楼市交易中所占比重依然很小，对于反向抵押贷款机构收进的大量二手住房，在低效率的市场，很难销售出去，这就造成了抵押物的处置风险。
3、市场风险。房地产从物性概念上讲是房产和地产的统称。所以，房地产价格应是指房产（建筑物）和所占土地的价格的总和。对已投入使用的房地产，房地产价格是指土地价格同建筑物折旧后余额之和。房地产价格对反向抵押贷款机构、借款人双方的收益都有着不可忽视的影响。如果住房在最后出售时，其总价格低于贷款本息总额，反向抵押贷款机构将面临“资不抵债”的风险。
一般而言，房地产中的建筑物会随着时间延长而贬值，但是土地价格一直呈现上升趋势。当然，除了以上两个因素的影响外，地段也是影响房地产价格的重要因素，不同地段和地区之间房价差别特别大。此时，反向抵押贷款机构面临的风险主要是指建筑物折旧和地段的差异带来的资产贬值使住房最终变现时的价格低于已经付给借款人的贷款本息总额。但是由于土地的有限性，供给弹性小，因此容易产生泡沫。房地产建设受有限的土地供给的限制，特别是城市中心地区的土地，随着社会经济的发展，已满足不了需求。经济过热时对房地产产生旺盛的需求，而土地的稀缺限制了土地的供给，从而加速房地产价格的持续飙升，引起房地产泡沫。如果反向抵押贷款机构在房地产泡沫期接受业务，而在泡沫破灭后才出售住房变现以收回贷款，势必会担负房屋资产由于泡沫破灭带来贬值的风险，而且往往这种风险带来的损失是巨大的，所以，房地产泡沫的风险不可小视。
4、利率风险。住房反向抵押贷款具有期限长、金额大的特点，在长达几年甚至十几年的贷款期内，可能要经历几个经济周期，市场利率也可能发生数轮波动，而这种变化会加大贷款的机会成本，因此，利率变动造成的风险也是住房反向抵押贷款不可忽视的风险之一。由于目前我国采用浮动利率政策，利率的细微波动，如果经过长时间的积累，将会产生很大的差异，尤其是当利率上调时，对于无任何其他收入的老年人来说，利息支出将是其一项沉重的负担，可能会导致其生活困难，也会给金融机构带来不容忽视的风险。
5、流动性风险。流动性风险是指银行不能随时以合理的价格筹集到足够的资金履行自己的义务，满足顾客或银行自身经营对资金的需求。流动的合理性、运转的正常性和作用的有效性，直接关系到商业银行系统整体流动性管理目标的全面实现，进而关系着商业银行系统整体的盈利性和安全性。房地产是一种比较特殊的商品，它不能移动，属于不动产，并且我国没有发达的房地产二级市场。因此，投资于房地产项目中的资金流动性差，变现性也较差，不易在短期内收回资金。由于住房贷款的期限较长，流动性相对较低，而商业银行的负债业务即资金的主要来源有存款、同业拆借、央行存款、从国际货币市场借款和发行金融债券等。其中，具有短期性质的存款占绝大部分比重，造成短期资金的长期运用，由此可能出现能够即时支付的现金额无法满足支付需求的风险。
6、制度风险。我国市场经济的发展程度较低，目前的金融、土地、法律等制度并不完善，作为反向抵押贷款唯一保证的房产，在长达十几年的时间内极易受上述因素的影响，这对于开展住房反向抵押贷款是一项不小的挑战。首先，我国实行的是金融分业经营政策，禁止金融混业。但由于我国银行、保险、信托、社保等金融机构并没有能力单独开展住房反向抵押贷款业务，因此，这一制度就成为住房反向抵押贷款业务推出的一大障碍；其次，我国的土地制度规定国家拥有城镇土地，集体拥有农村土地，不允许土地所有权的买卖，只能转让土地使用权，我国城镇建设住宅用地的使用年限是70年。虽然根据2007年10月1日国家最新颁布的《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但续期如何实行，续期后的土地使用权的费用和比例等问题未做出解释。
三、防范措施
完善的风险防范机制是住房反向抵押贷款开展的坚实基础，应当根据我国的国情，建立起合理有效的风险防范机制，树立良好的风险防范意识。
1、建立并完善我国信用体系。覆盖全社会的信用体系以及充实的个人信用档案和信用记录，可以帮助反向抵押贷款机构对抵押人资信情况进行评价、监督与管理，为住房反向抵押贷款业务的有效发展提供保障。因此，建立个人信用体系，形成诚信的制度规范和社会环境，对于防范信用风险，促进住房反向抵押贷款业务的健康发展有着非常积极的作用。政府要运用各种宣传方式教育公民培养诚信观念，树立信用意识，形成遵纪守法、诚信守诺为人尊重，逃废债务、赖账欺诈为人不耻的社会道德风尚，应将建立完善的信用体系作为当前一项重大工程来抓，联合金融机构、政法部门、工商部门、司法机关、人事单位、户籍、社会医疗机构、税收部门、公用事业单位、各物业公司等相关企事业单位，共同完善、健全信用体系，让信息使用者能对被查询人的资产、信用、健康等涉及还款能力和风险承受能力进行全面评估，逐步建立全社会范围内的完整的个人信用体系。
2、建立住房反向抵押贷款风险转移机制。第一，建立以政府担保与商业性保险相结合的住房金融保险体系，可以降低和转移抵押贷款风险，既有利于在住房反向抵押贷款保障领域有效发挥市场机制的基础性调节作用，又能发挥政府调控对市场失灵的弥补作用。这种做法已成为国外发达国家解决住房反向抵押贷款问题的有效途径，有利于分散一级抵押市场的贷款风险，提高贷款的安全性和流动性，促进住房信贷资产良性循环，对金融机构在二级市场顺利转让债权或发行抵押债券也具有重要意义；第二，推进住房抵押贷款证券化。个人住房抵押贷款“存短贷长”的矛盾使商业银行面临着流动性风险、利率风险、信用风险以及通货膨胀风险等多种风险，个人住房抵押贷款证券化使得住房抵押贷款的二级市场更趋活跃，拓宽了住房抵押贷款资金的来源，增强了住房抵押贷款的流动性，降低了贷款人的风险，能从根本上解决商业银行“存短贷长”的矛盾。
3、完善法律法规。住房反向抵押贷款的开展及运行将涉及到社会经济的方方面面，有效降低各参与方所面临的风险需要有良好的法律环境和立法支持。应当尽早出台、完善住房反向抵押贷款的相关法律法规，为住房反向抵押贷款的推出做好法律基础，使其每一个环节都有法可依。首先，要完善有关物权、金融、土地的法律法规，改革现行不合理的土地制度，明晰房产和地产的产权关系，引导金融创新；其次，我国应尽快制定和颁布《住房反向抵押贷款法》，规定住房反向抵押贷款的各项行为；再次，规范房地产评估制度，制定评估标准，加强评估行业自律，实现抵押住房价格评估的公开、公正、公平，如制定《房地产评估法》，具体规定评估程序和操作细则。
4、政府积极参与。住房反向抵押贷款不仅是一个金融产品，而且具有明显的社会属性和正的外部经济性，符合政府的政策取向，所以，从和谐社会的构建和金融业的稳健经营两个方面考虑，政府都要积极参与。并且，其开展过程中所涉及到的政策、法规、信息、宣传等问题也需要政府来解决。因此，政府从一开始就应该积极介入，为住房反向抵押贷款的健康发展创造良好的外部环境，充分发挥倡导、协调和监管的作用。比如，在住房反向抵押贷款发展初期进行引导示范，提供咨询；开展宣传、解释工作；制定税优惠政策；提供担保；出台有关法律法规；打击违法违规机构等。
四、结论
尽管目前我国尚未开展住房反向抵押贷款业务，但随着我国人口老龄化现象的日益严重，开展住房反向抵押贷款的呼声也将越来越高。任何新事物的产生都伴随风险，但只要采取合理的风险防范措施，将风险限制在可控范围内，就可以健康地开展住房反向抵押贷款。
主要参考文献：
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第9篇：房屋抵押贷款范文
【关键词】住房反向抵押贷款；风险因素；综合性规避措施
住房反向抵押贷款，也就是通俗意味上的“以房养老”。其思想最早发源于400多年前的荷兰，其主要做法是：年轻人分期购买老年人的住房，并且将住房免费提供给老年人居住，直至老年人去世。后来随着金融市场与金融机构的发展与创新，反向抵押贷款逐渐走上了金融市场的大舞台，也有了较为规范的定义。自20世纪20年代末，英格兰首先提出一种房产价值反转的金融工具，到1961年美国首次出现真正意义上的反向抵押贷款，直至2003年我国房地产经营者引入这一业务。反向抵押贷款业已成为一种填补养老市场的有效金融工具，并且给金融机构也带来了较丰厚的利益。
那么，面对巨大的优势与丰厚的回报，我国在开展住房反向抵押贷款业务时所面临的风险是我们所要理清的首要问题。本文将基于风险因素的分析，就我国经营住房反向抵押贷款业务进行进一步的研究。
一、基于市场层层面风险研究
1.房产价格波动风险
房屋价格风险是在经营住房反向抵押贷款业务时所要面临的首要风险，其所指的是由房价的不确定性给经营者带来的风险。例如房价下跌，使得房屋最后的价值不足以偿还经营者付给借款人的本息总和。而这些贷款通常情况下是无追索权的，也就是说，经营者在期限到期后不得向借款人索取风险补偿。当这样的情况出现时，经营者将遭受巨大的损失。
我国的商品房销售价格自1999年以来不断攀升。并且，自2006年以来，全国房屋价格增长率出现了较大的波动，这与宏观经济、房屋供求关系、土地资源、消费指数等因素的影响密不可分，作为对房产价值极为敏感的住房反向抵押贷款业务，及其微小的变化都会给经营者带来巨大的总体房屋价值风险。
除此之外，房屋价值风险还存在个别风险，即个别房屋因为位置环境、房屋结构、修缮保护等因素，影响房屋最终的价值。这些都是在经营这一业务时必须考虑的风险。
2.利率风险
与正向抵押贷款业务相似，经营反向抵押贷款业务也面临着利率风险。也就是说，随着房屋产权的转移，不但房屋的价值随着市场的波动，反向抵押贷款的余额也也会随之时间的推移增加。随着时间的不断增加，房产价格增加，如果时间足够长，贷款余额增加值将会大于房屋价值的增加值，那么利率越高，贷款余额高出房屋价值的部分就越多。
以上分析是普遍意义下的利率风险，那么不同的支付形式对风险的影响也不相同。利率的风险程度不仅与贷款发放形式是一次性支付和分期支付有关，还与反向抵押贷款固定利率还是可调利率有关。一次性支付的风险大于分期支付；而分期支付的情况下，固定利率的风险又大于可调利率。
3.流动性风险及其规避
从性质上来说，住房反向抵押贷款是一种长期的消费贷款，这就要求经营者必须有长期稳定的资金为借款人提供持续的贷款支持。
首先，当经营机构不能以及时以合理价格取得资金来偿还其债务时，即其资产结构中中长期贷款比重过高，现金等不足以支付向借款人的新贷款，那么经营机构便陷入了严重流动性风险，甚至可能引发破产。其次，虽然从历史数据来看我国房地产价格有持续增值的趋势，但是由于房地产与其他商品不同，其变现能力不强，并且我国的大多城市房屋产权属于公共财产，而私人只拥有70年的使用权，城镇大部分房屋并不能当做私有地产进行处置。而且我国的二手房市场发展也不健全、不规范，同样提高了这一业务的交易成本，也导致了抵押品变现能力变弱。以上都必将给房屋的变现能力和增值带来阻碍。
二、基于社会层面的风险研究
1.道德风险及逆向选择风险
道德风险在一般意义上来说，指的是由于信息不对称而引发的价值损失。具体到反向抵押贷款业务中主要指房屋维修风险及借款人长寿风险。
房屋维修风险方面，借款人是否有意愿维护修缮房屋，取决于借款人维护房屋后所得效用是否大于花费的成本。若效用大于成本，则产生反道德风险，借款人对于房屋的维护将大于经营者的预期；若效用小于成本，则产生道德风险，借款人对于房屋的维护将达不到经营者的预期。长寿风险方面，在反向抵押贷款中，借款人和经营者都面临着信息不对称的风险。经营者即贷款人，在进行老年人寿命预期预测时，不能详细了解老年人的身体状况，只能采用生命表的平均寿命进行贷款期限的预期。借款人预期寿命越长，贷款的期限就越长，总贷款额度就越高，贷款人面临的风险就越大。
由于以上信息不对称产生的问题，也就会产生由道德风险引发的逆向选择风险。例如，借款人为了能够办理业务，会隐瞒自己实际的情况。但真正身体状况不佳的老年人却不会选择反向抵押贷款。经营者想要获得全部的信息需要花费较高的费用成本，因此如果借款人刻意作假，那么这些信息将无法掌握齐全。因此，经营这一业务时必定会遭受一定损失。
2.需求不足风险
需求不足风险，顾名思义，即开展这一业务由于各方面因素的影响而导致的产市场需求不高，符合条件的潜在借款人的购买意愿并不强烈。由于这一业务的开办必须要以“大数定律”为根据，才能更好的规避风险，那么需求不足风险，也是阻碍其在我国发展的重要原因之一。
与国外发展到一定阶段的需求风险不同，我国的需求不足风险主要集中在观念上的问题。首先，“养儿防老”观念根深蒂固。对国人来说，赡养父母是儿女应尽的义务，而反向抵押贷款提出的“第三方养老”模式，不仅老人很难接受，其子女也会因为可能面临的舆论谴责。第二，受传统文化影响，我国老年人倾向于把房屋作为遗产留给后代，而反向抵押贷款的实施会有可能损害两代人之间的感情。第三，我国老年人消费观念非常淡薄，即便是很多家庭收入颇高的老年群体依然坚守基本的温饱生活，这与反向抵押贷款业务倡导的高品位高质量的老年生活消费观格格不入。最后，由于目前国内老年人基本上受教育程度都不高，这在一定程度上影响了其认知接受能力。老年人普遍对于新事物基本上持回避态度，这就产生了“金融排斥”中的“自我排斥”，同样也给这一业务的推广带来了需求不足的风险。
三、风险规避的综合性措施
经过以上风险因素的分析可以发现，我国在经营反向抵押贷款的不确定因素还很多，反向抵押贷款的风险是客观存在的、不容忽视的。因此，如何在事前、事中、事后进行风险防范，是此项业务能不能顺利开展的关键。
基于对反向抵押贷款本质属性的判断，我国学者将风险的规避措施主要分为两大类：贷款风险控制及贷款财务处理。贷款风险控制主要有风险回避和风险转移，而财务处理是指风险自留和风险补偿。风险回避和转移是最有效的风险控制手段，保险是风险转移最常用的手段。风险自留和补偿是指银行主动承担一定的风险损失，并设立风险损失补偿准备基金制度对风险损失进行财务处理。由于反向抵押贷款周期长、金额大，风险因素总体较多，因此贷款方较少采用这种方式。
就我国目前的情况来看，反向抵押贷款的风险主要集中在市场和社会两个层面。那么风险规避的中心环节就集中在扩大市场需求、建立完善的信用体系，加强贷款保险制度的建立、加强与政府之间的合作等方面。只有对风险规避的中心环节加大开发力度，并结合适当的规避措施，才能更好的防范风险，为我国开展住房反向抵押贷款业务提供更大的可能性。
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