预售资金监管精选(九篇)

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第1篇：预售资金监管范文

关键词：房产；预售资金；监管

中图分类号：F83 文献标识码：A 文章编号：16723198（2013）11011602

1 房地产预售资金监管的现状

多数房地产开发企业擅自占用、盗用商品房预售资金，房地产市场交易监管的缺失就显露出来。以至于造成部分经纪房地产的相关机构把客户的购房款潜逃事件屡次曝光，造成了市场混乱的现象。

针对这种现象，部分城市已严厉监察，采取相应措施，并设立监管机构，其中包括以专业的房产交易登记为主体的监察机构、以房产主管部门的相应负责人建立专门实施监管的机构以及以住房置业为主的担保公司等。这些不同形式的房产交易资金监管体系，虽然在部分城市建立，但由于各地域存在差异，所以，在全国推广并不容易，因而导致各个地方出现的状况就不一样。

2 房地产交易存在问题的补救措施

面对房地产交易存在的问题，可以从个人和国家两个层面寻求相对应的补救措施。

（1）在商品房预售过程中，作为消费者自身也应当承担一定的责任，并且负有一定义务。这需要消费者自身加强法律意识，自觉遵守交易规则。

（2）在房地产交易市场中，作为个人消费者，其处于的地位相对弱势，并且承担的风险大于获得的收益。因此，政府应更多地从消费者的角度考虑问题，切实维护消费者的权益。银行方面要加强监管，有效降低风险，政府也可以通过政策、税收、经济等手段加强宏观调控。大力建立房地产市场的信用体系，保证信息流通正常；引入第三方时预售款进行监管，要规范和发展房地产中介服务行业，加强政府相关主管部门的监管，加强对期房转售时间的限制。

3 加强房产销售资金监管的重大意义

3.1 有利于完善商品房预售制度

近几年，随着我国经济实力的增强，源于多方原因，一些房地产政策略明显滞后，因为我国的商品房预售制度仍处于不完善阶段，相对应的房地产开发企业也处于起步发展阶段。因为这些政策是在房地产融资渠道较窄、资金明显不足的各种条件下建立的，所以，一些地产政策明显滞后的都属于正常现象。由于各地相关配套法规滞后和管理不到位，特别是缺乏对预售款使用的有效监督，导致消费者利益和公共利益受损，严重影响到地产市场的稳定。所以，加强房产销售资金监管是对已实行多年的房地产预售制度的完善。

3.2 有利于保证购房人的利益

房地产开发企业的主要融资方式是取得商品房预售款。而在现实中，很多城市都存在一种循环的情况：开发商拿着购房者辛苦积攒的钱，在手中任意支配，购房者掏了钱不却不能及时住上房子。这样导致购房人的利益严重受到侵犯。同时，预售已抵押的商品房，抵押已预售的商品房，或者进行重复预售商品房等，各种不合法的手段，这些都是房地产开发企业的融资渠道。从而使消费者的合法权益得不到相应的保障。这些问题直接导致的是房产纠纷明显增多。所以，严格控制开发商预售资金的支配，建立完善的预售资金监管体系，才能真正实现保护购房人的合法权益。

3.3 有利于保护金融机构的信贷资产的安全

对房地产开发项目的贷款，是各类金融机构房贷业务中最大风险，尤其是“烂尾楼”，它不但给金融机构信贷资产安全构成严重的威胁，而且还会对放贷的金融机构直接造成巨大的经济损失。在地产市场上时常出现开发商携款潜逃的现象，是因为房地产开发企业资金链断裂，或者是超出他们所掌控的范围，因而会出现一些房地产开发商通过假按揭等个贷形式从金融机构套现。所以，为了维护金融机构信贷资产的安全，最为简单有效的保障，就是相关部门应建立对商品房预售资金实施监管的机构。

3.4 有效地保护建筑施工企业的利益

近年来，由于监管不严，部分房地产开发商因各种原因，拖欠建筑施工企业的工程款，进而不能有效地发放底层工作人员的工资。建筑施工单位因此也成了相应的受害者，造成此类现象的原因还是房地产开发商没有控制好预售款的支出，因而导致资金断裂。通常，开发商只投入有限的部分资金，从而取得土地的开发权，然后用土地到银行做抵押，同时启动项目。所以，真正的建设资金都是中标的建筑商垫付。由于相关部门没有对预售房款进行有效监管，因而造成拖欠工程款。而解决这一难题，是有效地将控制支出预售款。如此，才能很好地保障建筑施工企业的合法权益。

3.5 有利益于稳定房地产价格

预售商品房最直接的受益者是开发商，使他们提前拿到预售款，收回了大部分甚至是全部成本。如此，就解决了开发商的资金链断裂的现象。因而，他们就通过囤积居奇等手段，从背后推高房价，使得房价上涨，从而又为开发商方便地收取下一个项目的款项创造条件。与此同时，市民对将来房价增值的预期这种买涨不买跌的心理推动下变得更加强烈。正是这种循环推动力，促使房价不断出现增高趋势。所以，加强商品房的预售资金监管有利于稳定房地产价格。

3.6 对保护城市环境有着重要意义

预售房资金和银行融资，是地产开发商的主要资金来源，其中比重占了百分之六十的还是预售资金。为了抑制房价上涨，国家采取相应措施。借助对地产宏观调控，央行便提高房贷利率，因而使得地产开发商在项目开发中缺少资金，最后不得不占用新房预售款。如果遇到资金补充不足，或者资金链断裂，结果便造成开发项目停滞，出现烂尾现象，而这些烂尾的楼盘大部分都在城市较好的地段。在浪费了人力物力后，并且长时间没有监管。因此，这类楼盘的存在严重影响了城市环境。因此，加强对商品房预售资金监管，有利于保护城市环境。

4 总结

当前，我国的房地产市场，虽然处于发展的上升期，但是房地产市场的诸多问题也非常突出。无论是市场上新建商品房还是存量房，还是购房资金和银行信贷资产的安全，都面临着不同程度的威胁。如何保护好购房人、银行、施工单位及农民工的合法权益是政府主管部门的重要职责。因此，建立房地产资金监管体系不仅有利于保护消费者的利益，同时对维护房地产市场秩序有重大的意义。

参考文献

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[2]刘广韬，孙艳辉.我国房地产市场的现状和问题分析[J].中小企业管理与科技（上半月），2008，（01）.

第2篇：预售资金监管范文

【关键词】 股骨转子间骨折; 手术治疗; 进展

股骨转子间骨折多发于老年人，随着社会人口老龄化和交通、建筑业的发展，其发病率在逐年增高[1]。据统计资料表明，患者的平均年龄为70岁[2]。股骨转子部血运丰富，修复能力较强，对青少年患者治疗相对容易，但对老年患者，由于伤前已存在各种基础疾患，治疗有一定风险，保守治疗极易发生髋内翻和肢体外旋、短缩畸形，同时带来废用性骨质疏松和肌肉萎缩。长期卧床容易造成褥疮、泌尿系感染、肺部感染、关节挛缩、深静脉血栓形成等全身并发症，病死率较高，文献报道病死率为4.2%～34.6%[3]。目前多主张手术治疗，随着生物力学研究的不断深入以及新材料的问世和改进，其治疗方法也在不断增加，以及手术治疗病例数的增多，不同内固定治疗方法的优缺点也在日趋显现[4]。

1 股骨转子间骨折的生物力学

研究转子间是从髋关节囊外线到小转子下方的区域，股骨转子部在承接自股骨头传来的力和向股骨干转移中受到压力与张力，因应力与负重的需要，骨小梁亦按此排列，形成压力与张力骨小梁。鞠杨等建立了一个针对高危女性人群股骨结构的三维有限元模型，分析了运动荷载作用下此类股骨的应力和应变分布以及股骨破坏的可能部位，结果表明股骨颈处的应力和应变最大，容易在股骨颈处以及大转子与股骨干的连接部位附近发生破坏。通过生物力学研究，提示股骨近端骨折多见于股骨颈及转子间。

2外固定支架治疗股骨转子间骨折

外固定架治疗是介于传统保守治疗与切开手术内固定之间的半侵入穿针方法，兼顾了传统非手术治疗和切开固定治疗的优点。现在使用的外固定支架有单臂多功能外固定架和AO外固定架等多种类型，王桂娥[5]指出外固定支架治疗老年股骨转子间骨折特别是高危患者，具有创伤小、手术安全、失血量少、术后康复快等优点。其并发症仍是：针道感染、松动和髋内翻畸形。从生物力学讲， 外固定架远离骨干，承受的弯曲应力大，负重后或固定不稳定骨折时易发生内翻畸形，同时支撑架位于体外，钉道外露，可合并钉道感染及由此导致骨髓炎，并使患者翻身活动受到一定限制，不利于护理，在康复期间外露的支架给患者造成严重的心理负担。外固定针松动、移位的主要原因包括骨质疏松、针道感染、外固定针植入位置不佳、术后过早及过度负重等，出现骨折移位而导致髋内翻。

3斯氏针内固定多根

斯氏针固定治疗股骨转子间骨折，具有创伤小，手术时间短，对骨折端血运干扰少，愈合影响小，费用低等优点，适合用于老年人髋部骨折内固定治疗的优选方法。但当大转子下方为游离骨片时，其抗内翻应力明显降低，患者不能早期下床活动，同时钢针远端游离，极易松动移位，导致内固定失败，且皮质外过长的钉尾局部刺激，引起疼痛，影响患者功能锻炼，卧床时间延长，使内固定的作用降低，活动后有断钉的可能，故此法不是该病良好的治疗方法， 目前已很少应用于不稳定的股骨转子间骨折。

4髓外钉-板固定系统

髓外钉-板系统治疗稳定型股骨转子间骨折有较好的临床疗效，但是对于不稳定型股骨转子间骨折，其固定的失效率可达4. 4%~13%[6]。

4.1Jewett钉、麦氏鹅头钉(Metangin钉)此系统使用一枚粗螺钉将侧钢板与三翼钉固定为一体而起作用，这种钉板连接灵活，可以调整适合不同的颈干角，安装此钉操作容易便于掌握，对稳定型骨折固定确切，但其侧钢板和三翼钉易发生弯曲、分离松动、折断等情况，同时钉尖穿出股骨头进入关节腔，导致髋臼软骨面磨损，引起疼痛。而且该系统无加压作用，抗弯程度及牢固性差，钉尾无锁定机制，易松动及脱离开，王福权等报告在压力120kg时，出现螺纹松动现象。范卫民等报告此钉的抗弯强度只有50kg。患者不宜过早下床及负重，易产生髋内翻及钉尖穿出股骨头的并发症。

4.2动力髋螺钉(DHS)动力髋螺钉(DHS)是由股骨头内的拉力螺钉和贴附于股骨干外侧的钢板组成，具有静力加压与动力加压的双重功效，能保持良好的股骨颈干角，结构牢固，抗弯能力强，被视为治疗转子间骨折的金标准。Palm等[7]应用DHS治疗转子间骨折发现，仅3%外侧骨皮质完整的患者术后出现髋内翻等需要翻修的并发症，而高达22%外侧壁骨折的患者需要翻修。这种动力化的特性也存在着潜在的问题：一方面是股骨颈长度变短，肢体短缩，外展肌力臂减少，这可能是部分患者留有残疾的原因之一;另一方面是对于不稳定的粉碎性股骨粗隆间骨折，由于股骨颈后内侧骨质缺损，压应力难以通过股骨距传导，内置物应力增大，螺钉切割股骨头，易发生钢板疲劳断裂、骨折不愈合或内翻畸形等并发症。对骨折累及大粗隆、严重粉碎性粗隆下骨折，骨折线位于DHS进针处者也不适用。对于逆粗隆间骨折，由于骨折近端有向外移位的倾向，而DHS系统是通过使近端骨块向外下移位加压获得稳定的，因此极易导致固定失败。

4.3动力髁螺钉(DCS)AO初始的设计是将DCS螺钉用于股骨远端的髁间骨折，但近年来已扩大到股骨转子周围骨折的应用，DCS类似悬臂梁系统，负重时负重力首先加于钢板的短臂，然后再分散至各螺钉上，适合股骨近端的解剖结构特点，符合髋部的生物力学要求。DCS入点高，因此可以在骨折近端增加数枚螺钉固定，增加了骨折近端的抗屈曲、旋转能力，从而完成整体固定。对逆粗隆骨折合并股骨中上段严重粉碎的骨折，DCS螺钉具有很好的适应证;DCS螺钉的深螺纹设计克服了骨质对内固定物握持力的不足，其螺钉水平走向减小了螺钉对股骨头颈骨质的切割;相比DHS，DCS的力臂更长，张力带作用更强，轴向加压作用则相对较弱，更适合青壮年股骨转子间骨折患者。对于那些大粗隆周围骨折粉碎严重、骨折线较高或垂直于股骨干的骨折，由于拉力螺钉不能起到坚强固定作用而使整个内固定系统稳定性欠缺，DCS并不是很好的选择。

4.4经皮微创加压接骨板(PCCP)经皮微创加压接骨板板(PCCP)是一种新型的髓外内固定系统，由1块接骨板板、2枚股骨颈螺钉和3枚股骨干螺钉组成，由Gotfried所创。应用PCCP钢板经皮内固定手术治疗股骨转子间骨折，比照传统的DHS、DCS具有手术创伤小，操作简单，手术时间短，出血少，减少术中X线片的曝光时间等特点，疗效满意，并发症少[8]。

4.5解剖型锁定加压接骨板(LCP)近年来采用锁定加压接骨板(LCP)作为内固定材料，具有较强的抗股骨颈旋转作用、抗弯、对抗剪力及防拨钉作用，解决了解剖钢板近端钉与板之间固定角度抗弯能力差的问题。在切口长度、手术时间、术中出血、术后引流量以及并发症发生率等方面均有显著优势。其优点:(1)依照股骨转子部的解剖形态制成，对股骨转子外侧骨块包容较好，可以有效控制固定大转子碎骨块。(2)对于锁定钢板整体来说，其稳定结构相当于内固定支架，显著增加了固定强度，采用此类固定，即使没有达到充分的解剖复位，利用钢板仍然可以维持骨折端复位后的解剖位置。(3)为MIPO技术的运用提供了条件，明显减少创伤，切口小、手术时间短、术中出血少、术后创面引流少、局部组织及全身反应轻，有利于老年患者康复。(4)股骨近端锁定钢板和螺钉成一整体，锁定螺钉均匀承担所受应力，对骨的切割力小，减少了螺钉穿出股骨头的发生率。(5)结合了锁定和加压两个原则，其钢板的椭圆形加压孔可使用AO标准加压螺钉，对于骨折部位可先行加压。(6)锁定加压钢板和螺钉的成角稳定机制不依赖接骨板和骨的摩擦力[9]，接骨板和骨皮质无需紧密接触，降低了骨膜损伤，最大限度地减少对软组织、对骨血运的影响，保证了骨折的顺利愈合。

5髓内钉-棒固定系统

相对而言，髓内钉棒固定系统具有中心性固定、力臂短、可闭合复位操作、组织损伤小、出血少等优点;另外，针对老年人体质较差，合并内科疾病多，在手术内固定材料的选择上更要求操作简单、创伤小、内固定确切有效等，尤其在治疗股骨转子间不稳定骨折时，髓内钉棒固定系统更占优势[10、11]。因此越来越多的医师倾向于选择髓内钉棒固定系统。

5.1Gamma钉Gamma钉是由滑动髋螺钉结合髓内钉技术研制而成，属于强硬的髓内钉。由于Gamma钉位于股骨干髓腔内，它较标准的滑动加压髋螺钉钢板更靠近内侧，因此患者体重的传导比滑动加压髋螺钉更靠近股骨距，这就增强了置入物的力学强度。其优点:闭式操作、创伤小、可早期下地活动，对骨质疏松和不稳定骨折有良好的固定作用，通过远端自锁钉固定髓内钉，可防止旋转和短缩移位。Lautenschlager等和Hardy DC等认为Gamma钉治疗股骨粗隆间骨折优于经典髓外固定系统DHS。但是Gamma钉外翻角度过大，从而使髓内钉远端外侧有明显应力集中，容易出现髓内钉远端股骨干骨折及锁钉断裂。其缺点是：钉尖部易形成应力集中，有导致应力骨折的危险，而且股骨头颈内为单根拉力螺钉，抗旋转作用不足，拉力螺钉可穿出股骨头或拉力螺钉位置不佳造成髋内翻畸形。股骨干骨折是其中最严重的并发症。Gamma钉增加股骨干骨折的风险已经成为一种早期概念，随着内固定物设计理念的改进而得到了解决，并有相关报道利用加长式Gamma钉来修复其应力导致的股骨干骨折。虽然改进的Gamma钉已经最大程度地减少了其并发症的发生，但是对于大转子不完整及骨质疏松的股骨转子间骨折要慎用。

5.2PFN(proximal femoral nail)1996年，AO/ASIF针对Gamma钉的某些不足作出相应的改进而推出了股骨近端髓内钉(PFN)，它不但继承了Gamma钉力臂短、弯矩小、滑动加压的优点，同时还增加了防旋螺钉，使股骨颈内双钉承载，大大加强了骨折端的防旋、抗拉及抗压能力;远端锁钉与远端钉尾距离较远，可以分散应力使股骨干应力集中有效减小，降低股骨干骨折的发生率;还有对不稳定骨折能提供坚强固定等优点。毕荣修等[12]报道PFN治疗股骨粗隆间骨折，愈合率高，各种并发症发生率低。虽然PFN改良了Gamma钉，并且取得了良好的临床效果，但是Bhandari等[13]研究认为PFN采用2枚螺钉设计并没有减少股骨头颈估量的丢失，同时由于主防旋螺钉限制了拉力螺钉的滑动，因此可能出现防旋螺钉的退出和切割。PFN钉尖切割退钉可能导致Z效应或退钉后的反Z效应，其发生率可达0.6% ~8%。

5.3PFNA及PFNAⅡPFNA是在PFN基础上改进的新型内固定系统，该固定系统不仅继承了原PFN的生物力学特点，而且PFNA螺旋刀片为螺旋十字设计，其具有宽大的表面积和逐渐增加的芯直径，用螺旋刀片锁定技术取代传统2枚螺钉的固定，未锁定的螺旋刀片敲入时自旋转进入骨质，刀片具有宽大的表面积和逐渐增加的芯直径(4.5~9mm)，确保最大限度的骨质填压以及理想的锚合力， 具备成角稳定性，当刀片锁定后，能有效防止股骨颈骨折块的旋转。PFNA依靠螺旋刀片一个部件实现抗旋转和稳定支撑。生物力学研究已经证明，PFNA具有良好抗旋转性能和抗内翻塌陷能力，在骨质疏松骨骼中具有明显升高的抗股骨颈切出的能力PFNA的这些设计和优点更适用于老年、骨质疏松、骨折粉碎不稳定、不能耐受长时间手术的患者，并允许其术后较早的活动和负重。Strauss等在6具尸体上模拟股骨转子间骨折的治疗，一半采用滑动髋部螺钉，一半采用镙旋刀片，循环进行垂直载荷，观察测量股骨头的移位和骨折块张开滑动程度，实验结果证明螺旋刀片的固定效果优于滑动髋螺钉。PFNA镙旋刀片的优越性还体现在治疗骨质疏松严重的股骨转子间骨折，及DHS PFN等内固定失败病例的返修[14]。虽然相比其他固定系统PFNA在治疗股骨转子间骨折上占优势，但是随着临床的广泛应用，仍出现了不同程度的螺钉松动退钉、穿出股骨头、断钉以及再骨折等并发症。其缺点是：(1)依靠3点固定原理，导致应力过于集中于锁钉;(2)置入固定螺钉前钻孔较大，骨质破坏及丢失较多;(3)主钉远端需打入锁钉，增加手术时间和术中使用C臂X射线机的次数。Mereddy等[14]利用PFNA治疗不稳定股骨转子间骨折62例，股骨头切出率为3. 6%。Pu等[15]利用PFNA治疗不稳定股骨转子间骨折87例， 11例出现钉尾近端错配， 9例因为针尾太长而至大腿疼痛。2009年6月，AO/ASIF根据亚洲人股骨近端解剖特点，设计出了亚洲型PFNA即PFNAⅡ，其优势：导针插入更为方便快捷，缩短了手术时间，减少了术中出血，减少了股骨近端劈裂的风险，主钉远端更易置入髓腔中，减少了术后大腿疼痛及骨干骨折的发生率，更适合国人使用。鉴于临床应用时间短，仍需更多病例总结及随访。

5.4股骨近端可膨胀髓内钉(Fixion， PF)股骨近端可膨胀髓内钉是由以色列Disc-O-Tech公司设计并应用于临床，临床开展时间不长，由于无需锁钉，手术操作相对简单，近来应用有增多的趋势。可膨胀髓内钉以压缩直径的形式插入髓腔，依靠液压膨胀形成沙漏样现象，不论髓腔直径存在多少个体差异，只要髓腔截面积小于髓内钉膨胀后的最大面积，髓内钉的径向辐条与髓腔内壁都能紧密贴服，使应力均匀分布于整个骨干，不同于普通髓内钉依靠3点固定原理，避免了应力过度集中导致锁定断裂钉等并发症，简化了手术操作，缩短了手术时间，减少了透视次数，髓内钉膨胀后完全与股骨髓腔接触，受力面积大，避免了老年骨质疏松患者螺钉松动退出或股骨干骨折等并发症。刘强等[16]与PFN比较， Fixion治疗股骨转子间骨折手术时间短、出血量少、手术创伤小，治疗老年股骨转子间骨折具有一定优势。Fixion也有其技术上的不足之处，由于髓内钉是通过注水加压而膨胀的，压力过大可导致骨皮质劈裂。

5.5InterTan髓内钉InterTan髓内钉是新一代股骨近端髓内钉，吕刚等[17]根据内固定时间，Harris评分、骨折愈合情况认为新一代股骨近端髓内钉INTERTAN治疗各类型的股骨转子间骨折取得良好临床效果，骨愈合率高，并发症少。Ruecker等[18]通过对100例转子间骨折病例使用这种新设计顺行髓内钉InterTan钉，并至少进行1年的随访，其认为InterTan钉是一种可依赖的治疗转子间骨折的内植物。

6加长柄人工关节置换

近年来国内外有人主张用人工股骨头置换治疗老年人不稳定性股骨转子间骨折，该手术方法能使患者早期下地负重行走，缩短卧床时间，从而很好地恢复患肢的功能，改善患者的生活质量，避免髋内翻畸形，内固定失败以及因长期卧床导致的诸多并发症的发生。但是人工髋关节置换术创伤大、费用高、风险大、围手术期出血多并且伴随众多的并发症，如脱位、感染、假体座位骨折、人工假体松动或需二次翻修手术等等，发生这些并发症对于患者而言无疑是灾难性的，有学者认为即使是严重粉碎的骨折，通过骨折愈合连接也为后期关节置换创造条件。因此应用人工假体治疗股骨转子间骨折应严格掌握适应证:患者必须是70岁以上，患有骨质疏松症，不稳定、粉碎性的转子间骨折，并宜选用带有股骨距假体。股骨粗隆间骨折早期行人工假体置换术尚存争议，术前需慎重考虑。虽然目前治疗股骨转子间骨折的手术方法较多，但却没有一种固定物能完全针对所有类型的骨折。髓外钉-板固定系统和髓内钉-棒固定系统以及加长柄人工关节置换术都有其适应证，而对于粉碎的股骨转子间骨折，固定器的选择和手术操作技巧都应遵循十大原则[19]。髓内固定系统具有中心性固定、力臂短等生物力学优点;尤其在治疗老年不稳定股骨转子间骨折时，其手术操作简单、时间短更占优势。据Paul等的统计分析，术中出血量减少、术后血红蛋白较高及输血需求减少似乎是微创治疗股骨转子间骨折的主要优点。而在术后功能恢复、并发症和病死率等方面却没有显著性的差异。尽管如此，老年性股骨转子间骨折的治疗仍然应该围绕着微创这个理念去发展，目前的生物力学研究只是对骨骼进行研究，没有考虑骨骼肌及血管、神经的问题。现代生物力学具有精确客观、灵敏有效、简单快速的优点，随着人们对生物力学的不断研究和认识， 计算机的引入，内固定物的革新，手术技术的发展， 生物力学必将日益成为骨科临床和科研的重要工具，并对骨折治疗的发展产生深远影响。

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11林聪祥，杨蒙，张伟，等.动力髋螺钉和股骨近端髓内钉治疗股骨转子间骨折和转子下骨折的临床观察.中医正骨杂志， 2010， 22(6) ：17-19.

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第3篇：预售资金监管范文

关键词：ERP系统 能源集团 资金收支管理 平台建设

一、资金收支管理现状

对于现代企业来说，“ERP”已经不再是一个新名词，全球500 强企业中有 80%都在应用 SAP 系统进行企业管理，在我国也有越来越多的大型企业已经或正在实施 SAP。本文结合自身工作实际情况，以京能集团为例就ERP环境下能源行业资金收支管理平台的构建进行初步研究及探讨。京能集团位列全国能源行业装机容量排名第11名，地方企业排名首位，总资产超过2000亿元。2011年初，集团为进一步加强企业管理，启动实施SAP项目，历经项目需求调研、方案设计、流程确定、系统开发、系统测试及系统上线等环节，笔者作为财务模块的关键用户全程参与了京能集团SAP系统的建设。

项目上线三年多来，各模块运行基本稳定。但SAP系统本身标准功能中并无资金收支管理的相关功能，如企业业务部门对收款的线上确认、业务线上付款、员工报销平台等线上流程审批、审核制单等诸多功能在SAP系统中无法实现，上述功能也即一个集团的资金收支管理功能，简单来说指一个集团收款和付款两个方面的管理，即收款时财务人员将收款信息提交业务部门，由业务人员确认后财务做账务处理;付款包括两方面内容，一是员工报销，二是业务付款，此外在收付款的同时加上资金计划管理，实现月末资金计划执行情况的实时统计，从而作为全面预算的一部分，通过绩效考核，逐渐提高集团资金集中管控的聚集效应，加强资金使用效率和整体管控。目前资金计划和资金支付环节仍为线下纸质审批，审批完成后在SAP系统账务处理。

二、资金收支管理平台整体思路

通过开发资金收支管理平台（IE交互界面），以SAP为核算基础，通过资金收支管理平台和SAP的实时交互，数据共享，从而全方面对集团收支管理。具体流程如下：月末由集团各子公司在SAP系统提报下月资金收支计划，集团审批后下月初下达各子公司的收支计划并抄送集团财务公司，为应对突发付款情况，允许月中补充一次计划。下月各子公司很据收支计划进行员工报销的付款以及业务的收付款，每月集团公司可在平台统计各子公司的计划执行率，通过考核的方式加强集团整体资金管理。

三、资金收支管理平台具体实施方案

（一）资金计划提报

为整体全面掌握集团资金使用情况、提高集团资金使用效率、平衡集团内部单位之间借贷规模、降低集团整体财务成本，京能集团资金管理采取的是按月提报下月资金收支计划，集团财务公司根据收支计划预留活期资金，这就要求集团资金计划管理必须使用统一提报平台，通过平台，集团内部逐级汇总，形成一个节点。通常来说，集团内部下月资金流入为业务收入，支出则分为三类：一是本月或以前期间已形成的应付账款，如煤款、物资采购款，工程款等;二是员工工资、社保基金及员工小额报销款项;三是集团内部转款、委托贷款等。对于第一类业务付款，可由本级财务部在SAP系统应付账款未清项为基础，生成下月付款支付建议，将该建议由SAP系统传至资金管理平台，各部门在平台上根据实际需要付款的部分勾选或修改付款金额，同时对刚刚签订合同需要下月预付款项的供应商付款通过新增的方式提交付款计划。对于第二及第三类付款计划的提报，则需在资金平台内完全根据实际付款及报销情况预估金额提报。各单位提报后提交集团审批，集团审批后下达至各单位，下月各单位付款时根据资金计划付款。利用资金平台提报资金计划的优点是集团可以将成员单位的资金预计使用情况全面及时管控，根据集团资金整体活期资金情况审批各子公司资金计划。通过资金管理平台提报下月资金收支计划，有利于集团整体平衡资金使用情况。

（二）收款管理

公司通常每天会有大量资金进账，如收到的物资款、工程款、投标保证金或者电费热电收入款等，且每笔款项通常对应不同的合同，仅凭财务人员无法判断款项对应具体应收合同的内容，需由业务部门确认后方可入账。财务人员每日从网银导出收款明细，以excel表形式上传至资金管理平台，业务经办人在资金管理平台填写与该笔收款有关的合同编号、采购订单等信息，并经部门负责人审批确认后，财务人员据此在SAP系统中对未清项做收款清账处理。凭证过账后，SAP凭证编号信息同步至资金管理平台，并在平台中统计当月收款信息与资金计划中预计收款做实时更新。

（三）报销管理

现如今，随着信息化的快速发展及无纸化办公节能理念认识的逐步提高，很多集团或者公司均有集中报销管理平台，但大多报销平台仅能实现报销人提报和领导审批的相关功能，无法和资金计划以及ERP系统连接起来，以借助资金管理平台实现资金计划的管理，通过平台实现凭证的生成，将SAP系统中凭证编号等信息反传至资金管理平台，形成一个完成的ERP系统。从报销平台的构成来看，主要分为呈请管理、借款、员工报销和业务报账四部分管理。其中每一笔报销支出均受上月资金计划控制并且关联，不再一一详述。

呈请管理主要实现报销事项的事前审批管理，如出差申请、业务招待费申请、车辆维修申请等日常事项，也可实现具体某个会议的预算费用审批，如会议场地使用费预算、餐费预算、聘请专家劳务费支出预算等。审批完成后续借款及报销将关联对应呈请单，实现事前审批及费用管控的双向管理模式。

在资金管理平台实现的借款及报销功能除提报和审批之外，随着手机客户端的普及和推广，该资金管理平台可以实现手机客户端实时审批，提报人通过手机客户端可查询跟踪报销单的审批流程，报销事项和财务科目一一对应，自动生成会计凭证，允许按审批流程一次提报多个报销事项，即相同审批流仅需一次即可完成审批，一次借款允许多次关联并自动计算该借款剩余金额，超过三个月备用金借款未完成报销或归还借款系统自动提醒借款人和财务人员。

业务报账通常指公司对外对公付款，如公司车辆加油费用统一按月与加油站结算、或公司与复印装订服务单位按月结算的复印费等，业务报账和员工报销最大的区别是业务报账是对外对公，而员工报销为对内员工个人结算。业务报账分为两种情况，一是直接报销，直接入费用或者成本，并当月付款;二是本月入成本费用，但挂账，形成其他应付款，下月或以后期间付款。

（四）业务付款

业务付款作为资金管理平台最重要的一项功能，公司90%款项支出由日常业务付款发起。业务人员根据上月提报审批后的资金计划，在资金收支管理平台中逐行提请资金支付申请，平台会自动带出合同信息、采购订单及供应商收款银行信息等内容，业务人员根据合同结算条款及供货情况修改确认本次付款金额后，批量提交公司领导审批，审批完成后财务人员线上批量提交集团财务公司网银接口完成付款。该平台的优点是实现供应商银行账户付款信息与ERP系统供应商注册主数据实时调用共享，领导线上针对多个供应商同时批量审批，审批完成后打印付款单装订归档，从而大大提高了业务付款工作效率，减少了纸质付款情况下的个别审批、收集供应商银行信息及出纳人员的整理银行信息提交财务公司网银等环节。

财务公司网银付款成功后，财务公司网银系统自动将付款成功信息回写至资金收支管理平台，从而在平台中可以很方便的统计各公司计划支付率，通过不断考核措施，从而加强各公司资金计划提报的准确性。

四、资金收支管理平台具体构建与实施的效果

（一）搭建资金收支管理平台，实现信息处理及传递的及时性

依托集团 ERP 系统，搭建完善的资金收支管理平台，改善信息处理模式，通过信息库进行信息处理分类筛选，降低信息处理程序和人力物力的消耗。同时资金收支管理平台的成立将帮助集团公司更好更快更准确的获得各公司及下属单位的各项资金收支信息，便于对下属单位的管控和指导。

第4篇：预售资金监管范文

根据劳动和社会保障部、财政部、审计署关于做好企业工资内外收入监督检查工作的有关精神，为进一步做好我市企业工资内外收入监督检查工作，现将有关问题通知如下：

一、检查的范围

2000年工资内外收入检查的范围为地方国有企业（包括股份制企业中的国有控股企业）。

二、检查的内容

（一）企业1999年度工资总额来源、发放、结余情况

1.实行各种工效挂钩办法的企业是否严格按照市劳动和社会保障局、市财政局、市国资局、市地税局《关于核定1999年企业工资总额及效益基数有关问题的通知》（京劳社资发〔1999〕4号文件）及市财政局的有关规定对1999年工效挂钩执行情况进行清算，其中，重点检查的内容有：

（1）纳入国有资产保值增值考核范围的企业是否完成核定的国有资产保值增值指标，未完成国有资产保值增值指标的企业是否按规定未提取新增效益工资。

（2）是否按照市劳动和社会保障局、市财政局、市国有资产管理局、市地税局《关于1999年企业工资总额及效益基数有关问题的通知》（京劳社资发〔1999〕4号）及《关于进行1999年企业工资内外收入监督检查工作的通知》（京劳社资发〔1999〕40号文件）中“挂钩、包干工资总额的口径”的规定提取挂钩工资总额。

（3）企业是否按照市劳动和社会保障局、市财政局、市国有资产管理局下达的工资总额同效益挂钩批复中规定的挂钩浮动比例提取新增效益工资。

（4）经批准进入再就业服务中心的下岗职工的基本生活保障资金是否按规定的标准及列支渠道进行列支。

（5）企业工资基金结余情况。主要检查企业财务相关科目与劳动报表的金额是否一致，不一致的原因。

2.实行成本列支工资总额包干办法和成本列支平均工资核定办法的企业，是否严格按照核定的包干工资总额或平均工资水平列支工资，有无超标准列支、超发工资情况。

（二）企业发给职工的工资内外收入是否按照统计部门规定的构成口径全部统计在相关报表内，有无漏报、错报。

（三）企业执行工资指导线情况。1999年国有和国有控股企业职工平均工资增长幅度是否突破北京市的1999年企业工资增长上线（预警线），突破上线是否经过批准，企业是否严格执行我市有关最低工资的规定。

（四）企业是否按照规定使用《工资总额使用手册》（以下简称《手册》），从银行领取的工资是否超过企业主管部门核定的数额。

（五）企业经营者收入有无具体管理办法，是否按管理权限经过严格的考核和审批。

（六）企业执行我市关于《工资支付暂行规定》的情况。

（七）企业发给职工的工资内外收入的资金来源，是否符合国家规定，有无通过截留收入，坐支现金等做法向职工发放现金和实物的情况。

（八）企业代扣代缴职工个人所得税的情况。

三、检查的步骤及时间安排

企业工资内外收入监督检查工作分三个阶段进行。

第一阶段：企业按照本通知规定的检查内容进行自查，并于4月15日前将自查情况报上级主管部门。

第二阶段：在企业自查的基础上，各区、县、局、总公司、企业集团公司、计划单列企业对其所属企业进行重点检查。重点检查的企业户数均不少于5户，所属独立核算企业少于10户的，可检查1至2户。检查后，将企业自查情况和重点检查情况分别汇总并写出书面报告（附重点检查企业名单及处理意见）。于4月30日前上报市企业工资内外收入监督检查领导小组办公室。

第三阶段：市企业工资内外收入监督检查领导小组组成联合检查组或借助中介机构，选择部分国有和国有控股企业进行重点抽查（具体办法及时间安排另行通知）。

四、检查中发现问题的处理

（一）处理原则

1.对于超提超发工资的企业，有工资储备金的，原则上应将其超提超发的工资从工资储备金中扣减，同时调整相应会计科目；没有工资储备金的企业，应核减多列成本的工资，并按有关规定做纳税调整。

2.对超预警线发放工资的企业，应认真学习市里有关工资指导线办法的规定，认真查找原因，在以后年度严格合理控制工资增长幅度。

3.对历年工资储备金不实的企业，要求其财务部门、劳资部门进行核实，核实后的数字，劳动部门与财务部门应一致。

4.对未按规定使用《手册》领取工资的企业，在加强自身管理的同时，企业主管部门应加强工资联审制度，做好与银行的配合工作。

5.对在检查中发现统计报表错、漏报问题的企业，应找出原因，并加强对有关人员统计制度方面的管理与培训，保证报表统计数字准确，全面提高报表质量，同时应补交漏缴的各项社会保险基金。

6.对存在漏缴职工个人所得税问题的企业，应按税务部门的有关规定，补交漏缴的职工个人所得税。

（二）处理程序

各单位要认真做好企业工资内外收入监督检查的部署工作，企业自查发现的问题，由企业主动按上述处理原则进行纠正，并将结果报主管部门；企业主管部门重点检查发现的问题，应由企业主管部门根据上述原则，对有关问题进行处理。

第5篇：预售资金监管范文

关键词：房地产；销售；预售款；监管

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）02-0050-02

商品房预售制度，在我国房地产行业发展初期，以一种积极的的融资手段大力推动了产业链的发展。但是，消费者先付费后检验使用的方式所衍生出来的工程建筑质量、竣工交付时间拖延、资金链断裂导致工程烂尾等问题也随之愈显固化，究其根源在于：在商品房预售中，购房人将购房款交付给开发商的那一刻，购房人与开放商的权利义务就开始失衡。购房人丧失了购房款的所有权和控制权，却又在相当长的时间内无法获得对价相应的利益——房屋，使得购房人承担了所有的市场风险。

为控制以上风险，重新平衡购房人与开发商之间的权利和义务，同时作为当期房产调控的又一个有力举措，《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》（简称《暂行办法》） 和《浙江省商品房预售资金监管协议书》（简称《监管协议》）于2010年11月17日正式出台。《暂行办法》规定，开发商不得直接收存购房款，购房人的预付款要全部存入银行资金监管账户。预售资金使用实行封闭式管理，银行将根据项目节点完工证明，分批次向开发商支付资金，动用资金必须经监理单位、银行等多方同意。

该办法的出台，让社会各界一度认为，开发商擅长的资金腾挪术将由此终结，因此引起的工程烂尾一事也有望成为过去。而2012年4月，时隔该《暂行办法》实施一年半时间，杭州金星房地产开发有限公司以资金链断裂宣告破产，旗下受监管项目“西城时代家园”再次以烂尾姿态向我们呈现了一个铁一样的事实：监管失败。

监管现状是，据公开资料显示，金星房产迄今开发项目仅西城时代家园。西城时代家园位于杭州市郊余杭区，总建筑面积约17万平方米，2006年开始销售，至2011年共推出7批房源，全部售罄，整个项目共回款9.15亿元。其中，在预售资金监管政策实施之后，金星地产分别于2010年12月6日、2011年1月1日、2011年4月2日累计共计领出预售证327套，按当期成交均价（9 900—1 000多元/平方米）及成交面积看，共回笼资金约3.4亿多元。按照《暂行办法》规定，进入监管账户的预售资金应不低于监管项目工程预算清册总额的130%。查阅西城时代监管项目的当期工程的预算清册资金是2.388亿元，也就是说，应进入监管账户的资金是约3.1亿元。

但以其监管银行（杭州联合银行三墩支行）提供的数据显示，实际到位的只有1.747亿元，其他款项去向不明。也就是说：实际进入监管账户的预售资金与该纳入监管的资金占比只有58%。反观西城时代家园烂尾之情况：三期目前已经结顶，部分外立面也已完工，剩余工程主要是绿化和水电煤气等市政管道。所以，我们有理由相信，假如占该纳入监管资金达42%的那部分预售资金按规定纳入监管并用于施工，西城时代家园根本不可能出现烂尾。那么，为什么该监管的却未能纳入监管呢？是制度不完善、缺乏实际可操作性，还是在制度执行过程中存在偏差呢？

带着以上疑问，我们且看下西城时代家园项目监管各方的事后态度及纳入监管的1.747亿资金组成。

（一）房产管理部门

作为房地产主管部门，我们严格执行申领预售证必须持有商品房预售资金监管协议书和监管账号。且预售证发放后，开发商必须提供银行出具的预售资金首付款存入证明，才能完成商品房合同网上备案，若不能提供银行提供的预售款存入证明，则网签系统会自动停止。但按揭款是否全部入账，这一点只能由监管银行把关，人民银行监督。

（二）监管银行（杭州联合银行三墩支行）

银行的义务是告知对方要存钱进来，并管好进入账户的这部分钱。对于没有进入账户的钱，银行没有任何权力去要，也没有权力强行扣钱。在此方面，行政管理部门其实有手段协助管好预售资金：房屋买卖需要网上备案，而备案登记必须提供银行出具的款项存入证明，否则无法办理网签。

另外，按照目前银行体系内支付结算制度，我们根本做不到账户的全封闭管理：以支票的倒划转为例，在未经我们用途审批或者审批不通过的情况下，开发商直接开出支票，通过同城清算倒划转到我们银行，根据银行支付结算制度，我们必须支付，不支付就是违反结算纪律，要受人行处罚。金星房产也正是通过这个途径，通过别的银行倒划了350万，导致其进入监管账户的1.747亿中尚有该笔金额用途不明。对此，我们也曾多次函告企业划回，未果。

进入监管账户的1.747亿元的组成：监管银行总共为其办理了88套房子的按揭业务，约8 000万元是这88套房子的首付和按揭款。另外1亿元是由开发商直接打进账户的，具体来源不清。

综合以上，结合《暂行办法》，我们不难发现：

1.真正受监管的仅限于监管银行自身提供的首付和按揭。究其原因，在于制度要求与房产销售实际过程存在偏差：从制度层面来看，《暂行办法》以预售证的发放和商品销售备案网签系统为关卡，要求“一个监管项目只能开立一个资金账户”，“监管项目的购房款（包括首付款、分期付款、一次性付款等）应当直接存入资金账户”，却均没有限定按揭银行和监管银行必须是同一家。

而从房产实际销售来看，随着房地产市场竞争的日趋激烈，加上各银行在按揭比例、贷款利率、提前还贷的限制等诸多方面存在较大差异，开发商也把为消费者提供更多的购房按揭贷款银行的选择作为增强自己市场竞争力的一种手段。也因此，一个楼盘项目的按揭贷款合作银行通常不只一家，少则二三家，多则四五家。而贷款银行通常要完成存贷比，有一定的存款要求，自家提供的贷款自然不肯任其落入别家的口袋。经查证，西城时代家园项目的按揭银行除杭州联合银行外还包括其他几家银行，进入监管账户的1.747亿元的组成直接验证了其他几家银行的首付和按揭款均没有直接到账。由此可以看出，《暂行办法》触及了银行间的利益链，直接导致部分预售款在监管账户体外循环，是为监管不力的重要原因之一。

2.《监管协议》中监管主体缺位，被圈定的监管方权责不匹配，履职究责困难。

（1）《办法》中作为监管实施的最主要职能方、也是唯一有职责、有权利、有能力、有手段实施监管的房地产管理部门，却在《监管协议》中缺位。通篇制度下来，唯有房地产管理部门有“停止监管项目销售”的义务和权力；也唯有房地产管理部门有通过“不发预售证”和“不办商品房买卖合同备案、停止网签” 达到监管目的的“杀手锏”。然，其却未作为监管主体纳入《监管协议书》，直接导致监管主体缺位，监管责任被打包强加给了监管银行。

（2）《暂行办法》中，监管银行的职责在于提供监管账户、对账户内资金的使用进行用途及金额审核、出具预售资金收支情况对账单，却并没有赋予其收缴预售款的权利和手段。而在《监管协议》中却被圈定了负有项目预售资金收存和使用的日常监督管理责任，权责不匹配直接导致了《协议》究责条款虚设。

（3）再就是《监管协议》的另一监管方——施工监理，其职责在于每月末核定实际的工程进度，在预售款的实际收支监管中力度不大。而所谓监理，是根据开发商的委托，对施工单位、材料供应商进行监督管理，其得利于开发商，反让其对开发商的资金进行监管，又如何能够切实有效？

3.对被监管方留于“主动合规”的美好期盼，无配套措施及可行罚则。

《办法》规定房地产开发商负有服从监管的义务，却没有制定相应的促使其必须履行义务的配套措施和对其不从监管之下的切实可行的罚则，而仅仅止于对其“主动合规”的美好期盼。而这种“主动合规”在利益面前焉能不让道？在监管如此宽松的环境之下，开发商自然选择能不进就不进，哪怕进去了，通过基建账户转一转就可以用去其他，游刃有余。

以上3点中，已经提到了两条利益链，分别是银行间的和监理与开发商之间的利益链。在此，还有更重要的两条利益链，是为监管不力的根本原因，即银行和开发商的利：楼市调控以来，作为房地产开发商的资金主要来源的房地产开发贷款和上市公司再融资均受到限制，预售款成为开发商的回笼资金的主要途径，监管账户的实施无疑卡住了开发商的资金命脉。但是，银行却明白，真正管死了开发商，自己最终也无法独善其身。那是因为，银行之前的很多贷款，早已变成了一块块的土地。不能开发，就意味着银行的钱一直被开发商囤积的土地占用着。时间长了，要么银行拍卖，要么政府没收。可是，银行拍卖，谁来接盘呢？如果因此造成银行不良贷款，将追究谁的责任？所以，在目前的经济形式下，银行扮演着很重要也很矛盾的角色，导致银行不会“真心”监管。

房地产管理部门与开发商的利：房地产管理部门作为地方政府行政机构，与开发商之间的关系很是微妙，两者在一定程度上是一个“一荣俱荣、一损俱损”的利益共同体；然在一系列宏观调控手段和社会经济问题前，房地产管理部门身为“公共利益执行人”又不得不考虑其管理职责。故而，同样又是一个矛盾综合体，直接导致其在实施监管过程中难免会留有余力。

那么，我们不禁要问，房地产商的预售款资金腾挪术是真的不能监管、没有办法监管了吗？

回答该问题之前，我们先来回顾下《暂行办法》出台的初衷及其想通过监管达到的最终目的是什么。《暂行办法》的初衷是为了确保商品房预售款用于相关工程建设，防止商品房交易风险，保障预售商品房当事人的合法权益；最终目的是为了维护房地产市场正常秩序，也就是为了最终的不需监管。

那么，购房者的合法权益怎样算是得到了保障呢？自然就是能够按期保质保量的拿到房子。买卖双方交易顺畅，秩序焉能叫不正常？而这个前提又是房地产开发企业的持续经营及科学发展。

一语概之为，理性经营。即在外部监管无效的情况之下，通过企业的内控及自我管理达到监控的目的。

房地产属于资金密集型产业，对资金依赖（下转54页）（上接51页）程度极高，在外部融资困难、销售严峻和兼并整合越演越烈的背景之下，房地产企业自筹资金能力和资金管理能力就成了其能否持续经营和科学发展的关键。作为企业集团规模化和集约化发展产物的、兼具对内资金调剂、对外投融资的资金管理功能的财务公司应时应势急速发展，成为现代企业集团重要管理模式。

何为财务公司？财务公司是指以加强企业集团资金集中管理和提高企业集团资金使用效率为目的，为企业集团成员单位提供财务管理服务的非银行金融机构。从其定义可以看出，相比外部监管银行，无论是从天性职能还是监管效果来看，财务公司都更适合担此监管重任。当然，我们也不禁会对“内部监管”的能动性、可行性、效率性和安全性打上疑问。下面，我们分项开说。

首先，成立财务公司的目的在于加强资金集中管理，提高资金使用效率，这使得财务公司具有了预售款管理的职能天性。

前面提到，预售款制度本身就是国家赋予房地产企业的一种融资手段，如何管好这笔资金成为了企业资金管理的关键，自然也是财务公司的使命所在。强行将预售款划归外部银行监管，脱离企业集中管理，与财务公司存在的意义相悖。

其次，财务公司的组织架构及公司性质为监管职能提供了组织保障和监管可能。

在企业集团中，财务公司为集团监管之下、独立于各成员单位的管理机构，这为财务公司的监管职能提供了组织保障；同时，财务公司的性质为非银行金融机构，与商业银行和其他金融机构一样，要接受银监和人民银行监管，这为财务公司提供了资金监管的实施可能。

再次，相比外部银行，财务公司监管更具手段。

由前文可以得出，外部银行监管只能限于对账户资金支出的表面资料合理合规审核及提供收支明细情况，对预售款的收缴根本无权且无实施手段，对企业通过结算系统倒划资金和因企业管理原因导致的司法机关强制行为并无管理职能。

而财务公司作为集团内部资金管理方，从防范资金风险的角度出发，通过有效的资金管理信息系统和全面预算管理的实施对成员单位的资金支出进行有效管理；通过集团内控要求成员单位相关收入必须进入监管账户。

最后，财务公司与集团、成员单位是一个利益共同体，共同的利益能够保证资金监管的安全实效。

第6篇：预售资金监管范文

近日，有消息称建设部等有关部门酝酿对商品房预售款实行专项账户管理。其具体操作方式是将开发商在预售阶段取得的房款统一存入银行账户，只能在金融监管部门审核后用于本项目工程建设等所需费用的支出，如支付建筑工程款等。

政府希望借此政策来监管开发商预售款使用流向，避免其将资金抽离用于购买新的地块和开发其他项目，而造成对已开工项目不能及时支付工程款，出现烂尾工程和拖欠工程款现象。

预售房款专项管理出发点是好的，意在杜绝房地产业存在已久的工程资金被挪用现象，保证工程质量，保护购房人的利益，但是究竟实施效果如何，我认为落实较难。主要在于以下原因：

首先，自从提高商品房预售标准，如不封顶楼盘不能按揭，预售房款在商品房开发投资中占的比例已大幅度下降，根据央行统计，由标准提高前的44％下降到了提高后的20％。在当前房地产市场火热和国内资本过剩的情况下，房地产项目的融资吸引力开始加大，融资渠道逐渐丰富，预售房款对于开发商的重要性已呈现降低趋势；一旦房地产市场平稳或者趋冷，开发商拿地热情也会相对降低，开发已开工项目就成为其重点，抽离资金的可能性并不大。

其次，预售房款专项管理事实上是通过政府硬性规定来管理企业内部资金的使用方向，如果预售房款的数额大于支付的工程款项，就相当于开发企业的一部分资金只能待在这个专项账户里“睡觉”，如此，将降低企业资金运行效率，降低企业的经济效益。对开发企业来讲，是不公平的，也是不合理的。

第三，存在监管的成本和效率问题。房企使用资金需要向相关监管部门申请，监管成本该如何支付?按照已经实施专项管理的广州的做法，是从预售房款中抽取千分之二的管理费。对一个大型的楼盘而言，此笔费用可能达到上百万。上百万的资金仅仅用于申请审批使用，不仅会影响企业在激烈竞争中的决策效率，也可能带来监管人员的腐败。

其实即使预售房款只能用于项目的工程建设，不负责任的开发商仍然有办法挪用资金。只要建筑施工行业仍然处于过度竞争状态，开发商就有可能与建筑施工单位达成协议，尽早通过相关监管部门把工程款结算给工程单位，然后通过各种渠道转回再用于其他投资。由此，预售房款专项管理尽管设置了一些障碍，但实际效果未必很大。

事实上，我国从计划经济到市场经济的改革，最为缺失的就是如何界定政府与企业的关系，如何明确行政干预与司法裁决的界限。

房地产的预售行为是一种企业以项目和自身信用为号召的融资行为，类似于企业发行股票，其区别就在于两者的融资对象有差异，一个是定向于未来的购买者，一个是不定向地面向任何投资者。为避免发生虚假的诈骗行为，不管是发行股票，还是预售楼盘，制定上市或者预售规则是必要的。如果已经制定了有效的预售标准，没有必要再对企业内部资金具体使用的情况进行审批。在企业资金的使用上，企业比政府更有发言权，更知道如何才有效率。不能因为少数企业资金使用情况出了问题，就把政府管制延伸到每一个企业内部。

第7篇：预售资金监管范文

关键词：商品房预售；预告登记

一、从域外成熟的立法例来看我国商品房预售制度的缺失

（一）域外成熟的立法例-以香港为例

房屋预售制度起源于香港，房地产开发商出售楼花，一方面，可以把风险转移给买受人；另一方面，对于开发商来说，有助于资金回拢、降低成本。香港房屋预售的风险分担机制非常的完备，包括严格的准入和退出制度、严密的法律体系、信息披露制度，这种制度设计能将大多数风险一一化解，是一种良好的事前预防制度。

1、开发商与投机者存在的知情交易者市场

香港的预售市场包括三种类型的交易者：开发商（developers）、投机者（speculators）和民众（general public）。[1]香港房地产市场上活跃的开发商大多为资金实力雄厚的大财团，其中不乏上市公司， 这些公司拥有很好的信息渠道来了解真实的预售市场现状[2]；其次，投机者通常是很有经验的物业投资人和物业人，和民众相比，有着更好的市场信息渠道；最后，民众是指那些需要真实购买期房用做消费的购房者。因此，香港的预售市场可以描述为大多数人是知情交易者的市场。

2、严格的开发商准入制度

香港的房屋预售法律体系对开发商有着非常严格的规定，没有良好资质资信和透明的财务公开，开发商无法进入预售市场。政府规定："房地产开发企业应当先向银行担保，确保有足够的资金完成工程建设，再允许其预售商品房，律师行的托管账户专门用来存放预售资金，律师行在得到承建商的相关证明资料后，才能把预售款项支付给开发商用来支付建筑施工的费用。"[3]

3、香港的房屋预售法律制度较为完备

尽管香港经济是自由放任式的市场经济，但是，香港政府对预售市场却有着严格的管制，基于楼花买卖的潜在风险，政府和律师协会都采用了各种措施来管制预售交易行为。如预售合约要用统一格式，这种规范化的房屋预售形式，本质是为了加强交易管理，更好地保证交易的有效性与合法性。律师在商品房预售中的主要监督地位和严格的责任问责制是香港预售制度的一大特点。

（二）域外成熟的立法例-以美国为例

美国房地产行业的预售制度的独特之处在于为了防止房地产开发商私自挪用购房者资金用于其他项目，交付的预购款将会存放在第三方管理的账户上。在进行房地产交易时，开发商先与购房者达成合约，房屋交易量超过半数，银行才会贷款给房地产开发商作为启动资金。在早期阶段由客户支付的存款通常是几千到一万美元，由第三方托管。在开始建造房屋之前，开发商将文件提交给审批机关，要经过重重的项目审批。如果文件被批准，这些文件将被移交给客户，如果客户在建议终止期间内没有提出异议，双方将建立正式的销售合同并支付首付款，通常为房价的10%到20%。法律规定这部分款项交由第三方保管，在项目竣工时才交付给房地产开发商，以防止开发商将客户的资金用于其他项目。

为了确保房屋的质量，美国当地的政府部门在房屋竣工之后，会对房屋的整体架构、建筑质量、水电设施等进行详细的审查，合格之后发放"入住证"，这样严格的程序弥补了美国预售房规章制度的空白。使得房地产商只能在房屋完全竣工后取得房款。

二、我国商品房预售制度的三大缺陷

（一）购买期房需要先交付全部价款，而且没有第三方保管

在我国，购房者和房地产商签订预售合同后，购房者须交付订金并向银行申请贷款，交付全部房屋价款，购房者以后还贷款的时候债权人是银行而不是房地产商。房屋价款直接交付给房地产商，而没有第三方对价款的去向进行监督。这种一次付的模式，因为缺乏必要的监管，房地产商在建造房屋过程中很可能会出现延期交房，"一房二卖"等严重侵犯了房屋买受人的合法权益的行为。总之，购房者承担很大风险。

（二）造成房地产行业进入门槛低，房地产行业恶性扩张

商品房预售制度降低了房地产行业的进入门槛，对房地产商的经济实力的要求大大降低。只要开发商取得预售许可证，就可以通过预售迅速回拢资金，积聚大量资本。由于我国资本市场发展的滞后性，对房地产开发商来说，除了银行贷款外，基本没有其他的融资方式，因此，预售交易实际上成了房地产开发企业融资的重要手段。而我国正处于市场经济的初级阶段，这种商业投机行为导致许多中小企业进入房地产行业，搅乱正常的交易秩序，进入房地产市场已经成为一个圈钱的理想途径。

（三）法律制度不够完善，政府监管不力

我国的房地产管理法规大多是在改革开放初期制定的，滞后性严重，在实践中，有很多政府主管部门未有效履行职能的现象，有的房产管理部门认为在房地产交易管理所办理的商品房预售合同的预售登记就是商品房预售合同的登记备案，甚至不能正确区分不动产预告登记和商品房预售登记两种性质完全不同的登记。

三、完善我国商品房预售制度的一点思考

（一）完善商品房预售预告登记制度

房屋预告登记制度在我国的物权法律制度中具有重要地位。《物权法》第21条以法律的形式第一次确立了不动产预告登记制度：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。不动产预告登记产生于当事人对不动产约定买卖之时，目的是为了使债务人违反合同约定而处分该不动产时，为债权人将来取得物权进行保障。[4]不动产预告登记制度有效突破了物权法理论和债权法理论的桎梏，是债权物权化的有力证明。预告登记保护购房者具体体现在，当不动产物权人在预告登记后，仍然对不动产进行了处分，并在处分同时第三人做了本登记的情形，此时，第三人的本登记并不当然无效，也应被视为是有效的法律行为，但在预告登记人主张权利实现之时第三人的本登记效力就受到威胁，预告登记人可就自己的预告登记效力对抗第三人，申请行政机关涂销第三人本登记，转预告登记为本登记。

（二）建立商品房预售资金监管制度

预售资金监管问题是商品房预售制度的核心。预售款监管的关键是确定监管主体的问题。一方面预售款的监管必须由具备建筑工程专业知识的机构进行，做到有效防止开发商抽逃资金，保证工程的顺利完成；另一方面，预售商品房具有一定的融资性质，对融资的监管应该有相应知识能力的金融商业机构参与。政府的可信度和权威性是其他机构无法比拟的，政府直接对商品房预售资金监管有利于促进监管过程中各参与主体的配合。但政府的这种干预只应该在特殊阶段得到加强，在市场机制比较完善的情况下，应该只在宏观领域进行监督、指导、服务市场的作用。所以在立法上应该确定政府的监管职责和工程监理机构和商业银行的监管主体资格。

（三）完善信息披露制度，以保障购房者的权益为中心

由于开发商和购房在地位上天然的不平等性，商品房预售法律制度本身对购房者来说处于不利的法律地位，因此在整体制度安排上应该向购房者倾斜。为实现对预购人权益的保护以及维护房地产市场的健康发展，在预售制度设计上以保护购房者的权益为中心。尤其是在对商品房按揭制度、抵押制度上。完善信息披露制度是为了保证信息的真实性、及时性，信息披露的完善是社会对房地产开发业监督的一种方式，违反重大信息披露义务应当承担缔约过失责任或者违约责任。同时，将信息披露的情况纳入开发商诚信档案，对于违反相关规定的开发商，对其违法行为进行惩处的同时，对其信用进行评级，在以后申请贷款项目时将作为考虑因素之一。

参考文献：

[1]雷兰.商品房预售法律问题研究[M].北京：知识产权出版社，2007：145.

[2]杨铮.天津市商品房预售资金监管模式分析[J].城市，2011，（1）.

[3]李宗愕.香港房地产法[M].香港：商务印书馆香港分馆，2001：19.

第8篇：预售资金监管范文

1 国家为进一步加强商品房预售管理，先后出台了一系列的法律法规及相关政策。

商品房预售制度，是我国房地产业最基本、最重要的制度之一。为规范商品房预售行为，保障交易双方当事人的合法权益，先后出台了一系列的法律法规及相关政策。

1.1 《中华人民共和国城市房地产管理法》中的规定：

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第四十四条规定：商品房预售，应当符合下列条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第四十五条规定：商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。

1.2 《城市商品房预售管理办法》中的规定：

《城市商品房预售管理办法》第五条规定：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

《城市商品房预售管理办法》第九条规定：商品房预售，开发企业应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

1.3 建房[2010]53号《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中的规定：

该通知第一条规定：加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。

1.4 国发〔2010〕10号《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》即《新国十条》中的规定：

该通知第九条规定：对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。

2 从商品房预售的各个环节着手，进一步加强管理。

2.1 进一步建立健全规范商品房预售的法律法规，尤其是对开发企业非法预售行为的处罚方面的法律法规。

对于不符合预售条件，没有取得《商品房预售许可证》而非法预售的行为，目前缺乏强有力的法律法规的支持。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十七条规定：违反本法第四十四条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。

但此条没有明确核定什么是违法所得以及罚款的处罚额度。

《城市商品房预售管理办法》第十三条规定：开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1%以下的罚款。

此条同样没有明确核定什么是违法所得，对已收取的预付款1%以下的罚款的规定较笼统，可操作性不强。

《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条规定：违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

此条同样没有明确核定什么是违法所得，对已收取的预付款1%以下的罚款的规定较笼统，可操作性不强。

2.2 严格商品房预售条件的审核。

2.2.1 要严格商品房预售条件的审核，除检查是否持有土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证外，要现场勘察，对施工进度及投入开发建设资金进行审核。另外，还要审核工程项目是否严格按规划部门所批进行施工，对违反规划的行为，同样要加大处罚力度。

2.2.2 目前，在很多城市，项目工程还没冒出地面，就已经开始卖房，甚至有些项目“四证”不全，都敢收钱。因此，针对这种情况，住房城乡建设部门要对非法预售行为进行定期的清理整顿，最大程度地规避开发企业卷款潜逃，维护交易公平，保障社会稳定。

2.3 核发《商品房预售许可证》后，对开发企业预售行为实施动态监管。

2.3.1 加强对商品房预售款的监管。

完善商品房预售资金监管制度。商品房预售资金要全部纳入监管账户，由专门的监管机构负责监管，以确保预售资金用于商品住房项目工程建设。对于个别开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由住房城乡建设部门责令限期纠正，并给予大力度的处罚，切实维护购房者的合法权益。

2.3.2 加强对商品房预售合同的监管。

应严格商品房预售合同的登记备案。各开发企业应在规定时间内，持商品房预售合同到住房城乡建设部门办理登记备案手续。各开发企业不得擅自更改购房者姓名，住房城乡建设部门要严格预售商品房的退房管理，预防变相的倒房现象，维护商品房市场的正常交易秩序。

第9篇：预售资金监管范文

住房预售制度是当前房地产融资制度的核心。可以说,1998年实行住房货币分配以来,如果没有住房预售制度,也就不会有房地产市场如今的繁荣。但同时,正因为住房预售制度对房地产市场的重要性,也给房地产市场带来了许多风险。因此,如何保证住房预售制度健全与完善不仅决定了国内房地产市场能否健康持续地发展,也决定了国内银行业的风险高低,更决定了住房消费者的利益是否能够得到保护而不被侵害。

在国内房地产市场发展初期,住房预售制度设立的目的是为了扶持成长中的房地产开发企业,降低房地产行业的进入门槛,鼓励更多企业进入房地产,以保证中国的住房制度改革得以成功。1997年中国个人住房按揭贷款余额只有190亿元,到2009年6月底则已达38600亿,11年多的时间增加了200多倍。特别是今年上半年随着住房按揭贷款的快速增长,住房销售与价格又快速飙升。但是,我们也应该看到,房屋预售制度一方面在一定程度上推动了国内房地产市场繁荣;另一方面,住房预售制度的缺陷也为房地产开发商利用其制度缺陷掠夺社会财富制创造了条件。比如,有的房地产商通过“炒楼花”来制造出楼市的虚假紧缺,借机这种制度囤积居奇抬高价格;有的用对房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸种种行为来侵犯购房者的权益;还有的把已抵押的房屋再预售,把已预售的房屋再抵押,或者进行房屋重复预售,最后“携款潜逃”等。由于中国住房预售制度的不合理与不完善,特别是十几年来没有修改,从而使得这种制度不仅是推高国内房价的根本机制,也是房地产暴利不合理的制度根源。可以说,从当前中国的住房预售制度来看,它不仅妨碍国内房地产市场的健康发展,侵害了消费者的利益,也给国内银行业带来了一系列的潜在风险。

正是针对这些现象,2005年央行房地产金融分析小组撰写的《2004年中国房地产金融报告》指出,很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以建议取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。但是,这个建议一公布就受到房地产商及相应职能部门激烈的反对。而且时间一晃就是几年,住房预示制度的改革与完善看起来依旧遥遥无期。因此,呼吁国内业界重新来关注、检讨、改正与完善当前中国的住房预售制度,已经成了房地产市场政策的重要方面。

中国住房预售制度是一种单边风险分担制度

正如笔者多次撰文指出的那样,国内的住房预售制度最根本的问题是什么?就是它仅是一种单边的风险分担制度。一般来说,任何制度的安排都要考虑所有当事人的利益关系,都要通过这种制度安排来均衡当事人所面临的风险。但是,中国住房预售制度并没有让制度相关的当事人一起来分担住房预售过程中的风险,而只是更多地让消费者及银行承担了风险。因此,这样的制度从一开始就是一种具有严重先天缺陷的制度。因此,正如笔者早先指出的那样,这样的单边风险分担制度即使不完全取消,也得全面修改,更得从问题的实质入手来修改,以此才能保护住房消费者及国家和银行的利益。

在本文看来,修改国内住房预售制度就得从最为核心的方面入手。因为,在住房预售制度问题层出不穷的今天,一个重要的问题是如何保证房地产金融安全高效地运营。从国际经验来看,房屋预售制度促进房地产业的良性循环关键在于设计合理的风险担保机制以分散其各个环节的风险。无论是严格的市场准入或退出制度、预售资金的专项管理、严格的法律监管和为购房者提供更多的合约选择形式等,这些都是风险分担机制的重要组成部分。

在我国,银行对房地产业金融支持的资产结构使银行正面临着巨大的风险。由于信息不对称,购房者面临房地产商的各种败德行为,鉴于住房预售制度中存在的不确定性和脆弱性,我们意识到应当建立完备的风险分担机制来保障住房预售制度下的金融安全,即风险应该由多个利益主体依风险以收益对等的原则共同分担,包括开发商、房地产投资者、建筑商、银行及购房者。这种风险分担机制应该贯穿于住房预售制度始终,合理分散或降低各环节的风险,它应包括严格的市场准入与退出机制、房地产市场信息披露机制、多种合同选择与谈判机制、住房预售款专项管理制度、市场的惩罚机制、风险分担机制、风险约束机制、监管机制以及保护购房者利益的救助机制。

目前房地产预售出现众多问题的重要原因之一在于缺乏严格的市场准入和退出机制。也就是说,任何一个国家住房预售制度都是有一种严格的市场准入制度的,即没有达到这种市场准入的企业是无法进入住房预售的。但是,在中国,由于缺乏严格的准入和退出制度,导致在房地产价格和利润大幅提高的驱动下,大量不合格的企业过度而无序地涌入;而一些不适应市场规律或不符合国家法规的房地产企业也很难退出市场,或者干脆利用不完善的退出机制继续逃避责任。所以,实施科学严谨的房地产市场准入制度和退出制度,有利于从房地产市场入口上把好关,正本清源,防患于未然,从而保证房地产开发商的质量,减少开发商的败德行为。

住房预售存在着严重的信息不对称,不少国家为此制定了严格的法律规则来约束这种房地产市场信息的严重不对称,以保护消费者的利益。政府应要求房地产开发商公布其楼盘的详细信息。如在楼盘开盘之前,开发商申请预售或是销售许可时,政府应要求房地产开发公布上市的房源套数、面积、开盘时间、预计价格;在销售中,政府主管部门应要求开发商及时公布已售套数、面积、价格,以及可售套数、面积等。也就是说,采用住房预售制度,信息公开化透明化是必要前提。但是,在目前国内的房地产市场,房地产企业永远处于信息优势方,因此,他们往往会利用这种信息优势来欺骗消费者,来扰乱市场及侵害消费者的利益。

在一个住房预售成熟的市场,住房预售合同并不是已经印刷好的格式化合同,而是一个住房预售合同多样化的选择体系。即在住房预售合同的选择上,消费者既可以选择现有的格式化合同,也可以是住房消费者与房地产开发商就住房销售合同谈判的结果。政府、银行以及开发商应为具有不同风险偏好、不同风险承担能力的利益主体设计具有不同风险、不同性质的预售合同。但是,中国住房消费者购买住房合同永远是格式化的合同,合同条款由房地产开发确定好,购买人只能是在合同上签字而已,这样容易把一些不公正的合同条款强加给购买者。

在成熟的住房预售市场,住房预售款不是收到款之后就立刻全部转到房地产开发商名下的,而是有制度安排由专门的机构或银行来进行专业管理。住房预售款的使用是在严格监管下随着工程进度的快慢来发放的。因此,对住房预售资金还可采取专项管理、专项信托、专门账号等方式来管理。这样既可以防止开发商随意挪用住房预售的专项资金,也可以防止开发商假按揭等违法行为。

在美国,为防止开发商挪用客户资金于非建设项目,购房者交付的定金会被存放在开发商的律师事务所负责管理的托管账户上(Escrow Account),直到正式交房的时候,开发商才能拿到这笔钱,但是信誉好的企业则不会受此限制。在支付保证金后,购房者可以立即向银行申请抵押贷款,按揭成数一般为总房价的70%。但按揭贷款一般在房屋建造完成后发放,金融机构在发放抵押贷款时往往对“完工”有一个确认标准。为保证贷款的安全,银行一般会在给予贷款许可前,对开发商的信用进行审验。如果购房者不能在开发商要求的时间期限内取得贷款许可,开发商可以选择终止合同,并将保证金退还给购房者;而如果购房者放弃购买,他们将失去已经支付的保证金。此外,风险分担机制还在于充分披露购买期房的风险。

在美国,所有的州都要求开发商在销售房屋之前向州有关部门递交企划书(Offering statement),大部分的州将州首席法官办公室(office of the state attorney general)作为负责审查商企划书的部门,只有在企划书获得批准以后开发商才能正式开始房屋销售,因此对房屋预售的约束主要来自于企划书。递交审查的企划书中需要附带开发商的销售合同。开发商与购房者签订购房合同时,需向买主提供一份企划书副本,大部分的企划书都会被要求详细描述购房者可能面临的风险,如买方是否能收回首付款、开发商资金不足和破产的可能性、建设工期拖延的可能性等。买卖双方在信息充分披露的前提下严格按照合同约定进行交易。通常,只要开发商在企划书中明确指出了购房者可能面临的风险,政府部门就不会对此予以干涉。

在香港,对于未开工即已售出的房屋,预售合约会对支付的时间和数量作出确定。通常签订合约时购房者需要支付一定的保证金,保证金的数额一般为总价的5%-10%,如果购买者有个性化的定制要求,则需额外增加5%-10%。施工到某一程度时交付一定的金额,完工时最后清算,分段支付金额由合约具体确定,没有一概而论的标准。购房者可以利用建筑贷款(Construction loans)来支付这些金额,建筑贷款指从未来将获得抵押贷款中提前取出用以支付房屋在建时分段给付的款项。大部分建筑商会为施工质量和施工材料提供担保,在一些地区这种担保是强制的。市场上的活跃者大多为资金实力雄厚的大财团,而且财务透明度高,同时政府监管制度完善,保障了出售楼花所得款项专款专用。一些小型或不知名发展商,通常由提供建筑贷款的银行,并承办楼花按揭。发展商是他们的客户,贷款银行对其情况比较了解,而且该发展中的物业已经押于该银行。此外对承建商的资信也需审查,开售楼花一般不会超过正式入伙前的18个月。政府规定发展商必须先向银行或其他方式的担保,确保有足够的资金完成建筑,才能获准发售楼花,并规定小业主支付楼花的款项必须存入律师行的托管账户,律师行作为托管人展商持有款项,在得到承建商的证明后,律师行才把款项付给发展商用以支付建筑费。

但是,中国的住房预售制度不仅缺乏住房预售款专项管理制度,而且住房预售款都在签订合同之后,立即全部支付款项。在这种情况下,不仅房地产开发商可以“空手套白狼”,用他人的钱进行经营而不承担风险,而且消费者既没有权力在“交钱后、提货前”改变购买住房决定,也无权无条件地要求退货而不承担责任。比如,这次上海的倒楼事件,消费者被处于极高的风险中,面对质量有疑问,如果不是住房预售制度,消费者在没有按合同收到产品时或产品质量有问题时,消费者可以主动退出这个市场而不要承担任何责任。但在住房预售制度下,则不能如此。

住房预售制度还包括了对商品房预售活动的监管,包括事前、事中和事后监管。事前要对开发商的资金状况、信用度和实力进行一系列的审查;工程开工后,要检查是否按合同要求进行施工,是否延期和修改合同;在交房时,要有相关机构监督开发商公平、公正地与购房者办理房屋交接。要通过多种手段的综合运用,形成一个完整的对房地产业进行严格监管的链条,确保广大群众的合法权益不受侵害。

住房预售制度亟待全面修改与完善

如果要允许预售制度的存在,就得对当前中国的住房预售制度进行全面的修改与完善。比如说,设立严格的市场准入、制定新的合同范本、保证住房预售款专款专用,还必须建立救助机制,其核心在于建立风险担保基金,这项基金是预售出问题之后进行快速赔付、稳定公众信心、履行风险担保职责的重要保证。它是一种基金筹集模式,即通过风险担保基金的筹集与积累,把预售制度中的各种风险合理均衡地分散到各负担主体的制度模式、鉴于此,政府应设立房屋预售制度的风险担保基金。通过这样的机制,不仅可以把整个房屋预售制度的风险分散给消费者、银行及房地产开发商一起来承担,而且也能够约束房地产开发商减少违约。