土地登记制度精选(九篇)
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第1篇：土地登记制度范文
第一条为保障土地权利人的合法权益，规范土地登记行为，根据《中华人民共和国土地管理法》及其他有关法律、法规，结合本自治区实际，制定本办法。
第二条本自治区行政区域内的集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权和土地他项权利必须依照本办法的规定进行土地登记。
第三条依法登记的土地所有权、土地使用权和土地他项权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第四条国有土地使用权登记机关是县级以上人民政府。集体土地所有权和用于非农业建设的集体土地使用权登记机关是县级人民政府。土地他项权利登记机关是土地行政主管部门。
县级以上土地行政主管部门负责办理土地登记事务。土地行政主管部门设在国家级和自治区级开发区、乡镇的派出机构可以具体办理土地登记事务。
第五条土地登记工作人员应当经过专业培训，取得土地登记资格证书，持证上岗。
第六条集体土地所有权登记发证所需工作经费由各级人民政府予以保障。
第二章一般规定
第七条土地登记以土地权属界线所包围的封闭地块即宗地为基本单元。
宗地内土地用途、使用权类型、使用期限不同的，应当分别划宗申请登记。
拥有或者使用两宗以上土地的土地所有权人或者土地使用权人，应当分宗申请登记。
跨县级行政区域使用土地的，应当分别申请登记。
第八条有下列情形之一的，可以申请土地登记：
（一）土地初始登记；
（二）土地使用权转让、交换；
（三）土地使用权出资；
（四）土地使用权出租、抵押；
（五）继承或者遗赠取得土地使用权；
（六）本办法第三十四至三十九条、第四十九至五十三条规定的变更登记和注销登记；
（七）其他依法可以申请登记的情形。
第九条共有的土地应当由共有人共同申请登记。农村宅基地，按户申请。
第十条申请人可以委托土地登记中介机构或者其他人申请登记。
无行为能力或者限制行为能力的公民申请土地登记的，由其监护人申请登记。
第十一条申请土地登记，应当提交土地登记申请书、申请人的身份证明、权属证明文件和其他相关材料。
申请的，应当提交授权委托书、人的身份证明。境外（含港澳台）申请人的授权委托书应当依法办理公证或者认证。授权委托书应当载明委托事项和权限。
申请人名称已变更的，应当提供名称变更证明材料。
申请农村宅基地登记的，应当提交户籍证明材料。
提交土地登记申请书，申请人为公民的应由申请人签名或者捺印，申请人为单位的应盖章。申请的，人应当签名（捺印）或者盖章。
申请人应对申报内容和提交材料的真实性负责。
第十二条申请土地登记应当具备下列条件：
（一）申请登记的土地在本行政区域内；
（二）申请人具有申请资格；
（三）有相关权属证明材料；
（四）申请登记的内容与相关权属证明材料相符。
不符合前款第（一）项规定条件的，应当告知申请人到有关土地行政主管部门申请办理。不符合前款其他条件的，应当一次性告知申请人需要补交的材料或者补正的内容。
具备受理条件的土地登记申请，土地行政主管部门应当向申请人开具收件单，收件单应当注明受理申请日、收件序号、申请人的有关权利与义务、办理程序与要求。
不符合申请登记条件的，土地行政主管部门应及时退回申请材料。
第十三条土地行政主管部门应当在进行地籍调查3日前通知申请人以及相邻关系人协助地籍调查，确认权属界址。除已具有有效边界确认文件或者协议已划定明确权属界线的外，应根据地籍图、用地审批红线图等资料组织申请人及相邻关系人现场指界确认权属界址。
宗地界址可以由申请人在申请登记前委托有资质的专业机构测量，并将宗地界址表、宗地图作为权属证明材料提交土地行政主管部门；也可以在地籍调查期间由土地行政主管部门勘丈或者由申请人委托有资质的专业机构测量。
地籍调查应当形成地籍调查表、宗地界址表、宗地图、地籍图等成果，土地登记工作人员应当对地籍调查成果的真实性负责。
申请人或者相邻关系人不能按时现场指界的，可以向土地行政主管部门提出延长指界时间。申请人或者相邻关系人不申请延长指界时间，又未现场指界或者现场指界后未签字（捺印）的，由土地行政主管部门根据有关地籍资料、现状界址以及指界情况确定宗地界址，并书面通知申请人或者相邻关系人。
宗地界址有争议的，根据处理土地权属争议的有关规定办理。
第十四条土地行政主管部门根据土地登记申请、申请人提交的材料和地籍调查成果进行全面审核，符合登记要求的，应当予以登记。登记的主要内容有：
（一）土地权利人；
（二）土地权属性质；
（三）土地使用权类型；
（四）土地权属来源；
（五）土地坐落、所在图幅号、宗地号；
（六）土地界址；
（七）土地面积；
（八）土地用途、土地使用条件；
（九）土地取得时间、土地使用期限；
（十）他项权利；
（十一）登记日期；
（十二）其他登记内容。
第十五条土地初始登记和本办法第三十一条、第四十二条第二款、第四十九至五十二条规定的登记情形，在权属审核之后应当在本市、县行政区域范围内的媒体公告或者在登记土地所在地点以一定的形式予以公告，公告期为30日。公告的主要内容包括：
（一）土地所有权人、土地使用权人和他项权利人的名称、地址；
（二）准予登记的土地权属性质、界址、面积、用途；
（三）土地所有权人、土地使用权人和他项权利人及其他利害关系人提出异议的期限、方式和受理机关；
（四）其他事项。
第十六条申请人或者其他利害关系人对公告内容有异议的，可以在公告期限内向受理机关提出异议申请，并提交书面申请书和有关证据材料。土地行政主管部门收到异议申请书后，应当进行复查，在30日内将复查结果书面通知异议申请人。
第十七条土地登记申请经审核或者公告确认符合土地权属合法、界址清楚、面积准确等条件的，土地行政主管部门应当填制土地登记卡和土地证书。
土地行政主管部门根据土地登记卡填制土地证书，土地证书上记载的内容应当与土地登记卡有关内容一致。土地证书是土地权利的法律凭证，任何单位和个人不得伪造、涂改和买卖。
第十八条登记期间，发现有下列情形之一的，土地行政主管部门应当暂缓登记：
（一）土地使用权转让、出租、抵押期限超过土地有偿使用期限；
（二）没有缴纳有关税费；
（三）土地权属发生争议尚未解决；
（四）土地违法行为尚未处理；
（五）土地权利被依法查封；
（六）申请人或者其他利害关系人对登记公告内容提出异议，需要进行处理；
（七）其他应当暂缓登记的情形。
土地行政主管部门作出暂缓登记决定的，应当书面通知申请人。
第十九条受理土地登记申请后，经审查不符合登记条件的，作出不予登记的决定并书面通知申请人。
第二十条土地登记机关和土地行政主管部门自受理申请之日起，应当在下列规定的期限内完成土地登记工作：
（一）初始登记为30日；
（二）变更登记为20日；
（三）他项权利登记为10日；
（四）注销登记为10日。
前款规定的期限经批准可以延长，但延长不得超过规定期限的一倍。
地籍调查期间进行的宗地测量时间、指界时间、公告时间、异议复查时间不计算在办理期限内。
第二十一条土地登记形成的文件资料应当按有关规定整理归档，永久保存。任何单位和个人不得伪造、涂改土地登记文件资料。
土地登记卡的副联按街坊（村）及宗地号顺序排列组装形成土地登记簿。
依法可以公开查询、复制的土地登记资料，登记机关应当提供。
第二十二条土地行政主管部门应当按照土地登记技术规范办理土地登记。
第三章初始登记
第二十三条土地初始登记，市、县人民政府应当通告，通告主要内容包括：
（一）土地登记区的划分；
（二）土地登记期限；
（三）接受申请与收件的地点；
（四）申请人应当提交的有关证明材料；
（五）其他事项。
第二十四条经批准取得的土地使用权和按照有关规定确定的土地所有权、土地使用权，尚未办理土地登记、纳入地籍管理的，土地权利人应当申请办理初始登记。
第二十五条国有土地使用权和集体土地使用权由使用人申请登记。
公共和市政设施用地，由该公共和市政设施主管部门申请登记；乡镇村公共设施、公益事业用地属于农民集体土地的，由该集体经济组织申请登记。
农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会申请登记；属于村内两个以上农村集体经济组织或者村民小组所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组申请，组织机构不健全的，由村民委员会申请；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇农村集体经济组织申请，组织机构不健全的，由乡镇人民政府申请。
第二十六条市、县人民政府通告土地初始登记的，土地权利人应当在通告规定的期限内申请初始登记。
有下列情形之一的，土地权利人应当在30日内申请初始登记：
（一）以出让方式取得国有土地使用权的，自按出让合同约定支付全部土地使用权出让金之日起；
（二）以租赁方式取得国有土地使用权的，自签订租赁合同之日起；
（三）以划拨方式取得国有土地使用权的，自接到建设用地批准文件或者国有土地划拨决定书之日起；
（四）使用农民集体土地进行建设的，自接到建设用地批准文件之日起；
（五）国有土地由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业等农业生产的，自土地承包经营合同签订之日起。
第二十七条依法使用国有建设用地的，申请国有土地使用权登记时，应当提交下列权属证明材料：
（一）建设用地批准文件；
（二）以有偿使用方式取得国有土地使用权的，提交土地有偿使用合同；
（三）以划拨方式取得国有土地使用权的，提交已核发的国有土地划拨决定书；
（四）涉及拆迁安置的，提交拆迁补偿安置工作完成的相关证明文件；
（五）已缴清地价款的证明文件；
（六）已缴清有关税费的凭据；
（七）建设用地审批红线图；
（八）已核发的建设用地规划许可证及附图、规划设计条件；
（九）其他证明材料。
1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施以前，已经使用国有建设用地，土地权属证明文件不符合前款规定的，应当提交下列权属证明材料：
（一）个人使用的，提交房屋权属证明；没有房屋权属证明的，提交人民法院生效的判决书、裁定书、调解书或者人民政府及有关部门处理的文件；
（二）单位使用的，提交权属来源证明材料及单位主管部门的意见；
（三）因房地产继承、买卖、调整、交换、赠与等原因取得土地使用权的，除按本款第（一）项或者第（二）项提交土地、房屋的权属证明文件之外，还应当提交相应的协议和证明材料；
（四）其他证明材料。
无法提交土地权属证明材料的，应当提交土地权属来源演变的书面报告和所在居民委员会或者基层人民政府的证明文件。
第二十八条依法使用集体建设用地的，申请集体土地使用权登记时，应当提交下列权属证明材料：
（一）建设用地批准文件；
（二）建设用地审批红线图；
（三）以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，提交有关入股或者联营合同；
（四）其他证明材料。
1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施以前，已经使用集体建设用地，土地权属证明文件不符合前款规定的，应当提交下列权属证明材料：
（一）农村村民使用的宅基地，提交所在农村集体经济组织和村民委员会或者基层人民政府的证明文件；
（二）乡镇村内公共设施、公益事业建设用地和乡镇企业使用的建设用地，提交土地权属来源演变的书面报告、所在农村集体经济组织和村民委员会或者基层人民政府的证明文件；
（三）与农村集体经济组织签订的有关协议等；
（四）其他证明材料。
第二十九条依法使用国有土地用于农业生产的，申请国有土地使用权登记时，应当提交下列权属证明材料：
（一）国有土地批准文件；
（二）承包经营合同；
（三）用地审批红线图；
（四）其他证明材料。
国有农林场使用国有土地用于农业生产的，申请国有土地使用权登记时，按照国家和自治区有关规定提交相关权属证明文件。
国有土地依法由农村集体经济组织用于农业生产的，按照《中华人民共和国农村土地承包法》及有关法律、法规办理。
第三十条申请农民集体土地所有权登记，应当提交下列权属证明材料：
（一）时期，颁发的土地所有证和土地档案清册；
（二）合作化时期或者实行劳力、土地、耕畜、农具等固定时，确定的土地归农民集体所有的决议、决定和其他文件；
（三）当事人之间就农民集体所有土地依法达成的协议；
（四）各级人民政府在职权范围内对农民集体所有土地作出的处理决定或者依法生效的调解协议；
（五）各级人民政府明确土地属于农村集体经济组织或者村民委员会经营管理的文件；
（六）人民法院对权属纠纷作出的生效的判决书、裁定书、调解书；
（七）其他能依法证明土地所有权来源的证明材料。
无法提交前款规定材料的，应当提交以下权属参考证明材料：
（一）农村土地承包合同、林地使用权、林木所有权等证明材料；
（二）依法形成的土地利用现状调查、森林资源清查有关成果资料；
（三）农村集体经济组织管理使用土地的事实资料和有关凭证；
（四）依法制定的行政区域界线及其边界地图。
无法提供土地权属证明文件或者权属参考证明材料的，应当提交土地权属来源演变的书面报告和村民委员会或者基层人民政府的证明文件。
第三十一条土地登记机关、土地行政主管部门应当根据土地利用现状调查、地籍调查等成果资料，对尚未确定土地使用权的国有土地进行登记造册；收回、交回、收购、空闲的国有建设用地和依法征收之后尚未批准使用的建设用地，按有关规定纳入储备的，由市、县人民政府土地储备机构持有关批准文件申请登记。
第四章变更登记
第一节转移变更登记
第三十二条已经登记的土地使用权，因下列情形而引起变更的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后30日内申请办理转移变更登记：
（一）房地产转让、调整、交换、赠与；
（二）房地产继承、遗赠；
（三）人民法院的生效判决、裁定、调解；
（四）仲裁机构的生效裁决、调解；
（五）处分抵押房地产；
（六）房地产作价出资或者入股、联营；
（七）单位合并、分立、兼并、改制；
（八）法律、法规规定的其他情形。
房地产转移或者变更时，应当依法先办理房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书到土地行政主管部门申请土地使用权转移变更登记。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府批准，并凭批准文件办理土地使用权转移变更登记。
第三十三条土地转移变更登记应当提交土地使用权证书、土地使用权发生转移变更的文件、符合法律、法规和土地有偿使用合同约定转让条件的证明材料，有房产转移或者变更的，应当提交房产变更登记后的房屋所有权证书。
第二节其他变更登记
第三十四条土地使用权人应当自宗地上建筑物竣工之日起30日内，向土地行政主管部门申请办理变更登记。
土地使用权发生土地用途和土地使用条件变更的，土地使用权人应当在获得批准变更之日起30日内，持批准文件和土地使用权证书申请变更登记；涉及补交土地使用权出让金的应当提交缴纳土地使用权出让金的凭证。
第三十五条划拨土地使用权依法办理土地使用权有偿使用手续的，土地使用权人应当在签订土地有偿使用合同之日起30日内，持原国有土地使用证、改变土地取得方式的批准文件、土地有偿使用合同、缴纳土地使用权出让金的凭证等申请变更登记。
第三十六条土地使用权人在不影响宗地的合理利用前提下分割宗地的，持土地使用权证书、分割方案等申请分割变更登记；共有人之间分割共有土地的，按分割变更登记办理。
土地使用权人拥有相邻宗地，并符合宗地合并条件的，可以持土地使用权证书申请合并变更登记。
第三十七条土地所有权人、土地使用权人和土地他项权利人更改名称、地址的，应当在名称、地址发生变更之日起30日内，持有关证明材料申请名称、地址变更登记。
第三十八条土地权利人或者其他利害关系人发现土地证书或者土地登记卡有登记错误或者遗漏时，可以申请更正登记。土地行政主管部门查明后更正登记。
登记的错误或者遗漏属土地登记工作人员记载时的疏忽，并有原始登记证明材料可查的，土地登记机关、土地行政主管部门可以依职权直接进行更正登记，并将更正登记内容书面通知有关当事人。
办理更正登记的，应当及时告知利害关系人。
第三十九条海域使用权人应当自填海项目竣工之日起3个月内，持下列证明材料到土地行政主管部门申请土地登记：
（一）土地登记申请书；
（二）海域使用权证书；
（三）海域使用批准文件、海域使用权出让合同、海域使用金的缴纳凭证；
（四）已核发的建设用地规划许可证及附图、规划设计条件；
（五）填海竣工验收文件；
（六）填海竣工测量图件、资料；
（七）其他证明材料。
第四十条土地行政主管部门受理海域使用权人的土地登记申请后，应当按地籍调查的要求，核实海域使用权变更为土地使用权的基本情况，对符合下列条件的，确认土地使用权，换发国有土地使用证：
（一）申请人是海域使用权证书上记载的海域使用权人；
（二）属于填海项目，并且填海工程已竣工形成土地；
（三）界址清楚、面积准确，土地使用情况与用海审批条件相符。
第四十一条填海土地使用权按以下规定登记：
（一）土地权属性质登记为国有土地使用权；
（二）土地使用权类型登记为出让或者划拨；
（三）土地权属来源登记为填海；
（四）土地用途按审批用海时的项目性质对照土地分类确定；
（五）土地使用条件按用海批准文件、海域使用权证书和建设用地规划许可证及附图、规划设计条件等确定；
（六）土地取得时间登记为填海竣工验收确认的时间，并注明海域使用权取得的时间；
（七）土地使用期限按海域使用权的使用期限确定，海域使用权终止日期登记为土地使用权终止日期；
（八）其他内容按土地登记要求登记。
第四十二条土地证书破损的，土地权利人可以持已破损的土地证书向土地行政主管部门申请换发。土地行政主管部门查验后，收回原土地证书，并予以换发，新的土地证书上注明“换发”字样。
土地证书遗失、灭失的，土地权利人可以向土地行政主管部门申请补发。申请补发时，应当书面说明土地证书遗失、灭失的原因，并提供相关证明材料。土地行政主管部门应当公告30日，公告期届满无人就该遗失、灭失事实提出异议或者经审核异议不成立的，予以补发土地证书，新的土地证书上注明“补发”字样。自补发之日起，原土地证书注销。
第五章他项权利登记
第四十三条依法抵押或者出租土地使用权的，当事人应当在抵押合同或者出租合同签订之日起30日内，申请办理土地他项权利登记。
设定其他土地他项权利的，当事人在设定之日起15日内，申请办理土地他项权利登记。
第四十四条依法可以申请土地使用权抵押登记的，应当提交下列材料：
（一）土地使用权证书；
（二）抵押担保的主债权合同；
（三）抵押合同。
宗地分割抵押的，应当提交土地分割抵押方案及经抵押权人和抵押人确认的分割抵押界址图。
第四十五条申请土地使用权出租登记，应当提交土地使用权证书和租赁合同。
第四十六条依法可以申请其他他项权利登记的，应当提交下列权属证明材料：
（一）土地使用权证书；
（二）设定他项权利的证明材料。
第四十七条土地他项权利变更的，应当自变更之日起15日内，申请办理他项权利变更登记。
第四十八条符合下列条件的土地他项权利登记申请，应当准予登记：
（一）申请人是设定他项权利的当事人，且其中一方是土地登记卡记载的土地使用权人或者土地所有权人；
（二）设定他项权利登记的土地在土地登记范围内；
（三）设定的他项权利与已经登记的权利不冲突；
（四）符合有关法律、法规、规章的规定。
第六章注销登记
第四十九条农民集体所有的土地依法被征收或者农村集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的，应当在集体土地被征收或者办理农转非之后，土地登记机关、土地行政主管部门根据生效的法律文件直接注销集体土地所有权登记。集体土地所有权人应当自土地被征收之日起30日内，将土地证书交回土地登记机关注销，逾期不交回的，土地登记机关公告注销。
第五十条依法收回土地使用权的，土地登记机关根据收回土地使用权的决定注销土地使用权登记。土地使用权人应当自收到收回土地使用权决定书之日起30日内，将土地证书交回土地登记机关注销，逾期不交回的，土地登记机关公告注销。
依法责令交还国有土地的，土地使用权人应当自收到责令交还国有土地使用权的决定书之日起30日内，将土地证书交回土地登记机关注销，逾期不交回的，土地登记机关公告注销。
第五十一条以有偿使用方式取得的土地使用权，使用期满前未申请续期或者续期申请未获批准的，原土地使用权人应当在期满之日前15日内，持土地证书申请国有土地使用权注销登记，逾期未申请注销的，土地登记机关在土地使用期满后公告注销。
第五十二条因自然灾害等造成土地权利灭失的，原土地所有权人或者土地使用权人持原土地证书及有关证明材料，申请土地所有权或者土地使用权注销登记，逾期未申请注销的，土地登记机关公告注销。
第五十三条土地他项权利终止，当事人在该他项权利终止之日起15日内，持有关证明材料申请土地他项权利注销登记。
第七章法律责任
第五十四条不按照本办法规定办理登记的，由土地行政主管部门责令其限期办理。
第五十五条申请人提交虚假的申请登记材料，造成登记错误，给有关土地权利人造成损失的，申请人应当承担相应的法律责任，土地登记机关根据查清的事实依法注销土地登记，并由土地行政主管部门处以1000元以上1万元以下的罚款。
第五十六条土地登记工作中有下列行为之一的，有关行政机关应当依法对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）、、弄虚作假；
（二）因工作严重失职造成错、漏登记，或者登记不当而不纠正；
（三）泄露工作中知悉的商业秘密；
（四）遗失登记材料，给申请人造成重大损失；
（五）无正当理由拒不办理土地登记或者无正当理由超过规定期限办理；
（六）收受或者索取贿赂；
（七）违反规定收取费用；
（八）拒绝接受上级行政机关监督检查。
第八章附则
第2篇：土地登记制度范文
关键词：土地；信托登记；制度；财产
在《信托法》实行的过程中，对土地管理制度有着一定影响，为了构建我国土地信托登记制度，需要将土地看作是信托财产，然后进行信托登记。在登记的过程中，需要参照《信托法》相关登记流程。由于我国土地信托存在不完善的问题，信托法中对土地管理缺乏约束规章制度，所以，在实践的过程中，存在无章可依的问题，这需要政府管理部门发挥职能出台相关政策，这样才能保证土地信托登记制度的完善性以及有效性。
1 信托、信托财产以及土地信托
1.1 信托与信托财产
信托是指财产委托人为了保证收益人的利益或者信托目的，将财产转移给受托人，然后由受托人负责看管这一信托财产。受托人必须按照信托设立的目的处理这笔财产，这一过程体现了法律关系，而且具有法律效力。信托有一定特征，首先，信托是以信托财产为信托目的，体现了以财产权为中心的法律关系；其次，委托人需要通过一定手续将财产权转移给受托人或者受托机构；最后，受托人需要按照之前设定的信托目的对信托财产进行科学的管理以及合理的处分。信托财产需要建立在对受托人信任的基础上进行委托，委托人是自愿将自己的财产转交给受托人，并且最终将产权转交给收益人。信托财产需要建立在信托法律关系的基础上，只有依照相关法律法规，才能保证信托的有效性。
1.2 土地信托
土地信托是指将土地作为信托财产，按照信托的流程对土地产权进行转让。土地信托是建立在相关信托法律基础上的，所以土地信托财产具有特殊的法律性质，其具有可转让性，也具有物质替代性。我国土地制度具有特殊性，与其他国家的制度有着本质上的区别，所以，土地信托制度也与其他国家不同，我国将土地信托的客体看作是土地权利，而非土地本身，所以，土地所有权并不能作为我国信托财产，只有具有独立财产权性质的土地使用权才可以作为信托财产。
2 构建我国土地信托登记制度的思考
2.1 土地信托登记的范围及内容
我国相关法律制度规定，只有具有独立财产权的土地使用权才可以作为信托财产，所以，相关工作人员一定要考虑土地信托登记的客体。信托是建立在相关法律法规基础上的财产转移制度，所以，只有具有可转让性的土地财产才可以进行转让，在信托的过程中，还要核实委托人是否具有处分土地的权利。我国宪法规定，土地所有权不能进行转让，所以，在转让土地使用权时，一定要考虑土地所有权关系。集体土地所有权一般是指农民集体所有土地的权利，在现行法律法规的规定下，只有具备出让土地使用权的土地才可以作为信托财产。土地信托登记的范围主要包括两个方面，一方面是设立信信托可作为信托财产的土地使用权，另一方面是信托业务进行时所获得的土地使用权。
土地信托登记的内容不仅包括权利主体的变更登记，即信托当事人，还包括信托目的、信托财产管理和处分方法、信托关系消灭的事由、其他信托条款。一般的土地登记是关于土地权利的登记，其目的是公示土地权利的主体及土地权利的内容。土地设立信托后，土地的权利主体发生变更，因此土地信托登记首先要进行土地权利主体的变更登记，但是土地信托登记的目的不仅仅是公示权利主体的变更，而是公示信托法律关系，其核心是公示信托财产法律关系。
2 土地信托登记的主体
2.1 登记机关
因为信托是以“财产权转移”为根本特征的，因此财产权转移需办理登记的财产作为信托财产时，到有关登记机关办理财产权转移登记是必经程序，也就是说即使没有信托登记制度，这类财产作为信托财产时也必须办理财产权转移登记。实际上财产权转移登记是信托登记最主要的内容，需要办理信托登记的财产，也都是依法需要办理财产权转移登记的财产。
2.2 登记申请人
根据《土地登记规则》的规定，土地权利变更登记是以土地权利变更的各方当事人持有关权利变更文件共同到登记部门申请登记为原则的，因此，土地信托登记也应遵照此原则，并由土地信托法律关系中涉及财产权转移的主要当事人即委托人和受托人共同到土地管理部门申请登记，信托法律关系的另一当事人即受益人因和财产权转移没有直接的关系，因此应不作为土地信托登记的申请人。
3 土地信托登记的程序
土地信托登记应采取土地登记与土地信托登记同时办理的原则，登记既作为土地权利的公示方式，也是土地信托法律关系的公示方式。土地信托登记的核心内容之一就是土地权利主体的变更登记，这与普通土地登记的内容是一致的。因此，土地信托登记与土地登记的程序可以合并进行，进行土地信托登记的程序可以原则上等同于一般的土地登记程序，办理土地信托登记时，同时办理土地登记。但是二者毕竟不能完全等同，在具体办理土地信托登记时，除应遵守一般程序外，同时还应有其自身的内容，应就土地信托登记作出特别规定。如对信托登记申请的要求，包括提供信托合同、信托遗嘱等信托证明文件等；对信托登记申请人的要求，如是委托人、受托人共同申请还是受托人单独申请；对信托设立、变更、消灭登记的要求，即何种情况下为设立登记或变更登记及注销登记等；对具体登记的要求，如在登记簿中如何对信托财产进行标注；对信托登记查询的要求，如应建立专门的信托登记簿，将信托合同或信托遗嘱汇编成册供公开查询等等。
结束语
土地登记是土地管理中一项重要的措施，《信托法》实行以来，对我国土地管理产生了较大的影响，相关部门为了实现土地信托管理，构建并完善了土地信托登记制度，这为人们转让土地使用权带来了便利，而且可以提高土地资源的利用率，可以促进我国经济更好的发展。在制定土地信托登记制度时，一定要加强土地管理，还要保护委托人以及受益人的合法权利，土地信托是将土地使用权作为信托财产，在制定相关制度时，需要考虑我国土地管理制度的特殊性。
参考文献
[1]岳意定，王琼.我国农村土地信托流转模式的可行性研究及构建[J].生态经济，2008（1）.
第3篇：土地登记制度范文
关键词：小城镇 土地登记
一、土地登记定义与基本原则
1、土地登记定义
土地登记是指土地登记机构在受托权限内，为委托人提供土地登记、咨询等中介服务，并由委托人直接承担相应的法律责任的经营活动。
土地登记是土地市场中介服务的一种，属于委托的范畴，其委托权基于土地登记申请人的委托授权行为和委托人与机构及其人的委托合同而产生 。
2、土地登记业务范围
土地登记业务范围包括土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地权利证书；收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料；帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续；查询土地登记资料；提供土地登记及相关业务咨询等；还包括与土地登记业务相关的其他事项。
3、土地登记的基本原则
合法原则、平等自愿原则、公平公正原则、等价有偿原则、诚实信用原则、保密原则。
随着我国社会主义市场经济的不断发展，以及土地登记人职业资格制度的建立完善，特别是《物权法》的颁布实施，土地登记事业会有广阔的发展空间。
二、土地登记内容
根据《土地登记人职业资格制度暂行规定》，土地登记人主要可以从事以下登记业务：
1、办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地权利证书等；
2、收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料；
3、帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续；
4、查询土地登记资料；
5、查证土地产权；
6、提供土地登记及地籍管理相关法律咨询；
7、与土地登记业务相关的其他事项。
《土地登记办法》将地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标作为申请人申请登记时需要提交的要件。因此，地籍调查除了指界之外，有地籍测量资质的机构还可以从事宗地图和界址坐标的测量等相关工作。
三、土地登记程序
1、接受委托
接受委托是开展土地登记业务的首要环节，一般情况下，土地登记业务来源主要有以下两个途径：
（1）被动接受
（2）主动争取
2、签订土地登记委托书、合同
为规范土地登记行为，降低土地登记中的风险，接受土地登记业务后，委托人应与土地登记人所在的土地登记机构签订书面委托书及委托合同。
委托书应由委托人和土地登记机构、土地登记人三方签字后生效，委托人是单位的，应同时加盖单位公章。土地登记人持委托书开展土地登记业务。
3、收集查询土地登记相关信息与资料
在接受土地登记委托后，土地登记人根据的土地登记事项收集、查询、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料，了解土地权属是否清晰。土地登记相关资料收集的基本途径主要有：
（1）文字资料
（2）地籍或地形测绘资料
（3）实地察看
（4）向有关当事人了解情况
4、开展具体业务
开展代办土地登记申请、现场指界、测绘宗地图和界址坐标、代填土地登记申请文书、代领土地证书、代办土地登记资料查询与土地产权查证等具体服务。
5、提交成果
土地登记机构和土地登记人的要求完成委托事项后，土地登记人应及时以口头或书面报告形式向委托人报告，并交付相应的成果。
四、小城镇土地登记现状
1、小城镇土地登记业务相对简单，各别城镇只有1种土地用途，部分农村全部为国有土地不存在集体土地，单宗地用地比较大，很少存在权属争议现象。
2、小城镇开展土地登记业务公司多为其他大中城市登记公司，在小城镇内无明确的办公地点，只是将一定的登记业务集中后统一办理，平时无工作人员对其业务进行解答、宣传，造成委托人对登记公司的不理解、不信任，工作难以顺利开展。
3、小城镇城市面积小、人口少、地处偏远，登记业务量少，造成公司获得利润少，部分登记公司因此减少应有的服务程序、降低服务水平和服务质量。
五、小城镇土地登记几点设想
1、完善土地登记的有关法制建设，创造良好的法律环境
依法办事，是市场经济条件下的基本原则。加快立法速度，建立完善的土地登记法律制度，不仅可以约束规范机构及从业人员的行为，降低执业风险，也是从制度上保障土地登记事业的健康发展。在具体立法内容上，应借鉴国际惯例，可考虑进一步修改和完善《土地登记试点试行办法》和制定《土地登记人职业注册登记办法》，在此基础上结合《行政许可法》，提高《土地登记规则》的效力等级，制定并颁布《土地登记法》，将土地登记业务以法律的形式予以确定。同时，应建立与其相适应的土地登记人员执业道德规范，保证管理部门依法管理和机构、人员依法从业。
2、引入职业责任风险保障机制
伴随社会分工的日益细化和职业责任制度的健全。目前，在我国北京、上海、深圳等大中城市中对一些新兴行业引入责任风险抵押机制，对其从业公司实行了责任风险抵押机制，即建立风险抵押金制度，土地登记中介机构备案时，预付部分抵押金，不出问题的，押金完璧归赵，出了问题，从中扣除罚金。建立必要的风险抵押制度，在执业风险实际发生时，对人民群众的利益将起到积极保障作用。
3、细化土地登记机构设立
由于我国对土地登记机构的设立条件还没有明确的规定，因此参照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第五十七条： 1有自己的名称和组织机构；2有固定的服务场所；有必要的财产和经费；3有足够数量的专业人员4法律、行政法规规定的其他条件。建议在小城镇土地登记工作中机构的设立必须在小城镇有固定的场所、工作人员。这是维护土地登记委托人的合法权益，增强委托人对登记机构的信任，防止土地登记中介中欺诈行为、满足市场的需求的选择。
第4篇：土地登记制度范文
【关键词】土地登记形式审查；工作现状；改进建议
不动产物权登记是《物权法》中的一个核心问题，其具有确定物权归属、明晰权利关系、促进交易效率、维护交易的安全的作用。我国《物权法》对不动产物权登记制度有较为详细的规定。下面结合日常土地管理工作实践，就土地登记中登记机关的土地登记形式审查工作现状和改进谈一点粗浅的看法。
一、《物权法》和《土地登记办法》的相关规定
土地登记机关办理登记的主要内容之一就是对申请者提交的申请内容依法进行审查。登记审查不仅是登记机关的权力，也是登记机关的义务。关于土地登记审查，世界上有两种不同的做法。其一，实质审查，是指登记机关不仅应当对当事人提交的申请材料进行形式要件的审查，而且应当负责审查申请材料内容的真伪，甚至在特殊情况下对法律关系的真实性也要进行审查。其二，形式审查，即登记机关仅对申请材料是否符合法律要求进行审查，如果材料本身没有瑕疵，则不对登记事项的真伪调查核实。
在我国，土地登记机关在审查中应负担实质审查义务还是形式审查义务一直存在很大争议。我国的各项法律法规中也没有明文的规定，但新出台的《物权法》及《土地登记办法》中的相关条款则倾向于土地登记机关负担形式审查义务。《物权法》第二十一条规定，“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”在这里所提到的登记错误，可以理解为当事人即申请人提供的材料完全真实，由于登记工作人员的过失导致登记错误或遗漏，给他人造成损害，这与形式审查的要求相符。《土地登记办法》第九条中提出，“申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。其要求也与形式审查要求相符。”
二、土地登记形式审查工作现状
土地登记作为地籍管理工作的核心，在土地登记管理工作中占有十分重要的地位，登记机关原则上只承担形式审查义务，现介绍土地登记形式审查工作如下：
第一,从法理出发,登记本身仅具有“权利正确性推定规则”,即在具有相反证据表明之前,推定登记簿上所记载的权利人是真实权利人。因此,如果登记机关必须承担实质审查义务,则其背后的法理是要求登记机关保证“登记簿记载的内容完全真实”,而不是仅仅是推定权利正确,这显然与登记的法理相违背。
第二,从可行性方面考察,土地登记机关根本无法对所有基于土地物权变动的申请进行实质审查。现实中土地登记种类繁杂，数量庞大，每件登记都要进行全面的实质审查，必将耗费登记机关大量的人力和物力，我们很难想象,几十个工作人员每天要实质审查数以万计的土地交易,依次到现场进行实际勘验。从目前现状来看,登记机关实际上是以发证为中心建立登记流程,并没有采取实际勘验的方式,更没有就引起物权变动的具体合同效力进行实质性的调查。
第三,采取登记作为土地物权公示的方法,一方面是为了维护土地交易安全,但同时也是为了促使交易迅捷,减少交易成本。土地登记机关本身不是一个赢利性机构,而是依靠国家财政支出维持登记机关的运转。如果土地登记机关承担一般的民事赔偿责任,以登记机关的现有财政情况根本无法履行实质的民事赔偿义务。从《物权法》立法过程来看,立法者千方百计想扭转我国目前登记制度中成本过高的问题,而实质审查义务必定将在很大程度上增加登记成本,对交易显然不利,从而造成登记制度与其价值目标的内在冲突。
第四,实质审查制非常容易导致国家公权力对私权力侵扰和过度干预的问题。在实质审查制中，登记机关需要对合同的实质性条款进行审查，以确定物权变动的原因与事实是否相符。如果登记机关是行政机关的话，根据契约自由原则，合同的订立应由当事人之间私法自治，如果登记时登记机关都要对于合同实质条款进行审查，实际上等于扮演了司法机关的角色，在目前我国行政权力严重干预司法权力的情况下，决不应该主张登记机关越俎代庖地去介入本属于司法机关的事务，否则，将加剧我国国家公权力严重失衡的现状。
三、土地登记形式审查工作改进的建议
土地登记机关，原则上只应承担形式审查义务。当然，形式审查义务确实会造成一定程度上的登记制度缺陷，如何弥补土地登记机关形式审查所遗留下的制度漏洞，笔者认为应从内在制度和建立更高的信用机制两方面来完成。
首先，内在制度弥补。由于土地登记的目的在于为土地权利变动提供可靠的平台。为了防止产权交易出现混乱，登记机关不仅必须尽力维护登记的效力,还要保障产权交易迅捷、通畅，所以不可避免的出现纰漏。《物权法》和《土地登记办法》正是为了协调这两方面的内容,才设定了异议登记制度。异议登记制度具有临时性解决纠纷机能,将争议问题搁置,要求争议双方进一步通过其他方式,如诉讼解决纠纷,使不动产产权重新明晰。同时还要做好土地权利登记公告制度，每次土地权利变更在国土行政管理部门的网站上进行公告，使土地登记情况为公众所了解，一旦相关权利人对登记提出疑义，便中止登记。
其次，建立更高的信用机制。减少法律纠纷的最好办法就是增强公民的守法意识和诚信意识。《民法通则》中，诚实守信原则被称为帝王条款，说明诚实守信对一个国家和社会的重要性，因此建立更高的信用机制是防范风险的最好办法。当然，光是靠自觉是很难完成的，这就需要全社会的配合，各职能部门应联合制定相关政策，从严管理，对以伪造申请材料恶意申请登记的，今后在其办理银行贷款、公司注册、出国等相关事宜时，均不予通过，则虚假登记必然减少。
土地登记机关承担形式审查义务并不是说登记机关可以随意依据登记申请人所提供的材料立即作出登记的决定，其实恰恰相反,土地登记机关必须承担谨慎注意的义务,必须就土地登记申请人所提供的材料仔细加以审核,只有在满足书面材料无瑕疵的情况下才可以作出登记决定。因此，为了避免法律纠纷的出现，日常工作中，土地登记人员要认真审核土地登记申请材料，不要违反法定的注意义务。土地登记机关可以通过内部的管理机制,例如,多级审核机制、专业人员询问机制(如电话询问所有交易相对人)等,来保障达到谨慎注意的义务。
参考文献：
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[2]杨柳,左前.土地登记应处理好内外关系[J].中国土地,2011,(02).
[3]宋国明.英国:透明公开的土地登记制度[J].资源导刊,2010,(09).
第5篇：土地登记制度范文
当土地遇到资金，无数城市旧貌换新颜，高楼拔地而起，交通四通八达。
当然，也有另外一个后果，那就是“骗贷”。近些年来，利用虚假的土地使用权到银行骗贷或是重复抵押骗贷的案例时有发生，一方面骗贷者空手套白狼，盆满钵满，一方面，金融机构和老百姓遭受巨额损失。
土地骗贷，尽管尚不能搅得土地市场混乱一片，但_是绝不可掉以轻心。
典型案例：土地骗贷路线图
随着社会主义市场经济的发展，土地与金融的关系日益密切，并且成为国家宏观调控的两个闸门。作为国际通行的融资方式，不动产抵押近年来在我国发展态势迅猛，已经成为融资的主要手段之一。数据显示，2000年以来，我国土地抵押贷款每年以40％左右速度递增，占银行放贷的比重不断加大。而与此同时，商业银行沉淀的不良贷款很多是以土地使用权作为抵押物，面临很大的风险。涉及虚假土地抵押骗贷的案件时有发生，给银行造成很大的损失。这些案件主要的表现形式是使用虚假的土地使用权证进行抵押、多重抵押、多重担保骗取贷款。
近年来，利用土地使用权进行抵押贷款诈骗的案例层出不穷。
据新华网报道，名噪一时的原河南华林集团董事长孙树华发迹的路线，便是以土地贷款促企业发展。孙树华从一名破烂王成长为农民企业家，并曾经登上“福布斯百富榜”。在2000年4月，华林集团申报注册资金1亿元中，便有9800万元由土地厂房折算而来。只有200万元存款。银行信贷资料显示，华林集团曾拥有使用权的土地面积达到了9400余亩。从2000年到2005年，孙树华利用20宗土地使用权进行抵押贷款，实际上其中7宗共计4207亩的土地使用权已被政府收回，但孙树华通过伪造土地使用证成功骗贷。此外，他还违规办理、重复使用土地使用证进行贷款，骗贷金额共达13.6亿元。
据龙虎网报道，江苏省周某1996年9月买下了南京市江宁区董村路17号7万平方米的土地。按照法律规定，必须先交纳1050万元的土地出让金，才能领取土地使用权证。但周某通过关系，在没有交钱的情况下就领取了这块土地的使用权证。从1998年4月至2001年3月间，周某先后16次拆分该土地使用权，再以这16份土地他项权证重复抵押给多家银行，共取得8000多万元贷款。经过警方核对，周某拒不归还到期的贷款本金利息达934万元。
据新华社报道，广东省佛山市南海区私营企业主冯明昌通过伪造房地产证明文件等手段，向银行骗取贷款，造成银行和财政资金损失20多亿元。南海区沙头镇国土所原所长李权永，违规为冯明昌不具备办证条件的土地出具“该地块的土地使用权证正在办理之中”的《土地证明》18份，合计面积2163亩。沙头镇房管所原所长姚丽云，以这些毫无法律效力的《土地证明》为依据，并编造、夸大房产实际建筑面积，为冯明昌发放402个不具合法性的房产证，总建筑面积达138.7万平方米。
骗贷成因：多种因素综合作用的结果
在法律专家看来，虚假土地使用权抵押骗贷案件的发生，是多种因素综合作用的结果。
现行不动产登记制度本身存在的缺陷，是一个重要原因。首先，按照《物权法》、《土地登记办法》等法律法规的规定，我国土地登记采用的是形式审查。这种形式审查制度本身，就隐含着土地使用权虚假的可能性。作为土地权利归属和内容根据的土地登记簿，其内容是按照申请人提供的材料进行记载的。
“一旦申请人提供了虚假的材料，该项土地使用权从法律上看，实质上就是虚假的使用权。”中国政法大学国土资源法律研究中心主任，民商经济法教授李显东认为。
其次，不动产登记的法律主体和登记的法律效力混乱。尽管《物权法》规定了国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机关和登记办法，由法律、行政法规规定。但令人遗憾的是，至今这还是一项原则性的规定，并未成为现实。
“迄今为止，我国尚未就统一登记制定专门的法律，国务院也未制定统一的行政法规。这就使得土地登记制度表面上看有法可依，但在操作的过程中却存在明显的漏洞”，中南财经政法大学乔新生教授认为，土地登记和房产登记相互脱节，监管真空的出现，给伪造土地证等骗取贷款提供了可乘之机。
乔新生还认为：“土地管理领域中存在的问题，从表面上看来是法律问题，但从深层次来分析，仍然是行政体制改革不到位的问题。在大部制改革没有实质性进展的大背景下，单纯依靠法律制度解决土地骗贷问题，是行不通的。”
土地登记部门未依法登记、未依法提供查询服务也可能促成土地使用权骗贷的发生。前文提到的周某骗贷案就属于这种情况。周某在没有交纳土地出让金的情况下，就取得7万平方米土地的土地证。进而骗取银行9000多万的贷款，土地登记机构难辞其咎。
银行审查不严格、程序不规范，是土地骗贷案件发生的另一个重要原因。一位长期从事地籍工作的专家告诉记者，事实上，很多银行对土地使用权抵押贷款的操作程序很不规范。一些银行仅把贷款人的《土地使用证》扣押在银行。而按照法律规定，土地使用权抵押权的合法权利凭证是《土地他项权利证明书》，各种土地使用证并不能成为抵押权的法律凭证。如此一来，贷款人可以冒称原土地证书丢失，在土地部门补发新证，从而造成无地骗贷、一地数贷等现象。
而银行内审制度缺失、“内外勾结”更是为土地骗贷成功提供了一条捷径。以广东南海冯明昌案为例，为了骗取银行贷款，他不惜用重金铺路，拉拢收买有关银行、政府部门及其工作人员，为其违法犯罪活动打开方便之门。仅工商银行南海支行原行长林裕行，就为冯明昌违规违法放贷62笔，共计15.44亿元。在这起诈骗银行贷款案中，工商银行广东省分行原副行长叶家声、工商银行佛山市分行原行长林俊江、工商银行南海支行原行长林裕行等29名国家公职人员因收受冯明昌等人贿赂、违法放贷、，被依法追究刑事责任。
骗贷背后：银行、企业、政府之间的“暧昧”
正如法律专家所分析，因为各种各样的原因，造成了形色各异的土地骗贷案件的发生。但事实上，如果银行严格按照程序审查，无论是土地使用权重复抵押、重复担保，还是伪造土地证抵押贷款，各种骗贷案件根本不可能出现。
大量土地骗贷案件背后隐藏的更深层次的问题，我们必须正视。
银行等金融机构对以土地使用权作为抵押进行贷款有严格的审查制度规定。据记者向国内一家商业银行信贷管理部门咨询，办理土地抵押贷款的程序一般有以下几个步骤：首先，企业持有土地使用权的法律凭证，向银行提出抵押贷款的申请。银行委托具有从事土地评估资质的机构进行地价评估，评估机构的估价结果报国土资源局备案，并按评估额的一定比例确定贷款数额。然后，企业和银行签订土地使用权抵押合同。最后，到国土资源部门办
理土地使用权抵押登记。土地使用权抵押合同经登记后生效，未经登记的土地使用权抵押权不受法律的保护。
简而言之，企业以土地使用权抵押贷款，必须拥有合法的土地使用证，上面标明位置、大小、用途、获得土地的方式等。这些资料可到土地管理部门查询，如核实无误，土地管理部门为银行开具他项权利证书，并做已抵押的标注。这些手续无误，银行才可以放贷。
以河南孙树华案为例。案发后，银行业人士曾发出这样的质疑：“银行严格按程序走的话，孙树华根本不。可能利用土地重复抵押，虚假抵押”，“靠土地抵押骗贷非常好查，只要带上抵押文书到土地管理部门的电脑上一搜索，骗贷就立即露馅”。
是什么导致银行不愿意甚至不能严格按照程序审查呢?在业内人士看来，土地骗贷手法简单，“技术含量”很低，如果没有当地政府干预和默许，这样轻松骗贷不会成功。正因为如此，银行也是有苦说不出： “华林集团是河南省重点扶持的企业，在政府某些领导的牵头和指示下，银行没有办法拒绝贷款申请。”
从警方披露的材料看，华林集团的模式是“争项目――征地――高估地价――贷款――争项目”。相应地，地方政府利用“推荐项目――低价征地一高价卖地”也有斩获。2003年，华林集团征地3000多亩，政府给农民的补偿价格是每亩22500元，而华林的购地价则为每亩75000元。这些土地在银行抵押时，价格又涨到了每亩20万元。
孙树华案并非个案。在诸多土地骗贷大戏中，一些政府扮演了不光彩的角色。而这正是近年来政府过度依靠“土地财政”所产生的一个怪胎。“上世纪90年代以来的城市化主要表现为政府主导和城市外延扩张。地方政府财政预算内靠城市扩张带来的产业税收效应，预算外靠土地出让收入，成为名副其实的‘土地财政’。新一轮的城市扩张主要由银行资金投放支撑，而银行贷款又是通过土地撬动”。国务院发展研究中心研究员蒋省三认为。
“土地和银行资金，是近年来我国大规模开发建设的基础资源，而对这两种资源的过度使用，正是投资过热的风险所在。”银监会副主席王兆星认为。
正因如此，土地储备贷款风险近年来也引起了银行业的警惕。据银监会的调查，近年来，有些地方发生恶意、违规动用储备土地和骗取储备土地的相关证明，或者是提供虚假执照等相关的批准文件，以此在土地开发和储备土地的建设过程中进行骗贷。
2008年审计署的一项调查也显示，土地储备贷款发放和使用申存在很多问题。有的土地储备贷款抵押物不实，有的土地储备机构贷款金额过大而还贷能力不足；土地储备贷款被挪作他用，如一些城市的土地储备机构将主要以贷款方式取得的土地储备资金用于股权投资、出借和市政设施建设等。这些突出问题，给土地储备贷款带来较大风险。
审计署有关负责人认为，产生这些问题的根本原因是一些地方政府将土地储备贷款作为重要的融资渠道，为获取城市发展所需的巨额资金，以储备土地的名义大量贷款用于城市建设。除了贷款风险外，土地储备贷款规模过大，会大量透支地方政府未来的土地收益，增加未来的还款压力和风险，还会造成盲目超量储备土地和建设规模的过度扩张。
可以预见，要从根源上遏制土地骗贷现象，除了完善法律制度、加强信息科学技术的应用。还必须阻断政府卖地机制，改变对“土地财政”的过度依赖。
国土、银行“联姻”：风险防范关口前移
不得不承认，一些土地诈骗案件背后，往往有这样一个共同的原因。由于相关技术手段的落后，贷款银行无法对企业提供的信息进行充分的调查核实，对个别企业的弄虚作假行为无法有效地甄别，致使个别企业提供虚假土地权证、多重抵押、多重担保等行径嚣张。
土地登记信息作为国土资源信息的重要组成部分，是具有法律效力的土地产权信息。不仅在整个国土资源管理中发挥着不可替代的基础作用，而且在明细土地产权、维护交易安全、促进社会和谐稳定等方面发挥着重要的作用。但是，大量利用虚假土地使用权进行抵押骗贷案件的发生，在一定程度上说明目前我国土地产权保障服务的滞后。土地登记信息的社会化服务手段和水平还远不能满足社会的需要。
尤其是2008年以来，全球性金融危机愈演愈烈，对我国经济影响日渐加大，房地产市场持续低迷。房地产行业和上下游相关行业贷款风险高企，潜在的信用风险进一步放大。中国政府拉动内需，保增长、促稳定政策频频出手。“地根”、“银根”两个闸门如何紧密配合、确保国家宏观经济政策，为实现“保增长”和“防风险”的目标提供信息支持和决策依据?在这个大背景下，加强部委联合，共同防范商业银行土地抵押贷款风险，将风险防范关口前移，已成为银监会、国土资源部两部委的共识。
近日启动的银行国土信息查询系统试点工作就是一种尝试。两部门联手共建的这个信息交流平台，可以通过电子网络信息查询每一块土地。业界期待，这将有助于打击利用虚假土地证等进行土地使用权抵押骗贷案件，防范金融风险。
事实上，早在2000年，国土资源部就开展了土地登记资料公开查询试点工作。为了维护土地权利人合法权益，保证土地交易安全，规范土地市场秩序，国土资源部《土地登记资料公开查询办法》(即国土资源部令第14号)2003年3月1。日起实施。作为政务信息公开的重要内容，《土地登记资料公开查询办法》规定，对于土地登记结果，包括土地登记卡和宗地图，任何单位和个人都可以依照本办法的规定查询。这项工作的开展，为社会提供准确、权威的土地产权信息，对规范土地市场秩序、防范金融风险，建立公开、公平、公正的土地市场发挥了重要作用。各商业银行通过土地登记资料查询，在一定程度上防范了虚假土地抵押贷款的发生，对保证土地抵押贷款的安全起到了积极的作用。
由于当时技术的落后，14号令规定，查询人查询土地登记资料，应当在查询机关设定的场所进行；对于申请查询的土地不在登记区内的，查询机关可以不提供查询。
这种查询的特点就是，以土地登记机关现场查询为主，方式单一，不能实现网上查询和异地查询，制约了土地登记资料的查询效率，也在一定程度上造成了银行信贷调查过程中土地信息的不对称。如何对土地登记查询进行改善和改进，适应社会各领域对土地登记信息的强烈需求，探索利用高科技手段创新服务模式，扩展服务范畴，更好地防范金融风险，落实好国家宏观调控政策，成为银监会和国土部门共同思考的课题。
2008年2月，银监会主席刘明康与国土资源部部长徐绍史举行会谈，就建立银行与国土资源部门信息查询机制确定了框架性的合作意见。经过几个月的紧张准备，2008年11月，银行国土信息查询系统基本开发完成。2009年2月23日，银行国土信息查询系统试点工作正式启动。齐齐哈尔、长春、鞍山、宁波、广州等城市成为首批试点。
推进土地登记结果汇交：为以土地登记为基础的不动产统一登记奠定基础
银行国土信息查询系统试点的启动，是近年来国土资源部在完善土地登记制度，扩大登记覆盖面的同时，不断加强土地登记成果应用的一个实例。
2008年2月1日，《土地登记办法》开始施行。该办法规定，国家实行土地登记资料公开查询制度。土地权利人、利害关系人可以申请查询土地登记资料，国土资源行政主管部门应当提供。土地登记资料的公开查询，依照《土地登记资料公开查询办法》的规定执行。
2008年4月8日，国土资源部发出《关于贯彻实施(土地登记办法)进一步加强土地登记工作的通知》。通知要求：加强土地登记资料公开查询工作。要扩大土地登记资料公开查询范围，规范查询程序，制定查询收费标准，丰富查询方式，提高查询效率。除提供纸质查询外，有条件的地区应尽快实现信息化查询，并通过网络逐步实现土地登记资料的异地查询，为当事人查询提供便利。
《通知》还要求，加强与其他专业主管部门的合作，实现信息互通，资料共享，充分发挥土地登记成果的作用。可以说，开展银行国土信息查询系统试点，正是一个宝贵的开端。这对于完善土地登记资料公开查询制度，实现全国土地登记信息的网络化一站式服务具有直接推动意义。
据国土资源部地籍司一位负责人介绍，国土资源部将以此为抓手，进一步完善土地登记制度、加强土地登记资料规范化建设、实现土登记全覆盖，并探索建立土地登记信息服务的长效保障机制，不断创新和提高国土资源政务信息服务社会的模式和水平，不断提高国土资源部门参与宏观调控的能力。
这位负责人还介绍，作为进一步完善土地登记制度，加强土地登记成果应用的一项重要措施，土地登记结果汇交工作将逐步推进，目标是要建立国家、省(区、市)、地(市)、县(市)土地登记结果汇交制度。目前国土资源部正在开展土地登记结果汇交工作试点，各地正在集中力量对现有土地登记成果资料进行规范化整理，为建立全国土地登记结果汇交制度奠定基础。
对于社会各界关注的不动产统一登记制度的建立，虽然目前还没有按照《物权法》的有关要求建立统一的不动产登记制度，但是，2008年7月获得批准的国土资源部新三定方案，强化了国土资源部社会管理和公共服务职能。方案赋予国土资源部“承担各类土地登记资料的收集、整理、共享和汇交管理，提供社会查询服务”及“推进国土资源信息化和信息资料的公共服务”职责。这为下一步建立以土地登记为基础的不动产统一登记奠定了良好基础。
第6篇：土地登记制度范文
【关键词】地籍管理；问题；探讨
当前，国土资源管理正处在一个新的发展阶段，地籍管理也面临一些突出问题，认真分析当前地籍管理面临的机遇和挑战，创造性地做好地籍管理工作，为经济社会跨越式发展和现代化城市建设提供有力保障。
1 地籍管理现状
近年来，地籍管理的各项工作全面推进，地籍基础建设成绩显著。一是城镇土地登记制度逐步规范，农村土地登记工作起步，土地产权管理意识得到强化。国家第二次农村集体土地调查、城镇地籍调查与1：500数据库的建设，完善了地籍管理的基础平台，使得城市国有土地登记、集体土地登记、以土地抵押登记为主要内容的土地他项权利登记发证工作开展顺利，推进了土地产权体系建设，土地权属争议得到了有效调处。:二是土地动态遥感监测体系初步形成，土地统计分析工作不断深入。充分利用每年最新的高分辨率卫星遥感影像，实时监测土地变化情况，特别是城镇建设用地和耕地的变化情况，有效防范和及时发现违法用地;同时利用卫片辅助每年的土地变更调查。土地利用数据已经建库，在每年年度变更的基础上，能够准确地对土地的数量关系及其动态变化规律进行系统、全面、连续的分类、整理、统计和分析，掌握土地数量、质量、分布和利用状况及其动态变化规律。
2 现行地籍管理工作问题
2.1 土地登记发证制度不统一。按现行《土地管理法》规定，确认林地、草原的所有权或使用权和水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《森林法》、《草原法》和《渔业法》的有关规定办理。这表明，林地、草原的所有权、使用权以及水面、滩涂养殖使用权登记发证不适用《土地管理法》，而适用其他法律，具体工作由相关部门(如林业部门)负责，这一点也与地籍管理制度的统一性原则不一致。实际工作中，经常会遇到土地部门的勘测定界数据与林业等部门的数据不相符，造成用地过程中权属及地类面积的确认发生纠纷。
2.2 地籍管理力度相对薄弱，不能有效地发挥基层乡镇土地机构的工作职能。当前，地籍管理力度相对薄弱，专门从事地籍管理的人员较少，特别是乡镇国土所，人员不足，往往一人身兼数职，地籍管理工作甚至不是专人承办。事实上，地籍管理是土地管理的最基础也是最重要的工作，地籍管理的好与坏，直接关系到权属及相关土地认证。如：权属的认证、地类、面积的核准、四至界限是否清楚、有无纠纷等等。因此，加强地籍管理，完善相关程序及基础性档案建设，发挥地籍管理人员的主观能动性，不断提高业务水平，为土地管理提供科学有效地的第一手资料。
2.3 现代化的地籍管理先进技术推广不够。地籍管理工作涉及面广、技术含量高，地籍调查、地籍信息系统建设和地籍档案管理对技术的要求都很高，尤其是地籍调查中的遥感、航测、数字化技术等现代化技术，推广起来非常困难。对于地籍工作人员来说，除必须掌握土地管理法律法规以外，还应具备地籍测量、图件绘制、计算机软件的熟练运用、土地登记等知识，跟上不断发展的地籍信息时代。
2.4 地籍成果社会化应用程度亟待提高。目前地籍管理形成的各种成果，如城镇地籍调查成果不能广泛共享，社会利用率较低。土地登记资料公开查询制度不够健全，尚不能进行网上查询和异地查询。这与市场对土地登记信息日益强烈的需求不相适应，特别是当前国内有些地区出现的一些企业提供虚假土地权证，进行多重抵押、多重担保的恶劣骗贷案件，土地登记信息联网可以有效防范金融风险，因此具有更大的积极意义。
2.5 地籍管理基础与加快推进城市化、现代化、城乡一体化的要求还不相适应。就目前地籍基础数据业务来看，按照城镇数字国土的要求还有差距。地籍的信息化水平还不够高，历史遗留问题还比较多，有些基础数据还没有及时变更，农村的土地登记基础差、权属纠纷较多，这就要求我们地籍管理工作要围绕政府的中心去工作，为推进构建和谐社会、依法维护人民群众的土地权益服务。
3 对地籍管理有关问题的探讨
3.1 确立土地统计、土地登记发证统一制度。应将林业部门、农业部门等的林地、水面、滩涂相关权利登记、统计发证职权划归土地管理部门，以实现地籍管理利用的统一规划。笔者认为首先国家要建立完善的土地登记法律体系；其次，做到土地登记的权利内涵统一、登记程序统一、登记机关统一和法律依据统一，保障土地登记在法律方面的支撑。
第7篇：土地登记制度范文
1.深化土地使用制度改革
首先是明晰土地产权，特别是农村集体土地产权。土地的产生绝大部分是由于土地产权界定不清晰而造成的。土地使用制度改革，就是要改变现行整个土地管理法为国家建设使用土地而设计的法律框架。要赋予农村土地更加明晰的产权，改变绝大多数建设只能使用国有土地而不能使用农村集体土地的现状。
其次要推进征地制度改革。要在界定土地产权、落实土地用途管制的基础上，逐步缩小土地征用范围，除为了公共利益必须强制征收之外，其他项目均由用地方与土地经营者自主协商获得土地使用权。要实行征地多元化补偿，采取土地入股、留用地安置等多种方式确保被征地农民生活水平不降低。
再次是建立确保地方保护耕地、节约土地资源的责权利机制。建立资源保护的转移支付制度，使出让建设用地收益在出让土地的地方政府和保护耕地的地方政府之间合理分配，增强地方保护耕地、节约土地资源的动力。
2.转变政府职能，加强土地管理
城镇化大潮下，地方政府为了彰显政绩，往往片面追求城镇化速度，“经营城市”成为解决建设资金的重要手段，在这一过程中，地方政府成为一个特殊的利益主体。必须切实转变政府职能，将政府从竞争性的经济活动中解脱出来，改变把土地收益作为城市发展动力的思路，减少地方政府通过“经营土地”获取资金的冲动和诱因。政府在土地管理方面，主要是进行规划控制、计划调节、通过政策设计调整利益、解决执行中存在的问题，要让市场成为配置土地资源的重要手段。
3.拓宽土地解决渠道，完善制度
从根本上减少与化解各种土地矛盾与纠纷，就要充分发挥行政机关、社会团体与民间组织等各方面的作用，针对的不同特点和性质，为当事人提供多种可供选择的解决渠道，使它们有机联系、相互补充、相互协调。建立从村组镇县自下而上的处理网络，让政府接访在基层，问题解决在基层。
发挥公告在土地登记中的作用
随着土地权利人法律意识的增强，土地登记行政诉讼越来越多，土地登记机关被判令赔偿的案例也时有所闻，如深圳市规划国土局就因登记错误被广东省高级人民法院判决赔偿870万元，创下自《国家赔偿法》1995年实施以来实际执行金额的最高记录。在这起案件中，深圳市规划国土局很重要的违法事实就是在办理登记时没有履行公告的法定程序。结合实际情况，要充分发挥公告在土地登记中的作用，必须对以下三个环节做出具体规定：
1. 土地登记申请时公告
土地登记申请时登记机关要对当事人提供的土地登记资料进行审查，这样不仅浪费登记机关大量的人力物力，而且不切合实际。特别在当代社会，行为频繁，社会信用又不尽理想，登记机关根本无法审查授权委托书上签名或者印章的真伪，这时，要提高登记的准确性、权威性，就必须充分发挥公告的作用，让相关的利害关系人有途径了解登记的情况，提出异议等。
2. 土地权属调查时公告
土地权属调查中，相邻土地权利人长期不在家没人签字或无故不签字的现象普遍存在，致使一些本没有土地权属争议的宗地因签字手续不全而无法登记。这种情况必须改变。相邻土地权利人长期不在家没人签字或无故不签字的，由宗地土地使用者签字盖章，采取一定的方式公告，公告期满后进行土地登记，是比较好的方式。
3. 公告的方式、期限和范围
第8篇：土地登记制度范文
1、土地登记权利人应在媒体上刊登土地权利证书遗失、灭失声明，15天后，持刊登声明、遗失、灭失原因的书面说明等，向原土地登记机构提出补证申请；
2、土地登记机构受理补证申请后，应当及时进行审核，补证登记应予以公告；
3、经原批准机关批准后记载于土地登记簿，并予以换发或补发土地权利证书。
【法律依据】
第9篇：土地登记制度范文
大家好!
我是××,来自××国土资源所。很荣幸参加这次县局组织开展的"建设效能系统,服务科学发展"的演讲比赛。我演讲的题目是<<夯实基础服务管理>>。
自1998年参加工作的十一年来,作为一名普通的基层所办事员,我觉得只有建立健全真实、准确的土地登记档案资料,才能顺利开展各项国土资源管理工作。土地登记工作既是我们国土资源管理工作的基础,又是我们工作的核心。
人类在进步,科技在发展。国土资源管理工作已逐步显现出了它在现今社会重要的,不可或缺的作用。因此,由国务院组织开展的第二次全国土地大调查工作于20*年如火如荼的开始了。现已基本完成了农村土地调查。可是我们基层所最为关心的农村宅基地和集镇国有土地使用权登记工作尚未展开。我们现有的土地登记档案资料仍是二十年前第一次土地大调查的资料。既不完整,又不准确。由于当时的测量工具落后,导致误差非常大。有时同一原地的面积竟相差几百平方米。试问,这样的土地登记资料怎么还能在科技日益发达发达,法律日渐完善的今天得以应用呢?所以我认为,现阶段应尽快全面开展土地总登记工作,也就是我们平常所说的初始登记工作。
新颁布的<<土地登记办法>>第九条规定,土地登记须由申请人提供地籍调查表,宗地图及宗地界地坐标等资料,同时还规定,这些资料的取得申请人可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查。这些规定表明,权利人应当申请相关专业机构,获取地籍资料。而这些资料的取得恰恰是土地登记发证中的重头戏。工作量大,费用多,耗时长,在实际工作中,原本可由土地登记人办的土地登记申请,指界,地籍调查,收集整理土地权属证明材料等工作,都被乡镇国土所统包统揽了。
众所周知,各乡镇人员少,经费短缺,真正实施土地总登记工作任务十分艰巨。在地籍调查中,有时相邻宗地虽无任何权属纠纷,可双方却不同意在地调表上鉴章。阻碍了登记发证工作的进程。我以为,只能统一可以进行土地登记,登记公告土地登记情况。于公告期满后,直接核发证书。开展调查工作。可效仿第二次全国土地大调查工作时,从局机关和其他国土所抽调人员。分组开展土地登记调查工作。另外,国土所可下卦土地登记机构。按照<<土地人职业资格制度暂行规定>>在登记发证中收取佣金来弥补经费的不足。确保土地总登记工作的顺利开展。自税费改革后,国家陆续取消了大部分涉农收费。规定农村宅基地登记发证只收取5元工本费。实际上仅土地证书。登记图表等加起来就远远超过这个标准。更不用说勘丈测量费,交通费,人员工资了。所以我认为,集体建设用地登记发证也应该收取土地登记费。不然宅基地登记发证将艰难进行。
在开展学习,实践科学发展观活动的同时,举办的这次演讲活动。我认为意义重大,它让我们全系统干部职工能够欢聚一堂,各抒己见。增进了学习和交流。国土资源管理工作任重道远,举足轻重。我作为国土资源管理战线的一名普通职员。深感责任重大,保护和合理利用土地,确保耕地总量不减少是我们的基本职责,我们将一如既往的立足于本职工作,为国土资源管理事业做出自己应有的贡献。
