房地产市场投资精选(九篇)

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第1篇：房地产市场投资范文

一、房地产企业的财务现状分析

目前，在我国证券市场上市的房地产公司共有146家，本文在研究过程中以房地产两大龙头企业－万科地产和保利地产为例，以2010－2014年的财务数据为依据，进行财务分析．选择这两家企业的原因是它们资产规模大，具有一定的代表性，并且上市时间较早，获取数据相对容易。

1、企业盈利能力分析

盈利能力是指企业获取利润的能力。盈利能力的大小是企业利润相对于一定资源的投放和一定的收入而言的。主要用净资产收益率、营业收入毛利率作为评价指标。净资产收益率，指净利润与平均净资产的比率，通常选择净资产收益率大于20%的公司进行投资。营业收入毛利率，用以衡量企业营业收入的收益水平。通过该指标的对比，反映企业在同行业中的地位和产品定位及成本控制问题。在选择投资时，同样也有一个20%的指标作为参考。2010－2014年万科和保利的营业收入毛利率基本维持稳定，但净资产收益率在2014年大幅下降，说明2014年企业获利能力较差。同时，企业的营业收入毛利率基本维持稳定，说明地产市场的价格没有太大变化，但企业净资产收益率大幅下降，说明市场交易量大幅缩水，消费者存观望态度，市场份额减少。

2、企业营运能力分析

企业营运能力，主要指对企业的资金周转状况，企业营运资产的效率主要指资产的周转率或周转速度。资金周转得越快，说明资金利用效率越高，企业的经营管理水平越好。一般来说，企业的总资产周转率、应收账款周转率、存货周转率可以反映公司的营运能力。数值越大，代表资产周转速度越快。万科和保利公司2010－2013年相关资产周转率均保持基本稳定，2014年显著下降，说明企业2014年度资产周转速度减慢，尤其存货周转率下降，说明房产市场降温，存观望心态人群上升。

3、企业偿债能力分析

企业的偿债能力是指企业对到期债务的清偿能力，包括短期内对到期债务的现实偿付能力和对未来债务预期的偿付能力。企业能否偿还债务，是企业能否继续生存和发展的关键。通常，流动比率、速动比率越大，表明企业的短期偿债能力越强。2010－2014年第三季度，企业流动比率逐渐下降，速动比率略下降，表明企业短期偿债能力下降，资产负债率和产权比率2010－2013基本维持稳定，但2014年却明显提高，地产行业本身就是一个高资产负债率的行业，万科和保利2014年的资产负债率已达到80%以上，产权比率也在提高，同时企业流动比率和速动比率均略有下降，表明企业整体偿债能力下降。

4、企业成长能力分析

企业成长能力是指企业未来生产经营活动发展趋势与发展潜能，用以衡量企业通过逐年收益增加或其他融资方式获取资金扩大经营的能力。2014年行业平均的总资产增长率为36.41%，万科和保利都略低于行业平均水平，2014年万科的利润增长率为负值，总资产增长率也大幅下降，表明2014年企业增长缓慢。但是鉴于两家企业均是大企业，资产规模较大，因此三项增长率降低应是正常现象，这也从侧面反映出国家在2013年强力调控房地产市场之后，对地产企业的影响，同时也说明中国的地产企业和地产市场正逐步走向规范化。

二、存在的风险

第2篇：房地产市场投资范文

关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资

近年来，房地产作为我国经济增长的引擎和支柱产业，在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，正在蓬勃兴起，并出现高速增长的态势。

一、房地产市场的主要特点

地产市场的供给和需求的高度层次性和差别性。由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响，房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同，房地产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区，所以，房地产市场的微观分层特性也较为明显。具体表现在，土地的分区利用情况造成地区及一个城市的不同分区，不同分区内房产类型存在差异，同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在。

第一：多样性，房地产市场上进行交易的商品不仅有各种各样的、不同用途的建筑物，还包括与其相关的各种权利和义务关系的交易。交易方式不仅有买卖、租赁，还有抵押、典当及其他的让渡方式。第二：双重性，由于房地产可以保值、增值，有良好的吸纳通货膨胀的能力，因而作为消费品的同时也可用作投资品。房产的投资性将随着收入的提高得到进一步的拓展。第三：不平衡性，房地产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用，但随着诸多市场因素的发展变化，原有的均衡态将不断被打破，因此，房地产市场供求之间的不平衡性将长时期存在，而均衡始终只能是相对的。

在市场经济条件下，单个的房地产企业不可能及时准确地收集房地产市场信息，这就要求政府跟踪房地产市场的动态变化，及时信息，以便企业能够准确掌握信息，做出决策。同时，房地产市场主体对政府发出的市场信号要有灵敏反应。如果市场主体对政府信号不灵敏或没有反应，政府对市场的调控就会失效。

二、房地产项目的投资估算

投资估算是指在整个投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对建设项目的投资额（包括工程造价和流动资金）进行的估计。投资估算总额是指从筹建、施工直至建成投产的全部建设费用，其包括的内容应根据项目的性质和范围而定。

第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。

常用的估算方法有：资金周转率法、生产能力指数法、比例估算法、综合指标投资估算法等。投资估算是拟建项目前期可行性研究的重要内容，是经济效益评价的基础，是项目决策的重要依据。估算质量如何，将决定着项目能否纳入投资建设计划。

三、总结

近十年，稍微有点实力的企业都在搞房地产，比如：海尔、海信、TCL、雅戈尔、罗蒙、鄂尔多斯所有这些优秀的私营经济企业都在搞房地产开发，有些企业房地产在其内部的占比达到70～80%以上。房地产企业要想寻求长远地发展，就必须制订出适合实际情况的发展战略。

房地产开发不仅为投资者提供了获取高额收益的机会，另一方面也为投资者布下了难以逾越的障碍。进行房地产投资分析，就是要求投资者运用自己和集体的知识及能力，全面地调查投资项目的各方面制约因素，从而保证投资的较高收益水平。

良好的房地产投资分析还能为投资者提供科学的调查数据和投资策略，使投资者在强手如林的竞争中立于不败之地。

参考文献：

[1] 房地产市场基本分类[J].长沙楼盘网，2012（5）.

[2] 郭丹，李菲.成本管理过程评价指标体系设计[J].合作经济与科技，2007（3）.

[3] 胡晶，赵彩霞，文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[J].商业经济，2008（10）.

[4] 黄永根.价值工程及其在工程项目成本控制中的应用[J].建筑经济，2010（8）.

第3篇：房地产市场投资范文

基于改进的地价函数法就武广高铁开通前后对长沙市房地产开发投资的影响进行分析，得出以下结论：长沙房地产投资额和长沙与武汉、长沙、广州三市的平均国民生产总值有很强的相关性，地产开发投资额有81.9%可以由长沙与三市平均GDP差额来解释，并且和长沙市的经济重心距高铁站距离有关。

关键字：武广高铁地产开发投资 相关性

Impact of WuGuang High-speed Railway on Changsha Real Estate Investment

Abstract: After analysising the impact of WuGuang High-speed Railway on ChangSha real estate investment, we come to a conclusion as follow. Investment of ChangSha real estate is associated with the gap between ChangSha GDP and average GDP of ChangSha WuHan GuangZhou. 81.9% of investment amount could be interpretated by the gap of GDP, and also it has a relationship to the distance between economic gravity and staion.

Key Word: WuGuang High-speed RailwayReal Estate Investmentcorrelation

1.1 研究现状与研究背景

住宅区位理论是最早研究城市交通费用和住房费用间相互关系的理论。该理论认为一个家庭选择居住区时，是在随着城市中心距离的延长而趋于下降的住宅费用和趋于增加的交通费用之间进行互换，使得总费用最低[1]。

交通成本模型和特征价格法是国内外研究轨道交通对房地产增值影响的主要方法[2]。该类方法都是通过对影响房地产价格的主要因素进行特征变量选择和回归分析研究，得出更为接近实际情况的回归方程，标定轻轨沿线的地产增值量。也有学者提出新的模型，横向可以判断不同地块的房地产增值，纵向可以预测和检测同一地块轨道交通建设带来的房地产的增值贡献大小[3]。影响地产价格的因素主要有五大类：结构因素、区位因素、邻里因素、经济因素和消费者特征因素。多数学者选择了楼盘容积率、住宅类型、居民可支配收入、房屋到主干道距离、房屋到地铁距离、房屋附近基础服务设施完备情况等，因此在特征变量选取时对数据的要求较高。为了解决基础数据难以得到的问题，也有人通过类比分析法研究轨道交通和房地产价格间的传导机制[4]。在城市轨道交通与房地产之间关系的研究基础上，学者们开始了对城市轨道交通和房地产综合开发的研究[5]。

以上研究方法主要是在微观层次上的。在研究大区域大范围的城际高铁和沿线城市房投资方面问题时，就显得“过犹不及”。武广高铁建成以后对沿线的城市房产投资会有很大的影响。在研究武广高铁与沿线城市房产开发投资时的特征变量选取肯定要有所变换，要从全局着想，把一个城市当成一个研究单元。城市的整体经济实力是城市房产投资的重要因素。

1.2研究区概况

武广客运专线为京广客运专线的南段，位于湖北、湖南和广东境内，于2005年6月23日在长沙首先开始动工。全长约1068.8公里，投资总额1166亿元。2009年12月9日试运行成功，于26日正式运营。武广客运专线始于武汉的新武汉站，经过咸宁、赤壁、岳阳、长沙、株洲、衡阳、郴州、韶关、清远、花都，到达广州的广州南站，全长约1068.6公里。设计时速350公里/小时，试车最高时速394.2公里/小时。武广客运专线已入选为中国世界纪录协会里目前中国里程最长、技术标准最高、投资最大、票价最高的铁路客运专线，创造了多项世界之最、中国之最。

长沙为湖南省会，位于湖南省东部，湘江下游长浏盆地西缘。长沙市南接株洲市和湘潭市，东接江西省宜春市、萍乡市。地理坐标为东经111°53′-114°5′，北纬27°51′-28°40′，东西长约230公里，南北宽约88公里。

1.3研究方法

地价函数法是研究轨道交通和投资之间关系的好方法。该方法把前后两年的住宅价格差值作为因变量，自变量包括楼盘到地铁站点的距离、地铁站点到主城区的距离[6,7]。汶婵等人在利用地价函数研究轨道交通对沿线房地产价格的影响中建立了一下模型：

Y= +C

式中：地铁开通前后商品住宅的价格差值；： 为系数； 为楼盘到地铁站点的距离； 为楼盘到主城区的距离；C为常数[8]。

在研究武广高铁对长沙市地产开发投资影响中，对地价函数法中的自变量做出新的解释。首先利用经济重心理论和GIS方法计算出长沙市历年的经济重心位置，相当于地价函数法中的楼盘位置。楼盘到地铁站的距离转化为城市经济重心到高铁长沙站的距离。地价函数中的主城区解释为虚拟的经济意义上的“主城区”，即武汉、长沙和广州的GDP平均值。地铁站到主城区的距离转化为长沙市GDP与三个城市GDP均值之间的经济距离，也即是两者之间的差值。把长沙市地产开发投资额当做上述两个变量的函数。

经济重心的计算完全仿照重力的分解与合成法则进行。对于人口分布均衡的区域来说，其中经济重心就是该区域的几何重心, 人口分布不均衡区域的经济重心位置可以通过一定数学模型计算得出. 在实际计算中, 常运用以下公式计算：

，

式中, Xi 和Yi为长沙市第i个县(市)几何中心的坐标 ,Wi为加在第i个县(市)的权值, 这里采用的就是第i个县(市)的GDP。

1.4 数据来源

本研究数据主要来源于2005-2010年《长沙统计年鉴》、《武汉统计年鉴》、《广州统计年鉴》、长沙统计信息网、长沙房地产年度公报。武广高铁2006年始建并于2009年建成通车。本研究选取了2004至2010年的数据。诸多研究表明建设中的地铁对沿线的地产也有很大的影响，选取的数据是有效的。

表1 长沙、武汉、广州年度国民生产总值及长沙市地产投资额

Tab.1 GDP of Changsha Wuhan Guangzhou and amount of

2.1改进的模型

根据上述研究方法，建立以下模型：

Ln

式中：Y为高铁开通前后城市房地产开发投资额，A,B为系数， 为城市经济重心到武广高铁长沙站的距离， 为长沙市GDP与三个城市GDP均值之间的经济距离。

房地产开发投资的年变化情况解释为城市间经济实力差和经济重心到高铁站距离的函数。宏观上，高铁可以看做城市轨道交通线，各城市看做地铁站点。固定资产投资是国民经济发展的主要动力之一。房地产行业是中国最有发展潜力的行业，众多城市中房地产开发投资额在固定资产投资额中的比重高达60%。在区域经济一体化和武广高铁三小时城市圈内，用经济实力和经济重心迁移对房产开发投资变化作出解释是有一定意义的。

2.2数据分析计算

首先根据重心模型计算经济重心

表4 经济重心坐标

Tab.4 economic gravity of Changsha

表5 经济重心距高铁站距离

Tab .5 the distance between center of economic gravity and railway station

其中两个自变量的T检验小于5%， =0.819，模型因变量有81.9%可以由自变量1解释。经济重心距高铁站距离、经济总量差距和长沙市房地产开发投资有很高的相关性。Sig=0.033

LnY=2.078 ln ―3.336 ln +9.477

3小结与展望

近几年来长沙市房地产开发投资增长迅速，在2006、2008年增长幅度降低，这主要受经济宏观调控的影响。在武广高铁上的三个省会城市中，长沙经济基础较薄弱。2008年以前，长沙与武汉广州的经济差距在扩大，近两年来差距在慢慢缩小。随着高速铁路的发展，地区间的距离在不断“缩小”，城市间的经济影响越来越大。因此研究问题更要有全局的概念。本研究正是以武广高铁为背景，讨论了长沙市房地产开发投资与武广城市群经济的关系。

武广高铁开通到现在就一年多的时间，缺乏新的数据。本研究也只能讨论高铁前期给地产投资带来的影响。相信以后高铁对区域发展的推动作用会越来越大。

第4篇：房地产市场投资范文

但是,这些理由根本是不成立的。因为,首先,从2007年下半年以来,不仅全球的金融危机导致全球经济的全面衰退,导致国际市场的大宗商品价格全面向下调整,导致世界经济出现了严重的周期性调整,而且导致中国经济出现全面下行,国内经济及一些行业也出现了经济周期性的重大调整。比如,石油、钢铁、建筑材料等行业的产品价格全面下跌,行业产品价格都出现了严重的周期性向下调整。在这种情况下,当全球、全国各行各业都出现周期性的调整时,房地产市场能够置身度外吗？

其次,从2007年下半年以来,国家房地产政策发生了根本性的变化。政策要求对房地产市场的投资与消费购买有严格区分。对于消费者,政府采取各种优惠政策帮助他们进入房地产市场;对于投资者,政策要求投资者按照市场价格进入。即使在2008年131号等关于房地产的文件中,对房地产消费与投资严格区分的政策也仍然没有改变。而且在这基础上,进一步把房地产的支柱性与房地产居民住房条件改善性结合在一起。在这个文件中,明确界定国内房地产市场的发展宗旨,即房地产的支柱性是建立在居民住房条件改善性基础上的,离开了房地产居民条件的改善性,房地产的支柱性也就无从谈起。

在这样的政策中,不仅住房投资者不可能享受买房的各种优惠,而且在资产价格全面下跌的情况下,住房投资者也不会进入这样的市场。反而是早前进入房地产的投资者,还会逐渐把早前房产卖出,从而退出这个市场。这就是为什么最近各地销售增长主要表现为二手房交易增加的原因所在。政府的各种优惠政策会让一些住房消费需求释放出来,但当房价没有调整到一定程度时,这种住房消费需求释放总量是十分有限的。

再次,银行信贷的巨额增长有没有大量流入房地产市场？从已经掌握的数据来看,2009年1-2月银行信贷流入房地产的资金仅为1674亿,增长幅度快速下降。更为重要的是,个人住房按揭贷款在2008年全年下降29.7%的基础上严重萎缩。2009年1-2月份个人住房按揭贷款仅为532亿,与2008年同比仍然是负增长。特别是2月份个人住房按揭贷款减少更多。住房按揭贷款是房地产市场的命脉,现在住房按揭贷款如此萧条,房地产市场要想发展与繁荣是不可能的。而当个人住房按揭迅速下降时,房地产市场的“小阳春”从何而来？

再就是,从目前房地产销售量的增长情况来看,主要表现在二手房销售增长,表现在中小套型住房销售增长,表现在经济适用房等保障型住房销售增长上。这种现象说明了什么呢？

一是早些时候进入房地产市场的投资者已经看到房地产市场将出现全面价格向下调整,因此他们会借着这种房地产销售价格的反弹以最快方式逃出房地产市场,以免深度套牢。因此,这次房地产市场销售的反弹首先是被套的投资者出逃。

二是中小套型的住房销售都是在价格全面下调的情况下增加销售的。这说明当前房地产市场已经发生根本性变化,以消费为主导的市场开始形成。既然是消费为主导的市场,那么这种房地产市场销售本质上的变化,将改变目前国内房地产产品格局及利益格局。而房价的调整深度决定房地产消费释放程度。

第5篇：房地产市场投资范文

关键词：经济新常态；房地产市场；区域发展趋势

中图分类号：F293.33 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）006-000-01

2016年，农历新年伊始，我国一、二线城市房地产市场，又一次掀起购房热。其中，一线城市房价出现集体“暴走”。房价逆天增加，节节攀升，已超出绝大多数人的预期，人们望之却步。房价问题，再度登上各大主流媒体头条，报导纷至沓来。房地产市场，再度成为人民关注地焦点、争论地热点。新常态经济下，我国房地产市场发展状态如何，未来发展趋势究竟如何。

一、经济新常态下，我国房地产市场现状分析

时下，我国经济已处于经济新常态。我国的房地产市场也步入一个新的发展阶段。我国经过二十几年的高速发展，我国房地产市场在国民经济中占的比例越来越重。但总体来说，房地产市场行业在我国还处在初级发展阶段，受地价、贷款、房价等方面的日益尖锐问题影响，市场环境和经营概念发生了巨大的变化，在经济新常态的背景下，陈旧的房地产经营模式已经适应不了新常态的环境变化，众多房地产开发商经受着存亡和发展两大问题。受国家政策对房地产的影响和其自身所处的市场环境变化，房地产行业已到了战略转型的十字路口，应加快战略转型的步伐。目前房地产行业的企业聚集度在提高，格局在调整，一、二线和三四线城市的楼市热度逐步两极分化，房企的利润在逐年走低。房地产行业的存在加剧了房奴现象衍生，很大程度上抑制了内需和制造业的发展。其本身存在融资难，风险抵御能力低，企业品牌效应差等问题。经济新常态下国家的土地、金融、行政等政策的推出和市场的竞争环境转变对房地产的多重影响。反映出房地产企业战略转型的迫切性。

挑战与机遇并存。经济新常态下我国的房地产将仍然具有很大的发展潜力，伴随着城市二级分化加剧、政府的调控政策将实事求是、房地产企业会更多的朝着跨国投资、房地产+金融的模式发展的方向。此外，新技术、新形态、新经营模式及新型城镇化的需要、市场需求的变化，对房地产市场亦提出崭新的需求。阐明了房地产市场战略转型的必要性，并提出以下4点实施措施：1、涉足养老、旅游、产业、商业等多样化的模式；2、兼并一些有用的企业来快速提升自己的竞争力；3、尽量满足客户的差别化、个性化的需求，加强人力资源管理，拓宽企业融资的路径，通过扩大海外投资来提升企业的自身竞争力；4、增强企业的软实力建设，提升企业的品牌效益。

二、经济新常态下，我国房地产市场区域发展趋势及应对方略

城市群内部：长三角和珠三角。房地产市场发展投资吸引度最大的是：长江三角洲和珠江三角洲。这两大城市群因自身地缘优势和政策倾斜，成为众人瞩目的“香饽饽”。经济发展水平高，交通网络发达，信息共享便捷，经济关联密切等方面的优势，使这两大地区成为房地产投资首选之地。程度成熟的房地产市场投资发展，又进一步拉动当地经济的发展。并且一个城市房地产发展投资对区域经济增长的促进作用亦很大。

整体范围内，房地产市场发展对经济增长的空间范围影响显著，即一个地区的经济增长不仅受本地区房地产投资影响，而且受到领边地区房地产投资的影响。就业、固定资产投资等传统变量对经济增长有巨大拉动作用，全国范围内这两个因素都对总产出有正导向功能。其中东、中、西部及长三角、珠三角两大城市群等区域，房地产投资对经济增长的空间性表现显著。

从空间溢出效应影响范围大小比较，其递减排序为：东中、中西、东西。这反映出两个问题：一是从地缘角度来讲，周边地区之间比相隔地区间的空间作用明显；二是从区域角度来讲，东中部之间优于中西部之间的。因此总结出以下结论：经济越发达地区的房地产投资对相邻地区的经济拉动作用越显著。

根据房地产市场发展对整体，部分间影响关系的影响，国家应该采取以下三个方面的政策，已缩小地域差距，促进房地产市场均衡稳定协调发展。

第一，由于东部地区内部及东、中部地区之间房地产发展对区域经济发展带动显著。

说明东部地区已经具备良好的房地产投资的优良环境，政府应充分发挥东部地区的区域优势稳，在中西部地区进行房地产市场发展时，一方面扩大政府投资，另一方面加快区域流通，试行优惠政策从东部地区引进资金、领先技术、管理经验以及人才。

第二，中部地区空间上处于连接东部和西部地区位置，应当发挥好该地区的桥

梁作用，可以有效利用东部地区发达的房地产资源，在实现本地区房地产业进一步发展的状态下，带动广大西部地区房地产业的发展，为西部地区输入技术和管理经验，发掘和利用本地区土地资源，促进西部地区经济发展。

第三，西部地区内部和中、西部地区之间的房地产投资市场本身能力差，发展基础较

薄弱。政府一方面，需加快西部地区基础设施建设和产业链建设步伐，另一方面充分利用东部和中部地区房地产投资的空间相应，加快西部地区的经济发展。，使本地区土地资源得到充分发掘和利用，促进西部地区经济发展。

三、结语

衣食住行，与百姓生活息息相关。住房问题，是民生之大计。房地产市场，稳定健康发展，是国民经济发展的重中之重。经济新常态下，我们房地产市场，局域发展不平衡，一、二线城市，房地产市场发展，出现价格增加过快现在。在未来，政府应该采取积极措施，具体问题具体分析，实施求实，促进我国房地产市场朝向有利于国计民生的发展方向前行。

参考文献：

第6篇：房地产市场投资范文

国际经济全球化进程的加快逐渐改变着国际分工的格局，中国现已成为了全球化最大的受益者之一，凭借着生产产品成本低、利润高的优势，中国的市场在散发着巨大的潜力，现已成为了全球最大的外资吸引国之一。我国的国际收支情况改变着国际贸易的格局，从而使得中国的人民币牵动着世界经济和金融的发展。近几年来，以美国为首的西方国家为维护自身利益要求人民币升值的呼声越来越高，获得诺贝尔经济学奖的克鲁格曼就表示出强硬的态度，声称人民币一定要升值。针对此问题，温总理提出了“主动性、可控性、渐进性”三个基本原则，表明我国会考虑外界的态度，但绝不会屈从于外部的压力，而应坚持小幅、稳步地把幅度控制在我国多数企业可以承受的范围之内。与此同时，房地产行业是国民经济的重要组成部分，在国家的GDP增长过程中发挥着重要的作用，现俨然已成为了我国经济发展的支柱产业。但目前看来，我国的房地产市场发展出现了过度繁荣的现象，房价持续上涨从而使得住房价格严重偏离了其实际价值，房地产泡沫现已逐渐被吹起。许多专家学者将人民币的汇率问题比作是一把双刃剑，其对我国的房地产市场也产生了一定的影响，而只有理性的分析其中的利与弊，注意审时度势，才能使人民币汇率成为我国经济发展中的一把利器。

二、人民币汇率升值对房地产市场的影响方式分析

人民币汇率变动对房地产市场的影响主要通过影响国外资金的流动状况，进而作用于我国的经济发展的各个领域。从总体看，通过以下几种方式来实现对国内房地产价格的影响：

（一）汇率升值预期效应：

当人们预期一国货币要升值时，大量的国外短期投机资金就会通过各种各样的渠道进入该国市场，其中很大一部分资金流向该国投资房地产业，因而会极大地推动房地产价格的上涨。而当汇率达到预期的水平之后，国际游资会在人民币升值取得可观的收益后大举撤离我国房地产市场，进而会导致房价大幅下跌，房地产市场萧条。

（二）利率变动影响效应：

本国货币升值吸引了大量国际游资的注入，使得中国的外汇储备大幅增加，根据货币论的基本理论进行分析：(Ms：名义货币供应量，Md：名义货币需求量，D：国内提供的货币供应基数，R：国外的货币供应基数，p：本国价格水平，m：货币乘数)因此，当国外资金流入使 R 增加时，相应的会导致 Ms 增加，会导致 p 上升，通常中央银行会通过提高利率的方式来控制货币供应来稳定物价水平。利率上升后会进一步的吸引外国资金的流入，从而又加大了汇率升值和利率上升的幅度；利率的上升还会增加房地产市场的成本，加大开发商和建造商融通资金的成本和难度，因而进一步推动了房价的上涨。

（三）贸易传导机制效应：

下面通过货币分析法对本币升值进行分析：（其中p：本国价格水平，p*：外国价格水平，）本国货币升值后，假定p*不变时，将导致p=ep*下降，用本国货币表示的外国商品的价格下降，从外国进口的房地产市场的原材料价格相对降低，相应的住房价格也会下降。同时本币升值使得货币需求Md下降，由此国际收支发生逆差，外国货币表示的本国的商品价格上升，我国商品的出口严重受到阻碍，导致企业的利润降低，居民收入下降，消费需求降低，也促使了房地产价格的进一步下降[1]。（四）国际游资挤出效应：本国货币升值时，国际热钱往往会对本国经济产生挤出效应：首先，国际游资会挤出我国相当数量的购买能力，因为人民币汇率上升时，相对于国外而言中国的大部分消费品价格下降，因而剩余的货币会被大量投资到房地产市场；其次，当大量的国际热钱涌入我国后，国内的大量资本将被挤出本国，从而导致我国相当一部分行业处于资本过剩的状态[2]。不同的影响方式将会对我国房地产市场通过不同的影响机理产生相应的影响，同时人民币升值后的不同时段，各个影响方式的作用程度也存在着差异，从而使得房地产市场在人民币汇率作用的不同时期呈现不同的特点。

三、理论分析

近年来人民币汇率升值和房地产市场价格持续上涨越来越引起人们的广泛关注，因而引起了笔者的研究兴趣，下面将分析不同时期人民币升值对房地产市场发展的影响：

（一）人民币汇率升值对房地产市场的前期影响：

人民币汇率升值的前期，国外资金的流入将为我国房地产市场的发展带来一股新的活力，促进房价持续上升。对于国外投资者，当人民币汇率升值时，本国房地产市场的高收益回报率促使国外资金大幅的流入我国。因此，在影响的前期，人民币汇率的变动在合理的水平，国外资金的流入会在一定程度上吹起房地产市场的价格。下面将通过供给与需求因素分析来具体说明：

1. 供给因素分析：

人民币汇率的升值会增加中国居民土地资产所具有的价值，同时还会降低房地产市场建造商和开发商的投资成本，因而我国房地产业更具吸引力。流入的国际外资不仅用于购买我国的居民住房，同时也参与了房地产业的投资和建造，这在一定程度上加大了我国房地产市场相关资金的供给来源，从而也增加了我国房地产住房的供给数量。

2. 需求因素分析：

房地产市场可以满足居民两个方面的需求：一类是消费型，还有一类是投资和投机型需求，两类需求对房地产市场发挥着不同的效力。随着中国城市化进程的加快，居民对住房的消费性需求逐渐增加；当人民币升值时，本国商品的相对价格降低，相应的收入效应使得居民住房的消费需求增加；考虑人们投资型需求的情况，人民币升值促使居民将房屋看作是资产增值的工具，通过追逐价值差来获得额外的收益；而对于投机型需求来说，人民币汇率升值对房地产市场的影响可能会更大，大量的国际热钱会进入我国兑换成人民币，并通过投机活动进行炒房，以期望获得更大的收益空间[3]。人民币汇率升值前期，房地产市场因其较高的流动性成为资金集中的场所，居民住房的供给和需求都会增加。资金的过度集中将使得我国房地产市场的炒房行为高涨，促使房地产市场价格不断攀升。同时我国目前经济的产业链要靠房地产市场来推动，政府不会过度的打击房价，因而房地产市场价格会在前期一段时间呈现持续上升的状态。

（二）人民币汇率升值对房地产市场的后期影响：

随着时间的推移，当国外投资者对我国人民币汇率升值的预期过高时，将不断的推动我国更大的人民币汇率升值幅度，国外游资进入我国房地产市场的投资和投机队伍会不断的发展壮大，因而房地产市场会由于人们的短期需求的上升过快而变得非常的脆弱，从而增加了我国房地产市场的金融风险。当人民币汇率上升到过高的水平后，国外游资规避风险的行为导向将非常有可能使得国外的投资者从我国房地产市场撤走投资资金，从而对我国房地产市场造成严重的冲击和影响，相关房地产企业的资金链断裂，房地产价格就会相应的大幅下降，同时我国居民面对房价下降开始一段时间一般会采取观望的态度，因而会导致房价进一步的下跌，非常不利于房地产市场的长期健康发展。由于我国房地产市场的投资大多来自于银行的贷款，当房地产价格大幅下降后，银行的很多优良资产变成了坏账，同时人民币汇率的升值必将影响我国的进出口贸易状况，我国长期以来所具有的价格优势消失，严重影响我国的出口状况，从而非常不利于我国经济的健康、平稳的发展，同时也使得我国的经济发展面临非常巨大的挑战[4]。因而，我们得出在人民币汇率升值的前期，房地产市场的价格将呈现上升的态势；而随着作用时间的延长，当房地产市场对人民币汇率升值做出充分的反应后，房地产市场的价格会进而大幅下跌，从而对我国房地产市场的发展造成不良的影响。

四、政策建议

近年来，房地产市场价格迅速的增长，其价格早已超过了中国普通消费者的承受能力，通过上文分析人民币汇率升值后期会使房地产市场受到重创，为避免这种不利影响下面提出有效解决该问题的政策措施。

（一）及时房地产相关信息：

居民往往会根据了解到的房地产市场情况以自己对价格走势的预期进行买房活动，由于房地产市场中普遍存在着信息不对称的现象，由此将会导致投资者的购买行为受到多方力量的制约，我国房地产市场很容易由于国际游资大批涌入进行炒房活动而导致房价疯涨。因此，政府和相关部门应该即时监控房地产和相关产业的动态，准确详实的信息，进而调控居民对人民币汇率的升值预期，从而抑制房地产市场的过度投机行为 [5]。

（二）加强国外游资的流动监管：

目前，我国为国外资金提供了很宽松的投资环境，而对外国资金的流入并没有进行严格的管制。因此，为了防止国际游资流入对我国经济乃至房地产市场产生不良影响，未来我国政府需要加强对外资流入我国房地产市场的监管，限制国外资金流入的速度和规模。这样既可以降低国际游资的流动性，增加国外投资者的投机成本，从而加强对资金的流入流出操控，避免国际游资随意进出我国房地产市场而造成经济的大幅涨落，因此通过政府进行国外资金流动的监管是非常必要的。

第7篇：房地产市场投资范文

关键词：构建 供需平衡 房地产市场

我国房地产市场发展现状

随着我国改革开放和社会主义市场经济体制日益完善，我国房地产市场也获得了快速发展。但最近几年，房地产市场运行却出现了异常，越来越偏离正常的轨道。尽管中央政府实施几次房地产调控，但收效甚微，房价一路高歌，已经涨到普通民众难以接受的价位。从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则……10年里，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控，10年持续调控，房价一路走高。同时，三四线城市房价可涨空间正逐步受到限制，越来越多三四线城市呈现出房地产泡沫风险加剧的趋势。数据显示，2012年12月，全国70个大中城市新建商品住宅价格平均环比上涨0.34%，自2012年6月以来，已连续7个月保持上涨。其中，广州以1.2%的涨幅位居榜首，福州、深圳、北京的涨幅均达到或超过1%，位居2-4名，一线城市成为此轮房价上涨势头中的领涨者，进入2013年以来，房价上涨势头仍在持续（张敏等，2013）。同时，前些年全民炒房红极一时的温州，2012年前11个月市区商品住房销售均价26734元/平方米，同比下跌8000余元，幅度达23%。温州楼市现象并非个案。多位业内人士表示，越来越多三四线城市呈现出房地产泡沫风险加剧的趋势。《中国企业报》报道：继高利贷危机之后，鄂尔多斯新城康巴什楼市全面崩盘，康巴什楼市大面积降价，从均价10000元暴跌至2011年的3000多元。以当地“金信翰林苑”项目为例，其二手房价此前都在10000元左右，而现在市价仅3750元。海南的三亚、海口等多个城市出现房价跳水现象，开发商开始以低价冲击市场的新开盘项目层出不穷，在售老盘甚至以6.4折价格“跳水”。可见，由于我国房地产市场过度投机，房价已经处于高位运行，积累较大的风险，房地产市场的供需问题应当引起我国政府的高度重视。

影响我国房地产市场供需平衡的因素分析

目前影响我国房地产市场因素很多，以下就从房地产市场的需求和供给视角分别进行分析：

（一）从房地产需求角度来看，目前房地产虚假需求过大

房地产需求主要由生存需求（或刚性需求）、投资需求和投机需求构成。生存需求又称刚性需求，通常情况下，一个家庭必须要有一个生活的空间，缺少了这个条件就会严重影响基本生活质量。投资需求是指一个家庭拥有两套和两套以上的房子，作为不动产投资，获得长期性投资的增值收益（房屋价值储蓄或房屋出租获得租金）。投机需求是指在短期内通过房产买卖赚取差值收益，尤其在房源紧张时候，更容易推波助澜，助推房产市场泡沫，该类投资具有短期性和不稳定性的特点，尤其是凭借金融助推的投机需求是产生虚假需求的主要来源。我国最近几年的房价迅猛攀升的主要原因之一就是投机需求与投资需求过于旺盛，导致房价上升，房价上升又进一步刺激投机需求和投资需求，同时与刚性需求交织在一起，导致房价和房产需求螺旋加速上升的结果。

（二）从房地产供给角度来看，目前我国房地产供给不足

我国自20世纪末进行房产改革以后，房产供给只有市场供给一条渠道。房地产市场中，为了保证国家土地的宏观调控，地方政府控制土地的总供给，地方政府是土地唯一供给者，通常开发商经济实力和社会资源雄厚，数目不多房产开发商共同经营，形成了房地产寡头市场。开发商以盈利最大化为目的，贪婪的资本本性，促使其通过各种手段，甚至不惜违法违规（例如，惜售、囤积居奇、囤地炒地等），减少房屋供给。房地产供给房屋结构不合理、供给渠道单一，导致房屋供给减少，同时随意抬高房价。可见，一方面是房产供给的减少，另一方面是房产虚假需求的加速上升，房价火箭式上升在所难免。

（三）从房地产市场制度供给角度看，目前我国房地产市场制度供给不足

一是税收制度存在的问题。通常情况下，完善税收制度可以促进房地产健康持续发展。我国目前的房地产市场税收制度具有重流通，轻持有特点，房产税收只是停留在交易环节，应该向财产持有环节转移，从长期来看，具有抑制投资、投机需求的功能。二是对房产商的监管制度。对房产商的监管非常薄弱，地方政府大多采取纵容或包庇的态度，致使房地产市场出现如此多的问题。资本的本性就是追逐利润最大化，房地产资本同样具有资本的本性，因此，对房地产商仅仅进行道德的强化还是远远不够的，还需要靠健全制度的规范和约束。三是对政府责任官员的监管制度。地方政府对房地产市场监管不力，导致房地产价格失控，应该由谁负责，采取什么惩罚措施，目前都是空白。导致地方政府面对滔滔房价而毫无惶恐之意。四是缺乏房地产市场健康发展的预警机制。目前，我国房地产市场还处于探索阶段，对于房地产市场运行还没有完善的指标体系，例如，房地产投资占GDP的比例，房价与居民收入的比例，房价增长率，地价、房价和税费的比例，银行房贷安全指标等。五是房地产市场供给的多元化机制不完善。

（四）从政策及执行力供给角度看，房地产政策碎片化及地方政府执行力不足

在我国房价调控过程中，近几年，中央政府出台一系列关于房产市场调控政策，一方面各项政策缺乏系统化与合力，另一方面地方政府执行政策给人的感觉具有彷徨犹豫的特点，抑制房价政策的效果屡试不彰。究其原因是地方政府为了自身利益，在具体执行中央政策时，执行不到位。各地地方政府为了地方财政不受影响，互相竞争互相攀比，效仿诸侯经济，对本地日新月异的高房价视而不见。“君不见，楼价节节入云端，百姓翘首心茫然；君不见，房租月月日日新，抬高物价和菜篮；君不见，国民收入快速增，幸福指数不如前”。有法不依现象频现，“房姐”、“房妹”、“房叔”为多购房产制造假户口，严格的户籍制度形同虚设，国家的房控政策相关配套制度执行的漏洞不堵，调控效率必会大打折扣。

（五）从金融市场供给角度看，金融机构难以遏制的道德风险助推了房地产泡沫

国家的商业银行为了各自的经济利益，明知过度的房地产贷款将会导致房地产市场风险的出现，进而导致金融风险的产生，还是尽其所能扩大房贷业务。究其原因，国家的商业银行由国家托底，如果出现了金融风险最后还是要由国家承担，其实如果真的爆发金融风暴，覆巢之下，岂有完卵，每一个人都要遭受损失。

（六）从房地产市场信息供给角度来看，过多的市场噪音对房地产市场有影响

一个完善的房地产市场应该有成熟的市场信息披露机制，能够真正客观地公开房地产成本、房地产供需等信息。目前，我国房地产市场存在着严重信息不对称问题，还没有形成统一的全国房地产市场信息网，各地的房地产市场信息画地为牢，各自为政，甚至同一城市的房产信息都不相通，非常混乱。信息不对称容易导致政府和普通民众对现有房地产市场的现状缺乏了解，出现误导、误解、盲从等不良后果，不利于房地产市场的健康发展。由于房地产商具有明显优势地位，又有地方政府的支持，目前有关的房地产市场媒体基本上都是房产商占主导地位的，普通百姓的声音很弱。这些媒体还有意无意地透漏一些对房地产商利好的消息或评论，并且往往都是在房地产政策实施的关键时刻，对中央政府的房地产调控政策的有效实施产生消解效应，对普通民众对房地产市场和相关政策的判断产生错觉。更有甚者，部分“利益共同体”式的学者，甚至有些开发商自己直接披上学者的外衣上阵，齐声合唱房价上涨，误导消费预期，引发恐慌式买房；一些房地产商雇人充当购房客，制造假象，扰乱视听，蛊惑和欺骗普通消费者，这些市场噪音对房地产的调控会产生一定负面影响。

构建我国供需平衡的房地产市场制度的建议

针对目前我国房地产市场出现的问题，政府应该标本兼治，疏堵并举，长期目标和短期目标相结合，量化考核指标，健全房地产法律法规，保障我国房地产市场合理回归，健康发展。具体来说：

政府明确房地产发展的目标。一是短期目标是抑制需求，主要是抑制投机需求和投资需求。一浪高过一浪的房价暴涨的主要推手就是房地产投机和投资，还房屋居住的本质和功能。二是中期目标是扩大房地产供给，推进房地产供给途径的多元化。快速扩大政府供给数量，迅速扭转房地产市场单一供给主体的局面，保证政府在房地产市场中的价格主导作用，实现政府供给和市场供给并举，商品房、公共租赁房共存的局面。中央政府和地方政府应该明确房地产供给的目标和任务，并分解到年度、季度指标，确保房地产供给目标的落实。三是长期目标是动态的房地产供需平衡。通过政府增加供给和抑制需求，达到房地产供需的平衡，并对房地产市场的运行状况进行跟踪和评估，并适时进行干预，保证房地产市场健康发展。

改革房地产税收政策，进行房地产市场的税费改革。我国房地产税费转型主要包括：一是房地产税费征收转型，通过费改税，把目前房地产税费并存转型为规范的房地产税收；二是房地产税收结构转型，调整房地产税收环节，把重流通环节征税转变为重保有环节征税；三是房地产税转变为地税的主要税源。这样可以促进房地产健康平稳发展，保证房地产税源稳定增长，从而实现地方财政的可持续增长。

实施行政问责机制。对地方政府有关官员绩效考评应该把该地区房地产供给状况作为重要考核指标，明确控制房地产在地方GDP构成中的比重指标，明确地方房价指标，对于不作为或执行不力的地方政府官员，应该予以惩戒。

房地产市场吸纳的资金庞大，对国民经济影响极大，需要审慎监控房地产市场。要对进入房地产市场的资金流进行严密的监控，设置房地产市场资金流动预警机制，避免房地产市场资金泛滥成灾。防止房地产市场出现大的动荡，从而给国家经济发展带来波动，避免房地产市场金融风险的积累，应及早消除风险，到了亡羊补牢之时，那要付出意想不到的大代价。

完善我国房地产市场相关法律制度。房地产是关系民生保障的重要问题，同时又是影响国家经济发展的主要因素，政府和民众必须高度重视。国家应该对我国房地产进行立法，出台一部《房地产法》，把有关房地产的审批、生产、销售、消费、税收、信贷、监管、问责等问题和房地产市场中各有关主体的权责利等问题，用法律给予规制。

参考文献：

1.姜伯静.人民财评：房价下跌刚刚开始 地产调控未有穷期.人民网-财经频道，2011-11-25

2.刘志奇.房价只涨不跌才会是大问题.经济日报，2011-11-23

3.鄂尔多斯新城楼市崩盘 万元房价跌去7成.中国企业报，人民网，2011-11-25

4.国务院10年9次房地产市场调控 房价屡调屡高.新华网，2013-3-2

5.张敏，万晶，张昊.北上广深释放严厉信号 一线城市楼市调控料加码.中国证券报，2013-1-31

6.梁倩，熊俊.三四线楼市泡沫加剧：库存高房价跌炒房团覆没.经济参考报，2013-1-14

第8篇：房地产市场投资范文

【关键词】房地产泡沫；测度；指标；实证研究

【中图分类号】F293．35 【文献标识码】A 【文章编号】1673―291X(2006)06―0127―03

1998年，我国开始取消福利分房，进行个人住房的货币化改革，中国的房地产市场步入快速发展期，投资增幅较大，房地产价格也随之持续上涨，房地产市场是否存在泡沫的争论也由此产生。事实上，我国房地产在一定程度上存在经济泡沫是毫无疑问的，但由于房地产市场呈现明显的区域化特征，有些城市的房地产过热(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地产市场萧条，所以，整个房地产市场泡沫到底有多大，目前，还没有一个准确的结论。广州作为珠江三角洲的中心城市，不仅经济发展走在全国的前列，房地产市场也取得长足的发展。2005年，广州房地产开发投资已达到488．86亿元，占社会固定资产投资的38．2％(2006年广州市经济和社会发展公报)。但房价的不断上涨，也引起了人们对广州房地产市场的关注。本文以广州房地产市场为例，选取房价收入比、房地产开发投资增幅与GDP增长速度比、商品房空置率等多个泡沫指标来测度广州房地产市场的泡沫程度。

一、房地产泡沫与房地产泡沫测度

房地产泡沫是指房地产实际价格严重脱离理论价值的现象。泡沫的存在是相对于房地产的理论价值来说的。对于引发房地产泡沫的原因，一般来说主要有两个：一是开发商的过热投资和消费者的投机预期形成投机需求造成，二是银行金融资金的支持(李维哲、曲波，2002)。

对于房地产泡沫的测度一般有两种方法，一是直接测度，即利用定义测度房地产的理论价值，通过比较理论价值与实际价格来测度房地产的泡沫程度(Peter Englund，1998；John M．Quigley，2001)。另一个是利用指标法间接测评，即通过指标比较，判断房地产市场是否存在泡沫。这两种方法各有优缺点，第一种比较科学严谨，但不易操作，第二种比较容易操作，但不够严谨。鉴于目前房地产市场发展不够成熟稳定，合理的地价、费用、建设成本、利润以及未来收益等参数难以确定，数据的获得也困难，直接测度法在实际操作中较难，我们倾向于选择指标法来测度房地产泡沫程度。下面以广州市房地产市场为例，进行指标法测度研究。

二、广州房地产泡沫实证研究

本文主要选择房价收入比、房地产投资增幅与GDP增长率的比值、房屋空置情况、房地产业的盈利状况、房地产投资来源等多个泡沫测度指标，来评价广州房地产市场是否存在泡沫及泡沫程度。

1．房价收入比指标分析

房价收入比一般用整套住房价格与居民户年均可支配收入的比值来表示，用来测度居民的购房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持续上升，房地产市场存在泡沫的可能性就越大。从1998―2004年人均可支配收入的增长率与房价增长率的比较可以看出，人均可支配收入基本上是正增长，房价基本上是负增长，除了2002年，房价增长率高于居民可支配收入增长率外。按国际标准，房价增长率连续三年超过10％，可被认为存在经济泡沫或有此苗头。据此，可初步判断广州市不存在房地产泡沫。房价收入比虽然从1998年的12．97开始一直下降，目前维持在9倍左右。但是，整体上说房价收入比还是偏高，不仅远高于西方发达国家的3～6倍，而且也高于发展中国家的6～8倍水平，存在一定的威胁，同时，也造成商品房积压空置。

2．房地产开发投资增幅与GDP增长速度指标分析

房地产开发投资增长速度与GDP增长速度指标主要衡量房地产行业的相对扩张程度，指标过高说明房地产业的相对高度发展。1998―2004年，广州市房地产开发投资增幅不大，除1998、2000年达到17．28％和20．17外，其他各年基本维持在10％以下，2003年甚至出现了负增长，仅为－1．6％，房地产投资的增长速度远低于同期全国房地产投资额年均增长率20％的水平(根据《中国统计年鉴1998―2004》相关数据测算)。而同期的广州市GDP的增长速度均以两位数增长，基本维持在15％左右，GDP的增长速度除1998、2000年外明显高于房地产投资的增幅。说明广州的房地产市场投资没有出现过热现象，房地产市场投资比较理性，这显示了政府的宏观调控政策比较有效。

3．商品房空置率指标分析

商品房空置率用当前商品房或商品住宅的空置量与近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映当前商品房供求状态，衡量房地产投资是否与社会有效需求相适应。比例越高，房地产泡沫风险越大。一般来说，空置率在20％以上为严重积压区，在10％～20％之间为空置危险区，5％～10％为合理区，5％以下为空置不足区。广州房地产空置面积在1998年仅为267万平方米、1999、2000、2001、2002四年持续走高，2003年达到最高空置量722．01万平方米，2004年受政府调控固定资产政策影响，空置量有所下降，但仍有646．9万平方米，相当于年新竣工面积的64％，空置数量惊人。广州商品房的空置率也很高，除1998年空置率为13．38％，在空置危险区内外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾达到24．19％，商品房供给大于需求，空置存量较大，出现较大积压现象。出现这一状况主要有两方面原因：一是虽然实现住房货币化改革，但是，广州居民的自有住房比例高，购房者购房热情不高。二是开发商过度开发，房屋供过于求，出现大量商品房销不出去，因而闲置。

4．房地产企业的财务状况指标分析

衡量房地产开发经营盈利状况的指标一般为利润额和利润率。利润额和利润率指标过高将出现房地产投资过热，导致房地产行业出现泡沫危险。从广州房地产行业的利润指标来看，近几年，整个房地产行业利润波动较大1998和1999年维持在20亿元左右，但是2000和2001年急剧下降，降至9．50亿元和8．84亿元，2002、2003和2004利润回升，在2004年达到75．86亿元。但总体利润率偏低，除2003年利润率达到12．05％外，其他年份利润率都维持在5％～8％，其中，1999年和2000年更低至3．16％和

3．0％，远低于国际上多数市场经济国家房地产开发8％的平均利润率。这说明广州房地产市场的竞争比较激烈，市场化程度较高，没有出现房地产市场暴利现象，房地产市场比较理性，泡沫威胁不大。

5．房地产开发投资资金来源分析

房地产开发投资资金来源状况一般有两个指标来衡量，一个是房地产企业开发国内贷款与房地产投资资金的比率，主要反映房地产企业对银行资金的依赖程度，指标值过高，显示银行资金对房地产投资的支持度高，房地产泡沫威胁较大；另一个是房地产企业开发自有资金与房地产投资资金的比值，用来说明房地产行业融资状况，指标值过低，说明房地产行业对银行和预售商品房款项的依赖就越大，泡沫威胁越高。1998―2004年广州房地产投资资金来源中，银行贷款资金都高于自筹资金和利用外资的资金，但有下降趋势。但是，银行贷款占房地产开发资金的比例却从1998年的16％上升到2002年的24％，2003年有所回落，但也在22％，房地产开发对银行资金的依赖较为严重。同时，自筹资金从1998年的86．83亿元开始增加，2001年达到最高106．73亿元，然后开始回落，但总量不大。而且房地产企业开发自有资金与房地产投资资金的比值从1998年开始不断下降，说明企业自有资金有限。房地产企业对房产贷款的依赖性较大，房地产投资风险较大，存在一定泡沫威胁。

6．城市居民消费价格指数与房屋价格指数比较

商品零售价格指数与房屋价格指数用来衡量商品房价格的实际增长状况，如果房屋价格指数高于商品零售价格指数，显示商品房实际价格增长，可能存在泡沫威胁。1998―2004年广州的零售商品价格指数波动不大，基本维持在97～100之间，而同期的商品房价格指数也基本平稳，只有1997年和2003年变化较大，但房屋价格指数明显高于商品零售价格指数，说明几年来广州商品房不仅名义价格上升，而且实际价格也有所上升，存在一定泡沫威胁。

三、结论分析及对策

综上指标分析，我们发现1998―2004年广州房地产市场虽然整体运行平稳，但是存在一定的泡沫，出现投资过热、商品房积压等现象，影响了房地产市场的健康发展。所以，今后一段时间内应采取积极措施，消化积压的控制商品房，抑制房地产市场膨胀。

1．从资金来源入手，加强对按揭贷款、多头空头担保贷款等的监控，严把银行信贷关，避免银行资金过量流入房地产市场。

2．建立有效房地产信息机制，定期、如实公布房地产市场信息，防止房地产市场炒作。

3．鼓励房地产业多渠道融资，促使房地产企业融资社会化，减少企业对银行贷款和房屋预售款的依赖。

4．规范土地出让制度，调控土地使用结构。一是实行土地储备制度，严格控制土地供给规模；另一个是实行商品房用地公开招标拍卖，防止土地交易的黑箱操作。

第9篇：房地产市场投资范文

【关键词】济南市 房地产市场 蛛网模型 泡沫 测度

一、房地产泡沫的定义

房地产泡沫是指由房地产投机、垄断、信息不对称、外部效应等因素所引起的房地产价格脱离市场基础持续上涨的现象。

二、济南市房地产市场泡沫的探析

1.济南房地产市场价格分析

从1998年国内开始实行住房制度改革开始,我国房地产市场经历了2004年以来的快速增长,2008年下半年以后的低迷,直到2009年在国家大力刺激下的复苏,再到如今的国内一、二线城市房价的居高不下,而济南的房地产市场的状况如何,笔者对此进行了具体分析。

选用当年济南市房屋销售面积作为当年房地产市场需求量,以当年房屋销售价格作为本期价格;采用当年竣工房屋面积作为当年房地产市场供给量,以上一年房屋销售价格作为本期价格,建立蛛网模型。运用Stata10.0普通最小二乘法对济南市1998年～2009年的统计数据进行了线性回归。得到回归方程如下:

Q = -56.0272 + 0.1018 PtR2=0.9331

Q = 94.0453 +0.0612 Pt-1 R2=0.4955

假设存在均衡价格,求得Pe=3660.29。根据回归模型,需求曲线与供给曲线均为正斜率,又因为在2006年以后房屋销售价格高于均衡价格Pe,所以随着房价的逐年增长,商品房的供给量越来越大地小于住宅需求,供不应求的市场矛盾更加严重。这会使得房地产开发商的寡头垄断格局得到加强。如果任其这种市场失灵的状态发展下去,房地产市场将逐渐成为以房产投机主导的资产市场,甚至会产生泡沫。

2.济南市场的泡沫与非泡沫――以投机理论模型为基础的实证分析

本文借鉴Levin and Wright(1997),采用如下的模型:

pt=α0+α1 yt+α2 it +α3[gt /(1+ it)]+ut

pt代表房地产价格,yt代表居民可支配收入,it代表贷款利率,gt /(1+ it)代表房地产价格实际增长率,ut为随机误差项。

根据周京奎、曹振良(2004)的研究,令θ= -α3/α2,则θ可以用来表示房地产业投机度,如果θ值过高,房地产市场很可能存在泡沫。根据国际经验,认为θ>40%时,认定该市场投机行为显著,投机泡沫产生。

参数的检验和结论:根据济南统计信息网2009年济南市国民经济和社会发展统计公报及2009年统计年鉴,本文选取了1998~2009年房屋销售价格,城镇居民人均可支配收入,中国人民银行网站历年抵押贷款利率数据,运用Stata10.0估计方程,结果如下:

pt=313.5509+0.1997yt -4070.094it +1506.663[gt /(1+ it)]+et

R2=0.9805 DW=1.677

其中,α2= -4070.094α3=1506.663因此根据公式计算出:

θ=-α3/α2=0.3702

以上分析表明,济南市的房地产投机度已经接近40%的警戒水平,说明2009年房地产市场的持续升温已经引发了进一步的投机需求,尽管投机性的需求可以在一定程度上扩大内需、活跃市场,但是过度投机则会产生房地产市场泡沫。

3. 济南市房地产市场泡沫的指标分析

为了进一步检验济南市房地产市场是否存在泡沫,笔者选取了国际上比较公认的2个测量指标:房价收入比、房地产开发投资占总投资比例做进一步的测度分析。

(1)房价收入比

房价收入比是指一套居民住房的平均价格与家庭平均年收入的比值,该比值越高产生泡沫的可能性越大,国际上通常认为房价收入比在3~6的范围内比较合理。

济南市近几年的房价收入比已经临近产生泡沫的警戒水平,说明济南市房地产市场有发生泡沫的风险。

(2)房地产开发投资占总投资比例

房地产投资应当在一定范围之内,否则就会引发泡沫。笔者对济南市1995年到2009年房地产开发投资在总投资中所占比例做了测算,从中可以看到,这个指标有逐年攀升的趋势,尤其是2009年已经达到20.09%,超过了20%的泡沫警戒点,而且从06年开始,房地产投资增长速度都远远超过了同期全社会固定资产增长速度,可以判定,济南市房地产市场已经出现了过热倾向。

三、综合评价及政策建议

通过以上价格分析、模型分析与指标分析可以得出结论,当房地产市场供求矛盾随着房价的上涨不断加剧时,开发商的垄断地位就得到加强;与此同时,房价的预期看涨导致房地产市场的投机现象进一步加剧,基于投机理论的模型验证了济南市的房价持续上涨的原因还与投机因素有关,在进一步的分析中发现:在2005年到2009 年,大部分特征指标没有显示房地产价格脱离市场价格的基础持续飞涨,可以说总体上并没有出现房地产泡沫,但局部年份已经显示了房地产泡沫才具有的特征,可以认为是房地产过热现象。但是伴随着全国房地产市场的持续过热,依靠市场自身的力量调节不可能使房价回归理性,必须借助政府的力量、拿出切实可行的政策方案才能改变目前这种市场失灵的状态。笔者认为调控房地产市场主要应做好以下几个方面:

1.进一步加强经济适用房和廉租房的建设,将出让土地收入主要用于改善民生的经济适用房与廉租房及其配套设施的建设中。同时严惩开发商无正当理由闲置土地、囤房的行为。

2.积极引导居民的消费观念。改变消费者“居者有其屋”的观念,鼓励低收入者租房代替买房;在新增商品房,存量商品房之间做合理选择,提倡从小户型逐渐扩大住房面积。

3.紧缩央行对房地产行业的信贷支持,尤其要注意风险偏好型、信誉不佳的房地产商和投资者为获得了较多的银行贷款而导致逆向选择的问题。对资金进入房地产市场进行严格审查,通过累进交易税制继续加大对房地产市场投机者的打击力度等。使济南市房地产业避免泡沫化而稳定、健康发展。

参考文献

[1] 张红. 房地产经济学[M] 北京:清华大学出版社,2005.

[2] 周京奎,曹振良. 中国房地产泡沫与非泡沫――以投机理论为基础的实证分析[J] 山西财经大学学报,2006(5)

[3] 何赛姣. 我国房地产市场泡沫分析与测度[D] 浙江工商大学硕士学位论文,2008.

[4] 何雄. 房地产泡沫理论的实证分析――以郑州市为例[J] 建设科技,2009