物业管理法精选(九篇)

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第1篇：物业管理法范文

关键词：中职；物业管理法规；教学

物业管理行业是关系到千家万户的新兴行业，对于社会的和谐发展具有十分重要的作用。现代专业化的物业管理是一种适应社会主义市场经济体制的房屋管理模式，对管理各方的权利义务要求十分严格，法律关系十分明确。随着社会的进步和房地产业的发展，业主和政府管理部门对物业的管理水平、物业管理企业和从业人员提出了更高的要求。物业管理从业人员不仅应具备物业管理的专业知识和专门技能，还必须掌握相应的法律知识，才能保证物业管理工作的规范进行，预防行业风险，减少行业纠纷，满足居民日益增长的需求。

目前，物业管理企业与业主之间的关系不顺等问题逐渐显现，物业管理民事纠纷日益增多，究其原因，一方面是物业管理法制建设相对滞后，另一方面是物业管理当事人法律意识淡薄，物业管理法律知识贫乏，有法不知、有法不依。面对物业管理行业的快速发展，提高物业管理从业人员的整体素质，提高广大业主和使用人对物业管理法律法规的掌握和应用能力，已经成为一项紧迫的任务。

《物业管理法规》这门课正是针对上述问题而对物业管理专业开设的一门主要课程，然而物业管理涉及的法律关系十分复杂，法律关系的主体非常广泛，不仅包括政府行政主管部门、房地产开发商、物业管理企业、业主、物业使用人，也包括电力、煤气、热力、公安、消防等相关部门。因此，《物业管理法规》课要求掌握的法律法规种类也非常多，不仅要掌握《物业管理条例》等专门针对物业管理的行政法规，也要掌握与物业管理相关的《合同法》、《城市房地产管理法》、《价格法》、《招标投标法》、《环境保护法》等适用于物业管理活动和纠纷处理的法律规范；不仅要掌握《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》等有关物业管理的行政法规，也要掌握《物业管理企业资质管理试行办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《建筑装饰装修管理规定》、《城市新建住宅小区管理办法》、《物业服务收费管理办法》、《前期物业管理招标投标暂行办法》等有关物业管理的行政规章及地方性法规、规程和技术标准等。因此，要在有限的课时内完成教学任务，使学生掌握大量的知识点并能在实际中灵活应用，必须结合中职学校学生的自身特点，采取恰当的教学方法。中职学校以职业技能教育为基本目的，对理论知识要求较少，而对应用技能的要求较高。同时，中职学校学生的文化基础知识相对欠缺，对系统理论知识的学习兴趣不高。鉴于这两方面原因，中职学校的课程教学应采用理论讲解通俗、突出实用、定位准确和可操作性强的教学方法。

笔者认为，中职学校的《物业管理法规》课程教学应把握以下几个方面：

讲授内容应是适用的最新知识近年来物业管理行业发展十分迅速，国家和地方在物业管理方面的立法步伐加快，陆续颁布了一些法律、行政法规、政府规章和技术规程等。同时也有一部分规章制度已经废止。作为《物业管理法规》学科的任课教师，必须时刻关注相关法律法规或政策的，关注正在讨论或起草的有关法规。在选用教材或教学参考资料时，应注意选用较新版本的教材或资料，并在教学中区分教材中哪些内容符合现在的规定，哪些内容已经过时。在教学过程中，辨别相关内容是否与新的法律法规一致，以保证学生学到最新的知识。

讲授过程应条理清晰、思路明确在整个课程的教学中应首先介绍物业管理的一般法律制度和法律文件，然后按照物业管理工作程序介绍各阶段、各类别的物业管理法律制度。在具体法律规范的讲授中应遵循以下教学过程：（1）根据法律规范的规定，物业管理法律关系的主体在物业管理中必须做什么、允许做什么、不允许做什么。（2）如果违反法律规范的规定会有什么样的法律后果。（3）通过案例分析使学生进一步掌握法律要点。（4）课后让学生完成与课堂内容紧密相关的思考题。这样将法律规定、违法责任与实际案例紧密联系在一起，把抽象的法律条文变成生动的、便于学生接受的知识，增强了课堂教学的趣味性，有利于学生对知识的掌握和运用。

讲解的语言应深入浅出，通俗易懂针对中职学生基础知识欠缺的实际情况，教师在说明法律法规的前提下应尽可能采用通俗易懂的语言，避免大量的法律专业术语，并辅之以丰富的典型案例。例如，在教授业主与业主大会的相关知识时，教师可以通过“不是业主，而是业主的亲属能不能参加业主大会”的案例来说明“业主享有参加业主大会会议的权利、业主可以委托人参加业主大会会议”的规定；可以通过“没有参加业主大会，是否可以不接受业主大会通过的决议”的案例来说明“业主大会的决议对物业管理区域内的全体业主具有约束力”的规定等等。案例应少而精，紧密结合课堂教学内容，采用以学生分析为主、教师适当引导的方法，这样有利于学生理解并掌握专业的法律知识，并能够解决实践中的物业管理法律问题。

多媒体和传统教学方法相结合采用现代化的多媒体教学手段可以节省很多板书的时间，并且容易吸引学生的注意力，同时可以在有限的时间内传递更多的知识信息。教师在平时还可以从身边搜集或录制一些与教学内容相关的场景或案例，通过多媒体播放给学生，增强学生的学习兴趣和学习效果。但是也应适可而止，因为传统的“粉笔加黑板”式的教学方法也有自身的优势。比如，传统的教学方法需要教师有较多的肢体语言和学生进行即时的交流；教师还可以通过板书关键字、词强调有关内容，准确、工整的板书还可以引导学生规范地书写。另外，进行多媒体教学时，教师需要花费大量的时间进行电脑操作，使授课方式显得机械、呆板。因此，教师在教学中应注意综合运用不同的教学方法。

适当采用学生讨论或模拟法庭等灵活的形式利用课堂或课余时间给学生安排一些与所学知识紧密联系的典型案例，让学生分组讨论、分析案情，寻找处理矛盾纠纷的法律依据和具体的处理方法或者让学生进行模拟法庭辩论。在讨论或辩论时需要查找大量相关的资料，可促使学生加深对所学知识的正确理解和应用，增强学生的实际操作技能。

总之，中职《物业管理法规》课的教学应紧密联系中职教育的特点和学生的实际情况，做到简明扼要、突出重点、注重实用性，使学生熟练掌握课程内容并灵活运用所学知识分析问题、解决问题。

参考文献：

[1]汤腊梅.物业管理法规[M].北京：高等教育出版社，2003.

第2篇：物业管理法范文

【关键词】物业管理法规 课程设计 教学改革

基金项目：校级重点科研项目“我校重点专业与特色专业建设研究――以物业管理专业为例”（项目编号：11-04-A07）；“高等职业教育核心课程开发研究――以我校物业管理专业核心课程开发为例”（项目编号：13G-04-A11 ），本文为阶段性研究成果。

中图分类号：G642.0 文献标识码：A

《物业管理法规》是大学物业管理专业的核心课程之一，在物业管理专业的知识体系构架中处于重要地位，承担着培养学生法制意识和依法办事能力的重要任务[1]，该门课程具有极强的理论性、实效性和应用性。对该课程内容的掌握将引导学生深入专业体系，有助于学生全面了解物业管理业务的规范开展，并为后续课程的学习打好基础。对于非法律专业的学生来说，该课程内容庞杂而枯燥，晦涩而抽象，要掌握几十种法律法规和政策的应用，仅靠听取教师课堂上对一般理论的讲授往往达不到学习目的，所以有必要对课程教学过程进行设计和改革。

课程特点

《物业管理法规》课程内容主要是各种与物业管理相关的法律法规在物业管理活动中的具体应用，它以物业管理业务的开展为主线，规范物业管理各具体业务操作的合法边界。课程知识面极广，涉及几十个法律法规，在表述法律概念的同时又强调法律的应用性。在物业管理专业体系中，物业管理法律法规的应用是贯穿物业管理业务始终的隐形线索，所以对于物业管理专业的学生来说，掌握课程内容是进行规范的物业管理业务操作的前提，也是全面理解和掌握业务处理的关键所在。

在物业管理专业课程体系中，《物业管理法规》是物业管理专业多门核心课程中的首要核心课程，该课程衔接后续课程，比其他核心课程开设的时间都要早，这个相对前位的核心课程，对于学生后续课程的学习，具有极其重要的作用。该课程的设置与学习，对于学生全面了解物业管理行业、掌握物业管理业务会起到非常积极的作用，也会为后续课程的学习打下良好的基础。因此，对《物业管理法规》课程进行设计与教学改革，有利于强化物业管理专业学生的法律意识、培养学生规范的物业服务意识，同时也符合课程的教学目标与要求，课程教学改革的实施则可以增强学生的职业能力，助力学生的职业发展。

教学内容整合与设计

《物业管理法规》课程的质量会直接影响学生对物业管理行业及业务的认识与理解，而课程质量会在一定程度上取决于教材质量。对于物业管理专业教师来说，一般选用何种教材主要是侧重于考虑教材内容是否符合专业教学计划、课程教学目标以及实际应用效果。教师普遍希望教材内容能够全面、正确且重点突出，并能关注物业管理专业的新动向、追踪相关热点。但是现有的任何一本《物业管理法规》教材都不能说是毫无缺陷的。相关教材编写的相对滞后其实和物业管理行业的发展状况及法律法规的频繁修改相关。我国物业管理行业到目前为止还没有出台全国统一的物业管理法，目前应用的诸多法律如《物权法》、《物业管理条例》等和物业管理活动相关联的一些法律法规及政策的约束力相对有限，而且一些法律的条文逐年修改，变动太快。这就使市面上现有的《物业管理法规》教材内容很难做到与时俱进、确保内容正确。所以任课教师首先要明白，无论是本科还是专科层次的物业管理专业，课程教学都要紧紧围绕物业管理活动来讲法律，该课程首先培养的是物业管理专业人才，而不是法律专门人才；其次，法律法规的时效性要求教师与时俱进，随时掌握法制建设动态，不断补充更新知识，不断完善教学内容；第三，要注意培养学生的法律应用能力和遵法守法意识，以加强法律应用为重点，突出相关法律法规在物业管理中的全面理解与深刻应用，教学的目的是以法律的灵活应用为主，而不是强调法理和法条意义。最后，有必要对课程内容进行整合与设计，拓展教学内容，在强化教学重点的同时增大教学信息量，扩大学生的视野。

通过对《物业管理法规》课程的设计，可确定课程的核心主要是物业管理活动的三大要素：业主、物业服务企业、物业管理活动。课程的主线是物业管理活动中的双方主体（业主-物业公司）的法律关系，教学内容以物业管理活动中各个主体的权利与责任为核心来组织，重点内容在于各方主体对权利与责任的认识，以及因权责处理不当而引发纠纷的矛盾解决。然后可整理出该课程的五大模块，该课程的基础是认识物业管理法律法规的模块，其余模块分别是物业管理活动双方主体――物业服务企业、业主自治管理；双方的关系与责任――物业管理法律关系、物业管理法律责任；双方关系的起源与确定――物业管理招投标、物业服务合同、物业服务收费；双方关系中的纠纷与处理――物业交易法律制度、物业质量管理法律制度、物业管理纠纷的处理。在双方的关系中，贯穿着物权法、民法、行政法等十几种法律以及物业管理条例等20多条行政法规与政策的应用，所以在具体教学过程中，要处理好各模块之间内容的衔接与内在联系，还要注意处理好与后续课程相关内容的区分。

教学方法设计与应用

1.多媒体教学与案例教学相结合

多媒体教学与案例教学相结合，要求教师要提前做好设计，对于课程内容教师需要有充分把握，图片的选取必须有针对性、新颖实用、主题鲜明，案例的选择必须有客观性，符合法律法规的描述和实际物业管理工作的要求，并能考虑到学生的认知特点。

针对课程内容理论性强的特点，可在每节课前设计引导案例，通过案例引出要学的知识。对于课程中的热点问题，可利用多媒体播放视频、音频、图片，让抽象的法律条文形象而生动，或将干涩的法律知识与现实生活中生动的案例结合起来。这样不仅可以活跃课堂气氛、调动学生的学习积极性，还可以让学生感性地理解和掌握法律法规的内容。对于课程中的重点、难点问题则可以通过精心整合的典型案例分析及热点问题讨论，让学生进入角色积极思考，培养学生提出不同见解的能力，让学生在分析讨论中澄清模糊认识，巩固物业管理相关法律法规知识。而对于一些需要深入探讨或者当前有争议的法律问题，可设计3～5分钟的小型辩论赛，比如地下车库的产权归属问题，有些学生主张其产权属于开发商，有些学生觉得应该属于业主，还有其他的观点等，就不同的观点可让学生分组展开辩论，最后由教师点评并给出正确意见。

2.项目教学与任务驱动教学相结合

项目教学法是师生通过共同实施一个完整的项目工作而进行的教学活动，是当今国际教育界十分盛行的一种教学法[2]。任务驱动法是由学生组成项目小组，承担一项或多项工作实践任务，深入实际，学生在解决问题的同时学习和应用知识，在实践的第一线提升综合能力。项目教学与任务驱动教学相结合，是指在教学中把教学内容隐含在每个项目中，以具体项目的实施来完成教学任务的一个过程。这就要求教师教学目的要明确，每个任务都要以项目来引领，项目选择要围绕课程重点内容来选取，项目设计要精心；任务设计要有实践性和创新性，项目实施程序要周密。

项目任务驱动法的突出特点之一，就是合作学习[3]。在完成任务的项目实践过程中，学生可以获取理解和把握课程要求的知识和技能，体验成功感和团队合作的力量，培养分析问题和解决问题的能力。这种教学方法不仅能帮助学生变被动接受知识为主动学习知识，还可以培养学生整合知识和经验的能力，以及活学活用的能力。例如让学生主动进社区调研，收集现实中存在的各种物业管理纠纷，或引导学生运用现代网络和图书馆资料，查阅典型案例，再运用所学法律知识正确进行分析，并选择适当的途径解决物业管理纠纷，培养学生在工作、学习中主动发现问题、分析问题的能力以及运用相关法律知识解决纠纷的能力。

3.情景模拟教学与现场教学相结合

情景模拟教学法让枯燥晦涩的法律法规学习变得轻松活泼成为可能。情景模拟是让学生分组模拟实际工作场景，在物业管理业务处理模拟与训练中掌握运用物业管理法规的基本技巧，这种学习的趣味性和主动性，对于培养学生应用法律解决实际问题的能力更有效。比如装修管理，可让学生分组扮演物业管理人员和业主，就装修中常见的问题或纠纷及其处理来设计双方的台词和行为，然后现场演练，其他学生观看并评价，最后由老师点评作总结。典型的情景模拟和小品演绎一样，要求主题鲜明，情节合理，问题解决有始有终。而现场教学是让学生身临其境，在实际的物业小区或写字楼参观、考察或接触工作岗位，临时承担工作任务，听取物业公司人员讲解，与企业人员现场交流或与业主直接打交道，理论和实际工作相联系，看、听、学和用同时进行，使学生对物业管理法规知识的学习得到深化。例如有关物业管理收费问题，是当前的焦点问题之一，可以安排学生走访小区业主顺便作访谈，了解收集业主的意见，再参观物业公司，听取物业管理人员的观点，然后要求学生根据所学的物业管理法律法规知识，对比双方的意见，形成自己的观点，最后参照物业管理的现实，检验观点的正确性。

传统考核方式改革

传统的考核方式一般是在课程结束后安排理论的笔试考试，通过学生书面答卷的分数来确定学生学习的效果。这种理论考核方式往往忽略了学生平时的成绩，容易导致一些学生平时不注重学习，只是在临考前临阵磨枪、突击复习要考的内容；而且就算学生考试及格，但不会运用法律法规的情况仍然普遍存在，这就说明书面考试显然考核不出学生对法律法规的运用情况。这种情况对于《物业管理实务》、《物业经营管理》等后续课程的学习极为不利。如果物业管理法规知识掌握不扎实，那么物业管理的业务操作以及公司运营等是否规范就无从谈起，所以学生的后续学习困难就更大，甚至有些学生干脆就会放弃学习。

因此，可以考虑改革传统的笔试考试方式，从结果考核转向过程考核，强调学生平时的学习，在总成绩里增加平时成绩的比例。课程总成绩包含平时成绩和期末考试成绩两大项，平时成绩与期末考试成绩各占50%。平时成绩可包含平时上课出勤率、回答问题及作业成绩、参加情景模拟、案例分析和讨论的表现、参观物业公司等活动的成绩，甚至可以设计一些专项考察项目。

结 语

《物业管理法规》课程学习的效果将直接影响物业管理专业知识的掌握与应用，为了提高教学效果，大学教师必须考虑专业特点与培养目标，进行课程设计与教学改革，并将课程改革措施落实于课程教学活动中。《物业管理法规》课程因其教学内容的规范性、应用性，对于教学改革有其内在的要求，本文只是在教学内容的整合与设计上、教学方法的设计与应用上，以及考核方式的改革上作了初步的探索，该课程改革的后续研究还将有待于进一步深入和细化。

参考文献：

[1]李娜、岳娜：《从行业需求论课程的教学改革》，《陕西教育》（高教版）2009年第8期。

[2]何红：《物业管理专业教师论物业管理法规与政策的教学改革》，《经济研究导刊》2014年第7期。

第3篇：物业管理法范文

就像买电器一定关心保修一样，物业管理作为商品房售后服务的重要作用已越来越被人们所重视。可近年来，物业管理在实际工作中，其市场现状难以令人满意，存在的问题主要表现为：

（1）物业管理发展不平衡。

由于对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响，目前我国的物业管理，覆盖仍然偏小。据统计，到2000年底，全国实有房屋建筑面积836465万平方米，实行物业管理的102035.68万平方米，实行物业管理率仅为12.2%。由此看来，物业管理在我国仍有巨大的潜力。

（2）专业人才的匮乏影响着物业管理行业向高水平、深层次发展。

物业管理行业发展时间较短，物业管理人才大多是从别的专业转行过来的人员，他们缺乏专门的知识和系统的培训，胜任单一普遍岗位工作的人才多，胜任多个岗位工作的复合型人才少；初级管理人才多，高级管理人才少；特别是能担任部门经理以上职务的人才更少。大家渐渐认识到物业管理除了专业技术知识之外，还需要学习法律、经营、心理学等多门学科，为了行业的高质量发展，人才的培训和培养势在必行。

（3）物业管理市场建设不完善。

近些年，物业管理企业像雨后春笋般出现，但是物业管理的市场化程度仍然偏低，同行业之间缺乏公平的市场竞争机制。一方面有实力的物业管理企业难以找到项目，只能在原经营规模上艰难支持；另一方面企业想聘用自己满意的物业管理公司却无门路。有的虽然公开招标，但也存在虚假承诺、暗箱操作等不正当竞争手段，所有这些都影响了物业管理的健康发展。

（4）物业管理企业的经营能力不足。

目前大多数物业管理企业存在着规模效益差，发展后劲不足等问题。加之过分强调服务，使得企业忽视了经营、企业人员的自身建设，既不经常开展专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员岗位责任和考核标准，使管理服务的内容、质量很难必到。随着市场化步伐的加快，物业管理企业单纯地强调管理或服务已不能适应市场发展的需求。

（5）产权人使用人参与意识差，管委会组建不及时，作用发挥的不好。

眼下，一些城市住宅小区管委会（业主委员会）组建的不及时，有的未按规定程度通过民主选举产生，有的管委会不能代表产权人、使用人的意志作用。部分业主对物业管理的思想意识还有些滞后，对市场经济认识不足。这也构成了阻碍物业管理健康发展的不利因素。

2物业管理健康发展的策略

针对制约物业管理健康发展的种种情况，如何从我国的国情出发，全面分析影响我国物业管理发展的因素，使物业管理企业向着规模化、区域化、专业化的方向持续健康发展是值得我们思考和研究的重要问题。

（1）人才的选择是物业公司生存和发展的关键。

一支素质高、能力强、作风好、品行正的人才队伍是物业公司参与竞争、志在必得的信心所在。内部建设必须加强员工的业务培训和技术培训，多学习、多取经，增强企业的竞争力；外部方面，物业管理企业必须在品牌塑造上下功夫，创立有自己特色的管理理念和模式，主动出击，积极参与物业市场竞争，全面提升企业的知名度，为物业管理可持续发展奠定的基础。

（2）物业管理市场必须建立公平的市场竞争机制。

招投标要求公平竞争，企业之间比管理、比服务、比成本、比效益，最终比品牌，优胜劣汰。这就要求行业破除保护主义、本位主义，为建立物业管理竞争机制创造条件。虽说目前政府已采取了一定的措施推行物业管理实行公开招投标制度，但力度不大。政府既要营造竞争的环境，更要维护竞争的秩序。

（3）加快立法，健全物业管理法律、法规体系。

市场经济是法制经济。物业管理企业既涉及与政府、物业管理行政主管部门、上级管理部门的关系，又涉及与供水、供电、供暖、煤气、物价、工商、税务、市政、环卫、绿化、邮政、电信、交通、公安、管委会、派出所、居委会等关系。这些关系需要法律、法规进行规范和调整。因此，政府要通过自己的权威加速建立物业管理法规体系，为物业管理持续发展保驾护航。

（4）加大物业管理的宣传力度。

目前，在物业公司与业主之间，一方面存在收费难的问题，另一方面却要求内容广泛的优质服务，这种权利和义务的不对等的状况不利于整个物业管理行业的健康发展。所以要加大对物业管理的宣传力度，帮助老百姓正确认识、理解、关心、支持物业管理。引导人们树立正确的物业管理消费观念，实现权利和义务对等统一。

物业管理引入我国虽然仅有20多年的历史，但是，它在市场管理中的巨大社会作用已得到充分显示：政府的职能转变了，财政负担减轻了，城市的管理水平提高了，人们生产、工作和生活的环境改善了。对于这个新兴的行业，我们不能求全责备，而应以比较平和的态度学习科学发展观，把握其理论实质和思想内涵，开拓创新，促进其健康成长，把物业管理工作推向一个新阶段。

第4篇：物业管理法范文

1994年4月1日，建设部的部门规章《城市新建住宅小区管理办法》开始实施。

1999年1月1日，厦门市的地方法规《厦门市住宅区物业管理条例》开始实施。

2003年9月1日，国务院的行政法规《物业管理条例》开始实施。

在国家的大力推动下，物业管理企业如雨后春笋般大量涌现。然而，不幸的是大量的物业纠纷也如钱塘江的秋潮汹涌澎湃。

市场人士突然发现：为什么发达国家不到40%的住宅区实施了专业的物业管理服务，而居民消费能力远比不上发达国家的我国却要在新建住宅区全面推广专业公司服务？专业公司到底专业不专业？物业管理公司到底是在为业主服务还是在管理业主？

而律师们发现：地方法规规定的物业服务欠费者日加收所欠缴费用千分之三的滞纳金的标准竟是银行最高罚息每日万分之五的六倍；代表业益的机构从“管委会”到“业委会”到“业主大会的执行机构业主委员会”并不符合《社会团体登记管理条例》的要求；国务院的条例甚至规定：业主利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的应当征得物业管理企业的同意。

面对这样一个迅猛发展的新兴行业，不少人显得手足无措。有这样一个案例：某公司购买的某一层写字楼，交楼前即被查封至纠纷发生日近两年。物业公司要求支付物业管理费及公摊水电费；被告称：未取得房产证，既非业主、也非使用人，无交费的理由；而法官问：既然被查封，物业公司你们提供了什么服务？------物业公司只好无奈地回答：我们管的就是物业的公共部分，你不交费，难道要查封你的司法机构来支付？

法律界的专家们会发现：在民法体系中四大支柱之一的《物权法》出台以前，建筑物区分所有权，并没有法律上的明确定义。甚至对于不动产的所有权何时转移都存在争议。更别提物业管理法律体系中庞杂的细节涉及城建、环保、绿化、水电供应等等方方面面，实际上存在着新旧体制交杂，法治严重不健全的情况。从法律的角度看，如何完善立法、清理旧法，这是问题的第一个方面。

物业管理服务的法律关系，主要体现在民事法律关系方面。是开发商、物业管理公司、业主、（使用人、以及业主委员会）等民事主体之间对于一定区域的不动产，特别是公共部位、公共设施、公共场地等在使用、维护过程中所产生的各种法律关系。当然也一些行政法律关系比如：对业主自治的指导、审核、对物管企业的行业管理、市场准入制度等等。但主要还是民事关系为主。

民事法律关系属于私法范畴，它是通过权利对权利的自行性的制约，来达到法律对社会关系调整之目的，这就是所谓“自行调节方式”即“私法自治”。这与行政法所属公法范畴主要是强调“强行干预”是截然相反的。这时你们会发现：

我们现有的三个层次的法律在最后部分“法律责任”这一章规定的都是行政责任。你们会看到立法方面的传统思维：行政的强制干预。我们的政府负责着国家所有的公共事务，还要负责发展经济，对于物业管理这类是乎是鸡毛蒜皮的事务确实也有心无力。

但是立法已经规定了的行政法律规范，不执法或是乱执法，恐怕也非政府相关部门所应为的。有这样一个案例，一个小区有一个业委会，三年的换届选举期未到，有个别几个业主不顾“业主会议要由业委会召集”的法律规定，自行召集会议，制作了换届选举的决定，并以临时召集人的名义向有关部门进行了报备。该部门不知如何审查，竟给予了报备。由于第一届委员不认可，拒绝移交公章，新的委员要求有关部门收缴旧公章，可是也无人理睬。新委员申请刻制公章，有关部门竟然无任何手须，给刻了枚“XXX新业主委员会”的公章，连法律给定的组织名称也可以擅自更改，岂不可笑。最后，发生了“XXX业主委员会”状告“XXX新业主委员会”的笑话。法院审理认为：“自法律角度而言，业主委员会自始至终只有一个，不因委员的换届而变更。以业委会的名义提讼，既不符合法理，又不符合逻辑”。

政府部门在现有的法律环境下，如何认真执法、如何严肃执法，这是问题的第二个方面。相信行政执法作到位了，那些天天叫亏损，却又赖着不走、靠停水

停电威逼业主使用人交费，甚至抗拒法院强制执行的物业公司也就再也拿不到资质证书、拿不到供水的卫生许可证、代收代交的水电供应合同、相信“执行难”也就不难了。

发挥民事主体的自觉性、主动性，规范主体间的平等地位和主体间交往的公平公正关系，来让民事主体通过自己的行动自行调节主体间的关系。这种“私法自治”是法治实践智慧的总结，这恐怕也是解决物业纠纷日益增多和恶化的最有力的手段。想要民事主体“自行调节”，首先要有实实在在的主体。法律上的民事主体至少需要以下几个内容：名称、地址、人员和组织机构、章程、资产或有保障的经费。

第5篇：物业管理法范文

(一)物业管理的含义

从广义上讲，物业管理包含物业管理法律、法规，物业公司的服务活动以及房地产发展、租赁、销售及售租后服务等内容。从狭义上讲，是指专业化的物业管理企业受物业所有人(即业主)或其承租人的委托，以商业经营形式，运用现代管理手段和先进的维修养护技术，对房屋及其相关设施、居住环境、安全保卫等进行专业化维护和管理，为业主和承租人提供高效、优质和经济的服务，使物业发挥最大的经济价值和使用价值。物业公司的服务活动包含楼宇的维修及相关机电设备和公共设施的管护、安全保卫、清洁卫生、绿化等内容。我们通常所说的物业管理，指的是狭义上的物业管理，即物业公司的服务活动，强调的是服务。它具有以下特点：

1.物业管理的对象是完整的物业，指己建成、验收合格、己投入或即将投入使用的物业。其管理规模和类型，可以是一个单元或套房，也可以是有几千个单位的大型物业。

2.物业管理服务的对象是人，即物业使用人，包括业主、同住人、承租人和实际使用物业的其他人。

3.物业公司与业主是雇用关系。业主是雇主，物业公司是被雇用者。

4.物业管理的核心内容是“服务”，物业公司必须尽最大努力为业主提供优质的服务，创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境。

5.物业公司的服务能提升物业的使用功能、延长其使用寿命、完善物业环境，对物业起到保值、增值作用。

6.物业管理是一种企业化、社会化、专业化、市场化的经营型服务。物业公司既要为业主提供优质服务，又要最大限度地获取利润。为此，物业公司必须努力协调好与业主、承租户、业主委员会、政府主管部门等主体的关系，实现社会、经济、环境三个效益的统一，促进企业经营的良性发展。

(二)物业管理的主要内容

物业管理行业属于第三产业中的服务行业，虽然服务内容和范围广泛，物业类型和使用性质各不相同，但物业管理的基本内容是一样的。社会化、专业化、市场化的物业管理实质上是一种经营型的综合服务，融管理、服务、经营于一体，三者相互联系、相互促进。物业管理按服务性质和提供服务方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

1.常规性的公共服务。是物业管理的基本工作，是物业公司面向所有业主提供的最基本的管理与服务。主要包括八项内容：(1)房屋建筑主体的管理；(2)房屋设备、设施的管理；(3)环境卫生的管理；(4)绿化管理；(5)保安管理；(6)消防管理；C7)车辆道路管理；(8)公众代办性质的服务。

2.针对性的专项服务。是物业管理企业为改善和提高业主的工作、生活条件，面向广大业主，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。专项服务的内容主要包括五类：(1)日常生活类；(2)商业服务类；(3)文化、教育、卫生、体育类；(4)金融服务类；(5)经纪中介服务。如物业管理企业在做好公共服务的同时，在所负责的住宅区内开展装饰装修、美容美发、餐饮、副食等多种经营服务。

3.委托性的特约服务。是为满足业主的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。如小区内老年病人的护理、接送子女上学、照顾残疾人上下楼梯、为业主代购生活物品等。

上述三类服务，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身能力和业主的需求，确定第二、第三类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，不断拓展服务的广度和深度。

二、我国的物业管理现状

物业管理在世界上已有100多年的历史。1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来，物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。目前我国物业管理发展迅速，物业管理类型多，涉及各个领域，约11大类，其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等。但同时，我国物业管理还存在着覆盖率偏低、地区间差距较大等不足。与物业管理发达国家相比，由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响，我国物业管理覆盖率仍然偏低。从我国物业管理的发展实践看，南方、经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快；北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市推进的较慢。在我国刚刚起步的物业管理，尚未形成一个适合我国国情的现代物业管理理论，许多许多物业公司由房管所“翻牌”而来，物业管理的通病就在于人们与物业管理者们对这个行业的认识不够深入，因而这些公司存留着的思想还是以前房管所的思想，没有意识到现代物业管理的重要性，物业管理者真的把自己当成“管理者”了，而真正的物业管理涵义，应该是物业服务，这也是我国物业管理转型的核心问题，即从管理向服务的转型。

三、我国的物业管理存在的问题

(一)开发商、物业公司强迫业主接受物业合同

目前通行的做法是，开发商先在预售楼盘自主成立或委托一家物业公司，与之签订《物业管理委托合同》。在实际销售过程中，则以每个小区都必须有物业管理为由，要求购房者除与开发商签订《商品房买卖合同》外，必须同时签订由开发商和物业公司制订《业主大会公约》、《物业管理合同》，并接受其法律约束力。开发商主动承揽物业管理虽然有促进商品房销售的考虑，但更主要则是为了获取商品房售后的物业管理利益。当业主对物业公司的服务不满意，要求解除合同时，物业公司往往以合同未到期或业主、业主委员会不是合同的签署人，拒绝解除合同。

(二)开发商给物业公司留下诸多纠纷隐患

目前，我国多数的物业公司是由房地产开发公司渊生出来的—是开发商自己组建或委托的物业公司，是“爸爸和儿子”的关系，这不仅从一开始就剥夺了业主和业主委员会对物业公司的选择权利和契约自由，而且也为物业公司与业主处理关系留下隐患。物业公司本应在接受委托前，对将要负责的房屋、公共设施等进行全面而细致地验收，理清关系，分清职责。但是，物业公司为了既得利益，不敢和开发商谈条件，更不敢和开发商划清界线，从一开始就成了开发商的“冤大头”。

(三)物业公司服务质量差、乱收费

由于物业管理市场尚未发育完善，相当一部分物业管理企业从原房管部门或单位后勤管理部门转制而来，与业主之间的服务与被服务关系没有确立，经营极不规范，服务意识不强，物业管理的服务特征被淡化。部分物业管理企业，过度追求利润，不按照合同约定提供相应服务，收费与服务不相符。而国家还缺乏相应的法规加以约束，国家对物业收费也未订立统一标准，致使物业公司的行为带有很大的随意性和自主性，物业收费的多少完全由物业公司一家说了算，业主只能被动地接受。部分物业公司为了更多地获取利益，巧立名目多收

费、乱收费；部分物业公司为了获取更多的利益，甚至单方面制定一系列规章制度约束业主，并以押金、罚款等不正当手段对业主进行强制管理，业主稍有不从，物业公司便以停水、停电相要挟，甚至武力相向。物业公司服务态度差，服务不规范、不及时，随意订价，只收费，不服务，巧立名目乱收费、多收费、强行收费己成为一种普遍现象。小区环境脏乱差，杂草纵生，小区门卫形同虚设，小商贩、闲杂人员任意进出，治安秩序混乱，物品时常被盗，共有设施维修不到位，冬季供暖不足等问题激起了业主的强烈不满。加之受开发商遗留问

题的影响，致使业主与物业公司之间矛盾重重。

(四)物业公司随意处置业益

我国物业管理行业起步较晚，物业公司企业规模小，专业人才匮乏，从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质较低，普遍缺乏物业管理方面的理论知识和实践经验，加之受习惯思维和传统观念的影响，物业公司很容易将自己理解为物业“管理”公司，认为一旦与管理搭界，就是执法者，是秩序的维护者，将业主曲解为被管理者，将业主与自己的主从地位根本颠倒。一些物业管理企业擅自处分应由业主处分的事项，以执法者和管理者的身份出现，随意处置业益，损坏业主财产、侵犯业益现象时有发生。

(五)公共设施及其维修基金的产权、责权不清

受产权人的委托实行管理服务，应以产权明晰为管理的基础。但是很多住宅小区房屋的公共设施、共用设备、道路、场馆等产权界定尚未明确，责、权、利难以界定，这些共用设施和公用部位的利用与收益的归属根本无法界定，给物业管理和收费带来困难。

(六)物业管理企业产业结构单一

作为一个新兴行业，中国物业管理在成长的过程中，受到了各种因素的制约，因而未能全力舒展。行业主体的单一使消费者所接受的服务范围受到了限制，行业客体的单一则把更广大的消费群体拒之门外。产业的单一性，使我国的物业管理企业普遍缺乏后劲，只能数着物业管理费过日子，不仅限制了企业本身的成长壮大，也制约了企业提高服务水平、开展全方位服务的可能。

四、完善我国物业管理的对策探讨

(一)成立专门的政府主管机构，加强行业监管

建议国家成立住房与物业管理方面的专门机构或行业管理协会。该机构除具备管理住房与城市发展的相关职能外，还应成为物业管理行业的官方管理机构，各级政府中也应成立相应的下级机构。它应加强对整个行业的监管力度，约束物业公司的行为，制定行业标准，保障老百姓的权益，给老百姓提供一个投诉和反映问题的渠道。

政府对物业管理行业的监管可从二个方面着手：一要对物业管理起到指导监督作用。要从宏观上进行指导和引导，制定符合物业管理实际的政策、法规，对企业的行为加以规范，创造物业管理发展良好市场环境。二要引导物业管理行业按市场规律办事。让市场主体和市场杠杆充分发挥作用。

(二)建立、健全纠纷解决机制，合理解决纠纷

建议建立协商、调解、诉讼三级解决机制。协商可由当事双方或多方在平等的基础上进行。协商不成，可在行政主管机构的主持下，依法进行调解，行政主管机构必须在规定的时限内出具具体的解决方案，不得拖延和推诿，更不得袒护任何一方，应该公平、合理地依法进行调解；调解不成，或对调解不服，当事方可向上级主管机构申诉，或者直接向人民法院提讼。

(三)进一步引入市场机制，强化服务意识

将目前流行的物业管理公司更名为“物业服务公司”，强化服务意识，提高服务水平。应通过立法将物业管理企业的名称和服务方向强制界定在服务性行业，物业管理企业必须包含“物业服务公司”字样。进一步规范物业公司的运作，对那些只收费不服务或者多收费少服务的物业公司要加强监督，并追究其法律责任。

竞争是市场经济的活力所在。物业管理企业只有彻底改变服务态度，改善服务质量，提高管理水平，才能赢得业主的满意。同时，参与国际物业管理市场竞争是物业管理发展的必然趋势。我国被认为是目前国际上最大的市场，加入WTO之后，随着我国市场的对外开放，国外的大型物业公司已开始进入中国市场。我国的物业管理企业与国外物业管理企业同台竞争已为时不远。我国的物业管理企业只有苦练内功，学习国外先进的管理经验，提高服务质量和水准，才能迅速发展壮大。

(四)废除公共维修基金制度，引进财产保险制度

国家建设部对房屋共用部位、共用设施设备维修基金问题做了明确规定，本意是通过这一准备金来应付小区大的房屋修缮等问题，但现实情况是大多数落实不到位。建议国家废除公共维修基金制度，引进财产保险制度。对大的房屋修缮项目，由保险公司来承担。保险费用可采取购房时一次缴入国家共有帐户的方式，也可采取住户定期缴纳个人房屋保险基金帐户的方式。一旦出现大的房屋修缮项目，可由国家从共有保险帐户中支取，或由个人从保险基金帐户支取后统一分摊修缮费用。

(五)走多元化发展道路，全面提升企业整体实力

多元化的产业结构是物业管理发展的必然趋势，建议物业管理企业迅速建立多元化的企业经营模式，可以通过：(1)建立大物业概念；(2)走兼并重组的道路；(3)走专业化服务的道路。(4)联合边缘行业开展多样化服务。(5)走集团化发展的道路。

(六)加快物业管理学科建设，加速人才培养

我国加入WTO之后，一些有国际声誉和经济实力的开发商和物业公司将联合进入中国市场，必将对我国的物业管理市场造成巨大冲击。我国的物业管理不仅要提高服务质量、提升企业实力，更重要的是加速人才培养，尽快培养出一批高素质的行业管理人才。加快物业管理学学科的建设己成为当务之急。

参考文献：

1、谢家谨：《物业管理概论》，中国物价出版社2003年版

2、刘志峰：《规范物业管理活动促进物业管理健康发展》，2003年7月

3、王永强：《现代物业管理实务》，人民出版社2003年3月版

第6篇：物业管理法范文

[关键词] 物业管理费 纠纷 法律救济

一、物业管理费纠纷发生的原因

物业公司提供服务和业主交纳管理费均是双方基本的合同义务，但实践中业主拒交物业管理费的原因十分复杂，主要有:由于房屋质量存在问题，造成生活上的不便，甚至财产上的损失;物业管理企业管理和服务水平低下，只收费不服务或提供劣质服务，与广大业主日益增长的需求相矛盾;物业管理企业收费不合理，如未经物价管理部门批准擅自收费或自行制定收费标准，公共费用的分摊不合理;业主认为开发商不能履行完整开发之义务;开发商或物业管理企业单方面制定物业服务合同，业主入住房屋只得在合同上签字，因带有不满情绪，故入住后便拒付各项费用。此外，还有一些业主素质较差，故意拖欠付费。

二、物业管理费纠纷的法律救济

业主所持的拒不交费的上述抗辩理由各有不同，因此，处理此类纠纷时，必须针对业主的抗辩理由进行举证、质证，根据查明的事实，分别情况对业主和物业公司进行救济：

1.对业主的法律救济

(1)对于因物业公司提供的服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，属于物业公司违约在先，业主拒绝交物业管理服务费属于行使合同履行中的抗辩权的行为，是依法采取的自我救济手段。此种情况下，可根据物业公司提供服务的质量状况，判决驳回物业公司要求业主交纳物业管理服务费的诉讼请求，或适当减少业主的应交服务费,但应交的物业维修费用不在此限。

(2)对于现实中因开发商不能履行完整开发之义务导致业主以拒交物业管理费抗辩之情况，笔者认为，开发商没有完整完成开发义务就交售物业，属民法上违约之行为，应当采取判定开发商继续履行开发义务或判定售房合同属可撤销情形予以解除之救济方法。对于实践中开发商无法履行继续开发义务（如现实中开发商卷钱逃匿现象），法律应规定给予政府救济，认定为城市小区公共设施，由国家财政承担配套设施的建设费用。

(3)对于因公共费用的分摊不合理导致业主拒绝交费引起的纠纷，应当按照政府主管部门的有关规定，在合理确定各个业主应分摊费用的基础上，判令相关业主支付其应摊的物业管理费用和维修费用。

(4)对于因属于物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费情形，业主因而拒交的，应判决业主按照物价部门核定的标准交付物业管理费用，物业管理公司未经业主许可自行增加的服务项目收费及收费不合理的部分，应予以驳回，同时建议政府价格监督管理机关对物业管理公司的违规收费予以处罚。

2.对物业公司的法律救济

(1)明确业主法律责任。各国立法一般都对迟延或拒绝交付服务费用的行为规定了较为严厉的措施，例如新加坡立法规定，对拒绝或迟延交付服务费用加收利息和罚金;美国立法规定，管理团体对业主房屋享有先取特权;德国住宅所有权法规定，管理团体可以剥夺欠交费用业主的居住权;我国台湾地区立法规定，管理费滞纳连续3个月或总的迟延日数达到4个月时，管理委员会可以采取切断电气或水道等措施。从我国目前的立法规定来看，对业主无合法理由欠交服务费用的行为尚无有效的措施，因此，建议在将来全国性的物业管理有关立法中可以借鉴台湾的立法及实践经验，管理费滞纳连续2个月或总的迟延日数达到 3个月时，管理委员会可以采取切断电气或水道等具有强制效力的手段。

(2)设立物业管理法庭，简化物业公司主张服务费用的诉讼程序。我国目前对物业管理企业提起的管理服务费用的诉讼，均采取普通民事诉讼程序，这种程序的时间较长。建议将来对这类纠纷的诉讼可以设立程序简单、并案处理的小额欠债物业管理法庭，采取更为简便的程序。这样将有助于降低诉讼成本，更好地维护当事人的利益。

(3)同时履行抗辩权的限制。业主虽能行使同时履行抗辩权，但至于在多大范围内行使应当以权利义务对等为原则。

《合同法》第66条规定，“一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求”，这就说明同时履行抗辩权的引用是以对方未履行作为要件，既然对方已履行，另一方就不得主张同时履行抗辩权，否则有悖公平原则。

《合同法》第66条还规定，“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。但这条规定未对“不符合约定”的范围加以定义。

笔者认为，如果物业费用是分不同项目收取的，则业主仅能对物业管理企业未尽职责部分的费用行使同时履行抗辩权，而不能以拒交全部物业费用的方式行使抗辩权。假如物业管理企业已较好履行了小区维护、管理等义务，虽然仍存在些细微瑕疵，但只要该瑕疵并不影响当事人合同目的实现时，业主就无权引用同时履行抗辩权。审判实践中，法官可根据诚实信用原则加以判断。同时履行抗辩权乃诚信原则的引伸，其设立旨在维护双方的利益平衡，这种利益平衡的维持也应以诚信原则为指导。

另外，同时履行抗辩权属阻却的抗辩权，即只是暂时阻止对方当事人请求权的行使，非灭却的抗辩权，当对方当事人完全履行了合同的义务，同时履行抗辩权消失，当事人应当履行自己的相应义务。

参考文献:

[1]钮丽娜:《物业管理合同的法律特征及相关案件的审理》.载于《人民司法》，2002第8期

[2]黄建文:《物业管理中的几个法律问题探讨》.载于《经济与法》，2002年第4期

[3]郭峰:《物业管理收费研究》.载于《贵州大学学报(自然科学版)》,2000年第4期

[4]刘黎虹吕剑亮:《物业管理中的法律问题》.载于《当代法学》,2002年第11期

第7篇：物业管理法范文

关温莹[①]

厦门市湖里区公证处 福建省厦门市 361009

 

【内容摘要】：本文试图从合约的角度分析物业管理纠纷类型，寻找物业纠纷类型原因和解决方案，寻求一条我国物业管理新体制之路。

【关键词】：物业管理  纠纷特点  纠纷类型  纠纷原因  完善

一、物业管理纠纷的法律问题及对策

物业管理纠纷从大的方面而言主要是两大类——合同纠纷和侵权行为纠纷。

（一）            物业管理合同纠纷的相关问题

 1、物业管理合同的类型及特点

在物业管理纠纷中，主要涉及三类合同，一为物业管理服务合同，即业主或管委会与物业管理企业或开发商签订的由房地产开发商或物业管理企业对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协议：通常所说的物业管理合同主要是指物业管理服务合同；二为物业管理承包合同即房地产开发商或物业管理企业与另一物业管理企业签订的将物业管理权发包给另一物业管理企业承包的书面协议；三为物业委托管理合同，即房地产开发商与物业管理企业签订的将物业管理权委托给物业管理企业管理的书面协议。在审理中，应区分合同的不同性质，注意判定合同的效力，以正确处理物业管理纠纷。

通常所说的物业管理合同是属于民法调整范畴的基于委托而产生的有偿合同。在合同形式方面，根据目前物业管理的法规规定物业管理合同必须使用书面形式，并报有关管理部门登记备案。因此，物业管理合同属于要式合同。如果《物业管理合同》没有办理登记备案手续，是否影响合同的效力？按照《合同法》第三十六条的规定和比照租赁合同登记备案的问题处理，可责令双方当事人补办有关手续，而不应由此轻易否定合同效力。

2、物业管理合同纠纷的主要类型及对策

（1）物业管理合同条款的效力问题。

物业管理合同的条款必须合法，不得违反国家法律，行政法规的强制性规定，否则相关条款无效。因此，如果《物业管理合同》中约定物业管理企业有处罚权的，该类条款应属无效。因为据《行政处罚法》规定，只有法律、法规或规章才能设立行政处罚，只有国家司法机关和行政机关才有处罚的决定权或执行权，上述条款违反了《行政处罚法》的有关规定，属无效条款。此外，如果《物业管理合同》中约定，物业管理企业为实施物业管理行为而给业主或使用人造成人身或财产损失的，物业管理企业不承担任何赔偿责任，该类条款也属无效。因为据《合同法》第五十三条规定，“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的。（二）因故意或重大过失造成对方财产损失的”。显然，物业管理企业的上述免责条款违反了《合同法》的规定。

（2）物业管理职能擅自被转让的效力问题。

职能转让包括业主义务的转让，义务的转让参照合同法有关债权转让的规定，权利人应该履行通知义务；未经通知，该转让对义务人不发生效力。小区物业管理属于全体业主所有，只有全体业主或者代表业主的管委会才有权选聘物业管理企业，为业主提供有偿服务。在实践中更换物业管理企业必须具备以下条件：1、业主委员会成立；2、经业主大会决定通过；3、由业主委员会选聘。

（3）关于物业管理费用的纠纷

物业管理收费的依据主要表现在合同的约定和法律的规定两方面。如果双方当事人商议的价格没有超出政府限价范围，约定的收费项目没有超出物价部门限定的收费范围，那么，合同中约定的物业管理费用条款应为有效条款，双方当事人应自觉履行和遵守。反之，物业管理企业就属于乱摊派，多收费了。

（4）因第三人不法行为导致业主在家中被盗或人身受到伤害的责任认定问题。

物业管理服务合同所约定的保安服务，仅指物业管理企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动。物业管理企业不承担确保物业管理区域内业主、使用人的人身、财产遭不法侵害的义务。业主或使用人因人身或财产因第三者不法侵害而起诉物业管理企业的，经审理，如果物业管理企业已经尽到保安注意义务的，可以不承担损害赔偿责任。业主或使用人与物业管理企业另有约定的除外。

（二）物业管理中的侵权行为

这里的侵权行为主要指的是两类。一类是实践中房地产开发商或发售房产的大业主，未经业主同意随意使用属于其他业主所有或共有的外墙体、屋顶等并获取收益以及开发商、物业公司擅自出租公共场地、擅自改变公共设施用途、擅自增建建筑物、构筑物等侵权行为。对业主起诉物业管理企业这类侵犯业主权益的行为的诉讼请求应予支持。另一类是物业管理企业因采取停止供电、供水、供气等措施从而被诉侵权，这类诉讼中业主的诉讼请求是否应予支持就应该具体情况具体分析。实践中物业管理企业为迫使业主或使用人交纳管理费，在业主或使用人不能按其要求交费的情况下，常采取停电、停水、停气等措施，业主和使用人则以收费不合理、停电等构成侵权提起诉讼或抗辩。上述两类物业管理纠纷，常常发生竞合，是提起合同之诉抑或侵权之诉，当事人依法具有选择权。但当事人一旦以某种诉因提起诉讼，则不能以另一诉因再提起诉讼。

二、完善物业管理立法的建议

（一）进一步完善全国性和地方性立法

物业管理作为一个新兴行业，发展迅猛。而有关物业管理的全国性立法直到2003年6月8日才出台《物业管理条例》，该条例自2003年9月1日施行。该条例作为一个行政法规，与民事纠纷审判的侧重点不同，如何更好地适用条例还需要进一步明确。另外，该条例施行后，原物业管理地方性法规与其协调还有一个过程，这就要求进一步完善地方性立法。

（二）立法应全面，对法律关系主体的权利义务应进一步明确和细化

     建议在物业管理法律规范中，确定由政府主管部门行业管理、业主自治与物业管理企业专业服务的管理体制，将住宅小区和商厦的管理纳入法律调整范围，明确物业管理中有关的权利义务、操作的程序、规则，使物业管理行为真正纳入法制化的轨道，这样才能给人民法院审理物业管理纠纷提供较为充分完善的法律依据。

    （三） 完善立法应有利于推动物业管理的健康发展

     其中一个重要方面是明确物业管理服务收费市场机制的协商定价导向。在遵循社会主义市场经济的客观规律前提下自行协商确定价格，遵循公平、公开、合理以及与物业管理服务水平相适应的原则。

 

 

 

 

参考文献:

1、王贵岭主编，《物业管理》，中国物价出版社，2003年6月

2、谭善勇主编，《现代物业管理实务》，首都经贸出版社，2003年9月

3、罗小钢主编，《物业管理疑难解答》，中山大学出版社，2000年4月

第8篇：物业管理法范文

    整个系列活动具体如下：

    一、组织一次物业管理条例培训（4月——5月）

1、 在培训的同时，收集各法制楼组代表的电子信箱，为后续的网上送法上门、网上沟通做好准备。

2、 公布《长宁房地》门户网站网址，为以后登陆该网站提供方便。

3、 培训后组织一次讨论会，对如何促进物业管理工作、如何做好物业管理条例的宣传提出意见和建议。

4、 组织一次现场开卷知识竞赛。

    二、在全区的每个小区张贴《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》宣传海报。（4月底完成）

三、利用门户网站开设网上物业管理法制宣传专栏，并及时更新。（5月开始），主要内容包括：

    1、法律法规：包括国务院、建设部、上海市有关物业管理的法规、规章、文件。

 2、案例分析：近期有代表性的案件。

 3、便民问答：挑选常用的问题，以问答的形式分条。

    4、网上调查：对市民关心的问题，进行调查。

    5、网上竞赛：邀请法制楼组居民或代表参加，其他市民也可以参加。

    6、房地万事通信箱：根据法制楼组居民或其他市民的提问，在二天内以电子邮件的方式回答。

    四、在《时报》开辟专栏，宣传物业管理条例。（5月开始）

五、通过各个房地办事处对辖区内的物业小区经理业务培训一次，主要内容为《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》及配套文件，并通过小区物业公司加强对小区内居民的宣传。（5——9月底）

    六、组织个别法制楼组和所在居委会同志参加违法搭建的现场执法活动一到两次，加深对法规的理解。（6——8月）

    七、组织个别法制楼组和所在居委会同志参加业委会组建现场会议一到两次，加深对法规的理解。（6——8月）

八、每月一次送法到家，经最新的物业管理文件通过电子邮件的形式送到法制楼组居民或代表的电子信箱中。

九、在《物业管理条例》实施二周年之际系列活动。（9月）

1、开设一次物业管理义务法律咨询。地点设在法制楼组所在小区附近，并邀请部分法制楼组的居民或代表参加。

2、悬挂横幅。

3、在长宁时报利用半个版面宣传物业管理条例。

    十、召开一次成果检验大会，并聘请房地法制宣传助理员，举行授牌仪式，为法制宣传深入社区奠定群众基础。

第9篇：物业管理法范文

关键词：物业管理；现状及问题；发展思路；

中图分类号：C931 文献标识码：A 文章编号：1674-3520（2015）-08-00-01

引言

物业管理行业在我国还属于一种新兴的行业，在许多方面都存在不同程度的欠缺，这在很大程度上限制了该行业的快速发展，面对房地产开发商新建的累累成果，物业管理行业随之发展迅猛，如何使物业管理持续健康发展是值得我们研究和思考的重要问题，文章就针对这些存在的问题和对应的影响因素进行如下的分析。

一、物业管理的现状及内涵

从1981年全国第一家物业管理公司深圳物业管理公司的出现，物业公司向雨后春笋一样的吹遍了祖国的大地，据不完全统计，目前全国有物业管理从业人员40余万人，每年以4万人递增，目前镇江就有120余家物业管理公司，60%小区施行了物业管理，物业管理逐渐被人们所接受。物业管理是房地产行业的延伸价值在消费领域的扩展，体现的是物业管理企业依据物业管理合同，向合同受益方提供综合性的有偿服务的企业行为；物业管理已经超越传统的服务范围，逐渐延伸到更为广泛的社区生活层面；物业管理企业以业主房屋住宅及为中心，对其周围自然环境所进行的日常维护与管理。

二、物业管理中存在的问题

由于我国东中西发展不平衡的特殊国情，我国的物业管理还存在很多问题。

（一）认识问题有误区。由于物业管理是一个新兴行业，其服务内容、政策法规未被大多数人所接受，许多不是物业公司的义务已被转嫁到物业公司头上，替人受过，甚至受到莫名的指责，打击了从业人员的积极性，而且部分业主不顾法律、法规进行违章建筑，极大地损坏了其他业主的利益和小区的整体形象。阻碍了物业管理的健康发展。

（二）法规建设不健全。主要表现在物业公司对违章建筑的处置，是否可以强拆？物业管理费的起算日，还是以交付使用时计算、还是办理入伙手续时计算，如应房屋质量问题，业主是否可以要求减免物业管理费？业主拒交物业管理费、公共部分的费用，法律法规对业主没有制约措施。

（三）企业管理不规范。由于物业管理的市场发展滞后，缺乏有效的竞争机制，导致企业经营管理和服务水平参差不齐，总体上存在较大问题。比如，一些物业管理企业没有按合同履行相关义务，使得业主利益受损，最终不可避免地导致业主和物业管理企业纠纷的出现。

（四）物业费缴纳困难。很多的企业仍处于微利经营的阶段，甚至还有一些企业只能够保本经营或是亏本经营。全国范围内仍有大量的小区内业主对自家的物业收费具体标准不是十分清楚，物业的收费相对不透明和不公开，这引起了众多业主的强烈不满，这些情况的出现在很大程度上造成了现如今物业费普遍难收缴的情况。

三、推进物业管理健康发展的具体措施

我们要抓住机遇，树立科学发展观，推进物业管理健康地向广度、深度、高度发展，我们应做好以下工作：

（一）提高领导重视程度。许多大城市、大公司的成功经验告诉我们，要全面推动物业管理使之健康有序地发展，首先要领导的高度重视。同时政府、媒体、物业公司要向全民广泛地宣传物业管理方面的政策、法规、好处等内容，让大家都参与到物业管理的过程中来，要让物业管理企业以有效的管理、优质的服务、合理的收费，让业主感到他们是最大得收益者。

（二）建立健全相关法律法规。全面加强对现有的物业管理法律法规的整理归类，建立起全行业统一的标准物业管理制度体系，明确相关主体的责任、权利、义务和相互关系，切实维护好各方利益，减少不必要的纠纷和摩擦；要建立健全房屋的维修管理、设备设施维护管理、安全保卫及环境管理等覆盖物业管理所有方面的政策、法律法规和制度办法，不断完善物业管理体系，使物业管理体系合理有序运行。

（三）处理好各方之间的关系。必须处理好与行政主管部门的关系，行政主管部门是物业管理的归口部门，代表政府对物业管理行使管理权利，物业管理必须接受行政主管部门的指导和监督；必须协调好与业主委员会的关系；必须协调好与开发商的关系，物业管理应从物业的保值、升值的目的出发，按照前期物业管理服务合同约定的内容，行使好权利、履行好义务。

（四）发展专业化的物业公司。推动我国物业管理行业向集约化、品牌化发展。当前情况下，很多物业管理企业仍然遵照原先落后的经营管理模式，在“长不大”的困境中艰难前行，管理成本等日常费用高居不下，难以形成现代化的专业企业。实事上， 推动物业管理企业发展专门从事保安、保洁、绿化、水电气热等服务项目的各类专业物业服务，有利于实现物业管理的集约化和高效化，从而为业主提供全方位、立体化的优质服务，不断满足业主的日益增长的需求，推动物业管理企业向更高层次发展。

（五）培养高素质的专业化人才。物业管理企业的实力不仅仅是资本的实力，更是人才的实力，物业管理投入的不仅仅是资本，更是人才和经验。拥有一支素质好、能力强、作风硬、品行正的人才队伍，是企业生存和发展的根本条件，也是企业参与竞争获得生存的关键因素。物业管理企业应树立人才观念，把物业管理人才的培养放到企业战略位置的高度上，加强人才工程建设，不仅要从社会上招聘专业人才，还要加强已有人员的培养，进行培训考察，建立起企业惩罚激励机制，促进企业人才的良性发展，最终为企业赢得市场与客户。

物业管理行业在我国出现的时间并不是很长，严格来说还处于一个成长完善阶段，同时物业管理的内外环境也正在不断变化着，所以要想做好物业管理行业的健康发展，就需要全社会各方面的努力。我们希望政府相关部门可以不断完善法律法规的，为促进行业发展保驾护航。

参考文献：

[1]谢卓君.我国物业管理对策探讨[J].经济师.2014（08）

[2]刘涛.我国物业管理模式的反思与再造探讨[J].现代物业（上旬刊）.2015（03）