房地产开发项目设计精选(九篇)

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第1篇：房地产开发项目设计范文

【关键词】房地产开发；设计管理；变更管理

1方案设计阶段的设计管理

建筑方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要程序如下：拟定招标设计任务书方案招标方案评审及咨询方案定案出方案报建文本进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标，内部评审，专家咨询论证等，方法不一而足，希望能磨出一个精品来。但有时却事与愿违，要么设计成果偏离了目标，要么设计进度一拖再拖，延误了建设工期。因此，在方案设计阶段，强有力的组织执行结构是必须的。

方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。不论是招标或是直接委托设计，都要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。从基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段，房地产公司设计规划人员及相关部门人员，对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析，如：交通系统功能空间布局、建筑空间分布、建筑体型分析、环境景观系统、设备的设置及户型平面和立面风格等，逐一与设计院沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展。

方案设计阶段要进行风险管理。有的房地产开发公司对项目制定的目标不现实，在实施过程中会带来进度风险。有的公司喜欢打政策球，甚至违规操作，给项目带来的风险也是致命的。委托或筛选设计公司的过程也隐含着风险，对设计公司的了解及分析不够深入，不能取长补短，往往会造成成果与期望相差甚大，或者最初成果无法深化等。在方案决策中对技术的选用也存在风险。设计阶段的项目风险除违规操作外，其它并不太高。只要项目组织者有项目风险意识，对项目做风险定性分析，就可以防患于未然。方案设计阶段的项目风险控制对整个设计阶段和后期施工的顺利进行意义重大。

2施工图设计阶段的设计管理

建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立，设计工作流程相对简单、有序，因此此阶段的项目设计管理在执行方面与方案阶段有所不同。执行组织结构及管理流程相对简单。

在选定设计单位后，要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查，审查其已完设计工程项目的图纸质量，对其能力有全面的了解。在中间过程质量控制中，要依据设计公司的进度安排进行相应的中间环节控制，保证中间成果的质量，中间成果一般是指在建筑、结构及各安装专业初提及终提两个阶段所提资料图。最后一个关键环节是成果审查，即组织规划设计部门和工程项目执行部门对设计图纸进行详尽的审查，必要时组织由规划、消防、人防、设计、合同等方面的专家提出整改意见，把设计缺失控制在设计阶段。在此阶段，项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节。关键的沟通成果要以文本的形式保存下来，形成知识积累。

在房地产设计运作过程中，经常会出现方案阶段设计周期过长，留给施工图设计阶段的周期较短，设计院加班加点赶图不能保证图纸质量，甚至会出现边设计边施工的窘境。施工图设计的质量对工程的顺利施工和成本控制关系很大。因此在项目设计阶段总体时间管理上，一定要严格控制关键点的时间安排，以利于整体工作的顺利完成。

3设计变更阶段的管理

3.1 设计变更的概述

设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改。设计变更应尽量提前，变更发生的越早则损失越小，反之就越大。如在设计阶段变更，则只修改图纸，其他费用尚未发生损失有限；如果在采购阶段变更，不仅需要修改图纸，而且设备、材料还需要重新采购；若在施工阶段变更，除上述费用外，已施工的工程还需拆除，势必造成重大变更损失。所以要加强设计变更管理，严格控制设计变更，尽可能把设计变更控制在设计初期阶段，认真做好图纸会审工作，及时发现设计失误和疏漏等问题，及时解决，特别是对工程造价影响较大的设计变更，要先算帐，后变更。

3.2 设计变更产生的原因

主要有修改工艺技术，包括设备的改变；增减工程内容；改变使用功能；设计错误、遗漏；提高合理化建议；施工中产生错误；使用的材料品种的改变；工程地质勘察资料不准确而引起的修改，如基础加深。

3.3 设计变更的签发原则

设计变更无论是由哪个参建方提出，均应由设计管理部门、工程管理部门会同监理单位、设计单位、施工单位协商，经过分管领导确认后由设计单位出具相应图纸或变更，并由工程管理部门办理签发手续，下发到有关部门予以实施。但在审查时应注意以下几点：①确属原设计不能保证工程质量要求，设计遗漏和确有错误以及与现场不符无法施工非改不可；②一般情况下，即使变更要求可能在技术经济上是合理的，也应全面考虑，将变更以后所产生的效益(质量、工期、造价)与现场变更往往会引起施工单位的索赔等所产生的损失，加以比较，权衡轻重后再做出决定；③工程造价增减幅度是否控制在总概算的范围之内，若确需变更但有可能超概算时，更要慎重；④设计变更应简要说明变更产生的背景，包括变更产生的提出单位、主要参与人员、时间等；⑤设计变更必须说明变更原因，如工艺改变、工艺要求、设备选型不当，设计者考虑需提高或降低标准、设计漏项、设计失误或其它原因；⑥建设单位对设计图纸的合理修改意见，应在施工之前提出。在施工验收工程中，只要不影响生产，一般不再接受变更要求；⑦施工中发生的材料代用，办理材料代用单。要坚决杜绝内容不明确的，没有详图或具体使用部位，而只是增加材料用量的变更。

3.4 设计变更的实施与费用结算

设计变更实施后，由工程管理部门签注实施意见，但应注明以下几点：①本变更是否已经全部实施，若原设计图已经实施后，才发生变更，则应注明，因其牵扯到原图制作加工，安装、材料费以及拆除费。若原设计图没有实施，则要扣除变更前部分内容的费用；②若发生拆除，已拆除的材料、设备、或以加工好但未安装的成品、半成品，均应回收。

由合同管理部门会同施工单位编制结算单，按照标书或合同中的有关规定审核后作为结算的依据，此时也应注意以下几点：①由于施工不当，或施工错误造成的，正常程序相同，应注明原因，此变更费用不予处理，由施工单位自负。若工期、质量、投资效益造成影响的，还应进行反索赔；②由设计管理部门的错误或缺陷造成的变更费用，以及采取的补救措施，如返修、加固、拆除所发生的费用，由合同管理部门与设计管理部门协商是否索赔；③由于监理部门责任造成损失的，应扣减监理费用；④设计变更应视为原设计图纸的一部分内容，所发生的费用计算应保持一致，并根据合同条款按国家的有关政策进行费用调整；⑤材料的供应及自购范围也应和原合同内容相一致；⑥属变更削减的内容，也应按上述程序办理费用削减，若施工单位拖延，可督促其执行或采取措施直接发出削减费用结算单；⑦合理化建议也按照上面的程序办理，奖励、提成另按有关规定办理；⑧由设计变更造成的工期延误或延期，则由工程管理部门会同其他部门按照有关规定处理。

参考文献

[1]丛培经．工程项目管理[M]．北京：中国建筑工业出版社，1997．

[2]孙长江．工程设计变更对造价管理的影响[J]．探讨与研究，2006．

[3]李超．浅析房地产项目的经济评价[J］．中小企业管理与科技，2009，(5)．

第2篇：房地产开发项目设计范文

【关键词】项目设计 方案阶段设计方案设定方案评审

中图分类号： O244文献标识码：A 文章编号：

前言：项目管理是二十世纪五十年代后期发展起来的一种计划管理方法。其知识和方法体系在大多数时间适用于大部分项目，其价值和实用性已得到广泛一致的认可。项目管理有时被用来描述管理持续进行的日常运作的组织方法。对这种方法更恰当的称谓应该是按项目进行管理，即把持续进行的运作的许多方面视为项目，并运用项目管理技术来进行管理。项目管理通过应用下列过程得以完成：启动，计划编制、执行、控制和收尾。项目团队负责管理项目工作。在建设项目的前期策化和设计过程中，引入项目管理的概念，对项目策化和设计过程中范围的界定、时间、成果、风险和质量的管理，起到积极的作用。它将使房地产开发公司决策和设计人员对项目设计的监控过程更为具体化，操作更简便、理性和有序，有助于决策的理性化及对设计进度、成果和质量的控制，并对项目的后期建设产生积极的影响。

一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段：方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。（有些项目需做扩初设计，并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段。）可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案（或委托设计院），出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标，内部评审，专家咨询论证等，方法不一而足，希望能磨出一个精品来。但有时却事与愿违，要么设计成果偏离了目标，要么设计进度一拖再拖，延误了建设工期。

因此，在方案设计阶段，强有力的执行组织的结构是必须的。一般由上层领导、设计规划部门、策划部门、营销部门等部门组成，在设计规划部门的协调组织下通力合作，在方案设计过程中及时、科学地决策，保证设计进程的顺利推进。

一、方案设计阶段分为方案招标阶段和方案定案阶段

大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向，作为招标任务书拟定和评标的依据；有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一，或考察设计院实力的方法，招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准，或希望项目有所创新的房地产公司，一般采用招投标的方式，集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强烈的主观意志，一般采用直接委托的方式进行方案设计，以免不必要的反复而浪费成本和时间。不论是招标或是直接委托设计，都要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段，房地产公司设计规划人员及相关部门人员，对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析，如：交通系统功能空间布局，建筑空间分布，建筑体型分析，环境景观系统，设备的设置及户型平面和立面风格等，逐一与设计院沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展。

二、方案设计阶段对项目风险管理

有的房地产开发公司对项目制定的绩效目标不现实，在实施过程中会带来进度风险。有的公司喜欢打政策球，甚至违规操作，给项目带来的风险也是致命的。委托或筛选设计公司过程也隐含着风险，对设计公司的了解及分析不够深入，不能取长补短，往往会造成成果与期望相差甚大，或者最初成果无法深化等。在方案决策中对技术的选用也存在风险。设计阶段的项目风险除违规操作外，其实并不太高。只要项目组织者有项目风险意识，对项目做风险定性分析，就可以防患于未然。方案设计阶段的项目风险控制对整个设计阶段和后期施工的顺利进行意义重大。

三、项目资源的管理对产品的质量影响

在此阶段，房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度的配合，发挥各种资源的能动性，是项目资源管理的关键。首先要了解资源，分析各种资源的长处和在此阶段，房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度的配合，发挥各种资源的能动性，是项目资源管理的关键。首先要了解资源，分析各种资源的长处和短处，才能优势互补。比如设计公司对市场的了解不够深入，但由于操作的各种项目较多，积累了不少先进的知识和经验。房地产公司设计对市场的了解比较及时，但对先进知识和经验的获得主要通过考察的手段，也有所滞后。有的房地产公司因种种问题而将设计公司沦为绘图公司，实在是资源的一大浪费。方案项目质量管理除了在方案的进程中介入监控，与设计单位共同合作，保证设计成果的内容质量外，成果的表现质量也是管理的一个方面，包括成果的内容、数量、质量等，一般在委托设计合同中做详细交待。

四、建设项目施工图设计阶段方案报建文本

第3篇：房地产开发项目设计范文

论文关键词:房地产开发 设计管理 质量管理 产业化经济

论文摘要:项目管理经济学科随着近些年来市政工程、楼盘项目等基础城市化工作建设进程步伐的加快，愈发被建筑产业化企业等所倍加重视。基于此，文章中主要对房产开发设计阶段的项目管理方法进行了阐述，谈及了加强质量管理以及搞好协调管理等内容，以期房产项目在投产运营阶段能够保障基础营运功能与质量。

随着国家国民服务经济的大力发展，人们生活水准日益提高，对社会基础服务设施建设的需求强度越来越高。其中像人们赖以生存的住宅产品更是需求其质量、功能、安全等能够保证。因此，伴随近些年来建筑楼盘的逐年增加，项目开发商与所有项目参建单位等也非常重视项目设计管理，并在设计、施工生产、经营管理等方面所取得的成果也较大。但是，随着当前产业化经济的迅猛发展，市场竞争也日益激烈，社会各阶层群体只会对住宅商品的功能需求等愈发强烈。所以，如果房产开发商及其他参建单位等仍在原地踏步，其市场核心竞争力提升也必然会处于滞缓状态，进而既不利于民，也不利于房产建筑企业。为此，当前形势下，加强房产项目的设计管理所具备的指导意义与实用价值非常重大。

1 房产项目设计管理的指导意义与重要价值

建筑项目设计阶段的管理有着它的重要价值与特殊涵义。一方面，建筑设计的最终成效是由建筑设计专业人员所共同完成的，能够集结多数专业工程设计人员的智慧结晶，使建筑项目更具实用价值，满足大众需求。另一方面，房产开发公司的项目设计人员在项目策划与设计阶段所起到的沟通、协调等作用的发挥十分重要，对项目后来的规范施工有着重要的促进效用。如在项目设计阶段中，由于房产开发公司设计人员的介入，能够使的项目设计阶段更好的控制整个过程，充分调动各项内部资源与项目作业人员的能动性，从而更加利于项目设计管理走向成功。

一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段:方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。(有些项目需做扩初设计，并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段。)可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案(或委托设计院)，出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。

2 强化质量管理

工程项目方案拟定设计阶段可归结为方案投投标阶段与定案阶段。一般而言，多数房产项目开发企业会采用招标形式来敲定最终的项目方案，当然也有委托第三方中介设计组织机构来敲定设计方案。当然，采用这两种项目方案敲定的方式或途径总是伴随着利与弊。也就是说，房地产公司在中标后，常规性的都会委托策划组织机构对项目展开市场调研，即结合项目实际情况作出基本策划，从而才能确立设计目标与投资方向。当然，房地产公司同样会对项目本身进行内部方案设定与基本研讨、分析等，从而才能在权衡利弊的情况下部署具体的设计或投资方向等，并作为招投标的编制依据。另外，有的房产公司则是通过招标形式去对项目展开初步调研，并且运用招标形式也可作为衡量或考察项目设计组织机构的实力强大与否的一种手段。

但总的来说，不论是招标或是采用第三方委托设计组织机构进行设计，都要通过行业信息、相关信息了解渠道对这些设计公司进行客观评价与分析，甚至与这些不同类别的设计公司也要进行一定的谨慎了解才行。除此之外，我们还要知道基本设计方案的确立往往需要一个反复推敲、反复研究的过程才能确立出最终的设计方案。而在此过程中，房地产公司中专业项目设计人员及有关部门单位也要对重大价值的体系结构展开调研。如，对项目周边的交通系统与空间布局，项目市区空间部分，建筑结构规划，绿化景观体系规划，楼盘住宅的户型设置与风格等进行研究与设计，以此才能使得项目最终的设计方案符合多数人的建筑需求。

与此同时，在项目方案规划设计阶段，与项目方案设计同样重要的协调管理也非常重要。即项目协调管理主要起到沟通、交流、协调的作用。一方面，适当且及时的沟通交流能够促进项目方案设计奔向正确、满足实际需求的基本方向发展。另一方面，协调管理需要沟通多个参建单位与部门，其中有着设计公司、政府机关单位、以及监理单位等。因此，如果全面发挥协调管理的作用与职能，势必会促进这些参建单位积极性与规范性的按照设计方案要求所需进行各项作业。

除此之外，在项目方案设计过程中，还要对建筑项目进行有效的风险评估。而具体做法多数房地产开发公司都是通过人员业绩考核形式来降低风险。即通过施工作业进度目标、部门业绩目标等形式来约束自身部门或单位工作人员的日常工作行为，从而使各项目标作业能够实现，降低不必要的风险。但值得指出的是，不少公司往往为了高额效益而故意与法制、政策打擦边球，这种做法其实也是一种风险做法。另外，如果对设计公司不能进行有效的深入了解，同样也会制造较大的行业风险，导致最终实际成果与目标出入程度较大。所以，这些与项目风险有关的事项，对房产项目开发公司而言也应当谨慎、细致考虑。

3 做好协调管理

一般而言，一旦项目设计方案已经确立，项目设计管理阶段的重点就是能够为项目在今后的组织管理、质量控制、资源分配、进度管理等作业环节做出重要铺垫。为此，这就需要在这几个环节中做好协调管理工作，以此才能保证最为重要的进度控制与质量控制环节工作做好。首先，当项目拟定好设计单位后，首要做的工作就是对项目设计负责人进行资质审核，具体内容可以结合施工设计图纸、关键作业工序、作业工艺等内容进行衡量，同时还要结合设计公司对项目的具体进度安排进行有效评估，以此才能控制图纸设计质量不足引起的大量整改问题发生，把遗漏、错漏控制在可控范畴内，保证工程进度控制目标与质量控制目标得以顺利实现。其次，还要重点审查图纸与实际施工情况的出入程度。也就是说，要对图纸的特殊标注、以及施工现场的交叉工作环节要予以详细的交流探讨，确保施工质量控制得意有序进行，图纸的规范、要求都要结合现行施工单位建设方的各个专业技术部门做进一步审计，如果审计中核查出图纸与实际施工情况不符，要及时调整，避免延误施工周期，从而使管理协调工作更有效率。

4 结语：

总之，在房地产项目设计管理阶段，会时常发生设计方案确立周期时间较长的现象，从而给后续施工图纸设计造成时间匆促、赶图的被动局面，甚至造成边作业边设计的施工窘境。为此，项目设计管理阶段，务必要确立好时间安排，严格控制好方案设计、质量管理、时间进度等方面的问题，以此才能保障工程项目下一阶段的各项任务顺利执行。

参考文献：

[1]史贤戈. 房地产开发项目设计管理[J]. 科技资讯， 2008，(23)

[2]吴狄川. 房地产开发项目设计管理[J]. 中国高新技术企业， 2008，(10)

[3]代 杨， 孙 慧， 贾 博， 赵丽英. 房地产开发项目设计管理[J]. 科技风， 2010，(18)

第4篇：房地产开发项目设计范文

关键词：房地产 项目开发 设计管理

当前，社会对居民住宅商品的需求越来越大，要求越来越高。虽然近年来载住宅小区项目开发上的设计、生产和管理均有明显的进步，但是，随着竞争越来越激烈，市场逐渐趋于成熟，客户购房理念也日趋理性，因此，房地产项目的开发策化和设计阶段也越来越被开发商所重视。

房地产项目的设计管理有其独特性。首先，设计是由相关建筑设计院来完成的；其次，房地产相关人员主要起沟通、协调、监控作用。因此，在房地产项目的设计运作过程中，房产商如何介入、如何控制设计过程、充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得项目设计成功的关键。

一、房地产开发设计阶段简介

一般来说，可以将房地产开发项目分为方案设计阶段和施工图设计阶段，最终分别需要提交的是方案报建文本和施工图蓝图，经过政府相关部门审批通过后，进行工程项目的施工过程。

方案设计阶段的重要性最为突出，其主要流程是：拟定招标设计任务书、方案招标、方案评审及咨询、方案定案、出方案报建文本、进行方案报建。在方案设计阶段需要强而有力的执行机构，主要包括上层领导、设计规划部门、策划部门、营销部门等，需要多部门的通力合作，在设计过程中要及时地、科学的做出决策，以保证开发设计的顺利开展。房地产公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向，同时房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨，在此基础上形成项目的整体方向，作为招标任务书拟定和评标的依据。房地产公司对项目已成强烈主观意志的，一般采用直接委托的方式进行方案设计，避免不必要的重复工作从而节约了成本和时间。不过，无论是招标或是直接委托设计，都要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。从基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段，房地产公司设计规划人员及相关部门人员，对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析，与设计院、政府相关部门及时沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展。

当然，在方案设计阶段也存在着项目风险。在委托或筛选设计公司时，如若对设计公司的了解及分析不够深入，往往会造成结果现实与期望相差甚大等。在方案决策中对技术的选用也存在风险。只要项目组织者有项目风险意识，对项目做风险定性分析，就可以防患于未然。方案设计阶段的项目风险控制对整个设计阶段和后期施工的顺利进行意义重大。

二、实行设计管理的必要性

1.资源管理

所聘用的设计单位是设计管理的最大资源，资源管理就是主要围绕其展开的。首先涉及到的就是如何选择和委托设计单位，选对了设计单位，则设计管理就成功了一半。房地产设计的类别按对象可分为规划方案设计、建筑方案设计、建筑施工图设计、景观设计、市政综合管网设计、室内装修设计、幕墙设计、边坡设计等；按过程可分为方案设计、初步设计和施工图设计。一个工程的完成，所涉及到的单位往往不会少于十家。

一般情况下，选择设计单位要兼顾以下几个原则：

①优势原则：根据相关公司的市场和产品定位，有针对性地收集设计单位的信息，建立设计单位资源信息库，考察相关设计单位及其产品，从中筛选；

②成本原则：即设计费用的成本控制，一般房地产企业会根据项目的定位，确定总的设计费用，而在同等条件下，肯定是选择价格低的设计单位；

③磨合原则：对合作过的设计单位，建立设计资源信息库。信息库主要体现单位设计力量、资源配备状况、设计团队及主设计师的资历和业绩。具体到设计师评估，更要体现其技术水平、沟通力、配合度、施工图质量、成本控制等方面的评估。从中尽量选择配合过的设计单位及设计人，这样工作的沟通成本会降低；

④技术优先原则：在委托施工图设计单位时，经常会遇到这样的情况，技术好的设计单位配合度差，而服务好的设计单位，技术上又不行。配合问题可以通过沟通、协调、管理来促进，而技术问题的改进，不是一朝一夕能促进的，而且由于技术的偏差，很可能对项目造成无可挽回的损失。因此，应以技术的高低，作为更重要的选择条件。

2.进程管理

对于所有房地产开发商，时间就是金钱，巨额的贷款利息、前期建设的大量资金投入，以及市场行情的瞬息万变，宏观调控的变幻无常，都让房地产开发企业，希望能牢牢地把握项目进度，既希望加快设计进度，又怕产品设计做得不好，导致市场滞销造成巨大的现金流压力，因此，总体的设计进行计划、进度管理显得犹为重要。做好设计管理的进程管理必须做好：一是体设计计划的编制应该是在保证各个专业设计时间基础上，能够将设计中各阶段进行完毕，同时保证下一步设计成果需求部门的时间节点；二是编制的进度计划，应尽可能详尽、具有可操作性，并且对各个阶段，要有设计成果的要求。

3.技术管理

技术管理是设计管理工作的大前提，这里说的技术管理工作主要包括：一是技术研究；二是关于任务要求的编写：通过设计语言，将产品定位表达成为任务书，同时要结合规范、成本等其他方面的要求；三是技术方案之间的对比：在多方案中对比成本、时间等综合要素，筛选得出的方案选型结论；四是设计文件的审核管理。方案过程文件的交流、汇报工作的听取、图纸的审核、设计变更的审核与控制等。其中设计变更的审核与控制尤为重要，设计变更总费用如能控制在建安工程总造价的5%以内时，即可判断为控制效果良好。在项目进度较紧张情况下，为确保进度不受变更的影响，有些在做变更论证后，并不进行工程洽商费用估算。

4.任务管理

作为房地产项目的设计管理者，时刻关心的是客户是谁、西黄什么样的产品、产品的成本、售价、利润是多少、什么时候销售等，房地产企业的设计管理部门是把客户对产品的需求，转化成设计的语言，对设计委托单位提出设计思路和设计要求。

设计任务书是设计委托单位进行设计的主要输入文件，也是对设计成果进行验收和评价的标准，设计任务书编制要求全面、明确、准确的反映甲方的设计要求。以施工图的设计任务要求为例，设计任务书包括：一是设计依据，包括政府等多部门的初步设计的审批意见书；二是设计指标要求：设计原则、总体及详细的设计要求；三是成本控制的要求；四是设计成果的要求；五是设计进度的要求。因此说，在编写任务要求之前，要有很多功课要做，诸如收集成本测算、政策要求、设计计划等等。只有做足了这些工作，才能编写出合理有效的设计任务要求。

三、结语

目开发过程中的设计管理是非常重要的环节，也是必要的关键所在。出色的设计管理需要相关人员通过利用合理的制度和过硬的技术来掌握、优化和控制，充分发挥主观能动性，并结合实际情况，采用灵活的工作方法及手段，从而达到设计的管理的最佳效果。

参考文献

[1] 苏 凡.房地产项目的工程质量控制研究[ J].山西建筑，2010，36（10）： 222-223.

第5篇：房地产开发项目设计范文

【关键字】房地产设计阶段的工程造价 成本控制

房地产开发是一项综合各类资源的过程，房地产企业利润的获取则是在合理有效利用各类资源的过程中获取的。因而，作为企业为获取最大利润就必须在整合各类资源中做到合理的成本控制。

目前房地产开发现状竞争分析：

当今的房地产行业，竞争十分激烈，在产品同质化倾向越来越严重的情况下，房地产企业的生存能力、盈利能力、发展能力与企业的成本控制息息相关，不注重成本控制的企业都将被淘汰出局，成本控制弱势企业将失去市场份额。作为高投入、高成本的房地产开发企业在市场充分竞争条件下，目前这种竞争趋势日益白热化。

在当今这个竞争激烈的市场经济大潮中，如何求生存、求发展是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。在相同的开发环境中，除了开发适销对路的适应市场需求的产品外，最重要的是竞争市场价格，尽可能地减少工程成本，降低产品市场价格，最大限度地提高企业的投资收益，这一点一直备受众多房地产开发企业的热切关注，即为热点又是难点。

简而言之，房地产企业竞争就是项目成本控制力的竞争。

二、项目成本的工程造价分析

房地产项目成本测算：可以按照规划面积指标为依据来测算项目成本构成，具体的项目开发成本比例与成本组成大致如下：

1、土地成本约占30%-35%；

2、建安工程费约占50%-55%；

3、前期性费用（三通一平整、各类规费等5%）；

4、管理、财务、销售费用约占8%-10%；

5、大市政费用约占5%-10%；

土地成本（约占项目总成本的30-35%左右），主要指土地获得阶段形成的各类费用支出，包括地价、土地拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。在房地产整个开发过程中，土地一旦到手，其成本即基本确定，直至项目开发完成，该成本一般也不会有较大变化。因此控制土地成本的关键在于拿地时的成本准确分析。

前期费用（约占项目总成本的5%左右），主要指设计费、各类报建报批报审费、勘察测绘费以及可研费用。报建费、勘察费等比重较小，且一般有相关收费标准，设计费在房地产开发环节中十分重要，选择好设计单位成为关键，而成本控制成为其次。

工程成本（约占项目总成本的50-55%左右），主要由分项工程及甲供物资成本、小市政管网和环境成本、公共配套设施等构成。分项工程及甲供物资成本主要包括土建、机电安装、装饰、室内全装修、消防、弱电、电梯、甲供材料等通过招投标确定的分项工程/供货合同成本。

城市基础设施配套费：这部分一般占5-10%左右。主要是指项目用地红线外的水暖电气等大市政基础设施配套费用，目前绝大多数城市基本上已经统一收费标准，所以，这部分成本也相对固定。

三项费用：管理费用、财务费用、销售费用。其中管理成本比较固定，在财务费用和销售费用有一定控制空间。

通过对以上数据的分析，设计阶段的费用只占全部费用的1%，但在项目决策正确的前提下，他对工程造价影响程度高达75%以上。必须充分重视设计阶段的造价控制。

三、设计阶段的工程造价控制分析

建筑设计作为房地产项目的先行者，对成本控制有着举足轻重的作用。建筑设计从源头方案起，贯穿整个工程。而一般来说，建筑方案对项目建安成本起决定性作用，初步设计及施工图设计则是对方案的优化，也即是对建筑品质及成本控制的平衡的优化。

设计阶段包含规划设计、方案设计、扩初设计和施工图设计等，要求上述各项设计结果的成本都在控制范围之内并要求实施阶段不再做大的调整。

影响项目投资最大的阶段，是设计阶段。在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为75%-95%；初步设计阶段建筑物的结构形式、外观设计、平面布置及装修标准全部应确定，这些在建筑工程中占工程总造价75%-95%；在技术设计阶段，只是对工程设计的合理性、可行性进行确定，而这一部分对工程造价的影响只占工程总造价的35%-75%；在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为5%-35%。很显然，项目投资控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。长期以来，我国普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的造价控制，而往往把控制工称造价的主要精力放在施工阶段，这样做尽管也有效果，但毕竟是“亡羊补牢”，事倍功半。要有效地控制工程造价，就要坚决把重点转到前期阶段上来，当前尤其是抓住设计这个关键，未雨绸缪，以取得事半功倍的效果。

怎样实现设计阶段的工程成本管理与控制

工程造价的有效控制，应以合理确定为基础，有效控制为核心。工程造价的控制是贯穿于项目建设全过程的控制，在投资决策阶段、设计阶段，把建设工程造价控制在批准的造价限额以内，要做好此项工作应注意以下几个方面：

1、引入竞争机制，实行设计招标

实行设计招标制度，一方面可以有效地防范设计领域的不规范行为，保证有资质有实力的设计单位在良好的制度环境下进行公平竞争，不断加强自身管理，提高设计水平，增强竞争能力。另一方面也扩大了房地产开发企业在设计方案上的选择范围，保证了设计方案的质量。实行设计招标制度有利于选择最经济合理的方案，降低工程造价，使设计阶段投资费用控助目标成本的实现。

2、强化技术经济分析

强化设计环节技术经济分析，使设计既具有技术先进性和适用性，又具有经济合理性，在保证性能、质量的前提下，努力降低项目投资费用。能大幅降低投资费用的措施主要有：（1）削减可以省掉的工程内容或缩小工作范围；（2）适度技术要求和材料规格、性能要求；（3）不要过于追求过剩功能和质量等。

3、实行限额设计。项目设计的优劣讲直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益，作为设计单位，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，要用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性，在设计技术和经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯做法。开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件。这样可以满足设计对结构形式的要求，同时经过计算又降低了工程造价，严格把工程的建安成本控制住了，达到了限额要求。

4、加强图纸会审工作。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段，克服设计方案的不足与缺陷，所花费的代价最小，取得的效果最好。在设计出图前，组织总工办、工程部、成本管理部，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误造成施工工程变更，造成经济损失。

5、加强变更管理，杜绝不合理的设计变更。对确实必须发生的设计变更，必须采取变更制度管理，必须有充分的理由、启动会签程序，必须有副总经理以上的领导签字方可生效。同时分清变更的责任方，及时采取经济处罚。这样可以大大减少由于设计人责任心不强所发生的设计变更，给工程带来不必要的经济损失。

第6篇：房地产开发项目设计范文

【关键词】设计；房地产；成本；控制

房地产项目开发成本控制是一个系统的工程，也是一个动态的过程，房地产开发企业从获得土地和进行项目规划、设计、报建、招标、施工、营销、交付业主到进入物业管理等阶段，任何一个阶段失控都可能导致项目开发成本超出预期目标，特别是在设计阶段，因为设计阶段是合理控制项目开发成本的关键阶段，据统计，该阶段对工程造价的影响高达75%以上，对房地产项目开发成本有着非常大的影响作用，房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，取得良好的经济效益，就必须在设计阶段控制房地产项目开发成本。那在设计阶段如何控制房地产项目开发成本呢？

一、实行设计招投标制度

由于当前设计单位普遍存在“重技术、轻经济”的现象，加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位增强成本控制意识，有的设计单位只求安全保险，不问成本高低，导致设计出的建筑存在“肥梁、胖柱、深基础、超筋、大截面和混凝土超强度”等现象，也提高了工程造价，造成极大的浪费。因此，要实行工程造价和设计方案相结合的设计招投标制，不仅可以促使设计单位在项目规划、建筑造型、使用功能上动脑筋，而且还要在如何降低工程造价上下功夫，对项目整体布局、建筑造型、使用功能、建筑结构等与工程造价做积极地综合考量，找到最优的工程造价和设计方案平衡点，做出一个建筑造型既美观，造价又合理的优秀设计方案。

在方案比较时，可以采用成本----效益分析方法，在满足工程结构以及使用功能的前提下，结合价值工程的原理，估算增加建筑造型的投入与其对项目价值提升所起的作用，选择性价比高的设计方案，避免出现无价值的多余设计，造成增加工程建设成本，从而保证项目的合理性、先进性、经济性。

实行设计招投标制度，可以有效提高设计质量，最大限度地减少设计变更，缩短设计周期，提高设计概算和施工图预算的准确性，防止“三超”（概算超估算、预算超概算、结算超预算）。

二、从技术上严密把关

在编写房地产项目设计任务书之前，对工程地质情况、客观条件、国家政策等要进行全面、充分的了解，对所采用的各项数据必须准确、可靠，要有科学的依据；在编写项目设计任务书时，要有正确的设计指导思想，在项目设计中要尽可能合理使用项目用地，同时要尽量采用先进技术，采用先进的生产工艺和技术装备，以取得最好的设计效果和经济效果。

（一）项目规划要因地制宜

项目规划在满足项目用地的地形、周边环境和小区基本功能等要求下，又要充分考虑项目用地的地质状况，特别是地质状况参差不齐的项目用地，合理布置建筑和管线、道路、景观、绿地等的布局，尽量将景观和绿地布置在地质状况差的地块，将建筑布置在地质状况好的地块，以利减少建筑基础工程的造价；

竖向设计也要因地制宜，依山就势，既要考虑项目的整体水平标高，又要避免大填大挖，增加土石方和基础工程的费用，造成不必要的浪费。如通过优化规划方案，最大限度地利用原地形特点，规划成独具特色的坡地型建筑，从而减少土方工程量，大大降低前期“三通一平”工程的成本，并通过提高对回填土工程的技术要求，为后期的地基处理节省投资。

（二）使用功能的适当超前

规划设计要树立“以人为本”的思想，一切从消费者需求出发，细分市场，确定目标客户群，确定适销对路的户型和满足不同功能的产品。对使用功能的设计应考虑适度超前，以免建成即落后的情况发生，造成销售困难，资金回笼慢，增加企业的财务成本。

（三）建筑平面的合理性

在可能的情况下，住宅建筑要尽量缩小外墙周长系数（外墙周长与建筑面积之比）、结构面积系数（结构面积与建筑面积之比）、窗户面积系数（窗户面积与建筑面积之比）和公共面积系数（公共部位面积与建筑面积之比）。在满足住宅的基本功能，保证居住质量的前提下，加大住宅的进深，这样对降低工程造价有明显的效果。

（四）建筑结构的科学性

做好结构承重体系的比较选择工作，要根据地质状况和工程特点，采用技术经济分析原理，合理选择基础类型和结构形式，降低基础工程和主体工程的造价。

三、从经济上层层把关

将设计概算控制在委托设计的投资限额内，将施工图预算控制在设计概算内，各设计阶段的成本估算、概算和预算相互制约、相互补充，共同组成房地产项目设计成本控制系统。

（一）实行限额设计

在工程设计任务书中要详细地提出设计所要达到的设计限额指标，并将项目成本目标分解，制定科学合理的消耗指标限额，特别是平方钢筋量、平方砼量、平方砖量、平方窗量、平方模板量、平方安装量、平方景观量、平方人工量等消耗指标，以及各类型建筑公共面积系数，根据消耗指标和公共面积系数指标合理确定设计限额指标，

（二）实行概预算制度

1、设计概算

设计单位根据批准的可行性研究报告、投资估算和设计承包合同进行初步设计。在此阶段，设计单位应根据初步设计图纸和说明书及概算定额编制初步设计总概算。概算经过批准后，要作为房地产项目成本控制的最高限额。

2、施工图预算

设计单位根据批准的初步设计文件或扩大初步设计文件和主要设备定货情况进行施工图设计。在此阶段，设计单位应根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算，用以核实施工图阶段成本控制是否超过批准的初步设计概算。

第7篇：房地产开发项目设计范文

关键词：房地产；开发；成本控制；质量管理

房地产的项目开发应实现最佳的开发和管理模式，从而为房地产的建设实施提供良好的设计前提，从居住建筑的设计出发保证建筑的设计和建筑的质量，建立运行良好的房地产开发项目管理能不断提高房地产商的建筑质量从而满足人们日渐提升的居住需求，同样加强项目开发管理也能实现科学的房地产开发运作模式。房地产的开发是一项复杂而系统的工程，在开发设计时应考虑各方面的综合因素，以科学的开发项目管理模式为建筑的实施和质量奠定坚实的基础。

一、房地产开发项目管理的作用和意义

1.房地产开发项目管理能减小项目风险

房地产的项目方案开发阶段对项目风险能产生相应的影响。房地产的开发项目阶段开发过程中由于设计公司的选择存在着一定的风险，选择适当或是严格考核相应的设计公司则能充分保证房地产项目的设计和实施的质量，保证建筑工程的使用寿命和使用的安全性，从而更深层次地保障居住者的安全。在设计开发房地产项目之时加强对开发项目的管理，则能加强相应的风险意识，减小房地产项目的风险实际上对工程项目的实施和管理都打下了良好的基础。

2.房地产开发项目管理能促进建筑项目的质量管理

房地产开发项目的管理能对建筑项目的质量产生深刻的影响，在房地产项目开发阶段，公司将投入较大的人力物力和财力，为保证各项资源的合理配置实现资源的最优化利用，提供资源的能动性控制，最终加强对项目的管理，从而保障项目工程的质量。通过对房地产开发项目的管理和促进实现最优的设计和管理模式，充分实现项目管理设计对整栋建筑工程的管理和规划的整体掌握和全面管理，实现房地产开发项目对后续工作的完善起促进作用。

3.房地产开发项目管理能优化建筑项目的成本管理

房地产的开发项目管理能实现产品设计研发的整体控制和管理，实际上为房地产项目的管理建立了一个基础的管理平台。项目的开发设计不同，项目工程的成本付出和相应的收入也将有所不同。要在有限的资源利用范围和最合适成本预算以及最大限度的利润获取之间寻求基本的平衡点，从而要在有限的资源和资金范围内建立高质量高品 质的工程项目都必须依靠工程项目的设计。项目的设计与项目的成本是紧密联系的，良好的项目管理能以最少的资源消耗建设最佳的建筑工程项目。

二、房地产开发项目质量管理

1.房地产开发项目的质量控制，是房地产开发企业在项目实施过程中最重要的一项管理活动，其目的是为项目的用户（客户、项目相关者）提供高质量的产品和房屋，令客户满意。关键是项目过程和产品都必须满足项目目标。房地产开发项目质量控制是采用有效措施确保实现合同（设计承包合同、施工合同、材料供应合同等），商定的质量要求和质量标准，并避免出现常见的质量问题。房地产开发项目质量控制应做到：项目设计必须符合设计承包合同规定的质量要求，并且投资额、建设规模应控制在批准的设计任务书的范围内；设计文件、图纸要清晰完整，各相关图纸这间无矛盾；项目的序设备先型、系统布置要经济合理、安全可靠；环境保、“三废”处理、能源利用要符合国家和有关部门的规定指标；施工过程要与技术要求相一致，与技术规范相一致，与设计质量要求相一致，符合合同要求和验收标准。

2. 设计阶段的质量控制。对设计工作质量进行检查，这是一项十分细致的，同时又是技术性很强的工作。对设计工作进行检查要注意：设计工作以及文件是否完备，是否能被施工单位和各层次的管理人员所理解，设计是否符合规范要求，特别是强制性的规范，如防火、安全、环保、抗震的标准，以及某些质量标准和卫生标准。

3. 施工过程中的质量控制。房地产开发企业对项目施工阶段的质量监控主要是通过审核有关文件、报表以及进行现场检查及通过试验检验途径和相应的方法实现的。审核有关技术文件、报告或报表。审核施工现场分包单位的资质证明文件，审批施工单位的开工申请书，检查、核实与控制其施工准备工作质量，审查施工单位提交的施工组织设计方案，控制工程施工质量的技术保障措施，审核施工承包单位提交的有关材料、半成品和构配件的质量证明文，确保工程质量有可靠的物质基础，审核施工单位提交的反映施工工序的记录、动态统计资料或管理图表，审批有关工程质量缺陷或质量事故的处理报告，确保质量缺陷或事故处理的质量。

三、房地产开发项目管理过程中存在的问题

1.房地产开发项目的前期策划准备不充分

房地产所开发的项目应以客户的需要为中心，然而过分重视市场的变化程度和客户的项目需求程度可能导致房地产开发项目的前期策划不够充分，项目的方案确定不够详细准确，致使项目的市场消费定位不够准确，而长时间的商讨和决策在一定程度上延长了工程项目由设计到实施的时间。缺乏详细具体的项目计划报告致使项目在决策过程中问题重重，决策层的匆忙决策导致项目在实行和实施过程中没有一个整体而系统的管理体系，影响了整个工程项目的质量和进度。

2.房地产开发项目成本管理不及时

房地产的开发项目的成本管理应贯穿于开发项目设计的过程之中，项目的成本和质量控制是开发项目管理的重要因素。就目前而言，我国的房地产开发项目设计主要考虑项目的功能以及技术、美观等因素，并未考虑到相应的成本管理因素，也很少在项目的设计规划阶段将可实施的方案与项目的市场经济性联系起来，致使房地产项目开发设计之时浪费了较多的人力物力但所设计的方案在很大程度上缺少相应的可行性。或是在项目实施阶段缺乏成本管理意识导致了许多不必要的项目成本支出，大部分是取决于项目开发管理过程中的管理不到位造成的。

3.工程建设完成后质量难保证

房地产项目的开发和管理以项目和建筑的质量为核心，项目的成本管理也应以保证工程项目的质量为基础。然而由于房地产项目的管理和实施工作的协调上存在矛盾，致使房地产项目工程的后续质量难以得到相应的保证。前期的项目管理阶段施工和管理的因素较为简单，但在项目实施后期收尾阶段，建筑工程实施的配合和管理等各方面的因素未定义清楚致使相应的开发商和工程的承包商之间存在相应人沟通不到位，工程建设过程中监督方能对相应的工程实施进行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之间的责任不清和沟通不明等致使工程的验收和事后的项目质量管理。

四、房地产开发项目管理的具体措施

1.房地产开发项目的成本控制

房地产开发项目的成本控制直接关系到开发商的获利程度，因此在相应的项目开发设计过程中应十分注意项目管理的成本控制贯彻设计的始终。从开发上进行整体而系统的成本控制和严密的监视，采取合理的措施降低成本。在房地产的项目开发设计之时，选择较好的建筑设计公司，保证建筑的设计质量之时也能满足人们日渐提升的居住要求。在项目的实施过程中尤其注意项目的成本控制和监管，最大限度减小不必要开支，降低生产成本使企业获取最大利润的同时也满足广大消费者的需求。

2.房地产开发项目管理中的质量管理和过程控制

房地产开发项目管理设计建立了项目实施的理论平台，奠定了项目实施的质量基础和项目管理的过程控制基础。在开发项目的设计之时应对相应的项目进行充分的了解和控制，为项目的实施建立详细而可调整的可行性计划，从而保证项目的质量管理。制定具体而可调整的项目计划使开发商对项目开发设计的公司有一个评定的标准和监督，同时也能在项目的管理实施过程中实现对相应建设项目的质量管理和过程控制。

第8篇：房地产开发项目设计范文

关键词：房地产开发;质量管理;项目管理

为了更好的满足市场需求,房地产开发企业的目标是实现开发项目经济利益最大化。这就要求开发企业向市场提供优质的房地产开发商品,而优质的房地产商品来自于开发企业对项目进行有效的质量管理。因此,可以将房地产开发项目的开发过程分为项目前期工作阶段、设计阶段、项目实施阶段和竣工结算四个阶段,如何在各个阶段管理好项目的质量是每个开发企业应重点研究的问题。

一、目前在房地产开发项目中所存在的问题

在房地产项目开发中我们普遍忽视开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理,而把主要精力放在施工阶段。作为建设方,以项目而成立的团队,这种思维就应该改变。当开发项目进行到施工阶段时,如果规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优,很难保证工程项目的整体投资效益。

二、房地产开发项目前期工作阶段

房地产开发项目前期工作主要是编制项目建议书、可行性研究报告及项目策划书等,是整个开发项目的基础,其质量高低对后阶段工作有着重大影响。

2.1制定开发项目的质量计划

充分了解和掌握项目的特点,明确咨询成果的质量目标和质量标准;熟悉质量管理体系文件,把质量目标进行层层分解,按质量计划和实施步骤层层落实。每一层次职责、权限、资源分配以及保证质量的措施都予以明确,质量管理计划要简明扼要,重点突出,具有可操作性。

2.2建立开发项目前期工作成果的质量评审制度

建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段,采用德尔非法进行评审,吸取更多专家的知识和智慧,可以及时发现问题,优化前期工作成果。项目咨询公司对咨询成果进行自我评审,然后再进行内部评审。内部评审完成后,建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善,并形成相应记录文件,以提高投资效益。

三、房地产开发项目设计阶段

项目设计阶段是开发项目进行质量管理,实现经济效益的最直接最重要的环节。一般来说,设计费约占项目总投资的1%,但设计工作对工程造价的影响程度可达75%以上。优秀的设计是开发项目盈利的基本保障。项目设计阶段分为初步设计和施工图设计两个阶段,它直接关系着项目的开发成本与质量。其目的是通过不同阶段的设计来控制和保证设计的质量。初步设计完成后,根据一些建设方案设计的经验教训,开发企业要认真审查对比,不能对设计单位过分依赖,应注意细化后的设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标,整个设计思路是否经济合理。合理主要体现在：

（1）布局是否合理。户型设计是否超前,功能分区是否分明,是否合理安排居住、使用、卫生等功能空间,体现其最大的使用价值,是否严格控制每套住宅的价格与功能价格比,住宅结构和设备布置是否最大限度满足建筑功能及美观的要求；环境配套设施、建筑造型和风格艺术感怎样,是否体现了以人为本的设计理念,具有较高观瞻价值。这些都是购买者很注重的影响房屋销售的重要因素。

（2）经济性是否合理。设计应将使用功能分区相对集中,减少浪费。尽量避免不必要的装饰和过多的悬挑,建筑尺寸尽量采用经济尺寸。环境配套设施要做到经济适用、美观,新颖但不奢华。开发企业全面审查后,对设计方案提出合理化建议,以便设计单位进行修改。尽可能做到详尽周到,避免设计返工,修改后的设计方案应将新预算成本与目标成本对比,看是否超预算设计。

四、房地产开发项目实施阶段

在项目施工阶段,虽然影响项目投资可能性小,但是项目要投入建设资金,浪费投资可能性大,开发企业必须加强施工现场的动态管理。主要体现在：

⑴实行效益奖励制度,充分调动管理人员的积极性,管好施工现场。开发企业应牢固树立管理人员的经济观念,培养他们实事求是的办事作风,让他们认识到节约资金的重要性。当管理人员发现施工图设计错误或不合理时,在确认的情况下根据其节约效益给予适当奖励。严格督促施工方按图施工,如发现不按图纸施工,管理人员要及时纠正并令其返工。

⑵尽量减少设计图变更。工程设计图粗糙,市场供应的材料规格标准不符合设计要求等是引起设计变更的原因。一般情况下不允许设计变更,除非不变更会影响项目功能的正常发挥或使项目无法继续下去。严禁通过设计变更扩大建设规模,增加建设投资。认真处理必须发生的设计变更,涉及到费用增减的设计变更,必须由设计单位、开发企业和监理单位共同签字方为有效。

⑶严格现场签证管理。工程技术管理人员之间互相配合,现场签证随做随签,且应达到量化要求。签证单上的字迹清楚,签证内容要与实际相符,不能超过签证范围。

⑷控制进场材料的质量与成本。开发企业对工程所用的主要材料进行统一招标和购进,多方验收,减少材料在使用前的多余环节,做好材料抽检工作,将质量不合格的材料不采用原则落到实处,严格控制材料代用。

五、房地产开发项目竣工结算阶段

房地产开发企业要对工程竣工结算进行审查。最好采用三级审查方式审核结算书,即监理公司初审,项目部门复审,开发企业终审。对于房地产开发企业,这样做既能监督又能保证结算的准确性。在结算完成后,要做好项目的开发评价工作,主要是对项目各部分分项和整体进行质量分析。其目的一方面是总结开发项目的成败得失,吸取经验教训；另一方面可以取得一些经验数据和技术经济指标,为以后的开发项目提供质量管理方面的参考依据。

第9篇：房地产开发项目设计范文

关键词：全寿命周期　房地产项目　成本控制

一直以来，房地产开发企业的成本管理方式多是沿用工业、施工企业的成本管理方法，通过对目标成本各个构成要素的预算，进而实现对成本费用控制的目标，最终寻找实际费用与预算成本的差额进行成本分析和改进，从而提供成本降低的参考。但是房地产项目开发中涉及到多重交叠的繁复程序，若没有一种有效的成本监管控制体系，将很难避免项目开发中的成本损失。从笔者多年房地产项目成本管理的工作经验来看，房地产开发项目全过程的成本监控管理是必要的和重要的，通过全过程的监控实施与运营成本，降低房地产开发项目的总成本，才能切实地提高企业的经济效益。

1　房地产项目成本控制结构与全寿命周期成本控制

1.1　房地产开发项目成本控制结构体系

房地产开发项目的成本构成往往包含了从项目决策、征地拆迁、规划设计、施工组织、竣工验收、产品销售以及物业配套等全部过程[1]。这个多阶段的过程的内容就构成了房地产开发成本和费用的组成，相对应的是土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、市政公用设施费、管理费用、销售费用、财务费用、物业维护费用等八部分内容[2]。

1.2　房地产开发项目全寿命周期成本控制理论

全寿命周期成本（Life　Cycle　Costing-LCC）也称全寿命周期费用，20世纪60年代末美国国防部最早提出并将其应用于项目开发中。John　Kelly就建设项目对LCC作了如下定义，“建设项目全寿命周期费用，一是要在全部项目投资周期内；二是要在这个周期范围内考虑货币的时间价值，据此来评估使命周期中所有费用，包括投资、能源、非能源运营、维护和废除或拆迁等费用”[3]。

对于房地产开发项目而言，其全寿命周期宏观上指的是工程项目从设想、决策、设计、建造、使用、直至报废所经历的全部时段，而在实际项目中具体分为项目的决策阶段、实施阶段和使用阶段三个阶段[4]。项目的决策阶段具体包括项目建议书的编制和可行性研究报告；项目实施阶段具体包括征地拆迁阶段、设计前准备阶段、设计阶段、施工阶段、投入使用前的准备阶段和建成后的保修期；项目的使用阶段是指从项目投入使用开始直到项目报废的阶段[5]。因此，总体来说房地产开发项目的全寿命周期主要组成部分就从工程项目开始设想直到项目报废的整个生命周期。如图1为项目全寿命周期的各个组成阶段的划分。

2　房地产项目各阶段的全寿命成本控制要点

2.1　决策阶段的成本控制要点　房地产开发项目投资决策阶段，其主要目的是对拟建工程项目进行决策，通过可行性的分析以及技术和经济指标分析和论证，据此对拟建项目的投资与否做出科学合理的决策。项目成本来源于投资决策，决策的正确性是项目成本合理的前提，决策的深度也影响着这个项目投资估算的精度。所有的外部因素相同的条件下，最低的寿命周期成本是决策的关键。

决策阶段中，要充分对项目建设规模、执行标准进行论证，确定投资经营、技术方案，控制建设期的资金的投入与融入的方案、分析周边环境因素影响等具体问题加以充分考虑[6]。总之，此阶段最重要的成本控制要点在于综合考虑资金的时间价值，将时间价值、通货膨胀和风险价值考虑到开发项目的成本中区。另外，在投资决策中采用寿命周期成本最小化的原则中，应多采用合理的决策分析方法，实现项目人、材、机和资金等的投资分配，以求最高利润。

2.2　实施阶段的成本控制要点　房地产开发项目实施阶段具体包括设计前准备阶段、设计阶段、施工阶段、销售阶段、投入使用前的准备阶段和建成后的保修期等阶段，是项目从构想到完成的主要阶段。为此，实施阶段的每一个过程的成本控制都显得尤为重要。

首先，在项目设计前的准备阶段，其成本控制包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费。这个阶段成本的控制要点主要是控制征地费用见面和缴款时间；对不同拆迁安置方式和费用进行全方位综合比较并优先采用；有关立项协议要明确界定与土地方或协作方的权利义务，细致考虑立项条款与有关税收以及政府其他收费的关系；有效利用项目红线外的市政公用设施、分享合作条件和收益；降低项目报批报建的风险，争取与地价款的支付直接联系；合理提高容积率，降低无收益物业的比例，在规划条件中控制重点。

其次，项目设计作为成本管理的依据。在设计阶段要实现基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费的合理分配。据统计，房地产开发项目的设计费用虽然仅占项目总成本的2%左右，却足以影响到整个项目75%以上的工程造价[7]。为此，我们在可行性规划设计中要充分考虑市政状况的信息变化；对可变动的设计方案进行深入的成本分析；项目设计报批是准备充分，避免反复报批；在扩初设计中注重成本核算、明确项目的限额指标，同时避免设计的“错、漏、碰、缺”现象；在市政、环境设计中还要综合考虑施工成本的降低，并充分利用公共环境降低施工成本。

再次，施工阶段的成本控制涵盖了基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、管理费等。此阶段是产生变更和索赔提高清单外成本的易发时期，以及不可预见的风险支出都是管理的难点。因而，在投标单位的选择上要充分考虑竞争因素；工程量清单编制准确、保证招标的公平公正；在施工前要对图纸中存在缺陷之处进行修补，施工中尽量避免过程中的设计调整，事先对有可能发生变更之处采取相应的准备和预计；在材料的供应和付款中做到有计划、有原则的材料计划，避免窝工；此外，预结算的审核中也要做到准确、合理，与预结算编制依据和费用发生原因相对应[8]。

另外，销售阶段对成本的影响是双向的效益，一是直接控制成本，二是提高效益的成本控制。要建立“全国卖房、卖全国房”的大营销理念，合理规划控制此阶段的管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等。

最后，竣工验收是在项目的投入使用前的准备阶段和建成后的保修期等阶段的关键环节，作为项目终期建设成本和效益评估、项目资产转移接收的处置、每个阶段造价分析与对比和资料整理汇总的重要阶段，同时也是全面检验决策、设计、施工质量的重要有效环节。在这一点上，必须把重点放在项目成本的确定，工程质量的评估，为项目的运营维护打下良好的基础。

2.3　使用阶段的成本控制要点　房地产开发项目的使用阶段的主要任务是运营和维护。成本管理的关键是建立一支高效的物业管理团队，降低经营成本的同时注重提高物业管理的操作效率。此外，制定出合理的操作和维护方案是操作和维护阶段的有效保证。一般操作和维护方案有长期和短期两种方案，运行和维护阶段的项目成本控制，它的前提是必须要保证建筑物质量目标和安全目标，重点考虑寿命周期成本，优先选择生命周期成本最低，以此来制定合理的操作和维护方案。与此同时，对项目的运营和维护需要根据具体的标准，对工程项目中设备的运营情况进行实时监测，及时采取措施应对，过程中除了要考虑项目运营本身还要综合考虑项目对周边环境的影响、能源的消耗情况、废弃物的排放、处理，以及建筑垃圾的循环利用等。

3　结论

项目全寿命成本控制的理念在房地产项目的成本管理中，是更全面、更完整、同时也是更复杂的项目成本控制方式，本文从房地产开发项目的全寿命周期角度研究了房地产开发项目成本费用的构成情况，并对房地产开发项目每一阶段时期的成本控制要点进行分析。随着房地产行业逐渐步入成熟期，房地产企业只有做到了成本领先才能在竞争日趋激烈的市场中占得一席之地，通过房地产开发项目全寿命周期的成本控制来达到企业经济效益的提升。

参考文献：

[1]杨东.房地产开发项目全过程成本控制[J].建筑经济，2006（8）.

[2]韩玉岭.浅谈房地产开发企业的成本管理与控制[J].财务与会计，2012（3）.

[3]Gupta　Y　P.　Life　Cycle　Cost　Models　and　Associated　Uncertainties.Electronics　Systems　Effectiveness　and　Life　Cycle　Costing[C].　Berlin：Springer，1993.535-549.

[4]谭术魁主编.房地产开发与经营[M].上海：复旦大学出版社，2007.

[5]戚安邦.项目成本管理[M].天津：南开大学出版社，2006.

[6]Sieglinde　K.Fuller，Stephen　R.Petersen.　Handbook135：Life　Cyele　Costing　Manual　for　the　Federal　Energy　Management　Program　[M].　Washington，U.S.A.　Government　Printing　Offiee，1996.

[7]杨维.浅谈房地产开发项目的全寿命成本控制[J].中国房地产，2009（9）.