企业物业管理精选(九篇)

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第1篇：企业物业管理范文

关键词：物业管理；财务管理

中图分类号：F23

文献标识码：A

文章编号：1672-3198（2013）15-0128-01

1 物业管理的行业特征及其对企业财务管理工作的要求

1.1 综合性强

物业管理虽然属于服务业，但它还存在一些明显区别于一般服务行业的特征，其中之一便是该项服务提供的是二十四小时、全方位、多层次的过程性的产品。物业管理不仅是劳动密集型，而且是服务、管理密集型的行业，具有很强的综合性。再加上企业决策者已经意识到财务管理在企业经营活动中具有重要的战略意义，现代物业的财务管理工作，在管理手段上采用财务预算、财务动态分析方法，以加强预算控制；在管理方法上，采用普及计算机的应用和分析，实行数字化管理，从而增强财务管理的综合性。

1.2 渗透面广

物业管理工作是既要服务社区，又要服务的个人群体，这种服务时刻都需要财务管理的支持，从提供办公场所、支付人员工资到对小区房屋、公共设施设备维修保养、清洁保洁、绿化养护等一系列活动，从按劳取酬收取的物业服务费，到开展多种经营的现金流入都与资金有关，直接或间接地影响到企业资金的流动与循环，从而影响整个企业的利益。所以说财务管理工作渗透到物业管理的方方面面，一定要有一个强有力的财务管理工作才能为物业公司的运转提供条件。

1.3 敏感性强

物业企业财务管理工作过程中，费用测算属于一项非常重要的内容，由于服务费用的测算没有一个统一的角度和平台，所以物业服务所提供的产品定量容易，定值难，因此，要真正做到质价相符、优质优价不那么容易。因此市场竞争的大环境就要求企业财务管理应善于对企业合理调节企业资源和客户要求，密切关注市场情况的变化，增强防范风险的能力，增加应变环境的灵敏度，及时向企业管理者提供重要的财务信息，使决策者作出正确的选择，并对企业经营进行指导和控制。

2 物业管理企业的财务管理现状

2.1 会计基础工作不完善

会计核算工作是开展财务管理工作的基础，会计基础不完善会严重制约财务管理的顺利开展。这种不完善主要表现在以下两方面：首先，物业管理企业缺乏统一、适用的会计核算体系。物业管理作为一个新兴的行业，现行的会计制度作为指导性的规定，过于宽泛，而目前缺乏关于物业管理的行业会计制度，那么物业管理企业在会计核算工作中就没法吸取行业会计制度的经验，加之物业管理的对象多样化，在会计明细科目的设置上灵活性很高，科目设置容易混乱，达不到会计科目设置的分类要求，从而降低物业管理公司会计信息的可比性。其次，多数物业管理企业缺乏规范、健全的内部控制制度。原因在于，有些物业管理公司其自身经营规模不大，日常业务和会计核算简单，没有建立内控制度的必要。即使物业公司能够在思想上重视内控制度的建设，却在实际执行中缺少有内部控制管理工作经验的财务人员，使内控管理有心无力。

2.2 财务人员素质有待提高

专业技能素质方面，许多物业管理公司认为日常业务和会计核算工作简单，因此在招聘的过程中对财务人员的专业技能素质方面要求不高，这样便会引进一些没有系统学习过财会理论和专业知识的人员，勉为其难的做好财务管理工作。有些房地产附属的物业管理企业会将原企业的行政人员、或退休返聘人员安排进财务部门，他们普遍存在年龄偏大、文化水平偏低、思想认识不足等问题，从而导致专业技能素质较为欠缺。

职业道德素质方面，财务人员接受的相关方面的教育本来就少，加之企业在人员招聘时，对于职业道德素质方水平也无法考察，只能从日后的工作中观察。总之，由于上述在财务人员选拔上的问题，致使公司会计从业人员在职业道德素质、专业技能素质等方面不能适应日益复杂的物业管理工作的要求。

2.3 资金管理水平较低，筹资渠道单一

企业营运资金的管理是反映公司财务管理能力的重要方面，营运资金管理对企业具有极其重要的意义，但是当前物业管理企业的资金管理水平普遍不高。首先，物业管理公司由于自身对于资金管理的重视程度不够和管理不善，常常出现资金周转时间过长、资金随意滞留等现象，资金从投入到收回的运转周期长，滞留资金多，严重影响资金的使用效率，影响资金的盈利能力。此外，由于经营管理不善，资产损失的现象时有发生，影响了营运资金的正常使用。其次，物业管理企业筹资能力不足。物业管理公司规模普遍较小，注册资本有限，无法向银行提供房屋、土地之类的不动产做担保，获得贷款的难度较大，在融资渠道与融资方式上选择余地小，因此内部融资是物业管理公司筹措资金的主要方式，筹资渠道较为单一，筹资数量也难以完全满足经营发展的需求。

3 提高物业管理公司财务管理水平的措施

3.1 提高管理者的理财意识，培养战略眼光

随着物业管理开始走向市场化、专业化、规模化，物业管理企业要想在激烈的市场竞争环境中站稳脚跟，就必须树立起现财理念，科学定位市场，拥有长远的经营谋略，形成规模效益，重视财务管理工作。只有首先从思想上重视起来，才可能在管理中执行到位。以上我们提到的物业管理企业财务管理现状中存在的会计基础工作不完善、财务人员素质不高，有很大一部分原因也是因为观念上对财务管理的重要性没有足够的认识。所以管理者应该提升理财意识，培养战略眼光，谋求企业的长远发展。

3.2 建立健全企业会计核算制度和内部控制体系

对于无以往经验可以借鉴的现状，物业管理企业应参考一般会计准则，结合自身经营特点和需要，制定适合本企业内部的财务管理制度并根据经营和客户要求不断完善和细化。在制度方面，完善管理机构的设置，明确财务人员的职责分工和工作流程，加强内部控制。培养成本管理意识，重视财务分析工作。因此，物业管理企业只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度，才能充分落实好理财自，形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制，才能规范企业的财务行为，促进物业管理公司的健康有序发展。

3.3 加强对财务人员的专业技能和职业道德培训

在财务人员的培养过程中，首先要严格把关，也就是在招聘中坚决杜绝不具备会计从业能力的人员进入财务管理部门，对于已经在岗却财会专业能力不足的员工，给予学费和考试费等方面的支持，支持其接受相关的教育和参加考试。其次，物业公司可以对财务人员开展定期或不定期的、有针对性的会计、税务的培训，对内部分工的财务人员开展阶段性的集中学习，并安排必要的考试，从而保证学习效果，以此提升财管人员专业理论知识和实务技能。同时注意引进财会专业人才，为公司的持续健康发展做好人才储备。最后，通过培训加强财务管理人员对自身职位和工作的重要性的认识，让他们意识到自己不只是一个机械处理账务的单据传递员，更是一个能够通过财务数据分析辅助项目经理、辅助企业发现问题的有价值的员工。加强职业道德教育，注重对员工职业道德素质的培养和考察，促进财务人员专业技能和职业道德的全面提升。

3.4 拓宽资金筹集渠道，加强资金运作管理

作为物业管理企业财务活动的重要内容，应该重点关注融资，努力开创新方式、拓展新渠道。具体而言，目前由于企业规模和盈利能力等原因，内部融资仍是物业管理公企业主要的融资方式，因此物业管理企业必须提高经营管理水平和盈利能力，只有保持良好的发展势头，给原有的投资者继续投资的希望和信心，才能吸引新的投资者，形成良性循环。与此同时，企业应积极拓展外部融资渠道。想要获得更多的银行贷款，企业还是要立足于自身良好的经营状况和盈利能力。

在资金管理方面，要有计划地、合理使用，把有限的资金用在必要的服务项目上，使资金使用更透明。科学地筛选投资项目，进行中、短期投资，防范投资风险，同时加强对项目投资实施过程的监督和控制。

4 结束语

物业企业的财务管理工作开展的虽然有些滞后，但是通过认清现状、提高重视程度，完善财务管理制度，提高财务员工的素质、拓宽融资渠道和资金管理，其财务管理水平还是有很大提升空间的。

参考文献

[1]陈晶.物业管理公司如何强化财务管理[J].中国新技术新产品，2012，（17）.

第2篇：企业物业管理范文

随着中国房地产业的持续发展，国外先进物业管理企业的进入，中国未来物业管理行业的竞争将会异常激烈。物业管理企业如何良性发展，如何在激烈的竞争中立于不败之地，这要求物业管理企业在管理上有所创新，主要从以下几个方面入手：

一、物业管理企业的计划

创新管理计划是由企业的高、中层管理者制定的，它将企业战略中具有广泛性的目标和政策转变为确定的目标和政策，并且规定了达到各种目标的确切时间。管理计划的创新要围绕战略目标进行。物业管理企业的高、中层管理者在制定具有创新性的计划时，应当普遍听取物业管理企业一线员工的意见和建议，因为他们是物业管理服务的直接提供者和接触者，只有他们最了解服务对象的需求。

二、物业管理企业的组织

创新物业管理企业的组织创新在一定程度上说是一场管理的革命。首先要创造一种创新的舆论氛围，使企业的员工充分熟悉组织创新的紧迫性与重要意义；其次，要明确创新的艰巨性与复杂性，使大家对组织创新的困难有个比较清醒的熟悉，从而做好思想上和心理上的预备；再次，要明确创新的有利条件与有利时机，做好宣传工作，以增强对创新成功的信心，发动企业全体员工参与组织创新；最后要明确组织创新的目的、目标、原则、程序和方法等，以保证组织创新过程中的科学性与平稳性。

三、物业管理企业的控制创新第一，人员配备控制

人员配备控制创新包括两方面的内容：一是对员工进行选择，二是对员工进行培训。

对员工的选择主要包括任用谁、提升谁和调动谁的问题。例如，制定人力资源规划时，人力资源部门根据劳动力市场发展变化的猜测，以及组织机构业务发展的要求，向企业管理层提出组织内部人力资源的发展规划，包括组织内部人员数量、年龄结构、文化结构和职业结构的变动趋势，让企业管理层从整体上进行把握。

对员工的培训，既包括技术和业务方面的练习，又包括员工行为和态度方面的练习，物业管理企业对员工的培训创新可从以下几方面入手：

1. 培训机构创新。物业管理企业的培训机构一般分两类：外部培训机构和内部培训机构。外部机构包括专业培训企业、大学以及跨企业的合作（即派本企业的员工到其它企业挂职锻炼等）；内部培训机构则包括专门的培训实体，或由人力资源部履行其职责。一般来讲，规模较大的企业可以建立自己的培训机构。规模较小的企业，当培训内容比较专业，或者参加培训的人员较少，缺乏规模经济效益时，可以求助于外部咨询机构。

2. 培训对象及方式的创新。根据参加培训的人员不同，可分为高层管理人员培训、中层管理人员培训、普通职员培训，根据不同的受训对象，设计相应的培训方式和内容。一般而言，高层管理人员应以灌输理念能力为主，参训人数不宜太多，采用短期而密集的方式，运用讨论学习的方法；对于中层人员，应注重人际交往能力的练习和引导，参训规模可以适当扩大，延长培训时间，采用演讲、讨论及报告等方式，利用互动机会增加学习效果；对于普通职员的培训，需要加强其专业技能的培养，以“大班制‘的方式执行，长期性的延伸教育，适当运用模拟等方法，充实员工的基本理念，加强实务操作。

第二，信息沟通渠道的控制。

良好的沟通有助于决策者正确、及时地把握与企业运作相关的各种信息，增强物业管理企业员工的团队精神，与业主建立积极的互动关系。沟通，包括内部沟通和外部沟通。外部沟通是指物业管理企业与业主之间的信息传递，物业管理企业与开发商、设备供给商、服务供给商之间的信息传递，以及物业管理企业与政府相关主管部门、园林、水电等部门之间的信息传递。其中，最主要的还是物业管理企业与业主之间的沟通。比较新奇的沟通手段有建立网络平台、举行各种与业主的联谊会等。

内部沟通是指企业内部在运作、管理上的信息传递。内部沟通主要包括两个方面：水平沟通和垂直沟通。水平沟通是指信息在平行的职能部门之间、同级的管理者之间以及基层员工之间的传递。垂直沟通是企业内部具有上下级关系的组织与组织之间、组织与员工之间、上级员工与下级员工之间的信息传递。垂直沟通按信息传递顺序可分为向下沟通和向上沟通。在内部沟通方面，一些外资企业走得比较靠前，如将微软的办公平台系统和专业物业管理系统软件引入物业管理企业，大大简化了沟通手续、提高了沟通效率、节约了沟通成本。

四、物业管理企业的激励创新第一，目标激励

员工从事任何一项工作，都希望所在企业能有一个明确的工作目标，并引导他们围绕这个目标去工作，最终达到和实现。因此，物业管理企业一定要有一个详尽的发展计划，并规定每年要达到的具体目标，是创全国优秀物业管理大厦（小区），还是通过ISO9000质量认证。只有目标明确，员工才有奋斗方向和工作动力。

第二，奖励激励。

员工工作的目的主要是获[FS：PAGE]得生存所需的物质基础，物质奖励的作用显得十分重要。因此调动员工的工作积极性，要充分体现“多劳多得，不劳不得”的公平分配原则。对企业的优秀员工要给予一定的物质奖励，用奖励来激发员工的工作积极性和创造性。

第三，福利激励。

福利可为员工解除工作和生活上的后顾之忧，使员工全身心地投入到工作中。现在的企业一般都会为员工购买养老、医疗等保险和住房公积金。还可以根据企业的经营状况，实行年终双薪、带薪休假、生日礼品、伙食补助等更丰富的形式来提高员工的福利，就可能最大限度地激发员工的工作积极性，增强员工对企业的忠诚度。

第四，榜样激励。

榜样的力量是无穷的，一个单位重要领导的工作能力和人格力量会直接影响到员工工作积极性的发挥。作为物业管理企业的领导层和主要管理人员，一定要处处以身作则，率先垂范，以自身的榜样力量来影响和调动员工的工作积极性。

第五，荣誉激励。

人的需要和追求是分层次的，当基本的工作需求和物质利益得到满足后，他们往往渴望得到各种荣誉。因此，对工作成绩优异、素质高、业务能力强的员工，企业要将他们晋升到高级工作岗位，使工作岗位与他们的工作能力相一致；对工作突出、遵守企业管理规定、受到用户称赞的员工授予“优秀服务标兵”，“先进个人”等荣誉称号，并将其主要事迹在有关报刊和宣传栏中大力宣传；对素质高、品质好、有发展潜力的员工可派出考察学习和培训，提高他们的业务能力。

中国有句古话：“苟日新，日日新，又日新。”这说明中国人是具有创新精神的。希望我国的物业管理人也具有创新精神，努力走出一条具有中国特色、适合中国特色的物业管理之路。

参考文献：

1. 杨锡怀，《 企业战略管理 》，高等教育出版社

第3篇：企业物业管理范文

首先，物业管理的行业管理部门将不再是以政府管理为主，而是逐渐的过渡到由行业的管理协会进行统一的管理，政府部门应重点负责行业相关的司法和立法工作，而物业管理行业的协会则应重点负责资质评审，投诉处理、培养教育、行业行为规范以及考评创优等工作；其次，对于物业管理企业的日常事务，物业管理企业也不再是单纯的自主管理的模式，也应逐步的向社会的各个专业化的公司过渡。比如说，房屋维修、绿化、清洁以及机电等工作都属于物业管理企业的日常工作，今后这些工作就会分包给各个专业化的公司去做，而物业管理企业则是要对这些工作进行统一的调度和监督；最后，社区事务从原来的物业管理将向社会或是政府过渡。在我国社会物质文明和精神文明都得到了快速发展的背景下，治安状况得到了明显的改善，在住宅区内物业管理所负责的社区文化、计划生育、治安以及装修税收等原本属于政府部门的工作将回归到政府部门，而如果哪一部分的工作确实还是要有物业管理企业负责的，也将以的形式进行企业化的经营管理。

2新时期下物业管理企业的竞争策略

通常情况下，物业管理行业的目标市场以及服务种类都是定位在保安清洁和劳动密集型房屋管理权等内容上，而这对企业所采取的营销手段、市场渠道的拓展以及企业的服务形式和服务内容等都是有一定的约束作用的，并且也会对物业管理企业的盈利水平和经营能力产生影响。在物业管理行业向着专业化发展的趋势下，服务产品的专业化程度以及科技含量水平的高低将是两个最重要的影响因素。

2.1建立更加专业的物业维修部门

在物业管理企业中，所涉及到的维修和服务项目是非常多的，相关的专业也很广，在人们物质生活水平不断提高的背景下，精神生活水平和居住文化水平也得到了显著的提高，所以住户的要求也是多种多样，大到住行，小到衣食，都有着不同层次和不同方面物业需求，因此，要想满足这些种类繁多的需求，并且为用户提供更加优质的服务，就必须成立专业化的物业维修部门，同时组建一支更加专业的物业维修团队。要有专业的房屋等建筑物的维护部门，要有物业附属设备、基础设施的维修和保养部门，要有相关的场地的维护和管理的部门，要有消防设施的更新、维护和保养的部门，同时治安保卫、车辆管理、庭院护花以及清扫保洁等都要配有专业的服务人员或是服务机构，这样才能真正的组建一个专业的物业维修部门，每一个机构或是个人在各自领域上都有着较高的专业技术水平，为用户提供更加全面、更加优质的物业维修服务，只有这样，得到了所服务住户和业主的信赖和支持，物业管理企业才能在激烈的市场竞争中站稳脚跟。

2.2提高物业维修人员专业的技术水平

由于历史上的种种原因，物业管理企业的维修人员大多是从原来各个单位所分离出来的后勤服务人员，这些人员的年纪普遍偏大，并且存在着专业不对口以及技术水平较低等问题，应用的操作技能和管理能力也十分匮乏。未解决以上所存在的种种问题，首先应大力的实施减员增效的措施，认真研究和分析目前物业维修人员数量过多、用人成本过高并且专业素质较差的实际情况，减员就是实现物业维修部门自立生存的一个重要的措施，尽可能的精简管理层，同时大胆的放开作业层，对维修岗位以为的剩余人员应坚决的执行减员的措施。在实行减员增效策略的过程中，要利用好相关的政策措施，减下来的人员，可以替代现在由外来雇工所占据的岗位，这样对降低整个企业的工资水平也是十分有利的。对于留下来的物业维修人员，应定期的对其进行物业维修知识等方面的培训和教育工作，充分提高物业维修人员的维修技能和专业技术水平。同时还应加快物业维修高级人才的培养步伐，可以适当的从外部引进高素质的专业的物业维修人员，这样才能真正的打造出一支适应我国社会主义市场经济发展需求的高素质的物业维修的人才团队。

3专业化发展是新时期物业管理的必然趋势

在新时期下，物业管理企业竞争策略的制高点就是物业管理专业化的发展方向，物业管理不再是传统的大一统的管理模式，而逐渐转变成为全新运作的专业化的管理模式，通过这一模式物业管理市场的竞争优势才能得到强化，市场特有的竞争力才能得到巩固和提升，所以，专业化的发展方向必将成为物业管理企业发展的趋势。

3.1专业化的发展更加有利于物业管理企业在服务和管理的过程中形成统一的模式

也更加有利于企业共享资源和降低成本，通过向客户提供更加人性化和更加优质的服务，物业管理企业才能够真正的实现规模化的经营管理，从而提高其所带来的社会效益和经济效益。

3.2通过建立专业的物业维修部门以及提升物业维修人员的专业素质等措施

才能不断满足业主对高品质服务和新生活的需求，提升了物业管理企业的形象力、生产力和扩展力，在更加专业化的服务内容中，企业所提供的服务活动将更加完美、专业和精细，在激烈的市场竞争氛围中找到更多的商机。并且借助于这类物业专业化的服务，也能够更好的适应不断变化的个性化的服务需求。

3.3在物业管理企业专业化发展的要求下，将建立更加专业的服务管理机构，比如说清洁、绿化、保安以及工程维修等物业管理活动都要配备专业化的服务团队，而这也更加有利于统一物业管理行业的服务标准，物业管理专业的服务安排得到进一步的统筹和规划，无论是资金的使用效率还是资金的配置，都得到了大幅度的提高。

4结束语

第4篇：企业物业管理范文

物业管理企业成本包括：人员工资；消防、监控、给排水、采暖等设备设施的日常运行和维护、保养费；清洁卫生、绿化养护费；垃圾运输费；公共秩序维护费；固定资产折旧费；共用部位、共用设施设备及公共责任保险费；办公费；经业主委员会同意的其他费用。其中物业管理企业成本构成大致为：人力成本35-45%；公共能源25-35%；营运成本18%左右；管理费用6%左右。其中，人力资源成本和能源消耗成本占整个物业管理成本的60-80%，而人员岗位是固定的，故公共能源成为物业管理企业成本控制的重点。

二、能源成本控制措施

物业管理企业应在消除一切浪费、不断改进、及时调整的指导下，在满足业主对能耗需求(设备设施和照明的正常需要)的同时，有机控制能耗成本。具体措施有以下四点：表计无遗漏、电价准确核算、管理无空白、平衡点运行。

1）、做到表计没有遗漏。第一，为所有入住业主安装电表。电表计量数减去业主使用的电量为物管企业应该承担的电量，包括：物业设施设备所计量的电量、公共照明计量电量、以及物管企业自己的办公用电计量等。第二，充分利用电力峰平谷优惠政策，根据实际用电时间需求，安装智能电表可节约一部分电费。第三，为实时监控重要设备设施用电，除给设施设备安装的总表外，还要为特定的设施设备安装电表专项计量。第四，为实时监控公共照明用电，应以楼层为单位安装表计。第五，为物管企业自用房安装电表。表计无遗漏是能耗成本控制的基础和前提。

2）、电价准确核算。因为电力公司根据夜间低谷和白天高峰分别实行三种电价，按照峰、平、谷三个用电时段分三个不同的电价对用电进行计量，电费的单价有三种，还需要考虑功率因数的指标，无功计量，不达指标可能会罚款。另外，多数办公楼可以进行房间调整，一般供电公司不会对可分割写字楼能实施户表工程。为减少物管企业的成本，每户业主到总表间的线路损耗只能采取业主公摊的方式补空。

3）、管理无空白。计量范围要包含所有的应该计量的用电用水用气。制定设施设备使用规程，专人负责管控运行时间。杜绝一切可能的无管理现象，如长明灯、夜班时间因责任不明确或安排不当而无人关闭的用电系统等。可以通过能源小组定期对写字楼进行全面的巡查来杜绝能源管理的空白点。能源小组寻找可能的空白点，制订管理控制的措施改进，达到不断修正、完善的目的。

4）、实行平衡点运行。能源控制的平衡点运行是指凡是使用电力能源的系统，如写字楼的设备设施用电、照明系统用电等，其开启、关闭和运作的时间和方式，刚好能满足写字楼业主正常的需要，能源管理在没有多余浪费的需求和供应的平衡点上运行。理想的平衡点运行是不存在的，临界点运行是写字楼能源控制不懈追求的目标。为此，企业不仅要从管理规定上，而且要从人员操作上进行长期细致的努力工作。比如，不仅有设备的运作规程，还应制定其能源控制操作规程；在照明管理上，除正式规定外还可以将写字楼划分成不同的责任区域，要求员工根据实际情况自行调整操作规定，根据业主的使用情况及时地开、关调整，使之既能满足业主的需要，又能最大限度地节约用电。

节约能源既要从管理上抓，又要从细节上抓，具体从三个方面实施。

1）、突出抓好节约用电

1、对办公场所空调系统进行节能改造，要求每位水电暖值班人员务必精心调整。主要措施为：一是根据天气变化调整出水温度，夏季9——12度，冬季35——40度；二是尽可能用一台循环泵，并且间断运行。三是尽可能减少中央空调运行天数。

2、工作人员在办公时间要充分利用自然光照、坚决杜绝无人灯、长明灯。机房、会议室等场所要做到留应急照明外，在有人工作时开灯，做到人走随手关闭照明。

3、降低电脑、打印机等办公设备的待机能耗。合理安排使用电脑、打印机等用电设备，最大限度降低能耗。不使用时，关闭电源。

4、企业大院大门岗探照灯、草坪灯只在节日期间或有特殊要求时开放，平时不开。同时，对广场、道路及绿化带等公共区域照明设施要有整体规划，对能耗高的灯具进行技术改造，保证照明的同时不浪费公共能源，实施绿色照明。

5、严禁在办公室、值班室等处使用电炉、电取暖器等电器。

2）、注意节约用水

1、每位水电暖工作人员要加强对水暖设备的维护与管理，常态化检查供水管线以及容易发生漏水故障的的点，如自动补水箱等，更换节水龙头和节水卫生洁具，严查跑、冒、滴、漏现象，发现故障及时排除。自觉养成节水习惯，随手关闭水龙头，杜绝长流水现象。

2、关于企业服务绿地养护用水，每位水电暖工作人员要熟练掌握自备泵供应井水回水和自来水直供两种方式的转换，并根据季节和天气变化情况，科学、适时进行灌溉，提倡喷灌、微灌、滴灌的灌溉方式，鼓励利用雨水，尽量减少用水量。

3、企业热水供应方面：建议洗浴热水改24小时供应为分段供应。要求每位水电暖值班人员在节假日灵活掌握，如无施工，则可暂停供应。如资金允许，制热水方式则由现在电热能改为太阳能。

3）、精打细算使用办公和维修耗材

1、加快企业办公网络建设步伐，积极推进网上办公，做到文件材料尽量通过局域网报送，提倡无纸化办公。

2、复印、打印等办公用纸指定专人管理，严格控制。未定稿材料部门之间传送的纸质材料及日常文件的打印，实行双面打印。

3、采购备品备件方面：一是要求物品采购负责人要采购在国家节能目录内的知名品牌。二是改变观念，由物美价廉改为物有所值。如采购节水水龙头、节能电器等。

4、修理更换方面：要求每位水电暖工作人员要有应修必修，修必修好的理念，做到接通知马上到，具备条件立即修好；不具备条件，向领导汇报，联系专业人员尽快修好。

第5篇：企业物业管理范文

关键词：物业管理企业；服务质量；要点

随着城市发展进程的不断加快，物业行业因此兴起，但在发展同时物业与业主之间的矛盾不断加深，化解物业管理矛盾，提升物业管理水平对完善物业企业的服务，提高社会的和谐程度等均有重要意义。因此，本文以物业管理企业服务质量的提升为研究方向，对具体的规范要点进行了分析，以供参考。

一、加强质量管理学习，树立质量管理意识

物业管理企业服务质量的规范，需要从广大员工入手，对员工进行岗位教育，提高全体员工的服务意识，将服务理念贯彻到物业管理企业的全过程中去，并要引导物业企业坚持“服务至上、质量第一”的工作理念，促进质量意识的提升。第一，提高企业文化的质量。物业管理企业的领导要发挥自身的领导作用，将企业质量文化建设放在工作的重中之重，在企业中树立“服务至上，以人为本”的文化建设理念，促使企业文化与企业服务质量的相辅相成。第二，提高企业品牌的质量。企业的发展必须要具有品牌效应，只有提高产品的品牌力才能够提升其竞争能力，从而在市场发展中站稳脚跟。所以物业管理企业服务质量的提升必须要树立品牌意识，制定完善的管理标准，企业管理部门要对此进行严抓死守，促进管理效果的提升。第三，提高企业效益的质量。质量在市场经济条件下具有非常重要的作用，其是保证市场效益，促进市场经济良好运行的有效手段。因此，物业管理公司要明确自身的质量目标和服务目标，在管理中积极与业主、各级领导部分、下属部门等进行沟通，规范自己的服务质量，促进物业改进工作的完成[1]。

二、贯彻质量管理思想，建设质量管理体系

质量管理体系是物业管理企业发展的重要保证，其不仅有利于企业管理条例的实施，也与利于在企业内部形成检查方式，督促和完善企业的管理工作，提高企业的服务质量。因此，物业管理企业要积极贯彻质量管理的思想，由专门的工作小组联系企业和业主等方面，争取各方意见，然后对质量管理体系进行修改和完善，并把日常服务、管理工作的细则等落实到管理体系中去，并用文件的形式进行管理和执行。另外，在管理体制制定之后，物业管理企业的管理部门要加大宣传力度，尽可能将其落实到各个阶层的工作中去，同时相关的管理人员要仔细理解文件内容，确保各阶层的有效落实。

三、倡导全民参与管理，对质量进行全面掌控

物业管理企业服务质量的规范应该是全员性的，全体成员都应该树立服务和质量提升的意识。因此，物业企业要提高全体成员的素质，调动全员参与物业管理，在企业内部形成全员管理，人人关心服务质量的氛围。第一，明确企业领导的管理职责。领导作为企业管理的重要责任人，要发挥好自身管理者的作用，可以通过制定质量服务手册的形式对员进行教育，提高员工的服务意识，使员工意识到提高自身服务质量的重要性，并能够根本法律法规规范自身的工作行为。同时，企业领导还应该组织有利于提升质量服务水平的活动，提高员工的合作意识和服务意识，切实提高物业企业的服务质量。第二，制定和实行岗位责任制。企业服务质量的全面提高需要每一个岗位的配合，只有全体岗位的质量工作提高了，才能够提高整个企业的工作质量。因此，企业要制定和实行岗位责任制，将每一个员工的质量服务工作进行明确的规定，确定岗位职责，做到事事有人管。另外，在企业内部还要形成权责明确、全面覆盖的责任管理网络，从全方面对质量问题进行掌控，保证整个服务过程的质量高效化。第三，为员工提供培训服务。员工素质直接关系着企业的服务管理水平，所以企业要为员工提供高质量的培训服务，对员工的技能和素质进行提升，以此来提高其服务质量。在具体的培训中，一方面可以聘请专门的物质管理人员讲解有关物业服务管理的知识；另一方面可以选择针对性的质量培训文件，让员工明确自身的工作职责，从而规范自己的服务行为。

四、制度质量管理措施，保证管理体系的稳定运行

第一，设置服务质量管理机构。物业企业服务质量管理机构的设置，有利于企业目标、考核方式、技术研发、质量改进等具体业务的管理和完善，从而为企业提供基础性的服务，提高企业的服务质量。第二，制定标准化的工作条例。标准化的工作条例是规范企业各项经济活动的综合性工程，其有利于企业各部门、各工作环节之间的配合和协调发展，从而确保企业服务质量的提升。第三，健全和完善质量监管制度。完善的质量监管制度是规范物业企业服务质量的关键，也是保证质量管理体系落实的重要因素。因此，要建立完善的质量管理制度，对企业服务的前、中、后三期进行质量监管，从而保证服务信息的畅通，确保信息反馈的及时有效，提高企业的服务效率[2]。另外，完善的监管机制，有利于对员工和企业部门进行考核，协调各部门的利益，促进企业服务工作的有序进行。

五、结语

综上所述，物业管理企业服务质量的规范化发展，与企业领导和全体员工是分不开的，所以树立领导的管理意识和全员参与的管理行为，对提高物业企业的服务意识和质量意识具有重要意义。因此，物业管理企业要树立质量管理意识，建立质量管理体制，完善监管机制，确保企业服务质量的高效提升。

参考文献：

第6篇：企业物业管理范文

第一条为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业的特点及其管理要求，制定本规定。

除本规定另有规定外，物业管理企业执行《施工、房地产开发企业财务制度》。

第二条本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业（以下简称企业），包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。

其他行业独立核算的物业管理企业也适用本规定。

第二章代管基金

第三条代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。

房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。

共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。

第四条代管基金作为企业长期负债管理。

代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。

代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。

第五条企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理，并按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用（如租赁费、承包费等）。

管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。

商业用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。

第六条企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位的维修基金；企业支付的共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。

第三章成本和费用

第七条企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用。

第八条企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。

直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。

直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。

间接费用包括企?业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。

第九条企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。

第十条企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。

第十一条企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。

第十二条企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的0.3％－0.5％计提坏帐准备金，计入管理费用。

企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回已核销的坏帐，增加坏帐准备金。

不计提取坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲减管理费用。

第四章营业收入及利润

第十三条营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。

第十四条主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。

物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共费收入、公众代办费收入和特约服务收入。

物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。

物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。

第十五条企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。

物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。

企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。

第十六条企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。

第十七条补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。

第十八条营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。

主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。

营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。

其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。

第十九条其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。

商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。

第二十条其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。

企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。

企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。

第7篇：企业物业管理范文

（一）成本构成要素复杂

由于物业管理企业的供暖服务的多样化，就造成物业管理企业供暖成本的相对复杂。按照供暖成本的构成来看，可以将其分为能源成本、管理成本、资源成本等多个方面。能源成本是进行供暖服务的决定因素，为供暖过程的顺利实施提供必要的煤炭、水、电等能源支持。管理成本则是对供暖服务过程中所需要的管道进行维修、保养、管理的所有成本。是对小区房屋的。资源成本是供暖整个过程中一切人力、物力、财力开支的总称。

（二）供暖成本的不断加大

随着经济发展水平的提高，人们对居住环境的要求越来越高，因此对供暖的要求也逐渐重视。也就意味着物业管理企业所提供供暖服务的范围更加广泛，因此供暖成本在地域上的分布更广。市场经济使物业管理企业一味追求经济利益，通过不断的抢占市场而扩大供暖服务的范围，所以说物业管理供暖成本也随着供暖面积的不断变广而加大。

（三）基础设施配备对供暖成本影响大

根据不同的建筑物和物业小区的特点采取的供暖服务不同，因此会使物业管理企业的供暖成本有所不同。例如近几年新建的楼房，相对来说供暖管道等基础设施比较完善，因此供暖成本相对比较低。但是对于很多老旧的建筑物来说，供暖管道等装置老化损坏，严重影响了供暖工作的顺利开展，使供暖的维修等成本增加，可见基础设施建设对供暖成本影响较大。

二、物业管理企业供暖成本管理的现状

（一）成本管理落后性

在现实的物业管理企业供暖过程中，供暖成本管理大多数都是从物业接管验收以后才开始的，成本管理具有一定的滞后性。按照正常的成本管理流程来说，物业管理供暖成本很大程度上取决于企业本身的特点，物业管理规模、物业设计结构、物业建筑材料等多方面，这些因素在很大程度上影响着物业管理供暖成本的高低。

（二）成本管理制度的不健全

物业管理企业供暖工作内容很多，其中供暖成本管理是其主要的工作内容。但是在实际的工作过程中，物业供暖相关职能部门缺乏对供暖成本制度的认识，被动的执行命令而缺乏管理成本的主观能动性。同时，员工的工作绩效并未与工作内容挂钩，因此员工的工作积极性不大，会很大程度上阻碍成本管理的发展。

（三）成本管理理论不成熟

在成本管理人员的眼中，普遍认为成本的管理是一味的降低成本的过程，而成本降低需要通过裁员、节约开支等方式来实现。但是伴随着市场经济的发展，不能适用现代社会经济的发展形势，更是束缚了企业自身的改革和创新。在很多方面，成本管理理论的不成熟使得管理者对物业管理企业供暖成本管理的认识远远不够，只是片面注重服务与管理过程的节约，而非从降低管理成本的源头出发去根治问题，所以说物业管理企业的供暖成本一直居高不下。

三、更好实现物业管理企业供暖成本管控的对策

（一）运用系统理念加以分析

要想实现供暖成本的有效控制，就必须运用系统科学的方式加以综合分析，结合不同供暖服务对象的情况具体运用。通过科学系统不断分析，保证供暖以最低的成本实现最大化的供暖效果。比如说锅炉功率、设备成本、煤炭质量等多方面，都需要具体分析，追求物业管理企业的供暖成本最小化的目的。

（二）降低采购成本

由于工业生产的逐年增加，能源、资源面临着匮乏的现象，这对物业管理企业的供暖来说是个不小的挑战。能源价格的升高使得供暖资源采购成本增加，并且市场之间的竞争会更加激烈，物业管理企业之间的竞争逐渐转化为成本优势之间的竞争。在进行能源采购时要货比三家，选择性价比最高的资源进行采购。另外，可以利用煤炭等能源的销售淡旺季规律进行反季节采购，最大程度的降低采购成本，获得经济效益。

（三）规范操作流程

供暖工作内容复杂，需要进行流程的规范，力求在最少的工作流程内实现工作效率的最大化。因此需要引进现代统筹规划的理论来指导供暖成本的安排，要要各个部门能各司其职、尽职尽责，共同促进工作效率的整体提高。

（四）运用科学的管理方法

现代高科技技术的的开发和应用，可以为供暖工作提供更多的技术支持，通过合理的安排维护、维修等工作，优化整个供暖的各个流程内容。同时配合以成本预测、成本分析、成本评估现代软件的应用，最大程度的降低成本支出。除此之外，要不断提高从业人员的职业技能和素质，建立起训练有素的团队，是决定供暖成本控制工作的关键。

四、结束语

第8篇：企业物业管理范文

在我国市场经济以及城市建设的不断发展过程中，我国物业管理企业也逐渐地发展成为一种新兴服务行业。但是在物业管理行业不断地发展过程中个，也一定会出现很多的问题和各种挑战。物业管理企业内部竞争在不断地加剧，一些外国企业的入驻等实际存在的问题也影响着我国物业管理的发展趋势。物业管理企业如何在市场竞争中，把握机遇、提高自身的整体竞争能力以及掌握消费者的需求心理，更好的服务消费者等问题都是物业管理企业在为未来的发展过程中必须正视的问题。本文主要分析了一些物业管理企业在新时期的营运模式，剖析在实际的经营过程中一些切实有效地获取途径。

关键词：

物业管理企业；营运模式；创新建议及探索

一、物业管理企业营运模式的现状。

首先就是在现阶段的物业管理企业中，普遍地存在着企业自身的效益不高，基本上就是实施保本微利的营业模式，在面对全新地、创新型运用模式的发展趋势的时候，担心高额的创新成本以及物业管理企业模式地基本收益变得社会化，所以他们对于创新模式的探索是有一定的抵触心理，他们可能会利用其它的途径来迎合市场的发展趋势，但是不愿意采取这种“高成本低收益”的基本运营模式，物业管理企业没有从根本上认识创新的运营模式的长期受益效果，没有在本质上了解相关地知识和观点，这也就这直接地导致了物业管理行业存在着营运模式创新的严重不足的基本现象。其次，就是物业管理企业在对于一些关于营运模式各种创新性信息了解不足。在实际的物业管理企业的日常经营过程中，企业对于获取相关地企业营运模式创新能力的基本构建信息没有得到一定地重视，在物业管理行业的发展过程中，这些企业对于一些关于物业管理方面的知识、理论以及相关的信息了解不到位，存在着专业知识存储量不足的严重问题，对于一些学习最新地物业理论知识能力也是有一定地欠缺的，行业内对于获取、学习相关的企业营运模式创新性知识仅仅是依靠企业中的各个中高层管理型人员通过对其他企业的实际考察以及聘请一些专家进行相关的创新型知识讲座，无论是信息的获得成本获得渠道都是比较高昂地，物业管理企业在日常培训中缺少对基层员工的基本创造力地培养，直接造成了物业管理行业内工作人员缺少一定地创新意识，思想相对来说固步自封，这也就在根本上影响了物业管理企业运营模式创新性的全面发展。

二、物业管理企业营运模式的创新途径。

我们要根据现阶段地物业管理企业的经营现状来不断地开展企业运营模式的创新、提高物业管理企业全面发展，就一定要把物业管理企业的相关创新型营运模式进行全面地剖析，要在整体上看企业的收益成本，全面地提高企业对于相关的创新型运营模式进行了解，提高企业的认知能力。同时，我们也要采用一些具体地规划以及相关的规章制度来不断地提高物业管理企业的营运模式创新性，这样对于物业管理企业的可持续发展有着不可估计地促进作用。根据目前物业管理企业的基本状况和发展的需求，我们主要从以下几个个方面来详细地分析以下提高物业管理企业运营模式的基本创新性的途径：

1.提高物业管理企业营运模式经营理念。物业管理企业在实际的经营过程中因为一些存在的客观问题和实际需求，就要求我们要在现阶段的物业管理企业的经营模式上不断地创新，要根据物业管理企业的发展趋势以及客户的实际需要来不断的更新自身的营运模式提高企业的经营管理效果，这样才可以有利于企业的长期发展。在物业管理企业的实际经营过程中，我们根据企业的自身营运模式的基本特点和固有的特征在不断地提高企业的综合能力。我们要把现阶段的国家法律法规标准、政府的一些强制性措施、市场的整体发展需求、企业的经济利益成效以及一些关于物业管理企业的专业技术推动和物业企业的职工的综合素质来进行分析，要全面的分析这些实际存在的综合性因素，要把问题作为物业管理企业的前期发展目标和现阶段的创新模式的基本动力，也就是我们所说的物业管理企业在开展相关地营运模式创新的基本动力源;同时我们也要把关于物业企业的一些相关信息来进行整理分析，并且加以利用，这些信息主要包括房地产以及物业管理机构的相关信息、政府组织的相关信息以及一些与物业管理企业的相关产业、物业的业主和物业的员工等信息，我们要把这些信息进行全面的收集、整理、分析要根据这些信息来开展一些物业管理企业的创新模式的开展，这也就是所谓的信息源。在物业管理企业的发展过程中这些动力源以及信息源是物业管理企业进行模式创新的新起点，也是一个关键地环节。我们要充分的利用二者之间的关系，进行有效地、科学地、合理地物业管理企业的营运模式的创新。

2.改善服务品质以及物业服务的整体消费关系，作为物业管理企业营运模式创新的根本途径。物业管理企业的根本理念就是要服务业主，满足业主的实际需求。我们进行物业管理企业营运模式的创新就是要根据业主、客户的需要来不断的完善自身在经营过程中存在的不足，所以，物业管理企业要根据在实际的管理操作过程中客户不同需求，来提高自身的服务水平，物业管理企业要深入地了解企业自身的服务对象的各种需求来需求一些有效地解决办法和增强自身的服务意识。让消费者在物业管理企业提供相关的服务同时可以根据自身的感知，来客观的评价物业管理企业的服务质量以及存在地不足，物业管理企业则要通过这些信息来不断地完善自身的服务质量，规划创新型的营运模式。因为我国的社会发展和经济能力的不断提高，居民更加注重自己居住环境的整体质量，对于生活环境的硬件设施以及软性的环境都有了一定地要求和标准，所以在实际的工作过程中，我们要根据业主、消费者的实际生理以及心理健康的需求、社区文明与健康的需求、社区的自然绿化环境健康的具体需求以及物业管理行业的自身特点来进行创新性的营运模式的规划。在物业管理企业的未来发展趋势中，我们要想构建一个科学地、完整地、合理地创新型物业管理营运模式，就一定要把客户的具体类型、客户的实际需求层次以及组成的结构类型，作为基本准则，要充分的认识到客户的重要性，把创新型的物业管理营运模式作为长期的发展目标。对此我们可以尝试以下几种在物业管理企业营运模式的创新建服务措施：首先就是物业实行“全天服务中心”，提高自身的服务质量。全天服务中心就是要建立一个4小时服务中心，这个服务中心的主要目的就是要提高物业管理企业的服务质量，全天的管理物业辖区内的业小区的各种状况，这样的做最大的好处就是可以再最大程度上方便业主，可以及时的处理各种问题，在根本上杜绝了各部门之间的工作推委，拖沓的现象。其次就是可以实行买单式物业管理，这是一种全新的运营管理模式，就是指在业主在接受相关的物业管理公司的相关的服务之后，根据消费者的满意态度进行相应的缴费买单。这样可以让物业公司根据业主的需求进行特定的服务，在互相约定的基础上提供有效的服务，业主根据服务项目来进行相关的评分，按照评分高低缴纳相应的物业管理费。物业管理企业在实际的操作过程中可以在每个季度的前期来进行相应的业务调查，这样可以直观的了解物业公司在工作的过程中存在的不足和缺点，在今后的工作当中就会有针对的进行完善和改进，当然这也直接关系到业主的整体素质，所以在实际的操作过程中，要根据小区的具体情况来进行执行。最后就是要成立业主投诉消协赔偿委员会。在物业管理公司的实际操作过程中，我们可以通过与业主的沟通选举出一些业主代表成立一个“先期赔偿委员会”，物业管理企业按照一定的规章制度把一定的资金通过消协作为预存的赔偿金，由物业与业主进行共同管理，在实际的管理过程中消费者遇到一些实际的管理质量问题，消协就会通过相关的质量标准，按照一定的程序来进行直接的赔偿。这样方式可以直接的加强消费者与物业管理公司的信任程度，杜绝一些不良现象的发生。但是在实际的操作过程中，物理管理企业一定要严格的制定相关的制度，来规范消协赔偿委员会的运营模式。

3.加强物业管理企业的目标管理，建立一个标准化的物业管理人才体系，是物业管理企业营运模式的创新的关键性措施。在物业管理企业中，物业管理企业要有一个明确的发展目标，才可以为物业管理企业的创新营运模式的开展提供一个保障，我们要在明确的创新营运模式的指导下构建一个标准地、科学地人才营运体系，才可以更加有效的开展员工的培养。员工的基本素质和综合能力是提高企业整体素质的有效途径，所以我们在进行提高物业管理企业的创新运营模式的时候，要不断的提高企业员工的自身综合素质。物业管理企业在实际的工作中，要通过提高员工的综合素质来提高自身的服专业技术服务能力、服务质量以及服务效率的整体水平，我们要定期的进行相关理念和观点培训，要有效的提高各部门的相关人员了解、掌握专业技师与服务素质的情况，要不断的提高他们的创新能力这样才可以全面的提高物业管理企业的整体创新性营运模式的成果。物业管理企业在日常的采购、生产以及销售等经营活动的进行之中，员工的自身价值和综合素质直接构成了物业企业的价值链，物业管理企业在市场营销、服务方案拟定、物业管理活动的过程中要的创新价值如何直接影响着物业创新策略实施作用，表一为物业管理企业的价值链模型，同时物业管理企业也要构建一个创新型的物业管理组织框架（如表二），有效实现创新目标。

三、结语

随着时代的不断发展，我国社会经济水平的整体提高，物业管理企业在将来社会的发展过程中的作用就会越来越突出，所以我们要不断的提高自身的运营模式以及工作效率，要根据社会的发展趋势、人民的实际需求，来构建一个方便、舒适，生态、节能以及持续发展的全新性物业管理系统。要充分的利用一些科学技术水平来提高物业行业的科技型、智能化。这种具有一定创新性意识的物业管理企业运营模式的构建是我国未来的物业行业的发展趋势。

参考文献：

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[4]汪本聪.邹锐.论新时期物业管理的创新与发展[J].经济师2005(6):13.

第9篇：企业物业管理范文

煤炭企业物业管理工作从无到有，发展到现在已经初具规模，但随着市场经济体制进程的不断推进，一些新的问题和矛盾不断地摆在了物业管理公司的面前。当前，煤炭企业物业管理公司发展过程中，还存在着不少影响其发展的因素亟待解决。

一、管理体制不健全，管理大于服务

煤炭企业内部所谓的物业管理公司，一定程度上片面强调管理而轻视服务，即使是实行了物业服务，质量以及服务标准也较低。如果真的与其他的物业管理公司竞争，在市场环境中，由于存在着体制上的缺陷，必然会不利于企业的长远发展。有些物业公司表面上各个部分分工明确，但真正的运作起来，却是处处受阻，公司内部各个环节不能有效地协作，遇到问题，互相推诿，推卸责任，而不是真正的去面对问题，解决问题，物业管理便被认为只是收收水电费，打扫卫生的部门。体制上的不健全，责、权、利不清，企业内部保护主义，使其避免了外界的残酷竞争，这一系列的因素导致煤炭企业物业管理水平停滞不前，阻碍了其长远的发展和提高。

二、物业从业人员素质参差不齐

目前，大部分煤矿企业物业管理的从业人员多数是本单位的职工家属，由于体制上的不健全，使得物业公司难以脱离企业的管理，只能从属于企业，物业管理企业的人员多数来自于企业内部职工，而很少从社会上招聘有能力的物业管理人员。由于他们多数都没有经过系统的培训学习，对于物业管理缺乏认识，导致物业管理整体水平较低，服务艺术较差。特别是内部员工的老龄化比较严重，学历水平很低，专业人才极其匮乏，使得他们不能为业主住户提供优质高效的服务，给物业管理工作带来诸多困难。由于企业没有独立的人力资源管理体系，人员的调配只能听从安排，所以企业也很难从社会上招聘到合格的、专业的物业管理人员，人员素质问题得不到有效地解决，服务质量得不到保证。事实上，因为大量安置人员，必然导致物业管理成本过高，为了养活这些人员，物业管理站也只有提高物业管理收费，甚至乱收费、降低物业服务水准，这势必导致业主的不满，物业管理公司与业主之间的纠纷也会层出不断。

三、业主维权以及消费意识差

首先从业主的组成上来看，业主多数为煤炭企业的员工，由于长期受到传统的计划经济的影响，原来福利房的管理思想对他们影响深远，在他们的意识中，物业管理部门就是为他们修房子、管理水电费得部门，对于物业管理其他方面的知识还知之甚少，更谈不上去维护自己的切身权益。其次，对于公共收费的抵触严重，随着物业管理的逐步市场化运作，业主需要交纳公共管理费用，这对于长期享受福利待遇的企业员工而言，他们认为是乱收费，对于这些物业管理方面的有偿服务有抵触心理，这对于物业公司而言，必然加重了他们管理上的难度。再次，业主委员会形同虚设。小区中的业主委员会多数并非小区业主选出，而有些只是形式上的虚设，无法真正的代表小区业主的利益，物业管理公司于业主委员会被认为是同一机构，代表同一利益群体，这容易导致物业管理公司于业主的矛盾，只有小区业主共同推选的委员构成的才是小区的业主委员会，才能真正的代表业主的实际权益，这对于煤炭企业而言，还需要进一步的推进业主委员会发展的进程。只有这样，一旦物业与业主发生了纠纷，物业公司就可以与业主委员会进行协商，来共同解决问题，加强小区的管理。

四、物业公共基础设施简陋，服务不到位