房贷收入证明格式精选(九篇)

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第1篇：房贷收入证明格式范文

特此证明。房贷收入证明范本仅用于证明我公司员工的工作及在我公司的工资收入，不作为我公司对该员工任何形势的担保文件。

盖 章：_________________________

房贷收入证明书范本注意事项

第一：开收入证明要注意必须的格式。

第二：开收入证明必须要盖“鲜章”，也就是收入证明复印是无效的。

第三：盖的章必须是单位的财务章或则是单位的公章。而且必须是圆章。

日 期：______年___月___日

贷房收入证明范本二致__________银行 ：

兹证明 ______________先生/女士( 已婚 未婚 离婚)系我单位_________在职员工，其现在我单位担任 _________职务，职称___________ ;已在我单位工作________年，我单位性质为_________。其月均总收入为人民币______ 万____仟____佰_____拾_____元整(小写￥_____________ )。身份证号为：_______________________________ 。对以上所提供资料的真实性我单位负法律责任。

特此证明。

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第2篇：房贷收入证明格式范文

关键词：次贷危机；资产泡沫；流动性过剩；住房抵押贷款

中图分类号：F83文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）06-0168-02

自2007年8月份爆发的美国次级住房抵押贷款危机（简称次贷危机）不仅重创美国经济，还造成了全球金融市场的巨烈震荡。经过半年多的分解消化，直到2008年危机还未见底，可见此次危机波及范围之广，影响程度之深。鉴于此，笔者认为有必要对这次金融危机产生的深刻根源进行客观的分析。

1 次贷危机的根源――资产泡沫

所谓的次贷危机就是指次级住房抵押贷款借款人大量违约而引起的信贷市场上的信用危机以及以次级贷款为基础资产发行的证券大面积缩水而导致的资本市场上的次级债危机。冷静审视问题的来龙去脉，不难发现这场危机追根溯源是由美国房地产市场不断累积的资产泡沫引起的，泡沫的产生和不断堆积是危机的酝酿，泡沫轰然破灭之时就是危机爆发之日。下面将从理论和实践上论证资产泡沫必然破灭而导致金融危机。

理论上来看，资产泡沫的源头是流动性过剩，当过剩的流动性纷纷涌向证券市场和房地产市场，就意味着过多的流动性资产追逐有限的投资机会，资产价格自然会上涨，如果这种投机逐利进一步发展，资产价格必然慢慢超过其真实价值而虚拟膨胀，最终产生泡沫。当资产价格上升到远远失去实际增长因素支撑时，资产价格的变化就仅仅取决于投资者对风险的承受能力及预期，一旦投资者对风险的承受能力及预期下降，这些高度灵活高度自由的金融资本必然迅速撤出该市场。若缺少其他资本填补这一空白，就会造成金融资本流动在时间和空间上的不能继起，流动性短缺立刻显现，被虚拟化的资产价格只好下降甚至狂跌，资产泡沫一下子破灭，危机也紧随其后。

而实际的情况是美国房市在次贷危机爆发前正存在着这样的资产泡沫，从2001年到2006年美国房价大幅上涨，而一路攀升的房价既没有建立在住房市场的真实需求上，也没有以居民可支配收入为支撑。资产泡沫化成为一个不争的事实，泡沫破裂只是早晚的灾难。

果然就在美国房市如火如荼，泡沫不断累积之时，美国宏观经济形势也在悄然发生变化：伴随经济增长，美国通胀压力加大，美联储从2004年下半年开始提高联邦基准利率。刚开始利率的提高虽然增加了抵押贷款申请人的利息成本，但这却远远比不上贷款投资房地产所带来的收益的增加，如果这种境况一直维持下去，贷款投资需求也将继续强劲，泡沫不会破裂。然而，利率上升仍在继续，进入2006年，利率已由原来的1%调到了5.25%，这时贷款投资成本上涨终于开始赶上并超过房地产价格的上涨，也就是超过投资回报率的上涨，膨胀的投机需求开始减退，汹涌攀升的房价锋芒渐弱，温和上升，与投资资金成本的上涨幅度形成越来越大的差距，房价走低预期逐渐生成，投机需求争相退出市场，购房需求随之恢复到真实面目，住房价格无可避免地从高位运行跌到了万丈深渊，房产泡沫再也支撑不住，终于轰然破灭。

泡沫一旦被引爆，便会带来一系列的灾难性连锁反应，直至危机发生。首先房价不断下跌，当跌破住房抵押贷款的偿还余额时，抵押贷款特别是次级抵押贷款的放款机构便进入了理性违约期，因为次级抵押贷款的放款对象一般是那些信用级别低，负债重，收入证明缺失的投机客户，他们的还款来源一开始就不是出自自身的还款能力，即可支配收入，而是建立在房价不断上涨的脆弱假设上，其违约的可能性本来就高于优质客户，而既然现在房价下跌已成为不可逆转的趋势，原先的还款假设不再成立，其高违约可能性便极易演化为高违约现实性。事实也证明了这一点，2004年第二季度以来，优贷拖欠率只是略有抬头，但次贷拖欠率却大幅上升，从10.4%升至2006年第4季度的13.5%，是同期优贷拖欠率的5倍多。伴随着房市资产泡沫的破灭，违约率上升，其中主要是次级贷款违约率大面积上升，住房抵押贷款各种衍生债券又特别是次级债不得不向其真实价值回归，甚至跌至真实价值以下，这时住房抵押贷款危机，更准确地说是次级住房抵押贷款危机（即所谓的次贷危机）便全面爆发了。

2 资产泡沫为什么会产生

从以上分析可以看到房市资产泡沫是美国次贷危机发生的罪魁祸首，那么这些资产泡沫为什么会产生呢？概括地说是由于美国次贷危机前信贷规模过度扩张，滋生了流动性过剩。具体分析如下：

首先，美国的货币政策难辞其咎。2002年美国经济陷入了低迷，美联储开始实施宽松的货币政策，不断调低利率，从2001年1月到2002年12月，美国联邦基准利率从6.5%下调到了1%，并且这一创历史最低水平的利率一直保持到2004年的6月。在宽松的货币政策下，银行银根松动，导致银行有着巨大的贷款冲动。而与此同时，美国2003年以来，经济强劲增长，带动了平均房价的上涨，催生了投资者的乐观预期，加上利率低，贷款成本低，大量投资者贷款购房的投机热情高涨，这使得资金的需求与供给不谋而合。更关键的是房价上涨不断抬高房产作为贷款抵押品的价值，导致银行自认为发放住房抵押贷款，不仅会有可观的利息收入，而且安全有保障，因为即使借款人违约，仍可通过拍卖增值的抵押房产而收回本金利息。这样一来，宽松的货币政策结合美国具体的经济形势，共同促使银行将贷款冲动转化成了贷款行动，沉淀银行系统内的流动资金被释放出来，纷纷涌向利润前景可观的房地产市场。

另外由于次级住房抵押贷款利率水平平均高出优质住房抵押贷款4个百分点，而且在房地产价格看涨的情况下，次级贷款申请人可以轻松出售或者抵押房产再融资来得到流动资金以保持月供的支付，次贷拖欠率远低于原来的估计，因此对融资者资信条件要求一向苛刻的美国金融机构也被次贷市场的巨额利润牢牢套住。他们逐渐丧失了原来防范风险的职业意识，不断降低次级抵押贷款原有的放贷标准，导致美国次贷发放规模不断扩大。据统计显示，次贷占美国全部房贷比例从2001年不足5%跃升到2007年的20%，次贷余额已超过万亿美元。次贷的过度膨胀直接促使了美国整个住房抵押贷款总量的增长，毫无疑问，当这些贷款如洪水猛兽砸向房地产市场时，流动性过剩便逐渐浮出水面，房产泡沫也由此产生。

其次，房贷金融衍生产品――住房抵押贷款支持证券（MBS）也在从中作祟。MBS的出现首先为放贷机构提供了流动性。由于房贷期限一般在10－20年之间甚至更久，银行要经过很长一段时间才能回笼货币本息进行再贷款，若没有MBS，银行的放款规模将完全取决于自有资本和接纳存款的多少。而MBS问世之后，经信用提升和风险隔离得以在金融市场上大量发行，广泛流通，这样放款机构就将本来相当于不动产的住房抵押贷款变成了能产生现金的流动资产，其放款能力显然会大大提高。另外MBS还分散了放款机构的风险。因为他们将MBS出售给机构投资者就等于将抵押贷款卖给了投资者，各种风险（包括违约风险，利率风险）也随之脱离放款机构，转嫁到了这些投资者身上。正是因为存在着这层风险转嫁关系，各大放款机构才会放松警惕，对不合格的次贷借款人也趋之若鹜。MBS对流动性的提供和风险的转移直接促使了信贷规模的过度扩张。

第三，美国监管部门的失职也是一大祸因。先来看房地产抵押贷款市场，如果说抵押贷款机构在放贷能力提高，放贷风险降低，而放贷利润丰厚的情况下，放松贷款申请人的审核标准，扩大信用供给，是由其逐利性决定的，是难以避免的，那么住房抵押贷款特别是次级住房抵押贷款的发放就只能靠监管当局去规范了。可惜美国监管部门并没能担此重任，在信贷监管上有所作为：它一开始就没有对贷款机构的操作行为、贷款质量、贷款规模进行密切监察，没有察觉贷款市场尤其是次贷市场潜在的违约风险，没有对贷款机构抵押贷款业务的风险程度给予披露和警示，致使放款机构毫无顾忌地敞开信贷大门，尤其是对不合信贷标准的危险客户――次级抵押贷款申请人，最终造成次贷规模以致整个抵押贷款规模的非理性增长。

再来看证券市场上，首先可证券化的资产必须具备一个先决条件，即该资产能产生可预见的现金流。那么对于次级抵押贷款而言，其被证券化的前提是次贷借款者每个月可预见的甚至稳定的还款。但问题是次贷客户一般既没有稳定的当期可支配收入，又没有充足的储蓄，其唯一的还款来源只是预期不断增值的房地产，而本身就充满泡沫，价值被高估的房地产随着信贷规模的无度扩张已累积了越来越多的风险，根本不能产生稳定的现金流，所以次级抵押贷款证券的产生一开始就是个错误。但是美国的监管部门却没有对这种极其危险的次贷产品加以限制和约束，而是任其堂而皇之地在金融市场生根繁殖。其次，对风险评级性质的机构，监管部门没有进行必要的监督，致使其在商业逐利中草率地将AAA评级颁给了次贷各种衍生产品，有意无意地隐瞒了其中很可能存在的风险，欺骗了各大投资基金，直接造成了次级债的发展壮大。这样看来，次级债的产生与壮大，美国监管部门难逃干系，要是当初其能认真履行自己的职能，次级债的产生必然受到约束，壮大必然受到阻碍。而只要作为流动性提供和风险转移工具的次级债没有了生存空间，或者生存空间被限制，次级贷款发放规模肯定受到牵制，当然房地产市场就不会出现流动性过剩和资产泡沫了。

3 结论

美国次贷危机的发生已给中国房市亮了红灯，当前中国经济同样面临的流动性过剩不得不再次引起我们的高度警觉，抑制流动性过剩将是中国今后很长一段时间着手解决的中心问题。对此，除了中央政府要实施一些紧缩性的措施之外，各大商业银行也要积极配合，审慎放贷，特别是在中国目前房价快速上涨，房市泡沫逐步显现之时，银行更不能掉以轻心而以优质资产为据降低住房按揭贷款的标准，美国次贷危机的爆发充分说明了一贯被认为是优质资产的住房抵押贷款也并不是绝对的优质。只有保证了个人住房贷款的高质量，控制了信贷规模，才能防止过剩流动性挤向中国本来已经火爆的房地产，逐步挤压已见端倪的房产泡沫，从而将危机扼杀在摇篮中。

参考文献

［1］ 杜厚文，初春丽.美国次级贷款危机：根源、走势、影响［J］.中国人民大学学报，2008，（1） .

［2］吴垠.从美国次级债风波看全球金融危机［J］.金融与保险，2007，（11） .

［3］李云林.美国为什么会发生次贷危机［J］.中国投资，2007，（12） .

［4］ 边卫红.美国次级抵押贷款危机影响有限，各方重拳出击重塑信心［J］.投资与证券，2008，（2）.

第3篇：房贷收入证明格式范文

一、加强组织领导，出台实施细则

2011年1月26日，国务院办公厅下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（[2011]1号,下称“1号文件”)，上海市委、市政府主要领导高度重视，立即召集各相关管理部门召开专题会议，要求从政治和全局的高度，充分认识加强房地产市场调控的重要意义，坚决贯彻中央要求，尽快出台本市实施意见。1月31日，经市政府同意，上海市人民政府办公厅印发了《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉实施意见的通知》（沪府办发[2011]6号,下称《实施意见》），明确采取税收、信贷、行政、土地等政策措施，多管齐下，有效遏制投资投机性购房，逐步解决居民住房问题，促进上海房地产市场平稳健康发展。

3月底，上海按照“1号文件”精神及住房和城乡建设部的工作要求，确定并向社会公布了2011年度全市新建住房价格控制目标，即新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平，新建保障性住房面积高于商品住房面积，居民住房保障水平明显提高。该目标对于合理引导社会预期，努力实现新建住房价格基本稳定，具有积极作用。

二、加强执行力度，保证实施效果

《实施意见》公布后，本市房管、发改、建设、财政、税务、央行、银监、人保、统计、公积金等相关职能部门各司其职、协同配合，确保国家和本市各项房地产市场调控政策措施落到实处。

1.严格执行住房限售政策。按照国家有关规定，本市对住房限售政策进行了细化，制定了操作口径，对限售范围、户籍居民家庭认定、家庭拥有住房套数认定，子女购房、集体户口和军人购房等问题予以明确。要求采取承诺加审核的方式，在签约、预告登记、转移登记三道环节进行把关。在限售政策执行过程中，交易登记部门严格审核把关，对非本市户籍居民家庭购房人提供的纳税或社保证明存在不同版本、操作中难以把握等情况，市房管局会同市人保局、地税局，对非本市户籍居民纳税或社保缴纳证明格式进行了统一，运用技术手段。对通过一次性补缴个税的方式作为购房条件的漏洞进行了弥补。为防止限售政策引发的解约与合同纠纷，市政府法制办、市房管局、市工商局、市高院等部门还共同研究防范措施，修改了合同示范文本，增加了提示条款。

2.加强房地产税收征管。2011年1月28日，经国务院批准，本市正式启动个人住房征收房产税试点工作，成立了市、区两级房产税征收试点工作小组，建立了工作机制，明确了部门职责，试点工作稳步推进。根据国家有关规定，认真落实税收政策调整，严格执行房产交易的契税、个人所得税、营业税征收规定，并采用个人承诺、纳税记录查询等方法堵塞征管漏洞。还根据国家税务总局文件，结合本市实际，按不同的销售价格，差别化确定住宅开发项目土地增值税预征率，即住宅开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3. 5%；超过1倍的，预征率为5%。

3.严格执行差别化住房信贷政策。人民银行上海总部通过召开房地产金融联席会议、组织开展房地产信贷导向评估等方式，进一步加大房地产信贷窗口指导力度，坚决禁止金融机构各种变相规避政策的做法，严格放贷标准并强化贷后管理，确保差别化住房信贷政策落实到位。上海银监局也向辖内银行业转发了《关于做好住房金融服务和加强风险管理的通知》，要求各银行业金融机构坚决贯彻执行调控政策，根据风险状况合理确定首付比例、贷款利率，积极配合有关部门落实好住房限售政策。针对差别化住房信贷政策执行中发现的“假离婚”、“假税单”等突出问题，央行和银监部门还主动与民政、税务、房管等部门沟通，要求各商业银行加强信息核查，进一步提高了政策执行力。本市住房公积金个贷政策也及时调整，先后停止了公积金大（装）修贷款和对第三套住房的贷款，降低了对第二套住房的贷款额度，停止对购买第三套及以上住房的公积金贷款，并通过信息化手段、开展专项检查等方式加强监管，确保政策执行。

4.确保住房用地供应。按照国务院和国土资源部的有关精神，依据上海土地利用总体规划和年度用地要求，结合年度住房建设规划和保障性住房建设开工目标，上海2011年住房用地供应目标为适当增加住宅供应总量，继续优化住房用地供应，确保四类保障性安居工程用地不低于住房建设用地总量的70%，同时确保商品住房供应量不低于前两年的平均供应量。此外，坚持按照“公开、公平、公正”要求，严格规范住房用地出让行为，加大土地合同履约监管，建立土地交易监测预警体系，保持土地出让价格稳定。

5.加强违规查处力度。本市还加大违法违规行为的查处曝光力度，加强房地产交易秩序整治，重点对房地产开发企业在取得预售许可证前，以VIP卡方式变相收取定金等违规销售行为给予警告、责令限期改正、罚款等行政处罚，并将处理结果上网公示，通报证监、银监、税务等部门进一步采取监管措施。工商部门也对房地产中介机构不诚信经营、违规收取拥金、违法广告等行为加强监管，并督促房地产中介机构做好“五公示、两示范”工作，及时指导纠正公示不规范行为，为调控政策的实施进一步提供保障。

6.进一步完善住房信息系统建设。为配合做好差别化信贷、税收、房产税试点及保障性住房供应等工作，上海市成立了“市房屋状况信息中心”，进一步完善全市个人住房信息系统，并在各区县房地产交易中心设立查询窗口，实现了全市联网查询和信息共享。2010年9月26日，银监会、住房和城乡建设部来沪检查“二套房贷”执行情况时，充分肯定了上海运用信息系统配合执行差别化信贷政策的做法，认为上海房屋信息系统建得好、用得好，贯彻调控措施是真做、实做。自2008年实施二套房贷查询至今，全市已累计受理“二套房贷”等各类查询14. 6万件；2011年1月28日实施个人住房房产税征收试点以来，受理房产税和住房限售政策查询1. 4万件。

7.进一步加强住房租赁市场调控。针对住房租赁市场供应体系不健全、市场主体不诚信、经纪机构不规范等问题，本市修订了《上海市居住房屋租赁管理实施办法》，2011年7月7日以市政府规章形式正式颁布，并于同年10月1日起实施。该办法对居住房屋出租条件、租赁双方当事人权利义务及相关主体行为规范等方面作出更为明确的规定，以进一步规范住房租赁行为，稳定住房租赁关系，保障租赁当事人合法权益，促进本市住房租赁市场平稳有序发展。

三、加强制度创新，推进住房保障

近年来，上海市不断加大资金投入，健全组织机构、充实人员队伍，逐步建立了市、区（县）、街道（乡镇）住房保障三级管理体制，为住房保障工作顺利开展提供了有力支撑，并在“四位一体”的住房保障体系建设方面进行了有益探索。

1.廉租住房做到“应保尽保”。2006年以来,上海市不断放宽廉租住房准入标准,大力推行实物配租新机制,多方筹措实物配租房源，对符合条件的廉租住房申请家庭基本实现了“应保尽保”。2011年本市再次放宽廉租住房准入标准，并不断提高实物配租比例。

2.经济适用住房申请供应稳步推进。在经济适用住房的制度设计上，本市探索了一些新的做法：一是实行“共有产权”制度。即房屋产权为个人和政府共有，个人以低于周边商品房的价格出资获得部分产权（购房人的产权份额=销售基准价格÷周边商品房价格的90%），政府以免收土地出让金、行政事业性收费，减免相关税费等作为投入获得其余部分产权。房屋5年后可上市交易，购房人按个人出资比例获取收益。二是面向全市、准入标准统一。我们在全市设立了统一的准入标准，不允许任何地区、部门、行业自建自配、内部循环，使经济适用住房真正面向全社会、面向中低收入家庭。三是建立配建机制。规定凡新出让的商品住房建设用地，必须按照不低于该项目住房建设总面积5%的比例配建经济适用住房，并按规定移交政府用于住房保障。四是建立了申请供应机制。经过试点探索，初步形成了经济适用住房申请审核、轮候排序、销售供应等一整套运行机制，目前经济适用住房申请供应工作已在全市全面推开。

3.公共租赁住房建设正式启动。为解决青年职工、引进人才和来沪务工人员等常住人口的阶段性居住困难，本市先后出台了一系列鼓励发展公共租赁住房的政策措施，主要特点：一是不限户籍、不设收入线，主要以在本市有稳定职业、居住困难为申请条件。二是采取“政府支持、机构运作”的管理模式，政府通过投入部分资本金，并给予税收、公用事业收费优惠等方式，支持发展一批公共租赁住房专业运营机构，采取市场机制实施经营管理。三是只租不售，实行有限期租赁，租赁合同期限一般不低于2年，符合条件的可以续租，租赁总年限一般不超过6年。四是租赁价格略低于市场租金，既体现公益性，又保证运营机构持续经营。五是房源筹措多元化，采用新建、配建、改建、收购、经租等多种方式筹集房源。

4.旧区改造工作加快推进。2008年以来，上海按照过程全透明、结果全公开的要求，探索建立了一系列旧区改造新机制。例如，试行“事前两次征询”制度，推行“数砖头+套型保底”住房补偿政策，增加就近安置方式等。全市动迁速度有所加快，动迁成本得到控制，社会矛盾明显下降，动迁居民普遍认可，社会反响较好。其中，事前征询制度得到了中央有关部门的充分肯定。

5.加强保障性住房使用管理。对已投入使用的保障性住房，主要通过两种方式加强管理，一是在房地产权证上进行注记，锁定权利主体，限制交易；二是以合同方式加强配后管理，约定只能自住，不能转租、转借、空关，违反约定的严肃处理，拒不执行的，通过司法途径追究违约责任。

四、加强舆论引导，建立合理预期

1.健全新闻机制。市领导高度重视舆论宣传工作，明确由市政府新闻办牵头，会同相关委办局建立分级机制，重大政策通过市政府新闻会对外，相关委办局均建立新闻发言人制度，统一新闻流程，规范新闻口径。

2.深入解读调控政策。房地产调控政策敏感性强，社会关注度高。为保证政策平稳实施，本市采取专题新闻会、新闻通气会、答记者问、专家访谈等多种形式进行政策解读。

3.大力宣传住房保障政策及成果。经济适用住房试点期间，本市分别在政策咨询、申请审核、摇号选房、供应入住等不同阶段组织专题宣传活动。公共租赁住房政策颁布出台前，我们分别在主要媒体和政府网站刊登全文公开向社会征求意见，并两次召开新闻通气会，进行政策解读。随后还对市领导进行专访，并在全国“两会”期间播出专题节目，全面报道我市“四位一体”住房保障体系建设情况，引起了较大反响。

第4篇：房贷收入证明格式范文

一、我国个人信用制度建设现状

（一）信用立法滞后。有人说市场经济是信用经济，但信用如果没有法律做保障也就很难有效实现，因此，个人信用制度离开法律则寸步难行。目前，我国还没有一部专门对个人信用进行规范的法律。发达国家和发展中国家建立个人信用制度有一个重要共同点，那就是个人信用制度的建立有赖于法律制度的规范和约束。个人信用体系建设必然涉及社会有关方面，个人信用数据的收集、公开、使用、披露，个人隐私权的保护等问题都离不开法律的支持。从各国的实践看，建立和完善社会信用体系难点并不在于信用中介服务机构的建立，也不在于政府如何对信用行业进行有效管理，而在于相关法律法规的建立。

（二）信用资料封锁、缺失。目前，我国个人信用的信息和数据主要来自于公安、街道、单位、税务、工商、银行、证券、保险、司法、医院、公共事业收费单位、商家等部门。但从上海试点的实际情况来看，仅实现了银行、电信、公用事业等少数部门的联合征信，其他政府部门和机构对个人信息仍处于封锁状态。

信用资料不完全，缺乏个人资产评估的基础数据。目前，我国绝大多数居民能够提供的信用文件主要有：身份证和户籍证明、所在单位的人事档案、个人存单凭证和实物资产证明。这些资料并不能证明个人收入的多少、来源及可靠性，也不能据此计算个人及家庭的总资产。另外，我国尚未建立起个人财产申报制度，个人及家庭的收入状况很不透明，而且我国也没有推行个人基本账户制度，个人的现金收入、支出、个人债务、债权的分布等没有系统的信息记录，个人或家庭缺乏类似企业的一张资产负债表，缺乏个人资产评估的基础数据和材料。

（三）个人信用中介机构运作不够规范。个人信用中介机构的规范化运作，是个人信用制度重要的微观基础。虽然我国相继建立了几家个人信用中介机构，但无论从影响还是规模上，还存在不少问题：首先，这些机构运作的外部关系尚未彻底理顺，个人联合征信缺乏制度保障。其次，由于相关法律法规建设滞后，个人资信公司在征信业务的运作中，对个人合法权益的保护尚未引起重视。再次，信用中介机构对征信产品的研发和创新能力普遍不足。

（四）个人信用评估缺乏统一标准。在个人信用制度建设中，个人征信数据源的内容、个人信用报告的格式、个人资质认证、信用等级评估指标以及征信数据库建设、信用管理软件开发等方面都涉及标准化问题。在我国，个人信用评估虽已逐步开展起来，但实际工作中仍有不尽如人意之处。一方面各商业银行对个人信用的评估自成体系，重复操作，相互之间难以衡量，各评估机构作出的评估结果大相径庭，可比性不强，不利于个人信用体系在全国范围内推广，也不利于与国际同行业接轨；另一方面个人信用评估指标体系的设计存在不合理的地方。总体来看，目前我国缺少一整套经过科学设计、严密论证、权威度高、可推广使用的个人信用评估程序和相应的评分模型，以保证个人信用评估的公开化、标准化和公平性。

二、完善我国个人信用建设建议

（一）加快个人信用制度立法。进行个人信用立法，为个人信用制度建设提供法律依据。根据我国个人信用制度建设的需要，我国的个人信用立法应该分两个阶段来进行。首先，修改现行相关的法律和法规，为征信数据的开放和实施，对提供不真实数据者进行惩罚做准备。其次，尽快出台关于征信数据开放和征信数据使用规范的新法案。

鉴于我国的法律制定过程较长，可考虑先出台一些法规，在全国一些条件成熟的地方加以试行。各个区域性个人信用体系可以结合本地方的实际情况，制定地方性法规，建立本区域的个人信用管理体系，开展本区域个人信用管理活动。《上海市个人信用联合征信试点办法》和《深圳市个人信用征信及信用评级管理办法》就是范例。

各地方个人信用管理的实践经验为制定全国性的个人信用管理法律奠定了基础。国家立法机关在总结各区域性个人信用立法和实践的基础上，再制定全国性的个人信用管理法律。

（二）政府要发挥主导作用。从世界各国建立个人信用制度的做法看，个人信用体系建立都是在政府的领导和推动下进行的。在现阶段，根据我国的国情和建立个人信用体系的要求，发挥政府主导作用是一种必然选择，政府的调控能力和动用资源的能力最大，要在短时间内建立个人信用体系，尤其是征集信息数据，如果没有政府的权力做基础，是无法完成这一艰巨工作的。因为征信数据的采集可能会涉及金融、财政、工商、税务、公安等多个部门，而跨部门的协调和征集工作，只有政府出面不可。

在我国信用体系建设刚刚起步的情况下，各级政府应该有专门的职能部门来领导个人信用体系建设，协调立法、行政、司法和相关信用交易主体的关系，加快个人信用数据源建设。

（三）建立个人信用管理机构。建立个人信用制度必须设立专门管理机构，借鉴国外经验并结合我国的实际情况，应尽快建立一个设置科学、机制灵活、管理规范的个人信用管理机构，对个人信用制度的建设统一规划和领导。可考虑由人民银行与政府有关部门联合组建个人信用实施领导小组，负责协调金融机构和政府有关部门的关系，协同政府相关部门制定个人信用的有关法规，充当信用立法方案的提议人，制定相应的行业标准等。

政府作为个人信用制度的创建者，具有为社会提供公共产品的权利和义务，这在个人信用体系建立和发展初期是合理的。具体地说，由政府投资建立个人信用信息数据库（信用局），由各商业银行和有关公共产品部门等个人信用信息提供单位无偿提供个人信用信息，并向社会各合法信用使用者提供个人信用信息。本着培养信用观念、培育信用市场的宗旨，信用局开始运作时以提供无偿为主，随着征信数据库的完善和信用市场的发展，可以逐步实行低收费政策，为信用局进行市场独立经营创造条件。在信用局运作一定时间，积累一定经验之后，再逐步建立一套科学、合理、可行的信用评估方法，作为信用使用单位的参考。信用信息库建立初期，首先应以对社会经济影响大和有信用需求的征信对象为主，如个体工商户、中高收入纳税人、企业经营管理者、大额借款人等。

第5篇：房贷收入证明格式范文

身份证件类型及编号：

贷 款 人：

鉴于：

借款人向贷款人申请个人购房人民币贷款，现根据中华人民共和国有关法律、法规，经当事人各方协商一致，特订立本合同，以资遵守。

同时借款人与贷款人确认（根据情况√选，不选的打X）

本合同系作为借款人与贷款人签署的编号为________________的《个人综合授信合同》的附属业务文件。

本合同为借款人与贷款人之间所签署的独立的业务文件。

第一条 贷款金额、用途

1.1 本合同项下的贷款金额为人民币___________元（大写：____________________元），用途限于购买座落于：__________________________________________________的房产，不得挪用。贷款人有权监督贷款的使用。

第二条 贷款期限、利率及计息方式

2.1 本合同项下的贷款期限为_______年_______个月，预计自_______年______月_______日起至_______年_______月_______日，实际贷款起始日期以贷款借据记载的日期为准。

2.2 本合同项下的贷款起息日为贷款发放日，计息方式为：贷款利息采取对年、对月、对日的计算方法，如果不能对年、对月、对日，以月末最后一日为对日。贷款期限满年的按年利率计算，满月的按月利率计算，有整年（月）又有零头天数的，整年（月）部分按年（月）利率计算，仅零头天数按实际天数计算，其计算公式为：

全是整年整月的：利息=本金X时期（年或月数）X年或月利率；

有整年（月）又有零头天数的：利息=本金X[时期（年或月数）X年或月利率+零头天数X日利率]

2.3 本合同项下贷款的结息日，除双方另有约定外，为本合同约定的每期还款日。

2.4 本合同项下的贷款利率，可采用浮动利率、固定利率或准固定利率（请在方框中打勾选择）

浮动利率

按中国人民银行公布的同档期贷款基准利率及浮动区间规定执行。本合同项下的贷款利率在中国人民银行公布的同档期的贷款基准利率的基础上 上浮 下浮（请在方框中打勾选择）_______%.如在贷款期限内遇中国人民银行调整贷款基准利率，则自本合同约定的合同贷款利率调整时间起，在新的贷款基准利率基础上按上述利率浮动比例浮动后执行新的合同贷款利率。

签订本合同时的中国人民银行同档期基准利率为：_______% （年利率），执行利率按贷款实际发放日中国人民银行规定的同档期基准利率及合同规定的浮动比例确定。月利率=年利率/12，日利率=年利率/360，期利率=年利率X每期月数/12.

若贷款期限内遇中国人民银行规定的贷款基准利率调整，本合同利率应按以下方式相应调整（请在方框中打勾选择）

按年调整，分段计息。即从利率调整的次公历年的首个公历日起，按当期中国人民银行规定的同档期贷款基准利率及合同规定的浮动比例执行新的利率。

利率不作调整，不分段计息。

其他：_____________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________________________________________________________

固定利率

按上海浦东发展银行公布的同档期购房贷款固定利率及浮动区间规定执行。本合同项下的贷款执行利率在上海浦东发展银行公布的同档期购房贷款固定利率的基础上 上浮 下浮（请在方框中打勾选择）_______%. 如在贷款期限内遇中国人民银行调整贷款基准利率或上海浦东发展银行调整购房贷款固定利率，本合同执行利率不作调整。签订本合同时的同档期固定利率为：_______% （年利率），执行利率按贷款实际发放日上海浦东发展银行公布的同档期购房贷款固定利率及合同规定的浮动比例确定。月利率=年利率/12，日利率=年利率/360 ，期利率=年利率X每期月数/12.

准固定利率

自贷款发放之日起_______个月（预计至_______年____月____日），实行固定利率，即按上海浦东发展银行公布的同档期购房贷款固定利率及浮动区间规定执行（贷款期限从贷款发放之日起至合同到期日止）本合同项下的贷款执行利率在上海浦东发展银行公布的同档期购房贷款固定利率的基础上 上浮 下浮（请在方框中打勾选择）_______%. 如在此期限内遇中国人民银行调整贷款基准利率或上海浦东发展银行调整购房贷款固定利率，执行利率不作调整。签订本合同时的同档期固定利率为：_______% （年利率），执行利率按贷款实际发放日上海浦东发展银行公布的同档期购房贷款固定利率及合同规定的浮动比例确定。月利率=年利率/12，日利率=年利率/360 ，期利率=年利率X每期月数/12.

固定利率执行届满后，即自_______年____月____日至_______年____月____日，实行浮动利率，即按中国人民银行公布的同档期贷款基准利率及浮动区间规定执行（贷款期限从贷款发放之日起开始计算）本合同项下的贷款利率在中国人民银行公布的同档期的贷款基准利率的基础上 上浮 下浮（请在方框中打勾选择）_______%.如在此期间内遇中国人民银行调整贷款基准利率，则自本合同约定的合同贷款利率调整时间起，在新的贷款基准利率基础上按上述利率浮动比例浮动后执行新的合同贷款利率。其中，月利率=年利率/12，日利率=年利率/360，期利率=年利率X每期月数/12.如借款人需继续采用固定利率计息，则应另行向银行提出申请。

若在执行浮动利率期间遇中国人民银行规定的贷款基准利率调整，本合同利率应按以下方式相应调整（请在方框中打勾选择）

按年调整，分段计息。即从利率调整的次公历年的首个公历日起，按当期中国人民银行规定的同档期贷款基准利率及合同规定的浮动比例执行新的利率。

利率不作调整，不分段计息。

其他：_____________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________________________________________________________

2.5 若借款人未按规定按时足额偿付当期贷款本息即为逾期，贷款人有权根据中国人民银行的有关规定计收罚息（参见本合同第九条相关内容）

第三条 借款人提款条件

3.1 除非贷款人同意，否则在以下条件在形式及内容方面均令贷款人满意地全部达成前，贷款人无任何义务向借款人发放本合同项下贷款：

3.1.1 借款人已向贷款人提供符合规定的购房合同，且已签

署贷款人认可的担保文件。

3.1.2 本合同及其相关附件（包括担保文件）已合法地生效。

3.1.3 担保权或类似优先权已合法设立并生效（如有）贷款采用抵押方式担保的，已办妥保险及抵押登记手续，并将该抵押物登记凭证、所有权凭证、抵押权凭证/他项权利凭证、保险单正本交付贷款人占有；贷款采用质押方式担保的，已将质物交付贷款人占有；出质行为依法需要办理登记手续的，该登记已完成。

3.1.4 本合同以及与本合同相关的担保文件及其他文件已由贷款人认可的公证机关办理了具有强制执行效力的公证（若贷款人要求）

3.1.5 借款人已按贷款人要求开立用于提款、付息、付费及还款等的银行账户。

3.1.6 贷款人提出的其他条件。

3.2 尽管有前款所述，以上提款条件的设立并不代表贷款人在上述条件满足时必然有义务放款，在贷款人因法律法规及政策变动，或受政府宏观货币政策或金融监管政策限制，根据贷款人自身额度等情况需调整、增加贷款发放条件，或发生其他重大情更的情况下，可暂缓、减少或取消放款，并通知借款人；并且，如贷款人在上述条件未全部满足时即放款的，也不构成贷款人的履约瑕疵。

第四条 贷款发放及支付

4.1 借款人同意，贷款人将贷款资金按贷款人受托支付方式进行支付。贷款人受托支付方式是指贷款人根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合本合同约定用途的借款人交易对象。贷款支付约定具体如下：

借款人授权贷款人在符合贷款发放条件时将贷款资金支付至符合本合同约定用途的下述交易对象账户，支付条件为借款人提供交易合同或其他相关交易资料及凭证并经贷款人审核同意。借款人授权贷款人将贷款资金支付给下述交易对象账户的行为即为借款人的支付委托，贷款人的上述支付行为即为借款人的提款：

交易对象户名为__________________，账号/存折号/卡号为_______________________，开户银行为____________________________.

若签署本合同时，借款人尚不能确定具体交易对象信息，则在本合同签署后，借款人应在支付日前的3个工作日前向贷款人提交贷款人受托支付申请书（格式见附件），贷款人根据借款人的支付申请，且在贷款人审查同意后，将贷款资金按照申请支付金额支付给借款人交易对象。支付条件为借款人提供交易合同或其他相关交易资料及凭证并经贷款人审核同意。贷款人根据借款人的支付申请对借款人交易对象的上述支付行为即为借款人的提款。

4.2 如因借款人原因导致贷款人在本合同签署后的九十天届满时仍无法发放本合同项下贷款的，贷款人有权单方解除本借款合同。

4.3 贷款发放后，借款人与售房者就该房产有关质量、条件、权属等其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本借款合同应正常履行。

第五条 还款

5.1 还款方式：

贷款期限在一年以内（含一年），可选择以下几种还款方式中的一种（请在相应方框内打勾选择）

到期一次性归还本息，利随本清（利息计算方式参见本合同第二条）

分期付息，到期一次还本（每期利息 = 期初贷款剩余本金X期利率）

其他还款方式：_____________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________________________________________________________

以上公式中的“期”是指_____个月（如：以每2个月为一期按期还款，此处应填写“2”。所填数字不得超过12个月）；每期还款日为_________________.

贷款期限在一年以上（不含一年），可选择以下几种还款方式中的一种（请在相应方框内打勾选择）

采用等额本息还款法。

每期还本付息额 = 贷款本金X期利率+贷款本金X期利率÷[（1+期利率）还款总期数-1]

采用等额本金还款法。

每期还本付息额 = 贷款本金÷还款总期数+（贷款本金-已归还本金累计额）X期利率

其他还款方式：_____________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________________________________________________________

以上公式中的“期”是指_____个月（如：以每2个月为一期按期还款，此处应填写“2”。所填数字不得超过12个月）；每期还款日为_________________.

5.2 分期还款的借款人自贷款实际发放的次月（公历概念）约定还款日起开始还款。贷款实际发放后次月的首期还款贷款利息的计算方法具体为，如贷款实际发放日至次月约定还款日之间的贷款实际占用天数小于一期的，首期还款贷款利息根据贷款实际占用天数按照本合同2.2条计息方式确定；如贷款实际发放日至次月约定还款日之间的贷款实际占用天数大于一期的，首期还款贷款利息将分为一期的应还利息及超过一期部分的应还利息分别计算，其中：一期的应还利息按照约定还款方式计算利息，超过一期部分的应还利息根据贷款实际占用天数按照本合同2.2条计息方式确定；如贷款实际发放日至次月约定还款日之间的贷款实际占用天数等于一期的，首期还款贷款利息即按照约定还款方式计算的当期应还利息。

5.3 借款人应于本合同约定的每一还本付息日的零点以前，将应还贷款本息足额存入其开立在贷款人处的还款账户（结算户）中，还款账户的银行卡卡号或活期一本通账号为_______________________.借款人在此不可撤销地授权贷款人可从该存款账户中主动扣收到期应还贷款本息。

5.4 借款人如在贷款期内要求变更还款账户，须提前向贷款人提出申请，经贷款人同意并重新签订委托扣款协议、约定新的还款账户启用日期后方可实施。

5.5 若借款人授权贷款人扣款的存款账户为可透支账户，则借款人在此不可撤销地进一步授权，当该账户中存款余额不足以归还当期贷款本息时，贷款人可以在账户允许透支金额范围内以透支方式扣收到期应还贷款本息，由此发生的透支本金、利息和相关费用均由借款人承担。

5.6 借款人应按期偿还贷款本息。若借款人未按规定按时足额偿付到期贷款本息，贷款人有权从借款人开立在贷款人及贷

款人总行系统内其他营业机构的部分或全部账户中扣收到期未还的本金、利息、罚息及相关费用（包括律师费、诉讼费、拍卖费等实现债权的费用）

5.7 若发生贷款逾期，则该期未还贷款本息的逾期罚息，应在归还逾期贷款本息时一并缴付，且贷款人有权对借款人未支付的利息计收复利。

5.8 除采用固定利率的情形外，贷款人因中国人民银行调整利率因素而对每期应付本息款额所作的调整，借款人须无条件照此履行。

5.9 借款人提前归还贷款，应征得贷款人的事先书面同意。未取得贷款人书面同意的，借款人仍应当依照合同约定的期限还本付息。

5.10 借款人如提前归还部分贷款本息，对提前还款部分，在提前还款日当日及以前仍按本合同有关规定计收贷款利息，不计退已计收的贷款利息。借款人如一次性提前归还全部结欠本金及利息的，贷款人有权在提前还款日当日及以前仍按本合同有关规定计收贷款利息，不计退已计收的贷款利息，不计收提前还款日之后的贷款利息。

5.11 借款人如提前归还贷款本金的，按照以下规定收取违约金：

借款人应按照提前归还贷款本金的______%支付违约金；如正常还款__________年以上提出提前还款，可免收违约金。

有关提前还款的其他约定：_______________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________

第六条 债权担保

6.1 本合同项下的贷款本金、利息及相关费用，由以下担保人为借款人向贷款人提供担保：

6.1.1 由____________________提供的保证担保；保证合同编号：____________________.

6.1.2 由____________________提供____________________的抵押担保；抵押合同编号：____________________.

6.1.3 由____________________提供____________________的质押担保；质押合同编号：____________________.

6.1.4 其他 ： ____________________________________________________________ ___________________________________________________________________ ___________________________________________________________________

第七条 保证与陈述

7.1 本合同项下借款人向贷款人陈述和保证如下：

7.1.1 借款人为独立的法律主体，具备所有必要的权利能力、能以自身名义履行本合同的义务并独立承担民事责任。签署本合同是借款人的真实意思表示，对其具有法律约束力。

7.1.2 借款人在此保证，在签署和履行本合同过程中恪守诚实守信原则，其所出具的对外进行贷款支付、涉及借款人以及涉及本合同的所有文件、信息和资料均为真实、有效、完整、准确而无任何隐瞒的。

7.1.3 借款人在此保证其签署和履行本合同的行为并不违反其所应遵守的法律、法规、规章、判决、裁决及命令，也不与其签署的任何合同、协议或承担的任何其他义务相抵触。

7.1.4 借款人确认，在本合同签署时没有隐瞒已经发生或将要发生的任何影响或可能影响其签署或履行本合同、或可能对其财务状况产生重大不利影响的诉讼案件、仲裁案件、行政程序、财产保全措施、强制执行程序或其他重大不利影响的事件；并且，借款人将在本合同履行期内继续向贷款人承担上述信息的及时披露义务。在发生前述事件时，借款人应当在有关事件发生之日或其知悉之日后的5个工作日内通知贷款人。

7.1.5 借款人的工作、住所（或联系住址）联系电话等信息发生变更的，借款人应在该变更发生后的5个工作日内通知贷款人。

7.1.6 借款人保证其为签署、履行本合同所需的所有手续均已合法办理完毕并有效。

7.1.7 借款人保证，本合同贷款涉及房地产预售的，借款人将按照开发商的要求或贷款人的指示及时完成有关的房屋产权登记手续及后续的房地产抵押登记手续。

7.1.8 借款人保证按照本合同约定或贷款人要求的还款计划按期归还借款本息。

7.1.9 借款人保证在贷款期间，将根据贷款人不时提出的要求，提供、增加或变更贷款人满意的担保措施。

7.1.10 借款人保证应贷款人要求出具的有关本人家庭成员在本合同项下贷款前实际拥有成套住房的数量、本人或本人家庭成员名下使用贷款购买的住房套数、本人申请本次贷款的同时未在其他银行申请个人住房按揭贷款等内容的借款人声明真实、有效，借款人确认该声明作为本合同的附件，系本合同不可分割的组成部分。

7.1.11 借款人确认，贷款人已将本合同在贷款人个人网上银行或贷款人的营业网点进行公示。

第八条 违约事件

8.1 下列任一事件，均构成借款人在本合同项下的违约：

8.1.1 借款人未按本合同规定的贷款用途使用贷款；

8.1.2 借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用；

8.1.3 借款人向贷款人提供虚假或者隐瞒重要事实的资料；

8.1.4 借款人拒绝或阻碍贷款人监督检查贷款使用情况、保证人资信状况或担保物状况的；

8.1.5 借款人违反所在国法律法规，受到刑事处罚的；

8.1.6 借款人为本合同项下贷款所提供的担保人/担保物已经或将要不再具有提供与贷款相应的担保能力，或违反其签署的担保文件的，或由于担保人的其他行为，如担保人出国未征得贷款人同意等导致其丧失担保能力，或担保能力明显下降且没有重新落实贷款人认可的相应担保的；

8.1.7 未经贷款人同意，借款人或本合同贷款的担保人将设定抵押权或质权的财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的；

8.1.8 借款人或本合同贷款的担保人与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同协议的；

8.1.9 借款人违反其与贷款人之间所签署的任何其他合同协议约定的；

8.1.10 借款人或本合同贷款的担保人（或其法定代表人、董事、监事

或高级管理人员）涉及诉讼或被法院及其他有权机关监管、冻结其财产的，或者被宣告破产的；

8.1.11 借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人、受遗赠人、财产监（代）管人或监护人，或其继承人、受遗赠人、财产监（代）管人或监护人拒绝履行本合同的；

8.1.12 借款人未按本合同约定的贷款支付方式支付贷款资金的；

8.1.13 借款人违反本合同第七条所作出的陈述与保证的；

8.1.14 借款人有其他违反本合同条款的行为的；

8.1.15 本合同贷款的担保人在担保文件项下发生违约的。

第九条 违约处理

9.1 当本合同第八条所列违约事件之一项或数项出现时，贷款人可酌情采取下列一种或数种措施进行处理：

9.1.1 按中国人民银行有关规定计收罚息。其中，对于逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）的罚息率按计收罚息之日的执行利率上浮__________%执行；对于借款人未按合同约定用途使用借款的罚息率按计收罚息之日的执行利率上浮__________%执行。罚息自上述行为发生之日起按罚息率计收，直至清偿全部贷款本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息率计收复利；

9.1.2 有权将本合同项下的贷款执行利率调整为在调整当日执行利率基础上上浮__________%并立即执行；

9.1.3 有权单方面调整借款人的还款方式（适用于借款人出现8.1.2条违约事件的）；

9.1.4 有权单方面调整借款人的贷款支付方式（适用于借款人出现8.1.12条违约事件的）；

9.1.5 宣布本合同项下的借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期，未提用部分取消，并有权主动从借款人开立在上海浦东发展银行各营业机构的任一账户（含可透支账户）中扣划款项以清偿债务，并通过各种形式向借款人及担保人追索；如拟扣划账户中的币种与借款币种不一致的，有权按贷款人扣划当日所公布的汇率自行换算后扣划，相关风险和损失概由借款人承担；

9.1.6 要求借款人另行提供经贷款人认可的保证、抵押、质押或其他担保；

9.1.7 按借款人为本贷款所提供担保的担保合同约定处分抵押物或质物，清偿贷款本息，或依法追索保证人的连带责任；

9.1.8 采取法律法规允许的其他必要措施。

在上述情况下，借款人同意无条件放弃抗辩权，并承担因其违约对贷款人造成的一切损失。

9.2 如借款人/抵押人未在开发商向其发出可以办理相关房屋产权证明的通知后_______天内配合开发商办妥房屋所有权证（小产证）相关手续的，或者借款人/抵押人未在贷款人发出通知后_______天内配合贷款人办妥本合同项下的抵押登记或最高额抵押登记他项权利证明相关手续的，贷款人有权将本合同项下的贷款执行利率调整为在调整当日执行利率基础上上浮__________%并立即执行；有权提前收回本合同项下全部或部分贷款；有权下调本合同项下贷款的资产分类结果，并将下调结果按照有关要求报送中国人民银行征信信息系统等管理部门，由此可能出现降低借款人资信评估水平及其他不利后果，由借款人自行承担。

第十条 费用

10.1 借款人应根据法律法规规定及本合同约定承担本合同项下的相关费用和税费。

10.2 借款人在本合同有效期内，不能依照本合同规定履行还本付息及其他有关责任义务，致使贷款人决定通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费在内的一切费用概由借款人承担。

第十一条 其他条款

11.1 本合同中提及的“贷款本息”包含贷款本金、利息、复利、逾期及挪用罚息以及与本贷款或贷款之担保有关的任何未清偿费用。

借款人所欠债务的有效凭证以贷款人按自身业务操作规定出具和记载的会计凭证为准。

11.2 若有关法律法规或政策发生变更且根据该法律法规或政策的规定必须对本合同相关条款进行变更的，贷款人有权变更本合同相关条款。

本合同中部分条款无效或被撤销，不影响本合同中其他条款的效力。

11.3 借款人同意并授权：贷款人有权将有关借款人与贷款人签署的全部合同/协议/承诺（以下统称“合同”）的信息，与上述合同/协议/承诺相关的履约信息和贷款、透支的相关情况，以及借款人提供的个人信用信息、其他信息，在不违反法律和行政法规的禁止性规定的前提下，录入中国人民银行个人信用信息基础数据库及银行间信贷咨询系统、征信信息系统和其他合法设立的信息库，供具有适当资格的单位/个人查询和使用；同时，贷款人亦有权查询和使用已经录入中国人民银行个人信用信息基础数据库及银行间信贷咨询系统、征信信息系统和其他合法设立的信息库的有关借款人的全部信息。

11.4 借款人同意：当借款人发生本合同项下违约时，贷款人有权根据借款人的违约情况酌情决定公开借款人的违约信息，并为催收借款人欠款之目的将有关的贷款情况信息提供给催收机构。

11.5 前两款中提及之“个人信用信息”包括借款人的姓名、性别、证件号码、职业、工作单位、学历、婚姻状况、收入和财产状况等能够反映借款人信用状况的个人信息。“相关贷款情况”是指贷款额、贷款期限、贷款发放时间、贷款担保情况、贷款用途、贷款偿还等情况。

11.6 本合同适用中华人民共和国法律（为本合同目的，不包括香港、澳门特别行政区及台湾地区的法律）任何有关本借款合同的争议，均受贷款人所在地的人民法院管辖。

11.7 本合同各方在本合同签署页填写的地址为各方同意的通讯或送达地址，任何书面通知只要发往该地址，均视为已送达；该地址如有变动，变动方应于变动发生之日起五（5）个工作日内书面通知签约各方，否则对其他各方不生效（但贷款人地址发生变动的，仅需于营业场所或通过其他途径进行公告）

11.8 本合同自满足以下条件时生效，并至本合同项下贷款本息、为归还本合同项下的贷款本息导致的透支账户发生的透支金额及相关费用全部清偿时终止。

11.8.1 借款人（或其授权人）签字确认；

11.8.2 贷款人负责人（或其授权人）签字（或盖章）并加盖公章或合同专用章。

11.9 本合同之附件为合同不可分割的组成部分。

11.10 本合同正本壹式_____份，贷款人执_____份，借款人以及______________各执壹份，具有同等法律效力。

11.11 其他约定事项（如有）

_______________________________________

_________________________________________________ ________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________

11.12 本合同附件包括：

文件名称 编号

1 __________________________ __________________________

2 __________________________ __________________________

3 __________________________ __________________________

4 __________________________ __________________________

5 __________________________ __________________________

6 __________________________ __________________________

备注：

本合同公证机关（如有）为：

公证文书编号（如有）为：

（本页以下无正文）

（本页为签署页，无正文）

本合同由下述当事方签署。各方在此确认，在签署本合同时，各方已就全部条款进行了详细地说明和讨论，各方对合同的全部条款均无疑义，并对当事人有关权利义务和责任限制或免除条款的法律含义有准确无误的理解。

借 款 人 贷 款 人

本人或授权人（签字） （公章或合同专用章）

负责人或授权人（签字或盖章）

住所地及联系电话： 住所地：

第6篇：房贷收入证明格式范文

调查反映,银行领域侵害金融消费者权益现象较多,主要表现为在存取款、贷款、银行卡、投资理财等业务领域侵害金融消费者的财产权、公平交易权、知情权和隐私权。

(一)侵害金融消费者财产权

1、银行未尽安全保障义务,导致金融消费者被“克隆卡”盗取存款。近年来,犯罪嫌疑人在ATM、银行门禁上安装读卡器和摄像头,窃取持卡人的磁卡信息和密码,再伪造银行卡即“克隆卡”将持卡人的资金取现或转账或消费的案件较多。该类纠纷往往至法院,法院根据案情不同,判决银行赔偿损失的结果不尽一致。一是银行不承担责任。二是银行只承担部分责任。三是银行承担全部责任。

2、银行未及时受理挂失导致存款被盗取。这种情况一般发生在当储户遇到诈骗、银行卡遗失等情况后到银行挂失,银行工作人员以不合理方式拖延,导致客户存款被盗取。

3、银行对外支付假币导致取款人损失。

4、部分支取银行定期存款少计息。这种情况一般在储户要求提前支取部分定期存款时发生,有的银行以办理手续麻烦为由而全部支取定期存款,导致储户损失部分利息。

5、不予兑换残损币。有消费者投诉,有的银行工作人员因残缺、污损人民币鉴定手续麻烦而拒绝为客户兑换。

6、延压客户资金。但有的银行在办理支付结算业务时,没按照《支付结算办法》将客户的资金及时汇出或入账,侵犯了客户的财产权。

(二)侵害金融消费者公平交易权

公平交易权是指金融消费者在接受银行提供金融产品或服务中,有权根据公正、平等、诚实信用原则,获得公平交易条件,有权拒绝银行的强制交易行为。调查反映的金融消费者公平交易权受侵害,主要表现在银行收费、银行信贷以及对普通消费者提供银行服务领域。

1、不合理或歧视性收费。银行收费一直是金融消费者投诉的焦点。近年来,各银行以2003年施行的《商业银行服务价格管理暂行办法》为依据,出台了换折费、换卡费、密码重置费、银行卡年费等名目繁多的收费项目,收费标准从十元到几十元不等。对这些收费项目,金融消费者只能被动接受,显失公平。

2、强制增加一些不合理义务。为增加收入或规避经营风险,有的银行在为客户办理抵押贷款业务时,强制客户为其抵押物办理商业保险或为保证人办理人身意外伤害保险,有的还须到银行指定的中介机构、保险机构,办理评估、保险等手续。如常德市某银行部分客户反映,该银行在为客户办理抵押贷款和保证贷款等业务时,要求客户为抵押物办理财产保险或为保证人办理人身意外伤害保险。还有的银行在办理房贷或其他贷款业务时,设置各方面限制条件,搭售保险,强制办理信用卡,要求客户帮助完成揽储任务等。

3、在合同中加重金融消费者责任。有的银行在与金融消费者订立合同过程中利用格式条款,或免除银行责任,或加重金融消费者的责任,排除其主要权利。如某银行《人民币信用卡章程》规定:“信用卡如遇丢失或被盗窃,持卡人应持本人身份证或其他有效证明,立即到附近的中国银行分支行办理书面挂失手续,并按规定交付挂失手续费。挂失之前及挂失次日24小时内,所造成的挂失卡风险损失仍由持卡人承担。”

4、VIP客户优先办理业务。作为银行市场营销的重要手段,近年来,各家银行纷纷推出VIP卡以吸引优质客户。持有银行VIP卡的客户,可在发卡行各网点享有贵宾室单独办理业务,或优先办理业务等方面的服务,有的还可减免手续费用或手续费用打折。VIP卡客户优先办理业务,是事实上的“插”队行为,特别是在排队人员较多的情况下,无疑是对一般客户的侵权,可能引发其不满情绪。

(三)侵害金融消费者知情权

知情权是指金融消费者享有知悉其购买、使用的产品或所接受的服务真实情况的权利。由于银行产品或服务具有较强的专业性,普通消费者难以准确理解和认识其特征与风险,当消费行为发生时,有的银行工作人员受利益驱动或不尽职,没有完全尽说明和解释义务。

1、虚假宣传,“存款变保险”。近年来,银行销售保险产品,或保险公司派业务员在银行柜台营销保险产品的情况较多,在销售保险产品过程中,受销售额提成等利益驱动,有的银行工作人员或保险公司业务员片面夸大保险产品的收益水平,有意混淆保险产品与储蓄的不同特点,不明示风险,不讲明退保费用、现金价值和费用扣除等关键要素,宣传保险产品等同于存款并有保险功能,误导金融消费者,使金融消费者的“存款变保险”。当储户需用钱支取时,保险公司按照保单约定的现金价值,即扣除一定金额费用后再“退保”,给消费者造成损失。

2、夸大理财产品收益,误导宣传。一些银行在推荐理财产品时,故意夸大其投资功能,甚至对合同条款并未载明的投资收益率轻易作出保底承诺,隐瞒其不足之处,不充分揭示风险,诱导消费者购买。

3、未全面、及时告知有关收费情况。近年来银行有偿服务项目越来越多,但部分银行并没有按要求公告或告知消费者相应收费信息。

4、信用卡业务中风险提示不够。有的银行在办理信用卡业务中,对于信用卡怎样收取年费,刷多少次免年费、收取多少年费等内容,仅仅在信用卡章程中以普通字体告知,而且,受利益驱动,银行工作人员在办卡过程中对罚息和滞纳金的计算方式、逾期还款将导致信用记录不良等风险,一般不做过多的提示,许多银行因此引发消费者投诉的案例较多。

(四)侵害金融消费者隐私权

有的银行对信用信息管理不严,导致金融消费者权益受到侵害,如某客户在网上投诉办理一张兴业银行的信用卡后,收到021-38429733推销个人保险业务,并且知道他的卡号、家庭情况等个人信息,客户对此非常不满。

二、金融消费者合法权益受侵害的原因分析

金融消费者合法权益受侵害情形的频繁发生,既有制度不完善以及体制、机制方面的因素,也有金融消费者自身维权力量不足和金融机构经营不规范等多方面的原因。

(一)法律政策规范缺失,维权手段约束不力

从法律层面看,现行的《消费者权益保护法》、《产品质量法》及相关法律并不能很好地保护金融消费者合法权益。一方面,作为保护消费者权利的一般性法律,《消费者权益保护法》尽管适用于保护银行领域金融消费者的合法权益,但没有考虑金融消费者的特殊性、专业性,并不能给予金融消费者充分的、有针对性的法律保护,调查反映各地发生的金融纠纷案例也没有适用《消费者权益保护法》进行维权;《产品质量法》因其适用对象是实物产品,因为银行产品与实物产品在形式、内容、特点等方面存在不同,《产品质量法》并不适用于银行消费领域。另一方面,《商业银行法》、《中国人民银行法》、《银行业监督管理法》等法律尽管在保护金融消费者合法权益方面作出了一些规定,但这些法律主要是从监管的角度规范银行运行秩序,并没有将保护金融消费者合法权益作为其立法价值取向,对金融消费者权利保护也局限于对财产权进行保护,对公平交易权等其他合法权益没有明确规定。

从监管政策规定看,近年来,人民银行、银监会了一些规章和规范性文件,对保护金融消费者的财产权、知情权、公平交易权等提出了监管要求,但效力层次相对较低,对于金融消费者的合法权益没有完整、系统的规定,不能满足保护金融消费者合法权益的实践需要。

此外,作为银行业自律组织,各级银行业协会近年来在服务规范、信息披露、投诉管理等方面出台了一些指导性、自律性公约,加强对金融消费者的权益保护,但缺乏强制性,当银行违反这些公约侵害消费者合法权益时,银行业协会只能采取内部通报、协调等方式,对银行业的约束力自然大打折扣。

(二)受理部门职权与作用有限,维权途径效率不高

一方面,银监部门、银行业协会、银行机构处理纠纷或投诉缺乏公正性与独立性。尽管银监部门承担了部分保护金融消费者合法权益的职责,但这种职责附随于对银行的业务监管,并更多地考虑其监管业绩与银行经营水平的相关性,因而可能放松对金融消费者权益的保护。而且,银监部门对银行侵害金融消费者合法权益的行为也缺乏有效的、强有力的处罚措施。同样,作为银行业的自律组织,必须以促进银行作为会员单位实现共同利益为宗旨,当银行与金融消费者之间发生利益冲突时,作为银行机构的“代言人”,很难公正地为金融消费者说话。

另一方面,消费者协会发挥的作用非常有限。该协会作为工商局下属的事业单位,囿于其宗旨和法律地位的局限性,加上银行领域金融消费者权益纠纷的专业性和复杂性,消费者协会对处理银行领域金融消费者纠纷缺乏必要的知识与专业技能,因而很难处理此类案件。如株洲市消费者保护协会从来没有受理过金融消费者的投诉,一旦收到此类投诉案件,一般建议其向当地人民银行、银监局等投诉处理。

(三)消费者金融知识相对缺乏,自我维权能力不强

尽管寻常百姓经常要与银行打交道,但由于金融知识专业性较强,大多数普通消费者对金融知识的了解可能局限于存贷款、汇款以及银行卡等基本金融产品的一些常识,对其衍生产品、附加功能、投资风险等了解不多,对通过何种方式维护自身权益也知之甚少。当自身合法权益受到侵害时,尽管有消费者会采取向有关主管部门投诉、借助媒体曝光或向法院等方式进行维权,但损失较小时,一些消费者因感觉投诉程序复杂,要花费大量时间和精力,选择自认倒霉而主动放弃。

(四)部分银行业务经营欠规范,维护客户权益的自觉性不够

侵害银行领域金融消费者权益,责任主体是银行。部分银行凭借其垄断地位,不遵守金融监管规定,如不按《储蓄管理条例》及时为客户办理挂失手续,不在营业网点公告有关服务项目、服务内容和服务价格标准,不在营销金融产品时履行风险告知义务等,从主观上构成对金融消费者的财产权、知情权等的侵害。部分银行对一些监管部门只有原则性规定或没有规定的服务类业务,往往从自身利益出发,不遵循合理、质价相符的原则,不考虑社会影响程度进行市场定价,金融消费者只能被动接受,显失公平。

三、健全金融消费者权益保护机制的思考与建议

构建我国金融消费者权益保护机制,维护金融消费者合法权益,需要从制度构架层面入手进行整体设计,确保依法维权、高效维权和自发维权。

(一)完善有关法律法规和政策规定

维护金融消费者合法权益应有充分的法律授权,建立在强有力的法律基础上。借鉴美英等国的做法,我国有必要先行制定专门的行政法规层次的《金融消费者保护条例》,明确金融消费者的法律地位和财产权、公平交易权等具体权利,突出金融消费者合法权益特别保护的立法价值取向,授权专门的机构行使保护金融消费者合法权益的职能,强化银行对金融消费者的告知、信息披露等义务,建立投诉受理和补偿机制等,条件成熟时制定《金融消费者权益保护法》。

(二)设立专门保护金融消费者合法权益的机构

设立专门保护金融消费者合法权益的机构是金融消费者有效维权的重要保障。结合我国实际,可在相关法律法规中明确专门保护金融消费者合法权益机构的职责和监管权限,包括草拟或制定有关与金融消费者保护有关的金融法律法规、审查银行制定涉及金融消费者权益的业务操作规程、受理投诉、对银行与金融消费者间的纠纷进行调解、开展金融知识宣传、对银行侵害金融消费者合法权益的行为进行惩戒、建立与监管部门在处理投诉方面的信息共享与协调机制等。

鉴于人民银行在目前我国金融体系中处于宏观管理与相对中立的地位,相对于金融监管部门而言,更能给予金融消费者特别的保护。同时考虑目前人民银行在征信管理、银行卡、人民币管理、支付结算管理等领域对维护金融消费者合法权益的作用,可从法律上明确由人民银行牵头负责处理金融消费者投诉,同时内设专门负责金融消费者维权的部门。

(三)构建多元化、分层次的纠纷处理机制

银行领域的金融纠纷案件有其专业特殊性,应结合我国监管实际建立多元化、分层次的纠纷处理机制,明确银行机构、人民银行及银监部门、专门保护金融消费者合法权益的机构及人民法院都有处理金融消费者权益纠纷的职责。

(四)加强金融知识宣传教育

开展金融知识宣传教育,增强金融消费者对现代金融产品、金融服务和相应风险的识别和了解,能有效提高金融消费者的自我保护能力。我国专门保护金融消费者合法权益的机构和监管部门可借鉴国外一些做法,编制金融消费者教育资料,定期金融消费者保护资讯,借助媒体等开展宣传教育活动等,建立长效宣传教育机制;银行应通过其网站、营业场所积极开展业务宣传。

(五)规范银行机构业务经营行为

人民银行、银监会等金融管理部门应加强对银行经营行为的监管,对银行开展业务时应履行的告知、提示义务和合同格式范本等提出明确的监管要求,或对可能侵害金融消费者合法权益的条款、事项进行审查,对银行服务收费等涉及面广、影响大的项目,应适时采取相应监管措施进行规范。

第7篇：房贷收入证明格式范文

新版建设部商品房买卖合同范本

温馨提示：本合同示范文本只是提供给当事人在签订合同时的一种参考，当事人须根据具体实际情况正确选择适用的条款并作相应的调整，切勿套用，订立重大合同或者内容复杂的合同最好咨询相关的法律专业人士，感谢您的阅读下载！

(合同编号：

)

合同双方当事人：

出卖人：________________________________________________

注册地址：_____________________________________________

营业执照注册号：_______________________________________

企业资质证书号：________________________________________

法定代表人：____________联系电话：_____________________

邮政编码：______________________________________________

委托人：_____________地址：_________________________

邮政编码：_____________联系电话：_______________________

委托机构：__________________________________________

注册地址：______________________________________________

营业执照注册号：________________________________________

法定代表人：_________联系电话：________________________

邮政编码：______________________________________________

买受人：_______________________________________________

【本人】【法定代表人】姓名：_____________国籍______________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】【

】_____________________

地址：__________________________________________________

邮政编码：______________联系电话：______________________

【委托人】【

】姓名：____________国籍：_____________

地址：__________________________________________________

邮政编码：_______________电话：________________________

[释义]本部分条文是确认买卖双方当事人的主体资格.

本条款提示点：

1、出卖人的主体资格

我国现行法律、法规将房地产开发企业分为专营开发企业和兼营开发企业，但无论是哪种类型，都需要具备房地产开发主管部门颁布的房地产开发企业资质.不具备开发资质或开发资质已被取缔的企业不能作为出卖人与相对的客户订立《商品房》，违者订立的合同无效.

2、买受人的主体资格

(1)凡具备民事权利能力的法人和自然人均可作为买受人，

(2)必须具备完全民事行为能力的自然人方可作为签约人订立合同，

a、未满18周岁的未成年人订立的合同须经其监护人追认方可生效(已满16周岁且以自己的劳动收入为主要生活的除外);

b、精神病人或间隙性精神病人在精神病发作期间订立的合同须经其监护人追认方可生效，

(3)未成年人、精神病人的购房行为应当由其监护人作为法定人代为签约，

(4)夫妻关系存续期间，除夫妻双方另有约定，无论以夫或妻的名义购买房屋，该房屋所有权一般均视为夫妻共同财产.

3、出卖人委托机构

近年来，开发商委托公司进行房屋销售的比例日益增加.在这种情形下，应当将机构的名称列入本合同，并如实填写.这样，既明确体现和保障了开发商、商之间的委托合同关系，也保障了购房人的签约知情权.

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：

第一条

项目建设依据.

出卖人以______方式取得位于_______、编号为___________的地块的土地使用权.【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为________________.

该地块土地面积为___________，规划用途为___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日.

出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】___________.建设工程规划许可证号为___________，施工许可证号为___________.

____________________________________________________________________.

[释义]本条是出卖人拥有项目的取得和开发建设等前期手续告知义务的内容，目的是为保障买受人知情权.

本条款的提示点：

1、开发商土地取得方式

一般情形下，开发商取得土地的方式为受让国家出让的土地(出让)或转让受得他人已缴纳土地出让金的土地(转让).特殊情形下方可获得国家得无偿划拨地(划拨)，如开发商开发建设规划范畴内得经济使用住房.

未变更土地性质得集体土地使用权不能用作房地产开发;非用于经济适用住房建设得划拨地不能用作房地产开发;工业用地出让地不能用作房地产开发.

2、土地使用年限

根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定：“土地使用出让最高年限按下列用途规定：(一)居住用地70年;(二)工业用地50

年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;(四)商业旅游、娱乐用地40年;(五)综合或者其他用地50年.”需要注意的是，该使用年限起始于国有土地使用权出让确定之日，而不是买受人订立购房合同之日;经济使用住房因其土地系划拨地，故不存在使用年限的问题.

3、商品房项目的名称无论是现定名还是暂定名，必须与商品发预售许可证或其他相关证件的描述一致.

4、开发商必须拥有《国有土地使用权证》方可申请商品房预售资格.因此，购房者在签订合同之前除了知悉本条所列的[土地使用权出让合同号]、[土地使用权划拨批准文件号]、[划拨土地使用权转让批准文件号]外,更有必要查阅开发商持有的《国有土地使用权证》.着重审查两点：一是看开发商是否已经足额支付土地出让金(未缴纳完毕土地出让金的开发商一般持有《临时国有土地使用证》而非《国有土地使用证》);二是看开发商是否已将土地办理抵押贷款(以土地作为抵押物办理贷款的，《国有土地使用证》上往往作备案登记).

第二条

商品房销售依据.

买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】.预售商品房批准机关为___________，商品房预售许可证号为___________.

____________________________________________________________________.

[释义]本条是对商品房销售的描述.

本条款提示点：

1、期房与现房的比较

期房即预售商品房，是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售的商品房为期房.现房指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，消费者在签约后立即可以办理入住并取得分户权证.

期房相对于现房，具有下列特点：

优势：(1)期房一般较现房便宜;

(2)期房的选择空间较现房大;

(3)随着房地产市场的发展，新楼盘品质较旧盘有明显提升.

劣势：具备延期交付、品质变差、权证不能按期交付等法律风险.

2、商品房预售许可证的法律效力

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效.”

3、商品房销售的其他依据

一般来说，开发商除获得《商品房预售许可证》外，还应具备下列证件：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》即俗称的“五证齐全，方可预售”.

房地产行政主管部门颁发的预售许可证有按栋编号发放、按批号编号发放等形式，购房人在购房时应“对号入座”，提高自身风险防范能力.

第三条

买受人所购商品房的基本情况.

买受人购买的商品房(以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的：

第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房.该商品房的用途为___________，属___________结构，层高为___________，建筑层数地上___________层，地下

___________层.

该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】.

该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积___________平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二).

____________________________________________________________________.

____________________________________________________________________.

[释义]本条是对合同标的物的详细描述

本条款提示点：

本条涉及到若干建筑专业术语及建筑规范，购房人在购房时应更加切实注意.

1、商品房的用途与房屋结构

这两项对于开发商而言，是其确定工程建设成本的关键点，专业办公用写字楼的工程建设成本一般比砖混结构建筑物建筑成本高出数倍.因此，购房人在选购房屋时应当加以落实.

商品房的用途主要有居住、办公、商品、商住、停车等种类，其用途一经确定，合同双方不履行法律手续不得擅自变更.房屋结构主要有砖混、框架、钢混等几种，不同结构的房屋其使用功能和耐用程度各异.

2、层高≠净高

层高指一层地面至上一层地面的距离，净高则是指地面至天花板的距离，净高=层高-楼板厚度.

购房人在选择预售商品房时应考虑上述两者之间的差异.

3、阳台

阳台的封闭与否对计算商品房的建筑面积至关重要，根据现行《建筑面积计算规划》的规定，封闭阳台按全面积计算使用面积，而敞开式阳台则按全面积的一半计算使用面积.

4、建筑面积、套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积及使用面积之间的联系.

该套商品房建筑面积=套内建筑面积+公共部位与公用房屋分摊建筑面积

套内建筑面积=套内使用面积+套内强体面积+阳台面积

第四条

计价方式与价款.

出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款：

1、按建筑面积计算，该商品房单价为(___________币)每平方米______元，总金额(___________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整.

2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为(___________币)每平方米__________元，总金额(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整.

3、按套(单元)计算，该商品房总价款为(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整.

4、__________________________________________________

.

[释义]本条是关于商品房计价方式与价款的约定.

本条款提示点：

1、计价方式的改革

多年来，我国一直采用按照建筑面积计价的方式销售商品房，但该种计价方式却存在着诸多弊病，集中体现在总的公用建筑面积难以确定，公用建筑面积计算分摊复杂，开发商非善意误算等.随着房地产经济的活跃与发展，我国北京等地区已经推行按套内建筑面积计价.相信不久的将来，按套内建筑面积计价将成为我国房地产市场的主要计价方式，使购房人真正能享受到“明明白白购房”的待遇.

2、购房人应注意商品房“价外价”问题

个别开发商除收取按面积记得的总价款外，还会向购房人提出收取配套费、教育实施费等其他收费项目，因此，购房人在支付房款时应当对这些收费项目加以关注，如开发商没有法定收费依据的，购房人可以拒付.

第五条

面积确认及面积差异处理.

根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理.

当事人选择按套计价的，不适用本条约定.

合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准.

商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第_____种方式进行处理：

1、双方自行约定：

(1)_________________________________________________;

(2)____________________________________________;

(3)_______________________________________________;

(4)_________________________________________________.

2、双方同意按以下原则处理：

(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;

(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房.

买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按__________利率付给利息.

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人.产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人.

产权登记面积-合同约定面积

面积误差比=────────────────_100%

合同约定面积

因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议.

[释义]本条是对房屋面积确认依据及房屋面积差异处理方式的约定.

本条款的法律依据：建设部《商品房销售管理办法》第二十条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式.合同未作约定的，接以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;(二)面积误差比绝对值超出3

%时，买受人有权退房.买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息.买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3

%以内(含3

%)部分的房价款由买受人补足;超出3

%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人.产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3

%以内

(含3

%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3

%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人.

产权登记面积-合同约定面积

面积误差比=------------------------------------_100%

合同约定面积

本条款提示点：

1、面积确认标准

本条规定以建筑面积或套内建筑面积为面积确认的依据标准，但购房人在签约时亦可主张上述两项面积同时作为依据标准.

2、产权登记面积与购房人实际所得面积不符时的处理

产权登记面积是指房地产行政主管部门确认登记的面积，一般情形下产权登记面积即等同于购房人实际所得到的面积，但如果产权登记测绘单位所作出的测量结果与购房人的实得面积不符，购房人依旧有权利聘请专业测量公司重新测量，并要求房地产行政主管部门对原产权登记面积作出修正处理.

3、自行约定的方式

基于设计原因，施工原因以及其他原因，开发商在预售商品房实往往不愿意接受按《商品房销售管理办法》的规定签订面积差异处理条款，而建议购房人选择自行约定的方式，常见的约定方式包括：

(1)买受人不要求退房，按照产权登记面积和原约定每平方米价格实施多退少补;(该条款的约定从法律上分析仍然存在问题，如某合同原定面积为80平方米，建成面积达__0平方米，即使开发商主张该特别约定，由于约定面积差异已经对原合同造成了实质性破坏，法院最终还是会按法定标准而不会按约定标准裁决)

(2)正负3%内实施多退少补，多于3%部分按原单价打折计算房价;少于3%部分按原单价上浮一定比例退还房款;

(3)将《办法》规定的临界点3%调整为临界点5%;(从开发商的利益分析，此条款最符合其利益)

(4)总价包死条款，即无论产权登记面积是否与约定面积发生差异，均按约定总价计算房款.(对于广泛采用通用文本约定的楼盘，购房人可选择性使用该条款.就笔者的个人阅历，很少有开发商在交房后因为测定面积比约定面积少而退款的，而建成后要求购房人补缴购房款的却是屡见不鲜.)

相比而言，上述约定方式均没有本条款第二种方式那样更能维护购房人的合法权益，因此建议购房人在签订合同时选择该种面积差异处理方式.

__市国土资源和房屋管理局拟定的“北京版式范文本”中采用的是建筑面积差异与处理条款，更重视了对购房人权益的保障.

第六条

付款方式及期限.

买受人按下列第__________种方式按期付款：

1、一次性付款______________________________________.

2、分期付款__________________________________________.

3、其他方式_________________________________________.

[释义]本条是对付款方式及付款时间的约定

本条款提示点：

1、一次性付款

(1)一次性付款的本意是指购房人在约定期限内向开发商支付完毕100%的购房款，但在实践当中，不少开发商同意选择一次性付款的客户在签约是只支付90%-95%的购房款，留存5%-10%的购房款至房屋交接或权证发放时再行给付.

(2)开发商为鼓励购房人选择一次性付款方式，往往会在商品房定价的基础上给予一次性付款购房人一定比例的折扣.购房人如选择此种付款方式，可以适时提出折扣请求.

2、按揭付款

(1)按揭付款不属于分期付款，现在开发商与银行已经在付款方式上取得可高度一致，就是银行为按揭客户向开发商提供一次性付款.对开发商而言，按揭购房人在完善其按揭贷款手续后就已经获得了银行支付的全额房款，购房人只是按与银行签订的《》逐月向银行还款而已.

(2)按揭付款方式所产生的法律关系：

a、主合同关系有两个：一是开发商与购房人之间的商品房买卖合同关系;二是购房人与银行之间的借款合同关系，

b、从合同关系有三个：一是购房人以所购物业作为抵押物与银行之间发生的抵押合同关系;二是开发商为购房人贷款而向银行提供的保证合同关系(有的银行还要求开发商提供一定数额的保证金担保);三是银行与开发商之间的回购法律关系，即当购房人逾期未还款构成违约，银行依法处分抵押房产，开发商向银行承诺无条件回购该房产，并将回购房款优先直接清偿银行贷款本息，对此购房人在按揭贷款合同中予以书面确认.

(3)按揭付款条款在签约时属于效力待定的条款，该条款生效的必备要件是银行同意向按揭购房人发放贷款，并与其签订《借款合同》，如属不可归责于当事人双方的事由银行拒绝为购房人提供按揭贷款的，则该条款对买卖双方不具备约束力，由此造成《商品房买卖合同》不能履行双方互不负违约责任，当事人双方可以请求解除《商品房买卖合同》，开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房人.但如是因为买、卖双方作为或者不作为的行为导致银行按揭不能，则需要由责任人承担其相应的违约责任，如购房人不提供或提供虚假的申贷资料，开发商拒不承担银行要求的保证担保责任等.

(4)按揭付款方式后续法律问题

a、因商品房买卖合同被确认为无效或者被撤销、解除，致使按揭贷款的目的无法实现，买卖双方及银行均有权解除按揭贷款合同，开发商应将所收款项分别退还给购房人和银行;

b、开发商作为担保人为购房人按揭贷款提供保证担保的方式有两种：一是阶段性保证担保，即开发商提供保证担保的保证期间为按揭贷款合同签订之日起至购房人获得分户产权证并将其房屋所有权办理他项权利登记之日止;二是全程保证担保，即开发商在购房人向银行偿还全部贷款本息之前均需承担保证担保责任.按最高院司法解释的规定，购房人未按照按揭贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与银行办理了商品房抵押登记手续，银行如起诉购房人要求偿还贷款本息或主张房屋优先受偿的，不应当追加开发商为共同被告，开发商提供全程担保的除外.如果银行起诉时买卖人与银行尚未完善抵押登记手续，则开发商无论是提供哪种方式的保证担保都会被列为共同被告.

开发商尽早为购房人办理分户权证的意义不仅是履行自身《商品房买卖合同》所约定的义务，还具备解除自身担保法律风险的功能和作用.从近年法院受理的案件类型分析，按揭购房人逾期付款违约纠纷已成为一类主要民事纠纷，即每个楼盘都存在着一定比例的按揭购房人逾期不归还银行贷款的风险隐患，开发商如不重视此类纠纷的预防和风险防范，将造成不必要的经济损失.

第七条

买受人逾期付款的违约责任.

买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第__________种方式处理：

1.按逾期时间，分别处理(不作累加)

(1)逾期在_____日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____的违约金，合同继续履行;

(2)逾期超过_____日后，出卖人有权解除合同.出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的_____%向出卖人支付违约金.买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____

(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金.

本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定.

2.

_________________________________________________.

[释义]本条是对购房人逾期违约金责任进行约定的条款

本条款提示点;

1、逾期付款违约责任分析

逾期付款是买卖合同中的一种典型违约行为，逾期付款未达一定期间，构成根本违约.构成一般违约的，守约方有权要求违约方履行合同并支付一定的违约金;构成根本违约的，守约方除有权单方面解除合同外，还有权要求违约方支付承担由于终止合同所造成的相应经济损失.

基于一般违约与根本违约的理论依据，示范文本建立了两种相辅相成的违约责任救济方式.

2、如何设定一般违约与根本违约的合理期间

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定;出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外.法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月.对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭.

从上述司法解释分析，基于商品房买卖合同所涉及的标的物是一项重大资产，司法解释的拟定者期望买、卖双方都给予违约方相对较长期限的包容和理解，不主张权利人过快的享有单方解约权.因此，我们建议：在设定本条所规定的开发商有单方解约权的期间条款时，一般应定为3个月为宜，至少不应少于2个月，如果购房人在签订之后由于偶然性原因造成流动资金周转困难而不能如期履约，购房人亦有合理期间进行调整.

3、逾期付款违约金标准的设定

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额.该《解释》第十七条又规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算发法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算.逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定.

结合上述两条司法解释，逾期付款违约金设定的标准一般应设在下列区间内：不低于同期银行活期存款利率标准，不高于同期银行逾期贷款利率的__0%.设定的标准如果低于或高于上述期间，都有可能导致约定的条款存在法律效力上的瑕疵.

个案分析：李小姐每月要还银行贷款5000元，按照银行对大多数客户执行的5年期以上商业房贷年利率5.508%来计算：

1.调整前：按利率万分之二点一来计算，即5000元_2.1/10000=1.05元(计算公式为：月还款额_万分之二点一).也就是说，李小姐每拖延一天，就要多交1.05元.2.调整后：银行新执行的日罚息利率为5.508%_(1+30%)/365至5.508%_(1+50%)/365，为

1.96元—2.26元.对于李小姐来说，她每拖延一日，最少需交纳0.98元，最多则为1.__元.

第八条

交付期限.

出卖人应当在_____年_____月_____日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第_____种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：

1.该商品房经验收合格.

2.该商品房经综合验收合格.

3.该商品房经分期综合验收合格.

4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件.

5.____________________________________________________.

但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：

1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起_____日内告知买受人的;

2、___________________________________________________

.

[释义]本条时对合同标的物交付时间的约定，同时约定了交付的房屋应具备的条件.

本条款提示点

1、如何理解四项条件

所谓工程验收是指对建筑工程本身的验收，包括对房屋基础、主体、水电、排风排气、内外装饰的验收，但不包括小区道路、绿化、停车场及其他配套设施的验收.组织工程验收的主体是开发商本身，由其组织勘察、设计、施工、监理单位并会同当地建设质监单位共同参加，竣工验收合格的，开发商应于15日内向建设主管部门备案.对购房人而言，如果选择的是该条件，开发商只需要获得建设主管部门发出的《竣工验收备案证》即满付条件.

该商品房经综合验收合格，是指对整个小区包括主体工程、基础设施、公共配套设施、绿化等进行的整体验收，分期综合验收是指对分期建设的小区按期进行综合验收.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，是指开发商在获得工程验收备案证、规划验收证明、消防验收证明、电梯安全证明、环保、供电、供水、燃气等配套验收证明的基础上向建设主管部门申请办理《新建住宅交付使用许可证》(全国各地对此法律文件的名称有所区别)，待建设主管部门颁发许可证书方才满付条件.

2、对于各条件的选择

站在开发商的角度，往往首选第一项标准，即工程验收合格即满付条件，这本身也是法定的最低条件，我国《建筑法》、《合同法》均强制性规定未经竣工验收的工程不得交付使用.

站在购房人的角度，应首选第四项条件，即取得商品住宅交付使用批准文件，它不仅满足工程验收的各项条件，还需要开发商建成的商品房具备规划验收、消防验收和其他配套设施的验收证明，能最大限度的保障购房人所购物业的质量和功能.

__市新版《__市商品房预售合同》示范文本对本条进行修改，具体如下：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项和第项所列条件;该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量》和《住宅使用》.

1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表;

2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书;

3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明;

4、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件;

5、_________________;6__________________;7___________________.

__市于__年7月1日起已停办商品房综合验收业务，原因是：广州地区开发商与购房人有关“综合验收”的矛盾由来已久，一些购房人在收楼时严格按《__市商品住宅建设项目验收管理办法》规定，在收楼时要看到“综合验收”合格书才肯收楼，否则就认为自己的权益无法得到保证.但事实上，由于一些开发商的房地产项目是分期进行的，在完成全部开发前，根本不可能拿到“综合验收”通知书.因而，双方在收楼有关综合验收手续有没有的争执，也屡见不鲜.__市房管局人士对此表示，取消综合验收也不会对业主办理房产证有任何影响.因为发放房产证，是以楼盘是否通过专业验收为依据，而不是以综合验收为依据.

3、开发商据实延期条款

(1)不可抗力仅指不可预见，不可避免并不能客服的客观情况.造成不可抗力的原因主要有两种情形，一是自然灾害，如洪水、地震、台风、海啸等;二是政府行为，如发生战争、强制征收等.在发生不可抗力的事由后，开发商必须在合同约定的期限内将不可抗力的相关情况告知购房人，否则既使发生了不可抗力的事由开发商仍然需要承担延期交房责任.

不可抗力的条件是非常严格的，开发商不得滥用不可抗力条款，即使是在__年“非典”流行期间，非疫区、非因疫情直接导致施工停顿的工程都不能认定为“不可抗力”事由，那么“雨季停工”、“技术困难”等事由就更不能成为“不可抗力”的理由.

(2)其他免责事由

对于开发商而言，按约定期限向购房人交付房屋是其主要的合同义务，非特殊原因不得免责.中消协在评点房地产业“霸王条款”中对本条作了重点提示，如某房地产开发商向购房人提供的中提出一个条款：“非出卖人原因造成的延误因素包括但不限于：政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等.出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房.”

中消协对此的点评意见是：在上述原因中，有的确实可以作为免责事由，如不可抗力等，但也要甄别情况实行部分或全部免责.有些则纯属开发商自身或第三方原因造成，如承建商施工误期、因技术上需要更改图纸、因天气影响或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决导致的延误等，这种情况下应由开发商向购房人承担违约责任.其实像高考期间停工、办证行为滞后等内容是开发商可以预料并提前做好准备的，不能作为免责事由.而像施工期间停水停电、第三人破坏等则是第三人原因造成的，开发商应向消费者承担违约责任，再依法律、依约定向第三人追偿.该格式条款私自扩大自己的免责范围，将第三方对开发商违约的风险转嫁到消费者头上，使开发商的逾期行为不必承担任何责任.

第九条

出卖人逾期交房的违约责任.

除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第______种方式处理：

1、按逾期时间，分别处理(不作累加)

(1)逾期不超过_____日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金，合同继续履行;

(2)逾期超过_____日后，买受人有权解除合同.买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起____天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的_____%向买受人支付违约金.买受人要求继续履行合同的，

合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之______(该比率应不小于

第(1)项中的比率)的违约金.

2、____________________________________________________.

[释义]本条是对开发商逾期交房应承担的违约责任的约定.

本条款的提示点：

1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：如双方没有约定或者约定不明，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定.这个标准相对于购房人逾期付款责任，标准是不同的.司法解释显然更侧重保护购房人的权益，因为从实际意义上分析：同地段同类房屋租金标准往往比全部购房款的同期银行贷款利率还要高的多.笔者在__年曾经办理过一桩类似诉讼，按全部购房款的同期银行贷款利率标准和按__市价格认证中心出具的《估价报告》体现的同地段同类房屋租金标准比较，两者存在3倍的差别.

2、从约定的角度分析本条款，本条款的各项设置应与第七条的约定相对等.如开发商逾期交付房屋的违约金比例与购房人逾期支付购房款的违约金比例相同，构成根本违约期间相同等.

3、开发商逾期交房构成合同解除需要承担的责任：如果因开发商逾期交付房屋导致购房人解除《商品房买卖合同》的，开发商除了需要承担本条款约定的违约责任外，还需要承担购房人支付购房款后约定交房期间之前的利息损失，该损失可按照同期银行利息标准执行.

第十条

规划、设计变更的约定.

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，

书面通知买受人：

(1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向;

(2)__________________________________________________;

(3)__________________________________________________;

(4)__________________________________________________;

(5)__________________________________________________;

(6)__________________________________________________;

(7)__________________________________________________.

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复.买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更.出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房.

买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起_____天内将买受人已付款退还给买受人，并按

__________利率付给利息.买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议.

[释义]本条是对有关商品房规划、设计变更的程序、范围及法律后果的约定.

本条款的提示点：

1、本条款的法律依据为《商品房销售管理办法》第二十四条的规定，该条款为：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房.商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计.经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人.买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复.买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更.房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任.”

2、本条所谓的规划、设计变更包括法定变更和约定变更两种.法定变更是指商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化的变更;约定变更是指合同双方当事人在合同中明文约定的影响商品房质量或者使用功能的规划、设计变更.如开发商将原设计应用的现浇楼板改为预制楼板，将原设计使用的隔音材料改为非隔音材料等.但是有的规划、设计事项在原合同中没有约定，并且不影响商品房的质量和使用功能的，如开发商将原设计的普通电话线预埋变更为加装以太网预埋，电线杆位置变更等，开发商可以不通知购房人.