房地产市场分析论文精选(九篇)
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第1篇：房地产市场分析论文范文
关键词：房地产；统计监测；美国
一、美国房地产市场的监测机构
（一）政府机构
美国从事房地产市场监测的政府机构主要是普查局（USCensusBureau）。
普查局除了每十年进行一次人口普查外，每五年还要对经济活动和州以及地方政府进行一次普查，每年普查局还要进行100多项其他调查。普查和调查的目的是为了从个人和单位收集统计信息，汇总成统计数据。普查局的局长由总统任命，同时还需得到参议院的确认。
（二）行业组织与协会
1.全美房地产协会（NationalAssociationofRealtors,NAR）。全美房地产协会在20世纪70年代初就拥有40多万名会员而成为美国最大的贸易协会。现在该协会的会员总数已超过85万，在50个州及关岛、波多黎各等托管地建有州协会（stateassociation），在全国1500多个地方建有地方协会（localassociation）。
2.全美住房建筑商协会（NationalAssociationofHomeBuilders，NAHB）。全美住房建筑商协会公布的数据主要包括住房市场指数（HousingMarketIndex，HMI）和住房机会指数（HousingOpportunityIndex，HOI）等。该协会总部位于华盛顿，首要的目标是为所有的消费者提供拥有安全、体面和负担得起的住宅的机会，改善房地产行业和建筑行业的经营环境。
3.按揭银行家协会(MortgageBankersAssociation,MBA)。按揭银行家协会公布的数据主要包括周按揭贷款调查（WeeklyApplicationsSurvey）和各种住房按揭贷款的利率等。该协会是代表雇佣50名员工以上、分布在全国每个社区的房地产金融业的国家级协会，总部位于首都华盛顿。按揭银行家协会的最高决策层是其董事会，由21人组成，负责管理协会的一般事务。
二、各监测机构公布的房地产市场数据
1.建筑支出。建筑支出统计的是在特定时段安装或建设的建筑的价值，包括原材料成本、劳动力成本、建筑设备租金、建筑商利润、建筑设计和工程成本、项目管理成本、建筑期间的利息与税金支出。
建筑支出报告中的数据分为总建筑支出、私人建筑支出与公共建筑支出三部分，其中总建筑支出统计的是在特定时段内某工程所有项目的价值总和，而不管个体项目何时开始或工程款何时支付给建筑商。
2.新房开工。普查局每月公布新住宅建筑报告，报告的内容主要包括新房开工许可数量、已经许可但尚未开工的数量、新房开工数量、在建数量和完工数量。新住宅建筑报告不包括旅馆、大学宿舍等集体居住建筑以及移动住宅。
当住宅的奠基工作开始时即计入当月的新房开工统计，该项统计始于1992年9月，包括在原宅基基础上的完全重建项目。美国并非各地都需新房开工许可，但新房开工数量包括那些不需要许可的住宅项目。
3.住房空置率和自有住房比率。住房空置率和自有住房比率被公共和私人部门广泛运用，从而判断是否需要增加新的房地产项目，此外，出租用房空置率还是用于预测未来经济走势的先行指数的组成部分。
住房空置率和自有住房比率季度报告于每季度结束后下月的最后一周公布，年度数据在四季度报告发表后公布。
4.签约未交付房屋销售。全美房地产协会从大房地产经纪商处获得签约未交付房屋销售数据，样本数量达到旧房销售统计样本的一半，相当于所有交易数量的20%。目前有一些住房数据被视为房地产市场的先行指标，如新房开工、住房按揭贷款申请和新房销售等。但这些指标与旧房销售的统计关系并不令人满意。例如，新房销售占所有房地产交易的15%左右，由于其基于上月签订的购房合约，因此被视为先行指数，但新房销售样本规模较小，数据的波动性大，要多个月的数据才能看出趋势。
因签约未交付房屋销售反映的是实际旧房销售，因此PHSI是未来房屋销售活动的准确和可靠的指标，经全美房地产协会统计，超过80%的签约未交付房屋销售在两个月内结算交付，剩下的20%中决大多数在3—4个月内结算交付。
以2001年的签约未交付房屋销售平均数量计算的指数值为100，全美房地产协会在每月的第一周公布两月前的PHSI，除全国的指数外，还包括四个地区的指数。
5.新房销售。新房销售报告每月由普查局公布，目的是提供私有、单家庭住宅销售的统计数据，报告的内容包括：新单家庭住宅的销售数量、新单家庭住宅待售的数量和已销售新房的中位价格与平均价格。
一旦签订销售合同或接受定金，该新房就被认为已销售，而不管房屋是处于尚未动工、在建或已完工阶段。新房销售调查并不跟踪至房产最终交付，即使最终交易未完结，该房屋也被认为已销售。
新房销售调查中的价格是买卖双方在第一次合同签署时或交付定金时约定的价格，不包括订单变化或其他因素引发的价格变化。新房销售的历史数据起始于1963年，除公布全国的总量外，还公布东北部、中西部、南部和西部的地区数据。
普查局的当地统计人员访问样本建筑许可办公室，抽取建筑许可样本，并跟踪这些建筑是否开工、完工和出售。
6.旧房销售。旧房销售占美国房地产销售总量的85%，因此，全美房地产协会公布的旧房销售数据是衡量住宅市场发展趋势的主要依据。每月的25日左右，全美房地产协会公布全国和四个地区的单家庭独立住宅（SingleFamilyHouse）旧房的销售数量和价格数据。NAR网站上公布的旧房销售报告包括最近12个月的月度数据以及最近三年的年度数据，其他历史数据需要付费购买。
地方协会每月向NAR的研究部报送旧房销售数据，调查占旧房销售总量的30%～40%，并且只有已交付的旧房才被纳入统计范围。全美房地产协会每季公布的各州旧房销售报告是基于所有700多家地方协会的调查数据，而每月公布的旧房销售指标是基于160家地方协会的样本调查数据。
旧房销售数量数据要经过季节调整并折算成年度数字以利于月度和季度之间作出比较。特定月份的年率数据代表如果该月的销售速度能够连续维持12个月的总销售数量。
7.全美住房建筑商协会调查。全美住房建筑商协会（NAHB）通过调查公布的指数主要包括：NAHB-WellFargo房地产市场指数（NAHB-WellFargoHousingMarketIndex,HMI）、NAHB-WellFargo住房机会指数（NAHB-WellFargoHousingOpportunityIndex,HOI）和房屋改建市场指数（RemodelingMarketIndex,RMI）。
HMI基于全美住房建筑商协会每月对其会员的调查，特别是单家庭住宅部门，反映房地产业的脉搏，调查让会员对总体经济状况和房地产市场状况进行评级。HMI是对不同扩散指数（diffusionindices）的加权平均，包括当前新房销售、未来6个月的新房销售和可能购新房的交易。前两项的评级分为好、一般和差三等，后一项的评级分为非常高、高、平均、低和很低五等。当前新房销售的权重为0.5920，未来6个月新房销售的权重为0.1358，可能购新房的交易的权重为0.2722。中国-HOI的定义为当地中等收入的家庭按照标准按揭贷款条件可以买得起的住房销售比重。因此构成HOI的两大因素为收入和住房成本。收入方面，NAHB住房与城市发展部公布的都市地区家庭中等年收入估计，NAHB假设家庭能承担将28%的总收入用于供房，这是按揭行业的传统假设，该估计值再除以12可以得到每月的数据。住房成本方面，NAHB每月从第一美国不动产经纪公司（FirstAmericanRealEstateSolutions）处获得交易记录数据，包括各州、县的房产销售时间和价格等。房主每月需偿还的本金和利息按照30年期固定利率按揭贷款和10%的首期假设来计算。在本金和利息之外，住房成本还包括当期的物业税和物业保险。HOI即是都市地区每月可供房的收入超过月住房成本的记录比重。中国
2001年住宅改建市场规模达到了1530亿美元，相当于GDP的2%和住房总支出的2/5。未来十年，住宅改建市场的年增长速度至少将达到5%，在此期间该市场的规模甚至将超过新房市场的规模。NAHB的房屋改建市场指数基于对房屋改建商的调查，并正成为该行业的衡量标准。NAHB通过向15000个房屋改建商发放调查问卷，最终选中约2000家改建商作为样本。NAHB的调查产生两个指数来描绘住宅改建市场状况，一是现期市场条件指数（CurrentMarketConditionsIndex），二是未来预期指数（FutureExpectationsIndex）。
8.周按揭贷款申请调查。周按揭贷款申请调查由按揭银行家协会进行并向订阅者公布详细的调查数据，该调查共包含15项指标，覆盖固定利率和可调整利率的购房及再融资常规和政府贷款申请情况。报告的内容还包括与前一周、前一月和前一年相比按揭贷款的数量和金额的百分比变化，此外还有平均贷款规模、平均合约利率水平、再融资和浮息按揭贷款数量与金额占按揭贷款总量的比重等数据。报告公布的指数分别为经过季节调整和未经季节调整的市场指数（MarketIndex）、购买指数（PurchaseIndex）、再融资指数（RefinanceIndex）、固定利率按揭/可调整利率按揭指数（FRM/ARMIndex）、常规指数（ConventionalIndex）和政府指数（GovernmentIndex）。
周按揭贷款申请调查报告每周三公布，反映此前一周的按揭贷款申请情况，历史数据可以一直追溯到1990年。
9.按揭贷款利率。按揭银行家协会为让其会员和业内人士了解房地产金融的市场环境定期公布和更新一系列的按揭贷款市场利率数据，主要包括：1990年至今的30年期固定利率按揭贷款月平均利率、1990年至今的15年期固定利率按揭贷款月平均利率，房迪美公司通过主要按揭贷款市场调查（FreddieMacWeeklyPrimaryMortgageMarketSurvey,PMMS）后公布的数据,分别为1971年至今的30年期固定利率按揭贷款月平均利率、1991年至今的15年期固定利率按揭贷款月平均利率、1984年至今的1年期可调整利率按揭贷款月平均利率、1999年至今的每周常规按揭贷款利率和1984年至今的月度可调整利率按揭贷款指数（ARMIndexes）。
房迪美公司的主要按揭贷款市场调查始于1971年4月，通过对全国各按揭贷款发放机构的调查来计算30年期固定利率按揭贷款的平均利率。
参考文献：
[1]PatrickA.Simmons,HousingStatisticsoftheUnitedStates,2ded.BernanPress,WashingtonD.C.1999.
第2篇：房地产市场分析论文范文
【摘要】房地产信贷是银行信贷业务的重要内容之一。随着经济体制改革的不断深入,国家有关部门就加强金融宏观调控作用、促进房地产市场持续健康发展出台了一系列措施。因此,加强对房地产投资风险的分析和提高风险防范意识具有特定的现实意义。本文分析了房地产投资的风险,揭示了房地产金融投资风险的成因,并提出了银行房地产信贷的风险防范措施,在房地产金融风险防范方面提供了有益的借鉴。
【关键词】风险防范房地产信贷银行业
房地产是我国国民经济中一个重要的支柱产业,它的发展对于发展经济和提高人民生活水平、拉动相关行业发展、扩大内需等都产生着极为重要的作用,房地产信贷又是一项充满风险的业务。因此,如何规避金融风险、积极促进房地产业持续健康地向前发展,将是我国当前十分重要的任务。
一、银行房地产信贷过程分析
1、地产开发阶段。承担土地一级开发的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资(合作)者。这三类单位都有银行贷款介入,他们的还贷资金又主要来源于土地转让。
2、房地产开发阶段。房地产开发企业的资金主要来源于自筹资金、国内贷款、外资、债券及其他。房地产开发企业取得贷款后,将部分资金支付给地产一级开发商,这也使银行对地产开发阶段的贷款收回。房地产开发企业通常将工程分为一期、二期、三期等,启动项目后着力开发一期,在取得销售许可证等“五证”齐全后预售商品房,获得预售收入并用该资金开发二期,实现循环开发。
3、房地产销售阶段。银行向购房者提供按揭贷款等服务,房地产开发企业将取得的销售收入支付建筑安装企业的代垫资金和对项目开发贷款进行还贷,银行通过回收购房者还贷资金实现整个房地产信贷资金的“回笼”。
二、银行房地产信贷风险揭示
结合以上银行对房地产信贷过程,银行可能遇到风险如下。
1、项目合法有效性风险。由于房地产和其他行业的差异,这一业务既有房地产企业(借款主体)的资质管理——保留行政审批的项目,还有项目本身的合法有效性,大部分项目都是保留行政审批的,尤其是进行规划的审批很普遍,所以存在较大的政策性风险,这体现在房地产项目的地产一级开发阶段和项目开发阶段,这类风险发生最为显著的是工业园区的房地产开发项目。
2、市场风险。房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素,其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量市场风险的主要参考指标。这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段,易受该行业经济“泡沫”的影响,海南房地产“泡沫”的破灭至今让人记忆深刻。
3、项目质量风险。由于房地产项目按揭时间较长,在此期间容易滋生许多不确定性风险因素。其中项目的工程建设质量相对容易监控,而项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量,从而给银行带来相应的信贷风险。这类风险体现在房地产工程项目建设管理和项目的周围经济环境上。
4、经济风险。经济风险主要指房地产上游行业的风险传导,例如原材料价格的上涨将会加大房地产开发的经营成本,甚至推动房价的上涨,给市场带来许多不确定性。此外,国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。由于房地产的行业特性,其受经济环境的影响因素较多。
5、政策性风险。对房地产而言,其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影响。
三、银行房地产信贷风险防范措施
1、政府对房地产市场的宏观调控能力。政府要增强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性,改善对房地产市场的监督管理,完善调控手段,提高调控能力,促使房地产业稳定、健康、有序地均衡发展,防止大起大落,防范房地产泡沫的产生。为此,必须首先加强房地产市场的统计工作,完善全国房地产市场信息系统,建立健全全国房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产市场运行中的相关数据和对影响市场发展的相关数据进行分析、公布,政府可以全面、及时、准确地掌握我国房地产市场运行情况,并进一步加强对房地产市场的监控和指导,以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。
其次,政府要设计合理、严密的房地产税制,引导土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的过度投机。比如对土地空(闲)置征税,以鼓励持有人积极投资开发,提高囤积投机的成本;征收土地增值税,土地增值税能有效地抑制土地投机,且能将由社会引起的土地增值通过增值税的形式部分返还给社会,体现了社会公正。征收土地保有税,以刺激土地供给等。
2、发展多元化的房地产金融市场。我国应当大力发展多元化的房地产金融市场,形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场,以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行的依赖性过大,不利于自身发展,同时商业银行过度的房地产贷款,有悖于商业银行的“三性”原则。因为商业银行的资金来源主要是吸收社会存款,而将这部分资金投向期限较长的房地产项目不符合银行资产流动性、安全性的要求,容易造成清偿危机,产生金融风险。在成熟规范的市场中,房地产开发和经营的融资不仅仅有债权融资和股权融资两种基本形式,在一级市场以外,还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上,各种房地产金融工具同时存在,包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。房地产证券化可以促使房地产经营专业化,实现资源的合理配置。
3、房地产企业要提高自身的抗风险能力。房地产企业自身应增强管理能力、市场竞争能力、风险控制能力和诚信度,提高抗风险能力。作为资金密集型产业,房地产业的规模经济效应较其他行业尤为明显。规模小的开发商的单位成本居高不下,在广告策划、营销推广、环境改造、配套设施、物业管理等方面规模较大的公司占有明显优势。此外,规模大尤其是具有较强现金实力的开发商在选择项目最佳开发时间上也具有主动权。因此,房地产业内部适度的资本集中,能有效地节约房地产开发和经营成本,提高抗风险能力。
4、银监会要充分发挥监管作用和服务功能。银监会应加快发挥在社会信用基础和市场诚信制度建设中的重要作用,完善监管手段,提高监管能力,充分发挥其监管作用和服务功能。激励诚信行为,促使各经济主体在日常信用活动中养成守信习惯,彼此建立起互信、互利的信用关系,确立失信成本递增的违约制裁机制,严惩欺骗和违约行为,在全社会范围内营造起诚实守信的氛围和环境,促进金融稳定。
第3篇：房地产市场分析论文范文
1．1研究背景
随着中国市场经济体制的逐渐完善和上世纪末中国经济的“软着陆”成功，中国已进入一轮以住房、汽车为主导消费品拉动的新的经济增长时期。2003年国务院颁布的18号文件在对房地产业的发展做出了方向性指导的同时，宣布房地产业已成为国民经济的支柱性产业，肯定了房地产业在国民经济中的地位和作用，房地产开发项目投资已成为带动地域经济发展的主要载体之一。特别是自1998年取消城镇职土福利分房制度以来，房地产业开始迅速市场化，市场竟争日益加剧，企业盈利能力同比降低。
由于开发商自身实力及营销策略不当等因素的影响，市场出现各种问题:烂尾楼、空置房、问题房、区域残局不计其数。尤其在营销策划上极不到位;一方面，一些策划人还不懂得什么是真正的策划，策划行为随意性强而科学性弱;一方面，一些所谓的营销专家正在将营销策划导入歧途。
房地产营销策划是通过对销售时机、楼盘区位、配套设施、消费对象、建筑设计、材料设备、物业管理及邻近楼盘情况等全方位的分析调查，制定与此相适应的营销策略以指导实践和取得竞争优势。营销策划的最终目的是把房屋这一商品推销给消费者，它是以创造消费者需求并满足其需求为核心，以系统的产品销售或劳务提供为手段的全方位决策的经营行为。不做营销策划或营销策划介入过晚，导致投资策略失误，开发产品不对路，以至到了中期尽管投入大量的人力宣传推销，仍然有大量商品房滞销。尽管房地产开发主管部门多次为消化空置商品房采取了不少措施，但空置商品房量仍呈上升态势。
由于营销策划过程中出现的上述问题，很多房地产企业陷入了困境，因此，如何规范地做好房地产营销策划，使房地产企业在营销策划上尽可能地少走或不走弯路，尽量降低房地产企业项目投资的盲目性，从而降低风险，使房地产企业健康发展，成为本课题研究的主题。
1．2研究的意义
随着我国房地产市场的建立，特别是中央深化住房制度改革政策的出台及住宅业作为国民经济新的增长点，房地产业在国民经济中的作用将日益显现出来。然而，目前我国的房地产市场的总体现状是:一方面各地房地产投资不断升温，增幅过大过快，在整个国民经济中占有相当大的比重，出现了所谓的房地产热。另一方面，是许多房地产企业仍然是以产定销，企业规模偏小，不注重质量和品牌，忽视市场调研，盲目投资，开发的产品与市场脱节，致使大量的商品房闲置。
目前，我国的房地产市场己由原来的卖方市场信息向买方市场转变，因此，市场竞争将更加激烈。房地产企业想要在将来的市场竞争中立于不败之地，在很大程度上取决房地产企业的市场营销战略及策划，是否能生产适销对路的，能以吸引顾客的产品，成为房地产公司把握住市场、成功营销的关键。
房地产企业必须在房地产还未动工之前就应开始着手营销战略与营销策划的思考，从投资决策地块的选择、配套、前期设计、施工、销售乃至物业管理等一系列的问题进行综合评价和全程跟踪，充分体现以销定产，最大限度地满足消费者的需要.房地产企业营销策划、方法与手段采取的是否正确，很大程度上决定着房产企业经营能否成功。现代企业的竞争是品牌的竞争，营销策划是产品定位、创造品牌的重要途径，因此，企业如何制定好营销策划将直接影响到房地产企业的生存与发展。这是论文研究的目的与意义。
二．房地产企业营销策划理论分析
2．1房地产市场概论
2．1．1房地产市场的影响因素
房地产市场与其它市场一样要受到经济环境、政治环境、人口、供应者与需求者等因素的影响。在现阶段，影响国内房地产市场的因素主要体现在以下几点：
宏观经济环境。作为微观经济的产业之一，房地产业必然要受国际、国内宏观经济环境的影响。
政府政策环境。政府通过产业政策及金融政策对房地产市场进行规范和影响。政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来体现。第一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；第二，政府通过各项税费影响房地产的价格，从而影响房地产的销售状况；第三，政府通过房地产交易政策影响房地产的流通状况。
人口统计环境。市场是由人构成的，房地产业受城市或地区的人口规模与增长率、人口的年龄结构与民族构成、教育程度、家庭结构、地区的特征和人口迁移等因素的影响。
产品的供应者。由于我国房地产市场起步晚，发展还很不成熟，行业利润率提高，吸引了众多的市场进入者。随着市场的日益完善，房地产开发企业要想在市场竞争中立于不败之地，就要走专业化的发展道路，提供适销对路的产品。
产品的需求者。如果需求者很少，在这种产品的交易过程中，竞争程度就会低，反之，竞争程度会很高。现阶段，随着国家鼓励购房的政策出台，，需求者和潜在需求者数量庞大，但由于价格与收入等原因，有效需求相对不足。以北京市为例，调查显示，成都居民的购房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3%调查者期望值处于3000-5000元/平方米。但是，市场上的房地产开发项目在价位分布上呈现中间大、两头小的趋势。价位在3000-4000元、4000-5000元、5000-6000元、6000-8000元/平方米的比例基本都在20%左右，而价位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相对较少。即市场上楼盘的供给，有一半左右的供需结构的矛盾。与商品房空置量日益增加的状况截然相反的是，经济适用房出现供不应求的局面，这充分暴露出我国房地产业存在着严重的供求错位。因此，需要政府与开发商共同努力，培育和发展潜在的需求。
其它因素，包括城市建设、交通发展等。与其它商品市场相比，房地产市场的区域性问题尤为突出，不同地区的消费者对不同房产的偏好不同。在城市建设的规划上，不同地区有不同地区的特色，交通状况等也不尽相同。所对应的目标客户群也会有所差别。
2．1．2房地产市场的特性
房地产作为一种商品，有其特殊性，如不可移动性、耐用持久性、唯一性和价值高昂等特点。房地产的商品特性决定了房地产的市场特性。
1．市场供给缺乏弹性
供给弹性是指生产者对市场需求或价格变化的反应敏感程度。由于房地产产品的位置、稀缺、不可替代、建设周期长等特点，房地产生产企业通常在短时间内很难增大其市场供应量。
2．市场供给的异质性
因为房地产的位置、环境、数量的差异，市场供给的房地产一般不是同质商品，所谓不同质商品是指一类商品的内部，由于可按不同方式或标准划分，而导致商品质量上的差异。
3．市场的区域性
一方面由于房地产的不可移动性，使整个房地产市场按城市或地区被分割成许许多多自成一体，甚至彼此隔离的地方市场。这些市场的繁荣与衰退直接取决于城市的繁荣与衰退。另一方面由于房地产固定性、稀缺性、永久性等特点决定房地产产品范围较一般商品要小，房地产产品的销售对象，一般也只能是同一范围内的需求者。正是由于城市经济环境不同，各地方市场的供求和价格水平往往有很大的差别，而这种房地产价格的区域性落差，就直接反映不同区域的经济发展程度。
4．市场的周期性
房地产市场与国民经济一样表现出很强的周期性。经研究，经济周期与房地产投资周期之间的关系密切，二者的相关系数为0.86，属高度相关；二者的波动同步，只是波动幅度不同而已；二者的波动周期也大致吻合。房地产行业的发展一般滞后于经济发展，其发展进程不仅限于自身的发展冲动，而且更主要地取决于能否与其他产业协同共进。除此之外，房地产市场还具有季节性、长期性和随机变动等特点。长期性变动通常预示着整体经济发展的总趋势。
5．市场容量难以估算
由于房地产需求的广泛性、多样性、融资性、长期性等特点决定了房地产市场需求量的估算十分困难。
6．市场的政府主导性
房地产在市场经济体制下属于私人财产，其所有者应具有自由处置的权利。但是，由于房地产开发使用有着巨大的外部效应，因此若听任私人自由经营，极有可能使得土地资源在使用与分配上不能达到合理配置。因此，政府为了增进全社会福利，势必要动用“公众权力”，对土地的利用与分配做合理的规划。房地产市场整体上是一个较易受政府干预的市场，是一个政府主导型市场。由于国家性质决定，我国的土地属国家所有，受政府干预的特点更为突出。
2．2房地产营销策划理论和方法
美国哈佛企业管理丛书编篡委员会对房地产营销策划作了如下总结:
第一，房地产营销策划是在现实所提供的条件的基础上针对房地产公司所开发的项目和产品进行的谋划。
第二，房地产营销策划具有明确的目的性，即如何将房地产公司所开发的项目和产品最大程度满足市场需求，从而更好地运作项目，赚取更大利润。
第三，房地产营销策划可以比较与选择方案。
第四，房地产营销策划是按特定程序运作的系统工作。
房地产营销策划的方法主要有两种:一种是房地产开发公司所开发的房地产项目全程策划法，即从开发商获得土地使用权、市场调查、消费者行为心理分析直到物业管理全过程的策划，即谋划和决策某个项目是否该上马和该开发什么产品的过程。另一种则是具体针对某个房地产项目产品所开展的市场调查、依据市场调查做出最佳销售方案的过程。
三．成都房地产市场分析
3．1成都市房地产市场的基本势态
3．1．1成都住宅建设持续增长
近年来，成都市房地产开发投资出现了持续增长的良好势头。2006年成都市完成房地产开发投资414.21亿元，比2005年增长17.2%；2006年，全市完成房地产开发投资714.8亿元，同期增长17.1%;房地产完成的投资量和增幅在全国15个副省级城市中名列第二，房地产开发投资和住房消费拉动成都市GDP增长达4.1个百分点。商品住宅建设的投资比重逐年上升，使房地产投资结构得到了持续优化。2006年全市完成商品住房投资314亿元，占房地产开发投资的比重进一步上升到71%。经过多年的努力，全市人均居住面积己经由1978年的3.14平方米增加到2006年的18平方米，高于全国平均水平。成都人基本实现每人一间房。
3．1．2成都住宅建设与城市发展方向同步
迈入新世纪，成都市的住宅建设与城市总体布局、与向东向南的发展规划趋向逐步靠拢。市郊低廉的地价和良好的自然环境，“五路一桥”等基础设施的建设，东郊工业区结构大调整以及城市向东向南发展战略实施，促进了房地产开发合理布局。城东锦江区、成华区的房地产投资逐渐回暖，并引发了一股房地产郊区开发热潮。2006年，成都14个郊区(市)县共投资70.64亿元，施工面积增幅达39%。
3．1．3成都房地产市场持续活跃
随着城镇住房体制改革的不断深入，通过政策拉动、房改带动、金融助动、市场启动等措施的积极开展，成都市居民个人购房呈现不断上升的态势，房地产交易市场日趋活跃。在城镇居民人均生活消费结构中，居住消费所占的比重从1990年的0.8%上升到2006年的24.97%，个人购房己成为商品房销售的主体，老百姓自己已经成为成都市住房消费的主体，住房消费水平也从单纯追求房屋居住面积满足基本生活需求发展到数量、质量并重的高层次消费阶段。成都商品房销售规模稳步扩大。
另外，随着三环路、绕城高速公路通车以及对城市周边地区辐射的增强，成都近郊的房价大幅上涨，2006年成都房地产市场空前繁荣，城镇居民用于居住的支出位居西部大中城市首位，紧追沿海发达城市。同时，居民的家庭设备用品及服务支出在全国大中城市中位居第10位，并高出35个大城市平均水平元。近年来，成都房地产市场持续活跃，政府组织的房地产交易会，极大地凝聚了市场人气，掀起了商品房的销售热潮。
四．案例分析——成都市H房地产企业营销策划
根据科特勒的定义，产品是指能够提供给市场以满足需要和欲望的任何东西。房地产产品是由核心产品、形式产品和附加产品所组成的立体复合体。H房地产公司的核心产品层次是指房地产产品为消费者所提供的最基本的效用和利益，是从使用价值角度对房地产产品概念的理解。消费者购买某种房地产产品的目的并非是为了拥有该产品实体，而是为了获得满足自身某种需要的效用和利益，即为了提高自己的生活质量，更方便、更舒适的进行工作和生活，满足自己的家庭感、安全感和成就感。H房地产公司的营销管理者的任务，就是从满足消费者的需求出发，揭示消费者购买每一房地产产品的真正目的。H房地产公司的形式产品层次是核心产品层次的外在表现形式，是消费者选购房地产产品的直观依据，一般表现为房地产产品的质量、地段、用途、套型、面积、朝向、楼层、外墙装饰、品牌以及周围设施等特征。附加产品层次又称延仲产品层次，它是消费者通过房地产产品的购买和使用所得到的附加服务以及附加利益的总和，它表现为H房地产公司的商品房在销售过程中的信息咨询，产品说明，按揭保证、装修，代为租赁以及物业管理等。H产品的构成层次如图所示。[论-文-网LunWenNet]
H房地产公司住宅的营销，不仅仅销售单独的房地产有形产品，同时向顾客提供其核心需求及附加的服务，即将核心产品转变为形式产品，并在此基础附加多种利益，客户购买的是一个整体房地产产品系统。因此，H房地产公司的开发过程中从小区的规划设计到每户的户型结构，从建筑物的外观式样到房屋的建筑质量，从业务人员的销售服务到业主入住后的物业管理，都进行了充分的策划和准备，以适应市场的发展变化和消费者的需求，从而赢得顾客和占有市场，取得持续的竟争优势。
4．1成都市H房地产企业市场定位分析
市场定位是指企业根据目标市场上同类产品竟争状况，针对顾客对该类产品某些特征或属性的重视程度，为木企业产品塑造有力的、与众不同的鲜明个性，并将其形象生动地传递给顾客，以求得顾客的认同。
根据周边楼盘及市场调查，结合H房地产企业周边区域竟争对手的情况，在分析项目自身资源的基础上，充分挖掘项目的核心竟争优势，通过制定完整的舒适生活体系，充分将项目侣导的“法式尊邸，人文世家”讯速在市场上传播，使H房地产企业与其他企业的项目区分开来，让顾客明显感觉和认识到这种差别，并在顾客心目中占有特殊的位置，从而最终得到市场的认可。
国际风尚，舒适生活，代表着一种高性价比的产品，同时，又是很多人可以轻松拥有的生活享受，具有较强的市场吸引力。木项目的目标就是打造成为成都中高档楼盘的典范，成为成都市同类产品市场中的表率，以其优越的性价比，赢得消费者的一致追捧。
最后，H房地产企业的市场定位是:成都市中高档住宅市场的领导者，具有国际时尚的绿色家园。
4．2成都市H房地产企业定价策划
从房地产产品的消费行为来看，“开发商看单价，顾客看总价”。所以，H房地产企业的定价策略要结合以下策略视情况而综合运用。
1．总体定价策略
从房地产企业定价的主要目的来看，房地产企业总体的定价策略一般可分为低价策略、高价策略、中价策略三种。每种定位策略各有不同的定价依据。
（1)低价策略
采用低价策略，一般以提高市场占有率为其主要目标，而营销利润往往为次要目标。该策略适宜实力雄厚的公司进入新的市场。
（2)高价策略
采用高价策略的主要目的是在短时间内赚取暴利，而市场销量与市场占有率可能无法同时提高，现实中高价策略公司需谨慎使用。
（3)中价策略
这种策略适用于房地产市场状况较为稳定的区域内的楼盘销售，房地产企业希望在现有的市场状况下保持其市场占有率。
2．过程定价策略
房地产销售全过程是指开发的楼盘或小区从预售开始到售完为止的全过程。在实际营销中，市场营销环境可能相当复杂，房地产企业往往需要在确定总体定价策略后，根据实际情况确定其销售全过程的定价策略。营销过程定价策略一般有以下几种:
（1)低开高走定价策略
低开高走定价策略就是随施土建筑物的成形和不断接近竣土，根据销售进展情况，每到一个调价时点，按预先确定的幅度调高一次售价的策略，也就是价格有计划定期提高的定价策略。大多数开发商都采取低开高走的定价策略。
（2)高开低走定价策略
这种定价策略类似“吸脂定价策略”，正如将一锅牛奶中的油脂(精华)部分一一撇走的做法一样，其目的是开发商在新的开发楼盘上市初期，以高价开盘销售，迅速从市场上取得丰厚的营销利润，然后降价销售，力求尽快投资收回。
（3)稳定的价格策略
这种价格策略是指整个营销期间，楼盘的售价始终保持相对稳定，既不大幅提价，也不大幅降价。
根据H房地产公司以往的销售经验表明，前期低价入市，促进轰动性的销售效果，然后分批加推单位，逐步提升售价，是销售过程中实现利润最大化的稳健而又切合实际的方式。因此H房地产企业一期项目继续沿用此策略，便于在总体销售速度和销售价格之间取得最佳的平衡。
3．时点定价策略
时点和折让定价策略，即以销售价格为基准，根据不同的销售情况适当调整各出售单位价格的策略，先根据建造好的商品房定出一个基本价格，然后再以各种折扣和折让来刺激中间商或客户，以促进销售。在H房地产企业的销售过程中，可给予以下几种折扣方式。
①在双休日与法定假期给予额外99折优惠。
②在开盘和房交会期间给予额外99折优惠。
③一次性付款给予98折优惠，首期三成给予99折优惠。
4．3成都市H房地产企业广告策划
1．项目导入期广告促销
H房地产企业一期项目的导入期，即开盘前期。在此阶段广告的内容是通知性的，广告的运作应努力在短时间内将产品概念灌输到目标消费者的头脑中，让产品在消费者的心里建立正面的形象，激发其购买欲望。H房地产企业产品牌宣传H房地产企业优秀的楼盘品质、园林式社区生活方式、法兰西国际时尚生活方式等。产品、品牌、文化概念的传递都要在这一段时间达到显著的效果，以求在目标消费群体心目中建立H房地产企业国际风尚社区的园区形象，使目标受众对项目有较为全面的了解，对项目的带来的生活产生向往，以产生购买欲望，对于房地产产品，百万元的广告费用一次投入比分十次投入效果要明显得多，大幅宣传带来的规模效应对房地产销售是十分显著的。因此，对于导入期的广告投入应是全部销售过程的广告投入中最重要的部分，以求达到广告宣传量的饱和。
2．项目成长期，即项目的开盘期
在这一阶段广告的内容是劝说性的，广告促销应强化H房地产企业的市场定位与确立产品品牌个性，确定产品在目标消费者心中的心理定位，以便在高速成长阶段占据有利位置。
在这一阶段的广告，应侧重于高品质国际时尚生活与H房地产企业一期的对接。
由于第一阶段广告实施中的国际时尚生活方式的侣导在目标消费群体中已产生共鸣，他们对于这种生活方式的追求也日渐强烈，在成长期，将H房地产企业与其心目中理想生活相呼应，以求实现销售开盘的理想预期。
电视广告对于完成上述对接可达到理想的效果。以及揭示H房地产企业成为“国际自由人的家”的远景生活。从而，带了目标客户的尊崇感受和向往，并与其它竟争品牌有效差异化，形成H房地产企业的国际风尚品牌资产。值得注意的是:由于现代生活节奏加快，许多成功的商务人士可能要到晚上十点以后才有时间看电视，所以，将电视广告安排在较晚的时间段可能效果更好，那个时段的广告收费也相对便宜一些。
这种广告宣传片也可用于楼宇视频系统的播放。此外，报纸广告、电波传送等媒体的广告实施，也可对这一阶段项目的销售起到良好的促进作用。
3．项目成熟期广告促销
项目经历了开盘期后，销售进入较为平稳的成熟期。在这一阶段，广告的内容是以提醒广大消费者注意本案产品为主要目标，对产品的品质强化是广告推广的重点。就本项目而言，在这一阶段，项目的建设已近完成，已购房的消费者同持币待购的消费者对项目的进展都十分关注。将项目的建设情况及时的向消费者传递，同时让他们看到项目实施过程中对公司之前的承诺的履行，这是H房地产企业项目最好的销售卖点。
因此，在这一段的广告运作中应侧重于项目承诺与项目实施的对接。“电视购房”是这一阶段广告宣传的理想媒介。计划购房的精英人士对房地产类节目通常都会有所关注，这些栏目的节目制作要结合项目实况，则会使购房者更有信心和安全感。耳听为虚，眼见为实。将楼盘实景展现在消费者的而前，将老客户的居住生活展现在目标群体而前，对他们是最好的吸引。
4．项目衰退期广告促销
当项目进入衰退期，即尾盘期后，应对项目的销售工作做总结。此时不宜花太多的资金投放在广告上，所作的少量广告也应是围绕在企业形象和品牌上下功夫，理想的销售业绩，购房者的满意和业主的忠诚，这些都是对H房地产企业项目尾盘最好的推广，同时，这些也将成为企业品牌的有效验证，为企业下一次的开发项目奠定基础。
五．结论
房地产市场营销已从过去的“消费者请注意”的模式转变为“请注意消费者”的模式，房地产公司所做的任何调整都应有利于更好地服务消费者，向消费者提供高附加值的产品，提高消费者和市场营销的调研质量，同时要重视消费者的行为研究。任何组织都是在一定环境中从事活动的，环境的特点及其变化趋势必然会影响组织活动的方向，内容及方式的选择。而对日益激烈的竟争，开发商们必须进行经营理念的调整，对房地产营销进行深层次调整和整合策划，这是房地产企业决胜未来市场的关键因素之一。
第4篇：房地产市场分析论文范文
【关键词】项目管理；风险控制；方法
在经济活动中，存在确定性现象和不确定性现象。确定性现象的前提出现时，可以准确预测它的结果。而不确定性现象是指在某种条件下存在多种结果，但究竟发生哪种结果事先并不能完全肯定。根据风险理论的研究，风险是人们对未来行为的不确定性而可能引起的后果与预定目标发生的负偏离。在房地产投资的范畴内，风险专指投资主体在项目开发的整个过程中将遭受损失的可能性和遭受损失的严重程度。正确的认识风险，对于投资者建立和完善风险机制，加强风险管理，减少风险损失，提高经济效益，具有重要的意义。
一、房地产合作开发项目的风险因素
房地产开发的程序一般分为投资决策阶段、设计阶段、建造阶段、销售阶段和物业管理等过程，在每一阶段几乎都存在着风险因素。
（一）房地产项目开发的一般风险因素
1.投资决策风险。主要是对投资地点的选择和投资机会的把握。
2.融资风险。开发商总是利用金融杠杆原理，来实现用尽可能少的自有资金获取最大投资利润。但是，杠杆原理对自有资金的收益和亏损同样起着放大作用，当投资收益低于贷款利率时，开发商所亏损的资金也一样会因贷款规模的增大而增大。
3.市场风险。一般而言，房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大得多。
4.经营风险。包括土地费用、建造费用、租金售价水平、开发租售期限长短、短期和长期信贷的筹措及其成本，在开发商首次开发一个项目时往往是未知的，直到项目施工后有些因素才能基本清楚。这些不确定因素变动的幅度，代表了开发商所承担的风险大小的程度。
（二）房地产合作开发项目的特有风险因素
除了上述房地产业自身可能存在的风险外，企业合作团队内部系统和外部环境的不确定性、复杂性也会给房地产合作开发项目带来新的风险。国外一些学者提出了在企业合作中存在两种风险，一是绩效风险，二是关系风险。
1.绩效风险是指在充分合作的情况下战略联盟无法达到预期目标，这种风险来自于合作之外的因素，比如环境的变化、合作者能力的缺乏等等。
2.关系风险是指联盟企业的机会主义行为，也就是对所期望的合作关系存在的不确定性。关系风险被认为是合作参与者以合作团队的公共利益为代价追求自身利益的可能性，这种行为包括缩水自己的投资、侵占对方的资源、歪曲信息、隐藏自己的合作日程表和递交不令人满意的产品和服务。
二、房地产合作开发项目风险管理与控制的目标
近几年来，世界上各国企业合作每年增长率都在25%以上，但失败的企业合作也屡见不鲜，企业合作的风险问题及由此带来的负面影响不容忽视。在企业合作中引入风险管理，有利于明确合作团体内各企业的风险责任，并采取措施控制和降低风险。这样还可以帮助企业避免不良的合作关系，有助于企业利用各种机会进行低成本、低风险的合作机制模型，所以房地产合作开发项目风险管理的最终目标是：
1.为全面、合理地处置风险提供可能性。风险管理基于风险识别衡量和科学分析，使其既能够为风险损失的出现与衡量提供科学、准确的计算基础，正确识别、衡量风险，为管理、处置风险提供科学决策基础；又能够用科学、系统的方法，对各种风险对策的成本及效益加以比较，从而得到各种对策的最佳组合。
2.促进房地产投资主体决策的科学化、合理化，减少决策的风险性。通过实施风险管理，将损失减少到最低限度，或在损失发生后及时合理地得到经济补偿，这就直接或间接地减少了企业的费用支出，从而保障了投资者收益目标的实现。
3.有利于房地产开发商增强风险意识，从被动管理变为主动管理型，为项目开发提供安全的生产经营环境。
4.使得合作企业发现自身所存在的危险性和问题，并根据风险控制研究得出的结论方法进行解决，从而节省合作团队的运行成本，减轻各企业对动态合作潜在损失的忧虑，维持企业合作的运行，保证企业合作团体经营收入的稳定性。
三、房地产合作开发项目的风险管理与控制方法
（一）常见房地产项目风险控制方法
任何企业在投资过程中都希望最大限度的回避风险，采取风险控制措施可以降低企业的预期损失，或使这种损失更具有可测性，从而在获取最大利益的同时尽量降低风险。常见的风险控制和处理方法包括风险预防、风险回避、风险降低、风险分散、风险转移、风险自留。
1.风险预防。风险预防是指对项目投资进行市场分析和研究，以减少投资的不确定性和风险性。通过研究使投资者明确了投资过程中可能存在的风险及其大小，是风险防范和控制的有力措施。风险预防实施步骤为：
（1）充分收集信息和资料。要充分了解市场的供求情况和供求结构、市场发展变化趋势、消费者的需求偏好、原材料和产品的价格、竞争对手的动态等。
（2）进行市场研究和分析。在信息收集、整理、分析的基础上，对其需求的确定性作出分析和预测。它是判断投资可行性的基础，是投资和经营决策的前提，对防范投资风险有着重要意义。
（3）做好投资可行性研究，选择合理的投资方案。在投资决策前，对拟投资的项目进行全面的、综合的经济技术分析和研究，以确定能否投资。经过这项工作，投资者能清楚地了解和掌握在投资过程中可能遇到的风险和各种情况，并采取相应的措施予以防范和应对。
2.风险回避。用风险回避的形式来消除风险是较为常见的，也是对付风险最彻底的方法。有效的风险回避可以完全消除某一特定的风险所可能造成的损失。风险回避主要体现在三个方面：一是在投资决策阶段，通过对投资风险的测量和评价，放弃风险较大的开发区域、开发类型或开发方案；二是在土地获取阶段，通过对地块的自然属性、使用属性或有关部门对地块使用属性的确认，如果开发无利可图，则应放弃该宗土地的开发；三是在工程建设阶段，为了回避风险，可能拒绝采用某种建设方案、结构形式或施工方案，或通过招投标模式、承发包方式、合同类型的选择等回避某些风险。风险回避虽然能有效的回避风险，但同时也失去了参与竞争的获利机会，因此具有一定的局限性。
3.风险降低。风险降低是指在风险发生前、发生时和发生后，采取各种防范措施，尽量减少发生损失事件的概率和降低损失的程度。这种方法一般用来处理那些房地产投资者不愿回避或转移的风险。它是一种被普遍采用和接受的风险防范的方法。风险降低有三层含义:一是在风险发生前，降低其发生的可能性；二是在风险发生时，使发生的损失达到最小；三是在风险发生后，采取积极有效的措施，弥补已经造成的损失。
风险降低的方法对管理房地产开发过程中所遇风险显得尤为有效。开发过程中可采取一系列手段将开发风险降低到最小。
（1）准确的预测和评价方案，即尽可能的全面收集资料，采取科学的方法对拟开发项目的各项费用和最终收益进行预测，对备选的方案进行风险分析和决策，以减少开发的盲目性，降低项目的各种不确定性。
（2）缩短建设周期，尽快完成开发项目，有利于减轻投资者将面临的未来的不确定性。
（3）针对开发中可能存在的风险，提前制定详细而周密的方案，建立有效的指挥系统，并定期实施训练。
4.风险分散。可以采用投资组合、共同投资和跨行业投资等多种方式来分散风险：
（1）房地产投资组合。通过分析不同类别房地产投资的风险与收益的关系，以及在统一市场条件下各类房地产的相关性，针对各个不同房地产类型需求的差异加以区别，评价和选择两个或多个不同类型的房地产产品进行开发投资。
（2）共同投资。多个房地产开发的公司联合起来，共同开发同一个房地产项目。共同开发投资要保证参与投资的各方主体能够优势互补，从而最大限度的控制风险。
（3）跨行业投资组合。跨行业的投资组合方式能起到降低房地产投资风险的作用，但前提是这种投资组合必须是科学的、合理的，否则会产生负的影响。
5.风险转移。风险转移是指投资者将损失有意识地转移给与其有相互关系的另一方承担的一种风险防范方法。风险转移通常在以下几种情况下采用：可以清楚的划分被转移和转移方之间的损失；被转移人能够并且愿意承担适当的风险；风险转移成本低于其它方法。风险转移的主要途径有保险、合同、担保。
6.风险自留。风险自留是解决发生较小损失时所采用的一种方法。这种方法是指在预计较小损失可能发生的情况下，预留一笔应急资金以应付损失；或者因过错而引起较小损失发生时，用应急资金主动承担所发生的损失。风险自留虽然让投资者承担了风险、增加了费用，但它同时也可以促进资金周转、节约潜在费用和赢得潜在顾客。风险自留分为两大类，第一类是非计划风险自留，即对某些风险，由于没有意识到它的存在或重要性，因而没有处理风险的准备，或明知风险的存在，却由于疏忽或低估了风险的程度等，都属于非计划风险自留；第二类是计划风险自留，即对某些风险经过科学的判断、认真合理的研究分析后，决定通过资金融通，自己独立承担该风险造成的损失。
（二）房地产合作开发项目的风险控制和处理
针对房地产合作开发活动中发生的常规性风险、可预测风险以及不可预测风险，应制定具体的防范与控制举措来实现规避与降低风险的目的。根据房地产合作开发项目的特点，可采用相关的具体措施。
1.成立专门的风险管理部门，对风险因素事先分析。房地产合作项目风险管理部门的任务应该是紧紧围绕合作项目开发过程中对风险的管理，来实现投资利益最大化或风险最小化的目的。
2.聘请专业咨询公司，进行可研论证。在房地产开发的整个过程中，可行性研究阶段是房地产投资过程中最关键的一步。聘请专业咨询公司进行可研论证，发挥专业咨询的特长，降低投资风险，显然非常必要。
3.对关键线路上的工作，制定周密应急计划。房地产项目开发周期较长，国家产业投资政策，金融政策等宏观政策的调整，内外部各种因素的变动，都可能造成房地产开发周期拖延，风险加大。而关键线路上的工作对项目开发周期起着决定性作用，项目管理者必须对目前和远景制定项目计划，对处于关键线路上的工作做出应急计划。应急计划包括风险的描述、完成计划的假设风险出现的可能性、风险的影响及风险应急的措施。
4.实行建设项目全过程造价控制。有效地控制工程造价的做法包括：项目投资决策阶段做好投资估算。设计阶段，推行设计招标或设计方案竞赛，改变设计收费办法，实行设计质量奖惩制度，采用限额设计，择优选择设计单位。项目施工阶段，通过公开招标，择优选择施工企业。委托监理公司进行施工阶段监理，重视工程项目“质量成本”和“工期成本”的管理和控制。竣工结算阶段，做好工程审计把关，防止高估冒算。
5.建立财务预警系统。房地产开发投资需要的资金量较大，且周期长、来源复杂、资金运作过程影响因素多，而且开发企业要依靠金融支持，项目资金运作存在较大风险，发生财务风险的可能性较大。建立财务风险预警系统是有效的监测和防范财务风险的有效手段，在企业所面临的各种现实的或潜在的风险尚未形成，或刚刚开始显露有效威胁的情况下，迅速确定风险来源，判断和细分风险的构成，采用风险防范措施化解风险，将风险的危险系数降到最低，从而实现投资收益的最大化。
6.聘请法律顾问，加强合同管理，完善合同条款。房地产市场开发环节涉及对象、合作伙伴多，合同量大，内容复杂。由于合同条款的不完善、合同履行的意识不够等方面对开发商所造成的损失越来越多。聘请法律顾问，对完善合同条款，加强合同管理，可以有效降低合同履行风险。
7.密切关注市场动态，采取灵活营销策略。经营管理阶段是房地产投资最关键的阶段，该环节的成败直接关系到企业的生死存亡。在经营管理中，房地产商应密切关注市场的动态发展，了解需求状况，采用灵活多变的营销方式，拓宽营销渠道，降低营销风险，搞好物业管理，定期检查房地产状况，及早发现和消除现有房地产存在的各种隐患。
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第5篇：房地产市场分析论文范文
论文文摘要：近几年，我国外汇储备余额快速增长，目前稳居世界第一位。巨额的外汇储备应该怎样管理呢?本文详细介绍了我国外汇储备管理的模式以及存在的问题。整理和分析了一些国家外汇储备管理的成功经验，并结合我国的实际情况探讨了国际外汇储备管理对我国的启示，提出相关建议。
一、我国外汇储备现状
自从1994年我国实行外汇管理体制改革以来，我国的国际收支大量盈余，外汇储备高速增长。如下图所示，1994－1997年，外汇储备增长较快，平均每年增长约297亿美元。1998－2000年收到东南亚危机的影响，增长放缓。2001年至今，外汇储备进入高速增长阶段。直至2006年2月，我国外汇储备已达到8536.72亿美元，超过日本跃居世界第一。到2007年底，我国外汇储备余额为15282.49亿美元，稳居世界第一位。
那么是什么原因引起中国外汇储备增长如此迅速呢?国际收支的双顺差是中国外汇储备增加的直接原因。自1994年中国外汇管理体制改革以来，除了1998年资本和金融项目差额为负值以外，其它年份我国国际收支经常项目和资本与金融项目连年顺差，导致中国外汇储备大幅度增加。另外，外汇管理体制改革促进了外汇储备的增加，人民币升值预期导致各种投资资本流入中国。我国经济发展的增长，外商投资的政策性优惠等很多原因也造成了我国外汇储备的迅速增长。
二、我国外汇储备管理模式及存在的问题
面对巨额的外汇储备，我国实行的是比较严格的外汇管制，主要是中国人民银行独立地进行战略和操作层面的决策，财政部没有起到主导作用，更没有政府投资公司进行外汇储备的专门管理。所以，绝大部分外汇资产集中于货币当局，其他经济主体都只能在严格的限定条件下持有外汇储备。这种外汇管理体制产生于外汇储备短缺的情况，对于我国目前的高额外汇储备不适应。2007年4月13日，经国务院批准，人民银行公告调整六项外汇管理政策。三项经常项目外汇管理政策得以调整，允许符合条件的银行、基金公司、保险机构采取方式按照国家规定集合境内资金或者购汇进行相关的境外理财投资。这充分显示了中国政府正在向积极的外汇储备管理模式转变。
随着外汇储备的快速增加，外汇储备管理的问题也随之而来。
其一是外汇储备适度规模的界定问题。有人认为目前我国的外汇储备过多；也有人认为人均外汇储备还相当低。在界定外汇储备合理规模问题上仍然有较高的不确定性。
其二是储备管理与经济政策的协调问题。我国实行的是有管理的浮动汇率制度，外汇储备大量增加，为稳定汇率，央行进行持续性、大规模的外汇冲销，必然会受到财政政策的制约，人民币的内生性加强，大大削弱了货币政策的作用。
其三是外汇储备的合理运用问题。我们必须实现大量外汇储备资产的保值增值，合理运用外汇储备，不能造成资源的浪费。
其四是储备管理中的法律保障问题。目前的《人民银行法》仅仅规定了外汇储备由人民银行负责管理，对储备资金的使用方向、管理程序、绩效评价等方面的内容却没有做出具体规定，也没有其他任何法律条文对此加以明确。缺少法律保障，外汇储备的管理缺乏合理合法的依据，不利于规范管理，运营风险较大。
三、典型国家的外汇储备管理管理模式
国际上有很多典型的成功的外汇储备管理模式。本文主要介绍日本和美国采取的双层次的外汇管理体系，新加坡和挪威采取的多层次的管理模式。
1日本
1993年末日本外汇储备达956亿美元，首次超过美国，居世界第一。此后至2006年2月底，日本长期位居世界外汇储备第一。巨额外汇储备不仅没有给日本经济造成负面影响，反而带来了较好的投资回报。日本的外汇储备管理由财务省负责，财务省主要通过日本银行的外汇资产特别账户进行储备管理，日本银行按照财务省制定的目标和决策对储备进行日常管理。日本银行主要通过金融市场局的外汇平衡操作担当，以及国际局的后援担当两个部门来实施外汇市场干预。其中外汇平衡担当负责外汇市场分析及决策建议并得到财务省批准，而后援担当则负责在财务省做出决定后，进行实际的外汇交易。日本银行把大量买人美元改为大量卖出美元。为了避免大量美元被抛进外汇市场导致美元暴跌，日本采取既控制外汇储备规模、减少过剩外汇储备，又避免冲击美国经济引起美元暴跌的措施。另外，日本的外汇储备并没有大量集中在国家手中，而是“藏汇于民”。数额庞大的民间藏汇不仅分散了日本央行的风险，也让日本国民的投资形式更加多元化。
2美国
美国的储备管理体系由财政部和美联储共同进行，美国财政部负责国际金融政策制定的，美联储则负责国内货币政策的决策及执行。在外汇储备管理方面他们共同协作，保持美国国际货币和金融政策的连续性。具体的外汇市场干预操作始于1962年，由纽约联储银行实施，它既是美联储的重要组成部分，也是美国财政部的人。20世纪70年代后期开始，美联储和美国财政部各自拥有美国一半左右的外汇储备，财政部主要通过外汇平准基金来管理外汇储备，美联储主要通过联邦公开市场委员会来管理外汇储备。
3新加坡
新加坡采取“三驾马车”的外汇储备积极管理方式，即财政部主导下的新加坡政府投资公司(GIC)、淡马锡(Te-masek)和新加坡金融管理局(MAS)体制。所谓积极管理，就是在满足储备资产必要流动性和安全性的前提下，多余储备则单独成立专门的投资机构拓展储备投资渠道，延长储备资产投资期限，以提高外汇储备投资收益水平。MAS持有外汇储备中的货币资产，主要用于干预外汇。GIC专门负责外汇储备的长期管理，主要负责固定收入证券、房地产和私人股票投资。它的投资几乎都在海外，投资领域是多元化的资产组合，主要追求所管理的外汇储备的保值增值和长期回报。它目前管理的外汇储备资金超过1000亿美元，规模位居世界最大基金管理公司之列。淡马锡控股是另外一家介入新加坡外汇储备积极管理的企业。从20世纪90年代开始，淡马锡利用外汇储备大规模投资于国际金融和高科技产业。据统计，淡马锡利用外汇储备进行投资的回报相当可观，年累积回报达到18％4挪威
与新加坡类似，挪威也实施积极的外汇储备管理。挪威外汇储备的管理采取的是财政部和挪威央行(NB)联合主导下的挪威银行投资管理公司(NBlM)挪威银行货币政策委员会的市场操作部体制。其中NBHM的主要任务是履行其作为投资管理者的职能，发挥其作为机构投资者的优势，对外汇储备进行积极管理。挪威央行货币政策委员会的市场操作部主要负责外汇储备的流动性管理。挪威银行建立了货币市场组合、投资组合以及缓冲组合。货币市场组合以高流动性的国内货币市场工具投资，满易性和预防性需求；投资组合以全球配置的权益工具和固定收益工具投资，满足盈利性需求；缓冲组合，也就是政府养老基金，以油气资源导致中央政府现金流人为资金来源，通过积极的海外投资满足发展性需求。
四、国际外汇储备管理经验对我国的启示
我们应该借鉴国外储备管理的经验，结合我国的外汇管理模式及其存在的问题，不断完善我国的储备管理体系，探索出适合我国国情的积极的外汇管理模式。
1中国外汇储备的币种结构要多元化
我国外汇储备的币种结构过于单一，主要还是以美元资产为主，超过一半的外汇储备是美元。日本的经验值得我们借鉴。美元最近几年一直处于贬值的趋势。美元的贬值将使我们以美元为主要组成部分的外汇储备遭受资本损失，所以我们应该在储备增量中减持美元。另一方面，欧元区经济复苏进程依然脆弱，而日本经济尽管消费疲弱，但仍然是经济大国。在照顾国际贸易构成和尽量减少汇率风险之间进行权衡，我国必须逐步实现外汇储备的币种结构多元化，逐步减少美元储备比重，增持欧元、日元，以及韩元、澳元、新加坡元等，以实现外汇储备的多币种配置。
2中国外汇储备的资产结构要多元化
目前我国的外汇储备多为美国国债、住房抵押贷款担保证券和高投资级别的公司债券等，这些债券资产虽然具有较高的安全性和良好的流动性，但其提供的收益率普遍偏低。从挪威的经验可以知道，外汇储备积极管理的基本目标是要获取较高的投资回报，以保证储备资产购买力的稳定。我们应该增加黄金储备的份额，进一步扩大民间持汇，相对的多投资于非洲、拉美和中亚等的资源性项目，支持社保基金、商业银行和工商企业等实体投资于国内外企业股权，进而实现资产的优化配置。
3建立多元化的储备经营操作机构
关于中国储备体系的操作机构，目前通过国家外汇管理局来进行操作，保持了一定的高流动性。这种单一的管理体系下央行货币政策日益严重地受到汇率政策的牵制，往往难以取舍。而且，我国巨额储备在用于实现国家战略目标方面的效果也不是很理想。目前急需建立中国的GIC、NBIM和中国的淡马锡，负责外汇储备在国际金融、外汇、房地产市场的积极投资。国资委的职能局限于对存量资产的整合与转制，无法在国际间进行战略性商业投资。若果我国可以组建国有资产控股管理企业，那么国资委就能够发挥更大的作用，更多的注重国际间的战略投资问题。
