购房意向书精选(九篇)

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第1篇：购房意向书范文

    上诉人（原审被告）：某房地产开发公司。

    被上诉人（原审原告）：某购房单位。

    原告（购房单位）与被告（房地产开发公司）双方于2000年7月5日签订购房意向书，约定原告购买被告拟建的商品房74套，房屋面积共计7195平方米（实际成交面积以正式合同为准），每平方米单价为2500元，房屋交付日期为2001年第二季度。意向书第七条第一项约定“乙方（原告）待上级主管部门批准后，甲方（被告）请照图被批准后5日内根据本意向书签订正式购房合同”；第三项约定“若因甲方（被告）售房价格变动影响乙方（原告）签订正式合同，甲方（被告）应按乙方（原告）购房总价的5％赔偿乙方（原告）损失”。另原告提供售房宣传资料一份，证明被告已对外销售房屋。原告诉求，被告未按意向书之约定与原告签订正式购房合同，被告之行为已构成违约，请求法院判令被告继续履行签订正式购房合同的义务或赔偿原告经济损失899625元并承担诉讼费用。

    [审判]

    一审法院认为，意向书约定的签约义务是合同义务，在双方已经具备签约条件的情况下，被告未按意向书之约定与原告签订正式购房合同，应承担违约责任。故判决：1、被告于判决生效后10日内与原告签订房屋买卖合同。2、若被告未按期履行上述义务，应支付原告违约金899625元。案件受理费14006元由被告负担。宣判后，被告不服提起上诉。二审法院经审查认为，意向书并不是成立的合同书，上诉人未协力促进合同成立应承担缔约过失责任。判决：1、撤销一审判决第一项；2、将一审判决第二项变更为“上诉人于本判决生效之日起10日内赔偿被上诉人损失899625元”。

    [评析]

    一、意向书的定性

    本案争论的焦点是意向书的定性问题。当今理论界和实务界比较一致的观点认为意向书并不是正式的契约，为什么本案在处理过程中会产生意向书就是正式契约的观点呢？

    笔者认为，这与契约订立需具备的要件有关。我国新合同法规定，一项契约通过要约和承诺两个阶段就契约的主要条款达成一致，则契约成立。契约成立应具备的要件：1、主体方面，具有相应的民事权利能力和民事行为能力。2、内容方面，双方就商谈的主要内容形成一致意见。3、形式方面，当事人订立合同可以采用书面形式、口头形式或其他形式。采用书面形式订立的合同，自双方当事人签字或盖章时成立。

    运用上述理论分析本案争议的意向书，稍有疏忽就可能得出意向书为契约的结论。原因在于：（1）签订意向书的主体具有订约相应的民事权利能力和民事行为能力，能够对条款作出明确的判断和分析。（2）意向书的条款系双方商谈一致的结果，并经双方签字、盖章予以认可。但是，上述分析忽略一个重要的问题，成立的合同既然要规制双方当事人就必须具有可操作性，而大多数的意向书只是对商谈内容的初步确认，并未形成明确的具有可操作性的内容。例如本意向书对面积的约定为拟购74套（实际面积以正式合同为准）；房屋套型按乙方要求进行设计，套三110平方米左右、套二90平方米左右。“拟购”、“左右”等模糊性的语言，在成立的合同中是不允许出现的。具有可操作性表现为合同条款明确，明确的合同条款对确定当事人如何履行合同义务，是否违约及违约的救济具有决定性作用。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》同样认为：认购书只有具备商品房买卖合同的主要内容并且出卖人已按约定收取购房款，才能将其认定为正式的商品房买卖合同。所以，大多数认购意向书仅是房屋买卖的意向，并不是正式的契约。在司法实践中，经常将购房意向书与商品房预售协议书混淆，两者均表现为对未来权益的期待。但是，两者产生的法律效果却是完全不同的。商品房预售协议建立在规划、施工图纸等已经明确的情况下，未来交付的商品房与协议约定的房屋面积、价格、位置等主要方面都是一致的，而意向书却是尚未确定的，允许在以后的具体商谈过程中作出必要的修改和变更。另外，签订意向书的主体亦不完全适格，存在法律上的瑕疵。本案系商品房预售，作为出售方必须取得政府主管部门颁发的预售许可证，而该案出售方的预售资格尚在办理中。因此，若以成立的合同对待，则导致的法律效果是不具备预售资格的预售方签订的协议得到法律的保护，极易导致商品房市场管理的混乱。

    通过上述分析，可以认为购房意向书只是缔约过程中的阶段性产物，并不具备正式合同应具备的法律要素。而且，意向书具有不确定性，随着缔约过程的发展随时可以发生变更。因此，购房意向书除表明双方已进入缔约商谈阶段外，再无其他法律意义。

    二、缔约过失责任成立的条件

    新《合同法》第42条、第43条将缔约过失责任引入我国契约理论。缔约过失责任是以当事人在缔结契约过程中的过失为基础的，这个过失不是以侵权法来衡量，而是以契约法所要求的缔结契约过程中的诚信义务来衡量。缔约过失责任与当事人之间的合同是否有效成立无关，而是以当事人之间的真实存在的交易关系为基础，并以法定的缔约过程中的诚实信用义务为前提。为什么说诚信义务是缔约过程的法定义务？原因在于：处于订约过程中的双方当事人已经脱离了原来自由人的身份，进入一种具有特定身份关系的确定地位，彼此之间有共同促进合同成立的目的。基于这种身份关系和共同的目的，双方当事人之间产生以信赖利益为基础的权利义务，表现为协力义务、保护义务、保密义务、告知义务等。而这种信赖利益并不是以合同责任为基础，只要是进入缔约过程中，缔约当事人之间便产生一个具体的而且可以产生权利义务之债的信赖关系。之所以彼此信赖，是因为双方存在双赢的利益关系，合同的顺利签订、履行直接关系双方当事人的利益。为了彼此的信赖，双方理应负担一定的义务，即诚信义务（诚实坦白、公平守信）。诚实信用义务要求尊重他人利益，以对待自己事务之注意对待他人事务，保证法律关系的当事人都能得到应得的利益。只有严格履行诚信义务，才能使相互之间产生信赖，顺利完成契约。因此，诚信是缔约阶段的法定义务，进入缔约身份的双方当事人必须履行基于诚信而产生的各项义务（前契约义务）。

    缔约过失责任成立的条件：1、缔约过失责任产生于缔约阶段； 2、缔约过失责任产生于具有缔约意图的双方当事人之间；3、缔约过失责任违反的是诚信义务。本案中，既然认定意向书只是一个缔约过程，则双方当事人皆应履行协力促进合同成立的义务，尤其是作为房地产开发单位的上诉人，具有商品房开发方面的专业素质，相对于被上诉人有信息、知识方面的优势，其对于房屋在何种情况下能够达成出售的条件应该是明知的。基于缔约过程的诚实信用义务的要求，房地产开发单位应及时将有关信息与对方进行交流，以修正双方的差距，促成合同的顺利签订。正是由于房地产开发公司疏于履行上述告知义务，未及时将有关信息与对方当事人进行交流，致使签订丁根本无法实现的条款（见意向书第七条第一项），应认定存在进行恶意磋商的嫌疑。而且在房屋具备出售条件的情况下，擅自将房屋出售第三人，致使双方当事人根本无法签订正式的购房合同。因此，房地产开发公司违背诚信义务，应承担缔约过失责任。

    总之，缔约过失责任的应用使合同赔偿的时间提前到合同尚未成立之时，使基于双方订立合同的谈判准备过程而产生的信赖利益与合同的履行所产生的期望利益同样地成为合同法所保护的对象。

    三、信赖利益损失的计算

    受允诺人在缔约过程中基于对允诺人的信赖，信其能够遵守其允诺，而这一允诺使受允诺人采取了使其受损的行为，因其行为所蒙受的损失应由允诺人进行补救。这种基于信赖而产生的利益损失为信赖利益损失，其唯一的补救方式即损害赔偿。我国合同法认为，对信赖利益的损害赔偿有两种手段：一种以期待利益为信赖利益损失；一种以实际损失为信赖利益损失。笔者认为，期待利益是合同成立或有效之后，合同圆满履行完毕后，当事人可以获得的利益，它是建立在合同成熟（成立或有效）基础上的利益。对期待利益赔偿可使信赖的一方当事人利益最大限度地获得满足，并对致害方实施有效的惩罚。但是，将期待利益的赔偿纳入缔约过失的损害赔偿范畴，混淆了缔约过失责任与违约责任的界限。致使出现即使合同不成立，也可得到建立在合同有效基础上的赔偿，无形助长了恶意扩大损失的行为。尽管现行法律赋予尚未成立的合同以法律的拘束力，但是，也不能因此将违约的救济计算方法作为缔约过失的救济计算方法。因此，期待利益与信赖利益是产生于合同不同阶段的不同利益，两者不能同日而语。

    信赖利益是对合同或要约赋予信赖的一方当事人所固有的既存利益，因善意信赖已经受到损失的这部分利益。对这部分利益进行赔偿符合民事责任救济方式的补偿性而不是惩罚性的基本要求。当事人在缔结契约的时候，就已为自己制定了“罚则”，即在发生违约情况下的补救措施。这种“心照不宣的承诺”约束契约的双方主体，并在一方违反此种承诺时要求其承担对对方的信赖利益的损害赔偿，主要是指当事人一方为将来计划的实施白白作了准备而遭受的损失。所以，对信赖利益的赔偿，应以实际损失为基准点，最高不得超过期待利益。

    本案中，关于被上诉人的信赖利益损失有二种计算方法：1、应以现房屋每平方米的市场销售价格与当事人约定的房屋价格的差价乘以房屋总面积为被上诉人的信赖利益损失。2、应以现被上诉人已经另外购得的房屋总价款与原约定的房屋总价款的差价为被上诉人的信赖利益损失。第一种计算方法明显带有对上诉人惩罚之性质，该计算方法将上诉人可得利益作为被上诉人之损失，即变相将违约之可期待利益损失作为信赖利益损失，超出当事人能够获得的合理补偿范畴。第二种计算方法符合实际损失之说，受损人基于信赖合同可以有效成立，导致错失与案外人签订有效合同之机会，导致最终以超出原价格几倍的价格签订新合同，该部分多付出的损失为信赖利益损失。

第2篇：购房意向书范文

关键词：房桥合一；直通列车；动力响应；舒适度

中图分类号：U441.3 文献标识码：A

为满足零换乘、多模式交通转换和交通流线的立体化，大型铁路客运站多采用“房桥合一”结构体系，以实现足够的转换空间和多种交通方式衔接。由于列车在“房桥合一”轨道层结构上通过，导致结构振动效应明显，因此，车致振动响应特征分析及结构舒适度问题研究对该类结构体系的设计和使用具有重要意义。

自1825年英国修建第一条铁路，列车荷载引起的振动问题便得到了广泛的关注。Yoshioka建立高速列车高架桥地基土相互作用系统进行数值模拟分析，并对新干线高速列车对环境的影响进行现场动力测试，研究了地面、桥梁与列车的振动特征。章关永、刘进明通过环境激励方法对上海卢浦大桥进行了动力特性试验。刘哲以某城市轨道交通三跨的连续桥梁结构为研究对象，对地震与列车作用下的动力响应进行了分析。以上研究主要集中在桥梁系统的动力特性分析，国内外关于“房桥合一”结构的研究主要分布在荷载组合、设计和施工及地震响应分析与抗震设计方法方面，对于大跨度站厅在列车荷载作用下的动力特性研究较少。

结构舒适度问题随着振动问题的日益突出而被提出，何浩祥、闫维明等通过建立人与结构耦合的动力平衡方程，研究了结构动力响应与影响人舒适度的重要因素，提出了基于小波包变换求得频带能量的舒m度评价方法；宋志刚等考虑了人主观反应判断的模糊性与对振动刺激感受的随机性，系统地研究了振动舒适度问题，基于大量实验研究数据提出了能够量化任意振动水平下干扰反应比例的模型――烦恼率模型。Crolla等通过对车辆座椅悬架性能的度量与人体舒适度的研究，提出吸收功率法（AP法）来评价车辆及交通工具的舒适性。以上舒适度评价方法的建立均基于标准，然而“房桥合一”具有结构形式复杂与多重荷载作用的特征，与标准规定的适用场所存在差异。

本文以北京南站大跨度站厅为工程背景，针对通过列车在不同因素作用下对结构响应的影响以及车致结构振动舒适度评价规程适用性问题开展研究。根据通过列车实际作用轨线位置以及结构动力时程分析的数值模拟结果，确定高架站厅现场实测测点布置方案。通过车致振动效应实测获取高架站厅关键位置的动力响应，与现行舒适度评价规范对比分析。实测结果可为大跨度结构舒适度评价体系的建立提供参考依据。

1工程背景

北京南站是2008年投入使用的综合枢纽客站，坐落于北京市永外大街，地下3层地上2层。地下层为钢筋混凝土框架结构，框架柱为矩形钢筋混凝土柱；地面层为轨道层，钢框架结构，框架柱为矩形钢管混凝土柱，框架梁为钢箱梁；地上二层为钢结构刚架，结构剖面如图1所示。站房结构平面呈椭圆形，结构沿长轴方向设置2道横向变形缝，使结构分为3大块，中间部分平面呈鼓形，上下两侧部分呈半圆形。北工区为普速车场设到发线5条，3座站台，其中3号、4号轨道为直通车道，不减速行驶经过站房结构。高架站厅结构最大跨度为40.5 m，导致楼盖结构自振频率较低，且其主要为人群活动区域，因此本文对直通列车荷载作用下的结构动力特性与舒适度评价规范的适用性开展研究。

2实验方案

直通列车行驶轨线3号、4号轨道对称分布在轴线Q两侧，由框架结构空间布置可知构件力的传递途径，轮轨作用产生的结构振动一部分通过承轨梁、框架柱向下传递至地下层结构，另一部分通过框架柱向上传递至候车厅，可以假定候车厅的振动响应沿轴线Q处的主梁对称分布。为准确获取结构响应较大的节点位置，以布置测点获取结构关键位置的加速度响应，对结构模型施加列车移动荷载，进行动力时程分析，其施加位置如图2所示。

2.1列车荷载模型

文献均建立了车桥耦合体系研究动力特性，本文仅考虑列车荷载的周期性，采用移动荷载模型进行动力时程分析，列车荷载模型如图3所示。d1为轴间距，d2为转向架中心距，L为车厢长度，轴重简化为集中力P，列车运行速度为v。本文以拖车25 t的列车参数为例，在列车移动荷载模型中，轴间距d1为2.5 m，转向架中心距d2为18 m，车厢长度L为26.6 m，轴重P为165 kN，车辆运行速度v为80 km/h。

2.2数值模拟结果分析

提取大跨度站厅结构振动加速度响应，绘制加速度响应分布云图，列车移动荷载加载于3号、4号轨道，高架站厅结构响应分布如图4和图5所示，其中横纵坐标为结构坐标系x，y，单位为mm。

模拟结果与概念分析较为一致，车致振动沿框架柱向上传递至候车厅结构，振动由主梁传递至次梁与楼板，响应均沿列车行驶轨线呈近似对称分布；响应最大的节点均分布在边界处；结构开洞处响应较大，如中部两个封闭区域。根据现场商埠布置及结构响应分布情况，在图4虚线框A，B，C区域内布置加速度传感器，获取结构关键位置的动力响应。试验荷载为通过3号、4号轨道不减速的直通列车，包括客车、货车及车头，其工况见表1。

2.3测点布置

测试采用KD1300C垂直传感器进行信号拾取，KD5008C型放大器进行信号放大，然后采用INV3018型智能数据采集分析仪进行数据采集和分析，以获取结构关键部位的动力响应，采样频率为600 Hz。测试分ABC三区进行，每区12个测点，共36个测点，其中编号为1，2，3，4的测点为参考点，测点布置如图6～图8，具体结构布置位置见表2。

3实测结果分析

3.1结构振动特性分析

车致结构振动原始信号的频谱分析表明振动频带为25～110 Hz，能量主要集中在50～100 Hz，因此提取25～110 Hz频带内信号进行滤波降噪，客车与货车的加速度时程曲线相同，如图9所示，车头引起的结构加速度响应曲线如图10所示。

客货列车驶入结构前，结构振动响应较小，随着列车驶进结构，振动响应逐渐增大，达到最大后降低至稳定状态，随着列车驶出结构，振动响应几乎衰减至零，有明显的振动衰减过程；车头引起的结构振动响应时程曲线尽管有明显的增大和衰减的过程，但达到峰值后并没有平稳作用时段，虽然车头作用过程仅为客货列车作用时间的0.3倍，但其对结构的振动冲击力高达客货车的5倍。文献给出南京南站在列车制动与启动作用下的轨道层结构振动响应时程图，响应增大、衰减速度较快，没有明显的变化过程。文献给出列车荷载作用下桥梁跨中位置的加速度响应存在明显的周期性，但没有明显的增大和衰减过程。上述结果表明，可根据结构形式的时程曲线特征判断荷载类型。

分别绘制客货列车与车头作用下结构响应频谱图如图11和图12所示，客货车致结构振动响应频率带为25～110 Hz，能量主要集中在50～100 Hz，主频为72 Hz左右，车头引起梁的振动主频介于74～79 Hz，然而楼板振动的主频为40.8 Hz。这是由于车头的车体较短，同一位置荷载作用时间短，振动由框架柱向上传递至梁，再传递到板的过程中，高频振动信号迅速衰减造成的。

3.2车型对结构振动的影响

A区工况1，3，4，6均为作用在4号轨线而列车类型不同，将客车、货车2种车型作用下，各测点的均方根加速度响应绘制成图13。尽管列车类型均为客车，但其曲线图并不重合，引起的结构振动强度存在一定的差距，这与列车长度、轴重等其他参数密切相关；货车作用下，部分测点的结构响应与客车重合，甚至低于客车作用，由于2种类型列车的d重差异以及轮轨转向架构造不同，对轨道结构层的激振作用力也不相同，难以断定其对结构的冲击作用力的大小。C区工况1，6，7，2分别为客车、车头作用在3号轨线，图14所示为各测点的均方根加速度响应，工况1的振动强度增大为工况2的2～4倍，说明客车荷载导致的结构振动强度远大于车头。不同工况的结构振动响应规律呈现相同趋势，直观地反映了结构的振动特性。因此，不同车型引起的结构振动特性相同，但是不同列车类型下的结构振动响应水平存在一定的差异性，尽管车头作用峰值较大，但由于其短时作用，所以导致的结构振动强度要小于客货2种车型，其引起的人体不舒适感也会小于客货2种车型，但是，无论哪种列车荷载，其引起的结构振动响应均不容忽视。

3.3荷载位置对结构振动的影响

A区工况1，4，6列车荷载作用在4号轨道，而工况5列车荷载作用在3号轨道，3种工况下的列车类型均为客车，绘制其RMS加速度如图15所示，与模型分析结果一致，列车移动荷载作用于3号轨道对结构的影响大于4号轨道。图16所示为B区5组工况的结构振动强度，3号轨道车头导致的结构振动响应大于4号轨道客车，而前文分析表明客车对结构的振动响应影响大于车头，说明荷载位置对结构振动的影响大于列车类型。

3.4Ⅰ区结构振动强度分析

将所有测点按照A-C的顺序绘制于同一个坐标系，如图17所示。通过参考点连接3区结构响应，选取一种工况绘制结构响应3D平面图，如图18所示。

A区、C区振动强度相对相同，纵向梁上测点振动响应相对小于横向主梁的振动强度，这是由于振动沿着框架柱向上传递至主梁，再传递给次梁，导致次梁振动强度小于主梁。最大响应均出现在B区测点2及其纵向测点位置处，B区结构响应普遍较大。原因有二：其一，B区主梁较AC区主梁跨度大，刚度相对小，在外荷载作用下更容易产生振动；其二，由建筑构造可知B区和AC区由检票口开洞断开，而AC区横梁端点均有斜柱将振动上传至屋盖，同等振动强度下，B区振动能量由梁板结构全部吸收，而AC区部分振动能量由屋盖承担。由此可推断候车厅中央坐席区的振动强度大于两侧客流疏散区。

4“房桥合一”结构振动响应特征

“房桥合一”结构作为新型结构体系，目前对于其结构振动特征缺乏认识，基于现场实测的结构振动分析结果可为该类结构体系工程设计指南的不断完善提供参考。结构剖面与列车行驶位置如图19所示，列车由远及近行驶至距离结构100 m直到车尾离开结构至100 m处，其车致结构振动响应信号如图20所示。上述测试分析总结该类结构体系振动响应的特征如下：

1）车致结构振动由土层传递与结构传递两部分振动构成。如图19和图20所示，列车由远及近行进至距离轨道层结构100 m时，结构开始产生振动响应，其传播介质为土层，随着振动源向结构不断移动，振动响应峰值由0逐渐增大到近0.028 m/s2；列车匀速通过轨道层结构时，其引起的高架站厅结构振动响应峰值剧烈增大为0.04 m/s2，近1.2 s内降低至稳定值0.017 m/s2；随着车尾离开结构，响应峰值由0.017 m/s2逐渐衰减至0 m/s2。

2）如图19所示，列车通过轨道层结构时，其上高架站厅距离结构边界约50 m范围内的A和C区域，其加速度振动级的范围为71～89 dB，而结构中部区域近70 m范围的B区域，其加速度振动级的范围为74～92 dB，由于梁跨度不同，两者振动强度平均相差3 dB。

3）采用主次梁结构的高架站厅，其在列车激励下，振动由框架柱向上传递至主梁，由主梁再依次分配给次梁与楼盖，振动能量最终由楼盖消耗。因而，结构设计时，需综合考虑构件刚度与力的传递途径。

4）测点沿框架柱正线对称分布，其加速度振动级的衰减规律如图21所示，框架柱正线上方的测点振动强度较大，振动强度随着距离的增大而逐渐衰减，正线距离大于2.1 m时，其衰减速度增大，正线距离为4.2 m时，部分工况的振动级刚好达到国家标准限值75 dB，由衰减趋势及振动强度可推断距离正线8.4 m以外的区域其振动强度满足国家振动限值要求。

5舒适度评价方法探讨

“房桥合一”结构的大跨度站厅，在多种振动荷载作用下，振动水平极易达到人体感知阈限。本文采用ISO 2631规定的1/3倍频程计权计算方法，获得所有工况下的Z向加速度振动级。

目前环境振动控制标准并没有统一的模式，ISO及美国等国家制定了建筑物内的振动标准，其中ISO 2631考虑了振动类型及方向，针对振动舒适度评价的主要应用领域，制定了涵盖许多建筑物振动对使用者影响的限值；美国标准《人承受建筑物内振动评价标准》中规定的振动限值比ISO标准严格一些。我国和日本则针对广义的环境保护提出了环境振动的限值，且仅考虑了人体最敏感的z向振动，针对不同使用场所制定了环境振动限值。

选取规范ISO 2631-2，美国的ANSIS329，日本的《振动限值法》以及中国的《城市区域环境振动标准》中与客运站环境较接近的适用场所，将站厅实际振动强度与规范限值对比，如图22至图24所示。结构计权振动级基本上均超过日本限值，大部分超出了中国限值，极少部分测点振动级超出了美国限值，ISO标准相对没有那么严格，均大于测点振动级值。按照现行标准的规定，站厅结构的振动强度达到了旅客所不能接受的水平，理论上超出了人体舒适的界限，必然引起绝大多数旅客产生干扰反应，但是现场调查研究结果表明仅存在10%的旅客产生烦恼率，规范限值与实际烦恼率并不吻合，说明现行规范要求过于严格，并不适合直接用于“房桥合一”结构体系的高架站厅结构的舒适度评价。

尽管诸如“房桥合一”结构的大型铁路客运站的振动强度较高，由于其复杂的使用环境和旅客期望值的降低，实际产生的烦恼率远低于其理论值，因而在对“房桥合一”的大跨度结构进行设计和适用性评价时，可适当提高振动限值以放宽舒适度评价要求，其放宽界限需结合实测振动强度与人的实际烦恼率进一步研究和讨论。

6结论

1）“房桥合一”高架站厅结构的车致振动响应信号具有明显的增大、衰减过程，其振动频率分布在25～110 Hz，70 Hz对应的幅值较大，而车头引起的楼板振动主频为40.8 Hz，可用于荷载类型的判断。列车由远及近行驶至距离结构轨道层100 m时，由土层传递的车致振动开始引起结构产生振动响应，其响应峰值由0 m/s2逐渐增大到近0.028 m/s2，该类结构设计时需要考虑土层传递的振动对结构的影响。

2）尽管不同列车类型引起的结构振动特性相同，但其造成的结构振动强度存在差异，呈现如下规律：客车、货车>车头。由于该类结构设计跨度大，列车动力荷载引起的结构加速度振动级的范围为71～92 dB，其中距离结构边界约50 m范围内区域的振动强度平均值小于中部区域70 m范围内区域3 dB。

3）列移动荷载作用位置对结构振动的影响大于列车类型。采用主次梁结构的高架站厅，荷载作用于不同位置引起的结构振动传递途径相同，均由框架柱向上传递至主梁，由主梁再依次分配给次梁与楼盖，振动能量最终由楼盖消耗。

第3篇：购房意向书范文

关键词：数字卡通；本体匹配；知识管理；项目管理

中图分类号：TP311文献标识码：A文章编号：1009-3044(2011)15-3727-02

An Ontology Matching Method for Heterogeneous Knowledge Integration in Animated Cartoon Project

ZHANG An-qi1,2, LIAO Liang-cai1, SONG Yang3

(1.College of Information System and Management, National University of Defense Technology, Changsha 410073, China; 2.Hunan Animated Cartoon Engineering and Technology Center, Changsha 410073, China; 3.Changsha Department, Hunan Mobile, Changsha 410073, China)

Abstract: Nowadays, there are many intractable problems in knowledge management and sharing under the ground of animated cartoon project management. In this paper, we applied ontology matching technique into the knowledge management of animated cartoon project management, and provide a solution for sharing common knowledge in developing animated cartoon project. Finally, we discuss the ontology matching techniques which are suitable for animated cartoon project knowledge management.

Key words: animated cartoon; ontology matching; knowledge management; project management

1 绪论

目前，数字卡通技术在我国得到了蓬勃发展。作为一种知识密集型的产业，数字卡通的制作与开发过程中涉及到大量的结构化和非结构化的知识，这些知识的分类和抽象、建模与形式化、集成与共享以及管理和重用等都是当前需要深入研究的问题[1]。

然而，由于当前我国数字卡通制作企业在技术储备和规模上仍然处于较低水平，大型数字卡通项目的开发通常需要多个企业协作完成。为了更好地实现资源共享和软实力整合，需要加强对项目相关知识的管理和共享[2]。本文将本体匹配技术应用到数字卡通项目异构知识集成中，探讨了如何通过本体匹配方式构造异构本体之间的结盟和映射，进而实现异构知识的共享和集成。

2 本体异构性与本体匹配

本体是一种将领域知识概念化和模型化的方法,已经被广泛用于描述计算机能够处理的据的语义信息[3]。然而，不同组织开发的本体所描述的领域可能相关，也可能重叠；对相关联领域的描述可能采用不同的语言和组织方式；而且对领域知识描述在侧重点和详细程度上也不可能完全相同[4]。因此，尽管使用本体的初衷是为了能够对领域知识的描述达成共识，但是事实上实际应用却中出现了大量异构本体，而且还将异质问题的提高到了更高的层次。本体的异质性主要体现在如下几个方面[5]：

① 由于使用不同的语言进行领域描述而造成的本体语法异质问题。

② 由于同一实体在不同本体中命名的不同而造成的术语异质问题。

③ 由于对同一兴趣领域建模的差别而造成的语义异质问题。

④ 由于对同一领域的描述在详细程度上的不同而造成的粒度异质问题。

⑤ 由于在不同的上下文环境中对同一实体的解释不同而造成的异质问题。

为了解决上述异构问题，通常通过本体匹配技术建立本体之间的语义映射。

定义1：本体可以定义为，其中：

C为本体类集合；P为本体属性集合，区分为数据类型属性和对象属性；Ins为本体的实例集合； Rp?哿P是一系列关系属性，包括对称属性、传递属性、函数属性和反函数属性等；Hc?哿C×C为概念继承层次结构；Hp?哿P×P为无环的属性继承层次结构；函数给定了属性的定义域；函数：给定了属性的值域。其中对象属性的值域是概念集合，而数据类型属性的值域为数值类型集合DR；函数card:C×PN描述了每个概念－属性对的基数约束。

定义2：对应（Correspondence）是异构本体中实体之间的一种语义关系，通常通过特定的匹配算法来建立。

定义3：映射（Mapping）：本体间的语义映射是一个三元组m=＜OS,OT,r＞，其中OS为源本体，OT为目标本体，r为这两种符号之间的语义关系，一般是指等价或者包含关系。

本体之间的映射根据具体应用的不同其表达形式也有所不同，在本文中使用的语义映射是一种轻量级的本体映射，主要用途是建立本体元素之间的语义关联，为上层的推理服务提供支撑。

3 基于本体的异构知识管理框架

数字卡通开发领域涉及到的知识面非常广泛，包括来自政策法规、共性支撑技术、软硬件设备、企业生产经营等多个方面，仅仅依靠单个本体很难对所有的知识统一建模。而且大一统的本体建模方式不仅费时费力，而且本体的可用性和灵活性都比较差。为了将分散在项目流程各个角落的知识相互关联起来，通常采用本体网络来实现分布、异构知识的建模。

项目知识共享是数字卡通项目知识管理的过程中扮演重要角色。在此可以给出图1所示的知识共享与管理示意图。通过异构本体的匹配和集成，将各种异构知识拼接和整合成一个本体网络，网络中的每个节点就是一个面向具体应用或者某一领域的本体，而网络的边就是本体间的映射，知识的传递、分发和管理都通过该核心的本体网络来完成。本文假设相关的本体均已经构建完成，关键是探讨如何构建各种异构本体之间的语义映射，即找到适用于数字卡通项目知识管理的本体匹配方法。

4 适用于数字卡通项目知识管理的本体匹配方法

本体匹配的目标就是找到异构本体中实体之间的联系，如本体间的因果关系，包含关系和不相交关系等等。本体中的实体可能是复杂的表达式，如公式、概念定义、查询和术语表达式等，通过匹配本体能够使本体中所表现的知识和数据相互协作。在数字卡通项目协作开发过程中开发的本体，通常并不能进行完全匹配，因此通过下述步骤实现本体匹配：

1）名称匹配过程。通过通用匹配过程实现本体元素在名称上的匹配。通常将实体名转化为矢量来处理，使用欧氏距离和余弦相似度（公式1）等来测度实体之间的相似程度。

（1）

2）结构匹配过程。对本体的结构方面的信息，通常是对本体的局部结构和全局结构分别进行进一步匹配。Similarity flooding 是一种面向结构的通用匹配算法，该算法的基本思想是节点间的相似度依赖于它们的相邻节点的相似度。算法基本步骤为：

a将本体转换为一个有向图，其中节点为两个本体的概念对，如果两个节点的概念对之间存在一定的关系则两个节点之间存在一条边；

b为边分配权重，一般来说如果源节点的出度为n，则边的权重为1/n；

c为每个节点赋予初始相似度σ0，可以使用基本匹配方法来给出初始相似度；

d根据选择的公式计算每一节点的σi＋1相似度；

e将每个节点的σi＋1相似度除以最大值以进行标准化；

f如果相似度的变化不超过阈值ε，即|σi＋1(e,e’)- σi (e,e’)|< ε。

3）实例匹配。关注本体实例层面，通常分为取值域的匹配和实例数据的匹配两个方面。本文将实例匹配问题单独划分出来单独匹配，因为实例匹配经常需要人工参与。

4）匹配的补偿。对于未能正确建立匹配的环节加以补偿，这一步的工作是为了使匹配过程更加准确。

基于上述步骤基本上能够解决大多数本体异构的问题，进而为消除数字卡通项目中的知识异构问题奠定基础。

5 结论

在国家科技支持重点项目 “面向全网运营的数字卡通工程化技术研究与应用”（2007BAH14B00）的支持之下，本文探讨了适用于数字卡通项目知识管理背景的本体匹配的方法。后续研究会就这一问题做更为深入的研究，给出相应的原型系统。

参考文献：

[1] 杨鸣唤.中国动漫产业存在的主要问题及对策研究[D].上海:华东师范大学,2007.

[2] 晃翠花,金鑫.基于本体的企业间信息协作的研究[J].东华大学学报:自然科学版,2003,29(6):43-49.

[3] 陆建江,张亚菲,苗壮,等.语义网原理与技术[M].北京:科学出版社,2007.

[4] Berners-lee T,Hendler J,Lassila O.The semantic web[J].Scientific american.2001,284(5):28-37.

第4篇：购房意向书范文

关键词：基础课程 形态构成 教学 改革

中图分类号：G623 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2013）01（b）-0-01

1 艺术设计专业动漫方向开设“形态构成”课程的重要性

1.1 形态构成的起源及其教学理念

形态构成作为艺术设计的重要基础课程之一，源于1919年德国包豪斯设计学院。包豪斯最重要的贡献是构建了现代艺术教育的观念，奠定了设计教育的基础教学体系。1923年，匈牙利艺术家纳吉将构成主义的要素带进了基础训练，强调对形式和色彩的客观分析，注重点、线、面的关系。通过实践使学生学会分析二度空间的构成，进而推广到三度空间的构成上。构成主义所倡导的抽象几何形式，开创了现代设计中将形式彻底解构、归类并加以研究、应用的新理念。约翰内斯・伊顿担任包豪斯“形式导师”时，它开创了一个严格的视觉训练的基础课程，这个课程包含两个方面的内容：一是强调色彩、材料、肌理的系统认知和理解，尤其是对平面、立体空间形式的探讨和形式空间构成规律的了解掌握；二是通过对绘画作品的分析，了解视觉规律，如运动规律、结构规律等等，以训练学生对形式的敏锐观察力，提高视觉的敏感

性。[1]这就成了以后艺术教育中“三大构成”的

基础。

1.2 动漫方向学生学习形态构成的重要性

形态构成在现代设计教育中，是学生进入设计艺术领域的基础课程，是今后进入专业理论和技能学习的必要的过渡阶段。形成构成已成为艺术设计专业的必修课程，它以培养学生的创造性思维为目的，要求学生掌握构成的科学原理和基本方法，注重对学生创造及思维能力的开发和培养。作为艺术设计专业方向之一―动漫，是造型和影视等相结合的综合艺术，培养的动漫人才应是复合型人才，做到技术与艺术并举，技能与创意兼顾。[2]按教学大纲的要求，学生在进入专业学习之前，必须具备较高的画面审美能力，还需要掌握相关的后期电脑技术。这些基础能力的系统培养，需要系统完整的艺术教育体系作理论支持，形态构成的引入，恰好为动漫人才的培养教育，提供了必要的美学理论支持。

2 动漫教学中形态构成课程改革的必要性

形态构成课程是艺术设计专业基础课程中的主干课程，在《怀化学院艺术设计系人才培养计划》中，它是基础课程中课时量最大，实训作业最多的课程之一。长期以来，形态构成教学侧重以研究形态创造规律为目的，通过对平面和立体结构的研究，对材料的研究、色彩的研究，以独立的而又相互作用的形态建立在科学的基础上的一种创造活动[3]。动漫艺术是艺术与科学的交互与综合，其内涵是社会文化的传递与超越，其本质是创造，同时它作为视觉符号和听觉符号的组合体，又是信息传达的媒介和一种社会文化的载体[4]。动漫设计艺术是设计学科与其他人文学科乃至自然学科的相互渗透于融合。动漫设计艺术的交叉性决定了其课程设置、教材的筛选的特殊性。初入学的大学生从根本上缺乏审美能力、艺术判断标准，传统的形态构成教学中脱离专业方向的盲目训练，使学生学习兴趣无法提升，学习主动性差，与专业知识点的对接应用明显不足：表现在理论课程的内容和作业练习的设计上都明显套用模式，为作业而作业。使形态构成课程作为基础教学存在的意义减弱甚至全无。

3 艺术设计动漫方向形态构成课程教学改革的设想

从2005年怀化学院艺术设计系开设了动漫专业方向，笔者一直担任形态构成课程的教学，针对动漫方向学生的特点，在形态构成教学中尝试改革，从内容到教学方法逐步探索，到2009级逐步完善了形态构成课程的教学改革思路。

3.1 在教学理念上注意提高基础学科与专业学科衔接的认识

形态构成作为动漫专业方向的基础课程，它是专业方向知识的承接点和贯穿点，教学的目的不是构成自身，构成只是开拓设计的一个造型观念。其教学目的是通过理论学习和大量的课堂练习，提升学生的设计意识，解决设计的造型、思维，形式的方法和规律，使学生学会用形式美的法则进行专业方向的造型和设计，通过创造性思维的开拓与培养，训练学生寻求服务于主题传达的多种造型表现可能性。如果基础学科定位不明确，不能按照专业方向的要求去培养学生的能力，就容易使学生对基础课程产生学好与学不好无所谓的态度。因此，在教学中，我力求将基础的形态分析与动漫艺术相结合，在课件制作中的实例尽量选择跟动漫艺术有关的例子，引导学生认识形态构成课程是专业学科的基础，让学生从课程开始就树立起良好的学习目标。通过实践，发现07级、08级学生对于此课程的学习积极性明显高于05、06级。

3.2 结合方向特点补充教学内容，采取灵活多样的教学方式

在课程内容设置上，充分结合动漫艺术的专业特征，加入光影构成、时间构成等内容。同时，通过大量的作品赏析和实训，达到转换学生非专业视觉习惯目的，通过理论讲授与课堂实训，教导学生形式美原则与设计思维的培养，培养学生的视觉思维能力和设计造型能力。作业部分，每类作业都有丰富的图文资料以作教学参考并对其理论支持有一一对应的关系，以此来克服以往常见的盲目堆砌作业的弊病，使每项作业都围绕课程培养目标，使学生能明白作业过程对培养设计能力的意义和作用。

3.3 加强学生的艺术文化综合素质训练，培养学生自主学习的能力

动漫艺术是集文学、电影、音乐、美术等多种文化艺术为一体的综合艺术，广博的见识，良好的素质是动漫专业人才必须具备的基本素质。而这些素质的培养必须经过循序渐进的日积月累才能完成。在课程开始第一周，教师设计主题，学生收集资料，通过汇报，集体讨论等这样一个教学模式，每周一次的主题探讨演讲。拟定的主题有：原始装饰与图腾；中外吉祥图案；装饰艺术运动；现代主义艺术；中国诗词与中国画；科学与艺术；后现代主义艺术；包豪斯；国内外优秀绘画大师研究等。

学生通过这样的训练，进一步加强学习的主动性，既培养了良好的学习习惯，也提高了学生的综合人文素质。在形态构成课程中去探究学科的建构，审视与调整教学内容，改进教学方法。对于动漫方向的学科建设、动漫专业发展有着十分重要得理论价值与实践意义。

参考文献

[1] 屠曙光.设计基础：高等师范院校美术专业教程[M].南京：江苏美术出版社，2006：12.

[2] 邹梅.试论地方院校动漫教育发展策略[J].电影文学，2009（8）：157-158.

第5篇：购房意向书范文

Q1：王律师，你好！

我在今年3月，前往一楼盘购房，在反复斟酌后，挑选了一套两室两厅的房屋。并根据开发商销售人员的要求，签署了商品房定金合同，并缴纳了5万元购房定金，开发商也向我出具了定金收据。该定金合同的内容上除了写明我所要购买的房屋坐落、面积、单价、总价、首付款、签约时间等外，还注明签订本定金合同后应携相关证件按时至开发商指定地点完成商品房买卖合同的签约手续，否则将视为放弃认购权,购房人所支付的定金不予退还。

但在与开发商销售人员协商房屋买卖合同具体条款的过程中,我对拟购买房屋的交房时间以及具体的付款方式和付款进度等问题提出了异议，在与开发商多次沟通后，无法达成一致。我想请问：如果关于房屋买卖合同的条款最终无法达成一致，我是否还能向开发商要回购房定金？

求助人 吴先生

A：吴先生，你好。

我们先来看看相关的法律条文，根据 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

换言之，合同各方在签订《定金合同》至正式签订《商品房买卖合同》期间，若因买受人的原因“未能订立商品房买卖合同”的，出卖人可以没收定金。若由于出卖人的原因“未能订立商品房买卖合同”的，出卖人应当向买受人双倍返还定金。但是，如果因为买卖双方的原因或不可归责于当事人双方的事由，例如对于购房合同的具体内容无法协商一致，出卖人应当将定金返还买受人。

本案中，吴先生就拟购买的商品房与房产开发商签署了定金合同，并向开发商缴付了5万元定金，上述情形可被视为吴先生与开发商为保证自己和开发商在今后建立房屋买卖关系的一种担保，属于为保证今后能够建立房屋买卖合同关系的定金，即立约定金。其法律效果是促使房屋买卖双方善意履行缔约行为，进而最终签订购房合同。但鉴于购房定金合同未涵盖房屋买卖合同的全部主要条款，因此，上述认购行为并不妨碍房屋买卖双方对合同条款达成合意，只要双方善意履行了合同协商义务，即使最终未达成合意，立约定金罚责也不发生作用，除非有证据证明合同一方系非善意的拒绝签约。

吴先生与开发商在协商房屋买卖合同的具体内容时，因具体的交房时间以及具体的付款方式和付款进度等问题未能达成一致意见，因此，最终未能签订房屋买卖合同。对于此结果的发生，吴先生和开发商均无过错。双方都不存在恶意拒绝订立合同的问题，故不适用定金罚责，开发商应当将吴先生所缴付的定金退还吴先生。

王栋律师现为大成律师事务所上海分所的专职执业律师，主要致力于公司事务运作、房地产、国有产权交易、经济合同纠纷处置、婚姻家事、法律基础培训等法律业务。在房地产方面，作为主办律师为多个大型房地产开发项目提供从土地开发、工程建设与管理直至商品房销售的全程法律服务。作为众多房地产开发商的法律顾问，王栋律师负责了十多个高档住宅、写字楼、商铺、工业园区等地产的租赁、销售、物业管理的法律服务。在婚姻家事方面，王栋律师对于婚姻法、继承法等相关法律法规进行了专项的研究，对于离婚及家庭财产分割的处理有着独到的见解。在近十年的执业过程中，成功办理了数十起数额巨大，财产分割复杂的婚姻家事案件。并受邀作为上海法治频道《热点》栏目的嘉宾，对相关问题进行讲解和评述，受到了广大观众的好评。

Q2：王律师，你好！

我和妻子小陈准备于明年结婚，因此，通过中介拟向刘先生购买一套85平方米的二手房，该房屋总价为人民币170万元。我们根据购房意向书的约定，及时足额向刘先生支付了人民币50万元的订金。但刘先生因家庭内部原因，最终无法签署正式的房屋买卖合同。

眼看着房价比我们付订金时上涨了不少，再找新卖家，损失会很大。刘先生同意归还我们已支付的购房订金，但我们觉得刘先生应该双倍返还我们之前支付的购房订金。

但我们和刘先生多次沟通后，都无法就赔偿事宜达成一致。我们想就这个情况向律师咨询一下，如果去法院打官司，法院会支持我们的主张吗？

求助人 小张

A：小张，你好。

我们先来看看相关的法律条文，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第118条规定：“当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”就你说的情况而言，你们显然混淆了“订金”与“定金”的概念。根据购房意向书的约定，小张和小陈为了购买刘先生的房屋，支付了“订金”，而在购房意向书中并未就一方违反购房意向书约定后的罚则进行具体的规定和描述。因此，你们无法按照“定金”罚则，要求刘先生双倍返还已支付的购房“订金”。

“订金”与“定金”的最大区别就是定金适用定金罚则，一方违约应当双倍返还定金或无权要求返还定金，而订金的作用只有返还或冲抵价款。之所以小张和小陈要求刘先生双倍返还已支付的购房“订金”，我想，小张和小陈是将“定金”所具有的处罚性质与“订金”相混同。

虽然，“订金”并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。在商品房买卖过程中，若买受人不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之，若出卖人不履行义务亦不需双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无需承担违约责任。因此，小陈和小张仍可根据购房意向书中的违约条款追究刘先生的违约责任；若购房意向书中没有违约条款的，小陈和小张也可以根据刘先生的违约行为，追究其违约而导致自己所产生的实际损失。

此外，根据我国《担保法》规定：“定金”应以书面形式约定，不得超过主合同总金额的20%。根据上述案例，即便小张和小陈支付的是购房“定金”，但其实际缴付定金的比例已超过20%，超过的部分应视为无效。

根据我国《担保法》的规定，本案的定金应当为：170万x20%=34万

小张和小陈支付了50万元，根据有关规定他们多缴付了16万元的款项（50-34=16）。

例如：小张和小陈支付的50万元，约定为购房“定金”的，若刘先生违约则应按下列方式处理：34万元部分双倍返还即68万元，16万元部分应按原价返还。最终可要求刘先生返还的总价为人民币84万元。

综上所述，“定金”与“订金”无论从内容上还是法律后果上均存在明显的差异。本律师在此提醒广大消费者，在购买商品时请务必注意“定金”与“订金”的不同，莫把“订金”当“定金”。 消费者购买商品或者接受服务前，一定要看清自己支付的款项究竟是“定金”还是“订金”，以免造成本案当事人类似的烦恼！

“订金”与“定金”

“订金”与“定金”的混淆在目前看来是非常普遍的现象，这两者虽一字之差，但含义却有着很大的不同。要理清“订金”和“定金”的区别，首先我们要明晰这两者的概念：“订金”在法律上并没有严格的界定，从文字的理解上来说，“订”的含义是订立、预订之意，在审判实践中一般被视为预付款。

而“定金”是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式，具体地说，它是指在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱来表明合同各方均自愿且真诚地履行所签订的合同之各项权利和义务，并接受合同各项条款的约束。所以说，“定金”既是履约的保证，又是一种支付的行为，同时还是一种无法履行合同的赔偿。

简单地说，“定金”在我国《担保法》上是债的一种担保方式，在《合同法》上是承担违约责任的形式之一，其基本法律性质是违约定金，并具有担保合同履行的性质。“定金”的作用有两种情形：

第6篇：购房意向书范文

讯：4月28日，备受业内关注的房王网与腾讯大粤网战略合作签约仪式。房王网总经理苏启刚和腾讯大粤网副总裁李振合共同签署了合作意向书，未来房王网与腾讯大粤网将携手合作，实现优势资源无缝对接，共建线上线下一体化网络营销平台。

在签约仪式上，房王网总经理苏启刚表示，80后、90后人群已经逐渐成长，他们的生活是网络化的，随着社会地位和经济收入的不断提升，这些人逐渐成为了购房消费主力。如何有效发动这些刚需客户，让他们在首次置业和改善置业大潮中“出手”，这是摆在每一位房产营销人员面前的一个问题。

而腾讯庞大的资源，与房王网的专业团队进行深度嫁接，为客户提供更贴心的购房体验、更实惠购房选择，正是战略合作真正的价值所在。苏启刚表示，房王网与腾讯大粤网正是基于“全网营销”的网络价值共识而启动了战略合作。（来源：南方日报 文/蒋劲劲）

第7篇：购房意向书范文

    问：是不是签订正式购房合同前，必须签《认购书》？

    答：不是。我国相关法律和法规并未明确规定购房者在签订正式预售（销售）合同前，必须签订《认购书》。换句话说，签《认购书》不是正式签约的必要前提。

    问：怎样看待《认购书》和定金呢？

    答：如果《认购书》对房号、面积、价格、双方权利义务都做了明确的约定，那么可以认为《认购书》就是一份买卖合同，双方签订的正式合同不过是把认购书约定的内容具体化；如果《认购书》未明确主要条款，则认购书不具备合同的性质，可以看作双方的意向书，没有合同的约束力。

    所谓定金，是指当事人在合同订立前或支付房款前由一方向另一方支付的金钱，其目的在于担保合同债权的实现，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

    问：除“不予返还”和“双倍返还”外，定金处理还有哪些不同情况？

    答：认购书中的定金，不同情况下具有不同的性质和作用。因此对定金的处理应视合同的具体情况，根据定金的性质和作用，分别按照抵作价款或收回、合同无效返还定金、一方违约而“不予返还”或“双倍返还”来分别处理。

    1.若买方没有按认购书规定的时间、地点去签约或卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，买方违约的，定金不返还；卖方违约的，应双倍返还定金。

    2.若双方在规定的期限内正式签订合同，则定金在买方履约后可抵作楼款或收回；双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或“双倍返还”。

    3.若双方都不存在上述第1项的违约行为，仅对预售（销售）契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。

    4.若因卖方未取得预售（销售）许可证或买方不具备购房资格而导致双方未能签订正式合同或正式合同无效的，应按无效合同处理，卖方应将定金返还。但有过错的一方应当赔偿另一方的利息损失或其他损失。

第8篇：购房意向书范文

境外买豪宅可能仍是富人们的游戏，但境外买房已经成为一部分善于理财的国人的新投资方式。各种诱人的标语早就从纽约、伦敦、多伦多、鹿特丹、新加坡市等国际化大都市的户外广告上，跨过国界，来到了国内房展会的宣传栏上，吸引人们跨过国界，置业境外。而中国的留学生们，也在父母的支持下，成为境外买房的一支生力军。几个最火的留学国家，顺势成为了“宜居”的胜地。

永久产权、零首付、租金回报率高、贷款利率低……境外的房产政策足够吸引人。但事有两面，投资更有风险。在决定“把世界买下来”之前，或许投资人们应该更多地先了解这个“世界”。

家有留学生居留时间决定买与不买　胡婧

中国留学生越来越多，不少人成了“海归”，不少人则以此为跳板，开始了真正的境外生活。无论是哪种情况，以留学为桥梁去境外买房，都不再是问题。

长期居留零首付买房

TONl2002年到荷兰留学，大学期间一直租住公寓，普通的一室一厅就需要每月支付600欧。毕业后，TONl进入鹿特丹一家国际物流公司工作，并与同学大连女孩连洁结婚，打算买房后在荷兰定居。

2006年，荷兰房价处于高峰期，市场相当繁荣。“在阿姆斯特丹，买房基本靠抢。”夫妻俩通过中介公司，相中了离鹿特丹半小时车程的武尔登市，一套3层高的连排别墅，面积近150平米，前后都有花园，前房产主维护得也很好。“标价28万欧，我们拼命砍价，最终以27.2万欧成交。”加上KK(KOSTEN KOPPER，房屋的买卖手续费，包括中介费、评估费、房屋税等，一般是房屋价的10％)，总价近30万欧。但TONl最终以“零首付”的形式买下了房子。他和连洁都与公司签订了长期工作合同，并请贷款中介提前核准过贷款条件，二人共同贷到了30万欧的贷款，按揭30年，每月的还款压力较小，且政府每月还有退税优惠。“2008年金融危机后，房价开始下跌，目前又趋于平稳。”同时，荷兰在金融危机后首次提出了首付和紧缩贷款政策。想到自己一分钱没花就有了这么好的房子，TONl就只剩下乐了。

专家评房

1　留学、短期居留。不宜买房

在荷兰买房，要么是富人的游戏，要么是普通人的慧眼加智慧。目前，荷兰是不会给在读国际留学生办理房屋贷款的，学生一旦决定在读书期间买房，只能全额付清。荷兰2010年的平均房价在24.4万欧左右，算上KK，一套二手房至少都需要人民币210万元，这可不是一般家庭能够负担的。同时，在荷兰，除了房屋款，每年还需要缴纳房产税、维修费，都是不小的费用，而一次性付款的房产主还没有退税补贴。

由于荷兰近年来房价呈现平稳趋势，即使学生学成后回国，成功将房子卖出，不但赚不到什么钱，还可能亏钱。2010年在蒂尔堡市花了20万欧元全款购买一套独立公寓的SOPHlA，就正在为此苦恼。买房本是父母爱女心切的一时冲动，而当SOPHlA有了留在荷兰工作的念头时，父亲却强烈要求其回国继承企业，“一旦我回家，房子就毁这儿了!我压根儿没法住，还得给它交税，甚至不敢随便租出去。”荷兰法律规定，如果房间出租一年以上，房主不得将租户赶走。即使之后将房屋卖给新主人，新房主也不能将租户赶走。

2　长期居留买房比租房便宜

有数据分析，在荷兰居住3年以上，买房会比租房更便宜。像TONl和连洁这样，拥有长期居留权(工作签证)的在荷兰买房的夫妇，并不在少数。对于那些决定长期留在荷兰工作的留学生，买房可分3步走。

第一步，评估贷款额。主要标准有3个，一是是否有债务贷款未还清，如留学贷款；二是是否有稳定工作和固定收入，收入越高，且有永久工作合同的保障，银行越容易贷款。三是是否有长期居留(如工作签证)或永久居留许可。从2011年开始，有些银行将贷款额度稳定在(家庭)年收入的3.5到4倍。

第二步，根据贷款额找房子。荷兰最大的购房网站叫做funda.nl，上面几乎有全国的房屋在售信息。嫌麻烦的则可雇用中介，中介可以提前获得房子信息，陪你或者替你看房，帮你砍价，提醒相关法律问题，拟定合同等。但中介的收费也不菲，按不同服务会收取每项占房价1％到1.75％的费用。

第三步，签订《买房意向书》。意向书一般由卖方起草，用荷兰文印制，主要内容包括：买卖双方基本信息、房子类型、达成价格、公证时间、交房信息、房屋之外的财产信息、保证金、声明(有没有污染、抵押、出租)、签字时间规定等。意向书有反悔期，买方在3天之内有权利取消合同。而贷款若没有如期办妥，也可以要求合同延期或者失效。

以租养房正流行

在温尼辟大学深造的留学生王驰在2009年就购置了房产。当时，加拿大的房价还没有被炒得像今天这么高，银行贷款利息甚至不到2％，即使被要求支付了30％的首付，王驰依然觉得相当划算。

第9篇：购房意向书范文

(一)认购书签订的问题注意

在我国的法律和法规中，并未明确规定购房者在签订正式买卖合同前，必须签订《认购书》。从法律上说，认购不是买房的法定前骤，合同也不是认购的必然结果。

签订《认购书》表明买房人只能保证其购买意愿的真实性，而不能保证无论何种情况都必须签订合同购买商品房。如果双方在《认购书》对房屋的面积、价格、双方权利义务都做了明确的约定，那么我们可以认为《认购书》就是一份房屋买卖合同，双方签订的正式合同只是把认购书约定的内容具体化;如果《认购书》未明确主要条款，则认购书不具备合同的性质，我们可以把它看作是双方的意向书。

买房人在签订购房《认购书》时应注意以下事项：

1、审查开发商所提供的认购书中是否有不利于自己的条款。

在签订认购书之前，购房者应认真、仔细地审阅认购书，并向销售人员索取有关房屋的宣传资料及相关文件。同时，购房者还应问清楚房屋建筑施工的进展情况以及各方面与房屋相关的情况，甚至可以要求看一下即将签订的合同文本，其中是否有“霸王条款”或与自己购房意图不符的条款;如无异议，应要求提供或复印作为预订协议附件，以免将来正式签约时就预售合同文本内容产生不必要的纷争，也有助于防止开发商以预售合同内容不能达成一致为由将已升值房屋另外出售他人，出现“一房二卖”的情况。

2、注意认购书中对定金的处理规定。

开发商和购房人经常会为此出现一些纠纷，比如双方合同没谈成，开发商不退定金;要么，买方不得不接受一些不合理的条件。为防止纠纷的产生，购房者最好与开发商在认购书中明确约定：“双方在签订合同的过程中，如果就有关合同条款协商不成，最终导致合同无法签订的，开发商则应返还定金”。《中华人民共和国合同法》第一一五条对此也做了规定。

(二)商品房买卖合同签订注意

应注意以下几点：

1、对于出卖人的主体资格进行审查。

《城市房地产管理法》第二十九条规定了设立房地产开发企业的条件及登记要求。要求出卖人出具房地产开发资质证书、开发单位与销售单位及所有权人是否一致、中介机构是否具有正式的委托文件;

2、对于合同的主要内容。

如购置房屋的面积要明确是多少，实际使用面积是多少、交付期限及房屋的质量是否符合法律规定或合同的约定，防止因质量瑕疵而产生纠纷;

3、关于双方违约责任的约定要公平合理。

在签订商品房买卖合同时，有些房产开发商往往列出许多有关购房者违约责任的苛刻条款，而总避开其本身违约责任的约定;或虽约定了买卖双方的违约责任，但有关违约责任之约定显失公平，对购房者很不利。因此，在与销售商签订商品房买卖合同时，购房者应要求在合同中明确销售商的违约责任，应努力争取双方在违约责任上的公平。

(三)关于交付房屋

交付房屋也是很重要的，首先，要检查一下你所接受的房屋与合同附图是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。其次，要检查一下房屋有没有质量问题，例如该房是否已通过综合验收，房屋有无裂缝，是否存在一般的质量问题或主体结构问题。如存在严重质量问题，购房者要坚决予以拒收，此外还要向开发商索取“两书”，即《认购书》、《合同书》。最后要注意的是交接过程中，要完善交接程序。在办理交接手续时，如果发现问题，一定要书面记录下来保留证据。

(四)房屋权属证书的办理注意

不动产权属证书是不动产物权的证据，是对财产拥有或交易事实的确认，在《物权法》第十七条也做了论述，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，以登记为准。

房屋权属证书的功能有：

1、产权确认功能，指权属证书确认所有人的所有权，承认并保护房屋与权利人之间的关系;

2、公示功能，指将房屋权利变动的事实向社会公开，用以标示房地产流转的过程和结果。

因此，买受人在签订了买卖合同后，应尽快办理权属证书。在合同中约定由开发商统一办理的，应督促其尽快办理;没有约定的，买受人应持有关材料到房地产管理部门办理，并登记公示