房地产泡沫论文精选(九篇)

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第1篇：房地产泡沫论文范文

[关键词]人民币升值房地产价格动态分析

人民币升值以来，我国房地产市场泡沫的产生，特别是进入2008年后房地产市场陷入低迷，前几年聚集起来的房地产泡沫进入破灭期。本文将立足人民币升值和房地产市场现状采用2005年7月～2008年9月的最新数据实证分析人民币升值预期对房地产泡沫的影响。

在中国走向对外开放的背景下，投资者将有一个全球的投资组合视野，使国内资产价格产生相对于汇率变动的贴水和升水，一国货币的汇率变动将成为其国内资产价格变动的重要影响因素。本文认为房地产泡沫的产生受人民币汇率变动和热钱因素的影响，若以ER、HP、HM分别表示人民币实际有效汇率、房屋销售价格指数和热钱（用外汇储备代替）。人民币升值预期和房地产泡沫之间的VAR关系模型可以表示为：

αi为方程的系数，μ是白噪声误差项，t表示时间，i表示滞后阶数。

作ADF平稳性单位根检验可知，变量本身并不是平稳的，在经过一阶差分以后变成平稳时间序列。变量同阶平稳通过ADF单位根检验，说明变量之间存在着协整关系，可以进行协整检验。根据AIC和SC值进行判断决定用滞后一阶，即选用VAR（1）模型。本文基于VAR方法的协整系统检验，检验结果如表1：

注：*表示在5%的水平上拒绝原假设。

协整检验结果表明，实际有效汇率、房屋价格指数和外汇储备之间存在着长期的均衡关系，协整方程为：

㏑HP=-0.048339㏑ER+0.003009㏑HM+4.803418+μ

（-1.661745）（2.742939）(46.86884)

则白噪声误差项μ=㏑HP+0.048339㏑ER-0.003009㏑HM-4.803418

对白噪声误差项μ进行根检验，则

说明残差本身是平稳的，所以存在协整，远期是均衡的。建立VAR动态模型：

㏑HP=5.30207-0.000286㏑ER(t-1)+0.856916㏑HP(t-1)-

0.001546㏑HM(t-1)

实际有效汇率、热钱对房地产价格有一个负的影响，即实际有效汇率的增长会导致房地产价格的下降，这似乎与人们的直觉相悖，然而由于人们对人民币升值空间存在一个理性区间，当人民币升值到一定程度时，人们对人民币升值预期减少，中国房地产预期收益度相应上升，人们开始抛售，房地产价格应声下跌。以上分析是一种长期均衡，更加深入的分析需要通过误差修正模型来进行。在VAR系统的基础上，相应的误差修正模型（VEC）为：

㏑HP=-0.022919ECMt-1-0.139649ECMt-2+0.341095㏑HPt-1+0.02837㏑HMt-1+0.027381㏑ERt-1-0.001003

误差修正模型系数项为负，说明房地产价格对长期趋势的偏离不能在短期内得到纠正，另上一期的房地产价格对当期房地产价格在短期内的影响也很显著。

根据房地产价格对人民币实际有效汇率和外汇储备的冲击的响应，在第一期给人民币实际有效汇率一个正冲击后，房地产价格先上升后下降，在第五期达到低点后上升，在第九期达到最高点，总体而言人民币升值对房地产价格的增长是正的影响。第一期给外汇储备一个正的冲击后，房地产价格随即开始逐渐增加，在第四期达到最高后回落。这表明房地产价格受到热钱冲击后随即产生影响，而且这个影响有逐渐上升的趋势。

泡沫对一国金融安全的威胁来源于泡沫膨胀期间不断积累的金融风险，泡沫破裂后金融危机的爆发不过是已有风险的释放。本文在此背景下得到如下结论:

1.在泡沫和金融不安全传递过程中，制度变迁提供了制度环境，宏观经济政策的变化起着助推作用，预期发挥着动力作用，而经济主体的行为变异则最终促成泡沫经济和金融不安全相互传递的实现。

2.保持外汇储备的适当规模，保证储备资产的多元化以减少在本币升值过程中对冲美元贬值的损失；对在利益驱使下通过各种渠道渗入我国进行套利、套汇的国际游资进行防范与控制，完善国际游资投机目标市场的监管，减少投机获利区间，利用税收措施抑制国际游资的大进大出。

3提高宏观调控预期性和有效性，真正提高宏观调控的质量。从根本上转变宏观调控方式和宏观调控指导思想。对宏观调控措施更多地采用适时适度微调，灵活多次“点刹”，把握好调控节奏和力度，提高宏观调控的技巧性以有效解决经济运行中的矛盾和问题。

4.从全球视野的角度，全面调整中国宏观经济调控政策的战略定位和工具选择；强化货币政策的国际协调，防止单边调整带来的巨大宏观经济风险，积极通过双边和多边体系进行汇率协调和资本监管协调；在金融交易展开相应的国际价格形成机制的干预。

参考文献：

第2篇：房地产泡沫论文范文

要弄清房地产业与泡沫经济的关系，首先要搞清泡沫经济的涵义。

什么叫泡沫经济？《辞海》（1999年版）中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”

从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：

(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。

(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。

(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。

(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。

二、经济泡沫的利与弊

在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。

一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。

另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。

三、房地产业与泡沫经济的关系

在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：

1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。

首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。

其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。

再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次”。

2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。

应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：

(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。

(2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。

(3)房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。

(4)房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。

可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。

3、房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。

四、辩证地看待当前上海的房地产市场形势

当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡沫经济程度？这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数据科学地进行评价。

衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。

以上述基本标准来衡量，当前上海房地产市场，适应全市国民经济快速增长的要求，主流是处于持续发展的繁荣阶段。其主要标志是：

(1)房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。据上海市房地产交易中心、上海市统计局的2002年1～6月房地产市场信息数据汇总资料，已登记的商品房预售面积1230.14万平方米，与上年同期相比增长49.9%，批准的预售面积（1138.86万平方米）与实际预售面积之比为1∶1.08，实际预售面积略大于批准预售面积。已登记的商品房销售面积为1195万平方米，同比增长19.5%，大大超过商品房竣工面积（468.51万平方米）。不少优质楼盘，出现少有的排队购房现象。前几年累积的空置房逐步消化，大幅减少。住宅市场旺盛的需求，拉动着上海房地产市场出现繁荣的局面。

(2)存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。2002年1～6月，已登记的存量房买卖面积达到811.23万平方米，同上年同期相比增长31%。日渐接近增量房交易，部分区内存量房产交易量已超过增量房交易量。预示着上海的房地产市场逐步成熟。

(3)房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。与20世纪90年代初那种不顾市场需求、盲目开发的情况不同，如今的房地产开发商普遍比较重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础上，可以说属于市场需求拉动型投资扩张。2002年1～6月的上海房地产开发投资额达到355.36亿元，与上年同期相比，增长45.3%，预计全年将超过700亿元，这对拉动投资需求，平衡供求，抑制房价过快上涨是有益的。

(4)商品房价格稳中有升，基本合理。2001年上海的房价上升了8%左右，2002年上半年上涨了5.8%。从其成因来分析，主要有三个因素：一是楼盘品质提高、环境改善，成本推进型上升：二是居民收入提高，消费结构转换形成的需求收入弹性促进型上升；三是商品房阶段性、暂时性供不应求的需求拉动型上升。2001年上海居民的可支配收入增长9.9%，而房价的增幅仍低于收入增长幅度。从长期发展趋势看，房价稳中有升是符合市场经济和经济发展的客观规律的，也是合理的，它恰恰是房地产业景气的重要标志之一。

通常人们喜欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态，这种通俗的说法容易引起误解，是不科学的。正确的提法应当用繁荣还是衰退，即景气度来表示。当前的上海房地产市场处于正常发展的佳境状态，如果从房地产经济周期角度看，则是繁荣阶段的高峰期，笔者预测还会延续二三年时间。那种把房地产市场的繁荣扣上“泡沫经济”的帽子是站不住脚的。

当然，也应当看到当前的上海房地产市场存在一些值得注意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在：

(1)房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。

(2)商品房开发结构过于向高档房倾斜，中低档住宅开发不足。要积极引导开发商多建中价位住宅，避免结构失调。

第3篇：房地产泡沫论文范文

关键词：银行信贷；房地产泡沫；关系自1998年进行住房制度改革以来，我国房地产业得到迅速发展，同时，商品房销售平均价格也一路攀升，已由2002年的2092元/平方米，上涨到2012年的5791元/平方米，年均增长率达10.7%。针对飞涨的房价，多数人认为，我国房地产市场存在着泡沫化的风险。目前我国的房地产金融市场发展尚不完善，房地产业融资渠道过于单一，使得房地产业的发展严重依赖于银行贷款。基于此现状，研究银行信贷与房地产泡沫内在关系对于政府调控房地产市场，缓解国内“房地产泡沫”现象，推进房地产业健康发展就显得尤为重要。

迄今为止，经济学界对于银行信贷与房地产泡沫关系进行了持续的研究，取得了不少成果，有必要在此进行回顾，这有利于我们进一步研究此问题。

一、国外银行信贷与房地产泡沫关系的研究

西方发达国家多次遭受泡沫经济破灭的影响，导致严重的经济危机。这些经济危机的发生多是由房地产泡沫破灭引起，由于金融业与房地产业存在密切联系，银行信贷与房地产泡沫关系逐渐成为学术探讨的热点。

（一）国外银行信贷与房地产泡沫关系的理论研究

关于银行信贷与房地产泡沫关系的问题大都是从房地产行业的特点出发的。Panl Hilbers（2001）指出房地产的特点包括：供给缺乏弹性；交易不频繁且成本较高；房屋可以当作贷款抵押品。正是这些特殊属性，使得银行信贷更易集中于房地产市场，银行信贷与房地产泡沫的关系呈现出日趋紧密的事态。Minsky（1982）从金融自由化角度阐述银行信贷与房地产泡沫关系，提出“金融不稳定假说”，认为：在经济繁荣时期，资产价格上涨会使得银行过于乐观而放松贷款条件。房地产价格不断上涨的同时，银行信贷规模随之扩张。但是，当房地产泡沫破裂，房地产价格就会迅速下降，银行产生大量不良资产，给银行等金融行业带来危机。

（二）国外银行信贷与房地产泡沫关系的实证研究

在实证分析方面，国外大部分学者是从银行信贷与房地产价格关系入手对银行信贷与房地产泡沫关系进行分析。Goodhart（2008）为了研究货币、银行房地产信贷和房地产价格之间的关系，通过VAR模型，利用17个工业国家的1970-2006年间的数据进行实证分析，指出，房地产价格和银行房地产信贷之间存在明显的双向联系，进而认为银行信贷与房地产泡沫之间存在紧密的关系。

二、国内银行信贷与房地产泡沫关系的研究

与国外相比，我国对房地产泡沫的研究起步较晚。1998年住房改革以后，国内学者对房地产方面的研究逐渐增多，并且对银行信贷与房地产泡沫关系的研究取得了丰盛成果。

（一）国内银行信贷与房地产泡沫关系的理论研究

房地产业与银行业存在紧密的联系：土地开发商、房地产开发商、个人买房等可在银行取得贷款。陈梦璇（2010）认为，我国房地产企业融资来源单一，银行贷款在整个融资中占有很大比例，因而银行贷款与房地产泡沫存在紧密联系。

多数学者从房地产泡沫形成原因的角度探讨了银行信贷与房地产泡沫的关系。葛杨等（2008）分析了我国信贷环境对房地产泡沫关系，指出我国宽松的信贷环境对房地产价格泡沫化的推动表现尤为突出。曹景林等（2011）指出我国目前确实存在房地产泡沫现象，其主要原因是土地价格上涨引起的成本推动的房地产泡沫、居民购房贷款增加引起的需求拉动的房地产泡沫和投机心理导致的房地产泡沫。

（二）国内银行信贷与房地产泡沫关系的实证研究

国内关于银行信贷与房地产泡沫关系问题的研究大多引用国外的研究方法来探讨。

一部分学者认为房价高必然导致房地产泡沫的产生，因而从银行信贷与房地产价格关系层面间接推断出银行信贷与房地产泡沫关系。魏文轩（2013）利用1997-2011年银行信贷与房地产价格相关数据，采用协整分析方法，实证分析出银行信贷与房地产价格波动间存在着较显著的正相关性，并给出抑制房地产泡沫继续膨胀的建议。

另有学者直接对银行信贷与房地产泡沫关系进行了实证分析。李成等（2009）发展了Allen-Gale 模型，并将其应用于对美国次贷危机生产机理的理论分析，实证检验得出银行房地产信贷非理性扩张激励投资者投资风险资产，并引发房地产泡沫，一旦经济放缓或是外部因素的冲击使得泡沫破裂，就会通过连锁反应引发大范围的金融危机。

总结

纵观以上国内外学者的研究，从总体来看，国外学者对于银行信贷与房地产泡沫关系的研究起步较早。近年来，我国学者通过借鉴国外研究成果，结合国内实际情况，逐步从理论研究及实践应用上进行了探索。但是，还存在不足之处，需要进一步完善，具体表现在两方面：一是现有的实证研究大多是从银行信贷与房地产价格关系间接分析银行信贷与房地产泡沫关系，然而房地产价格并不能代表房地产泡沫，房价上涨到一定程度才可能引发房地产泡沫；二是很多学者在对我国房地产市场进行实证分析时，往往采用国家层面数据作为样本，但国家平均房价往往会被小城市房价拉低，从而掩盖了大中城市房价中可能存在的泡沫。

参考文献：

[1]Minsky H P，Minsky H P.Can“it” happen again？：essays on instability and finance[M].Armonk，NY：ME Sharpe，1984.

[2]Goodhart Hofmann.Asset Prices and the Conduct of Monetary Policy.University of warwick，2001，(03)：141-150.

[3]Goodhart C，Hofmann B.House prices，money，credit，and the macroeconomy[J].Oxford Review of Economic Policy，2008，24(1)：180-205.

[4]陈梦璇．我国房地产泡沫与银行信贷扩张关联分析[J]．中国商界2010(3)：201．

[5]葛扬，陈孝强．经济转型条件下银行信贷与房地产价格泡沫化互动机理分析[J]．金融与保险，2008(03)：23-26．

[6]曹景林，都妙春，马飞．中国房地产泡沫的原因分析[A]．新规划•新视野•新发展――天津市社会科学界第七届学术年会优秀论文集《天津学术文库》（下）[C]，2011．

第4篇：房地产泡沫论文范文

论文摘要:本文阐述了房地产泡沫经济的起因,提出了具体的挤压措施,供大家参考。

0引言

“泡沫”一词因17世纪30年代荷兰的“郁金香球茎风潮”及同时期在英国爆发的“南海泡沫事件”而被正式引用。从经济学上讲,“泡沫”是指地价或股价等资产价格出现基础条件无法解释的持续上涨或下跌,最后在短时间内价格急剧波动的现象。查尔斯·P·金德尔伯格将“泡沫”定义为:一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨,初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者,而对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣,随着价格的上涨,继而出现预期的逆转和价格的暴跌,由此通常导致金融危机。房地产泡沫经济指的是由房地产价格在投机行为作用下出现的严重脱离市场基础条件、脱离实际使用者支撑而持续上扬所形成的经济状态。本文对我国房地产泡沫产生的起因进行了深入分析,并提出了挤压泡沫的措施。

1房地产泡沫的起因

造成房地产泡沫的主要原因是,在经济发展的过程中,随着社会总需求的增长,供给弹性越小的要素价格将增长得越快。在所有生产要素中,土地的供给弹性最小,在大城市中,人口密度高,土地稀缺。作为稀缺资源,房地产的价格必然会比较高。人们估计到房地产价格要上升,为了赚取土地价格上涨的资本所得,纷纷将大量资金投入房地产,加速了房地产价格的上升。当大家看到房地产价格只涨不跌,就大胆地以购买到的房地产为抵押向银行借款来进行房地产投资。因为房地产是不动产,容易查封、保管和变卖,而价格只涨不跌,银行以为房地产抵押贷款万无一失,所以很容易发放过量的房地产贷款。但不幸的是,当经济发展的速度因各种原因放慢的时候。价格跌得最快的也必将是供给弹性最小的土地和房地产业。而房地产投资者看到房地产价格下降,为了保护投资利益,竞相抛售,使房地产价格直线下降,泡沫随之破裂。原来被认为万无一失的房地产抵押贷款也就成了呆账、坏账。

房地产确有经济泡沫,存在着发展成为泡沫经济的可能性,但绝不能说房地产业就等同于泡沫经济。房地产业与泡沫经济的关系可以从以下几个方面来分析:

1.1房地产业本质上是实体经济和实业部门,其本身决不是泡沫经济。首先从房地产的属性来看,房地产是不动产,房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性,是以实物形态存在的实体产品,同金融证券(包括股票、债券)仅仅是收益权利证书相比是有本质上的区别的。其次,房地产业部门是实业部门,它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的。再次,房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业,处于主导产业地位,起到十分重要的作用。其产业关联度强、带动系数大的特点,使得房地产业成为促进国民经济增长的支柱产业。

1.2房地产过热不等同于房地产泡沫。房地产过热主要指房地产投资量过大,开发量过多,超过了国民经济发展水平和社会有效需求。房地产过热可能会带来供过于求、房屋积压、土地闲置和资金沉淀,但并不一定会带来价格飙升从而导致房地产泡沫。房地产泡沫在形态上表现为房地产价格的大起大落。房地产泡沫既是一种价格现象,又是一种货币现象。在房地产泡沫产生阶段,房地产资金货币供应量不断增加,各种资金包括个人投资、企业资金、银行贷款、国外游资纷纷介入,在短期内迅速使房地产价格升高。只有那些有大量投机资金介入,过度炒高的房地产市场,其房地产过热才会引发房地产泡沫。

1.3同时也应该看到,房地产业确实含有某些经济泡沫成分,如果任其膨胀,也存在着发展成为泡沫经济的危险陛,主要表现在:一是土地价格泡沫。土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用,及其土地市场投机炒作,会出现虚涨。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨,就会发展成泡沫经济。二是房地产商品价格泡沫。一方面,房价是与地价相联系的,房价泡沫与地价泡沫密切相关;另一方面,开发商对利润的期望值过高,人为抬高房价,也会形成经济泡沫。

1.4房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中,商品房供给超过市场需求,形成大量空置,构成经济泡沫。如前所述,商品房空置率在10%-15%之间时,这种经济泡沫是正常的。如果空置率超过警戒线,引起严重的供给过剩,形成泡沫经济,导致房价猛跌,经济混乱,社会动荡。四是房地产投资泡沫。一般而言,房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应,力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段,房地产投资增长率略大于消费增长率,形成供略大于求的市场局面,对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀,商品房严重滞销,造成还贷困难,连带引起金融危机时,才形成泡沫经济破灭。

2如何挤压房地产泡沫

房地产经济泡沫的存在有利有弊,关键在于控制在适度的范围内,避免出现泡沫经济,导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫,例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等,对活跃经济,促进竞争,推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样,没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多,过于膨胀,造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀,不致形成为泡沫经济,带来严重危害。具体对策如下:

2.1从土地源头入手,规范土地市场土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展,也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题,如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境,在一定意义上讲,都有赖于土地资源的优化配置。通过立法确定城市规划的法律地位,以防止朝令夕改、急功近利,保障土地使用结构的合理性,为城市和地区经济长远发展奠定基础。

2.2建立健全房地产市场信息系统和预警机制各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点,加强对当地房地产市场发展和演变规律的研究,科学设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区问,有计划地建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系,防范房地产泡沫。通过建立和完善房地产信息系统和预警预报制度,以便及时发现问题,加强对市场供求总量、结构、价格的调控;通过市场信息、引导和规范,增加房地产市场的信息透明度,控制人为惜售和炒作行为,引导企业理性投资、消费者理性消费;通过对楼市的动态监测,评价市场的运行情况,预测分析未来的市场走势,向政府部门提供准确的信息,以便做出适时、适度调控市场的措施,促进房地产市场持续、健康发展。

2.3要加强对银行的监管推动房地产泡沫产生的资金,绝大部分都是从银行流出的。因此,必须加强对银行的监管,包括银行资本充足率、资产流动性、风险管理与控制能力等。房地产金融业应尽快与国际接轨,尽早发展房地产投资基金,大力推进房地产抵押贷款证券化,尽快成立购房担保机构,推进保险业尤其是寿险业与住房产业的结合。同时借鉴海外经验,加强研究与国外不断创新的房地产金融手段和新型的房地产金融资本市场结合的方式、方法和步骤,促进开发信贷与消费信贷的同时发展,建立起健康繁荣的房地产金融市场(包括一级市场和二级市场),有效化解金融风险。

2.4利用货币金融政策调控市场,规范房地产融资行为政府可以通过提高利率、紧缩房地产信贷额、限制房地产开发贷款、提高购房首付款比例等货币金融政策,调整房地产投资额与投资结构。应根据保守、确实、安全等原则来发放房地产抵押贷款,在评估抵押物的抵押价值、确定融资比例或贷款比例等方面进行严格审查,以避免呆账、坏账损失与信贷膨胀。同时应从基础设施建设人手,提高我国的银行业自身抵御金融风险能力;金融监管部门应从制度建设人手,完善个人信用制度、抵押制度、抵押保险制度和抵押二级市场的发展,这样才能防范房地产业信贷泡沫,有利房地产业与金融业的共同发展。

第5篇：房地产泡沫论文范文

【关键词】泡沫;房地产泡沫;评价体系

1.国内外关于泡沫研究现状述评

“泡沫”一词最早用来形容如1636－1637年发生在荷兰的郁金香狂热、十八世纪巴黎出现的“密西西比泡沫”及伦敦出现的“南海泡沫”等事件。所有这些现象都如《帕尔格雷夫经济学大辞典》对“泡沫”所做的描述:“一种资产或一系列资产的价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而又吸引新的买者—这些人一般是以买卖资产谋利的投机者，对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。

对房地产业泡沫状况的评价，国外可供借鉴的理论主要是对房地产泡沫实证检验的研究，Abraham and Hendershott在1993年和1996年对美国的房地产市场泡沫进行的实证检验； Helbing和Terrones(2003)等学者对房地产泡沫的识别、房地产泡沫对国民经济的危害以及如何降低房地产泡沫的危害都进行了较深入的研究。总体来说，国内外土地制度、产权制度等有所不同，我们不能简单的照搬其中的某些理论，然而这些研究对于我们科学构建识别房地产泡沫的理论模型有一定的借鉴作用。

到目前为止，国内经济学界还没有就经济泡沫与泡沫经济的概念达成一致，多数学者都把经济泡沫(或者简称为泡沫)与泡沫经济的概念混为一谈。崔华伟; 赵莉（2011）认为巨额土地出让金最终转嫁到房价中,这构成了房产泡沫大厦的地基;银行信贷扩张、过剩的流动性,参与了房地产建设、销售的各个环节,它们构成了房产泡沫大厦的主体。杨宽欣，李明（2010）认为，泡沫经济是指某一经济领域出现的交易价格过分异常,交易价格不断上涨,严重偏离正常的合理定价,是社会资源严重畸形配置的一种经济现象。不同的学者从不同的角度论述了泡沫以及泡沫经济的认识，然而，泡沫现象是一种复杂的经济现象，在很多情况下它是多种因素共同作用而产生的，因此，仅仅用某一个理论来解释并不能说明泡沫现象的整体。

2.关于房地产泡沫评价的研究

目前对如何衡量房地产泡沫尚无标准。由于房地产的独特性，房产需求和供给及监管环境的复杂性，以及缺少长期的高质量的房产数据时间序列，使得识别房产泡沫的难度加大，房价的波动性及各地价格的差异性，也使得标准的资产定价理论失去了解释的基础。

从学者们已作的研究看，测度房地产泡沫的检测方法主要有统计检验法、指标法、收益还原法市场修正法等。

2.1统计检验法是利用计量统计学原理建立数学模型对房地产价格的变化进行统计分析，当房地产市场上无经济泡沫时，房地产价格变化比较有规律，统计分析可以找到统计规律;而当经济泡沫存在时，由于经济泡沫使得价格大起大落，从而使得统计规律失常。统计检验法的基本思路是把市场价格可以用未来预期收入的理性预期贴现值来解释的情况作为零假设。这样，一旦拒绝零假设，就认为可能存在泡沫。统计检验法可以分为四种:方差检验法，单位根与协整检验法，投机度检验法，设定性检验法。

张朝洋（2011）将房地产基础价值看作一种状态变量,借助于协整理论,建立基于房地产供求的SSpace模型,并利用卡尔曼(Kalman)滤波进行参数估计,对中国1995～2007年间的全国性房地产进行了基础价值测度,阐明了全国性房地产泡沫的周期性特征。李丹美（2007）对近17年来中国商品房平均价格和房地产投资进行了协整分析, 实证结果是: 各种因素如投机以及地方政府的逐利行为导致了市场需求的虚增, 从而抵消了房地产投资对于房价的影响。吴地宝（2007）从房地产泡沫的内涵、特征和运行机理分析，选取了理性泡沫模型，采用直接指标法和间接检验法进行实证检验。

2.2指标法是根据某个指标的值来判断房地产试产是否存在泡沫。对于指示指标的选取，不同的研究者从不同的角度给出了众多指标。尤明（2011）通过选取不同的指数对北京市2003～2009年的房地产泡沫进行了分析。认为不同的指数由于性质各异,所以可能导致分析所得结论差距较大甚至完全相反,因而影响了这些指数的评价效率。周方明(2006)按照各个指标在显示房地产泡沫中的方式的不同，把所有的指标归为五类:预示指标、指示指标、滞后指标、信贷指标和伴生指标。选取指标主要包括三步:(1)选取指标;(2)各项指标的评价标准;(3)泡沫系数的合成。郑子蹼(2004)在袁贤祯的研究基础上，对这些指标进行了调整，同样也使用了三类指标构造了一个新的指标体系。胡瑾卿、张大亮(2004)利用泡沫评价指标体系和消费者信心指数，构建了二维的房地产泡沫测评体系，利用1996-2004年杭州统计年鉴的数据，测算了杭州市1996-2003年的房地产指标数据，认为杭州市房地产的泡沫值介于轻微泡沫和中重泡沫之间。

2.3收益还原法是一种评估收益性房地产价格的基本方法。要度量其大小，一般认可的是用预期未来的房地产收益的现值与房地产现实价格相比较来进行。收益还原法的基本原理是:房地产的价格等于房地产未来净收益的现值之和。其基本评估程序是确定一个折现率，把未来各期的纯收益换算为现值，而这个折现值就代表了房地产正常合理的理论价格。现实价格高于理论价格的部分就代表了房地产泡沫。王雪峰（2005）利用Ramsey模型，采取边际收益法计算房地产的基础价值，将实际价格同基础价值比较，若实际价格超过基础价值即认为存在正泡沫，反之则认为存在负泡沫。

2.4市场修正法，洪开荣(2001)提出了计量经济泡沫的“空置率修正法”，以反映市场供求差异的物业空置率为计量基础，然后考虑宏观经济状况、房地产业状况和市场交易状况进行修正，从而估计出房地产泡沫的数值，采用的计算公式是:

房地产泡沫系数=物业总空置率×经济增长修正系数×产业贡献修正系数×交易状况修正系数

在这里，经济增长修正系数等于上期的(1+GDP增长率)除以本期的(l+GDP增长率)。产业贡献修正系数等于上期的(1+房地产业增长率)除以本期的(1+房地产业增长率)。交易状况修正系数等于上期的(1+个人购房比例)除以本期的(1+个人购房比例)。因此房地产泡沫的度量系数为:

年度泡沫系数=总空置率×{上年度(1+GDP增长率)/本年度(l+GDP增长率)} ×{上年度（1+房地产业增长率）/本年度(l+房地产业增长率)} ×{上年度(l+个人购房比例) /本年度(l+个人购房比例)}

2.5评论：

上述检验方法从不同角度对我国的房地产市场进行了泡沫存在性检验，在一定程度上反映了我国房地产市场的现状。由于对房地产泡沫的理解角度不同，而产生了诸多的检验方法，导致检验结果各异，甚至有些结果大相径庭。但是在一定程度上对我国房地产市场也起到了警示的作用，特别是对房地产市场实证分析这一研究领域具有一定的借鉴意义。

3.总结

国内外经济学家对泡沫的研究较广泛和深入，并取得了相当多的成果。然而，房地产泡沫存在性检验是一项复杂的工作，并且理论基础不同检测的方法和结论也有所不同，本论文要在对错误理论的批判以及在吸收和借鉴国内外有用研究成果的基础上对我国房地产泡沫评价进行科学的研究。　[科]

【参考文献】

［1］杨宽欣，李明.论泡沫经济的内涵、形成、影响、防范对策[J].经济理论研究,2010，（9）．

［2］载伊特韦尔.新帕尔格雷夫经济学大辞典中译本[M].经济科学出版社，1999：306．

［3］尤明.基于指数合成法的北京市房地产泡沫实证研究[J].特区经济，2011，05．

［4］崔华伟，赵莉.浅析近年我国房地产泡沫及其成因[J].改革与开放，2011，08．

［5］张朝洋.基于SSpace模型的中国房地产泡沫研究[J].金融教学与研，2010，02．

［6］吴地宝,余小勇.房地产泡沫问题及实证分析[J].经济研究导，2007,(02)．

第6篇：房地产泡沫论文范文

论文摘要：中国房地产泡沫问题一直以来备受争议。本文首先通过运用新古典经济模型，初略估计了房地产完全市场化以来近几年的泡沫程度，有些年份泡沫较大；然后再通过专项指标进一步说明了泡沫程度，由于数据及平均以后产生的问题导致有些指标不能科学地说明泡沫状况；最后，从三个方面给出政策建议。

一、引言

房地产的真实价值是难以确定的，正因为如此，中国房地产市场有没有泡沫，或泡沫成分有多大，一直以来是学界政界商界争论较多的话题之一。如果知道房地产的确切价值，判断有没有泡沫最简单且最有效的办法是将房地产价值与价格相比，价格与价值越脱离就说明泡沫成分越大，这种偏离当然是当指价格高于价值的情况下，当价格低于价值，经济紧缩，也就没有泡沫。房地产的真实价值主要分为两部分，首先，作为一种产品，必有其成本，也就是各种各样的物质成本，反应在会计报表中的，作为成本核算的依据，一般情况下，造价高的住房价值相应较大。另外，房地产的价值，更主要体现在住房的居住效用上，同一处建筑，不同经济状况水平的人所愿付出的代价是不一样的，所有者剩余是不相同的，因而以承受度来衡量住房价值，不同人会得出不同结果。假如某一房产，行市50万，有人愿出70万买，有人肯付100万，双方获得的实质效益可以相等，这时，真实价值按哪个标准来算，就不好确定了。

二、相关理论回顾

许多经济学家将资产价格与资产基本价值相联系，将资产价格泡沫定义为资产价格对资产基本价值的偏离。正如彼特·加博（PeterGarber）所说，在大部分经济研究中，资产价格泡沫都是指价格中不能由基本因素解释的那一部分（1990）[①]。基本因素又称为“经济基础条件”或“基本面”，指影响某种资产价格的实体经济因素。三木谷良一认为泡沫就是资产价格（具体指股票与不动产价格）严重偏离实体经济（生产、流通、雇用、增长率等）暴涨，然后暴跌的过程[②]。金融专家铃木淑夫博士则认为，经济学上所说的泡沫，是指地价、物价等资产的价格，持续出现无法以基础条件来解释的上涨或下跌[③]。1992年度日本经济白皮书指出，“现实的股价和地价，如果超出了经济的基础条件和理论价格暴涨，泡沫经济就产生了”。1993年度，日本经济白皮书进一步指出，所谓“泡沫””一般来讲是指资产价格大幅度偏离经济基础条件而上升。由此看来，日本学者基本上趋向于把泡沫定义为资产价格偏离经济基础条件的膨胀过程。

类似的，约瑟夫·E·斯蒂格利茨（JosephE.Stiglitz）认为如果今天价格高仅仅是因为投资者相信明天价格将更高，即基本因素不能证明价格的合理性时，资产价格泡沫就产生了（1990）[④]。王子明综合此类定义，对资产价格泡沫进行了直接的定义：资产价格泡沫是由投资者对价格或收益的预期引起的资产价格相对于基本价值的非平稳偏移，并将偏移的数学期望作为泡沫的度量（2002）[⑤]。

三、实证研究与结果

资产泡沫是一种经济失衡现象，是资产的实际价格相对于经济基础条件决定的理论价值(一般均衡稳定状态价格)的非平稳性偏移。③因此，要度量某种资产的泡沫大小，我们必须首先求出其理论价值和实际价格。在此，我们提出用资产泡沫度的概念来反映资产泡沫的大小，所谓泡沫度就是资产实际价格偏离其理论价值的程度，用公式表达如下:

其中，表示第i种资产的泡沫度，表示第i种资产的实际价格，表示第i种资产的基础价值。这个公式比较简单，但泡沫的含义被表示出来。资产的实际价格可以从统计数据中获得，关键是资产的基础价格难以确定。如果能把基础价格确定下来，那运用公式就可以轻松地把泡沫程度计算出来。

确定房地产的基础价格的模型也有不少，这里只用资产边际收益法来简要测度一下。根据泡沫经济源于实体经济的特点，引入RamseyModel进行了分析。这个模型是新古典经济增长理论中的基本模型之一[⑥]。在该模型中,经济系统是一个纯粹由家庭和厂商组成的交换系统。家庭不消费自己生产的产品，其所消费的产品全部从市场上购买，并通过出售其所拥有的生产要素获取收入，在收入约束下实现其效用的最大化。厂商只生产不消费，从家庭购买所需生产要素,在技术约束下实现其利润最大化目标。尽管该理论被新兴古典经济理论批评为忽略了对经济增长具有重要作用的分工问题的研究，但作为一种抽象的理论,其分析结果对确定资产价值的基准具有重要的意义。

我们在此略掉推导过程，该模型最后得出一个公式，即著名的修正黄金分割率，为，说明在经济处于最优均衡稳定状态下，资本的边际产出率等于人口增长率与时间偏好之和。此时的资本边际回报率即为资产基础价值。由于在实际经济中还存在通货膨胀因素，因此，最优均衡稳定状态下的资本边际回报率，应当剔除掉通货膨胀率的影响，资产的基础价值可以进一步由下式表示:。这意味着,经济最优均衡稳态下资本边际回报率也就是资产的基础价值,取决于三个因素。第一个因素是消费者的心理因素，即把当前的收入储蓄起来以待将来消费的意念的强度。它一方面与消费者收入的多少相关，另一方面与当前储蓄的未来预期的增长有关，因此其大小等于利率。第二个因素是通货膨胀率，通货膨胀率越高，其对资产价值的侵蚀就越严重，因此，应当将其剔除。第三个因素是人口增长率n，其值越大，说明劳动力增长率越大，资产的价值越大。

此方法具有简单明了的特点，在理论上也讲得过去，但对于中国这样一个利率还未完全市场化的国家来说，不好确定利率，因而模型的实证结果会受到影响，准确性就受到质疑。虽然有这样一个缺点，我们还是可以参考一下。在此，说明利率的选择问题，基于房地产的周期性特点，我们选取了金融机构人民币存款基准利率中的一年斯和三年期定期利率为对象，表示资产的机会成本。由于中央银行调整利率的时间不稳定，所以我们根据当年最后一次调整为参照，在下一次调整之前的时间段里保持不变，于是有些年份利率与上年相同。具体看下面数据。

表1

其中一年期定期存款利率和三年期定期存款利率就相当于，人口指数为n，通货膨胀率用表中的价格指数来表示，表中的价格指数是根据国家统计局的数据经过简单计算所得，不是原数[⑦]。这样我们就得出了资产的边际收益率，分为最小和较大两个值，即，也就是我们上面所说的资产的基础价格。然后，我们根据历年房地产价格计算出相应的指数，对比两组数据，就可以粗略地判断房地产泡沫程度。

从表中对比，可知2000年到2002年，中国整体房地产市场的泡沫不是很大，程度比较轻，但是2003年以后，泡沫急剧扩大，2004年资产基础价格最小为0.112，较大为1.102，而房地产实际价格却远远大于这一基础价格，达到17.762。2005年也有相同的特征，程度不一样，但总体来看，这两年的泡沫最大。2006年的泡沫水平较前两年有所下降，但也处于高位运行状态。

四、中国房地产泡沫指标分析

房地产价格增长率与GDP增长率

该指标是根据房地产泡沫的含义来设计的。泡沫经济是虚拟经济与实体经济偏离程度的反映，从宏观的角度来分析，泡沫膨胀的程度取决于经济增长速度和对经济增长速度的预期，但是实体经济的发展是虚拟经济发展的基础，房地产泡沫也是如此，因此可以用房地产价格增长率与经济增长率进行比较，反映虚拟经济与实体经济的偏离程度。该指标能反映房地产泡沫的扩张程度，是测量虚拟经济相对实体经济增长速度的动态指标，用来监测房地产经济泡沫化趋势，指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。

GDP增长率反映的是用货币表示的居民最终消费的商品和劳务的实际增长率。平减指数是指当年价格表示的GDP与基期价格表示的GDP之比，它不仅反映了私人部门的消费商品，也反映了公共部门的消费变化状况，同时也反映了生产资料和成本、进出口商品及劳务的变动程度，比其他几种物价指数如消费价格指数、生产价格指数更全面、更综合。房地产业及与房地产相关的行业如建材、装潢等行业的价格变动作为平减指数变动的一部分，两者的变化趋势自然表现出一定的一致性。

并不是说房价增长率与GDP增长率的比值一旦大于1，就能判断房地产市场上出现了泡沫成份。只有当房价增长率明显地背离GDP增长率时，这个指标才具有较强的说明作用，也就意味着房价的增长有可能超出了实体国民经济的有效支撑及超过了人们的消费能力。房价的虚高有可能引起空置率的上升及泡沫的形成与膨胀。

年份GDPGDP增率(1)平均房价房价增率(2)(2)/(1)

199884402.2802063.000

199989677.0550.0622053.000(0.005)

200099214.5540.1062112.0000.0290.270

2001109655.1710.1052170.0000.0270.261

2002120332.6890.0972250.0000.0370.379

2003135822.7560.1292359.0000.0480.376

2004159878.3380.1772778.0000.1781.003

2005183084.8000.1453167.6570.1400.966

2006213131.70.1643367.0000.0630.383

2007251483.20.1803864.0000.1480.820

表2

房价收入比分析

房地产收入比这一指标是根据房地产泡沫成因中的一个因素，即过度的投机需求，来设计的。房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。房价收入比用来测度居民住房消费能力，因而也是间接用来测度房地产泡沫的指标。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎缩的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度较高，产生房地产泡沫的可能性就越大。由于房地产业的属地化特征和各国经济发展水平的差异，各国房价收入比的差异也很大。所以，在比较国内外房价收入比时，不能一概而论。

近几年来，全国各地区房地产开发活动活跃，建设规模庞大，开发贷款迅速增长，市场成交持续升温，房价在住房按揭贷款的消费信贷支撑下也随之不断攀升。过高的房价与居民购买力之间的差距日益拉大。如果后期有效需求跟不上或者需求得不到银行业的消费信贷支持，积压空置面积将与日俱增。其结果必然是陷入房地产开发贷款越多，房屋积压越严重，银行信贷资金越难以回收的恶性循环。从房价收入比这个指标，我们可以看出房地产市场的泡沫程度，因为收入这一经济变量中也包含实体经济因素，用现实房价与之相比，正是虚拟与实体之比。但是，房价收入比能否作为房地产市场泡沫的衡量指标是有争议的。

有人认为房价收入比不能很好地反应居民对房地产的消费能力，因为居民实际可支配收入可能要比政府统计部门数据高，由于市场要素分配方式的多样化，居民收入状况透明度不高，有可能造成房价收入比的低估。另外，一套房屋的总价是由平均房价乘以面积得出的，在计算房价收入比时，面积选择不同，结论就有差别。

表中房价为全国平均房价，“平均”在这里有两层含义。一是指地域范围，即这个房价是全国性的，有些地区可能高一些，或低一些。二是指各物业形态的平均，别墅和高档公寓价格比普通住宅要高，商业地产与住宅价格又不一样，这是一个平均值。我们的模型选取家庭规模是三口之家，这与城市现实是相符的，而且房地产主要集中于城市，三口之家的选择应该是合理的。在此，我们计算了两组房价收入比，一是按人均面积为70平米，另一个是按人均面积80平米来算的。应该说，这两个面积的选择还是符合现阶段中国经济生活的实际，其实，最好的面积应该是未售出房地产的平均面积。

从表中可以看出，模型中房价收入比还是很高的，但也并不是高到无法容忍的地步。有几个原因可能导致我们所得的房价收入比偏。第一，全国平均房价偏低，数据与现实可能有些不对称，有失真的嫌疑。有些城市的房价远远高于平均价格。所以说，房地产业具有城市区位性或地域性，最好是将某个城市作为研究对象。第二，目前房地产开发市场，普遍存在着“大”的倾向，倍受欢迎的小面积房屋比较少，如此实际房价收入比会这两个数都大。

空置率分析

另外，房地产市场上的空置率也是衡量房地产市场是否有泡沫的一个重要指标。如有的酒店建起来之后，入住率不高，造成浪费。有些房屋造起来之后，种种原因导致房地产实现不了销售。因为从空置率我们可以看出房地产供求双方的力量对比，如果市场上房屋空置率上升，说明房地产市场处于供大于求的状态，此时为买方市场，理论上对消费者有利，不利于开发商或房地产供应者。那是不是空置率越低越好呢？也不是，首先，房地产市场总会存在一些结构性空置，这部分空置我们可以暂时地称为自然空置率，这是市场经济客观存在的一种失衡常态。其次，空置率低，说明房地产市场上销售强劲，但在房地产市场上存在泡沫时，由泡沫所消化地那一部分也能导致空置的下跌。不过，一般来说，认为房地产空置率低一点比较好，因为空置造成巨大的市场资源浪费与损失。

运用空置率指标来衡量房地产泡沫，在对分母的问题的选取上存在着争议，各国做法也有差别，所得结果也是不同的。关于分子没什么分歧，即为空置面积。但如何计算空置面积，是把空置一年的房屋算作空置还是把三年或五年空置的房屋计算成空置，不同人持不同意见，都有道理。分母的选择也有好多种，美国是所有现存的房地产的总量。而我们国家计算空置率时，通常选择近三年内房地产供应总额。也有人用当年新增房屋数量作分母，或用五年来累计的房屋增量作分母。目前，我国尚未正式颁布房地产空置率的计算标准和计算方法。在这里，也只好用国家统计局的数据进行一些粗略的推断。

如表所示，我们用竣工面积与销售面积的差作为空置面积，然后用它除以竣工面积，得出一个大概的空置率。应当说明的是，在竣工面积中，可能有很多房屋年底竣工，但销售前景良好，这个空置率也把这一部分暂时空置的房屋算进去，明显夸大了空置率，但囿于统计数据的完整性不够，也只能做到这一步。从表中我们可以看出空置率处于下降趋势，与此相对应的是销售面积递增速率明显快于竣工面积的增速。也就是说，房地产市场受到买方的追捧，但从空置率这一指标不能看出销售面积中有多少是炒作或投机的。所以，空置率指标对于衡量还是有很多局限性的，数据要求的准确性高，且不能销售的具体情况。

资料来源：根据国家统计局数据整理

五、结论与建议

（1）产权关系是市场经济的基础，正如著名经济学家米塞斯所言，市场经济就是建立在私有的财产或生产要素基础上的劳动分工的社会体系。在这个体系中，市场上的消费者具有绝对权威，主导着市场。每个人因为要使自己的利益最大化而不得不想方设法地尽可能好地服务他人。因为他人是通过市场上买卖这种投票行为来最终影响着这个人的自身利益。市场指导着个体参与到能最好地满足人们需求的途径中来。而私有财产制度则是保证市场行为主体可以自主选择生产服务方式来最大地满足人们的需求，并且竞争的产生也会促进整个社会的福利水平。在这里，我们只是说明产权制度是市场经济基础与核心，没有明确的产权就没有市场经济。这一点，对于我们银行的市场化改革也是有指导意义。而且，实践证明，中国国有银行的股份改革不正是针对模糊不清的产权状况来的吗？包括引进战略投资者，可见许多人都认识到产权不清的危害性。

第7篇：房地产泡沫论文范文

关键词:房地产市场;金融理论;研究综述

中图分类号:F831文献标识码:A文章编号:1007-4392(2010)01-0004-04

一、 国外研究现状述评

(一) 基于生命周期模型的理论研究

此类研究一般是基于局部均衡研究框架,并结合现资组合理论,通过将消费者的住房消费和房地产投资引入生命周期模型(life-cycle model)当中,从而研究消费者的购房决策、房地产价格的形成机制及其影响。首先构建该研究框架的是早期Artle and Varaiya(1978)的工作,该类研究的优势在于可能会得出显解(如Artle and Varaiya,1978),即使是不存在显解,也可以通过数值模拟进行深入研究(如Cocco,2005;Li and Yao,2007)。正基于此,此类研究相当活跃。就从最近的文献来看,Ortalo-Magne and Rady(2006)发现信用约束使得初始购房的年轻人购买了比自己愿意购房面积小的房子,并且年轻购房者的收入和承担购房定金的能力是房地产市场价格的主要趋动力,英国和美国的数据也支持上述结论。Yao and Zhang(2005)在上述研究的框架下,分析了消费的租房与购房决策,其结论表明,当消费者面临严格的流动性约束与高的死亡率时,消费者通常会采取租房决策,而当流动性约束放松时,消费者通常会采取购房决策。Li and Yao(2007)则分析了房地产价格波动对参与者消费和福利的影响,他们的结论表明,年轻一代和老一代普通商品的消费对房地产价格的变动要比中年人敏感,并且房地产价格上涨将提高所有有房者的财产和消费,但是仅仅是老一代有房者的福利会增加,而其他有房者由于房价上涨导致的住房消费增加,其福利水平将会下降。Cocco(2005)则探讨了房地产市场对股票市场的影响,他认为,由于投资了房地产,年轻不富有的投资者只有有限的资金投资股市,并且房地产价格风险也会使得这些投资者远离股票市场。

(二) 房地产价格形成机制与投机泡沫的相关研究

此类研究主要从两个层面展开:一是从理论上探讨房地产投机泡沫的形成机制;二是从实证上判断某国或某一地区房地产市场是否存在投机泡沫。一般而言,此类研究通常将房地产价格分解为两个部分:一是由经济或市场基本面因素(fundamentals)驱动的部分,称为基本价格;一部分由房地产市场的投机行为(非基本面因素)驱动的部分,称为非基本价格或投机泡沫(speculative bubble)。由于目前学术界还未对基本价格有一个统一的认识,因此,不同研究的结论很可能不一致。从理论研究来看,此类研究通常是在Blanchard and Watson(1982)的随机泡沫(stochastic bubble)模型和Summers(1986)的风行(fad)模型的基础上展开研究的。如Gaia and Lucio(2004)在代际交替(OLG)模型的框架下,结合Blanchard and Watson(1982)的随机泡沫模型阐述了房地产市场中理性泡沫的生成机制,并且运用马尔科夫制度转换单位根模型(Markov switching unit root;Hall et al.,1999)检验了英国房地产价格中的理性投机泡沫是否存在。Roche(2001)则在上述两个模型的框架下,采用实际可支配收入、实际利率和净移民等指标反映经济的基本层面因素,并运用马尔科夫制度转换(regime switching)模型对都柏林(Dublin)的房地产市场是否存在投机泡沫进行了实证检验。与上述两个模型不同的是,Wong(2001)以泰国地产泡沫为背景开发了一个动态博弈模型,揭示了在经济飞速发展的过程中,人们过度乐观的预期所产生的羊群效应(herding effect)在房地产泡沫产生和膨胀直到破裂过程中的作用机制。除上述理论研究外,此类研究大部分文献都是实证研究,如Kim and Suh(1993)认为韩国和日本土地价格存在理论泡沫,而韩国房地产价格泡沫并不明显。Mikhed and Zemcik(2009)运用面板数据模型对美国的大城市的经验研究表明美国存在房地产投机泡沫。Kranz and Hon(2006)通过对西班牙房地产需求收入弹性的横截面分析,认为在1998年和2003年当中,西班牙房地产价格要高出长期均衡水平24%、34%,因而存在投机泡沫。Hui and Yue(2006)的研究则表明2003年上海房地产市场存在泡沫成分,并且为占总价格的22%,而同期的北京房地产市场不存在泡沫成分。其他类似地研究还包括Chan et al.(2001)、Case and Schiller(2003)等等。

(三)房地产价格变动机制及其影响的实证研究

此类研究一般是从房地产市场的数据出发,建立计量经济学模型,从实际数据中挖掘房地产价格变动的机制及影响因素,并对房地产价格未来变动趋势进行预测,同时探讨房地产价格波动对经济的影响。该类研究从采用的计量经济学模型来区分,可以分为线性模型(如Case and Schiller,1989;Gu,2002;Zhou,1997;Barot and Takala,2001等等)和非线性模型(如Kim and Bhattacharya,2009;Genesove and Mayer,2001;Engelhardt,2001等等),其中,Zhou(1997)运用线性协整模型和误差修正模型预测了美国房地产价格,Barot and Takala(2001)运用协整分析研究了芬兰和瑞典的房地产价格;Kim and Bhattacharya(2009)运用平稳变换自回归模型(Smooth Transition Autoregressive,STAR)分析了美国不同地区房地产价格的非线性特征,结果发现除了中西部外,美国其余区域的房地产价格都呈现非线性特征,Miles(2008)则以美国房地产市场数据为样本,比较了不同模型在房地产价格预测中的精度,结果发现广义自回归模型(generalized autoregressive,GAR)通常比ARMA模型和GARCH模型在样本外预测中表现更好。另外,Fratantoni and Schuh(2003)通过构建一个异质参与者VAR模型(heterogeneous-agent VAR,HAVAR),探讨了美国区域房地产价格的上涨对货币政策有效性的影响,发现房地产价格的过快上涨将会弱化货币政策的作用。

(四)基于一般均衡理论框架下房地产价格变动机制及其影响的理论研究

此类研究通常很难得到显示解,不过一般可以运用数据模拟方法进行分析,或者可以对模型采用线性化方式(如对数线性化等等)进行经验分析。如Berkovec and Fullerto(1992)就分析了税收对居民房地产需求的影响,他们的数值模拟结果表明,由于对消费者购房的征税会导致消费者重新进行资产配置,加之税收具有一定的风险分担作用,这样将会提升消费者的福利。Piazzesi et al.(2006)则探讨了房地产市场对资本市场的影响,其结果表明较高的房地产收益导致较高的股票收益波动性、较低的债券收益。Nielsen and sorensen(1994)建立了一个小型开放性经济模型,分析了通货膨胀、税收对房地产市场的影响,认为通胀的上升将降低房地产市场存量的价值。Jaccard(2007)则构建了一个动态随机一般均衡模型(dynamic stochastic general equilibrium,DSGE),发现房地产投资及股票投资所获得的过高风险溢价(股权溢价之迷,equity premium puzzle)能够在一定程度上由考虑了投资及股票投资所获提地过高风险溢价(股权溢价之迷,equity premium puzzle)能够在一定程度上由考虑了这房地产市场的宏观经济DSGE模型来解释,并且房地产投资者的习惯模式能够导致房地产价格的过度波动。DSGE模型目前通常被欧美国家央行用来进行货币政策分析(Smets and Wouters,2003;Christiano et al.,2005),其不仅具有坚实的微观基础,而且具有结构性特征。随着计量技术及计算机技术的不断发展,DSGE模型也开始变得易于进行计量分析、数值模拟及数据校准(Calibration)。因此,将DSGE模型运用到房地产定价机制及其影响的研究当中具有重要的方法论意义和理论意义,从目前来看,国内外相关研究还较为少见。

除上述几类研究外,还有许多研究开始从更为微观的层面来分析房地产的具体属性对其价格的影响,这类研究一般采取经验分析的方法进行分析,如Herbert and Turnbull(2008)探讨了学校质量对周边房价的影响,认为学校质量不仅影响周边房产的价格,同时也影响周边房产的流动性。上世纪90年代以来,还有文献运用所谓的空间统计法(Spatial Statistics)来研究房地产市场及其定价(如Pace et al.,1998),由于此类研究需要非常微观的关于房地产的属性数据,如周边环境的特性,和工厂及机场的远近等等2。另外,还有大量实证研究探讨了房地产市场有效性,详见Gatzlaff and Tirtiroglu(1995)的综述。

二、国内研究现状述评

(一)理论研究

由于最近几年来房地产市场的飞速发展,国内关于房地产市场的研究也比较多,大多数理论研究都是在国外相关研究的基础上,探讨我国房地产泡沫的产生机制。如袁志刚、樊潇彦(2003)采用局部均衡模型探讨了房地产市场中理性泡沫存在的条件、况伟大(2008)在住房特性的基础上,通过构建消费者-开发商模型和投机者-投机者模型说明了住房泡沫的大小以及泡沫破灭的条件。杜敏杰、刘霞辉(2007)的模型表明,房地产价格的上少不能够由同等幅度的地租上涨来支撑时就会产生房地产价格泡沫。其它的类似的研究还包括陆磊、李世宏(2004),周京奎(2005),易宪容(2005),王维安、贺聪(2005),史永东、陈日清(2006),许承明、王安兴(2006)等等。另外,张涛等(2006)构建了两资产按揭贷款模型及单资产按揭贷款模型,分析了影响房地产价格的因素。段忠东、曾令华(2008)通过引入房价,构造了一个包含货币市场和商品市场的动态系统,分析了房价变动对货币供求、市场均衡利率的影响,但是该研究缺乏微观基础,并将房价当作外生变量,因而具有非常大的局限性。

(二)经验研究

国内还有大量文献对我国房地产市场进行了经验研究。其中,许多研究探讨了房地产市场与其他行业的互动机制及其对宏观经济的影响,如沈悦、刘洪玉(2004)考察了房地产价格与价格指数、城镇居民收入等宏观经济指标之间的关系;梁云芳等(2006)利用协整分析和H-P滤波探讨了我国房地产市场与国民经济协调发展之间的关系;王国军、刘水杏(2004)研究了房地产业对相关产业的带动效应;吴海英(2007)分析了房地产投资增速对钢铁投资和总投资增速的影响。另外,还有大量的经验研究探讨了我国房地产市场是否存在投机泡沫,但相关研究的结论并不完全一致。如丰雷等(2002)认为中国地产泡沫现象并非是全国性的,而是地区性的,王艺明(2008)的研究发现北京和上海两地房地产市场存在显著的投机泡沫,而广州则相对不显著;刘莉、苏毅(2005)认为2002年7月以来,上海市房地产市场不排除存在泡沫的可能;胡健颖等(2006)则认为结果发现投机泡沫在中国房地产价格中占相对较小的部分。其他相关研究还包括张晓晶、孙涛(2006)、姜春海(2005),陈日清、李雪增(2007),平新乔、陈敏彦(2004),屠佳华、张洁(2005),梁云芳、高铁梅(2006,2007)等等。

(三)国内相关研究存在的不足

综上所述,我国国内的理论文献基本上都是在确定性的框架下进行研究的,很少考虑到房地产市场的风险因素以及其它风险资产的风险因素对房地产价格的影响,并且上述研究都忽视了我国房地产市场上特有的制度安排――土地公有产权和消费者之间普遍的代际赠与对房地产价格的影响(史永东、陈日清(2008)虽然构建了一个不确定性条件下的房地产价格决定模型,但是他们并没有考虑我国房地产市场上述特有的制度安排)。另外,国内将房地产纳入宏观经济分析的理论研究还极为少见,虽然崔光灿(2006)在BGG模型(Bernake,Gertler and Gilchrist,1998)基础上,分析了以房地产价格变化为对象研究资产价格波动对宏观经济的影响,但是其研究还不够细致,并未区分消费者对房地产的消费需求和投资需求,同时也没有考虑房地产市场的按揭贷款制度及本文所提及的我国房地产市场上特有的制度安排,因而并不能帮助我们更好的理解我国房地产价格波动对宏观经济的影响。另外,还未见关于开放性条件下的房地产价格变动趋势尤其是基于DSGE模型的理论研究及模拟研究,从而导致缺乏关于国际热钱对房地产市场的影响机理的深入研究。同时,关于我国房地产市场的经验研究中,线性模型居多,非线性模型较为少见,一些被国外相关研究证实的具有较好拟合度的非线性模型(如STAR模型、GAR模型)并未应用到我国房地产市场的相关研究中去。因此,当前国内的相关研究不仅在理论上,而且在应用上都具有一定的局限性。

三、小结与展望

本文按照现有房地产市场研究文献所采用的研究方法及侧重点的不同对国外相关研究文献进行了分类,将其分为基于生命周期模型的理论研究、房地产价格形成机制与投机泡沫的相关研究、房地产价格变动机制及其影响的实证研究、基于一般均衡理论框架下房地产价格变动机制及其影响的理论研究等四类,并简要介绍了一些代表性的文献,同时还介绍了具有代表性的国内房地产研究文献,并对国内房地产研究中存在的问题进行了讨论。

另外,从现有文献来看,房地产市场研究的未来发展趋势将从三个方向展开:一是微观层面的研究,此类研究将从更为细致的角度分析房地产的具体属性对其价格的影响;二是宏观层面的研究,此类研究以DSGE模型为代表,它将房地产纳入宏观经济模型,分析房地产市场与宏观经济的相互作用;三是基于投资组合理论的研究,此类研究以现代金融经济学中的投资组合理论为基础,分析将房地产纳入个体投资组合当中时对个体投资决策和消费的影响。

参考文献:

[1]Artle R.and P. Varaiya,1978.“Life Cycle Consumption and Homeownership.”Journal of Economic Theory,Vol.18,PP38-58.

[2]Berkovec J.and D.Fullerto,1992. “A General Equilibrium Model of Housing,Taxes,and Portfolio Choice.”The Journal of Political Econmy,Vol.100,PP390-429.

[3]Blanchard O.J.and M.W.Watson,1982.“Bubbles,rational expectations and financial markets.”ln P.Wachtel(ed.),Crises in the Economic and Financial Structure.Lexington Boooks,Lexington,M.A.

[4]Cocco,J.F.,2005.“Portfolio Choice in the Presence of Housing.”Review of financial Studies,Vol.18,PP535-67.

[5]Fratantobi M. and S.Schuh,2003.“Monetary Policy,Housing,and Heterogeneous Regional Markets.”Journal of Money,Credit and Banking,Vol.35,PP557-589.

[6]Gaia,Garion and Lucio,Sarno,2004.“Speculative Bubbles in U.K.House Prices:Some New Evidence.”Southern Economic Journal,Vol.70,PP777-795.

[7] 陈日清、李雪增,2007:基于二值响应模型的房地产泡沫预警方法研究,《统计研究》第9期,85-89。

[8]崔光灿,2006:资产价格、金融加速器与经济稳定,《世界经济》第11期,59-69。

[9]杜敏杰、刘霞辉,2007:人民币升值预期与房地产价格变动,《世界经济》第1期,81-88。

[10]段忠东、曾令华,2008:《房价冲击、利率波动与货币供求:理论分析与中国的经济研究》,《世界经济》第12期,14-27。

[11]丰雷、朱勇、谢经荣,2002,中国地产泡沫实证研究,《管理世界》第3期,59-64。

[12]胡健颖、高铁梅、贺书平,2006:房地产市场与国民经济协调发展的实证分析,《中国社会科学》第3期,74-84。

[13]梁云芳、高铁梅、贺书平,2006:房地产市场与国民经济协调发展的实证分析,《中国社会科学》第3期,74-84。

[14]沈悦、刘洪玉,2004:住宅价格与经济基本面:1995-2002年中国14城市的实证研究,《经济研究》第6期,78-86。

[15]史永东、陈日清,2006:信息不对称、羊群行为与房地产市场中的居民破产,《财经问题研究》第12期,39-46。

[16]史永东、陈日清,2008:不确定条件下的房地产价格决定――随机模型和经验分析,《经济学(季刊)》第8卷第1期,211-230。

[17]王国军、刘水杏,2004:房地产业对相关产业的带动效应研究,《经济研究》第8期,38-47。

[18]王艺明,2008:房租资本化、模型误设与房地产投机泡沫:基于北京、上海和广州住房二级市场的研究,《世界经济》第6期,59-68。

[19]吴海英,2007:房地产投资增速对钢铁投资增速对钢铁投资和总投资增速的影响,《世界经济》第3期,22-30。

第8篇：房地产泡沫论文范文

关键词：房地产 房地产价格 价格规制

一、房地产价格规制的概念

（一）房地产价格的概念

我国房地产市场的商品主要是以城镇商品房为主，房地产的价格也主要表现为通过市场机制形成的商品房的价格，因此房地产的价格也被称为"商品房价格"，简称"房价"。

（二）我国房地产价格的基本构成要素

房地产价格（主要指买卖价格）主要是由九项因素构成的：土地取得费用、前期工程费、配套费、建筑安装工程费、管理费、销售费、税费、利息和利润。

（1）土地取得费用因房地产开发土地取得方式的不同，可以有多种形式。以土地使用权出让方式取得的城市熟地，土地取得费即为土地使用权出让金；以土地使用权转让方式取得的城市熟地，土地取得费即为土地转让费。

（2）前期工程费指房地产开发商委托设计、监理、审计等专业机构进行工作所需的费用和施工前期所必须要进行的各项手续性工作所需花费的费用。

（3）配套费是为房地产开发进行城市基础设施和公建设施配套而必须投入的费用。

（4）建筑安装工程费是为进行建筑安装工程而必须向建筑承包商支付的费用，它包括直接工程费、间接费、计划利润和税金。

（5）管理费指导房地产开发公司的办公费和人员工资福利费等在某一个项目上的分摊。

（6）销售费指为了进行房地产销售而必然发生的广告宣传费、销售费、办公费等。

（7）利息通常是指房地产开发项目贷款利息。

（8）税金主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加和其他相关税等。

（9）利润是房地产开发投资应获得的回报。它是房地产开发企业的销售收入扣除开发经营成本以后的余额。

二、我国房地产价格规制的历程

改革开放之后，实施城镇住房体制改革同时，逐步形成了房地产价格政府规制的法律基本框架。1983年国务院《城市私有房屋管理条例》明确了房地产交易价格的形成机制。1994年《城市房地产交易价格管理暂行办法》提出新的房地产价格管理原则，对交易价格实行直接管理和间接管理相结合的原则，以市场为主导的房地产定价机制。2003年《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确地方政府稳定房地产价格的行政问责制。2010年1月《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》首次规定了省级人民政府对房价的稳定负责； 2010年1月《国十条》从保障性住房和普通住房的增加，通过信贷政策房地产税收政策的实施来调节需求达到稳定房价的作用。2012年《商品房销售明码标价规定》要求房地产价格要严格明码标价并执行"一房一价"政策，7月国务院常务会议，落实问责制，完善价格规制政策，同时继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施。

三、我国房地产价格持续上涨的原因

（一）开发成本因素

地方政府的城市建设资金主要来源于房地产行业带动的土地拍卖。土地价格成本占房地产总建设成本的20%，土地价格的上涨直接导致房地产建设成本的上升，房地产价格自然而然就会水涨船高。

（二）市场需求旺盛

城市人口数量和规模不断增长；人们对住房的质量要求高，改善型住房需求增长；城镇化进程加速，旧城改造带来的需求，这些都增加了对房地产的需求。

（三）资本市场的因素

资本市场不发达，投资工具稀缺是造成房地产市场资金过热的重要原因之一，国内银行信贷的迅速扩张，增加了房地产开发与投资机会，人民币升值，导致外资大量涌入，进一步扩张了房地产市场。

（四）房地产市场体系不够健全

短期投机行为盛行，如消费者"买涨不买跌"、"温州炒房团"等；房地产要素市场发展不协调，房地产要素市场包括土地市场、金融市场和原材料市场等，受固定资产投资规模的影响，成本上涨的压力增大。

四、我国房地产价格规制中存在的主要问题

我国房地产政府规制工作起点低、起步晚，不管是政府规制的理论基础还是实际操作经验都无法满足实际发展的需要。我国房地产价格政府规制存在以下几个方面的问题：

（一）政府规制的目标不明确

我国历次的房地产价格规制都是围绕"促进房地产市场平稳发展"这个主要目标进行的，直到2010年国家颁布通《通知》强调当前时期的房地产价格规制的目标是"遏制房地产价格过快上涨"即"稳房价"。

（二） 政府规制政策执行不力

房地产的供求关系，地理位置和消费者的购买热情都会对房地产的价格造成影响，自1998年取消福利分房后，住房要通过市场，房价不断升高。2004年我国房地产市场价格增长率达到百分之十七点八。

（三）政府规制监管不到位

当前的房地产市场在政府干预过多的同时，政府监管力不够，同时法律监管，民意监管及舆论监管的建设远远滞后于市场发展速度，市场交易混乱，缺乏针对于发商的有力约束。

（四）中央和地方政府的利益博弈

中央政府和地方政府作为房地产价格政府规制的两个主体，在价值目标、行为准则以及利益诉求等方面都一致，都是社会公共利益和诉求的代表者，但二者管辖范围和工作落脚点和出发点略有差别。

五、完善房地产价格规制的对策

房价一路上涨，房地产业泡沫仍然在继续发展。一旦房价暴跌来临，其背后隐藏的巨大危险应该受到政府的高度重视，并且这也是国家对房地产业宏观调控的根本原因所在。

（一）逐步建立和完善中国城镇住房体系。

这意味着要通过多条途径保持市场供应，增加丰富产品供给来源。首先要加快廉租房、公租房建设。其次，继续投资建设经济适用房和推出限价房。最后，加大住宅土地和商品房供应及打击囤地等空置房，增加商品房实际有效的房源。

（二）逐步取消中国商品房预售制度。

因为能解决开发商资金链的50%资金，商品房的预售已是推动房价上涨的关键因素之一。

（三）调整税费分配制度。

由于财政分配不平衡，房地产成为地方政府的最大财政收入来源。地方政府财政收入60%上交缴中央，留给地方政府的财政不到一半，却承担着60%的财政支付压力。

（四）加强对房地产企业的垄断规制。

对房地产的实际销售价格进行监督和管理，成本加适当利润的方法（平均销售价格）并公布指导价。

（五）改革中国土地制度。

地方政府对土地财政的依赖，是造成房价上涨最重要的原因。自2003年经营性用地实行招拍挂制度后，出现很多"地王"，致使土地价格上涨幅度远远高于房价，房价很难再降下来。

（六）建立房地产信息管理系统，提高市场透明度。

利用IT技术，建立全国联网实名房产登记制度，使政府对现有居住水平及房地产结构完整把握，对干预策略提出数据支持，对投机需求进行管理与调控。

六、结论

房地产是我民经济的支柱产业之一，对民经济的发展起着至关重要的作用。对房地产价格规制的研究，为政府进一步调控房价提供理论支持。本文通过对房地产价格规制中问题的分析，从七个方面提出进一步调控房地产价格的对策，来完善政府在调控房地产价格方面的不足。

参考文献：

[1]专著：张红凤著，《西方制度经济学的变迁》[M]，经济科学出版社年版，2005年。

[2]专著：余建源著，《中国房地产市场凋控新论》[M]，上海人民出版社，2009年。

[3]学位论文：炎贤锁，《中国的房地产市场的宏观调控研究》[D]，福建师范大学硕士论文，2009年6月。

[4]学位论文：刘东坡，《中国房地产宏观调控政策效果研究》[D]，合肥工业大学硕士论文，2009年6月。

第9篇：房地产泡沫论文范文

此次次贷危机给美国经济带来了巨大了的损失，要使我们不重蹈美国的复辙，我们必须了解次贷危机及其产生的后果。这掸我们才能有的放矢，为我国经济金融的稳定做好充分的准备。

首先，我们应该了解何谓次贷危机。所谓次贷危机即次级贷款抵押市场危机是由于美国给那些信用低的客户以住房贷款，由于住房贷款有住房作为抵押，所以一直以来没有被金融机构重视到其隐含的风险。

其次，此次次贷危机缘于美国楼市的高增长及后来美国房地产市场的回暖。在房地产市场高速发展时期，各方资金纷纷流入楼市，而信贷机构并没有充分考虑到其中的风险，为低信用的购房者放出大量的次级抵押贷款。以至今日房地产市场回暖，所抵押的房产其价值根本无法抵债，便产生大量的呆坏账，此时这些风险仅仅集中于本国的银行业。而一些国际投资基金或金融机构对其次级抵押贷款的投资或买断，将使风险扩散到全球整个金融市场。这也许就是本次危机对全球股市所产生的冲击的一个原因。

再次，此次次贷危机为美国金融机构带来大量的呆坏账，这将直接导致其流动性的严重缺失。流动性的缺失又将对本国整个国民经济的发展产生巨大的冲击。

第四，由于次贷危机给金融机构带来的巨大损失，欧美各国相关金融机构纷纷裁员以降低成本，这将导致失业人口的增加，虽然数字不时很大，但足以说明此次危机带来的影响之巨大、牵扯面之广。

第五，本次次贷危机对我国经济的影响。据美国金融统计中国银行，中国工商银行、交通银行、建设银行、招商银行和中信银行等六家银行在此次危机中的直接损失大约49亿元人民币。由于中美两国经济往来密切，经花旗银行测算，美国经济放缓1％，中国经济将放缓1.3％。虽然此次危机给中国带来的直接损失并不大，但当美国经济受挫，也将使得中国经济面临较大损失。

次贷危机对我们的启示

此次次贷危机所产生的影响与潜在的影响使得我们必须给予足够的重视，我们要做的不是危机爆发后才对银行进行救助，而应该事前做好准备以防止危机的产生。

第一，美国次贷危机直接起源于美国房地产市场的降温。美国成熟房地产市场都会引发次贷危机，何况我国的新兴市场。目前我国房地产投机行为尤为严重，使得楼市不断飙升，房地产市场面临着越来越大的泡沫。泡沫的产生缘至于投机者没有得到有效的规制，现有的规制对他们投机带来的成本远远小于其将获得的利益。长此以往，也许数年后等到泡沫破灭的时候，受害的讲是广大有房贷的市民。由于我国抗危机的经济实力远不如美国，因此危机的爆发不论在我国经济上还是在社会稳定上所产生的影响程度都将是无法预测的。因此我们不论是出于房地产市场的健康发展还是出于防止类似危机在我国爆发的目的，我们都应该防止房地产市场巨大泡沫的产生。

第二，由于我国贷款主要来自商业银行，我们应加强商业银行对住房贷款申请者信用和还贷能力的审核。建立信用评审机制并非一朝一夕的问题，在我国个人消费信用评价系统还处于初级阶段、个人信用的数据储备还不完善的情况下，信贷机构应在此基础上更加注重贷款者的还贷能力的审核。而在现阶段，房地产市场在中国经济增长中占有很大比例，银行业也必然想从中分享利益。这就需要尽量避免商业银行或信贷机构因为利益的驱使而放松借款者的资格标准，或对其有可能虚假的信息不进行必要的审核。甚至有职员为了业绩的提高，帮助那些条件不合格的申请者伪造信息或想办法规避银行现行的规制。这就要求金融机构加强对职员职业操守的培养，从前台开始培养风险的防范意识。与此同时，我国应该建立个人信用评级制度，给商业银行评价消费者信用提供一个合理的依据。

第二，增强银行的抗风险能力。银行的本质是风险经营，要减少危机对银行本身的冲击就必然要求银行有抵御风险的能力。而有效的金融创新已被证明不仅能为银行带来直接的收益，也能为银行化解风险提供更多、更有效的工具。目前我国商业银行资产证券化还不成熟，放贷风险基本集中于银行本身，银行应该积极开拓新的金融产品以到达转嫁风险的目的。

第四，完善监管体系。银行经营应保持其安全性、流动性，之后才是盈利性。由于银行本身资产结构的高负债比例，容易使股东或管理者从事高风险业务。为了，保障广大债权所有者的利益，必须对银行进行有效的监管，使其从事业务体现了利益相关者的利益。外部监管应该与银行内部监管部门同心协力，对商业银行进行有效监管。外部监管体系的完善，包括相关法律法规的健全和监管机构的建立，相关法律法规应该对银行的高风险业务经营进行有效的约束，而监管机构应该依照相关法律法规对银行的违法违规行为给予应有的惩罚。外部监管应该引导银行业的稳健运行，从而维护金融市场的稳定。内部监管部门应对本行的资产和业务进行客观的风险评估，从根本上对风险进行有效的控制。

第五，培养住房贷款居民的风险意识。不可避免的是有些居民对自己以后的还贷能力没有进行有效的估计，为以后的无力偿债埋下了隐患。在这方面就要求银行职员应该让消费者充分了解其中的风险，帮助其分析各种风险产生的可能性。

第六，完善我国证券市场。房地产上市公司市值占我国证券市场很大一部分比重。其股价波动很大程度影响着整个证券市场的稳定与否。房价的飞速增长，将间接拉大了二级市场与一级市场中获得房地产公司股票价格之间的差距。而这大大增加了二级市场投资者的风险。

总之，为了预防类似危机在我国爆发，我们应该在各个层面做好充分的准备，确保金融市场的稳健运行，经济的稳步发展。