要约合同精选(九篇)

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第1篇：要约合同范文

在人才招聘会上，经常能看到“月薪面议”的字样，不少求职者对此心存疑虑，认为“月薪面议”不能给人一种稳定感，不如明码标价的好。

前来应聘办公室行政人员的张先生表示，月薪面议一般都是指中高级人才，这种人才的待遇应该属于机密，标明“月薪面议”也无可厚非，但一般的职位如文秘、行政人员等一般职位，最好明码标价。多数求职者认为，即便一般职位实行工资面议，那么招聘单位就应该给一个职位薪酬的一般范围，没有“一杆秤”，到时候面议就难以把握，不是因为要价太高，使求职者被拒之门外，就是因为要价太低，而委屈了求职者。一位求职者说：“我们不喜欢月薪面议，要实打实的，你给多少我觉得划算就干，不划算就不干。到时候面议谁也说不清。”一位张小姐认为，招工时不说清楚具体的工资，心里总不踏实，如果干了活后用人单位硬说不满意，是不是很低的工资也拿不到？

对此，专家认为，“月薪面议”的范畴适用于高级职员，因业务类的高级职员，月薪上下波动很大，故不易明码标价，且目前薪酬对于大多数企业来说，都属于机密范畴，不易轻易公布。另外，对于中高级人才，如果明码标价，可能会给猎头或企业间带来不正当竞争。对于货真价实的高级人才，“月薪面议”的结果可能会超出应聘者设定的价位。但对于一般职位的应聘者而言，最好慎用“月薪面议”，毕竟目前是一个供大于求的市场，这样可以节约应聘者和招聘者的时间和精力。重庆红钢律师事务所向阳律师同时提醒，虽然“月薪面议”并不一定存在欺诈，但这种面议毕竟不具备法律约束力。如果必须“面议”，则应把“面议”的具体内容合同化，以保护应聘者的合法权益。

第2篇：要约合同范文

先进技术和优质内容的关系。回顾媒体融合命题的提出，一个重要原因是新兴媒体表现出强大的生命力和竞争力；而新兴媒体的崛起，主要依赖于信息传播技术的快速发展。先进技术，可以说是新兴媒体的原动力。融合发展，首先应该是对先进技术的运用。但也要看到，对新闻媒体来说，内容永远是根本，是决定其生存与发展的关键所在。新兴媒体之所以在我国能持续快速发展，很大程度上也借助了传统媒体的信息内容。无论将来“融媒体”以何种形态出现，其传播信息的基本功能不会变，对优质内容的需求不会变。因此，融合发展本质上是先进技术和优质内容的融合，只有技术和内容并重，融合发展才能取得根本突破。

借力发展和自主创新的关系。对融合发展的需求，更多的是来自于传统媒体。客观地讲，传统媒体在技术手段方面是比较滞后的，融合发展所需要的技术如果都靠传统媒体自己研发，是不可能的，也没有必要。传统媒体要有借力发展的意识，善于借助市场上已有的成熟技术、平台、渠道、手段，加快发展速度，缩短融合周期。但从长远看，传统媒体必须加强自主建设和自主研发，在融合发展的过程中逐步搭建自己的平台、开发自己的应用、形成自己的发展模式，增强制定业内“游戏规则”的话语权和主导权。如果一直把鸡蛋放在别人的篮子里，随着信息传播技术和新兴媒体的继续发展，传统媒体可能再次被甩在后面。

更快和更稳更好的关系。近年来，新媒体的快速发展，给传统媒体带来的冲击是巨大的。通过融合发展摆脱窘境，对传统媒体已经是刻不容缓、时不我待。目前，不少媒体在融合发展方面积极推进、奇招迭出，颇有大展拳脚、大干快上之势。这可以看作是发展动力和创新活力的迸发，但也不排除一部分是在新兴媒体重压下的应急反应。融合发展是一个全新的课题，没有现成的经验和模式可循。加快发展，以速度抢时间是必须的。但在更快发展的同时，要注意更稳更好发展。正是因为融合发展的紧迫性，传统媒体已经没有反复试错的时间和机会了。在融合发展的过程中，一定要加强统筹规划，制定总体思路，明确工作目标，方向要认清、项目要看准，才能最快地取得效果。否则，在错误的方向行进越久，距离原来的目标只会越远。

（经济日报记者陈发宝/《经济日报》2014-09-02）

第3篇：要约合同范文

       Hebei Medical Journal

主办：  河北省医科院情报所;河北省药学会

周期：  半月

出版地：河北省石家庄市

语种：  中文;

开本：  大16开

ISSN： 1002-7386

CN：   13-1090/R

邮发代号： 18-3

历史沿革：

现用刊名：河北医药

创刊时间：1972

第4篇：要约合同范文

关键词：EPC项目;合同支付要约方式;赢得值

Abstract: Offer payment contract is a contract both sides EPC one of the most important core terms, project management objectives clear, efficient process control key. Based on the principle of the earned value, put forward "the key schedule node + non key schedule node + fee" to pay the contract offer, not only can reflect the overall project management to control as the core, pay attention to the progress of project appraisal, at the same time, the cost of the project effectively control.

Key words: EPC project; contract payment offer; earned value

中图分类号: D923.6 文献标识码：A 文章编号：

合同支付要约方式是EPC总价合同双方最为重视的核心条款之一。合理且操作性好的价格条款对项目管理、合同变更、项目结算以及保障业主和承包商双方利益等都起到重要作用。因此如何将EPC项目中设计、采购、施工三环节在合同支付管理上相互交融和牵制，实现对项目进度目标、费用目标的有力控制手段，是本文研究的目的。

现行EPC合同支付要约方式及存在问题

现行合同支付要约方式主要有里程碑节点支付、按期（月、季）支付、分段支付、竣工后支付和双方约定支付等方式。

现行合同支付方式都未能充分考虑到项目费用和工期的对立统一关系，会造成不利于工程进展的影响：

现行支付方式设计、采购与施工独立支付，未体现EPC的整体性。

所有支付方式都是根据完成工作量的情况支付费用，对项目实际进度未有考核，无法把握关键路径的风险指数，对项目目标控制没有明确的指导。

在支付风险上，对整个EPC整体性的把握上较差，如采购招投标到货情况对施工是否影响，无法正确把握。

对业主的能力要求上，多数支付方式业主对工程量与支付方面的审核工作量比较大，对业主的专业知识能力要求比较高。

综上所述，只有将进度款的支付和工期有机结合起来，才能使项目管理工作目标清晰、过程控制高效，使业主真正达到其预期的目标。

赢得值原理正是这样一种能够有效地对工程进度、成本进行监控，从整体上反应和评价项目进展情况的方法。

2、赢得值原理的介绍

赢得值原理（Earned Value，也称挣值）, 是指通过引入己完工作的预算值的原理对项目费用和进度进行综合评估，是一种将“干完工程再算费用”变为“边干边算边改进”的动态管理方法，有利于及时分析工程进展情况,真正实现动态控制以及进度与费用的集成管理。

2.1赢得值原理的三个基本参数

已完工作预算费用为BCWP，是指在某一时间已经完成的工作（或部分工作），以批准认可的预算为标准所需要的资金总额，由于业主正是根据这个值为承包人完成的工作量支付相应的费用，也就是承包人获得的金额，故称为赢得值或挣值。

BCWP=已完成工作量×预算单价

计划工作预算费用，简称BCWS，即根据进度计划，在某一时刻应当完成的工作（或部分工作），以预算为标准所需要的资金总额，一般来说，除非合同有变更，BCWS在工程实施过程中应保持不变。

BCWS=计划工作量×预算单价

已完工作实际费用，简称ACWP，即到某一时刻为止，已完成的工作（或部分工作）所实际花费的总金额。

ACWP= 已完成工作量×实际单价

2.2赢得值原理的四个评估参数

在三个基本参数的基础上，可以确定赢得值原理的四个评价指标，它们都是时间的函数。主要包括费用偏差（CV）、进度偏差(SV)、费用绩效指数(CPI)、进度绩效指数(SPI)。

1、费用偏差CV

CV= BCWP— ACWP

当CV< 0，即表示项目运行超出预算费用；当CV>0，即表示项目实际费用没有超出预算费用。

2、进度偏差SV

SV= BCWP— BCWS

当SV< 0，即表示进度延误；当SV>0，即表示进度提前。

虽然单纯的BCWS和ACWP的关系不能反应进度和效益，但可说明在某个时间内应该支付的费用和实际支付的费用之间的比较，当超过项目资金流动计划的时候，就应该加以控制。

3、赢得值原理在EPC总价合同支付要约方式的运用

3.1 运用赢得值原理分析关键路径的实际进度

运用赢得值原理必须考虑项目的关键线路的赢得值。一般赢得值理论中是用费用来表示项目的进展，无法体现不同单位工程的重要性的区别。如果非关键路径上的活动已经提前超额完成，而关键路径上的活动没有及时完成，则非关键路径上所取得的赢得值就有可能掩盖关键路径上进度的延迟。

比如在一个火电厂项目中，施工计划的顺利完成才是项目的主要计划控制点。但是如果总承包商为了提高整个项目的赢得值，让暂时不需要而又简单设计的图纸提前完成，让暂时不需要的设备提前到货现场，不仅仅可能会造成重要的图纸导致施工延误，设备无法满足现场的需求，还可能会由于设备的提前到货增大了现场设备的仓储费用。

因此只有基于关键路径的赢得值分析，才能提出较完善的EPC合同支付要约方式，保证项目按时按质的进行，保证项目费用在可控范围内。

3.2 基于赢得值原理的EPC总价合同支付要约方式“关键进度节点+非关键进度节点+费用”

本文提出采用“关键进度节点+非关键进度节点+费用”的合同支付要约方式，即：“通过在关键线路与非关键线路上设定若干个考核节点以及完成节点所对应的费用”，增加关键线路节点的所对应的支付比例，并以关键线路节点实际完成情况作为支付费用的条件。

3.2.1总体思路

结合传统EPC合同支付方式的优势并针对其所存在的问题，基于赢得值原理的应用，提出EPC总价合同支付方式的总体思路：

EPC合同支付方式必须体现EPC的整体性。

支付方式应能够对EPC工程总进度起到考核作用。

在三级网络进度计划的基础上确定节点比例保证支付方式的公平性。

3.2.2比例的确定

要实现基于赢得值原理的EPC总价合同支付方式，比例的确定是整个合同支付的关键，主要采用以下5个步骤：

进度计划是整个支付方式的关键。业主与承包商共同编制项目的三级进度计划，并建立设计、采购、施工的三级联动逻辑关系，并找出项目的关键路径，始终坚持以施工赢得值反映项目现场的实际情况，避免了设计、采购赢得值远大于施工赢得值，造成项目赢得值大而实际进展失控的现象。

费用的分解是否合理与正确直接影响支付比例的确定。设计费用主要是分施工图阶段费用以及设计管理的费用，通过图纸卷册和人工时的关系对费用进行分解，并加载在设计进度计划中。采购费用主要是通过将主体工艺设备与配套设备的费用分别加载到“招标、签订合同、设备到货、设备验收”的进度计划中体现采购完成的赢得值情况。施工费用分解主要是根据建安工程各标段各单位工程的费用加载在施工进度计划中。

在关键线路选取若干重要节点，在非关键线路上选取与重要节点相对应的若干个主要节点，并根据进度计划按月度编制其工作标节点，并作为支付和考核点。

通过费用分解计算出关键路径重要节点与非关键路径主要节点的费用及比例。通过合同双方约定谈判，确定关键路径节点和非关键路径节点的权重比例。同时确定支付的方式，通过权重约束，可以鼓励承包商重视关键路径的施工情况，同时不轻视非关键路径的施工进展情况。

3.2.3 各种合同支付要约方式的优略对比

本文将三种支付方式从EPC 项目的整体性、对进度计划的约束性等方面进行对比分析。分析结果表明“关键进度节点+完成目标+费用” 支付方式具有较强的综合优势，但也存在有关工程进度计划、资金支付等方面的管理水平与相关信息的熟悉程度对业主要求较高的劣势。

4、总结

基于赢得值原理的EPC合同支付要约方式“关键进度节点+非关键进度节点+费用”解决了以往EPC项目建设投资将设计、采购、施工费用分开控制、难以互相约束的问题，提高了项目投资控制的整体性，降低了合同执行过程中支付资金与整体进度计划的不确定性，从源头上减低了业主财务成本和合同执行的风险，也对承包商的资金起到了一定的保障作用，同时体现了项目管理的前瞻性和计划性的原则。

参考文献：

倪翼、孙洁、曾子然，《合同支付要约方式是决定EPC项目投资控制成败的关键因素之一》

第5篇：要约合同范文

关键词：招标投标; 报价承诺法; 评析

中图分类号：TU723.1 文献标识码：A

1 引言

在工程项目建设过程中实行工程项目招投标制度，直接目的是择优合理的中标单位，以确保工程项目的有序的进行。我国《中华人民共和国招标投标法》自2000年伊始实施以来，各地各部门探索出了许多评标办法：综合评估法(又称百分法)、经评审的低价评标法(又称合理低价法)、合理低价中标法[1]等，而各种评标办法各有利弊，因此各个地区根据当地不同的建设环境探索更方便的评标办法是很有必要的，江西省于2010年3月颁发的《江西省房屋建筑和市政基础设施工程施工招投标评标办法》中提出报价承诺法（试行）办法。本文对此经评审的报价承诺法的评标办法进行分析与思考。

2 经评审的报价承诺法评标方法

经评审的报价承诺法是指投标人资格预（后）审合格，投标文件中的技术标编制符合专用格式文本要求，招标人提供工程量清单和招标控制价及各组成部分的详细内容，并同时在招标控制价的基础上提出期望要约合理低价。投标人在阅读招标文件、工程量清单和招标控制价后，根据相关技术要求和招标人期望价编制响应承诺报价。以随机抽取方式确定评审排序，排序前三名经评标委员会评审合格后，排序第一名者即为中标人或第一中标候选人[2]。

2.1 适用范围

《江西省房屋建筑和市政基础设施工程施工招投标评标办法》中对可以采用经评审的报价承诺法的工程适用范围作出了具体的规定，该办法适用于总投资在500万元以下的省管总承包单项工程、300万元以下的市管总承包单项工程、150万元以下的县管总承包单项工程，以及200万元以下的省管专业承包单项工程、150万元以下的市管单项工程、80万元以下的县管专业承包单项工程，同时对技术、性能没有特殊要求的通用技术工程等。以上建设项目经招标人申请，在招标监督机构的同意下均可采用报价承诺法。

2.2 期望要约合理低价和承诺报价

实行经评审的报价承诺法中标的工程，首先由招标人提供招标控制价(M)，此工程量清单和招标控制价须在中标后由双方进行核对，如两者之间含有误差，应在合同签订前或合同签订后的一个月内按实进行调整。招标人在招标控制价的基础上提出期望要约合理低价。其中，房屋建筑等工程要约合理价设为P1，市政（园林绿化）工程要约合理价设为P2，县级市、县、区范围内招标项目要约合理低价设为P3。

P1>=0.92(M-Z)+Z；

P2>=0.90(M-Z)+Z；

P3在P1、P2的基础上可作正负0.02(M-Z)+Z的调整；其中Z表招标暂列金额和暂估价。

承诺报价是投标人在了解招标人工程量清单和招标控制价的基础上，针对上述要约合理低价，以承诺方式编制的接近要约合理低价的响应承诺报价。并且此报价须在要约合理低价的正负0.1%范围内。

3 评标的程序和具体方法评析

3.1 评标的程序及具体方法

经评审的报价承诺法评标委员会首先对投标人的商务标文件签章进行有效性查验，然后宣布具有有效文件签章投标单位的投标报价。此阶段响应要约合理低价的为有效投标报价，未响应要约合理低价的被淘汰。

紧接着以递交标书的先后顺序对投标单位进行编号，当投标人等于或不足9个时需全部编号，而当投标人超过9家时随机抽取9个，然后进行随机抽取排序，均按抽取编号的先后排序，即第一次随机抽取为排序第一名，以此类推。

继而是开启投标人的技术标，此项同商务标文件签章均有效的排序前三名技术标和商务标一并送评标委员会按照（资格预审或资格后审）、技术标、商务标的顺序进行评审，在此每一个阶段中凡是有前三名条件不符合者，由后一名依次补充进入第三名接受评审。

抽号排序后，评标委员会对投标文件的技术标内容进行响应性评审、符合性评审之后，裁定其是否为废标并对重大偏差和细微偏差进行裁定。技术标评审排序前三名的合格者进入商务标的初步评审：商务标的承诺报价在要约合理低价的正负0.1%范围内的投标人可进入商务标的详细评审。商务标的详细评审主要是对排序前三名投标报价进行符合性评审，其合格性要求为：(1)、响应承诺报价符合招标文件的规定；(2)、通过报价承诺合理性评估；(3)、未通过报价承诺合理性评估，但是其澄清、补正能够合理说明理由，并经裁定其不低于个别成本等。

排序前三名评审合格，则排序第一名既为中标人或第一中标排序人。

3.2 评标的程序和具体方法评析

经评审的报价承诺法采取以递交标书的先后顺序对投标单位进行编号再进行随机抽取的办法，使得每一个投标单位得以被抽取到前三名的概率是相同的，在对技术、性能没有特殊要求而采用通用技术的招标工程项目中充分表现了评标的公平性原则。

经评审的报价承诺法评标办法其评标委员会先对投标人的文件签章进行有效性检验，此项规定给我们带来的利益是不可小觑的：(1)、可以避免将不符合条件的投标单位纳入后续的评标程序中，这无形中促进了招投标市场的规范性建设；(2)、将不符合资质规定，没有相关技术能力的投标单位排除在招标项目的门外，鼓励他们重新认识投标文件规范的重要性；(3)、排除了存在侥幸心理而又不符合条件的投标单位，减少了部分评标工作，这也有效的节约了整个招投标工作的时间。

在评标时招标单位对投标单位的考虐因素主要有四个方面：对投标单位的能力评价，包括其资质和历年施工经验等；对投标单位能否达到技术标准规范的要求之类的技术评价；对投标单位所提供服务的质量评价以及对投标单位所花费的成本评价。经评审的报价承诺法在评标时，以他独有的简便方法综合考察了投标单位的相关因素，此评标办法的其他优点表现为：

(1)、评标办法简单易操作；

(2)、评标流程清晰无交叉、无循回；

(3)、评标原则规范明确；与综合评估法、经评审的低价评标法、合理低价中标法的评标办法相比，避免了大量的打分和计算程序，能够降低评标失误的可能性和减少评标失误率的发生；

(4)、经评审的报价承诺法规定排序前三名的合格者有资格进入下一阶段参加评审，而综合评估法、合理低价中标法等其他评标方法均要对所有投标单位进行一遍全部的评审，比较下来经评审的报价承诺法不仅节约了评标的时间，节约了招投标的成本，也提高了评标的效率。

4 保障报价承诺法评标方法的措施

拒绝资格后审，提倡和扩大资格预审

这种随机抽取、顺序排名、按排名依次评审的方式，招标人在评审过程当中是很难全面掌握投标人资质、信誉、业绩等方面实际情况的，所以要将资格预审的范围和工作量扩大[3]，杜绝资格后审会给资质较差的投标人的侥幸心理。

重视施工组织设计，招标人督促编制

经评审的报价承诺法的施工组织设计由中标人在中标后编制提交，施工组织设计并不参与评审。所以招标人要为中标单位提供总体的施工管理目标，包括质量控制、工期控制、安全生产控制、文明施工现场控制等管理目标。投标人针对这些管理目标，做出响应承诺及相关组织计划、管理体系和相应保证措施。

合同价变更，三方做好防范

经评审的报价承诺法规定中标价即为结算价。投标人在充分考虑低价中标的报价风险之后，应按要求当设计变更价款达到中标价的正负4%时，在变更生效后3个月内，及时办理工程合同价款的变更备案；招标人则应该完善合同内容，在合同中详细列出工程不可变更的内容；政府管理部门应该完善招投标法律法规，做好标后监管，尽快出台企业市场清出制[4]，建立规范有序的建筑市场。

参考文献：

[1].邓蜀娟,文拥军.国内现行评标方法比较[J].山西建筑.2010:252-253.

[2].《江西省房屋建筑和市政基础设施工程施工招投标评标办法》（赣建字[2010]1号文）.

第6篇：要约合同范文

关键词 认购合同 预约 商品房

随着我国房地产市场的迅猛发展，商品房认购合同纠纷也逐年增多。很多房地产开发商在和认购人签订商品房购房合同前，与认购人签订一份商品房认购合同（实践中使用的名称不一，如称为预订书、确认书、预购书等）。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对商品房认购合同的性质也未规定，难以解决司法实践中的问题，故仍有进一步探讨的必要。

一、商品房认购合同的概念

商品房认购合同是指商品房买卖双方在签订商品房预售或销售合同前所签订的拟购买商品房或拟签订商品房买卖合同的文书。该认购合同签订后，认购人会交付一定的定金，约定在一定期限内与开发商签订购房合同，开发商在约定期限内为认购人保留指定的房屋，不得预订、预售或销售给他人。

通过概念分析，商品房认购合同应具备两个条件：一是必须在签订商品房预售或者销售合同之前经双方协商签订；二是合同明确规定购房者享有在将来某个时间购买开发商某处商品房或签订商品房买卖合同的权利。因此，商品房认购合同是商品房买卖双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房买卖合同前所签订的协议，是对双方交易商品房有关事宜的初步确认。

二、理论界、司法界对商品房认购合同的法律性质的观点

1、从合同说。该观点认为，商品房认购合同是相对于正式的购房合同而言，具有从属性和依附性，必须以正式购房合同的存在而成立、生效，是正式购房合同的从合同，两者之间存在一种制约依存关系。

2、担保说。该观点认为，签订商品房认购合同的主要目的是担保购房双方在约定的将来某个时间能够订立正式的购房合同，商品房认购合同的主要内容为定金条款，其内容符合《担保法》的有关规定，因此应该认定为担保合同。

3、买卖合同说。该观点认为，在商品房认购合同中，当事人双方平等自愿地表达了商品房买卖的真实意思，并且就权利义务进行协商达成了一致，所以商品房认购合同应当视为买卖合同，日后的正式商品房买卖合同只是对认购合同部分内容和条款的补充和完善。

4、要约说。该观点认为，商品房认购合同是房地产开发商向购房者发出的单方订约的意思表示，包涵了三方面主要内容：一是希望与购房者订立购房合同的准确的意思表示；二是明确提出了各项条款供购房方考虑；三是给购房方规定了一个答复的期限，以便于对方及时答复。因此，商品房认购合同具有要约性质。

5、意向说。该观点认为，商品房认购合同仅是当事人洽谈商品房买卖事项形成的初步文件，双方仅达成购买商品房的初步意向，只能是买卖双方初步的意思表示，因此应该看作是双方的一种买卖意向，不具有法律效力。

6、预约说。该观点认为，签订商品房认购合同是为了约束双方的交易行为，并为将来签订正式商品房买卖合同做准备，是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同，这种意思表示是明确的，具备合同法规定的合同成立的要件，因此，商品房认购合同本身就是一种独立的合同，其具有预约的特征及效力。

在司法审判实践中，法官对商品房认购合同性质的认定，归纳起来主要有两种观点：

1、认购合同是预售合同。这种观点认为，认购合同是买卖双方在平等自愿基础上的真实意思表示，是在商品房正式合同签订之前签订的，与商品房预售合同具备相同内容和效力范围，因此应该将商品房认购合同等同于正式预售合同。2、认购合同非独立合同。这种观点认为，商品房认购合同并非独立的合同，因为商品房认购合同仅是对签订正式商品房买卖合同的相关事宜的约定，不具备独立合同所应具备的内容，因此不能认定为独立的合同。

三、商品房认购合同是一种独立的预约合同

以上观点角度各异，立足点不同得出的结论也各不相同。本人赞同商品房认购合同是一种独立的预约合同，其他定性都没有把握商品房认购合同的本质。

1、形式上进行认定。由于商品房认购合同是商品房买卖双方约定在一定期限内洽淡、协商、签订商品房买卖合同的约定，是对设立预订商品房权利义务的合意，商品房认购合同是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，认购合同应为独立的合同。

2、内容上进行认定。商品房认购合同应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。认购合同是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以不应从于商品房买卖合同。认购合同与商品房买卖合同之间还存在许多不可预测的环节与风险，如果将认购合同直接认定为商品房买卖合同，那么开发商在掌握优势信息的情况下，可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任，则会严重损害买方的利益。

3、性质上进行认定。商品房认购合同与正式的商品房买卖合同的关系为预约与本约的关系。在合同分类中，存在本约与预约之分。尽管我国现行立法没有规定预约制度，但基于契约自由的精神，不应否认交易双方以订立预约的方式为订立本约做准备，商品房认购合同即为一类非常典型的预约。

第7篇：要约合同范文

关键词：商品房广告；认购书；定金 

 

目前，关于房地产前期交易的法律性质在理论界说法不一，加之法律法规还不健全，缺乏可操作性，这给实践中案件的判决带来一定难度。一般说来，商品房前期交易包括商品房广告、认购书及定金等法律问题。 

 

一、商品房销售广告的法律性质 

 

王小姐某日看到一则商品房广告所写：“城市静谧花园，百米间距，挑高空间，一梯两户、南北通风，纯板楼设计”。这则广告让追求居住品质的王小姐非常心动，虽然价格较高，但王小姐仍然与开发商签订了正式的商品房买卖合同。然而当王小姐准备入住时，却发现该楼盘旁边紧邻五环路，夜晚货车通行；楼间距仅为20米；广告中的纯板楼设计变成了方正的塔楼，就更见不到南北通风的影子了，王小姐非常气氛，准备将开发商告上法庭。 

在以上的案例中，王小姐认为该楼盘实情与广告不符，开发商违约。那么商品房广告的内容对开发商是否有约束力呢?这则较为典型的案例给人们以启示。 

 

(一)合同法的相关规定 

商品房销售广告根据内容界定可分为要约与要约邀请，根据合同法的规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示。要约是订立合同的第一步，是必经程序，一经受要约人承诺，要约内容即视为合同条款，对当事人双方均有拘束力。而要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。它不是订立合同的必经阶段，对当事人也无法律约束力。根据合同法的规定，商业广告一般为要约邀请，内容符合要约的视为要约。这则规定可以解释的空间很大，而商品房广告伴随着商品房市场的泡沫经济更是乱象丛生。开发商通过各种广告媒介吸引购房者，做出各式各样的承诺，而当购房人入住时才发现承诺无法兑现，开发商往往利用自己的信息不对称的优势而不顾购房者的权益，夸大宣传、虚假广告比比皆是，为保护购房者权益，在商品房销售广告的立法领域需要更详尽的规定。 

 

(二)相关司法解释的规定 

2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)，第三条就商品房销售广告的法律性质做出了规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。” 

《解释》针对商品房的销售广告的法律性质仍然与合同法一脉相承，也就是在通常情况下，商品房销售广告为要约邀请，《解释》同时就商品房销售广告构成要约的必要条件做出规定，为实践审判提供了可具操作性的依据，根据《解释》的规定，商品房销售广告构成要约的必要条件为： 

第一，出卖人就商品房“开发规划范围内”的房屋及相关设施的说明和允诺。这一规定将开发商的允诺限定在“开发规划范围内”，缩小了可能产生争议的范围，而何为开发规划范围内，一般应指《建设用地规划许可证》规定的用地范围。这也就意味着开发商若对开发规划范围外如周边自然环境或教育设施等做出的允诺，预购人即应当判断该广告内容不具有法律约束力。这种限定在减少争议的同时存在着无从约束开发商就规划范围外的允诺的问题，目前，很多购房人正是被“周边幽静的环境，实力雄厚的教育机构”这样的允诺所吸引，因此，开发商就开发规划范围外的允诺是《解释》的空白，有待于立法进一步完善，笔者认为立法中一一列举可能存在的若干情形并不现实，但在全社会高呼诚信的今天，房地产立法体系中引入诚信做为基本原则应属必然，基本原则是一种克服法律局限性的立法技术。 

诚信原则的引入无疑为司法实践提供了依据，同时限制了开发商在商品房销售广告中的允诺行为，也能更好的保护预购人的权益。 

第二，该说明和允诺具体确定。何谓具体确定呢?《解释》没有规定统一的标准，这便增加了司法实践中的不确定因素，笔者认为具体确定是指广告用语是明确的，可以量化的，而不是模糊不清、模棱两可的。如对房屋结构的允诺：一梯两户，南北通风；层高达2.8米；楼间距为100米等。总之，购房人通过具体确定的广告内容可以判断与开发商之间的基本权利义务，同时为避免不确定因素带来的争议，《解释》应进一步明确“房屋及相关设施”的具体类别。 

第三，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。“重大影响”由于其主观性较强，在客观上没有一个可以量化的标准，不同类型的人对于“重大影响”的理解也会因人而异，因此，在司法实践中，对于具体事例的判断只能依据法官的经验及个案的具体情况，笔者认为，提供客观上可以量化的标准更具有可行性，如预购人基于信赖开发商具体确定的允诺，造成了损失，包括实际损失及可预见的损失等。 

 

二、商品房认购书及定金的法律性质 

 

(一)商品房认购书的法律性质 

商品房认购书通常是指商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前，就交易房屋有关事宜的初步确认所签订的文书。它是对双方商品房交易的初步确认。认购书的内容一般包括：双方当事人基本情况；房屋基本情况(含位置、面积等)；价款计算；签署正式商品房买卖合同的时限约定。在现实交易中，开发商占据着主动地位，认购书的具体格式及内容往往由开发商一方制定，而开发商往往制定对自己有利的条款，约定定金条款就是一例，买受人交付定金后，无论什么原因，只要不与开发商签订正式的商品房买卖合同就有定金被没收的风险。目前，学界对认购书及定金的性质众说纷纭，这给司法实务带来了一定的困惑，而购房人的利益同样无法得到维护。 

第8篇：要约合同范文

关键词：预约合同；法律效力；责任承担；制度构建

中图分类号：D923.6

文献标识码：A DOI：10.13677/65-1285/c.2017.01.13

一、预约合同的产生与概念界定

预约制度并非当然应用于现代经济领域，其最初是在身份契约中得以体现。古巴比伦王国时，《汉穆拉比法典》第128条规定：倘自由民娶妻而未订立合同，则此妇非其妻；婚约达成后，依约一方有将己女给对方的义务，对方有领受其女并与之成婚之义务。古罗马法中对于婚约的规定有很强的法律约束力，且有很强的程序性和形式性，如果没有婚约则视为不成立夫妻关系，其属于一种身份契约，是预约制度的初始形态。随着民事法律制度的完善，这种有关身份关系的预约在权法领域得以借鉴。预约制度在经济领域的雏形是罗马法的定金制度，罗马法为了防止当事人毁约建立了定金制度，而附有防止毁约的合同具有预约合同的性质。大陆法系国家对于预约制度的承认源于对罗马法的继承。《法国民法典》对预约合同制度最早在法条中加以规定，德国却迟迟没有对预约做出明确认定，但是德国学者最早将预约正式称为预约合同。英美法系国家起初并不承认预约制度，而且由于其法律制度的特征，英美法系国家对预约制度并没有形成成文的规定，而是通过学说和司法判例加以承认。综上可知，各国对于预约制度的承认和规范没有形成系统，只是对预约制度进行了一定程度的容许，对于预约制度的具体实施过程没有进行规范，例如，预约的类型、形式和预约的权利义务等方面都没有进行全面规制。

2012年，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同司法解释》）第2条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约违约责任或者要求解除预约并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”这是我国首次在法律文件中承认预约合同制度，该规定对于推动我国预约制度的研究和实践有着巨大的意义。

中国语境下的预约，也叫作预备合同或者合同预约，是指当事人约定在将来订立一定合同的约定，也就是说预约合同是用来规定将来签订主要合同义务的合同。在《布莱克法律词典》中对预约定义为：“预约是指由一个人做成的契约或约定，它具有排除这个人合法地进入另一项性质相同的合同的属性。”在大陆法系民法理论看来，预约是为了在将来可以订立一定的契约而成立的契约，将来订立的契约也就是预约相对应的本约。英美法系国家和大陆法系国家关于预约的概念并不一致。目前，我国在《买卖合同司法解释》中对预约合同的类型进行了列举，但是对其概念没有明确规定。

预约合同作为合同应当有合同成立的基本条件。我国《合同法》对于合同的规定为“本法所称合同，是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”。与预约合同相对应的就是本约，本约是预约合同约定的将来签订确定性的正式合同，因此，预约合同作为一种特殊类型的合同又具有一些自己独特的性质。首先，合同双方为平等的民事主体，双方民事主体意思表示一致，签订预约合同；其次，签订合同的标的应为将来合同当事人履行签订本约的义务；再次，预约合同对当事人有法律约束力，预约合同也是一个合同，应当和其他合同一样明确订约者的权利义务关系，只要不违反法律的强制性规定和民法的基本原则，该合同就应当受法律保护；最后，预约合同的内容应当相对确定，之所以订立预约合同，其中一个很重要的原因是订立本约的条件还不成熟而当事人为了确定交易机会，对将来订立合同的行为进行约定，虽然合同内容没有完全确定，但是对于已经成熟的条件应当在合同中加以确定，并应当在条件成熟后及时签订本约。

综上，笔者认为，我国关于预约合同的概念应当遵循我国在民法契约理论中的传统，借鉴成文法国家对于预约合同的规范方式，结合我国对合同概念的设定方式，对预约合同的概念进行界定：预约合同是当事人为确定将来订立具有合同主要条款的本合同的协议，只要约定当事人将来订立本约的合意并符合合同的构成要件，即构成预约合同。

二、预约合同制度存在的理论基础和实践价值

预约合同制度作为民商事制度中的一部分，之所以在成立之初就广泛应用于社会实践中，而且至今在市场经济制度中仍然活跃，其存在有着深厚的理论支撑。随着市场经济越来越发达，对预约制度建立和完善的需求越来越强烈，也从另一方面表明了预约制度巨大的社会价值和制度价值。

1.意思自治的理念

意思自治是民法的基础，是公民私权利的体现，是私法中核心的制度。意思自治是指当事人根据自己的意思对即将发生的民事权利义务关系加以确定，公民个人的民事权利的设立、变更都取决于当事人自己的意思，只要不违反国家强制性的规定就不受国家公权力的干预。意思自治是市场经济得以蓬勃发展的活力源泉，是市场经济得以发展的法律保障。德国学者海因・科茨指出：“私法最重要的特点莫过于个人自治或其自我发展的权利。契约自由为一般行为自由的组成部分……是一种灵活的工具，它不断进行自我调节，以适应新的目标。它也是自由经济不可或缺的一个特征。它使私人企业成为可能，并鼓励人们负责任地建立经济关系。因此，契约自由在整个私法领域具有重要的核心作用。”预约合同的签订是意思自治的体现，预约合同制度的建立是对意思自治主义的回应，其具有强大的生命力。

2.诚实信用理念

诚实信用就是民法中著名的“帝王条款”，要求我们在进行民事活动过程中讲诚信、恪守约定、不进行欺诈、不利用虚假的行为损害对方的利益，要尽谨慎合理的义务，防止他人的利益受损。我国《合同法》第6条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第60条第2款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”预约合同是确定将来订立本约的合同，当事人之间相互信赖是其存在和产生的前提。由于一些客观原因，当事人之间还无法订立本约，为了保障将来可以取得利益或者把握商机，于是先行签订预约合同。在订立预约合同过程中，当事人为了取得对方的信任，会披露一些商业秘密，这就要求另一方诚实信用，对所知道的情况保密。双方也要相互诚信，对于提供的信息也要确保真实，这是订立预约合同必备的条件。

预约合同制度的存在是历史的必然，也是历史发展的趋势，而一项制度能否适应当前的经济基础也需要实践的检验。预约制度在存在之初就发挥了重大功效，不仅弥补了现实生活中因条件不具备而无法订立合同、确定权利义务的困境，也彰显了商业诚信，贯彻了契约自由。其主要实践功效体现在很多方面。

其一，预约合同保障了信赖利益，让当事人取得了更多的交易机会。在实践中，合同的订立往往需要一个过程，有的合同订立需要的周期很长，使得当事人对于存在的对自身的有利机会无法把握，丧失了在经济活动中的优势条件。在合同的订立中由于有很多不确定因素，而且商机稍纵即逝，谁可以在市场竞争中固定交易机会谁就会在本行业中取得优势。当事人都希望在能_定最终的权利义务关系之前就获得交易的保障。在传统的合同制度中对于出现的这种情况往往无法满足，因而在传统合同制度之外，在实践中慢慢形成预约合同制度对其进行补充。预约合同制度以合同的方式固定了将来签订本约的机会，要求当事人对履行本约的义务做好准备，甚至要求一方当事人放弃其他交易机会，用违反预约合同就需要承担责任进行规制，保障交易利益。

其二，预约合同在市场开发过程中可以作为融资的手段，为当事人在开发建设过程中取得资金保障。这主要体现在一些大中型交易过程中，例如房地产开发，工程承包，大型采购活动，煤炭、石油、电气开发行业。由于这些行业的特殊性，在工程前期就需要较大的资金投入，而往往在前期开发者或者投入者没有足够的资金量，给其造成了非常大的资金压力。在这种情况下，为了获得资金支持，开发者会和买受人约定将来订立本合同的预约，买受人需要交付其中一部分或者大部分的款项。这种买卖方式两方都受益：开发者获得了资金的支持，缓减了资金压力；而购买者用低于当前市场价的出资把握住了交易机会，实现了预约合同的融资功能。

三、预约合同的效力及违约责任

预约合同的效力实质上是对当事人双方权利义务的划分。一方面，在订立合同时候保证交易双方的交易机会；另一方面，也要遵循契约自由，偏向于买受人或者出卖人会形成不同的效力规则。在理论上，预约合同并没有形成确定的效力规则，主要有“必须磋商说”“必须缔约说”和“内容决定说”三个学说。

“必须磋商说”就是当事人双方约定将来对于本约之缔结有诚信磋商的义务，但是对于是否签订合同没有确定性的保障。“必须磋商说”认为在签订合同的过程中有很多不确定因素，至于是否签订合同要看到时候的具体情况，所以才签订预约合同，对已经能达成的确定因素进行确认，对于无法达成共识的事项进行磋商。这就要求双方当事人遵循诚实信用的原则履行条件具备后的订立合同行为。但是大部分学者认为对于当事人约定将来的磋商义务没有约束力，对于是否能够订立合同没有法律强制力，会使得订立预约合同成为没有任何意义的行为。而且对于诚信的标准也比较模糊，只是一种民商事行为原则，没有确定效力，或者说如果当事人双方在条件具备的情况下没有签订本约，并没有明确的惩治手段。但是，合同法是一部充分体现当事人意思自治的法律，当事人有权利对即将发生的民事行为进行处分，订立预约合同在必须磋商说的效力规则下也有其有利的方面，表现在该效力规则更灵活。“必须磋商说”更侧重于保护买方的利益，买方只需要在预约合同中约定将来有进行磋商的义务，只要履行了诚信的标准，将来即使没有订立本约也不用承担法律责任。

“必须缔约说”和“必须磋商说”相比较更侧重于磋商以后的结果，即是否能确定订立本约。“必须缔约说”指的是当事人在订立预约合同时约定在将来要求对方要据此履行缔结本约的义务，也就是说预约制度是为了以契约的方式强制约定将来一定要订立另一契约。该学说的主张对于将来订立本约有较强的保障，该效力规则也更好地平衡了买卖双方在订立本约中的地位，买方不必担心自己固定好的交易机会被拱手让人，卖方也不必担心买方将来会违反订立本约的义务。因此，“必须缔约说”对于一方当事人履行订立本约义务有更高的要求，对于买卖双方违反诚信订约规定了更高的代价。但是“必须缔约说”的优点在另一个方面也是其缺陷，“必须缔约说”用这种效力规则对预约当事人有更大的约束，这与民事行为意思自治有不可避免的冲突。意思自治要求双方当事人根据内心合意来确定合同的内容，如果用法律的效力规则约束预约合同，则会导致用预约合同限制签订本约合同的自由，这和法律可以强制人的客观行为但是不能强制人的思想相矛盾。

“内容决定说”是不同于“必须磋商说”和“必须缔约说”的另一种效力规则。“内容决定说”认为，对于签订预约合同将产生什么样的效力规则更多地取决于当事人之间如何约定，即当事人在合同内容中对预约合同产生的效力进行确定，其更多地关注当事人的意思自治。如果契约中对于将来要订立的本约的主要条款已经包含，则会产生缔约效力；而如果预约的内容非常简陋，很多重要的因素都不具备，对于本约的主要内容还要事后商榷，则产生必须磋商的效力。“内容确定说”对当事人的主观层次更加重视，对于合同法崇尚的契约自由进行了回应。

通过对预约合同在效力规则方面形成的学说进行分析，对于“必须磋商说”“必须缔约说”和“内容决定说”进行比较，笔者认为：预约合同作为一种在签订本约前签订的用于约束将来双方当事人行为的合同，其效力规则直接影响当事人是否会签订预约合同以及签订后对各方当事人的法律约束力强弱的问题，预约合同的效力规则不能用其中的一个学说就加以确定。“必须磋商说”容易导致预约合同无法发挥约束当事人的作用，造成不必要的交易机会的浪费；“必须缔约说”是对合同法的意思自治的一种违反，和民商事领域契约自由原则相矛盾；而“内容决定说”完全依赖双方当事人的意思自治，放任了预约合同效力规则的确定，也会由于当事人本身法律或者商事知识的欠缺造成预约合同流于形式，导致当事人无法维护自身的合法权益。笔者更赞同“内容决定说”，“内容决定说”更符合合同法对于合同的规定，更注重当事人的意思自治。但是为了弥补“内容决定说”可能存在的问题，笔者认为应当对“必须磋商说”和“必须缔约说”进行借鉴。当客观原因难以确定签订本约的具体条款时，由于当事人之间信赖程度低，对各方造成的损害相对较小，而当事人还是希望签订预约合同对将来订立合同进行必要的磋商，就可以借鉴“必须磋商说”的理念；当合同必备条款已经具备，只是由于客观原因无法签订本约时，由于当事人此时对于签订预约合同进行了很多准备，付出的成本很大，为了维护诚实信用原则并充分利用社会资源，就要求当事人为了彼此的利益而缔约，这更趋向于“必须缔约说”的理念。这样就形成了预约合同效力层级的系统，为当事人订立预约合同提供了指导。

预约合同作为一种合同，其合同违约责任应遵循一般合同的违约规则，但是因为其特殊性而应设定特殊的违约承担方式。我国《合同法》第107条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《买卖合同司法解释》第2条中对预约合同违约的问题做了概括性规定，即“一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”对于《合同法》中违约责任的承担方式主要是继续履行，对于无法继续履行的要求进行补救，如果补救都无法挽回损失的就要求违约人承担赔偿责任。《买卖合同司法解释》要求预约合同的违约人承担违约责任或者解除并赔偿损失，此规定对于预约合同的违约责任进行了概括性规定，但是对于何种情况适用继续履行、何种情况适用解除合同并承担赔偿责任没有规定，对违约责任承担的具体方式没有形成定论，对于违约责任承担的范围也有一定的讨论空间。

从责任承担的基础看，违约责任根据当事人的违约行为造成损失不同而承担不同的违约责任，其中是履行利益还是信赖利益因其不同责任基础而承担不同的责任。预约合同是本约合同签订前签订的合同，其符合合同的一般要件，对于预约合同的生效和承担的权利义务应与本约相区别。如果违反预约合同而不履行相应的合同义务则应当以违反履行利益为基础。预约合同订立的另一个重要前提是当事人双方对于将来发生一定权利义务关系的信赖即信赖利益，由于信赖利益的存在才使得预约合同有了一定的稳固性，因为当事人双方为将来签订本约会进行准备活动并支出费用以及放弃与其他人签订合同的机会，以此为基础而违反预约合同就会产生信赖利益的损害。

预约合同的违约责任也应当与缔约过失责任相区别。预约合同本身就是一个独立的合同，违反预约合同应当承担违反合同的责任。而缔约过失责任是违反先合同义务，就是在合同订立前、磋商过程中，缔约当事人以其不诚信的行为对订立合同造成损害而承担相应的法律后果。缔约过失责任不是违反合同义务而承担责任而是在合同订立中应当承担的法定责任，它的基础是诚信原则。要求证明对方的缔约过失行为，并且需要证明因此给自己造成的损失，要求对方承担缔约过失造成的损害赔偿。

综上，对于我国预约合同制度中如何确定预约合同的违约承担规则，笔者提出如下观点：预约合同的违约责任承担应当与预约合同的效力和预约合同的性质相挂钩。预约合同在本质上是一个独立的合同，但是由于预约的特殊性要求签订预约合同应当根据其当时的客观条件确定预约合同的内容。预约合同的内容中对于预约合同的效力进行约定并用法律手段对其效力进行一般的确认。一方面，违反预约合同应当承担违约责任，其基础是履行利益和信赖利益；另一方面在确定合同效力时要根据合同内容和当时的具体情况。如果合同客观条件严重不足而签订预约合同，则对其效力更多地倾向于“必须磋商说”，而其违约基础更多地倾向于信赖利益，违反预约合同应当以磋商造成的损害为基础进行判断；如果合同条件相对完善、将来签订本约有更高的概率，双方当事人都诚信地履行预约合同的义务，对于缔结本约进行准备则对其效力更多地倾向于“必须缔约说”，其违约基础更多地倾向于履行利益，违反预约合同而导致本可以签订本约而无法签订，不仅可以要求违约当事人继续履行签订本约的义务，法律应当支持没有违约一方提出要求违约方承担损害赔偿责任，并可以对于违约方的违约行为要求惩罚性的赔偿。

四、对预约合同制度立法完善的思考

预约合同制度由硪丫茫在现代经济中发挥的作用越来越重要。由于现代经济对于磋商越来越慎重，且交易对象越来越趋向于高价值的物品，生产更需要积聚资本，预约合同的兴起是商品经济迅速发展的表现。另外，预约合同制度也促进了市场经济的快速发展。由于经济全球化的发展，资源越来越需要优化配置，市场交易的频率更为频繁，尤其是对于一些特殊领域，预约合同越来越重要，当事人对于固定当前的交易机会的需求越来越迫切，资金需求量大的企业对于前期投入通过预约合同注入资金也变得越来越普遍，预约合同顺应经济发展而产生，也从另一方面促进了经济的发展。如果不对预约合同制度进行立法构建就无法保障双方当事人的利益，只有将存在于实践中的预约合同制度通过立法的方式固定到法制体系中，才可以让预约合同制度在促进经济发展过程中规避不确定的因素，维护双方当事人的合法权益，维护市场的稳定。

预约合同制度不管是在学术领域还是在立法领域都没有相应的通说观点。仅仅在2012年的《买卖合同司法解释》第二条对预约制度进行了列举式的规定，立法层次低且没有系统性，对于预约合同的效力和违反预约合同的违约责任都没有具体的规定。但是预约合同在现代经济交易中广泛存在，这种矛盾使得预约合同在司法审判中给予了法官非常大的自由裁量权，结果各地都形成了不同的标准，最终导致不同地区和不同层级的法院对预约合同认定和违约责任的划分相互矛盾，使得签订预约合同流于形式，失去了作为合同的稳定性，当事人的权利义务处于一种不确定状态。综合上述，笔者对于预约合同的分析、对于预约合同制度的立法构建提出自己的思考。

1.明确预约合同制度在《合同法》中的地位

预约合同也是合同，它和其他合同一样应当具有合同的基本特点，不能仅作为一种合同类型在分则中加以规定，而应当作为一种合同方式规定在《合同法》总则中。因为典型合同是一种类型化的合同，而预约合同不是一种类型化的交易方式。我国属于大陆法系国家，对于每一种制度的设立都需要在基本法中加以承认。预约合同本身是一种契约，预约合同的标的是为将来当事人订立特定合同的行为，是合同签订中的一个阶段，因此，在合同法的修订中应当将预约制度在《合同法》总则中进行界定：预约合同是当事人为确定将来订立具有合同主要条款的本合同的协议，只要约定当事人将来订立本约的合意并符合合同的构成要件，即构成预约合同。

2.承认预约合同在《合同法》总则及相关司法解释中的效力

预约合同的效力问题是预约制度研究的核心问题，预约合同的效力关系到将来违反预约合同以后违约方所承担的责任范围，也关系到签订预约合同双方举证责任的分配。根据法律行为的原理，法律行为的生效要符合法律的一般规定，并且不能违反法律强制性和禁止性的规定，要用法律的一般原则进行利益权衡，而民事行为产生的法律效果的具体内容是基于双方当事人意思表示而设立。由于预约合同的效力并未形成通说，应当在《合同法》总则中规定预约合同根据合同的内容确定预约合同的效力。在相关的司法解释中对预约合同效力根据具体内容的层级作出规定，对于订立预约合同时趋向于必须磋商的情况时的效力和相对应的责任承担规则以及订立预约合同时趋向于“必须缔约说”时的情况和对应的责任承担等规则进行具体划分，使预约合同制度更加符合契约自由的精神，也进一步维护预约合同作为合同这种形式的稳定性。

第9篇：要约合同范文

一、什么是预约？

所谓预约，即“约定将来订立一定契约的契约”。[1]通常，人们把将来要订立的契约称为本约，而以订立本约为其标的合同便是预约。按照私法自治原则，当事人享有广泛的合同自由，包括是否订立合同、与谁订立合同、订立什么样与形式的合同的自由等。预约，无疑是对与谁和就何种事情订立合同等作出预先安排，这似乎是对当事人合同自由进行了限制，实质上却把合同自由运用到极至。

比较法上观察，罗马法时没有预约之观念。近世各民法，关于预约设一般规定者甚少。[2]瑞士债法第22条规定：“双方当事人可以通过合同形式约定在将来订立合同；法律为保护当事人而规定将来订立的合同采用特定形式始得生效的，预约合同也应当采用该种形式订立”。这是对预约做出一般规定的大陆法国家中的个例。而德国民法仅规定有“借贷预约”（610 条），法国民法仅规定有“买卖预约”（1589条）、日本民法实际上也只规定了“消费信贷预约”（589条）。我国《民法通则》和《合同法》未提及预约，不过学理上承认预约，并且最高人民法院关于担保法若干问题的解释第115条规定了“预约定金”，是对预约的间接肯认。

各国法为何对预约少有规定？尚未找到一种说法。然而，预约适用却相当广泛。就如史尚宽先生所言，“预约不问就如何契约，均得订立之，并不以债权契约为限，就物权契约、准物权契约亦得为预约。诺成、要物、要式契约，亦然。故将来买卖、雇佣契约之预约，均有效”。[3]

二、预约的特质性

预约尽管常被称为“为签合同”作准备的“预备合同”，但其本身就是合同，具有合同的一般属性。然而，由于其与本合同或目标合同相联系，从而，所生法律上的问题主要有以下几点：

1、确定性问题。标的具体确定，是签署合同的通性要求。而对预约的确定性要求，则因其标的是未来订立本约的行为，故而特指要对将来所要签订的本约的内容有足够的确定性。[4]否则，当事人为订立本约的义务就难以履行，有可能陷入到每个细节的无休止谈判当中，很容易出现谈判破裂，届时会发现虽有预约却与没有预约无异，预约的作用发挥不出来。所以，学理和实践中，对只空洞地表明某种缔约愿望却或缺乏确定内容的意向书，都不被认为是预约。

那么，预约的确定性究竟达到何程度？这实质与预约是否有执行力的认识有关。如前所述，大陆法系传统民法一般只对消费信贷规定有预约。原因是按照传统民法，视认消费信贷为无偿契约和要物契约，其仅于出借物交付借用一方时生效。也就是说，虽然当事人就出借达到了意思一致，但在出借物未实际交付之前，出借人享有任意悔约权。这在有些情况下，对保护另一方的合理期待是不利的。所以，法律便利用预约来填补这一缺憾。[5]也正是本于实现这样的目的，当预约债务人不履行订立本约义务时，权利人得诉请履行，法院得命债务人为订立本约的意思表示，债务人不为意思表示的，视同自判决确定时已为意思表示，使消费借贷的本约不致落空。[6]从而，对预约的确定性提出了较高的要求。如抛开这一背景，特别是对预约效力作新的认识之后，预约的确定性容有一定的灵活性，换言之，不必将订立本约的所有必要之点均在预约中确定（容见后面论述）。

2、要式性问题。前述各国观点，凡是法律对本约有要式要求的，预约也要采取该要式。例如前引瑞士债法第22条的规定。这主要是为了防止以预约迂回为脱法行为，[7]即：当事人私下用预约代替本约，不真正签订本约而谋求实际履行。因此，按法律、行政法规规定，合同应当办理批准、登记等手续生效的，预约也应办理批准、登记，这样，就堵住了用预约进行脱法的漏洞。以上关于要式性的观点，今天看来也有其意义。所以，凡是预约不符合本约应有要式的，不应肯认预约的效力。

3、对价性问题。传统英美法，无对价便无合同。大陆法，以德国民法为典型，则利用债权行为与物权行为，有因行为与无因行为的区分来解决这个问题。何为法律行为的 “因”？民法上作了颇多抽象的解说，而试作一通俗解释，“因”实指对价利益。虽然说意志是产生合同效力的唯一原因，但是，为何彼此愿意承诺一方以权利，克已方以义务，根由在于为了交换对价。而债权行为中的意思表示就包含有这种内容，故“对价或交换原因是原因行为提供给自己内在的法律上原因”。[8] “并在私法自治及由之延伸之契约自由的观点下将赠与原因及信托原因包括进来。”[9]债权行为与物权行为的区别，则是物权行为不包括“对价的原因”，物的交付，尽管仍以当事人意思表示为基础，但关于物权处分的意思表示系中性意思表示，不包含“为何给”的对价内容，这样界定的目的是维护财产转移事实的确定性或者说保护交易安全，这就是物权行为无因性的意义所在。由此，一个合同关系，在法律技术上被断想成一个债权行为即合同生效本身和一个物权行为即合同的履行，其中，债权行为为物权行为提供外在的法律上原因的支持，没有债权行为支持的物权行为后果，为不当得利。

那么，预约行为与本约行为是怎样的关系，是否的互相联接的对价关系呢？

不难认识：第一，预约行为属于债权行为。单务预约，一方有订立本约的义务，另一方有请求另一方订立本约的请求权；双务预约，双方互有义务和互有请求权。而其对价体现为对“本约”签订的期待，即对本约的期待利益，如果是定金预约，则该对价利益更具实质性，增强了约束力。所以，预约行为也是有因行为，并其原因从其行为本身即得到说明。

第二，预约与本约同属债权行为，预约不能为本约提供外在法律上的原因。虽然预约的标的是 “订立本约”，但不能认为，预约可以为本约将要引起的权利变动或负担设定给定对价。也正是从这个意义上，债权合同不是物权合同的预约；凡以处分行为为标的约定，即不是预约。[10]更进一步说，如果要引起一种权利变动，则必然要经过本约，预约可以省略，唯本约不可省。因为预约作为权利变动的外在法律原因的支持是不够的。所以，预约的效力原本是也注定是作为订立本约的“动力和鞭策”。

三、预约价值的比较分析

目今的合同制度，为人们提供了多样的选择性，并通过拉伸到前合同义务和后合同义务，增强了保护密度。在这样的情况下，预约是否还有必要或价值呢？

本文认为，预约的价值主要存在于其同类似相邻制度的比较中。通过比较不难看出，其填补了相邻规范中的一些缝隙，为人们追寻和维护缔约利益，提供了新的“管道”。

1、预约与附期限要约比较。附期限的要约，是不可撤销的要约（《合同法》第19条）。该不可撤销性，学理上称之为形式上的拘束力，[11]要约人实为自己在所附期限内设定了恒对受约人为缔约的义务，只要是要约人作出承诺，则要约人与受约人之间的合同即缔结。因此，附期限要约，也是对缔约行为拘束的一定形式。