房地产建筑工程精选(九篇)

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第1篇：房地产建筑工程范文

[关键字]房地产建筑工程；项目管理；概述；分类；重点

1. 房地产建筑工程中项目管理的内涵

1.1项目管理概述

房地产项目管理是建筑工程项目管理的一个分支，指的是管理者采用各种方法，对房地产建筑工程的投建和使用的全过程进行全方位的管理，实现建筑资源的优化配置，为人们提供优质建筑产品的一种管理活动。实行房地产项目管理，加强有关负责人对建筑工程的全面管理，建筑工程的各个环节都由项目管理组织负责，统一指挥，统一管理，实现业主、设计、监理和施工的有机结合。要进一步明确项目管理的各级负责人的权利和义务，建立起一个具有科学性、规范性和高效性等特征的羡慕管理体系；对人力、物力、财力等各项资源进行合理分配、充分利用，全面调动和发挥各级工作人员的主观能动性和工作积极性，在建筑工程中进行全方位的项目管理，最终提高房地产建筑工程的社会效益和经济效益。

1.2具体分类

根据负责人的不同，可以把房地产建筑工程中的项目管理分为以下几个类别：①由业主单位负主要管理责任的建设项目管理。即在建筑工程的施工阶段，用项目管理组织的各种系统管理理论和方法，对建筑工程的施工过程进行规划和协调等，以圆满的实现既定的建筑目标；②由设计单位负主要管理责任的设计项目管理。包括对建筑耗材、施工进度、建筑程序、场地规划等诸多环节在设计阶段的项目管理工作。③由施工方主持的建筑施工项目管理，主要是对建筑过程中质量、施工方案、技术适用、人员配合等的管理工作。④其他管理。根据管理内容的不同又可以分为：财务管理、技术管理、人力资源管理、工程质量管理、工程安全管理、工程监督管理等。

2.项目管理的重点

2.1工程效率的保障

所谓的工程效率的保障，既是工程完成进度需在项目规定的时限之内。房地产工程是由业主方、施工方、承包方等多方协商签订的合同为准，合同中明细了工程限定工期、质量标准、责任和权利义务分化等问题，其中工程竣工时限是当下诸多工程建设过程中的难题，同时也是各方行为主体积极关注的事项之一。基本上所有的管理工作，均是为了协调整个工程建设过程中可能出现的一些问题，以确保工程能够按时按量完成。项目管理工作能够将各种复杂的工程管理运行问题细化，同时分门别类地划分给不同的部门和其他主体，最终确保整个工程建筑过程的合理化，减少不必要的纠纷，提高各部门工作效率等。例如，在工程主体施工阶段，由事先约定的监造主体执行监督管理工作，由施工方和承包方主要执行施工明细管理工作，由物资部门负责调度材料、器械、人员等，从多个方向为施工提供指导和支持，从而减少了施工方的工作压力，提高了施工速度和质量。

2.2工程安全系数

“安全重于泰山”这是我国各建筑工地中常见的警醒标语，这充分说明了在工程建筑过程中，施工人员安全相当重要。项目管理中，有专门为施工安全提供保障的“工程安全管理”，其主要职责在于，负责监督建筑设计、施工等环节是否具有安全隐患，工程施工技术的运用是否符合行业标准或规定，各种工具、器材等是否运转正常，施工现场是否有符合标准的安全设施等。做好相关的安全工作，一方面能够使工程本身符合社会理念的要求和国家相关政策和法律的规定，另一方面，能够为工作人员提供安全的工作场所，有效减少其在工作中因为安全问题而分心的现象。

2.3提高工程质量

工程质量主要是指建筑物各方面的实用效果、外观造型等，一方面是要符合建筑合同中规定的各项指标，另一方面是要符合社会各种意识的要求，如：节能减排理念、经济环保理念等，这是为了确保工程建筑能够切合市场需求，同时实现承包方、承建商等多方利益最大化。在房地产建筑工程的项目管理中，管理者往往是出于对工程质量的重视而特别实施质量监督管理工作，并且也通过技术等资源调配，促使建筑施工过程更具科学化。

2.4工程效益

工程效益在项目管理中主要是体现在财务管理和材料管理方面，包含了采购、支付、预算、审计等诸多环节。财务经费影响项目施工整体，可谓是工程建筑的血液。实现财务专项管理，有助于明细工程日常收支，减少财务纠纷，实现人力、物理方面的基本保障，同时查找资源消耗项目，早日做到开源节流、压缩成本，提高工程经济收益。

3.关于房地产建筑项目管理优化的建议

①完善管理制度。在日常管理过程中，有可能出现因管理标的受管辖范围和主体不确定，导致多个主体同时管理，或者是无主体实施管理的现象，这是由于部分项目在具体划分管理权限时未被纳入考量当中。因此，在项目管理机制构建时，制度的制定者应当积极听取基层工作者的意见，科学预见一些可能发生的实际问题，并提前立项划分责权实施管理。②重视监督环节。管理者一意孤行，可能会导致管理方向的偏失，为工程建筑工作带来阻碍，因此加强对管理者和管理工作的监督亟待完善。作为工程主管方，可以采取主动联系政府行政主管部门适时调查与评价，或者多接受基层工作人员反馈的信息，做到全面监管，动态监管。

4.总结

房地产建筑工程中的项目管理是建筑工程的重要工作环节，因此我们一定要加强对项目管理重点的研究。项目管理有多重分类，包括业主方的管理；设计方的管理；施工方的管理；物业方的管理等。在这些分类中，施工方的管理是项目管理中的一个管理重点，施工方必须负责好施工过程中的各项管理，保证施工项目管理的完成效率，为施工质量提供可靠的保障。施工方在进行具体的项目管理的过程中，要认真做好各项管理工作，结合各种先进的管理技术，对施工过程中的各个环节进行科学有效的管理，从而有效的提高房地产建筑工程的整体效益。

[参考文献]

[1] 周治国，房地产建筑工程中的项目管理研究[D]城市建筑 2012.12.25

[2] 安晓东，房地产开发工程项目管理研究[D]科技创新与应用 2013.06.18

[3] 何坤先，工程项目管理的重点和难点[D]中国高新技术企业 2010.05.01

[4] 王文清，邹爱华. 建筑企业项目管理研究[J]. 国外建材科技. 2005（05）

第2篇：房地产建筑工程范文

关键词：建筑工程；管理重要性；房地产项目建设；渗透研究

1前言

房地产在建设过程中要坚持贯彻落实科学化以及精细化的管理设计，如此才能真正意义上的解决工程构建过程中所面临的各类问题，使得房地产项目能够按照相应的要求完成任务，同时能有效地保证建筑工程的质量达标。其中，建筑工程的管控模式在房地产项目的构建过程中应该充分体现其价值，才能更好地展示出建设的效果，并且能在建设过程中能更好地管控施工资金资源消耗，确保房地产项目能达成最大化的经济效应和社会价值的目标。

2房地产在建设中运用建筑工程管理的重要性

因为房地产的工程管控的水平和质量直接会影响到社会的经济效益，为此，在建设的过程中要严格控制施工的进度，把控好施工的成本以及水平，在进行工程进度的管理过程中，首先要确保施工工程开展的实际时间，以及房地产开工的项目成本的具体质量，更好地保证房地产施工管控效果的最大化，促使房地产行业的重要作用与地位能发挥其最大的作用。在此之外，建筑工程成本管理的过程中，要科学合理地运用到工程造价的管理方案，能有效地保证房地产的效益。最后，在建筑工程竣工阶段，要不断地强化整个工程质量管理的质量，从而确保房地产整个工程的诚信值。

3房地产项目运用建筑工程管控的模式所遇到的问题

3.1工程造价设计不合理。根据相关的调查可以发现，很多的企业未来获得房地产开发项目的资历，在落实项目投标的过程中存在视野盲区，这在很大程度上直接干扰了我国房地产行业的进步，对于房地产工程的质量造成了巨大的安全影响与干扰，其中一些施工队伍并没有按照设计图纸进行施工，加之，投标过程中工程造价缺乏科学合理性，使得施工的成本预算不合理，导致施工后期出现资金短缺的问题，直接影响工程的质量和水平，加之，财务管理过程中确定相应的专业性人才，关于成本预算不科学，或者是思想单薄，将直接致使工程施工的成本极大程度上超出之前预算。3.2质量检查不严谨。在很多的建筑工程施工队伍中，很多的工作人员并不重视建筑的质量标准，检查过程不严谨不及时，加之检查过程中缺乏相应的检查方案、对于出现的安全事故的预案管理不到位，这在很大程度上会影响建筑施工的成本和质量。施工的材料质量存在问题，选择质量欠佳的材料，在施工过程中很容易引发工程质量的问题，从而导致事故发生的概率增大。在此之外，在现场施工过程中匮乏有关的防护措施，施工现场的检测、监管工作不充分，无法及时察觉安全问题。3.3房地产管理制度的欠缺。在房地产施工管控落实的进程中，不管是前期的规划还是完成后的保养，都需要通过设计科学有效地管控体系来确保房地产质量的管控成效。虽然我国的房地产行业发展迅速，但是，有关的管控体系并无法及时的紧跟时展，多数的施工企业仍旧通过各种固化腐朽的管控制度甚至直接生搬硬套其他企业的管控规章，不但与企业自身不吻合，并且也会影响到管控工作的成果，甚至束缚企业施工管控的合理落实。3.4建设安全生产意识的不足。在建筑施工的过程中，对于安全生产的意识是非常重要的环节。为了能更好地保证建筑安全施工的具体过程，不断提升自身的安全管理工作，有利于保证工程建设的安全实施。目前，由于很多管理单位的人员并没有真正在岗，从而导致了施工现场管理人员不在岗的情况。从而导致施工过程安全管理不到位，安全制度以及安全条例得到落实，使得工程建设存在很大的安全隐患，从而影响工程的稳定进行。

4建筑工程管理在房地产项目中的应用分析

在房地产项目中应该与建筑工程管控之间构成良好的沟通。通过科学的建筑工程管控方式，能够充分提高工作的质量，那么具体的措施如下：针对房地产项目建立科学有效地管理模式，使得相关的项目能得到合理的效益。与此同时，在对整个的房地产项目建设以及开发的过程中，工程管理的方法能更好地保证建筑项目的相关环节有序地链接在一起，充分体现出建筑企业不同部门之间得到更好地沟通和协调，并且能更好地协作，使得建筑工程的工作效率以及质量获得有效地提高。在建筑工程管控的进程中，因为所规划的内容众多，其中包含了工程的质量、成本、工程的安全性等一系列的管控项目。在工程管控的各个阶段中，其中不同的管控内容之间存在直接的关联，而且是单独划分的，不允许切割，通过规范化的管控，能够在最大限度上确保建筑工程的施工质量。如今，我国的房地产行业获得了充分的发展，城市化进展不断加剧，城市人口越发的密集，人口对于房子的需求更加强烈，针对于此，在我国的房地产行业当中，具备广阔的发展前景，此外，对于众多投资人来说，为了获得更加的经济收益都将目光放置在房地产行业当中。在经济收益的驱使下，我国房地产行业构建将获得持续不断地发展，各种新兴的房地产在市场大背景下的到长足的发展。由此，更多的人加入房地产行业发展之中，然而房地产项目在工程管理项目中还存在很大的滞后性，在很大程度上影响了房地产行业的快速发展。

5提高房地产项目建筑工程管理的整体水平的具体策略

5.1建立健全的质量监管体系。通过提升房地产项目的整体质量监督水平，则需要不断地完善房地产项目相关的管理系统，不断探究符合房地产工程的质量监督管理的方式方法，通过采取符合房地产项目的质量监督管理体系。其一可以通过建立是专业的房地产质量监督的负责部门，才能有效提高建筑工程技术的全面提升，更好地发挥好监理以及监督管理的作用和价值；其二，建立科学统一的房地产项目的质量管理的相应工作体系，从而更好地提高房地产质量监督检查的相应程序，同时能对各个部门以及现场施工人员具体施工的情况进行质量管理责任分工。其三，通过建立科学化的监督机制，深入分析数据，利用BIM工程管理的相应数据分析办法，能更好地建筑工程的整体质量进行全面的监督和管理，从而更好地利用质量工程建设的相关数据以及办法。5.2对房地产项目进行科学合理的规划管理。在实际的管理过程中，针对当地的房地产相关项目进行深入的分析，并采取有效地措施，从本质上能更好地规避因为盲目地开发所引起的问题发生。对于房地产来说，应该挑选具备高商业价值的地段进行研发，为此，在进行选择用地之前就要做好相关的市场前期的调研观察，这也是有效提升房地产开发收益的关键环节，通过做好市场的相关的调查工作是最根本的价值是为了让消费者能对房地产的所设计的产品有很高的认同度。在进行招标的过程中能根据地形以及消费者的需求建立设计图纸，在最大限度上能够有效杜绝因为施工过程所引起的问题。5.3项目工程管理中的适当约束。在进行房地产工程的开发过程中，商业合同成为贯穿于整个的房地产开发和施工的关键影响因素。值得注意的是，在当地开发前期就应该做好相应的调查工作，制定合理科学的方案和合同，开发商与承建商之间要做好相应的合同签订，如此才能基于这个基础上跟其他的供应商之间订立各种各样的合同，当开发商在签署了这些合同以后，其最终的目的是为了能更好地明晰两者之间的所需要承担的责任。房地产开发商通过签署这一类合同的方法，其根本的目的在于能让房子得到应有的保证，针对于此，在进行房地产建筑工程中，其核心的是要保证房地产建筑的质量。因此，加强项目工程管理中的合同管理是确保工程质量的基本前提。5.4保证施工进程有序管理。为了能有效提高建筑工程的质量，同时能更好地在所规定的时间内完成建设任务，因此要严格地把控好建筑施工的整个进度，根据当前房地产施工的具要求，应该严格地控制好相应的管理方案，区分好施工的重难点问题，从而形成有效地管理机制，同时要不断地加强施工的数据分析工作，从而寻找出工程施工过程中所会遇到的隐患问题，为了更好地保证施工协调稳定性，从而更好地保证房地产项目有序地进行。

6健全建筑工程的安全管理体系

对于建筑工程而言，安全管理体系的建立是非常重要的一环，它能有效保证建筑工程施工的安全性。通过建立健全的安全管理体系的方式，对于质量管理能有很大的帮助，在健全的管理体系中能更好地约束施工人员的行为，同时能更好地落实到实际工作之中。其次，在现场施工的过程中，要严格按照相关的规定来推进施工的有效进行，把握好施工的现场安全问题。并且做好持证上岗的准备，为安全管理施工做好准备。在此之外，在进行安全管理的过程中，要对现场施工人员进行安全考核，这不仅仅能很好地保证施工人员的安全，也能为施工安全打下坚实的基础。

7结语

总而言之，为了能更好地提升房地产项目的建设水平和质量，要运用建筑工程管理这一有效途径，并且两者之间有着紧密的关系，能互相促进，但是在实际的建筑工程项目的动态管理中，通过合理控制、工程造价、施工时间和进度等多个因素等进行合理的控制，大大提升房地产项目建设的综合效益。

参考文献：

[1]王锋.建筑工程管理在房地产项目建设中渗透分析[J].建材与装饰,2020(9):169~170.

[2]张小军.建筑工程管理在房地产项目建设中的运用浅析[J].居舍,2019(16):163.

[3]张波.项目管理在建筑工程管理中发挥的重要作用研究[J].房地产导刊,2019(11):98.

[4]杜立.建筑工程管理在房地产项目建设中的运用[J].商品与质量,2019(4):294.

[5]柴振轩.建筑工程管理在房地产项目建设中的运用分析[J].住宅与房地产,2019(27):119.

第3篇：房地产建筑工程范文

【关键词】房地产；建筑工程；施工管理

目前随着我国房地产行业的迅速发展以及建筑行业的发展，对于建筑企业施工过程中的项目管理成为一种最常用的方式之一。但是跟国外的很多大型建筑企业来说，我国在建筑工程中对于施工管理的水平方面来很在很多差距，但是也有比较优秀的一面。本文就对于这些问题做出简要的探讨。

1 目前我国建筑工程施工管理方面存在的问题分析

1.1 管理模式不够合理

对于我国建筑企业来说，经济效益并没有很大的意义，造成这种现象的原因就是因为没有选择合适的管理模式，现在我国在建筑行业使用的管理模式最主要的就是按照计划经济的管理模式发展而来的，但是很多大型的国有企业根本无法适应这种模式。首先就是在管理模式中还存在很多指令性质的管理手段，建筑企业在我国是较少去进行创新的，很多的工程自身都是没有按照客观规律去进行设计以及建设的。还有就是很多建筑企业在施工方面都无法根据工程项目等来优化生产要素的配置，这就会造成资产的有效使用效率降低。

1.2 管理方面的落后

首先就是在工期的制定方面。现在很多建筑企业方面在施工进度方面的计划上，都是根据之前的经验来作为参考的重点，没有根据工程自身去进行实地的考查以及探究等，就直接制定出了计划。很多建筑企业都是在使用较为简单的编制方法，比如横道图等，对于一些更为先进的技术比如信息技术网技术等却没有考虑。

其次就是工作人员的素质方面的问题，目前我国在建筑行业内出现的人力问题最为主要的就是从业人员的素质问题。比如很多技术人员自身没有较为统一的稳定性，在这种情况下对从业人员进行统一的培训是不太可能的，就造成了从业工作人员的技术水平是高低不齐的，就很难去保证工程的质量。所以就会有非常多的技术性的问题是无法解决的，在工程之间就会出现很多技术性的差别。除此之外，在工程款的结算方面，很多情况下都是在业主没有进行验收的情况下就自己完成了。在这种情况下很多施工单位也并不会跟业主打官司，因为施工单位的最终目的就是要和业主之间建立起更好的合作关系。但是结算款对于施工单位来说意义是很重大的，甚至于一些情况下结算款中还包括了施工单位自己在施工的过程中自己垫付的很多款项，业主如果没有及时的把工程款进行结算的话，对于施工单位来说就会出现很多问题。

1.3 不科学的组织形式

首先就是在管理方面的高度集权制度，在地域性的公司中，独立的经营权是不存在的，所以很多公司自己并不拥有对于自己进行的工程的决定权，而现在市场上的变化是非常快的，所以就导致决策不具备时效性。其次就是在组织结构方面设计不够合理，对于变化非常快的建筑市场来说，直线职能结构是非常不适合的。第三就是在部门的设置方面不够科学，很多建筑公司对于部门的设置并没有结合自身的特点来进行，也没有考虑都身为建筑公司要去开发的新产品等。现在我国的建筑公司中划分部门的方面，其专业就是唯一的标准。当需要就一个新的项目去进行设计建设时，就需要涉及到所有专业部门，就会浪费非常多的资源。

2 针对建筑工程的施工管理的创新对策

2.1 管理模式的调整

在建筑企业内，经营方面存在的几个特点就是流动性较强、具备阶段性、季节性以及生产能力在负荷上的不均衡，建设产品的特点对于管理模式来说就会起到决定性的作用。在国外出现的很多比较先进的管理模式都是值得我国去借鉴的，还应该结合我国自己企业的发展状况来对工程项目的管理模式进行调整。在调整之后的管理模式方面应该具备以下几个特点：首先就是在生产力方面一定要具备弹性，企业的产业结构一定要具备刚性，要可以接近市场；施工管理与施工的作业是不可以相提并论的；最后就是在对项目计划进行建立的时候，就要做到从实际出发，并且很好的控制这个过程。比如说在进度的管理方面，就可以通过认真编制进度计划来进行有效的控制，可以更为充分的对工程量进行管理和控制；其次就是确定计划工期；还可以通过对工作进度进行实时的监控来进行监督。最后就是要尽量的减少赶工期的现象。进度的具体计划一旦确定了，就应该严格的按照计划来进行，原则上我们并不提倡赶工期。进度计划应该是在施工单位得到的最大的资源的基础上来合理编制的。所以赶工期就会造成资源的浪费，应该尽一切可能在工期内结束。

2.2 观念的调整

我国目前的总体状况就是已经从之前的计划经济时代进步到了市场经济时代。在计划经济体制之下面，我国企业生产的主要目的就是可以从上到下完成任务，然后达到国家下达的经济指标。在市场经济体制之下，这种情况就会发生根本性的变化，也就是说把之前在计划经济体制之下存在的很多旧观念改变，把那种将产值看作是重要的做法改成将利润看作是企业的重点来抓。对于企业来说，其经营观念对于企业来说有不可替代的作用，所以经营观念要具有科学性以及新的形式等，要可以适应目前的社会形式等。

2.3 调整组织结构

之前我国建筑行业内最为广泛使用的机制就是直线职能机制等，但是这种机制对于其他行业来说比较适合，但是对于建筑企业来说就比较无法使用，所以就应该根据我国建筑行业自身的特点来建立自己的组织体系：第一就是要让企业的管理符合刚性的产业结构原则，在总公司与业主之间的关系可以是一种非常直接的关系，并且在跨地区的情况下也可以让总公司直接进行经营。其次就是要贴近市场。因为只有总承包商才可以在跨地区的情况下进行经营。

2.4 在竣工阶段以及竣工之后的技术管理

首先就是在竣工阶段的技术管理，要借用一定的技术手段以及方法来对施工中的分项工程以及分部工程等进行审批，然后再跟测得的结果以及质量标准之间进行比照，对于产品的合格与否得出判断。凡是符合了有关标准的就是合格工程，在检查后给予通过，那些不符合规定的在检查后给予修补等。其次就是竣工之后的技术管理。很多企业以及部门都不太重视在竣工之后的这个技术管理工作的程序。在一个工程竣工之后，项目部门得到的成功的管理经验或者教训就没有及时的保留下来，最重要的技术数据以及管理资料等也没系统的进行存档等。对于那些在施工过程中的经验以及资料等我们应该及时的进行总结和整理，比如多技术档案资料进行归档，其他的技术管理资料进行系统的整理等，如果在施工中在一些方面取得了较大的技术进步和创新，就应该给予系统的总结和整理。

3 结语：

建筑工程在施工方面的管理工作具有较强的系统性，涉及到的企业部门以及工作人员也是较多的。所以就应该更加注意在各个部门以及工作人员之间进行协调和联系，通过一个团队的合作来共同完成，让工程的管理可以有更多的技术和管理保障。

参考文献：

[1]周立.浅论工程项目质量管理[J].硅谷,2011(02)

第4篇：房地产建筑工程范文

【关键词】房地产；开发经营；建筑工程；项目管理；应用

房地产经营开发是系统化的复杂工程，具有风险多、投资金额大和开发周期长的特点。应该将建筑工程的项目管理划分为项目实施、项目设计和项目策划等阶段。项目开发商是管理的主体，能够对整个建设项目的策划和验收工作进行组织、实施，并对整个项目负责。本文对房地产项目管理之中平衡协调衔接问题进行阐述。

1 房地产工程项目开发管理

开发管理指的是房地产开发企业为了工程项目的顺利完成，对企业的后勤部门、销售、工程、财务和人事进行管理和组织，同时也是企业为了实现物业管理、施工管理和规划管理而实行的经营模式。

项目工程开发商的代表是工程部门，能够对项目进行管理，包括报建、变更细部结构设计、合同管理、施工进度控制、施工质量控制、确定施工企业、协调施工企业、物料的库存、物料的采购等。财务部门负责管理企业的资金，对企业的经营成果和财务状况以定期报表的形式进行显示，主要有三个方面的工作内容：项目工程的财务计划、发放施工企业的工程款和企业自身的行政费用。销售部门的工作是负责卖出企业建设的产品，在工作过程中，涉及以下几个方面的内容：选择促销方式、制定销售价格、建立销售渠道等。企业人事部门应该不断优化项目相关人员的工作、管理人员资料，建立完善的激励体系和绩效考核。后勤部门为工程建设的生活提供保障。

2 房地产工程项目的规划管理

房地产工程项目的设计可以分成两个主要的阶段，分别是设计施工图阶段和设计方案阶段，最终形成了施工图的蓝图和方案的报建文本。规划管理指的是管理设计规划的过程，开发企业将楼盘的设计和规划托付给相关的单位来完成，对设计规划的目标、进度和成本进行管理和控制。房地产企业可以采用或者建立完善的管理系统对设计规划进行管理，使用相应的设计规划软件和管理软件，从两个相对独立的方向进行管理，即从“设计”和“管理”两个方面，对专业化的软件进行使用。计划阶段是在报建文本中产生的，由于事先已经确立了方案，工作的流程相对有序、简单，因此在这个阶段应该首先进行项目知识积累、资源管理、质量控制和执行组织结构。对组织结构的执行相对单一，相关人员包括：设计总监、项目工程经理、建筑人员、结构人员、设备人员和概算人员，最终形成一个完善的矩阵管理模式。管理流程十分简单，主要包括：委托设计、制定技术措施、过程质量、进度控制、技术交底、成果报建、成果审查。

3 房地产工程项目的施工管理

施工管理指的是对施工建设进行管理。房地产企业通过工程管理部门对施工负责，整体工程的承包模式和管理模式应该针对企业的实际情况和项目的特点进行指定。常规的承包、发包模式主要有：分别发包、施工总承包的管理模式等。我国的项目施工建设一般使用上述两种方式进行，将工程发包给相关的施工单位进行，针对不同的市政管线、建筑设备、绿化、建筑结构等建筑项目的特征，发包给相关的施工单位进行。在一些大型的项目或者高档楼盘之中，可以使用项目总承包模式进行管理，对整个项目的管理和组织负责，MC单位不直接参与到工程的施工中，然后再进行分包和招标，使用这种管理模式能够提高施工的速度和进度，按照一定的比例对费用进行提取，使用快速路径的组织生产方式，对施工进行管理，直接对施工进行指挥，对设计活动产生影响，它和开发商建立合同，使施工和设计相联系，最大程度的保证工程项目的顺利实施。

4 房地产工程项目的开发管理、规划管理和施工管理三者的协调发展

房地产企业的工程管理主要包括施工管理、规划管理和开发管理，应该不断协调、发展这三者之间的关系，实现三者之间的合作和促进，提高企业的竞争能力。不断提高工程的可施工性，使施工具有容易性和可行性，对劳动成本、时间气候、施工设备和场地大小等因素进行考虑，对设计的相关内容进行探讨、改进和分析。开发商和施工单位应该及时和设计单位进行协调、沟通，使规划设计和竣工后的成果相一致。因此，设计的精准施工应该满足以下几个条件。

首先，应该取得开发企业的大力支持。房地产开发商作为投资者，应该重视对设计和施工性的研究，在进行设计的初始阶段对施工的相关人员、施工人员和设计人员进行全盘的考虑，定期召开会议探讨人员的协调工作，使用高效的讨论和交流沟通，配合专业化、系统化和集成化的手段完成项目工程。

第二，尽早实施可施工性研究。在项目工程实施的初期，决策花费的成本较少，但是却可以对成本产生很大的影响。对可施工性的研究可以对工程的造价产生影响，使物业管理阶段、施工阶段、设计阶段和规划阶段的造价明显减少，经济效益和社会效益不断增多。但是在设计说明和施工图纸提交之后，对决策进行更改十分困难，因此，施工单位和开发企业应该尽快参与到可施工性研究之中。

第三，保证研究能够持续开展。对可施工性的研究应该在整个项目实施的过程中进行，使相关人员的经验和知识充分的发挥出来，将设计研究和可施工性研究相结合，成为项目总体规划中的一部分。使用知识管理的方式，通过总结和计划，对研究中的教训和经验进行升华和记录，将业务之中零散的知识进行整合，使之成为系统化的知识体系，最终使知识成为可再生资源，实现知识的循环利用和共享。

为了与工程项目融资规模增大和风险分散等发展方向相适应，工程项目管理不断产生信息化、集成化和国籍化的发展趋势。在组织方面，使用专业的管理公司对业主进行代表，加强集成化管理的水平。随着经济发展的全球化趋势和我国社会主义经济的不断发展，海外经营和海外投资的项目不断增多。同时，随着知识经济时代和网络时代的不断发展，信息化的项目管理已经成为了众人关注的焦点。应该重视协调进度、造价和质量三者之间的关系，针对项目工程的不同特点，选择相应的管理方式。因为工程项目在每个阶段都有不同的任务和实施主体，因此产生类型各异的项目管理。同时，还应该对项目管理进行明确的分类，提高企业的管理水平，将承包责任制落实到实处，提高成本管理水平，对招标方式进行完善，聘请专业的管理人员进行管理，不断使施工人员的水平得到提高。在项目工程中，应该完善约束、监督、竞争和激励等机制，不断对资源进行优化配置，提高信息化建设的水平，使施工不断向文明、安全的方向发展。

5 结语

总之，随着社会的不断发展，项目工程的管理面临着新的挑战和困难，应该使用先进的管理体系，提高管理手段的科学性和系统性。房地产开发企业应该将现代管理理念、房地产需求和对市场的把握相结合，使用现代化的施工技术和创新的管理模式，在经营的过程中提高顾客的满意程度，在物业管理、施工建设、开发运营、设计规划等方面坚持控制质量、控制进度和控制成本的原则，对房地产企业的经营管理进行改善，提高管理水平，提供让顾客满意的服务和产品。

参考文献：

[1]戴慎志．房地产开发中建筑工程项目管理探讨[M]．北京：中国管理出版社．1999．

第5篇：房地产建筑工程范文

【关键词】建筑房地产；工程项目；管理；策略

建筑房地产项目属于一个非常复杂的系统工程，它的周期较长、投资金额较大、面对的风险比较多。我国建筑房地产商的项目管理策略时间比较短、经验比较缺乏，还没有构成一个科学合理的管理策略形式。

一、注意施工阶段的过程控制及管理

建筑房地产工程监理管理建设工程，都要管理些什么呢？哪些是一定要监理来管理的，哪些又可以透过监理、施工单位本身来进行管理的呢？只有通过细致的划分管理权限，监理的工程管理才可以有的放矢，而不是毫无目的地执行“帝王”式的监理管理。“帝王”式的管理是施工单位最为反感的管理形式。工程管理的合理形式是：工程质量到达甚至超出预期值，施工的工期控制充足的时间之内，让施工单位获取合理的经济效益。这样监理和施工单位就不会成为对立方，而是成为真正的合作关系。因此，监理通过以下几点进行管理。

1、严格控制工程质量

强化质量管理，严控返工率。在施工的过程里，要严格控制工程的质量，充分意识到“细节决定一切”的意义，所有的质量管理人员要将加强施工的工序质量检查以及管理工作真正执行到整个过程里，使用防范措施，避免质量问题的发生，不要让人、财、物的浪费增加工程投资的负担。

（1）要管理好施工质量，首先要按图纸进行施工

监理代表应当及时检查施工方有没有严格遵照设计的图纸进行施工。如果出现问题，应当及时进行处理，需要返工的就返工，因此形成的损失要通过施工方负责。可是需要注意的是，不可以不顾监理单位而直接同施工方进行交涉。然后应当检查是不是具有偷工减料、以次充好的现象。建筑施工单位在施工时出现偷工减料、使用了不符合标准的建筑材料、建筑配件以及设备等，应当严肃处理，情节严重者；构成建设工程质量不达标准的，施工方应当立刻进行返工、修理，而且要赔偿因此形成的损失，达到犯罪的，必须依法追究其刑事责任。

（2）增加对隐蔽工程的检查和验收

建筑房地产工程的覆盖、掩盖条件以及达到协议条款约定的中间验收位置，施工方要采取自检的形式，并且要在48小时前通知监理代表。通知内容包含了施工方的自检记录，隐蔽工程以及中间部位的验收内容、时间及地点，而且要让监理进行验收。如果验收合格，监理代表要在验收记录上签字后才可以继续施工，如果监理代表查验后发现不符合标准，施工方要在规定的时间里进行修整并重新验收。隐蔽工程没有通过验收的，监理代表有权对已经隐蔽的工程进行验收。施工方要通过具体要求进行剥露，并配合检查。检查不达标的，监理代表不可以在隐蔽工程记录单上签字，而且要求其立刻拆除并返工。

2、保证工程可以按期完成

在施工的进度上，监理代表要关注查看施工单位有没有依照合同的工期进行施工。现场施工有没有依照施工组织设计进行，出现问题要及时提出，对于依照施工组织设计进行的，如果在合同约定的工期内无法完成，要合理的进行工期的延长或者监督施工单位通过加班加点的方式按期完成。

3、对施工单位要奖罚分明

在施工合同上，可以标注对施工质量和工期状况相应的奖罚制度。这样监理就可以将施工方的积极性调动起来，不要让施工单位在获取相应的经济效益的基础上存在“干好干坏一个样”的想法。

二、建筑房地产工程项目管理策略

1、强化建筑房地产项目的风险管理策略

风险防范指的是通过相关的技术管理策略来避免相应的风险，用来降低建筑房地产有关的隐蔽损失，维系投资方的利益。风险防范的方法大致有以下几类：

（1）风险回避法，风险回避法是指当风险超出投资方心里的底线时，一定要通过放弃投资决策的相关措施，这样才可以真正地避免相应的风险。但是风险回避是一种消极的方式，只有在别无他法的情况下，才可以运用，因为一旦运用风险回避的方法，也就意味着建筑房地产无法获取任何可能的利润。

（2）风险转移法，风险转移法是指通过相应的防范措施，把一种特殊的风险用其他方式转移到无形。在目前的建筑房地产工程管理策略里，这样的方式运用的最多。通常风险转移是通过两种形式来完成的，一种形式是签订合同，也就是用合同的形式，来转移相应的风险，当签订完合同后，不论产生任何相关的风险，都要通过施工方来进行承担。另一种形式是购买保险，也就是透过购买保险的形式，把无法预知的相应的风险转移给保险公司，虽然这样会加大部分成本，但是通过这样的形式，可以有力的提升项目抵御风险的能力。比如一个建筑房地产的项目在过程里，遭遇了非常大的自然灾害，或者当建筑房地产在进行施工时由于意外而发生的赔偿等。

2、全面充实项目的成本管理策略

当建筑房地产项目处于投资决策的阶段，就一定要掌握成本控制的关键因素，通过定性及定量的方式来掌控造价成本。所谓定性的分析，就是从宏观的角度出发，整体研究影响项目成本的有关因子。所谓定量分析，就是整体掌握效益成本，重视资金的投资和效益的比例，研究工程价值的趋向，通过可行性研究报告里的合理性给出相应的预算，对于每个施工量进行确定的核算。工程项目建设阶段属于整体工程项目的成本实施阶段，因此在这个阶段的控制造价，最为关键。针对施工材料、施工方案和施工进度等，要进行层层把关，对于不达标的工程材料予以剔除，针对施工的方案一定要进行严格的审核，提出对施工有利的相关措施，用来掌控工程的造价。尤其是施工进度的控制，一定要加大监管力度，让建设单位可以按期完成施工有关的内容，如果出现拖延进度的现象，就一定要进行相关的惩处。

3、项目质量管理策略

建筑房地产公司可以透过合理的项目管理策略来确保项目建设实施的质量。建筑产品不等同于其他的工业产品，工业产品通过流水线进行生产，影响产品质量的原因相对较少，同批次的产品质量比较稳定，可是造成建筑产品质量的原因非常多，并且，项目建设管理策略牵涉到不同学科，因此，需要同监理等合作单位，甚至是供电、供水等社会关系进行协调处理，要培养对新型建材、新型施工工艺的学习、接受、使用的能力。因此，对于企业应当关注的项目管理策略团队的建设，素质是一定要保证的，这也是决定项目管理策略成败的基本原因。

结束语：综上所述，当建筑房地产工程在施工阶段，监理的施工管理工作属于一个系统的工程。它一定要同建筑所包含的施工内容的多样性及繁复性进行紧密结合的管理。针对工程里涉及到的各个专业内容通过了解到熟悉、从认识到掌握。系统合理地控制施工的各项工作实施。及时和监理、设计、施工及各专业施工队伍进行沟通，解决在施工里出现的各种矛盾，监督参与工程项目实施的各个协调工作。进而确保质量管理、技术管理、进度管理以及合同管理的落实工作。

参考文献：

[1]王孟钧，晏胜波.我国工程项目管理服务的界定与探讨――兼论工程项目管理市场的培育[J].建筑经济.2003（11）.

[2]成如刚，李兴怀.委托工程管理公司进行全过程项目管理的优势分析[J].黄冈职业技术学院学报.2005（01）.

第6篇：房地产建筑工程范文

关键词：建筑安装；工程造价；问题；对策

中图分类号： TU723.3 文献标识码： A

引言

房地产建筑安装工程造价是工程管理的一项重要环节，贯穿了整个工程的全过程，在市场经济机制下，建筑安装工程既要获取经济利益又有较高的技术要求，在经济利益的引诱下，对工程技术产生了负面影响，因此，必须加强工程造价管理，完善我国目前工程造价管理模式，对今后的建筑安装工程发挥更好的经济效益和社会效益。

一、房地产建筑安装工程造价管理存在的问题分析

1、管理意识不强

近几年，房地产开发企业的成本管理主要依靠工程结束后的核算，但是现在许多企业都将房地产行业定义为高利润的行业，这就造成了企业管理者对成本管理的概念和意识不明确，弱化了成本管理的重要性。大部分企业只注重对企业内部成本的计算，而对于原料的采购与房屋的销售和服务等环节的成本计算并没有给予足够的重视，无法形成一个系统的、完整的企业成本管理链条，这些都是最基础的企业成本管理方法。

2、缺乏有效的资金管理的方法和手段

对于房地产公司来说资金就是血液是发展的必要产物，现在的房地产公司存在着普遍的低水平管理、没有良好的计划性。对于当前的很多公司，他们在对项目开展的时候，测算的仅仅只有成本，对于资金的测算非常的少甚至有的公司都没有这方面的东西。但是资金管理对房地产的成本控制却起着非常重要的作用。

3、房地产投资决策阶段存在的问题

长时间以来，投资过热的情况在房地产工程建设方面屡见不鲜，从而导致房地产工程造价的提高。还有一个原因是房地产工程项目建设前缺乏科学的工程造价评估，大多数时候都是仅凭建筑专家以及项目承建人借鉴已完成的项目对拟建项目进行造价的估算。与此同时，“概算超估算，预算超概算，决算超预算”的三超现象在建筑行业愈演愈烈。

4、房地产设计阶段存在的问题

（1）设计招标不全面。长时间以来我们只注重方案设计阶段的招标，对于技术设计以及施工图设计的招标的工作做的很不到位。

（2）现行设计收费模式的不合理。目前大多建筑项目的设计费由工程的总造价以及建筑面积的大小决定。由此导致设计单位为了追求自己的利润，扩大工程规模，加大梁柱截面，加强混凝土强度等。这些行为不仅浪费大量的资金而且还让设计方案达不到最好的效果。

5、房地产施工阶段存在的问题

（1）现场签证管理的混乱。部分监理工程师业务素质差，对于合同内容和预算的相关规定不了解不熟悉，对于不应签证对其签证。有些签证单由承包单位填写，为了得到更高的利润，弄虚作假、巧立名目，故意扭曲合同含义，高估预算，以少报多，为了满混过关故意将签证化整为零。

（2）现行定额计价差异较大。房地产建筑项目的计价未实行统一量，仍旧按照旧的方式进行，没充分发挥价值规律的作用，指导价为市场价，采用计划经济的办法解决市场问题。

二、安装房地产土建工程的衔接部位及其相关措施

安装工程的过程要根据土建浇捣混泥土的进度来进行，并做好预留配合工作，这时土建工程安装的关键程序，也是对施工的质量和进度的一种考核，也是一项重要的环节。衔接结构主要有：现浇混泥土楼板处的衔接、预制楼板施工处的衔接，梁柱结构施工处的衔接和二结构施工处的衔接。它们都是相互配合、相互连接的环节，是安装时必须要考虑的细节性问题。在混泥土浇捣前，安装部门或者安装人员要对建筑处的电气、排水、通风等问题进行检查，要配合土建工程的施工。在安装火灾报警器和家用电气时，安装人员要选择合理的位置，排列好次序，依次进行安装，当出现一些重叠和交叉情况时，要防止漏电、漏水等情况的出现，做好必要的预防措施。总体来看，安装与土建工程在主体结构施工开始阶段，安装人员一定要按照土建浇捣混泥土的要求严格的进行施工和安装，一层一层的做好对机电预埋预留工作，保证安装工作的有效进行，提高后续工作的质量和施工的进度。

在土建工程的施工之前，安装人员已经了解了相关的要安装的安装计划或者了解了有关的图纸、施工方案等，深入的对土建的地面、房屋和有关其它建筑都有了相关的认识，了解了它们之间的连接方式，仔细的审阅了安装施工方案与土建工程方案的一致性，具体知道了套管的位置、尺寸规格和数量等方面的要求。对埋管工作进行了有效的预防，并且积极的编制出了施工的具体方案和措施。所以说在基础施工的时候，要积极的做好建筑物地下的安装工作，要定期的进行检查，保证基础施工阶段安装与土建工程的衔接是正确的。

三、加强房地产建筑工程造价管理的对策与措施

1、健全房地产工程造价管理体系

加强工程造价管理必须健全管理体系，明确部门之间的分工以及部门内部的协调，加强对业主不规范行为的约束，适应市场经济的发展。同时，加强造价咨询机构管理，制定相应的政策法规，明确该机构的任务和应承担的责任。加强合同管理，使合同管理与法制化相统一，增强合同的法律力度，保证合同双方的利用，促进工程造价管理的科学化、合理化，有助于工程的良好运行。

安装工程造价管理贯穿整个安装工程周期，加强建设安装工程整个生命周期（包括建设前期、建设期、使用期和翻新与拆除期等阶段）的系统管理，考虑安装工程总体的造价和成本，把建设阶段和运营维护阶段融为一体。统一业主单位、设计单位和施工单位的造价日志，保证单位之间的相互沟通。

2、加强房地产安装设计阶段关于造价管理的对策

一个好的设计方案可以给企业带来良好的社会效益和巨大的经济效益。设计阶段控制主要是施工图纸出来之前的成本控制。通常情况下，大型房地产公司在多年积累的基础上，都会设置本单位的标准图库，这样不但有利于降低成本，而且可以精确控制成本。若没有标准图库，就要重视设计概算。当前，有不少公司为缩短开发周期，在未出概算的情况下盲目施工，导致设计修改不断，费用成本增加。实现有效地控制变更数量与修改数量，需要最终图纸齐全，这样招标阶段就可以直接与施工单位进行总价包干，对建安的成本也会较大程度的控制。因为建安成本基本可以占到除土地成本以外的总成本的70% ，所以总体成本也会得到有效的控制。

4、加强房地产建筑安装工程的投标报价管理工作

要使用严格的招投标、议标、协议采购等多种方式来进行项目的另一方的选择，这样才能选择出更加合适和有利的合作伙伴。随着房地产市场越来越规范的管理，大部分的房地产公司已经大量的采用招投标的方式来寻找伙伴，一方中标以后，发包方会和承包的单位签订一个合约，合同是项目的开始也是成本控制利润实现的保障，所以我们在签订合同的时候要保障双方的权益，划清界限要清晰，这样才能确保合同的顺利执行。合同签订过程需要走审批流程，审批通过后记录备档。此时作为成本管理人员，需要将该份合同的成本拆分到科目体系中去。

5、加强房地产施工阶段造价管理对策

项目实施建设过程中的成本控制是整个项目成本控制的重点，很多项目对实施建设的成本控制重视不足，导致最后总成本的超支。要严格控制工程签证，施工前尽力减少签证次数和费用、减少返工修改费用，避免签证重复计费。严格控制设计变更，尽力减少因设计院或设计人员水平差异、恶劣天气等主客观因素的影响，这些原因会导致工期延误，提高成本。妥善做好协调和纠纷处理工作，施工过程就是协调各单位有序工作的过程，必须协调好各工种的交叉作业，若协调不好不仅会影响工期，还会造成大量的浪费，甚至会发生索赔。

6、加强房地产竣工决算阶段的造价管理工作

竣工决算阶段是最后一道关卡，在最后一道关卡必须做好房地产造价管理工作。为此，工作中应坚持深人施工现场，了解工程变更内容具体做法。熟悉工程变更、增减工程量情况，为决算审计打下基础。同时要建立严格的审计制度。只有坚持严格的办法和程序才能保证决算的真宴性，严肃性。掌握建设项目从设计到施工每一环节的第一手资料，为客现公正地确定工程造价提供可靠的审计依据。

结束语

综上所述，在完善房地产安装工程造价管理制度和健全管理体系的基础上，我们应当不断深化改革，适应不断变化的市场经济环境和建筑行业的更新和发展，需要企业全员加强认识共同参与和支持，更需要造价工作者的不断努力、精益求精以便把建筑安装工程安装造价管理工作工作做得更好。

参考文献

[1]丁云．高层建筑安装工程造价控制与管理[J]．产业与科技论坛，2011年．

第7篇：房地产建筑工程范文

关键词: 房屋建筑；软土地基；深层；石灰；水泥

中图分类号：TU471.8文献标识码：A文章编号：

1、软土工程的基本认识

1.1 软土地基的概念

软土是指天然含水量大、压缩性高、承载力低的一种软塑到流塑状态的饱和黏土，主要是淤泥和淤泥质土，多数都是由水流的常年冲击沉淀形成的，软土地基就是由具有以上这些特点的粘土和粉土构成的。由上层填土不稳定最终导致地基沉降的地基也可称为软土地基。还有一些特殊的状况下的地基也称为软土地基。

1.2 软土工程性质

软土是指天然含水量大、压缩性高、承载力低的一种软塑到流塑状态的饱和黏土，多分布在沿海、内陆、平原、山区的湖泊河滩周边等地区。软土天然含水量高，一般液限wL值较高；天然孔隙比e＞1.0。当软土由生物化学作用形成e＞1.5时为淤泥，天然孔隙比1.0＜e＜1.5时为淤泥质土；压缩性高，压缩系数a1-2 > 0.5m2／mm；强度低，不排水抗剪强度＜0.03MPa，长期强度更低；渗透系数小（K= 10-7-10-8cm/s）。软土的工程性质有：（1）触变性。软土在未破坏时，具固态特征，一经扰动或破坏，即转变为稀释流动状态；（2）高压缩性。压缩系数大，大部分压缩变形发生在垂直压力为0.1MPa时，造成建筑物沉降量大； （3）低透水性。软土的透水性很低，可认为是不透水的，因此软土的排水固结需要相当长的时间，反映在建筑物的沉降延续时间长，常在十年以上；（4）不均匀性。软土由微细的和高分散的颗粒组成，土质不均匀，当平面上建筑荷载不均匀时，将会使建筑物产生较大的差异沉降，造成建筑物产生裂缝或损坏；（5）沉降速度快。沉降速度随荷载的增加而增加，沉降速度最大时可达1~2 mm/d；（6）流变性。在一定剪应力作用下，具有发生缓慢长期变形的性质；软土的长期强度小于瞬时强度。1.3 软土地基处理不当可能出现的不良后果

根据软土地基自身的性质，房建施工中可能出现的问题可大致分为以下几种：

上层大载荷建筑物在厚且均匀的软土层上的轴向过大沉降；上层不均匀大荷载在软土层上引起不均匀沉降，最终引起建筑物倾斜和墙体裂缝；第二种状况中地基和建筑物同时达到极端状况时，将引起的严重倒塌事故；建筑物的大载荷引起的软土地基发生塑性变形，最终引起建筑物的倾斜和倒塌事故。

2、软土地基处理技术

根据上述软土地基的概念及其相关的事故原因，我们可以针对性的提出以下关于房建工程中软土地基施工技术的措施。

2.1深层石灰搅拌桩

深层石灰搅拌桩的操作规程是在软土地基里对石灰与地基土强行进行搅拌和混合，以地基土和石灰石之间的化学反应作为基本方法，来加强地基土的稳定性，从而来实现加强强度和稳定性的最终目的。

（1） 材料要求

应该使用细磨的石灰石，在搅拌进程中尽量杜绝桩体里产生石灰凝聚的现象，石灰最大粒径应不大于2 mm。在选取石灰的时候尽量选取无杂纯净的,石灰里氧化钙和氧化镁要达到8.5%以上的含量,最好可以达到80%的氧化钙含量。石灰的保存期要保持低于三个月，并且石灰要有70%的液性指数。

（2）施工重点

要按照一定的顺序来进行桩体搅拌：桩体校对位置、下钻、钻进、提升、结束提升。一定要结合结构要求的承载能力来进行桩间距的选择，最后可以得到加强牢固度限度内搅拌桩的数量和搅拌桩所占的面积等数据。等边三角形或四方形作为搅拌桩的排列。0.5～1.0 m 之间的范围可以来选择桩径，桩距则是1 m。在空压机的压力和风量方面都不能过大，否则会影响施工质量。

2.2深层水泥搅拌桩

（1） 试桩

为了核实最佳的施工参数和数据需要进行试桩，有些参数需要被有效的核实后，才能够在后面水泥搅拌桩的大规模施工进展中发挥到十分重要的指导作用，比如泵送压力、泵送时间、搅拌次数、下钻速度、水泥浆的配置、搅拌机提升速度、复搅深度等等。这些参数都要进行有效的确认。

(2) 施工准备

为了给后面的工程建设进程带来便利则需要在建设过程中做好足够的准备工作，一些准备工作需要在深层搅拌桩作业现场提前做好: 提前整理场地，达到表面平整的要求;如果现场出现坑坑洼洼不平整的情况,则要填补黏土以使地面平整，坚决不得使用杂土进行填补;在水泥搅拌桩的选择方面，合格的PC32．5 级袋装的普通硅酸盐水泥则是最佳的选择。

(3) 施工重点

1）工艺流程:桩位放样；钻机定位；对钻机的情况进行认真检查；正循环钻进至设计深度；打开高压注浆泵；反循环提钻，喷水泥浆同时到基准面0.3m 以下;重复搅拌，同时喷水泥浆直至设计深度;反循环提钻至地表；接着对新桩进行作业。2）检查堵塞: 工作人员需要在水泥搅拌桩开钻的前期冲洗管道，并对管道中的堵塞现象进行检查和排除，当确定水已经排出干净可以继续进行下钻工作。3）悬挂吊锤: 水泥搅拌桩桩体的垂直度要想达到合格作业的标准，就需要把吊锤悬挂在主机的上面，并且按照钻杆上下左右距离和吊锤相等的标准进行控制作业。

2.3砂垫层和砂石垫层换填

砂垫层和砂石垫层的换替原理是使用夯实的砂或砂石垫层来替换地基下部的软土层，从而达到加强地基强度和承载力的目的，这种方法相对而言施工操作简单，且大小施工规模均可，经济合理，故为目前使用最为广泛的一种方法。

(1)材料要求

宜采用级配良好、质地坚硬的中砂、粗砂、石屑；

(2)施工准备

在施工正式开始前需进行对槽进行检验，清除杂质，基槽的边坡需保持稳定，不稳定处均需加以夯实。保持基槽处于无积水状态。保持各种集料搅拌均匀并捣实；

（3）施工重点：首先要保证砂垫层和砂石垫层的地面在同一标高上；然后在分段施工时要将接头处处理成为斜坡；再者铺设方法有多种，可根据实际的工程状况进行最有利的选择。具体有夯实法、碾压法、平振法等。

2.4其他软基处理方法软土地基的加固除以上方法外还有：振冲地基加固、碎石桩挤密加固地基、砂桩加固地基、水泥煤灰碎石桩、塑料板排水加固、石灰粉煤灰（火山灰、钢渣或黏土）桩等软基处理方法。(1)振冲法加固地基虽然现在已开始在软黏土和杂填土地基加固中使用，但该方法仍是松散砂土地基的最佳加固方法。当用于软黏土时必须适当控制水压、电流及填料密实度等才能有效保证加固效果。碎石桩挤密加固地基是用振动沉管桩机将钢套管沉入土中再灌入碎石而成。

(2)砂桩加固地基也是一种适用于软弱土、淤泥质土及新填土的地基加固方法，砂桩是利用振动灌注施工机械，向地基土中沉入钢管灌注砂料而成，能起到砂井排水及挤密加固地基的作用。(3)水泥粉煤灰碎石桩是采用碎石、石屑、粉煤灰、少量水泥进行拌和后，利用沉桩机械，振动灌入地基中，制成一种具有黏结强度的非柔性、非刚性的亚类桩，它与桩间土形成复合地基，共同承受荷载，从而达到加固地基的目的。水泥粉煤灰碎石桩在群桩施工中应注意桩的间距，桩距过小容易产生紧缩，桩距过大影响加固效果。(4)塑料板排水加固软基是将带状塑料排水板，用插板机插入软土中，然后在土面加载预压（或采用真空预压），使土中水沿塑料板的通道溢出，并从砂垫层中排走，使地基得到加固，这种方法的缺点为施工工期较长。(5)石灰粉煤灰（火山灰、钢渣或黏土）桩的施工方法与深层石灰搅拌桩相似，只是在石灰中再添加粉煤灰、火山灰、钢渣或黏土，采用掺合料后可有效防止石灰桩软芯。

3、总结

软土地基在房建工程中是非常常见的施工问题，在施工中要注意提高沉降计算的精确性和设计的合理性，并严格的按照技术规范来操作。结合理论与当地的实际情况制定方案，并采取相应的措施进行处理，避免给建筑物本身或者人员造成不可挽回的伤害的同时，还要做好施工质量的控制，尽可能的在确保安全的前提下节约经济。

参考文献：

[1] 蒋东敏.对钢筋混凝土预制桩施工技术的探讨[J]. 科技传播. 2010(18)

[2] 孙利.如何做好建筑工程施工技术管理工作[J]. 科技传播. 2011(04)

第8篇：房地产建筑工程范文

被告：临海市第四建筑工程公司。

临海市工艺服装绣品厂（以下简称绣品厂）与临海市第四建筑工程公司（以下简称四建公司）于1989年签订了二份建筑安装工程合同，约定由四建公司承建绣品厂的综合楼及宿舍（座落于临海市区环城东路276号，现为鹿城路254号）。同时双方约定，如绣品厂未按约付款，拖欠部分工程款每月按二分五厘计算利息。该工程由四建公司三工处完成施工后，由于绣品厂拖欠工程款，双方于1992年12月20日签订了“欠款抵押协议”，载明：一、工程欠款总计人民币359985.93元；二、所欠工程款利息经双方协商由绣品厂支付10万元；三、绣品厂将四建公司所建的综合大楼底层198平方米和宿舍、食堂底层250平方米抵押给四建公司，并将房屋产权登记给四建公司；……五、绣品厂在三年内将全部欠款一次性付给四建公司，四建公司收到工程款后，将房屋登记卡、产权一并还给绣品厂；六、绣品厂如果三年内无法归还工程款，愿将房屋产权永属四建公司所有，绣品厂所欠工程款不另向四建公司找补。同年12月24日，该“欠款抵押协议”经临海市公证处公证。1993年1月1日，四建公司与绣品厂签订了二份租房协议，将上述房屋租给绣品厂，每年租金6万元。1993年9月1日，四建公司三工处作为产权人领取了上述房屋的产权证。协议签订之后，绣品厂既未偿付欠款，又未支付租金。1996年9月2日，临海市人民法院宣告绣品厂破产。该厂清算组向临海市人民法院提起诉讼。

原告诉称：被告将抵押房屋直接转入自己名下有悖于法律规定，该欠款抵押协议不符合法律规定，系无效协议，要求返还房屋产权。

被告答辩称：“欠款抵押协议”是双方自愿协商签订，且是原告方主动提出将房屋抵押给被告，协议合法有效。原绣品厂在协议规定的期限内不付工程款，按协议约定，房产权应属被告所有，原告主张返还房屋产权无法律依据，且本案发生在担保法实施前，不受担保法约束。请求驳回原告的诉讼请求。

「审判

临海市人民法院经审理认为：原服装绣品厂无力偿付四建公司工程款，以房屋作为抵押物符合法律规定，抵押关系成立。但这种抵押只是作为被告实现债权的一种保证形式。被告在绣品厂不履行债务时，依照法律规定，取得优先受偿权。而绣品厂与四建公司签订“欠款抵押协议”时，约定将抵押物产权直接转移给四建公司三工处，其行为有悖于法律规定，该部分约定无效。原告主张房屋产权返还给绣品厂之请求有理，本院应予支持。当然，造成“欠款抵押协议”部分无效，原告方应负主要责任。该院依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条第二款、第六十条、第六十一条第一款之规定，于1998年10月14日作出如下判决：

临海市工艺服装绣品厂与被告临海市第四建筑工程公司第三工程处签订的“欠款抵押协议”中约定房屋产权转移部分无效，其讼争的临海市区环城东路276号底层房屋产权返还原临海市工艺服装绣品厂所有。

判决后，被告不服，以双方自愿签订了“欠款抵押协议”，办理了公证手续，取得了房产证，绣品厂未在三年内归还欠款，按约上诉人已合法取得了讼争房屋的产权为由提起上诉，请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人绣品厂清算组答辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。

台州市中级人民法院经审理认为：抵押并不转移抵押物的所有权。而绣品厂与四建公司三工处签订的欠款抵押协议，却约定债务人将房屋所有权转移给债权人，作为债务人履行债务的担保，在债务人履行义务后，再将担保标的物的所有权返还给债务人，这种担保方式显然不是抵押，而是让与担保。绣品厂与四建公司三工处在自愿协商的基础上，根据合同自由原则，约定绣品厂将房屋产权转移给四建公司三工处，作为履行债务的担保，并办理了房屋产权登记手续，上述行为并不违反我国法律的禁止性规定，也不违反社会公德、损害社会公共利益，因而是有效的。虽然双方约定，绣品厂在三年内不履行债务，四建公司三工处永久地取得讼争房屋的所有权，绣品厂不向四建公司找补。但是，讼争房屋的价值大大超过所担保的债权，上述约定显失公平。在四建公司将超过担保债权部分的房屋价值返还绣品厂之前，四建公司不能确定地取得讼争房屋的所有权。现绣品厂已破产，四建公司又不能确定地取得讼争房屋的所有权，而设定让与担保的目的在于保证四建公司能从讼争房屋中优先受偿。因此，绣品厂清算组有权请求四建公司返还讼争房屋的所有权。作为替代，四建公司取得了就讼争房屋优先受偿的权利。虽然原审判决误将让与担保认定为抵押，错误地适用了法律，但其处理结果基本得当。综上所述，四建公司主张讼争房屋的产权归其所有，依据不足，对上诉人的上诉请求，本院不予支持。台州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国经济合同法》第五条的规定，于1999年3月12日作出如下判决：

一、变更临海市人民法院民事判决为：上诉人临海市第四建筑工程公司在接到本判决书之日起十五日内，将座落于临海市区鹿城路254号（原环城东路276号）房屋底层的所有权返还给临海市工艺服装绣品厂。

二、上诉人临海市第四建筑工程公司在所担保的债权范围内，对座落于临海市区鹿城路254号底层房屋享有优先受偿权。

「评析

对本案的实体处理，一、二审法院的认识基本一致，即四建公司应将用于担保的房屋产权返还给绣品厂，四建公司得就该房屋优先受偿。但对此种担保方式的法律性质，一、二审法院在认识上存在分歧。一审法院认为属于抵押，二审法院认为属于一种非典型担保？？让与担保，并根据合同自由原则和诚实信用原则，按让与担保的法理作出了判决。

一、让与担保的含义及其有效的理由让与担保是指债务人或第三人为担保债务的履行，将担保标的物的权利（通常为所有权）预先转移给债权人，在债务清偿后，债权人将担保标的物返还于债务人或第三人，在债务不履行时，债权人得就该标的物优先受偿的一种非典型担保方式。设定让与担保后，为了使债务人或第三人保持对担保标的物的使用收益，债权人往往与债务人或第三人再签订使用借贷合同或租赁合同，由债权人将担保标的物借给或租给债务人或第三人使用。而抵押是指债务人或者第三人不转移对担保标的物的占有，将该标的物作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押不仅不转移对抵押物的占有，更不转移抵押物的所有权。在本案中，绣品厂与四建公司签订的协议，虽名为“欠款抵押协议”，但其实质内容是绣品厂将其所有的房屋底层的所有权转移给四建公司，作为在三年内清偿欠四建公司的债务的担保。在四建公司取得该房屋的所有权后，双方又签订了租赁合同，四建公司再将该房屋租给绣品厂使用，完全符合让与担保的特征。因此，本案的担保方式是典型的让与担保，而非抵押。

合同自由原则不仅允许当事人依据实际需要缔结现行法已有规定的合同，而且允许当事人在不违反强行法规及公序良俗的前提下，自由创设现行法未规定的新型合同。我国现行法律并未禁止当事人用转移标的物所有权的方法担保债务的履行，而且此种担保方式也不违反公序良俗原则，因此，应当承认其效力。此外，在德国、日本以及我国的台湾等大陆法系国家与地区，在审判实务上均承认让与担保的有效性。而且因让与担保具有显著的担保效果，在国际经济交往中也有逐渐被采用的趋势。二审法院基于合同自由原则，认定双方当事人自愿采用的让与担保的担保方式不违反强行法规及公序良俗原则，该担保方式有效，是正确的。

二、让与担保的实行及担保权人的清算义务让与担保的设定，对担保权人而言，在对外关系上他虽已取得担保标的物的所有权，但在内部关系上，相对于设定人，担保权人仅于担保债务清偿的目的范围内取得所有权，也即他仅具有担保权人的资格。当债务已届清偿期，债务人未履行债务时，担保权人就让与担保标的物有优先受偿的权利。此种权利的行使，即让与担保的实行。让与担保的实行方法有两种：一种是归属清算型，即由担保权人将标的物予以公正的估价，如标的物估得的价额超过担保债权的金额时，超过部分的价额应交还设定人，标的物的所有权则确定地由担保权人取得，以供作债权的实现。它又可以细分为：（1）当然归属型。即在担保权人占有标的物的情况下，债务人不履行债务时，标的物即当然归属于担保权人；（2）请求归属型。即在设定人占有标的物时，债务人不履行债务的，担保权人须请求交付标的物或就标的物为充当清偿的意思表示后，该标的物或其价款始确定地归属于担保权人。另一种是处分清算型，即由担保权人将标的物予以变卖，将卖得价金作为债权的清偿。值得注意的是，无论是归属清算型或处分清算型，均应履行变卖标的物或协议估价，然后担保权人才能就其价金受偿或真正取得标的物的所有权，也即担保权人负有清算义务。因为在通常情况下，设定让与担保的标的物的实际价值往往超过所担保的债权额，为了防止担保权人乘债务人处于穷迫状态时利用自己的优势地位，谋取不当利益，维护当事人间的利益平衡，必须课担保权人以清算义务。德、日等国法院也通过判例确定担保权人负有清算义务。担保权人的清算义务在性质上属于强行规定，不允许当事人以约定予以免除，让与担保设定合同中订有免除清算义务的约定的，该约定无效。在本案中，协议双方当事人约定“绣品厂如果三年内无法归还工程款，愿将房屋产权永属四建公司所有，绣品厂所欠工程款不另向四建公司找补”，实际上免除了四建公司的清算义务，该条约定应属无效。在四建公司对房屋进行公正估价前，四建公司不能确定地取得该房屋的所有权。

让与担保设定人在清偿债务后，享有请求债权人返还标的物的权利。设定人行使这种返还请求权包括两种情形：一是债务人届期清偿债务；二是债务已逾清偿期，在一定时间之前，设定人仍得清偿债务，请求返还担保标的物。采用变价受偿的，在担保权人与第三人订立担保标的物买卖合同之前，设定人可以清偿债务，请求返还担保标的物。采用估价受偿的，在担保权人经估价清算，确定地取得担保标的物所有权之前，设定人也可以清偿债务，请求返还标的物。在本案中，虽然绣品厂在协议约定的三年清偿期满后仍未清偿债务，但四建公司亦未将该房屋变卖或估价，故绣品厂仍可清偿债务，并请求四建公司返还房屋。但此时，绣品厂已无力清偿债务。在正常的情况下，在绣品厂清偿债务之前，绣品厂无权请求返还房屋。故应驳回绣品厂的诉讼请求。但这样做，绣品厂不能要求返还房屋，四建公司又不能确定地取得讼争房屋的所有权，将使双方的法律关系不能了结，还要影响绣品厂破产程序的进行，影响职工的安置。因此，应当寻求一种新的方法来解决双方的纠纷。

在设定人破产的情况下，让与担保权人作为法律上（形式上）的所有人，能否依破产法的规定，行使取回权，学者有不同的认识。一种观点认为，让与担保权人可以行使取回权。理由是让与担保权人是所有权人，可以基于自己的所有权，取回在破产企业中自己的财产。另一种观点认为，让与担保的担保权人仅是法律形式上的所有权人，并非真正的所有权人，故而不得行使取回权。二审法院在审理中认为，如果让与担保权人可以行使取回权，则让与担保权人就成了真正的所有权人，与设定让与担保的目的相悖。因此，二审法院采纳了第二种见解，同时参考德国判例确定的“换位原则”，即设定人破产时，让与担保权人与设定人的法律地位发生了变化，让与担保权人丧失了对让与担保标的物的所有权，让与担保设定人取回担保标的物的所有权，作为对让与担保权人失去标的物的所有权的替代，担保权人取得别除权，即担保权人可以就设定人的担保财产不依破产程序而单独优先受偿。故作出了上述判决。

第9篇：房地产建筑工程范文

【关键字】房地产；建筑；工程管理；模式；方法

1、房地产工程管理概述

房地产工程管理是指在建筑工程建设的过程中对各个施工环节进行的计划、监督、控制、调整、检查工作，它包含了工程从招标、建设、验收等所有环节，对建筑工程的质量控制有着重要的作用。总的来说，工程管理的范围主要表现在以下几个方面。

1）项目设计，建筑工程建设之前需要进行整个项目编制、报批等组织设计，这也是工程管理的第一步工作。要对建筑工程项目建设的环境条件、地理情况等各项基础信息进行详细的考查、统计和分析，为开发建设制定工作计划以及设计工程设计图，结合设计情况预测工程建设的时间、需要投入的人力财力并制定全面预算、工程造价等计划。

2）处理工程建设过程中出现的矛盾，建筑工程是一项系统性比较强的工程，并具有周期长、投资大、复杂性高等特点，因此在项目建设过程中不可避免的会出现一些矛盾，这就需要得到及时的疏通，以免影响工期。工程管理的范围包括组织好有关开发建设单位之间的配合协作，加强调度工作。通过定期召开调度会议，组织协调好规划设计单位、施工单位和市政公用单位等有关部门的关系以及意见。

3）监督和检查工程质量，在工程建设中，施工人员的施工水平、质量意识和建筑材料等众多方面都会影响建筑工程的质量。房地产工程管理就是要在工程建设的过程中通过对施工质量、工程材料等方面的监督和检查控制施工质量，保证建筑工程的质量。

4）工程验收的管理，工程完成之后要进行全方位的测试和检查，负责工程管理的相关人员要负责工程的验收工作。包括检验施工单位在施工过程中的有关质量检验、检查的资料和数据，和对工程质量的检验测试，评估工程的使用条件，各种质量指标都合格后办理工程移交和结算等等。

2、房地产工程管理的模式

房地产工程管理的模式会因为项目工程的规模不同而有所不同，在工程管理模式的选择中要根据项目本身的特点和所处的环境决定，目前房地产工程管理的基本模式主要有以下三种：

1）工程指挥部管理模式，这种管理模式无论是在其功能上还是范围上都比较大，因此主要应用于较大型的房地产项目，它的组成包括了工程投资方、施工单位等相关方面，它也属于项目工程管理的特别机构；

2）项目经理制管理模式：项目经理负责制的管理模式是针对于一个房地产企业内部的管理模式，它是房地产领导者通过在各个项目中设立一名或多名项目经理对其负责的项目进行项目实施全过程的统一管理，这种模式也是如今非常普遍的一种管理模式；

3）职能制管理模式：职能制管理模式工程类型为划分指标，在工程建设的过程中将管理职责交给相应的职能机构负责管理，类似于对外承包的形式。不同专业的职能机构在其业务范围内有权向下级单位下达命令和进行指挥，其专业业务管理定期向上级责任人汇报工程建设情况。

3、房地产工程管理的方法

1）强化施工单位的管理、技术水平，树立精品观念。通过树立精品观念，将精品工程作为工程建设的目标，将这个原则始终贯彻在整个建设过程中，以此提高建筑施工的质量。在工程管理的过程中首先是加强施工单位的管理。提高施工单位对工程质量的意识，加强施工队伍的专业水平，在建筑工程管理的过程中实施精品质量目标的管理，因为进行质量目标的管理能够有效的对质量的状态进行控制。充分结合以往的优秀的施工案例，运用先进的科学技术。推动施工技术的进步与发展，保证建筑工程的施工技术与时俱进、与科学技术发展的脚步同步。充分的将领先的科学技术运用到施工技术当中，有效的提高施工管理和工程质量，实现质量目标，创造出高质量的品牌工程，最终实现企业的双赢。

2）加强成本控制，成本控制在建筑工程项目中有着非常重要的作用，不仅可以提高建筑企业的利润，同时可以通过设立经营管理目标，来优化整个企业的经营管理，以实现预定的战略目标，对房地产企业经营水平的提高也有很大的帮助。在具体措施上首先是从财务方面入手，通过完善企业的财务管理机制，努力建立起和生产的信息有关联的计量，其次是树立工程人员的成本控制观念，并使这种观念落实到施工的每一个环节。以此提高企业的施工效率，并降低企业的生产成本，从而达到控制成本的作用。另外是通过在管理流程上入手，比如强化成本分析以及绩效考核等等。当然，这种成本控制是在保证工程质量的前提下进行，不能为了节约成本，而将目光聚焦在建筑材料上。在施工过程中偷工减料，或者在采购的时候一味的采购价格低廉的劣质材料。这些方式是切不可取的。

3）强化监理公司的职能。建筑工程质量监理是一项难度大、项目多、任务重的监理工作，因此，监理公司往往采取对建筑工程监理人员进行特殊培训的方式，使其一人多能，胜任本职工作，为公司增添技术实力。同时还加大投入适应建筑工程质量监理的仪器设备。建筑工程的质量检测主要是靠先进的设备，是靠人与仪器、设备有机的结合才能监理出优良的工程，因此监理公司一般都配备先进的检测仪器和设备，使优秀的人才和先进的器械结合起来，使检测手段逐步实现现代化，从而增强监理公司的质检实力。

4）建立和完善建设单位建筑工程质量管理体系，减少行政干预对工期的影响。建设单位在建筑工程施工中也起到了至关重要的作用。有些起到了推动作用，也有些起到了阻碍的作用。因此，在建筑工程的施工中，要不断完善工程建设管理制度、招投标管理办法以及对施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位、检测单位的工作监督与考核办法、奖惩制度，并严格执行落实到位。同时改变以往重进度、轻质量、主要以工期衡量政绩的片面思想，减少行政干预，任何事关工程质量的行政决定均应多采纳设计、施工等技术人员的专业意见，避免以外行指挥内行。

4、结束语

在我国社会不断发展和建设中国特色社会主义的背景下，我国的建筑工程建设将一成不变的向前推进，国家对建筑工程的重视度和建设投资也越来越大，对建筑工程提供了广阔的空间。施工单位及各方面相关单位应该抓住这个机遇，加大对建筑工程的管理，不仅要增加建筑工程的数量，还要在质量和标准方面不断提高。房地产工程管理是确保建筑工程建设质量、降低工程建设费用、加快工程建设进度的一项重要工作，在城市建设中发挥着越来越重要的作用。

参考文献：

[1]刘林传.论中小房地产企业建设项目管理的现状、问题和对策[D].华南理工大学，2012.

[2]庄岩.辽宁省营口市“东城天下”房地产项目的形象设计与管理研究[D].吉林大学，2012.

[3]王作城.广东某民营房地产企业工程管理模式的研究[D].华南理工大学，2012.

[4]苏斌.代建制下城市轨道交通工程造价全过程集成化管理研究[D].北京交通大学，2011.