房地产可行性报告精选(九篇)

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第1篇：房地产可行性报告范文

[关键字]XX花园 项目投资 开发经营

目 录

第一章 前言

一、报告编制目的

二、报告编制依据

三、项目概况

第二章 项目开发经营环境分析

一、2000年国内经济及房地产市场回眸

二、XX市房地产市场分析

三、有利投资经济形势成因分析

第三章 项目周边物业市场调查分析

一、投资地块的地理环境

二、XX地区区域分析

三、项目周边主要物业分析

四、XX乡消费者调查分析

第四章 项目开发经营优势点与机会点分析

一、房地产投资项目开发经营机会形成模式

二、项目开发经营优势点

三、项目开发经营机会点

第五章 项目定位

一、目标市场定位

二、产品定位

第六章 项目规划、建筑设计建议

一、项目总体规划建议

二、住宅建筑设计建议

三、小区配套设施建议

四、环境艺术设计建议

第七章 项目开发经营策略及投资估算

一、项目开发经营策略

二、项目投资估算

三、项目实施进度安排

四、项目投资与筹资计划

第八章 项目开发经营状况分析

一、项目销售计划

二、项目销售收入估算

三、项目经营成本估算

四、项目利润估算

五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率

第九章 项目开发经营风险分析

一、项目盈亏平衡分析

二、项目敏感性分析

三、项目开发经营主要风险及对策分析

第十章 结论与建议

第十一章 结束语

第十二章 附录及主要参考文献

第一章 前 言

一、报告编制目的

1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。

2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。

3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

4、对项目进行投资分析和风险分析。

5、对项目决策及其实施的优化提出建议。

二、报告编制依据

1、XX市规划局规划方案；

2、亿房网站

3、国家建设部及XX市颁布的与房地产相关法律与政策；

4、XX市2000房地产年鉴；

5、现场勘察和实地调研所得资料。

6、XX市新洪泰中介公司提供的资料

三、项目概况 根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式：多层60%，小高层40%,并初步确定项目主要技术指标如下：

①总用地面积：8.37公顷，合125.59亩。

②容积率：1.4 其中：多层住宅：6.72万M2

小高层住宅及别墅：4.48万M2

公建面积：0.5万M2

④建筑密度：22.5%

⑤绿化率：40%

（以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化）

第二章 项目开发经营环境分析

一、2000年国内经济及房地产市场回眸

投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。

2000年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。（《新华文摘》2001’5） 全国房地产开发及销售情况表

2000年实际 比上年同期+% 商品房新开工面积（万平方米） 28295 30.6

商品房竣工面积（万平方米） 23027.9 16.4 商品房销售额（亿元） 3571.0 30.1

其中：销售给个人（亿元） 2840.3 51.9

占总销售额的比重（%） 79.5 -- 2． 消费主题发生变化，销售总量逐年上升。2000年，个人购买商品住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的87.51% ，比上年提高7.9个百分点。 4． 二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。

5． 需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房（90平方米左右）总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。（《中国房地产信息》2001’5 Real Estate Information of China 谢家瑾）

以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。

二、XX市房地产市场分析

1． 2000年房地产市场 （1）个人购买率进一步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，2000年第四季度商品房销售额为8亿元，其中个人购买为6.91亿元，个人购买率为86.43%。从图中可以看出：2000年XX市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到86.43%的水平，个人购买率的不断上升，也从一个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。

（2）房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。2000年第四季度房地产投资总额为35.79亿元，在上季度的基础上进一步增长， 从左图看出：2000年各季度XX市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新的增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。

价格 指数

一季度 1941.8 1000

二季度 1963 1010.9

三季度 2003.93 1031.9

四季度 2021.66 1041.03 各季度XX市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示:

通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度的住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高的基础上难以继续保持较大的增幅，但总的趋势是住宅价格保持攀升。

2．市场特点分析

2.1宏观市场特点： 2．空置商品房消化能力加强。2000年XX房地产市场的销售情况趋暖，市场容量扩大，除可吸纳上市的商品房外，还消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房为150万平方米，2000年新增9万平方米，到2000年底还剩115万平方米，因此在2000年共消化了44万平方米。 4． 房地产二、三级市场联动效应初步显现。2000年XX市房地产市场结构趋于合理，存量房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。根据房地产发达地区的经验，二手房市场的活跃会直接刺激住宅一级市场的发展，存量房买卖的增加并不意味着增量房市场的萎缩，而是带动增量房市场的增长。广州、深圳存量房交易大大超过了增量房的交易，而XX市现在存量房的交易确小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉动住宅一级市场的操作空间很大。2000年XX市增量房市场交易30010起，交易的建筑面积达244万平方米，而存量房市场交易达到27130起，建筑面积为478.62万平方米。存量房交易的兴起和已售公房的上市交易，大大推动了XX房地产市场的梯级消费需求。

住房一级市场（增量房） 住房二级市场（存量房） 住宅总量 建筑面积 244平方米 478.62万平方米 722.62万平方米 6．住房抵押对房地产市场起到举足轻重的作用。2000年房地产抵押总户数为21647起，比1999年增长122.8%，说明抵押的户数增多，个人购房选择银行贷款按揭的增多，公积金小额度贷款的增多。同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房担保公司，2000年全年办理担保业务300起，发放贷款4000万元，其中50%为购买新建商品房的贷款，50%为住房抵押融资。 8、 房交会为活跃房地产市场提供了重要的舞台。2000年XX市各区联动举办“房交会”，进一步了活跃住房市场。6月和11月举办了两次全市规模的大型房交会，同时各城区不失时机地举办了区级房交会，既促进了增量房市场的发展，而且也活跃了存量房的交易。据统计，2000年全市的房交会，共销售商品房5662套，成交面积86.31万平方米，成交金额13亿元；二手房成交1681起，成交面积15万平方米，成交金额1.3亿元；办理权证1876起；办理抵押、按揭245起。

2． 2微观市场特点 2．从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘已逐步退出历史的舞台，目前市场上的结构主要是框架结构。户型设计方面，随着市民生活质量的提高，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，受市场的青睐。而面积大都在90-120平方米之间。

3．从楼盘的层高看，小高层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位的格局。这主要是由于小高层的楼盘带电梯，避免了多层要上楼的麻烦，同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势，因此成为2000年销售的一个新变化。

4．从楼层的销售情况看，顶层销售情况好于往年，主要是技术方面的突破带来的结果，不少楼盘的顶楼销售都采取了送阁楼的促销手段，因此顶楼在空间利用上更合理了，价格也略低一些，对客户有一定的吸引力，销售也比较顺利。例如：统建千禧园，从2000年11月开始销售，顶楼已经全部销售完毕。

5．从价格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理的价位，而经济适用房100%的被市场接受，现在我市经济适用房的平均价位在1300-1400元/平方米之间。

6．从楼盘设计上看，2000年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬的个性化需求，2000年整个市场中有欧式风格，古典风格、中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。不仅体现了我市发展商市场意识的进步，而且也说明了建筑设计单位水平的提高。 8．从楼盘配套设施来看， 2000年不少发展商的楼盘都配有远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。例如百步亭花园，不仅远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等基本配套一一健全，引进了XX名校育才小学附属一分校，把教育嫁接到小区内部，利用育才雄厚的师资力量，帮助业主解决了子女的就学和受教育问题。 10．从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用。例如蓝湾俊园项目，运用了多种宣传手段，在江城刮起了一阵蓝湾旋风，使得一大批有购房意向的消费者最终都成为了蓝湾的业主。

11、 从品牌上看，城开、统建、富强、康居、百步亭等企业的楼盘以“购买安心、质量放心、居住舒心”的特点，成为市民购房的首选。

2000年XX房地产市场总体情况是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些区域中存在着住宅商品性价比不合理等一些问题，部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润的短期行为，如选材不精、建筑质量不合格，乱收物业管理费等。

3．3分类物业特点

据《武房指数》统计，2000年四个季度，XX市房地产价格持续增长，住宅、写字楼价格指数情况如下：

从以上数据可以看出，2000年住宅增长较快，写字楼的增长较为平缓。总的来说，我市商品住宅的开发、销售都取得了较大的发展，销售价格、销售量一年中均有较大增长，写字楼市场也逐渐走出低迷的阴影，步伐虽慢但形势喜人。通过上图进行简单的回归分析可知，在2001年的一季度，住宅、写字楼及综合物业指数的趋势仍将上升。

住宅 1．普通商品房销售情况稳中有升，少数项目售价略有下调，但仍然是市场内聚集人气的热点；

2．经济适用房，走势良好，产销两旺，是市场的抢手品种，价格比1999年上涨3.1%；我市经济适用房均价在1300元-1400元/平方米之间；

3．别墅、高档公寓市场有回暖趋势，在都市花园、丽岛花园的带动下都有反弹的迹象，价格较1999年上涨5.6%，成为新的市场亮点。

写字楼 1．建设大道上自青年路，下至香港路一带是XX市高档写字楼最密集的地方。汇集了招银大厦、建银大厦、新世界国贸大厦、信合大厦、瑞通广场等众多的高档写字楼。该地段真正是我市“寸土寸金”的黄金地段，平均售价在7580元/平方米 ，平均月租价为60元/平方米，平均入住率为60%左右。

2．解放大道至武胜路这一地段也是我市中高挡写字楼较密集的地段，XX广场、泰合广场、中原大厦、化工大厦、良友大厦。平均售价为5036元/平方米，平均月租金为33.8元/平方米，入住率为55%，退居次席。 4．中南路至武珞路沿线。中商广场、发展大厦、中南大厦、江天大厦、汇通大厦、亚贸广场，该地段平均售价为4091元/平方米，平均月租价为35.9元/平方米，入住率达70%。

5．宝丰路、汉阳地区。平均售价为3810元/平方米，平均月租价为30元/平方米，平均入住率为80%左右。

加入WTO后随着外商外资企业的进入，会消化一部分的空置写字楼，因此我市的写字楼市场会有一定的改观，但写字楼市场的整体走强还要靠我市宏观国民经济的拉动。

商业服务用房

2000年已经遏制了下滑趋势，开始反弹走强。主要得益于2000年市政府所进行的一系列改造建设工程如：江汉路改造为步行街，洪山广场、鲁巷广场、首义广场的设立等等，这些都为百货销售服务业带来了巨大的商机，也为商业服务用房的发展提供了机会。我市2000年新开大型商场2家——庄胜崇光和鲁巷购物广场，百年老店中心百货重新市场定位，重新改变形象，武商三家店连为一体形成商业城，这些都刺激了商家对商业服务用房的需求，促使商业服务用房价格回涨。2000年汉正街也提出了二次创业，大夹街商城500个商铺全部发售完毕。但由于还有部分地区的商业用房没有配套支持，没有形成规模，空置现象还是比较严重，经济效益不好，价格很低，比如徐东路上的商铺。

从以上资料可以看出，XX市房地产市场环境是良好的，各类物业正朝着有利的方向发展，尤其是住宅投资，将得到进一步发展。

3．2001年及未来XX市房地产市场展望2000年湖北省房地产价格从低迷状态中走出，呈现出逐季上扬的态势。因此2001年也是XX市房地产发展的重要一年。 2．2001年，XX市房改的总体目标是全面推行住房分配货币化，提高住房社会化、商品化程度，建立适应社会主义市场经济的城镇住房新制度，落实住房补贴分配，释放购买力。

3．继续加强经济适用住房的建设，并在2001年XX市将建立起经济适用房的审核机制。经济适用房的总量在与商品房协调发展的基础上实现三个控制：一是销售对象的审核控制；二是完善价格审核控制，三是面积标准的控制。

4．2001年，XX市市级和各区级房地产有形市场即将全面建成并实现互相连通。将提供规范交易场所，提供大量市场信息，提供快速的交易服务，对促进市场流通将有重要的推动作用。

5．建立高效的房地产行政管理体系，积极推进房地产交易与权属管理一体化，落实《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》，切实解决目前房地产交易与权属登记中审批环节多、提供要件繁杂、办件时间过长等问题。推行一个窗口收件，一个窗口发证，简化程序，降低收费，为促进房地产交易起积极的推动作用。

6．规范物业管理，明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，规范物业管理收费并加强监管。同时修订和完善原有的政策法规，对物业管理发展和市场行为进行有效规范，力争形成一个系统完整的物业管理政策法规体系。

7．积极推进XX市国民经济和社会信息化进程，启动房地产信息化、网络化的建设，扶持一批像“亿房网”一样的高科技企业，建立、完善和规范房地产信息咨询服务体系，大力发展房地产业的电子商务。

另据专家预测，2001年房地产价格的大趋势是上升，但上升幅度不强，呈“软升“状态。

支持软升的主要有以下因素，首先是多项房地产扶持政策联动将拉动房价上扬，2001年这些能影响房市的政策主要有：住房分配体制改革，住房供应体制的重大调整，二手房交易市场的进一步开放，住房金融培育和加快发展，加强住宅产业化，提高住宅建设整体质量等，这些政策极有可能将住房的巨大潜在需求转化为有效需求。

另外银行的多次降息也有利于居民增加对住房的投资，住宅消费的可能性和市场将会扩大，加上有关金融政策措施的实施，也会对房地产起推动作用，如2000年国家加大住房公积金的归集力度，重点发展住宅组合贷款业务，延长按揭期限，完善住房贷款保障等，都对促进市场消化，提高市场价格起到积极作用。（《长江日报》2000’9）

(三)有利投资经济形势成因分析

（一） 国家宏观经济的影响 （二） XX市经济发展势头良好 （三）全国整体房地产市场发育发展情况良好 11月，空置面积分类指数值为98.18点，明显低于去年同期104.82点的水平。 今年前11个月，商品房空置面积的增长速度为11.8%，当月净增空置面积169万平方米。 在销售持续升温的推动下，商品房销售价格稳中趋升。截至11月，全国商品房平均销售价格为每平方米2091元，同比增长2.2%，是下半年以来的最高增幅。其中，商品住宅销售价格为每平方米1962元，比前10个月增加47元。 今年，房地产开发投资明显快于同期基本建设和更新改造投资增长速度。今年前11个月，全国完成房地产开发投资3744.3亿元，同比增长24.11%，增幅比去年同期提高3.7个百分点，房地产开发投资占固定资产投资比重达20.6%。 受房地产开发与销售快速增长的影响，土地开发面积明显高于去年同期。前11个月，全国累计土地开发面积5337万平方米，同比增长36.9%。

（三） 积金归集、商业银行住房贷款的有力支持

据统计，今年全市公积金归集额为5亿元，超过政府4.5亿的目标，公积金使用4.86亿元，截止今年，公积金历年累计归集额为22亿元。另外，商业银行住房贷款的程序简化、贷款额度的加大及贷款年限的延长都为启动房地产市场个人消费创造了条件。

在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说XX花园项目在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。

第三章 项目周边物业市场调查分析

项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，XX地区区域房地产市场，地区既有的生活消费条件，XX地区住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。

该项目位于XX区XX乡，现在先对XX区房地产市场作简要的概述。下图表是XX区2000年的房地产价格和指数：

XX区价格 XX区指数

第2篇：房地产可行性报告范文

(一) 社会文化

(二) 经济生活

(三) 城市建设发展趋势

二 房地产市场综述

(一) 土地市场

(二) 房地产投资

(三) 房地产开发量

(四) 房地产销售情况

(五) 开发企业

三 新安江房地产市场分析

(一) 住宅市场供应

1. 热点开发区块

2. 典型开发项目

(二) 住宅市场需求

(三) 住宅市场价格趋势

(四) 宏观调控对新安江楼市的可能影响

四 项目基本分析

(一) 项目概况和开发条件

(二) 项目优势与劣势分析

(三) 项目的机会与风险分析

(四) 产品与销售价格

第3篇：房地产可行性报告范文

摘要:房地产是一个综合性极强的系统产业,这种复杂的决策已经很难仅凭经验正确地做出。目前我国在房地产投资方面的决策支持系统还不多,有待于进一步发展。因此,将决策支持系统技术应用到房地产投资决策是房地产投资的一项重大变革。

关键词:房地产决策支持系统;数据仓库;联机分析处理;数据挖掘

房地产投资不仅与国民经济的发展状况有关,而且还涉及到建筑业、金融业、商业、市政建设、能源、交通等各个重要部门。房地产市场变化快、投资巨大、风险极高,要完成这样一个决策需要决策者同时考虑主市场、材料、资金、市政建设等诸多因素,并且做出综合判断,这种复杂的决策已经很难仅凭经验正确地做出。房地产是一个综合性极强的系统工程,关系到国家、集体、个人的利益,影响到国民经济的起伏,其兴旺与低落从一个侧面反映了经济发展状况。因此,房地产业迫切需要一种能帮助决策者综合考虑多方面的因素,根据科学的决策方法,辅助决策者做出决策的工具。

决策支持系统为解决房地产投资决策中出现的种种问题提供了解决方案。决策支持系统是一种基于计算机的系统,帮助决策者通过与系统直接交互使用数据及分析模型解决非结构化的决策问题。通过决策支持系统,房地产开发商可以对要开发的项目的各种情况有一个更深入的了解,能综合各方面的因素对投资的项目做出一个合理的判断,从而减少房地产投资中的盲目性,使投资更准确,收益率更高。本文结合房地产项目投资的实际情况,提出了一种房地产投资决策支持系统,可以为房地产项目的投资提供决策支持,实现企业项目管理的快速辅助决策,提高投资者的决策水平。

一、房地产投资决策支持系统

房地产投资决策支持系统是将决策支持系统技术应用到房地产投资中,从而能有效地对房地产投资者进行辅助决策,提高决策的效率和准确性。

(一)房地产投资决策支持系统的基本功能

本系统分为房地产市场调查与预测、经济评价、风险分析和可行性报告生成等四大模块。通过房地产市场调查与预测模块,用户可以方便地了解到房地产市场的现状以及国民经济状况,并能对将来房地产市场的发展情况做出一个大概的预测。通过经济评价模块可以对所投资项目做出准确的评估,从而判断出此项目的盈利状况。风险分析模块可以对投资项目的风险作一个大体的分析,用户通过对各个投资方案的经济评价和风险的权衡,可以做出较为准确的判断。可行性报告生成模块则可以自动生成项目的可行性报告,用户可以根据具体情况来添加可行性报告中的内容。

(二)系统的基本结构

在房地产投资中遇到的可变性因素非常多,再加上房地产投资本身所具有的高风险性,这就使得传统的MIS系统不能满足房地产投资决策的需要,只有使用决策支持系统才能有效地解决这一问题。但是传统的决策支持系统也有着它的不足,不能很好的对房地产投资进行有效的辅助决策。因此,本系统借鉴了最近发展起来的决策支持系统的新技术,提出了一种新的房地产决策支持系统模型。

数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是决策支持系统发展中的新兴技术,将这些技术引入到房地产决策支持系统中可增强系统的辅助决策功能。

其中,数据仓库是为了决策支持的需要而在数据库的基础上发展起来的一项新技术。数据仓库可将大量的用于事务处理的数据库中的数据进行清理、抽取和转换,按决策主体的需要重新进行组织。数据仓库中的各种数据可以适应决策问题多样性的要求,数据仓库侧重于对面向主题的数据的存储和管理。联机分析处理可以对数据仓库中的大量数据进行分析,从中提取出有用的信息,从而起到辅助决策的作用。数据挖掘是从知识发现的概念中引申出来的,把数据挖掘技术应用到数据仓库的分析可以有效地从数据仓库中挖掘出有价值的东西,从而有利于辅助决策。

二、房地产投资决策系统的相关技术

传统的决策支持系统是利用数据库、人机交互进行多模型的有机组合,辅助决策者实现科学决策的综合集成系统。自从决策支持技术形成以来,在全世界得到了广泛的应用,但是决策支持在发展中也遇到了一些问题,主要问题有以下几个方面:(1)DSS使用的数据库只能对原始数据进行一般的加工和汇总,而决策支持涉及大量历史数据和半结构化问题,传统的数据库管理系统难以求解复杂的半结构,不能满足DSS的需要;(2)决策支持系统以集成数据为基础,然而现实中的数据往往分散管理且大多分布于异构的数据平台,数据集成不易;(3)由于决策本身所涉及问题的动态性和复杂性,针对不同的情况应有不同的处理方法,而模型库提供的分析能力有限,所得到的分析结果往往不尽如人意;(4)决策支持系统的建立需要对数据、模型、知识和接口进行集成。数据库语言数值计算能力较低,因而采用数据库管理技术建立决策支持系统知识表达和知识综合能力比较薄弱,难以满足人们日益提高的决策要求。

数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术,给决策支持系统的发展注入了新的活力,数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术的出现,有利于解决上面传统的决策支持系统所遇到的问题,为决策支持的发展提供了一条新的途径。

(一)数据仓库(DW)技术

信息系统中有两种类型的数据:操作型数据和决策支持型数据。前者是由日常事务处理生成的,后者是把前者加工后(清理与集成)形成的。操作型数据服务于日常事务处理,决策支持型数据服务于信息增值。目前,理论界把存有决策支持型数据的系统称为数据仓库。当需要为决策部门提供及时、准确、详细和可靠的风险信息时,海量数据的存储与加工便成为首要问题,而这正是数据仓库的专长。

(二)联机分析处理(OLAP)

OLAP是一种决策分析工具,它是针对特定问题的联机数据访问和数据分析而产生的一种技术,它可以根据分析人员的要求,快速、灵活地对大量数据进行复杂地查询处理,并以直观的、易理解的形式将查询结果提供给各种决策人员,从而得到高度归纳的信息。OLAP是基于数据仓库的信息分析处理过程,是数据仓库的用户接口部分。通过OLAP这种独立于数据仓库的分析技术,决策者能灵活地掌握项目进度的数据,以多维的形式从多方面和多角度来观察项目进度的状态、了解项目进度的变化。OLAP技术分析方法有切片、钻取、维度自由组合、图标自由切换,并可形成表现友好、丰富的报表结果。

(三)数据挖掘(DM)技术

数据挖掘可以称为数据库中的知识发现,是从大量数据中提取出可信、新颖有效并能被人理解的模式的高级处理过程,是数据库技术、人工智能、神经网路、机器学习等领域的交叉学科。数据挖掘是一个过程,是从大型数据库中抽取隐藏其中的可理解的可操作的信息,目的是帮助分析、决策人员寻找数据之间的关联,发现被忽略的要素,而这些信息对于决策行为是至关重要的。

数据挖掘常用的技术和算法有决策树、神经网络、概念树、遗传算法、模糊数学、统计分析、可视化技术、粗糙集、公式发现等。数据挖掘的作用是可以实现自动预测趋势和行为、关联分析、聚类等。数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是作为三种独立的信息处理技术出现的,但都是以解决决策支持分析问题为主要驱动力量发展起来的,具有一定的联系性和互补性。其中数据仓库用于数据的存储和组织,联机分析处理集中于数据的分析,数据挖掘则致力知识的自动发现。

三、房地产投资决策支持系统的功能模块

(一)市场调查与预测

市场调查是房地产投资中的一项非常重要的内容,常常关系着投资的成败。在本系统中,市场调查与预测模块主要包括国家经济状况、城市经济状况、城市综合情况、城市气象条件、城市发展计划、目标客户住房需求调查情况、城市土地住房情况、房地产供给市场状况、竞争对手和竞争楼盘状况,以及项目自身的相关情况等。在这个模块中,基本涵盖了房地产调查的主要内容。另外,大量的历史数据也为房地产市场的预测提供了便利条件。

(二)经济评价

经济评价是房地产投资决策中的一项必不可少的内容。建设项目经济评价是项目可行性研究的组成部分和重要内容,是项目决策科学化的重要手段。经济评价的目的是计算项目的效益和费用,通过多方案比较,对拟建项目的财务可行性和经济可行性进行分析讨论,做出全面的经济评价,为项目的科学决策提供依据。

经济评价包括项目管理、参数设置、方案计算、扶助报表、基本报表和综合财务指标等几个方面。其中项目管理包括项目的建立、选择和删除,对项目管理库进行操作。参数设置对房地产投资中的各项参数进行赋值,方案计算用现金流法和非现金流法对投资项目进行分析计算。辅助报表和基本报表用于生成各种报表。综合财务报表生成现金流法综合财务指标汇总表和非现金流综合财务指标汇总表,在这一模块中还生成直方图检验、饼图检验和拆线图等图表,更直观地反映出财务状况。

(三)风险分析

房地产投资虽说有着高收益,但是同时也存在着高风险,对其进行风险分析非常必要。正确评价房地产开发的风险可以指导投资者进行正确的开发决策,减少决策的盲目性和失误。对于上述风险,人们并不能明确的给一个答案,到底有没有这种风险,这是存在着模糊性的。为此可以把模糊数学方法引入到风险分析中来,采用模糊综合评价法可将定量与定性的指标结合起来,〖JP+1〗可以不受指标因量纲不同或量纲相同而量级不同的影响,对于问题比较复杂、信息不很全面的房地产开发投资是很适应的。此外,房地产投资风险因素层次比较多,可以采用多级模糊模型来分析。

(四)可行性报告生成

可行性报告生成模块的功能是根据房地产投资项目来生成一个可行性报告模板,这就省去了用户编写可行性报告的时间。用户可以根据自己的实际情况向可行性报告模板中添加一些项目的数据,甚至是根据项目数据生成的柱状图、饼图等图表。现在人们所用的字处理软件一般都为微软的Word,所以本系统中所生成的可行性报告为Word文档形式,这样便于用户对可行性报告的编辑。

该系统中的四个功能模块紧密协作,基本涵盖了房地产投资中所应考虑的各方面内容。用户(决策者)通过这些模块的运作,可以得到有力的辅助决策,从而提高决策水平。

第4篇：房地产可行性报告范文

【关键词】房地产企业工程项目内部控制风险管理

【中图分类号】F224

一、房地产企业工程项目内部控制简介

近年来，我国房地产行业飞速发展，并在短短的几年间，一度成为我国国民经济支柱型产业。然而现阶段，由于市场竞争日益激烈，针对房地产出现的经济犯罪和腐败问题引发了社会各界对房地产企业工程项目的批评和关注，出现问题的房地产企业大多数是工程项目内部控制做的差，甚至忽视内部控制的重要性，也因此导致房地产企业不能及时发现工程项目隐藏的巨大风险，企业只有对工程项目内部控制给予高度重视，才能防范类似风险的发生。

二、房地产企业工程项目内部控制面临的主要风险

（一）工程立项管理

1.项目建议书不合规

项目建议书编制要规范，必须先保证内容齐全，项目建议书具体内容包括开发项目的意义及依据、产品的初步方案、建设规模、项目进度计划等等。房地产企业在编制项目建议书时，容易出现项目建议书内容不全面、不规范，产品方案及用途模糊，建设规模不明确，项目资金概算与项目进度计划安排不一致，进而无法为项目提供实质性的建议。

2.可行性研究流于形式

项目建议书编制完成后，企业应及时开展可行性研究，并编制《项目可行性研究报告》，房地产企业在编制可行性报告时，要注意可行性研究的内容涵盖那些方面，如项目建设的意义、市场前景、项目建设的地址选择及标准等相关内容。但在实际项目立项阶段，企业往往会忽视可行性研究或者是只注重可行性研究的形式忽略内容实质，更有的在可行性研究中只触及表面的东西而可行性研究的深度未达到标准或者实质要求，这些都不利于项目决策，可行性研究流于形式会导致决策不当，难以实现项目预期效益，甚至可能导致项目失败。

3.项目决策与评审流程不规范

房地产企业应当组织企业投资发展部、计划财务部、项目运营部的相关专业人员或者委托具有相应资质的专业机构，对企业的项目建议书与可行性研究报告进行评审，经过充分论证之后给出相应的评审意见，注意项目评审人员应当与项目建议书与可行性报告的编制人员应当适当分离。项目决策与评审程序不规范，比如采用“少数服从多数”进行决策，或者不符合适当的独立性，都会导致项目决策、评审程序流于形式而不利于项目的决策。

（二）工程招标管理

1.投标资格审核未做到公平化、透明化

房地产企业工程项目投标单位一般是通过公开招标的方式进行选择，通过网络或者社会关系寻找供应商，进行筛选，择优选择具有相应资质的供应商。但实际操作中，由于投标资格的审核条件是人为设置的，标准因人而异，很难做到公平、透明，很有可能存在暗箱操作的情况，所以中标人的质量很难保证，无端将合格单位排除在外。

2.招标人与投标人串通投标进行舞弊

房地产企业在组织投标时，招标人可以组织投标人去项目现场去考察，便于投标人对项目进行全面具体的了解；还可以召开投标预备会，对投标人的疑问进行解答。在双方接触的过程中，招标人与投标人之间可能会串通投标进而舞弊，对工程项目的质量产生不良的影响。

3.开标不透明、评标不合理

根据招投标的相关规定，房地产企业应当遵循公开、公正、平等的原则，招标公告，同时要提供招标工程及开评标、定标的程序、标准等内容的相关招标文件。企业需对投标文件是否符合招标文件进行审核，对未进行保密的投标文件进行废除。若开标要求不明确，会误拒合格单位参与开标；废标标准不清晰，容易导致现场核对不严格。评标工作未按招标文件约定条款进行，未做到公平、公正、合理，或者因个别评委做出误导性陈述或相关言论，可能导致中标候选人并非最优选择。

（三）工程设计管理

1.设计单位选择不当

设计单位的选择直接影响整个工程项目的质量，企业应当指定专门机构负责设计单位信息采集，从而建立设计单位资源信息库，再根据设计的资源信息库结合项目进行针对性调查，重点关注设计单位的组织结构、项目运作方式、工地服务质量等方面，同时根据项目情况采用邀标和直接委托的方式选择设计单位。设计单位的选择不当，比如设计单位的资质不符合项目要求，容易产生设计中的错误、遗漏，使企业的项目设计无法达到预期的效果。

2.项目概算严重脱离实际

房地产企业应编制项目设计成本概算，为控制项目设计投入和项目的投资提供依据。同时企业应及时进行成本概算、投资收益的修正，并形成下阶段预控目标成本。但在实际操作中，项目的概算易严重脱离实际，导致项目投资失控。

3.设计变更审批不严格

房地产企业应明确设计变更的审批权限，规范设计变更的审核流程。设计变更未经审批或者审批不严格，可能会影响规划要求，增加不必要的成本，发生重大经济损失。

（四）工程建设管理

1.盲目赶进度影响工程质量

建设单位一般会根据施工合同总工期要求，审核和检查施工单位上报的月施工进度计划、周施工进度计划，那么这就会造成承包单位会为了应付建设单位的检查，盲目的赶进度，进而影响工程的质量，建设工程的安全也得不到保障。

2.建设资金使用管理混乱

建设项目应以施工合同为标准，只有通过工程建设部（建设单位）组织的整体竣工验收，并已进入竣工审核备案阶段，方可进入结算审核程序。但在实际工作中，工程进度款结算周期不定，有的按月，有的按年，容易引起建设资金使用混乱，项目资金严重短缺，延误工期。

3.工程变更频繁延误工期

房地产企业典型的特点就是工程项目建设周期长，在漫长的建设过程中，往往会发生一些非常规事项。如建设单位要求对工程进行修改、外部环境的变化等等，必须对工程项目进行变更。为保证工程项目的顺利进行，建设单位必须做出应对，那么在变更的过程中，由于房地产企业利益关系错综复杂，往往会引起方方面面的变动，从而影响企业的项目资金费用，最终导致工程未能按时完成。

（五）工程验收管理

1.交房前未进行验收审核可能导致工程质量降低

工程验收是在工程项目竣工结束之后进行的程序，工程项目的验收应当符合规定的质量标准，有完整、全面的工程技术经济资料及文件，并满足国家规定的企业竣工验收的条件。对于工程验收合格的项目，应当及时上交财产清单，及时办理交付使用手续。房地产企业在交房前若未进行建筑功能、观感和用户满意度的验收审核可能导致工程质量降低，无法达到预期效果。

2.竣工决算未经审计

根据竣工结算相关规定，企业应当组织相关部门的专业人员对竣工项目进行决算，在审核中，应当重点关注审查决算依据是否充分、相关竣工文件是否齐全、竣工清理是否结束、决算的编制是否有误。

竣工决算未经审计，可能造成项目投资完成额不准确、开发成本虚报或者私藏结余资金，使竣工结算失真。

3.未对完工项目进行后评估

工程项目后评估是指对已完成项目的效益、影响进行总结与分析的活动，评价的主要内容是工程项目是否达到预期的目标以及项目投资收益等，并把评估结果作为企业绩效考核与责任追究的依据。未对完工项目进行后评估使得企业无法及时总结质量管理经验，资源没有的得到充分的利用，影响管理效率与效果的提高。

三、房地产企业工程项目内部控制风险应对措施

（一）工程立项管理

1.重视项目建议书的编制

企业应根据工程项目相关规定，结合本企业实际情况，来规范项目建议书的编制，对于专业性较强、较复杂的工程项目，企业可以委托专业财会、技术、工程等机构专业人员进行编制，项目建议书的编制，要特别注意相关内容的协调、明确，并且要对工程项目的质量、标准、投资估算、项目进度安排进行充分的论证评估，保证项目建议书的规范、有效。

2.确保可行性研究的编制质量

对于可行性研究报告的编制，房地产企业应制定完善的控制制度，相关编制人员应当按照企业的规章制度来进行编制，对于项目比较重大的，涉及金额比较大的项目，企业可以委托相关的法律、技术、项目工程机构等相关专业人员来开展可行性研究，当然在选择专业机构的时，企业应有一套标准，以确保专业机构的资质、业绩、声誉等符合要求。

3.委托专业机构对可行性研究报告进行审核

房地产企业应当组织企业内部相关部门组建专业的评审组或者委托具有相应资质机构的相关专业人员对项目可行性研究报告进行评审，要注意可行性报告或者项目建议书的编制人员不得进行项目评审，评审组的成员应熟悉工程项目的业务流程，在决策时要充分兼顾项目的质量、标准、进度，不得采用“少数服从多数”原则进行决策，对项目方案、投资规模、投资估算、项目进度情况进行严格审核，充分核实这些内容的相关审批文件是否真实、可靠，在可行性研究中，经济技术是整个项目的核心，要特别地对经济技术的可行性进行深入的分析与论证。决策过程中必须保证有完整的书面记录，实行问责制，“三重一大”项目要报经董事会或者类似权力机构审批。

（二）工程招标管理

1.加强对投标资格审核管理

企业应当严格按照招投标相关规定，结合本企业实际，遵循公开、公平、公正的原则，建立健全本单位的招投标制度，明确招标工程项目的范围、招标方式、招标标准、招标程序等环节的管理规定。招标公告的编制要本着公开、透明的原则，严格按照企业招投标管理办法确定中标人，不得根据“意向中标人”的实际情况来确定中标人的资格条件。建设单位不具有招标能力的，应当委托相应资质的专业机构人员招标。

2.对投标人的信息进行严格保密

为了防止招标人与投标人之间串通舞弊，我们应对投标人的信息采取严格的保密措施，任何人在公布中标方之前都不得透露投标人的信息，对于未做到保密的投标，企业应当做废标处理，并追究责任。只有找到符合资质条件的投标人，才能确保工程项目的质量。

3.完善开标、评标、定标的内部控制环境

为了保证开标环境的公开、透明，企业应邀请所有投标人或其出席开标，并邀请社会公正机构对开标环节进行监督。企业应当组建评标委员会，该评标委员会的成员由企业的相关专业代表和有关工程项目、财会、技术经济方面的专家组成。评标委员会成员的名单在中标结果宣布之前应进行保密，评标委员会的成员不得与投标人私下接触，也不得受企业的干扰而影响投标结果。

（三）工程设计管理

1.采用招标方式确定设计单位

对于设计单位的选择，房地产企业可以采用公开招标的方式来确定设计单位，在筛选时，企业可以根据项目的特点来选择具有相应资质的设计单位，关于工程项目的设计合同，需要明确设计单位的权利和义务。特别是当一个项目由不同的设计单位共同设计时，更需要分清楚责任，在这种情况下，可以确定一个设计单位作为主体设计单位，主体单位需要对企业项目设计的整体情况进行负责。对于设计方案，企业应进行初步审查，通过严格的复核，层层把关，来保证工程项目设计的质量。

第5篇：房地产可行性报告范文

三年以上工作经验|男|22岁（1994年5月10日）

居住地：广州

电　话：150******（手机）

E-mail：

最近工作[1年8个月]

公　司：XX项目公司

行　业：房地产/建筑

职　位：会计主管

最高学历

学　历：本科

专　业：工商管理

学　校：天津大学

自我评价

熟悉常见的电子元器件和常用的电子仪器仪表和工具的使用；日常工作每天接触英语，读、写及翻译能力较强，具备一定的听、说.熟悉计算机网络，训练掌握办公自动化（Offices、Lotus，SAP等公司内部系统）.熟悉电子类制造生产及工艺流程，熟练使用Cam350、Unicam工艺分析软件。

求职意向

到岗时间：一个月之内

工作性质：全职

希望行业：房地产/建筑

目标地点：广州

期望月薪：面议/月

目标职能：会计主管

工作经验

2013/7—至今：XX有限公司[1年8个月]

所属行业： 加工/制造

工程部 NPIPE工程师

1.负责NPI案子，生产治具设计、请购与管理，印刷钢网、印刷支撑块，波峰焊、压合、组装、BGArework等治具，新产品(Gerbe&Bom&元件规格)分析，分析后确定生产流程与sop撰写，制程不良品分析与改善。

2.NPI 产品DFM提出并PushRD在新产品量产之前设计改善,coordinatePE、TE、SE、SQE等部门work解决产品制程和客诉异常、针对重大品质异常与客户进行dailycon-callmeeting、一般品质异常做交叉验证、红墨水、切片分析等实验，异常得到解决，为客户赢得上市时间。

3.Costdown专案，制程改善专案、效率提升专案可行性报告撰写，按可行性报告做验证，做数据跟踪和记录，按数据评估可行性。

4.协调NPIteam成员之间的工作，复杂案子积极配合多人的团队工作使团队达到目标。

2012/6—2013/6：XX有限公司[1年]

所属行业： 加工/制造

制造部 制造工程师

1.新机种gerber&BOM&元件规格分析，确定制程流程以及相关制程所用治具。

2.治具开发、请购、治具上线使用与改善，使用治具主要包括：印刷支撑块、印刷钢网、FPC印刷托盘、Lightbar印刷托盘、Lightbar贴装角度检验卡尺、比对板、Lightbar电焊治具；其中对开钢网0201元件、0.4PitchIC、0.35Pitch小零件以及异性LED钢板开孔熟练掌握。

3.参与效率提升专案，成功例子主要有FPC生产效率提升（由普通平板治具改为磁性治具）Lightbar生产效率提升（由双连板治具改为6连板治具生产）

教育经历

2008/9—2012/6 天津大学工商管理本科

证书

2010/6 大学英语六级

2009/12 大学英语四级

第6篇：房地产可行性报告范文

关键词：成本控制；存在的问题对策

中图分类号：F045.33 文献标识码：A 文章编号：

前言：

随着市场竞争的日趋激烈，房地产正在告别暴利时代，利润回归社会正常利润水平。房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制。

由于房地产企业具有行业利润较高、进入门槛较低的特点，导致企业的市场竞争日趋激烈；此外，当前我国政府为了保障房地产产业的稳定发展出台了一系列从紧的土地、税收和信贷调控政策。因此，在竞争日趋激烈和不利的宏观调控环境下，加强项目成本控制成为房地产开发企业面临的一个重要课题。

房地产企业成本管理现状存在的问题

1．投资决策阶段。项目投资决策阶段，是指房地产开发企业按照国家相关政策规定，选择和决定投资行动方案的过程，是对拟开发建设项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同开发建设方案进行技术经济比较、选择及做出选出能实现预期目标的最满意方案的决策过程。它主要包括投资机会分析、项目可行性研究和投资估算三个方面的内容。房地产项目投资决策环节是目前大多中国房地产企业经营运作中的薄弱环节，该阶段存在问题具体表现在：

1．1项目可行性研究报告不够审慎、科学、完整。当前许多房地产企业项目可行性报告中关于市场和价格的预测资料缺乏针对性，对可行性报告的敏感性分析认识不足，并且在对项目决策分析时仅依据方案的内部收益率和还款期的长短可能导致决策失误。

1．2开发项目的成本估算不够精确。每个项目都有自身的特点，因此应采取不同的投资估算方法。当前我国房地产开发项目经常采用指标估算法，但是在估算过程中存在没有对项目流程、定额、价格及费用标准进行具体分析，从而导致项目估算不够精确。

2. 事前控制阶段

1) 建筑工程预算（包括标底）的编制质量和准确性还有待提高。因为我们这项业务属于外包业务，均打包给专业的造价咨询公司。从目前的运行情况看，企业缺乏对中介机构的监督、管理以及审核，审查也不够细致；

2) 公司目前签订的工程造价咨询委托合同，关于咨询服务质量的要求这一款中，对核心内容的工程量清单表示方式没作具体规定，咨询公司按“自选”动作完成，比较笼统，不利于甲方审查；

3) 材料、品牌合作商数据库未建立或不够完善，样本太少，容易造成入库单位之间结成价格同盟；同时入库单位水平参差不齐，一旦中标，会给施工带来诸多不利影响；

4) 材料设备的询价不够贴近市场，未形成战略合作伙伴并形成规模采购优势，造成与施工单位扯皮；

5) 工程进度款的审核不够精确，存在一定的随意性；

6) 签证变更的审核还不够及时；

3．项目施工和竣工结算阶段

3．1项目施工阶段主要是根据设计方案和图纸，利用原材料和各种机器设备建设房屋的过程。施工阶段过程复杂、持续时间长、不可预见因素较多、风险较大，对总投资的影响也很大。当前我国房地产开发项目成本控制在施工阶段存在的问题包括：项目施工阶段经常出现设计变更、现场签证等问题，加大了项目成本控制的内容和难度；许多房地产开发企业没有设立科学、动态、透明的成本台账，因而不能进行动态的成本控制；一些房地产开发企业对项目签证管理流于形式与程序，而未进行实质性的审核管理。

3．2竣工阶段是开发项目实施总结性的阶段，该阶段的成本控制主要包含竣工验收、工程计量以及办理竣工结算等工作。当前我国房地产开发项目在竣工阶段的成本控制存在以下问题：有些施工单位为了取得较好的工程结算收益，会运用多种手段虚报以提高结算价格，加大了成本控制的难度；有些施工单位没有编制完善的竣工图，项目竣工结算材料也不齐全；有时甚至出现项目未竣工而提前使用的情况，从而产生责任不明的工程、设备的损坏、偷盗而承担额外损失，这些都不利于竣工阶段项目的成本控制。

4．销售阶段。房地产开发项目销售阶段的成本控制主要指房地产

开发企业对销售费用的控制，从而完成项目资金的回收工作，达到预期的盈利水平，确保房地产开发项目投资收益的实现。当前房地产开发项目销售阶段成本控制存在以下问题：

4．1房地产开发企业为了取得更好的项目投资收益，会充分利用在所有媒体上进行广告宣传，这就有可能产生营销媒体的选择与目标客户没有合理匹配，还会出现营销费用控制不到位，增加相关的成本。

4．2一些房地产开发企业与物业公司的合同条款不清晰、导致权责不明，从而影响客户服务质量，不利于提升品牌知名度和进一步扩大市场份额。

加强工程成本管理的几点建议

1. 树立全员成本管理意识

首先，全体员工要树立这样一种观念；成本是可以控制的，但是成本控制不只是成本控制部门的事情，更需要大家的共同参与。员工的良好的成本意识是全面成本控制的先决条件。对此，建议如下：

1) 各级领导要以身作则，为良好的成本控制系统营造好的环境；

2) 加强各部门的通力合作，共同控制成本。如设计部和市场部应力求产品的定位准确，设计方案要反复修改，尽量减少设计变更，并做好优化设计工作。项目部要注意加强设计变更和现场指令管理，成控部不要局限于预算审核以及与既定的供应商讨价还价，还要精通招标、合同管理、工程技术等知识，尤其要详细掌握上游产业链中各供应商的市场资源情况。

3) 建立适当的激励机制、约束机制和监督机制相互配合。加强合同管理，设立“成本管理团队奖”，并在项目开始之初签订责任书。对达到项目成本控制目标的成控部相关人员、设计部相关人员及项目部（或项目公司）全部人员组成的项目成本管理团队进行奖励，否则按“奖罚对等”的原则进行处罚。采用这个方式有以下几个好处：A、可以让成本管理渗透到各个环节，这样可以形成完整的管理链条，达到全过程控制。B、可以优势互补，充分调动各相关部门的工作积极性，达到互相监督、制约。C、可以避免各部门之间的推诿、扯皮。D、可以通过表彰、奖励，树立榜样，促进企业员工的成本管理意识、团队作战精神。

2. 事前控制阶段的建议

注重资金的时间价值，尽量缩短开发周期。目前的实际工作中，拍得土地以后到项目开工建设施的时间过长，一方面给企业造成了大量的银行贷款利息负担，加大了项目的财务成本，另一方面减缓了资金的回笼速度。由于项目前期已经投入大量资金，所以合理的加快开发进度，提前销售环节，是降低财务成本和尽快回笼资金的最有效途径。建议在土地拍卖时花小钱办大事，与长期合作的设计单位和咨询机构进行合作，请期对待拍卖土地进行合理的市场定位、初步设计规划和成本概算，一旦中标，马上进行初步设计，从而缩短设计时间，加快报建报批，这样可以使动工时间提前，大大缩短建设周期，从而节省庞大的、可观的资金占用费，也大大提高资金的回笼速度。

结束语：

总之，房地产具有投资回收期长、价值大、占有资金多等特点, 这些特点说明了房地产开发需要大量的资金, 特别是在国家进一步紧缩银根、当前楼市价格回归理性、自主需求占主导地位、销售量回到正常水平情况下，对于开发商来说最理性的事是控制成本，多关注点成本，少关注点房价，因为房价是市场决定的，而成本掌握在你自己手中。成本低控战略要求企业必须建立起优化流程，严格控制成本费用，取得高效的运营效益。

参考文献：

第7篇：房地产可行性报告范文

对于房地产企业来讲，其成本大致包含了固定成本和变动成本两部分。其中固定成本是相对不变的，主要包含了设计成本、土地成本、建设成本等，这些固定成本可以通过预算管理进行核算，具有相对固定性，能够直接进行衡量。在土地拍卖过程中，土地的成本一般情况下是确定的，在拍卖成功之后，房地产企业中土地成本就是固定不变的。而建材成本也具有相对固定性，在市场稳定的情况下，建筑成本要素也相对稳定。对于某一建筑项目，在设计建筑方案时其建筑成本也是大致可以确定的。在控制好建筑项目的级别之后，其建筑成本也能够大致进行估算，此类建筑成本也可以算入固定成本。而变动成本则包含了融资成本等，主要是投资方利息以及银行贷款的利息等。在市场经济繁荣的情况下，银行贷款往往在房地产开发中介入比较深，也是房地产企业市场开发的重要支撑。因此房地产企业最重要的融资渠道是银行贷款，一般来讲这种成本具有不确定性，将其列为可变成本。不过在工程设计过程中假如对于建筑项目所需的资金、还款总额等要素能够准确计算，并且能够分析出监测进度、环境等因素的影响程度，则可以将此成本列为不变成本。

二、房地产财务成本管理存在的问题

一是目标成本制定不科学。房地产财务成本制定的目标应当实现全员参与管理，并将可行性目标在考核中进行关联。一些房地产企业管理者在成本管理目标的制定上没有充分依靠管理、技术、施工人员，目标可行性不够。同时，对于财务成本管理的目标也没有进行有效的项目分级，导致成本预算中的目标成本结构难以层层进行落实。目标预算计划跟行动之间衔接不到位，很难通过监测和目标管理实现成本管理目标跟现实管理之间的有效协调，这不利于成本目标管理内容的完善，也对工程建设任务造成一定的负面影响。

二是流程程序制定不科学，不利于成本管理。对于建筑项目的开发进度，应当进一步细化，将工程不需要的流程进行删减，确保工程控制规范性。一些房地产企业在建筑项目开发中，规范性不高，流程程序化水平比较低，这些都不利于节省成本，减少消耗，控制成本目标。一些企业围绕成本管理制度，约束性不高，没有建立起相应的成本互控体系，这不仅不利于成本管理工作的有效落实，同时也难以为成本管理起到基础性推动作用。在成本控制上没有实现财务部门管理部门和工程部门之间的相互监督，成本管理体系不科学，难以落实成本控制工作，在成本统筹进一步控制以及质量安全控制上没有形成有效的合力，部门之间衔接性有待强化。

三是房地产企业成本控制中静态和动态双重控制协调性不足。房地产企业要进一步强化成本管理，应当实现各管理环节和流程之间的衔接，推动整体的协调性。通过把握生产质量，强化各环节的动态和静态控制，确保实现管理目标的有效实现。一些房地产企业在成本管理中没有按照事先设计的管理目标和成本管理模型进行控制，总预算成本计算不科学、不准确，不能保证整体成本控制在可操作范围之内。由于缺乏动态和静态双重控制，对企业未来发展指导性意义不大。

三、房地产财务成本管理的措施

第一，进一步强化财务成本控制。房地产企业在建设项目管理过程中，应当围绕资金成本和税务成本两个方面强化财务成本管理。财务管理人员应当结合现金流量以及可行性报告等相关分析资料，对于资金投放明细进行具体分析，强化资金投资收益分析。依靠资金宏观管理和有效控制，实现对建筑工程整体规划的合理把控。在此基础上，切实提高资金的使用效率，降低资金使用成本。围绕税务成本，通过了解和研究税务法规，强化跟税务部门之间的沟通协调。根据项目成本进行合理的税收筹划，合理合法降低适用税率，在规避税务风险的基础上，减轻房地产企业纳税成本，实现节税的目的。

第8篇：房地产可行性报告范文

关键词：房地产企业 成本控制 措施

中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：

引言

中国的建筑业经历了一个空前的高速发展阶段，房价也从几千上升到几万。虽然国家在不断的控制房产价格，但是目前房价还是居高不下，同时也造成目前房地产市场存量过大。究起原因有宏观调控方面的因素，也主要是因为房地产开发企业成本控制不力。而房地产企业要想在目前的经济市场中获得较强的竞争力,也必须降低成本、控制费用支出。本文通过对房地产项目开发成本控制的现状出发，从不同阶段探讨房地产项目开发成本控制的措施。

1房地产项目开发成本控制现状

由于前阶段的暴利，一些企业还未形成完善的成本管理体系，如 有些企业未经过项目建议书、可行性分析，就进入设计阶段，设计未完善直接进入招投标阶段。使得成本根本无法预先控制，更无法谈限额设计。

有些房地产企业由于开发商，缺乏管理经验，不注重设计变更和现场签证的管理，导致超合同付款，无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本状况，难以在项目开发过程中及时发现成本控制上存在的问题并及时解决，这些现象都使得项目的成本无法控制。

1.项目前期开发阶段

（1）可行性报告粗糙

可行性研究是需要在投资决策前，对项目有关的社会、经济和技术等各方面进入深入细致的调查研究、分析、计算和方案的比较、论证，并对项目建成后可能取得的经济效果进行预测和评价。但是目前很多项目编制的可行性研究报告缺乏细节，如对历史成本资料重视程度不够，对成本资料分析不足。同时在可行性分析阶段管理力量薄弱，水平不高手段落后，资料检索效率不高。导致没有有效控制项目物资的数量，投资估算值往往偏低。在进行可行性研究过程中不能有效地识别一些潜在的地质缺陷和其他一些未知风险，从而导致预算超出估算。

（2）设计阶段成本控制有待提高

众所周知进行投资控制的关键在于决策和设计阶段，而在项目做出投资决策后，其关键就在于设计。在设计阶段成本控制是工程成本控制的重点。据研究分析，设计费一般约相当于建设工程全寿命费用的1%~2%左右，但正是这1%~2%左右的费用对投资的影响却高达75%以上。但是往往设计人员无成本控制意识，更多关注的是安全性和先进性，成本控制理念渗透不够。使得限额设计成了一句空话。

同时设计周期不合理，有些房地产企业把建筑设计看作简单的劳务性工作，在短期利益的驱使下给定十分仓促设计周期。不少建筑产品由于缺乏优化设计，而出现功能设置不合理影响正常使用；设计图纸质量差专业之间相互矛盾造成施返工、停工现象，有的造成质量缺陷和安全隐患，造成成本的浪费。

2.项目实施阶段

（1）招投标阶段

工程招投标是工程项目建设实施过程中进行成本控制和选择优秀承包商的主要手段，但目前很多招投标只是被作为一个形式一个过程。合理最低价演变成简单的、原始的、绝对的最低价，恶性竞争；施工设计联手，高价索赔，买标、卖标支撑起一个积极繁荣的假象，背离招标初衷。最后招标人往往迫于开发周期的压力而最终以高成本、高单价定标，为日后工程管理和成本结算埋下了隐患。

（2）实施阶段

目前房地产企业合同管理不力，动态管理不及时，很多房地产项目老总和房地产企业老总一直困扰的问题是：现在成本是多少？还有多少成本可用？究其原因主要是项目成本没有体现动态成本的实时性和动态性。只有“在项目执行过程中”能对项目的全成本进行实时反馈，才能控制成本、辅助决策。如果仅在项目结束时得到相关成本数据，实际上对项目成本控制却没有任何意义。同时，在项目实施阶段缺乏全方位的成本控制，如材料供应，施工企业等部门。

3.项目开发后期

目前很多房地产企业实施了全面预算的成本管理模式，这种模式对降低成本的效率有不确定性。房地产企业成本中相当一部分是变动， 受制约因素很多，随着生产量及系统性风险的变化而变化。但无数的事实证明这种成本预算绩效考核管理办法果是不理想的，期望通过这种方式让部门经主动降低成本基上是无效。

2房地产项目开发成本控制措施

1.树立全面成本控制概念，完善成本控制体系

成本控制的关键是要建立科学的管理体系，完善相关配备的措施，以及实施“投资、建设、管理、使用”的分离；改革现行建设程序、使工程建设更加理性。简化行政审批程序，完善审批制度；建立和完善政府的监督。加强对房地产项目的勘察、设计、招投标、施工的有效监督和管理。完善工程的建设和监理；规范项目建设当中的勘查、设计、招投标、建设过程；建立对勘查和设计监督制度，使成本控制一开始就行之有效。

2.投资决策阶段

（1）首先要组建一支有效的成本控制和管理团队

这个团队从项目投资决策阶段到交付使用阶段需全过程参与，团队的人员构成有设计人员、各专业工程技术人员、造价人员、营销人员、财务人员、项目管理人员等。房地产项目开发过程中不确定因素较多，随时有各种问题需要解决，只有高效率的项目管理团队才能应对。这个团队不但会解决已经出现的问题，还要有前瞻性，能够预见到将要发生的问题，并有应对方案，同时，团队要在整个项目实施过程中保持稳定。这样一个团队才能保证整个项目从决策、设计、施工到营销顺利进行，才能做到对房地产项目开发成本全程控制。

（2）强调设计，加强合同管理，严格控制设计变更

首先．选择优秀的设计单位。优秀的设计单位首先设计理念是全面的，除了考虑安全、适用等要求外，还需要渗透经济理念，这是目前设计人员比较缺乏的。其次，推行限额设计。限额设计就是按照批准的可行性研究及投资估箅控制初步设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按照分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。在整个设计过程中，设计人员与造价人员、合同管理人员密切配合，做到技术与经济的统一。

3.项目实施阶段实施动态管理

（1）招投标阶段

根据设计选择合适的招标方式，根据合同形式，编制出内容详细的招标文件，广泛信息，通过招标选择信誉高、工期短、技术力量强、质量好、造价适中的承包单位以有效保证对施工阶段的造价控制。

（2）实施阶段

在项目实施过程中针对出现的项目变动情况，在发生现场签证时应做到先算账后实施，在办理每一签证之前必须进行工程量及成本增减分析，变工程成本事后被动控制为事前主动控制。此外，委派经验丰富、协调能力强、职业素养好的现场代表进驻现场，同时委托实力较强、有责任心的监理公司，加强对工程质量、工期和成本的管理。在工程分包或工程材料采购过程中，应充分引入市场竞争机制，以选择资质优良且成本低廉的施工单位和设备材料供应单位。

（3）进行科学的合同管理，严格控制合同变更

进行科学的合同管理，主要是要明晰合同内容和范围以及合同文件的组成，对施工合同、监理合同和材料合同的条款进行严密审查，做到资料齐全、文字严密，避免含糊其词和条款的前后矛盾。对合同履行过程进行跟踪检查和监督，提高合同执行的效率，对发生的合同变更，严格其审查和批准程序，有效地控制工程造价。

4．结算、审计阶段： 注意过程的资料收集和整理，可以避免后期结算审计时因没有第一手资料的意见纠纷，做好了能很大的提高工作效率，避免结算、审计过程中的扯皮纠纷，也避免了后期再补充资料的麻烦，有依有据的资料可降低很多不可预计的成本增加，做到了项目成本的最真实性。

3结语

房地产企业项目开发各个阶段的成本控制是相互影响又相互促进，只有加强房地产开发项目各个阶段的成本控制工作，才能增加开发商的市场竞争力和提高开发商的利润空间，同时要加强前期阶段如设计阶段的成本控制，能更有效的控制成本。只有这样才能在目前的房地产市场上有竞争优势，也能降低房价，促进社会和谐发展。

参考文献：

[1]付本义，房地产企业成本控制精细化管理研究，硕士学位论文，2012.02；

第9篇：房地产可行性报告范文

【关键词】房地产；工程管理；问题；对策

房地产工程管理直接影响房地产工程建设的效果，而针对目前房地产工程建设的实际情况提出有效的管理对策对我国建筑行业的管理研究十分有利。本文整理了当前房地产工程管理存在的问题，并提出了相应的解决对策，为提升房地产工程管理的实效性提供了宝贵的建议。

1.当前房地产工程管理存在的问题

从房地产工程管理的流程上看，从工程前期准备到入住，工程主要包括以下工作：工程前期准备；工程计划管理；工程技术管理；工程质量管理；工程成本管理；工程监理管理；工程移交；保修期服务等内容。而从这些流程内容的管理情况来看，工程计划属于管理的准备关键；工程质量管理是工程信誉的管理重点；工程监管则是整体工作情况的把握重点。因此，下面就针对这三方面容易存在的问题进行详细分析。

1.1计划管理存在的问题

目前房地产工程管理的计划管理环节需要工程部门能够对工程的情况进行市场研究，然后再编写可行性报告，最后以最快的速度完成决策。但是，目前的房地产工程却使得计划决策的时间越来越长，严重影响了房地产工程的施工和定位。这样情况产生的原因，主要是因为前期对市场研究不充分，决策缓慢，由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告，使得项目的规划设计迟迟不能如期进行，即使勉强进行了多方案的规划概念设计，也会因为市场研究不充分，心中无底，评判“标准”不明确，犹豫不决，影响决策。而在这样的长期计划环境下，计划管理工作缺乏全面的预算处理，加上很多房地产工程都属于较大型的工程，如果工程现划不妥，那将使成本超过预算，浪费巨额资金，调度不当将导致不必要的延误，而且管理不善将使企业破产。

1.2质量管理存在的问题

房地产工程的质量控制有利于彰显企业的市场信誉，获得更多的工程建设机会。但是目前工程质量管理存在的问题也比较严重，例如：工作职责、重点不明确。按原交接，土建工程师主要管理设计变更收发，现场文明施工，而非土建施工管理；水电工程师主要管理临时施工水电，而非水电安装管理。另外，质量管理缺乏现场管理控制环节，使得施工过程中的质量管理控制缺乏现场监督，而且也不能完全按照施工计划去完成。

1.3监理管理存在的问题

房地产工程监理工作存在的问题主要表现在监理工作对施工过程的管理不够全面，监理部门只是重视在施工前的准备和竣工情况进行监理，而对于施工过程中的各个环节都没有详细的监理建议和内容。另外，施工单位往往不重视监理建议，监理工程师下发了停工令，施工单位对监理工程师指令置若罔闻、拒不执行。而造成这样现状的原因就是企业的监理工作不够重视，施工企业应该明确监理管理和执行管理建议的重要性，严格按照《工程监理合同（范本）》、《建筑法》以及相关法规的界定进行管理工作。

2.房地产工程管理实效作用的彰显措施

2.1加强计划管理

房地产工程计划管理首先应该加强事前控制，例如：评估建设单位的资信情况施工企业应深入调查建设单位的资信情况，掌握其信誉度和资金筹集渠道、资金到位情况，争取做到信誉低的工程不揽，防止工程一开始就形成工程拖欠款。其次，要加强计划管理控制，尤其对于大型的房地产工程而言应该在计划管理过程中强调对工程资源、成本、质量和预算进行仔细的监控。控制还指利用反馈信息循环修改项目计划，以及有能力资源调配到最需要的地方。另外，计划管理应该重视对工程计划的详细内容进行全面管理，包括：了解项目的位置、地形、地貌、地质条件，现有建筑物及附着物的情况。了解项目宗地内原有建筑物拆迁计划的制定，并注重与工程计划相配套。了解项目宗地的地质勘探工作，地形、地貌的测量工作。

2.2强化质量管理

房地产工程的质量管理首先从材料部门应该作好材料的管理，甲供材须根据工序及施工进度安排进料，尽量降低存储成本。在满足材料合格的前提下，应努力争取最低价，掌握建材市场价格变化规律，制定材料价格的管理措施。其次，要设立现场的质量监督管理组织，对房地产施工的现场质量情况作出明确的管理。还有，要实现负责制，对各项目的施工情况应该以签订负责人的方式为主，保证工程施工的每一个环节都能够安装合同书的质量要求来完成。而且这样的管理模式能够将工作落实到个人，保证房地产建设质量。

2.3完善监理管理

工程监理管理应该重视监理工作的作用，施工单位应该对监理结果严格地执行，不能因为影响预算而已牺牲工程质量为前提。首先，监理工作的重点要放在事前控制，这是监理职能的要求。关键部位、关键工序的隐蔽、施工，监理人员要实行旁站、巡视或平行检查，不能等到即成事实，待施工质检报验后，才“秋后算帐”。其次，由于设计方、施工方、监理方、材料供应方等，专业分工不同，但由于专业的相关性强，从各自专业的角度，常常能对对方的工作成果形成自己的评价意见。因此监理管理工作应该重视对各方面建议的收集，然后做出监理的最后建议。

综上所述，房地产工程建设管理工作十分关键，维护管理的实效作用必须要从计划管理、质量管理和监理管理三方面进行全面的控制。

参考文献：