地产公司合同管理制度精选(九篇)

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第1篇：地产公司合同管理制度范文

房地产公司合同管理是房地产公司内部控制的重要内容。本文就内部控制下的房地产公司合同管理方法为主题，分别从房地产公司合同管理常见的问题以及完善房地产公司合同管理方法两个角度进行分析，希望可以对我国房地产事业的发展起到一定的帮助作用。

二、房地产公司合同管理常见的问题

（一）合同订立缺乏严格的审核程序，导致合同内容出现问题

目前，我国的经济发展速度越来越快，房地产行业更是如火中天地发展着。房地产公司的每一项业务都离不开经济合同，每一份合同都和房地产公司的经济利益有很大的联系，而近几年房地产市场比较火爆，企业利润可观，一部分房地产公司往往忽视合同的管理，觉得合同管理不是公司的重要经济行为。殊不知合同一旦出现了问题，会给企业带来无法挽回的损失，对一些小企业甚至会出现灭顶的灾难，究其原因，主要是合同管理不到位，在合同订立方面是由于缺乏严格的审核程序，具体工作人员忽视合同中的一些细节问题，而导致合同内容不严谨、合同条款不合理造成的。

（二）合同执行过程中监管不到位，导致合同执行不力

在合同的执行过程中必须要有一些必要的监管行为，这样才可以保证合同的顺利执行，也可以降低房地产公司的风险。在实际工作中，有许多的房地产公司往往会忽视对合同执行的监管工作或者监管不是非常完善和科学。这样一来容易造成合同执行不力，甚至出现合同违约的现象，给公司造成不必要的损失，所以，企业应当明白合同的执行并不是一个人或是一个部门的事情，在监管的过程中需要许多的部门一同来完成，这样才可以保证合同及时有效地执行，确保公司的经济利益不受损失。

（三）对合同管理缺乏正确的认识

由于合同的内容不够严谨曾给某些房地产公司造成非常严重的麻烦，许多房地产公司也都予以借鉴，大多都提高了对合同制定的重视程度，但是大多数房地产企业尤其是一些小型房地产企业，在合同制定并签订结束之后便认为结束了，对合同后期的管理没有统一的管理流程，仅仅只是将合同交给相关的人员，对合同未执行完毕的一些细节没有后续跟进，更没有对合同进行复审的环节，这样除了制定和签订的人员之外，其他工作人员对合同的内容并不是很了解，很容易导致合同未执行完毕的部分出现拖拉、甚至违约现象，给企业造成不必要的损失。

三、完善房地产公司合同管理的方法

（一）建立起一套完善的适合本公司的合同管理制度

在内部控制下的合同管理部分，房地产公司需要根据国家相关法律法规的引导，并结合企业自身的特点和战略目标，制定一套合理的适合自己的合同管理制度。合同管理制度对合同涉及的各部门职责要有明确的规定，对合同制定、签订、执行及后续管理各环节均要有详细明确的规定，做到合同制定前、制定中、制定后均要有相应的监督机制，切实维护企业经济利益不受损失。

（二）设立规范的组织机构

房地产公司要想管理好经济合同需要建立规范的组织机构。首先，需要对相关员工进行必要的培训工作，要让他们在思想上对合同管理的工作加以重视；其次，需要建立一个专门的部门对合同进行严格管理，合同管理部门的人员必须是能力强、素质高、经过专业培训的员工；最后，需要根据房地产公司的具体情况来制定合同管理体系，使企业的合同管理制度更加完善。

（三）加强对合同各个环节的监督管理

房地产企业想要加强对合同的管理，就必须加强合同各阶段的审核监督工作。

1.加强合同制定前的管理。首先需要对制定合同的规范非常熟悉，对合同的订立内容充分了解；其次，了解合同对方的各方面情况，确保对方当事人具备合同履约能力；另外，对于涉及专业技术或法律关系复杂的合同要组织法律、技术及相关人员参与谈判。

2.对合同制定中的监督，要对合同的细节部分加以重视，防止在合同中出现漏洞，给企业造成不必要的损失。在这个环节要严格按照企业合同签订程序进行，相关部门及人员对合同按程序进行审核，特别注意合同的主体、内容和形式是否合法，合同内容是否符合企业的经济利益，合同各项条款是否签订明确等。

3.合同履行过程中的监督及控制。一是如果在合同履行过程中发现条款有误、对方有欺诈行为，或国家政策变更、市场变化等客观情况发生，可能或已经对企业经济利益造成不利影响时，应及时按程序上报并和对方协商变更或解除合同事宜。二是合同履行中有纠纷的，及时安排相关部门及人员与对方协商解决，协商无法解决的按约定选择仲裁或诉讼。三是加强合同登记的管理和监督，定期对合同进行统计、登记和归档，详细登记合同的订立、履行和变更情况。另外，定期将相关员工集结起来，让他们总结在此段时间内合同各环节所遇到的问题和不足，并确定改进方案，防止以后出现同样的问题。

第2篇：地产公司合同管理制度范文

关键词：内部控制；房地产；合同管理；方法

中图分类号：F715.4 文献标识码：A

收录日期：2016年3月8日

房地产公司合同管理是房地产公司内部控制的重要内容。本文将内部控制下的房地产公司合同管理方法作为主题，分别从房地产公司合同管理常见的问题以及如何完善房地产公司合同管理方法两个角度进行分析，希望可以对我国房地产事业的发展起到一定的帮助作用，有效地推动房地产事业的发展和进步。

一、房地产公司合同管理常见问题

（一）合同订立缺乏严格的审核程序，导致合同内容出现问题。目前，我国的经济发展速度越来越快，房地产行业更是如火中天地发展着。房地产公司的每一项业务都离不开经济合同，每一份合同的签订都和房地产公司的经济利益有很大的联系。由于近几年房地产市场比较火暴，企业利润可观，一部分房地产公司往往忽视合同的管理，觉得合同管理不是公司的重要经济行为，给予的重视度不够。殊不知合同一旦出现了问题，会给企业带来无法挽回的损失，对一些小企业甚至会出现灭顶的灾难。究其原因，主要是合同管理不到位，在合同订立方面由于缺乏严格的审核程序，在具体操作中，工作人员容易忽视合同中的一些细节问题，而导致合同内容不严谨、合同条款不合理，缺乏完整性和严密性，漏洞百出，问题层出不穷。

（二）合同执行过程中监管不到位，导致合同执行不力。在合同的执行过程中必须要有一些必要的监管行为，有专门人员处理、监督每一个环节，这样才可以保证合同的顺利执行，同时也可以降低房地产公司的潜在风险。在实际工作中，有许多的房地产公司往往会忽视对合同执行的监管工作或者监管不是非常完善和科学。这样一来容易造成合同执行不力，甚至出现合同违约的现象，给公司造成不必要的损失，对企业的形象造成了影响。所以，企业应当明白合同的执行并不是一个人或是一个部门的事情，在监管的过程中需要许多的部门共同协作，相互配合完成，这样才可以保证合同及时有效地执行，确保公司的经济利益不受损失，树立良好的企业形象。

（三）对合同管理缺乏正确的认识。由于合同的内容不够严谨曾给某些房地产公司造成非常严重的后果，这给许多企业敲响了警钟，许多房地产公司才给予重视，大多都提高了对合同制定的重视程度。但是隐性的危机仍然存在，大多数房地产企业尤其是一些小型房地产企业，在合同制定并签订结束之后便认为结束了，对合同后期的管理欠缺统一的管理流程，仅仅只是将合同交给相关的人员，对合同未执行完毕的一些细节问题没有后续跟进，欠缺解决。同时更没有对合同进行复审的环节。这样除了制定和签订的人员之外，其他工作人员对合同的内容并不是很了解，很容易导致合同未执行完毕的部分出现拖拉、甚至违约现象，给企业造成不必要的损失，或者牵涉经济纠纷。

二、完善房地产公司合同管理的方法

（一）建立一套完善的适合本公司的合同管理制度。在内部控制下的合同管理部分，房地产公司需要根据国家相关法律法规的引导，并结合企业自身的特点和战略目标，制定一套合理的适合自己的合同管理制度。合同管理制度对合同涉及的各部门职责要有明确的规定，对合同制定、签订、执行及后续管理各环节均要有详细明确的规定，做到合同制定前、制定中、制定后均要有相应的监督机制，保障相关企业与本公司的利益，切实维护企业经济利益不受损失，获得双赢。

（二）设立规范的组织机构。房地产公司要想管理好经济合同需要建立规范的组织机构。首先，需要对相关员工进行必要的培训工作，要让他们在思想上对合同管理的工作加以重视，时刻将合同的严谨性和条理化记于心中，作为标尺；其次，需要建立一个专门的部门对合同进行严格管理，合同管理部门的人员必须是能力强、素质高、经过专业培训的员工，在实践中严格执行，保障制度的执行；最后，需要根据房地产公司的具体情况来制定合同管理体系，既从宏观把握全局，注重整个合同的完整性，又要注重合同中的每一个细节，着实处理合同签署后的每一个环节的工作，使企业的合同管理制度更加完善，为企业的发展在合同环节扫除障碍。

（三）加强对合同各个环节的监督管理。房地产企业想要加强对合同的管理，就必须加强合同各阶段的审核监督工作。

1、加强合同制定前的管理。首先，需要对制定合同的规范非常熟悉，对合同的订立内容充分了解，把握每一个条款对双方的利害关系；其次，了解合同对方的各方面情况，确保对方当事人具备合同履约能力，签署的合同真实有效；最后，对于涉及专业技术或法律关系复杂的合同要组织法律、技术及相关人员参与谈判，确保整个流程顺利进行。

2、对合同制定中的监督，要对合同的细节部分加以重视，防止在合同中出现漏洞，给企业造成不必要的损失。在这个环节要严格按照企业合同签订程序进行，相关部门及人员对合同按程序进行审核，特别注意合同的主体、内容和形式是否合法，合同内容是否符合企业的经济利益，合同各项条款是否签订明确，合同所涉及的双方权利义务是否对，等等。

3、合同履行过程中的监督及控制。一是如果在合同履行过程中发现条款有误、对方有欺诈行为，或国家政策变更、市场变化等客观情况发生，可能或已经对企业经济利益造成不利影响时，应及时按程序上报并和对方协商变更或解除合同事宜；二是合同履行中有纠纷的，及时安排相关部门及人员与对方协商解决，协商无法解决的按约定选择仲裁或诉讼，通过法律途径获得最好的解决办法；三是加强合同登记的管理和监督，定期对合同进行统计、登记和归档，详细登记合同的订立、履行和变更情况，及时将变化的信息更新。另外，定期将相关员工集结起来，让他们总结在此段时间内合同各环节所遇到的问题和不足，并确定改进方案，防止以后出现同样的问题，防患于未然。

三、结束语

随着房地产行业的快速发展，企业管理方面便会出现各种各样的问题，人事、财务、风险等各个部门都会存在不同的问题。但是比较重要的一点就是合同管理问题。合同管理在公司中举足轻重，关乎企业的长远发展和经济利益，以及潜在的风险问题。本文以内部控制下的房地产公司合同管理方法为题，分别从房地产公司合同管理常见的问题以及完善内部控制下的房地产公司合同管理方法两方面进行分析，提出了一些对房地产公司来说相对适用的方法，对解决该问题时可以给予相应的借鉴，希望可以为一些房地产企业加强合同管理方面有所帮助，解决了房地产公司中存在的潜在问题，解析了本领域的疑难杂症，从而达到提高房地产公司的经济效益以及社会效益的目的，促进房地产事业的可持续发展。

主要参考文献：

[1]余宜林，张海东.合同管理在施工企业中的重要地位[J].交通标准化，2004.10.

第3篇：地产公司合同管理制度范文

随着我国房地产行业的不断发展，社会资金不断涌入，房地产行业竞争日益剧烈，如何加强企业内部控制提升管理效率是每个企业做强做大的必经之路。绝大多数企业收入、成本都是通过合同来约定，房地产企业合同种类繁多，尤其施工合同金额大、履约时间长。本文以房地产企业加大合同管理为研究对象，希望通过本文的研究为相关企业提供借鉴意义。

二、房地产企业合同管理过程中存在的问题

合同是企业经济业务的反映，是经济业务起点到终点的规范和约束。合同管理是指对合同进行商榷、草拟、签订、履行、变更、解除等一系列行为进行跟踪管理，是系统全程的动态管理过程。合同管理不仅仅关注合同的订立内容，还关注合同签订前的准备工作及合同签订后的履约管理。目前我国房地产企业合同管理大致存在下列问题。1.相关主体的资信审查匮乏。资信审查指的是，对房地产项目的审查包括承办方的信用审核和资质审核。房地产项目合同签订之前的拟定环节、相关主体的资质和履约能力等等直接关系到盈利能力。房地产公司倘若在拟定合同前，忽视了对合作方的审核，很容易埋下合同风险，导致内控管理机制失效，甚至影响房地产公司的正常经营。因此，如何加大对合同主体的审核机制是房地产工作签订合同之前的重要内容。例如某些“皮包公司”缺少施工资质，也缺少固定的营运场地，“皮包公司”仅仅是通过利用某些大型施工企业骗得发包方对施工方的信任，倘若房地产企业忽视了对其的资质审查，很容易影响其后续的盈利能力。2.合同文本内容不细致严谨。合同是企业经济业务经济行为的规范和约束，若合同条款内容约定不清晰或存在漏洞，合同履行就可能存在多种选择，各个利益主体处于自身经济利益的考虑选择对自身最有利的履约方式，相关的纠纷矛盾也将随之发生。3.合同重签订，轻执行，违约风险加大。合同生效后，其合同主体便需承担相应的责任和义务。房地产企业的施工合同、销售合同等履约时间长达好几年，部分企业在合同签订后对履约的条件、时间、违约条款等关键要素没有持续跟踪，导致出现未按合同履约或者违约现象。例如某房地产开发企业资金支出的审批程序较为繁琐，资金收支缺乏预算，后续的工程款无法按约支付，导致拖欠工程款、农民工工资和延期竣工交房等问题，引起了严重的诉讼案件，拉低了该房地产企业的社会信誉，造成了无法挽回的经济损失。4.合同保管零散，缺乏系统管理。房地产企业合同种类繁多，根据合同标的物可分为采购合同、施工合同、勘察设计合同、广告宣传合同等、不动产销售及租赁合同等。部分房地产企业的合同在各个部门各个经办人员手中零散保管，没有系统保管管理，不能从既往的合同中分析总结收入成本的有效数据，甚至出现合同缺失导致合同履行缺乏依据的情况。

三、基于内部控制下的房地产公司加强合同管理的措施

1.制定完善的合同管理制度。合同管理是指对合同进行商榷、草拟、签订、履行、变更、解除等一系列行为进行跟踪管理，是系统全程的动态管理过程。房地产企业首先要参照企业内部控制制度，结合企业自身的发展阶段，制定职责明确、分工合理的合同管理制度。房地产企业需依据各个部门的职能，科学规划合同商榷、草拟、审批、履约、保管等合同管理中各个环节的执行部门，明确每个部门在合同管理过程中的职责，需要注意的一点是财务部门一定要对合同有前期介入或者审批，并由独立部门（比如审计部或者风控部）对前面各个环节进行程序监督或过程监督，由此形成全面的系统的动态的合同管理，减少企业的合同风险。2.提高合同管理的法律理念。提高合同管理的法律意识主要包括法律意识的宣传培养，也包括合同条款内容中对法律法规的遵守和运用。一方面房地产企业可定期组织员工学习房地产法律法规，在日常合同管理环节中，培养员工法律和风险意识，提高员工的法律知识水平。另一方面，可以设置专门的法务部门或者外聘法律顾问，对重要或者一定金额以上的合同参与合同草拟或者对合同出具法律专业意见或建议，弥补具体业务部门在法律条文上的知识空白或欠缺。3.强化合同管理的监督机制。强化合同管理监督机制可从组织架构和内控措施入手，房地产企业可指定或者新增合同管理的监管部门，合同监管部门要定期或者不定期对进入供应商目录库的合作方资质的审查、合同审批的程序、合同的执行、合同的保管归档进行检查，详尽落实合同管理的内容，及时发现合同管理中存在的问题，责令相关部门及责任人改正工作纠正偏差。4.提升合同管理的电子信息化水平。房地产企业合同繁多，有条件的企业要利用信息技术进行合同管理，比如委托开发或者购买专门的合同管理软件，逐步实现合同管理的程序化和电子化。尚不具备条件的企业也应分类建立合同台账，比如施工合同台账、不动产销售合同台账、不动产租赁合同台账、广告宣传合同台账等，对合同主体、标的、金额、付款方式、保证金、已收付款、最终结算价、是否履行完毕等关键因素进行登记，实现数据的集成与汇总，提高合同管理效率。5.提高房地产企业的合同履约能力。房地产企业合同签订后，承办部门便需积极开展合同的交底工作，交底工作是需将合同内容细化至每个部门和员工，保证合同条款正确有效执行，全方位树立员工的合同管理意识。例如，合同履约部门需落实合同履行义务，在履约时需坚持安全性、谨慎性原则，加大对各类文件管理的同时，收管文件原件，并做好相关文件交接记录，例如施工项目的签证、设计等等，保管与之相关的资料，切实防范合同履约的法律风险。再如，财务管理部门加大对流动资金的管理力度、及时监管价格波动趋势、及时关注尾款结算、保证金收回等情况，提醒履约部门做好收尾工作，这些都可实现合同管理的“闭环管理”。再者，房地产企业在保证自身权益的同时，还需重视合同纠纷的索赔机制，在施工项目竣工验收时，可由组成验收队伍小组，按照国家标准进行验收，杜绝流于形式的验收方式，加大对开发项目的质量把控，减少日后客户的投诉和索赔纠纷。最后，针对我国法律政策的变化，房地产企业需对此加以重视，树立风险导向性合同管理理念，预防可能发生的法律风险，对其可能发生的违约问题尽快解决，并拟定解决方案，预防房地产企业的经济损失。例如，当房地产企业履行抗辩权时，倘若由于房地产企业的原因引起的合同履约方面存在的问题，房地产企业需积极弥补合同，防止违约行为的发生。

四、结束语

综上所述，随着房地产企业风险管理意识的增强，合同管理也逐步成为其内控管理的重要内容，房地产企业需加大对合同的管理力度，实现房地产企业的持续健康发展。

参考文献

［1］刘哲.财务人员在房地产销售企业合同管理中的作用［J］.中国市场，2018，（30）：156＋158.

第4篇：地产公司合同管理制度范文

关健词：房地产 合同 管理

建设工程投资巨大、周期长，涉及单位、人员多，是一个系统工程，为了保证工程参与各方的利益，协调各方面责任，权利和义务，保证工程顺利进行和工程所涉及的社会公众利益，必须在工程开始时对有关关键问题进行协商，形成可以指导和规范整个工程的纲领性文件―工程建设合同。

（一）、建设工程合同的形式和类别非常多，不同种类的合同有不同的应用条件、不同的权利和责任的分配及不同的合同风险。按计价方式的不同，房地产开发项目承包合同一般分为总价合同、单价合同和成本加酬金合同3大类；按照合同所包括的工程范围，以及承包关系不同，合同形式又可分总包合同，独立承包合同及发展商直接发包的专业承包合同；按照是否包料的标准，可划分为包工包料合同、包工部分包料合同、包工不包料合同。

1．1固定总价合同

固定总价合同就是按照商定的总价签订的承包合同。它的特点是以图纸和工程说明为依据，明确承包内容和计算标价，并一笔包死。

1．2单价合同

当准备发包的工程项目的内容和设计指标一时不能确定，或是工程量可能出入较大，则采用单价合同形式为宜。这样可以避免由于工程量的不精确，而使得合同任何一方承担过大风险。

1．3成本加酬金合同

按工程实际发生的成本（包括人工费、材料费、施工机械使用费、其它直接费用和施工管理费及各项独立费用。这种合同方式主要适用于开工前对工程内容尚不十分清楚的情况。

1．4总包合同

总包就是指一个建设项目的全过程或某个阶段的全部工作由一个承包人负责组织实施，据此签订的合同称为总包合同。

1．5招标人直接发包的专业合同

这种方式是指在同一开发项目中，招标人直接把工程分包给各承包人，并由此签订的合同。

1．6独立承包合同

当开发项目规模较小，技术要求较为简单时，则招标人可将开发项目的建设任务发包给一个承包人独立完成。

1．7包工包料合同

包工包料就是指承包人负责施工所用的全部人工和材料设备。

（二）、建设工程合同管理的特点

2．1工程持续时间长，合同管理必须同步。

2．2合同管理对工程经济效益影响巨大，工程价值量大，合同价格高，使得合同管理对工程经济效益影响很大。工程项目合同管理好，可使承包商避免亏本，赢得利润，否则承包商要蒙受较大的经济损失，在现代工程中，由于竞争激烈，合同价格中包括的利润减少，合同管理中稍有失误即会导致工程亏本。

2．3合同管理工作极为复杂、繁琐，是高度准确、严密和精细的管理工作。这是由如下几方面原因造成的。

2．3．1现代工程体积庞大，结构复杂，技术标准、质量标准高，要求相应的合同实施的技术水平和管理水平高。

2．3．2由于现代工程资金来源渠道多，有许多特殊的融资方式和承包方式，使工程项目合同关系越来越复杂。

2．3．3现代工程合同条件越来越复杂，这不仅表现在合同条款多，所属的合同文件多，还表现在与主合同相关的其他合同多。例如在工程承包合同范围内可能有许多分包、供应、劳务、租赁、保险合同，它们之间存在极为复杂的关系，形成一个严密的合同网络。复杂的合同条件和合同关系要求高水平的项目管理特别是合同管理与支配，否则合同条件没有实用性，项目不能顺利实施。

2．3．4工程的参加单位和协作单位多，通常涉及业主、总包、分包、材料供应商、设备供应商、设计单位、监理单位、运输单位、保险公司等十几家甚至几十家。各方面负责的划分、合同的权利和义务的定义异常复杂，合同文件出错和矛盾的可能性加大。合同在时间上和空间上的衔接和协调极为重要，同时又极为复杂和困难。合同管理必须协调和处理各方面的关系，使相关的各合同和合同规定的各工程活动之间不相矛盾，在内容上、技术上、组织上、时间上协调一致，形成一个完整、周密、有序的体系，以保证工程有秩序、按计划地实施。

2．3．5合同实施过程复杂，从购买标书到合同结束必须经历许多过程。签约前要求完成许多手续和工作，签约后进行工程实施，要完整地履行一个承包合同，必须完成几百个甚至几千个相关的合同事件，从局部完成到全部完成。在整个过程中，稍有疏忽就会导致前功尽弃，导致经济损失。所以必须保证合同在工程的全过程和每个环节上都顺利实施。

2，3．6在工程实施过程中，合同相关文件，各种工程资料繁多。在合同管理中必须取得、处理、使用、保存这些文件和资料。

2．3．7管理过程持续时间长。建筑工程项目是一个渐进的过程，工程持续时间长，这使得相关的合同，特别是工程承包合同的生命期较长。它不仅包括施工期，而且包括招标投标和合同谈判以及保修期，所以一般至少两年，长的可达5年或更长时间。合同管理必须在这么长时间内连续地不间断地进行，从领取标书直到合同完成并失败。

（三）、综上所述，建设工程合同管理工作尤为重要。合同管理的指对项目合同的签订、履行、变更和解除进行监督检查，对合同履行过程中发生的争议进行处理，以确保合同依法订立和全面履行。合同管理贯穿于合同签订、履行、终结直至归档的全过程

3．1内容

3．1．1对合同履行情况进行监督检查。通过检查，发现问题及时协调解决，提高合同履约率。

3．1．2经常对项目经理及有关人员进行合同法及有关法律知识教育，提高合同管理人员的素质。

3．1．3建立建全工程项目合同管理制度。包括项目合同归口管理制度；考核制度；合同用章管理制度；合同台账、统计及归档制度。

3．1．4对合同履行情况进行统计分析。包括工程合同份数、造价、履约率、纠纷次数、违约原因、变更次数及原因等。通过统计分析手段，发现问题，及时协调解决提高提高利用合同进行生产经营的能力。

第5篇：地产公司合同管理制度范文

关键词：房地产开发企业 内部控制

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

引言：房地产开发企业内部控制制度包括货币资金控制、材料设备采购领用控制、施工控制、投资融资控制、预决算审核控制、销售收款控制、开发成本核算控制、合同管理控制等。

建立执行有效的内部控制制度，有利于保证开发项目有效运行和资源的合理使用，有利于经济效益的提高，有利于房地产开发企业综合实力的增强。

建立内部控制制度首先要明确控制目标，分析风险点，确定控制点，以下将从九个方面进行论述

一、 货币资金控制

货币资金的控制目标是保证货币资金的安全性、合法性、记录的真实性、完整性等。对货币资金控制的岗位设计包括不相容职务分离、岗位轮换制度、货币资金的审批支付权限、会计记录、账实核对、票据及印章的管理等。不相容职务主要包括：授权批准与业务经办、业务经办与会计记录、会计记录与财产保管、办理采购与办理银行结算、业务经办与业务稽核、授权批准与监督检查、银行印鉴的保管与使用等。岗位轮换是对不相容岗位的经办人员的工作进行轮换。

票据和印章的管理，明确票据的购买、保管、领用、背书转让、注销、交接等环节的职责权限和处理程序，并专设登记簿进行记录。印章的保管应有专人保管，相互牵制。严格履行签字或盖章手续，并进行登记。

二、材料设备采购领用控制

工程材料的控制目标，是保证工程项目材料的采购、保管、领用符合工程建设的要求，保证材料的合理使用。

材料控制包括采购申请、选择供应商、商议合同条款、批准同意、签订合同、发出订单、验收入库、复核支付款项、日常保管、领用等过程。

材料的采购控制，对一般材料的采购，必须有明确的授权；对重要材料，单价、数量、总价达到一定金额，必须经过董事会批准，经过招标程序，确定供应商，签订合同。对每批材料采购，应附有材料的采购预算、批准文件。入库须有验收手续，出库须有项目经理签字。

对机电设备的购置必须是工程部提出采购计划、经董事会决定招标、技术部门参加会审、确定供应商，专业技术人员组织验收。对于进口机电设备，应有商检报告。对大型设备借款费用应予以资本化。

三、开发项目施工控制

开发项目的施工控制包括施工组织设计、施工进度控制、施工质量控制、施工安全控制、施工现场控制、竣工验收控制等。施工控制目标是保证工程项目在合同约定期限、符合工程质量要求、保证安全、约定造价范围内完成工程项目的建设。

开发项目施工控制实行项目经理负责制，配备符合法律法规规定的质量管理人员、安全管理人员。项目经理负责施工现场管理，监理机构现场监督，施工企业应建立质量管理体系并形成文件，建筑施工人员资格符合法律法规，在施工过程中应明确质量管理制度、安全管理制度。建立内部质量管理、安全管理监督检查和考核机制，保证质量管理制度、安全管理制度的有效执行。

工程项目施工过程中采用的主要材料、半成品、成品、建筑构配件、器具和设备进行现场验收。凡涉及安全、功能的有关产品，应按各专业工程质量验收规范规定进行复验，并经监理工程师检查认可。各工序的施工质量，各专业工种之间交接检验，并形成记录，尤其是隐蔽工程、安全试块的见证取样。工程竣工后按法律法规规定进行工程质量验收，报备工程竣工验收报告和有关文件资料。

四、投资融资控制

长期投资的控制目标是规范投资行为、保证投资安全、提高投资效益。长期投资控制必须经过科学严密的可行性研究和论证、董事会批准，并指定专人管理长期投资的后续工作、评估长期投资效果。长期投资的处置与执行应符合控制规定。

房地产开发企业工程项目资金需求量大，完全依靠自有资金不能满足资金需要，对外融资的控制，应根据房地产开发项目规模、工程进度需要确定融资规模、融资时间长短、融资渠道。

五、工程预决算审核控制

工程预决算审核控制应依据工程项目当地当期的造价定额、工程合同、施工图纸、监理文件、工程签单等资料进行审核。房地产开发企业可选择当地三家以上有资质信誉较好的造价咨询公司，比较筛选确定工程造价预决算审核单位。

工程预决算审核应经建设单位负责人、施工单位负责人、项目经理、监理工程师等参与建设方签字确认。

六、销售和收款控制

销售控制目标是保证房地产开发企业销售收入的合法性、真实性、完整性。

销售控制包括商品房销售价格符合规定、销售折扣有授权批准、收入确认准确、应收款的催收及时、坏账的核销符合规定等。房地产开发企业商品房销售分为自销和代销。

自销是开发企业设立销售部门进行销售。代销是委托中介公司销售，其销售价格、折扣率、费率等均应在合同中明确规定。对特殊情况的销售，如折扣折让销售、优惠销售等，其折扣率、优惠额、信用额度、付款方式等应有授权批准，批准与执行应相互牵制。

七、预算控制

房地产开发企业预算由收入预算和支出预算组成。收入预算包括：商品房的销售收入、其他收入等；支出预算包括：土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施配套费、公共配套费、开发间接费、管理费用、财务费用等。预算控制目标是对收入、支出合理安排；预算编制质量、编制方法、预算执行等影响预算控制的效果。

八、开发成本核算控制

房地产开发项目经过立项、规划设计、工程招标、材料设备采购、现场管理、工程造价与决算、竣工验收等几个方面，开发周期较长，投入资金较多。项目的开发成本有土地费用、勘察设计费、监理费、行政事业收费、土建安装工程费、供水供电绿化道路等基础设施费、学校会所等公共配套费、工程管理费等，房地产开发项目的核算应按工程进度、开发期、施工标段、不同建筑类型正确划分成本费用，准确核算，并定期进行考核分析。

九、合同管理控制

合同管理是工程项目管理的核心，工程质量、施工进度、成本费用、安全、信息等管理都是与合同管理密不可分的，合同管理的质量会直接影响到其他项目管理内容的管理质量。合同是经济活动的法律文书，是对合同双方的权利义务的约束。经济活动是基于合同而成立。房地产开发企业合同应采用书面形式。合同的设立、变更应经房地产企业管理层会商、执行规定的审批程序，商定审批后盖章签字，生效合同应专人负责整理归档。

结语：

房地产开发企业内部控制，促进房地产开发企业规范管理，可以降低开发成本，提高经济效益和社会效益，不断提高房地产建设质量，增强房地产企业的综合竞争力。

参考文献：

（1）《企业内部控制基本规范》，财会[2008]7号

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》，2007.8.

第6篇：地产公司合同管理制度范文

合同管理遇到三重门

企业资产及业务发展迅速、业务结构复杂，从哪里入手强化风险控制？如何通过信息技术固化、传播、推广已有的管理模式？在经济发展方式转变的过程中，中国正在由民航大国向民航强国转变，首都机场管理集团的发展已经不再是简单、粗放式的规模扩张，更多的体现为内涵式的品质提升。

首都机场集团公司年均签约数量约在300至400份之间，总额上百亿人民币，涵盖股权投资、金融、采购、建设、委托管理、资产租赁、土地管理、中介服务等多个领域。

在这些数字的背后，是合同管理的复杂性日益加剧。在开发合同管理系统之前，首都机场在合同管理上遇到了“三重门”。第一重，是管理效率。传统的手工管理合同方式，由于涉及的部门众多，合同类型复杂，需要管理的合同要素也各不相同，容易面临文档管理困难，进度控制困难，信息汇总困难，缺少预警机制，信息不集中，实时性不强，各部门协作、业务流程组建、监控制度执行效率不高等问题。在系统建设前，集团审核一个合同的周期至少要2个月。第二重，是透明与规范程度不够。在纸质合同流转的过程中，无论是业务部门，还是监督部门，比如规划、财务、法务等部门都无法清晰准确的了解到当前合同处在哪个审批流程环节，更无法获知这个合同审批流转的过程是否符合合同管理制度的要求。在信息不透明的前提下，更无法谈规范。第三重，是合同风险控制不足。风险管理需要强调事前、事中、事后的闭环管理。在传统的合同管理模式下，风险管理的归口管理部门（法务部）没有途径及时获得合同执行过程中和合同终结后的信息，存在很大的隐患。

如何防范合同中面临的法律风险，进而向合同管理要管理效率？李纯是首都机场集团法律事务部总经理，在她看来，作为集团法律事务信息管理系统的核心部分，合同管理系统不仅要实现文本管理电子化的过程，还要将合同的静态分散管理变为动态全过程管理、建立公司合同管理法律风险防范机制，对合同管理全过程各阶段中的风险点进行识别及预先控制。

实现合同管理一体化

2010年4月中，首都机场集团开始了针对合同管理系统的外部调研，形成了合同系统设计思路，明确系统建设内容和时间表。

尽管在系统建设之前，首都机场集团已经有了比较完备的合同管理流程，但是从管理的成熟度向IT的成熟度转化，仍然是一个很大的挑战。首都机场集团的合同管理系统，在国内没有同行业的经验可以借鉴，李纯提出的“自下而上，简洁实用，从服务的角度来做系统”的思路得到了很多业务部门的支持，尤其是合同金额比较大，合同数目比较多的业务部门。

2011年4月8日，首都机场合同管理系统正式上线。项目组走访收集系统问题，完善系统功能，进行验收准备工作。4月15日，系统终验通过。在系统正式上线以后，首都机场建设集团坚决停止了纸质合同的审核――“强迫”大家真正使用系统，充分发挥IT系统的“威力”，大大解决了原来合同管理遇到的问题。

2011年项目组完成了集团旗下一半二级企业的合同管理系统上线，2012年计划实现集团公司本部、成员企业、二级企业全部上线，这意味着，在2012年可以实现在本部轻松调阅所有企业的合同情况，并且同时实行重大合同备案制度，集团及相关企业所有的合同，集团本部管理层只要进行点击就可以看见。与此同时，整个合同管理的标准也实现一体化，并且通过对合同及时、多维度的分析，实现了辅助决策的功能。

第7篇：地产公司合同管理制度范文

关键词:工程；管理模式；全过程管理

中图分类号：E271文献标识码： A

胜浦滨江路工程位于苏州工业园区胜浦镇，西起唯胜路，沿吴淞江北岸向东至胜浦路西侧，并设置回车场。道路总长1940米，车行道宽14米，采用沥青混凝土路面。跨越沽浦河建一座3孔25米简支桥梁。工程总投资约6000万元。由苏州工业园区地产经营管理公司投资，胜浦镇实施，是区镇一体化建设的重点工程之一。工程管理模式采用具有类似工程管理经验的并有相应工程监理资质的单位对工程进行全过程管理（监理）。滨江路于2009年9月30日开工，2010年9月8日通车。结合工程实施情况，在以下几方面取得一定的成效。

一、质量控制方面

项目管理（监理）部制定了切实可行的实施规划，设计阶段，审核设计图纸，不仅考虑工程总体质量，而且考虑设计中某些节点的做法是否存在质量隐患。在工程施工准确备阶段，审核施工单位上报的施工方案是否可行、工人完成某些节点有没有安全隐患、保护措施是否满足。工程施工阶段对进场的原材料严格审查，凡是材料品牌和标书不一致的、检测不合格的予以退场；通过平行检验、旁站、巡视检查等手段，严格工序监理。项目管理与施工阶段监理为同一单位，有利于工程质量控制工作有效执行，避免了项目管理公司只注重总体质量的控制与单纯施工阶段监理单位只注重施工方法间的矛盾。滨江路在整个工程施工中，未出现大的质量事故，出现的一般的施工通病，经项目管理（监理）部督促得到及时整改，各工序、分项及分部工程均得到有效的控制，总体施工质量好，达到了合同规定的要求。

二、进度控制方面

1、采用由监理单位全过程管理与项目管理加监理并行模式相比，由监理单位全过程管理只需要进行一次招标，减少了招标环节，加快了工程实施进程。胜浦滨江路工程于2009年4月中旬落实管理（监理）单位，管理（监理）单位立即按照委托管理（监理）合同要求组建管理（监理）部，安排人员进行障碍物统计，落实勘察、测量、方案及施工图设计工作，将前期报建与工程施工招标并行进行，工程于2009年9月顺利开工。与同类工程采用项目管理与监理并行模式相比工程实施周期至少提前45个日历天。

2、项目管理（监理）部依据于委托管理（监理）合同结合工程实际情况，制定工程总进度计划（包括设计、施工招标、工程报批报建、竣工验收、移交）。在对各个里程碑节点给予要求的同时，综合考虑施工工艺、人、物、天气等因素的干扰。避免了项目公司只顾提前完成为目标与监理公司以安全、保质量、保工期为目标间不统一。胜浦滨江路工程施工阶段工期的设置充分考虑了工程施工条件、水泥搅拌桩、灰土、水稳、桥梁混凝土的施工要求及试验检测时间的要求，同时也明确了通车时间节点。在沥青路面施工过程中落实了标线标牌的完成时间，工程于2010年9月8日顺利通车，为吴淞江大桥北连接道路维修封闭施工提供了保障。

三、工程费用控制方面

采用由监理单位全过程管理，设计阶段，监理人员参与审图，有利于减少因节点无法施工而导致的工程变更，避免增加工程投资。工程进度款按施工合同有关条款支付，工程造价控制在合同价内。工程变更严格执行合同内的变更程序，先认可再变更然后施工，否则不予计量。胜浦滨江路工程发生的变更主要是在施工过程中为配合道路周边建设而增减工作量所实施的工程变更，工程变更总额控制在原合同价的5%以内。

四、安全文明管理方面

在施工招标阶段，监理人员参与施工招标文件编制，就要求本工程争创“苏州市文明工地”称号。项目管理（监理）部始终把安全工作摆在工程建设的首位，制定各项安全文明施工管理制度，规定了安全管理工作的具体措施及实施方法，职责清晰明确。坚持做到认识、机构、制度、措施、活动五到位，形成了建设现场“人人讲安全、时时讲安全、处处讲安全”的良好局面。

现场监理人员坚持每天巡视监督检查，发现违规违章现象或安全隐患及时进行处理和解决；加强对现场施工器械的安全管理，加大安全文明施工现场的整洁力度，做到安全组织体系化、安全管理制度化、安全设施标准化、安全教育经常化。始终保持现场安全文明施工的良好局面。胜浦滨江路工程建设期间，整个工程实现了无重大安全事故发生，获苏州市2010年度安全文明工地称号。

五、合同管理方面

合同管理工作是一项系统性、政策性和法规性很强的综合管理工作。采用由监理单位会过程管理模式，由项目管理（监理）部依据建设单位的合同管理制度，制定了合同管理办法，明确合同管理的组织、职责和工作内容、工作流程，对合同价款支付的申报审批格式、支付条件、合同变更等各项工作做出了详尽的规定。项目管理（监理）部参与招标文件的编制、招投标会议、合同文本的准备、签订的全过程管理工作，及时收集与合同管理相关的各类资料。在工程施工过程中，项目管理（监理）部及时组织召开合同管理工作会议研究和处理合同履行中出现的问题、制订工作计划并形成会议纪要。与采用管理加监理并行模式相比，有效提高了合同管理工作效率。

六、信息管理方面

项目管理（监理）部制定资料收发流程、资料格式、资料编码原则等管理办法，并依靠苏州工业园区地产经营管理公司实施的项目管理系统，资源共享。采用由监理单位全过程管理，减少中间流转环节，通过项目管理（监理）部内部合理分工，现场管理人员及时向项目负责人汇报现场信息，项目负责人根据建设单位的要求，来指导承包单位施工，避免了采用项目管理与监理模式中项目管理部与监理部权限重复的矛盾，加速了信息传递，提高了工作效率。

七、现场协调管理方面

采用监理单位全过程管理模式，现场协调管理工作更加便利。从工程一开始，项目管理（监理）部制定严格的现场施工协调管理制度，每周五上午召开工地例会。通过会议形式解决现场协调问题，并形成会议纪要发放给相关单位。每次会议对上一次会议提出的问题逐项检查落实。针对现场存在的矛盾比较突出的阶段性问题，项目负责人及时组织召开专题会议集中解决。对沽浦河桥东侧绿化、沽浦河闸、沽浦河上方高压电线等影响施工问题，项目管理（监理）部及时与胜浦镇相关单位联系，通过多次召开专题会议进行协调，作业时间计算到每一天，充分发挥群智群策，在各方的共同努力下，赢得了工期。

在胜浦滨江路工程实践中，探索了采用具有类似工程项目管理经验的监理单位进行全过程管理模式。在各参建单位的支持和帮助下，圆满完成了工程建设任务，既取得了较为理想的效果，也积累了一定的经验。为建设“三区、三城”、推进苏州工业园区区镇一体化建设管理模式提供借签。

参考文献

第8篇：地产公司合同管理制度范文

关键词：房地产公司；税务风险；控制措施

房地产行业作为我国的支柱性行业之一，只有实现健康、快速发展，才能为国民经济的有序运行提供可靠保障。面对企业全面实行“营改增”和金税监管下的各类财税风险，各个行业该如何采取有效内部控制措施防控企业的各个环节风险，避免不必要的损失，并运用风险管控的手段获取最大化的税收收益，成为目前各类企业的首要任务。对此，房地产企业应对各业务流程进行调整与完善，加大内部管理力度，注重提升税务管理水平，最大限度降低税务，从而有效规避各种税务风险。

一、房地产公司税务风险分析

（一）税务风险管理意识薄弱

“营改增”政策虽然已经全面实行，但是很多房地产公司仍然缺乏风险防范意识，仍实行“粗放式”的经营管理模式。公司领导与管理人员纳税观念和税收遵从意识不强，工作上只关注财务风险，忽视了税务风险，这样不利于自身的可持续发展。

（二）缺乏健全的税务风险机构

很多房地产公司还未成立专门的税务管理机构，也没有安排专业的税务管理人员，个别公司虽然有税收管理岗位，也仅仅是承担报税的职责，未履行税务风险管理职能。且一些房地产公司的税收管理人员由出纳或其他会计岗位人员兼任，其税收专业素质不能满足规定要求。

（三）税务风险内部防控制度不完善

现阶段很多房地产公司还没有建立完善的信息沟通机制。首先，各部门涉税信息传递与交流不及时；其次财务人员与税务机关沟通与交流较少，不能第一时间了解税收政策变化情况；最后未建立完善的税务风险管理体系，无法及时识别税务风险，缺乏对税务风险评估、应对措施及控制、风险控制评价等环节。可见税务风险控制过程中，加强内部管理，将防范措施做到位，是税务风险控制首要任务。

（四）会计制度与税法不统一

当前会计制度和税法还有着很大的差异，营改增后税法产生了新的问题。在此背景下，财务人员需要认真学习、理解并掌握改革后的财务和税务知识，在日常工作过程中将会计制度和税法规定的差异协调好。这对财务人员提出了更高的要求，关系着对税务风险的控制效果。

二、房地产公司税务风险控制措施

（一）增强税务风险控制管理意识

首先应在公司内部创建良好的税务风险管理文化氛围，公司领导要带头转变自身的思想观念，切实增强税务风险意识，建立健全税务风险管理体系，培养员工良好职业道德与专业素质，提高员工的风险防范意识。在实际工作过程中，财务部应根据各业务流程，制定相应的报销制度，并进行全员培训，强调各业务环节可能出现的税务风险，明确违反报销制度的奖罚措施。将税务风险管理与员工利益相挂钩，促使税务风险管理意识不断增强。

（二）健全税务管理体制

健全税务管理体制是防范税务风险的前提，应做好以下几点工作：一、设置税务会计岗位，由专业人员负责涉税事项，明确职责权限。负责定期收集税收政策并汇总上报，根据各项目具体情况制定切实可行的税收筹划计划并监督实施，加强与税务部门沟通，保证税务工作顺利运行。二、成立合约规划小组，合理分解项目成本，编制合约规划。制定合同管理制度，明确合同签订、执行、付款审核过程中的权限。编制采购、施工等关键环节合同模板，明确重要条款内容，减少税务及法律风险。三、根据税法规定做好纳税申报工作，避免出现错报、漏报情况。将纳税资料及时装订成册，妥善保存，确保其完整性。积极配合税务检查，防止因资料丢失带来不必要的处罚。四、财务部应加强发票管理力度，为避免出现不合规发票的情况，应明确可抵扣进项，不可抵扣进项业务范围，制定详细的审核及付款流程，保证财务核算准确规范，促进税收筹划工作正常运行。

（三）完善内部控制管理制度

房地产公司企业组织架构、营销模式、集中采购、财务管理、税务管理、合同涉税、信息系统等各环节都可能出现税务风险，为确保将所有税务风险问题解决好，除增强风险管控意识、健全税管理体制外，还要完善内部管理制度。房地产公司税务风险管理过程主要包括事前、事中和事后三个部分，且各部分有着一定的联系，需要加强各部门人员之间的配合与支持，才能形成完善的内部控制管理体系。在事前预防方面，应对公司组织结构进行优化，将各业务流程中的审批、执行、记录、资料保管等职权分离，将不相容业务分离，形成权力制衡。

（四）加强会计核算实务与税务风险管控

随着营改增全面落地，国家税务总局先后出台了多项政策，财政部也出台了《增值税会计处理规定》的文件，同时，“金税三期”系统的上线实施也使得税务监管手段不断丰富，稽查力度进一步强化，增值税的处理成为纳税人每月都要面对的一道难题。要解决这个难题，首先要理清增值税会计核算基础和会计科目设置，以及与之相关的纳税申报思路。其次财务人员要熟悉商品房销售与交付流程，掌握各项目增值税纳税义务发生时间，及时申报纳税。项目开发过程发生的成本费用要合理归集分配，可以抵扣的进项税完税凭证由专人负责保管、认证及抵扣工作，提前做好土地增值税测算工作。财务人员既要熟悉营改增相关政策又要做好会计核算和申报工作，才能规避相关税务风险。

三、结语

总之，房地产企业如果不及时解决税务风险，将不利于自身的稳定发展。税务风险存在于房地产企业所有业务活动中，需要企业领导提高重视程度，加大监督管理力度，将税务风险控制在合理范围内，方能保证经营管理工作更加安全。此外，房地产公司还要结合税法政策变动情况，及时作出相应的调整，提升税务风险控制能力，为自身的进一步发展创造更加有利的条件。

参考文献：

[1]李军.浅谈房地产企业税务风险及其应对策略[J].行政事业资产与财务，2014，(09):60-61.

第9篇：地产公司合同管理制度范文

市场经济是契约经济，企业的经营行为都是法律行为，房地产企业的法律风险是指房地产企业在房地产开发经营管理过程中疏于法律常识，不守法律规则，不经法定程序，忽视国家法律监管和约束，所实施的行为产生的、可预见的或难以预见的、造成与法律相悖或触犯法律的可能。房地产开发的每个环节，即从房地产开发的土地受让、成立项目公司、房屋拆迁、市政配套到房地产的合作开发、施工建造、项目转让、房屋销售、按揭贷款、物业管理等环节都有疏漏和失误的可能性，进而承担相应的经济损失和否定性的法律后果。法律风险是客观存在的风险，只要在房地产市场中运作，就会毫无例外地面对各种法律风险，就必须事先采取预防措施，事中加以控制，事后加以补救。

由于房地产行业的特殊性、房地产开发过程的系统性和复杂性等特点，房地产开发法律风险呈现出以下主要特点：一是房地产开发涉及法律多且关联性强。房地产开发涉及《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城乡规划法》、《建筑法》、《合同法》、《物权法》、《公司法》、《担保法》、《招标投标法》等法律法规，这些法律共同作用，影响着房地产开发的整个过程。二是房地产开发法律风险的阶段性特点明显。房地产开发时间周期长，具有明显的阶段性，因各个阶段主要任务不同其法律风险表现也是不同的。三是房地产开发法律风险多且具挑战性。根据《物权法》的规定，房地产权属于物权的范畴，而且是所有物权中最具份量的。房地产由于位置固定性、价值量大、附着于其上的社会关系复杂等特点，使国家针对房地产的产权确认、产权使用和让渡等都从法律上进行了严格的规定，远比一般物权复杂，这就决定了房地产开发面临着更多、更具挑战性的法律风险。综上笔者认为，房地产业是高投入、高收益、高风险的行业，房地产企业的法律风险防控工作非常重要，必须采取“三点一线”模式，即以土地获取阶段防控为基点，以投资决策阶段防控为难点，以建设销售管理阶段防控为重点，以完善的法律风险识别、分析、评估、防范流程管理为主线，实现“点线面”结合，对房地产开发项目实施全面、系统、完整的法律风险管理。

1、把土地获取阶段作为法律风险防控的基点，搞好项目立项可研论证和风险分析，把好企业法律风险防范第一关。房地产企业在进行项目开发运作之前，应注意对项目的可行性进行充分论证，详细制作项目可行性报告、法律风险评估书、法律风险意见书等文件。对项目立项的依据手续、工作流程等都要规范，形成体系，使之符合国家相关法律、法规及政策规定。在项目立项的可行性研究论证的过程中，要结合规划设计、拆迁安置补偿和资金筹集等工作，应重点关注土地法律风险、市场法律风险、拆迁安置法律风险和和筹资法律风险，加强对项目开发经营的风险性分析、适用性分析和价值性分析，进行项目立项的可行性和不可行性比较，再决定是否进行项目运作，较大程度地降低房地产企业的经营风险和法律风险。实践经验也证明，项目运作前和企业重大经营决策前的法律风险预警是企业健康经营的第一道屏障。

2、把投资决策阶段作为法律风险防控的难点，把握好投资的方向、力度和节奏，减轻企业法律风险防范负担。房地产企业的法律风险体现在投资决策的全过程，何时何地开发何种类型的房地产，能否把握好投资的方向、力度和节奏，坚持“有所为有所不为”对于法律风险防范非常关键。房地产企业必须考虑有关开发区域、开发房地产类型、开发时机的法律风险，坚持分散投资的策略，对备选项目的城市布局、区位优势、物业形态、消费市场等方面都要进行深入调研分析，全方位把控，确保摸清、看透、投准。房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般分投资区域分散、投资时间分散、投资主体分散等方式。投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气对投资的影响，达到降低风险的目的。投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔，从而避免因市场变化、或市场脉搏把握不好而带来的损失。投资主体分散是通过寻求良好的合作伙伴，充分调动投资各方的积极性，双方实现利益共享，风险同担，最大限度的发挥自身优势，避免各类风险的发生。

3、把项目建设销售管理阶段作为法律风险防控的重点，加强运营过程的合同管理，强化企业法律风险防范载体。投资房地产是一项收益与风险都很高的经营项目，而合同条款的严谨和完备程度决定了合同法律风险的大小。合同是房地产企业对外经济往来最重要的载体，在当事人之间具有意定的“法律”效果。事实证明，房地产企业发生的大量的法律纠纷都与合同及相关法律文件的不规范、不严谨甚至不合法有关。而房地产开发项目的建设销售管理阶段是合同管理的重中之重，在招标模式、承包方式、承包合同、工期拖延、施工索赔、租售合同、销售时机、自然灾害和意外事故等方面都存在法律风险。因此，必须建立健全合同管理体系，重点完善对合作方履约信用和能力的审查机制；完善对合同的定价管理机制，严格执行招投标、审核定价制度；制定完善的合同管理制度，实行合同审批领导联签、部门会签制度，使合同管理有章可循；制作公司内部各种规范性的制式合同文本；对公司管理人员及相关经办人员组织合同规范运作的专业培训；建立公司合同跟踪、付款的监督、保护机制和办法，实行互相制约、层层把关的监督机制。通过系统的合同管理以及履约责任制的建立，有效防止法律风险的产生。

4、以法律风险识别、分析、评估、防范流程管理为主线，建立完善的企业法律风险内控体系。房地产开发是一个涉及面广、关系到众多市场主体切身利益的复杂系统工程，企业的各项经济活动和对外交往都可能产生法律风险。及时建立房地产项目法律风险识别、分析、评估、防范一条龙流程管理制度模式，对防范法律风险至关重要。法律风险管理必须着力从四个方面下功夫：

一是要强化经营管理人员的法律意识，营造企业法治文化氛围。加强员工法律意识培育是防范企业法律风险的前提和基础。要使法律风险防控形成长效机制，必须营造良好的企业法治文化氛围。企业的每位成员，尤其是高层管理人员和核心业务人员必须认真学习房地产开发经营相关的法律、法规以及规范性文件，关注新法新规的出台。企业必须将学习培训作为法律风险防范关口前移的重要手段，加强对相关法律知识的学习和培训，提高从业人员的法律意识和运用法律知识解决实际问题的能力，提高法律风险的警觉性和预见性，从而有效地构建起防范法律风险的无形屏障。

二是要加强法务队伍建设，健全企业法律风险防范机构。法律风险防范机构建立，必须对外聘请法律顾问，对内设立法务部门。外聘律师最重要作用并不在于诉讼阶段，而在于非诉讼阶段，即以事前防范为主，以事后处理为辅，在房地产开发各阶段为企业解决经营中的重大决策和危机处理，审点工作和重要环节的法律风险，提出法律意见。只要充分发挥专业律师的作用，就能够有效地避免签约环节的失误和疏漏，并及时为企业决策者提供专业的法律意见，从而顺利完成房地产项目的开发。而内设的企业法律部门主要侧重于企业日常法律事务的处理，负责与外聘律师的工作对接，内外衔接配合，更加细致准确地解决企业的法律问题。企业的法务部门应深入企业经济活动，积极为重大决策发表法律意见，开展重要制度和重大合同的合法性审查，参与易发纠纷事件的预告防范和应急处置，提前介入诉讼纠纷，找好法务工作的切入点，将业务部门和法律部门的工作有效衔接起来，处理好业务开展和风险防控的关系，使法务工作与企业的经营活动融为一体，与职能部门形成合力，切实履行法律管理和服务职能。

三是要建立企业法律风险的自我诊断体系，实施全面法律风险管理。根据房地产投资、建设、运营的特点，建立测评监控企业法律风险的指标诊断体系，用以诊断识别企业经营中的法律风险状态及建立企业法律风险预警机制、排查制度和纠错机制。房地产开发风险管理是一种系统的、完整的法律风险管理过程，主要包括三个方面：第一是法律风险识别，通过分析研究在项目每个阶段在哪些方面存在哪些法律风险，进而对这些法律风险进行归类分析。第二是法律风险的分析评估，主要是分析研究项目实际运营中的法律风险造成后果是什么，引起后果有多大，是否可以避免法律风险等。第三是法律风险处理，根据拟定的法律风险对策，协调、解决和处理法律风险问题。