信托基金精选(九篇)
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第1篇：信托基金范文
REITs既可以采取契约型基金的组织形式也可以采取公司型基金的组织形式。契约型基金是指依据信托契约或信托法理，通过发行受益凭证而组建的投资基金，这类基金在组织结构上不设董事会，基金管理公司自行管理基金的经营和操作，而不参与对项目的直接管理。而公司型基金是依公司法成立的以盈利为目的的投资公司，基金投资人取得公司股份。公司可以自主营运和管理房地产项目，再将收益以股利形式分配给投资人。一般来说如果REITs的规模比较大，投资领域也比较广，就应采用公司型组织形式。如果REITs的规模较小，业务投资又具有一定的专业性，那么可采用契约型组织形式，因为其更有利于风险控制。在资本市场比较完善和金融秩序比较规范的国家应以发展公司型基金为主。
在美国，房地产投资信托基金通常是一个房地产上市公司，其组织结构是完整的公司制度，经营范围单一，仅限于房地产的交易和经营管理。通常是由董事局制订投资及借款政策，通过发行基金份额，以股权融资方式向投资者进行融资，投资者即基金持有人通过持有信托基金而间接拥有REITs所投资的不动产。上市公司或其委托的资产管理公司通过对相关物业的管理获取租金收入，并以股利的方式分配给基金持有者。基金份额可以在二级市场进行交易。
与传统的以所有权为目的房地产投资相比，REITs具有自身的特性:① REITs具有较强的流动性，它可以在二级市场上流通;②REITs有着较高的预期收益，由于房地产基金可以在市场上通过不断的扩充发行新基金再收购其他的房地产，所以，投资REITs既能获得稳定的当前收入?熏 又同时具有资本增长的潜力;③REITs具有较低的风险，由于REITs投资对象是房地产，且该基金可投资不同的房地产组合，所以它具有很强的保值功能，在通货膨胀时期?熏 REITs的收益水平也会随之升高，能够在一定程度上抵销通货膨胀的作用。综上所述，REITs具有高流动性､高收益､低风险的特征，是投资者理想的投资工具。
第2篇：信托基金范文
论文摘要：文章认为目前中国房地产金融存在的问题可以归结为制度缺陷，这种缺陷主要集中表现在单一的资金供给渠道、不完备的房地产金融体系、低下的资金融通效率和高度集中的系统风险，这些问题可以通过引入房地产信托基金，运用市场信用机制，培育和完善房地产金融品种和体系来加以解决。
剖析中国房地产金融存在的问题并提出解决方案，是深刻认识中国房地产市场症结，确立中国房地产的未来发展方向的关键。而房地产投资信托基金(real estateinvestment trusts，reeits)作为从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托公司．实际上是由专业人员管理的房地产类集合资金投资计划(coll~tive investmentscheme)。其作为房地产金融体系中的市场(直接)信用，对于健全我国房地产金融体系，解决房地产业和房地产金融的问题，有着极其重要的作用。
一、中国房地产金融存在的主要问题
1．单一银行体系支撑着中国整个房地产金融。一直以来，中国房地产业一直面临资金短缺问题。从房地产开发方面的资金需求现状来看，中国房地产开发企业除了自有资金外，主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。目前，来源于银行的资金往往占到房地产资金的70％以上，有些企业甚至达到90％。
2003年我国房地产开发企业资金来源的统计结果显示我国房地产开发企业的资金来源有18％来自于自有资金，2％来自于其它渠道，剩下的80％(包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款和建筑企业贷款等)都来自于银行贷款。而这只是中国房地产企业的平均估计，很多中小房地产企业运作的自有资金往往占到总资金需求的10％，甚至5％。这种单一的房地产资金供给是中国房地产金融的特点，也是中国房地产金融问题的集中体现，无论是效率问题．还是风险问题其根源往往与这一特点密切相关。单一的银行体系支撑着整个房地产金融，进而支撑着中国房地产的整个产业体系，中国银行业的负载实在太大，结果使金融政策只能在勉强支撑和减负之间摇摆，政策的收紧往往给房地产金融和房地产市场带来强烈的硬冲击，形成“一收就死，一放就乱”的局面。同时，资金供给的单一性也是房地产金融不完备性的最显著表现特征。
单一银行体系的根源来自于中国房地产金融本身，同时也是中国金融制度在房地产金融领域的具体表现，因此，中国房地产金融资金来源单一性问题要在中国金融制度改革进程的大背景上考虑，也要在充分认识中国房地产金融不完备性的基础上，结合房地产金融本身的特征积极解决。
2．完备的房地产金融体系尚未形成。
(1)完备的房地产金融体系的主要特点。完备的房地产金融应该是包括银行间接金融和市场信用在内的一级市场和以证券化为主要手段的二级市场。银行提供房地产开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资，具有房地产投资商特征的基金(主要为房地产投资基金)供市场信用，这些构成了一级房地产金融市场；信贷证券化，尤其是按揭贷款证券化．不断把银行信用转化为市场信用，构成了二级房地产金融市场。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。综观世界各国房地产金融体系可以看出，美国的房地产金融体系可以作为完备的房地产金融体系的典范。在美国，这个一级市场是由包括房地产投资信托基金、寿险公司、储蓄机构、养老基金投资管理机构、商业银行和部分外来投资者等多重机构共同支撑。通过证券化建立起来的二级市场，在增加房地产金融的市场流动性的同时，实际上把房地产金融体系的资金供给转嫁到整个市场这种房地产金融的“脱媒”促进了房地产金融的信用市场化．加速了间接金融向直接金融的转化，其结果是，房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，更加顺畅地把资金剩余向需求转化；相应地，房地产金融的系统性风险将有效地从单一的银行体系中分离出来，更有效地避免了系统风险在银行体系中的聚集。
(2)中国房地产金融的不完备性及其核心问题。与成熟的房地产金融市场相比，中国房地产金融体系存在着极大的不完备性。就房地产金融一级市场而言，中国只有银行体系支撑着整个房地产行业的金融需求，而资本市场和直接信用的相对落后，使其几乎无法为房地产发展提供必要的金融支持，仅有的几家房地产上市公司可以获得非常有限的市场金融支持。另外，房地产二级市场只能说尚在酝酿中，按揭证券化似乎还需一段时间方能走到前台，发挥市场信用的作用。中国房地产金融的一级市场是残缺的，是缺乏信用的一级市场．而二级市场尚不存在，因此，中国房地产金融是不完备的。
不难看出，中国房地产金融不完备性的核心问题是市场信用的缺乏，而发展市场信用只是丰富房地产金融一级市场内涵的手段，也是创立房地产金融二级市场的前提：事实上，二级市场本身更多的是房地产间接金融的直接化和市场化。要完成这种房地产金融体系的重塑，借鉴具有70多年政府主动推动和市场发展的美国房地产金融是必要的。根据美国的经验，其核心手段是房地产信托和证券化。
目前，我国房贷证券化仅仅是呼之欲出，与其相关的法规和政策尚未出台：房贷证券化是间接实现资金来源市场化和多元化的手段，对于加强房贷资金的流动，培育我国专业的房地产投资商，完备我国房地产金融体系有着重要作用，其影响是长期性的。相比之下，房地产投资信托基金同时活跃于两级市场的特点显示，它对中国房地产金融一级市场主体的多元化和二级市场的形成的作用更为直接和明显。
(3)中国房地产金融的资金融通效率低下。金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进行有效匹配，最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。目前，中国金融资源的融通循环一定程度上是不通畅的，出现了金融资源错配的现象，或者说金融资源的融通循环中出现恶劣梗塞。一方面，由于中国金融体制本身的非市场化特征，金融资源并非完全按照市场化的风险收益对称性原则进行效率配置，造成银行的资源有很大部分流向了那些规模小、风险大的房地产企业。银行对所有制所形成的偏见、计划体制遗留下来的信用软约束倾向、相关人员的道德风险共同作用，使得金融资源的很大部分流向了那些自享受收益，由银行承担风险的房地产企业，风险和收益失衡，金融资源在房地产行业的配置效率受损。另一方面，中国房地产行业高速发展，其收益性应该为资金剩余者提供分享增长的机会，而大量的存款滞留于银行的账面上获得很低的收益，无法通过有效的市场渠道直进入房地产行业，分享行业发展机会。然而，如果从更为宏观的角度来看，这些金融资源的所有者恰恰是房地产金融系统风险的最终承担者。因此，中国金融资源的提供者不但无法获得行业增长的收益，而且最终承担了行业本身的风险以及中国金融体制存在的固有的道德风险和体制风险。
以上分析表明，尽管融通效率低下的原因有更为宏观的经济金融体制背景，但如果能从房地产金融本身特征出发，减轻房地产金融对银行体系的依赖性，发展市场信用．即为有效金融资源需求提供金融资源供给，叉为投资者提供了分享房地产行业增长收益的机会，同时将大大推进中国整个金融体制的改革进程，提升中国金融资源的配置效率、
(4)中国房地产金融蕴含着较高的系统性风险。构成中国银行业危机隐患的巨额不良资产，很大程度上是90年代房地产泡沫所遗留下来的，取终聚集于银行体系，面对入世后新一轮房地产行业的高速发展，银行仍将面临相同的问题．面临承载行业发展所不得不积累的风险。这种趋势已经从银行的资产组合的变化中逐步显现出来：因此，必须在理解系统风险和金融危机动因的基础上，对房地产金融体系进行制度创新，找到化解风险积累的制度安排
二、发展房地产信托投资基金有利于解决我国现有的房地产金融问题
1．有助于促进市场信用的发展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融资源的能力．充分体现了市场信用的特征。与其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表现在它可以很好地嫁接资本市场、货币市场和实业投资，能有效地将金融资源在不同的市场中进行配置。
目前．我国信托业才真正开始起步，这种极强的制度优势尚未能发挥出来房地产投资信托基金(reh’s)是被成熟的房地产市场检验过的市场信用机制．也是信托介入房地产金融市场的主要方式。房地产投资信托基金在我国的引入，必将最大限度地发挥出信托的制度优势，解决我国房地产业资金来源的单一问题。
2．有助于提高我国房地产金融的融通效率。毫无疑问，房地产信托基金的引入将为我国房地产提供了一个崭新的融通机制，事实上，自“一法两规”颁布以后，信托的房地产融通功能已经通过各种指定性的房地产信托计划的形式体现出来：但是，目前推出的房地投资信托计划仅仅是单一的融通手段．无法成规模化和长期化，因此也无法成为房地产金融市场的重要组成部分
只有从单个房地产信托计划过渡到房地产投资信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的规模性和系统性，房地产投资信托基金才能作为我国房地产业制度创新和金机构创新的产物，集政府、银行、企业和投资方面要求和利益于一体，真正实现信托融的长期化和规模化。
房地产投资信托基金的发展，将一定程度疏通我国房地产资金循环的梗阻，避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬击，减缓某些特定目的政策对整个市场的整体；中击力度；同时为那些有意分享房地产行业增长的投资者提供投资机会，在一定程度上缓解我国金融体系的错配矛盾。
从这个意义上讲．房地产投资信托基金的收入．将会系统改变目前金融资源供给的单一性问题，改变房地产金融市场的供给格局，真正提升我国房地产金融的融通效率。
3、有助于提高我国房地产金融体制的备性。房地产投资信托基金具有金融机构的特征，通过金融平台募集社会自由资金，直接把市场资金融通到房地产行业，对以银行为主的间接金融形成了极大的补充。
信托对完备房地产金融体系促进作用主要表现在：第一，信托进入房地产金融领域，其以房地产信托投资基金方式介入房地产场．不但参与一级房地产金融市场的金融资源供给，也参与二级市场的投资，有助于房地产金融市场的完备性的提升。第二，证券化是创立房地产金融二级市场的核心手段，而证券化所要求的“破产隔离”的结构安排也离不开信托这一载体．
4．有助于降低我国房地产金融的系统风险。房地产投资信托基金在我国的引入和发展，不仅可以增加我国金融体系的完备性，提高金融体系的效率，而且有助于金融系统风险的分散，降低危机产生的概率，提高房地产金融的安全。
明斯基(h 1an p．minsky)的金融体的脆弱性假说和外来冲击性理论，分别解释金融危机的内因和外因内因在于金融体本身的抗风险能力，而抗风险能力的提高，很大程度上取决于金融体系对风险累积的分散能力。从金融体系本身的角度看，金融危机的爆发源自金融风险的增加、累积、局部超过限度，最后传染至整个体系，因此，金融体系对风险累积的疏通、分散安排。虽然不能完全消除金融危机，确可延缓或避免金融危机的爆发。
具有间接金融特征的银行信用和市场信用对于风险的分担方式是不同的。银行对风险进行跨时分担比较有效，容易把风险在未来和现在之间进行分配；市场信用跨空间(erc；一sectiona1)风险分担能力比较强．可以在不同主体之间进行分摊。跨时风险分配意味着，银行承担的风险主要是信用风险，拥有的资产的交易性较差，同期调整的难度较大，只能在未来和现在之间进行分配，无法在当期解决风险积累问题，结果是在某一时期的风险一旦超过了警戒线，金融危机就会爆发。
市场对风险的跨空间分散是指可以在不同的主体之间进行风险分配，风险分配的扁平化功能比较明显，可以有效地解决当期的风险累积。因此，从房地产金融风险的角度来看，通过引入房地产信托发展市场信用，不仅为房地产金融获得更为有效的资金供给途径．也将大大提高房地产金融当期的系统风险化解能力。
三、政策建议
1鼓励现有的房地产投资信托向专业化发展。目前我国由信托公司推出的房地产信托计划由于受到每个信托计划合同数不能超过200份(含200份)的限制．单笔合同金额较高，风险集中，信托整体规模不能够实现大的突破，难以实现房地产多项目的分散投资。因此，我国有必要建立完善的监管体制和法律制度支持房地产信托的发展，经过试点发行，采取向全社会公开发行股票或收益凭证．成立房地产投资信托基金．进而使房地产投资信托的股份可在证券交易所进行交易，或采取场外直接交易方式，使其具有较高的流通性，发展成合法、流通性强、具有一定专业化优势的房地产投资主体
同时鼓励房地产投资基金通过集中专业管理和组合化投资组合，聘请专业性顾问公司和经理人来负责公司的日常事务与投资运作，并实行系统投资策略，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务，从而有效降低投资风险，取得较高投资回报。
第3篇：信托基金范文
目前我国的房地产开发企业融资主要仍以银行贷款为主，融资渠道单一，银行承担着巨大的系统风险。房地产开发企业在宏观调控及银行信贷资金来源受到限制的情况下，增加融资渠道，借鉴国际经验，将房地产企业项目资本运作要求与房地产金融创新、房地产金融工具组合，从而实现房地产投资大众化和融资社会化，是解决我国目前房地产业融资渠道单一、银行系统风险集中问题较好的解决方案。本文对我国房地产投资信托基金的风险进做简要分析。
【关键词】
房地产投资信托基金；REITs；系统风险；非系统风险
房地产信托投资基金作为一种以房地产为投资标的的产业基金产品，既受到房地产业、金融市场等多重风险带来的不确定因素的影响，也可能面临产品本身运作过程中的诸多隐患。一般把房地产信托投资基金的风险分为系统风险和非系统风险：系统风险又称为外部风险或不可分散风险，是指由于国家宏观政策调控或经济周期波动等政治、经济、社会因素导致的风险，一般产生于行业外部，而且不能通过多样化投资而分散；非系统风险又称为内部风险或可分散风险，是指由于房地产项目本身或管理机构的经营管理出状况等行业内部、企业内部因素而导致的风险，一般可以通过分散投资和加强监管等方式予以消减或避免。
1 系统风险
1.1 房地产的顺周期波动
无论在西方发达国家还是在新兴市场国家，房地产周期与经济周期都有极强的关联性，房地产投资大幅波动始终是经济波动的一个重要来源。历史经验反复表明，房地产的繁荣与萧条周期同步甚至领先于经济的繁荣与萧条周期。当经济处于一轮上升和繁荣周期时，房地产作为经济增长的引擎，通过对上、下游行业带动所产生的产业杠杆效应为经济上行注入强进的增长动力。据测算2009年房地产直接投资拉动GDP增长超过1个百分点，产业杠杆拉动约为3个百分点。
当经济处在新一轮下行或衰退周期时，情况则恰恰相反。20世纪80年代的日本房地产泡沫、90年代的东亚金融危机，以及最近的美国次贷危机则从另一个极端证明了房地产泡沫的破灭和房地产市场崩溃对经济活动所产生的破坏性冲击。同时，对于房地产投资基金，在逆周期时应面对以下几条具体风险：一是过长的开发周期限制了房地产企业应对经济周期的灵活度；二是银行信贷、预售款、资本市场的顺周期性加大了对开发商资金流的叠加冲击；三是土地价格刚性加大了开发商逆周期投资的风险。
1.2 国家宏观政策风险
由于房地产业与国家经济发展息息相关，所以在很大程度上会受到国家宏观政策的制约。政府对土地出让使用的规定、对房地产租赁买卖的规定、对投资区域的限制、对融资比例的限制以及相关金融政策、税收政策等，都会给投资者带来风险。例如1986年美国国会通过了《税收改革法案》（Tax Reform Act of 1986），取消了对房地产投资的合法避税条款，到80 年代末，房地产业陷入了严重困境，房地产信托投资基金也遭受了重创。我国现阶段房地产市场和资本市场由于发展时间不长，所以很不规范，而政府的监管也缺乏经验，没有形成系统的监管法规： 一是我国还没有针对房地产信托税收的法律规定，当前信托业务的税收基本上处于无法可依的局面。REITs税收制度的法规缺失不利于信托当事人对投资收益的准确预期，也增加了信托公司进行业务创新的决策难度。二是流转税重复征收。具体表现在：信托公司对集合资金进行投资时，信托公司将募集的信托资金以注册公司的名义投入项目，注册公司构成纳税主体，而当投资者获得利润回馈时，还要同时交纳个人所得税。另外，房产税的征收条件、范围、税率等政策推出的不确定性也对我国房地产市场的发展产生一定的影响。对发展过程中不时出现的问题经常出台一些政策法规，虽然能够解决一时的问题，但却容易造成房地产市场和资本市场的波动，增加投资者的风险。
1.3 行业风险
与其他行业一样，房地产行业也同样要面临市场和自身周期波动所带来的风险。城市居民收入水平、人口增长、人口结构、产业结构的演进、自然条件等因素都会对房地产数量、房地产物业形态等需求产生影响。这些供需变化带来的市场波动以及建材价格、自然灾害等外部因素都会影响到房地产价格和租金收益。房地产业自身的周期波动也可能给投资者带来风险，当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退阶段进而进入萧条阶段时，房地产业将出现持续时间较长的房地产价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，给房地产投资者造成损失。最后，由于房地产本身既是耐用消费品又是投资品， 在一定市场环境下还可能滋生开发商圈地、投资者炒房等投机风险，产生房地产泡沫。
1.4 利率风险
利率风险是指投资者面临的未来利率波动所带来的风险。国家通过调整利率可以引导资金的走向。面对利率上调的压力，经济进入下行阶段，对房地产的需求水平下降，可能影响房地产信托投资基金的经营现金流。另外，利率上调还会通过利息支出影响房地产信托投资基金的经营成本，抵押型受的影响要大过权益型，因为它除了投资者本金，还通过负债融资，然后以抵押贷款的形式间接投资房地产，这里它们扮演的实际是金融中介的角色，如果市场利率提高和房地产市场萧条同时出现，就很难保证派息的稳定性，而且利率的上升会造成REITs 市场价格降低，从而影响REITs 的总体回报率。为了对冲利率上升的风险，REITs 上市时有时会进行利率掉期等财务安排。在利率掉期安排下，REITs 初期利息支出会较低，但在后期的支出会较高，好处是减少息率上升风险，提高初期的回报率。不过，如果日后租金大跌，可能会使得派息剧减。另外，如果利率上升，对于以投资于居民按揭的住房为资产的REITs，会面临债权人提前还贷引起的收益率降低的风险。
2 非系统风险
2.1 项目风险
一些房地产信托投资基金在进行投资选择时，可能由于信息不对称或尽职调查及评估失误等原因造成投资的项目质量不高，无法得到期望的投资回报。如果房地产企业把收益率不高的物业放入资产包中，通过周密的“包装”，短期内提高物业的租金水平，以及做高出租率。这样，就可以提高短期价值，在初期收回较多资金，至于后续的经营，则可能缺乏增长动力。而投资者所依赖的，只是物业经营所带来的长期收租权。即使在打包上市之初注入的是优质资产，也并不一定代表这些资产能够永远保持其优质地位，而且还不能避免后续会被注入一般资产的可能性。房地产信托投资基金看重的是现金流的稳定，这有赖于资产池的良好运营，包括租务管理、招商管理等。资产利润的开发也是一个重点，如果信托管理人不能根据市场变化灵活的去吸收新的优质资产注入资产池或放弃一些失去价值发掘的资产，带动整个物业的品质不断提升，同时降低运营成本，那么基金就可能面临股价上升乏力、派息减少的情况，进而降低基金的价值。
2.2 管理风险
信托管理人有关的风险主要为以下四类：第一，信托管理人一般是根据资产的价值来收取管理费，如果信托管理人不负责或者缺乏职业道德，很可能不顾品质、不顾回报的收购地产，以壮大旗下房地产组合的总值。第二，信托管理人一般会抽取交易总值的一定比例作为佣金，这种激励方式造成的后果是交易越频繁，对信托管理人就越有利，一些不负责任的信托管理人为了赚取佣金，可能会大量买入和卖出房地产。第三，不负责任的信托管理人可能与房地产业主勾结，为赚取高额管理费和佣金而高买高卖，具体做法是，信托管理人可能以超过实际价值的价格买下资产，然后再以高于市场价的价格租回给原业主。表面上看，这宗交易买卖双方都是赢家，没有人吃亏。实际上，吃亏的是REITs的股东，因为高额的管理费和佣金最终由他们来承担。另外，买来的房地产价格远高于合理的市场价格，这意味股东必须承担更大的信用风险。最后，为了让某一宗房地产交易达到应有的回报率，一些信托管理人可能在购买房地产时，要求延迟支付部分款项。在这种情况下，部分款项以现金支付，剩余的则等到几年后才分期派发新股给卖主，以股票代替现金完成交易。短期内，这宗交易的收购价就会偏低，让回报率“好看”。实际上却冲减了股东权益，使派息减少。
从以上分析来看，设立REITs在我国仍面临着一系列的系统与非系统风险，为促进REITs在我国的健康发展，监管机构及REITs有关管理人员需要深入了解REITs的风险，在设立REITs的同时做好有针对性的风控，充分考虑有关风险因素，采用有效的手段将相关风险降至最低，保障投资者的权益，提高REITs的效率，更有效的发挥REITs在房地产融资中的作用。
【参考文献】
[1]张雪宁.我国发展房地产信托投资基金的可行性分析[J].中国房地产，2005-10-10.
[2]钟园.REITs 风险渐现.新加坡金管局修改指导准则[N].中国房地产报，2005-12-26（4）.
第4篇：信托基金范文
关键词：房地产投资信托基金；REITs；集合资金信托
房地产投资信托基金(简称REITs)是一种采取基金或信托的组织形式，集合众多投资者的资金，收购并持有收益类房地产或抵押贷款以获得投资收益，并享受税收优惠的投资机构。其股票或收益凭证一般在证券交易所或柜台市场进行自由交易。投资者的收益主要来源于股息、利息等及在二级流通市场交易产生的资本增值。近年来，随着中国房地产业的迅速发展，越来越多的人将资金投向房地产业。然而，我国房地产投资体系不完善，且投资方式单一。大部分投资者采用购买、出租、出售房地产的方式，希望通过短期内房地产价格上涨带来的买卖价差而获益。这种方式虽然可能带来较高的收益，但资产流动性差、风险大。而且，由于投资者的“羊群效应”，容易为房地产泡沫的形成推波助澜。此时，作为房地产的专业投资机构——房地产投资信托基金的引入就非常必要。它不仅可为投资者提供一种专业的、流动性好的、收益更加稳定的房地产投资工具，而且可引导投资者更加理性地投资，在一定程度上达到稳定房地产价格、推动房地产业健康发展的效果。
一、美国房地产投资信托基金的发展经验
(一)美国房地产投资信托基金的发展历史。1960年，美国通过了《房地产投资信托法案》，标志着美国房地产投资信托基金的正式设立。此法案的初衷是使中小投资者通过房地产投资信托基金投资于大型商业房地产，获得与直接投资房地产类似的投资收益。因此，早期的信托基金不允许超大股东的存在，且都是直接投资于房地产的“股权类信托”。上世纪60年代后期，随着投资于房地产抵押贷款的“抵押类信托”的出现，REITs得到进一步发展。但进入上世纪70年代中期，美国经济开始衰退，房地产价格的大幅下降和利率的上升，使REITs的资产水平急剧下降，从1974年的200亿美元下降到1976年底的97亿美元。之后，REITs的发展陷入长期低迷状态。这种情况一直到1986年《税收改革法案》出台后才有所改观。该法案放松了房地产投资信托基金的限制，允许REITs直接拥有和经营房地产，而不必交由第三方管理。之后，美国又进一步修改了REITs的法律框架和产品结构，特别是“UPRE—ITs”的引入及对机构投资者要求的放松，使RE—ITs在上世纪90年代后获得迅猛发展。
(二)美国房地产投资信托基金的产品种类。经过40多年的发展，美国房地产投资信托基金已形成了丰富、多样化的产品系列。按照持有资产的性质划分，房地产投资信托基金可分为：股权类信托、抵押类信托、综合类信托。从历史看，股权类信托不仅收益率普遍高于其他两种信托，波动率即风险也小于其他两者。这也是股权类信托现今占据美国绝大部分REITs份额的原因。截至2005年，在美国共有197支REITs。其中，股权类信托为152支，所管理的资产占所有REITs总资产的91％。
(三)美国房地产投资信托基金的主要特点：第一，房地产投资信托基金通过将房地产证券化，为中小投资者提供了一种流动性好、投资灵活的房地产投资工具。以前，中小投资者对房地产的投资主要通过抵押贷款形式，购买、出租、出售房地产以赚取差价，存在资金耗费大、流动性差等缺点。而投资REITs，投资金额根据认购份额的不同而灵活变化。且基金份额通常在交易所上市，可随时变现，保证了资金较强的流动性。第二，相对低风险、高收益。据统计，1971年12月31日至2002年12月31日期间，股权类REITs的收益率为12．35％，超过同期道琼斯平均工业指数(7．25％)、纳斯达克综合指数(7．79％)及标准普尔500．指数(10．68％)。同时，其波动性(13．46％)却低于其它三种股票指数。第三，享受一定的税收优惠政策。为鼓励REITs的发展，美国税法规定，对满足一定条件的PElTs可免收公司所得税。且如果投资者以自身所有的房地产入股REITs，以换取“合伙经营份额”，税法将不做税收处理，直到投资者将这种份额变现。这种递延税收的办法吸引了众多投资者的参与。
(四)美国房地产投资信托基金发展的主要经验。总的说，主要有以下四点：
1．法律法规的大力支持为REITs发展提供了良好的外部环境。体现政府支持的一个方面是每当REITs面临重大困境时，政府都会通过出台新的税收改革法案来帮助REITs健康发展。以1976年的税收改革法案(TRA76)为例，由于1973年至1975年间房地产投资信托基金的极度萧条，造成该行业的巨额负债，大量资产被迫投放到市场上进行低价处理。针对这种情况，TRA76对以下内容进行了重大调整：取消对非故意违反75％和90％总收入规则的房地产信托公司进行处罚的条款；允许8年期的亏损结转；给予房地产投资信托公司持有待销物业的权利。上述措施为房地产投资信托公司处置资产和保留纳税优惠资格创造了有利条件。另外一项影响REITs发展的重大法案是1993年通过的《综合预算调整法案》(以下简称《调整法案》)。在该《调整法案》之前，养老基金只能算作一个投资者对REITs进行投资。由于REITs对股权结构的要求使养老基金只能占较小的份额，这自然使养老基金对RE—ITs投资的热情不高。而《调整法案》改变了这种情况，允许养老基金按其持有人来计算投资人数，也就是养老基金从此可占有REITs的绝大部份份额，这为养老基金投资REITs铺平了道路。
2．REITs自身的不断改革和创新使产品更加适应市场的需求。首先，REITs在所有权形式上不断完善。从最初成立时唯一的股权投资信托，到抵押投资信托和综合投资信托，之后又陆续推出参与型抵押房地产投资信托基金、专项贷款、联合物业投资等多种基金形式，以适应市场的不同需求。其次，PElTs投资管理的专业化程度不断提高。专门从事投资某一类型物业，如住宅、写字楼、工业物业、商业中心等的房地产投资信托基金的数量不断增加，提高了管理效率和盈利能力。为更好地解决投资人和管理者间的成本问题，REITs在管理结构上也有重要创新。1986年以前，PElTs的运营仅限于拥有房地产，自身不参与房地产运营，而是委托独立的第三方运营和管理PElTs所持有的资产。之后，人们意识到这种形式下PElTs股东和管理资产的管理者间存在严重的利益不一致。为减少这种成本，PElTs开始广泛采用自我管理的组织形式，即基金自己运营和拥有房地产。
3．机构投资者的广泛参与促进了PElTs的
迅速发展。初始设立房地产投资信托基金的目的之一，是为小型投资者投资房地产提供方便。1981年机构投资者所持有的房地产投资基金的交易量，约占全部交易量的10％。但到1999年，这个比例则上升到39％。这表明机构投资者对PElTs越来越关注。研究表明，机构投资者的引入，提高了房地产投资基金公司管理决策的质量，提高了PElTs的绩效，减少了反常的投资波动，提高了市场的透明度，促进房地产投资信托基金的健康发展。
4．一系列保护投资者利益的措施为PElTs的长期健康发展提供了保障。为保护投资者的利益不受损害，美国对PElTs的许多方面都有严格的规定，主要包括：在收益分配方面，要求将每年绝大部分收入以现金股利的方式分配给股东；在股权结构方面，不允许超大股东的存在；在收入结构方面，要求PElTs的收入主：要来源于房地产的经营收益和4年以上的房地产处置收益，防止PElTs频繁的短期操作。这些措施保证了PElTs的规范化运作，降低了大股东侵犯小股东利益的风险，从而鼓励了更多投资者的参与。
二、美国pelts的发展经验对我国的启示
我国房地产投资信托基金的发展还处于尝试阶段。结合美国pelts的发展经验及我国国情，我国发展pelts所亟待解决的关键性问题主要有以下三方面：
第5篇：信托基金范文
中图分类号:F830.91文献标志码:A文章编号:1673-291X(2009)30-0057-02
(一)房地产投资信托基金(REITs)的类型
1.按照REITs组织形态分类,分为契约型和公司型。契约型房地产投资信托基金,是指在信托人与受托人缔结以房地产投资为标的的信托契约的受益权加以分割,使投资人取得表示这种权利的收益凭证。
公司型房地产投资信托基金,是指设立以房地产投资为目的的股份有限公司,使投资人取得公司股份的形态,公司再将收益以股利形式分配给投资人。美国的REITs绝大多数是公司型。
2.根据资金使用的不同,主要有权益型、抵押型、混合型。权益型指拥有并经营收益型房地产,是REITs的主导类型。 抵押型指直接向房地产开发商贷款,或者通过购买抵押贷款支持证券间接向房地产商贷款。混合型REITs指既拥有并经营房地产,又向房地产所有者和开发商贷款。
(二)房地产投资信托基金(REITs)的特点
1.变现性高。REITs是一种间接的房地产投资类型,相比较直接购买不动产,需要中介结构,费时费力,手续烦杂,且投资门槛金额庞大变现性差,REITs申购门槛低,交易方式和股票相同,流具有很明显的流动性优势。
2.分散投资风险。REITs是一种投资组合的方式,注重的是分散风险。REITs的常见的投资经营标的包括办公大楼、购物中心、饭店和卖场等,多为不动产的组合。相比较投资单一的不动产而言,可以避免投资标的的集中风险。
3.收益能力稳定。REITs每年固定分配股利,使得其投资报酬率相当稳定。REITs的现金流主要是来自于租金收入、管理维修费用及承租率等,相对比较稳定。
4.税收优惠。对于REITs的投资者而言,税收优惠包括两个方面。一方面,REITs具有避免双重征税的特征。由于REITs的经营利润大部分转移给REITs股东,一般是将90%的税后收益分配给投资者,因此,REITs在公司层面是免征公司所得税的,这对于投资者来说具有很大的吸引力。另一方面,REITs在支付股利时具有递延纳税功能,这也是许多投资者投资REITs的主要原因。
(一)国外的REITs发展情况总结
1.各国的REITs以封闭式为主,开放式较少。而且封闭式期限较长,有利于基金更好地运作。上市型基金成为房地产基金的主流品种,而上市的条件一般参考主板股票上市标准。对上市REITs的信息披露有严格要求。
2.美国是最典型的采用公司型REITs的国家,美国的传统REITs以公司型为主,大量的现代REITs是以契约型和公司型相结合的混合型REITs。而在亚洲契约型REITs是主流,香港REITs采用契约型组织形式,在日本和新加坡,两种组织形式均为法律许可。但实际操作中,日本以公司型为主,新加坡目前发行的均为契约型REITs。
3.美国REITs的结构较为复杂(有UP REIT,DOWN REIT,合股和纸夹等),亚洲国家的REITs结构相对简单。
4.很多国家REITs发展得到了税收优惠,且投资者必须获得大部分投资收益(大多为90%)。
5.各国都要求将REITs的大部分资产投资于房地产,并对REITs资产的出售有严格的控制,这与一般房地产开发商通过开发出售方式盈利有较大区别。
6.各国(地区)REITs的投资对象具有广泛性。可以投资商业地产、仓库、工业厂房、优质零售商铺、高科技园及工业园区等。
(二)对中国发展REITs的启示
1.时机的选择。房地产投资信托基金除受到整体社会经济环境――对房地产的市场需求与总体空置水平的影响外,投资对象选择不当、投资时机把握不好或者是管理不善等原因,都有可能造成房屋出租率的下降、营运成本的增加或贷款偿还的拖欠,进而影响到房地产投资信托基金的营运业绩与市场价值。
2.运营结构的选择。除美国的房地产投资信托基金发展比较成熟,发展结构多样化(有限合伙、UPREIT或DOWN REIT等)外,各国(或地区)的房地产投资信托基金一般都采用最简单的信托模式。这与各国(或地区)的法律环境有关,美国的房地产信托基金相关立法已经很完善,而其他国家(或地区)的立法远远不及美国。而中国在考虑REITs模式选择时,应该选择适合中国实际情况的模式,如果采用与美国一样的公司模式,很可能无法控制其间的关联交易。
3.上市和分红要求。上市型基金成为REITs的主流品种,而上市的条件很多是参考主板股票上市标准。其严格的信息披露制度导致透明度较高,包括管理策略、投资组合持有的资产、租赁合约、租金回报率及财务安排等都在监管及披露范围之内。除了澳大利亚的LPT外,美国和大部分亚洲国家的REITs都有分红要求。
1.税收优惠政策的缺失。中国还没有这方面的优惠税收政策出台,对于营业税、租赁税等的征收,表现出政府不鼓励长期持有基金的态度,这会在很大程度上削弱REITs的竞争力。
2.监管的相关法规还未完善。REITs由于其运作流程设计比较复杂,本身不可以直接经营管理所属的资产,要委托专门的管理机构管理,具有双重关系,这样进一步加大了信息不对称的程度。这些都对监管提出了更高的要求,需要进一步完善现有的法律监管体系,以保证REITs的健康运行。
3.房地产行业风险。房地产行业受整个宏观经济、国家产业政策、利率水平、税收政策、物价水平、其他金融资本等因素的影响。而在中国,房地产投资常常演变为投机,短期炒作取代了稳定的中长期投资,可能会产生投机风险,并影响到REITs。
(一)基金类型――开放型与封闭型的选择
按基金的受益凭证可否赎回、买卖方式的不同, REITs可分为开放型和封闭型。根据中国现阶段法律完善程度、房地产业发展阶段和资本市场状况, 同时考虑到初期REITs的发展应以稳定为主,减少风险发生的可能性, 本文认为目前适合发展以封闭型的基金为主。
(二)组织形式的选择――公司型与契约型的选择
中国REITs主体法缺位, 目前没有专门针对产业投资基金的立法。而发展公司型REITs对法律的要求较高。按照中国《公司法》规定, 公司的对外投资还不得超过公司净资产的50% , 这不利于REITs的发展。从实践来看, 中国目前基金主要集中在证券业, 且只存在契约型基金, 尚无公司型基金, 所以公司型REITs的实践条件暂时不成熟。
(三)运作流程的选择
1.REITs的参与者。REITs的直接参与者主要包括REITs管理公司、托管人、基金持有人、房地产项目管理公司和房地产物业管理公司和顾问公司五个实体。
REITs管理公司指由发起人组建的基金管理公司担任,是基金组织结构中的核心,主要职责是管理基金的资产和债务,以保障股东长期、持续、稳定的利益,同时收取基金资产管理服务费用。
托管人是基金资产的保管人和名义持有人,结合中国国情,建议由具有基金托管资格的商业银行担任。基金托管人负责基金资产保管、基金投资运用项目资金往来结算、对基金管理人的投资操作进行监督等,并根据托管资产的价值每年按一定比例收取托管费。
2.具体的运作流程设计。结合中国情况,具体的运作流程是:首先由REITs管理公司也就是受托机构,依法设立REITs,采用公募的方式投资者发行REITs的受益证券以获得资金;然后组建基金管理公司担任基金管理人,进行经营管理,参照顾问公司的建议,按照风险分散原理,选择不同类型的房地产商业地产、物业项目及其他经主管机关核准投资的项目进行多元化投资组合,通过集中专业管理,有效地降低风险,获取较高经济收益。投资者凭受益凭证可以得到现金分红。
(四)投资物业的选择与经营
中国REITs的投资方向需要紧密结合中国的经济发展水平和房地产业所处的发展阶段, 并且随着房地产业的发展, 要相应地调整投资范围的侧重点。这样才能实现以发展REITs来促进房地产业发展的目的。为加强基金的风险控制, REITs需要以具有稳定现金流收入的购物中心、办公楼等成熟的商业物业为主, 也可以专门投资于某种特定类型的房地产项目, 向专业化的方向发展。投资的房地产项目必须具备两个条件: 产权清晰并且完整; 能获取稳定、已经完成的产生持续的现金流收入。
(五)合理选择管理模式
根据运营管理模式的不同, 房地产投资信托基金可分为内部顾问模式和外部顾问模式。常规认为,外部顾问存在着委托问题,经营者可能偏离股东的目标利益。
(六)监管机制
1.重视机构投资者的参与和支持。根据各国发展机构投资者方面的经验, 可以看出发展机构投资者是一个系统工程, 不但与构建合格的机构投资者队伍有关,而且还与整个证券市场、金融生态环境的发展息息相关。
第6篇：信托基金范文
【关键词】杜邦分析法；REITs；绩效评价
0 引言
房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts）对商业地产公司拓宽融资渠道，降低财务风险，改善资本结构有重要的意义。随着国内金融市场的蓬勃发展，国内对发展REITs的呼声也越来越高，但国内针对REITs的绩效评价方面的研究相对不多，研究内容多为制度借鉴和法律范畴的定性研究，故本文采用一些应用最广泛的数量指标对国际上知名的8家REITs进行了绩效评价，以求更深入地了解各种不同类型的权益型REITs的投资价值，以供我国发展REITs借鉴。
1 REITs研究综述
1.1 国外研究综述
美国的REITs研究最早出现在20世纪70年代，随着研究的深入，学者们试图通过建模的方法定量研究REITs的各种特征和效益。比如Howe and Shilling在研究如何减少企业负债的问题时指出REITs具有良好的免税效果[1]。而针对不同类型REITs的盈利性比较上，Capozza and Seguin经研究后发现，股权融资成本并不会因为多元化投资而有所下降[2]。Mueller and Laposa则在对各个不同房地产绩效水平研究后指出，不同类型REITs的投资回报有显著差异[3]。
1.2 国内研究综述
由于我国REITs发展起步较晚，故在初期有很多学者研究国外的发展模式并借鉴各国的发展经验，这方面研究的学者包括：冀敏总结了美国REITs运作的成功经验，探讨了在我国的REITs实现路径[4]；沈俊韬则探讨了欧洲各国REITs的发展状况来探讨REITs在欧洲今后的发展和前景[5]；周亮华和林锦辉则探讨了新加坡发展和运作REITs的成功经验[6]。还有一些就是针对REITs在国内立法方面的研究[7-8]，虽然这些研究对本文的研究有很好的借鉴作用，但我们也看到国内针对国际REITs的绩效方面的研究相对还较少，不利于深入了解各国REITs的真实水平和特征并进行借鉴，这也正是本文研究的意义所在。
2 指标设计和样本选取
绩效就是满足组织期望的水平，也就是指一家REITs满足各个利益相关人的能力。而杜邦分析法作为在盈利能力分析方面被业界应用最广泛的财务分析方法，亦是本文进行绩效评价的方法。
2.1 指标设计
2.2 样本选择
REITs最早出现在美国的19世纪60年代，目前美国和澳大利亚的REITs市场最为成熟，有着较为完善的法规、产品和市场。
英国的经济水平排在欧洲前列，同时有着欧洲最大的房地产市场之一。虽然英国起步较晚，2007年才推出REITs，但发展迅猛，目前英国的所有REITs总市值已经超过700亿美元，是全球除了美澳之外的第三大REITs市场。
新加坡和香港的REITs属于新兴市场，发展起步较晚，但新加坡和香港发展速度很快，其成功有一定借鉴意义。
基于此，本文在选取世界范围内有代表性的REITs样本时选择了来自美国、英国、澳大利亚、新加坡和香港的企业，涉及产业包括零售、写字楼、医疗地产、多元化地产等。他们分别是美国的西蒙地产（SPG）、波士顿地产（BXP）和健保不动产投资（HCP）；英国的Land Securities（LAND）和British Land（BLND）；澳大利亚的General Property Trust（GPT）；新加坡的嘉茂信托（CMT）；香港的越秀房地产信托（GZI）。
3 实证分析
3.1 股本回报率（ROE）
股本回报率是被基金委托人最常采用的业绩评价指标，该指标主要用于衡量单位投入资本所得到的回报，即信托基金所创造的价值。从表1可知，英国和澳大利亚的REITs在2008年金融危机时都呈现负值，但英国复苏周期快于澳大利亚，澳大利亚和美国在2009年时还仍处于次贷危机泥潭之中。整体上看，英国和澳大利亚国家的ROE历史走势趋同，这可能主要因为澳大利亚国家的REITs很多都投资欧洲房地产而呈现很强的关联性。但从2010年到2012年美国的REITs呈稳步恢复趋势，一方面，说明美国的REITs作为固定收益类产品，市场成熟度高，投资的实业地产稳定，其金融衍生品涉及不多，这符合REITs追求在严格控制风险的情况下尽可能追求收益的初衷，也是美国REITs受到热捧的原因；另一方面，说明美国REITs在1986年实现取消REITs不能直接运营和管理房地产的限制后，由于运作效率提高带来的实力增强。同时，进一步观察可以了解到新加坡的嘉茂信托一直处于较为稳定的状态，这为建立良好的市场形象和口碑尤其重要，由此可见新加坡作为REITs的新兴市场迅速崛起与其稳定的业绩实现的良性循环有直接关系。另外，虽然香港的越秀信托和美国的重量级REITs相比有一定差距，但其股本回报率一直处于较高水平，2010年ROE开始起飞，2011达到高峰，在2012年香港推出外地人需额外付15%的买家印花税之后收益水平锐减，政府成功遏制了房价过快上涨的势头，这有利于REITs的长期稳定发展。
3.2 资产回报率（ROA）
另一个被基金管理者所青睐的指标是资产回报率，该指标反映的是基金的资源配置能力和投资效率，也就是每单位资产所创造的净利润的多少。从表2可以看出，由于美国的SPG、BXP和HCP三个公司涉及的产业分别是购物中心、写字楼和医疗地产，故其直接受次贷危机的影响较小，6年里未曾出现负值。从BXP的连续6年的ROA指标走势更可以看出写字楼投资的稳健性最好，波动水平最低。该公司的收入主要来自写字楼租金故其基本运作效率也最低；另一方面，英国REITs起步较晚，在2008年次贷危机来临前REITs机制相对美国不够成熟，抵御风险能力不足，加之次贷危机期间英国房地产整体走势欠佳，故2008年ROA和ROE一样呈现较大负值。嘉茂信托和越秀信托虽然都是新兴市场，但是ROA表现都不俗，体现较好的资本运营能力。
3.3 股本乘数（EM）
股本乘数，又称财务杠杠，反映了REITs的融资渠道的选择。较高的财务杠杠一方面说明公司融资渠道多，融资能力强，另一方面体现企业有较高的财务风险。从表3可以看出，SPG公司的EM历年都较其余公司明显高，其次的BXP，体现出这两个大型公司强大的融资能力。另外，英、澳、新加坡和香港的EM水平都较低，这些国家和地区的REITs发展都没美国时间长，对于高负债经营的经验和能力都还不足，为保证稳健经营，都采用相对较低的负债水平，相信随着企业规模的扩大和REITs市场的进一步成熟，这些地区的企业会逐步提高EM水平以追求更好的股东回报。
3.4 小结
根据上述的定量分析结果，笔者对8个公司的综合绩效水平进行了定性评价，详细内容如表4。
4 启示
专注于某一市场的投资策略相比综合投资的实体能更好被专门化的市场所接受，因为综合型REITs很难避免高额管理和运作成本问题。从本次实证可以看出，专注于写字楼的BXP其三大指标的表现都很稳健，而投资类型相对分散的英国REITs则波动性较大，这说明集中化投资策略所形成的专业优势受到广泛青睐。
从研究样本的表现看：美国公司SPG每股回报率最高，同是以投资购物中心的CMT亦有不俗表现；HCP作为投资医疗类的REITs代表其稳健性较为突出；投资相对多元化的英国REITs近几年一直在走下坡路，值得关注多元化策略的方向；BXP和GZI是写字楼物业的代表，对于这种相对稳定的收租物业，其收益水平较高且稳健，不过这类物业受地产政策的影响较医疗类物业明显，在地产政策相对稳定时期可以考虑加大这类REITs的发展。
不过，也不能简单地说专注于零售和医疗产业就一定能适合在国内发展，因为REITs产业很容易受宏观经济和市场政策的影响。相比之下，实行受托人和管理公司独立制度的新加坡通过向投资REITs的公众免税活跃了市场，取得了阶段性成功。这种模式和以美国为代表的西方发展模式有较大差异，说明国家整体环境下要想取得REITs的成功必须实事求是地探索适合自己发展的模式。为此，笔者就新加坡和美国的管理模式的差异做一简单阐述，目的在于分析各自成功的主要原因以供发展国内REITs借鉴。
4.1 美国―成熟的市场更需要自由
REITs最早在美国创立的目的是让位数众多的个体投资者有机会参与到房地产的投资，不受资金和地域的限制，并获得相对优惠的税收政策。
在1986年以前，出于保护投资者利益的考虑，美国政府对REITs的管理非常严格，即仅允许REITs公司投资地产却不能直接管理，必须依托第三方运营并由REITs支付管理费用。虽然这种模式是出于加强监管的需求，但针对美国市场化程度非常高的实际环境，这种模式束缚了REITs在美国的发展。另外，1960初创时的法案还允许REITs拿亏损冲抵应纳税所得，为广大投资者所诟病。
到1986年，经过各大REITs的不断游说，美国通过《税收改革法案》（Tax Reform Act of 1986），对REITs进行改革。改革第一个要点是REITs可以直接运营和管理房地产。其二便是取消了损失冲抵所得的做法。
4.2 新加坡―稳扎稳打的新兴市场
新加坡自1998年7月成立新加坡房地产投资信托基金（S-REITs）后，在2002年推出了第一只REITs，发展迅速，在亚洲新兴市场较有代表性。新加坡非常强调发展REITs管理公司的功能，采用专门立法的形式规定了受托人和负责运营管理的公司之间的独立性，有效规避了资产管理过程中的利益冲突。这和美国REITs可以直接运营和管理房地产的模式有显著区别。
4.3 比较和借鉴
美国经过长时间的市场化发展，对REITs并未采取专项法案的管理，而只是规定了其税收政策。这意味着美国REITs只要遵守相关其它管理制度即可，市场灵活性较大。换言之，受托人和管理公司之间的利益矛盾完全可以通过其它监管机制解决。再者，从1960年到1986年的26年期间，美国也是要求REITs不能运营和管理房地产，这期间虽然降低了市场效率，但积累了发展经验，直到所有人都认识到在美国的体制下这种模式弊大于利时终于毅然决定放弃。
鉴于此，笔者认为美国作为起步最早，发展也最为成熟的REITs市场，其发展架构更适合成熟市场或我未来的发展方向。而同是新兴市场的中国，更多地学习新加坡的成功经验，在初创期采用相对保守的制度和策略不失为明智之举。
【参考文献】
[1]Howe，J.S.and J.D.Shilling，Capital Structure Theory and REIT Security Offerings[J].Journal of Finance 46：401-408，1988.
[2]Capozza，Dennis R.and Paul J.Seguin. Focus，Transparency，and Value：The REIT Evidence[J].Real Estate Economics，1999，27.
[3]Mueller，Glen R.and Seven P. Laposa.REITs Renturns：A Property-type Perspective[J].Real Estate Finance，1996，13（1）.
[4]冀敏.美国商业地产REITs对我国REITs实现路径的启示[J].天津市财贸管理干部学院学报，2010（4）.
[5]沈俊韬.欧洲房地产投资信托基金（REITs）的发展和前景[J].硅谷，2008（6）.
[6]周亮华，林锦辉.新加坡发展和运作REITs的成功经验与启示[J].中国房地产，2006（1）.
第7篇：信托基金范文
【关键词】房地产投资信托基；REITs；税制
中图分类号：F83文献标识码：A文章编号：1006-0278(2012)01-031-02
国务院总理2月15日主持召开国务院常务会议，研究部署2012年深化经济体制改革重点工作，会议明确了今年深化金融体制改革的重点工作，其中合理引导民间融资，促进多层次资本市场健康发展的任务也被提上了日程。房地产投资信托基金作为成熟的金融投资工具，各国都对其在法律上、特别是税法上进行了严格的规制，使得该制度在现代金融领域发挥了十分重要的作用。然而我国制度上的缺失与障碍严重制约了房地产投资信托基金的发展。所以必须从法学的角度，全面深入的分析各国和地区房地产投资信托基金的相关制度，结合我国国情，对我国的房地产投资信托基金作制度上的思考。
一、 房地产投资信托基金的涵义
房地产投资信托基金，英文表述为Real Estate Investment Trust，简称REITs,目前，对于房地产投资信托基金的定义尚存在争议，笔者认为，REITs作为一种金融投资工具，采用一定的形式，向不特定的人募集资金，是其投资权益的证券化，是房地产证券化的一种形式。由于各个国家地区经济发展水平以及法律制度都有很大差别，在引进房地产投资信托基金时都会从本国国情出发对其进行相应的制度上的改变，其法律架构，发展模式，募集方式均不相同；在理论研究领域，各学科都从本学科的角度对房地产投资信托基金进行定义。经济学研究如何使房地产投资信托基金的收益最大，金融学研究房地产投资信托基金在资金融通中的合理利用与安全，法学则关注房地产投资信托基金的运行中的法律关系。最后，也是由于语言本身的特点，不同语境，不同时期，房地产投资信托基金的涵义都在不断变化。因此，笔者认为，在概念上，无须对房地产投资信托基金在细节上作过多的限定。应当从其特点、功能上作清晰的表述，对房地产投资信托基金做出界定。
二、房地产投资信托基金税制的特点
（一）要素的特殊性
税制要素包括征税人、纳税人、客体、税目和税率。在REITs税制中，部分要素具有一定特殊性。首先狭义上REITs税制的客体仅为REITs和投资人的应税收入。一般仅投资人是纳税人，特殊条件下比照公司对REITs课税。其次，REITs并没有规定独特的税目税率。最后其税制的最大特点在于避免对商业实体和投资者的双重征税。这样在交易成本上相对其他经济主体优势明显。
（二）严格的适用条件
房地产投资信托基金税制在组织形式、股权、资产、收益结构和分配比例上都有严格规定，只有具备了这些条件，才能享受税收减免。
（三）税收优惠
法律给了REITs极大的税收优惠，在不同领域和环节，对于不同税目可以免征部分甚至全部税收。
三、房地产投资信托基金税制的立法模式
目前世界主要存在两种模式的房地产投资信托基金税制立法，一种是以美国为代表的分散立法模式，另外一种是以亚洲为代表的专项立法模式。
（一）美国房地产投资信托基金税制研究
美国税法对房地产投资信托基金发展的影响是巨大的，在美国，房地产投资信托基金的基本条件是由税法规定的，而且还为房地产投资信托基金提供了税收上的优惠，这也成为了美国房地产投资信托基金发展的主要动力。
1.美国税法对于房地产投资信托基金发展的影响
美国的《国内税收法》对于房地产投资信托基金来说，是最基本的法律规范，也是最重要的法律规范，税法的每次变更，都牵动着房地产投资信托基金的神经，都对房地产投资信托基金的设立和发展起到了极为重要的作用，这种作用有时是正面的，有时也是负面的。
美国的房地产投资信托基金的前身是马萨诸塞信托，那时采用的信托的形式进行商业活动并不认为是与公司相同的纳税主体，因此可以合法规避税收。但是在Morrissey missioner案中（SEE 296 U.S 344,360(1935)），最高法院认为：商业信托视同与公司作为纳税主体，自此，商业信托失去了税收优惠地位，房地产类信托产品在美国基本处于停滞状态。当1960年《国内税收法》首创房地产投资信托基金时，其在业绩上也并无优势，这是因为当时有限合伙的税收优惠要大于房地产投资信托基金，并且投资方向上的限制也不利于房地产投资信托基金的发展。到了70年代初，由于美国的经济衰退，许多房地产投资信托基金都陷入了沉重的财务危机，从数据上看，1974年的行业平均亏损率高达42%，甚至高于08年美国经济危机的37%的亏损，这一时期有许多房地产投资信托基金破产。之后，通过1976年和1986年两次税改法案，放宽了房地产投资信托基金业务管理上的限制。1997年取消了对房地产投资信托基金的双重征税，1999年将房地产投资信托基金的股利分配比例下调回90%，对房地产投资信托基金设立和发展起到了更大的推动作用。
2.美国房地产投资信托基金的特点
房地产投资信托基金在美国的成功发展是多种原因合力的结果，主要有以下几个方面：
（1）严格的资格审查制度。美国在立法确立房地产投资信托基金的税收优惠地位的同时，对其组织、股权、资产、收益结构和分配比例都做了严格的规定，只有具备了以上条件，才能够享受到税收优惠的待遇。
（2）房地产投资信托基金的改革创新。在房地产投资信托基金的发展历程中，房地产投资信托基金的形式不断创新，专业化程度不断提高，管理方式更加合理高效，经营规模不断提高，都要归功于其改革创新。
（3）投资多元化和经营专业化的有效结合。房地产投资信托基金税制提供了宽松的经营环境的同时也设定了严格的限制。这就为房地产投资基金的多元投资，分散风险，高额回报提供了保证。但是，也要看到房地产投资信托基金也有它功能上的局限性，没有哪一种投资工具可以解决房地产业中存在的全部资金问题。另外，更重要的是，要严格规范房地产投资信托基金的有关制度，确保金融安全，防止恶意套现，保证金融市场的稳定。
综上所述，从1960年美国《国内税收法》设立房地产投资信托基金以来，美国不断用税法修正案的形式对房地产投资信托基金进行规范，通过这些税改法案，严格了房地产投资信托基金的设立资格，完善了房地产投资信托基金的运行平台，使得房地产投资信托基金发展的法律环境更加和谐。
（二）亚洲房地产投资信托基金的发展
亚洲各个国家和地区继美国后纷纷推出具有本国特色的房地产投资信托基金。新加坡、日本、韩国、台湾地区和香港特区都通过专项立法允许设立房地产投资信托基金。
总的看来，亚洲的房地产投资信托基金保留了美国房地产投资信托基金的特征，但法律上的限制明显多于美国。另外，在立法模式上，美国是以税法为主对房地产投资信托进行调整，而亚洲一般以专项的法律法规进行规范。最后，在房地产投资信托基金的组织管理形式上，亚洲与美国也有差别，“美国主要采取公司制，而亚洲大多采用信托和信托基金的形式。
四、我国房地产投资信托基金税收制度前瞻
早在2009年的国务院金融国九条中，通过并购贷款、房地产投资信托基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道，创新融资方式就首次在国务院会议上正式提到房地产信托投资基金。然而，至今我国大陆也没有一家真正的REIT,究其原因，主要是法律上存在相当的障碍和制度的空白。《信托法》束缚了REIT中小投资者的投资；《证券法》限制了证券的种类、募集与流通；其他如《公司法》、《证券投资基金法》也都有相应的缺陷。我们从美国房地产投资信托基金的发展来看，税收制度一直与之息息相关。税收制度为房地产投资信托基金的发展提供了保障和推动力，如果不解决税收上的障碍，那么房地产投资信托基金即使在我国建立起来，也不能起到很好的推动经济的作用。
房地产投资信托基金一旦建立，其法律关系是复杂的，牵涉到多方当事人，包括发起人，投资人，管理人，托管人等，他们之间的交易十分繁杂，涉及的税种也很多，容易造成重复征税，加大房地产投资信托基金的运行成本，减少房地产投资信托基金的资金回报，不利于经济的发展。在我国税法中，如果发展公司型的房地产投资信托基金，投资公司就要缴纳营业税和企业所得税，房地产投资信托基金的投资人同时要缴纳个人所得税。房地产投资信托基金由于将很大程度的收益都分配给了投资人，就在一定程度上丧失了和普通公司一样积累资本的能力，再按照公司的标准征税，显然不合情理。如果这样，房地产投资信托基金就只能削减分配给投资人的收益比例，这会导致投资者的投资热情锐减，其优势也就不存在了。如果采用契约型，除了证券投资基金税收明确外，其它的信托税收制度也只是适应一般意义的经济交易，而信托发展到成熟时期，本身是比较复杂和特殊的，目前的税收制度显然是没有将其考虑在内的。短期来看，契约型是符合目前我国的实际情况，但长远来看，总趋势是采用公司型的房地产投资信托基金。此外，借鉴先进国家的经验，免税成为了各个国家和地区房地产投资信托基金的普遍性做法，因此，设立一个合理的税收体制是房地产投资信托基金能够发展的关键。但是，只是一味强调房地产投资信托基金的税收优惠是不行的，必须同时对房地产投资信托基金的组织结构，股权结构，资产结构，收益结构，收益分配，退出机制和救济机制作出规定，符合法律对于REITs一系列更为严格的规定，才能真正有利于经济的发展与稳定。
注释：
李智.房地产投资信托(REITs)法律制度之基本理论[J].河北法学,2007(25):66.
第8篇：信托基金范文
摘要:基金托管人在我国证券投资基金中承担着保管基金资产,监督基金管理人投资运作的职能。与资本市场发达国家相比,我国的基金托管人扮演着消极被动的角色,可以参考公司型基金的董事会和独立董事制度,对基金托管人制度进行改革创新。
关键词:证券投资基金;托管人制度;委托
一、基金托管人的法律地位与职责
证券投资基金是证券市场发展的必然产物,它以专家理财、组合投资、分散风险、风险—收益比小等特色,倍受各国投资者的青睐。从本质上讲,基金是一种“众人拾柴火焰高”的集合投资制度,它的成功之处在于有效引入了信托机制。当具体执行资金信托关系时,会形成一系列人力资本(知识、技能、健康状况等)与非人力资本(物质资本)订立的契约组合。基金的运作过程实际上既是契约的执行过程,也是能力和财力的合作过程,正是依靠基金契约和托管协议,基金将管理人、托管人、投资者(基金持有人)联结起来。[1]依据信托法原理,信托一旦成立,委托人即丧失对基金财产的所有权,而由受托人享有基金财产的名义所有权,同时对基金财产进行投资运作和管理。这种信托制度的安排导致了所有权与经营权相分离的产权结构,必然会造成基金的信息不对称,从而引发经济学界热衷讨论的委托关系问题。
因此,为了保护投资者的利益,防止基金资产被管理人任意使用滥用权力,基金监管体制一般要求基金资产存放于独立的托管人处,由托管人专门负责保管基金资产并对管理人的活动进行监督,以实现基金所有权、经营权和保管监督权的三权分离、相互制约。正如国际证监会组织(IOSCO)在《集合投资计划监管原则》中规定的,监管体制必须寻求保全其基金资产物理上和法律上的完整,将基金资产与管理人的资产、其他基金资产及托管人的资产分离。[2]
由于基金托管人在基金资产安全运作中的特殊作用,各国(地区)的基金监管法规都对基金托管人的资格有严格要求,基金托管人通常由具备一定条件的商业银行、信托公司等专业性金融机构担任。公司型基金通常都要委托一个专门的机构负责保管基金资产,如美国《1940年投资公司法》规定,每家已注册的基金管理公司需将其证券和类似投资存放于保管银行(资产不少于50万美元)、证券交易所会员经纪商或投资公司。
信托型基金通常采用管理人和受托人分立的双重管理架构,受托人负责对管理人进行监控并保管基金资产,当然受托人也可以将保管基金资产的职能委托给其他专门的保管机关行使。如根据英国1991年《金融服务受托计划法》,单位信托中的受托人负责监督管理人以保证其按照法律和基金契约的规定管理运作基金资产,同时负责保管基金资产及其所有权文件。受托人也可以委托专门的基金托管机构负责保管基金资产,两者间通常为关系。我国香港地区《单位信托及共同基金守则》规定,单位信托必须委托受托人,受托人选聘管理人,对管理人的投资运作监督并保管基金资产。由此可见,无论是公司型基金还是信托型基金均无一例外的设有基金托管人,托管人最主要的职能有两项,即保管基金资产和对管理人的监督。
在没有继受信托法的国家(地区),虽然在投资基金架构的设计上亦模拟信托结构,由于民法没有引进信托的概念,在用语上并未使用受托人的概念,如日本的基金托管人,台湾的投资信托基金保管机构,德国的托管银行等。根据德国《投资公司法》,基金资产必须由托管银行来保管,托管银行承担核定基金单位净资产值的职责。另外,托管银行通过行使一系列法定的控制权和参与权,强化对基金制度性安全的保障。在特定的情况下,托管银行还可以代表基金持有人的利益主张权利,或者对执行基金资产的不当行为提讼。[3]
新兴市场国家对托管人通常制定比较严格的资格要求,大都为符合一定资本条件的银行等金融机构,并由监管机构审核批准。例如泰国要求托管人必须是资产在2亿美元以上的商业银行或财务公司,资本在3000万美元以上的证券公司而且连续盈利要达5年以上。我国对基金托管业务实行审批制,根据2005年1月1日起开始实施的《证券投资基金托管资格管理办法》,基金托管人必须是经中国证监会和中国银监会批准的满足一定条件的商业银行,与其他国家(地区)的规定相比较,我国托管人的选择范围十分狭窄,准入门槛过高,不利于托管业务的发展。
二、我国现行基金托管人制度存在的问题
从2004年6月1日起施行的《中华人民共和国证券投资基金法》(以下简称《基金法》)的有关条文可以看出,我国的基金采取类似于英国单位信托基金的治理模式。托管人保管基金资产并监督管理人投资运作,托管人与管理人相互分离,各自为独立的法人,两者之间没有任何关联或隶属关系,同时强调托管人对管理人的监督和制衡。[4]但与资本市场发达国家相比,我国的基金托管人扮演着消极被动的角色,这不仅与其监控信息、能力、动力等各国共存的问题有关,而且也受制于我国相关法律法规的疏漏与滞后。
(一)基金托管人缺乏独立性
托管人的职责是保护资产的安全,各国(地区)法律一般强调基金资产的独立保管,特别是与管理人的资产处于分离状态。IOSCO《集合投资计划监管原则》第二原则第3条对独立性提出了要求,托管人业务上应当独立于基金管理人,并且按照投资人的最大利益行事。在契约型基金下,托管人处于特殊地位,代表投资者与管理人签订信托契约、保管基金资产并负责监督经理人对基金资产的运作。我国的管理人通常是基金的发起人,有权决定托管人的选聘,并且经中国证监会和中国银监会批准后有权撤换托管人,从而使托管人处于一种相对从属的弱势地位。这就产生了一个悖论,一方面托管人的职责是保管基金资产和监督管理人对基金的投资运作;另一方面托管人的职责却又是管理人赋予的。其结果必定会导致托管人为了获取稳定的托管收入而忽视基金持有人的利益,这距离投资基金制度赋予托管人的有效监控职能相距甚远。更何况基金托管已成为商业银行一项重要的中间业务和利润增长点,市场竞争日趋激烈,在利益的驱动下,托管人有可能纵容、迁就管理人的违法违规行为,无法有效地履行监督职能。
(二)基金托管人的监督职责不清
基金托管人的监督职责究竟是一项监督权利还是监督义务,我国现行法律法规缺乏明确规定。《基金法》第30条规定,基金托管人发现基金管理人的投资指令违反法律、行政法规和其他有关规定,或者违反基金合同约定的,应当拒绝执行,立即通知基金管理人,并及时向中国证监会报告。对于托管人依据该条之规定所负的职责究竟是一项监督权利还是监督义务,在理论与实践中容易引起歧义。实践中多数基金契约将其作为托管人的一项权利,同时又作为一项义务来进行处理。但这样处理并未解决一个问题,即托管人的权利义务来源于何处。如果托管人未履行此项职责,应承担什么责任;如果其因失职行为造成基金持有人的损失,是否应承担损害赔偿责任?这些从现行法律法规中以及基金契约中都不得而知。
(三)基金托管人监督职责的范围太窄
依据《基金法》第30条的规定,托管人的监督范围仅限于管理人的投资运作存在违法违规及违反基金契约等行为,对于管理人违反信赖义务的情形则未作规定。此外在操作层面上,托管人只是被要求对管理人的投资行为进行监督,但是在现行的制度框架下,托管人根本无法履行这一职责。由于管理人买卖有价证券的指令无需通过托管人审单监督后下单,而是通过其租用的交易席位直接进入交易所主机撮合成交,托管人只有在对闭市后所传送的基金当日已经发生的交易数据进行分析后才能够得知基金当日投资行为是否违规。由于交易所的交割是无条件的,即使托管人发现管理人的投资行为违法违规或违反基金契约,但是已经交割,根本无法执行。因此,《基金法》规定的托管人对管理人的监督只能是事后监督,托管人至多是扮演“保管人”、“核对员”的角色,根本不能起到基本的监督作用。
(四)缺乏监控利益冲突交易机制
在证券投资基金领域,利益冲突是广泛存在的。由于我国现行法规对托管人的法律地位缺乏明确的规定,对托管人处理利益冲突交易缺乏总的原则性规定,一旦出现了管理人从事一些现行法规没有明文规定的利益冲突交易,托管人是否应进行监督,在监督时应遵循何种原则进行处理,均不得而知,这使得基金持有人的利益面临很大风险。
三、关于我国基金托管人制度创新的若干建议
我国基金业处于发展初期,证券市场尚未成熟,托管人的行为直接关系到投资者的切身利益。针对我国基金托管人制度存在的问题,建议参考公司型基金的董事会和独立董事制度,并借鉴其他国家改革基金治理结构的经验,对托管人制度进行改革。改革的重心应该是围绕强化托管人对管理人的制衡,加强对基金持有人利益的保护来进行制度设计。
第一,为改变现阶段托管人在监督管理人投资运作过程中的弱势地位,可在基金管理公司设立受托人委员会,代替原来的托管人。[6]我国的契约型基金最大的缺陷是基金管理公司自律缺乏基础,托管人监管又不到位。加强监管的动力来自于投资者,最好的办法是在基金管理公司内部有一个代表基金投资者利益的常设机构以监督管理公司的运作。可以借鉴印度经验,在基金管理公司设置受托人委员会,受托人委员会由基金的资产托管机构、作为独立受托人的基金持有人以及独立董事组成。该委员会独立于基金管理公司的董事会,委员会中独立的非关联人士应占大多数。考虑到基金实际运作的特点,受托人委员会不应过多地参与基金的日常决策,而应以控制和监督为主,以解决利益冲突问题和考察管理人是否履行其信赖义务为基本目标,同时要明确受托人委员会成员的信赖义务。受托人委员会作为基金持有人利益的代表,负责对管理人进行监督。当受托人委员会成员未能履行其监督职责,对持有人的利益造成损害时,就应与管理人一起承担连带损害赔偿责任。
第二,实行基金监督职能和保管职能分离,受托人委员会专门履行基金监督的职能。我国《基金法》第29条规定了托管人的11项职责,但侧重于对有关资产保管、基金清算等事项的规定,对于托管人监督职责则的规定比较原则,更没有明确规定托管人在监督过程中的权利义务和责任。事实上,在基金治理结构中,受托人的核心职能应该是对管理人进行监督以保障持有人的利益,对基金资产的保管则应是一个相对次要的职能。因此,在基金“三角关系”中引入受托人委员会后,将托管人的保管职能与监督职能分开,明确规定基金须将其资产委托给专门的商业银行保管,受托人委员会专门履行对基金的监督职能,对持有人负责,代表持有人监督管理人和托管人的经营运作行为,保障基金资产的安全和高效运用。[7]这种安排既能克服原来基金治理结构中持有人利益主体缺位现象,又可以改变当前托管人重保管功能,轻监督职能的不良倾向。
第9篇：信托基金范文
[摘要]房地产投资信托基金是信托和房地产结合的一种模式,也是现在许多国家正在实行的一种制度,其本身具有巨大的优势。就我国现阶段而言,发展房地产投资信托基金在法律上是否具有可行性,我国又应该采取何种立法模式规范行业运作,促进行业发展,本文将就此展开分析,试图为立法提供一些可行性建议,从而实现信托业和房地产的成功合作。
[关键词]房地产投资信托基金(REITs)路径选择
房地产投资信托基金(简称REITs)作为一种新兴融资工具,它既能拓宽房地产融资的渠道,让只有少额资金,或对房地产市场的知识和经验不足的投资者参与到大型的房地产项目投资中去,从而满足了广大中小投资者对房地产业的投资需求,同时又降低金融业的系统性风险,大大促进房地产业的发展。
本文将结合我国实际国情,对我国未来信托与房地产的合作的途径之一即房地产投资信托基金做简要的分析。
一、我国房地产投资信托基金发展的背景
房地产投资信托(RealEstateInvestmentTrusts)属于房地产证券化的一种,是指信托机构面向公众公开发行或者向特定人私募发行房地产投资信托受益凭证来筹集资金,然后将信托项目投向房地产项目、房地产相关权利或房地产证券等,投资所获得的利润将按比例分配给投资者。它源于上世纪60年代的美国。继美国之后,REITs概念也逐步出现在欧洲、非洲及大洋州,但在亚洲的发展却很晚。虽然第一家REITs公司1989年成立于马来西亚,但绝大多数亚洲国家或地区都是在经历了“金融风暴”于2000年之后发展起来。近年来,日本、新加坡、韩国纷纷建立了REITs公司的市场,而中国的香港和台湾地区的REITs市场也在快速发展过程之中。
我国房地产投资信托基金的发展经历了很长的时间,最早是在建国以前,一战后,中国各家商业银行相继成立。随着的爆发,房地产价格也一落千丈,从而使当时的房地产信托业走入低谷。1979年以后,中国的房地产信托也随着金融信托业的恢复而在全国发展起来。我国的信托业正处于快速发展中,信托财产的运用多集中于金融投资,房地产信托也得以快速发展。
二、房地产投资信托的制度优势
与一般的信托合同、证券投资基金相比,REITs制度具有很大的优势,这主要体现在以下几个方面。
1.REITs面向中小投资者。意味着一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资,这为小额投资者提供了一种通过低成本、低风险以及最低投资额度最小化的专业理财工具,显然有利于实现中小投资者的投资理财愿望。
2.REITs具有较高的流动性和变现性。它是一种房地产的证券化产品,一般采用股票或受益凭证的形式,从而使得使房地产流动起来。投资者可以通过金融市场自由买卖,这与传统的房地产投资相比,具有相当高的流动性。同时,这也使得REITs与一般封闭式基金相比,能够让广大投资者迅速退出,具有较高的变现性。
3.REITs是一种有效的保值增值投资工具,能够有效抵御通货膨胀。作为REITs价值基础的房地产,具有很强的保值功能。在通货膨胀时期,伴随着物价的上扬,房地产物业的价值也会升值得很快,但在同时,以房地产物业为资产基础的RETIs股票价值也会随之上升,因而RETIs的收益水平也会比平时高,能够在一定程度上抵销通货膨胀的影响。因此,房地产投资信托是一种很好的保值增值投资工具。
三、我国发展房地产投资信托的路径选择
1.国外的REITs立法模式
目前国外对REITs的立法模式主要分为两种类型:一种是美国的分散立法模式,REITs的相关规定体现在不同的法律领域中;一种是集中立法模式,对REITs进行专门的立法规定,以亚洲各国和地区为代表。亚洲的REITs在结构、投资范围、收入分配等方面都与美国的规定十分相似,但亚洲各国和地区普遍采取了统一制定REITs专项法规的立法模式。造成这两种立法模式的原因主要有以下两点。
首先,美国由于最早独立发展REITs,面对这种全新的投资理财产品,只能通过“摸着石头过河”的方式,在出现新问题的时候不断的出台新规则或修改以前的规则,最终通过不同的法律规则形成对REITs的规制。而亚洲各国和地区则充分利用后期发展REITs国家的优势,可以借鉴美国发展REITs立法模式的成功经验,从一开始就进行专门的统一立法。
其次,这也是由两大法系的立法特点所决定的,在美国等英美法系国家,主要依靠判例法或者单个的法案对REITs进行规范,成文法在法律体系中则处于次要地位。而亚洲各国则属于大陆法系国家,一直采用成文法的形式进行立法,不具备英美法系判例法那样的灵活性,而采用统一立法却可以更好的为REITs参与者及法院提供守法和司法方面的的法律基础。
2.我国发展REITs的路径选择
我国应当充分利用后发展国家的优势,借鉴亚洲其他国家的做法制定专门的REITs法律法规,即采用统一立法模式,这样的操作具有巨大的优越性。
首先,制定REITs专项法能够减少立法冲突,克服目前存在的法律制度的局限。正如前文所述,我国目前的各项法律制度存在着一些局限甚至自相矛盾的问题,制定REITs专项法则显然减少了这些法律制度之间的冲突,同时,统一的立法模式可以使REITs的过程及各种规定一目了然,从而在适用这一REITs专项法的时候有利于投资参与人以及裁判人员的实际操作,尤其对于我国现在的情况,对于大多数人来说,REITs是一种新生事物。这就从法律法规上保障了REITs的发展。
其次,制定REITs专项法可以维持法律的稳定性,节约立法成本。REITs所涉及的法律部门比较多,如果对所有涉及的法律部门都进行修订,一方面立法成本很高,费时费力,另一方面现有法律都进行修改不利于维持法律的稳定性,而采取统一立法的模式则完全避免了上述弊端,也发挥了后发展国家的优势。
