土地增值税暂行条例精选(九篇)
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第1篇：土地增值税暂行条例范文
你局以浙土〔1996〕60号转报的杭州市土地管理局《关于要求解释“土地收益”有关问题的请示》收悉。经研究，现就有关问题批复如下：
一、关于划拨土地使用权转让、出租、抵押管理问题。1995年3月11日，国家土地管理局曾就安徽省土地管理局的请示作出过答复，即“国家土地管理局新的‘三定’方案规定的主要职责之一就是‘管理土地市场，会同有关部门制订土地市场管理的法规和规章，规范土地市场’，这说明土地管理部门是土地市场即土地使用权出让和转让市场的行政主管部门。房地产市场同时涉及房屋买卖、租赁、抵押和土地使用权转让、抵押等，凡土地使用权转让、抵押以及房屋租赁涉及土地使用权出租等应由土地管理部门负责规范和管理。”“根据《城市房地产管理法》第三十九条关于‘以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批’的规定，当事人应当向市、县人民政府土地管理部门提出申请，由该部门审查并报经有批准权的人民政府批准。”请遵照执行。
你省杭州市在划拨土地使用权转让、出租、抵押管理工作中，采取补办出让手续，补交出让金的做法是符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和财政部有关规定的。《城市房地产管理法》施行后，在执行中如何处理该法与该条例的衔接问题，总的原则是：条例与法律规定一致的，应结合起来执行；法律没有规定，条例有明确规定的，应按条例规定执行；法律虽然有原则规定，但根据法律规定必须依照国务院规定执行的，在国务院新的规定出台之前，应按条例或国务院其他规定执行；条例与法律规定不一致的，应当依照法律规定执行。
第2篇：土地增值税暂行条例范文
关键词：土地增值税；存在问题；改革措施
一、土地增值税政策的出台及演变
1987年，我国的城市土地使用制度出现了重大改革，将过去的指令性划拨无偿使用改为有偿出让制度，并在一些城市进行了试点，如深圳、上海、天津、广州等，但同时也暴露出供给土地价格过低，开发商圈地、占用耕地等情况，房地产市场由于机制不够完善，同时市场行为不规范。为了对房地产市场的开发和交易行为进行宏观调控，抑制房地产市场的不规范行为，维护国家的权益，确保国家对土地增值收益的分配，同时增加财政收入。1993年12月13日，国务院了《土地增值税暂行条例》，该条例明确了土地增值税的纳税义务人为：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。该条例实施时间为1994年1月1日。之后，财政部于1995年1月27日了《土地增值税暂行条例实施细则》，对《土地增值税暂行条例》中的规定进行了细化和补充，并明确纳税人在项目全部竣工、办理结算后再进行清算。财政部、国家税务总局下发《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号），对于实际经营过程中“以房地产进行投资、联营的征免税问题”“合作建房的征免税问题”“关于个人互换住房的征免税问题”等具体问题进行了规定。但在此后的几年中，该政策并未得到切实有效的执行，土地增值税这个税种也是名存实亡。2002年至2006年，我国房地产市场开始出现井喷现象，高成交量和高成交价助推了炒房之风，土地增值税的征收又被提了上来。2006年国家税务总局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号），该文件对土地增值税的清算单位、清算条件、清算收入的确定、扣除项目、报送资料、核定征收情况等进行了明确。《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号），明确了对纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题、转让旧房准予扣除项目的计算问题、以房地产进行投资或联营的征免税问题等问题进行了明确。2009年5月为了规范土地增值税清算工作，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》。2010年5月下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号），要求全面加强土地增值税征管工作，加强土地增值税预征工作，提高清算工作水平，规范核定征收。国税函〔2010〕220号《关于土地增值税清算有关问题的通知》，对土地增值税清算工作中的“清算时收入确认的问题”“房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题”“房地产开发费用的扣除问题”“关于拆迁安置土地增值税计算问题”等问题进行了明确。
二、土地增值税的税制设计
1.课税对象我国的土地增值税课税对象从广义来讲，是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权所取得的增值额。其课税对象不仅包括土地的增值额，也包括建筑物的增值额。
2.计税依据转让房地产所取得的增值额是我国土地增税的计税依据，即转让房地产取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。扣除项目包括：①取得土地使用权所支付的金额；②开发土地的成本和费用；③新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格（土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费）；④房地产开发费用（利息支出、其他房地产开发费用）；⑤与转让房地产有关的税金；⑥财政部规定的其他扣除项目。
3.税率我国土地增值税以转让房地产的增值额为税基，以四级超率累进税率为依据，计算应纳税额。根据增值额与扣除项目金额之比，设定30%、40%、50%、60%四档超率累进税率。目前世界上执行土地增值税的国家中，意大利同我国一样执行超率累进税率。
三、土地增值税存在的问题
我国的土地增值税自开征以来，一直是“高税率、低税负”状况，虽然国家税务总局从2007年开始，全面开展土地增值税清算，但由于政策出台20年来变化不大，改进及明确的地方不多，使其在现在的社会环境下暴露出不严谨、不周全等诸多缺陷，直接影响着土地增值税清算的实际效果。
1.征税范围确定不合理（1）我国现行土地增值税政策规定的征税范围，仅包含转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的行为。我国存在大量的集体土地，并且近几年在集体土地上建造小产权房进行转让现象比比皆是，由于这些小产权房没走招拍挂程序，土地成本较低，土地的增值额较高，但由于土地增值税政策并未把此种交易包含在内，导致该部分税收流失，同时造成开发商之间的税负不公。（2）国税函〔2010〕220号第一条中明确了关于土地增值税清算时收入金额的确认。①已全额开具销售发票的，收入按照发票所载金额确认；②发票未开全或还未开具发票的，收入以交易双方签订的销售合同所载的金额及其他收益确认。在实际工作中还存在销售合同所载商品房面积与房产竣工时有关部门实际测量面积不一致的情况，对于此种情况，如在清算前已发生退、补房款的，应在计算土地增值税时予以调整。在实际工作中，房地产企业从签订转让合同之日起，还要经过收取房款、移交房产、开具发票、产权过户等环节，这些环节之间存在着明显的时间差。《城市房地产管理法》第六十条：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度；《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第十八条规定，未办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效；《物权法》第十条：国家对不动产实行统一登记制度。由此可见，房屋产权过户之前，并未实现真正意义上的销售。根据权责发生制原则，仅签订合同的房产不应纳入土地增值税清算的范围。
2.应税收入金额的确定存在分歧根据国家税务总局公告2016年第70号公告中规定：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。在此款公告中对于营改增后的土地增值税应税收入确定为不含增值税，同时说明一般纳税人的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。财税〔2016〕43号：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。同时在国家税务总局公告2016年第18号第四条：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，其销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。由于营改增导致计算增值税时额外扣减了允许扣除的土地价款，但这个扣减的土地价款不属于进项税额。目前没有任何土地增值税文件（包括地方）来明确这块扣减的金额在土地增值税清算中如何来处理，是作为扣除项目的减少，还是作为收入的增加？现在的情况是各地根据自己的理解来按默认口径操作，使得税法缺少了其严肃性和合规性。
3.扣除项目金额确认存在问题（1）拆迁补偿费确认依据不明确。由于补偿费用不属于营业性收入，无法开具发票，相关政策也不够明确，使该费用的确认存在一定难度，也给房地产企业提供了一定的作假空间。（2）部分界定不清的成本费用扣除没有明确规定。由于土地增值税从1994年实施开始，到最近几年才真正开始执行，各级部门对土地增值税相关政策法规的制定也是少之又少，许多实际工作中碰到的问题急需相关政策来明确。例如房地产企业开发过程中产生的红线外成本能否扣除问题，全国除江苏明文规定该部分成本不能扣除外，国家税务总局及其他省市都没有做出相关规定。销售既有住宅又有商业用房的房产时，由于商业用房建造成本高于住宅，除商业用房分摊系数上浮10%的方法外，可以采用的其他方法有哪些，如何计算等。土地增值税清算后，房产企业才取得相关成本费用发票，该部分成本费用能否追溯扣除或在剩余未售房产中扣除，如何扣除等均未作明确。（3）在土地增值税清算中，对于房地产开发费用的扣除不是据实扣除，而是按比例进行税前扣除。房地产企业之间的营销成本、管理成本会因企业自身决策、能力而产生差异，按比例扣除无法体现企业真实费用情况。《土地增值税暂行条例实施细则》规定：对于房地产企业利息支出扣除，①向金融机构借款的，凡能提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同期同类贷款利率计算的金额；②凡不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独扣除，而是并入房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本金额两者之和在10%以内计算扣除。这种制度的设计可能是出于方便清算考虑，但实际上是鼓励房地产企业不健全账证，不去索取成本费用发票，往往还造成多扣费用的情况。
4.预征率偏低，导致清算税款滞后各地对于土地增值税的预征率总体呈现东高西低，预征率偏低的现象。根据国税发〔2010〕53号文件要求：东部地区省份的预征率不得低于2%，中部和东北地区省份的预征率不得低于1.5%，西部地区省份的预征率不得低于1%，各地自行确定适当的预征率。以东部沿海地区为例，近几年房产增值过快，增值额也越来越大，一般房地产企业土地增值税的税负率在5%以上，有的甚至达到15%以上。而预征率只有2%、3%。根据《土地增值税清算管理规程》，企业土地增值税清算符合以下条件之一可以清算：①已竣工验收项目，已售建筑面积占项目总可售建筑面积的比例在85%以上，或者该比例虽未超过85%，但剩余的可售房产建筑面积已经出租或自用的；②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。由于房地产开发周期长，等到符合清算条件已经过了三年甚至更长，企业预售所取得的款项已用于其他项目，又由于预征税款与清算税款相差较大，导致企业长期大量拖欠税款。
5.核定征收率偏低根据《土地增值税清算管理规程》，企业未设置账簿、账目混乱、擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料的可实行核定征收的方式清算土地增值税。对于土地增值税清算的核定征收率，国税发〔2010〕53号规定，各省级税务机关要结合本地实际情况，按房地产不同类型来制定核定征收率，原则上不得低于5%。现实工作中像我们东部沿海地区采用的核定征收率基本是5%。其实核定征收应是带惩罚性的一种清算方式，但实际工作中由于采用查账方式清算，土地增值税的税负率高于核定征收方式，房地产作为地方经济发展的支柱产业，受到各级地方政府部门的照顾，核定征收方式反而成了房地产企业合理逃避税收的一种手段。
四、完善土地增值税的建议
1.调整征税范围十八届三中全会审议的其中一项改革措施是深化土地制度改革，集体土地入市交易。既然作为国家层面已把集体土地交易推入市场，那么作为调控房地产的土地增值税，应遵循公平原则，将该类交易行为纳入土地增值税征收范围。同时，遵循税法的权责发生制原则及相关法律对房产归属确认原则，将进行土地增值税清算的房产以是否办理产权登记为分界点。
2.加紧出台各项政策细则由于在实际操作中，各个政策条款不够明确，容易造成征纳双方的分歧，滋生舞弊行为。财政部、国家税务总局应积极开展调研，收集归纳各地在实际清算过程中发现的问题，以法律法规形式加以明确。对于房地产开发费用的扣除，不应采取按比率扣除的方法，应要求企业必须以事实为准绳，没有比例限制，应取得发票的费用只有取得发票后，才能据实扣除。对于企业发生的利息支出，无论是否取得金融机构证明，在不超过商业银行同期同类贷款利率的前提下，都应据实进行扣除。
第3篇：土地增值税暂行条例范文
关键词：黑龙江垦区 行政事业单位 转让 业务用房 缴纳税金
中图分类号：F810.42文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）25-0019-02
一、案例背景
农垦牡丹江管理局交通运输局隶属于黑龙江省农垦总局牡丹江管理局，2007年随管理局由密山市连珠山镇整体搬迁至裴德镇。2008年将原业务用房按国有资产管理相关程序拟对外转让，原值604万元，因执行事业单位会计制度，会计核算不提折旧。交易评估值376万元，评估费1.8万元，交易费12万元，交易价格400万元。该单位于2008年12月份在向不动产所在地主管税务机关申报纳税时，征税软件系统显示需缴纳相关税金43.2万元。对此，该单位提出异议，认为应缴纳相关税金22万元，并提出应缴纳税款的基本思路。
二、基本思路
黑龙江省垦区行政事业单位转让业务用房需缴纳的相关税金及附加有营业税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、土地增值税。其缴纳依据及标准是：
1.营业税。依据1993年12月13日，国务院《中华人民共和国营业税暂行条例》（国发[1993]136号）：第1条，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人。第4条，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。
应纳税额计算公式：应纳税额＝营业额×税率
第5条，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。第12条，营业税纳税地点：纳税人销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税。税目：销售不动产；征收范围：销售建筑物及其他土地附着物税率：5％。
依据上述案例，营业税=400万元×5％=20万元。
2.城市维护建设税。依据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]19号）：第2条，凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人，都应当依照本条例的规定缴纳城市维护建设税。第3条，城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳。第4条，城市维护建设税税率如下：纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。依据上述案例，城市维护建设税=20万元×5％=1万元。
3.教育费附加。依据《国务院关于修改〈征收教育费附加的暂行规定〉的决定》（国务院令[2005]第448号）：第3条，教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。
依据上述案例，教育费附加=20万元×3％=0.6万元。
4.地方教育费附加。依据《黑龙江省人民政府关于印发黑龙江省地方教育附加征收管理暂行办法的通知》（黑政发[2007]103号）：第2条，黑龙江省行政区域内所有缴纳增值税、营业税、消费税的单位和个人，按照实际缴纳“三税”税额的1%同时缴纳地方教育附加。
依据上述案例，地方教育费附加=20万元×1％=0.2万元（2010年11月财政部《关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》，征收标准调整为2%）。
5.印花税。依据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令[1988]第11号）：第1条，在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照本条例规定缴纳印花税。第2条，下列凭证为应纳税凭证：（1）购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；（2）产权转移书据；（3）营业账簿；（4）权利、许可证照；（5）经财政部确定征税的其他凭证。第3条，纳税人根据应纳税凭证的性质，分别按比例税率或者按件定额计算应纳税额。具体税率、税额的确定，依照本条例所附《印花税税目税率表》执行。依据上述案例，此业务属产权转移书据（财产所有权转移书据），立据人应按所载金额5?酃贴花。
印花税=400万元×0.5‰=0.2万元。
6.土地增值税。依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号）：第2条，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。第3条，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第7条规定的税率计算征收。第4条，纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第6条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。第6条，计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。第7条，土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
依据上述案例：
增值额=转让收入-扣除项目金额
转让收入=400万元
扣除项目金额=旧房及建筑物的评估价格+与转让房地产有关的税金+评估费+交易费=376万元+22万元+1.8万元+12万元=411.8万元
增值额=400万元-411.8万元=-11.8万元
依据计算结果，本案例不缴纳土地增值税。
7.企业所得税。依据《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令[2007]第63号）：第5条，企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。 第6条，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：（1）销售货物收入；（2）提供劳务收入；（3）转让财产收入；（4）股息、红利等权益性投资收益；（5）利息收入；（6）租金收入；（7）特许权使用费收入；（8）接受捐赠收入；（9）其他收入。第8条，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。第16条，企业转让资产，该项资产的净值，准予在计算应纳税所得额时扣除。
依据上述案例：
应纳税所得额=400万元-（376万元+22万元+1.8万元+12万元）=400万元-411.8万元=-11.8万元
依据计算结果，本案例不缴纳企业所得税。
通过计算，本案例转让房产需要缴纳税金22万元（2008年）。
三、几点考虑
1.企业所得税缴纳问题。依据《财政部 国家税务总局关于试点企业集团缴纳企业所得税有关问题的通知》（财税[2008]119号）之规定，为确保《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称新税法）的平稳实施，根据新税法第52条规定，经国务院批准，对2007年12月31日前经国务院批准或按国务院规定条件批准实行合并缴纳企业所得税的企业集团，在2008年度继续按原规定执行。从2009年1月1日起，上述企业集团一律停止执行合并缴纳企业所得税政策。黑龙江农垦总局为《2008年实行合并纳税企业集团名单》之列。
2.农垦牡丹江管理局交通运输局财务隶属关系。农垦牡丹江管理局交通运输局集行政编制人员与事业编制人员为一体，在行政管理上为农垦牡丹江管理局机关的一个业务部门。在财务管理上实行行业管理，隶属农垦总局交通运输局，财务决算纳入农垦总局汇编。
3.土地增值税和企业所得税的扣除项目问题。在计算土地增值税时，应将旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税金、评估费、交易费全部从转让收入中扣除。如果增值额为零或负数，则不缴纳土地增值税。
第4篇：土地增值税暂行条例范文
【关键词】土地增值额；相关标准；扣除项目；清算
1 概述
1994年1月1日, 国务院实施《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，标志着我国土地增值税开始征收。（1）开征土地增值税，是进一步改革和完善税制，增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度的客观需要。（2）开征土地增值税，主要是为了抑制炒买炒卖土地，获取暴利的行为。（3）开征土地增值税，是为了规范国家参与国有土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入。《条例》对于不同类型的房地产实行差别税收待遇，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超出扣除项目金额规定标准的，免征土地增值税；超出部分则对全部增值额征收土地增值税。纳税人建造非普通标准住宅出售，一律征收土地增值税。其次，按照房地产销售增值额的高低实行差别累进税率。增值率高，税率高，多征税；增值率低，税率低，少征税。纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以先预征，后清算，多退少补。
2 土地增值税清算程序
纳税人符合下列条件之一的，应当进行清算：开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的；已竣工验收的开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。
2.1 清算前的准备工作
土地增值税的清算，包含的时间范围比较长，清算涵盖的内容比较多，而且，对清算涉及的原始凭证要求严格，没有凭证不得扣除。这就要求纳税人从清算的依据，到将来提供的清算资料，都需要做充分的准备。房地产开发企业除做好正常的土地增值税清算前准备工作之外，还要特别注意：第一，要按照实测的可售面积计算房地产的销售收入。第二，要及时与建筑施工企业进行工程决算，取得建筑安装全额发票，谨防因为工程决算拖累而使得土地增值税清算不能正常进行，被税务机关从严、从重核定征收。第三，项目开发的全过程是否已经取得了真是、合法、有效的凭证，没有凭证是不得在税前扣除的。
2.2 清算项目收入总额的计算
清算项目收入是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得的全部价款及有关经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入。房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，或由上管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
进入清算程序的房地产项目在一般情况下是难以全部销售完毕的，因此，对所清算对象整体房源的结构分布进行把握，是准确核算收入的关键。纳税人的房源整体结构分布可以通过这些数据信息来进行反映：清算截止日已销售和未销售房源的类型及数量、各单一房源的详细座落地址和可售面积、各已售房源的销售价格及销售方式、各未售房源的预售价格及清算时的使用情况等。企业应根据销售发票、销售合同、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，制定销售明细表：对销售面积与项目可售面积的数据差异进行核实，对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行核对；对销售价格进行评估时，审核其真实性。
2.3 扣除项目金额的确认和计算
对清算项目扣除项目金额的确定，应严格按照《土地增值税暂行条例》和《实施细则》的规定计算，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除；扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。如拆迁补偿费不一定需要取得税务发票，但强调是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应；扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆，这就要求正确区分开发成本与开发费用；扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的；纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用，特别是建筑安装发票应该在项目所在地税务机关开具；土地增值税法规定，利息费用要单独计算，不计入开发成本，更不得计入加计扣除基数；对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法，会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
2.4 土地增值税应纳税额的计算
对一个清算项目中既有普通标准住宅，又有非普通标准住宅，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用《土地增值税暂行条例》第八条第（一）项的免税规定，不得享受普通标准住宅的免税优惠。实际上，企业通过试算可以选择不同的方法：如果分别计算增值额应缴的土地增值税较少，则选择分别计算的方法；如果采用不分别计算增值额的方法，应交的土地增值税较少，则选择综合计算的方法。
2.5 土地增值税的审计鉴证
土地增值税的鉴证工作十分重要，纳税人必须引起重视。《土地增值税鉴证业务准则》要求土地增值税的清算必须附送税务中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》，主管地方税务机关应认真审核纳税人提供的《土地增值税清算鉴证报告》的格式是否规范，内容是否齐全，各表格逻辑关系是否正确。纳税人办理清算时，发生《土地增值税清算鉴证报告》内容不规范，退回重报的，将来要由审核部门提交稽查部门，作为重点检查对象。《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》要求各地税务机关提高清算工作水平，有条件的地区，要充分发挥税务中介机构作用，提高清算效率。各地税务师管理中心要配合当地税务机关加强对税务中介机构的管理，对清算中弄虚作假的中介机构进行严肃惩治。
2.6 土地增值税的申请清算
各项清算资料、鉴证报告准备好之后，纳税人应当在规定的时间内，向主管税务机关提出清算申请税务机关受理后，进行清算。
3 结语
总之，企业应正确理解国家的相关法律法规，综合考虑，根据自身的实际情况，选择合理的清算方法。了解当下土地增值税清算工作中存在的一些问题，从而完善其相关的制度，从而使问题在本质上进行有效的解决，使土地增值税清算工作真正意义上的服务于民，服务于社会。
参考文献
[1]刘玉章.土地增值税清算大成(M).北京：机械工业出版社，2010.8.
[2]李 颖. 房地产企业土地增值税的税务筹划[J]. 中国房地产，2004，（6）.
第5篇：土地增值税暂行条例范文
关键词：城市改造 拆迁补偿款 涉税问题
一、城市拆迁补偿款产生的背景
随着经济的发展，城镇化的脚步也越来越快，在城镇化中，很明显的表现就是新城区的扩建和老城区改造，而在城市扩大过程中，必然要通过收购用地或者是市民房屋用地拆除方式完成，这必然会导致政府与企业间和城市居民、农村居民间的各种矛盾和纠纷的产生，而此时补偿款就显的格外重要，在一定程度上，补偿款能够缓解双方的矛盾，而补偿款作为市场经济中的一种经济行为，涉税问题就越来越引起大家的关注。
二、城市拆迁补偿的分类和方式
拆迁补偿大多按照土地性质和房屋的使用用途两种情况来分类。按土地性质分类，分为：国有土地上的房屋拆迁补偿和集体土地上的房屋拆迁补偿两种。按使用用途分类，分为：住宅房屋拆迁补偿和非住宅房屋拆迁补偿两种。
另外，拆迁补偿的方式主要分为：货币补偿，产权置换，货币补偿和产权置换相结合。
三、涉及补偿拆迁款的税收征税范围及处理
说到税这个问题，也许很多人很纳闷，怎么感觉拆迁款项也需要纳税吗？事实上，关于拆迁款项的纳税问题，不仅仅是在拆迁款项上，还包括拆迁过程中一些其他事项上，都存在着需要纳税的问题，接下来，就从几个常见的税收方面来谈一下关于拆迁补偿款涉税问题中的征税范围及通常处理方式：
（一）营业税
在我国，若提供一定的劳务，或者是无形资产的转让以及不动产的销售，都需要单位和个人对其所取得的营业额向国家缴纳一定的税收，而这种税收就是人们日常所说的营业税。而在拆迁方面关于拆迁的时候，国家往往需要对单位和个人给付拆迁补偿款，而关于这部分款项是否需要缴纳相应的税收，国家税务机关并没有相关的文件对其进行明确规定。而经查询众多材料中，也只有一个批复有关于拆迁方面营业税的涉及，这就是1997年时候国税总局下发的一个批复，这个批复对关于拆迁涉税方面有一定的相关性，其中批复里面指出该文件规定对于对土地承包人取得相关的不动产或者其他收入需征收相关营业税，由于该文件的适用范围有一定的局限性，关于国家对企业和个人进行补偿的款项是不能适用该批复中的相关规定的。
（二）企业所得税
企业所得税是指对我国企业和经营单位的生产经营和其他所得征收的一种税。企业如果取得拆迁补偿收入，应当按照税法规定缴纳所得税，但是有关对于企业拆迁属于企业政策性搬迁取得补偿收入，用于异地重建的，可享受特殊优惠政策。国税函[2009]118号文件对这种优惠进行了明确。
（三）个人所得税
个人所得税是指调整征税机关与自然人之间在个人所得税的征纳与管理过程中所发生的社会关系的法律规范的总称。对于个人取得拆迁补偿收入，国家也是有明确的优惠政策的。经过国务院批准，均按照财税[2005]45号文件的规定：对被拆迁的个人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款的，此种情况下可免征个人所得税。
（四）土地增值税
土地增值税是指在以因国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，将其在转让过程中所取得的增值部分作为对其征税范围而向国家缴纳的一种税赋。对于拆迁补偿收入是否缴纳土地增值税，国家没有明确规定。根据我国相关关于土地增值税方面的规定，因国有土地使用权、地上附着的建筑物和不动产取得收入的话，不论取得收入的是单位和个人都必须向国家缴纳土地增值税，因此不管主体是具有法人资格的企业单位，还是自然人，以及企业的性质，只要发生了土地转让取得收入，都需向国家缴纳一定的税赋。关于税赋的征收问题，则需要按照我国相关税法规定的时间内进行办理和交付，并且在法律规定的国家机关办理相关土地增值税业务。如果需要相关的部门配合的话，相关部门应按照法律规定积极配合纳税人办理相关纳税事务，但是也有不用缴纳增值税的情况，如我国增值税暂行条例又有明确的规定，若是由于国家的原因，涉及国家利益时，当国家因建设发展需要，必须征收、收回他人单位、企业和个人土地以及房产、不动产时，必须依据相关法律征用，如果是这种情况的话，可以对单位、企业和个人免征土地增值税。但是对于属不属于国家征收或收回的情况下，中间的界限在哪儿？关于这方面，在法律上以及实务操作上确是一个模糊区域，这方面有待于国家制定相关的条例和法律积极完善和明确。
（五）印花税
印花税是对经济活动和经济交往中树立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。而拆迁时肯定会有产权转移的书据。所以，拆迁补偿安置过程中也存在印花税的应税行为。
（六）契税
契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。被拆迁的用户若使用拆迁补偿费或安置补助费购买房屋的，购房人则不需要缴纳契税；购房款如果超出拆迁补偿费或安置补助费，就只需要就超出部分缴纳契税。这一切都要按照《中华人民共和国契税暂行条例》有关规定进行处理。
四、结束语
随着我国经济的发展，立足于我国的税收实际情况，在科学的价值观指导下，关于拆迁款征税制度也会日益完善和科学，对于拆迁征税的问题也会处理得更科学、更合理，更有利于社会主义和谐社会的建设和发展。
参考文献：
[1]赵静.我国税收筹划的现状及可行性分析[J].内蒙古统计，2007，（05）
[2]中华人民共和国个人所得税法
[3]中华人民共和国契税暂行条例
第6篇：土地增值税暂行条例范文
本文以某国有企业上市公司的REITs交易架构为例，说明设立REITs过程中的遇到的一些会计及税务处理难题并提出解决方案。根据上市公司公告，该REITs项目交易架构简要如下：
私募REITs产品在资产重组环节结构图：
一、原始权益人资产出表的会计处理问题
房地产REITs作为轻资产运营的重要手段，对盘活账面沉淀的固定资产、提高资产流动性具有重要意义。而通过发行REITs产品，交易结构的设计能否让账面固定资产“出表”，对原始权益人来至关重要。
（一）资产转让过程中固定资产“出表”的问题
在该交易架构中，原始权益人（母公司）的子公司即资产持有人以物业不动产出资设立项目公司，项目公司股权转让给由原始权益人设立的SPV公司，之后不动产投资基金购买SPV股权，通过股权转让完成物业不动产装入REITs项目。在不改变现有物业资产使用状态下，原资产持有人通常在后期运营管理期间与项目公司签订租赁合同。这虽然在法律上表明企业已经把资产转移到特殊目的主体，在一定意义上解除了相关的资产风险，但是在会计进行处理的过程中，会计师一般从整个交易结构来看，该项交易属于一揽子交易，容易被认定为售后回租。那么判断融资性还是经营性售后回租还是融资性售后回租就成了能否“出表”的关键。
根据《企业会计准则21号--租赁》，融资性售后回租判定条件为符合下述之一：（1）在租赁期届满时，租?U资产的所有权转移给承租人；（2）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权；（3）即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分；（4）承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；（5）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。一般情况下，由于在REITs设立后，原资产持有人通常会与项目公司签订长期租赁合同，原资产持有人与项目公司签订租赁合同基本满足条件（2）和（3），容易被认定为融资性售后回租。
（二）解决措施
为规避售后回租被认定为融资性售后回租，原资产持有人在与项目公司签订租赁合同时应该充分考虑融资性售后回租的认定条件。笔者认为应在以下几个方面做好规划和设计，从而解决关于原始权益人资产“出表”的会计问题。
第一、合理设计在REITs产品交易结构设计中租金期限、租金水平合理规避融资租赁判定的第（3）、（4）项条件；
第二、缩短租赁合同条款中不可撤销的租赁期间，增加承租人优先续租权；
第三、合理设计租金水平，规避企业会计准则指南中关于租赁期中优先续租期是否包括在租赁期内的解释，即“承租人有优惠续租选择权的，承租人续租的租金预计远低于（通常是指低于70%且含70%）行使优惠续租选择权日正常的租金情况下，租赁期应包括优惠续租选择权所涉及的期间（即续租期）”的规定。
二、资产重组环节税负分析
根据目前的税收政策，成立公司制REITs，融资企业需要将不动产过户装入REITs项目中。在此过程中，可能会涉及增值税、企业所得税、契税、土地增值税以及印花税等税种。
（一）资产持有人以物业资产出资设立项目公司
资产持有人以物业不动产出资设立项目公司的过程中，涉税情况分析如下：
1、增值税
2016年5月1日，全国全面实施营增改。营改增后，增值税实行链条抵扣，其中变化是资产持有人首先承担了现金流的重任，缴纳增值税，之后在新成立的项目公司进行相应的抵扣项目。这在一定程度上增大了资产持有人的负担，其面临着现金流的一些风险。资产持有人若是可以实现增值税免交，可以降低发起人承担现金流的风险。然而，根据财税[2016]36号文，在资产重组过程，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，对涉及的不动产转让行为可免交增增值税。
2、土地增值税
实际上在中国税制下设立REITs的主要税收障碍在于相对高额的土地增值税，依据《土地增值税暂行条例》规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税”。依据财税[2015]5号文《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（执行期限为2015年1月1日至2017年12月31日），第四条规定：单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。企业在改制重组时以国有土地、房屋进行投资在税务机关进行备案后，可暂不需要缴纳土地增值税。但是这个法规又面临了一些现实操作当中的问题。
3、企业所得税
根据财税[2014]116号文，在资产重组过程中，对于公司的企业所得税，当企业是以非货币性资产通过对外投资的形式获得相关的非货币资时可以在5年之内通过分期的形式均匀的计入相当年度的应纳税所得额。这可以表明，在通过评估后的公允价值扣除相关的计税基础后的余额，再根据于此计算并确认其非货币性的资产所得。
（二）SPV公司股权转让
SPV公司将持有的项目公司股权转让给私募基金时的涉税分析如下：
1、增值税
根据财务[2016]36号文，目前转让非上市公司股权的行为不属于增值税征税范围，不缴纳增值税。
2、土地增值税
由于项目公司的资产主要是物业资产，SPV公司转让项目公司股权时涉嫌以股权名义转让房地产转让。根据国税函【2000】687号文件，转让企业100%的股权时，被转让企业股权表现形式的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，应当按照规定缴纳土地增值税。目前有些地方税务机关有可能依据此文件来征收土地增值税。如湖南省地税局在2015年1月下文（湘地税财行便函〔2015〕3号）明确规定，以股权转让名义转让房地产”属于土地增值税应税行为。但有些地方税务机关可能认定股权转让行为不涉及房产转让，不征收土地增值税。在安徽省地方税务局网上答疑中“劳务财产处”明确表示“原国税函〔2000〕687号文件是专发广西，仅针对特定案例”。事实上，仅依据687号函的规定对纳税人股权转让的行为征收土地增值税也是不符合《土地增值税暂行条例》及《土地增值税暂行条例实施细则》规定的。因此，在实施REITs项目时应当积极与主管税务机关沟通以避免税企争议。
三、新设项目公司运营管理期间的涉税分析
项目公司的收入主要是出?Y物业不动产，取得不动产租赁收入。涉税情况分析如下：
（一）增值税
营改增之后，根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告[2016]16号）第三条规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额；一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。因此，项目公司应当适用一般计税方法按11%的税率缴纳增值税。同时，按规定缴纳相关附加税费。
（二）房产税
项目公司拥有物业资产权属，需要缴纳房产税。目前，房产税的计税依据是房产的计税价值或者房产的租金收入。按照房产的计税价值缴纳的，依照房产原值一次减除10%-30%后的余值，即房产原值的70%-90%，计算缴纳房产税，税率为1.2%。按照租金收入缴纳的，按照租金收入计算缴纳房产税，税率为12%。
（三）企业所得税
项目公司从物业资产取得的租金收入，应与公司其他所得合并后扣除成本费用，按照25%的税率缴纳企业所得税。
（四）土地使用税
项目公司按照不同土地纳税等级、物业资产实际占用的土地面积，以及规定的每平方米年税额计算城镇土地使用税。并向土地所在地的税务机关缴纳城镇土地使用税。
第7篇：土地增值税暂行条例范文
如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可减少增值额，从而降低土地增值税的适用税率，减轻税负。因此，降低房地产销售中的土地增值税负担的关键就是控制房地产的增值率。在足额计算扣除项目的基础上，特别注意在制定房地产的销售价格时，对处于土地增值税临界点附近的情况。企业在遇到这种情况时，事先一定要进行必要的筹划。
案例：地处某省城的甲房地产开发企业按普通标准住宅建造一栋4000m2的商品房，现有两种销售方案：
方案一：按照2000元/m2的价格出售，假设扣除项目金额为672万元；企业所得税允许税前扣除金额同为672万元。
方案二：按照2100元/m2的价格出售，承方案一，则扣除项目金额为674.2万元〔672+4000×100÷10000×5.5%〕（根据规定房地产企业相应印花税不得扣除）。
企业该采取哪种销售方案呢？
方案一：该房地产取得销售收入为2000×4000÷10000=800（万元）；
房产的增值率为[（800－672）÷672]×100%=19.05%；
增值率小于20%的临界点，无需缴纳土地增值税，企业的税前利润为128万元。
方案二：该房地产取得销售收入为2100×4000÷10000=840（万元）；
房产的增值率为〔（840－674.2）÷674.2〕×100%=24.59%；
增值率大于20%，需要缴纳土地增值税165.8×30%=49.74（万元）；
企业的税前利润为168－49.74=118.26（万元）。
从方案一与方案二的比较看，方案二的销售价格虽然提高了100元/m2，但是税前利润却下降了128－118.26=9.74（万元）。所以，企业该采取第一种销售方案。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的免征土地增值税。实际工作中，房地产开发企业业首先要测算增值率，然后设法调整增值率。
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）的规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
企业是否将该代收费用计入房价对于企业的增值额不会产生影响，但是会影响房地产开发的总成本，也就会影响房地产的增值率，进而影响土地增值税的数额。企业可以利用这一规定进行税收筹划。
例：某房地产开发企业开发的一套房地产为普通标准住宅，取得土地使用权支付费用300万元，土地和房产开发成本为800万元，转让房地产税费为120万元，房地产出售价格为1740万元。为当地县级人民政府代收各种费用为100万元。
方案一：如果企业将该费用单独收取，则：
该房地产可扣除费用为300+800+（300+800）×20%+120=1440（万元）；
增值额为1740－1440=300（万元）；增值率为300÷1440×100%=20.83%；应纳土地增值税300×30%=90（万元）。
方案二：如果企业将为当地县级人民政府代收各种费用100万元费用计入房价，则：
该房地产可扣除费用为300+800+（300+800）×20%+120+100=1540（万元）；
增值额为1740+100－1540=300（万元）；
增值率为300÷1540×100%=19.48%，则不用缴纳土地增值税。
可见，方案二比方案一节省土地增值税90万元，即如果将代收费用计入房价，将增加90万元的收入（不考虑企业所得税）。即使因取得100万元代收费收入，相应增加了5.5万元（100×5.5%）的营业税、城建税及教育费附加，不考虑是否获得相应的代收费手续费等额外收益，也仍可以获得84.5万元（90－5.5）的收益。
国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件规定，土地增值税清算以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税，因此普通标准住宅土地增值税可以进行有效的免税筹划。目前税法规定的扣除项目主要为5项：取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、开发土地和新建房及配套设施的费用、与转让房地产有关的税金、对从事房地产开发的纳税人可按前两项计算的金额之和加计20%的扣除。
假设A房地产开发公司2006年初开发B项目普通标准住宅小区，到2007年初已经办理大部分开发项目成本费用结算，住宅也处于销售阶段。经过仔细测算，B项目共发生成本费用如下：取得土地使用权所支付的金额为400万元，房地产开发成本600万元，开发土地和新建房及配套设施的期间费用100万元，预计取得住宅房屋销售收入1720万元，应缴纳税金及附加94.6万元（为方便，按95万元计算）。
依据以上数据，计算A公司应纳土地增值税：
扣除项目金额之和＝400＋600＋100＋95＋（400＋600）×20%=1395（万元）；
增值额＝1720－1395＝325（万元）；
增值率＝325÷1395＝23%；因此，应纳土地增值税＝325÷30%＝97.5（万元）。
如果B项目尚未全部完工结算，A公司为了节税，从美化小区环境出发，适当再投入一些开发费用，使增值率小于20%。
假设再投入X万元，只要符合〔1720－（1395＋X）〕÷（1395＋X）<20%条件，就可以免征土地增值税。计算得出X>38.33万元。再考虑加计20%的扣除因素，38.33÷（1＋20%）=31.9（万元）。也就是说，只要再投入不到32万元，该项目的增值率就小于20%，符合免税条件，可以不必缴纳97.5万元的土地增值税。
假如A公司再投入35万元改善小区环境，重新计算如下：
扣除项目金额之和＝400＋（600＋35）＋100＋95＋（635＋400）×20%=1437（万元）；
增值额＝1720－1437＝283（万元）；增值率＝283÷1437＝19.69%，小于20%。
所以，B项目免征土地增值税。
第8篇：土地增值税暂行条例范文
关键词：房地产企业 税收筹划应用 企业发展
我国房地产业发展起步于上世纪90年代，经过20年的发展，逐渐成为支柱性产业之一，不仅为老百姓解决了安居问题，而且带动了建材、工程机械等相关产业的发展。近年来，由于房价过高、投资虚热，国家宏观调控政策陆续出台，房地产开发行业利润空间逐步缩小，市场不确定因素增加，经营风险增大。在这种情况下，进行税收筹划显得尤为重要。本文拟就税收筹划在我国房地产企业中的应用作初浅分析。
一、税收筹划在我国房地产企业中的应用
税收筹划是指纳税人遵循国家法律，以税收政策法规为导向，事前选择有利纳税方案处理自己的生产、投资、理财活动的一种企业筹划行为。房地产企业涉及税种较多、税费负担较重，进行税收筹划有特别意义。它既要善于运用一般税收筹划方法，也要充分考虑行业特点进行富有特色的税收筹划。
（一）利用土地增值税临界点进行筹划
土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点，同时根据《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》等相关法律规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。因此，对于房地产开发企业，可以通过销售降价、提高配置标准、增加配套设施、增加建设成本等方式合理控制土地增值税的增值额，对于普通住宅，房地产企业不但可利用土地增值税的四级超率累进税率降低税率，还可利用“20%的增值额”这个 “临界点”达到不交税的效果，一方面房地产开发企业可通过销售降价、提升配置标准、增加配套设施促进项目的快速销售，节约财务利息，实现资金的快速流转滚动，同时通过上述税收筹划措施，降低企业土地增值税税负，并不一定致使企业利润减少。
（二）利用税收优惠政策进行税收筹划
营业税方面：以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担风险的行为，不征收营业税，转让股权也不征收营业税；房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。
土地增值税方面：合作建房一方提供土地，一方提供资金，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免征土地增值税；房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。
因此，对于房地产开发企业，可利用上述税收优惠进行合理避税。如将开发的商业物业先投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式可规避营业税。
（三）利用收入结构进行税收筹划
对于精装修房屋，购房房款中不仅包含了房屋建设成本，还包括房屋装饰、装潢费用，由于房屋装饰、装潢属于劳务服务，无需缴纳增值税。因此房地产开发企业可设立装饰公司负责房屋装饰、装潢，销售时将房屋销售合同分拆成房屋销售和房屋装饰合同，与房地产开发企业及房地产企业设立的装饰公司分开签订，则房地产开发企业只需就房屋依据房款缴纳土地增值税，装饰公司仅需就装修费用缴纳营业税，不用缴纳土地增值税。利用该筹划，房地产开发企业利用关联公司将经营收入分散，使得土地增值税税基大幅减少，可以大大节省土地增值税款，甚至无需缴纳土地增值税。
（四）利用收款方式进行税收筹划
根据税法规定，房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率预缴营业税、土地增值税及所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。另外根据国税发[2009]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》于采取分期付款方式销售开发产品的，应按照销售合同或协议约定付款日期确认收入的实现，付款方提前付款的，按照实际付款日确认收入的实现。
因此，对于房地产开发企业开发的单位价值较高的项目，购买方很难一次拿出大额款项购置房地产，房地产开发企业可采用分期收款方式销售，一方面可促进销售的增长，另一方面企业不以售价总额为基数而以分期收款为基数计算缴纳营业税、土地增值税及所得税，将税负进行递延，有利于房地产开发企业的资金流动，创造更大的价值。
二、我国房地产企业税收筹划应注意问题
1.税收筹划要合理合法
税收筹划要符合税法政策，以依法纳税为前提，在多种纳税方案中做出选择，规避法律、政策风险。同时，结合企业实际，合理设计税收筹划方案，采取合理措施降低企业税负。
2.税收筹划要贯穿于房地产开发全过程
房地产开发涉及买地阶段、建房阶段、售房阶段及后期物业管理阶段，开发周期长、涉及的因素较多、涉税较为复杂，因此房地产开发企业税收筹划需要事先谋划，并实时跟踪监控。
三、结语
综上所述，当前，我国房地产行业正在经历前所未有的严厉调控，房地产行业竞争已日趋加剧、利润空间已大幅缩小。房地产开发企业合理合法的进行税收筹划，不仅可以降低企业自身税负，争取企业最大利益，而且通过税收筹划整个过程，可以提高企业的经营管理水平，提高企业的竞争力，赢得新的发展空间，房地产开发企业税收筹划具有一定的必要性，同时需根据房地产开发企业的特点及所涉及的税种，进行合理的税收筹划。
参考文献：
第9篇：土地增值税暂行条例范文
关键词：税务筹划；
中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1674-3520（2014）-04-00272-01
开发企业对项目的销售可分为两个阶段，预售未竣工产品和销售已竣工产品，各地对预售未竣工产品的时间点并不相同，但必须要拿到预售许可证才能进行。开发企业在收到预售款项包括房屋的首付款、房款、定金等，应按适用税率上缴营业税、土地增值税和企业所得税。销售已经竣工的商品房时，按已确认的土地增值税和企业所得税的单位成本计算应缴纳的土地增值税和企业所得税，不再按预售方式计算和缴纳土地增值税和企业所得税。实际情况中，很多项目在预售阶段及项目施工过程中，销售工作已经就进入尾声了，所以本筹划中所说的销售阶段主要指预售阶段，放在了项目清算阶段之前，是按照实际操作的工作流程来进行的安排。
一、促销活动的税务筹划
（一）销售折扣的税务筹划。销售折扣是企业惯用的促销手段，房地产企业也是如此。现行税法规定，如果销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的，可按折扣后的销售额计算收入并计税；如果将折扣额另行开票，则必须全额计税。
（二）买房赠物的税务筹划。不少开发商在销售时赠送家具、家电、小汽车或者买房免N年物业费等进行促销。进行上述优惠的正确做法一定是开发商将上述优惠体现在房价上，同时业主将得到的优惠在开发商控制的关联企业中消费掉。比如买房免N年物业费，免掉的物业费一定要体现在房价里，同时业主再把物业费交到与开发商关联的物业公司。
二、销售定价的筹划
由于土增税税负因素的影响，在开发成本一定的情况下，售价增长会使税后利润的绝对值相应增长，但土增税的存在会导致销售净利率有极大值；超过销售净利率极大值的售价，虽然会使税后净利润增加，但企业得到的净利小于支付给国家的税款。当然在项目当地市场条件允许的情况下，房地产开发商为了追求现金流的最大化，虽然会付出较高的税收成本，依然会加高售价。在项目进行销售定价时，对于土地增值税的筹划有两个方面，一是对于普通住宅《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。可以利用普通住宅免税的20%的临界点来进行筹划。二是针对土增税税率的不同，来确定在相同税率里的最高售价，来达到税率不变的情况下拥有较高的售价和税后利润。
假设房地产开发商建设普通住宅项目，售价为X，开发成本为C，要想让土地增值税的增值率低于20%，建立不等式关系如下：
售价：X
扣除项：C+C*10%+C*20%+5.5%X=1.3C+0.055X
增值额：X-1.3C-0.055X=0.945X-1.3C
不等式：0.945X-1.3C < （1.3C+0.055X）*20%
X < 1.67C
由此计算过程可得出结论，当普通住宅的售价低于开发成本的1.67 倍时，土地增值税的增值率低于20%，从而可以享受到国家的优惠政策，在售价幅度变化不大的情况下，获得最大的收益。但若市场环境繁荣，房地产开发商为了要获得更高的利润，可能选择放弃国家优惠政策来提高售价，虽然由于上缴更多的税款损失了一部分利润，但最终也获得了比享受优惠政策的价格更多的税后利润。超越免税临界点后，在不同的增值率下售价区间为：增值率在（20%，50%），售价所在的区间为（1.67C，2.1253C），享受的税率为30%；增值率在（50%，100%），售价所在的区间为（2.1253C，2.9213C），享受的税率为40%；增值率在（100%，200%），售价所在的区间为（2.9213C，4.6707C），享受的税率为50%；增值率在（200%，无穷），售价所在的区间为（4.6707C，无穷），享受的税率为60%。由于有土地增值税，这种超率累进税率的影响，企业的销售收入与销售利润间并不是完全的正比例增长，如果销售收入的增长不能大于营业税金及附加和土增税的增长，企业得到的税后利润将会低于销售收入增加前的税后利润。如此，我们提高售价将不会有意义，所以在定价时我们需要充分的考虑到土增税等各种税收对利润的影响，在可能的条件下充分利用国家对土增税的优惠政策，在不能适用优惠政策的时候，根据市场条件，争取在价位相近的情况下，适用最低的土增税税率，来实现企业利润的最大化。
三、精装修住房的筹划
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发商在提供给消费者高品质产品的同时，能通过适当提高装修成本的手段或分解收入的方式来降低土地增值税的税负，提高企业的税后利润。实际工作中很多地产公司并不将装修业务剥离给关联的装修企业，只是通过作精装修业务适当调高开发成本，以达到节税目的。
四、房地产项目公司产品交付业主及清算的税务筹划
