房地产价格策略分析精选(九篇)

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第1篇：房地产价格策略分析范文

关键词：房地产金融风险；形成机制；房地产开发商；银行；演化博弈

一、 引言

近年来，我国房地产价格一直上扬，且保持高位运行。而当房地产价格过分偏离内在价值时，泡沫成份被大量转移给了金融机构。而当房地产金融系统中积累的泡沫压力太大时，系统运行的内在机制将以急性和突发性的方式来释放压力，泡沫破裂的最危险的结构甚至会促成整个金融系统风险的爆发。因此，要深入研究我国房地产金融风险形成的特殊机理，促进房地产业和房地产金融业的稳定发展，为完善我国房地产市场体制和宏观调控提供决策支持。

本文通过对房地产开发商与银行建立演化博弈模型，并根据房地产市场化以来政府调控和利率调控的不同特点分阶段进行分析，基于不同阶段政府的不同调控行为，房地产开发商与银行不同初始条件，得出不同阶段二者不同的演化稳定策略和房地产金融状况。

二、 房地产开发商与银行的演化博弈模型

1． 博弈假设。根据模型的设计思想，对房地产开发商与银行的演化博弈模型做出如下假设：

假设1：局内人。博弈双方为房地产开发商和银行，且均是风险中性的，博弈双方各为相似个体组成的不同群体，且博弈过程属于非对称的有限理性复制动态进化博弈；

假设2：策略空间。在不同的房地产市场发展阶段中，银行群体只存在两种策略集合：（宽松信贷，紧缩信贷），而房地产开发商也只存在两种策略集合：（投资，投机）；

假设3：支付。支付是房地产开发商与银行在不同的房地产市场发展阶段中得到的效用水平。

2． 博弈模型。以2×2非合作重复博弈为例，对演化博弈论的思想作一些分析，如表1的支付矩阵所示。

其中，假设p表示房地产开发商群体在一次博弈中采取策略1(投资)的概率，q表示银行群体在博弈中采取策略1（宽松信贷）的概率，而概率可解释为群体中选取该策略的参与人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分别表示房地产开发商和银行采取不同策略时的收益。

通过分析可得：

房地产开发商以p和（1-p）的概率选取策略1和2的平均收益是：

u=p*u1+（1-p）*u2=p*[A1*q+A2*（1-q）]+（1-p）*[A3*q+A4*（1-q）]

同理：

银行以q和（1-q）的概率选取策略1和2的平均收益是：

u=q*u1+（1-q）*u2=q*[B1*q+B3*（1-P）]+（1-q）*[B2*p+B4*（1-P）]

根据演化博弈理论，若同种群房地产开发商和银行选择相同的战略S，其利润相等，则任何一个房地产开发商和银行不会改变其战略。当同种群房地产开发商和银行中某个参与者试验不同的战略S'，称之为变异房地产开发商或银行，而当变异房地产开发商或银行获得比同种群其它房地产开发商或银行更高的利润时，其它房地产开发商或银行必然会模仿变异房地产开发商或银行。反之，当变异房地产开发商或银行的利润低于其它房地产开发商或银行的利润时，其它房地产开发商或银行将保持原战略而该变异房地产开发商或银行也将从战略S'调整为战略S这样，战略S成为有限种群演化稳定战略。

房地产开发商与银行的复制动态实际上是描述某一特定策略房地产开发商或银行中被采用的频数或频度的动态微分方程。根据演化的原理，一种策略的适应度或支付比种群的平均适应度高，这种策略就会在种群中发展，即适者生存体现在这种策略的增长率大于零，即房地产开发商或银行将持续的选择这一策略。

复制动态方程为：

房地产开发商：

dp/dt=p*（u1-u）=p*（1-p）[（A1-A3+A4-A2）*q-（A4-A2）]

银行：

dq/dt=q*（u1-u）=q*（1-q）[（B1-B3+B4-B2）*p-（B4-B2）]

于是动态复制系统平衡点所对应的策略组合为房地产开发商与银行的演化均衡，而房地产开发商与银行演化博弈均衡的稳定性取决于其在合作和非合作时所能带来的收益大小比较，在达到演化稳定策略时群体中的个体仍在不断变化，即呈现出内部不断变化而总体不变的的过程。

对于上述由微分方程表示的群体动态演化过程，其均衡点的局部稳定性可由该系统的相应的雅克比矩阵局部稳定性分析得到：

J=

（1-2p）[（A1-A3+A4-A2）q-（A4-A2）] p（1-p）（A1-A3+A4-A2）q（1-q）（B1-B3+B4-B2） （1-2q）[（B1-B3+B4-B2）P-（B4-B2）]

这样，运用雅克比矩阵局部稳定性原理，通过分析房地产开发商与银行在房地产市场化不同发展阶段中演化稳定策略，可以系统地论述房地产金融风险的演进过程，从而为防范房地产金融风险提供一定的启发和建议。

三、 演化博弈稳定性分析

从1998年房地产市场化以来，根据不同发展阶段中政府调控的重点和央行基准利率调控政策的特点，本文将房地产市场化发展阶段分为四个阶段：

1． 1998年~2003年：初步繁荣发展阶段。1998年，我国开始实行城镇住房分配制度货币化改革，为了实现经济的快速发展，政府提出了实施增加投资、扩大内需的方针政策，培育房地产业作为新经济增长点，中央银行在五年内共有五次降低存贷款基准利率，推行宽松的货币政策，通过促进房地产业的发展来拉动国民经济的增长。

同时由于人们改善居住条件的要求产生了巨大的房地产市场需求，房地产业迅猛发展，而国家政策法规对房地产开发商的限制与要求并不太高，房地产行业的准入门槛比较低，房地产投资额、施工面积等指标均出现大幅增长，与此同时，房价也快速上涨，房地产市场呈现出一片繁荣景象。

在该时期内，当银行实行宽松的信贷政策时，由于房地产市场一片繁荣，房地产价格不断攀升，并且处于市场化初期，房地产开发商进行房地产投机行为的违规成本也很小，因此当房地产开发商投资高风险的项目，基于巨大的市场需求，房地产开发商能够及时卖出楼盘，能获得巨大收益；同理在房地产开发商投机的情况下，银行放出更多的贷款，则获得利息等收益也大大高于房地产开发商投资时的收益。此外，若银行实行宽松的信贷政策，贷款总额高于紧缩信贷政策下，从而银行获得更大的收益。

当银行实行紧缩的信贷政策时，只有房地产开发商从事投资行为时，才能及时顺利地获得贷款从而取得更大的收益。

当处于1998年~2003年的房地产市场初步繁荣阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投机策略且银行采取宽松信贷的策略。

在房地产市场初步繁荣发展阶段，房地产需求旺盛，房地产价格持续上扬，银行短期内忽略了房地产的贷款风险，采取宽松的货币政策，而房地产市场不断涌入大量的资金，这进一步加快了房地产价格的上扬，有可能会催生房地产价格泡沫，房地产金融风险开始形成。

2． 2004年~2007年：宏观调控、抑制投机阶段。2003年以来，房地产价格持续上扬，大部分城市住房销售价格上涨明显，部分城市住房价格上涨过快，房地产市场出现投资过热的趋势。

针对房地产市场的过热现象，政府出台了一系列密集的调控措施，期间房地产投资过热的现象有所遏制，但是随着居民住房需求持续快速增长以及住房购买力的不断增强，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加。该时期内来自国内贷款的房地产开发投资快速上涨，贷款增速也基本保持较高水平。

虽然受到政府宏观调控和加息等方式，但由于房地产市场供需两旺的势头强劲，房地产市场火热，同时对房地产开发商投机行为的打击力度不够，房地产开发商从事投机行为获得的收益仍然远大于所付出的成本。因此在该时期内，无论银行采取何种信贷政策，房地产开发商的投机行为利益仍高于投资行为的利益所得。

但在此时期政府目标着重于宏观调控、抑制投机，因此无论银行采取何种信贷政策，房地产开发商的投机行为时的银行收益将小于房地产开发商投资行为时的利益所得。此外，若银行实行宽松的信贷政策，贷款总额将高于紧缩信贷政策下，从而银行获得更大的收益。

则当处于2004年~2007年的政府机制投机阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投机策略且银行采取宽松信贷的策略。

此时处于房地产市场初步宏观调控时期，尽管政策采取了一系列宏观调控措施，房地产市场发展势头有所抑制，但房地产需求依旧异常旺盛，房地产价格快速上涨，在银行采取宽松的信贷政策情况下，银行贷款规模迅速扩大，使得银行贷款的潜在风险处于急剧积累的过程中，同时贷款规模的扩大也进一步助长了房地产价格的上涨和投机活动的升级，二者之间形成了一种互相推动的螺旋式前进的恶性循环，房地产金融风险不断膨胀。

3． 2008年~2009年：鼓励合理住房消费阶段。自2007年底起，一方面受到全球金融危机和经济衰退的影响，整个房地产市场观望情绪浓重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央银行连续五次降息，同时采取一系列税费优惠政策，以鼓励合理住房消费，从而能再次拉动国民经济的增长。但2009年下半年以来，基于房地产市场迅速反弹，房地产市场供需两旺的势头明显，政府出台了一系列密集且严厉的调控政策，旨在打击投机性住房行为，维持正常的住房需求。

在此时期内，房地产开发商从事投机行为获得的收益将小于其违规成本。因此，在此时期内，当房地产开发商采取投资行为时获得的收益将大于其采取投机行为取得的收益。

而在该时期内，无论银行采取宽松还是紧缩的信贷政策，若房地产开发商采取投机行为，由于惩罚力度较大，投机行为的收益很小，如果资金链发生断裂，则无法保证按时还款付息，从而银行的收益较小。而当房地产开发商采取投资行为时，若银行采取宽松的信贷政策将比紧缩的信贷政策取得的收益大。

则该阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投资策略且银行采取宽松信贷的策略。

在鼓励合理住房消费阶段，受国际整体经济的消极影响，房地产价格开始回落，房地产市场陷入不景气的局面，房地产抵押贷款价值降低，房地产贷款风险将迅速增加，房地产贷款的呆账坏账将有所增加，如果此时银行采取紧缩的信贷政策，提高贷款标准，减少房地产贷款，则将加剧房地产市场的不景气现象，加快房地产价格的下降，最终会使得房地产泡沫破灭，形成金融危机。

4． 2010年~2011年：加强保障性住房建设、严厉打击投机行为。自2010年起，政府出台一系列房地产重拳调控政策，综合运用土地、信贷、税收等手段，先后出台了房地产税、限购令等严厉政策，极大地加强和改善对房地产市场的调控，遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。

在此时期内，房地产开发商从事投机行为获得的收益远远小于其付出的成本。因此，在此时期内，当房地产开发商采取投资行为时获得的收益将远大于其采取投机行为取得的收益。

而在该时期内，无论银行采取宽松还是紧缩的信贷政策，若房地产开发商采取投机行为，由于惩罚力度较大，投机行为的收益很小，如果资金链发生断裂，则无法保证按时还款付息，从而银行的收益较小。

则当处于该阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到房地产开发商采取投资策略且银行采取宽松信贷的策略；或者房地产开发商采取投资策略且银行采取紧缩信贷的策略。

在严厉打击房地产市场投机阶段，房地产价格将会受到调控影响，价格增速回落，房地产市场的投机行为将逐渐消失，无论银行采取宽松或紧缩的信贷政策，房地产开发商都将采取投资的策略，房地产市场将会实现稳定健康快速的发展。

四、 结语

在房地产开发商与银行的演化博弈模型中，当房地产市场处于市场化初期阶段时和政府初步的不断进行宏观调控阶段，房地产市场持续火热，房地产开发商和银行的演化稳定策略均为银行采取宽松的信贷政策，房地产开发商采取投机的策略。这意味着当房地产市场繁荣发展时，供需两旺的势头明显，房地产价格迅速上涨，房地产业有利可图，银行忽略了房地产的贷款风险，纷纷扩大贷款规模，使得房地产市场不断涌入大量的资金，同时这进一步加快了房地产价格的上扬，两者交互作用，房地产金融风险开始形成并且不断加剧。

而当处于鼓励合理住房消费时，房地产市场不景气，房地产开发商的演化稳定策略为投资策略，银行采取宽松的信贷政策。这意味着房地产价格开始下滑，房地产抵押贷款价值降低，房地产贷款风险将迅速增加，而如果此时银行采取紧缩的信贷政策，控制房地产贷款规模，则将加剧房地产市场的不景气现象，加快房地产价格的下降，最终会使得房地产泡沫破灭，形成金融危机。

因此，为了促进房地产市场健康稳定发展，减少房地产市场投机行为，需要政府严格、持续的执行有效的房地产调控政策。从宏观政策的角度分析，政府可从以下几方面着手调控房地产市场：

（1）从信贷政策的角度来看，根据现在的市场状况，宽松的信贷政策对房地产市场效果不大，因此央行应加紧市场流动性的回收工作，继续实施紧缩的信贷政策，降低房地产市场泡沫破灭的风险，同时也有助于降低通货膨胀。

（2）从政府财政政策角度来看，政府应将资金重心向基础制造业倾斜，大力发展实业，防止产业空心化危机的发生，以加强房地产泡沫破灭时的风险的抵御能力。

（3）从政府的金融体系改革来看，政府一方面要对整个金融体系加强监管力度，一方面应该进一步完善房地产开发商的贷款制度，促进其技术创新及产业结构调整，将股市与楼市之间的资金向实业转移，从而在根本上解决房地产金融风险的问题。

参考文献：

1. 王俊.我国房地产金融风险形成机制研究.华中科技大学学位论文,2006.

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3. 吴艳霞.基于房地产开发商的演化博弈研究.西安理工大学学位论文,2008.

4. 于嘉.房地产泡沫形成机制研究及我国房地产金融风险防范.复旦大学学位论文,2009.

5. 夏宇晓.我国房地产市场非理性繁荣的形成机制及治理对策.华东师范大学学位论文,2010.

6. 达庆利.有限理性条件下进化博弈均衡的稳定性分析.系统工程理论方法应用,2006,（3）:279-284.

7. 吴迪.高鹏.董纪昌.基于场景理论的中国城市居住房地产需求研究.系统科学与数学,2011,31（3）：253- 264.

第2篇：房地产价格策略分析范文

关键词：投机；房地产价格；多元回归分析

一、问题的提出

自从20世纪80年代末城镇住房商品化开始，城镇居民住房价格就迅速上升，年均增长幅度高于10%。2009的年房价更是经历了一轮疯涨。截至2010年第一季度全国住房成交价在5193元/平方米，较2009年同期增长11.46%。其中，杭州作为一个区域经济中心，房价一直位于全国的前列，2010年4月住房成交均价达到20553元/平方米，较2009年同期涨幅达到47.85%。房价的过快上涨，不仅对广大普通居民的购房产生严重影响，对社会的稳定以及我国经济的持续发展构成威胁。

美国次贷危机带来的住房价格泡沫破裂，应该给我们敲响了警钟。当前我们的住房价格是否存在严重的泡沫、房地产市场泡沫的主要成因是什么、对待房地产市场价格应该采取怎样的预警机制和调控措施，这些都是迫切需要解决的现实问题。由于我国地域广阔，地区差异巨大，各地区的政治、社会状况及经济发展水平都有着显著的差别，区域房地产市场价格也存在着巨大的区别。因此，判断区域房地产市场是否存在泡沫，探讨区域房地产市场建设的合理性，对我国房地产市场的管理具有更为重要的现实意义。基于以上目的，本文采用近十年来杭州的经济数据，建立多元回归模型，对杭州房地产市场价格泡沫状态及其主要成因进行了分析研究，并通过杭州市与全国的比较，说明区域差异的存在。

二、决定房价的理论模型

根据已有的理论与实证研究成果来分析房价与各影响因素的理论关系，构建出城市房价的理论模型。我们将房地产价格分解为两个部分，一部分由经济或市场基本因素驱动，称为基本价格；一部分由房地产市场的投机行为驱动，称为非基本价格。

影响房地产的基本价格因素：

第一，经济发展形势。可用各个城市地区的GDP来反映经济发展形势，经济的高速发展必将推动房地产的快速发展。从理论上分析，经济增长形势越好，房价上涨的可能性就越大，两者应呈现出正向关系。

第二，人民生活水平。用城镇居民人均可支配收入的增加来反映人民生活水平的提高。居民可支配收入决定了其实际购买能力，进而决定了居民住房的消费能力。

第三，土地价格。地价是房地产成本的重要组成部分，其走势直接影响着房价。

第四，房地产投资。从理论上看，房地产投资增加，将导致房地产市场供给的增加，在需求不变或者房地产需求弹性小于供给弹性的情况下，房价将下降。

第五，利率的高低。利率的高低决定了房地产开发商的融资成本，贷款利率降低，开发商就可以以较低的成本获得资金，而房地产开发的利润相对而言是比较有保证的，因此在低利率的情况下，开发商就会有相对可观的收益。中国房地产行业的高负债性决定了利率是影响房地产定价的重要因素。

第六，货币供应量。我国金融市场不发达，市场机制不成熟，间接融资比例很高，房地产投资在相对大的程度上需要银行信贷资金支持。因而货币供应量将从供给方面影响房地产投资信贷规模，从需求方面影响购买水平。

第七，其他因素，如该城市的环境因素、地理位置等。

影响房地产的非基本价格因素：消费者对房价的预期。LevinandWright运用房地产价格增长率的历史数据来建立房地产市场投机模型。其中心假设为：人们通过观察房地产的历史价格变化，形成对房地产未来价格变化的预期，从而导致房地产市场需求条件的变化。而这些不断变化的需求条件影响了房地产的供求价格。

三、变量的选择和模型的建立

为了考察导致杭州市房地产价格持续上涨的主要因素是居民自住需求还是投资和投机需求，考虑各相关因素的量化可能性以及数据的可获得性，笔者决定选用人均可支配收入和上一期房地产价格两个变量来解释本期房地产价格变量。因为居民的自住需求主要取决于可支配收人的高低，而投资和投机需求则很大部分取决于上一期的房地产价格，决定投资或者投机行为盈利与否与当期房地产价格的高低无关，只要房地产价格的趋势是上升的，投资和投机行为就会持续发生。

如果是居民自住需求所导致的房地产价格上涨，则模型的结果为人均可支配收入对本期的房地产价格影响较大；如果是投资和投机因素所导致的房地产价格上涨，则模型的结果为上一期的房地产价格对本期的房地产价格影响较大，市场中存在泡沫的因素。于是在即将建立的多元回归模型中被解释变量为房地产价格PT，解释变量分别为可支配收人Y和前一期房地产价格PT1。建立房地产价格函数的计量模型如下：

PT=b0+b1PT1+b2Y①

该模型的经济含义为：本期房地产价格主要取决于上一期的房地产价格PT1和当期的入均可支配收入Y，b0为随机误差。

四、多元线性回归模型与White异方差检验

本模型的实验数据样本为2001年-2009年的时间序列数据。城镇居民人均可支配收入Y和当年房地产价格P。数据来源于杭州统计局网站。样本数据如表1所示。

可以看出，房地产价格pt和城镇居民可支配收入y、上期房地产价格pt1有着较为明显的相关关系，尤其是在06年以后。

然后笔者使用Eviews3．1版软件对数据进行加权最小二乘回归估计，根据回归的结果，估计的模型为：

PT=612.8885+0.728829PT1+0.079083Y

（661.4456）（0.525100）（0.177144）

t=（0.926589）（1.387980）（0.446434）

R2=0.950074 AR=0.933432 F=57.08857

拟合优度：由检验数据中可得到R2=0．950074，修正的可决系数为AR=0．933432，说明该模型对实体经济运行的解释度为95%，模型的拟合性很好。

F检验：针对H0：b1=b2=0，给定显著性水平a=0.05，在F值分布表中查出自由度为k-1=2和n-k=6的临界值Fa（2，6）=5.14。而检验结果中F=57.08857，远大于F的临界值，所以应该拒绝原假设，说明回归方程显著，杭州市上一期房地产价格、人均可支配收入、本期房地产供给等解释变量对被解释变量一本期房地产价格有显著影响。

T检验：分别对H0：b1=0和H0：b2=0在给定显著性水平a=0.05，查t分布表得自由度为n―k=6的临界值t（a/2）=2.447。而验结果中与b1、b2相对应的t统计量的绝对值分别为1.387980和0.446434，也就是说，在其他解释变量不变的情况下，PT1和Y的单独变动对PT的影响并不显著。

为了检验所采用的样本数据之间是否具有异方差性，可以使用回归检验的结果来继续进行White检验，从结果可以看出，Obs*R-squared=4.724401，由White检验可知，在给定显著性水平a=0.05下，查卡方分布表，得临界值为5.99147。比较计算的卡方统计量和临界值，因为Obs*R-squared=4.724401

由回归结果我们可以看出，前一期的房地产价格对本期的房地产价格有明显的影响。前一期房地产价格PT1的系数为0.728829，具体来说就是在本期其他变量不变的情况下，如果上一期的房地产价格上涨1个百分点，会直接导致本期的房地产价格上涨0.728829个百分点，说明杭州的房地产市场普遍存在比较明显的投资、投机倾向。

为了便于比较观察，我们同样再对2001到2009年期间全国房价影响因素进行分析。2001-2009年全国统计数据，如表2所示。

我们使用Eviews3．1版软件对数据进行加权最小二乘回归估计，估计的模型为：

PT=231.0456+0.819097PT1+0.036427Y

（483.6203）（0.388236）（0.048461）

t=（0.477742）（2.109789）（0.751673）

R2=0.992762 AR=0.990349 F=411.4535

拟合优度：由检验数据中可得到R2=0．992762，修正的可决系数为AR=0．990349，说明该模型对实体经济运行的解释度为99%，模型的拟合性很好。

F检验：针对H0：b1=b2=0，给定显著性水平a=0．05，在F值分布表中查出自由度为k一1=2和n―k=6的临界值Fa（2，6）=5.14。而检验结果中F=411.4535，远大于F的临界值，所以应该拒绝原假设，说明回归方程显著，全国上一期房地产价格、人均可支配收入、本期房地产供给等解释变量对被解释变量一本期房地产价格有显著影响。

T检验：分别对H0：b1=0和H0：b2=0在给定显著性水平a=0.05，查t分布表得自由度为n-k=6的临界值t（a/2）=2.447。而检验结果中与b1、b2相对应的t统计量的绝对值分别为2.109789和0.751673，也就是说，在其他解释变量不变的情况下，PT1和Y的单独变动对PT的影响并不显著。

为了检验所采用的样本数据之间是否具有异方差性，可以使用回归检验的结果来继续进行White检验，选择没有交叉乘积项，从结果可以看出，Obs*R-squared=2.868896，由White检验可知，在给定显著性水平a=0.05下，查卡方分布表，得临界值为5.99147。比较计算的卡方统计量和临界值，因为Obs*R-squared=2.868896

五、回归模型检验结果的现实意义

通过杭州市和全国这两个回归模型的结果数据的对比，我们可以看出：前一期的房地产价格PT1的系数最大，分别为0.728829和0.819097，说明我国的房地产市场普遍存在比较明显的投资、投机倾向，这种情况全国的平均水平表现得更为突出。具体来说就是在本期其他变量不变的情况下，如果上一期的房地产价格上涨一个百分点，会导致本期的房地产价格上涨0.728829，如果是在全国范围内，则会导致本期全国房地产平均价格上涨0.819097个百分点。

收入Y，系数分别为0.079083和0.036427，就是说在本期其他变量不变的情况下，如果本期的收入上涨1个百分点，就会导致本期房地产价格上涨0.079083个百分点，而导致房地产全国平均价格上涨0.036427个百分点。

这两个回归模型对比的现实意义在于：一是说明我国目前的房地产市场普遍存在比较明显的泡沫因素，相对于全国平均水平而言，这种因素在杭州市体现的相对较弱些；二是投资和投机因素对当期房地产的决定因素超过了城镇居民人均可支配收入，也就是说，我国目前房地产市场中的需求主要来自于投资和投机，而不是居民的自住需求，这说明国家历年来出台的各项抑制投资和投机需求的房地产市场调控措施的合理性。

从上述结论1可以看出，作为东部发达城市的杭州，房地产价格泡沫化的程度低于全国平均水平。而通过对其他东部沿海城市数据的收集与分析，在京津沪等东部一些发达城市，相对于全国平均水平而言，泡沫化因素则体现的更加明显。笔者认为以下几方面可以解释这种差异性的存在：

第一，杭州相对于京津沪等东部沿海城市，其城市定位不同。杭州依托于西湖走的是旅游城市、消费服务型城市发展道路。其依托优越的地理环境、优美的风景以及浙江雄厚的经济实力，其房价本身有其合理性的一面、“刚性”的一面。

第二，基于上述，杭州市房价基础比较高，投资投机的成本、风险较大，收益相对较小，抑制了投资者和投机者的动力。

六、防范杭州市房地产市场泡沫的策略性思考

房价上涨的因素基本可以分为主观因素和客观因素两部分。客观因素主要表现为消费者需求的提高、城市化的建设以及人口的增长等实质性因素。主观因素则主要表现为两个方面：一是非理性的市场预期。二是过度的信贷支持。目前我国房地产自有资金比重奇低，我国房地产开发资金的80%以上直接或者间接来自银行贷款。再次，据统计，我国购房者的按揭率为75%，新建商品房60%-70%的购买资金是由信贷支持的。

美国著名经济学家查尔斯・P・金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者。随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。而资产泡沫的形成会产生非常严重的后果，主要表现在以下几个方面：一是泡沫经济会强化正常的经济波动，使经济系统具有更大的不稳定性；二是泡沫经济具有通胀效应；三是泡沫经济扭曲了正常的价格信号，使市场的资源最优配置效应失效；四是资产泡沫的破灭将导致金融危机，甚至经济危机的发生，美国次贷危机便是一个很好的佐证。而上述实证分析表明，当前杭州市房地产市场价格上涨受主观预期影响的比重巨大，投机成分不断增加，具有一定的泡沫成分。因此对于杭州市房地产市场价格的调控，政府必须通过公布城市住房建设规划信息、建立城市住房保障机制等方法消除消费者的非理性市场预期，确立正确的住房消费观念。其次，必须加强金融信贷的控制，严格执行政府的有关规定，从资本渠道消除市场过度投机的资金来源，从而对住房价格起到控制作用。最后，加强对政府政策的宣传力度，加强对购房者的相关知识的教育，提高其认识，降低购房者的恐慌以及盲目的跟风。

从长远的角度来看，房地产市场价格调控还必须从供给管理入手，不能单靠需求管理。对此，需要杭州市政府主管部门尽快建立包含二手房、经济租用房、廉租房、商品房在内的多层次住房供给市场，以满足市场的多元化需求，实现房地产市场价格的有效控制。

参考文献：

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2.鞠方,欧阳立鹏.我国房地产价格的影响因素及其合理性研究[J].财经理论与实践,2008(7).

第3篇：房地产价格策略分析范文

本文主要分析房地产投机行为的具体表现及与价格发展的关系，并分析其在我国的具体表现。

一、房地产市场投机行为的普遍性

房地产市场上投机行为可分别表现在供给方与需求方。从供给方看，如果预期到价格上涨，它们会推迟交易，反之在价格下降中则会加快交易。供给方又可分为开发商和存量房拥有者，在价格上升过程中，当开发商不存在资金流转困难时，会采用放慢建设速度和上市速度，利用虚假销售等形式来推迟销售。对于存量房的持有者来说同样会推迟房屋上市的速度，或在报价上有意高于当前市场的交易价格以获利。供给方的投机行为会带来供给量的相对减小或放大。

从需求方看，可分为单纯为获利在短期买进和卖出的需求者，为自住而购买第一套住房的需求者和为改善居住条件而卖旧买新的需求者三类群体，在预期价格上升的过程中三类需求群体都会表现出投机行为。

单纯为获利而进入市场的投机者，在价格上升的过程中，他们的数量会不断增加，而且往往会充分利用借贷资金进行购房，并购买多套住房。他们虽然会面临较大的还贷压力，但当预期到价格上升幅度大于支付的贷款利率成本时，他们并不急于在短期内卖出，而是尽可能持有较长的时间，并且为了保持房屋较好的状态以便未来更好地出售，不会将房屋出租出去，而是大量地空置。

为自住而购买第一套住房的需求者，在房地产价格上升较快的时期，往往会形成一种市场的恐慌，以为价格会以如此快的速度持续上升，未来将失去购房的能力，这样他们就会更快地进入市场，而不再过多地关注房屋的质量和居住环境。同样在房地产价格下降时，他们会持币观望，等待进一步的下跌。

为改善居住条件的卖旧买新者，同时兼有市场的供给者和需求者两种身份，会表现出供给者与需求者的双重投机特征。第一，他们会改变同时卖出与买进的策略，在房价上升过程中，首先买进却推迟卖出甚至不再卖出。第二，即使存在资金压力的情况下，他们也可能在同时买进与卖出的合约签订中，根据价格的变化趋势尽量提早或推迟签订相应的合约，甚至出现较多的违约事件。

市场价格上升中，供给方与需求方的投机行为会使市场上即期的供给量减少而需求量快速增加，使交易价格快速攀升，实现了交易双方过去对价格的预期，所以市场的投机行为对价格的预期具有自我实现的机制。而当房地产价格下降时这一机制就向相反的方向发展。这一过程并不仅是纯投机的结果，市场的所有参与者在利益的驱动下都会表现出投机，所以在房地产价格波动时期投机是一个普遍的现象。

二、投机行为的市场表征

随着投机行为数量增加，房地产市场会表现出一些特征，如房屋的空置率上升、合约违约率上升、开发商开工量上升、市场交易量上升等。Case and Shiller（1988，2003）对购房者进行问卷调查后认为，在房地产价格泡沫时期的市场会出现一些特征。第一，投资性。在房地产价格上涨过程中，特别是在泡沫发展过程中，越来越多的人会把房地产作为一种投资性资产看待。人们的购买行为是出于对未来价格上涨的预期，更多的投资者开始参与到房地产的购买中，这些房屋开始被空置下来，既不用来出租也不用来居住，只是等待在一个更高的价格时出售。第二，市场亢奋。在房地产价格不断上涨中，房地产成为了社会关注的焦点，几乎所有媒体都在谈论房地产，房地产也成为日常生活中谈论最多的话题之一，并且越来越多的人开始参与到这一行业中。第三，决策非理性。在投资与居住为目的的购房行为中，人们决定购房与否的理由不再是与经济基本相关的理由，而更多的是受亲戚朋友关于房地产看法的影响，这些理由常可能是“城市土地有限，房地产价格不可能下降”，“到这个城市中的人口越来越多，房价会涨得更高”等，而且多数人确信这些理由的正确性。

市场投机行为最重要的表征是价格向同一方向持续发展，并且发展速度不断加快。投机行为成为一个普遍现象，并有多种的表现形式。投机行为存在的一个最基本的前提或基础就是存在预期房地产价格向同一方向持续发展，并且变动速度高于信贷利率，这一预期形成的基本力量可能来自于市场的交易双方。Levin and Wright(1997)认为，这一力量一般不大会来自于供给方，因为供给短期内是缺乏弹性的，在总的房屋数量基本不变的情况下，价格会因人们持有这些房屋的意愿变化而变化，所以实际价格的变化和对价格预期的变化是来自于需求方的。

从我国部分地区的房地产市场来看，2003年到2005年初，市场表现出明显的投机行为增多的特征，上海房地产价格2000年至2002年底房地产价格稳步上升，并和均衡价格的发展基本一致，但在价格持续的上升中，人们开始预期价格会进一步上升，市场投机行为开始出现，价格迅速攀升，可以认为2003年以后市场价格是由投机行为主导的。真正居住需求者产生了市场恐慌，唯恐价格进一步上升，把购房的时机提前；改善居住者同样把购买行动提前，并在可能的情况下把旧房销售的时间推迟；开发商则出现了虚假销售现象；此时市场纯投机者的数量也迅速增加。这样市场的供需关系开始明显不均衡，而市场价格在预期与投机行为的双重作用下节节上升。

三、我国房地产市场投机行为影响因素

在我国体制转轨时期，房地产市场的投机行为会更加普遍，并会由供需双方引起，有几个主要原因：

第一，需求力量的快速释放。我国解放后长期实行低租金公房制度，没有房地产市场，在上世纪90年代后开始住房制度改革，广大居民开始转变观念购买商品房，房地产市场逐步形成，特别是在上世纪90年代末和本世纪初，许多地区逐步停止实物分房，在住房保障制度没有及时跟进的情况下，几乎所有的人都要通过市场购房来解决住房问题，使市场需求在短期内快速释放，需求力量主导的预期开始显现。

第二，市场由增量房为主导。由于我国解放后相当长一段时间住房建设不足，在房地产市场形成以后，开始了大量商品房建设，市场交易以增量房市场为主。这时一个重要的市场特征是具有专业知识的开发商或销售商与没有经验的普通居民进行交易，开发商对价格具有垄断权，在价格的上升中，会不断提高价格以达到购买者的最大支付能力。这时，对价格预期起主导作用的就不仅是需求力量，供给力量同样起到重要的作用，双方通过投机行为，使价格变化预期的自我实现更加明显。

第三，金融制度与环境。我国金融市场尚不发达，银行信贷是主要融资渠道，1998年以后按揭贷款政策开始实施，银行积极通过增加贷款基数降低不良贷款率，使居民的潜在购房需求转化为现实需求。在银行和居民金融风险意识不强和低利率的背景下，住房信贷不断增加，使需求方的投机行为成为可能。另一方面，由于我国金融市场不发达，股票市场连续几年低迷，居民缺乏投资渠道，从而加剧了房地产市场的投机行为，并使纯投机者数量不断扩大。

第四，居住文化影响。从民族文化讲我国居民重视“安居乐业”，租房观念不强，重视自有住房，而且在所有资产中房地产是最重要的组成部分之一，就使得住房成为需求最强的资产之一。在这种背景下，我国房地产市场的投机行为更加可能，而且房地产市场成长的过程中，没有一个可以参照的房地产均衡价格，由价格预期而产生的投机行为更加突出。

四、政策含义

可以认为，由于房地产市场的特殊性，在价格持续向同一方向变化的过程中，市场的参与者会出现投机行为以获得价格变化产生的利得，这种投机行为可能表现在包括以居住为主的购买需求者、市场的纯投机者和供给者等所有人的行为中。在我国经济体制转轨时期，这种投机行为会更为突出。我国部分地区房地产价格的较大波动特别是交易量的大波动也显示了投机行为的重要影响。

目前由于对房地产市场的调控，一些地区的房地产价格开始出现了停滞甚至下跌，如果这种价格向同一方向发展的趋势持续一段时间后，市场的投机行为就会不断加强，这时市场价格变化的自我实现机制就会发挥作用，价格将会较快地向预期的方向发展，一些地区可能会产生价格的较大下跌。

从世界各国的房地产价格变化经历看，一些大城市特别是被认为有居住吸引力的城市房地产价格会经常有较大的波动，而政府没有完全控制价格波动的方法。政府最好的干预时机是在市场参与者的投机行为过强并主导整个市场价格的发展时。

第4篇：房地产价格策略分析范文

【关键词】房地产经济；波动；影响因素；对策

一、外生因素对房地产经济波动的影响

（一）政策因素

能够造成房地产经济产生波动的政策因素主要是与建筑行业、房地产行业具有紧密联系以及较大敏感程度的经济体制改革、产业政策改革、货币政策改革、财政政策改革、区域经济发展战略改革等，同时这些政策措施也是政府部门对房地产经济做出宏观调控过程中的常见措施，这些措施涉及到了房产经济中的方方面面，所以对房地产经济的影响也是全方位的。

（二）城市发展

城市化的发展是我国社会经济发展中的大势所趋，城市化主要表现为城市的数量增加、规模扩大以及城市人口的增多。城市化水平是影响房地产经济发展的重要要素，首先随着城市化规模以及数量的增加和扩大，城市建设会进一步加快，对房地产的需求会升高；其次城市化进程加快会导致城市人口增长，这不仅使居住建筑的需求增加，同时也使工业建筑需求增加；再次，城市化发展会伴随着对旧区的改造，拆迁户对居住建筑的需求增加。供需关系的改变也势必会引起房地产经济的波动。

（三）社会发展

社会发展会提升人们的收入水平、生活水平以及精神文明素质，这些改变又会使人们在房地产消费方面、道德观念以及行为发生改变，房地产消费观念以及行为的改变会提升人们对居住建筑、休闲建筑、工业建筑的需求，在需求增长对房地产需求空间以及市场产生影响的情况下，房地产经济会产生一定波动。

（四）经济因素

对房地产经济波动产生影响的经济因素是指对房地产开发活动造成直接影响的宏观经济因素。宏观经济因素主要是通过经济参数和经济变量来影响房地产经济，宏观经济参数以及变量主要包括收入水平与消费水平、产业结构特征、经济增长率、银行利率、物价与通货膨胀率等。

二、内生因素对房地产经纪波动的影响

（一）房地产收益率

房地产收益率是指房地产商通过房地产开发得到的净收益与投资的比率，也被称为投资回报率。当房地产经济具有较高收益率时，房地产开发商会在较高的投资热情下进行房地产开发规模的扩大，反之则房地产商会具有十分谨慎的心态。其中土地的成本以及建筑的成本是影响房地产收益率的重要因素，影响土地获取成本的因素包括宏观经济和经济体制，具体则包括城市人口状况、社会稳定状况、城市化发展程度等社会因素，金融环境、国民经济水平、税负等经济因素，土地政策与制度、住房政策与制度等政策因素以及区位因素。影响建筑物价格的因素包括建筑构造、建筑高度和规模、建筑用途、建筑地区、区域物价水平等。

（二）房地产投资

房地产投资被比喻为房地产经济波动的引擎，可见房地产投资在房地产经济波动中产生的作用和影响是不容忽视的。一般而言，房地产行业的不断扩张会受到房地产投资持续增加的影响，而房地产行业的萧条则是受到了房地产投资下降的影响。房地产经济的波动与房地产投资的波动是基本一致的。

（三）对房地产的价格预期

对房地产的价格预期主要是人们对房地产价格以及房地产前景的预测和估计，消费者对房地产的信心与预期由于会对消费者的消费行为产生影响，所以也会在很大程度上影响房地产的价格。一般而言，不同的消费者对房地产的预期也存在差异，当然从众心理是一定存在的，如果当下消费者认为房地产在未来并没有好的发展前景，则对房地产的需求会减少，如果认为房地产在未来具有良好的发展势头，则房地产需求又会增加。

（四）房地产市场中的供需矛盾

房地产市场中的供需矛盾是导致房地产经济产生波动的最内在因素。房地产的供给量会受到资金、劳动、管理、技术等多方面因素的影响，而房地产的需求量也会受到人们消费观念、价格预期等多方面因素的影响，一般而言房地产供给产生的变化要比房地产需求产生的变化要大，房地产供给的变动往往要滞后于房地产需求的变动。

三、房地产经济波动的应对策略

在面对房地产经济波动时所使用的调控策略需要以探析房地产经济波动产生的原因为基础，并在此基础上强化应对策略的针对性从而提高应对策略的有效性。

（一）对房地产价格引发的房地产经济波动进行调控

政府部门应当对房地产价格引发的房地产经济波动进行科学的分析以及区别的对待，同时政府部门也有责任对房地产的价格进行调控，但是调控的过程并不是指一味管制房地产价格。由于正常的房地产价格波动有利于推动市场竞争并是促进企业对经营管理做出改善，从而提高房地产企业的经济效率，所以如果房地产的价格在正常的变动范围内，政府部门应当减少干预甚至不进行干预。如果房地产的价格与合理的物价水平出现了严重的偏离，无论是房地产价格过低还是过高，政府部门都有必要进行调控。地价是影响房地产价格的重要因素，而地价过低，国家利益会受到损害，并引发土地的闲置与囤积，如果地价过高，则会导致房价的上升，在对消费者消费进行限制的同时也会增加通货膨胀的压力，所以把房地产的价格调控在一个相对合理的范围中能够有效推动房地产经济的稳定发展。

（二）对宏观政策引发的房地产经济波动进行调控

如果宏观政策的变化引发房地产经济的异常波动，则应当对宏观政策开展辩证分析，如果宏观政策具有科学性并且只是暂时性的对房价产生了抑制作用，则应当坚持宏观政策的执行以保障房地产经济健康、长远的发展。如果宏观政策缺乏科学性和合理性，应当采取针对性措施对实行的政策进行纠正和制止。另一方面，房地产方面宏观政策的制定需要以区域经济和房地产市场实际情况为依据，避免出现一刀切和切一刀的情况。同时宏观政策应当尽量平稳，避免出现过大的变化，从而推动房地产长期发展战略的实现。

（三）对供求失衡引发的房地产经济波动进行调控

房地产经济波动中的供求失衡因素是房地产市场的内在矛盾。供求失衡作为房地产市场中的经常性状态决定了要确保房地产市场的长期平衡是具有很大难度的。同时房地产经济的发展也是在供求失衡中进行的，由于这一特征的存在，所以房地产经济波动也是不可避免的。而在调控中，主要目的在于减低这种波动而并是说完全消除这种因素。如果房地产市场中出现了十分尖锐的供需矛盾，则仅靠市场的调节是无法完成的，此时就有可能产生地产危机而强制实现供需平衡，这种情况导致的后果则是房地产经济的崩溃。所以当房地产供求一旦处于不合理的失衡范围，需要根据不同的矛盾性质来进行针对性的化解。

（四）对经济波动引发的房地产经济波动

经济波动引发的房地产经济波动应当在调控政策的制定中与宏观的经济调控政策保持一致性，如果房地产经济的发展过于超前则会加大国家经济发展的承受压力，而为了确保宏观经济的有序健康发展，有必要使用宏观调控政策取出房地产经济“水分”。虽然这会暂时性的给房地产经济房展带来阻碍，但是却有利于房地产经济的长期发展以及宏观经济的稳定。

参考文献：

[1]况伟大.预期、投机与中国城市房价研究[J].经济研究，2010（9）.

[2]张亚丽，梁云芳，高铁梅.预期收入、收益率和房价波动——基于35个城市动态面板模型的研究[J].财贸经济，2011（1）.

第5篇：房地产价格策略分析范文

关键词：天津；城镇化；房地产价格；关系

当前我国城镇化进程不断加快，城镇化水平已从1997年的31.91%提高到2011年的超过51%，同时从1997-2011的14年时间里，房地产价格年增长率8.19%，远远超过城镇居民可支配收入和农村人民年人均收入增长水平。如何正确认识城镇化与房地产价格增长的关系，以及城镇化水平对于房地产价格贡献的程度是制定城镇化战略与房地产调控政策的重要问题。

一、城镇化与房地产价格的理论关系

（一）城镇化对房地产价格的影响

1.城镇化进程中人口比例变动影响房地产价格。现如今，城镇化进程的迅速加快使得大量人口由农村向城镇流动，城镇人口数量不断增大，商品房需求数量越来越庞大，因为需求的不断增长，从而导致房地产价格持续上涨。根据“十一五”规划中提到的要求，到2050年，我国的城镇化水平要达到中等发达国家平均水平，这就意味着在接下来的40年里，每年会有大约1400万人口由农村转到城市，因此，城镇化进程的迅速加快会造成城市房地产市场需求总量的增加，从而使得房地产市场价格不断上涨。随着城镇化进程的快速发展，原城镇居民的生活水平不断提高，这体现在住房上便是城镇居民人均建筑面积量的增加。1980年我国城镇人均住宅建筑面积为7.2平方米， 2000年城镇人均建筑面积为20.3平方米，2010年我国城镇人均住宅建筑面积31.6平方米，对于建筑面积需求量的增加也会加快房地产价格的上涨。

2.城镇化进程中城市结构布局优化影响房地产价格变化。在城镇化发展过程中，城镇建筑的建设质量有明显提高，城市规划布局更加合理，城市空间结构形态不断优化。新城区开发、旧城区改造，城市环境质量提高、各种配套设施、交通便捷度以及各种管线设施的合理路由，使得城镇人民的生活水平不断提高。对于城市的合理规划，使得空间结构形态有更好的利用，从更根本上、激发消费者对房地产的需求的增加，需求增加了房地产价格自然而然得到提升，这成为房地产价格上升的又一原因。

3.城镇化进程中建设基础设施用地规模的扩大影响土地价格。城镇化发展过程中会伴随许多大型社区的建设，随之而来的是大量基础配套设施的建设，这导致大量土地资源被占用。一方面，在城镇中可供建设土地资源的总量是很有限的，大量的基础设施用地需求导致土地供不应求，从而使得土地价格的上涨，进而增进了开发商的成本，使得销售价格升高；而另一方面，我国的城市建设呈现由内向外扩张的模式，在房地产开发过程中占用大量城镇边缘的耕地，使一部分农业用地转化为城镇建设用地，这种扩张模式在一定程度上增加了城市建设土地供给量，对由土地价格上涨引起的房地产价格上升有一定的反向抑制作用。但总体来说，建设用地量的增加导致土地价格的增长，使得房地产价格上涨。

（二）房地产价格变动对城镇化的影响

1.积极促进作用。第一，由于商品房价格上升会刺激对于房屋开发面积的增加，有利于形成大型的、具有完善配套设施以及基础设施的居住区，提高城镇原有居民生活环境，居住环境的不断改善又会增加城镇对农村人口的吸引力，吸引更多的农村人口向城镇迁移，从而推动城镇化发展进程。第二，建筑业发展与房地产行业息息相关，房地产业的发展本身就需要大量的建筑工人，再者，房地产建设拉动了建筑材料行业和建筑市场的快速发展，扩大了市场销售需求，鼓励了百姓的消费，同时大力促进了运输业、劳务产业发展，而由房地产业衍生带动的众多行业也都需要大量劳动力工人，这些工人以农民工为主，进而解决了许多从农村进城民工的就业问题，这促使更多的农村人口向城镇流动，从而从根本上加快城镇化进程。

2.反向抑制作用。房地产价格的增长速度，房价增长的幅度远远超过了城镇和农村居民收入的增长幅度，忽略了大众的实际购买力，严重影响人们现有的生活水平，原有的城镇居民在高房价面前生活环境和质量无法得到提高，而农村居民更没有足够的经济能力来城市买房，导致了城镇化速率的减缓。另外，商品房销售价格的不断上涨，会导致出租房租金的上升。由商品房价格上涨产生的一系列问题又成为阻碍农村人口向城镇流动的一个门槛，从而对城镇化发展产生了反向抑制作用。

二、天津房地产价格影响因素的实证分析

（一）指标选取及数据说明

本文拟采用多元线性回归来研究天津市城镇化水平与商品住宅价格的关系，重点研究城镇化对商品房价格的影响，选取指标包括：商品住宅销售价格Y、城镇化水平X1、城镇居民人均可支配收入X2、房地产开发投资额X3、商品住宅新开工面积X4、金融机构贷款利率X6、贷款额X7。

以上指标选择天津市2001-2010年共10年作为研究对象，所有数据均来源于天津市历年统计年鉴。

（二）数据分析

直接对各变量进行线性回归后，估计结果为：

Y=-134389.3+2795.149X1-5.599466X2

+ 0.010608X3+ 0.044432X4 -0.424775X5 + 796.3405X6 +1.022195X7

（1.282） （-1.7925） （1.9773） （0.0489） （-0.2335） （1.0187） （1.4865）

R2=0.9942 F=49.009 D.W.=2.154

从以上结果可以看出，虽然相关性较高，F检验也通过，但是各变量的t检验皆不通过，而且符号的经济意义也不合理。

对自变量进行简单的相关系数检验，结果如下：

可以看出，各自变量之间相关性均很高，其中x2和x3的相关系数为0.9997，大于估计方程的可决系数0.9942，根据KLEIN原则，各变量存在较严重的多重共线性。

本文按照逐步回归法进行估计，最后估计的方程为：

Y=-63613.17+ 1109.531X1 +0.307852X7

（2.5869） （2.5910）

R2=0.9673 F=103.55 D.W.=1.255

此结果可以说明，城镇化率和商品房价格确实存在正相关关系，而且当城镇化率每提高1%，商品住宅价格将提高1109.631元。

三、结论和政策建议

（一）结论

通过上述研究表明我国城镇化进程和商品住宅价格之间有着长期稳定的均衡关系，即住宅房地产的价格会随着城镇化的进程而不断提高，反映了相关变量之间的信息传导机制。虽然房地产价格的上涨在短期内会对城镇化进程有一定的方向抑制作用，但抑制的作用并不明显，城镇可支配收入的增加、城镇生活质量的提高以及各种配套设施的完善对于务农人员的吸引力还是会超过房价上涨对于农村进城人员的抑制作用。

另外，房地产业的贷款也是影响价格的重要因素之一

（二）促进城镇化和房地产市场和谐发展的政策建议

1.调控好城镇化进程的发展速度，不要把城镇化当作经济发展的唯一方式，同时政府也要充分重视城镇化对房价的影响程度，合理调整城镇化速度，促进房地产价格的合理变化，提高居民生活质量。

2.采取行政手段与经济手段以及宏观调控并用的策略。对于房价的调控要从货币政策、财政政策、土地政策等多方面进行。

3.提高土地集约利用水平。在我国快速城镇化的背景下，许多土地处于空闲搁置阶段，虽然有规定土地的闲置，但闲置认定的标准相对模糊，执行也不尽严格，未来亟需提高土地的集约水平。

参考文献：

1.陈波翀，郝寿义，杨兴宪.中国城市化快速发展的动力机制[J].地理学报，2004（6）.

2.王国军，刘水杏.房地产业对相关产业的带动效应研究[J].经济研究，2004（8）.

3.王立平，肖翔.我国FDI区位分布条件因素的区域差异分析——基于EBA模型的实证研究[J].经济地理，2010（1）.

第6篇：房地产价格策略分析范文

关键词：感知风险;外推预期;羊群效应;正反馈交易

1感知风险概论

1960年，鲍尔(Bauer)将“感知风险”这一概念引人到营销学。鲍尔将感知风险定义为:由消费者的行为产生的、而他自己不能明确预期的后果。严格地说，风险和不确定性并不完全相同。风险是指事前可以知道所有可能的结果，以及每种后果的概率。不确定性是指事前不知道可能结果，或者虽知道可能结果但不知道每种结果出现的概率。但在实际中，两者很难区分，风险问题的概率往往不能准确确定，不确定性问题也可以估计一个概率，因此对风险和不确定性这两个概念在这里不加区别。

2房地产市场消费者感知风险与价格关系研究以大连为例

大连地处辽东半岛最南端，四季分明气候宜人，是工业、贸易、旅游城市，素有“北方香港”的美誉。由于大连市区面积狭小，可开发用地在逐年减少。所以，土地获取的成本逐年提高，再加上建材价格的上涨等因素的影响，房价继续快速上涨已成为必然趋势。近年来大连的房价随全国房价高涨而一路飙升，几度成为全国房价涨幅榜榜首，以2006年2月为例，价格指数同比上涨15.1%。

高屹的房价已经远远超出了大连市民的承受能力，但是令人不解的是市民的购房热情空前高涨。究其原因，除真实住房消费需求外，人们对“房地产价格只升不降”的预期，会导致盲目投资和过度的投机行为，从而推动价格的上扬。这意味着房价不仅受供求关系的影响，有时人们的心理预期也会对价格的上涨产生影响。

这种心理预期的产生是由于房地产的投资量大、施工期长的特点，难免会出现短期供给的刚性，使供给滞后于需求的。在经济高速发展期，供给滞后意味着需求难以得到满足，导致价格和租金上涨。国家几次宏观调控的都加大了建筑用土地的审批监管力度，势必使消费者在土地存量有限和房地产供给刚性的基础上，派生出未来房地产市场供不应求的推测，从而提高对未来价格的预期，“房价势必会涨”成为社会上相当一部分消费者的共识。

另一方面，房地产具有建设周期长、自然寿命和经济寿命长以及土地供给有限等特点，决定了房地产市场短期供给的无弹性。由此可以认为，供给条件的改变不可能是价格预期形成的主要决定因素，对未来需求的变化才是价格预期形成的主要决定因素。由于房地产市场存在着大量的正反馈交易，即投资者根据资产过去价格的趋势而不是其实际价格进行交易。因此，我们可以认为正反馈交易决定了房地产市场未来需求的变化。

从价值形态上看房地产可分为房产价格和地产价格。由于房产所使用的建筑材料和劳动具有同质性，而地产所在的区位各不相同，具有异质性特征，使得房地产价格的变化受土地价格的影响很大。土地作为一种稀缺资源，价格会随着周边基础设施的改善和经济的发展不断上涨。因此，对其价格上涨的预期，是消费者判断房地产价格继续走高极为重要的依据。在买涨不买跌的心理作用下，投资者的投资风险感觉降低而投资欲望高涨，消费者的感知风险上升心理压力提高。

我们同时注意到，房地产市场的投资者普遍存在“典型示范偏差”和“羊群效应”等心理现象，通俗地说就是追涨杀跌。所谓“羊群效应”是指投资者在“群体压力”等情绪影响下采取的非理。市场参与者之间的相互模仿是导致市场整体供需剧烈波动的内在原因。当个体无法理解经济的运行状况时，他们往往会追随其他人，形成羊群行为，令房地产市场不断产生泡沫和非理性投机。

房地产市场普遍存在一种现象：消费者基本上是以外推预期判断价格走势，即价格预期的形成不仅与过去价格有关，而且受过去价格变动趋势的影响很大。这是一种非理性预期，它极大地增加了消费者的可感知风险，是导致住宅价格上升的一个不可忽视的因素。

感知风险对价格的推动作用原理通常是：消费者看到房价一路走高，对房地产未来价格预期看涨，从而使其感知风险加剧，“价格还会再涨”“现在不买将来更买不起了”。消费者的感知风险又会使消费者对于有关房价上升的消息特别敏感，出现消息筛选即选择性注意。不断传来的房价上涨的消息使消费者感知风险不断加剧，直至达到消费者的承受极限。于是，出现了消费者为了消除感知风险而产生购买意图，甚至采取购买行为。无论是购买意愿还是购买行为，都会对市场造成影响并加剧了市场上短期内的供需矛盾，推动市场价格进一步上升。消费着对于市场的过度关注和市场上供需矛盾的加剧，是价格上升的直接原因。但是，价格上涨反过来又被认为证明了前期部分消费者关于价格上涨的预期是正确的，这加剧了没有采取购买行为消费者的恐慌。于是，形成了“价格预期上涨——感知风险加剧——刺激其产生购买意图——形成有效市场需求——加剧供需矛盾——拉动价格进一步上升——验证前期舆论——感知风险进一步加剧”的怪圈。

同时，随着价格上升，消费者对于价格的敏感度下降，前期认为不可接受的高价渐渐被消费者接受。一旦价格稍有回落，消费者会因为觉得价格便宜而刺激其形成购买欲望甚至形成购买行为，短期内供需失衡必将拉动价格回升。于是，“价格不会降”的预期被再次证实，这就产生了房地产的需求刚性。

而虚假需求推动价格走高并没有就此结束，一旦有人从房地产投机中获利，受大众传媒的影响，就会有更多的人跟进。从众行为会导致的集体的歇斯底里必然会偏离理的轨道。从而，非理性预期和从众行为所形成“虚假需求”会导致价格与基础价值的严重的背离。

3研究贡献与局限

（1）贡献。①进一步丰富了国内消费者行为理论的实证研究，并填补了目前国内对消费者购房感知风险研究的空自；②从多角度阐述了感知风险和房地产价格的关系，有助于营销人员更好地从消费者视角出发，更有针对性地制定营销策略。

（2）局限。①本研究只对房地产市场感知风险与价格的关系进行了定性分析，缺乏量表和具体数据的支持；②没有形成一个感知风险与价格的动态模型。

参考文献

［1］?@周京奎.房地产价格波动与投机行为-对中国14城市的实证研究［J］.当代经济科学.2005,(7).

［2］?@古远平.投资者风险态度与羊群行为的理论分析［J］.西南民族大学学报,2005,(6).

［3］?@高海霞.感知风险在消费者购买决策中的应用研究［J］.商业研究,2004,(1).

［4］?@王德胜.消费者减少风险理论在市场营销中的应用［J］.商业研究,2001,(10).

第7篇：房地产价格策略分析范文

[关键词] 房地产投机 虚拟经济

一、房地产投机与虚拟经济特征概述

1.房地产投机概述

房地产投机是指投资者以房地产为对象，通过买卖、租赁等手段，以期在短期内通过房地产价格的变化或房地产的交易而牟取暴利的行为。

目前，我国住房消费还属于奢侈消费。特别是对工薪阶层的人们来说，一套住房要花上他们大半生的积蓄。住房价格依地区的不同而不同，特别是经济发达的地区，如北京、上海、广州等城市房价均价甚至已经达到每平方米过万元。这就决定了房地产投机所需的资金是比较庞大的。由于房地产投机的出发点不是用于自身的住房消费，而是通过一定的合法手段如住房的转售赚取差价进而获得房地产(住房)收益(超额利润)。因此，一般投机者持有房地产的期限会比较短。因为他们的目的仅仅是获得房地产的收益，不是为了满足自身的住房消费需要。所以他们通常在短期内会选择合适的时机，待价而沽，将手中持有的房地产转手，使原有资金增值，为下一轮的投机积累资本。

2.虚拟经济的主要特征

所谓虚拟经济，是一种证券化资本的运动，是指资本以脱离实物形式的价值形态，以票据方式持有权益，按照特定的规律独立运动以获取价值增值所形成的经济活动。由于虚拟经济运动是以各种形式的金融产品为载体或介质、以金融机构为依托、以各类市场（包括货币市场、资本市场和外汇市场）为通道的，因此虚拟经济理论认为它是金融产品所有物的权益交易活动、各种金融市场及其制度、各种类型的金融机构等构成的。虚拟经济与实体经济相比有明显不同的特征，如特殊的定价方式、高风险性与决策的非理性等等。

(1)特殊的定价方式――高虚拟性。虚拟经济的载体――股票、债券及其衍生物就其最基本的意义来说仅仅是一种债权和产权关系的契约，当这些契约被资本化即在证券二级市场买卖的时候，这些本来是契约关系的凭证就获得了财富代表的性质。它们毫无使用价值的本质被掩盖了，只有遇到金融危机或信用紧缩导致财富大幅度缩水的时候，人们才明显感到它们的虚拟性质。这种性质造成了虚拟资产特殊的定价方式。

(2)高风险性与决策的非理性。影响虚拟资本价格的因素众多，而这些因素毫无规律可循且无法预测。随着金融创新的出现，虚拟经济的交易规模和交易品种不断扩大，使虚拟经济的存在和发展变得更加复杂和难以驾驭，房地产预期因素也极其复杂，而一旦预期未能实现时，就将产生价格的非理性大幅波动，使其风险性增大。

二、基于投机行为的房地产虚拟特征分析

有人认为，构成房地产的住宅楼、办公楼等是看得见摸得着的，那么它们不应属于“虚拟经济”范畴。他们认为，只有股票、债券等，才属于虚拟经济。这种认识的错误在于，他们简单地将“虚拟经济”与金融部门划等号，似乎只有金融部门的活动才是虚拟经济活动。事实上，在现代经济中，房地产区别于其他商品和资产，既是一种实物资产，同时也具有虚拟资产的特征。随着投机行为数量增加，房地产市场会出现一些特征，如房屋的空置率上升、合约违约率上升、开发商开工量上升、市场交易量上升等。这些都表现出了在价格上涨时期的房地产市场已经出现一种明显的虚拟经济特征。

1.在投机情况下，房地产价格越来越向同一方向持续发展，并且发展速度不断加快

有价证券、期货、期权等虚拟资本是一种债权和产权关系的载体，它们的出现，可以使实物的所有权和经营权分离，并且在证券交易市场上给人们带来高额的利润。房地产的交易可以脱离实物资产的转移而表现为权属证书的转移，而房地产权属证书本身并没有价值，但它依托房地产交易市场的循环运动使得不经过实体经济的循环就可以取得盈利，在满足使用的同时，还具有独特的投资价值，可以获得财富的保值和增值，由于可以实现使用权与所有权的分离，所有者还可以通过对房屋的出租和经营获得收益。在房地产价格上涨过程中，特别是在泡沫发展过程中，越来越多的人会把房地产作为一种投资性资产看待。人们的购买行为是出于对未来价格上涨的预期，更多的投资者开始参与到房地产的购买中。这些房屋开始被空置下来，既不用来出租也不用来居住，只是等待在一个更高的价格时出售。在这种情况下，房地产市场的投机行为体现出了虚拟经济的一个最重要的表征，即价格向同一方向持续发展，并且发展速度不断加快。投机行为成为一个普遍现象，并有多种的表现形式。投机行为存在的一个最基本的前提或基础就是存在预期房地产价格向同一方向持续发展，并且变动速度高于信贷利率。从我国部分地区的房地产市场来看，2003年～2007年初，市场表现出明显的投机行为增多的特征，2000年～2OO2年上海房地产价格稳步上升,并和均衡价格的发展基本一致。但在价格持续的上升中，人们开始预期价格会进一步上升。市场投机行为开始出现，价格迅速攀升。可以认为2003年以后市场价格是由投机行为主导的。真正居住需求者产生了市场恐慌，惟恐价格进一步上升，把购房的时间提前；改善居住者同样把购买行动提前，并在可能的情况下把旧房销售的时间推迟；开发商则出现了虚假销售现象；此时市场纯投机者的数量也迅速增加。这样市场的供需关系开始明显不均衡,而市场价格在预期与投机行为的双重作用下节节上升。

2.房地产投机中的羊群效应与正反馈交易现象

“羊群效应”是指由于受其他投资者采取某种投资策略的影响而采取相同的投资策略，因而发生极端反应的一种市场行为。一般说来，羊群效应是指投资者在“群体压力”等情绪影响下采取的非理。

在不确定性与模糊性存在的环境中，人们通常表现出一些群体行为，如社会比较(social comparison)，暗示(suggestibility)和羊群行为(herd behavior)等。社会比较理论认为在不存在客观标准时，人们通常会将其决策同其他人的决策进行对比，然后决定取舍。投资者的从众心理或群体行为常常弱化了信息和市场之间的联系，从而影响资本品的价格。投资者具有从众心理(羊群行为)在早期的经济理论就有论述。凯恩斯认为长期投资者不愿根据自己拥有的信息和观点进行投资，其原因是怕被认为是轻率的和不符合常规的。羊群行为是一种模仿行为，常常是自发形成并表现为非理性的特征，它导致了意见和行动的传染(contagion)。在羊群行为条件下，投机泡沫可以解释为交易者之间互相传染，从而使结算价格偏离基本价值，回报越高，投资者越愿意跟风，由于人们跟风不是对个人获得信息所做出的反应，因而这种现象放大了价格的震荡。

正反馈(positive feedback)交易理论是典型启发的一种特殊情况，该理论认为，最初价格的上涨导致更高价格的上扬，或最初价格的下跌导致更低价格的下降，即通常所说的追涨杀跌。因为通过投资者需求的增加，最初价格上涨的结果又反馈到了更高的价格中，第二轮的价格上涨又反馈到第三轮，然后反馈到第四轮，以此类推，因此，信息对资产价格的初始影响被放大。Shiller认为，投机泡沫的正反馈理论是指在市场价格巨幅上升时，它在投资者之间创造大量的成功神话，这些神话吸引潜在的投资者，他们天真地认为同样的成功会降临到他们头上。反馈理论的一个普遍观点是建立在适应性预期基础上的，这种观点认为发生反馈是由于过去的价格上涨产生了对价格进一步上涨的预期。反馈理论的另一种观点认为，发生反馈是由于过去的价格上涨使投资者信心增加，通常认为这种反馈主要是对价格持续上涨模式的反应，而不是对价格突然上涨的反应。

房地产市场的虚拟特性决定了市场中存在羊群效应和正反馈效应。房地产具有区域性特征，供给很难在大范围内调剂，但是价格却可以传导。一个地区的价格攀升，另一个地区的投资者就会认为本地区的房地产价格上升也是一种必然态势。此外，房产总量有限，人们认定房地产是一种稳妥的投资品，“有价有市”。房地产市场信息不完备，绝大部分投资者缺乏专业判断，只能盲目跟风，房地产的火热态势也助推了羊群效应和正反馈效应，人们根据适应性预期预测房价的未来走势，非理性的判断导致缺乏理性的购买行为或投机行为。

3.买卖双方信息的不对等是房地产投机所表现出来的另一个虚拟经济证据

在房地产市场中买者和卖者同时存在，交易者签订买卖合同的时间存在间隔，为房地产价格投机创造了机会。拥有房产的投资者预期房价很快将上升，他会以目前的市场价格购入一定量的房产，然后再将其原有的房产以上涨后的价格售出，从而获得资产收益。在这期间如果判断错误，他将蒙受损失。投资者之所以会采取这种投机方式，主要是因为他预期市场上拥有充足的需求。然而，在正反馈效应下投资者都采取这种投机方式，就会造成房地产市场上只存在买者，缺少卖者，从而在宏观水平上打破供求均衡。在这种条件下追求利润最大化的投资者为获得资本收益就会抬高价格，最终形成房地产价格投机。

目前，我国沿海发达地区的居民收入普遍偏高，而内陆地区的经济相对落后。这使得沿海发达地区的可支配收入明显高于内陆地区的居民。由于房地产价格受经济发展水平影响，具有明显的区域性，内陆地区的房价相对于沿海发达地区的房价偏低，这也给房地产投机者提供了有利的机会。比如，温州炒房团的投机者往往一次性购买数套住房，有的甚至达到几十套(以单元的形式购买)。可见，在经济承受力范围内，房地产投机者往往倾向于抢购多套房地产。如市场中的交易者对高档房地产过分偏好，会打破市场供求均衡，使该档次的房地产价格持续上升。由于高档房地产一般都具有好的区位特征，地价会随着人文环境和自然环境的变化逐渐上升。这些都将为购房者带来资本继续增值的乐观预期，使交易者大量投资于高档房地产，又会进一步推动房地产价格上涨，形成价格泡沫。高档房地产价格上升又不是孤立的，它会带动普通商品房价格的攀升，从而导致投机行为充斥于整个房地产市场。

三、结论

房地产在我国目前虽然还是奢侈品，但它对于居民的安家置业来说又是必不可少的。因此，房地产投机市场是名副其实的“有价有市”的市场，这为高收益的房地产投机提供了可靠的来源；另一方面房地产投机的直接目的就是赚取超额利润，以期获得高收益的价差。这又为高收益的房地产投机提供了永续的内在动力。两种内外因素的存在，使得高收益的房地产投机具有巨大的吸引力。

虽然，从经济学讲适量的投机活动是必要的，如果没有房地产的投机市场，所有的房子统统都在使用中，就会影响房地产市场的灵活性。房地产投机市场还能预示房地产价格的走向，引导资源更合理的配置。然而，过度投机是有害的，不仅浪费资源而且形成虚假的价格，误导市场。在理想状态下，投机市场由少数投机专家组成，他们有能力估计将来的价格走向。价格是由他们的引导作用决定的。但是市场上往往有许多普通人，为了投机赚钱，盲目地参与投机，结果价格不是由投机专家决定，而是由大规模的普通投机者形成。这时候的价格完全脱离供应和需求的关系，变成了大众心理的指标。这种情况下，将进一步使房地产经济虚拟化，从而进一步导致泡沫经济的产生。对此，目前许多专家、学者及政府管理部门都已经深刻地体会到了这一危害，纷纷摆脱了实体经济的束缚，通过对虚拟经济的研究来寻找克服房地产投机的办法。

参考文献:

[1]丁华军:上海市房地产业投机度分析[J].华东经济管理,2007(2)

[2]娄策群赵兆:房地产投机的形成机理及其对策[J].甘肃农业，2006(3)

[3]蒲勇健陈鸿雁:我国房地产市场泡沫存在性的实证研究[J].统计研究，2006(5)

第8篇：房地产价格策略分析范文

关键词：房地产泡沫；国民经济；供求原理；对策

中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2015）005-0000-01

一、前言

随着改革开放进程的推进，中国的经济迅猛发展，房地产作为国民经济的基本承载体和经济繁荣的基本支撑点，得到了快速发展。由于房地产商品特殊的商品属性及价格形成机制，整个市场的投机氛围浓厚，出现了房地产投资增幅过高、房价上涨过快等现象。

二、房地产价格上涨的原因

近年来，我国的房地产业取得了很大的成绩，但由于受高利润的诱惑，一些地方政府对房地产高速增长目标过分追求，导致房地产价格持续上涨，形成了所谓的“房地产泡沫经济”。

（一）供需不平衡

房地产行业是较易出现价格泡沫的经济领域，这是由房地产行业所具有的特征决定的。房地产业的资源基础是土地，而土地是现代社会最稀缺的资源，其供给量难以随需求的增加而增加。

（二）城镇居民人均可支配收入的影响

城镇居民的收入水平是衡量居民购买力的重要指标，同时也是支撑房地产价格的重要指标。随着经济的快速发展，城镇居民年可支配收入一直处于迅速增长中，城镇居民收入和支出支撑着房地产价格的上升。

（三）通货膨胀的影响

根据近几年国际上的部分国家和城市情况能看出，投资房地产是抵御通货膨胀的一个很好的途径。越是在物价上涨的时期，房地产越能体现其保值性。因此，真实的通胀率和预期的通胀率一般会对房价产生正面影响，通胀率越高，人们对房地产的投资就越多，房价上涨的也就越快。

以上引起房地产泡沫的原因表明，房地产市场的需求具有极大的不确定性，而供给较为稳定，供给与需求在时间上易于错位，可能同时出现总量矛盾和结构性矛盾，总量矛盾容易导致价格大起大落，而结构性矛盾则会引起房屋空置，这是形成房地产泡沫的内在基础。

三、房地产泡沫的危害

不断上涨的房价和越演越烈的房地产泡沫将对中国的宏观经济产生不利影响。房价不可能持续上升，泡沫也不可能越来越大，迟早有一天泡沫会破裂。

（一）抑制了居民的消费

房价上涨过快使得居民负担过重的房贷，抑制了居民的消费。由于预期房价会继续大幅上升，因此许多家庭会为了积攒首付款和支付月供款，减少在其他方面的消费，住房的需求明显挤出了工薪阶层的其他消费需求。在金融形势严峻的今天，这无疑削弱了我市刺激内需的政策效果，成为扩大居民消费需求的绊脚石之一。

（二）贫富差距扩大

房价增长过快拉大了贫富差距，富人变得更富、穷人变得更穷。中国人的个人住房拥有率约为80%，大部分人通过购房使公有住房变成个人住房，还有许多穷人没有自己的住房，穷人为了买房除了要背负房贷还要东拼西凑，这样穷人会变得更穷。还有一些富人利用自己闲置的资金炒房使自己变得更富。这无疑会扩大贫富差距。

（三）威胁中国的宏观经济稳定

泡沫破裂之后，受到冲击的首先就是宏观经济稳定。在房地产泡沫下，房地产投资既是宏观经济增长的一个发动机，也是宏观经济的晴雨表。通过资金链和对产品市场的影响，房地产价格的跌落将导致宏观经济的“多米诺骨牌效应”，最终诱发宏观经济衰退、通货紧缩、投资骤减、需求下降、增长率降低等一系列严重后果。

四、缓解房价上涨的对策和建议

经过以上的分析可以看出，房地产泡沫形成的根本原因有两个：一是土地的稀缺性和虚拟性。二是投机的从众性。此外，相关数据的准确性和可靠性尚待提高，行业信息不够健全、无法做到及时。为此，要防范与治理房地产泡沫，就要从根源入手，丰富投资选择，规范土地制度，引导消费行为，健全房地产金融体系。同时，要增强市场是信息的流通，尽量避免群体性的非理。

（一）调整产业结构，改善供求关系

房地产商品供求不平衡，房地产产业结构不合理，是引发泡沫产生的催化剂。因此，要想规范房产市场秩序，关键要做到对产业投资结构的全面调整，优化升级。

（二）规范土地市场，加快

物腐虫生，土地资源的稀缺性与价格的虚拟性是吹大房地产泡沫的重要原因。我国土地公有制这一特点，使得地方政府作为供应方在市场上占据了绝对垄断地位。因此，要想抑制房地产泡沫不断膨胀，就要加快土地制度改革速度，规范土地交易市场秩序，提高土地利用及管理效率。

（三）健全理性预警，引导理

由于房地产信息的不对称，以及投资者的非理会导致房地产经济局部过热以及市场上泡沫问题的产生。可以想象，如果没有充分、及时的数据与信息的支持，人们就很难正确判断投资趋势与风险程度，更无法做出理性的决策。

五、结语

目前中国迅速上涨起来的高房价和强劲泛起的房地产已成为社会最关注的热点问题之一。房地产泡沫的形成和破裂过程实际上是房地产价格机制作用的必然结果，这个过程完全可以用弹性理论、供求原理等最基本的西方经济学理论给予解释。可以说，房地产泡沫是市场机制发挥作用的一种典型形式。但是，其结果又会导致社会福利损失，出现市场失灵。这些市场失灵现象的存在，都说明房地产行业更需要政府干预。但政府也是经济人，政府干预不是万能的，政府失灵甚至比市场失灵还要可怕。因此，如何在房地产领域既克服市场失灵又防范政府失灵，是有待进一步研究的课题。

参考文献：

[1]崔新民.城市住宅价格的动力因素及其实证研究[M].北京：经济科学出版社，2005：36-37.

[2]沈悦.房地产价格和宏观经济的关系研究[M].北京：中国水利水电出版社，知识产权出版社，2006，12.

第9篇：房地产价格策略分析范文

摘要：经济的运行具有周期性的特点，即繁荣与萧条的交替，正视房地产周期波动现象，通过对房地产周期波动产生影响的主要因素进行分析，吸取经验教训，提出反周期策略，这不仅对我国房地产的健康、稳定发展具有重要的意义，而且有利于国民经济的持续繁荣。

关键词：经济；房地产；周期波动；政策

经济的周期波动是经济增长过程中伴随的现象，这一客观规律已被历史发展进程所证明，对于房地产经济也不可避免的遵循这一规律。“房地产周期是房地产经济波动的一种形式，也是房地产经济水平围绕趋势增长线起伏的经济现象。在此过程中表现为扩张和收缩两大阶段和复苏、繁荣、衰退、萧条四大环节。”

1.城市房地产周期波动的原因分析

1.1 供需关系的变化

图1房地产的供应与需求

1.1.1 市场供给的不足

在房地产经济繁荣时期，即产业发展的期，人们对房屋的需求量不断增加，房地产的价格也节节攀升。首先，由于经济的快速发展，人民生活水平的提高，对于各种建筑的需求量也越来越大。其次，群众只能通过购买方式获得房屋，开发商垄断着房地产市场，在房地产价格的制定的过程中占据主导地位。伴随着人们的盲目从众心理，社会各阶层都开始计划买房，这就进一步刺激了房地产市场的繁荣。最后，由于房地产行业的快速发展，各种银行以及投资机构也对房地产行业充满信心并对其投资，这就进一步拉动产业的发展。

如图1所示，在市场供求关系平衡的时候，房地产的供给量为Q0，对应的产品价格为P0。随着对房屋需求的不断增加，需求曲线由D变动到D1，若房地产的供给量能够根据需求量作出迅速的调整，从S移动到S1，则房地产价格可以保持不变。但是由于房地产具有建设周期长的特点，其不能根据市场的变化作出迅速的改变，所以在供应量Q0与需求量D1的情况下，房地产价格保持较高的水平。

1.1.2 市场需求的下降

在房地产经济萧条时期，即产业发展的低潮期，人们对房屋的需求量不断减少，房地产价格也跌入低谷。在房地产繁荣时期，房屋价格保持在较高水平，经过一段时间发展，到达一个最高水平超过消费者所能接受的价位，消费者的欲望不断减弱。在市场不景气的时候，房地产商基于房地场开发周期长，投资成本大，而且金融机构对未来收益的不乐观的预测也导致投资数量的减少，而此时，消费者抱着观望的态度，等待房地产价格的进一步下降。这就加速了房地产市场的衰退。

从图1所示，在市场衰退时期，随着对房屋需求的不断减少，需求曲线由D1变动到D，若房地产的供给量能够根据需求量作出迅速的调整，从S1移动到S，则房地产价格可以保持不变，但是由于房地产在短期之内缺乏弹性，所以实际供给曲线并没有移动，供给水平仍保持在S1的水平上，这样就导致了房地产价格的急剧下降，房地产价格由供应量Q0与D需求量曲线决定的P2价格上。

1.2 国家宏观经济政策的调整

国家宏观政策的方向与管制决定了房地产兴衰的主要力量。在经济危机发生以后，中央在分析了当前国际情势之后，准确地对经济走势作出判断，及时的调整发展策略，由从控制物价和通货膨胀为主，迅速转向以稳定经济和促进发展为主。国家采取宽松的货币政策和放宽具有抑制性购房的房地产信贷政策，包括下调利率，增加货币供应量来刺激消费者进行消费。为了“稳定预期，保持景气”，防止通货膨胀，国家通过调整供应结构，增加中低价位、中小套型的普通住房和控制商品住房、公共租赁住房等住房的供给，让住房双轨制落实到实处。通过出台第二套房与第一套房不同的购买政策，抑制投资投机性需求，并且严格控制信贷风险，对开发贷款进行严格管理，以稳定市场秩序，防止开发商囤地炒地。这些宏观经济政策对房地产的心衰起到重要的影响。

1.3 投资的波动

“投资规模及结构在短期内可能通过投资需求总量和结构影响社会供给与需求的总量及结构，在长期内可以通过所形成的供给总量结构对社会供给与需求的总量及结构产生重要的决定作用。投资是促进总供给增加的第一推动力，而投资规模要受到社会需求总量的约束。”在经济繁荣时期，随着房地产行业的迅猛发展，越来越多的人开始关注这个行业并且开始投资。各个银行与投资机构也对这一行业的前景有美好的预期，产业结构的不平衡发展造成大量的资本投入所产生的供给量远远超出了需求量，从而产业经济转入萧条阶段，产业结构日趋平缓，投资又开始抬头，从而启动了新一轮的经济增长。因而，我们可以看出投资波动对房地产的经济的波动具有重要的影响。

2.城市房地产经济周期波动的对策研究

2.1 合理调整房地产的供求关系

“推动房地产业与国民经济协调发展。在产业内部，重点调节以住宅为主的供求关系，确保房地产商品供给总量与结构和房地产商品的有效需求与结构实现动态平衡；在产业外部，重点注意房地产业与建筑业等相关产业的协调发展，实现房地产业与国民经济的良性互动。”供求关系的调整应该以市场为准绳，只有这样，才能最大限度的实现供给与需求的平衡。

2.2 建立科学的房地产检测预警系统

2.2.1 及时预测报告房地产运行的波动趋势

由于房地产市场信息的不对称，房地产市场无法对经济市场的变化作出迅速的调整。通过及时报告房地产运行的趋势，可以实现信息的沟通，房地产开发者对灵活、多变的市场状况作出相应的调整。通过预测未来房地产运行趋势，有利于减缓在房地产周期波动中产生的损失，并对周期的波动做好充足的准备。

2.2.2 房地产政策、行情的公开化

房屋居住问题关系着社会中的每个成员。将房地产的政策、行情公开化，透明化，这不仅是保障居民了解房地产市场信息，作出正确决策的有效途径，也能够让房地产投资者更好的了解信息，迅速对市场作出回应。在各个地区，政府应因地制宜的将本地区的房地产信息公开化、透明化。工作人员对文化程度较低的人员进行政策的解释，政府建立专门的咨询电话，建立专门的网站，以便居民对政策及房地产项目的情况进行了解。实现民众更好，更快，更准确的了解到房屋的相关信息，并对房地产项目进行有效的监督。

2.3 完善房地产融资渠道

现今房地产融资方式的单一性，不利于形成公平的投资环境。因此，需要不断完善融资渠道，实现地产投资证券化，允许民间建立地产基金；推进商业性银行股份改革，政府从银行的营运中抽身出来；适度的引入外资方式，达到鲶鱼效益；避免地方保护主义或者过分优惠外来资本，以此确保公平的资本环境。

2.4 调整房地产产品结构

建立科学、合理的住房体系。我国台湾学者张金鉴教授提出政府的六大职能之一便是服务职能。政府服务是典型的公共服务，通过收取国民的税赋，用之于国民的福祉。调整好房地产产品结构，首先政府应将“经济租用房、廉租房、经济适用房、限价商品房”提升到公共物品的认识高度，尽可能的为辛苦的低收入者提供更多的住房。高收入者可以直接从市场中购买，中等收入家庭购买经济适用房。现阶段，国家应大力加强经济适用房的建筑面积以缓解经济适用房供需紧张的矛盾同时抑制房地产的过分需求而避免房地产泡沫产生。

要防止房地产的周期波动，在深入把握我国的基本国情、房地产政策，把握我国房地产周期波动的客观规律和形成机制的同时，注意供求关系的协调，构建稳定增长的房地产经济运行机制与经济发展模式，并利用房地产周期波动的契机，促进行业的创新和发展。（作者单位：南京理工大学公共事务学院）

参考文献：

[1]李思思.我国房地产经济周期波动与对策研究[J].江西财经大学.2003，4