住房抵押贷款精选(九篇)

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第1篇：住房抵押贷款范文

【关键词】住房抵押贷款，可调整利率，固定利率，再融资

住房抵押贷款，又称按揭，原意为“停滞的抵押物”，其含义是说用于抵押的财产在抵押期间是不能流动的。现在意义上的住房抵押贷款是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。抵押房屋贷款实际上是指用客户已经有的可以上市流通的商品房屋抵押给银行贷款的品种，有区别于二手楼。

我国住房抵押贷款是伴随着我国住房体制改革的逐步推行而发展起来的，起步于90年代初。1997年，中国人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》，允许在实施安居工程的大中城市开展个人住房贷款业务。同时，中国人民银行还向国有商业银行下放了100亿的个人住房贷款规模。

一、我国住房抵押贷款发展历程

我国个人住房抵押贷款主要有两种：政策性个人住房抵押贷款和经营性个人住房抵押贷款。经过几年发展后，我国的个人购房抵押贷款不仅对个人购买普通住宅发放抵押贷款，而且对个人购买高档公寓也发放贷款，期限也从以前的10年延长到20年。从贷款的偿还形式来看，已在等额本息偿还法的基础上逐渐发展出等额本金偿还法等形式。但是，我国的住房抵押贷款体系还未成熟，住房金融仍处于起步阶段。因为就目前来看，住房抵押贷款面临一系列的市场风险，信用风险，资金来源等问题。

二、中美两国住房抵押贷款的区别

（一）市场主导产品的不同。我国住房抵押贷款主要是可调整利率贷款（ARM），贷款利率随着市场利率的的变化而相应调整。而美国等发达国家的住房抵押贷款主要为固定利率贷款（FRM）。虽然可调整利率的贷款发展较快，但就所占的市场份额而言，仍是不如固定利率贷款。固定利率贷款下的提前偿还主要是由于市场利率下降而引起的再融资导致，正如可调整利率贷款和固定利率贷款是两种不同的抵押贷款，他们所对应的提前偿还行为的相关性问题也不尽相同。因此，机械的将固定利率贷款下的提前偿付的方法移植到可调整利率贷款下是不可取的。而在美国，其他影响固定利率贷款提前偿还行为的因素，如季节性因素在我国还不明显。

（二）利率调整的不同。我国的利率还没有完全实现市场化和自由化。住房贷款利率和其他存贷款利率一样，根据央行制定的相应期限的基准利率而定。在规定基准利率下，各商业银行可以根据自己对借款人的信用评级，议价能力不同而适当的浮动。但是一般来说，银行之间为了争夺客户资源，扩大房贷市场份额都给予客户优惠利率。美国的可调整利率是按照一定期限的市场利率调整的，不同的抵押贷款锁定不同的参考指数，比如伦敦同业拆借利率，其调整期限也不同。所以，美国的可调整利率贷款对利率变化的敏感性要强于中国的ARM。

（三）贷款对象不同。美国住房抵押贷款是为了解决低收入人群的住房问题。但是，中国住房抵押贷款的发放对象是符合一定贷款申请条件的借款人。借款人的收入情况，信用等级相对要高，并且有比较严格的首付限制。当然，有的银行为了追逐利益也可能会给一些风险客户提供贷款。

（四）抵押贷款的模式不同。美国抵押贷款的模式较多，包括可变利率抵押贷款，循环住宅抵押贷款，分期偿还抵押贷款，标准固定利率抵押贷款，最后巨额付清抵押贷款，一揽子交易抵押贷款等。而在我国因为还没有完全实现利率市场化、自由化，市场利率仍是由中国人民银行制定的，商业银行等自很小，因而没有真正意义上的固定利率和可变利率抵押贷款。

（五）住房抵押贷款中美保险机构种类比较。目前我国个人住房抵押贷款保险市场上，只有商业保险公司在一级市场上为购房人提供保险保障。我国住房抵押贷款二级市场仍未完善，不能够很好的转移银行风险。同时，当银行作为抵押权人想法院提出诉讼或者申请仲裁时，必须支付相应的费用，这样就增大了实现债权的运行成本费用。因此，当借款人出现违约，为了减缓风险对银行的冲击，住房抵押贷款市场需要一种替代违约行为的手段。

而美国住房抵押贷款保险机制是典型的政府机构与商业保险公司相结合的模式。美国联邦住房管理局（FHA）、VA等直接介入住房市场。并且有两房（房地美、房利美）对住房抵押市场的管理，为中低收入居民提供住房贷款保险，以此来化解银行的贷款风险。

三、对我国住房抵押贷款发展的建议

为了让我国中低收入居民居有定所，发挥好住房抵押贷款的作用，我们应做好统计和预测工作，建立我国个人住房抵押贷款数据库，有助于我国学者对于住房抵押贷款风险进行定量分析，为实现抵押贷款违约风险和提前偿还风险的长期监测提供详实资料。

与此同时，我们可以借鉴国外在住房抵押贷款这方面的成功案例，比如荷兰的人寿保险和住房抵押贷款合二为一的政策；完善政府支持下的信贷援助，通过政府与私人贷款保险制度相辅相成，公正公平的对待不同收入阶层的住房条件差异，从而较好的解决中低收入阶层的住房问题等等。

参考文献：

[1]曹远征. 美国住房抵押贷款次级债风波的分析与启示 [J].银行家，2008，（01）.

[2]耿欣，何峰. 中美住房抵押贷款市场比较：基于同质性与差异性的分析 [J].北方经济，2007，（11）.

第2篇：住房抵押贷款范文

(S&L)储蓄信贷协会是专门从事储蓄业务和住房抵押贷款的非银行金融机构，从1831年诞生于宾夕法尼亚州的第一家储蓄信贷协会，到1970年代末，全美共有4700家储蓄信贷协会，成为资产总额突破6000亿美元重要的金融巨人之一，是美国政府调控房地产业的重要部门，具有浓厚的“国营色彩”；储蓄信贷协会(S&L)的业务单一，仅为购房者提供低息住房抵押贷款，贷款融资渠道大都来自利率更低的政府借款和中息揽存，拥有制度性存贷息差收益，美国政府对其经营方式和范围有很强的管制。

在20世纪70年代开始的通货膨胀之下，资金大量向短期金融资产投资信托基金(MMF)集中，银行和储蓄机构的资金外流难以制止。如果银行和S&L不大幅度提高普通存款利率，就会失去储户，营业面临困难。假如实行利率自由化，提高存款利率，则S&L面临存贷款利差倒挂，在经营上出现赤字。美政府当局决定在1982年实行利率自由化。结果，存款利率上涨，S&L的经营急速恶化，400多家S&L濒临倒闭危机。S&L出现危机的原因在于政府的政策失败。美联邦存款保险公司保护濒临倒闭的S&L的所有存款，需要巨额资金，而联邦存款保险公司没有这么多资金，绝大部分需要政府负担。，政府为了逃避负担，采取放宽限制的措施，为S&L创造了增加利润的机会。银行本身所面临的非系统风险绝大部分是通过贷款多样化和分散化来规避的，允许其参与多行业的高风险商业贷款等业务经营，但是没有经验的S&L参与此类的经营，近乎进行赌博。1988年，储蓄信贷协会出现更大的危机，总亏损额如天文数字，大约在五千亿美元左右。储蓄信贷协会(S&L)危机是先过度管制，后放松管制的结果。

二、2007年的次级抵押贷款危机

1.1990年以前美住房抵押融资机制的改变

S&L危机以后美国政府放松管制，促进金融市场创新，把原来高度集中在银行系统的房地产按揭贷款资产通过金融市场分散给不同的投资者主体，美国的住房按揭抵押贷款金融市场逐渐发展成为二级市场的结构。其一级市场机构经营模式由传统经营模式“贷款并持有”(originate-to-hold)让位于新的“贷款并证券化”(originate-to-distribute)的商业模式，一级市场机构也基本为私人机构。住房抵押贷款融资渠道不再完全依靠吸收存款，而是依靠出售贷款合同，获得直接融资。

在1990年以前，住房贷款二级金融市场的主体还是只有政府背景的金融机构(GSEs)。美国政府主要是通过房利美(FannieMae联邦国民抵押贷款协会)和房地美(FreddieMac美国抵押贷款服务公司)这两个机构来支持、调控美国住房融资体系的，这两个机构是美国整个住房融资体系的基础。其赢利来源于MBS的发行费用。

2.次级抵押贷款繁荣时期美住房抵押贷款融资市场的变化

其一，由于“贷款并证券化”的经营模式，使得一级市场上贷款公司可以快速回收资金并获得手续费收入，为扩大信贷市场份额，降低信贷标准，给低收入者种种优惠条件，于是次级贷款市场开始迅速扩张。到2006年，美国住宅抵押贷款规模已超过国债市场和公司债券市场，贷款余额高达13万亿美元。次级贷款分额约为7%到8%。

其二，美国政府背景的机构“房地美”、“房利美”不再是住房抵押贷款金融二级市场的主要力量，高额的证券发行费吸引私人中介机构和大型投资银行进入，私人房贷公司如ImpacMortgageHoldings、“新世纪”(NewCentury)、Countrywide、Ameriques和多次等利用高财务杠杆向银行借贷购买次级抵押贷款合同后通过打捆、证券化为MBS后出售大型投资银行，后者将其再次证券化，目的已非分散抵押贷款风险，提高贷款机构的资金流动性，而是更注重获取暴利。房地产抵押贷款金融市场的运行机制变成(一级市场贷款，出售贷款合同——二级市场证券化MBS—再次证券化——出售给投资者)的循环。

其三，美银行业普遍认为“银行债权证券化会有效化解银行信贷风险”，再者发行并交易衍生品可获高额利润，美各大银行都设立了附属机构开发金融衍生品，近十年来该项业务的利润往往占银行总收入的50%以上。美政府在次贷危机出现之前一直是鼓励银行进行金融衍生品开发的。因此以次级按揭贷款债MBS为基础资产的再次证券化的各种证券产品，如债务抵押凭证(CDO)、合成CDO、夹层CDO…投资银行还利用分档技术对不同还款概率的CDO不同处置方式。过于复杂的金融衍生环节，使评级机构和投资者很难真正了解所评级或购买的投资产品的风险。欺诈性的产品设计或有发生。

其四，商业银行出现信用循环式担保；一是商业银行纷纷设立SPV，发行CDO，因出售证券化资产时通常附有协议，在一定期间出现违约风险，最终投资者有权向发行者要求赔偿；二是银行出资设立SIVs，便于其发行ABCP。虽然在法律上有所谓的“破产隔离”(BankruptcyRemote)安排，两者的资产负债表虽然没有直接联系，但是为了提高SIVs的信用评级，银行通常对SIVs有融资承诺，这是一种或有负债，为了发行更多的ABCP，SIVs的财务杠杆很高，且资产负债期限不匹配，一旦资产贬值，自有资本很快就会被冲销，会形成银行的实际损失。三是因以次贷为基础资产的证券化产品的高收益，银行亦购买别家或干脆持有自家发行的这类高收益产品。因此，美银行隐藏的巨大的重复性的资本损失风险。

3.美次贷危机的根本原因

自2004年中开始，美联储先后17次加息，基准利率从1%上调至最高时：2007年9月的5.25%。不断升高的利率导致还贷成本激增，超出众多借款人的实际还贷能力，构成了借款人后续违约的直接原因。随着金融机构执行抵押，将回收住房重新推向市场，更进一步加剧了房价下跌。以次级抵押贷款MBS为基础资产的各种CDO证券化产品评级大幅下降，从而造成全球股市的下跌，引发了金融动荡。

次级贷款的根本原因：一是放松贷款发放标准，美一级市场各放贷机构未能遵守“谨慎性原则”。二是美住房金融的二级市场机构以“获利性”为目的的过度证券衍生引发信用过度扩张，潜在风险还无法计算清楚。

三、我国发展住房融资市场应思考的几点问题

思考一：是否应加快发展我国住房抵押贷款金融二级市场的建设。

储贷危机爆发时，由于大量风险集中于银行系统，因此必须由存款保险公司或国家出资清理，危机处理成本完全由政府(并最终由全体老百姓)承担。而此次次级贷款危机爆发以来，由于美具有发达健全的房地产金融市场，尤其是证券化等直接融资渠道的快速发展，和高度分散的持有者结构，使危机的影响由金融市场各子市场共同分担，虽然涉及面更广但却减少了危机的冲击深度，尤其是大幅度减小了政府承担的责任和义务，增加了危机处理的灵活度。目前中国的银行体系按揭贷款的金融二级市场并未形成，没有信贷风险横向分散的机制，一旦出现住房抵押信贷风险，只能由中国的银行系统承担。这一点应该引起关注。

思考二：住房抵押金融一、二级市场的风险控制是否应双管齐下。

美国的房地产市场既是市场机制发育完善、市场配置资源的作用充分发挥的市场，又是政府高度干预和调控的市场。政府行政手段都曾出现在美国储蓄协会(S&L)的经营和美国住房金融二级市场机构经营的早期。但2007年次级债危机和1980年代的(S&L)危机都显示出对于信贷风险控制的失效。因此，住房抵押贷款金融一、二级市场的风险控制不能完全交由市场行为。单靠市场力量或单靠行政手段都不及两者双管齐下来得有效。

思考三：贷款风险防范始终放在拓展信贷资产工作的第一位。

我国商业银行以及贷款公司必须从美国次级抵押贷款危机中吸取深刻教训，始终把好贷款的发放关口，严格执行贷款准入条件，认真评估贷款对象的还款能力以及抵押质押的保证能力，把贷款风险防范始终放在拓展信贷资产工作的第一位。

参考文献：

[1]傅勇.2007年听格林斯潘自揭美国次级债危机的根源.

[2]马宇.金融体系风险分担机制研究——基于全球经济化的视角.经济出版社，2006，1.

[3]WILLEMH.BUITER“Lessonsfromthe2007FinancialCrisis”CEPRPOLICYINSIGHT2007，12(18).

第3篇：住房抵押贷款范文

1、有利于增强商业银行资产的流动性

商业银行资产的流动性是指商业银行在资产不蒙受损失的情况下迅速变现的能力。商业银行在业务经营中,常常由于流动性不足而导致经营风险。住房抵押贷款证券化有利于解决这个问题,它使商业银行在没有损失甚至有赢利的情况下缩短了贷款平均期限,增强了资产的流动性,提高了商业银行应付突发危机的能力。提高流动性是中国银行业开展资产证券化的主要动因,在中国银行业资本充足率普遍不足的情况下,资产的流动性就显得尤为重要。

2、解决了银行资产和负债不匹配的问题

根据银行长期进行资产负债管理得出的经验,短期资产应跟短期负债匹配,长期资产应跟长期负债匹配。但在现阶段,我国商业银行的负债绝大部分是短期负债(活期存款和一年期存款),而住房抵押贷款却是时间可长达30年的长期贷款,这就出现了资产不匹配问题。虽然银行对资金有借短贷长的转移功能,但这仅仅是一定范围内的,若长时间超负荷运转,就会给银行的经营带来不安全的隐患,有可能出现挤兑现象。把长期的住房抵押贷款短期化,能使商业银行的资产和负债不匹配问题迎刃而解。

3、提高了商业银行的资本充足率

根据《巴塞尔协议》,资本充足率是以资本对风险资产之比来衡量的,该比率不应低于8%。一个银行的资本充足与否是表明银行经营管理是否健康和可靠的重要标志。近年来,世界银行业难题中一个最为棘手的问题就是如何筹集并保持充足的资本,我国银行业也不例外。若住房抵押贷款证券化,商业银行则有可能把大量的表内资产转化为表外资产,而表外资产所需的资本金要大大少于表内资产,这样就可提高四大商业银行的资本充足率,增强我国银行业抵御风险的能力。

4、有利于促进房地产业的发展

我国的房地产业处于持续发展阶段,但相对于人们的需求来说,房地产市场还是过于萎缩,除了居民收入低这个因素之外,另一个重要的原因是取得银行贷款难。虽然人民银行将住房贷款与房价款比例从70%提高到80%,并把个人住房贷款最长期限延长到30年,但还是没有解决贷款来源的问题,致使商业银行办事打折扣,缩短贷款期限、减少按揭成数,使得我国住房抵押市场发展不良,制约了房地产业的发展。若住房抵押贷款债券化,商业银行就有充足的资金来发放贷款,圆居民的住房梦。

5、丰富了金融投资品种

我国金融市场比起发达国家还不是很成熟,随着利率的连续下调,几个单调的金融品种已不能满足投资者的需求,致使大量的资金闲置,住房抵押贷款证券化的出现可谓正当其时。

二、

住房抵押贷款证券化是近二十年来国际金融领域最重大的创新之一,它发源于美国,后在发达国家广泛流行,现在是目前西方一些国家普遍采用的住房金融形式。它是指金融机构(主要是商业银行)为了分散在发放住房抵押贷款时面临的贷款风险,把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组,由证券化机构以现金方式购入,经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。从本质上讲,发行住房抵押贷款证券是发放住房抵押贷款机构的一种债权转让行为,即贷款发放人把对住房贷款借款人的所有权利转让给证券投资者。住房抵押贷款可获得稳定的现金流且相对独立,不但有担保且可以被准确地评估质量和信用,资产还可以被剥离。这些特点都决定住房抵押贷款是一种非常适合证券化的资产。

我国商业银行在90年代初开始发放住房抵押贷款,住房抵押贷款余额占金融机构贷款总余额已达10%,业务发展势头良好,坏账率只有0.25%,是银行中最优质的资产之一,这给我国住房抵押贷款证券化的实施创造了良好的条件。实施住房抵押贷款证券化在我国具有现实意义,但任何新生事物都有一个发展的过程,我们在借鉴一些西方国家经验、走中国特色的同时,对一些难点问题应加以重视。

三、住房抵押贷款证券化的难点及对策

1、住房抵押贷款证券化的模式

有关方面提出两种模式。一种是美国模式,即成立一家专门的证券化组织机构,负责购买并重组银行的个人住房抵押贷款,发行证券,归集现金流,组建没有经营业务的特设机构。特设机构仅代表证券投资者拥有贷款的所有权,保证其不受任何机构的影响。这种模式可实现个人住房抵押贷款的“真实出售”和抵押贷款库的“真实隔离”。另一种是德国模式,即在银行内部设立一个机构,由这个机构运作证券化业务,被证券化资产的所有权仍然属于银行,保留在银行的资产负债表中。实施住房抵押贷款证券化的关键是要实现“真实出售”和“真实隔离”,从理论上看,美国模式似乎更能符合要求,但实施美国模式要求金融市场比较成熟和发达,相关的法律制度比较健全,对金融技术手段的要求也比较高,我国现阶段显然还达不到;从操作上来看,如果能设置有效的防火墙,德国模式应该是比较现实的选择。

2、住房抵押贷款证券化工具的确定

国外住房抵押贷款证券化的工具有很多,以美国为例,美国一共有三种抵押担保证券,一是抵押转递证券,二是剥离式抵押担保证券,三是担保抵押债务。若我国住房抵押贷款证券化市场比较成熟,这几种工具都可借鉴。但在目前的起步阶段,我们应选择简单、宜操作的工具。抵押传递证券应该是首选。这种证券是这样产生的,即一个或多个抵押品持有者组成一个抵押品的集成体(组合),然后出售该组合的股份或参与证书。一个组合可以包括几千种或仅仅几种抵押品。这种证券操作简单,而且分散了风险、增强了流动性,对投资者有着很大的吸引力。

3、如何重组现金流

抵押转递证券的现金流取决于基础抵押的现金流。住房抵押贷款的核心技术是现金流的重组,其现金流量包括本金及利息的偿付。一个抵押品组合里所有品种的利率及贷款期限不可能相同,这使得银行必须重组现金流以满足需要。一个组合里贷款有成百上千笔,银行不可能测算出每一笔贷款的违约程度,但每一组住房抵押贷款在违约率的大小、平均还款期限方面却有很强的规律性。商业银行可根据大数定律使整个组合的现金流呈现出一定的规律性,简单快捷地预测现金流。鉴于我国对于把贷款风险进行量化的技术不是很高,若重组现金流不当,会给住房抵押贷款证券化带来很大障碍。我国抵押转递证券的现金流支付方式最好与住房抵押贷款每月支付一次本息的还款方式相符合,采用灵活的按月、按季、按半年等方式支付利息(将提前偿还的比率也考虑进去),并在适当的时间偿付本金。

4、住房抵押证券定价的问题

具体操作上,住房抵押贷款证券如何定价是首要解决的问题,也是证券能否发行的前提条件。一般国家多以国债利率为参照,但在我国按此实行有一定难度。银行若想获得收益,证券利率必须低于贷款利率。目前,我国的住房抵押贷款利率比正常的固定资产贷款利率要低,而固定资产贷款利率与当前的国库券利率相比,也相差不大,若证券利率参照国债利率,则银行几乎没有利润可言,这样就加大了实施住房抵押贷款证券化的难度。从我国目前的经济发展情况来看,利率不可能在短期内走向市场化,人民银行可强制解决利率倒挂问题,把国债利率视为无风险利率,其他利率的制定在参照国债利率的基础上加上风险溢价。这样就理顺了利率,打开了利差空间,有利于证券化的顺利进行。但仅有利差空间是不够的,由于住房抵押贷款一般为浮动利率,住房抵押证券一般为固定利率,二者之间利率基础不同,在住房抵押证券定价问题上还需要利用金融衍生工具,如利率互换等来防范利率风险。

5、有关担保、资信评估等中介机构的培养

信用增级是住房抵押贷款证券化顺利实施的基础,为了刺激投资者的购买欲望,除了提高证券的收益性外,还应减小其风险性。没有科学合理的住房贷款担保体系,已成为制约我国住房抵押贷款迅速发展的障碍,若一级市场不发达,则二级市场根本无从发展。鉴于住房抵押贷款证券还不为投资者所了解,为了提升证券的信用、推动住房抵押贷款的良性发展,我国应借鉴美国由政府设立担保机构的做法对抵押贷款进行担保。政府信用担保债券由于有国家信誉作担保,其信用程度几乎与国债相同,被称为“银边债券”。美国作为住房抵押贷款证券化初创的国家,其政府在证券化的发展过程中起了关键性的作用。但仅有担保机构是不够的,我国还应大力发展和规范其他中介机构。住房抵押贷款证券的发行需要多家中介服务机构参与,根据国外经验,住房抵押贷款证券化交易往往要涉及到投资银行、会计事务所、资产评估机构和资信评级机构等多家中介服务机构。中介机构的服务可为市场提供对称信息,增加交易的透明度,增强人们对证券的信任感。

6、有关人才的培养

住房抵押贷款证券化涉及面相当广泛,是一项技术性很强、专业化程度很高的系统工程,需要银行、证券、评估、法律、会计、保险等多方面的知识。有关机构应未雨绸缪,树立以人为本的企业文化,灵活人才的选拔机制、培训机制、激励机制,以促使证券化顺利实施。

【参考文献】

[1]戴根有:中国金融业住房信贷回顾与展望[N].中国证券报,2002-07-07.

[2]弗兰克·弗朗哥:资本市场与工具[M].经济科学出版社,1999.

[3]万正晓:我国证券化问题研究[J].金融理论与实践,2004(7).

第4篇：住房抵押贷款范文

一、我国住房抵押贷款保险现状

住房抵押贷款保险（以下简称房贷保险）是指在运用住房资金过程中为消除抵押贷款风险，最大限度降低呆坏账的发生，保障抵押权益实现而建立的一种与住房抵押贷款制度相配套的补充制度。其风险转移和损失赔偿机制缓解了住房抵押贷款授信业务中银行与客户之间因信息不对称等导致的风险，有力地推进了房地产金融市场的繁荣。我国住房抵押贷款保险自1992年房地产市场启动以来获得迅速的发展。1997年6月1日施行的《城市房地产抵押管理办法》与1998年5月9日施行的《中国人民银行个人住房贷款管理办法》等法规使其有了初步的法律规定。但是我国至今仍无一部法规对其进行明确的界定、适当的安排。在实践中，作为住房抵押贷款下的强制要求，购房者对住房抵押贷款保险颇多怨言，如保险责任的实际承担期限短于合同规定的保险期限；保险公司不是按年，而是一次性收取全部保费；购房者花钱买房买保险，在贷款保险合同中却不是受益人等。

近几年，房贷保险有了一些喜人的变化，并逐步趋于合理化。从2001年6月开始，杭州各大保险公司先后调整了房贷保险的保险费率和责任范围，保费平均下降了20％。同年8月，太保北京分公司实行新的房贷保险，不仅保险费率有所下调，而且在财产损失险之外增加了还贷保证险。随后武汉的人保、平安和太保三家公司调整房贷保险，投保人既可以按抵押房屋的总房价来投保，也可以按照贷款金额来投保。2001年底，上海推出“个人抵押住房综合保险，”有不少改进之处：其一，拓展了保险公司对购房者（被保险人）的保证责任；其二，保费虽然一次性收取，但在不增加保费的情况下，加大了保险公司的还贷保证保险责任；其三，投保金额由过去按全部房价计算改为按贷款余额计算；其四，改变了以往保费自贷款之日前支付而保险责任从滞后多日的交房之日起承担的不合理做法，保险期限自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时止；其五，在理赔方式上，改变了以前基于不足额保险的比例赔偿，在借款范围内按实际损失全额赔偿。2002年底，杭州市商业银行与平安杭州分公司推出新的房贷保险，明确保险费以“贷款余额”计算，并在财产损失险之外增加入寿险内容——如果贷款人因意外死亡或伤残，其家庭成员无力还贷，保险公司将承担部分或全部支付剩余房款的责任。总的看来，我国房贷保险各地做法不一，观念上与实践上均有不少误区，亟待规范。

二、住房抵押贷款保险法律关系及其存在的问题

我国的房贷保险是建立在个人信用体系不健全基础上的无奈选择，是以商业银行的贷款安全及其利益为基点的，对购房者与保险公司都有不公之处。实际上，在住房抵押贷款业务中，在对贷款人进行正确的资信评估和还贷能力分析的基础上，以成本与收益权衡的角度合理进行风险管理，是基本上能够规避风险的。以个人住房贷款业务量最大的建设银行为例，截至2001年底，个人住房贷款不良率仅为1.35％，这充分说明了房贷的安全性。再加上住房抵押与登记制度的设立，可见我国房贷保险的实质是：商业银行凭借其自身优势地位不仅要求借款人作所购住房抵押担保，还要求借款人进行保险，从而造成了借款人的双重负担，而商业银行则享受着“XX重保险”，以期充分实现贷款安全。

对保险公司来说，房贷保险也有障碍与陷阱。商业银行在办理住房抵押贷款时往往为保险公司代为办理抵押房屋的保险业务，并从中收取手续费。而这种行为有不少负面影响。首先，贷款行为、抵押行为、房贷保险行为集中于商业银行，使商业银行往往忽视对购房者资信状况的严格审查，因为其通过“抵押+保险”方式已几乎无风险而言。其次，按照现行我国保险兼业管理要求，一家兼业人只能为一家产险公司和一家寿险公司作，目的是为了防止兼业人炒作保险公司。但是实践中商业银行多为数家，按照各保险公司所支付手续费的高低和商业银行合作关系的亲疏来决定业务分配比例，而保险公司出于保费考虑，往往提高手续费或进行所谓“公关”，从而加大了经营成本。商业银行获得的收益远大于保监会规定的8％的手续费，竟能达到保费收入的40％—50％。再次，过高的手续费又导致过高的保险费率，从而影响购房者利益；而且由于逆向选择作用，可能进一步加大保险公司的风险。

我国房贷保险与美国等发达国家在观念与实践上有相当大的差别。美国等发达国家的房贷保险一般由政府提供的房贷保险和私人抵押贷款保险公司提供的房贷保险构成，并以政府的房贷保险为主，带有明显的社会福利性质，其投保人多为低薪阶层。如美国联邦住房管理局、退伍军人事务部提供的房贷保险就具有国家干预性与政策导向。而私人抵押贷款保险公司提供的房贷保险也建立在购房者个人信用体系完善与保险业务市场化运作机制良好的基础上，并具有费率低、险种多、灵活简便等特点。相比之下，我国房贷保险以银行信贷安全为中心的理念具有一定的偏差，而且房贷保险各险种法律关系混淆不清。

我国目前的房贷保险大致可分为三类，即财产保险、信用人寿保险和保证保险，虽然各险种已有初步发展，但是其法律关系仍不甚明晰。

财产保险是指为防止由于意外灾祸而造成较重的房屋损失而以房屋或其相关利益作为保险对象的保险。作为抵押物的房产的保全是商业银行实现抵押权的基础，当房地产价值减少时，商业银行就可以根据保险单和抵押协议，凭第一请求权人的身份向保险公司申请赔偿房屋损失和合理施救费用。该险种在赔付过程中，第一受益人应明确为银行，但以收回贷款未清偿余额为限，其余部分还是要支付给投保人的。目前我国房贷保险以这种财产保险为主。根据《中国人民银行个人住房贷款管理办法》第25条的规定：“以房屋作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内保险单由贷款人保管。”在实践中该险种保险责任范围一般限于火灾、爆炸以及暴风、暴雨、洪水等自然灾害，保险金额按照实际购房金额计算。这就存在两个极不合理之处：一是上述第25条中并没有要求购房者以全部房价投保，而且消费者自己首付的那部分价值并不需要保险，实践中的做法实是商业银行滥用其优势地位的垄断行为。二是现行房价有近30％是土地使用价格，而土地受损风险几乎为零，因此以没有除去土地使用价格的房价投保，显失公允。

信用人寿保险是维持借款人还贷能力为信用保险，借款人因意外事故或疾病等影响家庭收入，失去部分或全部还贷能力时，以保险金抵付贷款余额，使抵押房地产不致被收回或拍卖。该险种保额每年递减，以与借款者的贷款本金余额相称，故又称“住房抵押贷款减额寿险”。相应地，该险种的保费也是按年缴纳，逐年递减。美国友邦保险上海分公司于1997年就推出了抵押贷款寿险，但实际运作效果不佳，投保者寥寥。

保证保险是还贷的履约保证，由保险公司对购房者提供违约保险。当借款者不能还清本息时由保险公司负责融通，或当房地产作为抵押贷款时，由保险公司对抵押物进行保险。1995年中保苏州分公司曾开展房贷保证保险业务，后因总公司认为风险太大而停办。中保总公司于1998年曾推出《个人购置住房抵押贷款保证保险条例》，但颇多保留，并要求购房者在办理保证保险的同时必须购买财产保险，两保险进行“捆绑”销售。我国目前的房贷保证险尚属萌芽，而且与信用人寿险有颇多混淆之处。

以信用人寿险为主的信用保险与保证保险是有严格区别的。凡权利人要求保险人担保债务或买方信用的保险，属于信用保险；凡被保证人根据权利人的要求投保自己信用保险，属于保证保险。在西方成熟的房地产金融市场上，商业银行以购房者的信用为保险标的，以自己为受益人与保险人签定由于购房者死亡或残疾不能如期还款时由其赔付相应损失的保险合同，即为信用保险合同，保险费由商业银行缴纳，因为受益人是银行；银行可以在出售抵押房产（如在房市低迷、房价大跌时）仍不能收回全部贷款时，从保险人那里获得不足部分的赔偿。而当购房者以自己的信用为保险标的，以自己为受益人与保险人签订由于自己收入流中断而未能如期还贷时由保险人代为偿付的保险合同，即为房地产保证保险合同。该合同保险费由购房者缴纳，因为受益人是购房者及其家庭成员，从而保证购房者在其收入无着时仍然拥有所购房屋，不至于流离失所，但当购房者收人流恢复后有向保险公司偿还所垫付资金的义务。而目前我国含还贷保证责任的房贷保险是保证保险和信用保险的混合物，缴费义务和受益权利严重扭曲。在实际操作中，商业银行往往要求购房者到其认可的保险公司办理房贷信用保险，并明确商业银行为保险的第一受益人，在购房者因意外事故死亡或残疾而无力偿还贷款时，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。商业银行不交纳保费也不作为投保人，但却得到了信用保险才有的保险赔付；而购房者虽然缴纳了属于保证保险范畴的保险费，而其自身却得不到应有的保障。

三、完善住房抵押贷款保险的相关法规

针对我国房贷保险理念与实践上的种种偏差，实有必要由人民银行与保监会联合制定《住房抵押贷款保险管理办法》，以对其进行制度重构。而在这部法规中应当合理设定三方面的内容。

（一）导入国家信用，完善险种安排

应当改变我国房贷保险以保障商业银行信贷安全为中心的理念，将房贷保险看成是房地产金融市场的基本一环，更多的将其作为购房者信用的延伸与补充，以合理安排购房者、贷款银行、保险公司的权利义务关系。而且，房贷保险应当具有一定的社会福利性质，应当导入国家信用，构建类似西方国家政府保险与商业保险并重的保险机制。适应我国国情，政府的政策性保险机构可主要定位于为中低收入者提供优惠的保险服务，而商业性保险公司则可主要定位于为中高收入者提供系列个性保险。笔者认为，可以国家信用为基础建立政策性保险公司，由政府财政提供部分初始资金，由其集中管理来实现房贷保险发放的标准化，提高房贷保险的规模效益。同时保监会应加强对其业务活动的监管。

而商业性房贷保险的险种安排应当有一个大体的设计。财产险、信用寿险、保证险应当有一个明确的界定（特别是对其责任范围），以体现《保险法》诚实信用、权责对应的基本原则。保证险由于我国个人信用体系不健全而尚不能大规模开展，信用人寿险应当是主攻方向之一，而且应当进行险种创新，推出一些具有个性化的综合险，以适应社会需求。

（二）设立保险准备基金，规范房贷保险业

美国房贷保险行业实力雄厚、经营稳健，这得益于制度上要求保险公司保持设立三个相互独立的准备基金用于偿付保险金：一是意外风险筹备基金，存期不能少于10年，用于随时可能的灾难性损失理赔，保费收入的一半应投入此基金，从而保证了在由于如经济衰退引起的高风险发生时有足够的基金偿付保险金。二是亏损储备基金，以防止个人房贷出现拖欠和无力偿还债务。该基金的比率因每个人的资信情况、抵押贷款的首期、贷款种类和对房产变化的预期不同而有所差异。三是无收益保险储备，是保险合同期和扣除意外风险储备之外的保险费收入，用于支付一般的保险赔偿。我国应当要求保险公司设立保险准备基金以规范房贷保险业。

（三）完善房贷保险的基本制度

应当改变目前房贷保险中的不合理做法，完善房贷保险基本制度。

1.房贷保险的选择权。对于购房者来说，应当享有是否购买房贷保险的选择权，而不应设立如目前我国对财产险的强制要求，以体现保险自愿的原则，同时要保证购房者对保险公司的选择权，以实现房贷保险市场的良性竞争秩序。对贷款银行来说，其应有一定的选择优质保险公司的优质保险的权利；对于保险公司来说，其也应有根据购房者资信状况与贷款银行的贷款质量来决定是否承保的权利，并且还有选择机构的权利，以避免商业银行的不当行为。

2.保险金额与保险费率。应当改变目前以房屋总购价来确定保险金额的做法，而以抵押房屋建筑价格（除去总购置价格中30％以上的土地价格）或购房者贷款余额来确定保险金额，真正做到“有险才保”，维持购房者权益。由于住房贷款的低风险性，我国目前房贷保险的费率为5％。左右，30万元15年期的贷款应缴保费超过1万元，显然过高。对比美国和加拿大等国不到0.5‰的费率，我国实有必要抽样测算普查数据，用精确的数理统计的方法厘订出合乎实际情况的较低的费率。

3.保险期限。在财产险中保险期限应当根据现房抵押贷款与期房抵押贷款区别对待。如果是现房，房贷保险期限应自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时为止；如果是期房，由于贷款合同订立与房屋实际交付之间有一两年的建筑期，因此房贷保险期限应自房屋交付之日零时起至全部还清贷款24时为止。在信用人寿险与保证险中，则应自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时为止。

4.缴费方式与退保规定。应当改变目前财产保险中一次缴清保费的有悖保险原理的做法，各险种缴费均应切实做到“按年收取，每年结算”，以维护投保人利益。这也有利于投保人退保目的的实现。因为如果一次性缴费，购房者提前还贷则有一定的心理损失，从而影响房贷保险业务发展；而且一旦在保险期限内房屋毁损或被保险人死亡，保险公司理赔后，保险责任终止，投保人实际多缴了其后的保费。因而保险合同应当有提前还贷、房屋毁损，被保险人死亡等退保条款。

第5篇：住房抵押贷款范文

【正文】

银行在住房抵押贷款保险中的法律地位如何[1]，一直有较大争议。有人主张贷款银行在住房抵押贷款保险中是受益人，有人主张其是被保险人，有人主张其是投保人。正是由于人们对银行在住房抵押贷款保险中的身份定位模糊不清，甚至是混乱的，导致了人们对住房抵押贷款保险的一系列误解和盲目批评。

笔者认为银行在住房抵押贷款保险中的身份，应当区分住房抵押贷款房屋险、住房抵押贷款寿险、住房抵押贷款保证保险、住房抵押贷款信用保险等具体险种，从具体的保险利益出发来进行分析和界定。

一、住房抵押贷款房屋保险中银行的法律地位

投保人，又称要保人，是指对保险标的具有保险利益，向保险人申请订立保险合同，并负有交付保险费义务的人。[1]我国《保险法》第10条第2款将投保人定义为：“投保人是指与保险人订立保险合同，并按照合同约定负有支付保险费义务的人”。因此，银行可否是住房抵押贷款房屋保险的投保人，取决于其是否对该房屋具有保险利益。保险利益，又称可保利益，是指投保人对保险标的具有法律上承认的利益，即在保险事故发生时，可能遭受的损失或失去的利益。[2]

银行是住房抵押贷款的债权人，同时对房屋具有抵押权。如果抵押房屋因地震、火灾等原因而发生毁损、灭失，则银行的抵押权难以实现，银行的债权也就很难保障。逻辑上，当抵押房屋因保险事故发生而毁损灭失时，保险人依保险合同给付借款人保险金；而银行作为抵押权人可就抵押房屋的保险金优先受偿。但现实中未必如此。借款人作为被保险人，既是保险利益的享有者，又是保险事故发生后保险金请求权的行使者；而银行不是保险合同的当事人，在保险合同中没有任何权利。银行作为抵押权人就抵押房屋保险金优先受偿的权利，只能由银行向借款人行使，而不能由银行直接向保险人请求支付。所以，有必要明确银行作为抵押权人对该房屋具有保险利益。[3]抵押物灭失，虽将使抵押权消灭，但抵押权人并得依抵押权之次序，分配其赔偿金，故抵押权人对抵押物具有保险利益，得基此而订立财产保险契约。[4]因此，银行对于该抵押的房屋具有保险利益，可以作为投保人，以该抵押房屋向保险人投保住房抵押贷款房屋险。

被保险人，是指其财产利益或人身利益受保险合同保障，于保险事故发生（或约定期限届满）时，受有损失，从而可以享有保险金请求权的人。在财产保险中，被保险人系指保险事故发生时，享有保险金请求权，并有权受领保险金给付之人。[5]银行投保住房抵押贷款房屋险，当保险事故发生时，银行的抵押权不能实现，遭受经济损失，其自然享有保险金请求权，有权受领保险金，所以这时银行是被保险人。

需要注意的是，借款人作为房屋的所有人，其对该抵押房产当然具有保险利益，因此借款人可作为投保人为自己的房屋投保住房抵押贷款房屋险。实践中，借款人往往应银行要求，通过特别约定条款在住房抵押贷款房屋险中将银行设定为第一受益人。有人主张在这种情况下，借款人投保的住房抵押贷款房屋险属于“为本人也为他人利益的保险”，被保险人有两个，即作为抵押权人的银行和作为抵押人的借款人。而对银行的抵押权利益的保险目的，作为投保人的借款人必须在保险合同中与保险人事先明确约定，否则，其被保险人只是作为投保人的借款人。故银行的身份应该是被保险人，或者确切地说应是第一被保险人。[6]笔者认为该种观点有待商榷。首先，如若承认银行第一被保险人的地位，则银行可以直接取得该保险金的所有权，问题是发生保险事故时借款人不一定会发生拖欠银行贷款本息的情形，借款人按期偿还贷款本息而银行又从保险人处获得保险金，导致了两次清偿。其次，如果将银行认定为第一被保险人，则必然要求借款人作为投保人应事先与保险人有明确约定，方可确认银行的被保险人身份，否则其被保险人就只能是借款人。而实践中，这样的特别约定是很少见的，绝对大多数的住房抵押贷款房屋险合同中都只是将投保人也就是借款人作为被保险人。即便经过特别约定，在被保险人栏中按顺序填明银行和借款人，保险事故发生时，银行和借款人作为顺序先后的被保险人，依据保险法规定，被保险人享有保险金请求权，那么银行与借款人两者的保险金请求权应该如何行使？银行从保险公司受领的保险金数额应该是多少呢？如果保险事故虽然发生，但是借款人另有其他资金可以并事实上按期偿还了贷款本息，那么还有必要赋予银行第一被保险人的地位吗（因为作为第一被保险人的银行依法享有保险金请求权，而在借款人按期偿还贷款本息的情形下，银行有何理由再去享有该保险金请求权）？第三，根据我国保险法的相关规定[2]，被保险人保险事故发生时被保险人通知保险人的义务。如果将银行界定为被保险人，实际上银行是很难履行这些义务的，因为银行毕竟不是该房屋的占有使用人，对于该房屋的实际使用情况并不十分清楚。

笔者认为，当借款人作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行是对该保险金债权享有质押权的质权人。借款人投保住房抵押贷款房屋险，通过特别约定的方式，将银行设定为该保险的“第一受益人”，并将保单交由银行持有和保管。这一特约的真实意图，并不是将保险金所有权让与给抵押权人，而只是为了在保险金给付之时，让作为抵押权人的银行先行受领和占有保险金，使保险金上成立担保物权。这种以特别约定的方式通过交付和占有担保物而成立的担保是一种质押：债务人（购房人）以其对第三人（保险公司）的债权利益，向债权人（银行）提供担保，保险金债权上成立了银行的一项意定债权质权。[7]当保险事故发生后，银行作为质权人，先行受领和占有该保险金作为借款人偿还贷款本息的担保，而不是直接取得该保险金所有权，唯在借款人未能按期偿还的情形下，银行方可以该保险金来清偿借款人所欠的贷款本息。

可见，当银行作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行既是投保人也是被保险人[3]；当借款人作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行是对保险金债权享有质押权的质权人。

二、住房抵押贷款寿险中银行的法律地位

借款人对自己的人身具有保险利益，可以投保住房抵押贷款寿险，当借款人因意外事故导致伤残、死亡或者因疾病等情形而丧失还贷能力的时候，由保险公司代为偿还贷款本息。借款人此时既是投保人，也是被保险人。

住房抵押贷款寿险，属于人寿险。人寿险保险的受益人，系指要保人或被保险人指定享有人寿保险契约利益或保险金给付请求权之人。[8]我国《保险法》第39条规定：“人身保险的受益人由被保险人或者投保人指定”。住房抵押贷款寿险中，借款人既是投保人也是被保险人，当然有权指定该保险的受益人。因此，在住房抵押贷款寿险中，银行可以经由借款人的指定，而成为该保险的受益人。银行作为该保险的受益人，只能于债权限额内受领保险金给付，因为借款人指定债权人银行为该人身保险的受益人，旨在确保其债权的实现，也仅仅系确保其债权实现，至于其高于债权额的保险金额，实质上是为自己投保，理应归借款人所有。[9]

债权人对于债务人，具有债权上之经济利益。因此债务人之生存、死亡，对于债权人有金钱上之利害关系，故债权人对于债务人有保险利益存在，得以债务人之生命或身体为保险标的，而与保险人订立保险契约。[10]故银行作为债权人，得以借款人（债务人）的人身或生命为保险标的，投保住房抵押贷款寿险，以保障其债权的顺利实现。实践中银行投保住房抵押贷款寿险的情形极少。

三、住房抵押贷款保证保险中银行的法律地位

借款人向保险人投保住房抵押贷款保证保险，以担保自己的债务能够顺利清偿，当借款人未能按期偿还贷款本息时，由保险人代为偿还其所欠贷款本息。此种保证保险，类似于有偿的保证担保，保险人作为保证人，向银行担保借款人能够按期偿还贷款本息。一旦发生保险事故，借款人未能按期偿还贷款，银行于此情形可以请求保险公司代为偿还借款人所欠的贷款本息。所以在住房抵押贷款保证保险中，银行是被保险人。

需要注意的是，保证保险因保险事故造成的损失并非总是由保险人完全承担，国外有些保险公司即只按被保险人（债权人）放贷总额的75%承担保证保险责任，而另外25%的风险则由被保险人自己承担。之所以如此，是为了防止被保险人滥放贷款，促使其谨慎从事。[11]

四、住房抵押贷款信用保险中银行的法律地位

银行为了防范借款人因为意外事故导致伤残、死亡或因疾病、丧失劳动能力等原因而发生无法按期偿还贷款的信用风险，可以借款人的信用向保险公司投保住房抵押贷款信用保险。当发生借款人信用风险时，银行有权请求保险公司向其支付保险金，以保障银行的债权顺利实现。因此，在住房抵押贷款信用保险中，银行既是投保人也是被保险人。

【注释】

[1]所谓住房抵押贷款保险是指借款人在申请住房抵押贷款时，贷款人(即抵押权人)或借款人（即抵押人）向保险人投保，由保险人对于因约定事故发生所造成的财产损失承担赔偿责任，或者当借款人因失业、死亡、伤残、疾病等原因不能按期偿还贷款本息时由保险人负责代借款人偿还本息的保险。住房抵押贷款保险期限一般自房屋交付之日或抵押借款合同生效之日起，至还清贷款本息之日止；保险金额不低于贷款的本息总额。

[2] 《中华人民共和国保险法》第21条规定：“投保人、被保险人或者受益人知道保险事故发生后，应当及时通知保险人。故意或者因重大过失未及时通知，致使保险事故的性质、原因、损失程度等难以确定的，保险人对无法确定的部分，不承担赔偿或者给付保险金的责任，但保险人通过其他途径已经及时知道或者应当及时知道保险事故发生的除外”。

[3] 当然在此情形下，也会出现银行作为被保险人，难以很好的履行保险法所规定的被保险人义务的问题，实践中也很少出现银行愿意自己出钱来投保该种保险的。

参考文献

[1] 李玉泉：《保险法》(第二版)，法律出版社2007版，第122页。

[2] 朱铭来（主编）《保险法学》，南开大学出版社2006年版，第78页。

[3] 杨光：“论改进我国的住房抵押贷款保险条款”，载《北华大学学报》（社会科学版），2007年第3期，第29页。

[4] 梁宇贤：《保险法新论》，中国人民大学出版社2004版，第63页。

[5] 温世扬（主编）：《保险法》，法律出版社2007版，第64页。

[6] 陶丽琴、申进忠：“对住房按揭贷款两个保险问题的法律质疑”，《国家检察官学院学报》，2002年第2期，第27页。

[7] 陶丽琴：“抵押物保险合同上的担保物权的竞合——以按揭住房保险为视角”，《现代法学》，2007年第1期，第61页。

[8] 梁宇贤：《保险法新论》，中国人民大学出版社2004年版，第234页。

[9] 尹田：《中国保险市场的法律调控》，社会科学文献出版社2000年版，第186页。

第6篇：住房抵押贷款范文

住房抵押贷款证券化是指将流动性较差，但能产生预期资金流的住房抵押贷款出售给证券化特设机构（SPV），由SPV对抵押贷款进行汇总和结构性重组并担保发行可以在资本市场上流通的证券的过程。在市场经济发达国家现已形成大规模的住房抵押贷款证券化市场，对住宅业的发展、住房自有率的提高以及金融风险的防范与化解产生了重大而深远的影响。因此，借鉴先进经验，对我国房地产金融业的健康发展有着重要意义。

一、国外及香港特区MBS经验

（一）美国MBS经验。住房抵押贷款证券化起源于美国，是最典型的模式，与20世纪六十年代以来美国房地产市场的迅速发展是密切相关的。住房抵押贷款证券化过程包括三个主体：原始发起人（原始权益人）、特设机构（SPV）、投资人。其主要运作过程如下：（1）由住房抵押贷款机构（如商业银行、住房储蓄机构）充当原始权益人将自身的抵押贷款重组剥离出去，组合成抵押“贷款池”，以合同或协议的方式出售给美国设立的三大（准）政府机构（SPV），SPV通过“真实出售”获得该资产的所有权。（2）由于住房抵押贷款一般来说期限长、价值大，抵押人的违约、拖欠等因素会给投资者带来损失。因此，需要对资产进行信用增级，包括政府信用担保和私人机构进行的信用增级两种途径。（3）通过信用评级机构以评估、担保、保险等形式进行信用评级，并且跟踪监督，保证证券的安全度。（4）SPV发行并向投资者销售抵押支持的证券，SPV按合同规定保证收入现金流首先偿付投资者本息。（5）最后由原始发起人对抵押贷款组合进行管理，收集证券化抵押债券所产生的现金流，通过中间的托管行服务人员交付给SPV的受托管理者，再由该受托管理者向投资者支付利息。

以美国为代表的较早发展成熟房地产金融市场的国家基本上都遵循了“政府-市场合作”的模式，虽然市场力量比较突出，私人金融机构充分发展，但政府介入金融市场仍然是必要的。在健全的市场体系下，政府起兜底作用，通过金融性政策体现，尽力遵循市场机制原则。

（二）香港特区MBS经验。香港特区政府于1997年3月成立了香港按揭证券公司（HKMC），支持其作为独立公司进行市场化运作，专门发展二级抵押市场。

起步阶段，主要是构建市场交易体系，包括：（1）对全港抵押贷款进行普查，以准确把握资产组合的质量；（2）选择资信高的银行作为核准的贷款出售机构，以促进贷款合约的标准化；（3）选择服务机构负责贷款本息的回收；（4）设计港元及外币债券融资方案，由香港金融管理局为债券发行的人和管理人，为购买抵押贷款建立自己的资产组合融通资金；（5）与香港外汇基金达成100亿港元的循环信贷安排，以弥补公司流动资金短缺；（6）从银行购进抵押贷款，建立自己“贷款库”；（7）与5家保险公司于1999年4月联合发起抵押贷款保险计划，即由HKMC为贷款-价值比高达85%的贷款提供信用担保，保险额为贷款额的15%左右，以提高抵押贷款的信用等级，然后由HKMC与有实力的保险公司签署再保险协议。

第二阶段，公司于1999年10月首次以“交换-持有”交易方式发行了16亿港元抵押贷款证券。这种“背对背”的交易方式尽管只是雏形和试验，投资者规模也有限，但在一定程度上对改善银行的资产结构起到了效果，比较抵押贷款的50%的风险权重，HKMC的抵押贷款证券风险权重为20%，这有效地降低了银行风险，提高了银行的资本杠杆率。

第三阶段，在以上多种试验的基础上，HKMC于2002年推出30亿美元抵押贷款证券发行计划。此次证券的发行已基本与国际通行的证券化模式接轨，HKMC核准的卖方和服务机构数量丰富，投资者队伍也不断扩大，这些标志着香港抵押贷款证券化日趋完善，与国际化模式接轨。

香港的住房抵押贷款证券化的特点：香港政府成功地运用政府干预，主要表现在立法支持和机构组建两个方面，如《住房法》的颁布和信用等级很高的HKMC的组建；中介结构发达且运作规范；金融管制较松，创新活跃；金融证券法规健全。总之，香港房地产金融二级市场是在一级抵押贷款市场获得充分而规范的发展、法律体系完备和稳定的宏观经济环境下，直接借鉴美国等发达国家的经验后建立起来的，对我国大陆地区具有很大的借鉴意义。

二、我国住房抵押贷款证券化模式

（一）我国住房抵押贷款证券化发展现状。我国住房抵押贷款是在住房体制改革的进程中出现并快速发展起来的，由于我国个人信用制度不健全，抵押制度和抵押担保保险制度建设相对滞后，这些都导致银行的风险增大。加入WTO后，提高我国商业银行的资本充足率与盈利能力显得非常紧迫，同时金融的竞争加剧，金融产品种类贫乏，住房市场巨大的资金需求都要求我们积极探索符合我国的住房抵押贷款证券化模式，这是大势所趋。但是与上面所述住房抵押贷款证券化发达国家相比较，我国证券化的特殊动力机制以及住房抵押贷款一级市场的特点，又决定了在我国，住房抵押贷款证券化还算是个“早产儿”，需要适宜的发展条件和努力试探。2005年中国建设银行作为试点单位，发行了国内首个住房抵押贷款证券化产品――“建元2005-1份额人住房抵押贷款支持证券”，开创了国内住房抵押贷款证券的先河。

（二）我国住房抵押贷款证券化模式选择。住房抵押贷款证券化是一个复杂的系统工程，借鉴国外的成功经验可以大大降低我们的学习成本，同时要考虑我国的基本国情，探寻在技术与经济上都具可行性的证券化模式。

1、完善和坚实市场体系基础。实行住房抵押贷款证券化是以完善的住房抵押贷款一级市场为基础的。因此，需要从以下方面完善我国住房抵押贷款证券化一级市场：第一，随着我国住房制度改革的深化和住房居民消费热点的形成，商业银行应大幅度增加对住房抵押贷款的资金投入；第二，从香港的经验来看，需要建立健全住房抵押贷款的风险防范机制。稳定的预期现金收入流量是证券化住房抵押贷款应具备的首要条件，也是发行住房抵押贷款证券的基础，还是住房抵押贷款证券还本付息的资金来源。我国住房抵押贷款发展迅速，但金融基础设施尚不健全，日趋突出的抵押贷款风险将会构成一大障碍，因此需及早加强住房抵押贷款证券化的法规建设，形成一个涉及住宅业、银行业、证券保险及其他中介服务行业的法律法规体系。同时，加强各有关部门的相互协调，为住房抵押贷款证券化的顺利实施和健康发展提供法律保障。还应成立政府抵押贷款担保机构，在一级抵押市场上为住房抵押贷款充当无条件偿还贷款的保证者和保险者，在二级抵押市场上提升住房抵押贷款证券的信用等级；第三，坚实住房抵押贷款证券化的基础还需要在加强金融市场建设和监管的同时，逐步完善中介服务体系，严格规范中介服务机构行为，为住房抵押贷款证券的发行与流通提供保障。大力培育出一大批住房抵押贷款证券的机构投资者，使其成为住房抵押贷款证券市场的主力和稳定力量。

2、建立国家性的住房抵押贷款证券化公司。通过国际经验，在MBS的发展过程中，包含了很多政策调控和公共政策目标，政府主导成为一个重要的先决条件和核心作用。笔者认为，从我国国情出发，积极探索二级抵押市场运行制度的创新，通过立法，成立面向全国的单一专门机构――国家住房抵押贷款证券化公司。既能充分体现政府对住房金融的引导与扶持，强化政府在住房抵押贷款证券化中的主导作用，又能赋予SPV更高的资信，从而使SPV所发行的住房抵押贷款证券更容易为投资者所接受；同时，我国商业银行的风险防范机制还不完善，金融市场发育还不成熟，又缺乏信贷资产证券化的操作经验，因而初始阶段的SPV将面临更大的运营风险。而SPV以政府为背景，可以从资金上更好地应对可能出现的偿付危机，以保证住房抵押贷款证券化的持续稳定发展。

3、选择合适的商业银行。在我国只有商业银行发放的住房抵押贷款一级市场体系，由于各家商业银行经营差异，个人住房抵押贷款占的比重也存在明显差异。根据规模效益原则，应选择住房抵押贷款已达到一定规模的商业银行作为发起人。因此，2005年我国选择了中国建设银行作为我国住房抵押贷款证券化发起人的首选银行。同时，应选择住房抵押贷款规模比较大、风险控制机制比较完善、抵押贷款操作比较规范的省市分行进行试点。

4、公司的经营范围和可选择的运作方式。借鉴香港模式，国家抵押证券公司作为证券发行人，赋有SPV功能，专门从事抵押贷款证券化运作。通过从贷款机构购买抵押贷款建立自己的“贷款池”，以此发行担保抵押贷款证券（MBS），为降低经营风险，与保险公司联手推出抵押贷款保险和担保，完善我国的抵押保险机制，从根本上降低抵押贷款证券的风险权重，提高信用等级。

借鉴美国经验，通过资格审查，建立健全全国性抵押贷款证券化中介服务体系，为抵押贷款证券化提供规范的贷款服务、证券托管、中央结算和信用评级服务。

以香港分阶段地发展完善模式为鉴，应保证住房抵押贷款证券化在我国发展初期的自然过渡。发行住房抵押贷款证券在我国作为新生事物，发行和运营者要积累经验，投资者对其也有一个认识和接受的过程。在住房抵押贷款证券化的初期，为吸引更多的投资者认购，可以考虑以转手抵押贷款证券作为首选品种。转手抵押贷款证券不仅技术简单、可操作性强，而且因有政府机构提供担保而具有较高的安全性、流动性和收益性。其发行可采取以下对策：1、发行面额小、收益高的证券类型；2、应根据住房抵押贷款组合不同的期限结构和收益结构，设计多种类型的证券，以满足不同投资者的需要；3、证券利率应实行浮动利率，以防范因市场利率变动而带来的风险；4、应选择规模大、资金实力雄厚、经营业绩良好且社会信誉度高的承销中介，以确保证券的成功发行。

在住房抵押贷款证券化技术日趋完善、金融市场进一步规范以及投资者逐渐成熟的条件下，可以在转手抵押贷款证券的基础上发行技术操作比较复杂的担保抵押贷款证券或切块抵押贷款证券。

第7篇：住房抵押贷款范文

【关键词】住房抵押贷款 市场经济 证券化 融资

一、我国住房抵押贷款市场的发展状况

住房抵押贷款，又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。

1978年改革开放以后，经济体制领域的变革带动了投融资领域的金融体制的变革，这一时期并不是真正意义上住房抵押贷款市场的发展时期，仅仅是在住房制度上做了相应的变革和调整，这一时期也仅仅是住房抵押贷款市场的萌芽时期。1985年中国建设银行深圳分行发放了首批个人住房抵押贷款，拉开了我国住房抵押贷款市场的序幕，这一阶段我国的住房抵押贷款市场还没有形成，只是个别地区出现了此类零星业务，并没有形成较大的规模，业务面小，涵盖范围小、涉及的金融机构少，并且基本上没有相应的监管制度。

我国的住房抵押贷款市场的真正的发展起于1992年，即在国家政策的明确支持下，工行、建行相应在各地成立住房金融部，并且向其职工发放第一批住房抵押贷款。据统计，到1993年年底，建设银行哥房地产贷款余额达到713亿元，个人购买、建设房贷余额27亿元。工商银行所吸收的204亿元存款中，有178亿元是住房贷款余额。1992年至今，我国的住房抵押贷款市场的发展历史很短，尽管近几年来发展速度很快，住房抵押贷款额所占的商业银行贷款总额的比例一直在上升，但其规模与美国等拥有完备的住房金融市场相比依然较小，市场在发展中并没有充分地成熟和壮大，其间呈现出市场结构单一，融资量相对不足，长期资金缺乏，市场参与者积极性低等问题，我国的住房抵押贷款市场还有很大的发展空间。

住房抵押贷款市场一般被区分为一级市场和二级市场：一级市场即为我们通常所认为的“按揭市场”，是购房者以其所购买的住房作为抵押，从金融机构获取贷款融资的市场，显然，一级市场作为抵押贷款市场的基础，其规模大小对二级市场甚至整个住房抵押贷款体系有着至关重要的影响；二级市场是在一级市场基础上形成的，是住房抵押贷款债权的流通市场，由于抵押贷款证券化后交易方式较为灵活，能较好的分散风险，提升资产的流动性，因此将贷款证券化成为了二级市场的主要发展形式。

二、住房抵押贷款市场存在的问题

（一）市场深度不足

由于我国住房抵押贷款市场还处在发展阶段，注定会有一系列的不完善的地方。住房抵押贷款品种比较单一，多样化程度不高，无法满足购房者多样化需求，主要原因是因为商业银行等能够提供住房抵押贷款的机构，在产品设计上能力缺乏，并没有将借款人的年龄、收入、环境、偏好等因素考虑在内，对市场的研究程度不够，其产品设计能力及创新能力严重影响了住房抵押贷款市场的发展。

（二）相应的制度不健全，程序不规范

相比发展初期市场制度一片空白的情况，现在的住房抵押贷款市场的发展已经有了基本的规章制度、操作规范，但是由于提供此业务的商业银行或者其他金融机构数量众多，但是央行在这一业务管理方面仅出台了管理办法，对一些基本问题和规则做出了要求，却没有对发放贷款的细节、程序、合同规范方面做出详细规定。因此各个金融机构就依据自身的惯例、理念做出不同的要求，致使各个机构在贷款发放和合同规范方面不够统一，甚至大相径庭，阻碍了市场的扩大以及二级市场的发展。

（三）住房抵押保险、担保制度不健全

住房抵押贷款担保和保险制度中存在很多问题，普遍来说就是担保费用较高，担保公司为了防止逆向选择和道德风险问题发生，收取较高的担保费用等等，以及担保公司质量参差不齐，甚至有些不具备资格，这一切都源自于我国的抵押贷款市场乃至资本市场发展不完善。此外，关于制度本身也存在问题，住房抵押贷款保险覆盖面窄，基本上多为财产保险；保险金额的精算水平也达不到要求，多数情况下是不利于购房者。宏观背景下政府的支持是转变这些不利因素的关键。

（四）二级市场不健全，发展方向单一

二级市场是住房抵押贷款市场真正活起来的源泉，只有耳机市场高度的完善和发达，积聚在银行系统的巨额流动性差的资产就能流动起来，从而产生利润。但是我国的二级市场发展尚在逐步的探索完善中，并不是所有的银行的此类资产都可以很好地分散、转移风险，一旦部分银行风险爆发，将会给金融业带来相当大的动荡，引起金融恐慌，影响经济发展。

此外，我国住房抵押贷款市场的二级市场的发展方向比较单一，主要是住房抵押贷款市场证券化这一方向，所谓住房抵押贷款证券化，是指金融机构将自身持有的流动性较差但将来有可测定的现金流流入的贷款债权，进行重新拆分组合，再经过信用增级和信用评级等一系列步骤将其转换为可上市流通的证券。由此可见，住房抵押贷款的证券化的过程必然要以住房抵押贷款市场为基础，抵押贷款市场的发展制约着贷款证券化的进程，二者相互依存，不可分割。

三、住房抵押贷款市场发展方向

目前看来，推进住房抵押贷款证券化是发展住房抵押贷款的主要定位，首先要保证的就是住房抵押贷款一级市场的深度和广度，保证市场“盘子”足够的大，这样才能够对此进行拓宽和发展。这样看来，推行证券化的发展就十分的有必要。主要体现在一下几个方面：

（一）分散信用风险

住房抵押贷款在发放时无一例外的，无论是来自于银行内部的还是借款者的风险，承担者都是商业银行自身，这样的情景将会带来两方面的不便，第一、商业银行内部具有一定的风险控制水平，超出了这个水平商业银行就要对资产重新分配、管理；第二、长时间的资产压制不被分散，如果不采取方式出售给SPV等，势必呆坏账会发生，给银行带来损失，一切都是时间的问题。此外，从投资者的角度来说，证券化将不良资产盘活，SPV专业人士通过资产隔离、信用增级等等措施，将风险转移、稀释，投资者承受较小的风险。

（二）分散利率风险

我国的利率水平并不是完全的市场化，还受到央行的管制，这就决定了住房抵押贷款市场上也存在着利率风险。在利率升高的情况下，正常的借贷者意愿下降，可能会出现市场萎缩或者提前还款等现象，银行将是最直接的受害者。解决这一问题的方法有很多种，但是最为直接的有效的就是通过资产证券化，银行可以出售贷款及时回笼资金，利率风险随着资产被转移，相应的银行的利率风险承担的就要少些。

（三）减少提前偿付风险

住房抵押贷款市场证券化可以将表内业务合法的转化为表外业务，这一方面银行所受的约束减小，并且为表外融资提供了可能。表外化可以使应收账款转化为流动资金，风险性资产比例下降；长期资产转化为高流动性的短期资产，可以有效地改善资产负债表的流动性，并且提前偿付这一现象基本上不会给银行带来什么影响，银行的资本充足率、资产规模都没有改变，却提升了资产利率和收益结构。银行业发展获利积极性提升，就促进了整个市场的发展。

参考文献

[1]刘春苗.试论我国住房抵押贷款证券化存在的问题.[J]北方经贸.2013.08.

第8篇：住房抵押贷款范文

【关键词】老龄化；住房反向抵押贷款；信托

一、日本人口老龄化现状

日本是目前世界上人口老龄化水平最高的发达国家之一。1970年，日本65岁及以上的老年人口达到739.3万人，占总人口的7.1%，按照联合国标准，日本开始进入老龄化社会。日本人口数于2004年达到高峰，从此之后总人口持续减少，年满65岁以上的人口加速增长。在2005年，老龄化人口已经占到日本总人口的20.1%，较之1985年高出了约10%，这意味着每五个人中就有一位老年人。从预估显示，高龄者比例将在2015年涨至13%，2020年涨至15%，2025年则有可能达到18%。因此，为了适应老龄化社会的逐渐形成，日本金融相关行业也做出相应调整，以提供符合社会现实需要的金融产品。住房反向抵押贷款应运而生，用以满足老年人消费需求，保障其晚年生活。

二、日本反向住房抵押贷款基本情况

日本的住房反向抵押贷款于1981年在东京都的武藏野市首先推出，名为“长期生活志愿资金贷款制度”，由地方自治体、信托银行以及其他市场参与者组成。住房反向抵押贷款的借款人（老年人），将拥有产权的居住用住宅作为融资担保，以此向贷款人（融资机构）融得资金。当借款人死亡时，住房反向抵押贷款合同终止，此时，贷款人将担保用房屋加以处分（拍卖、变卖）用以清偿贷款。此外，由于实施主体不同，主要分为政府主导下的自治体（政府机构与社会福利相结合）、政府主导下由国土交通省及厚生劳动省推行和私营机构主导这三种模式。需要说明的是，到目前为止，日本还没有寿险公司参与住房反向抵押贷款。究其原因，主要有两个：（1）住房反向抵押贷款与寿险公司的运营模式有较大的差距。方向抵押贷款业务需要寿险公司长期担负资金，只有等合同期满，将房产收卖后才能实现价值，属于“本利最后收回方式”，而寿险业务的运营正好相反，属于“本利逐渐收回方式”。（2）寿险公司认为反向抵押贷款的运营风险较大。特别是在日本经济危机长期化，房地产市场持续下滑的情况下，开办机构要承担很大的风险。

三、日本住房抵押贷款新特点——新信托型住房反向抵押

日本的住房反向抵押贷款在1981年市于武藏野市试点运营之时，便涉及结合信托业务。从此之后，以信托方式进行反向抵押贷款的各种业务也逐渐开始研发。结合信托业务的住房反向抵押贷款，被称作“资产活用型银行贷款”或者“信托反向抵押”。为了能够更进一步发展该项业务，日本信托经济研究会已经尝试提出新信托反向抵押的框架——信托银行通过借款人居住用不动产生成金融资产年金，贷款人将为借款人提供医疗看护资金，同时将金融资产年金证券化，向流通市场上的投资人推出证券化产品。值得注意的是，在此构架汇中，老年人为委托人，其居住用不动产、金融资产以及年金交付信托，受托人也可以进行整合使用。因此，一项住房反向抵押贷款业务也不仅仅涉及一家银行，而是可以结合多数的信托机构所持有的住宅用不动产，通过这种方式形成更大的资产资源。此外，基于信托资产所衍生出来的信托受益权可以分离为受益权和使用受益权。受益权，是指委托人（老年人）可以依旧生活在用以抵押的住房同时获得生活费用和医疗看护费用；价值受益权，则是指受益人同时有权对信托财产所生成的成果接受分配。因此，如何构建投资人价值受益权先流通市场，对于住房反向抵押贷款更为重要。

四、新信托住房反向抵押贷款在日本发展展望

日本最初推出信托型反向抵押贷款时，获得了极大的关注，但是由于泡沫经济的崩溃，导致房地产产业下跌严重，产生了许多债务无法履行的现象，从而此项业务在发展上颓然受挫。但是日本面临日益严重的老龄化问题，未来继续推行此种产品的可能性依然很大。因此，信托型反向抵押贷款的未来发展方面，应重视下面几个层面的问题：（1）风险问题：应注意房地产价格细化以及利率上升所衍生出来的相关风险。（2）合同问题：应当深度研究借款人死亡后遗产继承人与被继承人可能产生的法律问题，诸如是否有必要在合同中设立连带保证人以及当老年人意思能力丧失应如何举证及其后续处理等问题。（3）对象问题：对于产品的推广与面向的客户，是否以中产阶级为设计与行销导向，以避免可能产生的无法履约的情况。

参 考 文 献

第9篇：住房抵押贷款范文

关键词：住房抵押贷款：证券化：必要性

中图分类号：F830.589　文献标识码：A　文章编号：1007-4392(2011)02-0033-03

一、我国开展个人住房抵押贷款证券化的可行性分析

虽然中国建设银行的“建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”公开发行，没达到市场乐观人士所预期的“火爆”状态，但随着人们对抵押贷款证券化认识的加深和客观条件的成熟，相信在中国也将日益显示出其价值所在，并将具备广泛的应用前景。

(一)个人住房抵押贷款符合证券化资产的要求

并非所有的资产都适宜证券化，其中最基本的要求是证券化的资产能在未来产生可预测的稳定现金流，即证券化的资产对投资者要有吸引力。投资者在决定是否购买抵押支持证券时，主要依据的是这些资产的质量、未来现金收入流的可靠性和稳定性。居民住宅贷款的风险相对较小、收入相对稳定并且可预测性较高，所以以个人住房抵押贷款证券化为突破口是十分合适的。

(二)居民个人收入水平的提高和金融意识的增强为住房抵押贷款证券化创造了物质条件

一方面居民储蓄业务总量相当可观，庞大的居民储蓄资金为个人住房抵押贷款证券化的推行提供了充足的资金来源。另外，抵押支持证券的信用级别高(一般为AAA或AA级)，风险较小，收益率略高于国债，因此居民乐意购买。另一方面，居民的金融意识在不断增强，消费心理日趋健康，对这一新的投资工具能很快予以接受。

(三)我国证券市场已初具规模

我国目前已经形成了以众多证券公司参与支持的证券发行市场，以及上海、深圳两地证券交易所，STAQ系统和NET系统等为代表的场外交易。沪、深两证券交易所上市的交易品种包括股票、国债、基金券、可转换债券等。抵押支持证券发行以后完全可以在这两个证券市场上市流通。

(四)我国已有相当数量的机构投资者

随着养老、医疗等社会保障基金制度的深入展开，将会有越来越多的礼会保障基金。这些社会保障基金积聚了大量的资金，必然要到证券市场上寻求出路，社会保障基金的本质特征决定它不可能追求短期高风险的投资机会，只能把资金投入到风险低、收益稳定、期限长的投资品种上。抵押支持证券都是长达数十年的证券，又有政府信用的担保，风险较小，收益比较稳定，恰能满足这些机构投资者的投资需求，同时也为支持证券的发行提供了稳定和长期的资金来源。

(五)我国个人住房抵押贷款状况达到资产证券化的规模要求

资料显示，抵押支持证券的发起、包装和承销必须达到一定的规模才能实现其经济利益，抵押支持证券的初始发行必须在2-3亿元范围内。1992年，中国建设银行发放了我国第一笔个人住房抵押贷款。从此个人住房抵押贷款逐渐成为人们购房融资的主要方式，其规模快速扩大。据人民银行统计，至2007年6月末，全国商业性个人住房贷款达到25720亿元，到了资产证券化对个人住房抵押贷款规模的要求。

二、证券化的基本原理

(一)住房抵押贷款证券化的基本思路

1　建立个人信用制度。住房抵押贷款业务主要以个人为客户，其信用状部直接影响贷款的质量和风险情况，具体可以从三方面完善相关制度：第一，加强储蓄实名制建设，建立以个人账户为主的结算制度：第二，健全全社会的信用基础；第三，完善个人信用评价体系。

2　加快住房抵押贷款一级市场的建设。首先，住房抵押贷款的规模是证券化的基础，应大力发展住房抵押贷款一级市场规模。其次，丰富住房抵押贷款市场上的贷款品种。第二=，完善一级市场的风险控制机制，建立个人信用的登记制度，加强保险业与住房抵押贷款市场的结合。

3　加强SPV(特设中介机构)风险管理，SPV的运用也面临各种风险，主要包括信用风险、流动性风险、道德风险、规模不足、交易风险、法律风险、利率风险、提前还款风险等。SPV成立后，有助于提高或强化SPV信贷力度，有利于提高BMS(住毫低押贷款支持证券)的资信评级，从而增强投资者信心，吸引更多投资者进入住房抵押贷款证券化市场。以制度化和系统化的方式来管理这些风险，通过业务运作分散给具有风险承担能力的投资者，从而化解银行业的部分风险。

4　加强政府机构在住房抵押贷款证券化中的作用。住房抵押贷款证券化市场是一个特殊而复杂的市场，其中有大量的中介机构参与，市场关系错综复杂；其次，抵押贷款证券化作为一种金融创新，需要建立一系列适应其发展的新的市场秩序与规则。这些都需要借助于政府所具有的特殊的协调优势。

(二)中国住房抵押贷款证券化的操作框架

住房抵押贷款证券化市场的运行机制及其特色，相当程度上取决于市场参与主体。市场参与主体的资格确定、他们的行为准则、操作规范以及外部监管机制的建立，直接关系到住房抵押贷款证券化市场的效率和未来的发展。我国住房抵押贷款证券化市场的基本框架如图1所示。中国住房抵押贷款证券化操作框架中各参与方具有以下职能：(1)购房者，作为债务人负有向发起人支付住房抵押贷款本息的义务；(2)住房抵押贷款银行为发起人，其职能是组建资产池，并将其出售或转移给SPV；(3)SPV的作用是购买或接受发起人的住房抵押贷款，接受证券公司发行的住房抵押贷款支持证券；(4)评级机构，提供资产评级；(5)信用担保公司，对住房抵押贷款进行信用增级和担保；(6)证券公司负责设计、发行住房抵押贷款支持证券。

三、推行我国住房抵押贷款证券化的建　议

(一)大力推动金融体制改革

第一，必须以产权改革为核心，加快国有银行商业化改革的步伐，建立与市场经济相适应的现代银行体系，从源头上规范抵押贷款的管理，实现抵押贷款的标准化服务。第二，必须逐步实现我国金融业从“分业经营”向“混业经营”的转变。第三，必须完善和优化现行的利率体系，只有实现银行存贷款利率的市场化，才能保证住房抵押贷款支持证券有一个合理的定价。第四，必须改革和完善现行的债券发行制度，政府只需审批年度的发行规模，至于具体的债券发行标准、规模、利率水平、期限结构和发行时间等都可以交由特殊机构根据市场情况自主作出决定。

(二)取消市场限制，培育投资主体

在住房抵押贷款证券化参与者中，机构投资者已成为最大的投资者。因此，有必要在加强监管的

前提下，对有关保险金、养老基金、福利基金等使用的政策和法规进行适当的调整和放宽市场限制，逐步向保险金、养老基金等机构投资者开放资产证券化市场。

(三)规范信用评级和担保体系

信用评级机构的评级结果是投资者进行投资选择的重要依据，独立、客观、公正的信用评级是住房抵押贷款证券化成败的关键。就我国现实的市场条件而言，我国个人信用管理可以选择国家社会信用管理体系这一模式，即以身份证登记为基础，以存款实名制为契机，推广建立个人账户体系，通过银行问的联网、地区间的联网，最终建立起国家个人信用调查和资源共享系统。此外，借鉴国际经验，尽快成立政策性的全同住房抵押贷款担保保险机构，并与商业性保险机构一起构建一套完整的抵押保险担保机制，为住房抵押贷款的发展提供保障。

(四)完善相关的法律法规

一是着手研究制定住房抵押贷款证券的法规，如《住房法》、《住房金融机构组织法》、《住房抵押贷款保险法》、《住房抵押贷款证券化法》、《投资基金管理法》、《房地产信托法》等。二是根据我国会计和税收法规，结合资产证券化本身的特征，制定相应的会计和税收制度。三是从各国的情况看，住房抵押贷款证券化都属于政府推动型的制度创新，这方面的法律法规的供给和创新同样需要政府强有力的推动。

(五)培育抵押贷款证券化市场

要发行抵押贷款证券必须建立完善的、流动性较强的抵押贷款二级市场。包括：一是制定相应的法律法规。只有保证正常的交易秩序，住房抵押贷款证券才能有效流动，其效应才能真正得以发挥。目前，我国证券化方面的法制建设还很滞后，推行住房抵押贷款证券化，有关管理部门面临着建立和完善有关金融市场和I房地产市场法律、法规的任务。二是深化金融改革。在国有银行商业化的同时，应大力发展人寿保险公司、养老基金、投资银行、抵押银行、非银行金融机构，建立多元化的投资融资机构，推进金融机构经营机制的转换，扩大住房信贷资金来源。三是开发新的贷款种类。目前我国房地产抵押贷款的形式主要是职工住房抵押贷款，形式单一，且限制条件严格，这严重制约了住房抵押贷款市场的发展。针对这一情况，我们应学习国外经验，吸收一些适合国情的贷款形式，如分级偿还抵押贷款、可调整价格抵押贷款等，从而推动住房抵押贷款二级市场的发展。

(六)建立完善的抵押市场担保体系

开展住房抵押证券化必须解决好两个问题：一是在庞大的住房抵押贷款市场中，建立起健康有序的信用关系和信用体系，提高贷款者和抵押品的信用等级和信用条件，增强抵押贷款的清偿能力，减少银行机构的信贷风险。二是在流动的抵押贷款二级市场中，增强抵押证券的安全性和清偿能力，提高证券发起机构和证券抵押品的抵押信用和抵押证券的交易信用，加强对抵押贷款证券化后的流动性风险的防范。南此可见整个房地产抵押贷款市场的运转必须有完善的抵押担保体系的支持，因此设立专门的证券化担保机构，为抵押证券提供信用支持和担保，对整个住房抵押贷款证券化体系而言，是十分重要的。借鉴美国的经验，在推行住房抵押贷款证券化的初始阶段，应由政府出面提供担保，这样可以提高住房抵押贷款和抵押证券的信誉，为实行住房抵押贷证券化打下坚实的基础。

(七)加快抵押贷款证券化运行所需的中介机构的建设

加快抵押贷款证券化运行所需的中介机构的建立包括：一是建立住房抵押贷款公司。它的职能主要是买进金融机构的抵押贷款所有权和房产抵押权，组成抵押贷款组，经标准化处理、信用评级及抵押贷款担保公司担保增级后，发行抵押贷款证券，从最终投资者处取得销售抵押贷款证券的资金。二是培育抵押债券的认购承销者。其职能是代替债券发行者销售债券。认购承销者可分包销和代销两种，包销商要承担发行风险，即在债券未售完时包销商要购买剩余债券。

参考文献：

[1]邓伟利，《资产证券化一国际理论与中国实践》[M].上海：上海人民出版社，2003。

[2]何小锋，《资产证券化》[M].北京：北大出版社，2002。

[3]袁靖，《我国住房抵押贷款证券化发展的现状、问题及建议》[J].《财务与会计：理财版》，2007(5)。

[4]何德旭，《中国住房抵押贷款证券化可行性分析》[J].《金融研究》，2000(9)。