物业项目考察报告精选(九篇)

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第1篇：物业项目考察报告范文

针对当前形势下弱电系统工程存在上述问题，不能让弱电系统智能化成为一句空话。因此，优化弱电系统工程实施管理势在必行。作为弱电工程的建设单位应充分发挥其市场主导地位的优势，强化对弱电工程的优化管理。建立一套自我完善的企业工程管理规程，制定一套约束相关各方的管理程序，一套让参与各方都预先承认的规则。这样就可以大大提高设计效果、减少施工过程的困难，保障弱电智能化工程的最终品质。为了加强优化对弱电系统工程的实施管理，必须对弱电工程的各实施过程（步骤）进行指导、控制，确保项目建设过程的顺利进行，建设单位应对整个建设项目弱电工程的实施过程进行优化管理。

（1）在弱电系统工程的规划、设计阶段进行优化管理。根据工程项目规划及相关功能的需求，编制工程项目的《弱电系统设计要求》。然后，选择优秀的专业设计院，根据《弱电系统设计要求》委托设计弱电系统。建设单位工程部门应负责组织对弱电工程设计的评审工作，并对设计进程及具体的设计事项进行监控，定期、及时与设计公司沟通，并及时整理形成纪要，为下一步优化设计调整提供依据。

（2）规划、设计阶段，弱电系统工程设计应遵循的原则。①可靠性原则，将安全防范系统的可靠性放在第一位，充分考虑小区的实际情况，选用质量可靠耐用的设备，在系统投入使用后长期有效地发挥各部分的作用，方便用户使用，保障小区内住户的安全。②安全性原则，系统应能够最大限度地保障住户人身及财产的安全。③实用性原则，系统应能够最大限度地满足住户的生活需求及使用的方便性。④合理性原则，根据实际情况选用能满足用户需要的设备；系统便于施工，尽量减少对建筑、装饰等的损害。⑤适用性原则，系统应具有高度的适用性，不会受到气候和地理环境的干扰影响。⑥先进性原则，充分考虑科学技术的迅猛发展的趋势，应用较先进技术，保证小区建成具有先进性的智能小区。⑦经济性原则，在考虑整个系统先进、可靠的同时，着重考虑产品的性能价格比，保证产品的经济性。在实现建设单位对系统的要求的情况下降低系统的造价，减少不必要的浪费与消耗，让建设单位投入较少的人力与物力，建立完善的智能化体系。⑧科学性原则，系统的设计、施工严格按照有关规定执行，并且充分利用现有成熟的技术，保证系统的可靠运行。⑨兼容扩展性原则，保证智能化小区内部的各个子系统的集成、兼容和信息共享，总体结构具有可扩展性和兼容性。设计完成后，应重点审查确认弱电系统的设计是否符合有关标准、规范和规程的要求，是否与《弱电系统设计要求》相一致,相关功能性要求是否设计到位。特别地，对于通讯、数据网络、电视系统的设计，应充分考虑多家运营商提供的服务架构，对各建筑单体内的路由、桥架、管道、设备间(箱)及户内弱电箱进行配置，便于今后住户所选的运营商能予以接入；根据各地实施数字电视的具体情况，须考虑有线电视各段路由的扩充空间；无线移动通讯信号不能覆盖的区域（如地下车库、电梯轿厢等），还须设计无线通讯信号增益系统。优化规划、设计阶段的实施管理，是为下一步施工过程，做好实用性的优质工程打下牢靠的基础。真正做到为实用而设计，避免出现“闭门造车”，严重脱离实际和用户需要的后果。因此，优化规划、设计阶段的实施管理是至关重要的。

（3）在弱电系统工程施工过程中进行优化管理。建设单位根据设计方案、图纸和招标文件进行招标，对初选的弱电工程施工单位必须进行实地考察。编写考察报告，且确定入围名单。从中选择有最佳实力的、优秀的施工单位，签订《弱电系统工程施工合同》及《弱电系统工程及设备维保服务协议》，明确双方的权责利。要求施工单位必须在合同规定的时间内完成系统的深化设计,其内容及图纸须经原设计单位和建设单位的相关技术负责人员进行优化评审。建设单位项目工程部弱电管理人员须协助、督促各相关施工单位，根据深化后的图纸，限期对弱电及相关系统的预埋预设进行检查确认，由检查单位提交检查报告，对其不符合或不合格处须进行及时调整；须根据整体计划和合同要求，全面把握控制工程的品质和进度，其间出现品质问题，经项目工程部协调仍不能解决，须立即将情况汇报上一级管理部门或管理人员，由其协助予以解决。

（4）在弱电系统工程验收及交接过程进行优化管理。根据国家、地方关于智能建筑及住宅建筑的相关规范和标准，再进一步优化规范项目弱电系统验收标准。系统安装调试完成后，为提高工作效率，应由建设单位组织弱电系统施工单位、设计单位、监理单位、物业管理单位五方共同参加验收。建设单位和施工单位应在现场验收前7个工作日，分别把所需验收的设备设施系统技术资料移交物业管理单位，并列出所有移交资料的清单，由三方签字认可各持一份；建设单位应根据设备安装调试单位提供的技术资料编制验收计划，做好相关的验收准备，并通知物业管理单位做好相应的接管验收准备工作；在验收过程中，发现质量技术问题和需要整改的项目，须做好统计工作并写入验收会议纪要，责令限期整改，进行复验，直至验收通过。

（5）建筑弱电工程的检验与移交使用。建筑弱电系统工程验收完成，建设单位须将本项目《弱电系统工程及设备维保服务协议》及相关工程竣工资料等事宜移交该项目物业管理公司，由该公司监督执行。移交资料应包括：①产品资料：各系统设备的数量、型号、规格、产品检测证书、检验报告、合格证书、产品说明书等。进口产品还须提供原产地、报关单及商检证明。②技术资料：系统结构图、各子系统工程原理图、施工平面图、弱电机房设备布置图、设备电气端子接线图等；各系统的产品说明书、操作及维护手册等。③工程资料：招标文件、阶段验收资料、材料保证书、材质验收报告、工程监测数据、设备及系统自检检测记录、系统试运行记录、第三方测试记录、培训资料及考核记录、其它按规定应提交的资料等。只有充分作好物业管理部门的交接工作，才能较好地保证各相关弱电系统设施的正常运行，为今后的日常维护工作，提供有理有据的保障。

2结语

第2篇：物业项目考察报告范文

工程总承包在我国经过了近二十年的发展历程，取得了不少成绩，并积累了一定经验[1].但总体而言，我国的工程总承包事业尚处于发展阶段，有不少问题值得探究，如基本概念问题，能力问题，市场机制，运作模式和人才培养问题等。本文只探讨工程总承包企业的概念问题。

何谓工程总承包企业？这是发展、培育工程总承包企业首先必须明确的问题，本文从以下几个方面对这一问题进行理论上的探讨，以期对我国工程总承包建设拓宽思路。

1 、 顾客（或业主，本文不加区分）需求角度

在市场经济条件下，顾客是企业赖以生存的基础，是建筑业发展的动力，企业必须满足顾客现在和未来的需求，并力求顾客满意才能实现企业的经营目标。顾客需求不断变化，并表现出了一些新的特点。在里丁国际建筑业发展战略论坛上，与会代表一致认为顾客对建筑业的要求和期望越来越高，希望建筑业企业能提供形成建筑产品全过程的服务。所谓“形成建筑产品全过程”有两层含义：一是指包含项目可行性研究及决策、勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等内容在内的创造项目产品的过程（简称创造过程）；二是指上述项目管理过程（简称管理过程）。因此，从满足顾客需求出发，凡是能提供上述全部创造过程或管理过程服务内容的企业应该是工程总承包企业。当然，总承包范围是否包括上述所有内容，需由顾客根据项目实际情况及其风险程度决定和定义。根据顾客需求的不同可以有以下不同的工程总承包方式：

（1）设计、施工总承包（D-B）：承包商按照合同约定，承担工程项目设计施工，并对承包工程的质量、安全、工期、造价全面负责。

（2）设计、采购总承包（E-P）：承包商对工程的设计和采购进行承包，施工则由其他承包商负责。

（3）设计、采购、施工总承包（EPC）：承包商负责工程项目的设计、采购、施工安装全过程的总承包，并负责试运行服务（由业主进行试运行）。

（4）交钥匙总承包（LSTK）：承包商负责工程项目的设计、采购、施工安装和试运行服务全过程，向业主交付具备使用条件的工程。

（5）设计、采购、施工管理承包（EPCm）：承包商负责工程项目的设计和采购，并负责施工管理。施工承包商与业主签订承包合同，但接受设计、采购、施工管理承包商的管理。EPCm承包商对工程的进度和质量全面负责。

（6）设计、采购、施工监理承包（EPCs）：承包商负责工程项目的设计和采购，并监督施工承包商按照设计要求的标准、操作规程等进行施工，并满足进度要求，同时负责物资的管理和试车服务。

（7）设计、采购承包和施工咨询（EPCa）：承包商负责工程项目的设计和采购，并在施工阶段向业主提供咨询服务。

2、建设项目全寿命期角度

建设项目全寿命期是指从建设项目开始构思到建设项目报废的全过程或时间跨度，在此期间，建设项目经历前期策划、设计和计划、施工和运行四个阶段。

当然，寿命周期中的每一个阶段还可以进一步细分，如前期策划可以分为投资机会研究、可行性研究、项目决策等过程，建设过程可以分为方案设计、施工图设计、采购、施工、安装、试车等。

传统的承包方式是对各个阶段进行相对独立的承包，且大多集中在建设过程，这种方式将项目全寿命期中相互关联的各项活动和任务作为相互分隔的过程或对象进行实施和管理，会造成管理的不连续、项目信息支离破碎、业主无法得到完整的建筑产品和完备的服务、无法实现全局最优等问题。解决这些问题的途径之一是承包商提供高层次综合化的工程总承包服务，即：业务范围涵盖两个及两个以上项目阶段；进入项目的时间向前延伸，甚至将项目构思也纳入承包范围；业务范围向后拓展，不仅完成项目建设任务，而且承担项目的运行管理（物业管理）和维护服务任务；承包商参与项目融资；最理想状况是提供全寿命期总承包服务。因此，与传统企业相比，能够提供上面服务的企业都应该称为工程总承包企业。根据业务范围所涵盖的项目寿命期阶段不同可以划分不同的工程总承包方式，除了上面所述各种方式外，还可以有：

（1）D+D+B（Develop+Design+Build），即承包商负责项目前期决策阶段的策划和管理+设计+施工；

（2）D+B+FM（Design+Build+Facility Management），即设计+施工+物业管理；

（3）F+P+D+B+FM（Finance+Procure+Design+Build+Facility Management），即融资+采购+设计+施工+物业管理；等。从全球范围看，这些工程总承包方式都可以找到案例。

3、虚拟建设角度

虚拟建设的概念来自虚拟企业（或称虚拟组织）以及包括虚拟现实在内的计算机技术在工程项目建设中的应用。1996年美国发明者协会提出了虚拟建设的概念，即：Virtual Construction is an aproach to the design-build process incorporateing electronic connectivity and upside-down management techniques.理解要点如下：

（1）工程项目是虚拟建设的对象和载体，项目建设通过一系列相互关联的过程来实现，这些过程组合在一起形成一条产品供应链；同时，项目建设过程也是一个价值增值过程，因此也形成一条价值链。图中圆圈既表示工程项目建设过程中环环相扣的过程，同时也表示实施项目所需的设计、采购、施工等能力。

（2）由于科技进步、社会分工细化、市场竞争加剧等原因，绝大多数企业不具备项目建设所需的全部专业能力，即只是上述供应链中的一环或几环，如果没有供应链中上、下游企业的协作，根本无法完成全部工程项目建设任务。而建筑市场的顾客对企业能力提出了越来越高的要求，希望企业能提供形成建筑产品的全过程。因此，为满足顾客需求，这些企业唯有跨越组织界限，在具有不同核心能力的企业间开展合作，以“虚拟企业”形式来整合和利用外部资源，从而扩展自己快速满足顾客需求的能力。图中核心企业可称为头脑企业，其技术先进，管理科学，起着整合、集成供应链的作用，在供应链中占据核心位置；伙伴企业可称为躯干企业，处于供应链中的其他位置，但能以自己的专业特长为项目实施过程贡献力量，是供应链中不可缺少的环节。

（3）在综合运用各种现代科学、管理技术，特别是计算机信息技术、网络技术、虚拟现实技术的基础上对项目建设过程进行集成管理，能达到高效实施项目的目的。

核心企业具有下列特点：

（1）拥有为顾客所认可的核心能力，顾客愿意将项目建设的总承包任务委托其实施；

（2）核心企业可能只占据供应链上的一环或数环，而不具备项目建设所需全部能力，但能够通过合伙、合作、组成项目联营（联合）体或形成总分包关系，将供应链中的上、下游企业整合在一起，迅速形成一条完整的工程总承包供应链。

（3）具备对供应链进行集成管理的能力。

根据上述概念，可以认为核心企业就是工程总承包企业。

虚拟建设方式国内已有应用，如北京建工集团与北京市建筑设计研究院签署合作协议，双方承诺分别利用自身在工程施工和设计方面的优势，实行强强联合，优势互补，以在与国内外同行竞争中占据主动。

4、国际大承包商的借鉴

每年年中，美国《Engineering News-Record，ENR》都会给出国际最大225家建筑承包商排名。毫无疑问，上榜企业都是活跃在当今国际建筑市场的顶尖企业，应该是当之无愧的国际型工程公司及工程总承包企业。分析这些公司的特点，可为界定工程总承包企业提供最为现实的标准。经过分析比较，我们发现这些国际大承包商具有如下共同特点：

（1）都是跨国公司，业务遍布全球，国外营业额在其总营业额中占有相当比重，2003年最大225家承包商前20家公司国外营业额平均占其总营业额的50%左右。

（2）专营（或主营）工程项目。企业的经营收入主要靠为业主提供实施工程项目服务，包括工程承包和项目管理服务。

（3）业务领域广阔，涉及包括房屋建筑、交通、工业、石化、制造、能源、水利、电讯、废弃物处理等多个领域，企业抗风险能力较强。

（4）业务范围涵盖工程项目建设的全过程，包括项目前期咨询、设计、采购、施工、开车服务（试运行）、工程总承包和项目管理承包（PMC）、项目管理服务等。

（5）工程总承包方式多样，包括：EPC、EPCm、EPCs、EPCa、LSTK、BOT等。

（6）组织机构和专业设置适应业务发展要求，一般都设有项目管理部、项目控制部、质量管理部、设计部、采购部、施工管理部、开车服务部（试运行）等常设性的组织。

（7）拥有大量高素质的专业人才，尤其是掌握项目管理和工程总承包知识和技术的专业人才，如项目经理、设计经理、采购经理、开车经理、项目控制经理、进度计划工程师、费用控制工程师、项目财务经理、合同管理专家（包括风险管理和索赔专家）、律师等。各层次主要人员除精通业务以外，还具备熟练运用外语和计算机的能力。高素质的专业人才是工程公司最宝贵的财富，专业人员的素质和水平代表工程公司的素质和水平。

（8）拥有完善的项目管理体系，通过包括ISO9000：2000（质量）、ISO14000（环境）、OHSAS18000（职业健康安全）在内的国际管理体系认证。项目管理体系包括组织机构、部门和岗位的职责、实施项目管理所必需的资源、项目管理程序文件、项目管理作业指导文件、岗位《工作手册》等。

（9）拥有先进的工艺技术和工程技术。具有获得专利技术并进行工程设计的能力。重视技术开发，善于将专利技术转化为工艺设计和基础设计，形成自己的技术优势。

（10）具有高水平的信息管理技术和计算机应用技术。工程项目实施和管理有强大的基础数据库作支撑，高水平的计算机辅助设计系统和集成化的项目管理系统得到普遍采用，并在项目实施过程中发挥了重要作用。

（11）具有与公司业务规模相应的融资能力。国际型工程公司都有很强的融资能力，包括借贷工程总承包流动资金、开具保函、帮助业主筹措资金等。其中帮助业主筹借资金，通常是工程公司获得项目的关键。

上述特点中，除了特点（1），其余都可用来界定工程总承包企业，因此可以说，具备这些特点的企业都是工程总承包企业。对我国承包企业而言，这些特点既可看成是界定工程总承包企业的基本标准，同时又可看成是对工程总承包企业的能力要求。

5、结束语

综上所述，所谓工程总承包企业应该是具备下列特点的企业：

（1）能以满足顾客当前和未来需求为中心，提供顾客所需全部项目创造过程或管理过程的服务内容；

（2）具备建设项目全寿命期观念，能够承担项目全寿命期中若干阶段的承包任务；

（3）具备核心能力，能通过合伙、合作、联盟等方式将供应链中的上、下游企业整合起来，实施高效的虚拟建设。

（4）具备国际大承包商的共同特点：

这些界定标准同时可以看成是对工程总承包企业的能力要求，我国建筑承包商可以从各个角度进行对比分析，不断调整经营结构、拓宽业务范围，并着力培养项目各阶段所需能力，特别是多阶段承包的集成管理能力，为最终成为国际型工程公司打下坚实基础。

参考文献

[1]　汪文忠。打造工程总承包企业[J].建筑，2003（7）：30-32

[2]　何清华。建设项目全寿命周期集成化管理模式的研究[D].上海：同济大学，2000

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[4]　王　宁，逄宗展，张秀东。美国、加拿大工程公司开展工程总承包和项目管理的考察报告（下）[J].建筑经济，2003（5）：13-17

[5]　成　虎。建设项目全寿命期集成管理研究[D].哈尔滨：哈尔滨工业大学，2001

第3篇：物业项目考察报告范文

关键词：工程项目，项目风险管理，模糊灰色综合评价

中图分类号：TL364+.5 文献标识码：A 文章编号：

随着社会的快速发展，工程项目建设特别是商住小区项目建设进入高速增长期，建设项目风险复杂程度也越来越高，不仅涉及面广，而且各参与主体之间的互相影响也使得项目管理愈加复杂。再加上建设工程项目所处外部环境的不确定性，使得建设风险不断增加。工程项目风险管理就是运用一整套风险管理体系、手段和方法，为保证和提高工程风险管理所进行的系统管理活动。人们越来越清醒地意识到，有效的风险管理，能使工程项目在能够承受的风险水平之下，谋求尽可能高的收益，或将一定的收益风险程度降至最低。本文基于模糊灰色理论，结合实践应用，针对明泰江海新城项目作出风险识别，并建立风险管理评价模型，促使工程项目风险综合评估进一步优化。

1工程项目风险管理评价与模糊灰色综合评价的理论基础

风险管理是指在对风险的不确定性及可能性等因素进行考察、预测、收集分析的基础上，制定出包括衡量风险、识别风险、积极管理风险、妥善处理风险及有效处置风险所致损失等一整套系统而科学的管理方法。项目风险管理可分为风险识别、风险应对、风险规划、风险评价、风险估计、风险监控6个环节。

而模糊综合评价的方法测定项目风险，不是对某一风险的大或小做出绝对的评价，而是综合主要影响因素确定项目风险大小的隶属程度，也就是说对项目风险评价不是用一个数值，而是用风险评定集上的一个模糊子集进行表达。

灰色系统理论经过20年的发展，已基本建立起一门新兴的结构体系，其研究内容主要包括：灰色系统建模理论、灰色系统控制理论、灰色关联分析方法、灰色预测方法、灰色规划方法、灰色决策方法等。 本文主要用到灰色系统建模理论及灰色数列预测。

工程项目风险管理评价是一个多指标多层次的问题，有很多影响因素，而且大多是模糊的和灰色的，可以用模糊灰色理论构建综合评价模型对项目风险进行评价。

2 以明泰江海新城为例的基于模糊灰色理论的工程项目风险管理评价

2.1项目简介

明泰江海新城项目定位为江中地区顶级城市综合体，规划物业类型涵盖高端住宅、大型商业中心、商业街、甲级写字楼、星级酒店。该项目规划用地面积333724平方米，建设用地面积为267443平方米；规划总建筑面积近94万平米，其中商业建筑面积达66860平方米；规划总户数为5486户，规划总人口为19201人，现已动工开发建设。

2.2项目风险因素识别

明泰江海新城风险评估决策阶段，需要考虑整个项目运作期内的所有风险因素。因此这一阶段的项目风险识别，需要对信息的搜集和调研投入更大的精力，并更多地借助相关领域专家的经验。在风险识别技术方面，对于投入产出风险、环境风险等可采用情景分析法、影响图法、核查表法、因果图法等进行识别；对于明泰江海新城项目总进度风险、总体功能质量风险等，可以运用流程图分析法（CPM）、事故树分析法等来进行识别。

限于本文的篇幅及各因素层级划分的偏差较大等原因，故本文则只涉及所识别出的五类主要风险，即人的因素、材料因素、技术因素、财务因素、环境因素。

项目风险评价流程

在项目风险评价过程中，首先要利用综合测度模型评价项目的总体风险，同时还要充分利用综合测度模型的功能，尽可能地发挥综合测度模型的全面分析作用，将每一大类及下属风险因子的风险重要程度计算出来并作排序处理，为风险的防范、监控及处理提供依据。项目风险流程图如图所示：

2.4基于灰色系统原理的模型建立

表2-1 明泰江海新城项目影响因素的原始数据

确定参考数据列

以该地区影响因素总数为参考数据列，表示为：

其余五个因素作为比较数据列，可以分别表示为：

2.4.2确定参考数据列无量纲化处理

无量纲的目的是便于在不同量纲，不同数量级之间进行比较。本文采用初值化进行无量纲处理，即对每一列数据都用数列的第一个值去除，得到六个新的数列，如表2-2所示：

表2-2 无量纲化处理后的数据

计算参考数据列与比较数据间差的绝对值

计算结果如表2-3所示：

表2-3 参考数据列与比较数据列差的绝对值

2.4.3求关联系数

例如：，其余依次计算，关联系数结果如表4-4所示。

表2-4 关联系数

2.4.4计算关联度

例如：

同理

表2-5 影响因素评价的原始数据

原始数据生成处理

对原始数列做得到一次累加生成数列，其中：

所以

{(t)}={1867，3754，5295，6628，7955，9O42}

构造数据矩阵和数据向量

数据矩阵：

得到数据向量后，求得系数向量：

建立预测模型

一阶单变量线性动态模型的一般形式：

模型求解并得到预测结果

将上面的结果代入，解这个微分方程，得到时间响应函数：

当t=7时，即通过此模型对该公司下一个即第七个施工项目影响因素总数预测为1249。

模型的精度检验

模型检验一般采用后残差检验、残差大小检验和关联度检验，本文采用后残差检验。首先根据模型求解的结果求统计特征量：均值：

将值和值对照表2-6以确定模型精度等级。指标和是后验差检验的两个重要指标。指标越小越好，越小表示越大而越小。打表示原始数据方差大，即原始数据离散程度大。小表示参访查小，即残差离散程度小。小就表明尽管原始数据很离散，两个模型所得计算值与实际值之差并不太离散。

表2-6预测模刑精度检验

本例中的一些指标值如下均值：1506，方差=107896．56，残差均值=2．8，残差方差=10589．76，后验差比值C=S2／S1=0．313 0．95，所以本模型预测精度为好，预测值可信。

预测结果分析

明泰江海新城项目模拟第七个施工项目的预测值为1249，与实际数据1312起相差不远，这说明所建立的灰色预测模型的精度还是比较好的。一般地讲，己知六个以上原始数据，就可以建立具有较好精度的灰色预测模型，这是其他方法所无法比拟的。

另一方面，虽然根据此灰色模型所得出的预测值与实际值相差不远，但是还有一定差距；如果数据采用的再多一些，该模型的精度将会更好。从表中的统计数值和预测的结果来看，明泰江海新城项目施工质量总体呈下降趋势，这说明明泰江海新城项目风险在上升，应予以警惕，做好管理。

3结论

由于任何一种创新在研制之初不可能预测其未来，到时能否转化为现实的生产力还面临着诸多不确定因素。因此，在该领域投资其高收益是与高风险相伴而行的。明泰江海新城项目的开发风险，需要在项目管理的过程中对其进行严格的风险管理。

本文得到的初步结论总结如下：

（1）在积极借鉴他人研究成果的基础上，针对项目作出风险因素识别，层次分明、归类合理、能较好反映项目的状况。

（2）灰色系统理论对项目整体风险进行综合评估，尤其适用于存在多风险因素和多措施权衡的新技术应用项目。通过灰色系统理论构造矩阵、将数值带入公式，经过一致性校验计算得出每项风险因素或每项措施对项目影响的相对权值，从而进行优先排序。

文章的实践过程，对于进行项目风险综合评估、项目风险管理具有参考的价值。

参考文献

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[12]成虎．工程项目管理[M]．北京：高等教育出版社，2004．

第4篇：物业项目考察报告范文

8月1日至8月3日，在县长、县城六大片区建设总指挥的带领下，总指挥部办公室、各片区正副指挥长、办公室主任和开发公司经理一行28人实地参观考察了厦门市火炬高科技产业园、五缘湾、杏林湾片区，听取了厦门市火炬高科技产业园翔安指挥部、厦门市规划局、五缘湾运营公司、杏林湾建设指挥部的相关介绍。现将有关情况报告如下：

一、厦门城市规划的经验

1.先谋后动。传统的城市规划内容只注重空间布局，往往不考虑城市运营、资金平衡和项目的收益，发展建设被动地服从规划的要求，既影响项目的品质，也影响规划的实施。为适应市场经济发展的需要，厦门市规划局一改以往就规划而规划的模式，按照“先策划后规划”的理念，在规划编制前聘请策划公司对

片区的战略定位、产业安排、功能布局、亮点项目、重大基础设施和资金平衡估算等进行论证研究，并供领导决策参考，确定后再聘请规划设计单位将策划成果转化为规划成果，以规划的语言落实行动的项目，从而大大增强了规划的可操作性。如五缘湾片区即是先聘请国内知名的咨询机构王志纲工作室和英国阿特金斯顾问公司联合策划后再行规划。

2.滚动规划。规划的首要任务是促使规划项目落地。针对规划编制周期长、费用高、运营操作部分不明确等问题，厦门市规划局按照“积极配合项目、重点结合控规、分阶段制定规划”的思路，首先将建设项目的重要公建项目、基础设施配套项目在第一阶段完成，以迅速应对开发主体，保障项目落地。同时不断跟踪服务，优化细化道路、市政管线、土地招拍挂等技术指标，相对稳定后形成第二阶段成果，以指导各类土地的运营和片区配套的实施。紧接着编制城市设计、景观设计等内容，汇集成最后的控规成果。

3.明确定位。准确的定位是片区发展的“灵魂”。厦门各个片区均根据各自的区位、交通、资源特点进行明确的定位，既功能互补，又各具特色。如五缘湾片区位于厦门岛的东北部，高崎国际机场与会展中心之间，通过厦门大桥、东通道、五缘湾大桥与岛内紧密相接，且拥有8km长临湾滨水带，区位、交通、资源优势突出。五缘湾片区定位为“活力生态港、财智精英城”，功能以商务办公、生态居住、休闲度假为主，是集商业服务、高端养生理疗、旅游休闲、文化娱乐、高新技术研发为一体的复合型新城区。围绕定位，五缘湾相继推出了高星级酒店、餐饮休闲街、商业娱乐中心、温泉度假村、湿地公园、帆船港、飞地营运中心等一系列重点项目，为片区今后的可持续发展奠定了坚实基础。

4.功能混合。厦门市城市空间结构为“一心两环，一主四辅八片”，每个片区既自成体系，又相互联系融合，生产、生活等设施一应俱全，配套完善。片区内各项目也按照功能适当混合的理念进行空间布局。如火炬高科技产业园区规划总面积4.83km2，，由0.7 km2，火炬同集园和4.13 km2的火炬（翔安）产业区组成，首期主要建设130万m2的通用厂房和20万m2的生活配套区，生活配套区内文教体卫商住等功能齐全，完全可自我满足生活、学习、文化休闲等各种需求，避免了钟摆式交通和通勤压力。

5.平衡规划。厦门首倡“就地平衡、积极平衡、紧张平衡和综合平衡”四大平衡规划理念，其核心是“谋资金”，即将独立的项目与周边的开发利用相结合，通过合理规划项目，使每个项目得以实现自我平衡。比如在修建道路、学校、医院等公用设施时，将周边土地的利用一并加以考虑；在规划工业园区时同时考虑生活区；在规划brt时优先考虑土地升值潜力大的地区，从而为项目资金的筹集创造条件，使城市规划从跟随城市发展的被动轮，变为推动城市发展的主动轮。

6.公交优先。倡导以公交优先的多样化交通方式，特别是大力发展有专用路权、快速便捷的brt（快速公交）系统。brt的线路、站场、乘客服务系统等均按未来提升为轻轨的要求设计，避免了重复建设，实现了城市的滚动发展。另外采取打通丁字路、断头路，多建支路、加大路网密度的办法不断舒展交通， 提升城市的通达能力。

7.以人为本。厦门城市规划突出以人为本的理念，把民生工程和民众的需求始终作为规划工作的重心和圆点，致力于提升市民的归属感和幸福指数。如厦门为满足市民不断增长的文化休闲需求，兴建了文化艺术中心、音乐厅、书法家广场、环岛木栈道、体育馆、运动馆、奥网中心等一大批高水准的文化休闲设施，提升了城市的品位。为解决中低收入家庭住房困难问题，在全国率先推出了大规模社会保障性住房建设项目，形成了分层次、多样化的梯次住房供给保障体系，降低了入城门槛，为高速城市化提供了强有力的物质保障。

8.环境优先。本着发展与保护并重、经济与环境双赢的理念，厦门按照“保护山水、紧凑发展”的模式，组团式推进各片区建设，实施了“蓝天、碧水、绿色、宁静、洁净”五大工程。在开发项目落地前，先行打造绿色生态项目，营造优美的投资环境，提升城市形象。如杏林湾片区充分利用其拥有世界最大水上园博园和珍稀海水温泉的优势，大力实施环境改造和生态修复工程，通过清淤造湖、退塘还海，推进杏林湾区岸线景观优化设计改造，使杏林湾成为独具特色的“鹭岛西湖”，吸引了华侨大学、厦门理工、武汉理工、华夏学院、厦门软件职业技术学院等大学进驻，成为厦门大学城、高尚休闲居住区和社会经济发展新的增长极。

二、厦门片区运营的经验

1.扁平管理，高效运作。各片区实行指挥部领导下的企业代建制。在指挥部的统一领导下，片区征地拆迁实行属地负责制，给予4000－5000元/亩不等的工作奖励经费；项目建设由片区运营公司负责，日常工作经费实行报帐制，投入产出由财政审核，另给予3%的代建费；项目实施过程中存在的问题由办公室负责收集反馈，提交指挥部会议即决即行，限时办结。如火炬高新区为迎接台湾光电企业进驻，130万m2通用厂房建设限时180天完成，规划、设计、建设、管理、管线、土地、发改、征地拆迁等部门脱钩常驻工地，边规划、边设计、边征地拆迁安置、边报建、边建设、边配套、边招商推介，系统管理、同步推进。市委、市政府提出“金戈铁马、狂飚突进”的推进要求，工程各方参建人员深入一线、攻坚克难，“女人当男人用、男人当超人用，星期六休息不安排、星期天安排不休息”，超常规、不违规，高效工作，在规定期限内圆满完成了工作任务，为片区发展赢得了宝贵的先机。

2.四大平衡，积极筹资。“四大平衡”即就地平衡、积极平衡、紧张平衡和综合平衡。“就地平衡”就是打破传统规划内容，在重大项目谋划初期，提出投入产出的安排供领导决策参考，做到项目投入产出的大体平衡，从而统筹区域内经济社会文化的发展；“紧张平衡”就是对构建项目的资金筹措、征地拆迁、土地拍卖、银行贷款以及建设工期等主要环节一环扣一环，围绕一个目标共同工作，紧张调度；“积极平衡”即以积极进取的态度和精神，多方筹资建设，创造项目建设条件，实现收支平衡；“综合平衡”即一个项目与其它项目统筹考虑，从全市的高度总体调配资金，综合运作、整体平衡。“四大平衡”的核心是谋资金、求项目实施。围绕如何在不增加城市发展成本的前提下，利用市场的自身规律精心策划每一个项目、每一块土地，促进城市的大力拓展，实现社会、经济和环境效益的统一。

3.适度倾斜，重点突破。一定时期内政府的融资能力和市场需求是有限的。厦门市根据各片区的发展条件，采取东西对进、逐步向北发展的策略，以基础设施和公用设施为先导，启动一批带动性强的项目，推进片区的快速发展。如五缘湾片区，以政府投资为先导，先行建设五缘湾特色商业街、运动馆、营运中心、湿地公园、梅湾木栈道、五缘学村以及市政配套设施等带动性的项目，掀起了五缘湾开发的热潮。在重点片区有土地运营收益后，再由市委、市政府综合平衡，统一调配资金，投入其他条件较好的片区发展，实现有序推进、滚动发展。

4.建管同步，协调发展。一是在建设期即成立运营管理公司，按照“三保”（保洁、保绿、保安）的要求，边建设、边管理，建管合一，建设考虑管理，管理服务建设。建设过程中按照景区标准加强管理，通过管理突出景区效应，打造一流环境，吸引企业、商家进驻；二是城市建设与环境的和谐。如五缘湾大力实施清淤造地、退塘还海、保留湿地，缔造“城市里的田园”，营造美丽港湾，成为厦门的“新客厅”；三是土地开发与产业培育并重。严格按照片区的功能定位将产业落实到具体的地块，从而保障片区未来发展的可持续性。如五缘湾通过营运中心（总部经济）、高技术研发园区、帆船港与游艇展销中心、环湾旅游开发等产业培育，以项目为支撑，增强片区的持久活力，使之真正成为“活力生态港、财智精英城”；四是保障失地失海农民的利益，使农民真正转变为市民，共享城市文明的成果。采取“金包金、金包银”的办法，集中在安置区或保留村庄提供商业发展用地，提供一些商业性、经营性项目，为失地农民提供未来生活的保障和充分的就业机会，使农民即当股东又当员工，从而真正融入城市、变为市民，实现和谐征地拆迁。

5.勾地储备，净地出让。为最大限度地挖掘城市土地的使用价值，厦门推出了“勾地”模式。即“提前储备、上网公布（提前一年）、征集意向、定向修订”。为使规划项目更加贴近市场，每年定期召开规划项目推介会，向开发商发放《项目开发意向征求意见表》，在不突破控规大纲总体提标的前提下，合理吸纳开发商的意见，确定拟出让小地块的规划指标，优化整合后带规划、建筑设计方案按楼面地价挂牌出让，从而满足市场需要。同时实行净地出让，即“产权明晰、围墙围合、场地平整、市政通达”。在熟地条件下出让，从而有效提升土地价值，提高土地二级级差，实现效益最大化。

6.设施先行，广泛推介。厦门各片区建设前，均由政府先行投资市政公用基础设施建设，通过拉开片区发展框架、完善文教体卫等城市基础配套服务功能来提升片区环境品质，吸引各类社会投资，推动片区开发。另外，通过筑巢引凤和政府职能的转移来带动片区的发展。如为推动杏林湾片区的开发，规划将市政府的行政办公职能转移至杏林湾片区，引导社会投资跟进。在五缘湾则集中建设飞地营运中心，由海沧、同安、翔安区政府集中在五缘湾片区建设11栋办公楼，充分利用各区的招商引资资源，共同把蛋糕做大。在实施项目带动战略的同时，各区利用各种媒体广泛宣 传，并筹办各种活动等形式包装、提升片区的形象和知名度，为片区发展造势。如五缘湾通过举办水手节、放松节积极推介片区旅游度假目的地的形象。

三、厦门经验对我县的启示

1.统一认识，营造浓厚的创业谋事氛围。当前，周边县市发展态势逼人。虽然我县在区位、交通上具有一定的优势，但城市空间窘迫、供地紧张的矛盾依然突出，必须加速拓展城市空间，为项目落地提供载体和平台。为此，必须统一广大干部群众的思想认识,特别是要把领导干部的思想认识统一到六大片区建设上来。六大片区建设90km2控制区不是异想天开，不是简单的模仿，这是城市空间拓展的需要，市场需求内在推动的结果，周边发展态势逼迫所然，也是规划先行控制的需要，特别是当前政策是以项目定供地。同时90km2也不是一厥而就的，需要各级干部群众的努力，只要万众一心，加之市域城镇化高速推进的外部驱动力，目标是实在而可行的。要通过实践来检验工作的实绩，以正确的用人导向和激励机制来调动方方面面的积极性，强力推进六大片区建设。要大力倡导“5+2”、“白+黑”的创业拼搏精神，制定科学的绩效考核机制，倡导谋事创业的浓厚氛围。要开展项目竞赛，实行“领导挂点、现场调度、限时办结”的工作机制和政治物质奖惩用人激励机制，讲正气、荡邪气，消灭假大空，反对积极表态、消极应付的不正之风，积极破解征地拆迁和融资难题，为迎接海西经济春潮而高歌猛进。

2.加强运营，充分发挥片区公司的主体作用。五缘湾路桥投资运营公司只融资投入了60亿元，出让片区三分之一土地即获收益130亿元。可见片区运营公司不仅是融资的平台，更是效益产出的主体。要大力推行项目代建制，超常规不违规，只争朝夕谋发展。鼓励运营公司整合片区所有有形和无形资产加大融资力度，通过片区公司的投资拉动效应带动整个片区的大开发。同时，片区运营公司也要积极主动地参与项目的市场竞争，主动拿地，在市场经济的风浪博击中不断壮大自身实力，为片区的发展贡献更大的力量。

3.未雨绸缪，以项目为片区发展的灵魂。厦门片区运作最核心的就是围绕项目储备和开发来推动城市空间的拓展。项目要求高质量、有特色、有活力、有带动性，能够体现片区的形象，为片区未来的发展注入活力。给我们的启示是各片区要聘请专业的策划咨询公司对片区进行形象包装和战略定位，确定空间发展时序和重点开发的亮点项目。加大项目储备力度，要推出和储备的项目均应做资金平衡和可行性研究论证，确定项目具体的运作模式和融资渠道。策划中要特别注重项目的形象定位，充分挖掘人文、社会、经济、区位、交通、环境价值，全方位包装。如五缘湾桥梁建设取意为天、地、日、月、人共生共融，以“海上生明月”的设计理念，湾内五座园拱桥一线排开，创造了新海湾一道靓丽的风景线。

4.动态更新，增强规划的可操作性。参照厦门经验，概念规划所覆盖但尚未编制控规的区域，可分四阶段来编制控规。即“控规大纲——征求意见、定向修订——城市设计、景观设计——控规”。首先，以片区为单位，按不同土地使用性质划大地块编制控规纲要，确定大地块的总指标，不细分至小地块，从而确保规划的弹性和贴近市场需求。其次，由总指挥部项目部、规划、国土、片区运营公司共同提出下一年度地块出让计划，经总指挥部审定后上网公布，并召开规划项目推介会，根据开发商意见由规划部门根据总体平衡的要求落实具体地块的相关规划指标，在此基础上再编制城市设计和景观设计，最终汇集成控规的最后成果。

5.基础先行，提升片区环境品质。各片区要优先投资道路、管线、亮化、绿化、文教体卫等市政公用基础设施建设，以大手笔拉开片区发展大框架，以大气魄、怀纳大投资、大项目。要注重片区景观环境营造，特别是道路设施建设要管网同步实施，路灯、绿化配套，加大道路绿化率，营造生态景观走廊。按照每500m有一处集中公共绿地的要求建设生态广场和公共开放空间，改造好山地林相，保护和利用好原有地形植被建设城市绿肺，营造特色空间，形成山水城林共融的城市格局，从而提升城市环境品质，彰显片区魅力，实现社会经济文化环境的统筹发展。

6.突出重点，优先投资发展潜力大的片区。按照“先南后北、东西对进”的空间发展策略，量力而行，合理安排建设时序，充分发挥政府投资的杠杆效应。短期内政府投资主要应以城南片区、红金片区、洋塘片区结构性市政公用设施为主，在实现投入产出平衡的基础上逐步滚动推进，切忌贪大求全，撒胡椒面，以发挥政府投资“四两拨千斤”的作用。总指挥部要用好资金综合平衡调配权，集中资金投向重点片区和重点项目。其他片区应加大项目包装推介力度，积极向社会融资，引导社会资本优先投向功能性和基础性项目，在力求平衡的前提下积极经营好片区。

7.系统管理，实现片区和谐发展。按照建管同步的要求，组建片区规划建设、城管分局和物业管理公司，参与项目建设期间和后续的管理，实现建管合一、文明施工，避免重复建设和浪费。研究出台更加惠民的拆迁安置政策，切实保障失地农民的利益，考虑失地农民的社保、低保、就业和发展问题。倡导公寓式安置，按现行拆一补一供地标准在安排安置公寓后多出的土地和返迁土地用于出租公寓、商贸小区、农贸市场等设施建设，为失地农民提供多元化的收入，以维护社会稳定，推动片区的和谐发展。

8.以人为本，把民生工程作为片区发展的推力。每个片区都要规划文化、艺术、教育、医疗、环卫、体育、市场、广场、公园绿地、停车场、保障性住房等民生设施，功能混合，使之自成体系，并优先投资。将空间规划与经济规划相融合，策划与规划相联动，把社会经济环境价值思考贯穿规划的全过程，从而切实体现规划为“公共政策”的本质属性，进而改善片区投资品质，带动其他房地产和经营性项目的开发。