建设用地容积率精选(九篇)

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第1篇：建设用地容积率范文

关键词： 竣工；验收测量；容积率；建筑面积

1.建设用地项目验收内容

随着我市工业化、城镇化的快速发展，建设用地供需矛盾十分突出，不断提高土地利用率，有效缓解土地供需矛盾，就成了促进节约集约用地的思考方向。建设用地验收具体内容主要包括以下四项：是否足额缴纳土地出让金及其他土地规费；是否存在逾期开工、逾期竣工、土地闲置情况；是否按批准用地范围使用土地以及依照土地出让合同、划拨决定书，需要验收的其他内容。

2.建设用地项目的验收类型

建设用地项目验收分为分期验收及竣工验收。

分期验收：经依法批准已分期的房地产项目可按分期发证的宗地申请分期验收；规划批准分期验收合格的房地产项目也可申请分期验收。凡属于度假村、宾馆、酒店、科研设计、工业生产等项目用地，以及土地出让合同规定不可分割和不得进行销售的项目，不得办理分期验收。

竣工验收：国土、规划、房管等部门要按照各自的职责，开展项目竣工验收工作，竣工验收的具体内容包括：项目整体竣工验收的范围是否与出让合同和批准用地范围一致；实际计入容积率的建筑面积是否与出让合同约定时一致；土地用途是否与出让合同约定一致；出让金是否交清等。

3.建设项目验收测量流程

验收测量是项目验收的前置环节，由项目开发单位申请，针对开发项目的实际建设情况进行竣工测量，计算建筑面积、计容面积、不同用途的建筑比例，核实是否超出批准用地红线的过程。其测量结果与《土地出让合同》、《划拨决定书》、《规划设计要点》或其它约定条件进行核对，出具《建设项目用地验收测量报告单》，供国土管理部门进行验收使用。其具体流程分为：

（1）分期验收测量流程

申请―受理资料―提供同意分期验收的意见―现场实测―测量审查―计算相关的建筑面积―核对用地红线―出具验收测量成果―提交验收

（2）竣工验收测量流程

申请―受理资料―现场实测―测量审查―计算历次分期的建筑面积及各类用途的面积―核算整体容积率―核对用地红线―出具验收测量成果―提交验收

4.建设项目验收各类指标的算内容

（1）建筑总面积：总建筑面积是工程建设项目的建筑面积之和，通常按“地上、地下、地上地下相加”三项分别列出。

（2）可建建筑面积：根据《土地出让合同》、《划拨决定书》、《规划设计要点》或其它约定条件所约定的能够建设或达到的建筑面积。一般指用地面积*容积率

（3）计入容积率的建筑面积：根据相关规范，将建筑总面积内可计入容积率的部分单独列出计算。计容地上建筑面积=地上建筑面积-不计容积率的地上建筑面积（底层架空绿化公共服务空间）+特殊多倍计容积率的面积（层高超高建筑）

（4）不同用途比例的计算：在计入容积率的建筑面积中，将不同用途的建筑面积分类计算。一般根据规划核实测量报告或房产实测进行核算。

（5）建筑密度：指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与总用地面积的比例（%）。是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（%）。

（6）建筑高度：建筑高度是指屋面面层到室外地坪的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。

（7）绿地率：绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。绿地率=（绿地面积/用地面积）×100%。

（8）公建配套：配套公建（住宅区配套公共建筑），指开发商按照国家及地方有关规定在住宅区土地范围内与商品住宅配套修建的各种公用建筑，但各住宅区具体配建项目因住宅区情况的不同会有所区别。

5.验收测量指标计算之难点

（1）阳台面积的计算

根据徐州市政府批转市规划局《徐州市经营性用地容积率计算规定》[1]的通知徐政发〔2008〕56号，住宅建筑的每套住宅阳台当其水平投影总面积小于10平方米（含10平方米）时，按其水平投影面积的1/2计入容积率。当其水平投影总面积大于10平方米时，其超出10平方米部分按水平投影面积计入容积率。长期以来，规划测量计算的阳台面积仅仅核算出来阳台的总面积，而超过10平方米的部分未单独标出。

（2）阁楼是否计容的情形

建筑物坡屋顶建筑面积计算值按《计算规范》[2]计算，具有下列情形之一的，其建筑面积不计入容积率：

a、前后檐口高在2.0米以下（不含2.0米），且在遮阳方向上退让建筑外主墙在3.6米以上，并设套内楼梯的坡屋顶的建筑面积。

b、建筑坡屋顶下设计净高超出2.2米部分的建筑面积不超过房屋标准层建筑面积的30%，且坡屋顶前檐口高出顶层屋面不超过1.5米、后檐口高不超过0.3米。

根据以上规定，必须在现场核实阁楼是否满足以上条件，否则需要计入容积率。

（3）公建配套面积的计算

根据《城市居住区规划设计规范》[3]，居住区公共服务设施（也称配套公建），应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施。按照土地分类，其商业服务、金融邮电的部分属于商服，因此，在计算具体的用途分类时，应将公建设施与土地分类进行对应。

（4）外墙保温及干挂石材的计算

在实地竣工测量环节，往往测量按照外包尺寸进行量算，这将导致外墙保温层以及干挂石材等一并计入了容居率。当计算实际建筑面积超出计容面积时，开发单位强调包含了此部分，但又苦于没有该部分的具体面积，导致在核算容积率时加大了难度。

（5）分期验收资料的搜集

对于分期验收的项目，前期验收资料已经提供，在竣工验收时，再搜集前期验收资料比较困难。因为在各个验收环节，针对不同的问题出具了处理意见，这就要求验收资料应该及时归档，方便调阅。

6.建设用地项目验收的处理对策

（1）先内后外。这里指的是先内业处理，判断现场需要核实的重点，判断是否应该属于分期验收还是竣工验收，提供的资料是否齐全、真实有效，根据规划设计的图纸，明确需要计容的要素，如设备间、阁楼、梯、廊、入户花园等，然后现场逐一核实。

（2）细化测量。在竣工测量环节，针对建筑物各个设计部位进行测量，按照用途进行划分，分类汇总，有些竣工测量核实资料往往只汇总了主体、阳台、设备层等，但未将用途加以区分，导致无法按照用途进行分类汇总。

（3）数据共享。建设项目用地验收，经过规划、房管、土地各部门进行验收，其测量成果应进行共享。成果共享不仅能够降低验收测量环节的时间，也能从不同条件下的测量精度相互检核验证，为验收测量提供一个成果合格的参考数据。

（4）成果归档。每次验收的项目成果资料，应该及时归档，按照档案管理的相关办法进行规范管理，能够避免因人员更迭、资料缺失带来搜集资料的困难。

7.总结与展望

建设用地项目验收是批后监管的具体行为，验收测量数据是作为项目验收的基础，国土资源管理部门要按照相关的规范标准进行开展工作。开发单位项目验收的目的是为了后续办理不动产权证，在业务处理期间，既要提高工作效率，又要细致深入调查，从项目的全局出发，努力做到每一个项目不留后遗症。■

参考文献

[1]徐政发〔2008〕56号《徐州市经营性用地容积率计算规定》；1-2.

第2篇：建设用地容积率范文

【关键词】:容积率; 城市规划; 可行性

[ Abstract ]: This article through to the volume concept, reasonable to determine the volume method and volume influence on land price law review, three different types of international city region of the volume rate, intensity of development to carry on the comparative analysis, put forward to raise the volume be imperative reasons, Shanghai and other large and medium-sized city in the future mode of land development has certain reference function.

[ Key words ]: volume ratio; city planning; feasibility

中图分类号：F407.9 文献标识码：A文章编号：

【引言】“十二五”期间，上海要通过创新和转型来推动经济增长，就要将提高土地、劳动力和资本等传统要素的利用效率放在非常重要的地位。上海未来发展将面临日益收紧的土地和劳动力等资源约束，但在提升资源利用效率方面还有巨大空间：可以通过制度、政策、管理和技术方面的变革和创新，实现要素利用效率的提高，推动经济平稳增长。提高土地资源利用效率是最直接要面对的问题，而容积率的提高，会带来土地利用效率的大幅度提高。

1、关于容积率的相关研究

1.1 容积率的基本概念

容积率即建筑容积率（Floor Area Ratio），指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。按照《上海市城市规划管理技术规定》，中心区域的容积率指标如下：新建高层建筑商办用房为4，住宅为2.5；新建多层建筑商办用房为2.0，住宅为1.8。规划控制的是建设基地的综合容积率，综合容积率是各种建筑在基地总建筑面积中的比例，与各自容积率指标的乘积之和，再扣除折减率。

1.2 合理容积率的确定方法

在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的过大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。

目前，已有诸多学者提出了合理容积率的确定方法。如鲍振洪、李朝奎（2010）从经济条件的约束、环境条件的约束、社会条件的约束等三方面综合取定容积率值；陈昌勇（2006）提出从宏观层次的形成、中观层次的调节、微观层次的修正三个层面最终确定容积率，新近又提出了基于经验、日照、建筑形式、地价、城市地理学的综合平衡法；等。

1.3 容积率对地价的影响规律

容积率对地价的影响规律主要受收益机制和市场供求关系的作用。总体来说，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，容积率对地价的影响程度愈大。对于不同城市，容积率对城市地价的影响程度与城市规模成正相关关系；对于同一城市不同地区，容积率对地价的影响表现为从中心向逐渐减弱；对于同城同地区，容积率对地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。

2、国外的容积率、开发强度与我国的比较分析

2.1 人少地多类型——欧美地区

在欧美等人口少、土地多的经济发达地区，居住形态的可选择范围较大。20世纪70年代后，欧美地区向郊区化的低容积率住宅模式。比如美国以郊区住宅为主体，容积率在0.2-1.5之间。近年来，紧缩城市理念建议提高居住密度，卢埃林、戴维斯1994年发表报告认为200人/公顷是可能的最高密度，“地球之友”提供的可居住持续密度是275人/公顷，这些数据都大大低于亚洲城市的现状。

2.2 人多地少类型——新加坡、香港地区

在香港、新加坡等人多地少的地区，决定了其只能采用高容积率的模式。香港平均密度约为6200多人/平方公里，多数住宅在30-50层之间，容积率在6.0-10.0之间。而新加坡的人口压力相对较小，其住宅层数多为10-13层，居住净密度一般为1000人/公顷，容积率一般为1.6-2.3，最高不超过3.8。

此外，香港采用了多中心的城市空间结构，在住宅容积率平均超过6.0，居住密度在1800人/公顷的情况下，通过各方面的努力，仍能保持交通畅顺和较好的居住环境。由此可知，城市产生的环境质量下降的问题不应完全归结于城市容积率过高。

2.3 人多地多类型——中国大陆地区（如上海）

改革开放以来，我国土地资源的有效配置和开发利用，对经济高速增长起到了重要的推动作用。但是，根据国土资源部地籍司的相关数据，我国城市的平均容积率仅为0.33（截止至2005年）。由笔者根据相关数据统计可知，上海市区（不含崇明县）平均容积率约为1.5；位于上海市中心的袖珍城区静安区（7.62平方公里），其平均容积率约为2.1。

与此同时，上海城乡建设用地的比例正在不断提高。截止目前，上海城乡建设用地比例已近50%（如不计崇明三岛，该数值已远大于50%）。而根据国家发展研究基金会《中国发展报告2010》的数据，香港的开发强度约为24%，法国大巴黎地区的开发强度约为21%，英国大伦敦地区的开发强度约为24%，日本开发强度最高的东京都市圈也只有29%。

相比可知，目前上海土地利用正呈现出无序蔓延的趋势，利用效率相对低下。上海市区的土地利用效率仅为香港岛地区的1/5左右，同时各类工业园区及郊区城镇的规划容积率大多为0.3。可以说，低容积率与高开发强度相互影响，互为因果。

3、提高容积率势在必行

3.1 切实节约集约利用土地

第3篇：建设用地容积率范文

一、指导思想

以科学发展观为指导，坚持规范运作，严格执行国家法律法规和相关政策，增强城乡规划决策与审批的科学性、严肃性，提高规划行政效能，建立调整建设用地规划指标规范化制度，加强城乡规划管理，保障城乡规划的实施。

二、规划指标的分类

建设用地规划指标分为强制性指标和引导性指标。

1．强制性指标包括：用地性质、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、配建的公益性公共设施及市政公用设施、建筑后退红线距离、建筑后退用地边界距离、停车泊位、地块交通出入口方位和允许开口路段、地下空间利用控制等；

2．引导性指标包括：人口容量、建筑形式、体量、艺术风格、色彩、标识物等规划设计要素；

对于特定意图区，根据实际情况，某些引导性内容应转化为强制性内容。

三、土地出让前调整规划指标的情形

（一）经营性建设用地出让前，市城乡规划主管部门应当依据批准的控规，确定出让地块的位置、使用性质、容积率等各项规划指标，出具规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。

（二）对已出具规划条件的，尚未出让的地块（用于土地储备），需调整规划指标的，如调整的规划指标不符合控制性详细规划的，首先按照《市人政府关于严格控制和加强规划变更管理的规定》（澄政发〔2010〕25号）文件调整控制性详细规划；如调整的规划指标符合控制性详细规划的，由镇（街道）或市土地储备中心向市城乡规划主管部门提出申请，市城乡规划主管部门按照控制性详细规划重新确定各项规划指标，出具规划条件。

四、土地出让后调整规划指标的情形

（一）土地出让后不得调整规划指标的情形：

1．对房地产开发项目，除因公共利益需要外，申请变更的内容涉及提高容积率、改变使用性质、降低绿地率、减少必须配置的公共服务设施和基础设施的；

2．申请单位在签订土地出让合同起两年内未动工建设的；

3．建设单位或个人在地块内有违法建设行为，未查处完毕的。

（二）土地出让后已经建成并投入使用的建设项目，拟进行改建、扩建可以调整除用地性质外规划指标的情形：

1．不影响规划实施的位于工业集中区的工业项目；

2．具有功能性且建设主体自持未进行分割销售的商业项目（如酒店、大型商场等）因增加城市服务功能需要改建、扩建的项目；

在符合已批准的控制性详细规划中各项规划指标要求下，建设单位或者个人应当持有关主管部门的项目批准、核准、备案文件和相关材料，向市城乡规划主管部门重新申请建设用地规划许可证。涉及相关国有土地使用权出让事项的，应当按照土地管理等法律、法规的规定办理有关手续。

（三）土地出让后在建或未开工项目可以调整除用地性质外规划指标的情形，必须符合以下前置条件：

经营性用地出让后，建设单位应当按照市城乡规划主管部门确定的规划条件进行开发建设，任何单位和个人都无权擅自更改规划条件确定的容积率等规划指标，也不得依据政府会议纪要调整规划条件确定的容积率等规划指标。容积率等规划指标确需调整的，在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，必须符合下列条件之一：

1．城市总体规划、分区规划、详细规划和专业规划调整或者修编，造成地块开发条件发生变化的；

2．因城市基础设施、公益性公共设施建设需要，导致已出让地块的大小及相关条件发生变化的；

3．国家、省和市的有关政策发生变化的。

（四）调整程序

强制性指标走一般程序，引导性指标走简易程序。

1．强制性指标调整的程序：

（1）建设单位或个人向市城乡规划主管部门提出书面申请并说明变更的理由；规划指标的调整突破控制性详细规划的，应当依法先行调整控制性详细规划；

（2）市城乡规划主管部门从建立的专家库中随机抽调专家，并组织专家对调整的必要性和规划方案的合理性进行论证；

（3）在市规划网和建设项目现场进行公示，征求利害关系人的意见，公示时间不少于三十日，必要时应组织听证；

（4）经专家论证、征求利害关系人的意见后，市城乡规划主管部门将专家论证意见、公示（听证）结论等相关材料上报市政府批准；

（5）经市政府批准，抄送市规划、国土、住保房管、监察等有关部门，并通知建设单位办理相关手续；

（6）建设单位或个人应根据变更后的规划条件与市国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同》补充协议，补交土地出让金差价和相关建设规费；

（7）建设单位持《国有土地使用权出让合同》、补充协议以及市发改部门的变更核准或备案文件，向市城乡规划部门申请办理建设用地规划许可证、规划设计方案的变更，市城乡规划部门按照有关规定予以办理；

（8）市国土、发改和城乡规划主管部门按照市政府批准调整规划指标的批复办理规划许可变更后，应当将变更后的行政许可决定及时抄告市监察部门；

（9）涉及规划指标调整的相关批准文件、调整理由、调整依据、规划方案以及专家论证意见、公示（听证）材料等均应按照国家有关城建档案管理的规定及时向城建档案馆移交备查。

2．引导性指标调整的程序

（1）建设单位或个人向市城乡规划主管部门提出书面申请并说明变更的理由；

（2）市城乡规划主管部门从建立的专家库中随机抽调专家，并组织专家对调整的必要性和规划方案的合理性进行论证；

（3）在市规划网和现场进行公示，公示时间不少于三十日；

（4）经专家论证、征求利害关系人意见后，市城乡规划主管部门依法提出规划指标调整建议并附论证、公示等相关材料报市人政府；

（5）经市政府批准，抄送市规划、国土、住保房管、监察等有关部门，并通知建设单位办理相关手续。

3．划拨用地调整除用地性质外规划指标可参照以上简易程序程序执行。

五、工作要求

（一）市城乡规划主管部门要依据建设单位或个人提交的《国有土地使用权出让合同》、补充协议以及市发改部门的变更核准或备案文件、土地价款补缴凭证、市人政府同意变更建设用地规划指标的批准文件等资料办理建设用地规划许可和建设工程规划许可手续。

（二）市国土、发改和城乡规划主管部门按照市政府批准调整规划指标的决定办理规划许可变更后，应当将变更后的行政许可决定及时抄告市监察部门。未经市城乡规划部门按规定办理规划许可变更的，市国土部门不得办理（变更）土地使用权属登记手续。

（三）市建设主管部门要依据建设工程规划许可核发《建筑工程施工许可证》，并督促施工单位按照审定的施工图进行施工。

（四）市住房保障管理部门要严格按照建设工程规划许可批准的建筑红线范围、建筑规模、建筑层数和建筑使用性质办理商品房预售许可，未取得建设工程规划许可证正本和行政处罚未执行到位的建设项目，房管部门不得进行房屋产权登记。

（五）市城乡规划主管部门进行建设项目规划核实时，应当对建设项目规划审批档案的完整性、一致性进行检查，审查建设用地范围内的总建筑面积是否符合规划许可确定的容积率和建筑面积。经房管部门测绘后计算容积率的总建筑面积超过建设工程规划许可证核定的计算容积率总建筑面积的，按照以下规定处理：

1．建设项目按照市城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证核准的图纸和规定事项施工，由于计算和测量误差造成的竣工实测面积大于该项目建设工程规划许可证副本核准面积的在允许的3%范围内的，免于补交土地出让金，但需补缴超出部分面积的其他相关规费；

2．建设项目未按照市城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证核准的图纸和规定事项施工的，按照《无锡市城乡规划条例》第五十一条的有关规定依法查处。

第4篇：建设用地容积率范文

1.建设容量控制的必要性

随着我国经济的发展，在城市发展、城市化进程愈来愈快，开发需求愈来愈旺盛与土地资源的稀缺之间的矛盾愈演愈烈。受到市场机制的作用，开发上愈来愈追求土地的高强度开发和高效益配置，但是城市整体开发容量是有限度的，同时，开发更应该以保证城市的生态环境和市民适宜生活的空间环境质量的基础上进行。所以，控制城市适宜的建设开发容量，使片区的容积率、建筑密度、绿地率更为合理，确保在发展需求与环境质量二者平衡的条件下开发。同时，对建设开发容量合理地控制和引导，也是塑造城市特色和城市整体景观风貌的重要手段之一。

2.建设开发容量控制的内容与策略

2.1主要容量控制指标

控规实施地块范围主要容量控制指标包括：容积率、建筑密度、绿地率等。

（1）容积率。容积率是指某一地块上指定性质建筑面积数值与地块面积的比值。直观地反映了该地块的土地开发强度。

容积率=该地块上的建筑面积总和／该地块土地面积

（2）建筑密度。建筑密度是指地块内建筑投影面积与地块总面积的比值。

建筑密度=建筑基底总建筑面积/建设用地面积

（3）绿地率。绿地率是指规划用地中绿化用地（即用于栽植树木、花草和布置园苑、水面等的用地）面积与该建筑项目规划用地面积之比。包括绿地铺装地面、土路及水面等。

2.2建设开发容量控制策略

国内目前与城市开发容量相关的研究表明，开发容量控制上大多是对城市进行多层次、按强度级别将空间分区制定相应的控制指标进行开发容量和强度控制的。细致分析规划体系中的控制性详细规划，可进行宏观及微观两个层面的开发强度控制。

2.2.1 宏观控制 宏观的控制，是指从城市供给和需求角度出发，结合考虑城市土地资源供给的条件和经济社会发展需求及适宜环境标准，以城市总体规划中人口和用地规模为依据，对建筑总量进行预测继而进行校核，校核的方法有以下几种：1）以环境标准为导向。以适宜的环境标准为起点，以城市容积率水平现状为基础，通过衡量与对比制定适宜城市发展的容积率标准，推算出整个规划的建筑总量及规模；2）居住建筑模式校核。对城市经济、社会发展条件进行分析，制定反映城市居民生活水平的居住建筑指标，结合总体规划中预测的人口数量对居住建筑量的面积进行准确地推算，并均衡居住建筑量和总建筑量的比例关系，从建筑密度控制的角度来规划城市发展的建筑总量；3）类比分析法。将城市的发展目标与国内、外相似的城市进行横向的对比，制定出较为合理的控制指标，推算出城市发展的建筑总量、建筑密度和绿化率。同时，以城市建筑总量的规划为基础，从建筑的用途和空间上进一步规划和分配。

2.2.2 微观控制 微观层面对开发容量的控制也必须以控制性详细规划为基础，结合分析规划中现存的问题，对局部进行微调和改进。

（1）基准容积率概念及区内平衡原则，把上一层次规划确定的开发强度分区和控制指标作为依据来确定街坊单元的基准控制指标。在实施地块指标分配过程中，必须对开发强度的局部影响因素和个别影响因素进行综合考虑，在基准控制指标的基础上进行微调与修正，不过地块控制指标修正必须符合保持片区控制总量符合上层次规划确定的开发强度控制要求。

（2）合理处置交通因素的影响。从微观层面上来分析，交通条件对开发强度有着直接且重大的影响，一般采用与地块相邻的道路数量作为表征变量，研究表明：相邻道路越多则开发强度越大，借此出发对基准开发强度控制指标进行调整。

（3）合理处置地块规模因素的影响。从微观层面上来分析，建设开发存在一定的用地规模门槛是正常现象。因为需要安排配套的设施和公共空间，所以，伴随着用地规模的愈来愈大，开发建设量呈降低趋势。其中最为典型的是居住用地，国家对居住区、居住小区和居住组团也提出了不同的控制指标要求。因此，我们在确定开发强度控制指标前，应该先制定开发强度折减率表，结合用地面积规模可对基准控制指标实施相应的调整。

3.实例分析：南宁市中心城区兴宁组团――兴宁片区建设容量控制

3.1案例概括

根据南宁市城区管辖范围界线和区域实际情况，兴宁片区归属南宁市中心城区兴宁组团下的一个片区，囊括了：由民族大道、共和路、民乐路、新民路、民主路、园湖北路、望州路、衡阳东路、园湖北路延长线、唐山路、友爱路、中华路、华强路及解放路所围合的区域，总面积约为326.74公顷。

3.2建设用地强度分区

南宁市中心城区内建设项目（包括新建、改建、扩建工程）的建筑容量控制指标根据不同区域化分为三级强度分区和一个特殊控制分区，第一强度分区为城市新区中心、旧城中心区等区域；第二强度分区为城市次中心、城市主干两侧、规划轻轨站点附近等区域；第三强度分区：主要为城市新区的一般建设用地；容积率小于第三强度分区的或者容积率大于第一强度分区的地块属于特殊控制分区。在各级强度分区中，按不同用地面积和用地性质划定容积率的最高指标控制范围内的合理取值。

通过商业环境标准的预计和对人口数量预测，并与国内相似的城市进行横向的对比，得到兴宁片区内大部分用地属于第一强度分区（旧城中心区）；还有部分属第二强度分区（城市次中心）和特殊控制分区。结合城市面貌、城市交通、城市环境，第一强度分区的居住建筑、办公建筑、商业建筑以及居住兼容商业建筑以高层和超高层建筑为主，第二强度分区的建筑以高层建筑为主。特殊控制分区主要由配套公共设施和市政设施为，以多层、低层建筑为主。

土地进行招拍挂出让需明确容积率指标的，应按程序召开专家论证会确定。

3.3地块微观处理和生活配套设施建设

基准容积率概念及区内平衡原则，特殊控制分区的地块处理：1）容积率大于第一强度分区的用地是指：受特别设施影响，景观环境影响或其他特定因素影响，这些地块往往交通也非常发达，其开发建设强度需专项研究确定的区域，如中央商务区（CBD）、办公集中区（RBD）等。如兴宁片区的旧城改造项目；2）容积率小于第三强度分区的用地包括：中小学、文化娱乐、体育场馆、医疗卫生、特殊用地及绿地、广场、公园、市政设施等用地；3）一些配套设施用地应严格按照国家及用地方相关规范要求，如中、小学校和幼儿园的容积率、建筑密度和绿地率严格按照地方教委和有关技术规定进行控制。

3.4控制时注意点

（1）地块建设中容积率、建筑密度只能小于或等于图则中关于地块容积率、建筑密度的规定值；绿地率指标不得低于图则中地块绿地率指标的规定值；各地块控制指标详见规划图则。

（2）在规划区范围内新建、改建、扩建建筑工程的建筑容积率应严格依照建筑容量控制指标表中的容积率规定执行。

（3）现有建筑的建筑容积率已经超过规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。

（4）有关研究表明，在用地的市场开发过程中，规划预定的开发强度经常得不到保证，通常是大大超过了预定开发强度。其中主要是房地产开发项目，集中体现在住宅、商业、办公和酒店的开发当中。因此，有必要对这几类用地性质的开发强度做浮动容量规定。浮动容量指的是地块强度在基准容量基础上允许适当浮动，浮动最高极限为最高设定值，任何情况下不得突破，是在地块其他控制性指标如植被覆盖率、休憩用地率、高度控制、公共设施容量等得以保证后所能达到的最大开发容量。浮动容量的下限是按照投资开发的最低收益值所得到的必须达到的容积率。

4.结语

城市的开发和控制是统一的，开发更应该以保证城市的生态环境和市民适宜生活的空间环境质量的基础上进行。控制城市适宜的建设开发容量，使片区的容积率、建筑密度、绿地率更为合理，确保在发展需求与环境质量二者平衡的条件下开发，让城市健康的发展，是塑造城市特色和城市整体景观风貌的重要手段之一。

参考文献

[1] 顾小平，沈德熙，唐历敏. 城市规划资料集―控制性详细规划. 北京：中国建筑工业出版社，2002.

[2] 夏南凯. 城市经济与城市开发. 北京：中国建筑工业出版社，2003.

[3] 尹海林. 变与不变，城市规划与建设的对立与统一. 城市规划，2005（2）：85-88.

[4] 吴增飞，夏国华，等. 高邮市沿河以东片区控制性详细规划，2005（3）.

[5] 赖志敏. 开发控制.规划师，2005（11）：98-100.

第5篇：建设用地容积率范文

为规范地价评估，合理确定国有土地使用权出让价格，我局制定了《北京市房地产管理局出让地价评估技术标准（试行）》。现发给你们，请遵照执行。

        北京市房地产管理局出让地价评估技术标准（试行）

第一条  为合理确定本市国有土地使用权出让价格，规范地价评估，特制定本标准。

第二条  本标准适用于国有土地使用权出让地价评估。

第一章  资料准备

第三条  委托评估地价，委托方须提交下列证件资料：

（一）项目立项报告和市计委的批复。

（二）市规划局核发的建设用地许可证、建设地址通知书及建设工程许可证（或审定设计方案通知书）。

（三）市房地局核发的房屋所有权证。

（四）建设用地及市政代征地拆迁安置补偿情况及概算。

（五）评估机构认为应提交的其他资料。

以规划条件为评估依据时，（一）、（二）项为必备证件；以房地产现状为评估依据时，（三）项为必备证件。委托方在所提供的复印件上应注明“与原件相符”字样，并加盖公章。

第二章  评估办法的运用及参数选取

第四条  地价评估可分别采用以下方法：

（一）基准地价修正法

（二）市场比较法

（三）假设开发法（剩余法）

（四）收益还原法

（五）成本逼近法

地价的测算必须采用基准地价修正法和其它两种以上的评估方法进行计算。

第五条  基准地价修正法

（一）基准地价修正法的计算公式为：

宗地价格＝出让金基数×容积率修正系数＋基础设施配套建设费×容积率＋土地开发及其它费用

（二）计算时须逐项标明下列数据：

1、出让金的基数、容积率修正系数及修正后的出让金基数；

2、基础设施配套建设费中的四源及大市政、小区配套的基数，以及经容积率调整后的基数；

3、土地开发及其它费用的基数、调整系数，以及经调整后的基数。

第六条  市场比较法

（一）市场比较法的基本公式：

宗地价格＝比较案例宗地价格×情况修正系数×容积率修正系数×时间修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×使用年期修正系数

（二）市场比较法以审核确定的评估案例楼面毛地价为参照价格，同时参考熟地价，进行修正后综合得出比准价格。应用中需明确：

1、应选取不少于三个具有可比性的案例，即同一经济地区、用途相同的宗地。比较案例项目名称不得标明，可以用相应的代号加以表示。

2、容积率修正表为：

----------------------------------------------------------

|容积率| ≤1|  2 |  3 |  4 |  5 |  6 |  7 |  8 |  9 | 10 |

     ---------------------------------------------------------

|修正值|1.00|1.91|2.74|3.50|4.20|4.90|5.60|6.30|7.00|7.70|

    ----------------------------------------------------------

    

3、区域因素修正应综合考虑繁华程度、交通、环境、市政等影响因素而得出修正系数。

4、个别因素修正应综合考虑临街状况、面积、形状、地质等影响因素而得出修正系数。

5、年期修正系数按下列公式计算：

          1

        1-------------

                   N1

         （1-r）

K＝---------------

             1

       1-------------

                 N2

         （1-r）

其中：

K：年期修正系数

r：贴现率（11％）

N1：待估地出让年期

N2：比较案例出让年期

第七条  假设开发法

（一）假设开发法基本公式为：

宗地价格＝开发价值-成本费用-销售费用-发展商利润

（二）假设开发法计算中所采用的数据，按下列要求取定：

1、开发价值

售价的选取：售价应取该地区同类物业市场售价比较值，低限不能低于市场平均价的85％。

求取开发价值时，以规划建筑面积计算。

2、成本费用

2.1  建造成本：按北京市现行建筑工程概（预）算标准测算，或参照北京市统计局每年公布的各类物业建安成本统计值推算。包括以下项目：

建安费用：含结构和装修

红线内市政费用：按建安费用10％-15％计

小区配套费用（仅限小区开发）：按建安费用10％-15％计

电权、电贴费：5200元／KVA

2.2  不可预见费：按建安费用的5-10％；

2.3  专业人士费（包括勘察、设计、评估等费用）：建造成本的5-10％；

2.4  贷款利息：取以上三项合计款项为基数，贷款利率取15％，计息期为工期的一半，以单利计算。

3、销售费用

3.1  工商统一税：5.45％；

3.2  买卖手续费：成交价的1％；

3.3  及广告宣传费：总开发价值的1％-3％；

4、发展商利润：以下列不同年期的回报率计算建造投资成本利润和土地投资成本利润（销售费用不计利润）：

-------------------------------

|投资年期|一年期|两年期|三年期|

------------------------------

|回报率  |20％  |30％  |40％  |

-------------------------------

第八条  收益还原法

（一）收益还原法基本公式为：

宗地价格＝年土地纯收益÷还原利率

（二）计算中所采用的数据，按下列要求取定：

1、物业租金的选取应取该地区同类物业市场租金比较值，低限不能低于市场比较值的85％。

2、各类物业的使用面积占建筑面积的比重按实际设计计算；若设计尚未完成，该比重应参照国家有关建筑设计规范选择。一般情况下，各类物业的使用（或营业）面积占建筑面积的比重如下：写字楼65-70％；商业楼40-60％；平房四合院及住宅70-75％。

3、空置率根据物业类型、市场供需等情况，取5％-30％

4、经营性成本取总收益30％-40％

5、还原利率取10％-15％

第九条  成本逼近法

（一）成本逼近法基本公式为：

宗地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地所有权收益

（二）计算中包含以下内容：

1、土地取得费：包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等；

2、土地开发费：包括基础设施和公用事业建设费用等；

3、利息（参照假设开发法取值）

4、利润（参照假设开发法取值）

5、应缴税费

6、土地所有权收益

第十条  拆迁安置补偿费按区域平均水平结合实际情况确定。计算时应注明拆迁户数量（人数）、单位数量。拆迁安置补偿等费用按居民、单位、个体分类计算。包括以下各项：

（一）拆迁安置费（外迁或回迁房造价）；

（二）地上物及其附着物的补偿费；

（三）各种补助费（搬家费、奖励费、生活补贴等）；

（四）房屋周转费；

（五）拆迁服务费；

（六）拆迁管理费；

（七）单位停业损失费；

（八）征用土地费1、耕地占用税；

2、菜田基金；

3、青苗补偿费；

4、土地补偿费；

5、劳动力安置费；

6、其他费用；

（九）因特殊情况发生的其他费用。

第十一条  红线外市政费按市政公用部门提供的咨询方案投资额核定。市政工程包括：

上水工程

雨水工程

污水工程

热力工程

煤气工程

供电工程

电信工程

道路工程等

第十二条  项目总占地面积＝建设用地面积＋代征地面积

在计算拆迁安置费时，只摊入建设用地的费用。即：

                  总开发费用

应计开发费用＝----------------×建设用地面积

                  总占地面积

第十三条  宗地允许有多种用途性质时，应根据最高最佳用途按本标准要求来计算其他价指标；综合楼宇的地价计算，应按其不同用途的建筑面积来分摊地块面积，分别求取各用途的地价后，再按建筑面积的权重计算地块的综合地价指标。

第十四条  计算中容积率按收益部分建筑面积的容积率（简称收益容积率）取定，如建筑面积完全为地上，则取地上容积率；如含地下部分，则按实际收益部分建筑面积计算，不得小于总容积率的80％。

第十五条  地价的计算过程均采用人民币作为计价单位；若以外币折算，汇率应根据中国银行公布的外汇比价中间值选用，并在评估说明中加以明确。

第十六条  土地开发费总额不应超过熟地总价的60％；超过时，应在评估报告中注明原因，并提供足够的依据。

第十七条  项目用地中部分土地使用权出让，评估报告须明确出让部分的规划条件及回迁用地、配套公建用地的面积。

第三章  评估报告书

第十八条  评估报告分为以下两类：

（一）评估技术报告是提供给地价审核委员会用以审核地价的报告。该报告须写明评估测算的详细过程；

（二）评估结果报告是提供给委托方说明经审定后评估结果的报告。可省略计算过程。报告须加盖“北京市房地产管理局地价审核委员会审核专用章”方为有效。

第十九条  评估报告应包括以下各项内容：

（一）委托方、受托方名称及项目背景介绍；

（二）评估目的、评估基准日期和评估依据；

（三）土地的使用性质和出让年限；

（四）评估标的物的权属及他项权利状况；

（五）评估标的物的描述，包括地理位置、周围环境、繁华程度、交通便捷度、地价区类以及市政设施等条件；

（六）开发项目的正式规划条件（以规划审定方案通知书为准）或已建项目的现状，其中包括建设用地面积、代征地面积、绿地面积或绿化率、地上及地下建筑面积、功能分布、容积率、建筑密度、限高及停车场位置和个数；

（七）对评估标的物的分析和评估方法的说明；

（八）评估人员名单、评估负责人签名及评估机构资格证明；

（九）评估测算过程（评估结果报告可省略）；

（十）评估附件：评估资格证明、计委立项批复、规划用地许可证及规划设计条件、规划审定方案通知书、宗地位置图等作为评估依据的资料。

第二十条  评估技术报告应列出所使用的公式和选定的参量，对于关键的数据，应该说明其依据或来源。

（一）评估方法的说明，应包括评估思路、所采用的方法。

（二）在计算过程中，先通过各种方法测算出楼面熟地价后，得出一个综合结果。再进一步求得熟地总地价、地面熟地价。然后扣除建设用地上的前期费用计算出毛地总地价、地面毛地价、楼面毛地价。

第6篇：建设用地容积率范文

由于城市建设的飞速发展，近年来，长沙中心城区、新城区各个区域的城市建设容量均寻求突破控规中规定的容积率，尤其是中心城区，新开发项目不断突破原有容积率与建筑高度，导致中心城区人口规模不断增长而带来各种城市问题，这些问题的出现缘于城市规划建设面临各类不确定因素，既有城市土地经济价值增长引领容量增长的内在因素，又有节约集约用地理念实施、农民安置和国企改制引发的社会稳定等各种政策因素，更有现行控规编制技术不成熟、控制指标的确定缺乏科学性的技术因素。如何在未来纷繁芜杂的不确定因素中寻求相对适度的框架减少不确定因素对规划造成的冲击与影响，规划管理单元的概念应运而生，其核心目的是应对各种不确定因素提出的影响评价范围，在适度的范围内调控城市建设容量的增长，应对相对迅速、同时又呈现相对分散的城市开发建设行为不断寻求突破规定容量的诉求，为城市规划管理工作提供一个合理的研究范围。

1.1基于城市规划管理的角度

为了更有效地指导城市建设，越来越多的规划编制完成，但是对于某一地块而言，可能在不同的规划中提出了不同的控制要求，这些不同的控制要求，有时不可避免地会发生冲突，而对于具体的规划管理经办人员来说，缺乏一个明确清晰的管理依据。因此，一方面，为了实现高效的规划管理，需要建立一个统一的规划管理平台，将各类相关信息进行整理、归类，对需要进行控制的内容一一明确，以便规划管理有据可依。

第二方面，划定规划综合管理单元，有利于规范规划调整行为，以管理单元的控制要素为规划管理的执行依据，确保城市各类公共设施和市政设施的承载力在正常范围之内，从而从根本上保证城市居民良好的生活环境。

1.2基于城市规划编制的角度

基于城市规划编制角度的指导意义，在于可以为详细规划提供较为详细和系统的控制要求。在以往的详细规划编制过程中，由于缺乏“区域”控制的指导，导致各片控制性详细规划之间缺乏衔接，区域范围内控制失调。而规划综合管理单元的划定，则能从一定程度上解决这方面的问题。

2国内外相关概念解析

2.1国内外相关概念介绍（表1）

2.2借鉴与启示（表2）

由上可见，国外以及国内各地的正在研究或已经实施的单元概念主要是体现了规划单元作为城市管理基本单位的方面，再结合各地的现实情况，形成适合于当地的规划管理体系。在单元的划定方面大多结合当地的情况，根据一定的界线划定原则（如：行政界线、行政街道、上层次规划指导、自然界线、控规单元界线等），划出一定的区域作为基本单元，再针对各个不同的单元制定相应的规划控制要求，以对下一层次的规划作为指导并便于城市规划管理的实施。

综上所述，将城市划分为规模适度、界限明确的单元进行城市规划管理已成为发达国家和地区城市的重要经验。

3长沙市城市规划综合管理单元解读

3.1长沙市规划综合管理单元概念界定

为了便于长沙市城市规划管理，在长沙市行政区范围内，以已编控规界限为基础，划分若干城市规划综合管理单元――规模适度，主导功能相对突出，具有稳定可延续的边界，适应城市发展需要的用地范围――以便规划管理部门进行对应管理。

3.2长沙市规划综合管理单元界线划分

3.2.1规划综合管理单元界线的确定方法

（1）具有主导发展方向，同时具有合适的辐射范围；

（2）主导功能相对突出，配套设施相对完善；

（3）地价相对接近，土地开发相对均质；

（4）被城市快速交通系统或主要干道围合；

（5）被山体、河流等自然界线围合；

（6）区、镇、乡、街道办等行政界线；

（7）学区、交通小区、停车、公共绿地等其他界线。

3.2.2规划综合管理单元界线划分的影响因素

（1）与已有规划及新编规划的衔接。已有的上层次规划中的相关规划要求是基于更为宏观层面的全局考虑，为了规划综合管理单元划分的合理性，应对其相关的规划要求予以落实。

（2）行政界线。行政界线是划分规划综合管理单元的重要依据，考虑到城市规划管理实施中的可行性，规划综合管理单元的界线一般不跨越行政界线。

（3）学区界线。学区是教育设施布点的专项划分界线，是落实与评价教育设施配套体系的依据，也是本次研究中需要重点关注的界线之一，尤其是居住用地调整频繁的情况下，教育设施影响评价范围是制定规划管理单元的主要依据之一。

（4）街道办、居委会界线。社区与街道办界线具有历史遗留多种问题，许多界线依据原有自然界线进行划分，但随着城市的发展，这些界线很难再能适应管理的需要，有必要进行调整，社区规划将是未来城市建设与管理的需要。

（5）交通小区界线。交通小区界线是针对交通分析和交通影响评价的专项界线，交通小区划分也相对较小，相对控规分规而言，交通小区界线难以与控规、分规界线吻合，但作为完整的规划综合管理单元应处于多个交通小区覆盖范围中，不应出现管理单元跨越交通小区的现象，也就是说，同一交通小区只能出现在一个规划管理单元当中。

（6）地价分区界线。规划综合管理单元划分其目的之一是为规划编制与调整提供论证范围，地价同类区具有大致相同的土地价值潜力，对于密度分区的确定具有重要的参考价值，因此，本次规划管理单元分界线应与地价分区界线相吻合。

（7）主导功能属性的考虑。规划综合管理单元的划定应考虑主导功能属性的独立性和相对完整性，将具有相对独立功能的城市区域，如武广高铁客运站及其周边地区、大学城地区划分为独立的规划综合管理单元；并应考虑其主导功能未来的发展态势，将其周边一定的区域也纳入其规划综合管理单元范围内，保证其主导功能有一定的发展空间。

4长沙市规划综合管理单元划分的作用及意义

4.1规范规划调整，确保城市规划管理的贯彻实施

对规划调整中调整较多的内容进行强制性控制，例如容积率、绿地等，避免因为局部利益的最大化而导致区域范围内的功能失调。

4.2提高编制成果的科学性，真正实现其法定功能

建立规划管理信息平台，在管理单元内将以后在总体规划指导下陆续编制的各类规划进行整合，服务规划管理。

4.3实现城市规划的动态维护，为规划政策提供科学依据

建立规划动态评估的基础平台，定期对管理单元内的公共设施和市政设施配套情况进行总结，研究规划实施过程中出现的各类问题，为规划政策的出台提供科学依据。

4.4成为上层次规划与控规间的有效衔接，完善规划管理体系

4.5建立稳定延续性的边界范围，作为控规编制的工作框架，避免出现各个片区的疏漏和重叠。

5长沙市规划综合管理单元具体内容

5.1规划综合管理单元界线的划定

长沙市规划综合管理单元的具体范围为03版总规确定的长沙市规划区范围加上已纳入大河西先导区范围内的宁乡县部分，总面积约为1621km2。综合各项因素，共将其划分为39个规划综合管理单元，根据规划综合管理单元各自相对主导的功能，分别将其确定为：商业商务区、综合发展区、综合居住区、文教发展区、传媒娱乐产业区、对外交通发展区、工业发展区、生态协调区、综合产业发展区、创意产业与科技研发区、城市功能拓展区等几种主导属性；规模从10.6km2到133.8km2不等。

5.2规划综合管理单元控制要素

5.2.1控制内容选取的基本原则

规划综合管理单元的产生是基于城市快速发展和扩张下的一系列城市问题的产生，因此，我们选取要素的出发点即是缓解这些城市问题，保证城市的可持续发展和城市居民的生活质量。

(1)城市建设用地总体平衡原则。

主要体现在控制城市各类用地性质的调整方面――具体通过居住用地占城市建设用地的比例来实现――严格控制居住用地占城市建设用地比例，实际上控制了城市居住用地的规模，防止大量的其他城市建设用地转变为居住用地，而使片区实际功能未能按规划意图实现，属强制性指标。

(2)确保城市总体空间格局和功能布局的有效落实原则。

主要是通过对规划综合管理单元主导属性的控制来实现――主导属性是对规划综合管理单元主导性质的概况与描述。具体指：综合发展区、商业商务区、综合居住区、传媒娱乐产业区、文教发展区、工业发展区、生态协调区、对外交通区、城市功能拓展区、创意产业与科技研发区等，属强制性内容。

(3)确保公共服务设施和市政基础设施的承载力的基本原则。

主要是通过对各规划综合管理单元内居住建筑总面积和对一般容积率的控制来达到。

居住建筑总面积――规划综合管理单元内居住用地的建筑开发总量，属强制性指标。严格控制居住总建筑面积，实际上控制了综合容积率。规划管理单元内部分居住地块适当提高容积率是可行的，但其他居住地块必须相应降低容积率，这是一个综合协调的过程，最终保证总建筑面积不突破强制性指标。

一般容积率――本着集约节约利用土地的原则，在符合居住区规划设计规范前提下，划定密度分区，给定各密度分区内规划综合管理单元的一般容积率，属指导性指标。给定各规划综合管理单元容积率，其目的是适当提高土地开发强度，规范控规调整行为。单个地块容积率在给定的一般容积率范围内进行的调整属于正常行为，可使局部地块的土地价值得到充分利用。

(4)对现有公共配套设施用地的保护原则

主要针对城市中为居民提供休闲娱乐开放空间的公共绿地而言――公共绿地的数量和用地规模属强制性指标，公共绿地的位置属指导性指标。严格控制公共绿地的数量与规模，实际上有效保证了居民的生活质量，这些公共绿地在城市建设中最容易被侵占，但又是和居民生活息息相关，是政府部门有责任予以保障的。

5.2.2具体控制内容

控制要素包括主导属性、用地规模、居住用地占城市建设用地比例、居住用地面积控制上下限、单元内人口容量、单元内居住建筑容量、一般容积率控制、密度分区、绿地控制等九个控制内容。

以长沙市密度分区一区为例。（表3）

6结语

长沙市城市规划综合管理单元的提出是在当前的社会经济发展阶段以及宏观经济背景中提出来的一种新的技术手段，目的是为城市规划管理工作提供一个可供参考的执行依据，但是城市规划是一个动态的过程，因此，一方面规划管理单元本身的信息以及数据需要进行动态的维护，另一方面规划综合管理单元本身的各项控制内容及标准也需要在日后的工作中加以完善。

参考文献：

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[2]姚存卓，周建军.从规划管理体制的制约析上海市编制单元规划的改进方向,规划师，2007.

[3]王朝晖、师雁、孙翔.广州市城市规划管理图则研究，城市规划，2003.12.

[4]陈伟.城市规划对地价空间分布规律的研究，上海城市规划，2005.3.

[5]唐自来，付磊.城市密度分区研究--以深圳经济特区为例，城市规划汇刊，2003.4.

[6]田莉.美国区划的尴尬，城市规划汇刊，2004.4.

第7篇：建设用地容积率范文

一、严格用地规划管理。

㈠认真实施土地利用总体规划。建设项目使用土地必需符合土地利用总体规划、乡村规划、村镇规划和年度用地计划。坚持土地的节约集约利用。进行科学合理的用地规划，发挥土地集聚利用效益。工业集中区外，除符合土地利用总体规划、乡村规划的项目外，原则上不再以工业项目审批供地。

㈡实行用地“五统一”管理。工业项目用地（含各类开发区、园区内的工业项目用地）一律由市、县国土资源部门代表市、县人民政府依法实行集中统一管理。

㈢切实维护耕地。进一步加强耕地特别是基本农田的维护。质量不降，实现耕地总量占补平衡。严禁在土地利用总体规划确定的耕地保有量和基本农田维护区内搞建设。

㈣严格控制开发区（园区）非生产性用地规模。要统一规划，按功能分区，集中布置行政管理及生活服务设施，提高区域性社会资源的共享水平和工业区块集聚效应。工业园区内原则上不安排房地产项目，工业项目用地一律不得搞房地产开发。

㈤认真落实国家产业政策。对国家禁止类产业项目。严格控制供地；对国家鼓励和符合国家产业政策且投入产出率高的科技型、节能型、生态环保型及外向型项目，优先供地。

㈥严格用地规模。所有工业项目必需严格控制在规划确定的建设用地范围内。不得越权修改和调整规划。不得在开发区（园区）中脱离实际建设宽马路、大广场或“花园式”工厂。

二、加强用地计划管理。

㈦严格执行国家规定。新建厂区的容积率一般应大于0.8严格控制用地单位内部的行政办公、生活服务等辅助设施用地，用地面积不得逾越项目总面积的7%所需生活服务设施原则上统一纳入开发区（园区）集中建造。

㈧认真执行建设项目用地预审制度。工业项目用地单位在向投资管理部门申请核准或备案前。国土资源部门依照国土资源部《建设项目用地预审管理方法》要求，负责对项目用地各项指标等进行审查并提出预审意见。对不符合各项指标规范的应进行修改调整。对修改调整后仍不符合要求、没有通过预审的不予安排项目用地。对因工艺流程、生产平安、环境维护等有特殊要求确需突破《工业项目建设用地控制指标》项目预审通过后，应将项目用地的批准文件、土地使用合同等供地法律文书报省国土资源部门备案。

㈨严格建设用地报批管理。强化对建设项目的审查。对一些分期实施的大型项目应依照整体规划、总量控制、分期供地、限期开发的原则，依照其实际到账资金和生产建设进度，分期确定供地数量。申请增资扩建的用地单位，要优先使用已有的建设用地；核定供地面积时，要将已使用土地与新申请的用地数量合并计算。

㈩合理安排项目用地计划。对总投资超过500万美元或6000万人民币以上的大项目。或投资强度逾越规定规范50%以上的项目以及科技含量高、附加值高的高新技术产业项目，优先安排用地计划。对同一企业有多处土地、局部土地尚未落实项目投资建设的或已批土地尚未建设的或项目已建成和在建但投资强度低于规定规范的不予安排用地计划。

（十一）节约集约利用土地资源。工业建设项目原则上向开发区（园区）集中。企业可采取租（购买）规范厂房的形式获得生产经营场所。有条件的开发区（园区）应在园区内建设规范厂房出租或出售给企业使用。鼓励社会资金投入厂房建设。

（十二）提高土地容积率。积极引导企业建造多层标准厂房。凡适合建造多层标准厂房的行业。其它行业除生产平安和工艺流程上有特殊要求的项目外，一般不得建造单层厂房；确需建造单层厂房的必需经发展改革、国土资源、规划、经贸等部门审定。企业技改项目应先利用现有厂房、土地，通过内部挖潜，提高容积率。企业在符合规划，不改变原用途的前提下，利用企业空闲地、单层厂房、多余绿地及地下空间等扩建厂房增加容积率的原则上不再收取或调整土地有偿使用费，同时减免城建配套费和有关行政事业性收费。

（十三）降低绿化用地比例。严格控制公共绿地、厂区绿化用地面积。适度压缩开发区（园区）公共绿地面积，限制绿地比例。道路两侧绿化用地面积，要严格按国务院有关规定执行。

（十四）规范土地出让行为。各级政府要运用地价杠杆作用调控土地市场。可对利用率较高的项目用地适当给予价格优惠。工业项目用地逐步推行公开出让，对同一地块有两个或两个以上项目意向者的必需采取公开方式出让土地。国土资源部门要严格土地出让合同管理，对所有签约工业项目，要从严核定控制指标。土地出让合同中应明确约定项目动工和竣工（投产）期限、建筑密度、容积率、土地投资强度、土地退还转让条件、违约责任及其他招标许诺事项等条文。对土地使用者不依照出让合同约定条件使用土地的要承担相应的违约责任。

提高土地利用水平三、加强用地跟踪管理。

（十五）加强建设用地批后跟踪管理。对已按批次批准农用地转用、土地征收的建设用地。凡上一年度供地率达不到80%或半年度供地率达不到60%地区，暂停受理新的农用地转用、土地征收报批，并相应减少该地区的用地计划。

（十六）实行项目用地验收制度。各工业项目用地应严格按批准使用条件进行建设。依法从严查处。项目竣工验收时，应对项目建设规定的投资强度、容积率、建筑密度及相关项目用地指标等，进行检查验收。凡投资强度、规划建设条件未达到土地使用权出让合同约定条件的必需限期整改，整改不到位的按合同约定收回局部土地使用权。

（十七）严格处置闲置土地。县（区）政府、管委会要组织有关部门区别不同情况。督促检查土地使用者依照出让合同约定实施项目建设。对获得净地后6个月以上的闲置土地，重新按控制指标核定用地面积，对逾越面积局部进行核减；对未按合同约定完成投资的限期补足投资，限期内不能补足投资的按投资比例核减用地面积；对闲置一年以上两年以内未动工建设的依法征收闲置费；对闲置两年以上的由政府依法收回土地使用权，重新安排出让；对尚不构成收回条件的闲置土地，通过协商、弥补等方式进行项目调整或调剂局部给急需者；对“关、停”企业的厂房设施，鼓励通过依法转让、租赁或采取回收等方式安排给其它企业使用。

四、建立挂钩考评长效机制。

（十八）建立领导干部责任制。节约集约用地是一项全局性、方向性、临时性的工作。主要领导亲自抓，分管领导具体抓，严格依照中央提出的国土资源维护和管理必需严而又严”总要求，切实加强组织领导，全面落实基本国策，把保证供地与节约集约用地有机统一起来。实行建设用地节约集约利用年度考核制度，纳入政府年度目标考核内容，一级抓一级，确保责任到位，措施到位，落实到位。

第8篇：建设用地容积率范文

（一）节约集约利用土地的目标任务。经过四年的努力，要实现三大根本转变：一是在土地利用方式上，实现从粗放利用型向资源节约型根本转变，全社会节约集约用地意识进一步增强，土地利用结构和空间布局进一步优化，建设用地集约利用水平和综合利用效益显著提高，土地闲置浪费和低效利用问题得到有效解决；二是在管理方式上，实现从土地管理部门单一管理向多部门综合协调管理根本转变，使全市节约集约用地工作组织有序、职责明确、部门协调，建立全社会节约集约用地管理机制；三是在实施手段上，实现从事前行政审批向建设用地全程的综合监控转变，充分发挥经济、法律、行政和技术手段对土地节约集约利用的促进作用，把节约集约用地融合到经济发展和结构调整的各项宏观经济活动中。按照《*市土地利用总体规划（2006—2020年）》相关控制指标的要求，至2012年人均占用建设用地控制在153平方米。

（二）充分认识节约集约利用土地的重要性。节约集约利用土地是贯彻落实科学发展观的本质要求，是解决我市土地供求矛盾的重要举措，是调整经济结构、转变经济发展方式的重要抓手，是建设资源节约型和环境友好型社会的重要内容。全市上下要充分认识节约集约利用土地的重要意义，采取更加有力的措施，切实推进节约集约利用土地工作，为全市经济社会又好又快发展作出贡献。

二、加强土地利用规划管理，严格控制新增建设用地总量

（一）加强土地利用总体规划管理。按照“守住耕地红线，节约集约用地”的要求，体现主体功能区规划编制的原则，认真做好新一轮土地利用总体规划的编制工作，确保上级下达的耕地保有量和基本农田面积、标准农田面积不减少，建设用地总规模不突破，耕地占补平衡措施落实。城乡规划、产业发展规划、生态环境功能区规划等规划在用地规模、空间布局、开发时序上要与土地利用总体规划相互衔接。通过编制和实施新一轮土地利用总体规划，进一步合理布局土地利用空间，优化城乡土地利用结构，引导工业向开发区（园区）集中、人口向城镇和中心村集中、住宅向社区集中，充分发挥土地利用的集聚效应。严格土地利用总体规划的实施管理，严肃查处违反土地利用总体规划用地的行为，并依法追究有关人员的责任。

（二）科学编制年度用地计划。根据上级下达的新增建设用地计划和上一年度土地利用实际情况及本年度需求情况，科学制订并认真实施土地利用年度计划。年度新增建设用地指标优先安排用于产业发展、基础设施和下山搬迁等民生用地。不断完善房地产用地、工业用地出让计划管理办法，未纳入土地利用年度计划的建设项目，原则上不予安排用地。

三、加大闲置用地清理力度，着力盘活存量建设用地

（一）加快转而未供土地的供应速度。切实有效利用和消化已农转用未供土地，采取调整项目、盘活指标、加快拆迁等多种方法，有效提高供地率。对已办理农转用征收手续后需改变规划用途的，报经市政府批准调整项目后办理供地手续；对已办理农转用征收手续的土地，前期工作未到位的由所在地乡镇人民政府、街道办事处、开发区（园区）负责完成前期工作，及时供地；对已办理农转用征收手续不能实施供地的，按程序上报盘活用地指标。前三年度的已农转用土地供应率不得低于90%、80%和50%。

（二）严格执行闲置土地处置政策。对闲置土地满一年以上未满二年，依法应征收土地闲置费的，一律按出让或划拨土地价款的20%征收，严格按规定标准收取土地使用税；对闲置土地满二年，依法应无偿收回的，坚决无偿收回。对因企业自身原因闲置半年以上一年以下的土地，乡镇人民政府、街道办事处、开发区（园区）管理机构和有关单位要各司其责，责令项目土地使用者出具承诺书，督促用地单位在规定的期限内尽快开工建设或寻找新的投资者，引进新的项目，进行调整使用。

（三）加强土地储备管理工作。进一步规范和完善土地收购储备工作，充分发挥土地储备在增强政府对土地一级市场供应中的调控能力。合理确定储备土地规模，优先储备现有未利用建设用地，对因规划调整为经营性用地的，一律统一收购储备，统一公开出让。实行建设用地“净地”出让，出让前处理好土地产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发。合理确定建设用地出让的宗地规模。要严格控制开发周期，每宗土地的开发建设时间原则上不得超过二年，防止土地闲置浪费。

四、加强城市建设用地管理，提高城市土地利用效率

（一）优化城市用地结构。城市建设用地规模不得突破土地利用总体规划确定的用地规模。对突破用地规模的，规划部门应会同国土等相关部门进行调整修正。要根据城市功能分区和产业结构调整的要求，编制和实施城市总体规划、控制性详细规划和土地供应计划，降低传统产业用地规模，提高高新技术产业及现代服务业用地比例，提高廉租房、经济适用房用地在住宅用地中的比例，合理配置行政、商服、居住、体育、文化等设施用地，综合发挥社会资源集聚和共享效应。要鼓励建设项目向空中发展，适度提高城市宜建区的土地开发强度，对建筑高度、容积率没有特别限制的区域，在符合城乡规划的前提下，要适度提高建筑高度和容积率。

（二）鼓励开发利用地下空间。规划部门要会同人防、国土等部门制定地下空间开发利用专项规划。在符合规划、人防、消防等要求的前提下，地下空间用途和面积等指标明确的经营性用地，要与地面国有建设用地使用权一并纳入公开出让范围。按市场化途径取得地下空间土地使用权的，可以单独办理地下空间土地使用权登记。对行政划拨国有建设用地使用权的人防项目和依法“结建”的人防工程建设项目，以及规划设计条件明确可进行地下设施建设的，可以无偿取得地下空间土地使用权，单独办理登记手续，但不得分割转让。工业企业合理开发利用工业用地的地下空间，不另行收取土地出让金。

五、加强基础设施建设用地管理，控制基础设施建设规模

（一）科学编制基础设施建设规划，优化建设项目用地方案。编制交通、能源、水利等基础设施建设规划，要充分考虑和整合现有及关联基础设施的空间布局，综合服务容量和能力，合理安排新建项目规模，努力提高整体效益。基础设施建设项目的选址和用地规模，结合技术指标、经济指标和用地指标，要充分论证，优化设计方案，并严格执行各类项目建设用地定额下限标准，尽量少占耕地尤其是基本农田和标准农田。

（二）严格控制基础设施建设项目用地规模。严格按国家标准进行各项市政基础设施、公建项目和生态绿化建设。加强重点基础设施建设项目用地预审，严格执行行业用地标准，其用地总规模原则上不得超过项目用地预审时确定的用地规模。

（三）深入推进土地有偿使用制度改革。严格界定公益性用地和经营性用地，逐步缩小划拨方式供地范围。今后除由政府全额投资兴建的交通能源水利等基础设施、城市基础设施、各类社会事业用地外，其余应实行有偿使用。

六、加强工业用地管理，提高工业用地的投入产出率

（一）坚持项目决策咨询制度。根据国家产业政策和环境保护要求，进一步明确产业导向目录。合理设置工业用地公开出让的产业类型、投资强度、环保要求、规划条件等内容，强化土地供应对产业结构调整的促进作用。把好入园项目的质量关、布局关、经营者素质关，加强项目的协调服务，把工业项目决策咨询与项目投资协议签订、土地公开出让、备案核准等工作结合起来，进一步提高项目决策咨询的科学性和操作性。

（二）提高土地集约利用水平。根据新的土地集约利用评价体系，细化项目入园标准，提高园区投资强度和容积率，容积率要求达到1.0以上。根据工业用地双控指标和项目固定资产投资规模，确定项目供地量。对分期建设的项目原则上分期供地。加强对企业内部平面图设计的规范管理，鼓励企业建设多层厂房。

（三）严格执行工业用地出让最低价标准。认真落实国家和省关于工业用地招标拍卖挂牌出让的各项规定，大力推进工业用地市场化配置，严格执行全国、省工业用地出让最低价标准。

（四）建立以土地贡献率为主导的工业用地评价机制。完善工业项目决策咨询与用地预审相结合制度，将工业项目的产业政策、环境保护、投入产出、科技含量、投资强度、节能减排、财政贡献和社会贡献等要求纳入决策咨询内容，作为工业项目出让和批后监管、复核验收的依据。逐步推行工业用地“亩产效益”评价体系，实行工业企业土地利用效率与财政、税收政策相挂钩的综合激励措施。

（五）大力开展企业挖潜节地活动。引导企业通过压缩超标的绿地面积和辅助设施用地，扩大生产性用房。鼓励工业生产型企业通过厂房加层、老厂改造、内部整理等途径提高土地利用率。对符合规划、安全、消防要求，不改变原用途，经批准在企业原用地范围内新建、改建、扩建工业厂房，提高建筑容积率的，不补缴土地出让金，并减免城市市政基础建设配套费。对新增工业用地，厂房建筑面积高于容积率控制指标部分，不补缴土地出让金。

七、加强农村建设用地管理，挖掘农村建设用地潜力

（一）科学编制农村集镇、村庄规划。根据土地利用总体规划、区域规划，结合“十村示范，百村整治”工程和社会主义新农村建设，规划部门要加快编制和调整农村集镇、村庄规划，加快“中心村”整治和建设步伐，逐步缩小农村建设用地规模。集镇、村庄建设要充分利用村内原有宅基地、空闲地以及低丘缓坡中的非耕地。严格执行农村“一户一宅”政策，控制农民超用地标准建房，要逐步解决历史遗留的“一户多宅”问题。探索建立农村空闲宅基地退出机制。

（二）切实做好“城中村”改造。按照城乡规划、土地利用总体规划和年度计划的要求，根据“统一规划、适当集中、合理布局、分步实施、配套建设”的原则，结合旧城改造和城乡结合部村庄改造，应当集中建造多层、高层公寓，切实提高土地利用效率。

（三）大力开展土地开发、复垦、整理。按照“宜农则农、宜林则林、宜建则建、宜居则居”的原则，加快制定与土地利用总体规划相统一的低丘缓坡资源综合开发利用规划，科学开发和合理利用低丘缓坡，拓展土地利用空间。结合下山搬迁、地质灾害搬迁避险安置，加大撤并零星自然村的力度，鼓励搬迁居民点的宅基地复垦。

八、强化建设用地批后监管，严格土地执法监察

（一）加强建设项目用地动态监管。进一步完善建设用地项目土地出让合同条款，明确项目开工与竣工期限，控制性详细规划确定的规划条件、投资强度、绿地率以及违约责任等内容。对未按建设用地出让合同约定缴清全部土地价款的，不得发放土地使用权证书，也不得按土地价款缴纳比例分割发放土地使用证书。强化建设用地项目开发利用全过程的跟踪检查，全面推行以土地使用合同或划拨决定书履行情况为主要内容的复核验收制度，对违反约定条款内容的，要追究土地使用者的违约责任，同时限制其参加建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。

（二）严肃惩处土地违法违规行为。严格执行国家土地管理法律、法规和政策，对非法转让、未批先用、少批多用、擅自改变土地用途等严重土地违法违规行为，依法严肃查处，公开曝光违法用地典型案例。涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。要将企业违法用地、闲置土地等信息纳入信息基础数据库。对未取得合法用地手续的建设项目，各有关部门不得办理项目审批、核准、建设规划许可、施工许可、发放贷款、工商登记、通电、通水、通气等手续，违反规定的，追究相关人员的责任。充分发挥乡镇人民政府、街道办事处在土地管理方面的作用。进一步建立和完善村级土地管理协管员制度，积极探索农民建房用地、农业生产设施用地、乡镇（街道）区域内违法用地委托乡镇人民政府、街道办事处执法监察的机制。

九、加强组织领导与部门配合，形成节约集约用地氛围

（一）加强组织领导。乡镇人民政府、街道办事处和各有关部门要转变用地观念，把节约集约用地摆在十分突出的位置，加强组织领导，切实抓出成效。要层层落实责任制，完善考核奖惩制度，把节约集约用地考核纳入乡镇、街道和有关部门年度考核体系。

第9篇：建设用地容积率范文

1.充分发挥土地利用总体规划的控制作用

与土地利用相关的规划在用地规模、布局和时序方面都要与土地利用总体规划衔接。不符合土地利用总体规划安排的，必须及时调整和修改。统筹协调各类交通、能源、水利等基础设施和基础产业建设规划，避免盲目投资、过度超前和低水平重复浪费土地资源。

2.健全各类建设用地标准体系，编制公共设施和公益事业建设用地标准

按照节约集约用地的原则，在满足功能和安全要求的前提下，重新审改现有各类工程项目建设用地标准。合理确定各项建设建筑密度、容积率、绿地率，严格按国家标准进行各项市政基础设施和生态绿化建设。

3.加强土地利用年度计划管理和建设项目用地预审

年度新增建设用地必须符合土地利用年度计划，严格控制建设用地增量，实行计划指标安排与土地节约集约利用考核结果相挂钩政策，土地节约集约利用水平不达要求的，要压缩、控制新增建设用地报批。

二、充分利用现有建设用地，大力提高建设用地利用效率

1.严格执行闲置土地处置政策，盘活城市存量建设用地

闲置土地清理处置工作要日常化、制度化，严格执行相关法律法规政策，土地闲置满两年，依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时用地、纳入政府储备等途径及时处置，以便充分利用。

2.积极引导使用未利用地和废弃地

对使用未利用地建设工业项目的，可降低市场准入标准，优先安排计划指标，同时应适当按照低于周边土地市场价格确定土地出让底价，鼓励企业开发使用未利用土地，提高区域土地利用率。积极复垦利用废弃土地，对废弃土地也进行调查摸底分类处理。

3.鼓励开发利用地上地下空间

对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积和高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。在保障人防、城市公共安全设施建设和人防要求的同时，加强地上、地下空间综合开发利用的研究和规划，做好与土地功能的衔接，使其成为城市发展空间的有力补充。

4.加快推进“城中村”和旧城改造

以相对集中的组团形式加强“城中村”改造，鼓励城市规划区内集中建造多层、高层公寓，切实提高城郊结合区域土地利用效率。旧城改造应充分挖掘原有建设用地潜力，在符合土地利用总体规划和城市规划的前提下，鼓励城市内部低效利用土地通过转让、改变土地用途等措施进行盘活利用。

三、建立健全节约集约用地长效机制

1.强化工业项目用地标准

工业用地中应积极提高建筑系数，行政办公及生活服务设施用地面积不得超过总用地面积的7%，工业企业内部一般不得安排绿地。工业用地投资强度在目前《工业项目建设用地控制指标》的基础上适当提高。

2.提高土地资源市场化配置程度

工业用地和商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地（包括配置的办公、科研、培训等用地），以及同一宗土地有两个以上意向用地者的，都必须实行招标、拍卖、挂牌方式确定土地使用者和土地价格。严禁用地者与农村集体经济组织或个人签订协议圈占土地，通过补办用地手续规避招标拍卖挂牌出让。

3.强化用地合同管理

土地出让合同和划拨决定书要严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容。对非经营性用地改变为经营性用地的，应当约定或明确政府可以收回土地使用权，重新依法出让。

四、强化农村土地管理，推进集体建设用地节约集约利用

1.高度重视农村集体建设用地的规划管理

按照统筹城乡发展，节约集约用地的原则，指导、督促编制好乡（镇）土地利用总体规划和镇规划、乡规划、村庄规划。严格禁止擅自将农用地转为建设用地，严格禁止“以租代征”将农用地转为非农业用地。

2.积极推进农村建设用地整理和土地整治

按照新农村建设总体要求，以土地整理为平台，实施农村土地综合整理，大力开展农村建设用地整理，鼓励农村在符合土地规划和乡、村规划的前提下，逐步向居民点、中心村和集镇聚集。

五、加强监管，全面落实节约集约用地责任

1.建立建设项目用地批后监管制度

对土地出让合同、划拨决定书执行实施全程监管制度。对建设项目依法用地和履行土地出让合同、划拨决定书的情况，作为建设项目竣工验收的一项内容。没有国土资源部门的检查核验意见，或者检查核验不合格的，不得通过竣工验收。运用遥感等现代技术手段，做好年度土地变更调查，建立土地利用现状数据库，全面掌握各类土地变化情况。

2.建立节约集约用地的考核与激励制度

制定单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗考核办法。对土地节约集约利用程度较高，评价考核成绩突出的地方，在安排下一年度的土地利用计划指标时予以适当倾斜；对土地节约集约利用程度不高，未达到考核标准的地方，要核减该地区的新增建设用地计划指标。