不动产登记规划精选(九篇)
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第1篇：不动产登记规划范文
土地分宗，要批准，然后银行同意，重新申请规划手续，否则就先首次登记再办转移。
在建工程带抵押权转让，土地二级分宗交易。
目前的宗地分割的确是比较头疼的问题！
这种分割是否也应遵循规划先行，即便分割也需要取得规划部门的同意。
本人以为，此情形应当分作两种情况较为妥当：第一种情况是分立后小区整体转移的，按《不动产登记操作规范（试行）》操作即可，同时也没有需要特别注意的问题；第二种情况是部分转移，也不建议分宗，完全可以采取共用宗的方式解决，在保证小区规划条件不变动的情况下，可以最为简便地办理转移登记，同时可以满足分立后两个主体的共同规划需求。上述表述未考虑抵押，将抵押因素考虑进去后，不分宗，共用宗最为相宜。
整体在建工程转让可以，作为住宅小区分立分宗分别变更后登记并共同销售和所有使用，涉及土地规划预售等，不赞成。
规划一般也不会同意，很多配套性东西不好拆分啊。
用共用宗的意识，许多问题迎刃而解。一个小区的规划条件确定后，获得规划同意最有效的途径是规划条件不变，共同建设开发这个小区的开发商，明智地选择开发条件不变、共用此宗土地是其能较快获得通过的捷径。
实际如何分不是登记机构的事，涉及出让合同、规划、建没及交易管理。
现在聊的目的不是登记机构怎么分，是怎么分对权利人、登记机构最为有利。《不动产登记操作规范（试行）》9.3.3规定，不动产分割、合并……实体分割或合并的……。这里实体分割或合并是指什么？
不动产本身。
联系该条全文分析，前句是不需要批准文件的，后句要批准文件及权籍成果。所以仅仅说实体是不动产本身有点牵强。
前面说的是权利人的分割合并导致权利转移，后面其实是土地分宗，所以要审批，这是两回事。比如原来A公司分立，成立了B公司和C公司，原A公司名下土地使用权给B。如果是既给了B一部分，又给了C一部分，那就要后半段。
前面也提到是不动产分割或合并，是不是前面的不动产分割或合并是不涉及不动产单元的分割或合并？实体的分割或合并就是需要打破原来的不动产单元进行重新的不动产单元的设定？
实体的分割或合并，包括不动产单元，也有不是基于基本单元的情况。
一个是权利主体导致的，一个是不动产实体本身导致的，基本上就是这两种情况。
但实体的名称容易混淆概念。
权利主体分立或合并应该不是该条论及的，规范9.3.3.4有专门规定。
分割业务在变更登记和转移登记里面都有。变更登记里面的分割是仅仅涉及到不动产实体本身，转移登记里面的分割是既分割权利人又分割了不硬实体，所以必须要区分清楚。
点评
限制抵押权人自行处分抵押物，是维护交易安全、保护抵押权人及买受人合法权益的需要。不动产登记机构宜根据抵押权的物上追及力的特性，在抵押权人、受让人书面同意的前提下，一并办理转移登记及抵押权变更登记，而不应机械理解《物权法》第一百九十一条的规定，要求申请人清偿债务、提存交易基金或消灭抵押权。
第2篇：不动产登记规划范文
一、对不动产统一登记的理解
不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产统一登记是将原来分散在土地、房屋、农业、林业、海域等部门按各自职能进行的土地登记、房屋登记、承包经营权登记、林权登记、海域使用权登记等统一由一个登记机构在统一的系统上办理，记载于统一的登记簿上，为当事人核发统一的权属证书或证明。其根本目的是为了保护当事人合法权利，保障交易安全，当事人和登记机构之间的权利义务关系并没有因为不动产实行统一登记而改变，不存在部分人猜想的统一登记是由政府组织主动开展不需当事人申请举证的问题，更不会因为统一登记而将原来的违法不动产合法化。
二、不动产登记程序的启动及申请主体问题
按照《物权法》等相关规定，通常情况下不动产登记是依当事人申请进行，其中以双方申请为一般原则，以单方申请为例外情形；不动产登记程序的启动以当事人申请为一般原则，以依嘱托或依职权进行为例外情形。在国家规范及我市以往政策规定中，对依当事人申请进行的登记均有详细规定，而对于依嘱托或依职权进行系统性规定较少，在国家规范只有该两类登记程序没有具体登记内容。此次，在《天津市不动产登记规范》中单独设立一章“根据有关部门要求办理的登记”， 按照《天津市不动产登记条例》和《天津市土地管理条例》规定的情形，对依据有关国家机关嘱托进行的登记、登记机构依职权进行的登记以及依拆迁整理单位申请进行的登记从申请主体、登记材料、审查要点等方面进行了详细规定，既做到于法有据又解决实际问题。
三、不动产登记的公告问题
本着既依法为相关当事人提供提出异议的渠道和履行向公众告知的义务，又减轻当事人负担的原则，对公告的种类、情形、场所、时限等在规范中进行详细规定。
（一）公告的种类及情形
1.登簿前公告，即将准予登记事项记载于登记簿前进行的公告，主要目的是为了排除异议。主要包括政府组织的集体土地所有权登记，宅基地使用权及房屋所有权、集体建设用地使用权及房屋所有权、土地承包经营权的首次登记；不动产登记经办机构依职权办理的登记；按照《天津市不动产登记条例》第七十六、七十七条规定的历史遗留问题登记。2.登记结果公告，主要包括《天津市不动产登记条例》第三十条规定的依嘱托进行的登记和《天津市土地管理条例》第二十九条规定的依法拆迁、整理并依整理（拆迁）单位申请办理的注销登记。3.证书作废公告，即办理注销登记时应当收回原证书或证明而未收回的，在登记完成后应当公告作废。
（二）公告场所
除历史遗留问题因涉及不特定人重大权益，需要在本市主要报纸予以公告外，其余的公告都可以在不动产登记经办机构的门户网站及不动产所在地等指定场所进行，最大限度的减轻当事人负担。
（三）公告时限
登簿前公告除历史遗留问题需公告3个月外，其余的公告时限为不少于15个工作日。
四、不动产登记中涉及的公证问题
一直以来，为了保护不动产权利人合法权益，降低其不动产被他人处分的风险，对于自然人处分不动产以及继承或接受遗赠取得不动产的，均需对授权委托书和继承权进行公证。此次对于境外申请人处分不动产的，其授权委托书应当经公证或者认证的规定予以保留；对境内自然人处分不动产的，如委托他人办理，其授权委托书公证不作为必要前提，可以在申请登记时与人共同到不动产登记经办机构现场签订授权委托书；对于继承和受遗赠类登记，提交经公证的材料或者生效法律文书的，可直接作为权属来源材料，未提供上述材料的，在登记受理前设置了一套程序进行处理，主要是基于当事人自我举证和证据链之间的互相印证、登记机构的问询查验、各相关人员的书面承诺以及登簿前的公示排除异议。但关于此类做法的争议也未停息，在减轻当事人经济负担的同时，当事人合法权益受到侵害的风险也在增加，尤其对于由登记机构依当事人举证对其是否有权继承进行审核，已经进入到了对民事法律关系的实质性审查，这既超出了登记机构的职责范围，也影响登记安全和登记效率，在当前登记人员普遍紧张的情况下也影响对其他登记业务的合理的人员配比。
五、规范不动产分割合并或范围发生变化等变更登记问题
在以往登记的内涵不明确时，的确存在过通过不动产登记对已有不动产进行分割、合并，以登记代替行政审批的问题，在《物权法》的大背景下，登记的记载和公示功能已经法定，登记机构依据权属来源证明材料进行依法记载，对于不动产的分割、合并或范围发生变化等行为，需要有权机关出具相关变更的证明材料，避免因当事人自行申请造成的不符合规划、不符合消防等相关部门规定的问题。因此，在《天津市不动产登记条例》中规定申请人应当提交“有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件”“国有建设用地使用权出让合同或者补充协议”，并在登记规范中进一步细化为：因地界调整导致土地面积、界址范围变更，宗地分割或合并的，提交土地出让补充合同或有关批准文件；属部分土地收回引起房屋面积、界址变更的，提交人民政府收回决定书；改建、扩建引起房屋面积、界址变更的，提交建设工程规划许可证及附件、附图，建设工程规划验收合格证件，建设工程竣工验收合格证明材料；其他面积、界址变更，分割或者合并不动产的提交有权机关出具的批准文件。这些规定与国土部规范的规定也相一致，充分体现登记的记载功能，以及权利人应当依法依批准利用不动产的责任。
第3篇：不动产登记规划范文
Abstract: The property is attached to land all buildings, structures, real estate and property together constitute the main part. Registration, also known as real estate property ownership registration, is a statutory administrative machine according to the relative's application, the right to enjoy their property and the kind of review the state of real estate recorded in the register books of behavior. Due to historical reasons and theoretical studies of the impact of the situation, China's real estate registration system and the studies need to be strengthened. This close connection with reality, according to the writer in the real estate registration problems encountered on the property registration system was a preliminary study.
关键词： 房产；不动产；房产登记
Key words: estate；real estate；real estate registration
中图分类号：C916 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2010）35-0162-02
0引言
房产，是指依附于土地上的各种建筑物、构筑物，与地产一同构成不动产的主要部分，具有不动产的一切特征。它是人类最重要的财富之一，是财产的重要表现形态，也是任何社会的法律制度最为关注的调整对象。房产登记是现代房产制度的基础，作为明确市场主体产权归属及其权利享有状态内容的房产登记制度，在政府各项职能中居于基础性地位。在我国大力发展社会主义市场经济的今天，房产交易对于整个社会经济的运行影响极大，保证房产交易的安全对于维护经济秩序、促进社会和谐意义重大。我国的房产登记制度一直由行政机关以行政确认方式明确房产权属，以保障行政相对人权利义务的实现。从总的情况看，我国房产登记制度仍处在初建阶段，有待于规范和完善。
1我国现有的不动产物权登记制度及存在的问题
不动产物权登记是权利人申请将有关申请人的不动产物权之事项，记载于国家指定部门的不动产登记簿，并能供第三人查询记载的活动。登记故然能起一定的管理效果，但登记本身是公示的方式，它是物权设定和转移的方法。
我国目前的不动产登记制度具有明显的行政管理倾向，其制度基础在于国家干预主义，这与不动产登记立法德国模式的“产权登记制度”极为相似。我国法律规定不动产实体权利的登记范围包括房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权。而广泛存在的土地租赁权、地役权、承包经营权、地上权、采矿权、空间利用权等诸多不动产权利却没有被列入登记范围。
当前，不动产物权登记有几个新的发展趋势：一物之上权利的设置越来越复杂；同一不动产之上可能同时存在着数个物权；越来越多的物权的增加（地上权、使用权）。这就要求不动产程序权利登记制度的建立和规范。
我国至今尚未制定不动产登记法，已制定的法律法规中虽有不少关于不动产物权登记的规范，但这些规范比较零散，主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中；这些零散的法律法规相互冲突、不合法理的规定很多，而且在实际工作中缺乏可操作性，因此造成了不少问题。
1.1 目前我国对房地产业务仍然有许多地方实行由房屋与土地两个部门分管，所以房地产权属登记一般是土地使用权和房屋所有权登记分别在土地管理机关和房产管理机关进行。而分别登记恰恰违背了法律设立不动产物权登记制度的初衷。一方面造成不动产物权法律基础的不统一，引起法律法规之间的相互冲突；另一方面，造成了各个登记机关之间职责不清，部门利益相互冲突，甚至产生房屋土地重复抵押的现象。
1.2 由于不动产物权登记立法的不完善，各法律之间在不动产登记问题上的规定相互交叉、冲突以及衔接不够紧密，加之各个职能部门过于强调本部门利益，造成了不动产物权登记呈现出登记程序不统一、登记机关不统一、登记效力不统一、房产和地产不统一、登记权属证书不统一的状况。
1.3 目前我国农村中与房地产有关的经济交易活动日益频繁和活跃，登记中城乡管理不统一的矛盾相对突出。我国农村的房地产登记工作主要由村镇建设管理部门负责，由于登记机关的不统一就以及村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员和知识，使城乡登记管理水平有较大的差距。
2对建立和完善我国不动产物权登记制度的思考
2.1 为了保护第三人利益和财产交付的秩序，应通过不动产物权法定原则使一切权利具有一定效力和长期稳定的财产权利，使财产成为恒产，保护人们的利益期待。西方各国的不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，辅之以不动产登记法，这样更具有实际操作性。我们应该吸收国外的先进经验，适时地出台《不动产登记条例》等有关法规，完善我国的不动产登记制度。
2.2 为了加强农村集体土地房屋的不动产登记管理，减少城乡登记管理的水平差别，应统一登记机关，实现不动产物权登记规范化、统一化。房地产权属登记的一个特点是登记机关应当法定。我国《城市房地产管理法》规定了县级以上地方人民政府房产管理部门为房地产权属登记机关。《城市房地产管理法》的适用范围是在城市规划区国有土地范围以内；在城市规划区外的，只要属于国有土地，也可以参照执行。目前，在集体土地上进行权属管理的主要执法依据，是国务院1993年的《村庄和集镇规划建设管理条例》。由于该条例不够完善，造成目前对村镇房产登记管理有的是市、县人民政府，也有的是市、县人民政府建设或房地产行政主管部门。近年来各地设立了开发区、高新产业区，还有一些县或县级市撤县改成了城市的区，一些地方政府由于对权属登记工作不够了解，从局部利益出发，允许这些单位自行发证；在建设部控制权属证书印制后，又指令登记机关委托这些单位自行发证。这种“证”出多门的状况对权属登记工作是十分不利的。因为国际上通行的不动产权属登记的一项原则是“帘幕原则”，即只能透过这一个窗口来了解房地产权属状态，政府的登记簿是公众获得信息的唯一来源。为保证这种唯一性，就只能由一个机构来管辖不动产的权属登记，而不能以土地所有权性质的不同对管辖进行区分。
2.3 目前我国建立的各种不动产分别登记，就是将各种不动产登记分散在各个不同的管理部门。如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在建设行政管理部门，林地权登记在森林管理部门等。从行政管理的角度看，这种登记制度似乎并无错误。但是，从财产法即从民法、物权法的角度看，这种做法是有争议的。因为，不动产登记的根本目的并不是行政管理，而是为了完成物权变动、进行物权公示、提供统一的不动产物权的法律基础。在分别登记的情况下，登记造成的法律基础不统一，产生理解上概念不清和实际操作中的“相克”。例如，按照我国担保法，在不动产上设定抵押权时，如果土地上无建筑物，该抵押权的设立在土地部门登记；如果土地上有建筑物，则抵押权的设立在房产部门登记。同样按照担保法，在土地权利上设定抵押权时，地上物同时纳入抵押；而在地上物上设定抵押权时，土地物权也同时纳入抵押。在实践中，由于土地和房产两部门的登记资源和信息不能共享，假设一土地上有建筑物，则在房产部门登记设定了抵押权，同时又到土地登记部门设立了土地抵押权；由于土地登记部门设立这个抵押权时未查看该土地上房屋是否已在房产部门登记设立抵押，就会为该物权又设定一个土地抵押权，从而造成土地部分重复抵押的现象。按照担保法中房屋占用范围内土地同时抵押的原则，这两个抵押权的支配范围是重合的，故它们存在由于登记的原因造成重复抵押，造成权利重复实现。这是分别登记造成的当然后果。分别登记的理论基础是土地、房屋、森林等不动产的行政管理理论，而不是市场经济需要的民法物权法原理。
综上所述，根据笔者在房产登记工作中遇到的问题，本人认为对我国的不动产实行统一登记、统一管理，势在必行！
参考文献：
[1]陈信勇.房地产法原理[M]，浙江大学出版社2002.
[2]曲珍英.房产登记的法理和登记机关的选择[J]，政法论从，2000（2）.
第4篇：不动产登记规划范文
单位建造房屋与开发商建造房屋的本质区别在于单位建造房屋多是为了自用，而开发商建造房屋多是为了销售。因此单位自建房要对外转让就会带来一系列法律问题：宗地可否分割或可否形成共用宗？面积如何分摊？不动产单元号如何重新编制？是否形成公建配套不动产、其权利归属为谁？单位房抵押采取何种单元模式为妥？等等。下面我们逐一予以分析。
一、宗地分割的法律问题
宗地的大小、用途、容积率、建筑密度等都是根据土地利用总体规划和城乡建设控制性详细规划的要求设定的。当土地使用权受让方建造房屋后有多余房屋能否部分转让给他人呢？如果在土地出让合同中有约定可以按约定，但没有约定则要根据关于宗地转让或分割的相关规定办理。根据国土资发〔2012〕134号《国土资源部关于规范土地登记的意见》，土地以宗地为单位进行登记。宗地应当依据合法的土地权属来源材料，结合实际使用情况，按照地籍调查程序划定。宗地一经确定，不得随意调整。宗地确需分割、合并或调整边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意。实践中宗地的重新划定或分割都要经当地规划主管部门审核通过予以确认，因此，宗地上即使房屋按幢可以分割，但必须遵循房地一体原则，在宗地可分割或可形成共用宗的前提下才能办理房地产的分割转让登记。近几年各地为鼓励高科技产业发展，常见的用于科研设计等高端生产企业所取得的土地一般采用协议出让方式，其地价相对拍卖、招标等市场方式要低廉得多，对其的受让主体和使用用途、分割转让都有特殊规定，以防止一些企业搞变相开发房地产而扰乱市场秩序。
二、建筑面积和土地面积分摊问题
在宗地可分割或能够形成共用宗的前提下，房屋只要满足唯一编号、有独立使用价值、有固定界限这三个条件，也可随之分割转让，但随之而来的是土地和房屋面积分摊问题。如果是一个厂区内多幢房屋，按幢进行转让，则不涉及建筑面积分摊，仅涉及土地面积分摊，一般按房屋幢建筑面积分摊宗地面积。如果不是按幢转让而是按层或套、间转让，则首先要在同幢中对层或套、间这些单元进行建筑面积分摊，因为一幢中出现多个房屋所有权人，则必然产生公摊面积，这可依据房屋建筑面积测绘分摊规则予以分摊。然后要进行土地面积分摊，按本幢房屋分摊的土地面积再在不同房屋单元之间进行分摊。上述是一次转让的面积分摊问题，还有多次分割多次转让的情况，例如一幢六层房屋，第一次转让第5-6层，即一幢楼形成两个权利人，对他们不同部位的两个单元（5-6层为一个单元，1-4层为一个单元）进行了建筑面积和土地面积分摊，过后原业主又将第4层转让给他人，则第4层要与第1-3层建筑面积进行分摊，第4层分摊到的相应的土地面积也是1-4层中让渡出来的。这种分摊面积的原则是在土地可以分宗或房屋可以分单元转让的情况下还要保证其他不动产受让人的权利稳定性，即房屋部位和房屋、土地面积相对稳定不变。
三、不动产单元号的编制问题
在以宗地为单元建立登记簿后，不动产单元号通过“地-幢-室”的编制方式建立，单位自用房在未分割以前只需按幢登记即可，即其单元号构成是：行政区划+地籍号+地籍子区+宗地特征码+宗地顺序码+房屋特征码+幢码+0000，当按幢转让后，如果宗地进行了分宗，则根据上述编码规则，不动产单元号会因宗地顺序码的变化而发生变化，房屋单元是否要随之进行单元号变更呢？第一种做法是按国土部关于不动产单元设定与代码编制规则的规定，因分宗而导致界址等发生变化要重新编制不动产单元号，则会出现同一幢房屋在不同时期出现了两个不同的单元号，这个编制规定是房随地走理念的结果，也是有其合理性的，实践操作时要注意不动产单元号变化前后的衔接性，即必须在注销原单元号后再按分宗后新的宗地号编制新的幢单元号，其不足之处是同一幢房屋会因为不动产单元号变化而失去历史关联性，因为编制不动产单元号的根本目的是要让不动产特别是地上附着物房屋从建造设计开始到拆除都有始终如一的号码，就如人的身份证号码一样，不能说变就变。这种编制法的不足显而易见，因此产生第二种做法：房屋分割转让而土地则采用共用宗方式。为了防止不动产单元号的变化无常，在宗地一旦出让后收回之前或出让后房屋拆除之前一般不予分宗，即使房屋可以分割转让，也应以共用宗方式完成房屋的分割和土地的共同使用，房屋分割转让后如果宗地上土地使用权人不多而且可以按部位进行各自利用土地的，则可划定各自的土地利用界址点，也就是实现共用宗的共有关系与分别利用土地关系的共存。
四、不动产的权利性质变化情形
不同的权利性质影响着不动产的处分方式。在土地分宗、房屋单元分割的不动产转让情况下，经分割后的不动产转让后各自形成独立宗和独立的房屋单元，权利的性质没有发生变化。而在土地形成共用宗、房屋单元分割的不动产转让情况下，土地使用权从独有转为共有，房屋所有权从独有转为区分所有。在这种情形下，还会形成不同主体共有的公用道路或公建配套房屋，对于公用道路可以不分彼此地共同使用，而公建配套房屋会出现两种情况：一是共用部位面积已经分摊入各个房屋单元，则这些公用部位不会成为单独的单元（如共用的大厅）；二是公建配套房屋独立存在，其面积没有分摊入各个房屋单元，则在房屋分割转让时转让双方应当约定公建配套房屋的权利归属，或共有或任何一方所有，根据约定申请相应的不动产登记。
第5篇：不动产登记规划范文
一、对房屋测绘成果的审核
《不动产登记暂行条例》第十六条规定，申请人应当提交“不动产界址、空间界限、面积等材料”并对其真实性负责。国土资源部《关于做好不动产权籍调查工作的通知》表明，不动产权籍调查成果包括“不动产权籍调查表、不动产测量报告和不动产权籍图”。故权籍调查的内容包含了房屋调查及面积测绘。
不动产权籍调查成果是相关登记的必备要件，测绘成果是不动产登记簿中相关数据资料的来源依据，经不动产登记机构采用后，具备公信力。故不动产登记机构或授权机构应对不动产权籍调查结果进行审核把关，审核内容包括调查机构的资质、质量管理措施的落实、调查内容的完备性等。《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定，不动产登记机构应对“不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确”进行查验。但笔者发现，《房产测绘管理办法》第十八条规定，“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理”。
这两个规章有冲突！《立法法》规定，部门规章之间对同一事项的规定不一致时，由国务院裁决。在静静等候国务院裁决之前，可暂按以下思路办理：
1.住建部门、不动产登记机构可商定房屋测绘报告的审核部门；
2.商定由住建部门审核房屋测绘报告的，住建部门如授权其下属机构审核测绘成果，应将授权情况书面告知不动产登记机构；
3.如商定不成，可依据《房屋交易与产权管理工作导则》“住建部门负责房屋产权和交易管理工作的监督和指导”的指导精神，明确用于交易管理的面积报告由住建部门审核，用于不动产登记的报告由不动产登记机构审核；
4.业主、委托方对测绘报告有异议的，交由当地测绘行政管理部门处理或委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构（如测绘产品质量监督检验站）鉴定测绘成果；
5.因测绘成果审核及适用引发的矛盾、纠纷、、诉讼等由审核部门负责。
二、保障性房屋（转移）登记问题
保障性住房包括经济适用房、廉租房、公共租赁房、定向安置房、成本价出售公有住房、合作建房等。根据《经济适用住房管理办法》等的规定，经济适用房、定向安置房、成本价出售公有住房合作建房等购买资格审查、上市交易审查由住建行政主管部门完成。在不动产登记与房屋交易的对接中，存在以下问题：
1.准予购买（出售）的审批资料是否属于登记资料？
2.交易告知书（楼盘表）是否作为交易机构已经审核的证明？
3.交易机构的审核是否意味着住建主管部门审核？
鉴于国家没有设定准予购买相关房屋的行政许可事项，故准予购买可以三种形式体现，一是交易机构合同备案，二是交易机构出具交易告知书，三是住建部门的审批资料。根据《城市房地产管理法》第四十四条的规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案，预售合同备案的机构一般为房产（住建）管理部门。交易机构是住建部门设立的房屋交易管理职能部门，其出具的备案证明、告知书等，应当视为住建部门已经审核准予购买或准予上市，可以作为不动产登记材料。
但是，目前备案的范围仅限于预售商品房合同，并不涉及经济适用房、定向安置房、成本价出售公有住房，此类合同备案的与否取决于各地住建部门的工作进度，其效力尚存疑。而《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件、其他必要材料。这里的主管部门批准文件，显然不应该局限于用地批文，而应当包括住建部门依据《经济适用住房管理办法》第五条 “县级以上地方人民政府建设或房地产行政主管部门负责本行政区域内经济适用住房管理工作” 的授权作出的准予购买或准予上市的批文。其他保障性住房上市交易，即使不作为前置性审批，住建部门需提前审查的，应将审查结果告知不动产登记机构。
因此，因购买保障性住房或上市交易申请登记的，不动产登记机构应收取住建部门的审查结果作为登记材料。住建部门出具说明，以其下属交易机构出具的“告知书”“备案证明”“楼盘表”作为审查结果的，从其说明。
三、直管公房、落实政策发还房屋的登记
公有房屋是指国有房屋和集体所有的房屋，包括住房和非住房。按照权利（管理）主体，可分为直管公房和自管公房。国有企事业单位、机关团体投资兴建、自行管理的房屋，称自管公房；房地产管理部门所有的或直接经营管理的房屋，称直管房屋。
按照原《城市公有房屋管理规定》，公有房屋实行所有权登记制度，公有房屋所有权的合法凭证是《房屋所有权证》《房屋共有权证》。原《城市房屋权属登记管理办法》第十一条规定，房地产行政主管部门直管的公房由登记机关直接代为登记。但该办法第二十一条同时规定：依法由房地产行政主管部门代管的房屋，由登记机关依法直接代为登记，不颁发房屋权属证书。因此，直管公房中，存在着部分登记发证、部分登记不发证的情形。在“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”的年代，尽管很难理解，却不得不面对很多直（代）管公房未曾登记发证的状况。
当这些房屋因为公有住房出售、落实私房政策发还以后，必然出现未经初始（首次）登记而申请转移登记的情形。此类登记如果直接办理，则违反了连续登记原则。所谓连续登记原则包括两层含义：其一，不动产未办理所有权初始登记的，除非法律另有规定，否则不得办理其他权利登记；其二，因处分不动产而申请相应的处分登记的，被处分的不动产权利应当已经登记。对此，宜在双方协商的基础上，拟定相关操作方案，作为转移登记的特殊情形对待，以保证相关当事人合法权益不受影响。
四、预售合同信息共享
《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》要求“国土资源部、住房和城乡建设部、农业部、林业局、海洋局等部门，通过数据交换接口、数据抄送等方式，实现土地、房屋、草原、林地、水域滩涂、海域海岛等审批、交易和登记信息实时互通共享”。《不动产登记暂行条例》第二十四条规定，不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。
共享即分享，意为将一件物品或者信息的使用权或知情权与其他人共同拥有。不动产登记信息的共享，其法理基础是基于登记簿的公示力，来源于“权利人、利害关系人、有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料”的规定。一方面，不动产登记簿以其公信力为交易双方当事人提供交易参考；另一方面，不动产登记涉及的预查封、预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记等需要交易信息支撑。因此，交易实时共享与不动产登记信息实时共享同样重要。
住建部《房屋交易与产权管理工作导则》规定，房产管理部门应及时将预售许可信息、买卖合同网签备案表信息、现售备案信息，以及查封、抵押等信息以交易告知单的方式及时提供给不动产登记机构。该导则还规定商品房预售合同网签备案程序为：房源核验与购房资格审核、商品房预售合同网签、合同备案及生成商品房预售合同网签备案表、合同备案信息记载至楼盘表。由此可见，买卖合同网签备案表信息共享应在合同备案之后。而房屋不动产交易登记职能分设后，较多地区的住建部门在办理商品房预售合同网签备案时将原来采用的网络备案调整为窗口备案，必然导致合同网签与合同备案之间存在较长的时差。故以合同备案时间作为交易信息共享的推送时间，不利于不动产登记部门了解房屋不动产的真实状况，影响了预查封等登记业务的办理，相关的不动产登记、交易管理机构应通过协商方式沟通，解决预售信息的实时共享问题。
五、房屋已经竣工的材料
申请建筑物所有权首次登记，需提交房屋已经竣工的材料，这是《不动产登记暂行条例实施细则》明确规定的。实践中一般将竣工验收备案表作为房屋等建筑物已竣工的证明。这个做法，如申请人无争议，也无不妥。但确有部分建筑物因为各种原因无法办理竣工验收备案，是否必然导致登记不能的后果？
《物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。通常讲合法，应包括程序合法及结果合法。对建造房屋这一事实而言，程序合法即建造过程合法，如领有施工许可证等；结果合法即通过规划、国土等部门验收合格。虽然说建造的程序和建造的结果都应该合法，并不因为其过程有瑕疵而影响建筑物的合法性，也就是说不能因为未办理施工许可或竣工验收备案而导致建筑物成为违法建筑，但相关主体应该受到行政机关的处罚。由此可见，建设主体并不因是否办理竣工验收备案而影响其物权。
第6篇：不动产登记规划范文
结合当前工作需要，的会员“wrainyday”为你整理了这篇自然资源规划分局月份工作总结范文，希望能给你的学习、工作带来参考借鉴作用。
【正文】
一、持续推进国土空间总体规划及相关专题专项编制工作。
二、做好重点项目服务保障和推进工作。
三、做好不动产登记相关工作。一是严格做好不动产的权属调查工作，二是严格按操作规范做好确权登记工作，三是推进不动产登记改革创新，四是抓好不动产登记案卷评审整改工作，四是抓好营商环境迎检工作，五是抓好不动产登记先进集体参评工作。
四、制定自然资源所地质灾害防治应急管理制度。配合区防办做好启用应急地下水监测井准备工作。
五、做好行政复议诉讼和违法认定工作，继续做好“浙政钉”掌上执法工作和“两小”企业整治专项行动。
六、做好存量建设用地盘活工作。
第7篇：不动产登记规划范文
一、不动产测绘的基础性作用有待进一步认识
不动产测绘特别是房产测绘的主要对象是城镇房屋的自然状况、权属状况、利用状况以及相关的地形要素。通过确定房屋及基本单元的位置、权属界限、建筑面积、共有面积等房屋基本属性，编制房屋基本单元代码，建立房屋实体与房产信息化管理的纽带，形成房产测绘成果。
房产测绘成果经房产行政管理部门核准采用后，即具备法律效力。测绘成果一定程度上作为经济价值衡量标准，在房地产开发、房地产交易、财政税收、不动产登记、城市社会服务（建设、规划、市政、环保、拆迁等）等方方面面都发挥着非常重要的作用。近年来，随着房产价值的快速上升和社会大众权利意识的加强，房产测绘在解决房产纠纷、维护司法公正和维护社会稳定等方面发挥出越来越明显的作用。
二、不动产测绘立法有待进一步完善
尽管《测绘法》已经构建了地籍测绘、权属测绘、房产测绘等不动产测绘的相关制度，建设部在2000年《关于认真执行加强房产测绘管理的通知》中明确要求“把房产测绘工作作为房地产管理中一项重要的基础性工作抓好”，同年出台的《房产测绘管理办法》进一步确认了房产测绘的重要作用。但遗憾的是，在《城市房地产管理法》（1995年1月）和《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月）中都没有明确房产测绘在房产管理中的相关要求。
因此，新形势下应当以进一步深化改革为契机，通过有关法律法规进一步明确不动产测绘特别是房产测绘在房产交易和不动产登记中的作用，明确房地产行政主管部门对测绘机构和测绘成果的管理职责。
三、不动产测绘监管有待进一步加强
不动产测绘特别是房产测绘，承担了行政管理的一项配套服务功能，具有很强的政策性。从业者除了须熟练掌握专业的测绘技能、了解国家有关政策之外，还应该充分了解当地在不同时期的房产政策，包括权属、销售与登记等相关要求。
目前，全国大多数城市都由相对稳定的房产测绘机构提供测绘成果应用于房屋产权管理。长期以来的实践和发展表明，这种模式下的测绘机构不纯粹以追求经济利益为目标，在保持适度的市场活力的同时，有力地促进了房产市场的健康有序和稳定发展，最大程度上避免了由房产面积引发的权利纠纷、维持了社会稳定，同时也获得了社会大众的普遍认可。
现有条件下，在房产测绘完全市场化的城市中，行政管理部门面临着更多的难题：测绘机构入市门槛低，资质最低的房测机构仅需3名技术人员和10万元注册资金，房产测绘业务的规模与技术难度往往会超出其作业能力和业务范围，容易因技术、设备、人员等软硬件力量不足而造成成果质量低劣；另外，在经济利益的驱使之下，房测机构不排除会满足房地产开发企业的不合理要求进行违规测绘或所谓球测绘，最终损害购房人的合法权益，扰乱房地产市场。如果再缺乏有效的管理、赔偿和处罚措施，将进一步造成房屋权利人和行政管理机构之间的矛盾，造成社会不良影响。长此以往，最终会严重影响到交易和登记机构的行政公信力。
四、不动产测绘和交易、登记机构的统一信息平台有待构建
近年来，登记部门的信息化工作取得了长足进步，通过制定技术标准构建了统一的登记平台，普遍实现了登记信息和测绘信息的互联共享。由于交易和登记职能的分拆，测绘机构和交易机构、登记机构之间原有的信息共享机制被打破，新的统一信息平台有待构建。
在构建新的信息平台时，应充分利用已建成的平台及数据，保证不动产交易和登记信息的持续性和完整性，一方面避免重复投入，另一方面应尽量利用现代信息技术和方法构建平台，以保障信息共享和查询效率。不动产测绘机构应立足于更好地为交易和登记机构做好配套服务工作，满足社会大众对测绘成果多方面的要求；不动产交易和登记机构需要优质、稳定的测绘成果，为不动产交易和登记机构的权威性提供保障；社会公众同样需要公正、公平的测绘成果以维护权利各方的合法权益。因此需要构建因地制宜、互惠互利的构建信息统一平台，确保行政部门与测绘机构的有机衔接，为双方提供高效、畅通、同步的测绘和权属信息，实现“一图、一网、一平台”，提高不动产交易和登记信息的共享、查询和应用水平。
五、不动产测绘成果的异议处理机制有待建立和完善
不动产交易和登记具有国家公信力，不动产测绘成果的准确与否直接影响到不动产权利人的合法权益。权利人对不动产测绘成果提出异议时，应当有顺畅的处理渠道。现有的测绘成果异议处理机制中，《房产测绘管理办法》明确规定了省级测管部门的测绘成果质量监督检验机构，具有成果监督检验、委托检验和司法仲裁检验职能，但在实践中存在较多障碍。因此，在不动产测绘制度的建设中，需要进一步拓宽争议解决渠道，完善不动产测绘环节的异议处理机制。目前，在各地实践中，不少地方的测绘行业协会通过筛选长期从事房产测绘的专业人士组成专家库，参与处理房产测绘成果的异议和矛盾，初步具备了处理地籍、房产等不动产测绘成果数据的委托检验和司法仲裁检验等经验。因此，在不动产测绘制度建设中，可以尊重各地实践经验，进一步明确不动产测绘成果异议处理的机构、程序等规定，保障不动产权利人的合法权利。
第8篇：不动产登记规划范文
一、明确内容，深入推进五项改革
1.深化城乡建设用地增减挂钩试点。紧紧抓住国家《关于加大脱贫攻坚力度支持革命老区开发建设的指导意见》历史机遇，全力用好用活关于城乡建设用地增减挂钩支持政策，对增减挂钩项目进行全域规划，积极争取城乡建设用地增减挂钩指标，深化城乡建设用地增减挂钩试点，加大项目实施力度，积极报征挂钩周转指标，探索异地交易途径，科学有效使用挂钩周转指标。（责任股室：规划股）
2.加强用地保障政策落实。科学合理编制2016年国有建设用地供应计划、配合指导完成我县2016年基准地价更新工作、加大力度完成国有建设用地供应力度力争实现县府下达的非税收入目标任务、提高供地率不低于全市平均水平、完成全县工业用地节约集约利用清理、开展全县闲置土地清理、探索并完成至少一宗工业用地租赁供地。（责任股室：利用股）
3.推进行政审批权下放试点。2016年，认真贯彻落实市委市政府《关于开展扩权强镇试点工作的意见》、县委县政府《关于推进长赤镇扩权强镇试点工作的实施意见》及县编委《关于调整长赤镇等扩权试点镇综合办事机构有关问题的通知》的文件精神，按照国土行权下放相关政策规定，明细内容、沥青程序，及时印发，精心组织，稳步推进国土下放行权工作。在推进行权下放工作中，要坚持权责一致、形成合力的原则；坚持依法合规、应放尽放的原则；坚持注重实效、能放才放的原则，让群众得到实实在在分享改革红利的机会。（责任股室：法规股）
4.积极推进不动产统一登记制度改革。严格按照省市部门要求，加快推进不动产登记局、不动产登记中心等机构建设，积极协调召开联席会议，研究推进不动产登记职能整合、运行工作，制订不动产登记工作规则、工作制度，加快不动产统一登记信息平台建设，力争2016年4月正式启动运行不动产登记工作。（责任股室：地籍股）
5.推进城区地籍等三类档案系统平台建设。随着依法治国进程不断加快，国土依法行政已成常态，国土相关档案的查询利用成为国土依法行政的必要支撑。为适应新常态，提升国土资源档案科学化、规范化管理和利用水平，按照上级要求，今年，我局将全面推进“城区地籍、土地利用、土地征收”等（以下简称“三类档案”）国土三类档案系统平台建设，实现三类档案管理数字化。（牵头股室：办公室）
二、强化责任，确保改革工作落实
1.强化组织保障。局成立以局长为组长，工会主任为副组长，政策法规股、规划股、利用股、地籍股、办公室负责人为成员的深改工作领导小组，领导小组下设办公室于政策法规股，由同志兼任办公室主任，负责深改工作推进情况督导、情况收集报送等日常事务。
2.明确责任分工。各责任股室要对照各自改革重点工作，建立台账，台帐中要明确：改革重点内容、推进时间节点、进度安排、推进情况及效果、完成时限等内容。
第9篇：不动产登记规划范文
（一）进一步完善我国不动产登记的相关法律
1.分步骤完成不动产的统一登记工作，并通过立法进行确认。第一步，实现房地登记合署办公，方便群众，信息共享，减少风险；第二步，实现房地登记合一，而不论房地产市场管理（住房保障）、土地资源管理机构如何设置；第三步，实现相关不动产的统一登记。对附着于土地的建筑物、构筑物、林木等实行统一登记。
2.加快配套法律法规的修改完善。根据《物权法》的理念，修改完善《城市房地产管理法》、《土地管理法》，对《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产转让管理规定》等配套规章进行修改或者重新制订，以规章或者更高层次立法出台《不动产登记簿查询办法》。
3.研究制订《不动产登记法》。根据我国的国情以及立法规划情况，《不动产登记法》的出台尚待时日，但有关方面应加强研究，多做论证，做好基础工作，以便在国家将《不动产登记法》提上议事日程时尽快启动。
（二）科学合理定位登记工作
不动产登记就是依法将不动产的自然状况、权利状况以及其他事项记载于登记簿的行为。登记的目的，一是保护权利人的合法权益，二是维护交易安全。两者的落脚点都是公示，通过向他人宣示证明权利人是谁，通过向交易相对人的公示以保护交易安全。因此，作为登记机构而言，其职能定位就应当是做好登记和公示工作，依法做好登记，并提供查询服务。
1.强化登记与公示职能，弱化市场管理及其他职能。登记机构管好登记和公示，就完成了任务。市场的事情则由市场自我调节。考虑到我国当前还处在市场经济初步发展的阶段，政府的宏观调控还不能放松，登记机构还需要协助政府或者政府部门完成市场分析、数据统计等工作，但此项工作不能作为其主要工作，最多只能定位于协助和配合。
2.简化登记要素，推行专有面积登记。瑞士的登记并无建筑面积的内容，自然状况登记主要是坐落和图纸。对于房地产的自然状况的描述不应当是登记的主要内容，登记的主要内容应当是权利归属也就是权利人，自然状况登记的目的只是准确定位，保证标的物的唯一性，因此，对于其自然状况的登记应当尽量简洁。从登记本身来讲，有明确唯一的坐落和附件图纸即可，产别、面积、结构、建成年代、成交价格等数据主要还是市场管理上的需要，对登记的意义并不大。对于一些统计上需要的分类、数据，应当通过市场管理的方式予以实现，可以考虑通过录入信息系统但不写进登记簿的方式解决。
对于建筑物区分所有权，瑞士通过份额（价值的百分比或者千分比）来登记，我国主要是通过建筑面积来表示。建筑面积分摊的专业性较强，且科学性不高，带来了许多的矛盾纠纷，也让登记机构深陷其中。《物权法》第11条规定，“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料”，其中并未明确是什么面积。当前，应当尽快推行专有面积登记，用尽量简洁的方式对房地产进行描述，减少矛盾纠纷，减轻登记机构的压力。
3.强化登记簿作用，弱化权属证书的作用。瑞士不动产只登记不发证，我国实行的是登记发证制度。考虑到长期形成的习惯以及对政府的信任度问题，群众需要有一个权利凭证。但由于房产证记载的相关内容，又被许多行政机关广泛采用，反过来又增加了登记机构的压力。比如公安部门办理户口迁移、供电供水部门阶梯式水电计价、工商部门办理营业执照、土地部门分摊土地面积等，不但要看房产证，还要看证书上所记载的用途、坐落、楼层总数，而这些内容的认定本不是登记机构职能，但因记载于权属证书之上，登记不当就得承担其后果与责任。在权属证书暂不能取消的情况下，建议简化权属证书的记载内容，同时通过广泛宣传，进一步弱化权属证书的作用。
（三）协调完善登记机构设置及人员配备
瑞士的不动产登记机构为政府机构，管理体制比较明晰，而我国房地产登记机构的设立模式则五花八门。有的为行政机关内设机构从事登记，有的委托直属的事业单位进行登记，有的房地合一而大部分房地分离，有的为自收自支，有的为财政拨款。从登记的职能看，在相当长的时间内，我国的房地产登记仍然属于行政行为，是政府以其公信力作担保的一种登记行为。对于登记机构的设置、性质、职能，在立法没有明确的情况下，建议协调人事编制部门出台明确的指导意见，或者通过会议布置等其他方式予以明确。
瑞士的登记人员身份是公务员，有严格的准入要求，其工作相对稳定，有明确的激励机制。我国目前的登记人员没有专门的准入机制，由于编制的限制，随着业务量的剧增，大量临时人员进入，其业务水平难以保证，过失甚至犯罪的风险较大，而高素质的人才由于待遇较低又无法留住。房屋登记官考试仅仅是住建部行业内部的上岗考试，没有得到人事部门的认可，登记官的职责、待遇都没有明确，还没有形成职业化体系。建议会同人事编制部门尽快出台相关政策，根据城市规模和发展水平，通过科学的测算，明确配置人员的编制；明确登记官的职责、待遇、准入、惩戒、继续教育等政策；对房屋登记官实行分级管理，按照专业学历、考试情况、工作业绩、年限等合理确定级别，建立科学有效的晋升、加薪等激励机制。
（四）大力推进登记的信息化建设
1.狠抓基础工作。我国不动产登记的时间不长，基础数据、档案卷数并不是很多。欠发达地区应当尽快启动对历史的房屋权属档案的扫描和电子数据补录工作，配备房地产交易与权属登记计算机管理系统，通过楼盘表实现数据关联，建立电子登记簿，实现数字化管理，为信息化建设打好基础。
2.规范统一登记系统。建议自上而下，统一开发房屋登记系统，既能够保证登记工作的规范统一，又节约了大量社会财富。
3.实行基础测绘数据共享。目前，许多部门都在搞地理信息系统（GIS），国土、房产、城管、规划、公安等部门各自为政，重复投入，浪费严重。建议统筹规划，信息共享，节约资源，提高效率。
4.增加查询渠道。公示是登记的生命，要增加查询的渠道，简化查询的方式，广泛使用自助查询设备，开通网上查询。
（五）建立科学合理的收费模式
瑞士申请不动产登记，除缴纳公证费外，根据《瑞士民法典》 的规定，须缴纳登记费用。登记费按不动产价值收取，一般在2‰左右。“不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定”。除登记费外，登记机构在房地产转移登记中还收取转让手续费，非住房10元/平方米，住房6元/平方米，交易双方各半承担；在提供查询服务时，收取档案利用费。登记费按件收取，本意是为了减轻群众负担，但客观上造成了不公平。对于预告登记，是否收费、如何收费，各地价格主管部门的规定也不尽一致。房屋登记依申请自愿进行，为保证登记机构的正常运转和对登记档案的维护利用，收取登记费和查询费，是国际通行的惯例。按何种方式收取费用，执行什么样的收费标准，对不同的登记类型如何区别，需要与价格主管部门进行深入研究，以建立一套适合我国国情、有利于登记事业发展的收费模式。
（六）坚持兼顾效率、安全第一的原则
瑞士的经济发展市场化程度很高，但是在不动产登记上，公证前置，环节多；一件登记一般为3到5个月时间，时间长；权利人须缴纳公证费、测绘费、登记费及各种税收，费用高。我国《房屋登记办法》要求国有土地范围内房屋所有权登记在30个工作日完成，集体土地范围内房屋所有权登记在60个工作日内完成，抵押权、地役权登记及预告登记、更正登记在10个工作日内完成。出于优化经济发展环境要求，各地政府纷纷在时间上要求登记机构不断提速，一般所有权登记在5到10日内完成，抵押权登记在1到5日内完成，有的地方甚至要求立等可取。房屋登记的根本目的是维护交易安全，在效率与安全问题上，还是应当坚持安全第一、兼顾效率的原则，而不能忽视安全，片面追求效率。在房屋登记提速的问题上，应当慎重缓行。
