商业地产报告精选(九篇)
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第1篇：商业地产报告范文
>> 商业地产开发运营策略研究 商业地产开发运营模式的分析与选择 商业地产的开发建设及运营管理 商业地产的电商试验 商业地产的开发与运营 商业地产开发的风险分析及对策防范 电商能否击败商业地产？ 商业地产开发与运营 完善商业地产开发与运营模式探析 刘爱明电商对商业地产的冲击是伪命题 商业地产或是开发商转型机遇 快时尚：紧跟商业地产开发商 商业地产开发的风险管理 商业地产同质化的对策 商业地产去库存的对策 基于宏观视角的商业地产企业走出融资困境的对策 论中国现代商业地产的运营模式 整合运营商业地产的经营之道？ 商业地产的收益与运营管理模式 浅析重庆商业地产的运营模式选择 常见问题解答 当前所在位置：l.
[2]商业地产[EB/OL].（2014-03-14）[2014-04-20]..
[5]2015年全年社会消费品零售总额30.09万亿同比增长10.7%[EB/OL].（2016-01-19）[2016-03-26].
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[7]2015中国商业地产市场发展情况分析一览[EB/OL].（2016-04-29）[2016-06-28]..
[8]中国新城市招股一波三折：商业地产行业亟待模式创新[EB/OL].（2014-06-29）[2014-08-20]..
[9]2014年eBay大中华区移动商务报告[EB/OL].（2014-06-13）[2014-06-20]..
Predicament and Solutions of the Commercial Real Estate Development and Operation in E-Commerce Times
FU Yan-wen
（Xiamen City University，Xiamen，Fujian 361008，China）
第2篇：商业地产报告范文
澳大利亚的商业地产存在潜在的广泛需求，而这些需求会转而形成拉动经济增长的重要推动力，实现良性循环。
在2013年年底，曾有澳大利亚房地产机构做出谨慎预测称，在近年来澳大利亚宏观经济增长放缓、后劲乏力的大背景下，澳大利亚商业地产市场很难一枝独秀，其整体发展很难实现高速增长，其增速将转而以平稳为主，甚至可能伴随小幅衰退。
然而与此同时，境外投资者开始在澳大利亚商业地产市场上扮演起重要角色。近年来，外国投资者对于澳大利亚商业地产的投资热情有增无减，其投资规模一直呈上升趋势，且有继续走高的可能。
此外，在经历了今年长达6个月疲软的表现后，近期澳大利亚境内投资者对于商业地产的信心，亦开始走高。这些因素，或能帮助澳大利亚商业地产市场实现新一轮增长。
澳专家：澳洲商业地产潜在需求大
澳大利亚商业地产投资和管理领域的资深专家，必思胜集团（Precision Group）首席执行官兼常务董事白尚恩（Shaun Bonett）认为，澳大利亚的商业地产存在潜在的广泛需求，而这些需求会转而形成拉动经济增长的重要推动力，实现良性循环。
白尚恩在接受采访时表示，尽管自2008年金融危机以来，世界经济遭受了各种各样的打击，但澳大利亚一直保持着稳定的经济增长，以实际行动向投资者们证明了自己是可以信赖的理想投资地点。
白尚恩指出，澳大利亚的地理位置非常特殊，与亚洲主要国家，如中国、日本、韩国及菲律宾都有着广泛的贸易往来以及合作；同时，在文化上，它与其他西方国家有着千丝万缕的联系。这就使得澳大利亚在外国人眼中，是一个符合其商业利益或文化认同的投资地。
此外，澳大利亚健康、文明、休闲的生活方式，良好的自然环境，以及稳健的金融体系，安全的投资与融资环境，都提高了其在投资者心中的地位。因此，白尚恩对澳大利亚商业地产的复苏满怀信心。
自1994年建立必思胜集团以来，白尚恩一直致力于零售和商业房产的投资、开发和管理。他曾被列入2007到2008年 “澳大利亚40岁及以下最富有的人”，目前是澳大利亚最富有的200人之一。过去20年中，必思胜集团运用长效策略，其产业分布于澳大利亚多个州和领地，在商业房产管理和大城市CBD商业地产投资方面颇有建树。
新加坡投资者是最大境外买家，
中国投资者第二
业内人士对澳大利亚商业房地产市场前景的乐观态度，也可以从数据上得到支持。仅就2014年度前两个季度的市场情况来看，虽然澳大利亚商业地产市场的表现比较疲软，本地投资者对市场缺乏信心，多数以观望为主，但境外投资者依旧表现出了高昂的热情，频频出手，购买澳大利亚境内的商业房地产市场，交易数额屡创新高，成为为数不多的拉动消费者信心的重要力量。
此前，澳大利亚国家银行曾于2014年6月30日了第二季度的商业房地产市场调查。该调查显示，投资者对于该市场的信心指数由-3跌至-6，低于商业信心指数的平均水平。市场对于其下属的旅店、办公楼、工业用地，以及零售业用地四大主要行业均不持乐观态度。
该调查称，对于租地的使用率、政府监管、财政赤字以及消费者信心的担忧，是造成投资者看空澳大利亚商业地产的重要原因。
但这不意味着公众对于澳大利亚商业地产市场完全失去信心。实际上，对于该市场未来两年内实现资本回报率增长一事，大多数接受调查的投资者持乐观态度。
该调查给出的解释是，尽管现在诸如写字楼等商业用地存在空置问题，但投资者相信这是用人企业做出经营调整所必须经历的过程。投资者认为，通过办公地点的兼并以及人员的调整，企业可以实现成本的高效管理，这段阵痛期之后的投资回报率，还是值得期待的。
而来自《悉尼先驱晨报》的分析，加强了投资者对未来的预期。该报专栏文章称，在过去的3个月里（今年6―9月），来自境外投资者的购房需求强劲，其在办公楼、零售业用地以及工业用地等领域内频频出手，推动了市场的销售增长，交易额竟超过了100亿澳元。较今年第二季度的91亿澳元交易额上涨了18%，并占据了超过五成的交易数量。其中墨尔本的商业地产市场更是早在第一季度就实现了55%的增长，较去年同期水平翻了一番。
文章称，境外买家中，新加坡投资者是最大的买主，交易额高达28亿澳元，其次是来自中国的投资者，为5.8亿澳元。
而澳大利亚中央银行――澳大利亚储备银行亦于近期一项报告称，早在20世纪80年代，境外投资者就开始购买澳大利亚的商业地产了，且逐年走高。截至目前，有接近四分之一的商业地产掌握在境外投资者的手里，这种购买行为在今年上半年达到了一个高峰，购买额占总销售量的近40%，接近2013年的全年水平。
该报告还称，境外投资者对于办公楼情有独钟，其购买建筑中有三分之一为办公用地。此外，悉尼所在的新南威尔士州是最受投资者青睐的地方，东北部的昆士兰州布里斯班市紧随其后。
第3篇：商业地产报告范文
关键词：商业地产，政策，管理
一， 什么是商业地产？
什么是商业地产呢？这个概念众说纷纭，没有一个严格意义的修辞来规范。我且简单的用拆字游戏来解析为：“商业+地产”。从其自身固有的模式来看，商业地产又可以理解为：商业运营管理和房地产投资开发相结合的模式，同时这种复合模式通常都伴随着项目运作周期长、资金投入高、行业专业要求复杂、投资高风险与高回报等基本特征。商业地产按照不同的表现形式又可以分为：大型和超大型购物中心、社区购物中心、零售百货业、专业批发市场、专业零售市场、主题商场、商业街和步行街、社区零售门店、大型综合超市、各种连锁门店、专业连锁大卖场、零售品牌店、现代生活街市以及各种商业写字楼等等，也有将各那么类型酒店和饮食娱乐业态等纳入商业地产范畴的。
二， 中国商业地产的现状
"总体来讲，中国的商业地产正处在一个刚刚起步的过程”，商业地产热持续吸引着越来越多资本涌入。最新了解，以上海为代表的众多城市，地方国资背景的企业大举进军各类商业地产的节奏近期呈现明显加快趋势。中国土地勘测规划院高级工程师周光源坦言，推动商业地产及商业地价上扬的主要原因，是住宅市场受到政策性限制，住宅投资前景不明，使商业店面和写字楼成为投资资金关注的对象，许多投资者将资金转而投向商业地产。报告特别提醒，应密切关注因在住宅市场上遇阻，房地产投资、投机资金转向商业地产寻找出路的倾向。
中国房地产协会副会长朱中一告诉记者，近几年来，不少开发企业为了扩张业务，主动进入了商业地产，也有不少企业在住宅地产调控的情况下被动进入了商业地产，它们面临的挑战均不容忽视。
对整个升温中的市场而言，结构性的矛盾尤其需要提前防范。不少业内人士对整个商业地产市场的风险开始有所警觉和防范。世茂股份董事会秘书罗瑞华表示，住宅开发商想进入商业地产，需具备四个要素，有高素质的商业地产管理人才、要有优质的土地资源、要充足的资金、有丰富的商户资源。
三， 中国商业地产未来发展分析
2012年中国经济尚且不明朗，中央定调GDP增长7.5%，房地产高压态势不会改变，致使更多原本房地产的资金进入商业地产市场，中国这几年商业地产可能会实现一个跨越式的发展，用几年的时间，走过欧美三四十年走的路。但是，中国的商业地产行业还不成熟，特别是开发企业的“软实力”还远远不够，商业地产必将要经过起步、兴盛、衰退、再复兴这样的一个发展过程。这个轨迹是谁脱离不开的。“因此，调控从某个角度来讲，就是一个催化剂，让商业地产发展速度更快了一些。”
目前在中国，大部分的商业地产项目，盈利回报还是靠住宅、商铺的销售来实现；这有可能仅仅是个商业发展的过渡。未来商业地产最终还是要通过商业部分的盈利，来实现其价值。未来，一些优质的商业地产项目将面临实现资本交易，以并购、投融资等方式，逐渐向实力型商业地产开发商手里集中。经过调整后，商业地产行业将更加成熟，开发商走向规模化、品牌化、连锁化。
那么，未来，商业地产最理想的模式和系统架构应该是什么样的？肯定是开发者与经营者分离，这样的模式与国际Mall运营模式同步，这是大的行业格局变化。而不是像现在，所有权和经营权是同步的。
把商业地产开发商分为两大梯队。一种是绝对的龙头老大，“有钱有势、有人有地。”比如华润、中粮，比如凯德、万达，无论是社会资源、人力资源，还是企业管理的模式，都已自成建设。
另一梯队实力较弱，和龙头们无法相提并论。但有潜力，心底有理想，手头有项目；缺的是专业、经验。所以，他们需要一个真正的帮手和推手。
因此，这个推手就是“经营者”。也就是类似于酒店管理公司，而要比其更专业化、系统化的商业管理集团。它涵盖了项目从前期的开发、设计、规划，到后期的招商运营、物业管理的全部内容。这就是所有者和经营者分开的模式，要形成专业的管理团队和公司来做这些项目。比如一些比较大的开发商，做住宅很牛，但商业却试了很多次都不成功。没关系，我跟管理公司签订战略协议，我发展多少个，你帮我规划、设计；从招商定位到运营，到物业管理都形成合作，形成管理上的互补，未来一定是这样的发展模式。虽然开发商在这方面让出了部分利益给经营者，但你别忘了，他们是可以帮着你实现项目以及自身利益最大化的。因为商业一旦做成功，是会实现土地乃至区域价值的极大升值的。
这种“搭桥”属于双赢的方式。地产公司的壮大会成为行品牌发展的契机，如果从原有的顾问形式变化为战略合作伙伴，那样的话，未来会拥有不少好的开发合作机会。
还有一种方式可以称为品牌租赁。行对一些标志性的地产项目，采用租赁的方式租下来，并寻找知名零售品牌进入经营，创造行自己的物业品牌。
所以开发商，做为企业的决策层，不是自己挽起袖子去干活，而是做好三件事：一是想清楚这个公司未来的发展，二是找到合适的人去干，三是激励这些人去干。
第4篇：商业地产报告范文
这只是住宅地产和商业地产近况的一个缩影。从2010年开始的“史上最猛烈的宏观调控”，让住宅市场降至冰点，商业地产成为了房地产企业的救命稻草和资金转移的大通道，猛涨的店面和写字楼租金让全国大大小小的房企不约而同地选择了加大力度开发商业地产。一些二线城市如长春，在建和计划施工的综合体项目达到了四十余个。但是，由于竞争激烈，一些耗资巨大的项目出现招商困难，并陆续推迟开业。
商业地产进入泡沫时代了吗？
繁荣背后的冷清
商业地产的供过于求不是新鲜事。早在2009年初，几乎所有地产机构的数据都认为北京、上海等一线城市的商业地产超过了需求量。随着经济的复苏，一线城市的商业地产特别是写字楼的空置率已经基本得到解决，今年4月，商业地产咨询机构世邦魏理仕报告称，北京的商业地产空置率将继续下降。
风险在向二、三线城市转移。那里是商业地产投资最为火热的地区，在昆明，未来5年仅商铺就将新增298.5万平方米，人均商业面积将直追香港、上海。成都在建的商业地产项目高达104个，未来两年内还将有1000万平方米以上的项目投放。地方政府在进行新区建设时往往超前规划，要求兴建与当地消费水平不对等的大型商场、写字楼与星级酒店，大规模上马类似项目直接导致供给过剩风险。曾任职于万科商业管理公司的邝盛告诉记者，开发商经常不是选址而是被选址，政府说就这几块地你要不要，不要还有别人要。有些开发商稀里糊涂地就拿了地，不知道消费人群是谁，也不知道能招来多少商家。
万达董事长王健林公开表示，对目前中国商业地产的前景感到担忧，因其并非在一个合理的速度下发展，而是住宅被调控了以后一拥而上。中坤集团董事长黄怒波也表达了相同的看法：“轻易进入商业房地产，是件很危险的事情。住宅市场如果不好，可以打折出售，因为其存在居住价值。商业地产却不同，即便盖的房子和万达集团一模一样，没有经营能力，一切就等于零。”
既是天堂，也是炼狱
商业地产向来是埋没英雄的地方。
这是个看上去前景无限的行业。大背景是中国的城市发展飞速，200万人口以上的大城市数量激增，对商业地产的需求形成跳跃式增长。此外，与住宅不同，商业地产被政府认为是中国新型经济的载体，经济链条中的重要组成部分，没有任何政策调控的风险，更不存在限购。不过，那些冒失闯到商业地产里的新玩家或许会发现，在这里赚钱，比住宅地产更困难。
商业地产有着比住宅地产更复杂的操作流程，涉及政府、投资人、运营商、零售商、商家、消费者，从选择、建筑设计、招商、运营、后续服务支撑，都需要专业的团队。与住宅相比，商业地产投资回报周期更长，对资金更渴求。在信贷方面，商业地产的待遇远不如住宅，贷款额度最高五成，期限最多10年，而住宅分别为七成和30年。这表示商业地产的开发商必须有更高的资金自由比例，否则可能对公司运营造成致命冲击。首创集团董事长刘晓光就曾公开告诫商业地产商，“最重要的是资金”。
此外，商业地产讲究的是长期回报，不仅是拼资本，更要拼持久力，需要开发商把眼光拉长到10年、20年甚至更长时间。邝盛向记者解释，住宅开发商习惯于短期投入，赚快钱，迅速回笼资金，“盖了卖、卖了走”，难以真正花心思运营一个项目。“商业地产里最著名的案例是上海的恒隆广场，从开始到结果花了10年时间，投资回报率百分之四十几，没有几个公司能比得了。但它前7年投资回报率是负的，现金流付银行利息都不够。想赚几个快钱就撤的公司根本做不了商业地产。”
商业地产的特殊性还在于从一开始就要自觉纳入城市的整体规划中，以确保商业资源的合理分布。同时，地产商还要学会避免开发同质化，提前与需求市场对接，而不是边开发、边招商，甚至是先开发、后招商。
住宅开发商们，能否顺应商业的运行规律，以长远的眼光开发、运营商业项目？
以万科为例，邝盛透露，关于是否发展商业地产一度是万科内部王石和郁亮的分歧。2009年前，万科内部多次统一思想，将公司战略定位为专注于住宅地产。在公众场合，郁亮也多次强调，公司没有进军商业地产的计划。从2010年开始，由于面临住宅用地供应减少，公司的口风开始出现了改变。从1997年之后就没碰过商业地产的万科开始从社区商业入手布局。当年年底，深圳万科商业管理公司低调成立，对商业项目进行经营管理，此外还有营运、推广、物流等服务部门支持商业项目。2011年，万科公布了商业地产发展策略，并开始拿一些纯商业地块。公开资料显示，万科在商业地产的投入已经超过200亿元。
第5篇：商业地产报告范文
在中央坚定的调控楼市决心下，住宅市场在限购、限贷等政策多方夹击中疲态尽显，而商业地产则迎来了难得的“春天”，商业地产的开发热潮迅速蔓延，中国商业地产联盟在《2010～2011中国商业地产发展报告》中指出，2011年全国商业地产已出现爆发式增长，尤其是一线城市，按照去年的增长幅度计算，预计今年商业地产开发投资总额将接近万亿元。在此起彼伏的开发建设浪潮中，商业地产行情一路上扬。
商业地产唱主角
近年来，随着房价的快速走高，政府的楼市调控政策也在逐步深入，自去年4月至今，住宅市场已经迎来了连续三波的调控，随之而来的是住宅市场行情的不断下滑。
“自从限购、限贷等政策出台后，目前一线城市如北、上、广、深等地的住宅市场已经出现了40％左右的萎缩，全国有半数的城市房价停涨。”福州世纪百联营销经理林明表示，“投资者在过去的5～8年的时间里尝到了投资不动产的甜头后，在住宅被限，而商业地产火热的现在，开始将绝大多数的资金转向了商业地产方面。”
福建申发置业营销经理张奕贞也认为目前商业项目更受投资者亲睐。“下半年，宏观的政策面对房地产市场的调控依然严厉，但是在宽裕的市场流动性支持下，写字楼相对住宅来说会更被看好一些。”
在当前通胀高企，货币政策紧缩的环境中，以现金为主的资产配置方式已经面临严峻的贬值风险，适当投资实体经济是应对资产缩水的有效手段。张奕贞指出，“当前中国投资渠道少是困扰投资者的难题，加上近期股市低迷，黄金市场也存在风险，写字楼等商业地产就成为投资资金的主要目标。”
业内人士普遍认为，从未来的发展趋势来看，住宅的上升通道已越发狭窄，而商业地产仍处于起步阶段，在中国不断加速的城市化进程以及城市经济综合实力提升需求背景下，未来数年，商业地产仍将是投资资金的主要聚集地。
在全国住宅市场被挤压，而商业地产兴兴向荣的大背景下，福州商业地产也是风景独好，成为引领福州楼市发展的新“主角”，更在一定程度上拉动了日渐萎缩的住宅市场。以福州重点规划的海峡金融街为例，随着万达广场的入驻、各甲级5A写字楼的相继动工建设，日渐浓厚的商业氛围在吸引了大量投资客的同时，也吸引了不少购房者的注意。业内人士表示，商业配套的健全能够提振周围的住宅市场。据了解，海峡金融街周边的二手房市场已经呈现出供不应求的局面。
高端写字楼最受捧
作为福州首屈一指的大型CBD，海峡金融街已经被定位为海峡西岸中心城市未来的金融中心，是配套最齐全的多业态地产项目，包括大型城市综合体、高端写字楼、购物中心、SOHO以及数量繁多的沿街商铺。在众多的商业地产业态中，哪种产品才是最具投资价值的目标?
福州多位房产人士均指出，在福州每平方米的购物中心需要2～3个人的消费才能够盈利，金融街仅万达广场的总面积就达到40万平方米，至少需要80万人口的消费才足已承载，大大超出了金融街周边的居民人口数量，因此，投资购物中心、商铺应该警惕供应量过剩等潜在的风险。
福州作为海西核心城市，正面临着经济结构、城市发展模式不断转型的重要时期，城市形态的变化在所难免，海峡金融街未来将向总部型经济模式发展，重点发展楼宇经济。
福建申发置业总经理罗新指出，海峡金融街的主角是写字楼，没有集中的、大量的写字楼支撑，海峡金融街只能是大型商业广场，无法成为成熟的CBD。“以往福州缺少高端写字楼集群，对于高端企业的吸引力不足，海峡金融街弥补了这方面的空白。”
罗新还表示，“物以稀为贵，由于起步早，定位高端，海峡金融街已经成功吸引了市场的关注，而且最早的永远是最好的，海峡金融街抢占了市场的第一波行情，目前已经有10家银行在金融街设立总部，不会轻易转移，金融聚集效应已经形成。”
第6篇：商业地产报告范文
孙楠高亢的嗓音正在唱出“灯火辉煌的街头，突然袭来了一阵寒流，我拿什么来拯救。”而2011年的房产商们也恰似在灯火辉煌的街头，突然遭遇了“调控”大潮带来的寒流。于是，大家不约而同地想到了商业地产。商业地产能否成为拯救房地产市场的那根救命稻草?
2011年，宏观“货币从紧”，“限价令”、“限购令”、“房产税”等一系列政策措施如同拳台高手的“组合拳”一般频频袭来，房地产市场经历了最严厉也最饱受争议的调控年。
在一系列的调控重拳之后，楼市观望气氛已经形成。中国指数研究院于2011年12月29日的《2011年中国主要城市住宅市场交易情报》显示，自2011年第四季度以来，开发商资金压力不断增大，促使其开始不断促销跑量，大中城市房价出现下行势头，房价泡沫逐渐被挤出，一线城市楼市总体成交量相比2010年下降19.49％，二线城市楼市总体成交量相比2010年下降18.01％。
不过，“上帝关了一扇门，就会开一扇窗。”纷纷转移阵地。于是，“你转商业地产了吗”开始成为众多住宅开发商见面的寒暄语。
2011年，仅前10个月商业地产的投资完成额就已达到7956.55亿元，超过2010年全年的投资完成额，为不断降温的房地产市场带来了一丝暖意。
有一则有趣的微博写道：“如果每月接到的各类推销电话都能够成为美好的现实，那么可能我已经喝了红酒10瓶，健身5次，藏有黄金1公斤，享受了20次股票涨停，还拥有了20套商铺和10个办公室。”商业地产扩张的速度由此也可见一斑。
除了政策调控对于住宅市场的“挤出效应”之外，房地产企业更多的是看中城市化发展过程中商业地产的诱人前景，加之“无限购、不限贷”的优势，使得商业地产在2012年逆势成为开发及投资的热点。
商业地产疾风劲吹
此外，在投资额同比增长率、施工面积同比增长率和新开工面积同比增长率等重要指标方面，办公楼、商业营业用房的表现也比住宅强势。
《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，前20名的开发商均已进入了商业地产，整个板块处于一个“大发展和”的时代。戴德梁行投资部的数据显示，2011年上海住宅投资额所占大宗投资交易的比重由2010年的31％下降至4％，商业地产的比重则大幅增加。
2011年7月，万科深圳公司推出了“万科广场”购物中心品牌、“万科大厦”写字楼品牌和“万科红”社区商业品牌三大商业地产产品线，正式宣告万科进军商业地产。在万科之前，保利地产、中海地产等昔日传统住宅开发商也纷纷瞩目商业地产，相继高调增加商业地产投资比重。
同时，一些非地产类企业也开始进入商业地产开发。2011年10月，国美电器通过港交所公告称，旗下全资附属公司鹏泽、北京鹏润及北京国美已于9月27日签订合营协议，从事物业开发及投资业务；杉杉集团董事长郑永刚则直接大举吹响了进军地产的“>中锋号”，斥资97亿元开发浙江第一高楼“宁波中心”，明确表示不动产投资将成为集团的重要项目之一。
全新商业模式孕育中
据统计数据显示，2012年上海预计将有22个商铺项目入市。其中两个项目位于内环内，6个项目在内外环间，其余14个则位于外环外区域。占63.63％的外环外项目依旧是上海商铺市场的主力军。从预入市项目类型来看，购物中心占9个，综合体和社区商铺各4个，办公楼商铺3个，商业街商铺2个。
早先在上海投下恒隆和港汇广场的恒隆地产有限公司董事长陈启宗，当年的大手笔如今已沉淀为上海市民心中的两处CBD地标。
“国家政策在收紧，土地市场就有好的机会。我是一个喜欢拥抱‘熊市’的人，因为‘熊市’会带来更多的机会。”陈启宗对商业地产多年的投资经验，使他关心的不是每平方米能卖多少钱，而是每平方米能赚多少钱。
陈启宗把不少开发商将商业物业开发后出售的商业模式喻为“孩子生了以后不养”，他认为恒隆地产旗下的商业物业“永远都是恒隆的孩子”。“我们开发的项目会请最好的设计师设计，尽力做好并选择持有不卖，这样才能拿到最高的收益。”
进入商业地产较早的汇匠堂投资管理有限公司董事总经理陈庆华则认为，任何一项投资的核心都离不开价值投资。对于投资者而言，掌握商业地产价值的投资关键在于两方面：即投资的当期收益率(租金回报率)和商业地产未来的发展潜力。核心CBD区域、轨道交通沿线区域、城市综合体以及成熟社区的配套商业都是具备良好投资潜力的选择。
相对而言，在城市的开发区或新区，集低密度总部、研发楼、标准厂房、公寓、商业等多种业态于一体，并在各业态之间建立一种相互依存和助益的上下游链接关系，由此形成的城市产业综合体升值大、风险小，通常地段都位于区域经济发展潜力较强的地区，且内部产业鲜明、业态多元、配套完善，能很好地支撑商业开发和运营。
“特别是带有大型超市的城市综合体，这类产品对区域市场调研、商业规划、产品定位等都进行过深入研判，利用丰富业态带动人气，提高商机，保值增值，未来投资潜力非常可观。”陈庆华介绍。
在谈及开发商对于商业地产新业态的思考时，陈庆华表示，由商铺、住宅、酒店、购物中心和“SOHO”办公公寓构成的“市场共同体”将更受青睐，如沈阳国际服装城项目即通过纺织服装专业市场来带领商圈。
陈庆华表示，目前不少开发商的商业地产发展已逐渐向商务办公楼转型，相应的招商对象也开始侧重于与相关产业结合或互动的主题办公集群、有特色企业文化的外资企业总部以及智能化科技产业园和创意文化产业相结合的创意文化园区。
“此类商业地产将区别于传统创意园区，主要由三个圈层构成。首先是主导产业构成的核心圈，其次是与核心圈相关的产业构成的配套圈，最后是为园区的企业提供生活便利的配套圈，如能够得到进一步的发展，将有望成为一种全新的业态模式。”陈庆华说。商业地产不是救命稻草
目前全球前15名的房地产商大部分都拥有较多的商业地产，持有商业物业的比例占总资产的60％至100％不等。我国香港的一些房地产公司商业物业的比例也高达60％至85％。因此，从全球趋势来看，商业地产将会逐渐受到重视，吸引更多的资金投入其中。
此外，按目前城市化的进程，每年大约有1500万至2500万人进入城市，成为城市人口。这至少每年要增加商业地产需求1500万到2000万平方米，给商业地产的发展带来巨大前景。
我国“十二五”规划中将扩大内需放
在了首位，无疑将进一步提高消费能力。我国可能在“十二五”规划末期超越美国，成为世界第一大消费市场，因此，更多的资金投入消费类的商业地产显然是大势所趋。
2012年，资本很可能继续向商业地产集中，不少业内人士也较为看好其前景，中国指数研究院常务院长黄瑜指出，“2012年的商业地产，无论企业还是个人投资，都是很好的机会。”对于投资者而言，考虑地段好或有发展潜力的写字楼或低价商铺，胜算将更大一些。以上海为例，内环边及内环内价格在36000元以内的商住楼，尤其是设施齐全并在各大商业中心地段的物业即属于相对安全的投资产品。
“对于投资性物业的提供者，在现金流允许的范围内，适度加大这一类型资产的配置比例，可能是一种抵御行业低谷的策略。如果企业资金雄厚，资金成本低，逢低吸纳成熟期的商业物业，也不失为一种机会。”陈庆华表示。
需要提醒注意的是，在商业地产这个看上去很美的市场，企业和投资者都应保持冷静，毕竟其投资含金量和边际效应可能因资金的“一窝蜂”涌入而被不断摊薄。
开发商适度加大商业地产的开发和配置比例，可以有效对>中行业周期性的波动风险。但商业地产终究不是房地产行业的避风港，也不可能成为开发商的救命稻草。新近转型做商业地产的开发商未必都能够收获颇丰。开发商仍应做好各自专长。
陈庆华认为，以上海为例，虽然一直有较好的商业环境，但在部分区域也存在商业投资过热现象。商业地产对开发商开发综合实力，如商业规划、定位、市场推广和招商等方面都有较高的要求。
仲量联行上海研究部总监周志锋认为，商业地产并没有所谓“抄底”的概念。无论一线城市还是二线城市，商业地产的租金目前都是稳步上升。从2011年商业地块的成交价格来看，纯商业地块价格也不便宜。
第7篇：商业地产报告范文
关键词：南宁市商业地产购物中心
南宁市商业地产的快速发展始于2003年，当年大连万达集团举资12亿元进军南宁市中心商圈，华星时代广场项目紧随其后上马，这拉开了南宁商业地产快迅发展的序幕。到了2004年，中国-东盟博览会落户南宁，南宁商业地产开始放量增长，中心商圈有阳光100城市广场、新和平、金朝阳、金之岛、新朝阳商业广场以及金山广场、盛世·联邦广场等数十个商业地产项目，商业地产开发迅速进入发展的高峰期。
随着商业地产的快速发展，区域商业悄然浮出水面，原来以南宁市中心商业圈为主的整个城市商业格局发生了巨大的变化。从“梦之岛水晶城”、“航洋国际城”，到江南物流中心12万平方米的商业项目“荣宝华商城”、2.8公里长的“10+1商业大道”，再到蒲庙500多亩的“南洋假日StreetMall”，还有各社区楼盘的区域主题商业，如江南香格里拉花园、柠檬宿、城市碧园等，南宁商业地产开发从城市中心一直延续到区域中心。
来自南宁市政府的数据称：至2005年底，南宁市商业市场建筑面积达到540多万平方米，人均拥有面积高达3平方米以上。而由上海市商业经济研究中心与上海市经济委员会共同完成报告《上海市零售商业网点面积调研报告》显示，2005年上海零售商业网点总面积达到3200万平方米，按常住人口计算，居民人均零售商业面积约为1.75平方米。比全国城镇的平均水平高出2至3倍，接近东京、大阪、京都等日本主要城市。而南宁人均拥有商业面积又远远超过上海人均1.75平方米左右的水平，但上海居民的可支配收入平均水平是南宁的2倍多。
南宁市商业地产发展中存在的问题
（一）发展速度过快，短期商业面积供应量过大
从长期的角度看，南宁市商业地产还是有比较大的发展空间的。作为广西壮族自治区首府，南宁商业地产有较强辐射能力和扩张能力，只要业态布局合理，管理成熟，现在的商业面积是可以消化的。而现在的问题是发展速度过快，短期商业面积供应量过大，导致商业地产的问题凸显，比如销售非常吃力、招商困难、空置率高，兑现脚步越来越慢等。来自广西房地产信息门户站—绿城人居网数据，2006年上半年，南宁市共销售商铺9.6577万平方米，比2005年同期下跌14.27%，而2006年上半年，仅青秀区商铺批准预售面积却达35.22万平方米。供应与需求之巨大差距不言自明。江南区某些商业项目，建成交付已经一两年时间了，但至今未能投入运营。处在朝阳商圈的一些商业项目，交付使用后也未能如期投入运营。如新朝阳商业广场，目前投入运营面积不到整个广场的30%
按《南宁市商业网点2003-2010规划纲要》的规划，南宁市2010年人均拥有零售商业网点营业面积达到1平方米，2010年商业从业人员达到73万人，比2000年年平均增长9.6%。而仅到2006年，南宁市人均商业面积就已经达3平方米以上了。总建筑面积500多万平方米，这一数据无论按常住人口计算，还是按流动人口计算，其人均面积都是偏高的。
商业地产之所以在短短几年内得到了迅猛的发展，一方面是政府政策的引导，另一方面是因为商业房地产开发利润远远高于普通商品住宅的利润。与普通商品住宅相比，商业地产售价高，南宁的商铺售价2004年最高时曾达到5—6万元/平方米。受利益驱使，南宁部分开发商只专注于商业地产，因此除了中心商业区域外，基本上每个小区都有大量配套的小区底铺。
（二）普遍存在短线操作，存在先天不足
一个商业地产项目的投资往往少则要几亿元，多则十几、几十亿元，但商业地产项目需要一个较长时间的投资回收期，少则十多年，多则几十年的投资回收期。即使开发商引进了一些具有很高的经营水平、品牌效应、强大消化能力的主力店客户，还是需要一个比较长的投资回收期。本来这样的商业项目是一些有比较雄厚资金实力的房地产开发商、投资商才做的项目。但是这几年国内的商业地产开发销售模式创新以后，一些小规模的房地产开发企业也从事了商业地产的开发，新型的销售方式可以把长期的商业地产项目转变为短期的住宅项目一样开发。这种创新的方式是把长期的出租经营改为出售。
南宁市的商业地产项目推向市场时，基本上采用“商铺全零售”模式或“产权式商铺全零售”这两种模式。“商铺全零售”是指开发商将大的商业项目分割成若干个中小商铺，然后再将具有特定位置的商铺卖给众多业主这些业主可以自行经营，也可将商铺再转租给其他人经营；“产权式商铺全零售”模式是指开发商将商铺的产权全部分割出售，购买者拥有的不是一个个独立的商铺，而是根据份额拥有对整个商业项目的产权及其收益权，由业主们根据拥有的商铺面积大小推举物业管理公司对整个项目进行管理。
近几年南宁市商业地产在“产权式商铺全零售”模式基础上，又采用了“售后返租”的模式，售后返租又称返租销售，是指房地产商为促进销售，销售产权式商铺时，与买家约定，在出售后的一定年限内，由买家把经营权交由房地产商行使，开发商承诺每年给予一定的固定租金给买家。超过规定的返租年限后，交由买家自主经营。售后返租在国外实际上是开发商融资的一种方式，到了国内以后演变为开发商营销的一种噱头，用以套取现金的一种财务技巧。
这样，原来需要长期占用十几个亿的资金才能开发完成的项目，采用了“产权式商铺全销售”或者“售后返租”的方式后，开发商往往只需投入20%—35%的自有资金就可以启动，其它资金可从银行贷款、通过商铺预售和其它融资渠道来开发完成。由于房地产开发利润远远高于商业经营利润，多数开发商都想快点把商铺销售出去，进入新的地产项目开发，赚取更多的利益，而不是想长期从事商业营运。
这种短线操作的商业地产所带来的不良影响是多方面的。如论证不充分，建设开发盲目，招商项目定位与市场脱节，贪大求全，脱离当地消费水平等等。商业地产不仅在经营过程中要求稳，在商业地产开发的全程更要求稳。不管是商业选址、规划设计，还是市场调研、聚集人气等，“稳”都将成为决定商业地产开发成功与否的决定因素。因此以短线操作的方式开发商业地产，一开始便注定其有许多的先天性不足。
（三）政府规划规模过大，定位不准
根据《南宁市商业网点2003-2010规划纲要》的规划，从构造南宁市区域性现代商贸中心的大商圈出发，南宁市商贸业今后发展的重点是：建设2个城市商业中心区和6个区域性商业中心区，以及10条特色商业街和178个社区商业中心。按照规划，除了朝阳商圈及七星路商圈需要建大型集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的购物中心外，其余的六个副区域中心也有五个要建规模在10万平方米以上的大型购物中心。“社区商业中心则按居民在4000-10000人左右，配套建立一个。通常半径在一公里范围，按每人0.5平方米布局。每个社区商业中心网点面积一般在2000-5000平方米，多的可达1万平方米。”这些规划表面上看，没有什么问题，但是细究起来却有问题：规划时按整个广西的区域中心进行规划，真正服务的对象却是本区域市民。
要把南宁建设成区域性现代商贸中心，首先是商业设施、设备先行。由于南宁市本身出口东盟产业非常少，和东盟间的长期商贸往来较少。广西出口东盟国家的产品事实上主要是往越南，而其中很大一部分又是通过凭祥和东兴等口岸出口。南宁要建成商贸中心关键要从物流的角度出发，充当贵州、重庆、四川等内陆省份出口东盟国家的出海口，因此重点发展的应当是城市的物流园、批发市场。而把10+1商业大道、金湖广场、航洋国际城等也定位为“为东盟服务的商业街和购物中心”则有点不妥。每年一次的中国—东盟博览会，时间很短，博览会结束以后，到南宁来直接进货的东盟客商非常有限。作为一个营业面积超10万平方米的购物中心，没有长期的客源基础，没有稳定的营业额，仅仅从建设南宁商业形象的角度出发，很难维持。梦之岛水晶城定位于：年轻、休闲、时尚。汇集世界经典及欧美时尚商品，引领时尚的消费潮流和现代生活方式。主要服务于追求时尚、舒适生活的精英人士。而这个定位和商圈所在区域居民的特征是相吻合的。这样，城区内的商业购物中心就出现了这样一种现象，在建设时是以服务东盟的角色来进行建设的，但真正服务的消费者却是本市的市民。因此在整个建筑面积的规划上不可避免地会出现量过大的现象。
百货大楼、万达商业广场、王府井百货、梦之岛购物中心等一些大中型商场定位基本雷同，片面追求大而全，商品种类、档次、柜台陈列差异不大。据2006年的相关统计分析数据，不少商家为了扩大销售、减少库存、提高市场份额，纷纷采取让利、打折等促销手段，致使商家把利润降到最低限度。激烈的价格竞争，一方面是消费者得到实惠，另一方面是企业效益不断下降，经营困难，许多企业处于苦苦支撑和勉强经营的状态，企业抗风险能力严重不足。例如南宁百货大楼股份有限公司虽长期占据南宁市百货零售行业龙头老大的地位，但2005年10月开业的金湖广场地下商场，由于身处地下负一楼，而且周边相配套的商业设施较少，开业近一年来一直惨淡经营，每月仅有600多万的营业额。梦之岛金朝阳店、梦之岛南宁饭店精品店也长期处于亏损状态。王府井百货，虽经重新调整装修开业，但效果并不明显，每月都靠大幅打折促销才有800多万的营业额。原本定于2005年底开业的梦之岛水晶城，在推迟了一年后，才于2006年10月底开业，其营业状况如何，有待时间的验证。
南宁市商业地产健康发展的出路
（一）改变商业地产的开发模式
南宁要建设成区域性商贸中心，需要一个长期的市场培育的过程，需要大量开发资金的长期投入。这有别于那些现在商业营业面积不足的城市，商业地产开发完成以后需要更长的投资回收期。目前的这种开发销售方式隐藏着巨大风险，虽然近几年还没有暴发，但是几年后，有的开发商可能就难以支撑。特别是2005下半年、2006年后上市的商业地产，这一时期的商业地产因为商铺投资热已经降温，此外由于宏观调控的关系，银行的贷款利率也有所上涨，商家不得不一方面降低售价，另一方面提高投资回报率。商铺没有好的经营业绩，开发商、投资商就没办法按合约的规定给业主兑现收益，其最终的结果是银行的大量借贷资金收不回来。因此对于南宁市来说，今后商业中心的开发应该杜绝再采用“零售”的方式进行开发。其次这种开发模式极容易造成开发商的短期行为，讲求快，不认真做市场调研和需求分析，轻服务、轻经营、轻规划，把重心放在销售策划上，误以为销售完成就是整个商业项目的成功。其实销售完成仅仅是开始，重要是项目的经营与运营，经营好才是关键。这关系到开发商的社会责任问题，开发商在整个项目的发展过程中，自始至终是主要的角色。在目前的大环境下，可以将目前这种划整为零的分割出售的模式，转到只租不售或整体出售的模式中，把开发商的利益与商业地产运营捆绑在一起，有效解决商业地产开发不顾市场需求的问题。
对外招商引资的项目，首先应当考虑企业的资金实力、商业地产运作经验及客户源。南宁市经过这几年的开发，人均商业营业面积已经赶超中国香港、日本的东京、大阪等大城市了。因此南宁市今后考虑更多的应该是如何招商。对于有资金、有客源的商业地产投资商是欢迎的，但是不要再引进一些以短期开发利润作为目标而不是以长期经营利润为目标的商业地产项目。南宁市2004年以后开发的购物中心，经营最好的要数南宁万达商业广场，而万达商业广场采用的是“订单地产”的开发方式。订单式的商业地产开发方式有两点优势：第一，规避开发风险。投资开发新项目前，通过和合作伙伴接洽，帮助判断项目的可行性，因为主力店的进驻一般都会经过周密的市场调研。按大连万达的做法：只有在各主力业态到位、租赁面积超过50%时，万达才会着手购置土地。以此增强项目建成后的成功系数。在他们看来，商业企业比自己更了解当地的消费市场，如果他们对规划的项目不感兴趣就说明这个选址有问题。而事实情况也正是如此，作为专业的房地产开发商，不可能样样都精通，长期从事零售业的商业企业对市场的把握、消费者的把握会更准确。第二，签订协议后，开发商可以在项目建设中按照合作伙伴的要求来盖楼以确保建成后的购物中心符合各主力店的商业要求。这样，综合各家的意见，大堂、电梯、卸货区的位置都由有关方面经过了反复计算，以保证所有面积都能产生租金，可降低相当一部分成本。
（二）引进专业人才或运营的专业中介商
南宁商业地产的运营是新鲜事物，如何进行商业地产的运营缺乏专业、有经验的人才。因此，目前南宁市商业地产的运营也可以借鉴南宁市房地产销售中介的发展经验，先聘区外有经验的中介公司代为招商管运营，等经验学到手以后，再进行本土化。虽然商业地产在国内发展的时间也不长，但是在一些一线城市也有一些成功的可以借鉴的经验。一些好的顾问公司、中介公司经过这几年与一些国内外知名品牌的接触以后，对一些名牌的需求比较了解，通过对百货商场的充分了解，咨询公司明确应该找哪些品牌来谈，也明确如何帮助开发商弥补不足的地方，为开发商提出各种各样的意见和建议，如装修意见、物业管理意见等等。对于目前已建成的又招商乏力的商业项目，这一方式还是比较重要的。对于目前的南宁市来说，能引进一些国内外的大品牌非常重要，原因是大公司一旦看好南宁市的市场前景，进驻南宁市以后，可以接受2-3年的亏损期，这对市场的培育是很有好处的。而一些小的品牌商则很难坚持一年以上，一旦连续几个月亏损，可能就会选择撤柜。此外大型超市对人气的聚集、市场的培育有着非常重要的作用。城北商业中心就是在“南城百货”超市的带动下逐步形成的。不同的商业项目应该根据实际情况寻找合适的专业中介协助招商。
对于那些正准备开发的商业地产项目，如果没有专业的经验，则更应请专业的咨询公司进行规划。专业的中介公司可以提供从前期调研、可行性分析、项目定位、商业业态、业种规划、到空间环境和视觉形象设计、营销推广、招商、运营管理等全程服务。开发商在准备进行商业地产开发前，首先要转变观念，不能再把重心放在建设和销售上，而要把重心放在商业运营上，商业地产的营销工作不能只针对投资者进行，而是主要针对零售商、经营者进行，根据零售商、经营者的需求进行设计和生产。商业地产的开发不仅要重视硬件方面的投入，更要重视软件方面的投入。
（三）政府加强对商业地产的宏观调控及引导
从客观上说，南宁市的商业地产网点布局还是做了比较详尽的总体规划的，并不存在无序和随意性。南宁市商业地产目前的情况是，无论是市中心配套，还是社区配套都存在投放量过大的问题。有些小区集中布局的商铺或底铺，业主已经入住二三年了，还没有办法开张运营。和其他城市相比，南宁市的社区商业配套并不缺乏。房地产项目“综合开发，配套建设”的理念是正确的，大型的住宅区不能不预留商业配套建设面积，前几年“项目建设，配套先行”是一些楼盘成功的经验，项目还没有交付使用，相关的配套服务商业就已经准备开门营业。这和物业管理工作一样，在早期入住率还很低的时候，都是亏本的生意，都需要开发商倒贴钱进行经营。但是南宁目前的情况是，配套的商铺早早就以很高的价格卖出去了，商铺的出租和经营是投资业主的事情，很多投资者购买商铺并不是想自己经营，而当出租的租金还不上银行贷款时，业主不愿意出租，如果租金太高了，经营者又会血本无归。这些小区的配套经营本来需要开发商的扶持，但是商铺成功销售出去以后，开发商就再也不管了。这也使得一部分本来是必需的商铺沦为空置。
因此从政府宏观调控的角度出发，一方面应控制小区配套商业的面积比例，另一方面，应预留一定比例商业配套面积，不允许开发商出售。
根据绿城人居网公布的“南宁市2006年国有土地使用权招拍挂出让一览表”信息，2006年南宁市所出让的地块中，商业配套面积最低的也达到了7%，普遍在10%到15%之间，从面积上看每个项目的商业配套面积大约是从8000—15000平方米左右。和《南宁市商业网点2003-2010规划纲要》上的“每个社区商业中心网点面积一般在2000-5000平方米，多的可达1万平方米。”这一规划相比较，2006年所出让的地块，在商业面积的规划上还是偏大的，对于现在的南宁市来说，新出让土地的配套商业面积，应该根据实际情况进行调整。
除了政策控制外，政府还应该进行规范的引导，无论是在住宅投资还是商业地产上的投资，都能给市民提供一个公开透明的信息服务。南宁市房地产信息公开的网站，建设并不完善。无论是从杜绝开发商恶意炒作，规范房地产交易环节，还是从引导市民理性消费的角度来看，仅仅有现有的信息是远远不够的。其实政府更应转变观念，信息公开并不会妨碍房地产市场的正常发展，而是更有利于房地产市场的稳定发展。
参考文献：
1.余凯.商业地产短线操作问题研究.商业时代，2006
2.赵德海，刘威.商业地产开发中的错位及对策研究.财贸经济，2005
第8篇：商业地产报告范文
DTZ戴德梁行的一份第二季度报告，或者可以诠释北京写字楼市场的现况。该报告显示，北京非核心商业圈平均租金则环比上涨了3.21%达到236.73元(37.58美元)每月每平方米。而东长安街、建国门商圈租金达到286.16元(45.42美元)每月每平方米，环比增长3.02%。
尽管与去年50%左右的疯狂增长相比已有所缓和，但国内一线城市中心区的高昂租金，在国际上已处名列前茅的位置。
撤离
与租金高涨相伴随的，是众多跨国公司、IT企业选择从CBD区域频繁撤离。大概是从去年底，包括英特尔中国公司、甲骨文和路透社等跨国公司与机构，纷纷选择将办公地撤离CBD，过去门可罗雀的上地、通州、石景山等区域，成了这些跨国公司的首选。要知道作为北京最大的黄金商圈，CBD过去可是财富500强大部分驻京公司的扎堆之地。
租金上涨，是众多跨国企业撤出CBD的一个重要诱因。高纬环球最新的《2012全球最贵写字楼排行榜》显示，2011年北京CBD顶级写字楼以130美元/平方英尺/年的高价，跃居全球第五位、亚太第三位。该租金同比增长75%，是2011年全球写字楼租金增长最快城市，比涨幅排名第二的莫斯科高出34个百分点。
需求与供给高度不平衡的状态将加速写字楼和配套设施市场的繁荣。DTZ戴德梁行研究部的报告显示，2012年上半年北京市场新增供应量仅为246400平方米，导致其于今年上半年末期在所有城市中，总体空置率最低，仅为2.45%。
相关报告预测，在租金需求强劲、供应量有限的情况下，北京的优质写字楼租金增幅居全国首位，至2012年上半年末按年增长46.8%，租金水平紧逼上海。
此外，一位业内人士也表示，在CBD、东二环、金融街等核心商业圈，由于新增供应有限，加上国企、央企通常更倾向于整体持有甲级写字楼而不公开租赁，使得这个市场长期供需紧张，租金上涨势头强劲。考量五百强企业的撤离CBD，成本均是首要因素。
一位北京东方新天地的服装旗舰店店员向本刊记者透露，该店月租金就达20多万，全年两百多万的租金远超营业利润多倍。类似这种以推广为目的的亏本赚吆喝，是常见的情况。
经历了去年租金火箭式的攀升后的北京，目前来看租金上涨趋势略有和缓，但距离理性还有不小的空间。
商机
几家欢乐几家愁，当众多国内外商户因租金而“败退”之时，商业地产的巨头似乎迎来了切切实实的春天。过去的8月，对于微博名人、SOHO中国董事长潘石屹而言，却并不轻松，因为其公司住宅的市场销售数据并不足以让股东满意。
今年上半年，由于没有新完工项目导致结算面积减少，SOHO中国营业额和净利润仅实现12.22亿元和6.13亿元，同比下降均超过50%，核心纯利更是可怜的2.32亿元。销量与利润的下滑，一定程度上源于房地产对于住宅市场的调控。这也为潘石屹在应对销量与利润的难看数据时，决定转型只租不卖的商业地产模式提供了注脚。
“经过反复的分析、测算，我们公司做了一个重大决定：告别散售，持有北京、上海有价值的物业。转型后，SOHO中国将拥有北京、上海大量优质地段办公商业物业，还将是上海外滩上最大的业主。三年后，公司的盈利将主要来源于租金收入，五年后，现有150万平方米物业的租金年收入将超过40亿人民币。”8月中旬，潘石屹的这样一条微博正式向外界宣告，SOHO中国将告别以往的散售模式，从“开发—销售”转向“开发—自持”。若此番战略如果得以实施，意味着SOHO中国将成为北京、上海优质商业物业的最大拥有者，同时还将成为上海外滩上最大的业主。
兵马未到粮草先行，潘石屹聚焦商业地产绝非一朝一夕之事。事实上，早在2011年，很多房地产公司在市场上出售土地或已建成的商业物业。而SOHO中国就已经展开了收购行为，其收购总金额超过150亿元人民币，创下了年度收购金额最高纪录。这些新收购的土地或项目都集中在上海交通便利、位置优越的区域。
事实上，在政治与经济中心的北京，建国门、大望路、朝阳门和三里屯一带，都有潘石屹旗下SOHO中国的影子，其商业物业的积累已经颇为客观。据悉。未来SOHO中国将在北京和上海持有办公楼和商业物业150万平方米，5年后现有物业的年租金收入将超过40亿元。转型之试的成效，潘石屹给出了5年的期限。
就在住宅、商业并重的SOHO中国向商业地产发力和跑马圈地之时，商业地产的龙头万达集团也并未放缓扩张的势头。年销售已近千亿规模的万达地产，其万达广场模式已经成为国内外商业地产的楷模，包括大型连锁超市、影院在内的商业综合体，充分诠释了万达地产的含金量。某种程度上可以说，租金上涨与商业中心的增值，万达皆是最大的受益者之一。
纵观近几年来的土地供应市场，一个有趣的现象是大多数的“地王”，均处于商业中心。显而易见，能撬动商业地产杠杆的，非大型品牌地产商无以为之。时下已付诸实施的CBD项目中，风投最劲的莫过于全球五百强之中信集团的“中国尊”。这个规划为510米的未来北京新地标，仅拿地便花费63亿，总投资将达240亿。
在中信集团的设想中，“中国尊”将集甲级写字楼、会议、商业、观光以及多种配套服务功能于一体，项目建成后将吸引国际金融机构、国际500强企业进驻，预计将于2016年底封顶。
中信集团的目标不可为不宏大，作为未来北京的新地标，中信将引领北京经济发展、吸引500强企业入驻和打造国际地产项目，作为其主要的方向和目标。
“如果说CBD是北京经济发展的最前沿，那么作为CBD核心区中心地标的Z15地块则代表北京经济的制高点，必将吸引具有世界眼光的企业聚集于此。
中国尊设计之初，中信集团就将吸引高端优质客户入驻作为出发点，并称瞄准的是长期、可稳定增长的收益模式，项目实施后将为CBD区域经济发展提供长足动力，最终将实现政府、终端客户、入驻企业的多赢效果。
显然，在北京CBD租金持续增长的当下，如果不出意外，新地标的中国尊势必会名利双收。
疯狂
有灿若桃花的光明前景，自然也会面临无可奈何的争议与困境。对于并不理性的地标兴建及其本身所涵的商业宏愿，也并不总是一帆风顺。最近，被誉为“苏州之门”的苏州商业地标在微博上被网友频繁吐槽其“颇像一个秋裤，还是低腰的”。
这个投资45亿，花费的钢铁可建8艘航母的标志性建筑拿地后九年都未动工，如今亦面临销售难困局的苏州门户，正遭遇着多重困境。据悉，该建筑由苏州乾宁置业有限公司投资建设2011年下半年，“东方之门”项目获得了预售许可证，但迄今为止销售情况不佳。
动辄数十亿投资的商业地标已经不是个案，不鲜见的如各种“总部基地”“文化产业园”“新地标”等标榜居多的商业地产项目正史无前例地上马，但往往雷声大雨点小，大多数所标榜的概念，仅仅流于概念而已。
第9篇：商业地产报告范文
眼下，远洋地产控股有限公司（以下简称为“远洋地产”， 03377.HK）正面临着业绩下滑、利润下降、人才匮乏的难题。
8月20日，在远洋地产2012年中期业绩报告4天后，花旗就研究报告称，其净利润率下降至10.6%，为大型内房企中最低。
同时远洋地产商业地产板块尚处于投入期，而住宅板块又受累于地王项目，北京两个地王项目疑似亏本销售，而青岛地王项目又涉嫌闲置。
今年初进行的裁撤事业部，更是导致远洋地产的人事大震荡，员工流失538人，雇员人数下跌8%，虽在大肆招聘，却难以在短期内解决人才匮乏的难题。
净利润率下降至10.6%
8月16日，远洋地产的2012年中期业绩报告显示，2012年上半年远洋地产实现协议销售额约137.6亿元，同比上涨11%；毛利率约20.6亿元，同比下降12%。
报告显示，今年上半年，远洋地产住宅板块实现营业额57亿元，较2011年同期的73亿元下跌22%。与此同时，远洋地产的协议销售均价由去年同期的15400元/平方米，下降至今年的11600元/平方米，跌幅达1/4，主要是由于有较多的可出售项目来自二线城市。
对此，远洋地产总裁李明对媒体表示：“尽管上半年远洋协议销售均价下跌20%，但在未来，远洋地产将对低端和高端产品维持其价格不变，如果市场允许，价格可能还会略有上涨。”
远洋地产在商业地产板块的表现也不尽如人意，2012年上半年仅实现2亿元的营业额，收入主要来源于北京的高级写字楼项目远洋?光华国际。
对此，李明表示：“远洋地产从今年开始，每年都将新增20万平方米的经营性物业。今年，远洋新增商业地产项目就是与太古合作的北京颐堤港项目，整个项目的建面大概是30万平方米，已在今年上半年投入试运营，在未来一两个月内正式开业，目前市场反应和出租情况都非常好。”
远洋地产投资者关系经理周秋实向时代周报记者透露，远洋地产将会加快商业地产的建设开发，下半年将有买地的可能，因为保险资金对商业地产投资的政策放开，有利于大股东中国人寿保险（集团）公司与其在商业地产方面的合作。
在住宅板块业绩下滑、商业地产尚处投入之际，远洋地产面临着一定的资金压力。其2012年中期业绩报告显示，截至6月30日，远洋地产手持现金及现金等价物120.6亿元，受限制银行存款28.1亿元，尚未使用的银行授信额度约193亿元，但是其短期贷款已达160亿元，贸易及其他应付款项达108.8亿元，应付所得税32.1亿元，总流动负债高达586.8亿元。
但周秋实称：“一年内，我们的总流动负债在370亿多元，到8月我们的现金在180亿元左右。”
“未来我们将以销售为先、现金为王，审慎地选择去化快、规模适中的项目去补充土地储备，深耕已进入的重点区域。”李明表示，截至6月30日，集团的土地储备达到了约2300万平方米，足够满足未来3-5年的高速发展。
8月20日，花旗研究报告指出，今年上半年远洋地产核心盈利按年下跌29%至7.16亿元，仅达全年交付目标25%。毛利率轻微改善1个百分点至31%，但净利润率下降至仅10.6%，为大型内房企中最低。
3个地王项目深陷泥潭
在利润大幅下降之际，远洋地产也已经开始失守北京市场。作为北京区域曾连续六年排第一的龙头房企，远洋地产一度以北京为大本营，2009年，北京在其业绩占比中高达70％，然而今年上半年其在北京区域的协议销售额为37.6亿元，仅占远洋总销售额的28％。
根据第三方统计，远洋地产目前在北京市场中排名第4位，位列城建、首开、保利之后。远洋地产在北京市场的疲软表现，或受累于其“地王”项目。
2010年3月15日，经过84轮竞拍，远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司以40.8亿元拿下大望京1号地块。扣除教育、医疗用地等之外的商品房部分地块，该地块以高达2.7万元/平方米的楼面地价，一举成为当时北京的单价“地王”。
两年多后的2012年6月9日，自诩为“大望京收官王座”的远洋万和公馆开盘销售。据悉，去年底，远洋曾给万和公馆定下了4亿元的销售任务，但由于市场不景气没有入市而放弃。
据报道，今年，远洋地产又为该项目确定的销售任务为20亿元。时代周报记者向万和公馆项目负责人求证，其以不方便透露为由婉拒，但他坦言，“要完成今年的销售任务，压力相当大”。
远洋万和公馆销售人员对外宣称，该项目在开盘当天便签约8.2亿元。8月3日，远洋地产总裁李明在接受《参考消息》采访时也自豪地说：“远洋?万和公馆更是取得首次开盘即销售8.2亿元，至今热销16亿元。”
但是远洋地产2012年的中期业绩报告却显示，截至6月30日，远洋万和公馆共实现协议销售额6.4亿元，交付可售楼面面积13785平方米，销售均价4.67万元/平方米。
北京市住房和城乡建设委员会网站的房地产交易信息显示，目前该项目销售的3#和4#共计房源158套，项目拟售价格为57987元/平方米及58026元/平方米，比其46700元/平方米的成交均价高出1万多元。
而据媒体报道，远洋万和公馆的成本已经超过5万元/平方米。昔日“地王”亏本甩卖？周秋实强烈否定，“我们一共才400多套房源，没有必要亏本卖，现在有签5.2万元/平方米的，也有签到5.7万元/平方米的，基本均价我们还是能够保持在5万-5.2万元/平方米。至于具体成本和利润是多少，我们要等最后结转后才能计算，但销售毛利肯定不高。”
