房产法律论文精选(九篇)

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第1篇：房产法律论文范文

关键词:小产权房;法律问题;宏观调控;利益平衡

一、引言

宋庄画家村案——一个具有标志性意义的判决。

宋庄画家村聚集了来自全国各地很多不乏名气的画家。2006年,随着宋庄被规划为北京市十大文化产业集聚区之一,地价也水涨船高,村民基于自身利益开始画家,要求他们退还已出售的小产权房,其中就包括马海涛诉李玉兰案。审理李玉兰一案的北京市二中院认定马海涛与李玉兰所签的《买卖房协议书》无效,判决画家李玉兰在90天之内腾房,马海涛补偿给李玉兰九万余元。

这是一个具有标志性意义的判决,它在更深层次上触及了中国集体土地制度和农村宅基地流转的现行法律制度,同时对政府在房地产市场宏观调控和兼顾社会各方利益平衡中如何扮演好自己的角色提出了挑战。

二、小产权房的概念和历史发展

(一)小产权房的概念

“小产权房”(或乡产权房)是指在农民集体土地上,由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅,并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋[1]。这种房屋的权属证书没有房管部门盖章,仅有乡镇或村委员会盖章以证明权属,故称为“小产权”或乡产权房。目前政府出台的所有法律、法规中没有所谓“小产权”或乡产权的概念,“小产权房”只是社会上对这种没有取得完全所有权房屋的一种约定俗成的叫法。

(二)小产权房的历史发展

1.小产权房“十年磨一剑”,小产权房的出现并非近一两年,而是已经十年有余。北京市的小产权房大概从20世纪90年代中期开始陆续出现。然而,从2003年开始,随着建设部的购房风险提示和北京市国土资源局的禁令接连出台,小产权房法律问题才开始频频出现在公众的视野之中。值得注意的是,如果从20世纪90年代中期算起,北京市小产权房的历史已经有十余年,为何直到今天才有相关部门发出这样的风险提示和禁令?有专家认为,小产权房出现这十几年,相关管理部门一直监管不力。正如北京我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖指出的,“小产权房恰恰处在政府各职能管理部门的交叉点上,表面上看很多部门都在管,实际上却是谁都没有真正管。”小产权房“十年磨一剑,霜刃未曾试”,形容其尴尬处境名副其实。

2.小产权房目前的发展现状。小产权房在十多年前还只是星星之火,如今已在全国的“城中村”遍地开花,呈现出燎原之势。就全国范围来看,小产权房在城市房屋开发中,占了相当大的比例。调查显示,北京地区小产权房已占房地产市场的20%,西安占到25%～30%,而深圳有“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋,占全市住房总量的49%[2]。可见,小产权房发展到今天已呈难以遏制之势,政府相关部门加强对小产权房的调控和监管已迫在眉睫。

三、“小产权房”的合法和非法化论争

学界对于小产权房的合法、非法化论争存在已久,很多学者和专家也就小产权房存在的利弊进行了深刻的分析。“小产权房”的实质是违法建筑没有完全所有权的房屋,那种认为“小产权房”既有益于农民利益又能实现城乡一体化的观点忽视了“小产权房”背后的一个至关重要的“大问题”——民生问题[3]。从眼前看,农民可以获得部分利益,但长期看来农村集体经济组织趋于利益诱惑势必会将更多耕地变成宅基地来建造“小产权房”,后果很可能是若干年后城市郊区的农民丧失了土地和生活保障。将小产权房认定为,非法化是秉承中国长期以来实行的农村土地(耕地)保护政策,有利于社会经济可持续发展和保护农民的长远利益。

四、小产权房的风险提示和法律处理

(一)小产权房的风险提示

透视小产权房热卖的背后,其实暗藏了其尴尬地位注定存在的高昂风险。根据目前法律,小产权房不能在市场上自由流通,一旦买卖,买卖合同即被认定为无效,正如宋庄画家村李玉兰一案,画家最终不得不将房屋退还给农民。小产权房在房屋配套设施、物业管理、水电等方面都可能存在问题。此外,破坏中国耕地保护制度,在基本农田上违法建筑的小产权房还存在被的风险。还有人提出,“小产权房”存在“链首”(建设环节是否符合规划审批的风险)、“链身”(购买者主体不适格,房屋买卖合同不受法律保护的风险)、“链尾”(权属无法登记,产权不能明确的风险)三个环节的“风险链”[4]。可见,高房价催生下的小产权房,风险重重,城市居民为了自己的切身利益,必须对风险有一个清醒的认知,不要购买小产权房。

(二)小产权房的法律处理

目前,中国政府相关职能部门纷纷诸如通知、规定等文件,对“小产权”房进行法律规制。拉伦茨教授说过,“当抽象、一般概念及其逻辑体系不足以掌握某生活现象或脉络的多样表现形态时,大家首先会想到的辅助思考形式是‘类型’。”[5]我们要根据目前小产权房存在的情况、不同的类型,找寻不同的解决途径。如对于占有耕地开发、建设的小产房应该严格制止,。对于别墅等休闲型以及投资型的小产权房,则应严格限制或者严禁开发、建设。具体处理如下:(1)已经开发而未建的“小产权房”,直接确认为违法,要求停工停建,恢复土地的本来用途;(2)已建未售的“小产权房”区分两种情况,符合土地利用规划、城镇规划的,政府可以考虑收购其上面的“小产权房”作为经济适用房、廉租房,同时由国家管理部门为此类房屋颁发相关的权属证书;未经审批,不符合土地利用整体规划的,对于这种类型也应该确认为违法建筑物加以拆除。(3)已建已售的“小产权房”可以参照情况二处理。

五、小产权房折射出的法律问题分析

(一)注重政府对房地产市场的宏观调控

目前房地产市场呈现比较混乱的发展局面,主要是由于政府在体制和政策上缺乏对房地产市场的有效干预和宏观调控的失衡造成的。一方面,政府缺乏对房地产市场的供求平衡的预测能力,没有充分考虑到城市中低收入家庭和失业家庭对攀升的商品房价格的实际承受能力。另一方面,近十年来的房改政策失当,政府对“廉租房”和“经济适用房”的建设仍然滞后。近年来,国务院办公厅下发的国八条①和国六条②不仅没有稳定住房价,相反出现了中国最高的城市化速度伴随最高的城市房价的奇怪现象。因此,要从根本上解决小产权房法律问题,政府还应该从源头做起,加强和完善对房地产市场的宏观调控能力,加大对廉租房和经济适用住房的建设力度和供应能力。因为只有调整住房供应结构,增加社会保障性住房的比例,改变中国商品住房占大头,经济适用住房不经济,廉租房僧多粥少的住房供应结构,才能从根本上切断小产权住房的供应渠道。

(二)兼顾政府自身利益和社会各方利益的平衡

第2篇：房产法律论文范文

中国的旅游房地产正在快速发展当中，是国家经济发展消费增长的重中之重。2004年国家提出百姓旅游年，说明我们国家的旅游有很大的发展空间。旅游房地产被很多人视为大金矿，认为应该好好开采。可是，发展旅游业是有条件要求的，首先要有足够的资金，其次要有时间。旅游业和休闲业是相辅相成的。休闲了才能去旅游，旅游了才感到休闲，缺少资金，缺少时间，何来旅游？随着人民生活水平的提高，人们对休闲度假的需求日益增长，并成为不可逆转的消费方式。旅游房地产与居住性房地产相比，更加突旅游房地产的人文性、专业性。

二、旅游房地产的目标选择

旅游房地产是房地产行业的一个分支，是一个新兴市场，是市场细分与深化的结果。它的目标选择有其自己的原则。按其细分的市场不同，旅游房地产有着不同的实现形式。

（一）环城度假房地产。城市周边通常是作为都市休闲度假旅游的重要组成部分，与城市配套发展，称之为环城游憩带，其间分布了众多旅游景区，是城市居民日常休闲旅游的最佳去处。同时，景区的人气和良好的生态环境使土地的增值，带动了周边房地产业的发展，从而形成旅游、度假、商务、休闲于一体的旅游综合体。

（二）主题公园。2007年4月17日，，地处成都温江的置信国色天乡乐园开园。这是一个大型的旅游复合型地产，是以主题公园为首，带动周边的旅游、商贸、住宅等发展的大型复合项目。成都作为中国西部的大都市，一直没有现代化的大型主题公园。本土龙头开发商成都置信是第一个带头创办的开发商，置信对开发模式进行了全面升级，进而调整为对整个区域的全面打造。随着去年4月国色天乡乐园一期建成并投入使用，这里已成为时下成都最具人气的休闲热点区域之一。经过两年多的持续开发，国色天乡主题乐园不但带动了整个温江区域的发展，而且形成了以主题乐园为主的文化旅游产业。

（三）城市旅游地产。城市旅游地产主要针对的地块多在旅游资源突出的旅游目的地城市。这类旅游房地产的特点是：开发地具有突出的旅游吸引力，特别是生态环境。在旅游旺季虽然有旺盛的人气，但都是以旅游观光、度假为目的的短住宿需求客户。这类房地产主要用来满足有经济实力的外地消费者的休闲、度假需求。以海南为例，2007年，海南旅游接待人数1845万人次，比上年增长约13%。2008年虽然受汶川特大地震、落地签证暂停等因素的影响，海南全年接待旅游过夜人数仍达2060万人次，保持10%的增长。由此可知，未来的十年内，海南接待的游客人次将快速稳定地增长，由酒店为代表的旅游住宿设施的需求量也将不断增大。这就使建造足够住酒店满足游客住宿的需求呈现在眼前。而且随着人们消费结构的变化，游客对旅游地产需求档次也不断提高，如何及时向旅游消费者提供快捷、方便、灵活、个性、健康、舒适、特色的产品也随即成为海南旅游地产的重要发展方向。海南环境资源的独一无二和不可再生性决定了其比其它任何地区都能更好地把房地产与旅游资源融合在一起。

三、旅游房地产存在的问题

由于我国旅游房地产的起步较其他发达国家晚，因此还存在些问题。

（一）专业人才缺乏。旅游房地产涉及旅游、房地产、企业管理等多个领域，要求从业人员有较高的素质。其从业人员不仅需要掌握房地产业运作方式以及网络技术等相关知识，而且还需具备酒店管理，市场营销、旅游管理等专业技能。但是目前市场上从事房地产相关工作的人员通常都缺乏综合的专业能力。

（二）相关制度不健全。目前，我国现有的房地产相关法规制度并没有完全与旅游房地产的开发经营接轨。例如我国《商品房销售管理办法》第十二条规定：商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。这对于以分时度假为代表的度假村的开发进行了明确限制。行业法规的不完善，部分经营者钻法律的空挡，给消费者乃至整个行业带来了许多不良影响。

（三）开发商认识不足。目前还有为数不多的开发商不是专业出身，从而导致对旅游房地产的开发和经营缺乏全面深入的了解。对于别国的经验，如何取其精华，去其糟粕成为旅游房地产开发经营关注的问题。尽管旅游房地产开发项日已经在全国范围内付诸实施，但对于一些根本性问题还缺乏系统研究。如果盲目开发可能造成资源的浪费和环境的破坏。

旅游房地产是一个极具潜力的朝阳行业，如果国家能在相应法规方面多做完善，开发培养旅游房地产业人才，行业中不断出新，旅游房地产不仅能带动国家经济发展，也会成为人们的福祉。

参考文献：

[1]宋祎.海南省旅游房地产发展与国际旅游岛建设[N].海南日报,2009,7,6.7

第3篇：房产法律论文范文

一、提高搜索引擎对用户检索提问的理解

为了提高搜索引擎对用户检索提问的理解，就必须有一个好的检索提问语言，为了克服关键词检索和目录查询的缺点，现在已经出现了自然语言智能答询。用户可以输入简单的疑问句，比如“how can kill virus of computer?”。搜索引擎在对提问进行结构和内容的分析之后，或直接给出提问的答案，或引导用户从几个可选择的问题中进行再选择。自然语言的优势在于，一是使网络交流更加人性化，二是使查询变得更加方便、直接、有效。就以上面的例子来讲，如果用关键词查询，多半人会用“virus”这个词来检索，结果中必然会包括各类病毒的介绍、病毒是怎样产生的等等许多无效信息，而用“how can kill virus of computer?”，搜索引擎会将怎样杀病毒的信息提供给用户，提高了检索效率。

二、对检索结果进行处理

1、基于链接评价的搜索引擎

基于链接评价的搜索引擎的优秀代表是Google()，它独创的“链接评价体系”是基于这样一种认识，一个网页的重要性取决于它被其它网页链接的数量，特别是一些已经被认定是“重要”的网页的链接数量。这种评价体制与《科技引文索引》的思路非常相似，但是由于互联网是在一个商业化的环境中发展起来的，一个网站的被链接数量还与它的商业推广有着密切的联系，因此这种评价体制在某种程度上缺乏客观性。

2、基于访问大众性的搜索引擎

基于访问大众性的搜索引擎的代表是direct hit，它的基本理念是多数人选择访问的网站就是最重要的网站。根据以前成千上万的网络用户在检索结果中实际所挑选并访问的网站和他们在这些网站上花费的时间来统计确定有关网站的重要性排名，并以此来确定哪些网站最符合用户的检索要求。因此具有典型的趋众性特点。这种评价体制与基于链接评价的搜索引擎有着同样的缺点。

3、去掉检索结果中附加的多余信息

有调查指出，过多的附加信息加重了用户的信息负担，为了去掉这些过多的附加信息，可以采用用户定制、内容过滤等检索技术。

三、确定搜索引擎信息搜集范围，提高搜索引擎的针对性

1、垂直主题搜索引擎

网上的信息浩如烟海，网络资源以十倍速的增长，一个搜索引擎很难收集全所有主题的网络信息，即使信息主题收集得比较全面，由于主题范围太宽，很难将各主题都做得精确而又专业，使得检索结果垃圾太多。这样以来，垂直主题的搜索引擎以其高度的目标化和专业化在各类搜索引擎中占据了一系席之地，比如象股票、天气、新闻等类的搜索引擎，具有很高的针对性，用户对查询结果的满意度较高。作者认为，垂直主题有着极大的发展空间。

2、非www信息的搜索

提供FTP等类信息的检索

3、多媒体搜索引擎

多媒体检索主要包括声音、图像、视频的检索。关于图片搜索引擎的原理，《浅谈图片搜索引擎的实现》blog.minidx.com/2007/12/19/265.html中提出了具有跨时代意义设计思路。

四、将搜索引擎的技术开发重点放在对检索结果的处理上，提供更优化的检索结果

1、纯净搜索引擎

这类搜索引擎没有自己的信息采集系统，利用别人现有的索引数据库，主要关注检索的理念、技术和机制等。

2、元搜索引擎

现在出现了许多的搜索引擎，其收集信息的范围、搜索机制、算法等都不同，用户不得不去学习多个搜索引擎的用法。每个搜索引擎平均只能涉及到整个www资源的30-50%(search engine watch数据)，这样导致同一个搜索请求在不同搜索引擎中获得的查询结果的重复率不足34%，而每一个搜索引擎的查准率不到45%。

元搜索引擎(metasearch enging)是将用户提交的检索请求到多个独立的搜索引擎上去搜索，并将检索结果集中统一处理，以统一的格式提供给用户，因此有搜索引擎之上的搜索引擎之称。它的主要精力放在提高搜索速度、智能化处理搜索结果、个性搜索功能的设置和用户检索界面的友好性上，查全率和查准率都比较高。目前比较成功的元搜索引擎有metacrawler、dopile、ixquick、搜客等。

3、集成搜索引擎

集成搜索引擎(All-in-One Search Page)，亦称为“多引擎同步检索系统”(如百度)是在一个WWW页面上链接若干种独立的搜索引擎，检索时需点选或指定搜索引擎，一次检索输入，多引擎同时搜索，用起来相当方便。

集成搜索引擎无自建数据库，不需研发支持技术，当然也不能控制和优化检索结果。但集成搜索引擎制作与维护技术简单，可随时对所链接的搜索引擎进行增删调整和及时更新，尤其大规模专业(如FLASH、MP3等)搜索引擎集成链接，深受特定用户群欢迎。

4、垂直搜索引擎

垂直搜索引擎是相对通用搜索引擎的信息量大、查询不准确、深度不够等提出来的新的搜索引擎服务模式，通过针对某一特定领域、某一特定人群或某一特定需求提供的有一定价值的信息和相关服务。其特点就是“专、精、深”，且具有行业色彩，相比较通用搜索引擎的海量信息无序化，垂直搜索引擎则显得更加专注、具体和深入。

五、搜索引擎的分类

网页音乐(翻唱MP3)影视(电影电视)视频播客软件BT下载硬件图片壁纸相册小说文学文档(论文述职报告思想汇报演讲稿入党申请书作文个人简历毕业论文法律论文经济论文教育论文会计论文计算机论文毕业论文集情书调查报告求职信商业计划书实习报告就职演说自荐信企划方案企业管理年终总结)新闻(资讯)百科(知识经验)教育人物学校专业论坛社区博客词典翻译地图动漫Flash游戏娱乐笑话汽车家电手机广告购物商业黄页房产招聘财经股票基金法律国学图书政府目录学术代码公交实用查询等几十个分类。

六、搜索引擎的最后一步

10年前我们要查阅资料，请教问题，更多想到的是请教专家，图书管查阅等传统方式。常常为了一个简单的问题而到处寻师，在图书馆翻着类似我的电脑桌抽屉里的检索卡片，苦苦寻找。曾几何时，互联网的普及与兴起，搜索引擎的出现，逐渐改变着我们的生活习惯和思维方式。很多问题“baidu一下，你就知道。”就像这里用的“曾几何时”这一词，中文不好的我只有模糊的理解，还以为有“曾经”的意思，想用为第一句。于是百度知道搜索了一下，出自宋"王安石《祭盛侍郎文》：“补官扬州，公得谢归。曾几何时，讣者来门。”才知是才过了不久的意思。

搜索引擎(search engine)是一个系统，能从大量信息中找到所需的信息，提供给用户。互联网出现到现今，信息量可以说成密指数的增长，大量信息就像Google的原本含义一样“1的后面跟着100个0”，这个数比宇宙所有的基本粒子的数量总和还要大。在这浩如烟海的信息中怎么才能找到自己需要的信息呢？搜索引擎就像一只神奇的手，从杂乱的信息中抽出一条清晰的检索路径。

事物的发展往往遵循着合久必分，分久必合的规律，每一次的合与分都是代表着更高级更先进。同样搜索引擎从最初的Archie可以用文件名查找整个互联网中FTP文件的系统，发展到Yahoo早期一种手工录入的分行业的目录检索。随着搜索技术的发展，元标记搜索、全文搜索重新又把整个互连网的信息整合起来提供给用户，目前的Baidu、Google提供的就是一种整个互联网的全文搜索，这种整合信息的搜索也称为水平搜索。这种水平全文搜索固然可以把网络中的所有相关信息提供给用，但这种“所有”不代表着是用户所需的“所有”，往往夹杂着许多垃圾信息。问题出现就伴随着去解决，如果平常使用搜索引擎比较全面，你会发现Baidu、Goolge都有了“更多”的选项，其中出现了大学搜索、新闻搜索、图书搜索、图片搜索等等这些专业化，行业化的搜索，也称为垂直搜索。当前垂直搜索正在逐渐走向丰富化、专业化、行业化，将越来越满足人们的搜索需求。比如很多人在搜索问题时会到百度知道里搜索，因为那里更有针对性；搜索天气会到天气搜索中等等。

那么搜索引擎的下一步发展是什么呢？让我们回想一下搜索引擎的定义：一个系统，能从大量信息中找到所需的信息，提供给用户。根据技术的不断发展和事物规律畅想一下，垂直搜索发展到一定程度会出现信息的单一专业化太强，整体信息综合化不好，而人们需要的不但要有专业信息，同样也要有整体联想信息。随着人工智能、神经网络、网格计算等搜索技术的发展，我们又将有一个能整合互联网信息，智能的提供用户确实所“需”的信息，而不简单只是所“要”的信息，因为很多时候搜索时，自己都不知道要什么。