房地产会计计量精选(九篇)

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第1篇：房地产会计计量范文

【关键词】 公允价值 投资性房地产 装修费 用途转换

一、投资性房地产公允价值模式的选择分析

公允价值在投机性房地产会计实务中应用较少，我们分析可能有如下几方面的原因。

1、公允价值计量的会计信息生产成本较高

这主要表现于公允价值计量模式下，公允价值不容易取得，而成本模式采用历史成本，容易取得。公允价值的确定是否合理是投资性房地产后续计量是否合理的关键。公允价值的取得，首选是活跃的公开市场报价。鉴于我国房地产市场的不完全性和不成熟性，公开市场报价还难以取得，因此，对于采用公允价值进行会计计量的房地产开发上市公司，需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。与历史成本相比，这个过程将会增大企业的信息成本。在企业无法直接衡量采用公允价值计量模式的收益时，积极性肯定会受到很大影响，因此，从成本效益原则考虑，企业极有可能放弃公允价值计量方式。

2、随着经济周期的波动，利润变动幅度较大

在成本模式下，如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号―资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。同时还规定：“资产减值损失一经确认，在以后期间不得转回。”这项规定明确了企业不得调整利润；而采用公允价值模式计量，应当以资产负债日投资性房产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面之间的差异计入当期损益。会计利润可随公允价值的波动方向而上下变动。随此投资性房地产公允价值的变化将加大净利润的波动幅度，容易误导投资者、债权人等众多利益相关者，间接影响企业的市场形象及其股票价格。这在经济周期波动比较大的阶段，公允价值计量模式的这个弱势会更为显著。以2008年经济形势为例，上半年还处于较高的通胀压力之下，各项产品的原材料价格涨幅较大，房地产市场还处于欣欣向荣之势，而至下半年，受美国次贷危机的波及，经济增速明显放缓，房地产价格也处于疲惫之势，在这种情况下，采用公允价值计量模式，对利润变动幅度影响会非常之大。在2008年房地产上市公司年报中，公允价值普遍受到了冷遇。举例说来，2007年7月24日，北辰实业和北京城开组成的联合体在激烈的竞争中击败金融街和世纪金源等国内知名地产巨头，以92亿元天价如愿获得长沙新河三角洲地块的开发权，超出46.38亿元挂牌底价近一倍，而长沙当时房屋均价仅在3000元左右。这一价格创下了国内单宗土地转让价格之最，从而成为名副其实的“中国地王”。随着国际金融危机的蔓延和宏观经济的调整，房地产业持续低迷，北辰实业为了避免公允价值对当期利润的影响，不得以在其后公布的年报中明确表示，执行新企业会计准则后公司仍然采用成本模式对投资性房地产进行核算。

3、公允价值模式计量影响到公司的配股、分红等财务计划

公允价值模式下的资产增值反映了近年来房地产行业的持续繁荣，使企业的总体账面价值上升，使企业报表中反映的会计信息更为乐观。例如资产规模扩大、资产负债率降低，有利于企业在资本市场获得正确的定价，大大增强了债权人或投资者对于企业偿债能力的肯定和信心，有利于企业融资，帮助企业更好地借助资本市场的力量来获得发展。如上分析，当经济周期的波动较大时，在公允价值计量模式下，利润变动幅度会比较大，而这会引起净资产收益率的变化较大，进而影响到公司配股等融资计划。这在上市公司中更为明显，如证监会2006年颁布的《上市公司证券发行管理办法》明确规定：当公司进行公开股权再融资时，要求“最近三个会计年度连续赢利，扣除非经常性损益后的净利润与扣除前的净利润相比，以低者作为计算依据”；当公开增发时，要求“最近三个会计年度加权平均净资产收益率平均不低于百分之六，扣除非经常性损益后的净利润与扣除前的净利润相比，以低者作为加权平均净资产收益率的计算依据”。可见，公允价值计量会显著影响公司的净资产收益率，进而影响公司融资计划。

同时，公允价值计量也会影响到公司的分红政策。公允价值模式下，投资性房地产的升值给企业增加了账面利润，并未带来任何现金流入。公允价值模式的引入，加大了企业的账面收益与现金流背离的程度。因此，上市公司在制定分红政策时，如果增值收益参与分红会导致公司现金流的下降，如果不参与分红，又会导致公司分红比例的下降，这时无疑加大了公司利润分配的难度。

4、公允价值计量模式下可能增加企业所得税现金流出负担

税收也是企业利润分配的一种形式。在我国公允价值模式下，会计准则和税法处理存在较大差异（见表1）。按照目前我国的税法，在成本计量模式下，新会计准则和税法的处理基本一致。投资性房地产需要计提折旧或按期摊销，减少了企业的账面赢利，却可以起到抵税的效果，减少企业现金流的支出。如果采用公允价值计量模式，新会计准则和税法的处理就存在明显的差异：会计上，年末按照投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入当期损益，不计提折旧或进行摊销；税法上，按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的利得，在对投资性房地产计算所得税时仍按计提折旧或摊销处理。在公允价值模式下对税负没有影响，但是如果计算所得税时不确认公允价值变化所产生的利得，不能按照计提折旧或摊销进行处理，就不具有的利得在成本模式下计提折旧或进行摊销处理的抵税效果，会增加企业的当期所得税负担。

二、公允价值计量投资性房地产在会计实务中的应用

1、如何合理确定投资性房地产项目的公允价值

根据新准则规定，可以按三个层次确定公允价值：第一个层次是同类资产的市场价格，如果该类资产存在活跃的市场，则该资产的市价即为公允价值；第二个层次是类似资产的市场价格，如果该资产不存在活跃市场但与该资产类似的资产存在活跃的市场，则该资产的公允价值应比照类似资产的市价确定；第三个层次是既无同类市场也无类似市场，当出现这种情形时，该资产的公允价值可按其所能产生的未来现金流量以适当的折现率贴现计算的现值评估确定。鉴于我国现阶段房地产市场的发展状况，以及大中小城市房地产市场发展的不平衡的现实，企业在确定投资性房地产项目的公允价值时，应严格按照上述三个层次进行确认计量。

2、公允价值模式计量对公司装修费的影响

投资性房地产装修费用属于投资性房地产的后续支出，根据《企业会计准则讲解（2008）》：“与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。例如企业为了提高投资性房地产的使用效能，往往需要对投资性房地产进行改建、扩建而使其更加坚固耐用，或者通过装修而改善其室内装璜，改扩建或装修指出满足确认条件的，应当将其资本化。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。”据此，其应在“投资性房地产”科目下增设“在建”明细子目按规定要求进行核算。由于投资性房地产可以选择采用成本和公允价值计量两种模式，两种模式下的会计处理存在较大差异，而这不同计量模式也会影响到房地产装修费的处理。

一般说来，投资性房地产企业应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。采用成本模式计量的建筑物的装修费，按固定资产的有关规定进行后续计量，按期（月）计提折旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。采用公允价值模式后续计量装修费的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。会计处理如下：

借：投资性房地产――公允价值变动

贷：公允价值变动损益

3、公允价值模式计量对投资性房地产转换的影响

企业将自用房地产转换为投资性房地产，就面临着公允价值模式计量的影响。公允价值模式计量非投资性房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产，在转换前非投资性房地产一般按实际成本计价，转换成按公允价值计量模式计量的投资性房地产，会出现转换前资产的实际价值与转换时资产公允价值的不吻合。按准则有关规定，转换日发生的亏损，即转换日的公允价值小于账面价值之差，计入“公允价值变动损益”科目，待投资性房地产升值时逐步对冲或转让时冲销这部分差额。

投资性房地产转换为自用房地产按实际成本计量模式的投资性房地产转换为自用房地产的核算不存在资产价值的变动，不存在损益方面的核算。但为了保持投资性房地产价值的原貌，应当将该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧（或累计摊销）、减值准备等，分别转入“固定资产（或无形资产）”、“累计折旧（或累计摊销）”、“固定（或无形）资产减值准备”等科目。同时，按公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当按转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值之差计入“公允价值变动损益”科目，待自用房地产处置或报废时，再将公允价值变动损益转入“营业外收入”科目。

【参考文献】

[1] 唐晓玲：关于投资性房地产公允价值计量模式的探讨[J].福建财会管理干部学院学报，2008（3）.

第2篇：房地产会计计量范文

关键词：投资性房地产 公允价值模式 新会计准则

中图分类号：F233 文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）30-0086-02

投资性房地产是一种经营性活动，持有目的是为了出租或资本增值后转让。在借鉴国际会计准则的基础上，中国在《投资性房地产准则》中将投资性房地产定义为：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、用于持有并准备增值后转让的土地使用权、已经出租的房屋建筑物，但不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。

一、投资性房地产的后续计量模式及其优缺点

1.成本模式。成本模式要求企业对资产的取得、耗费和转换都应按照取得资产时的实际支出进行计量计价和记录。原因是：一方面，成本模式的初衷是认为企业对外公布资产负债表的目的不在于以市场价格表示企业资产的现状；而在于通过资本投入与资产形成的对比来反映企业的财务状况和经营业绩；另一方面，基于企业传统的习惯性操作，成本模式是以经济业务发生时取得的成本为标准进行计量、计价的一种核算方法。成本模式计量方法的优点是会计处理简单、容易操作、始终按投资性房地产的原始入账价值进行成本核算，而且此种计量方法不受公允价值变动的影响。所以，在一定程度上不容易使企业的资产价值虚增或虚减，大大降低了调节利润的可能性。同时成本计量模式的核算过程相对比较简单而且在成本计量模式下如果企业采用的折旧政策与税法一致则不必进行纳税调整，若不一致只需对折旧额进行调整，而且对所得税纳税调整的会计处理也简单易行。但是采用此计量模式易高估或低估资产价值，不能及时客观地反映房地产的真实价值。

2.公允价值模式。公允价值是在公平交易中熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。企业如果采用公允价值计量模式则应满足下列条件：第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；第二，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，对投资性房地产可采取公允价值进行后续计量从而对投资性房地产的公允价值作出科学合理的估计。在充分引入公允价值计量理念之后，企业的投资性房地产会计所提供的会计信息质量较之以前有了较大的提高，其客观性和可靠性大为增强。而且此计量方法的采用方便投资者横向对比国内、国外企业的价值。公允价值计量模式可采用市场比较法、收益法、成本估价法和假设开发法等方法计量，同时此种计量方法可根据投资性房地产市场行情的变化等外部公开信息及时调整其账面价值，有效地增强了会计信息的相关性；极大地提高了会计信息质量使企业的经营业绩、财务状况等相关信息更加公允的得到反映；有利于在证券市场上获得更加公允的公司股票定价。但也会导致较大的利润波动性，为企业的发展增加不稳定性因素，为企业操纵利润提供了空间，增加了该行业的经营风险和财务风险，极易引发严重的经济泡沫。同时，引入公允价值计量模式使公允价值的认定及会计处理更为复杂。

3.两种模式的选择。目前《企业会计准则》认为投资性房地产后续计量的优选模式是成本模式，但如果企业有确凿证据表明该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时则可以采用公允价值模式计量。但企业一旦选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，并且不得从公允价值模式转为成本模式。这与中国会计政策变更的相关规定是一致的。

二、投资性房地产公允价值计量实际运用中存在的问题

在投资性房地产计量中引入公允价值模式，会对中国房地产企业多方面产生有利影响，但公允价值计量在实际的运用中也存在着一些问题。

1.估值难度较大。根据准则的规定，当无法从活跃市场或其他市场获取公允价值时，需要采用估值技术。而估值技术不仅受主观判断的影响，还会因风险状况、经济环境及企业自身信用的变化而相应变化；同时，相同或类似的房地产会因时因人因地而异。评估房地产的价值时需要考虑不同地理位置、户型、不同用途等多种因素。而且由于中国房价的波动较为频繁，使计量难以及时反映其真正的价值从而使评估难度增加。此外，中国相关专业评级机构尚不健全，使公允价值计量的结果较难达到公允。

2.影响企业资产价值以及所得税纳税调整额。公允价值计量模式反映了市场对企业资产价值的影响，所以房地产企业必须谨慎对待公允价值计量的引入。公允价值的引入，一方面会提高企业的净资产；另一方面在不利的市场环境中企业价值也会随之减少。近来，政府对投资过热的房地产市场不断进行调控降温，导致很多公司出现资金短缺的问题。如果投资性房地产采用公允价值模式，会直接影响企业的资产价值，而企业收益则未必增长相同的比例，此时的净资产收益率反而可能出现下降。在所得税纳税调整方面：公允价值模式下，税法允许计提折旧而会计准则不允许计提折旧；税法不确认公允价值变化所产生的利得或损失而会计确认。因此，税务处理上需按税法规定的折旧年限计算调整折旧数额。同时随着投资性房地产在以后年度资产负债表日的公允价值的变动，纳税调整数额也将相应变化。并且，由于投资性房地产在资产负债表日的公允价值与账面价值的差额计入了当期损益，还需要对该项损益进行调整。可见，采用公允价值计量模式所得税纳税调整的工作量及复杂性均会增加很多。

3.利用公允价值计量操纵利润。采用公允价值模式，企业可在会计期末将账面价值调为公允价值，两者之间的差额计入当期损益。会计利润可随公允价值的波动方向而上下变动，进而影响房地产市场利润的稳定性，而且近年来中国房地产市场发展较快，房地产企业的利润受市场波动的影响更加明显。如果以后投资性房地产得到增值，当年的利润就会增加。所以说，房地产企业引入公允价值之后，其利润不但可以反映企业的经营状况，而且也可以反映房地产市场的价格趋势，进而影响到企业的净利润水平。同时，在公允价值模式下，投资性房地产不需要计提折旧或摊销而减少的成本支出也会增加当年的利润。另外，对投资性房地产公允价值进行评估时企业需聘请第三方投资机构，其高额评估费用会减少企业的利润、增加企业的经营成本。除此之外，在此种计量模式下由于公允价值是根据市场价值变动的；因此，房地产企业中引入公允价值计量模式可能会导致企业利用房价操纵利润，粉饰财务报表，误导会计信息使用者。

三、投资性房地产公允价值计量的改进措施

1.完善机构评估。中国市场经济发展尚不成熟，房地产市场波动相对较大，如果采用公允价值模式计量投资性房地产，则企业利用投资性房地产公允价值计量操纵利润的风险很高。引进第三方评估机构可以增加公允价值计量的独立性，但企业不能聘请自己认定的非专业评估机构或自我评估，而应聘请经过有关权威部门认定的专业房地产评估机构，对投资性房地产进行客观、独立的评估，尽可能地降低投资者风险，避免企业操纵利润。

2.提供有利环境、给予税收支持。为满足公允价值计量的要求，减少企业操纵利润的机会，降低投资风险，首先我们应该不断完善市场经济制度和结构，加快进行资本市场改革，进一步完善生产资料市场和资本市场，加快建立公平的交易环境；其次，在税收等方面国家也应该给予一定的支持。2007年7月颁布实施的《关于执行〈企业会计准则〉有关企业所得税政策问题的通知》，这在客观上以税收优惠为条件鼓励企业更多采用公允价值计量模式。

3.加强信息披露。信息披露的公开与透明是有效防止企业操纵利润的办法，投资性房地产的同类房地产的市价、初始确认价值、地理位置、建筑面积等其他相关信息应该得到及时充分的披露。采取公允价值模式进行计量的投资性房地产，应着重披露为其进行评估的评估机构详情、评估的证据与方法、来源等因素。

四、结论

新会计准则适应了当前中国企业发展的需要，为企业提供了重要的发展机遇。但无论是成本模式还是公允价值模式都有其利弊：成本计量模式减少了企业的账面盈利，起到抵税效果，减少了企业的现金支出，而且会计处理相对简单、容易理解、不受公允价值变动的影响，使得企业的资产状况及盈利水平较为稳定，不容易被人操纵，但历史成本计量模式不能很好地表达企业当前的经营状况和反映未来经济前景。而公允价值模式则能使企业账面价值更加及时、客观地反映市场的公允价值、提高企业的融资能力，但在市场环境不稳定的情况下会给企业带来账面损失的风险，而且公允程度不易控制、估值技术难度较大、企业易于操纵利润、粉饰财务报表、误导会计信息使用者。因此企业应谨慎、适度选用公允价值计量模式，不断完善公允价值计量模式并结合现实的国家政策、经济和市场环境作出明智的选择。

参考文献：

[1][美]罗伯特・N.安东尼.美国财务会计准则的反思(2006)[M].李勇，许辞寒，邹舢，译.北京:机械工业出版社，2005.

[2]中华人民共和国财政部.企业会计准则(2006)[M].北京:经济科学出版社，2006.

[3]葛家澍.创新与趋同相结合的一项准则――评中国新颁布的《企业会计准则――基本准则》[J].会计研究，2006，(3).

[4]吕佳桥.新企业会计准则实用操作详解(2007)[M].上海:上海财经大学出版社，2007.

[5]新企业会计准则重点难点解析编写组.新企业会计准则重点难点解析[M].北京:企业管理出版社，2007.

[6]李世辉.新会计准则公允价值的应用、影响及挑战分析[J].事业财会，2007，(6).

[7]王瑞，王丽文.公允价值对投资性房地产企业的影响[J].财会研究，2008，(16).

第3篇：房地产会计计量范文

[关键词]房地产企业 会计信息质量 会计准则

一、前言

当前我国的房地产行业受到越来越多的关注,房地产行业的财务会计核算问题也引起许多专家学者的重视。根据房地产行业自身的经营特点,其财务会计核算程序以及方法具有明显的差异性。尽管我国已经开始正式实施新企业财务会计准则,但是从在房地产行业实施的状况来看,仍然存在许多不完善之处。国家相关部门对房地产企业的会计信息质量的监督和审查是稳定市场经济秩序的重要保证,而一些房地产企业的会计信息失真情况十分严重,这也导致了国家财政税款的流失,本文将对我国房地产企业财务会计核算中的会计信息质量问题进行探讨。

二、房地产企业会计信息质量存在的问题

(1)风险信息披露内容不完整

房地产开发企业在地产开发过程中要面临许多的风险,这些风险包括政策风险、企业项目开发风险、土地供应风险、项目工程质量风险等。由于房地产企业自身高风险性的特点,所以房地产开发企业相对于一般的企业必须更充分地有关风险的企业财务信息。然而,从当前我国相关的财务会计法规制度来看,房地产企业的财务会计报告附注中披露的风险往往仅限于相关抵押贷款的担保风险;但是对于房地产开发企业质量保证金方面没有涉及,相关方面的质量保证金信息也未加披露,这是需要进一步改进的地方。

(2)会计核算准则指引不够完善,业绩评价信息不够客观

对于地产开发企业来说,会计核算准则指引不够完善,这也就导致最终的房地产业绩评价信息不够客观。房地产企业从土地开发到确认收入往往要经历几年的时间,于是在项目筹建期就需要有大量资金投入开发过程,这部分的管理费用就计入了当期损益,而由于整个工程的部分项目尚未完工,其预售款项也无法确认为收入,这就使得财务会计理论中的收入费用配比原则没有明确地在房地产业中得到的体现,而每年的损益表也由于项目阶段的不同而产生较大的利润波动。所以选择一般的企业业绩评价指标,比如净利润等并没有全面客观地反映房地产企业的真实经营状况,这也会在很大程度上使投资者产生误解。

(3)企业内部会计核算不完善

当前有很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度,使得现金流量统计不够科学。依据新企业会计准则的相关规定,企业现金流量表的编制主体是企业自身,然而,现实中房地产企业的现金流量与其他行业企业的现金流量存在明显的差异性。从现金金流量方面来说,房地产开发企业在筹资活动以及相关的投资活动中产生的现金流量是以企业作为基本单位的,而在另一方面,企业经营活动中产生的现金流量则是以开发项目作为基本单位的,由于房地产企业的开发期限较长,其经营活动所产生的现金流入与现金的流出具有更大的异步性。

(4)房地产企业的会计体系不规范,收入确认制度有待改善

当前在我国的房地产企业中,相关的财务会计体系仍然不规范,销售收入往往采用预售以及分期付款销售两套财务管理办法,这就容易造成收款期与房屋交付期不一致的情况。在相关的会计实务中,房地产开发企业确认收入的方法主要有以下几点:第一种情况是在相关企业签订预售合同后并收取预收房款确认收入;第二种情况是在企业签订预售合同后以合同金额确认收入;第三种情况是在项目竣工验收以后,开具销售发票确认收入;第四种情况是在办妥产权过户手续时确认收入。对于上市房地产企业来说,上述几种收入确认情况企业年报信息披露中不够明确具体,在现实中也有许多房地产上市企业年报由于当年房地产销售收入确认原则的问题,被相关的注册会计师出具保留意见审计报告。而这种分歧的焦点往往体现在商品房所有权风险与债务是否转移的问题上,企业自身判断的结果与相关注册会计师的判断不一致,因而企业在相关的收入确认制度方面值得进一步改善。

三、提高房地产会计信息质量的对策建议

针对上述房地产会计信息质量中存在的问题,本文提出以下的对策建议:

(1)提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

在提高房地产会计信息含量的披露方面,首先可以增加“预提的公共配套设施费用”这一信息项目,该项目反映房地产企业依据权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转房地产商品房等开发产品销售成本时所预提的本来应由商品房等开发产品负担的相关配套设施的费用。此外,还应加强企业的预售政策以及相应的法律依据方面的信息披露。由于在房地产项目未竣工以前,预售商品房收入不能结转,但是按照预售情况仍然能反映企业的经营情况,由于各房地产企业的预售政策不同,往往会对企业各期财务状况和经营成果产生比较的影响,而在很多房地产会计信息中,上述这些会计信息普通的投资者很难看到。以一线的沿海城市为例,根据目前预售政策规定的要求,相关商品房结构封顶或者结构施工达到一定高度时,房地产开发企业便可以向管理部门申请预售许可证,然而在其他一些地方的规定往往与此不同,所以,披露企业的预售政策及情况可以使投资者在财务报表信息不足的情况下,额外获得了具有可比性的会计信息资料。最后,企业还应当在财务报告附注中增加相关分项目现金流量信息以及相关保证金信息的披露,也就是说以企业每一个项目为基本单位,披露企业在房地产开发经营过程中的现金流量,这些现金流量信息主要包括销售房地的现金、购买工程物资以及与之相关的工资支付等。

(2)完善配套工程的会计核算准则指引

我国在《房地产开发企业会计制度制度》中曾经对相关的配套设施费用的预提以及会计处理方面做了比较明确的规定,然而我们也应当看到现行国家统一的《企业会计准则》在对配套设施成本核算当面的指引不足,这使得不同房地产开发企业可以采取不一致的财务成本核算手办法,从而在很大程度上影响了房地产企业成本核算信息的质量与可比性。拿预提应由商品房等开发产品负担来说,假如房地产企业按权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转相关商品房等开发产品的销售成本时预提了一定比例的配套设施费用,那么不但在当期利润表中增加了房地产开发产品成本的相关费用,而且在企业当期的资产负债表中也增加等额的负债,这就会对企业当期的财务状况产生比较大的影响。因此,我国相关的行政管理部门和立法机关必须完善相应配套的会计核算准则做指引,以此来规范房地产行业的会计信息管理。

(3)完善企业内部会计核算,整合现金流量统计

针对当前很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度的问题,相关企业必须构建起完善的财务会计核算体系,这种体系不仅包括国家统一的企业会计制度,也包括房地产企业根据自身经营特点以及相关的管理要求而制定的内部会计核算,具体包括财务会计核算的基础管理制度和办法、内部财务成本分析考核制度以及成本核算制度与办法等。相关房地产企业要严格执行统一的财务会计规范,整合现金流量统计,通过进一步完善内部财务会计核算机制来保障财务会计制度的完整性与系统性。

(4)完善房地产企业的会计规范体系

近几年来,伴随我国会计理论研究的进一步深化,政府的财政部门以及相关的立法部门应该针对房地产行业建立起一套更加规范的财务会计管理体系。对相关的人力资源会计、质量成本会计以及金融工具会计等方面的法律规范进行统一规范,以此来改变当前房地产会计管理的方面不确定的准则以及会计制度,使得房地产行业的财务会计核算工作更具一致性和合理性。以此同时,还应当建立并逐步推广一些特定的的会计准则指引,使得目前所有的房地产开发企业都可以采用统一的确认方法。

四、结束语

由于我国当前房地产企业一些会计准则与相关制度的不规范,这在很大程度上影响了房地产行业财务信息的可靠性与可比性。因此,我们需要在实践中建立起完善的房地产企业的会计规范体系,制定出科学的会计核算准则,从而提高房地产企业信息披露中的信息质量,这对房地产行业的长远健康发展也是有益的。

参考文献:

[1]崔学刚.上市企业财务信息披露:政府功能与角色定位[J].会计研究,2009;1

第4篇：房地产会计计量范文

关键词 胺碘酮 地高辛 房颤

阵发性心房颤动(房颤)是临床常见的心律失常，虽然房颤不是一种致死性的心律失常，但反复长期快速性心律失常可造成患者心悸、气促、活动受限心功能下降，严重者可发生低血压、休克，如不及早复律可形成左房血栓导致动脉栓塞、血液动力学异常、心房电生理重构等，增加复律的难度［1］。目前临床常用的抗心律失常药物中，转复并抑制房颤复发的药物通常首选Ⅲ类抗心律失常药物胺碘酮。本研究旨在观察胺碘酮加小剂量地高辛治疗阵发性房颤的疗效和安全性。

资料与方法

2007～2011年收治阵发性房颤患者46例，持续时间1～72小时，临床表现为心慌、气促、胸闷、乏力，12导联心电图确诊快速性阵发性房颤，心室率≥120次/分，心功能NYHA评分Ⅱ～Ⅲ级。获得患者知情同意后入选本研究。

排除标准包括：①快速性房颤合并预激综合征患者；②房颤合并电解质紊乱/低血压/妊娠；③房颤合并器质性心脏疾病，心功能NYHA Ⅲ级以上；④甲状腺功能亢进；⑤急性心肌梗死；⑥2周内服用过抗心律失常药物(包括Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ类抗心律失常药物，非二氢吡啶类钙拮抗剂)及洋地黄类药的患者。

46位患者中，男29例，女17例，平均年龄64.2±7.2岁。其中合并高血压、冠心病、糖尿病、高血脂症患者21例，心电图提示合并左心房肥大17例，无明显疾病病因8例。

研究方法：入选患者随机分为治疗组(n=25)和对照组(n=21)。治疗组予口服胺碘酮600mg/日，1周，400mg/日，1周，最后减为200mg/日长期维持(服用7天如仍为房颤，视为转复失败)，同时加服地高辛0.125mg/日及口服阿斯匹林肠溶片0.1g/日抗血小板治疗，总疗程12周。对照组给予口服地高辛0.25mg/日，根据心律、心率调整剂量，同时口服阿斯匹林肠溶片0.1/日抗血小板治疗。见表1。

随访12周，前4周每周随访1次，此后每4周随访1次，随访内容包括血压、心率和心电图，同时根据患者心悸发作的自觉症状来判定，多数患者以往发作房颤时有显著的心悸感，以此判定房颤发作与终止。

疗效判断标准：①显效：快速性房颤转复窦性心律，心衰症状控制，观察期内无房颤复发，心室率控制在60～100次/分；②有效：快速型房颤未能恢复窦性心律，心室率控制在60～100次/分，心衰症状有所缓解的；③无效：快速性房颤未能恢复窦性心律，心室率未能控制在100次/分以内，心衰症状未能缓解的。

统计学处理：计量数据以(X±S)表示，计数数据以百分比(%)表示，采用SPSS11.5统计软件计算，采用X2检验，P＜0.05为具有统计学差异。

结 果

房颤复律情况及QTc间期变化：两组患者经治疗后，治疗组复律成功17例(17/25，68%)，复律前QTc间期365±47ms，复律后QTc间期380±49ms，复律前后QTc间期比较差异无统计学意义(P＞0.05)。对照组复律成功6例(6/21，28.6%)，复律前QTc间期360±47ms，复律后QTc间期375±48ms，差异有统计学意义(P＜0.05)。

心室率控制情况：经治疗后两组患者平均心率均减慢，自觉心悸、气促症状有明显减轻。其中治疗组未转律的患者131.7±10.6次/分下降至101.2±23.3次/分；对照组未转律者心室率由129.2±12.5次/分，减慢至110.5±16.7次/分。治疗组用药后未转律者平均心室率明显低于对照组(P＜0.05)。

不良反应：两组均无传导阻滞、低血压和心功能不全等发生。治疗组有1例心室率低于60次/分，1例患者随访甲状腺功能出现异常，停药后随访好转。对照组1例表现为胃肠道反应。

讨 论

阵发性心房颤动在临床治疗方面仍存在诸多争议。近年来应用射频消融术隔离肺静脉或环肺静脉口外线性消融治疗阵发性心房颤动取得了一定的成功［2］，但手术并不适用于所有年龄段的患者，而且有一定的复发率，也会引起一些并发症，如肺静脉狭窄、心包填塞等；并且部分患者不愿意接受手术。因此对于基数众多的房颤人群，绝大多数病人仍依赖于药物治疗。房颤的药物治疗包括以下3个方面：①转律和维持窦性心律治疗；②控制心室率；③抗凝治疗。

传统治疗阵发性房颤是静脉推注毛花苷C。既往认为毛花苷C既能有效转复阵发性房颤，又能较好地控制心室率，且能治疗心衰。但现有研究认为，毛花苷C对阵发性房颤复律作用与安慰剂无显著性差异，洋地黄制剂可以造成电复律时发生严重性心律失常，也不能用于急性心肌梗死的早期及合并预激综合征者。因而，该药不是治疗阵发性房颤复律的理想药物。

胺碘酮是一种广谱的抗心律失常药，它具有Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ类抗心律失常药的作用，以Ⅲ类为主，它的某些抗心律失常作用还由于它有抗甲状腺素的一些作用而致，对室上性及室性心律失常均有较好的疗效［3］。胺碘酮对QTc间期影响是逐步的，在血药未达到稳态浓度1～2天内，对QTc间期影响可能不大。另外胺碘酮静脉注射液与片剂的电生理区别主要在用药初期，用药初期主要扩张外周血管和冠脉，导致冠脉流量增加和血压下降。因此血液动力学的改变与给药的剂量和速度有关。胺碘酮所致QTc间期延长为有效不应期延长。胺碘酮可用于房颤复律，转复后需要用药长期维持窦律。

本研究采用胺碘酮联合小剂量的地高辛治疗阵发性房颤，其理论依据为胺碘酮对血管平滑肌有特异性的松弛作用，能扩张冠状动脉和外周动脉，降低冠脉和外周血管的阻力，且通过α受体、β受体的非竞争性抑制而降低儿茶酚胺的作用，故可改善心功能。虽然胺碘酮对心脏传导系统有全面的抑制作用，但对心室收缩力几乎无影响，而胺碘酮与地高辛联用时，对房颤的复律及降低心室率有协同作用。地高辛增强心肌收缩力，增加心输出量，弥补了胺碘酮的不足，而抑制房室传导、控制心室率、转复房颤方面则起协同作用。

本研究在短期间观察到胺碘酮联合小剂量地高辛较之单独使用地高辛对阵发性房颤有较好的治疗作用，能够有效恢复并维持窦性心律，减慢心室率，改善心衰症状，并且有较好的耐受性，对QTc间期影响小，不良反应较小。但是本研究同样存在观察病例数少，机制探讨不深入等缺点。

参考文献

1 WijffelsM C E F,Kirchhof C J H J,Dorland R,et al.Atial fibrillation begetsatrialfibrillation.A study in awake chronically instrumented goats.Circulation,1995,92(7):1954.

第5篇：房地产会计计量范文

关键词：投资性房地产；会计处理

新会计准则对投资性房地产的会计处理出台了相应的规定，这是新会计准则创新的一个关键点。在我国市场经济快速发展，房地产投资迅速普及的时代背景下，房地产已经不再单单是满足民生的一种工具和途径，更加转变为企业赚取租金和资本增值的一种方法。在这种情况下，如何对投资性房地产进行客观、公允和准确的计量成为我们必须思考的问题，本文针对这一情况展开讨论。

一、投资性房地产会计处理基本情况

近年来我国投资性房地产行为已经比比皆是，这在一定程度上影响了民生发展和社会稳定。房地产企业主要通过资本增值和赚取租金来实现利益，最终实现投资性房地产的根本价值。

(一)投资性房地产基本属性分析

投资性房地产和自建的建筑物之间在基本特征上有着显著的区别，具体来看表现为：房地产拥有房产的根本目的并不是自己持有；一般来说投资性房地产都处于具有较大升值空间的优良地段，我们从投资性房地产的定义和名称上也可以窥见一二，它天然地带有着投资属性，企业之所以参与到投资性房地产业务中大多是想要赚取租金或者等待差价，从而获得利益。

(二)投资性房地产主要类型

企业会计准则将以下三种房地产划分为投资性房地产：已经出租出去的土地使用权；已经出租出去的建筑物；目前持有的、准备以后增值的并可能随时转让的土地使用权。在这里笔者需要强调的是，当企业持有的投资性房地产到期之后，如果企业不改变其经营目的，而是暂时空置的，仍然需要按照投资性房地产核算；企业只有将产权归自己所有的建筑物以经营方式租赁出去的时候，才可以按照投资性房地产进行核算；虽然企业持有的、准备在增值之后转让的土地使用权属于投资性房地产核算范围，但是闲置的土地不可纳入投资性房地产核算范畴。

(三)投资性房地产会计处理分析

会计准则规定了投资性房地产在初始计量的时候应该按照初始成本进行核算，这里的初始成本可以划分为外购的投资性房地产、自行开发的建筑物和通过其他方式取得的投资性房地产。非投资性房地产和投资性房地产之间是可以相互转换的，也就是说企业原本自用的投资性房地产或者具有存货性质的投资性房地产可以转换为投资性房地产，当租赁合同生效的那一日即为转换日。一般来说，投资性房地产是按照公允价值计量模式计量的，企业需要对原本按照历史成本计量的自用房地产或者作为存活的房地产重新进行公允价值剂量，重新计量的公允价值就是投资性房地产的初始入账价值。在转换的过程中，如果转换日投资性房地产的公允价值要低于原来自用或者作为存货计量的房地产的账面价值，差额要计入当期损益；而如果转换日投资性房地产的公允价值要高于原来自用或者作为存货计量的房地产的账面价值，差额要计入所有者权益类账户。

二、投资性房地产会计处理存在的问题

第一，公允价值的选择性应用降低了会计核算的准确性。我国投资性房地产会计处理的具体相关准则规定了企业可以采取两种计量模式对投资性房地产进行初始计量：成本模式和公允价值模式。这样企业可以根据市场外部环境和自身的实际状况来自行选择计量方式。但是受到会计核算习惯的影响，很多投资性房地产企业依然选择成本计量模式进行会计计量，这样原有会计计量模式中存在的问题依然没有得到解决，企业的会计报表在反映投资性房地产真实价值上依然作用甚微，我国会计准则和国际会计准则接轨的目标依然难以实现。

第二，会计处理方法缺乏实践性。我国在针对投资性房地产进行会计处理的时候鼓励企业采取公允价值计量模式进行会计计量，但是公允价值在我国社会内的实施尚不存在完善的条件和基础，也没有专门性的业务指导原则来指导企业进行公允价值会计计量，在这种情况下企业采取公允价值进行投资性房地产计量的意愿会变得较低。如此一来，我们可以发现我国企业对公允价值计量投资性房地产的方法并没有熟练掌握。

第三，企业之间的会计信息缺乏可比性。企业采取公允价值模式计量投资性房地产会降低不同企业之间的会计信息可比性。当投资性房地产市场不稳定的时候，企业如果采取成本模式进行会计计量，那么可能会造成资产价值估算结果低于房地产本身的公允价值的现象；如果市场条件满足公允价值计量所需条件，企业公允价值计量的结果往往还会受到市场交易信息公开程度的影响，公允价值计量结果还是可能出现差异。由此可见，公允价值计量模式很容易变为企业进行利润操纵的一个工具，导致企业之间的会计信息可比性受到严重波及和影响。

第四，投资性房地产相关的涉税问题无法具体确定。在运用公允价值计量模式进行投资性房地产后续计量的时候，企业还要面临着一个重要的问题——涉税问题，这个问题涉及到一些具体的操作细节和规定。比如说在会计期末企业的投资性房地产出现明显增值的时候，会计处理和税务处理之间就会出现差异，企业应当进行应纳税所得额的调整，将自身的纳税方式和当前的税务要求之间相衔接。公允价值计量对企业的现金流量和所得税汇算清缴都具有重要影响，经过调整的企业期末留存收益是否需要调整都是企业在公允价值计量投资性房地产过程中必须要思考的问题。

三、解决投资性房地产会计处理问题的方式和方法

(一)细化公允价值计量的条件和范围

在选择运用何种方式进行投资性房地产后续计量的时候，不能单纯地将成本模式和公允价值模式放在同一个平台上进行比较。企业需要在充分考虑投资性房地产的实际状况的基础上借鉴先进会计准则的处理方式，明确公允价值计量的内涵和所需的条件。会计准则应当对上市公司运用公允价值进行投资性房地产初始计量和后续计量的条件进行详尽的规定，并通过和历史成本计量模式相比较来凸显出公允价值计量的科学性和合理性。

(二)制定合理的公允价值计量操作方法

新会计准则的出台主要目的是实现和国际会计准则的接轨，但是在实际操作过程中公允价值计量因为缺乏实际操作性，企业单独运用公允价值进行会计计量的条件尚不成熟，这就导致了当前投资性房地产企业的会计处理方法和管理要求、运营实际之间存在着较大的差距。笔者认为我国可以充分地借鉴国际先进会计准则的做法和规范，加强投资性房地产会计处理的规范性和科学性，建立成熟的信息披露制度，力求使得会计报告使用者能够通过披露的会计信息了解到投资性房地产的市场发展状况，并据此判断出上市公司可以采取公允价值计量模式进行核算。

(三)提升会计人员综合素质

投资性房地产运用公允价值计量模式是我国市场经济发展到一定阶段的必然产物，是过往会计理论和会计实践中没有经历过的一次新的尝试。投资性房地产市场的发展在我国还正处于逐步完善的阶段，良性竞争机制的建立还有一段距离要走。房地产市场波动很大，每一天的交易价格都有所不同，泡沫风险居高不下，很多投资性房地产企业难以通过市场获得公允、有价值的价格信息，这给会计人员进行账务处理、入账价值确定、公允价值评估都带来一定的难度，也对会计人员的综合素养提出了更高的要求。所以企业有必要针对会计人员进行再教育和再培训，使其掌握投资性房地产会计计量的方法、运用公允价值进行会计计量的条件已经公允价值的确定方法等等，避免因为会计人员素质不足而影响投资性房地产公允价值核算的完整性、准确性。

(四)明确所得税会计的相关核算规定

税法相关法律法规应该进一步实施完善化改革，对采取公允价值计量模式核算的投资性房地产增值和相关的税务处理给出更加明确的方案和对策，消除上市公司运用公允价值进行会计处理和计量时存在的顾虑，降低所得税调整过程中的复杂性。在实际的会计核算工作中，很多投资性房地产企业都存在着诸多的问题，给其健康和持久发展带来了严重的影响。为了转变这一劣势，企业必须重视会计管理工作的开展，对存在的会计处理不当、会计计量不准确的问题进行妥善的解决。投资性房地产企业会计人员需要不断拓展自身业务能力、增强对投资性房地产会计处理的了解程度，以开拓的视野来为企业发展提供更好的信息支持，帮助企业形成自身的核心竞争力，使得投资性房地产企业能够在激烈的市场竞争中获得一席之地。

财参考文献：

[1]徐爱敏.公允价值计量模式在投资性房地产中的应用分析[J].绿色协会，2013(03).

[2]董太辉.目前房地产形势下探讨投资性房地产有关会计处理问题[J].财会研究，2013(03).

[3]褚颖，张胜.投资性房地产会计处理问题研究[J].会计改革，2014(08).

[4]马明月.投资性房地产会计处理问题研究[J].企业导报，2014(15).

第6篇：房地产会计计量范文

关键词：公允价值 投资性房地产 成本模式

在近年我国房地产价值不断攀升的背景下，采用公允价值计量对企业的财务报表无疑具有重大的利好影响。但是公允价值计量目前并未被大多数上市公司所采纳，为何会形成这样一种现状，如何对公允价值计量进行改进推广，成为理论界和实务界共同研究的问题。

一、投资性房地产及其会计问题

（一）投资性房地产的种类

已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。其中企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。

持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

（二）投资性房地产的后续计量

1、历史成本模式

投资性房地产的后续计量模式主要有两种，即历史成本模式和公允价值模式。在成本模式下，投资性房地产应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。

2、公允价值模式

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。

（三）两种模式下对企业的不同影响

1、成本计量投资性房地产对企业的影响

历史成本计量投资性房地产对企业的有利影响，首先，采用历史成本模式计量能使企业资产状况稳定，不易进行利润操纵；其次，历史成本计量模式会使税赋减少。

历史成本计量投资性房地产对企业的不利影响。第一，采用历史成本计量不能如实反映企业的真实情况；第二，企业采用成本模式计量会影响投资者的利益。

2、公允价值计量投资性房地产对企业的影响

以公允价值计量投资性房地产对企业的有利影响。首先，能增强企业融资能力，改善企业的资产和负债结构。其次，公允价值计量模式的选择应用能提高企业的会计信息质量。再次，能大大提高企业的当期利润，扭亏为盈。企业在公允价值模式下，不计提折旧或摊销，会使得费用减少，利润增加。

以公允价值计量投资性房地产对企业的不利影响。第一，采用公允价值计量模式计量，成本过高。第二，采用公允价值计量模式计量将影响公司的分红政策的制定。

二、公允价值在投资性房地产中的运用

我国投资性房地产后续计量模式现状分析

1、后续计量在上市公司的执行情况分析

《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，投资性房地产的后续计量可以采用成本模式，也可以采用公允价值模式。据统计，在24家沪深两市的房地产上市公司的数据统计中，发现投资性房地产上市公司中采用公允价值模式计量的却寥寥无几。从投资性房地产公允价值的确定方法来看，有15家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，8家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，1家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。

2、投资性房地产准则后续计量执行情况

在后续计量两种模式的优先选择方面，我国的投资性房地产准则与国际会计准则差异依然存在。国际会计准则《ias40——投资性房地产》规定，优先选择公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，只有当主体无法在持续基础上对投资性房地产的公允价值进行可靠确定时才采用成本模式。这是与我国目前会计准则在后续计量方面最显着的差异。

无论是我国所规定的公允价值的确定方法，还是fasb 在《财务会计准则公告第157 号——公允价值计量》中所构建的“公允价值层次”，在本质上是一致的。也就是说，公允价值的取得，首选的是活跃的公开市场报价，如果在目前的市场条件下，公开市场报价不易取得，公允价值的确定则往往要通过专业评估人士的估价。而我国投资性房地产后续计量模式还不够完善，存在较多问题。

3、我国投资性房地产后续计量模式选择现状

与我国原准则体系中历史成本计量占主导地位相比，新准则体系引入了公允价值模式，《企业新会计准则第3号——投资性房地产》鲜明地体现了新准则体系这一重要特点，即允许采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，而不是单一地采用历史成本模式。采用两种不同的计量模式对企业投资性房地产进行会计处理，必然对企业财务状况等方面产生不同的结果。在房地产大幅增值的背景下，采用公允价值计量方式对投资性房地产进行后续计量能够对财务报表产生有利的影响。通过对上市公司的数据统计，发现投资性房地产上市公司中采用公允价值模式计量的却寥寥无几，究其原因在于以下几种。首先，采用公允价值计量的条件较严格；其次，在房价出现波动的情况下使得投资性房地产公允价值的变化将加大净利润的波动幅度,容易误导投资者、债权人等众多利益相关者,间接影响企业的市场形象及其股票价格。第三，公允价值取得成本较高；第四，税赋可能增加。

基于以上的理由,上市公司可能出于稳健的考虑而放弃采用公允价值模式对投资性房地产进行计量。而这样的结果显然与准则制定的初衷相违背,要使这种状况得以改变,就必须对投资性房地产公允价值计量模式进行改进。

三、我国会计实践中公允价值的应用展望

对于企业采用公允价值对投资性房地产进行计量的前景,我认为是十分乐观的。虽然2008年受金融海啸的冲击,房地产市场不但不复2007年“井喷”之涨势,还陷入了近年来少有的“寒冬”,但是采用公允价值模式对投资性房地产进行计量是我国经济发展趋势的必然要求。

采用公允价值计量模式是提高会计信息相关性的要求，符合投资性房地产的特点和本质，也体现了我国会计准则与国际会计准则趋同，更是房地产市场和估值技术发展的结果。因此我国要进一步完善与国际趋同的会计准则体系,提高会计信息质量,就必然要推广和鼓励采用公允价值计量模式。

：

[1] 袁锦霞.公允价值在投资性房地产会计准则中的运用分析[j].财务会计2009（6）总第327期.

葛家澍.关于公允价值会计的研究——面向财务会计的本质特征[j].会计研究2009(5).

王晓.关于公允价值在会计核算中计量问题的探讨[j].咸阳师范学院学报.2009(24).

肖春芬,荆乃彬. 浅谈公允价值计量属性在投资性房地产会计处理中的应用[j].

王兆金,秦江萍,冯纯纯. 浅谈公允价值在投资性房地产行业的应用[j]. 北方经济.2009(1).

第7篇：房地产会计计量范文

一、界定投资性房地产资产要素的现实意义

随着经济的发展和投资观念的改变，对有关房地产或物业项目进行投资，渐成一种时尚。有的企业将房地产投资作为主营业务；有的企业在经营其他业务的同时，兼营房地产投资业务；有的企业投资房地产主要是为了房地产增值而盈利；有的企业投资房地产则是为了抵御通货膨胀的风险。目前，在西方国家的企业中，将房地产作为一种投资手段，已经是非常普遍的经济现象。在我国，近几年来，这种投资行为已逐渐在一些企业中流行，甚至成为了一些企业新的经济增长点。

与新形势不相协调的是，对这一新生事物在以往只是将其作为一般的固定资产或无形资产看待。但是，这种固定资产或无形资产的净值往往不能反映投资性房地产的真实价值。投资性房地产在经过数年以后，它们的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且经常高出其账面原值的数倍，甚至数十倍。另外，对房地产的投资一般金额大、周期长、流动与变现能力较差，往往具有高收益和高风险并存的特点。在这种情况下，将投资性房地产作为一般的固定资产或无形资产处理显然是不合适的；但是将它们按照流动资产以成本与可变现净值孰低的计价原则来处理，也是不合适的。因此，在新会计准则中，将“投资性房地产”单独予以界定是顺应经济形势发展的重要举措，对于规范企业对投资性房地产的会计处理和相关信息的披露具有重要的现实意义和深远的历史意义。

二、投资性房地产计量模式的选择――公允价值模式

在会计实务中，一项房地产是属于一般固定资产或无形资产还是作为投资性房地产，其确认取决于其持有的目的。《企业会计准则第3号――投资性房地产》中规定：投资性房地产，是指为了赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产的范围包括：1.已出租的土地使用权；2.持有并准备增值后转让的土地使用权；3.已出租的建筑物。显然，投资性房地产的持有目的是为了赚取租金或资本增值，或两者兼而有之；凡是符合上述确认条件的房地产均作为投资性房地产核算，否则，作为固定资产或无形资产核算。关于这一点，《企业会计准则第3号――投资性房地产》第四条规定得很清楚：下列各项不属于投资性房地产：

（一）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

（二）作为存货的房地产。

如果企业将一项房地产确认为投资性房地产，其会计计量模式将有两种选择，一种是我国目前经常采用的成本计量模式；另一种是目前国际上流行的公允价值计量模式。无论采用哪种计量模式，其初始计量都没有太大差别，差别主要在后续计量中。

关于投资性房地产的后续计量，《企业会计准则第3号――投资性房地产》规定了两种计量模式由企业根据客观实际加以选择。一是成本模式，《企业会计准则第3号――投资性房地产》第9条规定：企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量；采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第4号――固定资产》；采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第6号――无形资产》。二是公允价值模式，《企业会计准则第3号――投资性房地产》第10条规定：有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的（即投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计），可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。显然，新会计准则为适应经济发展和会计实务的需要，对投资性房地产的会计处理不再单一地使用成本计量模式，同时引入了公允价值计量模式，由企业根据实际情况进行选择。笔者认为在投资性房地产的后续计量中使用公允价值计量模式核算更符合投资性房地产的特性，能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，能够为信息使用者提供真实的相关信息，以便信息使用者做出正确的决策。因此，企业应当在资产负债表日首选成本模式对投资性房地产进行后续计量。

三、在公允价值模式下，企业应当如何进行账务处理并进行纳税调整

在公允价值计量模式下，企业对投资性房地产业务的账务处理及纳税调整比在成本计量模式下复杂得多，因为税法仍然将投资性房地产作为一般固定资产或无形资产对待，成本计量模式下，该业务与以往处理没有区别，而公允价值计量模式下，会计法和税法对投资性房地产的界定有很大差别，导致业务处理比以往更复杂。下面笔者通过一个案例来加以说明。

（一）2007年1月1日，A企业（非房地产开发企业）将一栋新建成的厂房出租给某单位，该厂房实际建造成本为80万元。这时A企业应将出租的厂房确认为投资性房地产：

借：投资性房地产――成本800 000

贷：在建工程 800 000

（二）2007年12月31日，该厂房的市场价格为100万元。这时A企业应当按照《企业会计准则第3号――投资性房地产》的规定对投资性房地产的账面价值进行调整：

借：投资性房地产――公允价值变动200 000

贷：公允价值变动损益 200 000

（三）假设A企业2007年度共计实现利润100万元。这时A企业应当于年度终了计算所得税：

1.税法允许计提折旧（假设按20年直线法计提折旧不考虑残值），而会计准则不允许计提折旧，因此，多计纳税所得4万元

（800 000÷20），应当予以调整；

2.税法不确认公允价值变化所产生的利得或损失，因此，多计纳税所得20万元，应当予以调整；

3.厂房账面价值为100万元，而计税基础为76万元（800 000

-40 000），两者之间的差额为24万元（1 000 000-760 000）属于应纳税暂时性差异，应当确认递延所得税负债。

根据以上，企业应做如下账务处理：

借：所得税费用 330 000

贷：应交税费――应交所得税250 800

〔（1 000 000-40 000-200 000）×33%〕

递延所得税负债79 200（240 000×33%）

（四）2008年12月31日，该厂房的市场价格为90万元，假设以上其他条件不变

1.A企业应当按照《企业会计准则第3号――投资性房地产》的规定对投资性房地产的账面价值进行调整：

借：公允价值变动损益 100 000

贷：投资性房地产――公允价值变动100 000

2.A企业应当于年度终了计算所得税：

借：所得税费用330 000

递延所得税负债19 800 〔79200-（900000-720000）×33%〕

贷：应交税费――应交所得税 349 800

〔（1000000-40000+100000）×33%〕

（五）2009年12月3日，A企业将该厂房出售，取得价款120万元，假设以上其他条件不变

1.A企业取得价款：

借：银行存款1 200 000

贷：其他业务收入 1 200 000

借：其他业务成本 900 000

贷：投资性房地产――成本800 000

――公允价值变动100 000

借：公允价值变动损益100 000

贷：其他业务收入100 000

2.A企业应当于年度终了计算所得税：

借：所得税费用396 000

递延所得税负债 59 400 〔79 200-19 800-（0-0）×33%〕

第8篇：房地产会计计量范文

(一)新企业会计准则的规定

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括(1)已出租的土地使用权；(2)持有并准备增值后转让的土地使用权；(3)已出租的建筑物。

(二)企业所得税相关法规的规定

纳税人的固定资产，是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。无形资产是指纳税人长期使用但是没有实物形态的资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术和商誉等。

(三)投资性房地产在企业所得税上确认为固定资产和无形资产

在会计上确认为投资性房地产的土地使用权，在企业所得税上确认为无形资产，应按无形资产的相关规定进行税务处理。

二、投资性房地产发生后续支出会计和企业所得税处理比较

(一)投资性房地产后续支出新会计准则的规定

企业会计准则规定，投资性房地产发生后续支出时，如果该支出将会引起相关的经济利益很可能流入企业而且该支出的成本能够可靠计量，就应该将其资本化，计入投资性房地产的成本；如果不能满足上述条件的，应当在发生的时候直接计入当期损益。

(二)企业所得税相关法规的规定

企业所得税相关法规规定，符合下列条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出：(1)发生的修理支出达到固定资产原值20%以上；(2)经过修理后有关资产的经济使用寿命延长2年以上；(3)经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。

纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出，如有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值；如有关固定资产已提足折旧，可作为递延费用，在不短于5年的期间内平均摊销。

(三)会计准则和企业所得税规定的比较

对作为投资性房地产管理的建筑物发生的后续支出，会计准则和企业所得税法规都做出了规定，需要根据不同情况进行资本化或费用化处理。但对作为投资性房地产管理的建筑物发生的后续支出，资本化处理和费用化处理的判断标准，会计准则和企业所得税的规定不同。

三、投资性房地产后续计量会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析

(一)采用公允价值计量模式的会计处理在企业所得税上不予确认

会计准则规定，对于采用公允价值计量模式投资性房地产，平时不计提折旧，也不进行摊销，应当以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之问的差额计人当期损益。

采用公允价值计量模式的会计处理在企业所得税上不予确认。

(二)采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理部分一致

1.没有减值迹象，采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理基本一致

会计准则规定，在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销。如果没有减值迹象，采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理基本一致。

2.存在减值迹象，采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理不一致

存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定进行处理。需要对其账面价值进行复核，并根据需要计提减值准备，其具体做法与固定资产准则和无形资产准则的规定一致。

企业所得税相关法规规定：对固定资产和无形资产计提的减值损失不允许扣除。

四、投资性房地产转换会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析

(一)投资性房地产转换为一般性固定资产或无形资产会计和税务处理的比较

1.企业将原采用成本计量模式计价的投资性房地产(没有提取减值准备)，转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价基本一致。

2.企业将原采用成本计量模式计价的投资性房地产(已提取减值准备)，转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价不一致。

3.企业将原采用公允价值计量模式计价的投资性房地产，转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价不一致。

新企业会计准则规定，转换前采用公允价值计量模式的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值。(二)自用房地产或存货转换为投资性房地产会计和税务处理的比较

1.会计准则规定

新会计准则规定，在自用房地产或存货等转换为投资性房地产时，应根据转换后的投资性房地产所采用的计量模式分别加以处理。在转换后采用成本计量模式进行计量的，将转换前资产的账面价值直接作为转换后的投资性房地产的入账价值。在转换后采用公允价值模式进行计量的，按转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于其账面价值的，其差额计人当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积计入所有者权益。

2.企业所得税相关法规规定

企业所得税相关法规规定，开发企业将开发产品转作固定资产应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移时确认收入(或利润)的实现。

3.会计处理和税务处理的比较

当房地产开发企业将开发产品转作固定资产(投资性房地产)，无论企业采取成本计量模式还是采取公允价值计量形式对投资性房地产进行计价，企业所得税处理为：(1)当期确认视同销售；(2)按开发产品公允价确认为企业所得税固定资产的原始计价。

五、投资性房地产处置会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析

新会计准则规定，当投资性房地产被处置，或者永久性退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计人当期损益。

企业所得税法规对投资性房地产处置确认为固定资产或无形资产转让，按取得收入与计税成本和相关税费进行配比的差额确认损益，计入当期应纳税所得额。

企业在增加会计上确认为投资性房地产之初，应记录企业所得税确认为固定资产和无形资产的原始计税成本；在投资性房地产持有期间，记录企业所得税前可以扣除的土地使用权的摊销额和固定资产的折旧额，同时记录会计和税收处理的差异。

参考文献：

[1]《会计》.2007年注册会计师考试辅导教材.中国财政经济出版社.

[2]《税法》.2007年注册会计师考试辅导教材.经济科学出版社.

[3]高立法，赵桂娟，张建伟.《企业会计准则与涉税处理精解》.经济管理出版社

第9篇：房地产会计计量范文

【关键词】投资性房地产，会计核算，成本模式，公允价值模式

一、投资性房地产会计核算中存在的问题

（一）投资性房地产确认和初始计量会计核算中存在的问题

在会计准则中，对于投资性房地产确认的要求是比较明确的，即只有在符合定义的前提下，同时满足与资产概念完全相同的两项基本条件才能予以确认。虽然在我国投资性房地产会计准则中已包含其确认的基本条件和特殊条件的理念，但未明确予以规定。

（二）投资性房地产后续计量会计核算中存在的问题

1、投资性房地产折旧或摊销核算存在的问题。我国准则规定，对以成本模式计量的投资性房地产进行折旧或摊销，并于期末进行减值测试，这无疑是正确的。但对以公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或摊销，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，并将其差额计入当期损益，不符合收入与费用的配比原则。从长期看来，这种处理方法虽然不会对企业的最终利益产生影响，但会影响到企业特别是上市公司各期利润的真实性，给上市公司以调控利润的空间和时间，利润可能虚增，影响企业各期财务报表的真实性、准确性和可靠性，从而误会导广大的投资者和消费者。

2、投资性房地产价值差额处理存在的问题。在投资性房地产的初始计量与后续计量中，其公允价值与账面价值之间差额在账务处理上缺乏一致性。根据新会计准则的规定，自用房地产或存货，在向采用公允价值模式计量的投资性房地产转换时，投资性房地产的计价应当按照转换当日的公允价值来进行，若转换当日的原账面价值大于公允价值的，他们的差额应当计入到当期损益中，否则计入到资本公积。只有当企业在处置该投资性房地产后，只有当其账面价值小于公允价值之间的差额真正实现的时候，才能转入到当期损益，这一处理可以理解为会计核算中的谨慎性原则。然而对于后续计量的投资性房地产，准则要求将资产负债表日的公允价值变动产生的差额直接计入到当期损益。然而，同样是公允价值变动产生的差额，初始计量与后续计量的前后账务处理却出现了不一致的情况。

（三）投资性房地产转换的会计核算中存在的问题

一是投资性房地产在采用公允价值模式计量的条件下，企业有可能调节利润，虚构资产。企业可能通过调整出租日投资性房地产的公允价值，调节利润或所有者权益结构，还可以使当期营业利润增加，资产增加，构成虚增资产的可能。

二是在企业某年存在亏损的情况下，该企业可以通过处置该资产，将该投资性房地产原转换计入资本公积的部分转入当期的其他业务收入。从而使当期营业收入快速增长，达到扭亏为盈的目的。

二、应对投资性房地产会计核算问题的策略

（一）应对投资性房地产确认和初始计量会计核算问题的策略。在我国投资性房地产会计准则中，虽然给出了投资性房地产的定义及特征，并且界定了投资性房地产的范围。但是对投资性房地产确认的特殊条件却未明确予以规定，这应该在未来准则修改时加以完善。明确投资性房地产确认的特殊条件，将基本条件与投资性房地产的定义、特征及范围结合起来考虑是否应将某资产确认为投资性房地产，并按照成本进行初始计量。

（二）应对投资性房地产后续计量会计核算问题的策略

1、应对投资性房地产折旧或摊销核算存在问题的策略。投资性房地产是企业已经出租或持有并准备增值后出租的土地使用权和已出租的房屋及建筑物，其在出租期间都会发生有形或无形的损耗，其成本和费用是实实在在的发生了。因此，根据收入与费用配比原理，也应比照固定资产或无形资产折旧或摊销，以真实的反映企业各期的利润水平。企业可设置和通过“投资性房地产折旧（摊销）”科目核算，也可在“累计折旧（摊销）”科目下设置“投资性房地产折旧（摊销）”明细科目对投资性房地产进行明细核算。

2、应对投资性房地产价值差额处理存在问题的策略。投资性房地产应属于企业准备长期持有，可供出售的资产与金融资产中的采用公允价值模式核算的“可供出售金融资产”比较接近，然而，与随时准备出售赚取差价的采用公允价值模式的“交易性金融资产”有所区别。公允价值计量模式下，交易性金融资产则计入“公允价值变动损益”，而可供出售金融资产的公允价值与账面价值的差额应该计入“资本公积”。因此，从资产持有的状况来分析，采用公允价值模式的投资性房地产的核算应该参照可供出售金融资产的核算，但是为了与其他资本公积有区别，可以在“资本公积”的科目下设置“公允价值变动公积（房产或土地使用权）”子科目，并对处置投资性房地产的收益，根据投资性房地产初始取得的目的不同，分别计入“投资收益”或“营业外收支”。

（三）投资性房地产转换会计核算问题的对策

自用房地产或存货转为采用公允价值计量的投资性房地产时，转换日公允价值大于账面价值的差额，实质上属于当期损益。为防范上市公司利用房地产转换调节利润，改变所有者权益结构，可将会计核算方法改为：自用房地产或存货转为采用公允价值计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

通过对我国投资性房地产会计核算存在的问题探析，可以看出我国投资性房地产会计准则在会计核算方面存在一定的不足之处，主要体现在我国投资性房地产的公允价值模式在运用过程中容易与利润操纵联系在一起。这主要是因为目前我国经济发展的市场化程度较低，会计人员总体素质不高，相关监管制度和法律法规不健全等现实条件。所以为了保证会计核算的准确性，应该从根源入手，杜绝利润操纵，同时应在以后的准则修改中完善投资性房地产会计核算的方法。

参考文献：

[1]万东琴.对投资性房地产转换的会计核算研究.Business China.2008

[2]财政部.企业会计准则第3号――投资性房地产.2006