房地产融资论文精选(九篇)
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第1篇：房地产融资论文范文
一、房地产企业迫于资金压力，亟需拓展融资渠道
近两年来政府出台的一系列宏观调控，无一例外，都从相当程度上造成了地产企业资金链吃紧。早在2003年6月5日，央行了“121号文件”，严控房地产开发企业贷款及土地储备贷款的发放，规定房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%。土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超出所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。而2004年出台的“71号文件”，即业界通称的“8·31大限”，则彻底终结了延用多年的土地协议出让制度，规定自2004年8月31日起，严格执行土地招拍挂制度。由于拥有土地储备的企业，必须赶在8月31日前交清所有的土地出让金，致使大量企业再度面临资金紧缺的困难。
随后的一系列金融调控政策，如连续两次加息，各金融机构正式提高了存款准备金率0.5个百分点，收缩了可贷资金约1100多亿元，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从20%提高到35%及以上，都使相当部分开发企业面临资金筹备的难题。尤其在2005年，以打击投机，抑制投资、稳定住房价格为主旨的“国八条”和“七八意见”出台之后，更使整个市场弥漫着浓郁的观望氛围。虽然日前略现回暖迹象，但与往日如火如荼景象相距甚远。这令目前主要靠销售回款融资的开发企业叫苦不迭。
商业性房地产在我国十几年的发展中，资金来源十分单一，走的完全是一条“独木桥”路线，而这座桥主要建在银行之上。2005年8月15日，从中国人民银行公布的《中国房地产金融报告》中可以看到，在房地产业与银行的互动中，已经产生了方向上的偏移，居高不下的房地产市场的贷款给银行带来很大风险。社会资金过于集中于银行，使商业银行在房地产市场形成了一种被动的“垄断”局面。作为国民经济中的支柱产业，房地产业如些单一的融资渠道，给房地产开发商甚至银行体系都造成了很大的负担，同时也造成了很大的风险，迫切需要多多元化的金融模式来解决房地产融资中银行“一贷独大”的问题。而金融资产的多元化怎样用非银行性的资金，通过什么形式来用？资金从哪里来又往哪里去？这些问题无疑关乎着房产地企业的生死。
二、房地产企业在融资中常面临的问题
1、贷款方式单一。国内房地产开发贷款主要有三种形式：第一种是房地产开发流动资金贷款；第二种是房地产开发项目贷款，第三种是房地产抵押贷款。这三种贷款方式的期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。因此，目前我国房地产金融市场化的程度有待提高，相应的房地产贷款方式也有待创新和拓展。
2、企业对银行贷款依赖过重。改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但在短期内仍难以改变以间接融资为主的融资格局，房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷支持。目前我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其它资金。1998年以来，国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低，且呈回落趋势；房地产开发资金约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。
3、融资工具的局限性限制。信托融资相对银行贷款受到政策影响小灵活创新空间大，在银行信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。但中国银监会《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212号文件）出台后，房地产信托门槛进一步提高。从市场的反映情况看，这一影响是非常迅速的，去年9月份房地产信托发行数量和规模立即出现了大幅回落，与上月相比分别回落19.7和36.4个百分点。另外信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。企业债券用途多为新建项目，利息高于同期银行利率，期限为3-15年，所以，一般房地产企业开发的项目获取发行的可能性较小。
4、上市对于身处市场经济中的企业来说无疑是一条上佳的融资途径，房地产企业也不例外。通过增发、配股、可转债三种再筹资方式，房地产上市公司往往可以筹集到数亿甚至更多的奖金用于投入新项目。于是，这种显而易见的优势效应刺激着越来越多的房地产企业开始苦觅上市的可能。然而上市由额度制改为核准度，特别是目前房地产企业上市还属于试点性质，不可能批量上市，按当今的市场面看，每年能安排几十家企业上市已属不易，等在证券商和证监会门口的长龙还不知排到何年何月。
5、海外基金与国内企业对接的难题。首先外资在选择国内投资伙伴时要求格外苛刻。外资有一系列成熟的基于国外开发商的各种风险评判手段。这些风险评判手段拿到中国衡量开发商或者某一项目的时候，会碰到很多衔接不上的地方，短时间内让这些境外投资机构改变他们的风险投资办法或者降低他们的要求并不容易。另外国内的相关法制规定有很多地方并不清晰，这是境外投资者相当困惑的地方。
三、房地产业融资渠道拓展策略
1、开发商贴息委托贷款
所谓“开发商贴息委托贷款”是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”，开发商出资贴息贷款给购房者买房，对承办的金融机构而言，能够有效地规避金融风险，风险的承担者变成了开发商。
“卖方信贷”对房地产开发商有三个方面的好处：第一，解决了融资问题，只要委托贷款周转三次，开发商利用这种方式可回笼资金几乎翻了一倍。第二，现实提前销售，迟早回笼资金。第三，提供有诱惑力的市场营销题材，购房者可低价买期房并获得提前的贷款利息补贴。2、房地产信托
房地产信托起源于美国，简称REITS(realEstateInvestmentTrusts)，从2003年7月18日中国信托一法两规出台后开始走向我国房地产业。通过成立信托公司，并发行所有权受益凭证等融资工具，以投资于房地产项目。它的优势可以归纳为如下几点：（1）降低企业融资成本，而且期限弹性较大，有利于房地产公司的资金运营和持续发展，优化公司的资产负债结构。（2）信托的资金供给方式更为多样，如针对企业运营或者项目动作的资金信托，有贷款模式和股权投资模式。（3）房地产投资信托通过集中专业管理和多元化投资从而降低投资风险。中国银监会公布的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》意味着两项新的重大突破：房地产信托额度有条件的不受200份制度；即使开发商“四证”不全，同样可以通过信托进行融资。信托规模的放大正在为信托基金的形成开启一扇大门，也可以说是在为中国房地产基金的发展创造条件。房地产信托将会成为未来房地产融资的重要渠道。
3、利用外资基金
进一步收紧的宏观措施和低迷的市场并没有阻止外资基金抢滩中国房地产的步伐。不可否定的是，以摩根士丹利为代表的跨国投资银行，在中国地产业确有“边做多边唱衰”的矛盾之举。就在其学者唱空的同时，大摩旗下的投资部门却正忙于投资中国大城市的地产楼市。日前，摩根士丹利宣布，今年计划追加30亿美元资金投入中国房地产市场，加上此前投入的15亿美元，总投资额累计将达45亿美元。并且投资重点将由日本转移至中国。尽管受到宏观调控的影响，中国仍然有强大的市场需求。试水多年，对中国市场政策和规则的全面认知，中国市场自上世纪90年代初新一轮大幅上扬，无疑是促使外资基金近两年加速进入中国市场的最主要因素。2004年，土地招拍挂等一系列措施的出台使市场游戏规则日益透明和国际化，对于拥有强大资金实力的外资基金公司而言，此时正是投资良机。
外资基金对于国内合作方选择一般为当地最大企业或者上市公司有政府背景的企业更是他们的首选。外资房地产基金在作出投资项目和对象决定时，首先是关注企业本身，例如过往业债、企业管理层能力、企业声誉和过往产品质量等因素，其次是了解投融资项目的性质、地理位置、竞争优势、价格、现金流等等；再次为该项目所在城市、市场的消化能力、深度和需求的变化等。基金投入项目后，运作过程要求规范和透明。
4、上市（IPO）
在当年中国房地产界，形成了一个非常鲜明的经济景观——即以资本运营为核心的房地产企业上市浪潮。每个企业都要根据收益与成本来选择合适的融资方式，并确定最佳的融资结构。发行股票所融入的资金属于所有者权益，股东一旦投入资金就不能收回，只能转让其拥有的股份，并相应地享有分享剩余收益，重大决策及选择管理者的权利。因此与其它融资方式特别是债务融资相比，进行股权融资最大的好处就是企业没有定期还本付息的压力，可以很好地规避企业在经营状况出现起伏时伴随的财务风险。
许多房地产企业在寻求上市无门的情况下，转而借助买壳上市达成融资目的，但值注意的是，买壳上市的企业上市于集资却不一定能同步进行。就买壳上市业务本身的来说，它对非上市企业的业绩要求很高，一般情况下要求净资产收益率20%左右，除了必须具备一定的资金实力来支付买壳资金外，更要拥有先进的管理，以保持公司业绩的稳定，从而达到再融资的终极目标。
5、阶段性股权融资
阶段性股权融资是在项目确定以后进入成熟期之前为房地产开发商提供资金支持的方式。在项目开发进展到一定程度，销售回款和项目贷款又没有落实的情况下，发展商愿意承担较高的借款利息，这时发展商的资金缺口一般在6个月左右，继而项目融资可以到位或销售回款就能够实现。阶段性股权融资的好处是不增加负债率，因为负债率过高，财务报表不好，后期贷款难以获得。但股权融资一般是成本最高的融资方式，而且股东多了，项目操作难度增大，管理权成为争夺焦点。
第2篇：房地产融资论文范文
论文关键词：房地产，信贷融资，约束机制，对策
一、引言
一个房地产项目，少则投资数百万元，多则数亿甚至数十亿，对资金要求非常高。目前，我国房地产开发资金来源比较单一，主要靠银行信贷。而随着国家宏观调控的持续深入，房地产开发企业融资愈加困难，很多开发企业面临着资金链断裂的危险。如果能够对影响房地产开发企业融资的内在机制进行可靠的分析，就能对房地产开发企业加强融资能力提供有益的启示。
二、影响房地产开发企业信贷融资成功的关键因素
从房地产开发融资的现状分析，笔者认为房地产开发企业的竞争力大小、银行与房地产开发业企业间的信息对称程度是影响信贷融资成功的关键因素。
（一）、房地产开发企业的竞争力
哈佛大学的Scott.B.R认为,“企业竞争力是指企业在与其它企业的公开竞争中,用人力和资金资源以使企业保持持续发展的能力”。 而对于资金的提供者银行来说金融论文，他愿不愿意给企业提供资金支持，就是要看这个房地产企业的竞争力大小，一个竞争力弱小的房地产企业银行是很难相信它有能力收回投资并取得收益的。所以企业的竞争力大小是影响融资可行性的关键因素之一。
（二）、银行与房地产开发业企业间信息对称程度
房地产企业作为理性的“经济人”[1]，它从事经济活动以追求自己最大经济利益为动机，在融资活动中企业往往会利用信息不对称损害银行的利益。而银行为了降低信贷风险，往往在信息不对称时不同意或只同意企业一部分贷款额的申请，于是出现了“信贷配给”[2]，“信贷配给”最终使银企双方的利益都受损，尤其是使企业融资变得困难。所以银行和房地产开发企业间的信息对称程度也是影响企业融资可行性的关键因素之一。
三、房地产开发信贷融资内在约束机制分析
（一）、信贷融资内在约束机制分析模型的建立
由影响房地产开发企业信贷融资的关键因素，可以建立信贷融资函数A核心期刊目录。即：
A=G(C,L,Q)
这里，G ――函数表达式；
C ――房地产开发企业的竞争力；
L ――银行与房地产开发业企间信息对称程度；
Q ――房地产开发企业可获得的银行贷款数量.
根据这个函数表达式，可绘三维图形分析如下：
H B
QJ
γ·I
A·α
C·β
A’ J’H’ B’
FK
I’
F’D
EK’
E’D’
0L
上图中，直线A’F’表示房地产开发企业从银行获取贷款最低所必需的信息对称程度；直线E’D’表示房地产开发企业从银行获取贷款最低所必需的企业竞争力。类似于经济学上的无差异曲线[3]，要获得一定的银行贷款，房地产开发企业的竞争力C与银行和房地产开发企业间的信息对称程度L有一定的替代性，即假如房地产开发企业的竞争力较强、银行和房地产开发企业间信息对称程度较低时可获得银行贷款为W，则存在房地产开发企业的竞争力较前一种情况弱、银行和房地产开发企业间信息对称程度较前一种情况高时也能获得相同银行贷款W，由此可以得到获得最低银行贷款时C与L所有可能组合点的连线E’F’。
考虑到C不可能无限大，即当企业处于行业的绝对垄断地位时，C达到最大值（假设一定时期内所有银行对房地产行业放贷的总数量一定）。在上图中用A’B’表示C达到最大时的临界线。同样的道理，银行和房地产开发企业间的信息对成程度也有一个极限金融论文，即银行和房地产开发企业间信息完全对称，此时L达到最大值 ，在上图中用B’D’表示L达到最大时的临界线。从而得到A’ B’ D’ E’ F’ 平面对应的ABDEF曲面就是C与L不同组合下，企业可获得银行贷款的所有可能值组成的点的集合。
（二）、模型分析
由于C与L具有一定范围的可替代性，所以在允许范围内可任作两条曲线J’K’、H’I’，使其满足曲线上的C与L的组合分别能获得相同的银行贷款，其分别对应相同银行贷款集合组成的曲线为JK和HI。比较JK上的α和β点以及HI上的γ点的大小可知：α＝β<γ，即曲线HI所代表的银行贷款大于JK所代表的银行贷款，而JK上的银行贷款相等。从而可知，曲面ABDEF是由一系列像JK、HI一样的等银行贷款线组成，并且C与L的组合值越大，其所对应的等银行贷款线越高。
从以上图形分析可知，只要能够对C与L进行度量，就能对企业融资可行性进行评价。
（三）、影响信贷融资成功关键要素的度量
1、 房地产开发企业竞争力
房地产开发企业竞争力的测定是众多评价指标的综合评估过程。目前国内外常用的综合评估方法有三大类，包括专家评估法、经济分析法和运筹学方法[4]。本文从专家评估法依靠人为打分确定权重，具有一定的片面主观性出发，试图运用因子分析方法建立房地产开发企业竞争力的评价指标。因子分析是从一些有错综复杂关系的现象中找出少数几个主要因子，再对这些主要因子进行综合评价，因此可以有效的消除人为因素的干扰，确保评估的客观性和评价结论的准确性。
将房地产开发企业的竞争力分为三类：经营能力（评价指标有固定资产原值、流动资产平均余额、技术职工人数、销售收入、市场占有率、人均工资额、总资产周转率等）；效益能力（评价指标有资产效率、劳动生产率、人均利税率、资本收益率、资产报酬率、销售利税率、成本费用利税率等）；发展能力（评价指标有销售收入增长率、利税增长率、总资产增长率、工资额增长率、科技经费增长率，技术进步率等）。
因子分析的计算步骤包括将因子表示为变量的线性组合金融论文，然后构造原始数据矩阵W0、求W0的标准化数据矩阵W、求W 的相关系数矩阵T、求T的特征根λ及特征向量S、建立主成分表达式、计算每个主成分的贡献率U、按累计贡献率的最低限值选取主因子个数P、计算主因子的因子载荷矩阵B、求B的正交因子解、建立因子得分模型上H（见式①）、计算主因子综合得分Z（见式②）、计算因子综合得分得相对得分Z’（将样本综合得分按由小到大顺序在评价区间[Φ1 , Φ2]上进行归一化处理（见式③）。
Hi = ai1W1+ ai2W2+ … + ai nW n( i =1, …, P)①
式中：Hi为第i 个主因子的得分值；Wj为第j 个变量得观测值；P为选取的主因子个数；aij为第i 个因子的第j 个变量的得分系数。
Z(i) =Σ(Uj×Hij) / (ΣUj) ( i= 1,2, …,M;j = 1,2,…,P)②
式中：Z(i)为第i 个样本的主因子综合得分; Uj为第j 个主因子的贡献率；Hij为第i 个样本的第j 个主因子的得分值。
Z’(i) =Φ1+(Φ2－Φ1)×(Z(i)－Zmin) / (Zmax－Zmin)③
式中：Z’(i)为第i 个样本的主因子相对得分，按其落在评价区间[Φ1 , Φ2]的位置评价出企业的竞争力大小。
2、 银行和房地产开发企业间的信息对称程度
银行和房地产开发企业间的信息不对称指的是房地产开发企业拥有更多的内部信息，这些内部信息有的能反映出房地产开发企业存在的缺陷甚至致命的弱点，而投资方银行相对缺少企业的这些内部信息，从而使银行面临信贷风险。信息不对称有两个极端，即信息完全不对称和信息完全对称，事实上，这两种极端的情形在实际生活中几乎不存在，绝大多数情况是间于这两种极端情形之间。为了量化的需要，可以把信息完全不对称时的值定义为0，把信息完全对称时的值定义为100。
要度量信息对称的程度，就要明确融资信息从房地产开发企业的哪些指标获取。根据房地产开发企业的特点，可以从房地产开发企业的管理制度、财务制度（报表的效度和信度）、治理结构的清晰程度、以及对银行提出的合理规避逆向选择和道德风险的条件的认可度来获取。从而信息的对称程度可以用下表来度量核心期刊目录。
融资信息对称程度度量表
指标
权数
评价层次（参数）
管理制度
15
完善（1）
较好（0.8）
一般（0.6）
较差（0.4）
差（0.2）
财务制度
15
优（1）
良（0.8）
合格（0.6）
较差（0.4）
差（0.2）
治理结构
10
清晰（1）
不清晰（0）
条件认可度
60
第3篇：房地产融资论文范文
房地产业是市场经济国家或地区不可缺少的重要产业，作为资金高度密集型产业，其发展离不开强有力的金融支持。从我国房地产业发展的现状看，资金来源单一，主要是商业银行贷款，这使房地产业的产业风险容易过渡为银行的金融风险。因此，房地产业要发展就必须分散其风险，从多个渠道获得资金来源，而发展房地产投资信托基金（REITs）是国际上比较成熟而且运行比较成功的一种房地产直接融资方式。这种房地产融资模式在美国、澳大利亚、日本、新加坡等地较为流行，尤其在美国有较长的实践，在房地产行业中发挥着巨大的作用。合理借鉴国外经验发展REITs对我国房地产业的生存与发展、房地产企业与信托机构自身的机制改革、金融体制的改革、企业竞争力的增强都具有重要的理论意义和实践意义。本文就是要通过对我国房地产信托基金的发展研究，探索适合于我国国情的REITs发展模式。本文首先在系统地阐述REITs理论的基础上，介绍了国外（或地区）房地产投资信托基金（REITs）发展的成熟经验，并将各国（或地区）的REITs进行了比较分析，得出我国发展REITs的一些启示。在此基础上，介绍了我国的房地产信托产品和专项资产管理计划，重点对近几年房地产信托领域对REITs的尝试开发做了比较详细的分析，并将其与标准REITs进行了比较，指出其不足之处。在完成上述工作后，本文从多个方面系统探讨了我国REITs的发展策略，并对如何创造发展REITs的良好环境提出了相关建议。最后，对全文进行了总结，得出以下结论：在我国发展房地产投资信托基金（REITs）意义重大，目前国内环境已经基本具备了发展REITs的条件，我们应该积极克服不利因素，创造良好的发展环境，使REITs这种有活力的产品在我国得到很好的发展。
关键词：房地产投资信托基金发展策略中国化
AbstractRealestateindustryisanessentialindustryinmarketeconomycountryorregion.Asacapitalintensiveindustry,itwillnotdevelopdurablywithoutfinancialsupport.Now,theprimaryfinanceofChinarealestateisthebankloan,whichwillcausetheriskofrealestateindustryturntofinancialriskofbankeasily.Sorealestateindustryneedsexpandingitscapitalchannelstodecreaseitsriskanddevelopbetter.REITsisadirectfinanceproductwhichhasgotgreatsucceedintheworld.REITsisverypopularinAmerica,Australia,JapanandSingapore,etcandplaysaveryimportantroleinthesecountries,especiallyinAmerica.UsinginternationalexperienceasasourceofreferencetodevelopRETIsinChinaishelpfulforrealestateindustry’sgooddevelopment,trustinstitution’sandfinancialmechanism’sreformandenterprisecompetitivestrength’sincrease.TheaimofthispaperistoexplorethedevelopmentalpatternofREITswhichissuitableforChina.ByexpoundingREIT’stheoryandintroducinginternationalREIT’sdevelopexperience,thepapercomparesdifferentcountries’sdevelopmentalpatternsandeducessomeelicitation.Then,thepaperintroducesChina’strustgoodsinrealestateindustryandSpecificAssetManangementPlans.Afterthat,thepaperanalyzestheattempttoexploitREITsinChinaindetailinordertofindshortcoming.Ontopofthat,thepaperdiscussestheREITs’sstrategyofdevelopmentinChinaroundlyandputforwardrecommendationstocreatgoodconditionsfordevelopingREITs.Finally,ThepapercomestotheconclusionthatdevelopingREITsinChinaissignificativeandtherearemanyfavorablefactorsinChina,soweshouldconqueradversefactorsandcreatgoodconditionsothatREITswillgetagooddevelopmentinChina.
Keywords:REITsStrategyofdevelopmentSinicize
目录第一章绪论
1.1论文的研究背景
1.2论文研究的目的和意义
1.3论文的研究方法
1.4国内外研究的现状
1.5论文的结构
1.6论文的主要特色
第二章房地产投资信托基金(REITS)的相关理论
2.1REITS的内涵
2.2相关理论
4第三章国外（或地区）房地产投资信托基金（REITS）的发展状况和实例分析
3.1美国的房地产投资信托基金
3.2亚洲的房地产投资信托基金
3.3各国（地区）REITS的比较
第四章中国房地产投资信托基金（REITS）的现状和发展环境
4.1我国房地产信托发展的现状
4.2我国发展REITS的必要性和具备的发展条件
4.3我国发展REITS的制约因素
第五章中国房地产投资信托基金（REITS）的发展策略
5.1我国标准REITS的发展策略
5.2创造发展REITS的良好环境
第六章结论和展望
6.1结论
6.2本文的局限和有待进一步研究的问题
参考文献
第一章绪论
1.1论文的研究背景
房地产业作为国民经济的先导型产业，其健康发展对带动整个国民经济的发展具有非常重要的作用。目前，我国房地产业融资主要以银行信贷为主，其它方式如上市融资、债券融资、基金融资以及信托融资等比重较小，这导致我国房地产业融资渠道单一、风险集中。2007年9月27日，央行、银监会共同了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了进一步的紧缩，这更加剧了房地产企业的资金紧张问题。因此解决好房地产业的融资问题已经迫在眉捷。在解决房地产业融资问题上，各界都对REITs寄予厚望。原中国人民银行副行长吴晓灵早在2005年就指出，当前用公开发行收益凭证的方式设立REITs，是房地产业直接融资的方向和可持续发展的模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。中国房地产业界特别是一些商业物业，希望通过REITs来缓解企业资金的压力，同时提升企业的品质和规模。2007年澳大利亚最大的投资银行，也是全球管理REITs规模最大的投行——麦格理集团副执行董事理查德·谢帕德（RichardSheppard）在悉尼总部接受记者采访时表示，建议中国尽快推出REITs[1]。在我国，从2002年下半年开始，随着“一法两规”的实施，经历了五次清理整顿后的信托公司获得了重生，信托公司依照央行的121号文件，针对房地产企业迫切希望得到融资的市场需要，积极开发房地产信托投资计划，我国的房地产信托从零开始，得到了一定的发展。然而我国的房地产信托产品还不是国外真正意义上的房地产投资信托基金（REITs）,只能称为准REITs。近年来，各大信托公司开始加大力度研究开发REITs产品。2007年4月10日，中国证监会房地产投资信托基金（REITs）专题研究小组正式成立。同年上半年中信信托、联华信托获得了REITs试点资格。据悉，两家公司均已上报有关REITs的设计方案，但至今仍未推出REITs产品。
1.2论文研究的目的和意义
REITs在美国自20世纪60年代开始，经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发-2-展的过程。随后REITs在澳大利亚、日本、新加坡和香港等地也都得到了良好的发展。REITs的全球发展经验表明，REITs是解决房地产融资的有效工具。研究探讨REITs的中国化发展有助于发展适合中国的REITs产品。这样，一方面可以解决我国房地产业缺乏有效融资渠道的问题，减轻银行系统的贷款压力；另一方面使我国日益上升的居民储蓄量和养老基金等有了更多的投资渠道。此外，REITs还有助于建立长期投资概念，减少房地产市场的投机行为，增强市场的透明度，吸引更多人投资于房地产市场。从长期来讲，建立REITs体系也可以帮助提高资本市场的流动性。鉴于发展REITs对我国社会经济发展的重大意义，本文将结合国外(或地区）REITs的发展经验，以及国内学者对REITs已做的研究，在已有产品的基础上，探讨适合中国的REITs发展策略，并针对目前REITs开发过程中存在的制约因素提出相关的政策建议。
1.3论文的研究方法
本文主要运用宏观经济学、微观经济学、统计学和经济法中的相关知识。运用比较研究、实例研究、静态和动态研究相结合的方法，以及经济学的一些基本理论和工具。通过介绍REITs的相关理论和基本特点，对世界各国（或地区）REITs的模式进行了比较分析。同时结合目前国内的房地产信托产品和专项资产管理计划，和联华信托、中信信托等机构对REITs产品试点开况，对我国房地产信托的发展现状和趋势进行了分析，在此基础上探讨我国REITs的发展策略并提出培育发展REITs良好环境的政策建议。
1.4国内外研究的现状
REITs在国外（特别是美国）已经发展得比较成熟，各国对REITs的研究文献也比较多，主要涉及到以下几个方面。
1．对REITs进行总体介绍美国的Apgar和Mahlon（1986）[2]、Block和RalphL.（1998）[3]和Garrigan、RichardT.和JohnF.C.Parsons（1998）[4]等都在各自的文章和著作中对REITs作了整体的介绍。
2．对REITs的税收政策的研究-3-Sanger等（1990）通过研究表明，美国1976年的税法改革以及1975年和1976年间对影响REITs的其它法律所作的修改，在有效地减少其与整个证券市场相关联的风险的同时，提高了其经营绩效[5]。美国Damodaran等（1997）通过对REITs的组织结构的研究，发现那些从REITs转变为有限公司结构的公司，是被分红政策和资产重构的灵活性优势所驱使，而公司从有限公司转变为REITs时，税收优惠通常是驱动力[6],等等。
3．对REITs的财务杠杆和分红政策的研究Brown和DavidT.(2000)研究结果表明，在20世纪80年代末和90年代初，较高的财务杠杆和所贷款物业所有权的特点，是导致一些抵押型REITs的业绩相当不理想和产生重大财务问题的主要原因[7]。McDonald等（2000）通过考察1995-1996年间在REITs分红公告前和后的买卖报价价差（Bid-askspread）的信息不对称成分后，发现分红越高，买卖报价价差就会越小，反之，买卖报价差就会越大[8]。
4．对REITs的价值衡量的研究美国的RichardImperiale（2002）提出用三种方法来衡量房地产投资信托的价值：(1)将房地产投资信托价格与其所持有的房地产净值进行比较。(2)比较REITs的收益率与十年期国债殖利率之间的差幅。(3)将REITs的本益比与标普500指数或罗素2000指数的本益比相比[9]。
5.对REITs投资理论的研究澳大利亚的Newell等(1996)以美国REITs相关研究为背景，对澳大利亚的LPT1的战略投资理论进行了研究[10]。在我国，REITs尚未真正推出，但已有这方面的研究。主要研究涉及REITs的可行性分析、模式探讨和相关政策分析等方面。
1．对我国发展REITs的模式进行研究王冉（2002）最早提出了我国REITs本土化策略。他认为，目前在中国比较可行的路径是先通过成立私募房地产投资信托把商业模式建立起来，发展到一定规模再通过相关立法和税收优惠转化为公募信托[11]。周泯非（2003）认为，我国目前的实际情况决定了只能采用私募的方式发行受益凭证和房地产基金股份募集资金，并且在起步阶段宜采用抵押型REITs的形式，以便降低投资风险，吸引1REITs在澳大利亚被称为LPT.-4-投资者[12]。2004年4月，深圳证券交易所综合研究所完成的《房地产投资信托基金研究》对我国发展REITs产品的可行性进行了研究，并提出了三种可能的模式，即信托计划模式、房地产上市公司模式和封闭式产业基金模式，并认为我国发展REITs最适合采用房地产上市公司模式。许南等（2006）指出我国现有的集合信托计划可以作为借鉴，我国发展房地产投资信托基金应该采用信托型、封闭式、信托期不低于30年、收益90%分配给投资人的模式[13]。
2．对我国发展REITs的必要性和可行性进行研究毛志荣（2004）认为大力推进我国REITs产品的开发，对完善我国证券市场的产品结构，满足投资者的不同投资需求，解决房地产业的银行外融资渠道，有着重要的现实意义[14]。孙靖（2005）指出我国房地产业的发展离不开资金支持，国内信托业经过5次整顿已具备发展REITs的基本条件，同时我国经济发展需要多样化的融资渠道，REITs刚好可以满足这一要求，因此其在国内的发展具有可行性[15]。
3．对我国发展REITs的障碍进行研究罗刚强等（2006）把我国发展REITs的障碍分宏观、中观、微观三个层面。宏观层面的障碍主要是现代企业制度的缺失、金融体制的不成熟和法律制度的不完善。中观层面的障碍是公司组织结构不适合REITs的发展以及没有国外REITs的税收优惠。微观层面的障碍就是投资主体的道德风险和专业人才的缺乏[16]。此外，还有很多文献对REITs的各个方面进行了分析和论述，包括REITs发展的前提条件、风险因素和风险度量等等。这些文献的共性是借鉴国外成功的REITs运作模式和经验，结合我国自身的特点设计符合我国国情的REITs运作模式，肯定了在我国发展REITs对金融业和房地产业的发展都具有重要的战略意义。
1.5论文的结构
本文结构安排上共分为六章，第一章是绪论，就论文的背景、研究目的和意义、研究方法、相关文献综述等内容做出系统的说明，并初步构建了论文的框架；第二章房地产投资信托基金（REITs）的相关理论，主要是REITs有关概念的介绍和相关理论的阐述，是本文的理论基础；第三章是国外（或地区）房地产投资信托基金（REITs）的发展状况和实例分析，主要对国外（或地区）发展REITs的背景和现状、发展的模式和相关政策进行了介绍，选取有代表性的REITs产品-5-进行实例分析，并对国外（或地区）的发展模式进行了比较；第四章中国房地产投资信托基金（REITs）的现状和发展环境，主要介绍了我国现有的房地产信托产品和专项资产管理计划，重点对近几年我国尝试开发REITs的情况进行了介绍，指出不足之处，同时对我国发展REITs的环境进行了分析；第五章中国房地产投资信托基金（REITs）的发展策略，系统地阐述了我国发展REITs的相关策略，并对如何创造发展REITs的良好环境提出了建议；第六章结论与展望，对本文进行了总结并指出论文研究中存在的不足之处以及今后进一步研究的方向。
第4篇：房地产融资论文范文
【论文摘要】资产证券化是一种适合我国房地产企业的融资模式，值得房地产业借鉴并逐步推广。本文从资产证券化的理论框架介绍、可行性分析、融资模式分析、以及国外成 熟融资模式对我 国的启示等四个方面探讨我 国发展房地产资产证券化必然性和 可行性。
一、 资产证券化融资理论的介绍
1．资产证券化融资的基本概念
国内外专家学者对于资产证券化融资的定义都是基于两点：一是证券化 资产必须能够从原始持有 人的总资产池 中剥离出来，通过一些 运作安排实现证券化资产的风险和收益的独立性：二是证 券化资产必须能够产生未来可预测的收益。本文认 为资产证券化融资是指具有某种未来可预见 的资产或者资产组合汇集起来．通过结构性重组实现 与 原权益人的风险隔离，再辅 以独特的信用增 级和信用评级，发行 基于资产价值和未来收益 的资产支持证券进行融资从信用关 系的角度分析，资产证 券化通常包括一级证券化融资和二级证券化融资；本文所指房地产行业的资产证 券化融资属于“二级证券化”的范畴。
2．资产证券化融资的运作模式
资产证券化融资 的运作模式核心在于证券化资产的真实转移 、风险隔离和信用增级 的操作；这个证券化的过程需要一个严谨而有效的交易结构来保证融 资的成功，其交易结构主要包括了以下几个运行主体：融资发起机构 、特殊 目的载体、资产管理机构、资产托管机构、信用评级机构 、信用增级机构 、证券承销机构等。
3．资产证券化融资的核心内容
一个完整的资产证券化融资运作过程，其核心内容主要包括：风险隔离、信用评级、信用增级三个部分。风险隔离是资产证券化融资成功运作的关键，它是通过证券化的“真实转移”来实现的。信用级别是专业信用评级机构通 过一整套简 单的符号。信用增级是指在资产证券化融资中被用来保护投资者利益的技术。
4．资产证券化的价值分析
(1)从 融资者的角度 ，其价值实 现主要体现在 以下几 个方面 ：增 强资产流动性 ，降低融 资成本 ；分离信 用风险 ，拓宽融资渠 道 ；改善负债结构 ，提高资本效率 ：增加 企业收入 ，提高管理水平。
f2)从投资者的角度 ．是价值 实现主要体现在 以下 方面 ：获得较 高的投资收益以及 较大的流动性 ：具有较低的投资风险 ：突破投资 限制，拓宽投资渠道 。
二、房地产资产证券化在我国发展 的可行性分析
我国改革开放 2O多年来 ．房地产 的迅速 崛起 与证券 市场的快速发展与繁荣 ，使得房地产资产证券化成 为可能 。
（一)实施房地产证券化 的宏观环境 日趋成熟
1．宏观经济需要房地产有效投 资和有效需求进行拉动。房地产作为国民经济新 的积极增长点 ，发展资产证券化 的融 资模式 有利于促进房地产市场和房地产业的发展：我们 在上海 、深圳 、北京等发达城市进行资产证券化领域 的初步尝试 ，并取得 了一定成效 。
2．土地产权 和房地产权 改革为房地产资产证券化提供 了前提条件 。产权明晰是房地产证券化的必备条件 ；土地使 用制度改革为房地产权益 的分 割提供 了条件 ，为推广房地 产资产证券化做 l『积极的准备 。
3．快速发展的房地产市场和金融市场是经济基础 。从整个 国家的宏观经济基础看 ，我 国的金融体制改革不断深化 ，经济运行状况 良好 ，发展势头强劲。
4．国家 针对房地产 金融领域 的违规操作 现象 ，自 2001年以来连续 出台了一系列促进金融市场健康发展的房地产金融政策 ，繁荣 的房地产市场 和规范发展的金融 市场 为房地产资产证券化 提供了经济基础。
(二)初步具 备实施房地产证券化的微 观基础
1．房地产市场存在 巨大 的资金 缺口。只有推行房地产证券化 ，在金融市场上直接 向社会大众融资 ，才能较好的解决房地产开发资金短缺的矛盾；庞大 的住房消费 市场的资金来源也不可能单纯依靠国家财政或者银行存款 ，住房 消费的直接融 资势 在必行 ．推行 房地 产证券化成为一种必然
2．住房抵 押贷款证券化业务基本成熟。我 国随着住房 货币供给体制逐步取代住房福利供给体制以来 ，住房抵押贷款不断上升 已初步形 成规模
3．庞大的房地产证券化投资需求群体
4．日趋规范的资本 和证券市场 。以买卖发行各种债券和股票的资本市场在我国 已形成基本框架 ，资本市场 的发展不仅 为房地 产证券化提供 了市场规模 ，也因资本市场证券 品种丰 富而使房 地产融 资形 式有 多样化的选择 。
(三)政府的推动作用
证券化 是一种市场行 为．但 也离不开政府 的有力支持 ，特别是在制度 的改革和金融政策的推进方 面上 。 综上所 述 ，房地产资产证券 化在我 国虽不 具备大规模推进 的条件，却也有一些有利因素。因此，有选择地渐进发展是非常必要的。
三、房地产资产证券化融资模式的分析
(一)国外房地产资产证券化融资平台的基本模式
在 国外 ，已逐渐形成 了两种房地产资产 证券化的融资模 式 ；分别是以股份制项 目公 司为平 台的公 司型模 式和以第三方信托 机构为平台的信托型模式 。不 同平台开展 的资产 证券化融资有不 同的核心运作，不同平 台也会有不 同的优势。房地产企业设立股份制项 目公司是为了使后者成为项 目资产的载体并充 当特殊 目的机构开 展资产证券化融资 ，是国外房地产 资产证券化融 资普 遍采用融资平 台 ，适用于大型或者特大 型的长期房地产项 目融资。从制度功能上 讲，信托具有 的财产隔离机制 能够很方便实现资产证券化融资要求的风险隔离 ，因此它在国外房地产资产证券化融资实践中使用得很普遍 。
(二 )对我国实行房地产资产证券化的难点分析
1．体制的制约
我国现行的房地产投资与金融体制正在进行重大改革 ．专业银行商业化 、利率市场化、项 目业 主负责制等举措都是改革 的重大步骤 ，但这些 目标的真正实现还要经历一个相 当长 的过程。这也在一定程度 上制约 了我国房地产证 券化进程 。
2．资本市场的制约
（1)现 阶段 ．国证券市场虽然发展迅速 ．但仍属 于初级 阶段 ，市场容量和市场规模十分有限 ：
(2)目前 我国证券市场很不规范 ，难以识别证券的优劣 ；
f3)房地产证券流通市场要承受证券市场和房地产市场的双重风险 ：
f4)我国现阶段还没有真正权威性的评级机构 ；
(5)缺乏专 门的政府担保机构和保险公司和推行房地产证券化所需 的专 门人才 ：
3．房地产法律及其监督的滞后性
我 国现行《证券化》的相关条款中 ，缺乏对资产证券化在房地产融资业务应用的规定，这势必会增加住房贷款证券化的推荐难度。同时，建立风险隔离机制的相关法律有《破产法》和《信托法》，但因为在国内出现的时间还不长 ．实施过程 中难免存在种种困难 。
4．信用制约
现阶段．我 国尚无完整 意义上的个人信用制 度 ，银行很难对借款人的资信状况做出准确判 断，对信贷业务 的前 的贷前调查 和对 贷款风险的评价显的困难重重。
5．房地产 金融市场一级市场欠发达
我 国长期实行 的福利 住房制度使房地产金融市场一直没有 获得真正 的发展 ．尤其是 国有 四大银行在金融市场的垄断地位 ，决定 了我国房地产金融市场 以非 专业性房地产金融机构的商业银行为 主体。
四、国外房地产资产证券化融资模式对我国的启示
（一）国外房地产资产证券化 的融资模式对我国房地产证券化的启不
1．创造 良好的房地产 汪券化的制度环境
继续深化房地产制 度 、金融制度和企业制度改革 ，规 范资本市场特别是证券交易市 场的运作 ，加快制定和健全相关法律 法规 ，为我 国房地产证券化创造一个 良好的外部环境 ．实现房地产权的独立化 、法律化 和人格化
2．建立房地产金融体系特剐是抵押贷款及其担保 体系 ，培育多元化的投资主体
建赢专 门的政 府担 保机构 ；积极开展各种信托业 务 ；成立由国家控 股或政 府担保 的抵押 证券公 司，收购各商业银行 的抵 押贷 款 ，并 以此 为基础 发行抵 押贷款 证券。
3．创造适宜的房地产资产证券化需要 的环境
加快商 业银行 的转 制步伐 ；组建全 国性的住房银行 ；完善一级市场 的风险控制机制：规范发展我国的资产评估业和资信评级业 。
4．构建房地产信托投资资金
借鉴美国模式 ，由金融机构组织发起 ，具体资产 管理 由专业的投资顾问操作。
（二）我国房地产资产证券化融资模式的选择
不同的房地产证券化模式 ，其运行方式也各不相 同。尤其在制度框架不同的国家或地 区。这种不同会更加明显 。在我 国还是半空 白的情况下运作 ．可以尝试从 以下几个方面来探索房地产资产证券化的道路 ：
1．确定证券化资产 ，组成资产池。原始权益人在分析 自身融资需求的基础上，确定需要证券化的资产，然后进行清理、估算和考核，最后将这些资产分类汇集形成一个资产池。基础 的资产的选择直接关系到以后证券化 的成功与否。
2．资产转移 ：这是证券 化过程中非常重 要的一个环节 ，在典型的资产证券化模式 中，会通过一个 专门的中介机构 ，也称特殊 目的机构(SPV)，通过对原始资产的“真实转移”，实现基础资产和原始权益人之间风险隔离和破产隔离。
3．信用增级和信用评级 ；为了吸引投 资者 ，改善发行条件 ，必须对资产支持证券进行信用增级 ，以提高所发行的证券的信用级别。
4．发行证券及支付价款 ；专门机构将经过评级的证券交给具有承销资格的证券商去承销，可以采取公募或私募的方式来进行。一旦发行成功 ，专门机构就将从证券承销商那里获得的发行 收人按事 先约定的价格支付给原始 的权益人。
5．资产的管理与证券的清偿；资产池的管理必须由专业的服务商来进行 ，这个服务商可以外请，也可以由原始权益人来担 任 ，因为原始权益人已经比较熟悉基础资产的情况 ，一般也具备管理基础资产 的专门技术和充足人力 。至此 ，整个 资产证券化过程告结束。
【参考文献】
[1]邓伟利．资产证券化：国际经验与中国实践 [M]．上海 ：上海人 民出版社，2003．
[2]威廉姆 ·布鲁格曼．房地产融资与投资 [M]．大连 ：东北财经大学 出版社2000．
[3]斯 蒂文 ·L-西瓦兹．结构金 融—— 资产证券化原理指南 [M]北京 ：清华大学出版社．2004．
[4]于凤坤．资产证券化：理论与实务[M]．北京 ：北京大学出版社，2002．
第5篇：房地产融资论文范文
摘 要 相比房地产信托在国外的迅猛发展而言，我国房地产信托的发展却还处于低水平状态。从效果上看，发展房地产信托不仅有利于房地产业融资渠道多样化，而且对于整个金融市场的风险分散、投资渠道多元化都具有十分重要的意义。本文通过对2010年我国房地产信托发展情况的总结，在此基础上指出房地产信托对推动我国房地产发展的重要性，揭示房地产信托发展所面临的机遇和挑战。
关键词 房地产信托 机遇 挑战
一、引言
“中国的房地产行业是一个高利润的行业，一般平均利润超过30%至40%。在房地产开发过程中，房地产信托的出现无疑打通了普通投资人进入房地产行业分享增长利润的通道。”中国人民大学信托研究所所长邢成博士说。
近几年来，我国房地产的发展速度十分迅速。房地产企业一直将采用银行贷款作为其主要的融资渠道，房地产贷款在金融机构及新增机构资产中比重呈上升趋势。然而随着新经济形势的出现以及国家拉动内需政策的出台，国家近年来银行贷款投向将有所调整，房地产融资渠道极其单一的弊端凸显出来，房地产业面临较为严峻的融资难题。面对房地产开发“缺血”的现状，房地产投资信托作为国外运营的较为成功的房地产融资形式，逐渐受到国家和社会的广泛关注。
二、机遇
我国房地产企业加大了对房地产信托的重视力度，发展房地产信托不仅可以扩大了房地产业的融资渠道，推动房地产业的经营开发，而且也依托房地产业发展使本国经济得到显著的提升。2009年宽松的货币政策使得大部分房企都能从银行轻松得到贷款，在2010年银行信贷收紧，这对信托业务的开展是一个巨大的机会，为2010年我国房地产信托提供了机遇。
这种机会主要源于宏观与行业的双向调控中，银行信贷与资本市场再融资的收紧①。一方面，随着2010年房地产宏观调控的不断深入，银行对房地产企业的融资收紧，在贷款资格和贷款额度上有了严格的规定，再加上近期央行连续上调存款准备金率，房地产企业融资得门槛和难度大大增加。另一方面，房地产行业资本市场的融资路径也正在收紧。从暂缓再融资审批到联手国土资源部排查房企违规圈钱，证监会的严格控制房地产上市公司再融资的意图已是十分明显。为了缓解资金紧张的困境，很多房地产企业纷纷将目光投向房地产信托。
这种机会使得房地产信托在2010年在数量上和规模上迅速增长。据数据统计，仅2010年4、5月份，全国用于房地产领域的集合信托资金就超过194亿元，而2010年上半年全国房地产信托融资产品140多款350余亿元，在发行量上已经接近2009年全年的181款，在规模上则已超过。截至到2010年12月底，在全国发行的1970款信托产品中，在数量上占整体的25%的500款产品投向了房地产领域。而在资金规模上，共计1908亿的信托资金中，投向房地产的资金为1047亿元，占到了总数的54.87%。
三、挑战
但宏观与行业的双向调控是把双刃剑，房地产信托在迅速发展的同时也面临着一系列挑战。房价在牛年的冲天牛气终于让国家宏观调控的重点在2010年瞄向了房地产。2010年4月开始住建部、银监会等部门密集出台楼市宏观调控政策，旨在严控房地产投机，抑制房价过渡上涨。在调控房价的同时，房地产信托的过快发展，也引起监管部门的注意。在2010年6月底和7月中，银监会就分别以5月以及2季度末的数据为基准，对房地产信托进行了两轮压力测试，随后又叫停了银信合作。2010年8月24日，银监会《信托公司净资本管理办法》，在风险资本的计算中拟对房地产信托业务作出严格的要求，制定较高的风险系数，以有效做好对国家房地产宏观调控政策的落实工作。
然而在开发商延缓开发节奏、资金流动性宽裕的情况下，2010年年末，中国楼市的房价、地价依然继续攀高。为了遏制这种趋势，2010年11月15日银监会发文，提出股权融资方式投资“四证”不全的房地产开发项目的信托业务将被禁止。接着银监会下发《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求各信托公司进行合规性风险自查，并逐笔分析业务合规性和风险状况，同时要求各银监局加强对辖内信托公司房地产信托业务合规性监控和风险监控。信托公司房地产业务受此冲击，发行量锐减，很多信托公司相继暂时叫停了房地产信托的业务。据悉，包括中融信托、山西信托、天津信托、平安信托等在内的多家信托公司已暂停房地产信托项目的推介。
四、总结
从2010年我国房地产信托的发展中可以看出，房地产信托作为一种在资本市场发达的国家有效的房地产融资工具，将会成为我国未来房地产发展的重要融资手段，有利于降低房地产企业对银行贷款的依赖性，对我国房地产资本市场发展起到极其重要的作用。
与此同时，从我国目前房地产信托的发展程度来说，房地产信托在我国的发展尚未成熟，它在发展过程中面临很多现实困难和问题，如风险控制机制不健全，法律规范不健全，监管机制缺失等等。如果不能妥善解决这些问题，房地产信托的发展会与国家调控主旨相背离，最终阻碍我国房地产业的发展。
因此，我国大力发展房地产信托，要正视发展过程中面临的机遇和挑战。加大信托产品创新力度，丰富了金融市场产品品种，满足广大投资主体多样化投资需求，为房地产企业开拓一条重要的融资渠道，使过度集中的风险可以得到有效的转移配置，进而深化了房地产金融体制改革。
参考文献：
[1]郭岚,杨前卫.在新经济形势下关于房地产信托投资的思考.科技信息.2009(18).
[2]张晓赫.展望2010:房地产信托渐成主流.中国房地产报.2010.2.1.
[3]金立新.房地产信托:重在控制风险和节奏.金融时报.2010.5.1.
[4]唐真龙.绕道信贷紧缩房地产信托融资爆棚.上海证券报.2010.4.16.
第6篇：房地产融资论文范文
【论文摘要】近年来伴随着西部大开发的逐步深入，西安市建设改造的进程也逐步推进，为房地产业的深层次发展奠定了良好的基础，市场呈现出诸多新的发展特征。国家先后出台的政策促使着房地产市场和信贷健康有序地发展。本文结合详尽可靠的数据对西安地区房地产市场及其信贷现状进行了深入分析，指出了目前西安市房地产市场运行存在的问题，并对其进行了因素分析，进而提出了一系列切实可行的建议，以寻求新的发展契机。
2007年，国家出台了一系列调控政策，先后从金融、税收、土地等多个方面对房地产市场加以规范和引导。近年，西安市作为西部开放后的龙头城市，城市化进程加快，市政配套建设迅速跟进为房地产行业快速扩展开发提供了有力支持。房地产业开始向着可持续发展的方向进行调整。
经济开发区、浐灞生态区、西咸共建区、长安区、郭杜等区域随着几年来区域规划建设的推进，已经成为地产发展的热点区域。2007年由于股市过热，国家为防止房地产风险相继出台了多项政策加以调控，作为二线市场的西安市总体有小幅波动，但丝毫没有影响西安房地产发展进入新的阶段。
一、房地产市场现状分析
1、全国房地产市场现状
2007年，全国房地产开发投资增速缓慢回升，房屋销售回温，经济适用房投资表现出加速增长的势头，房地产开发企业积极谋求多元化融资渠道，利用外资增速发展。全国完成房地产开发投资25280亿元，同比增长30.2%。全国商品住宅竣工面积4.78亿平方米，同比增长5%；销售面积6.91亿平方米，同比增长24.7%。西安市房地产市场及其信贷现状分析与启示区域经济区域经济西安市房地产市场及其信贷现状分析与启示
房价总体涨幅较大，上海等热点城市房价在下半年有一定回落，波动较大。尽管国家调控政策意图明显，但是全国70个大中城市新建商品住房、二手住房的销售价格持续走高。房价上涨过程中，多种市场需求集中释放，投资和投机需求大量入市。
2、西安市房地产市场现状
2007年，西安市房地产市场在宏观经济环境良性运行、城市建设快速推进的背景之下得到了多方面的提升，国家政策调控的影响逐步显现，西安房地产市场发展愈趋健康、成熟。
（1）运行状况。近年来，西安市房地产市场规模逐步扩大，房地产开发市场中企业、楼盘品质逐步提升，居民消费理念越来越为成熟。
①土地交易市场。2007年，西安市公开拍卖土地5136.57亩，其中住宅用地3789.7亩，商业性用地499.61亩。成交土地5083.53亩，其中住宅用地3781.31亩，商业性用地454.96亩。
②商品房供应市场。从商品房投资额看，近年来的西安市商品房完成投资增幅逐年提高，除2005年增速放缓外，2006－2007年均保持平稳增长的势头。2007年，商品房完成投资额1474022万元，较2006年增长37.84%。从商品房供应量来看，近年来年均保持30%以上的增幅。从商品房投资资金来源看，自有资金所占比例有了一定的提高，但是占比最大的仍是借贷资金，较去年上升7.16个百分点，实际完成投资额为509371万元。
③商品房销售市场。2007年，西安商品房年销售面积增长速度明显加快，较去年相比增幅38%左右，同时，销售金额方面超过了去年45%。全年商品房销售量达到了9580125平米，较去年增加了40.67%，创商品房销售量历史新高。
（2）运行特点。商品房开发和交易市场异常火热，开发投资额和房屋销售额屡创新高，全年房地产市场总体运行速度明显加快。政府土地市场调控能力增强，市场调控力度进一步加大。小宗地块将成为西安土地主要供应形式。市场开发继续稳定增长，市场竞争由产品竞争向品牌、服务竞争升级。投资型住房需求有所回落，大户型市场产品运作将更为精益求精，住宅价格增长回归平稳。
二、房地产信贷现状分析
1、全国房地产信贷现状
2007年对于中国房地产业是有特殊意义的一年。为了稳定房地产市场和宏观经济安全，国务院24号文《廉租房管理办法》、《经济适用房管理办法》相继出台。但房地产开发投资增长仍有所加快。全年房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18010亿元，增长32.1%。商品房竣工面积58236万平方米，增长4.3%。商品房销售面积76193万平方米，增长23.2%。这些数字都显示，尽管宏观形势、政策环境与过去几年相比严峻很多，中国房地产业整体上还是呈现投资和销售双双兴旺的局面。
央行年内6次加息，房地产宏观融资环境明显紧缩。政府不仅希望保护居民合理性的住房消费需求，更希望发挥住房公积金在这中间的调解作用。同时央行大力加强住房消费信贷安全管理，更多从“窗口指导”、严格信贷资质条件和紧缩信贷额度入手。借助2007年股市的行情和政策的扶持，房地产业有效扩宽了融资渠道，融资结构得到相对优化。
2、西安市房地产信贷现状
（1）运行状况。2007年以来，西安市金融机构房地产信贷增速明显加快，个人住房贷款成为拉动房地产信贷的绝对因素。截止12月底，全市金融机构房地产贷款余额491.85亿元，同比增长20.44%，增加了18.89个百分点，其中个人购房贷款余额289.50亿元，同比增长35.94％，增加了33.43个百分点。
房地产信贷增长呈现加快趋势，个人住房贷款增长态势明显。2007年各月房地产贷款和个人住房贷款增速较快，增速比较明显的是四季度，房地产贷款和个人住房贷款增速均呈现正V字形。
房地产开发贷款保持小幅增长趋势，地产开发贷款增速持续下滑。2007年以来，西安市房地产开发贷款呈现小幅增长态势，截至12月末，房地产开发贷款201.42亿元，同比增长3.80％，年内基本保持小幅增长趋势，其中地产开发贷款43.52亿元，同比增长13.42％；房产开发贷款157.91亿元，同比增长9.84％。
信贷情况以农业银行陕西分行为例。截至12月末，营业部房地产类余额399895万元，占营业部贷款总额的23.4％，房地产贷款较年初增加152315万元，其中个人住房贷款79207万元，比年初增加26088万元；开发贷款320688万元，较年初增加126227万元。
（2）运行特点。宏观调控措施对房地产市场中资金供给影响较大，中小房地产开发企业土地资源和银行开发信贷资金获取难度增加，将导致房地产行业快速整合资源，优胜劣汰加剧。同时住房贷款风险暴露存在一定滞后性。今后银行的房贷利率水平有可能上升1.3-1.5个百分点，无疑将明显加重房贷者负担。房贷的违约风险可能性加大，继而引发的更大风险将会波及整个宏观经济金融体系。
三、西安房地产市场存在问题的因素分析
西安地区房地产发展过程中凸现出诸多特征，也包含了很多问题。形成的因素有很多，其中关键原因分析如下：
1、物价上涨、通货膨胀预期和相对于资产价格的货币贬值进一步加剧了购房需求，推动房价继续攀升。物价和房价是互为联系的，资产价格强烈地受到未来的预期回报的影响，而未来的预期回报则受到未来经济是否景气，通货膨胀与货币政策预期的影响。物价上涨造成了通胀预期的加重，这将加大对具有保值能力的房地产的需求，在供给增加一定的情况下，将推动房价的继续上扬。2、从紧的货币政策，对房地产市场需求产生结构化的影响，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投资投机需求的积极入市。不断的加息增加了购房者的成本，这对潜在购房者的购房需求有一定程度的影响；由于投资回报率仍远高于资金成本，这种小幅的加息，对抑制投资、投机作用有限。
3、外资进入房地产市场呈扩张趋势。由于国内房价保持上涨势头，投资房地产可以获取高额的投资回报，加上对人民币升值的预期，大量国际游资流入国内，房地产成为重要的投资途径。外资投资房地产已经开始逐步向一些二三线城市扩张，西安也在其中。
四、西安房地产发展相关启示
长期来看，房地产市场的健康发展还需要更多的配套措施加以深化、完善。根据现状分析得出以下启示：
1.继续加大普通住宅的土地供应
保持住宅尤其是中小户型住宅的投资规模为重中之重。为了满足居民不断增长的住房需求，保证广大居民能够安居乐业，必须继续加大普通住宅的土地供应，保持适度的住宅投资规模和住宅供应量。
2．完善住房保障制度，减轻中低收入居民购房负担
住房保障是社会保障问题的重要内容，是建立和谐社会的一项重要的基础性工作。未来政府的工作重心应更多放在完善住房保障体系，解决中低收入家庭的住房问题上。对于商品房的房价问题，则更多地由市场决定。在2008年两会期间，总理的政府工作报告中还提到政府用于廉租房制度建设的资金将为68亿元，比去年增加了17亿元。
3．择机开征物业税，稳定房价
从国外的经验看，物业税不仅有利于打击房地产投机、稳定房价，而且有助于改善地方税收结构、推动城市可持续发展。
对西安政府而言，物业税是永久的可持续的税收收入，可以为地方政府提供稳定的税收来源，有助于解决地方财政过度依赖土地出让收入的难题。物业税随着当地房价上涨而增加，而当地房价的变动又取决于当地经济发展水平和城市环境、公共设施的完备情况等，这就可以有效引导当地政府重视对公共产品和服务的投入，重视长期规划和城市可持续发展。
4．建立科学的住房消费模式，提倡“租购并举”
要引导居民树立“购买和租赁并举”的二元消费观念。着力培育租赁市场，完善房屋租赁的配套设施。通过舆论，促成新的理性住房消费，开展“结婚不买房，住套房娶娇娘”观点的讨论，引导国民合理调整家庭消费结构，避免民众超前住房消费。
5．加强信息体系建设，引导房地产合理生产和消费
通过完善的房地产信息系统和定期公告制度，有助于合理引导房地产的生产和消费。虽然这需要国家统一设计实施，但是做为西安市也可以进行区域范围内的尝试，以保障房地产行业有序健康地发展。
6.创新房地产信贷产品，拓宽融资渠道
商业银行要不断创新房地产信贷产品，拓宽房地产开发企业单一的融资渠道，分散房地产信贷风险。针对部分有实力的房地产开发企业合理的信贷需求，加强信贷产品的创新工作。引导开发企业转变观念，广泛吸收社会资本增资扩股，通过改善资产负债结构来增强房地产开发企业的融资能力。这样不仅提高了西安市房地产业开发主体的质量，而且有利于西安市房地产业持续健康发展。
五、结束语
随着政策的进一步调控，西安房地产市场经历了很大的变化。西安房地产市场经过多年的稳步快速发展，已逐步进入盘整期，近年来出台的一系列调控政策其累积影响效应和市场长期发展走向将于今后得以显现，所以我们相信西安房地产必将成为西安地区经济发展和社会进步的重要体现。
【参考文献】
[1]王有志，郭勇.西安房地产发展与其他同等城市的比较分析[J].山西建筑，2007，（31）.
[2]刘文婷.西安房地产现状及发展趋势研究[J].大众科技，2007，（5）.
第7篇：房地产融资论文范文
关键词：房地产企业；融资方式；比较
DOI:10.16144/ki.issn1002-8072.2015.35.006
一、房地产企业融资现状
（一）融资规模大
房地产业作为国民经济的支柱性产业，对我国经济发展有重大影响。2005年以来，房地产业发展迅速，大部分城市的房价在短短的7-8年内增长2-3倍。据统计，2005年全国商品房成交均价为2937元，2013年全国商品房成交均价为6200元左右。不仅房价直线上升，融资规模也不断增长。尽管国家对房地产行业进行严厉的调控，全国房地产开发资金仍然高速增长。国家统计局有关资料显示，2005年房地产开发资金为21397.8亿元，至2013年达到122122亿元，是2005年开发资金的5.7倍。
（二）融资难
国家对房地产行业实施严厉的调控政策，进一步加剧房地产行业资金紧张问题，而金融市场也严格限制房地产企业融资条件、规模等，造成融资环境进一步恶化。根据统计，全国与房地产有关的企业有几十万家，但上市的房地产企业只有136家，绝大部分房地产企业的规模较小。小规模的房地产企业由于体制不完善，资金规模小，信誉程度低等，导致金融行业对其放贷较为谨慎。另外，由于我国金融市场不发达，融资保障政策匮乏，融资难将是房地产行业未来一段时间内的发展障碍之一。
（三）融资渠道单一
在我国现行的金融体制下，在房地产开发、销售以及后续服务等阶段都离不开银行信贷资金的支持。据统计，2005~2013年房地产企业开发资金来源（表1）中，国内银行贷款平均占17.72%，其他资金来源中个人按揭贷款大约占24%，从中可以看出，银行贷款大约占房地产开发资金来源的42%，这是相当高的比重。一味的依靠银行信贷进行融资，导致债务比重过高，进一步加大了房地产行业的财务风险，过高财务风险不仅造成房地产业发展受阻，而且威胁到银行体系的稳定。据统计，2013年全国136家上市房地产企业，负债率将近70%。另外，过分依靠银行信贷这单一的融资渠道，导致房地产业受宏观经济政策影响较大，加大房地产业的经营风险。
（四）长期偿债压力大
长期负债主要指长期银行借款、长期债券等。资产负债率是衡量企业长期偿债能力的常用指标，一般行业资产负债率保持在60%是合适的，但房地产企业资产负债率普遍偏高，通常超过70%，一些地区甚至高达80%-90%。据统计，2009~2011年我国上市房地产企业的平均负债率分别为65.8%、70.2%、72.1%。从目前的情况来看，房地产企业的长期偿债能力恶化，资产流动性较差。往年房地产企业可依靠高房价、高交易量、多融资渠道来缓解高负债的压力，但2011年后国家实施一系列严厉的调控政策导致房地产行业经营状况不佳，房地产企业融资变得越来越困难，大部分房地产企业很可能会因为资金链的断裂而出现严重的财务风险。2012年，虽然国家调控政策有所放松，但在过高的负债率以及较低的资产流动性下，房地产企业长期偿债能力仍不容乐观。另外，以信托融资为例，房地产信托融资业务是在2010年、2011年得到快速发展，一般还款期限3年左右，受此影响，房地产企业将迎来信托兑付高峰期，在销售低迷，资金捉襟见肘的情况下，房地产开发商将面临更为严峻的长期偿债压力。
二、房地产企业融资方式比较
（一）概念及特征比较当前我国房地产企业融资方式
主要有内部融资、债权融资、夹层融资和股权融资。笔者通过对各种融资方式的概念比较，分析各种融资方式的特点。（1）内部融资。内部融资是指企业通过自我积累资金的方式形成筹资来源，具有以下特点：自主性强、融资成本低、融资数额有限、融资风险低等。从中可以看出，进行内部融资的优势较大。正是基于这些优势，内部融资是当前房地产企业普遍采用的一种融资方式。（2）债权融资。债权融资是指企业通过向银行借款、向社会发行公司债券、融资租赁以及商业信用等方式筹集所需资金。房地产企业债权融资主要分为银行信贷、债券筹资、商业信用、房地产信托融资。第一，银行信贷。银行信贷是指企业通过借款合同从银行等金融机构借入资金。它具有以下特点：一是融资速度较快；二是融资成本相对较低，与其他融资方式相比，银行借款所负担的利息较小；三是融资数额有限，融资数额受企业自身经营规模和贷款银行资本实力的制约；四是筹集资金使用限制条件较多，一般情况下，借款合同对借款的用途有明确的规定，附加一些保护性条款；五是融资灵活性较大。当前，银行信贷是房地产企业融资的主要渠道，据有关资料统计，房地产开发资金中60%来源于银行体系。第二，债券筹资。债券筹资是指企业为了筹集资金，向债权人承诺在未来一定时期还本付息而发行的一种有价证券。它具有以下特点：一是融资数额较大；二是融资成本较高，发行债券的利息负担和筹资费用相对较高；三是融资条件严格，国家对发行债券的公司的经营规模、财务状况、企业信誉等有严格的要求；四是筹集资金使用限制条件少，与银行借款相比，债券融资具有较大的自主性和灵活性。由于我国资本市场起步较晚，发展不够完善，发行债券本身也有着严格的条件，因此，债券融资在我国房地产企业融资中运用较少。第三，商业信用。商业信用融资是指企业通过赊销商品、预收货款等方式筹集资金的一种筹资方式。商业信用融资具有以下特点：一是融资便利，利用企业的商业信誉进行筹资是一种自动性融资，不需要办理正式的筹资手续；二是融资限制条件少；三是融资数额有限，一般只能筹集小额资金，而不能筹集大量资金；四是融资成本灵活，企业可根据需要自主选择是否放弃现金折扣。目前，我国房地产企业利用商业信用融资主要体现在预收购房定金或购房款，这部分信用资金在房地产开发资金来源中所占比重也较大，并且这部分资金基本无息，资金成本较低。据有关资料统计，2009~2013年房地产开发资金来源中，定金及预收款所占比重分别为27.86%、26.24%、25.96%、27.51%、28.25%。第四，房地产信托投资基金。房地产信托投资基金（REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资和经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。它具有以下特点：一是收益主要来源于租金收入和房地产升值；二是收益的90%作为红利，用于分配给投资者；三是长期回报率较高；四是投资不需要大量的资金；五是作为债权融资的一种，可以避免双重征税并且无最低投资基金要求。REITs为房地产企业融资提供了很大的便利，据有关数据统计，过去三年信托公司向房地产行业提供贷款7000多亿元，稳居各类信托产品首位。（3）夹层融资。夹层融资是指在风险和回报方面介于优先债券和股本之间的一种融资方式，常见形式为可转换债券、可赎回优先股以及含转股权的次级债。它们具有以下特点：一是属于长期融资，夹层融资可获得还款期限在5-7年的长期资金；二是可调整结构，提供者可以调整还款方式，使之符合借款者现金流的要求等；三是相关限制条件少，与银行贷款相比，夹层融资在公司控制和财务契约方面限制较少；四是夹层融资比股权融资成本低。风险和回报介于优先债券和股本之间，融资成本也是如此。发达国家通常通过设立专项夹层投资基金来推动和发展夹层融资市场。由于我国资本市场发展较晚，没有专门设立夹层投资基金，因此夹层融资在我国房地产企业融资中运用较少，但未来发展潜力较大。（4）股权融资。股权筹资是指企业通过吸收直接投资、发行股票以及内部积累的方式进行筹资。房地产企业股权融资的主要表现形式是发行股票筹资。股票融资与其他融资方式相比，具有以下特点：一是融资成本较高，由于股票投资风险较高，发行费用较高，导致发行成本较高；二是无固定到期日；三是融资风险小，无固定的股利负担；四是融资条件严格；五是融资规模大。股票融资是面向整个社会群体进行筹资，一次性能够筹集的资金额很大。股权融资是我国房地产上市企业对外融资的最重要手段。
（二）融资要素比较
通过对的房地产企业融资方式相关理论的阐述，笔者基于相关资料和研究成果分别从融资成本、融资规模、融资期限等方面对各种融资方式进行比较（如表2所示），并分析各融资方式的优势及风险。（1）融资成本。融资成本是房地产企业选择融资方式考虑的首要条件。根据优序融资理论，企业倾向于首先选择内部融资，其次债权融资，最后是股权融资。通过研究发现，内部融资由于资金来源于企业内部留存收益，不产生任何筹资成本，只存在使用资金的机会成本，因而融资成本较低。债权融资由于是通过向债权人融资，必将产生一定的筹资费用，还需向债权人支付一定的利息。虽然利息具有一定抵税作用，但与内部融资相比，债权融资成本较高。股权融资主要是通过发行股票进行融资。一方面，发行股票证券费用较高，另一方面，股票投资本身受众多因素影响，投资风险较高，因而投资者要求的报酬较高。股权融资的资金成本最高，这一点被经济社会所普遍接受的。（2）融资规模。内部融资由于依靠企业内部积累进行融资，受企业盈余能力等条件的制约，一般情况下，一次性融资规模较小。债权融资通过银行借贷、发行债券等方式进行融资，一次性融资规模较内部融资大。夹层融资风险与回报介于债券和股本之间，融资规模也介于债券融资和股权融资之间。股权融资主要通过发行股票进行融资，由于发行股票数额较大，因而一次性融资金额很大。（3）融资期限。内部融资所使用的资金是企业内部留存收益所得，一般没有还款期限。债权融资通过向银行借贷，发行债券等方式融资，筹集的资金是分期投入到房地产项目中，一般情况需要项目结束后才能偿还借款，房地产一般建设项目期为3-5年。夹层融资还款期限一般在5-7年。股权融资主要是通过发行股票融资，筹集的资金形成股本，一般不予偿还。（4）融资条件。传统房地产融资方式限制条件较多，采用内部融资需要考虑企业的经营状况等条件。进行债权融资，需要考虑融资企业的信用、资金实力、规模等，对信用等级差、规模小的公司一般不予贷款。与银行贷款相比，夹层融资在公司控制和财务契约方面限制较少。股权融资一般通过发行股票筹集资金，而国家对企业发行股票有严格的限制条件。（5）融资对象及范围。内部融资资金主要来源于企业自身盈利，债权融资的融资对象主要是银行、信贷公司等金融机构，夹层融资限于一些金融机构，也受企业自身规模制约。股权融资的融资对象虽然是面对整个社会群体，但只有上市公司才能发行股票，因而融资范围受限。
三、房地产企业融资困境解决对策
（一）明确国家政策趋势
信贷政策、税收政策以及行政管制政策是我国房地产调控政策的重要组成部分，对房地产企业的发展有着直接影响。房地产企业应积极把握国家最新的调控政策，从政策中寻求商机、寻求出路。
（二）灵活运用融资方式
企业在不同的发展阶段对资金有不同需求，因此，在融资方式的运用上也应做出适当调整。不同规模的企业，在模式的运用上也有不同的选择。另外，企业在不同的发展阶段，对融资模式的选择具有不同的要求。只有灵活变通，才能长久不衰。
（三）转变融资观念，提高创新意识
在我国传统融资观念中，金融机构人员在实施贷款政策时，对大规模的房地产企业实施优惠贷款条件，对小规模的房地产企业实施限制贷款。大部分房地产企业管理者金融创新意识淡薄，一味照搬其他企业的融资模式。目前，国内银行贷款占房地产企业对外融资的50%以上，单纯依靠银行贷款进行融资，导致企业管理者融资创新思维落后，不能有效制定适合企业发展的最佳融资方案。因而，房地产企业管理者应积极转变融资观念，提高创新思维，创造新型融资方式。金融市场也应积极革新，提高融资效率，降低融资风险。
本文系2015年河南省教育厅人文社会科学研究项目“我国房地产企业融资模式创新研究”（项目编号：2015-QN-035）、2014年信阳师范学院青年基金项目“我国房地产企业融资模式创新研究”（项目编号：2014-QN-12）阶段性研究成果。
参考文献：
［1］钟田丽、弥跃旭、王丽春：《信息不对称与中小企业融资市场失灵》，《会计研究》2003年第8期。
［2］魏开文：《中小企业融资效率模糊分析》，《金融研究》2001年第6期。
第8篇：房地产融资论文范文
关键词：议价能力；债务融资方式；企业绩效
一、本文依然采用原文假设
假设1：房地产企业当年的债务融资结构对其滞后一年的企业绩效产生显著影响，而对其当年及滞后两年的绩效不会产生显著性影响。
假设2：银行贷款的融资方式对房地产企业绩效产生正向的影响。
假设3：施工企业垫款将会对房地产企业绩效产生正向影响。
假设4：房屋预售款对房地产企业绩效会产生负向影响。
本文认为，这三种融资方式之间存在多重共线性。认为在施工企业垫款和房屋预收款中有很大一部分还是来自银行贷款。其转化途径是：（1）银行贷款―施工企业垫款―房地产开发企业“其他资金”。（2）购房者的个人住房贷款―房屋预收款―自筹资金。如果将“自筹资金”和“其他资金”细化为预售收入，关联企业收入以及建筑安装企业垫付款等。约有70%的资金是来自银行（中国人民银行营业管理部课题组，2004）。[1]
二、研究方法
1.样本
本文的样本依然采用原文的样本。即2005年至2009年在上海证券交易所和深圳证券交易所上市的国内房地产企业。根据GICS行业分类选取，最终有83家房地产企业形成有效样本。
2.因变量
依然采用托宾的Q值作为企业的绩效评价的测量指标。
Q值=企业资产的市场价值/企业资产的重置成本
3.自变量
银行贷款；指银行向房地产开发企业发放的用于房地产项目的开发建设的款项。用银行贷款率表示。银行贷款率（D/AS）=企业银行贷款/总资产=（企业短期贷款+企业长期贷款）/总资产[2]
施工企业垫款：指房地产开发企业将项目承包给施工企业，但延期支付项目合同达成的款项。用应付账款占总资产的比例表示。应付账款占总资产的比例（AR/AS）=应付账款/总资产
房屋预售款：指房地产企业在房屋建成交付之前，向房屋购买者预售的定金及预售款所组成的款项。用预收款项占总资产的比例衡量。预收款项占总资产的比例（DR/AS）=预收款项/总资产。
4.控制变量为资产规模和固定资产
5.回归方程和统计分析
本文主要采用实证研究方法，通过建立不同融资方式与企业绩效之间的多元回归模型。考虑到这三个自变量之间的多重共线性，先采用阿尔蒙多项式法对模型进行改进，再采用最小二乘回归法(OLS回归分析)对模型参数进行估计， 得出不同的债务融资方式对企业绩效的具体影响结果。
企业绩效的基本模型是 :
企业绩效=f( 银行贷款融资，施工企业垫款融资，预收款融资)
其中，Y 表示房地产绩效；α为常数项；
α 0，α 1，α 2代表各种不同融资方式对当年或滞后一年或滞后两年的绩效指
标的估计参数；
Ɛ为随机误差
阿尔蒙认为其回归系数αi可以用滞后期i的适当次多项式来逼近。
设αi=β0+β1i+β2i2
故有Y=α+β0X1+(β0+β1)X2+(β0+2β1+4β2)X3+u
=α+β0(X1+X2+X3)+ (X2+2X3)+β2 (4X3) +u
对该模型进行OLS估计，得到参数估计值β0，β1，β2
代入αi=β0+β1i+β2i2 ，即可得到原模型中各参数的估计值。
表债务融资方式对企业绩效产生影响的结果分析
模型一 模型二 模型三 模型四
2008年的债务融资方式对08，09年的绩效影响 2007年的债务融资方式对07，08，09年的绩效影响 2006年的债务融资方式对06，07，08年的绩效影响 2005年的债务融资方式对05，06，07年的绩效影响
Q
(2009) Q
(2008) Q
(2009) Q
(2008) Q
(2007) Q
(2008) Q
(2007) Q
(2006) Q
(2007) Q
(2006) Q
(2005)
常数 -15.22 -16.24 -19.81 1.17 2.53 1.20 0.74 1.20 3.11 1.26 -42.35
D/AS2008 1.29 0.48
AP/AS2008 0.45 0.89
DR/AS2008 -1.41 -1.53
D/AS2007 0.58 0.50 0.22
AP/AS2007 -0.04 0.27 -0.19
DR/AS2007 -0.19 -0.39 -0.14
D/AS2006 -0，02 0.72 0.04
AP/AS2006 0.17 0.16 0.25
DR/AS2006 -0.17 -0.06 -0.007
D/AS2005 0.18 0.81 -0.11
AP/AS2005 -0.06 0.04 0.21
DP/AS2005 -0.007 -0.24 -0.11
资产规模 0.079 0.227 0.101 -0.038 0.020 -0.082 -0.020 0.101 -0.149 -0，.103 0.225
固定资产 -0，004 0，.175 0.005 -0，.084 -0.061 -0.111 -0.032 -0.081 -0.048 -0.135 0.151
R2 0.662 0.208 0.380 0.591 0.060 0.068 0.652 0.088 0.040 0.693 0.132
6.结论分析
由模型一的检验结果可以看出，房地产企业当年的债务融资方式的当年产生的绩效并不太大，而对其滞后一年产生的绩效则有显著的影响。从而说明了假设一的成立。
由模型二的检验结果可以看出，2007年的债务融资方式对2008年产生的绩效要高于对2007年和2009年产生的绩效。更加肯定了假设一。同时，模型二可以检验假设二和假设四。即银行贷款的融资方式对房地产企业绩效产生正向的影响；房屋预售款对房地产企业绩效会产生负向影响。
由模型三的检验结果可以看出，2006年的债务融资方式对2007年产生的绩效影响明显高于对2006年和2008年产生的绩效影响。从而肯定了假设一。同时，模型三初次验证了假设三。即施工企业垫款将会对房地产企业绩效产生正向影响。
由模型四的检验结果可以看出，2005年的债务融资方式对其滞后一年产生的绩效也要高于对当年和滞后两年产生的绩效，也肯定了假设一。同时，从模型四还可以看出房屋预售款对房地产企业绩效会产生负向影响。从而检验了假设四。
由于在解释变量之间存在多重共线性，而滞后变量的存在，使自由度变小，从而导致用最小二乘估计量产生偏差。其中，滞后长度越大，自由度越小，产生的偏差就越大。本文采用外生变量的分布滞后模型进行检验，在一定程度上减轻了误差。通过显著性水平R2也可以验证假设一。
参考文献：
[1]张伟，安起雷.《金融危机后对我国房地产金融的反思》，《应用经济评论》2011年第一辑
[2]徐志坚，杨碧云，苟天昱.《基于议价能力的债务融资方式》.
第9篇：房地产融资论文范文
论文关键词：房地产；品牌;建设
目前，我国房地产市场发生了很大改变，使得房地产竞争愈益激烈。以前依靠价格和质量的竞争手段已经适应不了眼前的需要，那么在新的形势下，房地产企业如何在激烈的市场竞争中该如何表现自己，造就企业的核心竞争力呢?无疑，品牌将是一个重要的法宝。
1 加强房地产品牌建设的意义
1.1 获得品牌溢价
品牌给商品开创了一个新的竞争维度。好的品牌可以增强房地产商品的不可代替性，从而客户对房地产的价格的敏感程度会降低，这就使得具有优质品牌的楼盘可以按更高的价格销售。据调查，在地理位置等条件近似的情况下，北京万科“城市花园”的房子要比没有品牌的房子售价每平方米平均高20-30%。
1.2 加快产品的销售速度
房地产的利润与销售速度直接相关，房产销售的速度直接影响开发成本。销售速度越快，回款速度越快，资金流动的也越快，开发的成本也就越低，相应的利润就会增加。据不完全统计，那些具有较高品牌知名度的发展商所开发的物业，如万科、中海地产、碧桂园、合生创展、富地地产等楼盘都往往比周边类似楼盘销售速度快三分之一以上，比如碧桂园开发的楼盘：广州碧桂园和碧桂园凤凰城在预售阶段就基本销售一空。
1.3 有利于跨地域经营
为了获得规模效应和竞争优势，当企业品牌形成以后，就会向外延伸、扩散，而强势的房地产品牌因为具有高的知名度、美誉度，更容易被消费者接受。例如：和记黄埔自进入大陆市场以来，已迅雷不及掩耳之势在上海、广州、深圳、珠海、重庆、西安等城市开发了大量的项目。
1.4 提升企业的融资能力
房地产业是资金密集型行业，房地产开发项目具有周期长、投资额大、收益高的特点。当前，我国大多数房地产企业自身筹资能力不强，资金问题在很大程度上成为制约房地产企业开发的瓶颈，特别在经济周期低谷时更是如此。目前，我国房地产企业融资的渠道主要有房地产信贷、上市融资和房地产信托融资三种。有较高知名度品牌的企业，由于其良好的品牌声誉，在同银行等金融机构的融资中就处于更加有利和主动的地位。此外，房地产品牌企业又具备了到资本市场直接融资的机会。显然，品牌知名度不高的房地产企业很难获得这样的机会。如：2008年，我国实行紧缩的金融和货币政策，对房地产实行了调控，房地产企业资金极度短缺，房地产品牌企业纷纷通过发行债券进行融资。保利地产、新湖中宝、万科、北辰实业、中粮地产分别发行43亿元、14亿元、59亿元、17亿元、12亿。
1.5 提高客户对于楼盘缺陷的承受能力
任何东西都是不完美的，即使是品牌楼盘也会存在缺陷。一方面可能是楼盘本身存在某些问题，另一方面是由消费者挑剔的眼光所致，因为购买房地产是影响消费者一生的重大决策，所以，消费者会以更加挑剔的眼光看楼盘。但品牌楼盘可以凭借其品牌影响力来减轻客户对于楼盘缺陷的不满，因为优质品牌对房地产后验性品质因素的担保可在一定程度上抵消某些缺陷。如深圳万科在上海开发的城市花园，虽然其位置在七宝这个曾经比较偏僻的地方，但凭借公司的强大品牌影响力，还是成功了。
2 房地产品牌建设的现状
2.1 强势房地产品牌已初步建立，领导品牌凸现
目前，在我国近70%的房地产开发企业都己拥有自己的品牌，在我国房地产行业己经出现了一批知名度高，品牌信誉良好，具有较强的市场竞争力的强势品牌。万科地产公司和中海地产凭借品牌强度和品牌经济上的绝对优势，品牌价值超过95亿，成为行业品牌之首。合生创展、碧桂园、富力地产、绿地地产、金地地产、保利地产分别以66.36亿元、62.29亿、61.73亿元、58.12亿元、55.17亿元和51.52亿元分列第二集团。
2.2 房地产行业品牌建设水平低
2008年6月2日，由世界品牌实验室公布的“2008中国500最值价值品牌”揭晓，中国移动以1206.68亿元名列榜首，地产行业老大万科品牌价值181.23亿元，位居44位，地产行业只有7个品牌入选，占整个品牌数量的0.014%。
2.3 品牌建设初具雏形
由于房地产企业间的竞争加剧，房地产商开始从别的竞争手段中摆脱出来，有意识地进行了品牌建设，并初具雏形。2001年，万科地产也通过系统地调研、分析后，将品牌核心定位于“以您的生活为本”，提出“建筑无限生活”的品牌口号，重塑了品牌形象和品牌架构，并启动了品牌战略制定、VI系统设计、整合营销传播等的一系列工作。
2.4 房地产品牌号召力低
目前，我国房地产业的品牌竞争格局比较初级，品牌价值含量很低，生命力还很脆弱，品牌号召力不高。在中国民意调查网的一项行业品牌号召力的调查中，经过统计折算，房地产的品牌号召力在所有行业中最弱，只有0.21个系数。服装行业最高，达到了0.87。
3 房地产品牌建设存在的问题
3.1 品牌意识淡
薄，不重视品牌建设
现今，由于房地产业的不成熟，房地产门槛低。从某种程度上说，只要能获得地皮，就可以进行房地产开发。再者，房地产的利润很高。加上目前国内旺盛的需求，为房地产公司提供了生存的空间，使得大部分房地产企业品牌意识淡薄。“搞房地产当务之急是做销量”、“做品牌是大企业的事”、“做房地产品牌就是做概念、做卖点”、“做房地产品牌就是做明星楼盘，只有楼盘项目才有品牌”等等品牌意识淡薄的想法漫天飞。品牌意识淡薄，这在国有房地产行业最得以集中体现。以中国最大的国有房地产企业“中房”集团为例，中房集团在北京的项目多达30多个，其知名度反而不如SOHO。
3.2 品牌定位单一
品牌定位是为了在市场上树立一个明确的，有别于竞争对手品牌的、符合消费者需要的形象，其目的是在消费者心目中占领一个有利的位置。目前大部分开发商在创品牌的过程中，定位为高档房地产，以为占领高档次的房产才能营造品牌，经济适用房、普通住宅不需要创品牌。实际上，高档房产不等于强势品牌房产，任何档次的房产，无论是高档的、中档的、还是低档的，都应注意打造自己的品牌，大众化的住宅更容易创知名品牌。因为品牌的重要特征之一，就是具有较高的知名度和市场占有率，是否有众多的消费者才是创名牌的首要条件。例如，海南省、广西北海均不乏高档楼盘，但却无人问津。相反，北京回龙观居住区倒以其经济适用房誉满京城。
3.3 重视房地产项目品牌建设，忽视房地产企业品牌建设
房地产业的品牌有企业品牌和项目品牌之分。企业品牌反映的是企业整体形象，企业品牌的塑造是对企业整体资源的整合，强势企业品牌地位的取得可以带动企业整体价值的提升，是企业的重要资产。而项目品牌是房地产企业单个项目的品牌，项目品牌的塑造只能带动项目本身的销售，对企业整体形象与价值提升作用有限。两者之间是整体与个体的关系。
目前我国房地产业并没有认识到企业品牌塑造的重要性，片面重视对产品的宣传，忽视品牌长远的发展，将产品案名和品牌混为一谈，企业品牌塑造乏力。翻开报纸，楼盘广告铺天盖地，而企业品牌广告少之又少。提到蓝堡国际公寓、东方银座、北京公园5号、星河湾等楼盘，我们往往耳熟能详，但却没有多少人能知道其背后的企业品牌。
3.4 房地产企业的品牌缺乏企业文化内涵
品牌不仅仅是反映不同企业及其产品之间差别的标识，还体现一个企业的内在价值和文化内涵。卓越的企业与平庸的企业之间的最大的区别在于，平庸的企业不重视企业文化的建设，不对本企业的价值观进行深入的思考，没有形成一套健全的信念。如今，企业文化已经是一个企业所拥有的不可替代的资本，优秀的企业文化将给企业带来持久的竞争力。一个企业如果丢掉了优秀的企业文化，就等于失去了生命。目前，我国房地产行业的企业文化从行业的整体上还没有在新经济的短暂历史下沉淀下来，还没有一种相对成熟、稳定的现代企业文化。品牌建设，实际上是将一种企业文化充分展示的过程，当企业开始建立品牌时，文化必然渗透和贯穿其中，并发挥无可比拟的作用。但是许多房地产企业并未重视这一点。造成品牌没有深层明确、具体的内涵，难以给顾客留下深刻印象。在这种情况下，其他的配套战略就显得盲目，缺乏针对性，当然也谈不上保证品牌营销的有效实施。
3.5 忽视品牌的维护
房地产品牌建设是一个系统工程，知名品牌的创建并非一朝一夕，需要长期的维护。一个房地产品牌建立起来之后，对它的维护是必不可缺的。好的品牌需要要有精心的维护，否则会导致品牌的退化和价值的流失。大多数开发企业在短时间内借助传统的营销手段迅速拉开知名度，却不注重持续管理。因此，不能维持长期的品牌领先地位，无法实现品牌资产的积累。
4 加强房地产品牌建设的措施
4.1 进行准确的品牌定位
品牌定位在品牌经营和市场营销中有着不可估量的作用，好的品牌定位是品牌经营成功的前提，为企业进占市场，拓展市场起到导航作用。但如果不能正确地对品牌进行定位，树立独特的消费者可认同的品牌个性与形象，不仅会给企业带来巨大的损失，也会使产品淹没在众多产品质量、性能及服务雷同的商品中。华远集团的“深蓝华亭”就是一个很好的反面教材，由于前期的品牌定位错误，造成了后来房子卖不出去，大量积压，幸亏2008奥运的到来，才使其解套。房地产企业本身受土地资源、区位及政策等因素影响比较大，而来自于市场的诱惑无处不在，企业要根据自身的资源优势、条件和能力进入新选定的目标市场，这是创建房地产品牌的前提。
房地产企业品牌定位应遵循如下原则:①差别化原则；②个性化原则；③延续性原则。
4.2 引入CIS，树立企业形象
CIS战略（Corporation Identity System，简称CIS）即企业识别系统，其含义是：运用视觉设计，将企业理念与本质视觉化、规格化、系统化。它以商标或企业标志的造型与色彩的设计作为表达核心，将企业的经营理念、管理思想以及生产经营战略与策略等，通过视觉
艺术再现技术传播给企业职工和社会公众，以塑造良好的企业形象，使公众对企业产生一致的认同感，从而赢得社会大众及消费者对企业的肯定和信赖，有效地塑造企业形象，提高企业的市场竟争能力。CIS是花，品牌是果，房地产企业导入CIS，能成功地推行企业形象战略，塑造企业产品形象。CIS包括理念识别（MI）、行为识别（BI）和视觉识别（VI）。
4.3 房地产品牌的维护
房地产品牌发展到一定规模后，就进入房地产品牌维护期，也就是典型的守城阶段。在品牌的发展过程中，管理维护是至关重要的，管理、维护决定着品牌的兴衰成败。创立一个品牌难，维护和发展一个品牌更难。如果一个为社会所公认的品牌，没有很好地加以维护，则有可能前功尽弃，将品牌毁于一旦。企业作为使用、保护品牌的主体，应当增强对品牌的自我保护意识，树立对品牌整体主动保护的观念，并在品牌战略整个实施过程中，采取全方位动态的保护措施。只有这样，品牌战略才有可能顺利进行。
房地产品牌维护应从以下方面入手：
（1）做好客户关系管理，培养品牌忠诚度。
（2）对房地产品牌进行定期检测。
