销售主管月度与计划精选(九篇)
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第1篇：销售主管月度与计划范文
任何厂家每天都将面对一级商提出各种要求和条件，这确实是一件令营销主管棘手的问题。若随便答应，公司费用和成本增加，而且其他经销商获悉后，也会提出同样要求；若不答应，经销商总是抱怨公司，不配合公司营销活动，甚至压缩公司产品销量。作为营销主管，当面对一级商提出的各种要求和条件时，应冷静分析一级商所提要求与条件，并予以策略性的处理和答复，尽量将厂家的各种政策支持变成强有力的市场营销武器。
一级商经常向公司提什么要求和条件？
一级商有时直接，也有时通过销售代表间接向厂家提出各种各样的要求和条件：
1、要求降价。一级商经常以价格太高，公司产品销不动，生意不好做或者是XX厂家又降价了或者是公司产品比XX厂家贵多少或者是经销公司产品没有钱赚等理由，要求公司降价；
2、要求月度折扣促销支持。一级商经常以二级商和零售点经销公司产品利润薄，经销公司产品的积极性不高或者销售高峰即将来临，应刺激二级商和零售点增加库存或者公司产品刚刚上市，稳定新开销售网点或者是XX厂家在搞XX促销活动等理由，要求公司提供月度折扣促销支持;
3、要求礼品促销支持。一级商经常以XX厂家在搞买XX送XX活动，对市场冲击很大或者公司产品上市，知名度不太或者消费者没有礼品就不买公司产品等理由，要求公司开展“买XX多少，送XX礼品”活动，进行礼品等促销活动支持；
4、要求公司广告支持。一级商经常以XX厂家在XX媒体上做广告反应效果好或者公司产品知名度不够，需要扩大知名度或者竞争对手广告攻势强大，对其网点和销售影响重大等理由，向公司申请广告支持；
5、要求公司新增品种。一级商经常以XX厂家的XX品种销量大或者很多消费者多次要购买XX品种或者老品种毛利不高，不好销或者公司没有XX品种，要经销XX厂家XX品种等理由，要求公司增加新品种；
6、要求运费补贴。一级商经常以XX厂家有运费补贴或者距离厂家太远，运价太高，难以承受等为理由，要求厂家运费用补贴支持;
7、要求资金垫底。一级商经常以其他厂家有垫底资金或者为二级商和零售点铺了很多货款，资金没有回笼，资金周转困难为理由，要求厂家给予垫底资金支持;
8、要求增加人力。一级商经常以其他厂家销售人员很多，开拓市场迅速或者需要厂家帮助开拓二级商和零售网点为理由，要求厂家给予增加人力;
9、要求专销奖支持。一级商经常以其他厂家有专销奖或者已经接近专销为理由，要求厂家给予专销奖支持；
10、要求厂家车辆支持。一级商经常以其他厂家赠送小型货车或者派一辆货车专门为其送货为理由，要求厂家送货车辆支持；
11、店面租金支持。一级商经常以其他厂家帮助经销商支付店面租金或者店面主销公司产品为理由，要求厂家帮助支付店面租金；
12、报销抽检和公关等费用。一级商经常以公司产品缺陷，工商、技术监督等职能部门检查，帮助公司摆平关系，发生了很多费用为理由，要求厂家报销抽检和公关费用；
13、要求扩大经营区域。一级商经常以公司规定经营区域太小，制约了其发展为理由，要求厂家扩大其经营区域；
为什么一级商要求越来越多，味口越来越大？
一级商向厂家提出的要求和条件远远不止上述13种。一级商向厂家提出的要求越来越多，而且味口越来越大。为什么会出现这种现象呢？仔细分析，导致这一现象的主要原因有：
1、竞争厂家诱导。为了在激烈的市场竞争竞争中站稳脚跟，各厂家纷纷运用各种伎俩，以讨好、吸引和留住经销商和消费者。频繁的促销活动，五花八门的招数，给一级商带来了很大的压力，若所经销产品厂家不采取相应的活动来回应，那就意味着客户的流失，市场被其他竞争对手抢走。所以，经销商为了生存，为了现有的市场不被其他对手抢走，只能求助于厂家，要求厂家给予相关的活动支持；
2、经销商微利化。微利化，是市场竞争的必然趋势。经销商暴利时代，已成为历史。很多经销商不断地向厂家要各种各样的政策支持，其目的是为了获得更多的利益；
3、一级商变化。一级商多年的摸爬滚打，随着他们的信息、知识与经验的积累，他们变得更加精明，更加有生意头脑，且随着他们的网络控制、资金等实力的增强，他们的谈判能力和谈判条件越来越强；
4、消费者变化。消费者越来越成熟，消费需求呈多样化、细分化和复杂化趋势变化，厂家和一级商越来越难以把握消费者。为了生存，一级商只有利用厂家的力量，来运用各种促销活动等迎合、吸引和刺激消费者；
一级商的要求能随便满足吗？
王先生是我的朋友，他曾经是A饮料公司的营销总监，后来自己下海，也投资开办了与一家饮料厂。开拓市场时，他针对A饮料公司的一级商，通过一套“低价+铺底资金+促销政策+交情”组合策略，很快A饮料公司60%以上一级商投靠了他，他的公司销售业绩一路攀升。太快的成功，使他头脑发热，一级商要什么，他就给什么：要促销，给促销；要降价，给降价；要资金，给资金；要吃喝玩乐，给吃喝玩乐。后来，原材料大幅上涨，而一级商占有了大量资金不能回笼，他不能及时采购便宜原材料，导致成本增加，很多品种处于严重亏损状态。原材料大幅上涨，产品涨价，这是天经地义的事情，但一级商纷纷抵制涨价。由于资金链保证不充分，产品价格涨不起来，公司严重亏损，他的饮料厂最终倒闭，而一级商的所欠货款至今没有收回。
以上案例，给我们这样一个启示：成也一级商，败也一级商。王先生的成功，在于满足了一级商各种需求，一级商乐意推销王先生的产品。王先生的失败，在于过度纵容和迎合一级商的要求，由于受一级商占有大量资金、完全控制市场的牵制，在原材料市场和产品销售市场的双面挤压下，公司最终倒闭。
因此，可以得出这样一个结论：一级商的要求不能随便满足，而要根据公司的资金、毛利、品牌知名度、市场份额、掌控市场、市场阶段等综合权衡，量力而行。
如何处理一级商提出的要求与条件？
一、 明确责权利，充分授权，加强销售代表培训，提高销售代表判断能力和应变能力
一级商向公司要政策过于频繁，主要问题在于销售主管。销售主管没有明确销售代表责权利或者没有充分授权，大权小权全部揽在自己手中；或者对销售代表培训不够，驾驭市场能力欠缺等等，使得销售代表面对一级商提出的要求和条件，因嫌多事或者怕得罪一级商，不敢轻易答复一级商的要求，最终只有唆使一级商直接向公司要政策或者一纸签呈，请公司领导裁决。因此，销售主管应从一些细小繁琐的事务工作中解脱出来，根据销售代表的素质和能力，授予销售代表一定的区域经营、客户决策、促销活动与促销费用、价格等权力，销售代表对在授权范围内的活动、政策、办法，可作初步决策。销售主管则对销售代表的授予权力额度进行检查、评价与调整，培训销售代表如何策略性地在授权范围内处理一级经销商各种要求与条件。这样，可充分调动销售代表的积极性，销售代表有权对一级商无理要求进行拒绝，而对一些必要的政策支持，以签呈形式，报公司领导审批。
二、 销售代表充分了解市场，明晰一级商真正意图
有时一级商利用公司对市场信息不很熟悉的漏洞，恶意夸大市场问题的严重性，如XX厂家搞促销，每一件现金折扣XX元，市场冲击很大，依此来获取公司促销让利支持。当然，一级商有时提供的信息也是真实准确的。因此，厂家对待一级商提出的政策要求，不能全盘肯定，也不能全盘否定。作为厂家的销售代表，应紧贴并充分了解市场，密切关注竞争对手和市场的动态与发展变化。针对一级商提出的政策要求，客观分析，明晰一级商真正意图，再做出予以政策支持还是不予政策支持。销售主管在批示一级商申请政策签呈的过程中，也应从一级商所在市场状况、公司产品销量、做人及销售公司产品态度、发展潜力与价值、政策可能产生效果与操作性等综合权衡，最终确定是否予以政策支持。
三、销售代表对待一级商的无理要求，敢于说“NO”
当明晰了一级商向公司提出的要求与条件是无理，不同的销售代表可能有四种表现：
第一种：迎合一级商，马上向公司虚报军情，为一级商获取政策支持；
第二种：直接向一级商说“NO”，拒绝一级商无理要求；
第三种：与一级商捉迷藏，不给一级商明确的答复；
第四种：口头上答复一级商，实际上政策一直落实不到位。
当知道一级商的要求是无理时，可采取第二种和第三种策略，直接或间接拒绝一级商。第二种一般适用强势品牌公司，一级商一般不敢轻易放弃该品牌，因为放弃了该品牌就等于放弃了饭碗。强势品牌公司的销售代表可以大胆告诉一级商，这种政策公司不可能支持。第三种一般适用于弱势品牌的公司，一级商的作用还是很大，不可轻易将关系僵化，可采取敷衍或转移话题等形式，不给予一级商明确答复。
第一种和第四种策略千万不要运用。第一种虽然驳得了一级商的欢喜，却欺骗了厂家，给厂家带来了不必要的支出。第四种则欺骗了一级商，承诺不兑现，将使一级商对公司的抱怨越来越多。
四、 级商合理的政策要求，厂家应当充分考虑，适当给予支持
销售代表通过分析和判断，明晰一级商政策要求的真正意图是为了进一步扩大公司产品知名度和市场份额，稳定和巩固现有产品和市场等，且这种政策的实施对厂家产品市场竞争是有利的，厂家可以给予一级商一定的政策支持。厂家给予一级商政策支持同时，也要附带一定的条件，如销量目标、公司产品份额占其整个销售比重等等。
如何让一级商理解和接受公司提出的附带条件呢？销售主管在批示一级商政策时，可以写上一些附带条件。然后销售人员带着签呈，可以稍微夸大一点向一级商说明这个政策来之不易，很多一级商都提出了这样的政策申请，公司唯独批准了这份签呈，可见公司高度重视他。同时告诉他虽然公司政策支持但有一些附带条件，说服一级商这些附带条件对于一级商来讲，不是问题。最后将销售主管批示的签呈复件一份给一级商作为执行依据或者在签呈不具体的前提下双方可以经合同形式双方签字盖章后将有关事项明确下来。
第2篇：销售主管月度与计划范文
依据各部门的年度人员需求计划，行政部结合公司目前的发展状况，认真审核、分析，现初拟20__年度招聘计划。
一、招聘岗位及人数
根据公司在职人员离职产生的岗位空缺和公司20__年度生产经营目标及规模的扩大，结合公司实际需要，现初拟常规招聘岗位及人数。（如下）
所属部门岗位名称需求人数（男/女）合计
销售部区域销售主管4（男女不限）4
销售技术支持1（男）1
__*产品销售员1（女）1
工程部项目经理2（男）2
租赁操作员1（男）1
（以上总计计划招聘人数9人）
二、招聘条件及要求
常规招聘岗位如下：
1.销售部区域主管：（4名）
①性别、年龄不限，市场营销类相关专业专科以上文化程度；
②具备良好的市场开拓能力及敏锐的市场感觉；
③能适应经常出差，工作认真负责，有较好的语言表达能力和亲和力；
④热爱销售工作，勇于迎接挑战，乐观、开朗、敬业并注重团队合作；
⑤对专业______系统有经验者优先。
2.销售技术支持及项目工程师：（1名）
①男性，年龄25岁以上，具有电子技术类相关专业专科以上文化程度；
②熟悉和了解专业____市场或相关电子专业，一年以上行业工作经验；
③负责向客户及销售人员提品技术支持、培训及工程配单；
④具有良好的沟通能力及百折不挠的敬业精神和良好的团队合作意识。
3.____销售部销售员：（1名）
①年龄23岁以上，市场营销类相关专业专科以上文化程度；
②工作认真负责，具有出色的沟通能力和组织协调能力；
③热爱销售工作，勇于迎接挑战，乐观、开朗、敬业并注重团队合作；
④有相关行业经验及电话销售经验之女性优先。
4.工程部项目经理：（2名）
①男性，年龄23-40岁，电子技术类相关专业专科以上文化程度；
②良好的语言表达能力和亲和力，善于沟通；
③主要承揽各类______系统的工程；
④工作认真负责，爱岗敬业，注重团队合作并有强烈的服务意识；
⑤有相关行业经验者优先。
5.工程租赁部____操作员：（1名）
①男性，年龄25岁以上，高中以上学历；
②工作责任心强，注重团队精神，热爱本职工作；
③有从事专业____大型租赁活动经验者优先。
储备人才招聘岗位如下：
6.设计部网页设计：（1名）
①性别不限，年龄22-35岁，网页设计及相关专业专科以上文化程度；
②懂得photoshop,dreamweaver等多种常用的网站设计软件,有扎实的美工设计基础和优秀的创造能力；
③熟练应用简单的jvascript,CSS；
④一年以上工作经验；
⑤责任心强，为人诚信，谦虚好学,有较强的承受能力。
7.财务部兼职会计：（1名）
①性别、年龄不限，财经专业专科以上文化程度或10年以上工作经验；
②具有会计资质，有中级会计师以上职称；
③能够准确、及时地做好帐务结算工作,正确进行会计核算，填制和审核会计凭证，登记明细帐和总帐；
④正确计算收入、费用、成本，正确计算和处理财务成果，具体负责编制公司月度、年度会计报表、年度会计决算及附注说明和利润分配核算工作；
⑤负责公司税金的计算、申报和解缴工作，协助有关部门开展财务审计和年检；
⑥及时做好会计凭证、帐册、报表等财会资料的收集、汇编、归档等会计档案管理工作；
⑦主动进行财会资讯分析和评价，向领导提供及时、可靠的财务信息和有关工作建议；
⑧每周一、三、五上班（每周三天工作制）；
⑨40-50人员优先。
8.行政部前台接待：（1名）
①女性，年龄20-28岁，文秘或相关专业专科以上文化程度；
②熟练操作办公自动化软件，熟悉档案管理，打字速度快；
③有责任心，聪明好学，反应敏捷，热爱本职工作；
④有工作经验者优先。
9.以上人员一经录用，公司将提供广阔的发展空间和具有竞争力的福利政策。
10.要求应聘者必须提供：身份证原件（或
由户口所在地派出所出具的贴有本人近期照片的户籍证明，内容包括姓名、身份证号码、地址等，照片上盖有派出所户籍专用章，否则一律视为无效证件）、学历证书原件、近期一寸彩色免冠照片一张、其他技术、培训证书和等级证书原件。
三、招聘时间及方式
1.招聘信息时间：
①初步拟定20__年第一季度（3月底前）定为本公司的招聘重点工作季度；
②除每月在____人才市场张贴招聘广告之外，计划年初（2月底一次、3月中旬一次）在万体馆（或八万人体育场、光大会展）人才市场做两次设摊招聘，抓住年初求职高峰的好机会；
③收费网站的招聘，计划在4月及8月各做一次，主要目的在于为展会和销售旺季储备人才；
④常规岗位（销售部区域销售主管、工程部项目经理）的招聘工作全年持续进行。利用所有可利用的资源展开招聘工作，覆盖所有免费招聘网站。
2.招聘方式：
①在人才市场常年张贴常规人员招聘广告；
②在各类免费人才网站持续登录和更新招聘信息——上海公共招聘网、上海招聘网、上海无忧招聘网、上海招聘热线、中华人才热线、上海人才热线、大上海人才热线、中华英才168招聘网等；
③可考虑在中华英才网、智联招聘网或者前程无忧几个知名网站中选择其一做付费的网络招聘，扩大招聘影响力；
④在____行业的各类专业网站招聘信息——中国____信息网、中国____*网、慧聪网______行业、中国______设备技术协会等；
⑤通过职业介绍所和免费的中介机构等渠道接受推荐和招聘；
⑥联系各中专院校，招聘技术人才；
⑦公司内部员工转介；
⑧各类人才市场设摊招聘。
四、招聘小组
1.小组成员
组长：777（行政部主管）
组员：各部门主管[销售（66）、设计（55）、财务（44）、工程（33）]
后台支持：21（行政部成员）
2.小组职责
组长负责：
①制定设摊招聘时间和海报内容以及与外部的联络工作；
②人才市场张贴的招聘广告撰写和联系；
③与职介所及中介机构、学校的招聘联系；
④网络招聘工作的联系及对后台支持人员的工作指导；
⑤与其他各部门主管一起主持招聘面试工作；
⑥根据不同岗位特点，及时提出针对性的招聘建议和方法；
⑦其他相关的招聘工作。
组员负责：
①设摊招聘的现场招聘工作及后续应聘面试的考核主持；
②复选出可面试人员（经行政部通过各渠道搜集初选后的应聘资料）；
③其他相关的招聘工作。
后台支持负责：
①准备招聘的各类表单等；
②协助组长更新网络招聘信息；
③协助组长做好招聘的相关对外联络工作（如传真确认等）。
五、招聘费用预算及效果分析
1.各种招聘费用清单：
①各类招聘表单材料等杂项费用：__*元/月（初略估计）；
②联系各中专院校，帮助学生就业，原则上不付给报酬；
③职介所及中介机构：免费服务或只向员工收取费用，对公司免费；
④员工介绍费用：__*元/人；
⑤网络招聘以免费网站为主，全年可根据实际需要，做1~2次月度的付费招聘，基本费用预算：1500元/月；
⑥人才市场招聘广告：500元/月
⑦招聘会海报：基本都可以请招聘会的组委会免费制作标准尺寸海报；
⑧招聘会摊位费：500—1000元/场（会场不同、专场不同，收费不同）。
2.招聘效果分析：
①张贴招聘广告的费用相对较低，但招聘效果相对较差。预计能完成总招聘计划的10左右；
费用计算方式：500元/月*6月=3000元/年
个人建议——鉴于对此方法去年一年的观察分析，招聘效果不很明显，且相对应聘人员总体素质较低，建议今年改为2个月一次，或者另按公司实际需求制定招聘月份。
②付费的网络招聘费用相对较高，但招聘效果相对较好。预计能完成总招聘计划的40左右；
费用计算方式：1500元/月*2月=3000元
个人建议——此方法的招聘效果相对明显，简历收入量大，但应届生占半数左右比例，所以筛选资源需投入的人力成本较高，建议今年可做2次，并且尽量错开大学生毕业求职高峰，比如其中一次设立在3月，或者另按公司实际需求制定招聘月份。
③设摊招聘的费用相对是最高的，但招聘效果也是不错的。预计能完成总招聘计划的30左右；
费用计算方式：1000元/次*2次=20__元
个人建议——此方法的招聘效果极可能走极端，因为一方面可以和求职者第一时间接触，筛选出的面试人员相对把握较大，成功概率较高，但另一方面，对应聘人员没有选择的主动权，且受时间、天气、区域等影响较大，不确定性较强。
④员工介绍的招聘效果相对也比较高，预计能完成总招聘计划的15左右；
费用计算方式：__*元/人
个人建议——考虑到公司的接触面还相对较窄，建议可根据员工介绍人员的能力和适应岗位的水平支付介绍员工一定费用以调动大家的积极性，另一方面，介绍员工比较知道底细，公司相对投入的人力物力较少，而且相对稳定性也高。
⑤中介机构和免费网站等其他渠道的招聘费用支出微乎其微，人力、物力的投入较少，招聘效果尚可。预计能完成总招聘计划的15左右；
个人建议——充分利用众多网站的免费招聘服务，信息范围尽量扩大，同时对公司也能起到一定的宣传作用，关键在于要不断发掘新的网站并及时更新（更新等工作可请21协助，因为每天都需要花一些时间精力做些琐碎的登录、刷新等工作）。
六、综上所述：预计20__年的招聘总费用为：________*元左右。
上海____公司行政部
20__.01.31
第3篇：销售主管月度与计划范文
一，以塌实的工作态度适应本职特点
态度是工作的第一要素，良好的工作态度决定着工作的好与坏。假如我们没有用认真的态度对待工作，那么工作中就再所难免有很多失误，没有了好的业绩公司就无法发展。
回顾在县的这一年时间，我的工作是基本算可以的，当初到这边的时候一期工程已经交付业主，二期正在紧锣密鼓的建设之中。前两期工程在公司领导和雷华公司领导的密切合作下取得了良好的效果，这也为第三期的销售打下了良好的基础。4月份到公司报道的时候我还是个对于房地产一无所知的刚走出学校的学生。到现在通过我们销售主管的教导以及我在日常工作中的学习，同时以良好的态度对待工作，认真学习。到目前为止我们县楼盘已经售磬。这些成绩的取得归功于我们所有的工作人员的密切配合。售楼工作是一个细致的工作，我们必须以认真的态度对待。
二，思想工作方面
作为销售部中的一员，我深深觉到自己身肩重任。作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。本人严格遵守公司的规章制度，尊重领导，团结同事，正确处理好与同事之间的关系。一年来，我工作上取得了小小的成绩，而这些成绩的取得应归功与领导和同事们对我的帮助和鼓励。一年来也让我认识到自己还需要在许多方面努力。比如：有时讲话结结吧吧，语言不够严谨，我自己反省的结论是：对待工作态度还不是很认真，没有做好充分的准备，考虑问题还不充分，这点急需改善。
三，总结过去展望未来
总结过去展望未来，虽然我还做的不够高住远阻，但是我学会了响应的一句俗话--"活到老，学到老"。当然在实际工作中我可能还存在着一些不足的地方，须在以后进一步努力。
首先，积极进取，抓紧学习专业知识，合理有效地指定月度计划。
其次，为了提高工作效率，处理好突发事件，每日依据实际情况的需要，修改和完善工作计划。作到大事不错，小事不漏。
第三，端正工作态度，凡事争取再认真一点，再周到一点，满怀热情地投入到每天的工作当中。
四，个人认为，培训工作一直以来都是公司能够不断前进的动力之一，需要对现有员工以及新近员工进行适当的培训才能够不断加强，充实我们公司的管理及技术势力，目前我们公司入职后的培训还比较少，如果可以的话我建议公司根据情况对员工进行培训，当然企业并不是学校，特别是民营企业，没有义务为员工进行培训，但是，定期的培训不仅可以让管理者了解员工，还可以达到员工与领导着的有效沟通，可以提高员工对企业的归属感，从而提高企业的凝聚力，力争作到合格人员进的来，用的上，留的住。这样不仅可提升企业的内部文化，也会减少员工频繁跳槽的现象，对于一个企业而言，外部引进在某些方面不如内部调动。
第4篇：销售主管月度与计划范文
关键词：煤炭销售；内部控制
本文为河北省科技厅软科学“以经营责任目标为核心的企业内部控制体系构建”阶段性成果（课题编号：12457618）
中图分类号：F27 文献标识码：A
原标题：浅析对煤炭销售业务的内部控制—以东庞矿汽运销售内控管理为例
收录日期：2013年3月20日
一、加强煤炭销售业务内部控制的意义
销售是生产经营过程中获取收入、实现利润的环节。煤炭企业经过勘探、开拓、采掘、筛分、洗选、储存等一系列过程，最后通过销售程序实现其经营责任目标。
销售内部控制是企业内部控制体系的重要组成部分。通过规范销售管理行为，科学合理地配备人员，明确职责分工、权限范围和业务处理程序，使煤炭产品的销售符合有关法律、法规，遵循市场规则和惯例，确保销售与发货控制流程规范严密，有效地防范销售过程中的差错、舞弊和欺诈，提高经济效益。
二、东庞矿汽运销售环节存在的问题
（一）汽运销售简介。东庞矿商品煤销售依据运输方式的不同分为：铁路运输销售与汽车运输销售，前者称为路运煤销售（简称“路运”），后者称为汽运煤销售（简称“地销”）。在两种销售方式下，所有路运销售由股份公司运销分公司集中管理，包括销售计划的确定、用户的选择、价格的制定、月度铁路发运与运输计划，东庞矿煤销科执行公司的政策及计划。而汽运销售，绝大部分是由公司定用户，矿执行公司下达的销售计划，价格的确定依据公司下发的价格表，矿只在煤炭产品充足、市场疲软时，自主决定汽运煤炭的用户。
汽运销售涉及的主要业务及环节包括：用户的选择与确定、售后及信用档案管理、合同的签订与履、定价（执行公司）、预付账款、发卡、发货、款项结算等；涉及的科室包括：开票室、磅房、煤场、结算室等；涉及的单据包括：销售通知单、售煤卡、收据、回皮单、出门证、煤质检验报告、结算单等。
（二）实施内控管理前汽运销售存在的问题。如果疏忽汽运销售的内控管理，就会出现客户资质审核不到位，未经适当审批或超越授权审批，以及诸如业务复核不到位、商品销售与收款环节不衔接、监督检查措施不力等，进而导致发货数量、品质认定、价格认定、货款回收等舞弊和管理风险。在实施内部控制管理之前，矿汽运销售主要存在以下问题：
1、存在大量口头授权销售现象。对于矿自主选择的用户，主管领导在洽谈商定之后，出现以口头方式授权开卡员为用户办理《售煤卡》的情况。对于签订了合同的用户，开卡员还可以以合同为依据，但对于零散用户，单凭领导口头的授权，在用户办理煤卡时只能通过电话确认等方式进行核对，一旦出现疏漏没有依据可查，在接受审计等外部监督与检查的时候容易受到处罚，并且容易出现潜在的风险。
2、存在不相容岗位未分离现象。在岗位设置方面，由于没有对不相容岗位进行判别，出现一项业务由一人全部负责，例如，煤销科开票员一人办理开具售煤卡、煤款结算、开具增值税发票等业务，由于缺乏必要的制衡机制，存在着管理风险。
3、存在煤炭销售部门收取部分煤款现象。零散用户称重计量的吨数如果超出取煤卡上的结余，获经批准按实际计量结果销售时，考虑到当日的装运、计量、车辆管理等多方面问题，为了及时办理完毕车辆的称重与放行工作，煤炭销售部门煤卡办理人员补办煤卡的同时自行收取相应超出部分的煤款。除了煤炭销售部门自行收款、保管款项的问题，此环节还不符合不相容岗位相分离的要求。
4、煤款结算时点缺乏控制。不同用户由于交款的方式不同、价格的确定不同，结算的时点也不同。依据销售煤款是否需要以质定价将用户的类型分为需要以质定价的“合同户”和以固定价格结算的“零散户”，而在“合同户”中依据有无信用，又分为“预付款户”和“滚动结算户”。进行内部控制前，“合同户”中“预付款户”主要是依据用户提出结算的要求而进行煤款的结算与增值税发票的开具；“合同户”中“滚动结算户”采取在一定赊销额度内进行滚动付款结算的方式，在赊销额度用完后进行结算；“零散户”则是在煤取清后进行结算。结算的时点直接影响会计上产品销售收入确认的及时性，由于各类用户结算时点的随意、缺乏控制，易出现满足收入确认条件的汽运销售跨期记账的问题。
5、部分单证设置不规范。在汽运销售的相关环节，部分业务的单证设置不尽规范，在格式设计上存在承载信息不够、不同经办人的签字没有定位，联次设计不够而日常业务中使用重要单证复印件等问题。例如，取煤车辆进煤场取煤前进行回皮称重使用的《地销煤空车计量回皮单》一单多用，一张回皮单就同时承担了回皮单、发货单、出库单等多个凭证的作用，同时，重要岗位（如煤场管理员）没有留存联，不能承载作业过程和事后查询、监督检查所需要的各种信息；该单证需要的签批的人员较多，但在回皮单上并没有相应签字的固定位置，实际操作中相关人员均是在边角上签字，并且无法明确签字人的岗位，人员内部轮岗或调动时更是容易造成责任不清晰。又例，地销煤的结算清单包含“量、价、质”三项重大信息，并应附有相应的原始单证，但是原有的结算单由结算员自行使用空白纸张打印表单，然后再手工填制，没有显示相应的联次，并且日常业务中没有加盖煤销科专用章。
三、东庞矿汽运销售内控设计
以精细化管理为基础进行矿内部控制时，重点对煤炭销售业务各环节进行规范，并对以上问题一一提出解决方案。
（一）授权与批示。针对口头批示办理取煤卡的问题，内控明确要求开卡员在查验交款收据、核对该用户的相关合同协议及公司销售价格管理规定无误后，填写《汽运煤XX户开卡审批、领取登记簿》，登记“用户名称、合同协议号、专用收据号、金额、煤种、总量、IC卡号”等相关信息，由主管科长签字批准后才可办理开卡手续，而由矿自主确定的用户，由批准的主管科长填制《开卡审批单》，开卡员据此开卡。并明令要求任何主管领导不得口头指示开卡员开卡，开卡员不得擅自开卡，如有违反追究相关责任人的违规责任。
（二）不相容岗位分离。不相容岗位的分离，既是《企业内部控制指引》的明确要求，也是规避风险和防止舞弊行为最行之有效的措施。对煤炭销售业务主要涉及的不相容岗位包括销售单证的开具与复核，销售单证的开具与发票的开具，价格认定与复核，结算与发票的开具等。根据以上不相容岗位以及发票管理的要求，同时考虑到必须增加的发票开具人员如果在煤炭销售部办公则只能做这一项工作，否则就会出现不相容岗位不能分离的问题，通过内控的规范，将矿发票开票业务交由财务科办理，并且重新对煤炭销售部岗位设置和职责分工进行梳理与明确，以便建立阻挡风险的“防火墙”。对于开卡环节，还要求开卡审核员的个人专用计算机必须通过个人密码登录（个人密码不得向任何人泄露），开卡审核员离开时必须退出系统，以防他人操作。
（三）煤款的收取。在控制措施中对超装煤做出如下严格规定：零散用户称重计量的数量如果超出煤卡结余，司磅员根据品种、超吨数量等填写《超吨补交款通知单》，经司磅审核员审核签字、磅房当班班长审核签字并加盖磅房业务专用章，煤炭销售主管科长审核《超吨补交款通知单》签字后，交由用户到财务科交款，待用户交完款后再持收据到煤销科开票室办理开卡手续。磅房司磅员读取用户IC卡通过后，重车过磅计量后放行。
（四）结算频率的控制。煤款的结算时点会对收入的确认产生不同的影响，对于固定价格结算的“零散户”，在取煤进行过磅计量后销售收入即已实现，对于“合同户”，得出煤质化验结果才能据此确定结算价格，满足销售收入实现的条件。但不论何种方式，会计上均要对其及时进行确认记账，而结算又是确认收入的前提，所以销售环节需要严格控制用户的结算节奏，保证会计事项处理不受延误。
在对此部分进行内控梳理时，强调了本矿收入确认的条件。对需要以质定价的，在没有取得煤质检验报告之前，收入的金额不能够可靠地计量，根据《企业会计准则》（第四条）销售商品收入确认条件的规定，不具备“收入的金额能够可靠地计量”的条件，因此，需要在取得煤质检验报告后及时进行结算确认；对不需要以质定价的，在已过磅称重并发出煤炭产品、用户经办人在过磅称重单据上签字确认时，确认销售收入的实现。
同时，为了保证收入确认的及时性，避免跨期确认问题，对汽运销售的结算管理进行了规定，要求“煤质科要将‘煤炭质量检验报告’及时递送销售部结算员；每月末，结算员必须对发出的煤炭为用户办理结算手续。年末无论是否为工作日，煤质科和销售部结算员都必须将应确认销售实现的商品煤的检测、结算手续办结，不得延误财务会计事项处理的需要。”通过结算时点的严格控制，理清销售结算的节奏，保证销售业务与财务的衔接。
（五）单证的改进。以精细化为基础的内部控制管理，不仅要求各业务规范有序，风险防范有效，并且要求相关环节做到精、细、准。因此，对销售业务操作进行内控规范的同时对相关单证进行了改进。
在开卡环节，对不需签订合同的“零散户”设计了《开卡审批单》，包含了“用户名称、品种、数量、单价、备注、审批人、日期”等信息，使领导的口头批示变得有据可依。对结算单进行了重新设计：丰富了结算 “量、价、质”的信息；由以前的打印单子进行填写变为统一格式印刷；在格式方面增设了相关人员签字的位置；联次增加为四联，保证了相关部门的留存需要；纸张大小设计与增值税发票相同，方便会计上对原始凭证的装订保存。此外，虽然“煤销软件”对办理业务各环节的相关信息均有详细记载、统计，但像结算与过磅计量此类重点环节仍需要设置直接文档并严格对发生的业务进行记录，一方面是对电子信息的一个核对，同时也是审计、财政等对原始记录的要求。内控规范后，相关业务人员对相应的台账等记录进行了补充完善，并按规定进行逐日、逐笔的登记记录。
除了上述五点针对性的控制措施，东庞矿还对销售业务整体流程中各个环节可能出现的风险点进行梳理与规范控制：（1）用户管理，包括用户的选择与确定、售后管理及建立客户信用档案；（2）合同管理，包括合同的签订及履行、变更与解除；（3）不同定价的煤炭产品的价格管理；（4）发卡管理；（5）发货管理，具体分为：地销煤运输车辆管理，地销煤日发货安排，车辆放入，车辆回皮称重，发货、装车管理，采制化管理，重车过磅计量管理，超装煤管理，放空车辆管理，车辆出门管理，下班前的车辆清场管理，重车复查；（6）煤销原始单据与财务科之间的传递管理；（7）收款与会计事项管理；（8）档案管理。
做好内部控制制度的设计并不表示就完成了内部控制管理，内控管理并不是一蹴而就的，煤炭销售业务的内控管理要达到管控效果、实现效益关键还在于执行，并在执行中不断改进完善。
主要参考文献：
[1]东庞矿内控课题组.以精细化管理为基础的东庞矿内部控制手册[M].2011.
第5篇：销售主管月度与计划范文
关键词：煤炭销售管理；管理分层；信息化；管理体系
一、煤炭销售信息系统建设的重要性分析
现在我国一些煤炭销售企业为了更好的适应市场的变化，在不断完善其内部管理的同时，为了有效地参与行业竞争，必须把经营过程中的有关各方如煤炭生产企业、客户和分销网格等归纳为一个供需链中，以便形成系统科学的管理信息系统。销售企业的销售主管部门在企业的供需链中处于市场与煤炭企业的供应接口位置，主要职能是为客户与最终用户提品服务，从而实现企业的资金转化并获取利润相应的利润，为企业提供生存和发展原动力，并实现企业的社会价值。煤炭销售企业经营发展不仅要了解煤炭产量，还要了解市场一些准确的数据。通过综合应用达到全面掌握各地煤炭供需信息;实现煤炭企业年度订货、月度销售、每日煤款回收等销售流程的信息化管理，使销售企业领导及时准确了解自身产、销、运、存情况，及时调配原煤、调整生产经营工作等。所以，销售管理信息系统是企业ERP环境下的一个子系统，设计一套针对销售企业的销售管理信息系统需要根据实际需要，既要充分考虑到系统体系结构的功能性、可靠性、易用性、效率、可维护性、可移植性，又要充分考虑到和各个其他子系统的配合。煤炭销售信息系统还对物流一体化运作的支撑。煤炭产品的生产和销售，同时也是巨大笨重货物的转移与运输过程。包括生产的运输与地面矿区运输的衔接；国铁运输与公路运输、海运的协调联运；地面煤场的装卸、倒运、仓储；港口下水煤炭的集港、装船等一些繁琐的运输活动。因此煤炭销售企业的销售调度是相当复杂的。煤炭销售信息系统必须适应这种复杂多变的物流运输体系，在现代物流管理的系统论、信息论和控制论的基础上，采用规范、灵活的系统设计方案，把采购、销售、仓储、运输等所有环节作为一个一体化的系统来进行组织和管理，使各个环节共享总体信息，有效的把商流、物流和信息流集合为一体，以使系统能够在尽可能低的总成本条件下，满足客户的需求。
二、煤炭运输的制约因素分析
煤炭是国家的战略物资，国家宏观经济环境对煤炭销售的影响是显而易见的。近年来，国内经济较快增长,持续的“煤、电、油、运”紧张局势引起全社会关注。国家发改委组织了多次调研和会议，并不断下发文件对国内煤炭市场的供求关系进行调控，特别对电煤供求问题给予了极大关注。整个煤炭行业运行质量保持良好发展势头，它们克服困难，顾全大局，保证了国民经济的高速发展。煤炭产销量都创了新纪录，铁路运输一直是满负荷运行，其他运输也在提速，煤炭供应基本保证了主要消费行业、重点企业的生产运行需要，有力地支持了国民经济稳定快速增长。然而煤炭主要靠铁路运输，而铁路交通瓶颈的存在，客观上促成了煤炭销售很大程度上受铁路运输的影响。每年大宗订单的签订需要铁路的参与；销售公司每月需要对铁路局申报月运输计划；每天需要向车站申报日运输计划，待铁路批准之后方能组织执行；销售公司还需了解主要铁路流向、铁路限制口煤炭流量、主要煤炭港口库存量等信息，来具体安排煤炭运销工作。因此，煤炭销售信息系统的业务流程必须考虑到铁路运输的关联和制约。
三、煤炭销售企业信息化建设现状
煤炭企业属采掘业，是以天然资源为劳动对象的，矿山地质条件复杂，生产过程中不可预见的因素多。因此对采掘工作带来一系列的复杂情况，例如岩层、煤层、水、火、有害气体、煤尘、地压和地温的变化，对正常生产影响都较大。由于上述因素，煤炭的产量、质量具有一定的不确定性。煤炭销售信息系统中销售计划的制定，管理模式的优化必须考虑这些因素，而不能单纯以市场为导向。煤炭销售企业信息系统的开发和应用大部分仍然停留在单项开发和单项应用的水平上，各子系统彼此独立，造成环境异构和信息异构系统间难以集成与信息的共享；一些销售企业虽然建成了计算机网络，但目前的网络还没有实现各子系统之间的信息资源共享，只是企业管理信息系统初步模型。因此煤炭销售企业需要通过对煤炭销售信息化的研究分析，专研对煤炭企业信息进行整合及优化各种手段，在各独立单元中建立起信息畅通通道，使分散在各个节点环节之间工作的协调、统一，建设符合现代化国际物流发展要求的公共信息平台，全面提升煤炭销售企业总的管理水平。
四、怎样加强煤炭销售企业信息化建设速度
第一是建立并且完善信息化管理系统架构。这是提高信息化管理水平的基础工作，建立科学的信息化管理系统，其主要内容就是把相应的管理工作单元化，并且对每一个功能单元结合到自身现实情况进行功能填充。这一程序的工作将为后续工作起到良好的规范和引导重要作用，而功能的不断细化也有助于发现管理工作中的盲区，同时也可根据外部条件的变化适时进行相应调整，具有很强的引导性和规范性。一般而言，可以对运检管理的功能进行细化，从而形成一个比较完善的信息化管理体系，为销售企业保驾护航。
第二是建立并进一步完善信息化管理的系统。在基本的信息化管理体系架构完成之后，企业明晰了自身销售管理的分类和需要管理的内容，此时还需要在管理体系中通过添加一个个具体的管理系统来进一步完善相应的管理工作。对于目前的煤炭销售工作而言，需要关注的管理系统大致有以下一些方面：1、营销业务管理系统。这一系统主要是对企业的销售业务进行指标化和流程化的管理，对企业的每一单业务全过程的跟踪记录和管理，同时从财务、合同、信息记录等多方面完善销售业务的考评与记录，做好分析，为以后的销售决策提供实例和数据支持。2.客户服务管理系统。客服服务管理系统关注于对客户信息、业务合作满意度、客户需求、客户动向等进行有效的信息搜集与管理。在当今时代背景下，传统的供需关系已经不能适应市场经济下的双方关系，对客服的关注已经延伸到了交易的上游和下游，对客户的高质量服务是当下销售管理中十分重要的一环。3、销售决策管理系统。通过前期销售数据的积累和分析，可以为企业后续的销售决策做出数据和案例支持，企业可以利用盈亏平衡分析、敏感性分析等信息化指标分析技术对销售业务进行定性定量的分析，并为片区优惠、VIP客户优惠、配送优惠、销售层次划分等企业销售决策提供支持。4、销售质量管理系统。现代销售体系中，销售活动并没有随着货物的签收而结束，销售质量的管理还会在一定时间内延续下去。我国传统的煤炭销售管理比较粗放，相当大的精力关注于业务量的获取，而对销售业务的质量管理有所忽略，要想实现煤炭销售管理的跨越式发展，就必须对销售活动的质量加强管理。常见的销售质量管理手段包括工作流程控制、业务稽查、经营控制等。
第三是加强销售网络化管理。煤炭销售企业的规模化与片区化是大势所趋，随着销售网点和供货商的增多，强大的网络系统便成为了信息化管理的基础，电网运检管理的数控技术建设离不开良好的网络平台。目前广泛采用internet为传输基础，可用的数据传输方式有有线或者GPRS，也可交叉使用。而miniARM工控板自带有海量的存储器，当网络通信故障时，可以暂时存放数据，以保障数据传递的及时性和完整性。而AIO销售管理系统，还可以通过巡查系统、台账管理系统、缺陷管理系统、实时监控系统等集成的模块化功能。通过服务主机和一系列控制器的选择以及其间相关链接方式的确定，煤炭企业建立起一个完善的信息化销售，在供应商和客户之间，通过流程、数据、应用和协作这四个体系的集成，一方面将企业总部与部门、员工、销售网络强有力的联系起来，同时自身销售管理内部可以建立起一个庞大的数据库，将采购管理、供应管理、客户管理、客户关系管理、订单管理、采购管理等一系列的管理活动有机整合起来，加强各项销售活动之间和各个销售部门之间的分享与交流。
第四加强销售全过程分级管理的信息化。煤炭销售是一个比较复杂的过程，同时由于涉及的数量和金额通常比较巨大，相关的合同、单据、来往函件、相关部门和人员等都较为复杂，为了提升销售工作管理的效率和科学性，应该加强煤炭销售全过程的分级管理的信息化，也就是将企业划分为数个管理层，将整个销售体系进行合理的权限和职能划分，采用信息化的工具对这些职能进行高效的管。对煤炭销售环境的管理也是煤炭销售管理信息化很重要的一个方面，环境的管理主要包括了业务环境和管理环境。另外就是销售环境管理。对业务环境而言，主要是对其他煤炭企业的销售管理进行调研，而管理环境则主要指对相关人员的管理，在这方面通过UPS系统可以实现管理工作参数的自动显示和自动告警，门禁系统和销售人员的绩效评估以及业务费用的考评的都是十分必要的，所有的管理数据都可通过web网络实现共享。煤炭销售管理的信息化是一项非常复杂的系统化工程，需要硬件的更新以及相关人员管理理念的转变，只要我们紧紧把握以客户为核心的现代销售理念，同时将销售活动的外延拓宽，建立并完善信息化管理的体系和合适的管理系统，相信我们煤炭销售管理的信息化之路，一定可以迈上更高的发展平台。
五、结束语
在现在世界经济格局中，经济一体化已成为世界经济发展的大的趋势。一方面，在竞争中技术因素变得越来越重要，如果企业丧失了技术优势，就一定会失去自身竞争优势；另一方面，原来煤炭销售企业那种仅面向单方面的管理方式已不再适应全球化的市场竞争需要，销售企业只有通过信息化建设不断进行管理和组织的创新，构建核心竞争能力，才能谋得竞争上优势，求得生存和发展机会。推进煤炭工业生产现代化、销售管理信息化，已经成为了我国煤炭行业参与国内外市场竞争，提高经营管理水平的迫切需要。
参考文献：
1、刘成笃.管理工作的信息化[M].山西人民出版社,2009.
第6篇：销售主管月度与计划范文
一、 营销计划缺乏制度的保障
营销计划被企业当作是纸上的内容，实际过程中缺乏具体的要求：营销计划不仅是一种方法体系，同时也应该是一种制度体系，也就是说营销计划一旦执行，就必须按照相应的要求来加以保障。现实之中很多企业在实施营销计划时，并没有落实到具体的制度上，一方面营销人员找不到开展工作的规范，无法衡量自身业绩的好坏，另一方面部分人员只是满足于现状，不能按照要求开展工作。
二、 营销计划执行缺乏绩效考核的约束
在企业的实际运作过程中，绩效考核制度是企业的基本管理制度，其他职能性的管理制度都要在此基础上发挥作用。在营销计划执行过程中，都是营销管理职能在起作用，而要充分发挥这些职能，使营销计划有效执行，就必须将绩效考核制度与营销计划的完成效果结合起来，这样才能使营销人员可以对自己的绩效进行评估，否则营销计划的执行将缺乏规范性。在实际运作中，更往往发生绩效考核制度与营销计划目标有差异的情况，使营销计划形同虚设。
三、 营销计划缺乏过程管理
营销计划执行时只重视结果，而不重视达成结果的过程：在营销计划的执行过程中，往往最受关注的是一些硬指标，比如销售额、铺货率、知名度等，但是还有其它的一些软指标，比如市场价格体系、市场秩序、与竞争对手的对比等，往往会受到忽视，也就是说在营销计划执行时，缺乏对执行过程进行系统地管理，就算达到了硬指标，但软指标中存在的问题将会对企业造成根本性的伤害。
四、 营销计划执行过程中缺乏整合和协调
1、 营销计划执行的各部门各自为战：主要表现在各个职能部门之间，如市场部门和销售部门、销售一线和销售后勤部门等，这在很大程度上依赖于营销组织架构的合理，也就是如果组织架构落后于企业发展的要求，就会限制营销计划的有效执行。
2、 不同部门对营销计划的理解不同：造成这个问题主要在于企业内部的沟通渠道不通畅，对于营销计划实施效果的衡量标准不统一。
3、 执行过程中缺乏统一的协调：这主要实在营销计划执行过程中，缺乏一个领导部门来推动整个计划的进行，各部门的本位主义比较严重，职能性的部门结构影响到了企业整体业绩的实现，比如对于多产品结构的企业而言，对于不同种类的产品总是缺乏管理的，各个部门只是注重各自一块职能工作的完成，而对于一个产品的发展过程却缺乏一个综合的管理，从而造成各个部门的专业优势并没有转化为企业的整体优势，有可能还会造成企业资源的损耗和业绩的衰退。
五、 企业业务流程不合理
1、 营销计划执行过程中的业务流程过于复杂：造成企业的反应速度降低，整个业务运作过程效率低下，使营销计划的时效性不能体现。
2、 执行过程中的审批环节过多：一方面造成对市场机会的丢失，另一方面影响了营销人员积极性的发挥，不利于发挥主动性和灵活性，对营销计划执行的有效性也不能充分保证。
3、 执行过程中各部门的业务分配不合理：这主要是指部门之间的职能分配模糊，没有贯彻最大化提高效率的原则，在营销计划执行过程中出现专业技能不够或者是承揽了过多的职能，无法使营销计划得以有效执行。
六、 企业分支机构对区域营销计划缺乏系统性
1、 区域营销人员的专业技能有欠缺：对总部下达的营销计划无法进行进一步规划，对整个区域市场缺乏整体性的计划，对各个小区域之间也缺乏系统的拓展计划，造成整体营销计划一到下面就开始变形，无法真正落实。
2、 区域人员注重结果而不注重过程：由于部分企业的销售政策导向是以销量为核心，因此区域人员也会只注重结果而不关心过程，他们采取的措施都是短期内提高销量的，但是否能满足营销计划的战略要求则不在考虑之中。 第二部分 营销计划有效执行的保障
一、 制度保障
1、 基础性管理制度：
（1） 绩效考核制度：将营销计划要达到的目标，与营销人员的绩效考核联系起来，由此来规范营销人员的行为围绕营销目标开展工作，使营销计划落到实处。比如营销计划要开展深度分销，可以制定一个铺货率的考核要求，使营销人员的工作重点放到提高铺货率上来。
（2） 部门协作制度：围绕营销计划的重点，解决好各部门之间的协作关系，在部门之间确立合同关系，明确责权利，另外也可以采取项目小组的形式开展工作，提高营销计划的运作效率。比如在营销计划中的新产品开发业务，关系着企业的持续竞争力提升，其参与的部门涉及市场、生产、技术、供应等，要提高新产品开发的速度和效率，一方面要确立市场部在新产品开发过程中的领导关系，另一方面又可以通过责任书的确认，使其他部门都能按照要求完成新产品开发各环节的工作。
2、 职能性管理制度：重点是提高营销计划实施效率的管理制度，如营销推广管理制度、区域管理制度、渠道管理制度、销售业务管理制度等，这些制度一方面是为销售人员提供了开展工作的规范，另一方面则是为衡量销售人员的工作成效提供了标准，另外，管理制度还影响着销售人员的思想意识和行为模式，其根本点都是围绕着营销计划的有效执行而进行的。
二、 流程保障
1、 围绕营销计划的关键业务内容优化运作流程：营销关键业务流程的优化甚至重组，将对营销计划的有效实施有着重要的作用，往往一份营销计划是好的，但在实际运作过程中，由于业务流程的运作不合理，造成营销计划实施的效率低下，直接影响到营销目标的实现。
2、 通过重组业务流程调整部门结构：在一些关键性的业务流程中，如产品研发流程、营销推广流程、营销计划流程、订单处理流程等，其运作效率的高低，反映着整个组织结构和部门职能是否合理，因此要真正做到业务流程重组后企业能够高效运转，就要根据业务流程的要求，从组织和职能上加以保障，确保业务流程能为企业带来根本性的利益。
三、 权限保障
1、 权限保障是对各部门业务职能的落实：营销计划的有效执行有很大程度是取决于各部门能否充分发挥各自的职能，营销计划在实施时，一定要赋予各职能部门相应的权限，否则将会影响到营销计划执行的效率。
2、 总部和分部之间的权限分配：总部对于营销计划应该强化专业方面的权限，而分部对于执行营销计划则应该加强针对性方面的权限，使营销计划在执行过程中可以得到很好的整体配合。
3、 营销计划各项业务活动的权限分配：也就是对营销计划中的业务内容进行合理分配，使各个职能部门都能找到相对应的工作内容，主要是解决业务活动开展过程中的决策权限，比如新产品研发由哪个部门领导和推动，销售计划由哪个部门分析、整合和落实等。
四、 资源保障
1、 为达成营销计划的目标所必需配备的各种资源：营销计划的制定是一回事情，而在执行中对计划的资源保障又是一回事情，虽然营销计划中包含了费用预算，但往往有些项目所分配到的资源并不能保障计划的实现，而且有的企业在面对销量下滑的状况时，往往坚持不住按计划进行，总是会把费用倾斜到能立即提升销量的项目上，比如渠道返利促销，但这只是一种短期行为，并不会对企业的长期发展带来根本的帮助。
2、 对关键项目的资源保障：比如有的企业在营销计划中准备开发大型超市和卖场，但是在开发费用上却没有相应的分配，如进场费、条码费、陈列费、堆头费、促销费等，只能使终端的开发工作举步维艰；又如有的企业在营销计划中准备实施深度分销，但在区域市场只派驻了少量的人员（如一省一人或数人），根本无法做到深度分销，只能采用依靠经销商的粗放经营模式。因此在营销计划实施中，一定要通过制度对关键项目进行确定，并与绩效考核结合起来，通过政策来加以保障，使营销目标能够得以顺利实现。 第三部分 营销计划的分解
一、 营销计划的分解是使计划得以有效执行的最佳方法
1、 把握营销业务重点：营销计划中对业务内容的要求是总体性的，只有对其进行分解，才能找到其中包含的重点，有助于营销计划实施的正确性，比如一份加强零售终端推广的营销计划，如果能从不同终端的种类、开发不同终端的进度、可选择的推广方式等进行细分，就可以在不同阶段都能把握业务的工作重点。
2、 看到营销计划实施的效果：要能持续推动营销计划的执行，就要使营销人员能及时看到效果，将营销计划进行分解，就是将目标进行分解，使营销人员看到通过自身努力达到的成绩，从而提高工作的积极性，而不是长久都看不到营销计划实施的效果，影响工作的心态。
3、 使营销计划可以落实到最基层：将营销计划分解可以使一线销售代表容易领会其重点，使他们在不同推广阶段能按照单一的目标进行努力，而不是面对众多目标分散工作精力。
4、 便于对营销计划效果进行评估：企业都有这样的经验，对营销计划的评估不能过长，否则就无法把握工作开展的过程，也无法及时衡量销售人员工作的成效，有可能销售人员已经认真按照营销计划在实施，但由于竞争对手的攻势而造成销售目标未能达成，如果不能通过对营销计划的分解进行评估，将会认为销售人员的工作不到位，但这是不符合实际情况的。
二、 营销计划按时间分解
1、 周计划：执行到销售代表层面，对最基层的销售问题进行反映，这个层面的营销计划由各区域的销售主管把握，主要是反映营销计划在执行过程中最直接的效果。
2、 月计划：执行到销售主管和地区经理层面，主要是对各区域以及整个地区的销售状况进行反映，一方面便于地区经理对本地区销售态势的掌控，另一方面则便于总部对地区分部执行营销计划状况的掌控。
3、 季计划：执行到地区经理和总部层面，主要是对营销计划执行成效的阶段性反映，对营销计划做一个阶段的整体性评估，避免营销重点过于集中于短期，同时对整个市场形势进行整体判断，并对销售人员的工作成效进行指导。
三、 营销计划按区域分解
1、 按省级区域分解：掌握全国各大区域市场的总体分布情况，对营销计划在各区域的实施重点进行把握，对营销计划在各区域之间的分配状况进行评估，掌握各区域可能产出的效益。
2、 按地市级区域分解：使地区经理掌握本区域的市场状况，并在区域之间对营销计划进行合理分配，掌控各区域的营销计划实施重点。
四、 营销计划按阶段分解
1、 市场发展阶段：导入期、成长期、成熟期和衰退期，这是借鉴了产品生命周期的概念，在市场中仍然存在，而营销计划要有效执行，必须要考虑到市场的不同发展阶段，同样的计划在不同的市场阶段，应该采取不同的对应方式。比如一份加强批发商管理的营销计划，在市场导入期应该是通过经销商进行间接管理，而在成熟期则应该是由企业直接管理，这应该是进行区别对待的。
2、 销售季节阶段：淡季、旺季，这两个销售季节中，消费者和经销商的行为方式都是不同的，比如经销商在旺季会忙于出货，而在淡季可能会加强送货，这些都要求企业在执行营销计划时，必须考虑这种区别，例如对于一份铺货的营销计划，淡季应该是工作重点，而在旺季则以维持为主，这样才能提高营销计划的实施效率。
五、 营销计划按项目分解
1、 按营销项目种类分解：广告、促销、铺货等，都包含在一份营销计划的实施内容当中，而营销计划最终也要落实在这些项目上，因此按项目分解营销计划十分必要，比如广告计划可以分解为媒体广告和广告活动，促销可以分解为消费者促销和渠道促销，这样将有助于把握营销计划的实施重点。
2、 按项目重点分解：就是将营销计划中的重点项目和常规项目分离出来，比如对于终端推广而言，货架陈列是常规工作，而堆头陈列和特价销售则是关键性的推广，这样将有助于营销费用的有效使用。
六、 营销计划按产品分解
1、 按产品类别分解：营销计划按产品类别分解十分重要，尤其是对于实施品类管理模式的企业，每一类产品的营销计划重点都不同，因此同样的要求在具体实施时的差异性可能很大，比如同样是实施深度分销计划，功能性食品的分销可以直接深入到零售终端，而饮料类产品则适合通过覆盖批发商来间接达到对零售终端的辐射，因此在具体操作方式上是不同的。
2、 按产品销量比例分解：这主要是把握一个80：20原则，对各类产品在销量上的贡献甚至是利润上的贡献进行衡量，在有限的资源条件下，尽量倾斜于能产生更大效益的产品类别上，这种区域也有助于企业把握推广的重点。
3、 按新老产品分解：这种方式的关键在于区别产品延伸的问题，一般而言老产品总是占据最大的销售比例，也许也最赚钱，但是其发展趋势是逐渐下滑的，而竞争环境又特别恶劣，这种情况下企业必须扶持有市场潜力的新产品，因此在营销计划执行时要分别确定新老产品的推广重点，在维护老产品市场份额的同时，尽量迅速将新产品推入市场并站稳脚跟，例如不少彩电企业在行业环境恶劣的状况下，纷纷推出其他类别的消费类电子产品，如手机、空调等，这些新产品在营销计划中都得到了不同程度的特别扶持。
七、 营销计划按渠道分解
1、 按渠道类别分解：批发渠道、零售渠道，这两种渠道有很大的区别，营销计划执行过程中对其的利用也不同，对批发渠道注重经销商利益，而对零售渠道则注重消费者利益，因此对营销计划的实施重点，要对这两种渠道进行区分，来满足对不同营销目标的实现，比如同样是渠道促销，批发渠道可以采取实物返利形式，而零售渠道则可以采取特价销售形式。
2、 按渠道性质分解：专业渠道、商业渠道、特殊渠道，不同特性的渠道具有不同的市场地位，比如啤酒行业，既有大众类的批发渠道，又有专业类的餐饮渠道，这两者的营销工作重点是不同的，前者要借助于庞大的分销网络，而后者则要借助于为餐饮店提供利益，那么什么渠道应该成为营销计划的重点，应该在具体执行过程中，根据市场竞争形势和资源状况做出合理的安排。 第四部分 营销计划的动态调整
一、 滚动式营销计划
1、 营销计划制订后，并不意味着就一成不变，而要根据市场的变化主动对营销计划进行调整，这就需要对营销计划进行分解，包括月度分解和区域分解，这就才能既保证营销计划的稳定性，又能保证营销计划的适应性。
2、 滚动式营销计划需要从部门和制度上加以保障，要有专门的职能部门对营销计划的执行状况进行评估，并对各区域的营销计划进行综合平衡，这样才能使营销计划可以保持整体性的动态发展。
3、 滚动式营销计划执行的核心就是：先“由大到小”，再“由小到大”。也就是先从年度计划、季度计划、月度计划到周度计划，然后再从周度计划、月度计划、季度计划到年度计划，前一个阶段是对营销计划的整体性进行掌控，后一个阶段就是通过富有层次的滚动执行和调整，来达到对整个营销计划在适应性方面的保障。
二、 对市场态势的判断
1、 竞争环境判断：既包括整个大环境，又包括各区域的小环境，由于不同企业的市场重点不同，资源的投入也有差异，造成不同区域之间的竞争环境各有特点，因此营销计划的执行也不能一刀切，应该根据不同区域市场竞争环境的差异进行相应调整，使营销计划符合实际状况。
2、 行业趋势判断：某些行业的发展趋势变化很快，而各区域之间行业的发展是不平衡的，因此营销计划在执行过程中根据行业发展状况的分析，提出相应的应对措施，使营销计划能符合行业在不同发展阶段的特点。比如彩电行业，可能营销计划的目标是加强网络建设，但由于价格战导致整个行业的利润率降低，将迫使各企业不得不加强技术创新和产品创新，这就是整个行业发生了迅速的变化，相应地也就促使营销计划在实施过程中进行调整。
3、 消费趋势判断：消费趋势指的是消费心理和消费行为模式的变化趋势，比如现在超市和卖场等现代零售业态的迅速发展，使消费者的行为模式发生了很大的变化，以前买东西是在批发市场、批发点和百货商场，而现在买东西大多数都是在超市和卖场，因此一份加强批发通路建设的营销计划，就只能是用于传统业态为主的市场，而在发达城市，就只能调整这份营销计划，使之适应当地零售业态发展的现状。
三、 对区域性营销计划的强化
1、 企业的区域性组织是营销计划实施的基础部门，其关系着营销计划能否真正执行到位，而且这又是最接近市场变化的层面，因此只有强化区域营销计划的执行效果，才能使营销计划真正达到动态地调整。
2、 强化区域营销计划的执行效果，也就是提高分支机构对营销计划实施的系统性，一定要规定区域做好营销计划的分解工作，真正发挥区域执行营销计划的能动性，使营销计划在实施过程中提高针对性。
四、 营销计划动态调整的稳定性
1、 动态调整在不同层次上各有不同：营销计划强调适应性和针对性，并不是说就可以任意对营销计划进行调整，而应该在不同层次上进行不同程度的调整。对全国性计划而言，要体现全国市场的特点；对省级计划而言，要体现省级市场的共同特点；对地区计划而言，要体现地市级市场的共同特点。因此，动态调整通过在不同层次上的差异，其实是一种共同性基础上的调整，既考虑了各区域市场的特点，又保持了统一的共性。
2、 动态调整是在稳定性基础上的调整：动态调整除了上点提到的层次性，还有时间性的问题，而时间性就构成了营销计划的稳定性，也就是说动态调整并不是可以随时对营销计划进行调整，同样，也要反映一年、一季、一月和一周的共性，同时还要兼顾各种共性之间的协调，从而在整体上保持一种动态、平衡的发展。 第五部分 营销计划执行的目标管理
一、 目标管理是营销计划有效执行的良好工具
1、 使营销计划评估具体可行：营销计划执行的效果如何，营销计划是否应该调整，这些问题的答案涉及到对营销计划的评估，而评估的一个重要标准就是营销计划的目标，如果将目标从结果转变为过程中的一个环节，就能客观准确地评估营销计划的实施效果。
2、 使营销计划执行成效得以控制：其要点在于透过对目标的管理，把握营销计划执行的重点，并掌握评估的依据，使目标可以成为指导营销计划执行或者调整的方向。目标管理作为有效的工具，将与营销计划的分解结合起来，配合对营销分解计划的评估，使营销计划的执行过程能够得到控制。
二、 目标的分类管理
1、 硬性目标：销量目标、占有率目标、费用目标、利润目标、铺货率目标等，对硬性目标的管理容易衡量，在这些目标中，有的能反映结果（如销量和利润目标），有的能反映过程（如铺货率和费用目标），良好的目标管理，其关键在于对目标进行综合评估，但在实际过程中，很多企业只关心销量目标，也相应地引导销售人员只看中销量，而忽视了其他目标的实现，最终也无法体现营销计划的效果。
2、 软性目标：管理制度、客情关系、价格体系、市场秩序、信息分析等，这些目标可以说是为了达成硬性目标的保障，如果说硬性目标是结果，那么软性目标就是过程，只有将过程管理起来，才能确保结果的有效达成。
三、 目标的绩效管理
1、 对目标结果的绩效管理：其衡量绩效的重点是将结果与目标对比，通过这种差异性来判断营销目标的完成程度，如果企业的营销目标包含了结果型和过程型两种，那么这种结果与目标的差异，可以反映出一定的原因，但是如果只采用结果型的目标，那么绩效考核就无法反映真实的状况。
2、 对目标过程的绩效管理：其衡量绩效的重点是将过程与目标对比，看看营销计划所要求的工作有无做到位，有什么因素影响到了硬性目标的实现，这种软性目标的绩效考核，能够比较真实地反映实际状况，但是它在促进销售人员动力方面不如硬性目标直接，因此最好是将其与硬性目标绩效考核结合起来，更全面地反映销售人员的业绩。
四、 目标的细分管理
1、 分阶段目标管理：根据营销计划的阶段分解实施过程，根据营销计划的要求设置相应的营销目标，并规定完成的时间进度。阶段可以按照市场发展阶段来分解，也可以按照市场推广的阶段来分解，比如淡季目标和旺季目标，其目的在于使各个阶段的衡量标准能够统一。
2、 分时期目标管理：将营销计划目标的完成分成不同的时期，在每个时期设定相应的标准，比如月度目标和季度目标，然后对这些目标进行管理和评估。
3、 分项目目标管理：分项目是指设置一些项目类型，比如费用和销量项目，推广项目如广告和促销，将每类项目的目标完成状况进行整理统计，分析各项目在整个营销计划中所占的比例是否合理，是否满足了营销计划的要求。
4、 分产品目标管理：对产品实行类别目标管理，衡量每类产品为企业带来的利益，可以按新老产品分类，也可以按产品性质分类，衡量的目标有销量、利润、费用、时间、完成率等。
5、 分渠道目标管理：对不同性质的渠道实行分类管理，衡量不同渠道为企业带来的效益，比如批发渠道和零售渠道、商业渠道和特殊渠道、超市和杂货店等，评估各种渠道的价值，为企业制订渠道开发策略和管理政策提供依据，同时也为营销计划的有效实施提供一种工作指导。 第六部分 营销计划执行的过程管理
一、 营销计划过程管理的内容
1、 销售报表：销售报表可以反映营销计划执行过程的详细情况，通过报表可以看出销售人员有无抓住营销计划实施的重点，在实施过程中存在的问题，同时还可以通过报表了解营销目标的完成情况，掌控营销计划实施的进度。
2、 销售工作程序：这是正确执行营销计划的保障，比如要完成既定的终端铺货计划和铺货率目标，就要提高拜访客户的效果，如果对销售人员的铺货工作建立一个规范的程序或步骤，就可以在不用增加任何资源的情况下达成目标，比如规定销售人员必须按照以下程序开展工作：整理客户资料、选择客户目标、选择拜访路线、做好拜访准备工作、拜访客户、检查客户卡、检查海报张贴、整理仓库和货架、收集竞争信息、填写客户卡、建议客户订货量、道谢离开等一系列步骤，将会为销售人员提供一个良好的工作规范，增强他们的信心，提高营销计划的实施效率。
3、 销售会议：这项内容将会对营销计划的执行状况进行双向沟通，及时发现销售人员工作中出现的问题，并提供帮助和指导，同时也教给销售人员一些销售技巧和方法，提高他们的应变能力；另外对于营销计划在实际过程中碰到的困难，也要通过销售人员的反馈信息给予重新审视，对营销计划进行动态调整。
4、 销售培训：是激励销售队伍、提高工作效率的最佳方法，包括对执行营销计划所需要的技能进行培训，同时对营销计划的核心思想、营销策略进行灌输，使销售人员能充分领会营销计划的要求，把握营销工作的重点。
二、 确定营销计划执行的业务流程
1、 对营销计划重点目标的确定：重点目标决定着业务开展的重点倾向，这是确定关键业务流程的前提，一方面给出了核心业务的方向，另一方面则为衡量业务流程优劣提供了一个标准。
2、 对关键营销业务流程的界定：关键营销业务流程是关系着营销计划目标能否实现的核心流程，比如营销推广流程、订单处理流程、销售储运流程等，都会直接影响到营销计划目标的实现，当然不同的行业和产品有不同的业务流程，但是在一些关键环节上是有共同性的，因此企业一定要重点抓住这些关键业务流程。
三、 对营销计划执行过程的评估
1、 目标评估：对营销计划执行过程的综合目标、硬性目标和软性目标的完成程度进行评估，随时掌握营销计划的实施进度。
2、 过程评估：对销售人员的工作方式和效率进行评估，了解销售工作中存在的问题，为销售人员提供销售指导。
3、 投入产出评估：对营销计划执行的效率进行评估，同时衡量营销计划对企业带来的效益，并且对这种效益所体现的价值程度进行判断。
4、 推广效果评估：对实际执行过程中销售人员在营销战术的创造性方面进行评估，衡量现行推广方式对营销计划所起的作用，并且评估推广方式的价值，有无可能在更大范围内进行推广。
5、 执行政策评估：对销售人员执行营销计划的到位程度进行评估，一方面是了解销售人员对营销计划的认同程度，另一方面则是了解销售人员对营销计划的重点有无把握，同时也评估政策是否有助于营销业务活动的开展。
6、 竞争对比评估：对竞争对手的营销工作进行评估，重点是树立标杆，对营销计划的各个环节与竞争对手进行对比，找到真正的差异或差距，进一步提高营销计划的针对性。 第七部分 区域营销计划的有效执行
一、 区域营销计划的主要业务内容
1、 营销推广：主要是由分支机构实施的区域性营销推广活动，比如区域性的消费者促销、广告宣传、终端促销等推广活动，这是分支机构提高销售额或者品牌影响力的重要工作，在区域营销计划中占有重要的内容。
2、 客户开发：这是分支机构的基础性工作，包括与经销商建立合作关系，向批发商和零售商铺货，这些都是客户开发的重要工作，目的就是要是产品拥有最广泛的市场覆盖面，营销计划中可以用重点客户档案和铺货率来予以要求。
3、 渠道管理：是指通过建立管理制度对经销客户进行管理，前一点是将产品推入市场，而本点则是通过管理提高产品的流通速度，其关键在于提高经销客户的管理水平，引导他们的行为模式，与他们建立战略联盟关系，充分调动他们的积极性，取得他们的认同和支持，从而确保产品的顺畅流通。
二、 区域营销计划执行的管理要求
1、 编制区域营销计划书：要提高营销计划的整体执行效果，必须要求区域对营销活动进行系统地考虑，要在整体营销计划目标下，结合本区域的特点，制定出更具体的营销计划，以此提高营销活动的系统性，并推动整个销售队伍的销售效率；同时这也能提高区域的营销推广技能，加强销售人员的营销素质。
2、 定期提交市场评估报告：其目的在于将营销计划的实施过程管理起来，对营销计划的执行效果，对营销目标的完成状况，综合地进行评估，了解计划与实际的差异，把握营销推广的重点，并保持对市场的动态反应。
三、 区域对营销计划的分解
1、 对下一级区域的计划分解：一般区域分支机构的设置都是在省级市场设一个点，负责对全省市场进行开发和管理，因此公司总部的营销计划传达到这个层面，还必须继续在各地市级区域甚至县级区域做进一步分解，直至分解到每一个销售人员身上，这样才能使营销计划落到实处，而且在分解过程中，每个层面的销售人员都能清楚地了解各自的工作重点，从而使营销计划的核心思想真正得以贯彻。
2、 对下一级区域的目标分解：目标分解是为了配合对计划分解后的有效执行，对于每个层面、每个阶段、每个时期，都应该设置相应的目标体系来对整个营销计划完成的情况进行总结分析，掌握目标与实际运作状况之间的差异程度，然后再进一步分析造成这种差异的原因，商讨对策加以改进。
四、 区域对营销计划实施的过程监控
1、 对目标的监控：包括对整体目标、硬性目标和软性目标的监控，使整个营销计划能够平衡开展，而不是仅仅为了提高销量而采取短期的推广方式，通过对目标体系的综合评估，可以掌握营销计划落实的程度，并可以通过调整目标结构来引导销售人员的行为模式。
2、 对工作方式的监控：工作方式也可以理解为行为模式，就是销售人员为了达到目标而采取的方式，在实际运作过程中，每个销售人员对营销计划的理解和认同程度是不同的，对营销计划的执行也各有各的方法，这样也就很容易造成营销计划在执行过程中的效果得不到统一，因此对销售人员工作方式的监控，就是要尽量形成一种规范化的工作程序和步骤，增加营销计划执行的效果。
3、 对销售信息的监控：销售信息是对市场实际状况的最直观反映，能够表现出营销计划在执行过程中的各种症状，因此必须将销售信息纳入统一的管理规范，通过整理分析，使其成为分析问题、发现问题乃至解决问题的切入点，从而对营销计划执行的效果进行动态跟踪，保障营销计划与市场现状的适应程度。
第7篇：销售主管月度与计划范文
房地产项目合同范文一协议签订日: 年 月 日
协议签订地：
委托人(以下简称“甲方”)：
地址：
法人代表：
营业执照号：
人(以下简称“乙方”)：
地址：
法人代表：
营业执照号：
第一条 总则
1.1序言
一个成功的房地产项目，应该具有专业的策划、销售和物业管理等综合因素(含商业的租售管理)。为整合 项目资源，促进项目成功运作，实现经济效益和社会效益的双赢，双方在平等、自愿的基础上，经友好协商，根据《中华人民共和国合法》及有关规定，就甲方全权委托乙方营销该项目的有关事项，在互惠互利的基础上达成以下合作协议，并承诺共同遵守。
1.2甲方声明并保证
甲方兹声明并保证：甲方正式委托乙方为该项目的独家营销商。甲方具备完善的项目开发资格，并为本项目的成功给予乙方全力的支持。
1.3乙方声明并保证
乙方兹声明并保证，乙方接受甲方委托，在本合同有效期内及甲方授权范围内提供专业化运营服务，并以全部的经营努力和诚意履行本协议。
1.4 定义
本协议中部分术语的意义，明确阐述如下：
1.4.1【项目营销】系甲方将该项目委托给乙方，乙方提供该地产项目定位(含业态规划等)、营销策划、物业销售、商业租赁管理建议等一系列服务。各个环节相互连贯，缺一不可，并在每一环节中以提高整个项目的价值为主要目的，强调提升项目开发价值的手段和空间。
1.4.2【正式开盘日】系指甲方具备以下条件下的项目开盘日期：
已办妥该项目《商品房预售许可证》;该项目售楼接待中心、样板房已能正式启用;已具备甲、乙双方共同约定的其它正式开盘的条件;在完成本条款所述准备工作后，以第一个报纸广告日或甲、乙双方共同约定的其他时间为正式开盘日。
1.4.3【销售保底价格】系指双方根据开发投资分析及市场情况，分阶段确定的项目销售保底价格。分段确定的销售保底价格必须确保项目总体销售额实现。在销售过程中，乙方可根据各阶段的具体推广和销售情况提议实际销售价格及阶段性涨幅，执行前应报甲方确认，乙方在非特殊情况下不得低于保底价格销售。经双方确认销售价格文件作为本合同的附件，对双方具备合同约束力。 该项目的阶段性销售保底价格计划必须与此价格条件下该项目的相应开发实施标准及《商品房使用说明书》同时生效，双方以签署有关备忘录的形式对此进行明确。
1.4.5【 项目的宣传推广费用】系指：报纸、电视、广播等媒介广告的制作及 展销会促销活动
(活动中用于奖励或优惠的费用除外)的组织、建筑渲染制作、导示系统设置及工地气氛营造、路牌广告等。宣传推广费用应控制在项目预计总销售的2%以内(视市场实际情况可由乙方提出宣传推广预算的增减方案，并经甲方确认后执行)。合同执行过程中，甲方有权审定和确定广告商，并负责审定和支付宣传推广费用。
1.4.6【交房】系每期房屋经过竣工验收，开发商按照销售合同的约定将房屋交付业主的日期。
14.7【月】系指公历月;“季”系指起始日期后三(3)个月为第一季，以此类推。
1.4.8【年】系指起始日期后十二(12)个月为第一年，以此类推。
1.4.9【佣金】系指按本合同所列的条款和条件由甲方支付给乙方的费用、报酬。
1.4.10本协议所用货币名称为“人民币”。
第二条 合作项目
2.1项目概况
项目名称：
发展商名称：
地理位置：
项目性质：
建筑结构：
其中本合同给定销售建筑面积(套内)约 平方米。
2.2合作标的(委托事务)
2.2.1项目前期营销策划;
2.2.2项目销售。具体以房管部门实测的产权面积为准。
2.3合作期限
合作时间自本合同签订之日起至乙方完成约定销售目标任务的 %时截止。如因甲方的工程进度延误和项目的各种证照办理时间延误，以及甲方对乙方提出的在合同范围规定内的营销计划不按时和按量批准等非乙方原因造成的延误，影响乙方销售工作按期完成的，销售期限顺延。
2.4合作内容及目标
根据甲乙双方平等协商，甲方将下述内容委托乙方：
2.4.1营销策划板块
自本合同签定之日起 个工作日内完成该项目的营销策划报告(项目定位、营销策划、物业销售、商业租赁管理建议等)。
2.4.2销售板块
2.4.2.1本物业销售均价(按面积计算)暂定为每平方米(大写：人民币，执行均价参照开盘前同质楼盘的市场均价确定;单套(铺)执行单价由乙方根据销售均价和单套(铺)特点灵活定价;价格方案经甲方确认后执行。
2.4.2.2在双方约定时间内，按照约定的相应标准销售项目可售面积的为完成合同约定的销售任务。(总销售金额、销售价格体系以具体进度计划指标在策划方案中明确，并需经双方确认执行，并可在具体合作过程中根据市场情况协商调整)
第三条 合作方式及内容
甲方指定乙方为该项目独家营销商，并授权乙方为甲方提供如下服务：
3.1项目前期策划工作
由乙方围绕项目进行详细的市场调查并完成以下报告：
项目定位报告
营销策划报告(含销售进度计划)
住宅销售
3.2项目销售工作 商业租售管理建议
在本合同所规定的条件之下，甲乙双方就项目设计整改意见达成一致且营销方案正式通后，乙 方全权负责该项目销售工作。
负责成立项目销售小组，对销售人员进行专业培训。
依照已定的每期推广销售计划执行销售任务。
提供项目定价方案，包括优惠办法、付款方式等。
设计项目销售资料，如销售说明书、海报、户外广告牌、电视广告片、模型等，费用由甲方承
担。
筹备展销会及公开发售活动，费用由甲方承担。
展销会期间指导布置会场及派驻业务员在售楼部负责接待访客及销售工作。
负责管理售楼部，长期派驻营销队伍在售楼部销售工作，派驻团队不低于 人(含销售主管)，
销售团队的所有费用由乙方承担。
代表甲方与买家签订(认购书)，协助甲方收取购房订金。
协助甲方与买家办理签约手续并向甲方交付订金。
协助甲方办理按揭手续。
第四条 合作费用及结算
甲方应向乙方支付的营销费用包括：
4.1项目前期费用
销售与招商前期费用共计 万(人民币： 万圆整)。该费用在乙方完成以下项目时支付： 项目定位报告
营销策划报告(含销售进度计划)
4.2销售佣金
4.2.1销售佣金计提
计提比例为乙方范围内签订正式购房合同的房款总金额的 %(本条所指房款依照《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》之补充协议规定收取的购房款)。
4.2.1.1《商品房买卖合同》由乙方所委派的销售人员签订，甲方负责《商品房买卖合同》的复核，并由甲方代表加盖甲方合同专用章后方可生效。
4.2.1.2本合同约定标准计提相应佣金。
4.2.2关于涉及退房的佣金处理
4.2.2.1如因甲方原因(如工程质量、工期、手续等)造成退房的《商品房买卖合同》，乙方仍以本合同约定的有关方式及比率计提相应销售佣金。
4.2.2.2如因客户原因(如没有能力继续支付房款等)造成退房的《商品房买卖合同》，应按规定收取客户违约金或不退定金，此违约金或不退的定金，甲、乙双方各享有50%，乙方不再提取该笔买卖合同之销售佣金。
4.2.2.3如因乙方原因(如未按销售政策乱承诺等)造成退房的《商品房买卖合同》，则乙方应退还该合同已提取佣金：如因退房给甲方造成重大损失，乙方向甲方支付该笔《商品房买卖合同》实际收到房款的2%的违约金。
4.2.2.4如因第三方原因(如国家相关政策、银行贷款审批等因素)造成退房的《商品房买卖合同》，则乙方不再提取退房的销售佣金，但涉及退房的《商品房买卖合同》约定的销售成果应视为乙方的销售业绩。
4.2.3关于涉及购房优惠的佣金处理
甲方如给予了购房户销售政策之外的优惠，其有关该合同的销售佣金扔按合同销售价格计提。
4.3关于溢价销售奖励
4.3.1甲乙双方在提交营销策划报告之时共同确定项目销售底价(该底价根据户型、楼层等因素具体确定)。对通过乙方合理的策划和运营，打造出该项目良好的商业前景及氛围，导致该项目住宅(商铺)售价升值，超出双方确定的住宅(商铺)销售底价部分，乙方则提取超额部分的 %作为销售奖励。此笔费用按每套范围分别计提，与销售佣金同步进行结算，并于结算日五日内支付。
4.3.2乙方在对甲方物业进行溢价销售时，不能超过当期价格的最高限价，该价格由双方根据市场状况予以调整。
4.3.3乙方销售低于底价的房屋，如经甲方同意降价，则按底价结算佣金;如未经甲方同意降价，则乙方承担甲方降价损失的 %。
4.4关于销售进度
4.4.1根据双方确认的工程进度计划，暂定三个主要考核节点，甲方有权根据双方确定的销售进度计划对乙方销售业绩进行月度监督。
第一个节点：自合同签订之日起 个月内，完成总销售面积 %的任务(总销售面积按可售部分面积计算);
第二个节点：自合同签订之日起 个月内，完成总销售面积 %的任务(总销售面积按可售部分面积计算);
第三个节点：自合同签订之日起 个月内，完成总销售面积 %的任务(总销售面积按可售部分面积计算)。
4.4.2销售进度考核中，遇到春节则销售期限顺延一个月;其他非乙方原因造成销售工作不能正常进行，销售期限也相应顺延。
4.5关于佣金的确认及结算
4.5.1销售佣金每月计提一次。每月理佣金和溢价销售奖励，节假日顺延。其中当月销售佣金的计提标准按已签定的《商品房买卖合同》所约定的总房款的 %提取;溢价销售奖励全额结算。
4.5.2如乙方完成甲方委托的全部事项时(即乙方在本合同约定的时间、任务量、销售均价均按时完成)，剩余 %的佣金在乙方完成本协议4.4约定的节点考核后，甲方按4.5.3款约定的方式一次性支付乙方。
4.5.3乙方每月号前将上月的“佣金结算确认书”交付甲方。甲方应在收到“佣金结算确认书”的2个工作日内在“佣金结算确认书”上签署意见并交付乙方，并于签署意见后3日内与乙方结算相应的佣金和溢价销售奖励。如甲方在收到“佣金结算确认书”的2个工作日后没有在“佣金结算确认书”上签署意见或本合同约定的其他形式的书面意见回复乙方，视为甲方同意乙方的“佣金结算确认书”。
第五条 甲方的权利和义务
5.1权利
5.1.1对乙方相关工作进度和质量进行监督，提出要求。
5.1.2有权随时了解乙方开展工作的状况和进度，提出要求。
5.1.3对违反协议或对乙方单方有利的事项，有权拒绝执行。
5.1.4可对协议提出书面修改意见，供双方协商以完善双方的合作。
5.2义务
5.2.1
5.2.2在本协议生效后3个工作日内，向乙方提供真实的，合法的该宗土地使用权属文件及项目的有关批准文件(复印件加盖证明其真实性的甲方公章)。在双方合作过程中，根据办理情况，及时向乙方提供与该项目有关的各项合法手续及文件(复印件加盖证明其真实性的甲方公章)，并为有关手续或文件的办理，以及对该项目开发过程和进度的影响负完全责任。
注：甲方保证所提供的上述资料真实、合法有效。若业主的物业实际情况与甲方提供的材料不符合或因开发手续产权问题等原因出现的任何纠纷，均由甲方承担责任并负责处理。
5.2.3乙方提出的有关营销方案及其他需要甲方确认或回复的书面材料，甲方收到后以高效率的工作方式回复。除双方有明确约定的情况以外，其回复时限不能超过3个工作日，如超出3个工作日而未回复，视为甲方同意。
5.2.4负责在该项目正式开盘以前，办妥本项目销售所必需的相关批准文件和手续，并落实为客户办理相关的银行按揭购宜及商品房备案手续。
5.2.5按双方已确定的营销方案高效率地组织工程实施，保证进度、保证工期，保证该项目按国家规定和《商品房买卖合同》所约定期限按时交房，保证项目的工程质量符合房屋《商品房买卖合同》约定
的质量标准(该质量标准应不低于国家规定的合格或合格以上标准)，保证按《商品房买卖合同》所约定的时间为购房者办理房屋产权证，以维护甲、乙双方的共同信誉及利益。
5.2.6甲方提供现有销售大厅及办公设备供乙方使用。负责销售中心的建设与装修及布置，提供完整的房屋销售场所、样板意境区、项目模型、售楼资料、环境包装。办公设备：电话3部，电脑2台(配套包月不定时网络设备);复印机、打印机各1台;以上所有设备、设施的耗材费、使用费用及办公区内的水、电等办公费用由甲方承担。
5.2.7负责《商品房买卖合同》用印及购房者预交的购房定金、房款等费用的收取。
5.2.8
5.2.9负责销售接待中心的保安工作及保安人员费用。
5.2.10积极配合乙方的工作，为营销工作提供相关资料;尽一切力量配合乙方，使项目策划、销售、得以顺利进行。
5.2.11按国家法规政策要求，及时落实物业管理方案。
5.2.12在委托期内，遇向客户交房，甲方及甲方所指定的物业管理公司应积极按《商品房买卖合同》的约定，履行为客户交房义务，以免对乙方的销售工作构成影响。
5.2.13就本合同所委托事项，向乙方出具书面的授权委托书。
5.2.14按本协议约定的时间、方式、比例向乙方支付策划、销售佣金和溢价销售奖励。
5.2.15根据客户合理要求，经甲方同意所作出的必须变更而产生的费用，由甲方承担。
5.2.16甲方对乙方的商业秘密负有完全的保密责任，其保密期限为永久。乙方的商业秘密是指：甲方知晓、且乙方未正式公开的有关乙方的重要信息。
5.2.17甲方对其因违反本协议的约定所产生的一切费用、索赔、要求行为、责任和法律程序负责。
第六条 乙方的权利与义务
6.1权利
6.1.1按本协议有关约定向甲方收取前期费用、销售佣金及本协议所约定的销售溢价部分奖励金额的提取。
6.1.2乙方可以根据实际情况要求甲方提供相关资料的配合。
6.2义务
6.2.1按照甲方的需要，负责制定该楼盘策划、销售方案;建立强有力的团队，实施销售等工作。在营销工作中，乙方均以重庆市大泽置业有限公司名义进行推广。
6.2.2执行经甲方确认的广告宣传计划，按计划统一安排使用宣传推广费用。
6.2.3
6.2.4乙方须按照甲方的业务要求忠实地在委托权限内办理委托事务，不得擅自变更甲方的业务要求，不得超出甲方委托的权限范围开展工作。
6.2.5乙方提供的所有销售人员须经培训后方可上岗。
6.2.6销售工作
6.2.6.1在协议期内，乙方应指派效益。并负担其工资、奖金、福利等。
6.2.6.2制订开盘计划，并于计划规定的时间开始执行。
6.2.6.3统一管理双方在销售现场的工作人员，并负责维持现场秩序，使之符合楼盘形象。
6.2.6.4负担现场销售接待中心的电话、饮用水费用。
6.2.6.5负责收取购房户购房所需的一切资料，负责收取购房户应交以及为其办理所有权证所需的全部资料，协助催收购房户应交的房款及有关各项费用。
6.2.7其他
6.2.7.2本协议签定后，乙方应按月向甲方提供《工作总结、计划》、《销售月报表》。
6.2.7.3乙方应尽全力完成住宅(商铺)销售，提出系统的销售策略建议，并对销售人员进行相关的培训。
6.2.7.4未经甲方同意，乙方不得将本协议之任何权利、义务或责任予以转让或转移给未经甲方书面指定的第三方。
6.2.8根据甲方的要求或认为有必要时，及时向甲方报告委托事务的处理及进展情况、存在的问题和可能的结果。本合同终止时，书面向甲方报告委托事务和结果。
6.2.9乙方及乙方的工作人员对甲方的商业秘密负有完全的保密责任。其保密期限为永久。甲方的商业秘密是指：乙方知晓、且甲方未正式公开的有关甲方的重要信息。
6.3.0乙方对其因违反本协议约定所产生的一切费用、索赔、要求行为、责任和法律程序负责。
第七条 双方的声明和保证
除双方在本协议内所作的其他声明和保证外，每一方向另一方声名如下：
7.1享有充分的权利和授权签署、履行本协议项下的义务，并已为此取得了所有必需的政府和公司批准。
7.2本协议构成合法、有效的义务，且该义务对双方均具有强制约束力。
7.3 甲方须保证该项目的合法性、真实性及工程实施的优良品质、否则，由甲方为此承担相应责任。
7.4乙方保证对所房屋以合法的标准程序进行销售，诚实经营，绝不搞坑蒙拐骗，不做任何损坏甲方企业形象的事，否则为此承担相应的责任。
第八条 违约责任和协议终止
8.1违约责任
8.1.1甲、乙双方均保证，如因单方违反本协议中各项规定而造成不良后果，除违约方承担相应责任外，还应负责赔偿因此给守约方造成的经济损失。
8.1.2若甲方不按本协议约定支付该项目的应付乙方的销售佣金，每逾期一日，甲方向乙方承担应付款项万分之5滞纳金，逾期10天未支付时，乙方有权单方面终止本协议。如甲方要继续履行合同，乙方同意甲方要求，则合同继续履行，但甲方需向乙方支付应付款项百分之十的违约金。若乙方连续二个节点未完成甲方委托的任务，则甲方有权单方终止双方协议范围内合作关系。
8.1.3如无甲方授权，乙方任何人员不得收取购房预订金、定金、房款及违约金款项。若乙方擅自收取上述款项，应由乙方向甲方退还(交纳)所有收取的款项，并承担实际收取的上述款项的百分之十的违约金。
8.1.4本合同签订后，如无本合同约定的单方终止合同的情形出现，任何一方均无权单方终止合同，否则应当给另一方支付违约金人民币： 万元整(大写： 万元整)。
8.1.5若因甲方开发资质在申办过程所导致该合同不能履行，则按该合同8.1.4款承担相应违约责任。(甲方也可通过其他方式履行该合同义务同样有效)。
8.2协议终止的权利
8.2.1倘若发生以以任何事件，任何一方均可终止本协议：
另一方由于不可抗力无法履行其义务长达六(6)个月。
由于国家的法律、行政法规致使本协议的执行已在任何实质方面失去实际的商业可行性。
本协议合作期限约定责任结束。
8.2.2倘若发生以下任何事件，任何一方均可单方终止本协议。
8.2.2.1甲方有权在发生下列情况之一终止协议，因此而造成的损失由乙方赔偿
乙方不按协议规定履行其职责或义务，并且当乙方收到甲方要求其限期履行职责的书面通知后
三十(30)天内，仍不改正的情况下。
8.2.2.2乙方有权在发生下列情况之一终止协议，因此而造成的损失由甲方赔偿
依本协议约定甲方不按期提供相关资料，并且在乙方发出缺陷清单后三十(30)日内，仍未补齐。
甲方不执行本协议第四条规定，拖延支付相关费用达20日。
乙方向甲方递交营销方案及重要工作函件7日内未得到答复。
8.2.2.3甲方有权在发生下列情况之一时终止协议，因此而造成的损失由乙方赔偿。
依本协议约定乙方连续两个节点均未完成任务。
乙方在本合同履行过程中，向客户乱承诺，导致客户投诉，经甲方指正后仍不予纠正，累计达
三次，乙方除应承担相应的经济赔偿外，甲方可终止本合同。
乙方在本合同履行过程中，由于自身责任(包括乱承诺)导致诉讼纠纷，由乙方完成承担所有的诉讼费用及败诉的责任。由此给甲方造成名誉的损失也由乙方全部承担。
8.3协议期限届满
倘若甲方与乙方协议期限届满后继续委托他方，则乙方在同等条件下享有优先续约权，相关协议另行协商制定。
8.4协议的终止
在本协议到期时，双方若同意终止本协议，双方应通力协作妥善处理终止协议后的有关事宜，并按本协议第8.5条结清与本协议有关的法律经济等事宜。本协议一旦终止，双方的合作关系即告结束，甲乙双方不再互相承担任何经济及法律责任，但甲方未按本协议的规定向乙方支付应付费用的除外。
8.5协议终止时的手续
8.5.1按照本协议规定提前终止协议，不论出于何种原因，均不妨碍协议双方对已履行部分应承担的权利和义务。
8.5.2当协议届满或终止时，按下述条款办理：
8.5.2.1乙方应立即将持有与甲方业务有关的票据、备忘录、记录稿件、客户资料或其他文件交还给甲方。
8.5.2.2按照本协议规定，甲方应于终止本协议之日起五日内将佣金(按第四条规定应支付尚未付清部分的费用)支付给乙方。
8.6协议的变更
双方同意可签订变更或补充协议，其条款与本协议具有同等法律效力。
第九条 附则
9.1甲、乙双方向对方发出的函件、方案等文本应具备以下的形式为有效
9.1.1每页盖有有关公章或合同章的文本(原件)。
9.1.2通过甲、乙双方指定的传真机发出的每页盖有有关公章或合同章的传真文本。
9.1.3通过甲、乙双方各自授权的项目负责人签收、签发或签署意见的文本、方案、函件、图件等文本(原件)。(甲方授权 )，(乙方授权 )
9.2甲乙双方来往的函件、方案等文本的以下方式为有效交付
9.2.1通过甲、乙双方各自指定的代表签收的函件、方案等文本(甲方指定为签收代表;乙方指定 为签收代表)。
9.2.2通过甲、乙双方指定的传真机发出、接收的函件、方案等文本。(甲方指定的传真号
为 ;乙方指定的传真号为： )。
9.2.3甲、乙双方任何方的上述代表、传真机号发生变化，应在变化前的三个工作日前通知另一方。
9.3“全程营销商”名义。
9.4 甲方同意乙方可自行根据需要将本合同中乙方的部份事项(仅限市调、广告、方案)委托给第三方专业公司。
9.5本协议未尽事宜由双方另行协商解决。
9.6本合同在履行过程中如发生争议，双方友好协商解决不成的，向合同签订地仲裁机构申请仲裁。
9.7本协议一式四份，双方签字盖章生效后各执两份。
委托方：
法定代表人(签字)：
甲方律师：
经办人：
地址：
联系电话：
开户行：
帐号：
年 月 日 方： 法定代表人(签字)： 乙方律师： 经办人： 地址： 联系电话： 开户行： 帐号： 年 月 日
房地产项目合同范文二甲方： (以下简称甲方) 办公地址： 邮编：
乙方： (以下简称乙方) 办公地址： 邮编：
为适应房地产市场发展的需要，经过双方友好协商及遵循平等互利的原则，甲方同意委托乙方以出售方式营销策划本项目，并就下列条款达成协议：
鉴于甲方系《 》(暂定名)项目(以下称本项目)的合法开发建设单位，本项目位于 区 路 号，总建筑面积约 平方米。其中委托可售建筑面积 平方米，共计 套。除非另有特别约定，本合同所有面积和技术指标最终以实测面积为准。
第一条：乙方责任
(一)、乙方全面负责销售房屋的行销企划和销售策略的制定和执行。乙方策划设计的广告、海报和楼书等对外的内容必须事先征得甲方的同意，后由甲方负责发包制作。
(二)、乙方自行承担本公司销售人员的薪资福利。
(三)、乙方负责预售合同的按时签订和贷款合同的抄写工作，负责收齐客户贷款所需全部资料送达甲方。
(四)、乙方不得超越甲方的授权向购房者作出任何承诺。在销售期间，严格按照市房地局网上销售规定，不得违规销售，乙方不得做出任何有损甲方形象的行为，如由此而产生的经济责任和法律责任均由乙方承担。
(五)、乙方应本着诚实信用原则，对购房人的知情权和其他合法权益应依法维护，不得侵犯。
(六)、乙方应具备销售合法资质，并提供销售合法资质的相关文字资料于甲方备案，乙方向甲方保证不会发生因乙方的原因导致不能销售的情况。
第二条：甲方责任
(一)、甲方保证对委托出售之房地产有出售之权利，且产权清楚，并依约配合交房，否则，由此给买方所造成的损失，概由甲方负责赔偿，并承担一切法律责任。
(二)、甲方承诺有权委托乙方销售策划本项目，否则由此产生的法律后果由甲方承担，并赔偿乙方经济损失。
(三)、为促进销售，买方需办理购屋贷款时，甲方需配合办理。
(四)、在委托期间内未经乙方同意，甲方不得将委托部分销售权部分或全部转让给任何第三方。
(五)、甲方委托价格，当作为商业秘密，不得对外泄露。
(六)、甲方委派现场收款人员及档案管理人员壹名。
(七)、本项目之广告费由甲方支出，包括售楼中心广告布置、楼书、DM等一切销售道具之费用，费用预计为总销售额之。
(八)、甲方免费提供经装修房屋予乙方做售楼接待场地，并承担销售现场的各预算费用包括网上销售设备、宽带费用、水电费、电话费及其他办公费用。
第三条：委托价格
(一)、委托产权价格均价人民币 元/㎡。
(二)、一房一价单价表由乙方制定，但需保证上述均价，一房一价表经双方盖章确认，作双方结算溢价之依据(实际房源成交价格对应一房一价表，超出部分称为溢价)。
(三)、未经甲方同意，乙方销售价格不得低于上述约定。
第四条：委托期限和开盘
(一)、销售期限
本项目销售期限于网上开通并以甲方书面通知可签预售合同之日起至取得入住许可证 个月止。合同期满后经双方同意可以延长合同期限。
(二)、开盘条件
销售物业的正式开盘有待于下列条件的同时成熟：
(a) 甲方已取得销售物业的预售许可证。
(b) 售楼处已按双方确认的标准完成了装修布置。
(c) 样板房已装修并配置全部家具。
(d) 双方已经确定全部房源的销售价格。
(三)、销售指标
每期房源开盘销售期限内乙方应合计成功销售可售建筑面积的 %以上。
第五条：建材设备及工程建设进度
甲方同意本项目在销售中向客户承诺的建材设备、装修标准及工程建设进度(见附件)。
第六条：楼款之收取
甲方负责销售物业的房款收取。乙方不能以甲方的名义向购房者收取任何钱款。甲方在销售现场设专人负责收取房款，开具收据或发票，乙方协助办理上述事项。乙方已与购房者草签的买卖合同，须经甲方专职人员审核批准后盖章，开具购房发票。甲方应在开盘前与银行签订按揭合作合同，按揭贷款应解入甲方在按揭银行开设的专户(以下简称按揭帐户)。
第七条：佣金计算方式
(一)、甲、乙双方商定，佣金结算底价为本合同第三条约定以补充协议为准，按成交价之 %支付佣金，作为乙方广告企划费及营销佣金;超底价部分 ： 分成，即甲方 %，乙方 %。
(二)、若因甲方原因造成底价以下成交---乙方成功接待客户，并已书面约定成交价，通过关系甲方给客户折扣，并致低于底价成交，甲方应按底价考核，并按成交价 %支付佣金，无溢价分成。
(三)、甲方客户低于一房一价底价成交的，按成交金额之 %给付乙方佣金。
(四)、客户定房后又退房的，所收违约金双方各50%分成。
(五)、客户如在本合同有效期内预交定金，虽预(出)售合同于本合同有效期后签订，按 %支付佣金。
第八条：佣金支付方式
(一)、客户签定预(出)售合同，且首期款到位、客户贷款资料初审通过后即可结算佣金，佣金每月结算一次(每次按 %结算，其余销售指标完成一次付清)，每月三日前，乙方即送交甲方上月佣金请款明细，甲方应在五日内核准并结清上月佣金，每延误一日按万分之三每日支付滞纳金。
(二)、佣金款之支付应以人民币为准(外币以国家当日牌价算)。
第九条：经甲方与客户签定预(出)售合同后，双方以所定之合同内容相互负责，与乙方无涉。
第十条：通知与联络
甲乙双方确定的联络地址为：甲方地址： 甲方邮编： 乙方地址： 乙方邮编：
上述地址为双方约定的送达地址，如地址发生变更的应及时通知对方，否则原联系地址仍视为有效的送达地址。任何一方邮寄函件的，发出后第五日视为送
达。
第十一条：违约责任
如乙方不能在规定期限内完成销售指标，甲方有权单方面终止本协议，并扣除未付佣金及溢价(即总额之 %)。
第十二条：不可抗力
(一)、当上海市或本项目现场发生非双方责任而导致的人力不可抗因素，使合同无法继续履行，本合同即行终止，双方互不承担因此而造成的损失。
(二)、当不可抗力事件发生后，双方应即时协商善后事宜，并采取措施使双方的损失不再扩大。否则，扩大的损失应由责任方承担。
第十三条：争议
如果双方之间发生了关于合同或因之而引起的任何类别的争端，经双方反复协商仍无法达成友好解决时，可直接向本合同所约定办公地所在人民法院提出起诉。
第十四条：变更
(一)、本合同未尽事宜，双方可另订立补充合同;当本合同有关条款须修改时，双方亦可另行签订变更合同。
(二)、补充合同、变更合同与本合同具有同等法律效力;除变更合同所更改的部分外，本合同其余条款仍然有效。
第十五条：附则
(一)、本合同签字盖章后生效。
(二)、本合同附件是本合同的不可分割的部分，与本合同具有同等的法律效力。
(三)、本合同一式贰份，甲乙双方各执壹份，每份具有同等的法律效力。
本合同自签定日起生效，非经双方书面同意，任何一方不得擅自更改或解除本合同;本合同有效期内，如有增减条款，均应经双方书面同意后始生效。 (以下无正文)
甲方： 乙方：
代表： 代表：
签约日期： 年 月 日
房地产项目合同范文三甲方：
乙方：
甲、乙双方本着平等互利、友好协商的原则，就甲方委托乙方负责甲方开发的位于******的*****项目(以下简称本项目)的独家策划工作，特订立以下合同条款： 第一部分 委托策划工作方式
甲方委托乙方负责本项目前期策划、营销策划、广告策划、销售等工作。 第二部分 委托策划工作期限
委托期限由本合同签订之日起至本项目交付使用后三个月止。
第三部分 委托策划工作范围
甲方委托乙方策划之部分为本合同约定的全部商铺、住宅等可销售物业，可销售面积约为40000平方米。
第四部分 甲方的责任与权利
一、甲方向乙方提供本项目所有相关证明文件及策划过程中所需的资料，并确保一切资料的及时性、有效性、合法性和准确性。
二、甲方负责本项目策划过程中营销推广所需费用，其中包括但不仅是所列部分：
(一)各种广告推广、销售道具、建筑景观及户型效果图及有关销售资料的制作、派发及等费用。
(二)各类公关活动所需的展示场地(包括售楼部、展示会等)及有关设备的租用、布置、水电费、电话费等费用，以及视项目需要赴外地进行营销活动所需的费用。
(三)广告制作费：本项目的广告制作由甲方直接与制作公司签署合同，由甲方直接向制作方付款。
(四)广告费：本项目的广告由甲方与媒体单位直接签署合同，由甲方直接向方付款。
三、全案广告推广费用控制在本项目可销售总额的1%左右，分期投入。详细广告计划及费用由乙方分阶段提交，在征得甲方确认后执行。
四、甲方负责收取定金、购房款，负责合同的登记备案、银行按揭审批手续及办理产权。
五、甲方应按时向乙方支付本合同约定的策划费。
六、甲方有权对乙方的策划活动进行全程监控，对策划案享有独家使用权。
七、若乙方违约或不能按时完成本项目的策划工作，甲方有权按约终止合同。
第五部分 乙方的责任与权利
乙方按项目实际进展进行相关的策划工作，其中包括但不仅是所列部分或视项目 实际情况进行增减：
一、前期策划
(一)市场调研
1、**县房地产市场现状分析。
2、**县主要路段商业状况。
3、消费型商业业态分析。
4、现有商城营运现状分析。
5、典型业态经营现状分析。
6、住宅市场情况。
7、潜在客户市场调查分析。
(二)项目定位
1、项目所在地块的优劣势、机会点与威胁点分析。
2、项目产品定位。
3、项目概念定位
4、目标客户市场定位
5、项目定价范围建议
(三)产品优化建议
1、参与项目总平规划讨论。
2、参与建筑风格方案讨论及建议。
3、参与户型平面方案讨论及建议。
4、参与配套设施方案讨论及建议。
二、营销策划
(一)项目营销总体策略;
(二)项目阶段性营销计划;
(三)入市时机选择;
(四)销售分期控制;
(五)价格定位及策略;
三、广告策划
(一)项目推广口号
(二)项目卖点整合包装
(三)整体广告计划
(四)广告预算及媒体组合
(五)项目形象策划
1、项目基本形象设计：
(1)标志
(2)标准字
(3)标准色彩
(4)标准组合
2、项目标志形象应用设计：
(1)内部应用：名片、信封、信签、识别卡、文件袋、贺卡、水杯、手提袋;
(2)销售中心：装修建议及展板设计;
(3)户外应用：工地围墙、引导旗、车体、广告牌等
(六)传播工具的创意与设计：
1、楼书创作(创意、文案、设计)
2、折页及海报创作(创意、文案、设计)
3、报广创作(创意、文案、设计)
4、广播、电视稿文案等
四、销售
(一)建立销售队伍，依合同授权范围内执行销售行为
(二)销售文件及管理文件的制订
(三)销售道具使用
(四)销售人员培训
(五)制订销控计划
(六)销售执行的内部协调程序
(七)客户资源库的建立
(八)售后服务机制建立
(九)定期报送各项统计报表
五、乙方针对本项目成立项目组，并实行项目经理负责制。项目各阶段策划、计划、文案、创意由乙方本部负责，项目经理主持本项目具体运作和计划实施。项目组人员构成：项目经理(兼现场经理)壹名、策划壹名、文案壹名、平面设计壹名、现场主管壹名、文档管理专员壹名、置业顾问数名。除策划、文案、平面设计外，其他人员长驻项目所在地，并根据项目需要，适时不定期另行派遣人员到**协助工作。乙方自行负责项目组的办公费用及其人员工资等各项开支。
六、乙方应向甲方提供每月的销售情况统计分析。
七、乙方独家享有本项目的“****”策划的署名权。
八、乙方有权按本合同约定如期向甲方收取策划费。
第六部分 本项目正式开盘销售的基本条件
甲方取得本项目的预售许可证及相关法律文件，且整体销售准备工作已完成。 第七部分策划收费标准及支付方式
一、策划收费标准
甲方同意乙方按本项目商铺、住宅等可销售总额的百分之二(2%)收取策划费。成交金额以客户签订的《商品房买卖合同》上的金额为准。除物业管理用房外，其它任何形式的销售成交都列入计算策划费的金额。
二、策划费计算及提取方式
(一)在本合同签订后，甲方同意在每月30日先按人民币10000元/月的标准预付给乙方，直至本项目开盘正式销售当月止，期间所产生的预付款从乙方第一期所提取的策划费中扣除。
(二)本项目正式开盘销售后，乙方策划费按月结算。在购房者与甲方签订《商品房买卖合同》并支付定金，即视为乙方销售成功，并计入销售目标考核业绩。在甲方收到购房者支付的首期购房款(不低于合同总额的30%)时，即可进行策划费的结算，其结算金额按《商品房买卖合同》总价金额进行计算。
(三)乙方总体销售目标是本项目可销售面积(不含二层商铺)的90%以上，策划费的提取比例与销售业绩挂钩：
1、乙方销售目标表(按可售面积计算，不含二层商铺)：
阶 段 时 间 销售目标
第一阶段 项目开盘后45天内 可售面积的30%
第二阶段 项目结构封顶30天内 可售面积的50%
第三阶段 项目交付使用后90天内 可售面积的90%
2、 乙方策划费的提取比例：
阶 段 完成的销售面积比例 提取比例
第一阶段 可售面积的50%前 已结算策划佣金的60%
第二阶段 可售面积的51-89% 已结算策划佣金的90%
第三阶段 可售面积的90%以上 已结算策划佣金的100%
(四)二层商业部分不列入销售目标考核，甲方按实际销售合同金额的2%向乙方支付策划费。
(五)策划费付款时间：策划费每月结算一次。在每月的30日，双方结算当月的款项，在次月的5日前双方予以确认，在确认结算单后5日内，甲方向乙方支付应付策划费。
(六)若已交定金的客户违约，其定金由甲方没收，甲方应将没收总额的50%作为乙方该次的策划费(同时不重复计算该次成交的按2%提取的策划佣金)。
三、溢价款(不含二层部分)的结算、分成比例、提取时间的约定
(一)甲方根据乙方提供的定价策略所制定的各期销售底价表，经甲、乙双方确认后未经对方同意不得更改，并作为计算溢价款的依据。
(二)本项目之成交金额须在双方确认的销售底价以上。若因特殊情况，甲方认可以低于底价出售，可视为底价销售，统计溢价部分时的销售金额以底价计算。
(三)本项目实际成交总额超出双方确认的以销售底价表计算的总额部分(合同期满或终止时未售部分的单元以底价表金额视为实际成交金额)视为溢价。
(四)本项目之溢价部分，甲、乙双方按8：2比例分配。
(五)溢价款的结算及支付时间：在本合同期满或终止的五个工作日内，双方进行溢价款的结算，在结算后的五个工作日内甲方将乙方应得溢价款一次性支付给乙方。
第八部分 双方工作原则
一、甲、乙双方已确认的策划计划，在执行过程中任何一方在未征得对方的许可下不 得变更，否则产生的责任由变更方负责。若需修改已确认的文件，需事先征得对方同意，并以书面形式确认。
二、甲方指定项目负责人为 ，乙方指定项目负责人为 。甲、乙双方指令性文件均需项目负责人签字，双方负责人对递交的文件负责。双方项目负责人若有更改，需以书面形式通知对方。
三、乙方分阶段向甲方提交 “项目工作计划”，“项目工作计划”将确定每一阶段的执行项目计划。甲方在规定的时间内对乙方提交之“项目工作计划”进行核准确认，并由本项目负责人签字后送交乙方。乙方依据甲方负责人签署的“项目工作计划” 开展工作。
四、在委托期限内，甲、乙双方收到对方提供的意见及文件时，应在要求期限内就对方意见做出答复。若因对方未能在规定日期内提交书面答复，致使本项目工作产生延误，并造成实际损失，由责任方承担相应责任。
五、甲、乙双方对本项目的策划方案均负有对外保密责任。
第九部分 违约责任及合同终止
一、双方按本合同约定享受权利与承担义务，任何一方违约均要承担违约责任。
二、若甲方未按规定的建筑标准、质量及交房日期将房屋交付使用，由此引起的法律责任由甲方自行承担，与乙方无关。
三、如因甲方与、制作单位产生纠纷而导致媒体及广告工具制作不能按计划完成，乙方不承担违约责任。
四、甲方在本合同期限内，不得委托其它公司或个人从事本项目的策划活动。
五、若因甲方原因导致乙方策划工作无法进行或完成，甲方应一次性支付人民币壹拾万元给乙方作为补偿金。若因乙方违约而导致本合同提前终止，乙方也一次性支付人民币壹拾万元给甲方作为补偿金。
六、甲方应如期按本合同规定的方式及时间付款，若甲方延期支付策划费用超过10个工作日，甲方应按应付款额的每日万分之五的违约金支付给乙方。
七、在策划期间，若乙方连续两期未能完成预定的销售目标，甲方有权终止合同。
八、由于乙方在策划过程中因自身原因引起外界纠纷概由乙方负责。
九、合同期限内，乙方享有独占、排它的本项目广告媒体上的策划署名权。非经甲、乙双方许可，其它任何个人或单位不得冠以“策划”等有关或同类字样。
十、委托期的延续或终止在委托期限完结前14天内决定。
第十部分 其他事宜
一、在条件成熟时，本项目的总平图、建材设备及配套设施表、工程进度表、销售底价表由双方加盖公章，作为本合同的附件。
二、争议的解决方式
本合同发生纠纷时，应由双方协商解决。若协商不成时，任何一方均可向合同标的物所在地法院提请诉讼解决。
三、本合同正文共6页，壹式肆份，双方各执贰份。其他未尽事宜另行协商，双方可签订补充协议，补充协议与本合同具备同等法律效力。
甲方： 乙方：
代表人签章： 代表人签章：
签约日期： 签约日期：通讯地址：
